Lakáspiac a médiában - Historia est magistra vitae

A lakáspiaci biblia

lakáspiac ingatlan.com otthonterkep.hu lakáspiaci_hírek lakáspiaci_statisztikák A lakáspiaci főcímek egymás után jelennek meg a különböző hírportálokon. Akár át is veszik egymástól ugyan azt a hírt, csak más címmel teszik fel. A média a főcímekről szól, így természetesen a címen van a hangsúly. Külön plusz tartalommal egyik oldal sem egészíti ki vagy tesz hozzá megjegyzést. De a címadásban olyan versenyt hirdetnek, amivel már alig tudnak egymásra licitálni. Így a különböző és akár érdekes tájékoztatás helyett, ma a kedves olvasó ugyan azt találja mindenhol, de így is „rákattan”, mert más a címe és kíváncsi, hát ha most mégis szerencséje lesz és meg tud valamit. Aztán rendre csalódik az üzleti média bulvárosodása miatt.

Ehhez képest olyan kevés a friss és releváns lakáspiaci információ, a hivatalos statisztikák nem jönnek minden nap, ezért ha nincs hír, akkor a média gyárt magának híreket. Az otthonterkep.hu az FHB Banki lakóingatlan-hirdetési és információs portálja igen proaktív a témában. Az index.hu köré csoportosuló média birodalom szerves része, ennek köszönhetően, ebben a szegmensben minden ami ingatlan, az otthontérképpel valamelyest összefüggésbe hozható. Hozzá kell tenni, hogy nem ok nélkül aktív, hiszen maga a hirdetési oldal célja a különböző lakóingatlanokkal kapcsolatos statisztikai adatok megosztása a hirdetőkkel és a hirdetéseket nézegetőkkel. Ez komoly elismerésre okot adó munka, hiszen ki ne emlékezne arra, amikor még szinte semmit sem lehetett igazából tudni a lakáspiacról, csak ránézett az ember a hirdetési oldalakra és abból próbált meg kombinálni, rosszabb esetben a szomszédtól informálódott, akinek sikerült eladni a lakását. Ehhez képest az otthontérképen az eladó lakásoknál lehet látni a környékre vonatkozó adásvételi (tehát hivatalos NAV és Földhivatali adatok alapján) átlagárakat négyzetméterre vetítve.

De a kombinálás sajnos nem ment ki a divatból. A kiadó lakások piacánál már csak kínálati ár van, a bérleti szerződések nem nyilvánosak. Így jobb híján a médium nem tud mit tenni marad a trükközés és a számolás, még ha valószínűleg teljesen tisztában van vele (maga hangsúlyozza az eladó lakásoknál a kínálati ár és a hivatalos árak közötti jelentős különbséget), de elég egy jó főcím és már senki sem foglalkozik a szöveggel, csak a grafikonokat nézik, hogy melyik kerületben mennyi az átlagos kínálati bérleti díj. Ebből aztán mindenféle téves megállapításokat lehet levonni, hogy a piaci bérleti díjak ma szárnyalnak (az árnövekedés szinonimája), a bérlakáspiac reneszánszát éli – mintha egyébként a lakásbérleti piac kiment volna a divatból – Budapesten. Az otthontérkép annak ellenére, hogy a hirdetések számában nem veszi fel a versenyt az ingatlan.com -mal, annak ellenére bátran nyilatkozik/gyárt híreket/készít statisztikát a saját hirdetései alapján. Reprezentatív jellege ellenére mégis tényként kezel és közöl minden információt, ami akkor is félrevezető, ha a legnagyobb jóindulattal közelítünk felé, mert hiányzik belőle minden olyan hivatkozás, ami a vizsgált adatbázis korlátait, hátrányait és minőségét figyelembe venné. A lakásbérleti piacról összesen alig több mint 1600 kiadó lakás alapján nyilatkoztak, amikor az ingatlan.com-on egyedül a 2. kerületben több mint 2300 kiadó lakás és ház van. Az ingatlan.com még sem ad ki statisztikákat hetente, mert nem része ennek a média birodalomnak, ahol működik a szinergia. Az ember ha nem figyel, azt hiszi, hogy az ingatlan.com már nem is létezik. A hírekben – a legnagyobb hirdetési oldal, a legtöbb releváns információval az elmúlt 16 évről, mert annyi idős már az oldal – még sem látni az ingatlan.com idősorait, statisztikáit, megállapításait, becsléseit vagy következtetéseit. Ezért már az ingatlan.com-ot is megkerestük, hogy segítse a bérlakásokkal kapcsolatos információk feldolgozását, mint a legnagyobb és legtöbb információval rendelkező hirdetési oldal, legyen aktívabb a mai piaci környezetben, ami ezt elvárja a vezető lakóingatlan-hirdetési portáltól.

