Statisztikai paradoxon és a KSH

lakáspiac lakásárak statisztika átlagár medián KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárakról mindig lehet újat mondani. Egyrészt azért, mert még nagyon friss terület. A KSH-nak sincsenek hiteles adatai 2007 előttről. Durva, mi? A legértékesebb vagyonunk, de egyébként...egyébként egy nagy feketelyuk az egész. Nem átlátható és minden szempontból nincs is valós képünk a lakáspiacunkról. Határozott véleménye ettől függetlenül mindenkinek van. Így hitelezzen Magyarországon egy bank, vagy adósodjunk el mi!

A lakáspiac elemzése új terület, szűz, hiába folyik a csapból is és jön már ki a könyökünkön. Ma olyan terepre tévedünk, ami először megint unalmasnak tűnhet. Statisztika. Kit érdekel? Hagyjon már minket ezzel, van elég bajunk! Nem ez a lényeg, csak hogy legyen pénz és vagy hitel a lakásra, amit meg akarunk venni, vagy vevő a lakásra, amit el akarunk adni. Minek ide a sok rizsa és fröcsögés? Okoskodásból nem lehet megélni!

Mondjuk talán azért, hogy vevőként és eladóként is ne az ingatlanhirdetési oldalakból induljunk ki. Nekik minden eladó! A bugyinkat és a melltartónkat is kifizethetjük egy lakásért, elkurvulhatunk miatta,  őket nem fogja érdekelni. Náluk bármennyiért lehet hirdetni és hirdetnek is ezért. Eladóként meg az alapján árazzuk a hirdetéseinket, amit ott látunk. Meg halljuk a tévében is nyilatkozni őket, vagy a neten, hogy a hirdetési árak ennyivel nőttek. A cikk címe meg az lesz, hogy a lakásárak annyival nőttek, nem pedig a hirdetések. Hírhamisítás a sajtószabadság forradalmának igazi hőse :) Mi meg még ezt is képesek vagyunk elhinni. Mármint a cikk címét és csak az marad meg bennünk, nem a tartalma. Ezért olyanok, olyan manipulatívak a médiában a címek egyébként.

Most arra világítunk rá, hogy a Statisztikai Hivatal is az elmúlt 11 évben odáig jutott, hogy adatokat szolgáltat. Nekünk lehetőségünk van azokat legalább elemezni. De ki ér arra rá? Meg amúgy is, mi a fenének? 

lakáspiac lakásárak statisztika átlagár medián KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A medián ár a magyar lakáspiac esetében is bevezetésre kerülhetne

Megmutatjuk, hogy hol van a hír a hírben, vagy az információ az adatokban. Lépjünk be a 21. századba és digitalizálódjunk egy kicsit. Adatbányászat és adatelemzés. Július végén megjelent 2018-ban két úton az ingatlanapiac , 2017-es évet értékelő és a 2018-as lakáspiaci folyamatokat elemző munkában nem véletlen a cím. Olyannyira két úton van, hogy még a Statisztika Hivatal is választott magának egyet. Nem gondoljuk ugyanis azt, hogy ők maguk ne látnák a problémát az átlagárak számításában, ne lennének tisztában azzal, hogy a statisztikával bűvészkedni is lehet, csak nincs igazán értelme.

Hogy mire is gondolunk pontosan?

Arra, hogy bombaként robbant július végén, hogy 2018 I. negyedévében a magyar lakáspiac nagyon erősen kezdett, 12,3%-kal nőttek az országos használt lakások árai. Erről az jut eszünkbe, hogy azért átlag, mert ennél magasabban és alacsonyabban is nőttek árak Magyarországon. Mondjuk simán rávágjuk, hogy Budapesten és a megyeszékhelyeken biztosan ennél magasabban, a többi településen meg alacsonyabban. Ez lenne a logikus, hiszen ezt kellene, hogy jelentse az átlag.

Nade mi van, ha homokszem került a Statisztikai Hivatal gépezetébe?

Mi van, ha úgy gondolták, hogy ezt úgy sem veszi észre senki, mert a közvélemény nem számol, nem gondolkodik, még akkor sem, ha előtte vannak a számok. Mielőtt lerántanánk a leplet, egy picit időzzünk el az átlagár számítása mellett. Nem csak a lakáspiacon okozhat gondot az átlagszámítás. Halljuk, hogy például a bérek, a fizetések számításánál is gond van vele. Pontosan azért, amiért a lakásáraknál is. Az átlagszámítás ugyanis a nagy különbségeket, a szélső és szélsőséges értékek figyelembevevételével beszámolja. Egyszerű példa, hogy mennyi az átlagára egy 10 milliós és egy 50 milliós ingatlannak? 30 millió! Van értelme? Nincs! És bizony az egyenlőtlengségek, a bérkülönbségek torz átlagfizetéseket mutatnak Magyarországon. Ez azt is jelenti többek között, hogy az átlagbér alatt jóval többen keresnek, mint 50% és jóval kevesebben keresnek felette, mint 50%. Nincs igazán értelme átlagbért számolni így. Becsap minket, elfedi a valóságot, azt, ami igazán számít.

A lakáspiacon 2018 I. negyedéve erre egy kiváló példa

Az országos átlagárak település típusonként is nyilvánosak. Beszéltünk már mi is róla július végén. Még grafikont is készítettünk róla.

Vártuk, hogy valaki csak rákérdez arra, hogyan lehetséges a 12,3%-os növekedés, ha egyik település típuson sem, még Budapesten is „csak” 10,5%-kal, a megyeszékhelyen pedig 10,7-%-kal nőttek csak az átlagos négyzetméterárak, a többin pedig drámai csökkenést mutatnak 2018 I. negyedévében? Ebben az egész országban senkit nem érdekelt ez!

lakáspiac lakásárak statisztika átlagár medián KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
10,5%, 10,7%, -6,6% és a -11,4% átlaga = 13,2% Magyarországon!

Bejárta a sajtót a hír, hogy brutális évkezdéssel indított a lakáspiac 2017 után, miközben szinte mindenki 2018-ban egy kicsit nyugodtabb áremelkedésre volt felkészülve. Erre jön egy ilyen paradoxon hír a KSH-tól és nincs az a szakértő, aki elkezdene róla beszélni? Eltelik majd 3 hónap, 3 hét múlva jön az újabb lakáspiaci jelentés a KSH-tól, így mi úgy gondoltuk, hogy elővennénk a témát.

A KSH olyan országos lakásár változást közölt 2018. július 26-án, ami egész Magyarországon sehol sem értelmezhető, egy település típuson sem. Hogy is van ez?

Az átlagár számítása és használata ezért kockázatos

- 2017 országos átlagára és 2018 I. negydévének országos átlagára a különböző értékesítési részarányok miatt nem összehasonlítható.

- De a KSH összehasonlította, túlértékelve benne főleg a budapesti lakásárakat és a megyeszékhelyek árait.

- Ezzel kijött egy olyan országos átlagár 2018 I. negyedévére, amit összehasonlítva 2017-es országos átlagárral, olyan képet kapunk a lakáspiacról, amilyen kép nem is létezik. 

lakáspiac lakásárak statisztika átlagár medián KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Magyarország nem egyenlő Budapest = Magyar lakáspiac nem egyenlő Budapest lakáspiacával

Ezt a ziccert nem lőttük le hónapokig, de sajnos más sem :(

Még múlt héten sem, amikor szintén foglalkoztunk az országos lakásárak változásával, az Előrehozott lakásvásárlások (mellék)hatása című előkészítő munkában. Előzetesen, tehát az október végén megjelenő 2018 II. negyedévet értékelő lakáspiaci jelentés előtt, a KSH megjelentette szeptember végén, hogy 10,3%-kal nőttek az országos átlagárak.

A részleteket majd október végén fogjuk megtudni, hogy ez megint egy olyan szám, amitől mindenhol alacsonyabb szinten nőttek az árak, vagy jobban lefedi majd a valóságot.

Budapest és a megyeszékhelyek részarányának 2017-es évre jobban emlékeztető szintjét vetíti előre ez a szám, ami nem végleges. Ahogy mindig ismételni szoktuk magunkat, egész évben változnak a KSH által közölt számok, ahogy egyre jobban nő az adásvételek száma és közben egyre jobban feldolgozzák az értékesítési adatokat.

A kritika kritikája

Így talán itt lenne az ideje elgondolkozni a KSH-ban, hogy ha statisztikai paradoxonba botlanak, akkor arra felhívják a közvélemény figyelmét, esetleg alternatív számokat és számításokat is végeznek, törekedve a valós lakáspiaci kép minél valósághűbb visszaadására. Ennyire ostobának kár nézni egy egész országot 2018-ban. Statisztika vizsgán egy ilyenért nulla pont jár, nem pedig statisztikus állás.

Forrás: ksh.hu

Kép: instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspiac a médiában - Historia est magistra vitae

A lakáspiaci biblia

lakáspiac ingatlan.com otthonterkep.hu lakáspiaci_hírek lakáspiaci_statisztikák A lakáspiaci főcímek egymás után jelennek meg a különböző hírportálokon. Akár át is veszik egymástól ugyan azt a hírt, csak más címmel teszik fel. A média a főcímekről szól, így természetesen a címen van a hangsúly. Külön plusz tartalommal egyik oldal sem egészíti ki vagy tesz hozzá megjegyzést. De a címadásban olyan versenyt hirdetnek, amivel már alig tudnak egymásra licitálni. Így a különböző és akár érdekes tájékoztatás helyett, ma a kedves olvasó ugyan azt találja mindenhol, de így is „rákattan”, mert más a címe és kíváncsi, hát ha most mégis szerencséje lesz és meg tud valamit. Aztán rendre csalódik az üzleti média bulvárosodása miatt.

Ehhez képest olyan kevés a friss és releváns lakáspiaci információ, a hivatalos statisztikák nem jönnek minden nap, ezért ha nincs hír, akkor a média gyárt magának híreket. Az otthonterkep.hu az FHB Banki lakóingatlan-hirdetési és információs portálja igen proaktív a témában. Az index.hu köré csoportosuló média birodalom szerves része, ennek köszönhetően, ebben a szegmensben minden ami ingatlan, az otthontérképpel valamelyest összefüggésbe hozható. Hozzá kell tenni, hogy nem ok nélkül aktív, hiszen maga a hirdetési oldal célja a különböző lakóingatlanokkal kapcsolatos statisztikai adatok megosztása a hirdetőkkel és a hirdetéseket nézegetőkkel. Ez komoly elismerésre okot adó munka, hiszen ki ne emlékezne arra, amikor még szinte semmit sem lehetett igazából tudni a lakáspiacról, csak ránézett az ember a hirdetési oldalakra és abból próbált meg kombinálni, rosszabb esetben a szomszédtól informálódott, akinek sikerült eladni a lakását. Ehhez képest az otthontérképen az eladó lakásoknál lehet látni a környékre vonatkozó adásvételi (tehát hivatalos NAV és Földhivatali adatok alapján) átlagárakat négyzetméterre vetítve.

De a kombinálás sajnos nem ment ki a divatból. A kiadó lakások piacánál már csak kínálati ár van, a bérleti szerződések nem nyilvánosak. Így jobb híján a médium nem tud mit tenni marad a trükközés és a számolás, még ha valószínűleg teljesen tisztában van vele (maga hangsúlyozza az eladó lakásoknál a kínálati ár és a hivatalos árak közötti jelentős különbséget), de elég egy jó főcím és már senki sem foglalkozik a szöveggel, csak a grafikonokat nézik, hogy melyik kerületben mennyi az átlagos kínálati bérleti díj. Ebből aztán mindenféle téves megállapításokat lehet levonni, hogy a piaci bérleti díjak ma szárnyalnak (az árnövekedés szinonimája), a bérlakáspiac reneszánszát éli – mintha egyébként a lakásbérleti piac kiment volna a divatból – Budapesten. Az otthontérkép annak ellenére, hogy a hirdetések számában nem veszi fel a versenyt az ingatlan.com -mal, annak ellenére bátran nyilatkozik/gyárt híreket/készít statisztikát a saját hirdetései alapján. Reprezentatív jellege ellenére mégis tényként kezel és közöl minden információt, ami akkor is félrevezető, ha a legnagyobb jóindulattal közelítünk felé, mert hiányzik belőle minden olyan hivatkozás, ami a vizsgált adatbázis korlátait, hátrányait és minőségét figyelembe venné. A lakásbérleti piacról összesen alig több mint 1600 kiadó lakás alapján nyilatkoztak, amikor az ingatlan.com-on egyedül a 2. kerületben több mint 2300 kiadó lakás és ház van. Az ingatlan.com még sem ad ki statisztikákat hetente, mert nem része ennek a média birodalomnak, ahol működik a szinergia. Az ember ha nem figyel, azt hiszi, hogy az ingatlan.com már nem is létezik. A hírekben – a legnagyobb hirdetési oldal, a legtöbb releváns információval az elmúlt 16 évről, mert annyi idős már az oldal – még sem látni az ingatlan.com idősorait, statisztikáit, megállapításait, becsléseit vagy következtetéseit. Ezért már az ingatlan.com-ot is megkerestük, hogy segítse a bérlakásokkal kapcsolatos információk feldolgozását, mint a legnagyobb és legtöbb információval rendelkező hirdetési oldal, legyen aktívabb a mai piaci környezetben, ami ezt elvárja a vezető lakóingatlan-hirdetési portáltól.

De a csillapíthatatlan és növekvő információéhségünket és tudni akarásunkat csillapítandó, közkincsnet kell nyilvánosság elé tárnunk, ami azért annyira nem közismert, mert a média szerint csak az új hír a hír a régi információk lényegtelenek. Pedig ha meg akarjuk ismerni a lakáspiacot, akkor mélyre kell ásni és elővenni ma minden lakáspiac után érdeklődőnek a „bibliáját”, ami elérhető az interneten, de még sem foglalkozik vele senki. Mi most leporoljuk és újra mindenki elé tárjuk, hogy tessék ezt olvasgatni és ebből kombinálni. A KSH 12. Lakásviszonyok kiadványa olyan közel enged ma a lakáspiachoz, amennyire egyik lakáshirdetési oldal sem tud sok szempontból. Olyan összefüggéseket találhatunk benne, amit sehol máshol, főleg ha odafigyelünk a részletekre. Ezt a kiadványt mi szépen lassan fogjuk csak feldolgozni különböző lakáspiaci hírekben, mint referencia pont. Olyan sok érdekességet találni benne, hogy a KSH-val felvettük a kapcsolatot. A 12. Lakásviszonyok ugyanis nem csak válaszokat ad, hanem kardinális kérdéseket is felvet. Az adatok elvileg elérhetőek, csak lehet nem tartották annyira fontosnak őket, hogy úgy dolgozzák fel, ahogy azt a kérdéseink szerint elvárnánk. Bízunk benne, hogy az ingatlan.com aktivitása mellett a KSH segítségére is számíthatunk, hogy a kiadó lakások piacáról, a bérlőkről minél többet tudjunk meg, ami segíti a felek együttműködését, javítja a piac átláthatóságát, múltjának és jelenének megértését. A jövő kihívásaira csak így szolgálhatunk hatékony és fenntartható megoldásokkal.

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények