A piacképes kereslet

John Maynard Keynes effective and latent demand fizetőképes kereslet piacképes kereslet potenciális kereslet újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac munkaerőpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Ahhoz, hogy zongorázzunk, előtte meg kell tanulni zongorázni. Bár minden ilyen egyszerű lenne az életben! Közgazdasági kifejezéseket gyakran használunk a hétköznapokban például. Akkor is használjuk, ha nem tudjuk mit is jelent pontosan vagy mi a valódi eredete, mire értették elsősorban. A fizetőképes keresletről most olvastuk, hogy hungarikum, mi magyarok találtuk ki, nem része a nemzetközi közgazdasági szakirodalomnak. Amellett, hogy bátor kijelentés, még téves is.

Úriember biztosra nem fogad

Nagyon nagy hatású, máig értelmezhető angol közgazdász nevéhez fűződik:

a látens és a fizetőképes kereslet = piacképes kereslet fogalmának a megalkotása

Repüljünk vissza a nagy gazdasági világválság utáni időkbe, a 30-as évekbe. Nagy volt a munkanélküliség, az elégedetlenség világszerte. A klasszikus – akkor még 19. századi - közgazdászok azzal a drasztikus ötlettel álltak elő, hogy csökkenteni kellene a munkabéreket, hogy így csökkenjen a munkanélküliség. Az alacsonyabb bérek miatt nőne a munkaerő-kereslet (= állásajánlatok száma), a foglalkoztatottság. A vállalkozások több embert alkalmaznának csak azért, mert kevesebb munkabért kellene nekik kifizetni. Majd jött egy angol, pontosabban cambridgei közgazdász, és olyat mondott, amit ma is bármikor meg lehet ismételni:

Szerinte egy gazdaságban a munkaerő-kereslet attól függ, hogy a megtermelt termékekre és szolgáltatásokra mennyi fizetőképes kereslet van. Ha nincs rájuk fizetőképes kereslet, akkor nincs értelme termelni és szolgáltatni, így embert sem érdemes ilyenkor alkalmazni.

A fizetőképes kereslet és a foglalkoztatottság közötti kapcsolattal megfogalmazta a fogyasztói társadalom alapgondolatát. A magasabb munkajövedelem, a nagyobb társadalmi jólét az állam mellett, a gazdaság szereplőinek is érdeke - foglalhatjuk össze a közgazdasági elmélet lényegét.

Ilyen modern gondolkodással megkülönböztette - az angol közgazdász - a látens és a fizetőképes keresletet:

A látens kereslet nem csak azt jelenti, hogy valaki anyagilag nem képes valamit megvenni, mert a munkabére túl alacsony adott pillanatban (= növelni kell, mert ez gazdasági és társadalmi érdek). Azt is jelenti, hogy nincs olyan termék és szolgáltatás a piacon, amit megvehetnénk és még azt is, hogy nem tudunk róla, hogy már van olyan termék és szolgáltatás, amire szükségünk van. A látens kereslet szintén egy nagyon modern gondolat, közgazdasági megközelítés volt a maga korában: 

a marketing és az értékesítés alapgondolata = lehet úgy is termelni és szolgáltatni, hogy csak igény van rá, látens kereslet

Az igény a piacképes kereslet alapja.

A látens kereslet ezért hatékonyan növeli a piaci versenyt és aktivitást:

Azért reklámoznak, hogy a látens keresletből fizetőképes kereslet legyen. Azért piackutatnak, fejlesztenek, beruháznak, hogy megtalálják azokat a piaci réseket, amire érdemes új vállalkozást alapítani, amivel utána lehet termelni és szolgáltatni a látens keresletnek, amiből általuk, nekik (= új termékeknek és szolgáltatásoknak) köszönhetően lehet fizetőképes kereslet.

Számtalan példát hozhatnánk, de stílszerűen maradjunk a lakáspiacon. Vegyük példának az új építésű társasházi lakásokat: 

Vannak vásárlók, akik nem vesznek használt lakást, vagy inkább vennének új  építésű lakást, ha találnának az igényeiknek megfelelőt. Ők nem jelennek meg fizetőképes keresletként a lakáspiacon, ameddig az új építésű lakások hiányoznak a piacról.

Ha van a lakáspiacon látens kereslet, akkor az az új építésű lakások kereslete.

A társasházat építőknek mindent el kell követniük, hogy a látens lakásvásárlókat fizetőképes lakásvásárlóként üdvözölhessék a projektjükben.

Melyik látens lakásvásárlóból lesz fizetőképes lakásvásárló?