De a csillapíthatatlan és növekvő információéhségünket és tudni akarásunkat csillapítandó, közkincsnet kell nyilvánosság elé tárnunk, ami azért annyira nem közismert, mert a média szerint csak az új hír a hír a régi információk lényegtelenek. Pedig ha meg akarjuk ismerni a lakáspiacot, akkor mélyre kell ásni és elővenni ma minden lakáspiac után érdeklődőnek a „bibliáját”, ami elérhető az interneten, de még sem foglalkozik vele senki. Mi most leporoljuk és újra mindenki elé tárjuk, hogy tessék ezt olvasgatni és ebből kombinálni. A KSH 12. Lakásviszonyok kiadványa olyan közel enged ma a lakáspiachoz, amennyire egyik lakáshirdetési oldal sem tud sok szempontból. Olyan összefüggéseket találhatunk benne, amit sehol máshol, főleg ha odafigyelünk a részletekre. Ezt a kiadványt mi szépen lassan fogjuk csak feldolgozni különböző lakáspiaci hírekben, mint referencia pont. Olyan sok érdekességet találni benne, hogy a KSH-val felvettük a kapcsolatot. A 12. Lakásviszonyok ugyanis nem csak válaszokat ad, hanem kardinális kérdéseket is felvet. Az adatok elvileg elérhetőek, csak lehet nem tartották annyira fontosnak őket, hogy úgy dolgozzák fel, ahogy azt a kérdéseink szerint elvárnánk. Bízunk benne, hogy az ingatlan.com aktivitása mellett a KSH segítségére is számíthatunk, hogy a kiadó lakások piacáról, a bérlőkről minél többet tudjunk meg, ami segíti a felek együttműködését, javítja a piac átláthatóságát, múltjának és jelenének megértését. A jövő kihívásaira csak így szolgálhatunk hatékony és fenntartható megoldásokkal.

Tovább

Nemzetközi ingatlan-befektetések

bric_országok mammut_bevásrlóközpont nemzetközi_ingatlan_befektetés országkockázati_besorolás country_risk_premiaÉvek óta látni ezt a talán sokaknak nem túl érdekes vállalkozást a Mammut 2-ben . Egy ideig elsősorban floridai ingatlan-befektetéseket kínáltak. Már egy ideje a brazíliai és houstoni lehetőségekre is felhívják a figyelmet. A nyilvános adatok alapján mégis sok érdekes kérdést vet fel a hangsúlyozott 1996-ban alapított holland múlt. Hogy mire gondolunk?

1. A cégnek nincs holland sem pedig holland nyelvű honlapja.

2. A .com oldalt 2008-ban  regisztrálták yahoo.com e-mail címmel.

3. A .hu oldalt 2009-ben regisztrálta a Holland Toner Kft., ami jelenleg felszámolás alatt van (2006-ban alapították).

4. Bric Hungary Kft-t 2012-ben alapították , ebben tulajdonos a Maximack Kft. (2007-ben bejegyzett), amiben viszont van egy Máltán bejegyzett cég (Maximack Holding Limited).

Holland kapcsolatot csak a Holland Toner Kft. nevében találtunk először. De egy másik .com domain nevet  2009-ben regisztrálták, amiben előkerült egy hollandnak tűnő név. Ő visszatérő személy, mert egy reklámozott projekt domain nevét is ő regisztrálta, amiben megint látható magyar vonatkozás. De jobban utána nézve még másfél tucatnyi .com, .info és .de domain név lett regisztrálva 2009 és 2014 között általa.

A FB oldalán egy spanyol cím van megadva, a Linkedin egy londoni címet találunk, de londoni irodáról nincs egyébként máshol megjegyzés.

A 2008-as domain név regisztráció a legrégebbi információ, amit találtunk annak ellenére, hogy a kommunikációjának része az 1996-ban alapítás. Nem is feltétlenül érthető, hogy a holland gyökerek és az alapítás éve miért ilyen hangsúlyos a cég bizalmat építő eszközeiben.

Ha van valakinek közvetlen kapcsolata a céggel, az kérjük ossza meg velünk, mert eddig mi csak a figyelmfelkeltő online hirdetésivel találkoztunk. Mi csak arra hívjuk fel a figyelemet, hogy az országkockázati besorolásokra  figyeljünk oda.

Tovább

A budapesti újlakáspiac múltja - Déjá vu

Gozsdu Udvar: siker vagy fiaskó?

lakáspiac gozsdu_udvar aradi_ferenc ehud_amir queen_house_kft gozsdu_center_kft triholding_kft autóker_holding_zrtItt a tavasz, de nem csak a természet, hanem a lakáspiac is ébredezik, hosszú álmából. Ilyenkor nem csak ismerős szavakat, spekulációkat, jövőbe látó nagy ívű gondolatsorokat, esetleg már most mindent túlértékelő ténymegállapításokat látni, hanem ismerős arcokat is. A google elvileg mindenki barátja, de vannak kivételek, akiknek kimondottan az ellensége tud lenni manapság. Az ex-Autókeres Aradi Ferenc ma éppen a portfolio.hu-nak nyilatkozott. De mielőtt megnéznénk pontosan mit mondott, nézzük meg miért is volt fogalom az Autóker Budapesten. A sikertörténet nem a belvárosban kezdődött, hanem a 13. kerület Újlipótvárosban (Újlipócia), a Czézár Ház megépítésével és átadásával 2002-ben (316 db lakás). Majd 2003-ban követte a Kleopátra Ház ( 446 db lakás). A Czézár Ház szomszédjában épült meg a Római Kert 2004-ben (380 db lakás).

A Marina Partról pedig szinte már minden budapesti hallott már. 2003-ban kezdték meg az első ütem értékesítését és 2005 végétől költöztek be az első lakók (224 db lakás). Ez a projekt a második (275 db lakás) és harmadik ütemmel (350 db lakás) ki is fulladt. A 4. ütemet (Marina Part Premium) a mai napig még értékesítik (294 db lakás), ahogy az 5. ütem (Marina Bay, 42 db lakás) fantázia néven egyelőre csak egy betontorzó. Elvileg 6. ütemet is terveznek, de ahhoz valószínűleg a 4. és 5. ütemet sikeresen értékesíteni kellene, az 5. ütemet pedig fel is kellene valamikor már építeni. A betontorzó 5 éve ott áll elhagyatottan. De az Autóker a 13. kerületi fejlesztések mellett a 6. kerültben is társasházakat épített. 2004-ben adta át a Heléna Házat (53 db lakás), 2005-ben adták át a Király Udvart (140 db lakás), 2006-ban pedig a Léda Házat (57 db lakás). A Ház a Szinyei Merse utcában projektjét késéssel, de 2008-ban átadták (200 db lakás). A Gozsdu Udvar (249 db lakás) volt az utolsó nagyszabású belvárosi fejlesztése a cégnek, amit 2008 nyarán adtak át, hat év munkája után. Összefoglalva, az Autóker a modern Magyarország újépítésű lakáspiacának az úttörője volt, a mögötte lévő emberek, köztük Aradi Ferenc is, pedig mesterien időzítették a fejlesztéseket, amiket utána nagy sikerrel értékesítettek. A Marina Part negyedik üteme kivétel ez alól, mert azt már elsöpörte a magyar lakáspiac lassulása 2008-ra, majd 2009-től pedig teljesen új piaci helyzet alakult ki. Viszont a vállalkozás és az értékesítésért felelős Aradi Ferenc 2002 és 2009 között közel 3000 db (!) új lakást épített fel, aminek a 90%-át minden különösebb gond nélkül értékesítették. Ezt azért volt fontos tisztázni, mert mielőtt még vád érne, hogy nem tartjuk tiszteletben ezt az eredményt, ez úton is megerősítjük, hogy ez a munka nagyban hozzájárult ahhoz, hogy a budapesti lakásállomány minősége megváltozzon.

