Egyre gazdagabbak vagyunk, de...

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely

...ne higgyünk vakon. Kételkedjünk. Bármiben is sántikálnak, legyünk okosabbak náluk. Ha vagyon, akkor befektetés. Ha befektetés, akkor ingatlan. De biztosan így van ez? Márciusban azt írtuk meg, talán először a lakáspiac történetében, hogy a befektetők hatása nem megalapozott. Akkor a bankbetétek változását viszonyítottuk a lakáspiaci forgalomhoz. A lakáspiac mérete annyira pici, hogy szinte összehasonlíthatatlan a bankbetétek mértékével:

1.  2013-as lakáspiaci forgalom kb. 1 hónapnyi bankbetétkivonással volt egyenlő.

2. Ez 2014-ben is csak kicsivel több mint egy hónap alatt kivont bankbetét összege körül mozgott.

3. 2015-ben sem volt több az éves lakáspiaci forgalom, mint 2 hónap alatt kivont pénz a bankbetétekből.

4. 2016-ban pedig úgy nőtt a lakáspiaci forgalom, hogy közben a bankbetétek is hónapról hónapra nőttek.

A lakáspiac megnövekedett forgalmát, az alacsony betéti kamatokkal és a bankbetétek változásával biztosan nem lehet magyarázni.

Áprilisban, a csendes többségről beszéltünk, akik megtakarítók Magyarországon. Újra odafigyeltünk a bankbetétekre:

Kiderült, hogy a bankbetétek állománya 2010-2016 között nőtt és csökkent is, de a végére markáns változás nem történt.

A Magyar Nemzeti Bank tegnap jelentette meg szokatlanul részletes és teljeskörű tanulmányát  Átfogó statisztika a háztartási megtakarításokról  címmel.  Egyre gazdagabbak vagyunk, foglalhatnánk össze. Viszont két grafikont kiemelnénk belőle, hogy a magunk módján értelmezzük őket. Ez megnyugtathat minket és sokat megtanulhatunk közben magunkról, hogy még is, milyen fából faragták Magyarországot.

Az első grafikon a lakáspiaci ciklusokat ábrázoltuk. Mutatja, hogy milyen fontos összefüggés van az ingatlanhitelek és a lakáspiaci folyamatok között.

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely
Az 5 éves lakáspiaci ciklusok a lakáshitelezés árnyékában

Tökéletes egyezés van az MNB grafikonja és a lakáspiaci ciklusokat ábrázoló grafikonunk között. Mindannyiunk felelőssége, hogy tisztában legyünk a lakáspiac ciklikusságával és az azokat befolyásoló tényezőkkel.  Például a "túlhitelezés" a lakáspiacon káros, amit jól mutat 2004 és 2008 közötti lakáspiaci ciklus és lakáshitelezés. A következménye még ma is érezhető, de a mélypont 2009 és 2013 között volt.

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely
Az Ingatlanműhely grafikonja a lakáspiaci ciklusokról

A lakásbefektetők hatása a lakáspiaci ciklusokban nem látszik, miközben a lakásbefektetők elsősorban és szinte csak és kizárólag készpénzre vásárolnak.

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely
A saját tulajdonban élők aránya és a lakásvagyon aránya között lehet összefüggés

Ezért újabb lépést tehetünk afelé, hogy megkérdőjelezzük egyáltalán a szerepüket a lakáspiacon. Erre a következő grafikon ad lehetőséget. A lakásvagyon az ábra szerint 1995 és 2007 között nőtt, 2008 és 2010 között stagnált, 2011-től pedig folyamatosan csökken.

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely
2011 óta egyre kevesebben élnek sajáttulajdoban, ahogy a lakásvagyon aránya is azóta csökken

Most elővennénk egy másik táblázatot, amit a hitek és tévhitek témakörben vizsgáltunk a KSH 2016-os mikrocenzusa alapján. Rávilágít, hogy 2001 és 2011 között a saját tulajdonban élők aránya nőtt Magyarországon. Azóta viszont csökken.  A  saját tulajdonban élés és a lakásvagyon aránya között lehet összefüggés.

