Lakásárak és bérleti díjak Magyarországon

lakásbefektetés albérletpiac bérleti díj lakáspiac lakásárak újlakáspiac panel panellakás ingatlan mnb lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testület LITT 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A hozamcsökkenés nem jelent bérleti díj csökkenést a lakáspiacon, csak a bérleti díjak lassabb emelkedését az aktuális lakásárakhoz képest – írtuk a Beszéljünk a bérleti díjakról elemzésünkben.

A lakáspiac hirtelen áremelkedésére mindenkinek van egy magyarázata

Sokan a lakásbefektetéseket okolják. Egy ingatlanközvetítő nem reprezentatív és nem hiteles adatai alapján van a köztudatban egy 40%-os szám. Ez valószínűleg még Budapesten sem igaz, nemhogy a többi nagyvárosban. Ha mégis ezt a 40%-ot úgy vesszük figyelembe, ami csak és kizárólag a magyar nagyvárosokban érvényes, akkor számoljuk ki újra, mit is jelent ez a 40% valójában az egész lakáspiacon.

Az adásvételek nagyjából 45%-a történik a nagyvárosokban, a többség kisvárosokban és falvakban vásárol. Ha ennek a 45%-nak nézzük a 40%-át, akkor az országosan már csak 18% körüli lakásbefektetést jelent. 10-ből 2 ember sem vásárol Magyarországon befektetésre lakást.

Abból indultunk ki, hogy a nagyvárosi 40% is túlzás, ezért országosan inkább 10% alatti a lakásbefektetések éves reális aránya. A lakásvásárlók 80-90 százaléka biztosan nem lakásbefektető Magyarországon.

Az arányukra és a magyar lakásbefektetések egyik igen érdekes jelenségére szeretnénk ezzel felhívni a figyelmet, amit jó lenne, ha a Magyar Nemzeti Bank is figyelembe venne, amikor a lakáspiacról gondolkodik és beszél (Megjegyzés: 2019. március 18-án az MNB javaslatára megalakult a Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület = LITT). A lakásbefektetések okát a jól kiadható lakásokkal és a lakásárakhoz viszonyított relatíve kedvező bérleti díjakkal magyarázzák. Annak ellenére teszik ezt, hogy lakást Magyarországon szinte csak és kizárólag az árnövekedés miatt éri meg megvásárolni, a bérleti díjak miatt annyira nem. Persze egy kiszámítható havi jövedelem mindig jól hangzik és sok embernek a „kicsi is többet ér a semminél”, vagy a láthatatlan árnövekedésnél, amit majd csak a lakás eladásakor tudnak realizálni.

A havi bérleti díj legalább kézzelfogható a növekvő lakásárakhoz képest

Ettől függetlenül nálunk a lakásárak tudnak látványosan nőni, a bérleti díjak csak kullognak a lakárak után. Élő példával bemutatva, lehet, hogy valaki vett egy pesti egyszobás lakást 8,5 millióért 2014 elején, ráköltött még 500 ezer forintot és kiadta 80 ezer Ft havi bérleti díjért. Ez a lakás ma lehet, hogy 20 millióért is gond nélkül értékesíthető lenne, de a bérleti díja maximum 120 ezer forint körül van jelenleg.

Minél többet ért egy lakás 2014-ben, annál kisebb arányban nőtt a bérleti díja azóta.

lakásbefektetés albérletpiac bérleti díj lakáspiac lakásárak újlakáspiac panel panellakás ingatlan mnb lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testület LITT 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásspekluáció hatása az új építésű lakások piacán keresztül érvényesül

Ha egy bérlő lakja folyamatosan a kiadó lakást, a bérleti díj még lassabban nő

Ez szintén egy olyan jelenség, amiről „nem divat” beszélni. Egy igazán hosszútávú bérlő 2014 óta még jobban járt, ha nem költözött el, mert a több költözés egyre magasabb bérleti díjat jelent az albérletpiacon. Magyarországon inkább bérlőváltásnál emelünk „drasztikusan” bérleti díjat, nem akkor, amikor a lakás folyamatosan ki van adva egy bérlőnek.

Bezzeg a panellakások ára és bérleti díja is tudott arányosan nőni, amiért sok téglalakás tulajdonosa kaparja a falat és fogalma sincs, hogy miért. Bosszantja magát, hogy az ő szép, új építésű vagy presztízs téglaépítésű, használt lakása, elitebb környékeken sem tudja azt, amit egy lenézett 8. kerületi panellakás igen. De manapság a 8. kerület Budapesten túl drága. A 10. kerület az új 8. kerület egy ideje. A használt és új lakásokat vásárlók „tömegei” most ott próbálnak szerencsét.

Mindezek ellenére egy magyar lakáspiaci sajátosság a lakásárak és a bérleti díjak kapcsolata, ami legalább annyira igaz Budapesten, mint más magyar nagyvárosokban.

A panellakás a „hozamkirály”, a bérleti díja annak a legmagasabb az árához képest

Ez így volt 2014 előtt is. A különbség ma annyi, hogy a panellakás az egyetlen, aminek a bérleti díja teljes mértékben követi a lakásárak változását, amit éreznek a lakásvásárlók és a bérlők is. Ha sorrendet kellene tenni az elvárható hozamokban, akkor azt mondanánk, hogy semmi sem változott a 2008 előtti és utáni lakáspiac között:

Panellakás > Használt téglalakás > Új építésű lakás

A legrosszabb bérleti díjakat az új lakások jelentik. A bérleti díj miatt új lakást venni az egyik legrosszabb döntés volt korábban, tehát 2008 előtt is.

Az új építésű társasházi lakásokat inkább azért érte meg birtokolni, mert jobban eladhatóak voltak, jobban bírták a zord lakáspiaci időket is.

A lakásbefektetésnek van egy szélsőséges formája, amit lakásspekulációnak neveznek

Ilyen esetben a rövid idejű birtoklás és a gyors értékesítés, a lakáspiac árnövekedésének a villámgyors realizálása a cél. Ez az új építésű nagyvárosi lakások piacán 2016 óta egészségtelen szinteken mozog. A lakásspekulációt és a lakásbefektetést nem érdemes viszont egy lapon említeni. Kár, hogy még a Magyar Nemzeti Bank is összekeveri véletlenül vagy szándékosan, nem tudjuk. Az viszont biztos, hogy az egyik rövidtávú, a másik hosszútávú stratégiát igényel.

A lakásbefektetés alapjaiban véve hasznos, a lakásspekuláció meg minden értelemben káros. Magyarországon olyan alacsony a hosszútávon gondolkodó lakásbefektetők aránya a lakásvásárlásokban, ami inkább egy apró, de egészséges albérletpiachoz még szükséges is.

A lakásspeckuláció viszont rapid és agresszív, érték nélküli, ami magyarázatot adhat arra, hogy a budapesti és úgy általában a magyar nagyvárosok új építésű társasházi lakásai miért szenvednek. Áldozatul estek a lakásspekulánsoknak.

lakásbefektetés albérletpiac bérleti díj lakáspiac lakásárak újlakáspiac panel panellakás ingatlan mnb lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testület LITT 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak gyorsabban nőnek, mint a bérleti díjak, ami a lakásspekulánsoknak kedvez, nem a lakásbefektetőknek

Az új építésű társasházi lakások horror árai sajnos hatást gyakorolnak az egész lakáspiacra

A Magyar Nemzeti Banknak erről kellene inkább hangosan gondolkoni, mert ezek a lakásspekulációk nagyon komoly károkat tudnak okozni már egész rövid idő alatt. A valódi lakásbefektetők például sokkal gyorsabb hozamcsökkenéssel szembesülnek ilyenkor. 2019-ben a lakásspekulációk miatt alig éri meg bérleti díj miatt lakást vásárolni Magyarországon. A Magyar Nemzeti Bank meg még mindig nem látja a fától az erdőt és nem nevezi nevén a lakásspekulánsokat.

A téglalakások és az új lakások mellett a panellakások az „üdítő” kivételek, aminek örülhetnek a panellakás tulajdonosok és a vásárlók is. A bérlők már kevésbé. Nekik már inkább el kellene kerülni a panellakásokat, de egyrészt van egy megszokás, hogy a panel a legolcsóbb bérlakás is, bár ez ár/érték arányban jó ideje már nem igaz Magyarországon.

Bérlőként ma csak kiszolgáltatott helyzetben éri meg rossz állapotú panellakást bérelni

Persze jól hangzik ma is, hogy 100 ezer forintért egy 40 éves életszínvonalat nyújtó „retro” kétszobás panel kibérelhető. Akinek kell a két szoba, annak ez a teljesen elavult, full felújítandó panel még mindig elérhetőbb alternatíva, mint a hasonló időket idéző 2 szobás téglalakás, ami meg már 120-130 ezer forint bérleti díjat jelent. Felújított vagy jóval jobb állapotú 2 szobás tégla- és panellakások meg már 140-150 ezer forinttól indulnak.

Azért beszélünk szobaszámban, mert a lakások árát és bérleti díját is ez befolyásolja leginkább. A több szoba minden (eladás és kiadás) szempontból előnyösebb, mint a nagyobb méret.

Ezek a speciális előnyök, de még az esetleges kivételek sem írják felül a lakásárak és a bérleti díjak különleges kapcsolatát Magyarországon. A Magyar Nemzeti Bank megpróbálhatja, de eddig - az állammal kézen fogva - inkább a lakásárak gyors növekedését lehet neki köszönni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakásárak mindig nőnek, csak néha nem beszélünk róla

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Magyarországon 2009-2013 között beszélhetünk lakásárcsökkenésről. Olyan látványos árcsökkenésről nem, mint amilyen látványos árnövekedés volt előtte és utána. 2007-ben is mindenki magasnak érezte az árakat, ma viszont akár egy isten háta mögötti helyen is többe kerül egy lakóingatlan, mint 12 éve. A lakásárak mindig nőnek, csak néha lassabban, mint a bérünk. Olyankor egyáltalán nem zavar minket a lakásárak változása. Akkor sem igazán foglalkozunk vele, ha az infláció is jobban nő a lakásáraknál. A magyar lakások legnagyobb ellensége az infláció, nem a lakásárak csökkenése.

2008-ig inflációbiztosnak tartották Magyarországon az ingatlant. Akkor szembesültek vele először, hogy már a megelőző 18 évben sem követték a lakásárak az inflációt. A lakásárak növekedése akkor sem különösebben zavar minket, ha a lakáskölcsönök kamata gyorsabban nő. Ez egy nagyon érdekes jelenség, pedig csak ez kellene, hogy igazán bosszantson. Elköteleződni évtizedekre egy bankkal, közben megvenni egy ingatlant legalább kétszer – ha nem többször – és minket mégis jobban izgat egy lakás aktuális ára, mint a jövőbeni.

Úgy vagyunk vele egyébként, hogy a lakásárak mindig nőnek, többek között ezért is veszünk lakást

De amikor foglalkozunk a lakásárakkal – mint például mostanában - akkor meg arról beszélünk, hogy mikor fognak már megállni. Ki érti ezt az ellentmondást! Nincs ebben semmi ellentmondás. A jelenben szeretnénk - csak most - megállítani a lakásárakat, amíg venni akarunk. Utána már nőhetnek, ha a miénk. Azt is elfogadjuk, hogy 50 éve 20 forintnak volt értéke, ma meg már nincs. Elfogadjuk, hogy mindennek megnő az ára. Egyedül a lakásárakon tudunk néha bosszankodni, pedig amikor néhány millió volt egy átlagos pesti garzon vagy panellakás, akkor meg alig 20-30 ezer forint volt a havi fizetés. Szóval, aki ma azzal jön, hogy mondjuk a 25 ezer forintos havi fizetésnél az 5 milliós pesti panel „olcsó volt”, ma meg a 250 ezer forintos fizetésnél a 25 milliós panel „drága”, annak a szavahihetőségben érdemes kételkedni.

Itt lenne már az ideje rendet tenni a fejekben. Ha úgy nézzük, akkor lehetne egy pesti panel 50 millió is a mostani fizetésekhez képest. De szerencsére mégsem ennyi. A bérek jobban nőttek hosszabb távon, mint a lakásárak, mi meg közben visszasírjuk azokat a „régi szép időket”. A panellakás még ma is a legolcsóbb városi ingatlan, ebben semmi változás nem történt. Ez a hazai lakáspiac rendje. Minden drágább nála. Korábban a használt téglalakásokkal hasonlítottuk össze. A panellakások árának változása általában csak követte a téglalakások vételárát és ahol gyorsabban nőtt, ott előtte jobban veszített is az árából. Drámai fordulat nem következett be, helyreállt a lakáspiac bizonyos egyensúlya, ahol egy panellakás azért mindig annyival olcsóbb, hogy megérje legyen elgondolkodni rajta.

Ma is annak kell mélyebben a zsebébe nyúlni, aki nem panelt vesz

Viszont a panellakások különleges viszonyban vannak az új építésű társasházi lakásokkal is. Bár először mindenki a téglalakások alternatíváját látja az új lakásokban, igazából az új lakások ugyanolyan rétegtermékek, mint a panellakások - elosztásuk, építészetük, parkosított környezetük miatt is nagy a hasonlóság közöttük - a kínálatuk szűkös/korlátos, az adásvételek számában egyik sem tud domináns lenni. A hatásuk viszont annál nagyobb tud lenni a lakáspiaci folyamatokra.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A budapesti panellakások és az új építésű lakások között az árolló "vészesen" szűkül

Jelenleg Magyarországon Budapesten van - arányaiban véve - a legkisebb felára egy átlagos új lakásnak egy átlagos panellakás vételárához képest

Pontosan 50%-kal kell többet fizetni egy új lakásért. Láthatóan ez nem volt mindig így. Ezért is érezzük drágának a legolcsóbb városi lakóingatlant. Hiába minden drágább nála, viszont Budapesten soha nem látott közelségbe került egy panellakás egy új lakás vételárához.

Egyelőre nem tudni, hogy képes-e még jobban szűkülni az árolló közöttük. Minél inkább szűkül, mi annál inkább drágábbnak fogjuk érezni a lakásokat Budapesten.

A legalacsonyabb vételárú (és nem négyzetméterárú) lakások referencia pontok általában az eladóknak és a vevőknek. Ez a garzonokat jelenti, amiről szintén beszéltünk már korábban. Egy pesti garzon kb. mindig annyiba került, mint egy pesti kétszobás panel. Ez kb. ma is így van. További érdekesség, hogy egy kétszobás panellakás bérleti díja és a sima garzonok bérleti díja is egy szinten mozgott. Azokban a „régi szép időkben” ötvenezer volt a lakbérük. Ma meg százezer felett van.

A panelek havi bérleti díja inkább 120-150 ezer forint között mozog. Ez már lélektani határ az a budapesti albérletpiacon.

Egy kétszobás új lakásnak lehet 50%-os felára a bérleti díjban, de ahhoz már lehet kapunk garázst is, tárolót is, rendes erkélyt. A panellakások kiadhatóságát hosszútávon nagyban befolyásolhatja az, hogy a bérlők meddig tekintik elfogadhatónak az árát.

Panellakást megéri vásárolni, de egyértelműen már nem éri meg bérelni ma Budapesten

Újszerű és teljesen új lakásokat is bérelhetünk már ezen az árszinten, főleg, ha a garázs és a jó erkély szempont.

Egy panellakásnak is megvannak a maga korlátai, de azt már csak a vételára fejezi ki, a bérleti díja egyáltalán nem.

Sok bérlő, aki nem költözött az elmúlt néhány évben és egy szép, újszerű lakásban lakik, elszörnyülködve nézi, hogy a mostani lakbérénél többért hirdetnek egy kiadó panellakást a kerületben vagy a környéken, pedig nála is emelkedett a lakbér cirka 30-40%-kal.

Manapság divatos a bérleti díjakat is magasnak nevezni. Igazából mindig nagyon drága volt, pláne Budapesten. A fizetéseinkhez képest az albérlet sosem volt „kényelmes” alternatíva.

Egyszerűen sosem érte meg bérelni hosszú távon Budapesten, ezért is van gond a budapesti albérletpiac méretével is.

Ma már az „olcsónak” számító panel is drága albérlet lett, gyakorlatilag a budapesti albérletpiacnak hiányzik az „alja”, ami 10-15 éve még létezett

Egyelőre nagy űrt hagyott maga után a megdráguló panellakás az albérletpiacon. A panellakások vételára dinamikusabban nőtt Budapesten, mint az új lakások vételára. Ez nincs mindenhol így.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2-3 panellakás = 1 új lakással Észak-Magyarországon

Észak-Magyarország egy extrém példa, ahol 2017-ben három panellakást is lehetett venni egy átlagos új lakás árából. Tavaly még mindig két panellakás áránál is többet kértek egy új lakásért a régióban.

A Budapesten kívüli hét régióból, négyben két panellakás kijön minden gond nélkül egy új lakás árából. Ismét egy komoly (ind)ok, hogy miért fordultak a vásárlók a nagyvárosokon kívüli ingatlanok felé.

A lakásépítesek fényekoráról sem lehet beszélni

Pedig Magyarországon a lakásárak növekedését az újlakáspiac stimulálja. Az újlakáspiac mérete, árdinamikája az egész magyar lakáspiacra hatással van. Elfogadtuk a mindig nőnek a lakásárak mellett azt is, hogy egy új lakás általában drágább is mint egy régi. Minél tovább és minél több új lakást építenek – beleértve ebbe a családi házakat is – annál dinamikusabb az árak változása. 2000-2009 között az építkezések teljesítménye nem összehasonlítható a mostanival. Nem tudni, hogy 2020-2030 között mi várható. Legyünk realisták és mondjuk azt, hogy a magyar lakáspiacon nincs realitása a 2000-2009 közötti „pörgésnek”.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Aki látványosabb lakásépítést szeretne látni Magyarországon, annak számolni kell a "még" magasabb lakásárakkal is

Tehát azok, akik egyre több és egyre nagyobb lakóingatlan építési lázról álmodoznak, azok a lakásárak növekedésének felgyorsításáról is beszélnek.

Jó példa erre az elmúlt néhány év, ahol elég volt csak beszélni az új lakásokról és családi házakról és milyen árrobbanás következett be, pedig az új ingatlanok építése alig egyharmada a korábbi időszaknak. A lakásárak és az építkezések nagyon szorosan összefüggnek. Az új ingatlanok – társasházak és családi házak – száma és ára újraárazza az egész lakáspiacot. A lakásárak tehát mindig nőnek, de körülményektől függően néha lassabban és néha gyorsabban, ha érdekel minket, ha nem. Időpazarlás a lakásárak növekedése miatt aggódni. A lakáspiac kiszámíthatatlanságát nem a lakásárak adják, hanem a szereplők erre adott reakciói.

Kattintson a képre, ha kíváncsi a további régiók lakásáraira!

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten kívül Nyugat-Dunántúlon van 50% körüli felára az új társasaházi lakásoknak a használt panellakásokhoz képest. 

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Tégla vs. Panel

panel panellakás panelprogram lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A panellakások megosztók. Egyeseknek a megoldás, másoknak elképzelhetetlen kompromisszum. Össze fog dőlni. El fog értéktelenedni. Lejárt az ideje. Megvannak számlálva a napjai. Menekülni kell onnan, nem oda költözni. Akik ott élnek, azoknak nem akarunk a szomszédai lenni – mert ne finomkodjunk, van ebben bőven személyeskedés és személyes sértettség is. Lehet ez egy rossz tapasztalat, ami után már előítélet lesz belőle. Benne van a fél évszázados panelellenesség is, ami nem tűnt el nyomtalanul. Düh és indulatok, amit megtapasztalhatunk, ha olyannal beszélgetünk panellakásról, aki negatívan áll a kérdéshez. 

panel panellakás panelprogram lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A vásárlók már nem mindenhol diszkriminálják a panellakásokat

Nézzük meg ezért közelebbről a tégla vs. panel viszonyt, hogy ne az érzelmeink irányítsanak mostantól. Két filozófia csap össze. Bizonyos értelemben az ország is kettészakadt már, ha a négyzetméterárakat vesszük figyelembe. A Dunántúlon már nincs olyan régió, ahol egy átlagos panellakás négyzetméterára olcsóbb lenne, mint egy téglalakásé. 2008 előtt a Közép-Dunántúl kivételével átlagosan 11%-14% felára volt a téglalakásoknak országosan, kivéve Budapestet, ahol már akkoris 30%. A táblázat és a grafikon jól mutatja, hogy mindez megváltozott. Nyolc régióból már négyben a panellakások és téglalakások négyzetméterárában a panel áll nyerésre. A Dunántúl mellett még Észak-Alföld városaiban nincs már árkülönbség a két társasházi lakástípus között.

Valós az az érzés, hogy a panellakások négyzetméterára jelentősen megváltozott Magyarországon. Nem csak képzelik mindazok, akik kisebb és nagyobb városokban néznek társasházi lakásokat manapság.

panel panellakás panelprogram lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Vásárlóként már nem mindig érezzük a téglalakás felárának létjogosultságát

A többi négy régióban, köztük Budapesten is, a panel és tégla négyzetméterárak közötti különbség nem változott 2008 előtthöz képest. Követik a téglalakások négyzetméterárait. Lehet azt mondani, hogy drágább, de a különbség miatt arányos maradt a tégla és panel közötti árkülönbség. Nem a panel lett drágább, hanem a tégla. Ez a pontos kifejezés és megközelítés.

Nem összehasonlítható azokkal a régiókkal, ahol eltűntek az négyzetméterár különbségek a panel javára.

A négyzetméterárak csak az érem egyik oldalát mutatják, egy lakás relatív értékét. Az abszolút értéke egy lakás teljes vételára. Ha így nézzük meg a nyolc magyarországi régiót, akkor egyértelmű, hogy a téglalakásokért kell többet fizetni ma is egy lakásvásárlónak. Ebben nem történt változás. Nincs olyan régió, ahol a panellakás egyforma árban vagy többe kerülne.

Ilyen értelemben, a négyzetméterárak félrevezetőek, mert azonnal rávághatnánk, hogy drágábbak a panellakások négy régióban. A valóság az, hogy továbbra is a téglalakások a drágábbak, azért fizetünk több vételárat.

A teljes vételár mellett fontos tényező még a méret. Abban is változatlan a téglalakások fölénye. A téglát választó vásárlók nagyobb lakást vesznek. Az átlagos lakásméretek pár négyzetméter különbséget mutatnak. Vannak régiók, ahol nő a téglalakások és panellakások közötti méretkülönbség, máshol csak ingadozik. Budapesten például láthatóan csökken a téglalakások mérete. A vevők így reagálnak a lakásárakra, a kisebb lakások felé fordulnak. Jól érzékelhető az is, hogy 2014 előtt nagyobb panellakásokat is vásároltak, azóta ott is a kisebb méret irányába mutat a trend.

Ettől függetlenül minden kétséget kizáróan kijelenthetjük, hogy téglalakást vásárlók nagyobb áldozatot vállaltak mindig és vállalnak ma is, többet költöttek és költenek ma is nagyobb lakásokra, mint a panelt választók. Ez egy olyan lakáspiaci sztereotípiai, ami tulajdonképpen igaz. 

panel panellakás panelprogram lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A téglalakások vásárlóinak mélyebben a zsebükbe kell nyúlni

De nézzük meg, hogy mit jelent ez forintban. Ez a táblázat megmutatja, hogy hány százezerrel vagy millióval költ többet egy átlagos tégla vagy panel vásárlója. Budapest és Pest megye téglalakás felára már 2008 előtt is jelentős volt. A többi régióban, kivéve Közép-Dunántúlt, nagyjából 1,5-2 millió forint között kellett többet fizetni néhány plusz négyzetméterrel nagyobb téglalakásért. Majd jött egy időszak, ami mindent megváltoztatott a magyar lakáspiacon. A különbségek, az árolló nemcsak négyzetméterárban, de a kifizetett végső vételárban is szűkült.

2015-ben például két régióban – Nyugat-Dunántúl és Észak-Alföld – egy átlagos panellakásért fizettek többet, igaz csak 100 ezer forinttal. Ez szinte példátlan a magyar lakáspiac történetében, de megmutatja azt, hogy a lakásvásárlók és a lakáspiacról véleményt formálók között nagy különbségek lehetnek.

Megvan a potenciál a panellakásokban, hogy a négyzetéterár különbségek mellett a vételár különbségeket is minimalizálják, leküzdjék. Igen, ez azt jelenti, hogy a panellakások és téglalakások közötti határok idővel elmosódhatnak ma még olyan városokban és régiókban is, ahol ezt felháborítónak tartják.

panel panellakás panelprogram lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egy panellakás vételára még mindig a legalcsonyabb adott városban és környéken

A panellakásoknak van kereslete. Azóta a legkönnyebben értékesíthető lakás, amióta el lehet adni. Ha megnézzük a 2018 I. féléves árkülönbségeket, akkor azt látni, hogy a Dél-Dunántúl 1,7 milliós 2007-es árkülönbsége mára 700 ezer forintra csökkent. Az is igaz, hogy az adatok nem véglegesek, így biztosan vissza fogunk még erre téreni. Budapesten, Pest megyében és a Dél-Alföldön súlyos milliókkal kell többet fizeni egy téglalakásért. A négyzetméteráraktól elvonatkoztatva, az az igazán fontos, hogy mennyi a lakás vételára. Budapesten + 7,9 millió, Pest megyében + 4,4 millió és a Dél-Alföldön is + 2,7 millió forint nagyon sok pénzt jelent. 2017-ben még ennél is nagyobb felárat jelentett a vételárban egy téglalakás az adott régiókban. Csodálkoznak, hogy a panellakásokat keresik a vásárlók? A panellakások ma is Magyarországon a legolcsóbb városi lakástulajdont jelentik, de korántsem a legélhetetlenebbet. Jelenleg nincs alternatívájuk. Adott méretben a legtöbb szoba egy panellakásban van. Ezért elég belőlük egy kisebb is (Megjegyzés: egy magyarázat a tégla és a panel közötti méretkülönbségre). A panellakások felértékelődését, amit a négyzetméterárakban látunk, a jó elosztásuknak/adottságuknak is köszönhetik. A keresletüket pedig a lakáspiacon a legalacsonyabb vételár – és nem a legalacsonyabb négyzetméterár - biztosítja adott környéken és régióban.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A négyzetméter árak fogságában

lakásárak négyzetméter ár panellakás téglalakás családi ház kertes ház lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanpiacon van egy mérőszám, ami legalább olyan ellentmondásos, mint a gazdaságban a GDP. Közismert róla, hogy nem tökéletes, de nincs nála egyelőre jobb kifejező és összehasonlító szám. Az ingatlanpiacon a négyzetméter árakról szintén tudható, hogy nem igazán fejezi ki azt, amire használják. Legyen valaki eladó vagy vevő, négyzetméter árban fog gondolkodni. Így hasonlítja össze az eladó ingatlanokat, ha hirdetni akarja a sajátját, vagy éppen vásárolni.

A négyzetméter árak problémája sok félreértésre adhat okot

Vannak jelenségek, amiket elfogadunk ugyan az eladó otthonok piacán, anélkül, hogy értenénk, vagy ésszerű magyarázatot tudnánk rá adni.

Ilyen az az összefüggés, hogy minél kisebb egy lakóingatlan, annál drágább a négyzetméter ára.

Semmi racionális érv nem szól amellett, hogy a kislakások négyzetméter ára miért kell, hogy magasabb legyen ugyan abban a házban, ugyan olyan (élet)minőségi és (élet)színvonalbeli adottságok mellett. Ha csak és kizárólag négyzetméter ár alapján próbálunk meg következtetéseket levonni egy eladó otthonról, kiderül hogy semmi értelme nincs.

A kislakások nem jobbak semmiben, csak egyszerűen drágább a négyzetméter áruk.

- Ez okozhat olyan paradoxon helyzeteket, hogy általában az tud olcsóbban lakást vásárolni, aki minél nagyobb ingatlant vesz, mert valójában egyre több teret kap a pénzéért négyzetméterben és árban egyaránt.

- A kisméretű otthonok a legolcsóbbak abszolút értékben (teljes vételár), de közben ők tudnak a legdrágábbak lenni relatíve (négyzetméter ár). Minél kevesebb pénzünk van, annál magasabb négyzetméter árat kell megfizetnünk vevőként.

Ezt lehet nevezni egy íratlan szabálynak, amit elfogadunk vevőként és eladóként is.

Ez az oka annak is, hogy a társasházi lakások piacán jellemzőek a kisméretű otthonok

Ha új a ház, akkor a fejlesztőnek/beruházónak egy négyeztméterre vetített bevétele jelentősen több tud lenni, ha felaprózza kisebb lakásokra a társasházat. Nehéz eldönteni, hogy az új építésű kislakások magas aránya piaci igény vagy üzleti érdek. Az egész magyar társasházi lakások piaca a kisméretű ingatlanok felé van eltolódva.

A nagyobb otthonok tulajdonosai a négyzetméter árak vesztesei ilyen értelemben. Nekik le kell nyelni azt a békát, hogy hiába kétszer vagy háromszor nagyobb az ő ingatlanuk, nem fog kétszer vagy háromszor annyit érni a vevőknek, mint egy fele vagy harmad akkora eladó lakás.

Ez a helyzet, ahogy már említettük, komoly félreértésekre adhat okot:

- Eladóként is egyre könnyebb fölé áraznunk (fejben) az eladó ingatlanunkat minél inkább eltér az átlagos mérettől.

- Magyarországon a statisztikákban általában 50-60 nm közötti eladott ingatlanok négyzetmétára a „piaci” négyzetméter ár.

Leegyszerűsítve azt lehet mondani, hogy ha 50-60 nm-nél kisebb eladó otthont akarunk venni vagy eladni, akkor valószínűleg ott ettől magasabb négyzetméter árral kell számolnunk, ha pedig ennél nagyobb otthon tulajdonosai vagyunk vagy vevői szeretnénk lenni, akkor pedig alacsonyabbal.

Ez most egy durva és nyers általánosítás, de jól kifejezi azt azt összeférhetetlenséget akár az új és akár a használt ingatlanok piacán, ahol vannak társasházi lakások és vannak önálló telekkel rendelkező családi/kertes házak. Az átlag négyzetméter árak, amikkel leggyakrabban találkozni lehet vevőkénét és eladóként, leginkább 50-60 nm közötti használt társasházi lakásokra vonatkoznak. De még az új építésű társasházi lakások átlagos négyzetméter ára is 50 nm körüli lakások négyzetméter áraira értelmezhető.

A családi házak eladói és vevői ezekkel nem nagyon tudnak mit kezdeni

Azt tudják csak, hogy a magyar lakáspiacon a családi házak sosem tartoztak a legdrágább négyzetméter árú lakóingatlanok közé. Ennek az ingatlannak van a lenagyobb presztízse Magyarországon, státuszszimbólumnak is tekinthető, az önállóság, a szabadság és a független élet igazi jelképei. Az áruk mégis inkább a legalacsonyabb négyzetméter árban, mert egy jóval nagyobb életteret kell megvenni és kifizetni, amiért már abszolút értékben adott környéken/városban/településen viszont már vastagabb pénztárcát kíván meg.

Ezt is elfogadtuk, ebben is van egyfajta íratlan egyetértés az eladó ingatlanok piacán. Amiről eddig beszéltünk, az teljesen közismert, évtizedek óta változatlan.

Egy dolog az utóbbi néhány évben viszont borzolja a kedélyeket

A társasházi lakások piacán szintén íratlan szabály, hogy a téglaépítésű lakások négyzetméter ára mindig és szinte minden körülmények között magasabb volt adott városban/környéken, mint az ott eladó panellakások négyzetméter ára.

A panellakások alacsonyabb négyzetméter árára nincsenek objektív csak és kizárólag szubjektív magyarázatok. Ez az az a szubjektív értékítélet, ami kezdi elveszíteni a jelentőségét és a szemléletváltás elkezdte elmosni a határokat árban egy tégla- és egy panellakás között.

Egyre inkább afelé halad az eladó ingatlanok piaca, hogy vannak a társasházi lakások és a nem társasházi lakások. Egy társasházban már nem feltétlenül keressük a téglát és értékeljük azt többre. Ez bántja a téglalakások tulajdonosait, de még a vevőit is. A panellakások tulajdonosait nem zavarja, mert eddig sem értették igazán, hogy egy panellakás miért lenne alacsonyabb életszínvonalú és minőségű, mint egy téglalakás.

A panellakások potenciális vásárlói viszont határozottan érthetetlennek tartják a tégla- és panellakások árának kiegyenlítődését

Itt viszont már van egy racionális magyarázat:

Abszolút értékben a panellakások jelentették Magyarországon hosszú évtizedekig a legolcsóbb, a leginkább elérhető saját otthont. Elérhető volt árban és az árához képest még nagyobb is volt, mint egy ugyan olyan árú téglalakás. Gyerekkel és gyerek nélkül is olyan első lakás tudott lenni, ami elérhető cél volt.

Ez az utóbbi pár évben elég gyorsan megváltozott. Ma már a panellakások nem feltétlenül olcsóbbak négyzetméter árban és nem feltétlenül nagyobbak adott árkategóriában sem. Reménykednek még a használt lakások piacán, hogy talán majd pont  a panellakások érzik meg először a változást a lakásárakban, talán majd pont ők fognak először leértékelődni később, hogy újra annyival olcsóbbak legyenek és annyival nagyobbak is adott áron, mint régen. Az elmúlt években a panellakások árai jóval gyorsabban nőttek, mint a téglalakások árai, mind négyzetméter árban, mind pedig abszolút értékben, adásvételi árakat nézve is. Valahol már alig van különbség, máshol már nincs is, néha még az is megesik, hogy a panellakások négyzetméter árai már a téglalakások árai felett vannak.

Könnyedén az is előfordulhat, hogy társasházi lakások kategóriáját idővel már nem lesz értelme külön téglára és külön panelre bontani

Társadalmi igény van az átlagáraknál (jelentősen) olcsóbb otthonokra. Ez kétségkívül tetten érhető a panellakások árai körüli nyilvános vitában. De lehet, hogy erre már nem a panellakások jelentik a megoldást a jövőben. Évtizedekig ők voltak a legolcsóbb otthonok minden értelemben, előfordulhat, hogy ennek a korszaknak hamarosan vége. Nem biztos, hogy van visszaút és az sem biztos, hogy az volt a normális, amikor a panellakások négyzetméter ára a téglalakások alatt volt. 

Űrt hagynak  viszont maguk után a dráguló és egyre drágább panellakások. Egy olyan űrt, amit még egyelőre nem tud betölteni semmilyen más otthon típus.

Az világos, hogy az újlakáspiac sem a négyzetméter áraival sem pedig üzleti érdekeivel ezt azt űrt nem tudja és nem is akarja betölteni. Ettől függetlenül a kérdést nem lehet lezártnak tekinteni és annyit mondani, hogy akinek drága egy panellakás is, az éljen albérletben vagy önkormányzati bérlakásban. Ez nem válasz, ez inkább csak olaj a tűzre.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Panel - Mit gondolnak róla?

panel panellakás panelprogram lakáspiac lakásárak ingatlanműhely

A panellakások felértékelődése mögött nincs semmi titok, ahogy ezt 2015 decemberében össze is foglaltuk. Kérjük olvassa el mindenki mielőtt tovább folytatja a mai gondolatsorunkat. Akik nem értik, hogy miért drágultak a panellakások az elmúlt 2 évben sokkal jobban, mint a téglalakások, azok talán azt sem értették, hogy a panellakások alulértékeltek voltak. Így az árnövekedés bár magas és látványos, addig a lakások értéke csak most kerül a helyére.

A kérdést ezért úgy érdemes feltenni, hogy miért nem értékeltük a panellakásokat korábban?

A válasz több oldalról megközelíthető. Kezdjük ott, hogy a “múlt rendszer” jelképei. Meg voltak bélyegezve a házak és a lakóik, hogy csórók és csak igénytelenek lakják. Tovább erősítette ezt a megvetést, hogy mindenki úgy gondolta, a panelből csak elmenekülni lehet, oda költözni csak végszükség esetén és inkább csak átmenetileg. Igen, a panellakás talán még az albérletnél is jóval lenézettebb lakhatási forma volt. Szitokszó volt a panel, ahol élni szégyen volt, főleg egy olyan társadalomban, ahol generációk nőttek fel egyfajta megfeleléskényszer alatt, hogy „Mit gondolnak rólunk mások?”. A panellakásokban élők tisztában voltak vele, hogy őket sajnálják és egyben le is nézik.

Egy mai cikk is  azt a klisét említi, hogy a panellakások fenntartási költségei drágák voltak. Ez akkor sem volt igaz, amikor állították. A téli hőérzethez képest, az állandó melegvíz szolgáltatással az ára sosem volt kirívó. Ha valaki hasonlót szeretett volna egy családi házban, vagy egy átlagos téglaépítésű társasházban, annak bizony mélyen zsebbe kellett nyúlni. Az "olcsó" gázkonvektoros lakásokban fázni lehet, addig a panellakásban soha sem lehet fázni. Ugye a panellakásokban nincsenek villany és gáz bojlerek, nincsenek cirkók sem. Ezekkel együtt élni sem kellett.

Jegyezzük meg gyorsan, hogy a sok elavult téglalakásban pont a korszerűtlen meleg víz és fűtés rendszerek okoznak sok kellemetlenséget, nem is beszélve a CO-mérgezésről, ami egy panellakásban soha nem fordulhat elő.

Nem keltjük a hangulatot azzal, hogy a CO-mérgezés és a sok életveszélyes gázkészülék a téglalakások sötét oldala – pedig megtehetnénk, ahogy rosszindualtú és gonosz hangulatkeltés igen sértő és durva volt a panellakásokkal szemben évtizedekig.

Sőt, a panellakásokban látták és láttaták sokan a társasházi élet minden kompromisszumát. Miközben már akkor is tudott volt, hogy nem csak a panellakásokban lehet hallani a szomszédot, vagy amikor lehúzzák a wc-t, esetleg a folyó víz hangját, stb. Ez gyakorlatilag minden társasházra jellemző lehet.

De a 2000-es évek tömeges újépítésű lakásai erre még inkább ráébresztették az embereket. A lakótelepeket átnevezték lakóparknak. Soklakásos házakat építettek és pontosan ugyanúgy hiányzott belőlük a hangszigetelés, mint a panelházakból.

A lakóparkok fenntartási költségeiben a közös költség lett egy kritikus elem, ami sokszor irreálisan megdrágítja a lakás fenntartási költségeit.

“Magyar betegség” az is, hogy a fűtést tekintjük kardinális kérdésnek a rezsiben.

Ez meg már réges- régen nem igaz. A panellakások összes rezsije összevetve más lakástípusokkal, kiderült, hogy nem kirívóan magas. Persze vannak jó adottságú házak és lakások, ahol elképesztő alacsony szinten vannak a rezsik, de ez egyáltalán nem általános.

A panellakások az átlagos rezsijükkel, de közben átlagon felüli kényelmükkel és biztonsággal (!!!), egyre inkább felnyitották az emberek szemét, hogy végülis nem is olyan drága panelházban élni.

Hogy olcsóbb lett-e az élet a panelekben az elmúlt években?

Nem hinnénk, mert megjelent a lakások hűtése, mint új rezsielem.

A fűtés mellett a hazai lakásoknál a lakások hűtése az elmúlt 5 évben már egyre elfogadottabb lett.

Amíg előtte valamilyen luxus volt a lakások hűtése, ma teljesen természetes, hogy a fűtési szezon után következik a hűtési szezon. Az is tévhit volt, hogy nyáron csak a panellakás meleg. Meleg egy családi ház és egy téglaépítésű társasház is. Klíma kell mindenhová, ha kellemesen akarjuk átvészelni a füllesztő nyári napokat.

Változnak az idők és és ma már sokkal kevésbé érdekel az valakit, hogy „Mit gondolnak róla?” és a panellakásáról.

2014-től a lakáspiac ébredése a panelmániát hozta el, mert sokkal nagyobb rá az igény, mint a kínálat = újraárazás/felértékelődés.

Paradigmaváltásnak is nevezhetjük azt, amikor a lakáspiacon a panellakás azt a helyet tölti be, amit egyébként mindigis be kellett volna töltenie.

A modern, urbanizált létforma a panellakásokkal kezdődött a 60-as években. 50 évvel később is a városias lakásviszonyaink elvárásai miatt nézünk teljesen más szemmel rájuk.

Mihez képest drága ma egy panellakás Budapesten?

Csak ahhoz képest, amennyiért árulták őket 2013 végéig. Ár/érték arányban még mindig verhetetlenek a panellakások, ezért is drágulnak olyan dinamikusan. A téglalakások és főleg az újlakások piacán ilyen jó ár/érték arányról már egyáltalán nem beszélhetünk. Ott van az a bizonyos presztízs érték, hogy „Mit gondolnak róla?” érzés, az a társadalmi sztereotípia, hogy az új lakás mindenben jobb, a téglalakás meg evidensen jóval elfogadottabb a magyar társadalomban. Ha azt mondja valaki, hogy vettem egy panellakást és azt, hogy vettem egy újlakást, akkor az utóbbit értékeli a többség „jó döntésnek”. Ezért sem fontos az, hogy mit gondolnak mások rólunk és a panellakásunkról. Az utolsókból is lehetnek elsők, a számok szerint az elmúlt években a panellakások tulajdonosai a lakáspiac igazi nyertesei.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Egyre inkább eladó

lakáspiac panellakás eladó_ingatlan lakáshirdetés budapest_ingatlanA józan ész eredményének értékeljük, amikor egy tulajdonos az eladási stratégiáját finomhangolja. Mivel mi minden olyan lakáspiaci szereplő előtt megemeljük a kalapunkat, aki a változtatás kényszere mellett lépéseket tesz a hirdetésének újragondolásával. A hirdetési piac is egy kicsit jobbá válhat ezért.

Belátta ugyanis, hogy egy panellakásnak is meg vannak a maga korlátai, így nem nevezhetjük luxusnak, akármennyire is érzi annak. Ennek egyszerű magyarázata van és nem mulatságos, sokkal inkább elgondolkodtató. A lakásviszonyaink elavult, rossz minőségű, lepusztult ingatlanokról szólnak Magyarországon. Sok magyar számára egy ilyen szintű és adottságú panellakás életszínvonala már tényleg elérhetetlen. A luxus igazából a „nehezen elérhető” köznyelvi használatának is tekinthető. Polgárpukkasztó vagy sem az indokolatlanul gyakori jelző, ha tehetjük csak nagyon indokolt esetben használjuk, de ha van rá mód, akkor inkább kerüljük.

A kezdő képet még január 13-án lecserélte, bár szerintünk teljesen feleslegesen. Az előző kezdőkép sokkal jobban megfoghatja az embert a lakáslistából. Az árat valamelyest csökkentette még akkor, de annak csak az iránya pozitív a mértéke csak a szándékot fejezi. Viszont a szándékot is értékeljük. Ezért több javaslatot is bátorkodtunk küldeni a hirdetőnek. Felajánlottuk, hogy szívesen átírjuk a hirdetési szöveget úgy, hogy a vevőjelölteket inkább kíváncsivá tegye és kapcsolatteremtésre késztesse, mint sem bosszankondjanak rajta, vagy kinevessék a hirdetését.

Tudjuk, hogy általában részletkérdésnek tekintik a szöveget, miközben a tárgyilagos és informatív tartalom megírása külön szakma is lehetne (legalább is tanítani kellene). De amikor egy eladó panellakás toronymagas árral van hirdetve, ott a szokásos „ingatlanos klisékkel” teletűzdelt hirdetési szöveg sajnos vevőtaszító. Egy eladónak az az érdeke, hogy minden potenciális vevő megkeresse azonnal, ahogy meglátja a hirdetését. Egy ingatlanos már megteheti, hogy vágja maga alatt a fát, mert az megfelel az ingatlanosokkal szembeni sztereotípiának. Illetve nagyobb hálózatok esetén a vevőjelölteknek inkább felhívják a figyelmét egy-egy lakásra, amikor egy másikra jelentkeznek. Így a vevők sokszor nem is látják a hirdetés szövegét, csak az ingatlanos elmondja, hogy szerinte mennyire „puhítható” meg a tulajdonos komolyabb érdeklődés esetén. Ahogy mondani szokás szakmai körökben:

„Annyiért úgy sem tudja eladni, amit még nem tud, de majd rájön. A lényeg, hogy mi vigyük neki a vevőt, ne ő találjon magának egyet, mert az nem üzlet nekünk”

– klasszikus ingatlanos trükk. Ez a tulajdonos is nagyon őszintén adta elő, hogy neki azt mondták még magasabb áron is eladható. A kétszínű ingatlanos kommunikáció egy nagyon egyszerű ingatlanos trükk, még is nagyon jól működik. Az eladót hátrányos helyzetbe kell hozni, ami az ingatlanosok számára azonnal piaci előnnyel jár. A vevők előtt pedig fényezheti magát az ingatlanos, hogy milyen jó áron meg tudta nekik szerezni a lakást. Eladóként azért jobb ha odafigyelünk, amikor az árazásban kérünk tanácsot ingatlanosktól.

A hirdetési szövegben ennél a lakásnál is fontos lenne olyan árral kapcsolatos megjegyzéseket tenni, amiért a vevők nem hogy csak irányárnak nézzék azt, hanem egyértelműen érezzék az eladó rugalmas az ár tekintetében. Bár még mindig egyszerűbb/egyenesebb lenne egy reális(abb) árral történő hirdetés.

Egy jó hirdetés szinte elad egy piacképes lakást. Ezért eladóként igen is vegyük komolyan, gondolkodjunk a vevők fejével a megírásakor. Egy rossz hirdetés viszont akár meg is hiúsíthatja az eladói terveket és drámaian lelassítja az értékesítést. Ne legyünk önmagunk ellenségei eladóként sem.

Tovább

Eladó vagy Hirdető?

lakáspiac panellakás lakáshirdetés magán_ingatlanhirdetések

Frissítve 2.0

Tisztlelt Tulajdonos!

Egyre inkább eladó ez a lakás. Ezúton is köszönjük a közvetett pozitív visszacsatolást. Reméljük, egyre közelebb kerül a vevőkhöz, és ők is Önhöz.

Tisztelettel:

Ingatlanműhely

Frissítve 1.0

Az ingatlan tulajdonosa 2016. január 13-án megkeresett minket, hogy vegyük ki a bejegyzésből a lakás képét. (Megjegyzés: idegen számról hívott, nem arról, ami a hirdetésben szerepel, így el kell hinnünk bemondás alapján, hogy ő volt az) Felháborodott azon, hogy a bejegyzésünk rontja az eladási esélyeit. Próbáltuk  felhívni a figyelmét, hogy az eladási esélyeit az árazása rontja, nem a mi objektív hirdetéselemzésünk. Amire azonnal reagált, hogy árat is csökkentett. Ha másért nem is, már megérte a bejegyzésért, mert 1 millió forint mínuszt jelentett az árból. Vagyis ha igazunk nincs is szerinte, de igazság van abban, amit mondunk.

Egyetérteni nem tudtunk abban, hogy a vevők érdekei és az eladók érdekei merőben különbözhetnek egymástól. A sikerhez kell egy közös metszéspont, ami kétoldalú közös megegyezésen alapul.

A vevők szemében ez a hirdetés pontosan olyan, amilyennek leírtuk. De ő csak védte a védhetetlent, hogy az ingatlanközvetítők még magasabb áron is akarták hirdetni mint ő. Tehát az bebizonyosodott, hogy nem a vevők keresték meg, hanem hiénák, mert akkor eladta volna már és nem hirdetné. De őt még ez sem ingatta meg hitében sajnos. Bízunk benne, hogy ez a szép - de nem tökéletes - panellakás egyszer megtalálja az árát, ami 20 millió forint alatt lesz, ha tetszik ez az eladónak, ha nem.

A lakásbefektetés egyre súlyosabb műfaj Budapesten. Mi sem bizonyítja ezt jobban, mint ez a lakás, aminek a segítségével megint sokat megtanulhatunk a lakáspiac örökzöld sztárjáról, a panellakásról. Manapság nagyon könnyű belefutni panellakásba árkategóriától függetlenül. Ezért most együtt gondolkodásra hívunk mindenkit, mielőtt hangos nevetésbe, vagy esetleg dühkitörésbe kezdene a kedves olvasó, ha meglátja a hirdetést.

Alapinformációk

lakáspiac panellakás lakáshirdetés magán_ingatlanhirdetések

Azt azonnal megtudjuk, hogy magánhirdetésről van szó. Meg is kéri az értékesítő szakma képviselőit, hogy ne keressék. Bár halkan megjegyeznénk, hogy rajtunk kívül talán Önök is kíváncsiak lennének, hogy egy ilyen hirdetésre ki jelentkezik „komolyan”. 10 emeletes panel 9. emeletén van, egy kis erély tartozik hozzá, nem panelprogramos ház. Itt álljunk meg egy szóra. Azért az árazást itt először érezhetjük úgy, hogy talán egy picit, de tényleg csak egy icipicit, mintha elhamarkodta volna a tulajdonos. De még mielőtt teljesen elbizonytalanodnánk, a budapesti luxus már végtelenszer megrágott rágóját itt most újra a szánkba vehetjük, mert a tulajdonos azonnal luxusról beszél. Ezzel ismét megnyugtat minket, hogy 26,9 millió forintért egy 49 nm-es lakás már ezt a világot jelenti. Bár a garázs hiánya és a fizetős parkolási övezet együttes hatása egy picit keserű utóízt hagy maga után. Viszont ne keseredjünk el, mert felkészít minket a képekre, a felújított jelzővel.

Tulajdonostól eladó

Ügye már tűkön ülnek, hogy lehet-e ezt még egyáltalán fokozni?!? Biztosít minket, hogy egy bombaüzlet kapujában állunk, hiszen tulajdonostól eladó. Itt ismét elidőznénk egy pillanatra, mert ez is egy klisé. Sokszor, ha nem is mindig, de a jó árazás szinonimája a lakáshirdetésekben. Mindenki használja, még néha ingatlanközvetítők is, mert végülis a lakás „tulajdonostól eladó”, nem tőlük. Most ha megint elnevetnék magukat, akkor is kérjük szépen vegyék halál komolyan. Most mondják azt, hogy nincs igaza!?! Hasonlóan megtévesztő, amikor – és egy árnyalatnyit most közelebb kerülünk megint egy lépéssel a mélyebb piaci ismerethez – „csak megveszi és felújítja” majd azonnal eladó magánszemélyek hirdetnek így. Ezzel csak leplezni akarják azt, hogy természetesen a munkáért megkérik az árat, mert konkrétan ebből (is) élhetnek. Elég sokan és elég nagyban is tudják ezt művelni Budapesten. Összefoglalva ez a mondat nem jelent általában semmi jót, vagy legalábbis nem azt, ami le van írva. Gondolom Önök is úgy érzik most már, hogy az a fránya déja vu érzés újra magával ragadhat minket.

Részletek, ahol az ördög lakik

Megtudjuk, hogy örökpanorámás és első osztályú módon felújított. Már miért is kételkednénk, és szinte a lélegzetünket visszafolytva várjuk végre, hogy a képekig eljussunk. De csak lassan a testtel, nem eszik olyan forrón azt a kását. Fontos információk vannak elrejtve. Olvashatjuk, hogy 2015 júniusra készült el (tegyük fel, hogy így van, a lakást még nem láttuk, ezért vakon kell megbízni a hirdetőben), vadonatúj. Kár, hogy a CSOK nem ismeri a felújított luxus panellakás fogalmát, mert akkor az is benne lenne hirdetési szövegben. A már ismert „világos mert jobbra és balra is néz” klisé itt is elmaradhatatlan része a hirdetési szövegnek.

lakáspiac panellakás lakáshirdetés magán_ingatlanhirdetések

Panoráma

A luxus agyon csépelt és teljesen porig alázott kifejezése mellett a másik nagy klasszikus a panoráma. Nálunk már szinte minden az, ami nem konkrétan a szemben lévő házra néz. Így ha a 9. emeleti panoráma leírása már a szinte csak karnyújtásnyira lévő Marina sétány közvetlen Duna-parti lakásainak életérzését ígéri és mindezt sokkal kedvezőbb áron. A „karnyújtásnyira” kifejezés szerepel is a hirdetésben, ahol ismét lehet, de nem biztos, hogy túlzásokba esik a sétatávolsággal kapcsolatban. Végülis a Nyugati pályaudvar sincs onnan gyalog messze, ha úgy nézzük, mint ő.

Befektetésnek is kiváló az ingatlan

Az elmaradhatatlan csattanó a végére. Nem is értjük, hogy az airbnb lehetősége miért nincs megadva a Vizesvb mellett. De ha nem veszik meg idén, már jövőre biztosan benne lesz a hirdetésben a rövid távú szálláshely-szolgáltatási lehetőség is, vagy akár az olimpia üzleti lehetőségeit is meglebegtetve. De még akkor is "júniusában" felújított lakásként, hiszen a szöveg időtálló.

Képek, ami rajtuk van és ami nincs

lakáspiac panellakás lakáshirdetés magán_ingatlanhirdetésekA képeket érdemes a szöveg elolvasása és értelemzése után megnézni, mert úgy sokkal több finom részletet észrevehetünk rajtuk, hiszen fel vagyunk készülve egy méregdrága panellakásra, ahol minden hibáért büntetni fogjuk a hirdetőt. Eleve a 20 kép (ennyi a maximum az ingatlan.com-on) helyett csak 15 van. Ez már feketepont. Első benyomásra amúgy tényleg kitett magáért a tulajdonos, eye-candy a kicsike. A tolóajtós hálószoba (Végre egy tolóajtó és nem gardróbszekrény!) a kezdő képen nagyon jó kezdet. Plusz pont az alaprajzért, az ablakos konyháért (ez néz keletre). Külön csillag jár az erkélyért. Látszik, hogy új hidegburkolat, műfű is van. Tényleg kis bájos, hozzáad a lakáshoz. Eddig azt mondhatnánk, hogy tudatos és sok részletre, apóságra odafigyelő a tulajdonos. Mint ha nem ma kezdte volna a „szakmát” (de ez csak egy hangsúlytalan halk fülbemászó dallam a mi részünkről, semmi komolyan vehető). A hálószobáért viszont kár. Az az alap IKEA ágykeret nagyon illúzió romboló, a beerőltetett használhatatlan(csak porfogó) éjjeli szekrényekkel együtt. Egy luxus lakásba nem teszünk ilyen vacak ágyat. A wc is nagyon puritán. Az a tartály, a wc csésze és a kézmosó hiánya mind együtt nagyon zavaró. Ez itt már nagyon panelos, semmi luxusról nincs szó, inkább átlagon aluli. Meg lehetett volna oldani sokkal igényesebben is. Ez itt a kapkodás jele, de legalábbis valaki spórolni akart. Egy ilyen áron kínált panellakásnál a spórolás végzetes hiba. Az örökpanorámában gyönyörködve a wc pechjére nem használható. Mert legalább lenne ablakos a wc a Duna felé. Így viszont végső elkeseredésünkben megnézzük a többi hét képet, ami továbbra is tetszetős. Vitathatatlanul van egy fajta kellemes hangulata a lakásnak, de természetesen nem ilyen áron.

Eladó vagy hirdető (?), ezt döntse el mindenki maga.

Tovább

Panelprogram

társasház lakótelep panelház lakópark panelprogram lakáspiac panellakásÚjratöltve reneszánszukat élik a sokáig alulértékelt panellakások, miközben a hátrányaik a társasházi létforma kritikája csak. Csak panelprobléma nincsen. Ami zavar valakit egy panellakásban, az minden más lakástípusban is meg fogja találni azt a rejtett hibát.

Lakótelep vagy lakópark

A panellakások az eredetileg szánt tömegek helyzete miatt jó tömegközlekedési kapcsolatokkal rendelkeznek Budapesten. A környezetük parkosított, a házak között annyi hely van, hogy azt ma sok városrendezési terv is megirigyelhetné. Minden szoba ablaka szabad térre néz, nincs olyan, hogy „udvari kilátás”. Ezért a panellakások fényviszonyai jók. Több panellakásból akár szép kilátás lehetséges, ami a magasabb emeleteken akár már értékkel is bírhat. A magas emelet fura kritikája is egy idejét múlt gondolat, mert az elmúlt 15 évben épült lakásoknál a magasabb emelet mind előnyt jelentett. A panellakásoknál mégis szeretik kritizálni, hogy ki akar 10.-en lakni? A Marina Parton a 9. emeleten meg egy vagyon a lakás. A példa persze talán túlzó, de a panellakások, és a mai társasházi lakások pontosan ugyan azokat a célokat szolgálják ki, ugyan úgy. Tömegigényt elégítenek ki a maguk módján. Attól, hogy lakóparkra neveztük át a lakótelepeket, attól még semmi sem változott. A legnagyobb különbség a teremgarázsok megjelenése. De nincs panelház lift nélkül, ahogy egy mai ház is elképzelhetetlen ma már e nélkül.

Valóságshow hősök

A panellakásokról az első degradáló gondolat az, hogy jobb mint egy valóságshow. A szomszédok életét könnyedén lehet hallani. Erre sajnos szinte bármilyen társasház képes, mert a magyar hangszigetelési kultúra olyan amilyen. Így lehet venni Duna-parti luxuslakást vagy egy panelt, a szomszédokat pontosan ugyan úgy lehet hallani ezekben is sajnos. Lehet az 100 éves régi ház a belvárosban, budai villalakás, egy vadonatúj társasházi lakás Budán vagy Pesten, a hangszigetelés kérdése szinte sehol sem megoldott. Az, hogy valahol csendesek a szomszédok, nem jelenti azt, hogy ott jó a hangszigetelés. A társasházi létforma egyik komoly kihívása, amikor akarva akaratlanul valóságshow hősök leszünk. Egy lakás megvásárlásával a szomszédokat is megvesszük. Nem csak azokat, akik most ott élnek, hanem mindazokat, akik ott fognak élni még. A lakóközösségi nehézségek sem csak a panelházak sajátosságai. Nagyon sok probléma lehetséges újházakban is. A lakóközösség minősége sajnos, nem a lakásáraktól függ. A hülyeség, ostobaság, rosszhiszeműség nem anyagi helyzet függő. Nagy meglepetést is tud okozni, amikor egy elitházban több kockázat van, mint egy panelházban. A soklakásos forma sem a panelházak egyedisége. Sok lakóparkban pontosan ugyan úgy, ha nem több lakás és annak tulajdonosa él együtt társasházi formában.

„Panelprolik” likvid és jól hasznosítható vagyona

Idén lett igazán hangos a média, amikor újra felfedezte magának a panellakásokat. Egy valamit magára adó portál már többször is lehozta, hogy a panellakások gyorsan értékesíthetők, nagy rájuk a kereslet és az áraik is legdinamikusabban változtak az elmúlt másfél évben. Ez is csak azért van, mert az a 780 ezer panellakás, ami Magyarországon épült, évtizedekig alulértékelt volt. Mert megvetett lakhatási forma, lenézett. Panelben élni szinte a szegénységi bizonyítvány kiállításával volt egyenlő. Panelprolinak is csúfolt lakástulajdonosok és azokban élők, ma mégis a lakáspiac csúcsán érezhetik magukat. Kiderült a 21. századi lakáspiac sokkal komolyabban veszi a panellakásokat. A ló túloldalára nem érdemes átesni. Mert lehet látni sok dupla áron kínált panellakást. Amivel nincs semmi baj, más lakástípusoknál is elő-előfordul az ilyesmi. Egy duplaáron kínált téglalakásnál senki sem veri ki a biztosítékot. Bezzeg a sz@r panel tulajdonos nehogy már bepróbálkozzon, hiszen neki erre még joga sincs – olvasni néha a felháborodott kommenteket. Pedig egy panellakás nagyon jó térkihasználású, jó elosztású és egyben jól átalakítható, modernizálható a mai kornak megfelelően. Sokan már temették a panelházakat, miközben egy kívül belül felújított panelház igenis vonzó termék a piacon. Egyre több panelház szépül meg. A lakások is egyre szebbek benne. Ideje lenne már új szemmel nézni a panellakásokra és panelházakra, nem azokkal az évtizedes előítéletekkel, amik olyan régiek, hogy talán igazak sem voltak soha.

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Lakásviszonyok Magyarországon

Fontos a véleményük

Ezért Facebook kommentelésre váltottunk, hogy együtt hangosabban gondolkodjunk.

Budapest Real Estate Research