De ez a történet sem lehet fekete vagy fehér. Ahogy lassult a piac, úgy lett egyre nyilvánvalóbb, hogy az újlakások piaci átlag felett történő értékesítése nem csak egyre nehezebb, de egyre kockázatosabb is a vásárlók számára. A mai cikkben Aradi Ferenc a Gozsdu Udvar sikeréről beszél, pedig az a vállalkozás egyik igen komoly fiaskója. A lakásokat szinte csak és kizárólag külföldieknek értékesítették külföldi lakáskiállításokon (property show). A vásárolók döntő többsége ír volt, akik 2400-2800 Euró/m2-áron és nagy reményekkel vásároltak 2005-ben. Nem csak nagy felértékelődést vártak, hanem magas bérleti díjakat is. Ez az álom 2009-ben teljesen szertefoszlott. Voltak, akik azonnal menekültek a lakásukból, ahogy átvették őket, mert már érezték, hogy baj van. Voltak, akik szerencsét próbáltak, kivártak és pár éven belül értékesítettek. A Gozsdu Udvar persze pár év alatt egy népszerű találkozó hely lett, így a lakások hosszú távú bérbeadása helyett megjelentek a turistalakások a házban. Erről beszél Aradi Ferenc, hogy milyen pozitív jel, pedig elsősorban inkább egy kényszermegoldás lett. A ház átadásakor az összes tulajdonos kapott egy levelet, miszerint szeretnék tőlük kibérelni a lakást, hogy tovább adhassák turistáknak. Vagyis maga az ötlet már az első pillanatoktól élt, amit az összes tulajdonos visszautasított, így nem is lett belőle semmi. De a kényszer nagy úr. Így ma a Gozsdu Udvar olyan társasház, ami csak részben felel meg ennek a fogalomnak. Az eredeti értékesítési ár euróban pedig még mindig nagy kérdőjel. Az európai honfitársainkat (ne hívjuk őket külföldieknek) egyszer csúnyán át lehetett verni. Így Aradi Ferencnek talán óvatosabban kellene fogalmaznia, amikor a Gozsdu Udvarról beszél és az európai honfitársaink Budapestbe vetett bizalmát méltatja. Az ő szájából valahogy olyan hiteltelen ez az egész. Hiába alapított új céget barátjával (Ehud Amir-ral, az Autóker egykori vezetőjével, aki még 2007-ben hagyta ott a céget és bízta barátjára). Mi jól emlékszünk arra a „négyszögletasztal-beszélgetésre”, amikor éppen a Gozsdu Udvarban, a Király utca és Dob utca közötti hét házban nem volt gázszolgáltatás (ez kétszer fordult elő:

”Egy biztos, a felújított hét házas épületegyüttes nagy része lakatlan, az egyik lakó azt mondta, hogy a tízlakásos házában kettő lakott, a többi üres. Aradi Ferenc szerint ennél sokkal több lakás lakott a Gozsdu-udvarban, csak azért tűnnek üresnek, mert külföldi üzletemberek lakják, akik nincsenek mindig ott.”