Ez azt is jelentheti egyben, hogy a saját részre vásárlóknak jóval nagyobb hatása van a lakáspiacra, mint a kompetitívnek hitt lakásbefeketőknek.

A lakáskiadásra vásárlók esetében a bérlők száma kell, hogy nőjön, ami egyébként országos szinten nőtt is.

Itt külön érdemes mefigyelni, hogy 2001 és 2011 között országosan csak 6 ezerrel több bérelt lakás lett, de Budapesten pont ennyivel  lett kevesebb.

lakásvagyon lakásbefeketés lakáspiac mnb Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten 2001 és 2011 között nem több, hanem kevesebb lett a bérlő

2011 óta mind országosan mind pedig Budapesten is több lett a bérlő. Itt megjegyeztük már, hogy 50%-ban a magánszemélyek vagyona az államhoz került a Nemzeti Eszközkezelőnek köszönhetően, akik a lakásukat visszabérelhetik az államtól.

A hitelkárosultak a 2004 és 2008 közötti lakáspiaci ciklus és lakáshitelezés áldozatai. De úgy néz ki, hogy a lakásvagyon is áldozatul esett, amiért reálvagyonban a lakásállomány aránya 2011-től csökken Magyarországon.

Ha a lakásbefektetők aránya valóban olyan jelentős lenne 2014-től, az új lakáspiaci boom ciklus kezdetétől, akkor a lakásvagyon arányának inkább nőnie kellett volna a Magyar Nemzeti Bank friss elemzése szerint. De nem nőtt, hanem csökkent. Nem egészen érthető továbbra sem, hogy miért beszélnek még mindig olyan sokat a lakásbefektetőkről és lakásbefektetésekről 2017-ben is.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kell-e aggódnunk?

lakásárak lakáspiac lakásbefeketés otthon amortizáció urbanizáció mnb lakásárindex ingatlanműhely

A lakáspiacot a Nemzeti Bank is figyeli 2016 május óta. Két lakáspiaci elemzést adtak ki eddig. A Közgazdász Vándorgyűlésen 2016 szeptemberében Fábián Gergely foglalta össze előadásában a Nemzeti Bank szakértőjekénét a lakáspiacról alkotott véleményüket.

A legfontosabb kérdése az volt, hogy „Kell-e aggódnunk?”, amire azt az egyértelmű választ adta, hogy „Prudensen zajlott eddig az élénkülés.”. Bővebben „A lakásárak gyors növekedése egyelőre nem túlzott mértékű.” – tette hozzá az MNB szakértője.

A kérdés mindenki számára adott, csak nem mindegy milyen idősíkban teszi fel. A lakáspiacunk ugyanis eddig csak egyetlen egyszer és igen rövid ideig örvendeztett meg minket. Egyébként sokáig becsapott minket, a legrosszabb esetben pedig a lakások elértéktelendtek.

A kérdést úgy is lehet értelmezni, hogy kell-e aggódnia bárkinek, aki lakásba teszi a pénzét hosszú időre.

1. Az elmúlt 25 éve azt mutatja, hogy igen, hosszú távon kell aggódnunk. A lakásban csak rövid ideig érte meg tartani a pénzünket ezidáig.

2. Egyáltalán nem volt mindegy, hogy mikor vásároltunk és mikor adtunk el. A lakás nagyon bizonytalan befektetés hosszú távon, amit ezzel az ábrával foglaltunk össze.

Az MNB-Lakásárindex egy friss munka eredménye. Ebből nézünk meg két ábrát közelebbről.

lakásárak lakáspiac lakásbefeketés otthon amortizáció urbanizáció mnb lakásárindex ingatlanműhely

Az ábra egyértelmű és a legfontosabb üzenete, hogy a lakásárak növekedése még önmagában az ég világon nem jelent semmit.

Ha nem lennénk hajlamosak túlértékelni, akkor nem is beszélnénk róla. Sajnos a laikus vevő és eladó, csak a piaci árakkal foglalkozik. Manapság is, naponta ezrek írják be a „Googlebe”, hogy mi lesz a lakásárakkal és keresik, kutatják a választ. Döntést akarnak hozni, hogy most megéri-e vásárolni ezeken az árakon vagy sem. „Kisbefektetők” ezrei keresik a választ, hogy ha nem lakást vesz a megtakarításaiból, akkor mit vegyen, ha fél a tőzsdétől, a befektetési alapoktól, a sok pénzügyi szakértőtől és befektetési tanácsadóktól.