Egyrészt akinek van erre anyagi fedezete. Az anyagi háttér biztosítása történhet hitellel, ahol a lakáshitel szintén egy szolgáltatás a piacon. Ahhoz, hogy a látens lakásvásárló hitelképes legyen, kell hogy legyen megfelelő önerője és szüksége van biztos havi jövedelemre is:

Milyen igaza volt bő 80 éve annak az angol közgazdásznak, amikor nem a bérek csökkentése mellett érvelt, hanem a fizetőképes kereslet növelésén (= a munkabérek, az általános jólét emelésén) keresztül kívánta növelni a foglalkoztatottságot,  megterementeni a munkaerőpiaci és gazdasági egyensúlyt egyszerre.

Milyen igaza volt abban is, hogy a termékek és szolgáltatások fizetőképes kereslete további fizetőképes keresletet szülhet, amivel munkahelyeket teremthet. 

A hitelképes, látens lakásvásárlóból lesz a hiteles és fizetőképes lakásvásárló a lakáspiacon. A társasházépítők nagy örömére, tegyük hozzá. A társasházépítők egyik fontos partnere a bank, mint szolgáltató. Együtt tudnak a látens lakásvásárlóból fizetőképes lakásvásárlót csinálni. De ehhez olyan társasházi lakásokra is  szükség van, amire van látens kereslet is. Ez már egy komolyabb feladat.

Egy új lakás nem jelenti azonnal azt, hogy van rá látens kereslet. Ha nem tetszik a látens lakásvásárlóknak a társasház adottsága (beleértve az árát is), akkor nem lesz belőlük fizetőképes lakásvásárló, inkább kivárnak.

Ez a jobbik eset. Az a lakáspiac szempontjából sokkal rosszabb, ha nem ismerik a látens lakásvásárlók azt az épülő társasházat és ezért nem lesz belőlük fizetőképes kereslet a lakáspiacon. Ez is benne van a pakliban, bár kicsi rá az esély. Viszont létező jelenség, hogy nem minden épülő társasház körül nagy a felhajtás, ezért piaci kockázatot jelent kapcsolatot teremteni a látens vásárlókkal. Ha a látens lakásvásárlók nem tudnak róla, lemaradhatnak egy számukra ígéretes vásárlási lehetőségről, így ők továbbra is csak látens lakásvásárlók maradhatnak a lakáspiacon. Kisebb társasházak építése húzódhat el emiatt, de akár még be sem fejezhetik, mert nem éri el a látens lakásvásárlóit.

A látens kereslet = potenciális vásárló/vevő magyarul

Attól még nem nevezhető fizetőképes keresletnek, mert vásárolni akar és anyagilag is képes rá, mert szükség van olyan lakásra, amiért a vásárlás mellett dönt. Ezt jól tudták már a 80 évvel ezelőtti Nagy-Britaniában is. Legalábbis egy közgazdász biztosan tudta, hogy milyen fontos az „effective and latent demand” között különbséget tenni. A magyar nyelvben - a korábbi tükörfordításnak köszönhetően - hatásos/hatékony kereslet helyett használjuk már évtizedek óta a fizetőképes kereslet kifejezést, és így különböztetjük meg Magyarországon is a potenciális kereslettől. Köszönjük J. M. Keynes – nek ezt a modern közgazdasági perspektívát és a piaci kereslet értelmezésének máig érvényes koncepcióját.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak?

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés hitelpiac piacképes kereslet piacképes kínálat adásvételek száma ingatlaműhely

Sok kérdés kavaroghat a fejünkben, amikor a jelenlegi lakáspiacot meg akarjuk érteni.

Az egyik legalapvetőbb paradoxon, amivel laikusként találkozhatunk, hogy miért akkor vásárolnak, amikor nőnek a lakásárak?

Erre kapásból rávághatná valaki, azért mert a kereslet nyomja fel az árakat. De biztosan így van ez? A magyarországi és általában a budapesti lakáspiacon a kereslet és kínálat kapcsolata elég speciális. Azt árulják, amit nem keresnek és azt keresik, amit nem árulnak. A lakáspiacon a kínálat és a kereslet nagyon nehezen találkozik egymással. Attól, hogy valamit árulnak, még nem tekinthető piacképes kínálatnak. Attól, hogy valaki lakást akar vásárolni, még nem biztos, hogy piacképes  kereslet lesz belőle. Az a bizonyos „nagy találkozás” a titok nyitja. Csökkenő vagy évekig stagnáló lakásárak esetén a kínálat megtorpan, megreked. Csak az a lakás lesz eladó, amit muszáj eladni. Mivel átlagárakról beszélünk, az alapján látjuk a piac mozgását, az egyedi eseteket nem fogjuk látni. Ez azt is jelenti, hogy még ilyen piaci körülmények között is történnek „átlagon felüli” adásvételek. A piacképes kínálat, azért piacképes, mert van kereslete. A piacképes kereslet, azért piacképes, mert van kínálata. Ez a lakáspiaci kínálat és kereslet metszéspontja, közös halmaza. Minél színesebb a kínálat – az eladó lakások száma nő – a keresletnek annál nagyobb az esélye vásárolni. A kínálatot pedig a magasabb, növekvő árak motiválják. Paradoxon vagy sem, a vevők érdeke a növekvő ár, mert úgy fogják megtalálni a tűt a szénakazalban. A lakásvásárlás idő kérdése, tudja minden vevő. Van, aki pár hét, van aki pár hónap, de vannak akik évekig keresnek. A vásárlási időre, a bőségesebb kínálat jó hatással van, mert könnyebben és gyorsabban lehet megtalálni a megfelelő lakást. Így a sikeres adásvételek száma is nő. A hazai újlakáspiac is ennek ékes példája. Hiába akarunk venni egy számunkra tetsző újlakást, ha nem építenek olyat. Amikor elindulnak az építkezések, megnő a kínálat és máris tudunk belőlele válogatani. De mikor indulnak be az építkezések? Amikor nőnek az újalakások árai. Nem a lakások kereslete, hanem a kínálata határozza meg az árat a lakáspiacon.

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés hitelpiac piacképes kereslet piacképes kínálat adásvételek száma ingatlaműhely
A vevőkre nem a lakásárak, hanem a bővülő kínálat és az aktívabb hitelpiac hat

Ha megértjük a piacképes kínálat fontosságát, akkor kérdezhetünk a piacképes keresletről is. A piacképesen van a hangsúly, a többi csak „lakásturista”. Mindig sokkal több ember szándékában áll vásárolni, mint ahányan valójában vásárolnak.

A jelenségről már beszéltünk, nagyon érdekes, és pontosan ugyanaz a pszichológiája, mint a kereskedelemben a nézelődő = „window shopping”. A piacképes kereslet és kínálat a piacképes árról szól.

Azok a vásárlók, akik akarnak vásárolni, azok elfogadják a kínálat diktálta árakat. Így jöhet egy másik kérdés, hogy kik és miért hajlandóak egyre többet fizetni a lakásokért?

A piacképes kereslet legfontosabb tulajdonsága, hogy van mögötte anyagi fedezet. Ez lehet egy másik lakás eladásának ára. Igen, nagyon jellemző, hogy az eladók egyben vevők is a lakáspiacon. Így ismét visszautalnánk, hogy megint milyen fontos a piacképes kínálat bővülése, amiben benne van a piacképes kereslet növekedése is egyben. Ezek az eladók adják a vevők gerincét. Minél többen vannak, annál erősebb a piacképes kereslet a lakáspiacon. Nem minden eladóból lesz vevő, de minél több az eladó, a vevők számában ez megjelenik. A piacképes kínálat generálja saját magából a piacképes kereslet egy igen aktív részét. Érdekes lehet ezt olvasni azoknak, akik még eddig bele sem gondoltak, pedig az az eladó, aki vevő is, nagyon elszánt és tudatos és minden körülmény között is vásárolni fog. Az árak növekedése az ilyen vásárlót nem tartja vissza semmiben. A többi vevő sem tehet mást, ha azt akarja megvenni, amire szüksége van. A piacképes kereslet egyben egy (lét)szükséglet, amit azok a vevők fizetnek meg, akik szó szerint mindenáron vásárolnak, ha megtalálják, amit keresnek. Ez nem csak a biztos megtakarítások és havi rendszeres jövedelem miatt van. A növekvő lakásárak mindig jobb hitelpiacot is jelentenek. A bankok is szívesebben vesznek részt a lakáspiacon, amikor a lakások likvid eszközök, az értékük biztosabb. A növekvő lakásárak a hitelezést is beindítják, a hitelezés pedig a piacképes vevők körét erősíti meg. Igen, a hitelezés erősödése mindig a kezdeti lakásárnövekedés következménye, ami később katalizátora tud lenni a folyamatnak, mert a bankok a lakásárnövekedést megfinanszírozzák a vevőknek. Stagnáló vagy csökkenő lakásáraknál a bankok nem túl aktívak a lakáspiacon, ahogy a piacképes kínálat is nagyon szűk, a lakóingatlanok likviditása (pénzé tétele) drámaian csökken.

Ezért a lakásárnövekedés az egyetlen és járható út a vevőknek is, ha azt várják el a lakáspiactól, hogy ne csak eladó lakások legyenek, hanem piacképes kínálat is.

A kiszámítható, biztos, de nem túl magas árnövekedés az egészséges lakáspiac alapja.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Lakásviszonyok Magyarországon

Fontos a véleményük

Ezért Facebook kommentelésre váltottunk, hogy együtt hangosabban gondolkodjunk.

Legfrissebb műhelymunkák

Budapest Real Estate Research