Rá lehetett húzni a csúnya és gonosz „külföldiekre” vagy éppen az ingatlankezelőkre a balhét akkor. De még is csak az a társasházkezelő sikkasztott (amit a fejlesztő választott ki, nem a vevők) és hagyta ott a társasházakat (mert a Gozsdu Udvar 4 társasházra van bontva) súlyos tartozásokkal, ami miatt a közös költséget duplájára kellett emelni 2014 januárjától, előtte pedig még egy jelentős pótbefizetést is kellett fizetni lakásonként (2012-decemberétől 3000 Ft/m2). Ez ebből a cikkből teljesen hiányzik, de google a mi barátunk, nem Aradi Ferenc. Ahogy az Autóker Holding, úgy ő is csak árnyéka egykori önmagának.

Tovább

Közgazdász (el)hallgató?

Tőkebefektetés és értékteremtés = Termelékenység

termelkenyseg_grafikon.pngA közgazdász hallgató merőben könnyelmű volt a cikkben, amikor a befektetett tőke és munkaerő kapcsolatát próbálta szemléltetni. A munkahelyteremtés pont azért ilyen költséges, mert a munkaerő hozzáadott értéke csak közvetve jelenik meg a termékben vagy szolgáltatásban. A technológia, a szellemi tőke, a befektetett tőke a vállalkozási infrastruktúrába, amit a befektető cég képvisel/finanszíroz bizony lehet tőkeigényes. Nem arról van szó, hogy egy vállalkozás felvesz 1 embert 83 millió forintért. Hanem arról, hogy 83 millió forintot kell befektetnie ahhoz annak a vállalkozásnak, hogy legalább egy embert fel tudjon venni dolgozni, aki nem csak a saját költségét termeli ki, hanem a rá vetített összes vállalkozói költséget + profitot is termel. Pontosan ezzel szembesülhet a cikket jegyző diák is, aki azt felismerte, hogy a mikrovállalkozások és úgy általában a magyar kisvállalkozások tőkeszegények és emiatt mennyire korlátozottak, hogy piacképes terméket és szolgáltatást tudjanak előállítani, majd értékesíteni. Azt már nem ismerte fel, hogy ez kihatással van utána a valódi értékteremtésre is és a bérekre. A termelékenység nálunk alacsony, amiért a béreink is alacsonyak, mert a munka nem egyenlő az értékteremtéssel. Ezt jól szemlélteti, hogy mennyire is költséges a valódi munkahelyteremtés és mennyire nem az emberről szól, hanem az értékteremtésről, amit a piac értékel is. A diák példájánál maradva, hiába adnának neki 83 millió forintot vállalkozás fejlesztésre, azzal valószínűleg nagyon kevés értéket tudna teremteni, ha egyáltalán menne valamire. A méretgazdaságosságról, mint néhány iparágat jellemző fontos követelményről, most külön nem is beszélünk. Tehát a sok milliárdos befektetéseknél a tőkét pont azért nem teszik bankba, mert a tőke és a vele teremthető érték a nagyon egyszerű bankbetéti kamatokkal szemben sokkal jövedelmezőbb és a tőke hosszabb távon is versenyképes maradhat az értékteremtésnek köszönhetően. De az egyszerű diák a nagy számoktól megrészegülve csak a lehető legegyszerűbben tudott számolni és a kamatot olyan jövedelemnek állította be mint az értékteremtésből származó piaci termékek és szolgáltatások jövedelmét. Pedig csak mindent a munkabér oldaláról nézett - nagyon egyszerű üzleti modell - nem vette figyelembe a piaci hatékonyságot és az adózást sem. (kamatadót sem számolt, ahogy a munkabéreket terhelő munkavállalói és munkáltatói adóterheket sem vette számításba). Azt, hogy a befektetett tőke pl. el tud tartani 1200 embert az egy dolog. De el tudja-e tartani a vállalkozást? Tudja-e finanszírozni a vállalkozás hatékony fejlődését, versenyképességét és talpon tud-e maradni (tudja-e képezni a munkaerőt pl.), vagy csak tiszavirág életű lesz? És tud-e profitot termelni és ha igen mennyit? Erről nem szól semmit a közgazdász hallgató, szó szerint mélyen hallgat róla. A tapasztalatlanság beszélhet belőle, mert féligazságot beállíthatunk valamiféle igazságnak, ha célunk van vele, de attól még nem lesz igaz.

Sok milliárdos éves nettó árbevételű cég van, ahol csak pár ember dolgozik. És van sok olyan pár száz milliós árbevételű, ahol akár több tucat ember is dolgozhat. Valószínűleg a közgazdász hallgató is a kevesebb ember és több bevétel modell (jobb jövedelmezőség/megtérülés) mellett döntene, ha dönthetne, mert az az üzlet. A másik modell lehetne a politika, amiről a cikk inkább szólni akar. Az viszont általában demagóg, nem tudunk hozzászólni</p

Tovább

Fedezeti ingatlan kényszerértékesítése - Jelzálogkövetelések

fedezeti_ingatlan kényszerértékesítés_ kényszerértékesítési-.kvóta nemzeti_eszközkezelő nem_teljesítő_jelzáloghitelek jelzálogkövetelés követeléskezelő intrum_justitia felfalusi_péter moral_hazard magyar_reorganizációs_és_követeléskezelő kilakoltatási_moratórium_feloldása lakossági_követeléskezelés businessA lakossági követeléskezelésnek, a  kényszerértékesítéseknek eddig semmi sem kedvezett igazán. A kényszerértékesítési kvóta  bevezetése óta hiába növelték évente 1%-kal, érdemben semmilyen hatása nem volt.  2014 végével a kvóta megszűnt , mert a bankok a számok alapján nem éltek a lehetőséggel. Viszont a jelzáloghitel-szerződések értékesítése folyamatos volt. A NET program  a követeléskezelt ingatlanok számával hasonló jelzálogkövetelésekkel tudta megtisztítani a banki portfóliókat. Ez 10000-14000 ingatlant jelent évente. Jelenlegi becslések szerint pedig még mindig 180000 a banki mérlegekben a nem teljesítő jelzáloghitelek száma. Így nem olyan meglepő, hogy a követeléskezelők olyan szabályozásért és jogi környezet mellett lobbiznak, hogy sokkal nagyobb mennyiségben képesek legyenek ilyen ingatlanok kezelésére. Ehhez még a Növekedési hitelprogram segítségét is igénybe vennék, hogy a saját tőkeképességüket javítsák, miközben nemzetközi hedge fundok és nyudíjalapok követeléscsomag vásárlását is szívesen látnák -  mondja a Portfolio-nak adott interjúban az Intrum Justitia ügyvezető igazgatója, Felfalusi Péter.

Nem akarunk sem pénzügyi sem pedig szociális kérdést csinálni ebből. A moral hazard, az erkölcsi kockázatok minden aspektuásától eddig is távol tartottuk magunkat, most sem foglalunk állást. Viszont egy érdekes jelenségnek gondoljuk, ahogy a bankok lakossági hitelportfóliójának a problémáit a pénzügyi szakma hogyan szeretné kezelni. Kevés szó esik erről nyilvánosan, mert lakáspiaci szempontból az ingatlanszakma pedig aggodalommal tekint erre a lakásmennyiségre, ami ha hirtelen kerülne piacra, akkor beláthatatlan hatásokat gyakorolhatna. Amellett, hogy vannak olyan szereplői a lakáspiacnak is, akik olyan kényszerértékesítési dömpingre várnak, ahol piaci ár alatt juthatnak hozzá értékes ingatlanokhoz a kilakoltatási moratórium feloldásával. A pénzügyi szakma úgy tűnik, hogy maga szeretne profitálni a felpörgő hitelpiac és a nagyobb számú követelesértékesítések együttes kombinációjával.

Az állam nem csak a lakossági, hanem az üzleti/ipari vagy más néven problémás projekt hitelek felvásárlásával és hasznosításával is a pénzügyi szakmát segíti. A bankok hitelkihelyezési hajlandóságát próbálja ösztönözni a MARK Zrt. megalapításával az MNB, ami az idei év második felében tervezi a követelésfelvásárlások megkezedését a bankoktól.

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények

Twitter