Az államkötvény hozamát, aki kevesli, az bajban van és annak is a lakás csak egy kockázatos alternatíva a sok közül.

Ha ránézünk erre az ábrára azonnal megértjük, hogy miért. Szinte olyan, mint a részvény. Ha rosszkor szállunk be, későn kapunk észbe, akkor nagy bukás lehet az egészből.

A lakásárnövekedés misztikája és egyben mágiája motiválja a szereplőket.

A bérleti díj macerás dolog, a bérlőkkel foglalkozni meg pláne. Nem mindenkinek fekszik a bérbeadói szerep és köszöni szépen nem is kér belőle. Megvenni és haszonnal eladni, már annál szimpatikusabb, viszont ott meg az időzítés számít.

Az urbanizáció lakáspiaca

A lakáspiac rövidtávon előnyökkel és hasznokkal kecsegtet, de hosszú távon kiszámíthatatlan.

Ezt azért is fontos hangsúlyozni, mert sokkal több az otthon, mint a lakásbefektetés. Aki megvesz egy lakást, vagy épít magának egy házat, eltelnek az évek, esetleg az évtizedek és azon kapja magát, hogy ideje lenne eladni. A következő ábra azzal szembesítheti már ma is az eladókat és a vevőket, vagy azokat akik csak a pálya széléről figyelik az eseményeket lakás és ház tulajdonosként, hogy 2014-től valami nagyon megváltozott. Budapest a király, ami mellett Pest és Győr-Moson-Sopron megyék tartják az iramot. A lakásaink és házaink csak ott vannak biztonságban, ahol pörög a lakáspiac. Feltehetnénk a kérdést úgy is, hogy kell-e aggódniuk azoknak, akik nem Budapesten, illetve Pest és Győr-Moson-Sopron megyékben rendelkeznek ingatlannal? Bizony, nekik, kell aggódniuk és nem a lakásárak túlzott növekedése miatt, hanem ellenkezőleg, az urbanizáció ingatlanokat amortizáló hatása miatt.

lakásárak lakáspiac lakásbefeketés otthon amortizáció urbanizáció mnb lakásárindex ingatlanműhely

Lakások amortizációja

Az ingatlanok amúgyis amortizálódnak idővel. Ma ez a folyamat is felgyorsult, ami további fejfájást okoz a tulajdonosoknak. Ha valami elavul, kimegy a divatból, nem szeretik sem a vevők sem a bérlők, akkor mihez kezd az ingatlan tulajdonosa? Nem kis költség egy ingatlan állandó amortizációját finanszírozni. Ez nem azt jelenti, hogy csak karban kell tartani, hogy lakható legyen és minden működjön benne.

Mit gondolnak, mennyi időnként kellene modernizálni egy fürdőszobát, konyhát, tereket, színeket, formákat, berendezéseket, hogy mindig „piacképes kereslet” legyen rá? Szerény becslések szerint is 10-15 évente.

Attól, hogy valami lakható, még egyébként lehet teljesen felújítandó lakás vagy ház. Ezeket egyre nehezebb hasznosítani is, kiadni pl. Az ilyen ingatlanok vannak leginkább kitéve a lakáspiac változó hangulatának  és ezeket bünteti először a változó hangulatú lakáspiac. Nekik is kell aggódniuk, és mindazoknak, akiknek az ingatlana felett telik és múlik az idő. A lakásárak egyelőre magabiztosan és megkérdőjelezhetetlenül nőnek ott ahol él és virul a lakáspiac, de nézzük meg az ábrákat és azért gondolkodjunk el egy kicsit rajtuk és ne csak kész válaszokat akarjunk a Google-től.

Kép: BCCL 2015. All Rights Reserved.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az újlakáspiac nem egyenlő a lakásépítésekkel

újlakáspiac lakásépítések ksh mnb fhb ingatlanműhely

A lakásépítések körüli mizéria miatt muszáj volt újra statisztikákkal foglalkoznunk. El is készítettük saját grafikonunkat a KSH adatai alapján. Amiből azonnal megtudjuk, hogy miért kommunikálják félre az épített lakások számát.

