Lakáspiaci bizalom - Vásárlás és befektetés ösztönzés

értékesítés trend 2014 lakáspiac lakáshitelezés ingatlan-befektetés albérlet_piac

Az egész év a lakáspiaci bizalom megerősédésétől volt hangos. Rajtunk kívül sokakat érdekelhet, hogy ki és mire alapozza ezt. Bizonyos szempontból a bizalom egy megfoghatatlan dolog. Senki nem tudja megmondani pontosan ki és miért bízik abban, hogy pl. a 2014-es év áttörést hoz a hazai lakáspiacon. De hogy öngerjesztő folyamatról van szó, az már egészen biztos. A bizalmat elsősorban a média hírek kommunikálják. Ha pozitív trendekről olvasunk, ha optimista szavakat hallunk nap mint nap, arra előbb utóbb odafigyelünk. Lesznek az örök kétkedők, vagy akik azonnl önigazolni vélik saját meglátásaikat. Viták is kialakulhatnak, hogy akkor van változás vagy nincs a jelenlegi lakáspiacon, bár a magyar lakáspiacról ritkán olvasni konstruktív vitaanyagokat. Legtöbbször valami fura nagy egyetértés van mindenben a szereplők között. Ma nagyon tipikus, hogy a lakáspiaci híreket ingatlanhálózatok adják. Valamikor névvel vállalva és valamikor név nélkül találkozunk egy-egy gondolatukkal.

Ezért nem véletlen a KSH lakáspiac 2. negyedévének elemzésének 1. ábrája a címlapon. Ha valaki olvassa a mellette lévő szöveget és ránéz az ábrára, akkor lehet, hogy egy picit összezvarodik. Ezért is választottuk ezt a képet. Egyrészt jól mutatja az elmúlt éveket. Ehhez képest a 2014-es év kezdése annyira nem meglepő. Ha pedig azt nézzük meg, hogy a 2013-as év, vagyis a bázis év, amihez viszonyítanak, milyen alacsony számokat mutat, akkor meg külön érdemes elgondolkodni, hogy mégis mihez képest van okunk örülni. Mert senkinek sem szabad elvenni a kedvét, ha abban bízik, hogy a 2014-es év talán hoz valami újdonságot a többihez képest. Végülis itt van már az ideje, hogy kimozduljunk a gödör aljából. De megnézve a többi évet, a grafikonnak egyelőre nagy hatása nem szabadna, hogy legyen. Pedig mégis van. Ugyanis a lakáspiaci szereplők ki vannak éhezva a jó hírekre. Minden olyan adat, ami pozitívan értelmezhető, azt nagyon hangosan kell kommunikálni. Erre volt jó a 2013-as és 2014-es első negyedévek összehasonlítása. Ha valami biztos pontot keresünk, akkor azt mondhatjuk, hogy ennek az évnek a hangulatát ennek a két negyedévnek az összehasonlítása alapozta meg.

Pedig most egy átmeneti időszakról van szó. A GKI kutatásában erről szó is van. A piaci szereplők optimisták, nagy várakozásokkal tekintenek erre az évre és a jövőre is. A fogyasztók, vásárlók, már koránt sem ennyire érzik biztosan azt, hogy a lakáspiacot most éppen szeretik vagy nem szeretik. Talán egy picit jobban szeretik és kevésbé nem szeretik, de hogy a piaci trenforduló éve lesz-e 2014, azt még csak különböző becslések alapján állítják a piaci szereplők.

A lakáshitelezést sokan egyébként is az ingatlanpiac motorjának tartják. Szakmai körökben az ingatlanpiac elképzelhetetlen banki hitelezés nélkül. A világ ingatlanpiaca is így működik, a miénk sem lehet kivétel. Igaz, itt a hitelkultúrának, sokminden máshoz hasonlóan azért vannak fogyatékosságai. Ezt is tanuljuk még, így állandóan változik. De a lakáshitelezés mint a bizalom egyik kézzelfogható kifejezője egy újabb biztos pont lehet. Az egy másik komoly kérdés, hogy a magyar hitelezési környezet mennyire kockázatos. Ezek a kockázatok mennyire kezelhetőek és mennyire veszélyesek. Ezek mind azok, ami miatt az ingatlan, akkoris befektetés, ha valaki nem hasznosításra vásárolja, hanem saját részre.

A lakáshitelezés mellett, ma az ingatlan mint jó befektetési alternatíva újra és újra visszatérő témája a híreknek. Alapvető oknak hozzák fel az alacsony bankbetéteket, ezzel is az alacsony kockázatokat hangsúlyozva. Azért a lakáshitelezésből és a piaci változások kiszámíthatatlanságából kiindulva, azért ez finoman szólva is elég nagy felelőtlenség. Pedig ma szinte mindenki befektető, aki nem saját részre vásárol, hanem kiadásra. Az persze senkit sem érdekel, hogy egyik napról a másikra nem lesz belőle befektető, mert vett egy lakást. Aki hirtelen a bankbetétjét ingatlanba akarja fektetni és kamatot bérleti díjjal helyettesíteni, annak mindenképpen számolnia kell az ingatlan-befektetés sajátosságával. Az egyik az, hogy a bérleti díj, az nem kamat. A kamat egy fix jövedelm, semmit sem kell érte tenni, az adót nem számítva még költsége sincs. A bankbetét likvid, vagyis azonnal hozzá férhető és pont annyit ér, amennyi a bankszámlán van. Az ingatlan nem likvid és hogy éppen mennyit ér, azt csak a leendő vevők fogják megmondani. Vagyis egy nem likvid és nem fix jövedelmet biztosító befektetési forma. Hozamokat számítanak teljesen steril modellek alapján, amiben nem számolnak bérlő cserékkel, üresen állással, komolyabb karbantartással és felújítással. Mintha valaki részvényárfolyamot akarna elemezni „ceteris paribus”, mármint minden más változatlansága mellett. Na ez az, aminek semmi köze a valósághoz. Aki egy lakóingatlan-befektetést ilyen számított hozamok alapján értékel, az nagyon hamar szembesülni fog a valósággal. Semmilyen garantált jövedelmet nem jelent egy becsült bérleti díj.

Az viszont ma szerencsésebb, hogy ha bérbeadóként reális árral szállunk versenybe. Ez a reális ár ingatlan függő, ne akarjunk általánosítani. A jelenlegi piaci környezet legnagyobb kockázata, hogy általánosítások alapján értékelünk, formálunk véleményt és hozunk döntéseket. A magyar ingatlanpiac sajátossága, hogy nem nagyon lehet általánosítani. Azt is lehetne mondani, hogy nincs két egyforma ingatlan. Budapesti viszonylatban, egy kerület, egy városrész, egy utca, sőt egy házon belül is nagy különbségek lehetnek, ha az ingatlan elérhető bérleti díjáról beszélünk. Ezt befektetési szándékkal vásárlók muszáj, hogy szemelőtt tartsák. Főleg akkor fontos ez a kérdés, ha valaki úgy dönt budapesti lakásvásárlás mellett, aki nem is ismeri ezt a várost. Pedig nem ritka, hogy tartósan külföldön élők és dolgozók döntenek budapesti ingatlan-befeketés mellett, akik igazából sohasem éltek vagy dolgoztak Budapesten hosszabb távon. Nem ismerik sem a város adottságait, bérlési piacát, bérlői szokásait/igényeit és az egész piac kockázatait, speciális sajátosságait.

Egy budapesti lakás mindenképpen komoly értéket képviselhet egy család életében. De fontos arról is beszélni, amikor döntést hozunk, hogy hová fektessük a megtakarításunkat, akkor jobb ha felmérjük a lehetőségeinket. Nem biztos, hogy mindenkinek Budapesten kell lakóingatlant venni, ha befektetésben gondolkodik. A kockázatkezelés egyik fontos lépése lehet, hogy melyik város mellett döntünk. Mindenképpen olyan helyet válasszunk, ahol otthonosabban tudunk mozogni, amit jobban át tudunk látni, ahol a kockázatokat jobban kezelhetőnek érezzük. A kockázatok kezelése egy állandó feladat lesz. Sokat segíthetünk magunkon, ha előre gondolkozunk, de a vásárlás után is állandóan tudnunk kell értékelni, értelmezni a piaci mozgásokat. Technikai elemzéssel is kísérjük figyelemmel a lakáspiacot. A kockázatok felismerése és kezelése nélkül nem lehet ugyanis tartós a lakáspiaci bizalom. Részletek itt!

Tovább

Magánhirdetők szerepe és jelentősége - Online hirdetési felületek

lakáspiac social_media lakáshitelezés ingatlan.com jofogas.hu ingatlankezelés olx.hu otthonterkep.hu magán_ingatlanhirdetések

A magánhirdetések szerepe látványosan nő. Ez a tendencia pedig megfordíthatatlan. Jelenleg nem tudni, hogy milyen hatással lesz ez a különböző franchise hálózatokra, akiknek rémálmuk valósul meg, hogy ha egy magánhirdető kisebb költségvetéssel maga veszi kézbe az irányítást, szemben ahelyett, hogy otthon ülve várja a telefont majd utána a nagy számlát a cégtől, hogy az értékesítés sikeres volt. Bármennyire is dolgoztak vagy dolgoznak ma is azon a nagyobb hálózatok, hogy megkedveltessék magukat, ez a mai napig nem sikerült. Túlzónak tűnő kijelentés lehet, de talán a jelenlegi ingatlanértékesítési kultúrán a különböző reklám stratégiák sem tudnak segíteni. Az ingyenes online tér miatt, pedig ma egyre költséghatékonyabban lehet hirdetni magánszemélyek számára. Az ingatlan értékesítés pedig leginkább a hirdetésről szól. Egy franchise hálózat zárt adatbázisa nem veheti fel a versenyt a hirdetési oldalak kínálatával. Másodlagos kérdés ma már egy saját oldalon való hirdetés, mert mindent a hirdetési oldalak visznek. A magánhirdetők, ha még ezt nem is ismerték fel teljesen, egyre inkább rá fognak érezni – látva a növekvő magánhirdetéseket már ráéreztek – hogy a nem túlságosan kedvelt közvetítőket ki tudják hagyni az értékesítési folyamatból. De ne legyünk ennyire kritikusak, többször megkaptuk már írásaink miatt, hogy „közvetítő ellenesek” vagyunk. Pedig nem erről van szó, csak a szerepeket kritizáljuk sokszor. Most is az lesz a nagy kérdés, hogy a magánhirdetők milyen szerepet szánnak vagy gondolkozzunk fordítva, a közvetítők milyen szerepet tudnak majd maguknak kiharcolni ebben a változó környezetben. Pl. nem biztos, hogy újabb és újabb értékesítési irodákat kell nyitni, amikor az online tér ma mindent felülír. Hogy ez milyen kihívások elé állítja majd a lakóingatlan értékesítéssel foglalkozó vállalkozásokat, az még a jövő kérdése. De hogy az online tér költséghatékonysága miatt, a magánhirdetők újabb és újabb hulláma bátran hirdeti meg maga az ingatlanát, az mindenképpen hatással lesz a piacra. Szerintünk már most nagy hatással van. Részletek itt!

Tovább

Lakásbérleti szerződés (nem csak) lakhatási támogatáshoz - Az adózás nyugalma

Lakásbérleti szerződés (nem csak) lakhatasi támogatáshoz - Az adózás nyugalma Ez a bérlési piacon most azért is nagyon időszerű kérdés, mert sokan lakhatási támogatás miatt szeretnének számlát kapni a bérbeadótól. Akik legtöbbször – de mondhatnánk azt is -, hogy szinte egyáltalán nem együttűműködőek ilyen téren. A hirdetésekben, ha nincs egyáltalán megjelölve, hogy az ár számlás, akkor szinte biztosra vehetjük, hogy fekete bérleti díjról van szó. Kevés a kivétel, de szerencsére van! Nem értjük még, hogy az adóhatóság miért nem tart egy komolyabb razziát és mondjuk egyszerre sok sok revizorral lakásokat nézne és bérelni ki büntetve a bérbeadót és persze minden közreműködőt, aki a fekete jövedelem megszerzésében részt vesz. Na akkor lenne csak nagy meglepetés és talán komolyabban venné minden érintett, hogy senki se játszon a tűzzel. A fekete albérleti piac az alapja a rengeteg visszaélésnek és csalók vagy szélhámosok igazi mekkája. Több aspektusa van ugyanis, amiért a fekete lakásbérleti piac káros.

Torzult bérleti díjak

Ma már egyáltalán nem lehet megmondani előre forintra pontosan, hogy egy ingatlan kiadása után mennyi lesz a fizetendő adó. Amikor teljesen lineáris, fix adóteher volt, úgy nevezett „forrásadó”, akkor került be a köztudatba a „+adó” kifejezés, a +ÁFA kifejezéshez hasonlóan. Ma már nem lehet olyat mondani, hogy +adó, mert a január 1 és december 31 közötti pénzügyi évben történő bérleti díj után nem csak szimplán adót fizet az ingatlan tulajdonosa, hanem költségeket is számolhat el. Erről persze a laikus bérlő mit sem tud. Belemegy, akár 25%-os bérleti díj felárba is, ha a bérbeadó azt kívánja, csak azért, hogy a bérleti díjról számlát kapjon. Ezt a lakhatási támogatásért cserében ma elég sokan átélik. Hívják a hirdetőket, azonnal rákérdeznek a számlára és egy 80e Ft-ért hirdetett ingatlant kibérelnek akár 100e Ft-ért, ha számlát kap róla. Miközben az adófizetés nem opcionális a bérbeadó számlára, hanem kötelező.

Jóhiszemű partneri viszony a win-win együttműködés

Leginkább csak akkor kerül elő a téma, amikor konfliktus van a bérlő és a bérbeadó között. A bérlő ilyenkor előszeretettel húzza elő az „adóhatóság kártyát”, fenyegetőzve, hogy bizony majd feljelenti a tulajdonost. A bérbeadóknak a jelenlegi szabályozás teljes biztonságot ad, hogy önbevallás alapján, szerződés szerint is tudnak utólag adót fizeni. Úgy gondoljuk, hogy ezzel nagyon sok bérbeadó sincs tisztában. Ha pedig a biztongság kérdése felmerül a bérbeadásnál, tudnunk kell, hogy minden biztos pontra szüksége van egy bérbeadónak és bérlőnek, hogy védve legyen a szélhámos és trükköző partnerekkel szemben. Sőt a bérlőnek sem árt tudnia, hogy egy hivatalosan bérbeadott lakásnál, neki is több lehetősége van az érdekérvényesítésre. Vagyis ha úgy nézzük, akkor a jóhiszemű bérlők és bérbeadok win-win együttműködése a teljesen tiszta lakábérleti viszony és az azután jogszerűen bevallott személyi jövedelem adó. Ha bármelyik fél rosszhiszemű, annak csak kedvez a fekete lakásbérleti szerződés.

Biztonság

A tisztességes lakásbérleti viszony, a fehér bérleti díj, biztonságot ad mindkét félnek. A biztonság a mai bérlői és bérbeadói piacon nagyon fontos, mert túl sok a szélhálmos és csaló. A bérlők féltik a kauciójukat. Nem ritkán eleve úgy tekintenek rá, hogy „elveszett pénz”, amit a bérbeadó valamilyen indokkal úgy sem ad vissza. Ez pedig mind káros a többi tisztességes bérbeadóra nézve, aki jóhiszeműen akar eljárni, nem engedi pl. a kauciót felélni/lelakni, azt minden körülmény között úgy szeretné intézni, hogy a végén a bérlőnek teljes egészében visszaadhassa. A kaució visszafizetendő óvadék, amire a bérbeadó vigyáz, nem használja fel és a bérlő felé bármikor el tud vele számolni, ha szükséges. A bérlő sem hivatkozhat arra, hogy azért nem fizet bérleti díjat és rezsi díjakat, sérti súlyosan ezzel a szerződéses viszony alapját, mert fizetett kauciót. Nem mondhatja azt, hogy a bérbeadó ne aggódjon a „pénze miatt”, amikor ott van nála a kauciója. Hozzá téve erősebb vagy csak úgy lehelet finom iróniával, hogy a bérbeadónak addig nincs is félnivalója, amíg a bérlő tartozása kisebb mint a kaució. Ezek a mocskos szavak, csak olyan bérlő szájából hangozhatnak el, aki rosszhiszemű és azon dolgozik, hogy tartozást halmozzon fel, a kauciót teljes mértékben „lelakja”, majd ezután pedig, akkor távozzon, amikor az neki már „kényelmes”.

A legtöbb gond a bérleti viszonyban mindig az elszámolás körül alakul ki, ezért fontos az első pillanatattól kezdve komolyan kezelni minden olyan jelet, ami arra irányul, hogy vagy a bérbeadó vagy pedig maga a bérlő a kauciót teljesen tisztességtelen célra kívánja felhasználni. Ha teljesen hivatalos az együttműködés a nemfizető bérlő a szerződési időn belül elveszíti a kaucióját, azon felül követelhetjük a bérleti díjat és rezsi díjakat. Ezt persze az érintett bérlő nagyon komoly támadásnak fogja érezni, igazi felhívás a „nemfizetés keringőjére”. Ha már elveszítette, akkor úgy tekint rá, hogy azt ő akkoris lelakja, ha a bérbeadónak ez nem tetszik. A hivatalos együttműködés lehetőséget biztosít a jogorvoslatra, pl. a Fizetési meghagyásra. Egyáltalán nem egy bonyolult dolog, érdemes vele élni, mert ha nem foglalkozik vele a másik fél, akkor könnyen végrehajthatóvá válik. Ha peresítik, akkor pedig a jóhiszemű fél teljesen nyugodtan aludhat, mert minden gond nélkül fogják megerősíteni az igazát. A bérlő lehet cég vagy magánszemély, nagyon könnyű megalapozni vele a későbbi követelésünk érvényesítését. Ehhez persze szükséges az, hogy minden gondot és bajt időben vegyünk észre és kezeljünk. Soha ne várja meg egy bérbeadó sem, hogy a bérlő felélje a kaucióját vagy arra hivatkozva ne fizessen. Olyan ez mint bármilyen más szenvedélybetegség. A bérlő rákap az ízére és onnantól kezdve semmit sem tehetünk. De ne feledkezzünk el a csaló bérbeadóról sem, aki nem akarja visszaadni a lejárt bérleti jogviszony végén a jóhiszemű bérlőnek a kauciót. A bérlő ugyan úgy élhet a fizetési meghagyással a bérbeadóval szemben. Nem kell hagynia magát, hogy átverjék. Igenis álljon ki az igazáért!

A biztonság ezért win-win lehetőség minden fél számára. Az adózó bérbeadó és az adózást elváró bérlő, aki nem akarja „okosban”, számla nélkül bérelni az ingatlant, mert azzal „mindneki jobban jár”, már egy partnerszűrési lehetőség, amivel ma még nagyon kevesen élnek, legyen az bérlő vagy akár bérbeadó.

Nem kell csalni!

Az adózás, a számlázás pedig jó alapot jelentenek a pontos elszámolásra, a fizetési kötelezettség nyomatékosítására, az esetleges követelések behajtásásra. A tudatos és felelősségteljes bérbeadás ma elemi érdeke mind a bérlőknek mind pedig a bérbeadóknak.

Egyszerűen nem éri meg csalni és kockáztatni, miközben az adózás biztonsága mindenki számára nyugalmat, kiszámíthatóságot és persze megfelelő bizalmon alapuló együttműködést jelenthet. Részletek itt!

Tovább

Ingatlanhirdetések Budapesten - Eladó és Kiadó ingatlan marketing

ingatlan_hirdetesek_budapesten_elado_kiado_ingatlan_marketing Ingatlanhirdetések olyan világába merészkedünk most, amit évek óta sok kritika ér. Amikor szinte mindenki online hirdetéseket böngészget, legalábbis próbálna, azt gondolnánk, hogy ezért minden hirdetést megszerkesztető ezzel tisztában van. Így nem lehet túl nagy gond a képekkel, az ingatlan valamilyen vizuális bemutatásával. Ha nem is mestermunkánkat vár el az ember, de egy korrekt képgalériát azért igen. A hozzá tartozó leírás sem gond, ha lényegre törő. Az ingatlan elhelyezkedéséről nem gondoljuk azt, hogy titkolni kellene, így elvárjuk, hogy minél többet tudjunk róla. Ezzel szemben, a hirdetések igen érdekes világot képviselnek az ingatlan értékesítés marketing láncában. Az ingatlan.com pl. csak 2014 június elejétől vezette be, hogy a hirdetések egyik alap adatát, a hirdetett ingatlan címét, minél pontosabban adják meg a hirdetők. Az ingatlan.com egy tavaly nyári észrevétleünkre reagált így, amikoris mi magunk hívtuk fel a figyelmet arra, hogy milyen nehéz egy budapesti kerületen belül keresgélni, amikor a hirdetők bármilyen városrészt hozzárendelhetnek egy adott utcához. Most már az ingatlan.com-on ha utcát adunk meg, úgy az előre meghatározza a városrészt is. Így akár már városrész pontossággal is lehet már keresni. Ha a kedves olvasót most esetleg valami édes irónia keríti bűvöletbe, és halk kuncogásba kezd netán, akkor megnyugtatom, hogy a téma véresen komoly. Az ingatlan hirdetéseknél a cím/elhelyezkedés megadása ma még mindig nem olyan magától értetődő dolog. Ha pedig Ön konkrétan tudja, hogy hol és mit keres, úgy nincs bosszantóbb annál, mikor a térképes kereső alig mutat pár találatot, miközben biztos benne, hogy sokkal nagyobb a választék. A hirdetésekben már a címek is pontatlanok legtöbbször, legalábbis nagyon tágan értelmezik azokat.

Miért nem hirdetnek minden ingatlant pontos címmel?

Egyik oka mindenképpen a bizalmatlanság. A hirdető és az ingatlan tulajdonosa között a kapcsolat nem feltétlenül bizalmon alapszik. Így hirdető, ami lehet egy ingatlan értékesítő, attól fél, hogy ha pontos címmel hirdet, akkor az ingatlant előbb felkeresik a pontenciális érdeklődök, üzenetet hagynak a tulajdonosnak. A hirdető, így mindent megtesz azért, hogy csak az első látogatás után legyen csak teljesen ismert az ingatlan elhelyezkedése. Ezért nem ritka az sem, hogy az első találkozás sem a pontos címen történik, hanem a közelben. Nehogy még véletlenül is összefusson az ingatlan tulajdonos az érdeklődővel az értékesítő tudta és persze akarata nélkül. Ezért születtek a különböző látogatást igazoló jelentések, amit a látogatónak alá kell írni. Ezzel biztosítja be magát az értékesítő, hogy ha ki szeretnék később zárni őt, akkor legyen jogi alapja követelni a munka díját.

De tényleg ilyen nagy a bizalmatlanság az ingatlanpiacon?

A hirdetések alapján azt is mondhatnánk, hogy igen, elég nagy. Az egészséges szintnél jelentősen nagyobb, de sokkal pontosabb cím megjelölés kellene még így is. A hirdetések hibás cím megadása egy rossz hirdetési beidegződés.

De talán közre játszik az is, hogy valamiért a hirdető úgy gondolja, hogy sokkal fontosabb vele minél előbb felvenni a kapcsolatot, ezért csak félinformációkat akar megosztani velünk. Pedig ma senki sem szereti, ha rabolják az idejét feleslegesen. Elég régi módi megközelítés az, hogy ha direkt erra akarja alapozni az értékesítő a hirdetése „népszerűségét”.

Régi módiak a hirdetések vagy csak értékesítési trükk az egész?

A vevő/eladó bérlő/bérbeadó adathalászat egyidős az ingatlanpiaccal. A mai napig léteznek ügyfél csalogató hirdetések, amiknek semmilyen más szerepük nincs, mint az érdeklődő telefonszámát, email címét és nevét megszerezni. Az „Expresszes korszakban” – ha még emlékszik rá valaki - is léteztek olyan hirdetések, amik alapján a cégek adatbázisokat tudtak építeni. Nem létező fiatal pár keresett kiadó lakást vagy éppen nem létező lakást kínáltak egy kedvelt utcában jó áron. Persze erre hiába jelentkezett bárki is, a másik oldalon színesebbnél színesebb történetekkel kábították, aminek az lett a vége, hogy a telefonálók többsége megadta az adatait.

Címeladás bérlőknek, avagy hogyan veszik hülyére a naiv bérlőket!

Az adathalászat ma úgy is folyik, hogy vannak cégek, akik arra specializálódtak, hogy hirdetési oldalakról leszednek hirdetési adatokat. Általában, kerület, utca (az nem mindig stimmel), méret, ár és persze telefonszám. Ezeket adják el bérlőknek. A cím eladását nem egyenként, hanem csoportban teszik. Lesznek benne használható és persze nem használható információk. Semmilyen garanciát nem vállalnak, csak pár ezer forinttal lenyúlják az ügyfelet. Azt pedig úgy teszik, hogy feltesznek egy nagyon szép hirdetést, ami általában túl szép, hogy igaz legyen. Aki erre jelentkezik, az mind megkapja, hogy be kell menni az irodába és fizetni kell érte, hogy egyezetessen a tulajdonossal, de kap mellé még más „címet is”. 100e Ft alatti bérleti díj kategóriába elég gyakori jelenség. Csak a bérlők tudnak ellene védekezni, hogy nem veszik komolyan az ilyen hirdetőt, és nem veszik igénybe a szolgáltatásait. Amíg találnak az ilyen cégek palimadarakat, addig ez az értékesítési trükk létezni fog. Hiába az online felület, ahol a bérlők pontosan ugyan azt láthatják, amit pl. ezek az adathalászó cégek, ha a bérlők közül sokan még mindig lusták átnézni a hirdetési oldalakat és nem áldozatul esni minden értékesítési klisének is.

Egy fajta hozzáállás vagy szakmai hozzá nem értés áll a hirdetések szövegei mögött?

A hirdetéseknek nincsenek követelményei, de könnyen belátható, hogy lényegi információknak találták ki. A már említett különböző kiselőadásokkal nem csak az a baj, hogy nem olvassák el, hanem, hogy emiatt más hirdetési szövegeket sem szívesen olvasnak az érdeklődők. Aki hirdetett már ingatlant, az tudja, hogy milyen gyakori az ilyesmi. Ha megkérdezi a telefonálótól, hogy olvasta/látta egyáltalán a hirdetést, akkor akár még zokon is vehetik, pedig csak arról van szó, hogy a sok rossz hirdetési szöveg után, a miénk hiába informatív és segítőkész, jól és tudatosan megszerkesztett, ha az már végül nem sok embert érdekel.

Mi kell egy hirdetési szövegbe?

Összefoglalva azt is mondhatnánk, hogy pontos címmel, informatív fotókkal és alaprajzzal egy hirdetéshez szinte alig kell szöveg. Ehhez képest a pontos cím, olyan mint a fehér holló, az informatív fotók még csak-csak gyarapodnak évről évre, de azért még mindig azt hiszik a hirdetők, hogy egy alaprajz minden más képet tud helyettesíteni. Ez viszont tévedés. Az alaprajz, ahogy nem helyettesíthető szavakkal, úgy egy ingatlan képes bemutatását sem helyettesíti az alaprajza. Végül pedig elérkeztünk az online hirdetések kardinális kérdéséhez, a képekhez.

Képes hirdetések problémái

Lehet a hirdetések körüli mizéria mind csak kompenzáció. A rengeteg hiányosság, ami az ingatlanok mögött van, úgy van leplezve, hogy a hirdetésekben túlzásba esnek a piacvezető franchise irodák. Az utcát, a kerületet, rosszabb esetben az egész várost akarják eladni/kiadni a hirdetők a potenciális érdeklődőnek, mert az ingatlan amúgy önmagában erre kevés lenne. Titkolóznak az ingatlan hirdetésekben, nem adnak pontos leírást, még a címet sem, de a képek is sokszor mintha mind rejtegetni próbálnák a valóságot. Ha nem látunk fotót konyháról és fürdőszobáról, mindig gyanakodjunk, mert egy ingatlan bemutatásnál azok minden esetben kihagyhatatlanok. Ha kihagyják, annak mindig oka van. Egyszóval minden áron meg akarnak minket győzni, hogy a személyes találkozó a megoldás mindenre. Pedig egy jó hirdetéssel időt spórolhatna mind két fél. Az ingatlan hirdetések ma mégis az ellenkezőjét érik el. Részletek itt!

Tovább

Turistalakások ( Vacation / Holiday Rentals) bérbeadása Budapesten - Túlértékelt bevételek vs. Kiadások és adók

airbnb booking.com turistalakások rövid_távú_bérbeadás egyéb_szálláshely_szolgáltatás lakáskiadás_turistáknak airbnb.com homeaway.com wimdu.com 9flats.com idegenforgalmi_adó_budapesten szálláshely_szolgáltatás_adózása aparthotel IBUSZ_lakások tripadvisor.com vacation_rentals holiday_rentals housetrip.comA rövid távú lakáskiadás, a kimondottan turistáknak kínált lakások (Vacation / Holiday Rentals) nem újdonságok itthon. Évek óta lehet olvasni, hogy európai mintára, hogyan alakult ez ki nálunk, de picit lehet olyan érzésünk mint az iwiw és facebook kapcsolatáról, hogy ez már nálunk korábban létezett és a határainkon túl amikor népszerű lett, akkor mint a spanyolviaszt fedeztük fel újra. Viszont az IBUSZ lakások Budapesten már hosszú évtizedek óta elérhető szolgáltatást nyújtanak, amitől a mai lakások semmiben sem különböznek. De a legtöbbünk a balatoni „zimmer feri” megoldásokkal találkozhatott már testközelből. A mai turistalakások inkább szerevezettségükben alkalmazkodtak a korhoz. Pl. abban, hogy különböző internetes oldalak mint közösség működnek, ahol a világ bármely részén lehet szállást találni. Ezért nem is ejtünk külön szót arról, hogy milyen lakást mennyiért lehet így kiadni. Mindenki meg tudja ezt nézni a népszerű nemzetközi oldalakon a teljesség igénye nélkül airbnb.com, booking.com, homeaway.com, housetrip.com, tripadvisor.com, wimdu.com, 9flats.com. Igen, a booking.com-on és a tripadvisor.com-on is van több száz budapesti lakás turistáknak, mert ma már világszerte egyre nyitottabbak a turisták ilyen szálláshelyekre is. Ez persze hatással van az ingatlanbefektetésekre. Egyrészt úgy, hogy több emberben felmerülhet a kérdés, hogy mekkora üzlet ez, jobb-e mint a hosszú távú bérlés? Esetleg direkt azért akar venni ma lakást, hogy így adja ki.

Elhelyezkedés, elhelyezkedés, elhelyezkedés

A rövidtávú lakáskiadás jelenleg nem bombaüzlet, ezt jobb leszögezni már az elején. Nulla tapasztatalattal, teljesen kezdőként belevágni több mint kockázatos. Ezért is született ez az írás, ami senkit sem akar lebeszélni vagy rábeszélni az ilyen ingatlanhasznosításra. Inkább egy részletes összefoglalásra törekszünk, ami rámutat ennek a szolgáltatásnak az összetettségére. Összetett, mert pl. Budapesten ha valaki nem akar túl sokat kockáztatni, akkor 5-6-7 kerületek Deák térhez minél közelebbi részén választanak ehhez lakást. Ennél az ingatlanhasznosításnál legfontosabb a minél tökéletesebb elhelyezkedés. Azt semmivel sem fogjuk tudni helyettesíteni. A 6. és 7. kerületekben pl. az elmúlt 10 évben épült társashazak jó döntésnek bizonyulhatnak, mert ezekben a házakban már több mint valószínű, hogy van turistalakás.

Láthatatlan és látható költségek

Mert egyik legfontosabb költség, amivel szembesülhetünk, hogy a vendégeinket fogadni kell és át kell venni tőlük a lakást, foglalkozni kell velük. Ez megkíván egyfajta rugalmasságot. Ez pedig több mint elsőre gondolnánk, mert a vendégek a nap 24 órájában érkezhetnek és mehetnek el vagy lehetnek problémáik. Ami legalább lehet annyira szórakoztató mint bosszantó is, mert lehet a vendéggel nem 2x kell találkozni hanem többször is. Elhagyhatja a kulcsot, bajba kerülhet, nem tud bemenni a társasházba, stb.. Ez pedig nem is olyan egyszerűen mérhető költség, mert nem mindig kifejezhető pénzben, az az idő, amit erre kell szánni.

Ha a lakás nem úgy néz ki mint a fotókon, akkor azzal hosszabb távon vendégeket veszíthetünk. Bizony, rengeteg olyan dologra figyelni kell, amire nem biztos, hogy elsőnek eszünkbe jut. Így a szolgáltatással kapcsolatos összes költséggel legyünk tisztában.

Azért fontos ezt hangsúlyozni, mert a rövid távú bérlést elsősorban a bevétel oldaláról szeretik nézni. Hamarabb látunk számokat a bevételekről, mint a kiadásokról. Ez pedig még véletlenül se vakítson el minket!

Személyi jövdelem adó (16% SZJA), egészségügyi hozzájárulás (20% EHO) és idegenforgalami adó(4% IFA)

Egyéb szálláshely üzemeltetése is adóköteles jövedelem. Még hozzá nem is akármilyen. Ezt is legtöbbször csak említésszerűen olvashatjuk, hogy csak járjunk utána. Amellett, hogy az illetékes önkormányzat jegyzőénél kell kérelmezni az ehhez szükséges engedélyt. Nem lepődnénk meg, ha itt is mint a hosszú távú bérbeadásnál, nagy a feketepiac, hiszen önbevallás alapján történik. Persze lehet ezt a tevékenységet adómentesen is tervezni, csak ahhoz ez az írás semmilyen formában nem járul hozzá. Ha egy ingatlanhasznosítási forma jövedelmezőségét vizsgáljuk, az adózástól nem tudunk eltekinteni.

Kihasználtság

Budapestről általános vélekedés, hogy szállások terén nagyon olcsó város. Arról már kevésbé esik szó, hogy a szállások minősége is összefüggésben van ezzel. De az szembeötlő, hogy sok olyan lakást hirdetnek rövid távra, amit hosszú távra már ki sem lehetne adni, legalábbis piaci alapon csak nagyon alacsony áron. Részletek itt!

Tovább

Kínálathiányos ingatlanpiac - Ár/Érték

ingatlan befektetés ingatlanpiac 2014 lakáspiac budapest_ingatlan lakóingatlan_befektetésNagyon érdekes az, hogy az ingatlanpiacra úgy tekintünk, ahol állandóan túlkínálat van. Ezzel a tévhittel szeretnénk most már mindenörökre leszámolni. Már foglalkoztunk a kérdéssel 2011 novemberében Vevők nehéz helyzetben és 2012 februárjában Az ár nem minden című írásainkban. Nem csak azért vesszük elő újra, mert a tavasznak köszönhetően alig telik el nap, hogy ne lehessen arról olvasni a széles nyilvánosságnak, hogy miért és mit érdemes most vásárolni, hanem azért is, mert az annyira várt felértékelődést (árnövekedést) is mindinkább előre vetítik a jövőbe látók. Azt is mondhatnánk, hogy előre isznak a medve bőrére, mert nagyon sok szempontra hivatkoznak, hogy milyen gazdasági okok vezethetnek az ingatlanpiac élénküléséhez, miközben a kínálatról egy szó sem esik. Hiába a növekvő fogyasztás, az egyre kedvezőbb finanszírozási lehetőségek, a lassan de már biztosan kézzel fogható óvatos optimizmus, a kínálat bővülése teljesen bizonytalan. Hiszen az elmúlt közel hat évben a kínálat egyre rosszabb irányt vett.

Az újlakáspiac szinte megszűnt, de mondjuk úgy inkább, hogy történelmi mélyponton van, ahonnan egyelőre semmi sem mozdítja ki. Annyira sötét az újlakáspiac helyzete, hogy csak tapogatózni lehetne abban a korom fekete vaksötétben. Így inkább nem is próbáljuk megjósolni, hogy hány év még, mire számotteveően és érezhetően újraéled az a piac, ami előtte a kínálatával vitalizálta az egész ingatlanpiacot. A használtlakások piaca első ránézésre úgy néz ki, mint ha csak azt akarnák eladni, amire senkinek sincs szüksége. Az árak pedig, hát…nem is tudom, még mindig túl magasnak tűnik a rengeteg kereletét nem találó lakáshoz képest. Így elérkeztünk egy fontos kérdéshez, hogy

valójában alacsonyak vagy magasak az árak ma?

Ma az ár/érték arányok nagyon torzak az egész piacon. Szinte értelmezhetetlenül minden mindenféle áron kapható teljesen hasraütés szerűen. Az életkörülmények, életminőség, az ingatlan korszerűsége vagy éppen elavultsága szinte észrevehetetlen az árakban. Nálunk sajnos túlértékelt helyalapú árazás van, függetlenül attól, hogy az ingatlan mennyire élhető vagy sem. Az elhelyezkedés természetesen fontos, de nem tud helyettesíteni mindent. Az ár/érték arányoknál az érték az, amit a pénzünkért kapunk.

Biztos jó befektetés most az ingatlan?

Egy befektetést nem az ára, hanem a megtérülése alapján szokás értékelni.…a kínálathiányos piacot ma sem a belső makrogazdasági körülmények és a finanszírozás sem tudják engergetizálni. Az erre épülő spekulációk idővel majd tévesnek bizonyulhatnak. Az ár alapú torz vevői magatartás hátráltatja a kínáltbővülést. Az állampapírpiaci boom pedig továbbra is elszívja a lehetséges minőségibb vevőket az ingatlanpiacról tovább késlelteve a trendfordulót az értékalapú szemlélet felé. Így kínálatbővülésre nem nagyon számíthatunk, de az ilyen hiányos kínálat mellett az árak további csökkenésére viszont igen. Ha egyre nehezebben is, de lehetőség lesz javuló ár/érték arány mellett ingatlanokat vásárolni bizonytalan megtérülés mellett. A megtérülés minden befektetés alfája és omegája. Amíg ebben nem történik jelentős előrelepés, addig az ingatlan mint befeketés továbbra is nehezen értékelhető marad. Az ingatlanpiac konszolidációja pedig megállíthatatlanul folytatódik, ami új alapokra kell, hogy helyezze a szereplők hozzáállását. Feltéve, ha változást szeretnének! Részletek itt!

Tovább

Bérbeadható lakások - Mi kiadható? Mit vegyünk?

befektetés albérlet kiadó_lakás_budapest budapest_ingatlan budapesti_albérlet_piacÖsszességében elmondható, hogy a bérlők egész Budapesten keresnek albérletet, minden kerületben és városrészben. Az elhelyezkedés ilyen szempontból nem számít. Az adott kerületen belüli elhelyezkedés már annál inkább. Minden kerületnek vannak kedveltebb részei, akár több is. Így érdemes odafigyelni, hogy nem csak az utcatáblán jelölt városrész presztízs értékét akarjuk megvásárolni vagy kínálni a bérlők felé, hanem az adott városrész valódi értékét. A kellemes és élhető lakókörnyezet, de a városi életérzés nem egyforma, akár mi is van ráírva az utcatáblára. Ezt azért érdemes ennyire hangsúlyozni, mert sokszor látni azt a bérbeadói hibát, amikor egy városrész nevével vagy kerülettel szeretné felülpozícionálni lakását, miközben az az utca a városrészben semmilyen értékkel nem bír. Ha valaki lakásvásárlás előtt áll, az nagyon gondolja meg, hogy az elhelyezkedés vagy az irányítószám meddig érték és mikortól degradálódik teljesen lényegtelen adattá.

Csak a belváros?

A válasz egyértelműen nem. De jól látható, hogy a belvárosi kerületekben a kiadó albérletek száma jóval jelentősebb. Az, hogy a belvárosban sok a kiadó ingatlan nem azt jelenti, hogy a bérlők ott keresnek leginkább albérletet. Sőt a kínálatból akár túlkínálatra is gyanakodhatunk, de mindenképpen egy olyan kínálatra, ami nem találja meg a keresletét. A budapesti ingatlanpiac sajátossága, ami az albérletpiacon még szembetűnöbb, hogy nem a bérlői kereslethez van igazítva a bérbeadó lakások kínálata.

Megdöbbentő a külkerületek kínálathiánya. Ha ma valaki nem a tágan értelmezett belvárosban keres albérletet, már zavarba ejtő kínálathiánnyal szembesülhet. Így a külvárosi részekben jelentős túlkereslet uralkodik.

Budán csak drága lakást keresnek?

Óriási tévedés! A budai ingatlanpiac jelentős keresletét a pesti bérlők hasonló igényei határozzák meg. A túlárazott, alacsony minőségű és irreális bérleti díjú budai ingatlanok piaca a pesti piachoz hasonlóan pang. Itt fontos megjegyezni, hogy a budai albérletpiac évek óta egyre jobban igazodik a pesti árakhoz. Még azért hosszú út előtt áll, de már láthatóak az elmúlt 10 év pozitív változásai, amikor még óriási szakadék tátongott a két piac árai között. Miközben a pesti oldalon a lakások életszínvonala folyamatosan nőtt, addig elmondható, hogy a budai oldalon az albérletre kínált lakások életszínvonvala inkább csak stagnál. Nagyon sokszor olyan lakásokat kínálnak bérbeadásra, amibe a saját tulajdonosuk sem költözne be, mert azt hiszik „bérlőnek még jó lesz”. Ez viszont ma már egyre kevésbé működik.

Panellakás?

Akár Pesten vagy Budán járunk, a panellakás még mindig keresett a bérlők körében. Elsősorban a belvárost nem szeretők, ott élni nem tudók, zöldebb környezetbe vágyok teljesen racionális alternatívája. A felújított és korszerűsített panelházak az egész városban a bérlők figyelmének középpontjában vannak. A panellakások ezért bérbeadásra ajánlottak, és lakásvásárlás előtt állóknak pedig érdemes erre a típusú ingatlanra is külön figyelmet szentelni, mert nagyon jó ár/érték aránnyal rendelkeznek. Ugyanis nem könnyű panellakást sem bérelni ma Budapesten. Főleg ha figyelembe vesszük a külváros kínálathiányos albérletpiacát, ahol jellemzően a panellakások adják a kínálat egy jelentős részét. Részletek itt!

Tovább

Bérlő szűrés és kiválasztás - Ne legyünk önmagunk ellenségei!

A tökéletes bérlő ideális esetben hozzáadott értéket képvisel, amitől az ingatlan nem csak pénzt termel és nem egyszerűen a fenntartási költségei átháríthatóak,  hanem még szép és élhető is marad. Azt mondja ilyen bérlő nincs. De létezik! Csak nehéz felismerni. Az ilyen bérlő ugyanis nem pénzkérdés, hanem a bérlő kiválasztás és szűrés egy összetett folyamatának eredménye lehet.

lakáskezelés bérlőközvetítés bérlő_szűrés bérlő_kiválasztás lakóingatlan_befektetés lakóingatlan_hasznosítás budapesti_albérlet_piac polgári_törvényköny ingatlanműhelyJó bérlőnek viszont nem könnyű lenni, mert a budapesti albérletpiac nem tiszteli a jó bérlőket. A bérlőben sem a bérbeadó sem pedig a bérlőknek elvileg segítséget nyújtó közvetítők, nem az embert látják , hanem csak a pénzt. A jó bérlő ma még nem érték, ami talán fontosabb lehetne a bérleti díjnál is. Hiába nyújthat biztonságot, hiába a hosszú távú kölcsönösen előnyös üzleti kapcsolat, amikor a bérbeadókat még mindig inkább rövid távú anyagi céljaik motiválnak. A hozzá nem értő és egoista ingatlantulajdonos ritkán vagy egyáltalán nem találkozik jó bérlővel. A jó bérlő felismeréséhez le kell cserélni azokat a szemüvegeket, amiket egy átlagos bérbeadó ma visel.

Az ingatlanszakma ma nem akarja és egyelőre úgy néz ki, hogy nem is tudja értékesítéstechnikailag külön választani egy lakás eladását a lakás bérbeadásától. Mind a két esetben az idő tényezőét tekintik minőségi mérőfoknak. 

A bérbeadás lényege és alapja, hogy mi mint bérbeadó legyünk meggyőzve és megyőződve arról, hogy a bérlő valójában azt az embert személyesíti meg, akiben meg tudunk bízni, akivel együtt tudunk működni és akinek elhisszük, hogy emberi és üzleti értékével, hozzájárulhat az ingatlanunk értékmegtartásához és értéknövekedéséhez. Ha megértjük és a mindennapi gondolkodásunk részévé tesszük ezt, akkor azonnal átlátjuk, hogy miért vallanak legtöbbször kudarcot az ingatlanpiaci klisék és sztereotípikák az albérletpiacon.Részletek itt!

Tovább

Ingatlankezelés - Az ingatlan művészete

Az ingatlankezelői szolgáltatás középpontjában az ingatlan áll, nem az ingatlan tulajdonosa vagy bérlője. Ezért mint szolgáltató az ingatlant jelképesen átveszi a tulajdonosától, ezzel együtt a tulajdonos alárendeli magát az ingatlankezelőnek. Ez teljes bizalmat jelent a tulajdonos oldaláról és óriási felelősséget az ingatlankezelőnek. A felelősség pénzügyi garancia is egyben, magas fokú elvárás, ezzel együtt az ingatlankezelő értékének mércéje.

bpartner_ingatlankezeles.jpgAz ingatlankezelő sem tud rossz bérlőből jót csinálni, addig az ingatlanközvetítőt csak az érdekli, hogy a bérlőnek van-e rövidtávú anyagi fedezete a kaucióra és az első havi bérleti díjra. Ez az ingatlankezelőnél még csak a minimum feltétel, addig az ingatlanközvetítőnél általában ez a maximum elvárás egy bérlőtől. Természetesen tévedhet, hibázhat az ingatlankezelő is. Előfordulhatnak eltűnő bérlők, a bérlő drasztikus anyagi helyzetének megváltoztása miatti nem várt konfliktusok. De az ingatlankezelő attól ingatlankezelő, hogy garanciát ad és felelősséget vállal a munkájára. Ha ezt nem tartalmazza az ingatlankezelő szerződése, akkor az nem ingatlankezelő.

Az ingatlanközvetítő tehát versenyt fut az idővel, ami egyben előnye és hátránya is.  Ezzel szemben az ingatlankezelő hosszú távú együttműködésre alapozza szolgáltatását és az ebből származó bevételeit. Megfontolt, az ingatlanhasznosításra helyezi a fő hangsúlyt, így akár több évig tartó üzleti kapcsolatot fenntartva az ingatlan tulajdonosával. Ez határozza meg üzletpolitikáját, hozzáállását az ingatlanhoz, annak tulajdonosához és bérlőéhez. Az ingatlankezelőnek fontos az ingatlan teljes ki- és megismerése, annak hibáinak és hátrányainak tudatosítása. Üzletpolitikájának alapja az ingatlan értékállóságának a biztosítása és a hasznosításából elérhető tulajdonosi jövedelem maximalizálása, a felmerülő költségek optimalizálása. Az idő az ingatlankezelőnek dolgozik és nem fordítva. Részletek itt!

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter