kinalat_bovules_lakaspiac_2015.png

De eladóként is jó tudni, hogy a vevők első körben egy árat határoznak meg, hogy mennyiért szeretnének körül belül vásárolni. Aztán abban az árban talált kínálat alapján szűkítik a lehetséges megvásárolni kívánt lakásokat. Így nem szabad meglepődni, ha a potenciális vásárlókkal beszélgetve, elsőnek az az érzésük, hogy a kedves vásárló még nem igazán tudja, hogy mit akar. Ez egy elég tipikus vásárlói magatartás manapság, amikor az ingatlanpiacon az ár inkább okozat, nem pedig ok, a lakáspiaci kínálat szélesedő palettáján. Mert végülis, arra keressük a választ, hogy az eladók mennyire lépnek újra piacra. Az ingyenes felületek költséghatékonnyá tehetik az értékesítést. Ma a költséghatékonyság pedig igen fontos kérdés, mert bár az árak mozognak, ezek most tényleg nagyon változatos képet mutatnak pl. Budapesten. A fő oldalon most sem véletlen a kiválasztott kép. Tessék jól megnézni és megszámolni, hogy az eddigi adatok alapján Budapest 23 kerületében 11-ben az árak inkább csökkentek, 11-ben inkább nőttek és egy kerületben nem változott az átlagos lakásár. Ez az igazi stagnáló piac a 13. kerület. Sőt ha még jobban megnézzük, akkor Pest és Buda lakáspiaca is ketté szakadt. Pesten az árak inkább nőttek, amíg Budán, az 1. kerület kivételével minden más kerületben az árak csökkentek. Ilyen számok mellett nem szabad általánosítani, ha valóban tisztában akarunk lenni akár eladóként, akár vevőként a piaccal. Jól látható, hogy Pesten az 5., 6. és 7. és 8. kerületek árai nőttek, de felsorolás szerint csökkenő mértékben. A 8. kerületben annyira minimális árváltozás mutatható ki, hogy inkább stagnálásnak nevezhetnék. Addig pl. a 9. kerület árai tovább csökkentek. Ezért fontos nézni a grafikonokat és ezért fontos a számok mögé látni és nem egy újságcikk főcímét elolvasni vagy felületes információinak a lényegtelenségéből lényeges következtetéseket levonni.

Azt már most látni, hogy végre valami történik, amiről lehet beszélni, ami akár döntést elősegítő adatokat is hordozhat. Csökkenhet a bizonytalanság, ami tényleg több fundamentális alapot nyújthat a lakáspiaci bizalom tartós megerősödéséhez, a kínálat élénküléséhez és az ingatlan, mint befektetési forma eszközértékének a jobb piaci megítéléséhez.

Vásárlóként könnyen azt érezhetjük még ma is, hogy sok idő egy jó lakást megvásárolni. A kínálat bővülése sokat segíthetne azon, hogy a vásárlók megfelelő kínálatból tudjanak válogatni és ne az legyen az érzésük, hogy csőre töltött puskával, állandó készenlétben kell már szó szerint vadászniuk az olyan lakásra, amit érdemes megvenni. A már visszatérő vásárlók, akik az elmúlt években szembesültek a lakáspiac kihívásaival, tudják miről beszélünk. Nem csak egy jó lakást nehéz megtalálni, hanem az adásvételt is meg kell tudni szervezni. Rengeteg rejtett probléma lehet, ami miatt akár hónapokig is húzodhat a végleges adásvétel. A lakáspiaci elemzések erről sem szólnak. Így az ilyen árváltozást mutató görbe a szívritmus „zavarainkat” is szemléltetheti, amikor kiderül, hogy nem várt nehézségek kerültek képbe a kiválasztott lakásokkal kapcsolatban. Legyen az csak egy egyszerű végrehajtás, társasházi jelzálog a tulajdoni lapon. De fokozható a gond több tulajdonos esetén, akik közül elég egy is, ha hanyag és temtörődik az értékesítéssel. Egy külföldi tulajdonos, aki nem adott érvényes meghatalmazást az értékesíthez és lassan tudja beszerezni a szükséges papírt vagy egyszerűen nehezen elérhető. De lehet ügyvédi mulasztás, nem várt eladói betegség, szinte bármi, ami drámaivá teheti a helyzetet. Mindenki el tudná mesélni az ő történetét, amikor lakást vett. Ezekre mind fel kell tudni készülni és tisztában kell vele lenni. Sőt, vásárlóként, a kínálat bővülése magával hozhatja a jól ismert túlárazást. Mindig vannak meglepő lakáshirdetések, teljesen elrugaszkodott árakkal. De az általánosítások miatt, ilyenkor még bátrabbak tudnak lenni az olyan eladók, akik egyetlen lakás eladásával szeretnék kompenzálni az eddigi költségeiket. Az a tulajdonosi magatartás, ami a leendő vásárlók tudatlanságára épít, az sosem lesz jó hatással a lakáspiacra.

Most is látható, hogy milyen kétarcú a budapesti lakáspiac. Mégis azt olvassuk róla, hogy aki eddig nem vett Budapesten lakást, most már csak drágábban teheti meg. Féligazság, vagy talán még annyira sem az. De a lényeg, hogy alátámasztható, mert valami történik a piacon. De ahhoz, hogy egy ingatlanról, amit kiválasztottunk vásárlásra, döntést hozzunk, azt még véletlenül se ilyen féligazságok alapján tegyük. Eladóként is ma az az egyik legfontosabb, hogy a piaci folyamatokkal összhangban árazzunk és kínáljuk az ingatlanunkat. Ha valaki abból indul ki, hogy most már fellendült a piac, akkor vegye azt figyelembe, hogy a változó környezet ellenére is csak kezd a lakáspiac kapaszkodni egy 2010 környéki szintre és azt sem egységesen teszi, hanem egyelőre csak részterületenként.

Az egészséges kínálat bővüléshez egészségesen informált eladókra is szükség van. A tudatlan vásárlótól már csak a tudatlan eladó hordoz több piaci kockázatot. Azt nem kell magyarázni, hogy mennyire szubjektív piac ez, ahol magánemberek hoznak döntéseket, legyen eladó vagy vevő. A racionalitás, a valódi üzleti folyamatok és döntés mechanizmusok nem általánosan észrevehető jellemzői sajnos. Egy fejlettebb ingatanpiaci kultúrához fejlettebb üzleti magatartásra és tudatosabb szereplőkre lenne szükség. Amíg azt látni, hogy sem az eladó sem pedig a vevői oldal nem veszi elég komolyan az ingatlanpiacot – egyszerű pénzkérdést csinált belőle – addig sok kockázattal szembesülhetnek a szereplők. Azt hinni, hogy mert van pénzem, akkor mindent (jól) tudok és nem lesz gond vásárlni, vagy mert van ingatlanom, akkor azt el is tudom (jól) adni, már értek hozzá, ezek mindig elég amatőr megközelítések. Az ilyen amatőr ingatlanpiac viszont fejlődőképes. Részletek itt!