Kezdjük azzal, hogy a KSH szerint minden lakóingatlan lakás. Az új építésű lakóingatlanok így egyben jelentenek társasházi lakásokat, családi házakat, nyaralókat.

újlakáspiac lakásépítések ksh mnb fhb ingatlanműhely
Az értékesítésre szánt lakóingatlanok a valóban eladásra épült lakás, ház, nyarló

Ezért van az, hogy más lakáspiaci statisztikákban az új építésű lakások száma alatt egy abszolút értéket értenek, nem a valódi épített társasházi lakásokat. Ebből aztán komoly kavarodás lehet a fejekben – azokban is, akik ezeket a statisztikákat kész tényként használják – mert ha kíváncsiak vagyunk mennyi új társasházi lakás épült, akkor igen csak el kell merülnünk a KSH számaiban és számolnunk kell. Az igazán érdekes még is az, hogy a KSH külön megkülönbözteti a saját részre és az értékesítésre épített ingatlanokat. A lakáspiac szempontjából az értékesítésre épült lakóingatlanok a fontosak %-osan látszik a két különböző oszlopból, hogy az értékesítésre épült lakások aránya mindig kevesebb. Valójában pedig ez mutatja meg mennyi új építésű lakóingatlant építettek adott évben, amit meg is lehetett venni a lakáspiacon. A többi bizony nem számít. Még ezekből sem tudjuk meg, hogy mennyi a társasházi lakás és mennyi a nyaraló, családi ház. Csak azt tudjuk, hogy eladásra hány lakóingatlan épült.

Ebbe a csapdába esett bele az FHB lakásár index  is. Amikor rákérdeztünk a félreérthető tájékoztatásra a következő választ kaptuk:

"Az FHB Index megjelenéseibe legtöbbször konjunkturális szempontból kerül be a lakásépítések volumene, és ezért ezekben nem csak az értékesítésre épített lakásokat, hanem az összes lakást jelenítjük meg, azaz a saját célra építetteket is."

újlakáspiac lakásépítések ksh mnb fhb ingatlanműhely
A mennyi épült és a miért épült kérdések között az FHB nem tesz különbséget

A kitérő válasz természetesen nem magyarázat, mert ha megnézzük a grafikonhoz kapcsolódó értelmezést, abból ez már nem derül ki. Minden évnél jelölt építési számot gyakorlatilag új lakásnak tekint, ami becsap mindenkit, aki olvassa. De az FHB mellett, az MNB friss lakáspiaci jelentése is ugyan ezt a hibát követi el. Feltételezzük, hogy a statisztikát készítők direkt teszik ezt, akár még úgy is, hogy saját magukat csapják be ezzel. Figyelmetlenség, vagy csak egyszerű kapkodás az oka, de az biztos, hogy a számok nem igazak és nem mutatják be a lakáspiacon megjelenő új építésű ingatlanokat, amiket azért építettek, hogy eladjanak.

újlakáspiac lakásépítések ksh mnb fhb ingatlanműhely
Az MNB grafikonja is félreérthető

Ezért van az, hogy amikor például lakáspiaci jóslásokra merészkedik az MNB, mindenki ugyan azt fogja mondani utána: ennyi lakás fog épülni és majd ennyit is lehet megvenni. A %-os arányok miatt pedig tudjuk, hogy ez nem igaz, ahogy azt is, hogy nem csak társasházi lakásokat, hanem nyaralókat és családi házakat is építenek eladásra.

újlakáspiac lakásépítések ksh mnb fhb ingatlanműhely
A lakásépítések nem egyenlő az újlakáspiaccal!

Külön említésre méltó még, hogy épülnek bérlakások is, amik bár %-osan igen kicsi részt képviselnek, de jól jelzik, hogy relatív értelemben kell kezelni a KSH számait, nem csak úgy kiragadni őket a szövegkörnyezetből és félretájékoztatni vele egy egész országot.

A valódi új lakások és házak piaca pici, 3000-3500/év volt 2012-2015 között. Ez pedig egész más képet mutat és más jövőt vetít előre, mint éppen az otthonterkep.hu heti bejegyzése az újlakáspiacról. Ha nem vagyunk tisztában a múlttal sem a jelent sem pedig a jövőt nem érthetjük.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Albérletpiac: Vásárolunk nem bérlünk

albérlet kiadó lakás lakáspiac lakásbefektetés hozama mnb ksh fhb lakásár index ingatlanműhely

A lakásvásárlási hype gyors és látványos lakásármelekedést hozott a likvid lakáspiacon. A magyar lakáspiacra jellemző hirtelen árnövekedés másodszor következett be. Utoljára ilyet 2000-es évek elején tapasztalhattunk, ami persze ennél sokkal látványosabb volt. Egymás után jelentek meg erről a hivatalalos adatok. A KSH 2015. 4. negyedévi lakáspiaci jelentése és az FHB Lakásárindex szinte egyszerre debütált április végén. Az MNB Lakáspiaci jelentése május 2-től lett letölthető.

albérlet kiadó lakás lakáspiac lakásbefektetés hozama mnb ksh fhb lakásár index ingatlanműhely
KSH Lakáspiaci árak 2015 Q4 - Az új és használált lakások árai együtt "élnek"

A lakásárnövekedés lassúlására mindegyik elemzés felhívja a figyelmet. Ez is természetes jelenség és szinte pontosan ugyan az zajlik a szemünk előtt, mint 14 éve. Mint akkor, most is az időzítésen múlik minden. Akik 2013 év végéig vásároltak, most nagyon örülnek. Azok már egyre kevésbé, akik 2015 végén vásároltak vagy 2016-ban fognak, mert a nagy lakásárnövekedésnek vége. Most már sokkal kisebb lépésben fog haladni a piac.

albérlet kiadó lakás lakáspiac lakásbefektetés hozama mnb ksh fhb lakásár index ingatlanműhely
MNB Lakáspiaic Jelentés 2016 Május -  A magyar hullámvasút

De van még egy említésre méltó jelenség a lakáspiacon. A lakásárak növedését a bérleti díjak csak részben követték le. Az albérletek áraiban is volt egy látványos és hirtelen árváltozás 2014-2015-ben, aminek mára vége. Ez pedig azt is jelenti, hogy az így elérhető hozam bizony pont úgy csökken mint a lakáshitelek kamatai. Sőt, aki idén vagy jövőre vásáról egyre kisebb számmal számolhat. 2013-ig vásárlók könnyedén számolhatnak ma is 8-10% körüli éves bruttó hozammal, az akkori vételárakat és a mostani bérleti díjakat alapul véve. Akik már tavaly vásároltak, ők már inkább 6%-kal terveznek. 2016-ban, ez bizony átlagosan inkább már csak 5% körül lesz. Folyamatosan csökkenő hozammal érdemes számolnia mindenkinek, amikor a vételár alapján akarja majd meghatározni az éves vagy éppen a havi elvárható bérleti díjat a lakása után.

albérlet kiadó lakás lakáspiac lakásbefektetés hozama mnb ksh fhb lakásár index ingatlanműhely
MNB Lakáspiaci Jelentés 2016 Május - A lakásbefektetések hozama is  csökken

Ne bérelj, vásárolj!

Az a kommunikáció miszerint vegyen mindenki magának lakást, aki csak tud és ne béreljen, az ilyenkor üt vissza igazán. Két vasat nem tarthatunk a tűzben. Egyik oldalon arról beszélni, hogy jó lakást kiadni, a másikon pedig „hülye” mindenki, aki bérel és nem vásáról, az a bérlakáspiacunk méretén, a fizetőképes keresleten jól tettenérhető. A sajátlakásban élésnek az az ára, hogy a bérlakáspiacunk erősen korlátozott, ahová nem lehet bérbeadóként minden gond nélkül belépni. A csökkenő hozamok mellett, megnövekedett bérlőkeresési idővel is számoljunk. Nem lehet mindent, mindenhol bármennyiért kiadni…és főleg nem gyorsan. Kivételek mindig lesznek, de ne abból induljunk ki, mert annyira becsaphatjuk magunkat, mint amikor nem foglalkozunk a reálérték veszteséggel, csak a nominális árnövekedéssel.

