lakáspiac lakáshirdetés ingatlan portál hirdetésoldal ingatlanpiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

...mert csak a vevőnek eladó! Egy ingatlan eladás vagy bérbeadás leggyakrabban hirdetéssel jár együtt. Nem minden esetben, ami különösen érdekessé teszi nem csak a hirdetési oldalak munkáját, de a hirdetőkét is. Mindenki a vevőkre és bérlőkre vadászik. Sok a vadász, de még mennyire, ha ahhoz viszonyítjuk az ismert számokat, amihez kell. Ez pedig nem más, mint a valódi adásvételek száma.

A lakáshirdetések világában a sikert azok élik meg igazán, akiknek elsősorban jelentkeznek a hirdetésére, másodsorban pedig azok, akik végül el vagy ki tudják adni a lakásukat.

Keressük a boldogságot a lakáspiacon is, de nem mindig találjuk

A jelentkezők száma túl van értékelve, mondjuk ezt úgy, hogy szinte alig van olyan lakástulajdonos és ingatlanértékesítő, aki türelmesen tudna várakozni vagy ne értené félre azt, amikor nem csörög a telefon. Nem biztos ugyanis, hogy a lakás árával van a gond, mint azt a legtöbben először gondolják ilyenkor. Ha tisztában vagyunk végülis mennyi lakást adnak el országosan vagy akár csak Budapesten egy adott évben, akkor ez pont annyi sikeres adásvételt, boldog eladót és egyben vevőt is jelent.

A lakáshirdetések egyik alapvető problematikája, hogy abban a tévhitben ringatjuk magunkat, hogy minden lakás eladható, csak megfelelő ár kérdése az egész. A valóságban meg a lakáspiacunk olyan kicsi, hogy természetesen  léteznek nem piacképes ingatlanok, még Budapesten is.

"Hívjál fel " koncepció

Van az az ár, amin az eladó úgy gondolja, hogy biztosan lesz már rá vevője, majd egyszerűen kiderül, hogy még sem ott található, mint amire ő gondolt.

Ezzel csak azt akarjuk mondani, hogy ha meghirdetünk egy eladó vagy kiadó ingatlant, nem kell rögtön pánikolni, ha nem csörög a telefon.

A kiadó lakások piacáról szinte nem tudni semmi biztosat. Csak azt, hogy ott sem állnak sorba a bérlők, mint azt a bérbeadók annyira szeretnék. Egy kiadó lakásról is kiderülhet, hogy nem is kiadható, mert senki sem akarja kibérelni. Lehet játszani az árával, de egy idő után nem a jelentkezők számával, hanem a minőségével akadhat problémája a hirdetőnek.

Csiki-csuki helyzet tud az lenni, amikor kiderül egy lakásról, hogy nehezen talál gazdára vagy bérlőre. De benne van a pakliban és talán jóval gyakrabban, mint azt a pálya széléről szemlélődő újságíró barátaink és ingatlanos haverjaik a médián keresztül érzékeltetik.

Dübörög a lakáspiac, mint a magyar gazdaság szokott. Szóval ott tartunk, hogy a hirdetés pillanatában álmodozhatunk ameddig egy képzeletbeli bilibe a kezünk bele nem ér. Az álmodozók még véletlenül se olvassák tovább, ők éljenek csak boldogan a fantázia világukban. Akiket érdekel az, hogy mit jelent a mai magyar lakáspiac adásvételek szintjén, mert hirdetnek vagy hirdetni szeretnének, ők megnézhetik mennyire kispályás a magyar lakáspiac.

4 405 000 db magyar lakóingatlanból 2016-ban valamennyivel több mint 150 ezer db cserélt gazdát. A gyengébb idegzetűek kedvéért ez kevesebb, mint az ingatlanok 4%-a. Jól hallották. Több mint  96%-át a magyar ingatlanoknak nem érinti a jelenlegi dübörgő lakáspiac.

A túl optimistáknak annyit mondanánk, hogy egészen 180 ezer db adásvételig nem is lépi át azt a bizonyos 4%-ot. Tehát van még tér bőven, hogy azt állítsuk 2017 június második felében, hogy még mindig reális ez a szám. Ilyen piaci és ennyire nem likvid (eladható = pénzé tehető) eszköz, mint az ingatlan, igen kevés van.

Erre mondják azt, hogy mi túl kevésszer adunk és veszünk ingatlant. Az lehet, csak akkor ezzel legyünk tisztában hirdetéskor is.

Például a hirdetési oldalak értékesítési és marketing vezetőinek sem az az információ, hogy hányan böngészik az oldalukat. A számaikat, ha wc papírra nyomtatnák annak még lehetne gyakorlati haszna, de az eladók és akár az ingatlanközvetítők szempontjából teljesen haszontalan.

Biztosan Budapesten sokkal jobb a helyzet, ott úgy dübörög a piac, csoda, hogy még nem okozott földrengést a városban. 908 ezer lakóingatlanból kevesebb, mint 40 ezer cserélt gazdát Budapesten. Ez, képzeljék több mint 4%. De még mindig a 4% körüli számról beszélünk, nem sokkal jobb, mint az országos szám. A budapesti lakóingatlanok kicsit kevesebb mint 96%-a pont ugyan úgy a lakáspiacon kívül van, mint amit az országos adat is mutat. Ha még azt is hozzá tesszük, hogy 2016-ban kevesebb mint 40 ezer budapesti lakóingatlan cserélt gazdát, amíg 2015-ben még több mint 40 ezer, akkor meg pláne van hírértéke ennek egy hirdető számára.

A lakáshirdetési oldalak azzal nyugtatják magukat, hogy nekik jók a statisztikáik. Boldog boldogtalan nézegeti az ingatlanos hirdetési oldalakat. Az már más kérdés, hogy nagyítóval kell keresni köztük a vásárlókat.

2016-ban kevesebb mint 40 ezer olyan potenciális vevő volt Magyarországon, aki budapesti lakást vásárolt. A többi nézelődő, lakásturista és ki tudja még kicsoda, akik a budapesti lakáspiac szempontjából nem számítanak. Arra a 40 ezer emberre vadászott a sok ingatlanos franchise, magánzó ingatlanos, kisebb ingatlanos irodák és még a magánhirdetők is. Azt senki sem tudja, hogy abból a 39 és 40 ezer közötti vásárlóból mennyi nem online hirdetés alapján vásárolt. Milyen hasznos információ lenne akár a hirdetőknek akár a hirdetési oldalaknak. Mert a piac az tényleg egyre digitálisabb, de azért még messze van a 100%-os lefedettség. Országosan pedig pláne. Miközben online hirdetünk, főleg Budapesten. Egyre drágábban, tegyük hozzá, mert sem egy magánhirdetőnek nem olcsó sem az ingatlanosoknak, ha versenyben akarnak maradni.

Sok a vadász, nagyon sok és kevés a vevő. Ahhoz, hogy  vevőt fogjon az eladó és az ingatlanos, az azért komoly költségekkel jár. Néha egészen horribilis több száz ezer forintos hirdetési költséggel is járhat egy ingatlan eladása, amit a hirdetési oldal zsebel be.

Fel is lehetne tenni a hirdetési oldalaknak a kérdést, hogy a vevőkről ők mit tudnak? Mert szerintünk nem túl sokat. Őket kielégítik a látogatottsági statisztikák. Ha egy oldal azzal jön, hogy őt havonta ennyi százezer vagy annyi millió egyedi látogató nézi, az eladóként és ingatlanosként nekünk semmit sem jelent.

Hány %-a a vevő annak a sok látogatónak? – ez itt a kérdés! Minden hirdető azért hirdet, mert értékesíteni akar és nem a hirdetés öröme élteti. Egy hirdetési oldalnak még akár érdeke is fűződhet ahhoz, hogy minél tovább hirdessenek és minél tovább tartson az értékesítés folymata, mert az bevételt jelent. Ez egy érdekellentét, amit vagy fel tudnak oldani idővel vagy nem.

De ma, amikor azt látjuk, hogy a látogatottsági statisztikák semmit sem érnek egy hirdetőnek, akkor bizony nő az elégedetlenség.

És megint eljutunk oda, hogy nem csörög a telefon. Nem is kell annak mindig csörögnie. Az hívja csak fel a hirdetőt, akit komolyan érdekel a lakás.

"Csak a vevőknek hirdessünk" koncepció

De még mindig él az a rossz hirdetési szokás, hogy csak az érdeklődők figyelmét keltsük fel, majd a helyszínen minden részletre fény derül. Ezért kevés a kép, vagy éppen teljesen haszontalanok, mert minden látszik ratjuk, csak a lényeg nem. A leírás hossza sem számít, mert lehet hosszú vagy rövid, ha minden van benne, csak éppen hasznos információ nincs.

Az ilyen rossz hirdetésekre több hívást lehet kapni, mert nem lehet eldönteni, hogy az a lakás most érdekes vagy sem. A jó hirdetés paradoxona az, hogy abból több érdeklődő rájön, hogy az a lakás nem az ő lakása. A jó hirdetés szűri az érdeklődőket, kevesebben fognak rá eleve jelentkezni. Ezzel el is árultuk a jelenleg sokszor kritizált lakáshirdetési szokásaink okát. Azért olyan hitványak a lakáshirdetések, mert a „Hívjál fel” koncepció így működőképes.

Ha egy ingatlanos nem kap hívást egy hirdetésére egy héten keresztül, már letolja, aki csak letolhatja, legyen az az eladó, vagy az ingatlaniroda vezetője. Hozni kell a számokat. Nem úgy van az, hogy csak várjuk a sült galambot.

A hirdetésnek olyannak kell lenni Magyarországon, amire feleslegesen is hívjanak fel. Még a végén azt hiszik az ingatlanosról, hogy nem csinál semmit.

Sok magánhirdető meg is lepődik, hogy minél informatívabb egy hirdetése annál kevesebben keresik meg az ingatlanosokon kívül. De még az ingatlanosok sem szeretik az olyan magánhirdetőket, akik egy ingatlant nagyon jól beazonosíthatóan és szinte a hirdetés alapján eldönthető módon hirdetik. Egy pontos cím, képek a házról kívül és belül, még akár egy társasházi lakás emelet és ajtószámig is azonosítható. Az ilyentől őket is leveri a víz, hogy nem tudnak vele versenyezni, mert a vevők túl könnyen felvehetik vele a kapcsolatot.

Jó tanács magánhirdetőknek: Nem azt kell beleírni, hogy ingatlanosok ne keressenek. Kis túlzással úgy kell hirdetni, hogy a vevők még a tulajdoni lapot is le tudják kérni a hirdetés alapján anélkül, hogy felhívnák. Az ilyen lakáshirdetés az ingatlanos-riasztó. Aki úgy hirdet, mint egyébként egy átlagos ingatlanos hirdetne = félreérthetően, ott ne lepődjön meg senki, hogy „Hívjanak fel az ingatlanosok” koncepció fog érvényesülni.

Ha magánhirdetőként vevőket keresünk, akkor hirdessünk is úgy: csak a vevőknek. Minimalizáljuk a felesleges érdeklődök számát.

Ezt megszívlelhetik az olyan kizárólagos szerződéssel dolgozó ingatlanosok is, akiknek nincs mitől félni. Nekik is csak a vevőknek kellene hirdetni és nem a „kollégáknak”, meg a lakásturistáknak. A hirdetés és a lakásmutatás sok idő. Minél több ingatlannal foglalkozik valaki egyszerre, akkor számít csak igazán az, hogy a vevőkre és bérlőkre koncentráljon, ne a sok ostoba hívogatóra. Akinek nem fontos az ideje, extrovertált és imádja, ha feleslegesen hívogatják, nekik továbbra is „Hívjál fel” koncepció lesz a szimpatikusabb. Bár idővel rá fognak jönni, hogy csak a drága idejüket pazarolják és nem lesz idejük fejleszteni a szolgáltatásaikat, nem lesz idejük tanulni és fejlődni. Egy helyben fognak toporogni, kiégnek és elmondják a végén, hogy milyen szar az élet.

A lakások értékesítése látható módon elsősorban idő kérdése. Lehet nem lesz rá sem vevő sem bérlő belátható időn belül. Nem szabad emiatt aggódni. Ha tisztában vagyunk a piac méretével, akkor belátható az a nyilvánvaló tény, hogy egy lakáspiacnak mindig vannak nyertesei és vesztesei. Ez hangulattól és piaci folyamatoktól független tény. Mindig többen akarnak lakást eladni és kiadni, mint amennyi embernek valóban sikerül is. Egy lakást nem a szándék tesz eladhatóvá és kiadhatóvá. Egy lakás vagy eladja/kiadja önmagát, vagy ezen senki sem tud változtatni…inkább csak rontani tud a helyzeten, lassítani a sikeres értékesítést egy gyenge ingatlanos és akár még egy türelmetlen és makacs lakástulajdonos is.

Kép: Joe Sartore  

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely