ingatlan befektetés ingatlanpiac 2014 lakáspiac budapest_ingatlan lakóingatlan_befektetésNagyon érdekes az, hogy az ingatlanpiacra úgy tekintünk, ahol állandóan túlkínálat van. Ezzel a tévhittel szeretnénk most már mindenörökre leszámolni. Már foglalkoztunk a kérdéssel 2011 novemberében Vevők nehéz helyzetben és 2012 februárjában Az ár nem minden című írásainkban. Nem csak azért vesszük elő újra, mert a tavasznak köszönhetően alig telik el nap, hogy ne lehessen arról olvasni a széles nyilvánosságnak, hogy miért és mit érdemes most vásárolni, hanem azért is, mert az annyira várt felértékelődést (árnövekedést) is mindinkább előre vetítik a jövőbe látók. Azt is mondhatnánk, hogy előre isznak a medve bőrére, mert nagyon sok szempontra hivatkoznak, hogy milyen gazdasági okok vezethetnek az ingatlanpiac élénküléséhez, miközben a kínálatról egy szó sem esik. Hiába a növekvő fogyasztás, az egyre kedvezőbb finanszírozási lehetőségek, a lassan de már biztosan kézzel fogható óvatos optimizmus, a kínálat bővülése teljesen bizonytalan. Hiszen az elmúlt közel hat évben a kínálat egyre rosszabb irányt vett.

Az újlakáspiac szinte megszűnt, de mondjuk úgy inkább, hogy történelmi mélyponton van, ahonnan egyelőre semmi sem mozdítja ki. Annyira sötét az újlakáspiac helyzete, hogy csak tapogatózni lehetne abban a korom fekete vaksötétben. Így inkább nem is próbáljuk megjósolni, hogy hány év még, mire számotteveően és érezhetően újraéled az a piac, ami előtte a kínálatával vitalizálta az egész ingatlanpiacot. A használtlakások piaca első ránézésre úgy néz ki, mint ha csak azt akarnák eladni, amire senkinek sincs szüksége. Az árak pedig, hát…nem is tudom, még mindig túl magasnak tűnik a rengeteg kereletét nem találó lakáshoz képest. Így elérkeztünk egy fontos kérdéshez, hogy

valójában alacsonyak vagy magasak az árak ma?

Ma az ár/érték arányok nagyon torzak az egész piacon. Szinte értelmezhetetlenül minden mindenféle áron kapható teljesen hasraütés szerűen. Az életkörülmények, életminőség, az ingatlan korszerűsége vagy éppen elavultsága szinte észrevehetetlen az árakban. Nálunk sajnos túlértékelt helyalapú árazás van, függetlenül attól, hogy az ingatlan mennyire élhető vagy sem. Az elhelyezkedés természetesen fontos, de nem tud helyettesíteni mindent. Az ár/érték arányoknál az érték az, amit a pénzünkért kapunk.

Biztos jó befektetés most az ingatlan?

Egy befektetést nem az ára, hanem a megtérülése alapján szokás értékelni.…a kínálathiányos piacot ma sem a belső makrogazdasági körülmények és a finanszírozás sem tudják engergetizálni. Az erre épülő spekulációk idővel majd tévesnek bizonyulhatnak. Az ár alapú torz vevői magatartás hátráltatja a kínáltbővülést. Az állampapírpiaci boom pedig továbbra is elszívja a lehetséges minőségibb vevőket az ingatlanpiacról tovább késlelteve a trendfordulót az értékalapú szemlélet felé. Így kínálatbővülésre nem nagyon számíthatunk, de az ilyen hiányos kínálat mellett az árak további csökkenésére viszont igen. Ha egyre nehezebben is, de lehetőség lesz javuló ár/érték arány mellett ingatlanokat vásárolni bizonytalan megtérülés mellett. A megtérülés minden befektetés alfája és omegája. Amíg ebben nem történik jelentős előrelepés, addig az ingatlan mint befeketés továbbra is nehezen értékelhető marad. Az ingatlanpiac konszolidációja pedig megállíthatatlanul folytatódik, ami új alapokra kell, hogy helyezze a szereplők hozzáállását. Feltéve, ha változást szeretnének! Részletek itt!