albérlet kiadó lakás lakáspiac lakásbefektetés hozama mnb ksh fhb lakásár index ingatlanműhely
FHB Lakásár index 2015 Q4 - A pöttyök a valóság, nem a vonal

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Üresen álló lakások - A bérlakáspiac árnyéka

nem lakott lakások albérlet szociális bérlakás lakáspiaci jelentés mnb lakásviszonyok ksh

Muszáj róla beszélni, mert nálunk is sok az üresen álló lakás, nagyon sok. A 2011-es KSH felmérés szerint Budapesten is 14% körüli volt, ami nőtt 2001 óta.

nem lakott lakások albérlet szociális bérlakás lakáspiaci jelentés mnb lakásviszonyok ksh
KSH Lakásviszonyok Magyarországon 2011

Sőt a 2001 után épült lakások egy harmada állt üresen Budapesten 2011-ben.

Nem kockáztatunk sokat, ha kijelentjük, az arányok inkább nőttek mint csökkentek azóta.

A teljesen üres lakásoknál Budapesten meglepően a kisebb, 50 nm alatti lakások adják a felét , miközben tudjuk, hogy ezekre komoly igény lenne a bérlakások piacán.

Miért nem adják ki őket?

Mert nálunk nyűg a bérbeadás, a bérlővel foglalkozni, főleg ha valaki nem is él Budapesten. Távolról intézni a dolgokat szinte lehetetlen. Családtagtól, baráttól szívességet kérni sem sokan szeretnek. Inkább nem foglalkoznak vele, mert az a legegyszerűbb. A bérlakáspiacunk egyébként is nagyon kicsi. Nézzük csak meg ezt az ábrát és abban azt a piros pöttyöt.

nem lakott lakások albérlet szociális bérlakás lakáspiaci jelentés mnb lakásviszonyok ksh
MNB  Lakáspiaci Jelentés 2016 Május

Na az a magyarországi albérlet piac, amiben már benne van a feketepiac is. A szociális bérlakáspiacunk sokkal de sokkal nagyobb. Elgondolkodtató számok, ha ezeket együtt próbáljuk értelmezni, mert feltehetünk több kérdést is, amire senki nem tud pontos választ adni ma:

Azért állnak üresen a lakások mert nem bírja el a piaci alapú bérlakáspiac?

A bérlakáspiacon a piaci alapú bérlők száma inkább állandó, mint nő?

A szociális bérlakásokra sokkal nagyobb szükség van mint piaci alapú bérlakásokra?

Elmélkedni nem fogunk egyik kérdésen sem, mert nem tudjuk rájuk a válaszokat. De nagyon fontos, hogy ha pl. lakásbefektetésben gondolkodunk akkor legyünk tisztában azzal, hogy valamit attól ne fognak kibérelni, mert kiadó.

A albérletek piaca állandó torz kínálati problémával küzd, vagyis nem azt kínálják, amire fizetőképes kereslet van. Nem az a fontos hány darab kiadó lakás van, hanem, hogy milyen árú lakásokat kínálnak kiadásra.

A már sokat emlegetett budapesti albérletpiacon pl. 100 ezer forint havi bérleti díj alatt már alig találni értelmes albérletet, miközben a bérlők nagyjából itt keresnek leginkább. Nevezhetjük szociálisan érzékenyebbnek ezt a 100 ezer forintig igen aktív fizetőképes keresletet, amiért a piaci alapú bérlakáspiac jól mutatja a szociális igényeket is. Tehát a kínálat hiába bővül a 100 ezer forint feletti piacon, ami intő jel is lehet sok lakásvásárló számára, aki kiadni szeretné most vásárolt lakását.

nem lakott lakások albérlet szociális bérlakás lakáspiaci jelentés mnb lakásviszonyok ksh
MNB Lakáspiaci Jelentés 2016 Május

Budapestre bár inkább bevándorolnak, tudjuk, hogy sokan el is hagyják a várost, akiknek az ingatlanai nem a 100 ezer forint alatti piacon kerülhetnének a kiadó lakásokat hirdető oldalalakra. Az országban Budapest és az Ausztria melletti környék mely igazán mágnesként működik. Látványos a Győr, Sopron, Szombathely háromszög, ahol nem csak (meg)élni költöznek emberek, hanem láthatóan az új építésű lakások miatt is. Ezzel is mutatva azt, hogy a saját tulajdonban élés még ilyen esetben is sokkal fontosabb szempont mint a bérlés, ami csak átmeneti megoldás lehet. Az országon belüli vándorlás is a lakáspiac adásvételi oldalán csapódik le, nem is az albérletek piacán, mint azt sokszor és sokan elképzelik. Olyan erős a saját tulajdonban élés vágyunk, hogy ahová a munka/megélhetés miatt költözünk, ott vásárolunk is.

nem lakott lakások albérlet szociális bérlakás lakáspiaci jelentés mnb lakásviszonyok ksh
MBN Lakáspiaci Jelentés 2016 Május

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásárak - Nőnek vagy csökkennek?

lakásárak nominális lakásárak reálérték infláció lakáspiac KSH FHB lakásindex MNB ingatlanműhely

A lakáspiac súlyos problémája a dezinformáltság. Döntéseinket a médiában megjelenő hírekre alapozzuk és feltétel nélkül fogadjuk el őket. Néhány online híroldalon lemegy egy hír, esetleg látjuk az esti híradókban, halljuk a rádióban és már kész tényekké válhatnak vélemények, elvárások, de akár még félelmek is.

A lakáspiacunk sok esetben továbbra is egy nagy fekete lyuk, mert az erre épülő vállalkozások érdekeltek abban, hogy a nagyközönség kevésbé legyen tisztában folyamatokkal, előzményekkel és következményekkel, mert így sokkal könnyebb befolyásolni a lakáspiacon az eladókat, vevőket, bérbeadókat, bérlőket, de még magukat a lakásépítőket, de akár még a bankokat is. A lakáspiacon elég a hangulatot befolyásolni és irányítani azt, már sikereket érhet el több szereplő. A befolyásolók általában ingatlanértékesítési vállalkozások, amiről már írtunk. A Balla Ingatlaniroda   2-3 havonta legalább elmondja már, hogy várja a lakásárak csökkenését 2015 nyár óta. Leginkább ezzel moralizál és hívja fel a figyelmet, ülteti el a vásárlókban, vevőkben, hogy készülhetnek a lakásárak csökkenésére. Külön nem indokolja, csak annyit mond, hogy az árak már túl magasak és nincs hová nőniük.

Emlékeztetnénk mindenkit, hogy 2015 őszére jelezte előre az ingatlanértékesítő a piaci árak csökkenését. Ez igaz, hogy elmaradt, de annyit elért, hogy van tényleg egy árcsökkenést váró mentalitás ma a piacon.

Erre már több másik véleményformáló is rájátszik, pl. az ingatlan.com, ami önmagához képest nagyon aktív lett az elmúlt hónapokban. A saját statisztikáira alapozva beszél arról, hogy miként nyugszik meg a lakáspiac. Néha pedig csak szavakon múlik, mit is akarunk kifejezni. Az ingatlan.com a Balla Ingatlaniroda nyomdokain járva grafikonok, táblázatok nélkül, csak szimpla számokkal igazolja, hogy a lakáspiac „hőmérséklete” normalizálódik, nem lázas már. Ez nem jelenti egyébként a lakásárárak csökkenést, de ha akarjuk úgy is közvetíthetjük a médián keresztül.

lakásárak nominális lakásárak reálérték infláció lakáspiac KSH FHB lakásindex MNB ingatlanműhely

De előre lehet jelezni a lakásárak csökkenését?

Ahogy már írtuk fiatal a lakáspiacunk, keveset tudni róla, de van benne egy érdekes jelenség, amire most szeretnénk felhívni a figyelmet.

A lakáspiaci forgalom és a lakáspiaci árak között van összefüggés. Ha a forgalom nő, akkor a lakásárak is biztosan nőnek.

Ezt itt jól tudjuk szemléltetni grafikonokkal is. Ahol megragadnánk azt az alkalmat, hogy újra beszéljük a lakásárak két fajtájáról:

Nominális lakásárak, amit látunk

Ez az az ár, amit ténylegesen látunk a piacon. Lehet négyzetméterár vagy egy lakás teljes ára is. Ezt kapjuk a kezünkbe eladóként. Ezt érti a legtöbbünk lakásár alatt. De lakásárakat nem csak így értelmezzük.

Reálnökevedés/csökkenés = nominális árnövedés – infláció

Ezzel kevesebben foglalkozunk és leginkább csak akkor merül fel, ha befektetésként tekintünk a lakásra. A reálérték számítás azért fontos, mert a pénz értéke idővel változik. Volt idő, amikor azt hitte mindenki, hogy a lakás ára pénz értékének romlásával nagyobb ütemben nő. Az egyszerűség kedvéért ezt infláció-biztos befektetésnek gondolták. Volt ennek valami piaci alapja?

lakásárak nominális lakásárak reálérték infláció lakáspiac KSH FHB lakásindex MNB ingatlanműhely
Horváth Áron–Körmendi Gyöngyi: A hazai lakásárak alakulása

1999 és 2000 között az árak robbanásszerűen emelkedtek, két év alatt reálértékben 60 százalékkal.

Ez olyan mély nyomott hagyott a lakáspiacon, ami közel egy évtizedre meghatározta a lakóingatlan, mint biztos befektetés tévhitet. Az ilyen egyedi árváltozás a kínálatra is hatott, ami természetesen bővült 2000-től, és ekkor az áremelkedés üteme is lelassult. Az analógia kicsiben pont olyan, mint ami 2014-2015 között történt most. Van egy hirtelen árváltozás, a kínálat hirtelen és látványosan változik, de az árak  megnyugodnak. 2001-től akkor is volt egy otthonteremtési támogatás/ösztönzés. A támogatási rendszer szigorításának 2004-es bevezetése előtt az előre hozott lakásvásárlások mesterségesen stimulálták a keresletet.

2001-2004 között reálértékben 28 százalékos áremelkedés történt.

Ezután a lakások reálértékében stagnálást, majd 2007-től csökkenést olvashatjuk le.

2005-2008 vége között négy év alatt már 13 százalékkal csökkentek reálértékben a lakásárak.

Viszont 2005-2008 között a lakáspiacon az adásvételek száma is csökkenő trendet mutatott. A nominális árakban alig történt változás, de reálértékben ezt már jól láthatjuk. A mai lakáspiaci helyzet is kísértetiesen hasonlít a 2001-2004 közötti időszakra. Ezért ma inkább az erre az időre jellemző lassulásra lehet számítani 2018 végéig.

lakásárak nominális lakásárak reálérték infláció lakáspiac KSH FHB lakásindex MNB ingatlanműhely
KSH Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2015. III. negyedév

Hogy mi lesz utána?

Ha a lakáspiacon a tűz nem is alszik ki, de a lángjai nem lesznek olyan magasak. Ma nincs „mérhető” infláció, de ettől még látjuk azt, hogy sok termék és szolgáltatás ára nő, a béreink is nőnek és ez az infláció irányába mutat. Csak idő kérdése – és most pont erről beszélünk – hogy a nominális árnövekedés mellett újra reálértékkel is számolni kelljen a lakáspiacon.

A lakásárak csökkenése csak egy hosszabb folyamat része lesz, és annak biztos előzménye az adásvételek trendszerű csökkenése.

Erről pedig most még szó sincs. Minden véleményformáló abban egyetért, hogy forgalomcsökkenésről nem beszélhetünk, csak a növekedés üteme kérdéses. Abban a pillanatban ahogy először csökkeni fog a forgalom, onnantól kezdve lesz értelme arról beszélni, hogy mikor fog ez valódi nominális árcsökkenést is jelenteni. Ettől függetlenül a csalódás faktor a bizonytanságra épül, belőle táplálkozik.

lakásárak nominális lakásárak reálérték infláció lakáspiac KSH FHB lakásindex MNB ingatlanműhely
KSH Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2015. III. negyedév

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter