Ad hoc értékbecslés?

Pillanatnyi érdekek vesztesei

business értékbecslés lakáshitelezés hitelezési_kultúraA magyar hitelezési kultúráról nem sokat beszélünk. 2011 decemberében volt egy Zrínyi féle kirohanásunk, amikor felháborítónak tartottuk az egyik ismert értékesítő hálózat nyilatkozatát a témában. Akkor is leginkább az motivált minket, hogy mennyire sértő és arrogáns az értékesítő hálózatok viszonya a magyar hitelezési kultúrához, amiből ők csak profitáltak, mert minden felelősség a bank és a hitelfelvevő között nyert értelmet. Minden látszatott fenn lehetett tartani, hogy az értékesítőknek semmihez semmi közük.

Pedig a helyzet ma is változatlan. Hemzsegnek a hirdetésekben olvasható hitelközvetítési ajánlatok, az „ingyenes és banksemleges” szolgáltatásuk hangsúlyozása. Annak ellenére, hogy a mai hitelezés sem kockázatmentes. A forint hitel is kockázatos. Az alacsony kamatkörnyezet kamatkockázatot hordoz magában. Ugyanis bármikor és bármiért megváltozhatnak a forint kamatok is (leginkább külső hatásra, mert megváltozhat a nemzetközi kamatkörnyezet is, mint pl. az amerikai nullás alapkamat időszaka, ami 2008 óta tart - bár sokaknak ez egy örökkévalóság tűnhet ma már, elfelejtve a változás lehetőségét), mert ez is benne van a pakliban, mint ahogy az árfolyamkockázat benne volt a devizahitelekben. Arra is az volt a flegma válasz, hogy ki hitte volna, hogy ennyire megváltozhatnak. Aztán tudjuk, hogy hinni hol kell, mert a pénz világában biztosan nem egy életbiztosítás.

Arról írtunk, hogy mennyire komoly dilemma egy ingatlan likviditási kérdése, amikor a vásárló a biztonságos árat akarja eldönteni vagy a bank, mennyire és mit kockáztat, amikor fedezetként fogadja azt el. Ma azt olvasni, hogy pont az ingatlanfedezet értéke és a forintosítás utáni hitel értéke között milyen szakadék tátong, és emiatt miért nincs „kedvezményesebb” hitel mindenki számára. Azt is olvashatjuk, hogy mennyire szigorúan veszik a késedelmes fizetés következményeit is a bankok és hiába minden más feltétel, a bank elutasíthat. Azt is mondhatnánk, hogy minden milyen más lett, mennyire máshogyan értelmezik ma a kockázatokat. Az értékesítő hálózatok ki is vannak zárva törvény szerint a forintosításból. Ezt is hívhatnánk változásnak, bár legyünk őszinténk, ezt nem biztos, hogy büntetésnek élik meg.

Elgondolkodtató viszont, hogy a látszat üzenetek (jöjjön hozzánk, mert mi sokkal jobb ajánlatot adunk, mint a jelenlegi bankja; vagy éppen segítünk és megmentünk a „gonosz bankoktól”) megint csak arra jók, hogy az ingatlanról (a probléma alapjáról) ne kelljen felelősséggel beszélni és annak árát úgy megállapítani, hogy az valamilyen szinten ne legyen kiszolgáltatva a piaci körülményeknek. Nálunk ugyanis még az értékbecslés (látható, hogy értékbecslésnek hívják, nem is árbecslésnek, pedig nálunk a kettő között a piac jelenleg nem tud különbséget tenni, bár minden félnek érdekében állna) is szubjektív, ahány bank annyi megoldás. Amíg nem jutunk egy tisztességes európai vagy akár világszínvonalú érték (és nem ár) alapú ingatlanértékelési sémához amit nem csak ad hoc, bankonként, hanem nemzetközileg is értelmezni lehet, addig a hitelezési kultúránk kockázatai egy százalékkal sem fognak csökkeni. Bárki kerülhet még bajba, érezheti magát egérfogóban, csak azért, mert az ingatlan ára és értéke nem szakmai alapon van meghatározva és szigorúan külön választva, hanem éppen ki-ki PILLANATNYI ÉRDEKÉT fejezi csak ki.

Tovább

Lakásspekuláció

"banki titok"

lakáspiac lakáshitelezés budapesti_lakáspiac lakásspekuláció likviditási_dilemmaA hitelezés és a lakáspiac kapcsolata nálunk sosem volt felhőtlen. Érdekes, hogy ezt a penzcentrum.hu-n megjelent cikk úgy próbálja előadni, mint ha a lakáspiaci kockázatokat egy banknak titokban kellene csak figyelembe vennie. Az elmúlt évek tapasztalata jól mutatja, hogy mit is jelenthet az, ha egy lakáspiacon az ingatlanok értékelése nagyon szubjektív. Értékbecsléssel adtak eddig is hitelt és láttuk mi lett belőle. Ma is fontos része a hitelnyújtásnak az értékbecslés, miközben egy ilyen változó időben, a jó kilátásoktól táplált optimizmus és a reményekkel teli hype között szinte alig tudunk különbséget tenni. Láthatóak a hirdetések sokszor igen meglepő túlárazásai is, ami sokkal több mint az a bizonyos „banki titok” 20%.

likviditási dilemma = egy lakóingatlan jövőbeni piacképes ára

Érdemes lett volna a cikkben legalább megemlíteni, hogy mennyire relatív egy ingatlan forgalmi értéke, vagy értékbecslő által megadott értéke Budapesten, mert a piacon minden annyit ér, amennyiért éppen megveszik. A bank mellett a vásárló is sokat kockáztat, ha olyan aktuális forgalmi áron vásárol, ami lehet, hogy általa elfogadott, de a piac nem biztos, hogy tolerálja, akár még hosszabb távon sem. Könnyen áldozatul lehet esni egy hibás döntésnek ma is, amiben a bankok szerepe megint jelképes. Ugyanis azt hallani és tapasztalni, hogy egyre nagyobb méreteket ölt a spekulatív ingatlanvásárlás. Ennek valaki örül és még akár zavartan kérdezhetné, hogy mi ezzel a baj? Leginkább csak az, hogy a spekuláció minden esetben lufihoz vezet. Nálunk pedig így is elég ideges és feszült a lakáspiac és azért még sokkos állapotban van. Ha túl sok ilyen rövid távon és gyorsan csak árnövekedésre játszó lakásvásárló „garázdálkodik”, akkor a lakások forgalmi értéke komoly bizonytalan tényezőt jelenthet újra. A spekulációnak van egészséges szintje, de ha átlépi azt, úgy könnyen dominóként borulhatnak a tervek.

Senki sem örülne ugyanis annak, hogy ha a lakása kevesebbet érne a hitel felvétele után, mint előtte. Pedig a lakásspekulációnak ma ez a legnagyobb veszélye. A legtöbb spekuláns készpénzes, a hitelkonstrukciók őket nem hatják meg, így könnyedén ki tudnak szállni, ha pánik van. De van ma egy olyan réteg, akinek viszont egyáltalán nem mindegy, hogy orosz rulettet játszanak vele vagy sem. Az egyik legfontosabb vagyontárgy az életünkben az ingatlan. Talán több tiszteletet érdemelne, ha ma a bankokat még mindig ellenségnek tartjuk, miközben ők legalább annyira ki vannak a szolgáltatva a bipoláris depresszióban szenvedő budapesti lakáspiacnak, mint mi magunk.

Tovább

Lakásvásárláshoz kapcsolódó új illetékkedvezmény

Cserét pótló vétel

illeték lakásvásárlás illetékkedvezmény ingatlanadózás cserét_pótló_vételAdózás szempontjából nem vonható össze több ingatlan eladása, de vásárlás esetén az illeték vonatkozásában már igen. Adó nincs 5 évnél régebben vásárolt lakóház eladása esetén, de korábbi értékesítésnél is adókedvezmény vehető figyelembe: 2. évtől a különbözet 90 %-a, 3.évtől a 60 % -a, 4. évtől a 30 %-a mint adóalap adózik 16 %-kal.

A NAV a cserét pótló vétel jogintézményt újra értelmezte és a honlapján állást is foglalt a kérdésben, mivel 2015. január 1-től kiterjesztették az alkalmazását. Bár nálunk jellemzőbb, hogy először mindenki a saját lakóingatlanát értékesíti és utána vásárol újat, de az illetékkedvezmény szélesebb körű érvényesítése egyben piac-barátabb is.

Tovább

Láthatatlan kéz a lakáspiacon

Paradigmaváltás előtt az újlakáspiac?

business ingatlanpiac bif lakáspiac újlakáspiacAz újlakáspiac egy nagyon szenzitív indikátor, ha a magyar lakáspiaci folyamatokat értékeljük és elemezzük. Nincs vita abban, hogy van kereslet az új lakásokra, miközben a kínálat évek óta nagyon szűkös. Abban sincs vita, hogy az új lakások építésének egyik komoly problémája az új lakások megtérülése/ára. A fejlesztők látják, értik és ezért még mindig várnak, mert tudják, hogy ha túlságosan magasra lövik be az értékesítési árakat, akkor nem fogják tudni eladni a lakásaikat. A kereslet így hiába mérhető, ha az árban korlátos. Így ragadjuk meg azt a pillanatot, amit a használtlakások-piacán mind untalan újra és újra el akarnak hitetni velünk az értékesítő mentalisták. Ha a kereslet árban korlátos, akkor az a szűk piacképes kínálat ellenére sem fog elfogadni olyan árnövekedést , amit a spekulánsok előrevetítenek. Ha ez így lenne, akkor ma szinte arany áron lehetne adni-venni új lakásokat és megérné őket építeni. De nem az arany árban lévő új építésű lakásokra van mérhető kereslet. Ezt aki nem veszi figyelembe a használtlakások-piacán, és közben azt is hiszi, hogy bármi és bármilyen áron eladható ma, mert a média azt hiteti el az eladókkal, akkor az valószínűleg téved. Az újlakások-piaca intő jel lehetne mindenki számára, ahol ma tényleg érvényes a túlkereslet fogalma. A túlkereslet még sem árfelhajtó olyan értelemben, mint amit éreztetnek velünk nap mint nap.

A magyar lakáspiac vásárlói oldala nagyon racionális, szinte már megmagyarázhatatlanul működik a láthatatlan kéz közgazdasági elve. Akármilyen sokkhatás is érte a piacot, bármilyen manipuláció áldozata lett, higgadtan, józan észtől vezérelve hozott döntéseket hosszabb távon. Az újlakások-piaca 4-5 éve már olyan komoly válságban van, amit már akkor is felfoghatatlannak tartották, mára pedig már nagyon nem is tudnak rá mit mondani. A fejlesztők is tudatosabbak lettek és leszálltak a magas lóról, ahová 2007-re úgy felültek, hogy évekig azt sem vették észre, hogy már elszaladt alóluk a ló, és ők már csak a képzeletükben „ülnek”, a valóságban kemény padlóra estek, ahol még felülni is nehéz lesz, nem hogy felállni. Pedig ők is mondhatnák azt, hogy a lakáshitelezés olyan feltételeket szab, hogy most már bárki vehet magának arany árban is új lakást. Még sem mondják ezt és még sem tobzódnak a fejlesztők, hogy új lakásokat építsenek, mérhető kereslet ide és árkorlátos kereslet oda. Inkább még csak a fájó fejüket fogják és fájdalomcsillapítót keresnek rá.

Az ilyen tudatos piaci magatartás alapja lehet a bizalom visszanyerésének, mert sokkal több embert csapott be a magyar lakáspiac az elmúlt 15 évben, mint ahányan nyertek ezzel a káosszal. A bizalom visszaszerzése a lakáspiac minden szereplőjének érdeke. Az újlakások-piacán talán a paradigmaváltás jelei láthatóak, még ha ezt most nagyon óvatosan is fogalmazzuk meg. A használtlakások-piacán viszont újra vissza akarnak élni az eladók a vásárlók bizalmával. Az idei év meg fogja mutatni, hogy a vevők mit és hogyan tolerálnak. A piaci manipulációt, a média és a hirdetőik felelősségét még sokáig nem fogják számon kérni. A vevőket egy ideig meg lehet vezetni, de így még kiszámíthatatlanabbá teszik a lakáspiacot. Ez pedig akkor is veszélyes és káros, még ha ideig óráig eredményt is lehet elérni vele. Az már egy másik kérdés, hogy milyen az az eredmény…

Tovább

Paradox (új)lakáspiac - Építkezési frász

Negatív spirálban a lakásépítés

ksh lakásépítés budapest_ingatlan újlakáspiac property_management budapest_propertyRöviden és tömören fel kell hívnunk a figyelmet valami igazán fontosra, amiről ma elfelejtettek beszélni. Tegnap, a  Portfolio.hu által szervezett Lakásklub szakmai fórumon többször elhangzott, hogy mennyire fontos lenne az új építésű lakások piacának újabb szerepvállalása a kínálathiányos lakáspiacon. Ma megjelentek a KSH adatai a lakásépítések alakulásáról. A tegnapi rendezvényen mi már felhívtuk a figyelmet, hogy a statisztika csalhat, megtéveszthet és be is csaphat. Ez nem azt jelenti, hogy bűvészkednek a számokkal, sokkal rosszabb, a lényegtelen összefüggéseket hangsúlyozzák, a lényeget elhallgatják.

Megnézve ezt a grafikont, ma a csapból is az folyt, hogy az új lakások piaca szinte feltámadt és elképesztő növekedést jósol előre mindez.

A kérdés az, hogy valóban így van-e?

A grafikont megnézve mi azt látjuk, hogy 2014 harmadik negyedévétől kezdve csökkenő trend van az építési engedélyeknél. Ez azt jelenti, hogy az új lakásokat építő fejlesztők nem, hogy nem állnak sorba a telkekért és azok fejlesztésért, hanem egyenesen egyre pesszimistábbak a jövőt illetően. De ez megint hidegen hagyta a médiát, mert a hurrá optimizmus öngerjesztő folyamatába, nem illik bele az ilyen vészjósló jel. Mert ameddig lehet azt mondani, hogy 2014 első negyedévéhez képest a mai számok milyen impresszívek, addig ez még nem is annyira félrevezető. Attól még becsapjuk magunkat, ha nem figyelünk egy ilyen piaci jelenségre és nem keressük az okát. Inkább örülünk a semminek, mert „jobb ma egy túzok, mint holnap egy veréb”. Ha viszont ennyire túlértékeljük a mát, akkor ezzel pont a jövőt kockáztatjuk, azt a stabil pályát, amire a magyar lakáspiac még eddigi története során soha sem lépett rá. Ez akkor is rossz mindenkinek, ha ma szemet hunyva nem veszünk tudomást a valódi - és nem a média által híresztelt – folyamatok jövőre gyakorolt hatásáról.

Miért csapjuk be egymást?

Pedig nagy csalódás ezt a grafikont látni. Egyértelműen jelzi azt, hogy az új lakások piaca negatív spirálban van, amiből nem tud kitörni, akármilyen lakáspiaci lázban ég is a média. A fejlesztők, azok, akik valóban döntést hoznak, nem bíznak a magyar lakáspiacban, őket az a médiahadjárat hagyja hidegen, ami elképesztő méreteket ölt most már. Káros, akkor is, ha ostobán, elhitetjük magunkkal, hogy a rövid távú örömök, előnyök, nem a hosszú távú lehetőségeinket rombolják. A drágán eladunk és olcsón vásárolunk, magyar paradox mentalitás, sosem működött. Egy eladónak semmi sem elég drága addig, amíg eladóként van jelen a piacon. Ha utána hirtelen vevővé avanzsál, mindent elfelejtve, hogy „előző életében eladó is volt”, ezért személyiségzavarában már semmi sem lehet elég olcsó számára. Ha nem növünk fel a lakáspiachoz és nem értjük meg, hogy nem csak a kereslet és kínálat kapcsolata (annál valami sokkal több), akkor még mindig magunk alatt vágjuk a fát.

Tovább

Kiadó lakás, albérlet adózása - Adóbevallás (Önadózás)

Ha Ön bérbeadó, tulajdonosként az adófizetés előnyei mellett, az adóoptimalizálás a bérleti díjból származó nettó jövedelem alapját jelenti. A személyi jövedelemadó bár egykulcsos (15% 2016. január 1-től), a kiszámítása nem egyenlő az éves bérleti díjra vetített arányával, ahogy az 1 millió forintot meghaladó éves jövedelem esetén még 14% egészségügyi hozzájárulás is (EHO) további adóterhet jelenthet. Az adók alapja, a jövedelem, ugyanis a bevételek és elszámolható tételek különbsége, de az EHO esetében további tudnivalókra is felhívjuk a figyelmet. Ezért egyáltalán nem részletkérdés, hogy milyen nyilvántartást vezet ezekről, milyen tudatosan őrzi meg az ehhez szükséges bizonylatokat, és milyen számításokat végez, amikor értékeli a nettó jövedelmét. Bérbeadóként egyáltalán nem jelent adóelkerülést, adócsalást a hatályos jogszabályok figyelembevétele, amire sokszor maga az adóhatóság hívja fel a figyelmet. A dezinformáltság, az adózási környezet hiányos ismerete viszont félelmet kelthet a laikus adóalanyban, akinek a tájékoztatása most elsődleges célunk. Az adófizetési morál javítása egy olyan gazdaságélénkítő és piac megtisztító hatású profit driver, amivel egy tudatos bérbeadónak érdemes számolnia. Ma már nem csak a bérleti díjak mértéke, a lakások minősége, hanem a triviálisnak tűnő adózás is versenyelőnyt jelent a bérlők körében. A mobilitást elősegítő lakhatási támogatás (bérlők ösztönzése) vagy másik adóbevallás adóelőleg adóvisszaigénylés egészségügyi_hozzájárulás adóegyezmény ingatlanadózás adószámigénylés albérlet_adózása kiado_lakas_adzózása bérbeadott_lakás_adózása bérbeadás_adózás kettős_adoztatás_elkerüléséről_szóló_egyezmény személyi_jövedelem_adó 1553_nyomtatvány Magyarország Ingatlanműhelytelepülésen saját lakását bérbeadó, majd máshol bérlő tulajdonosi kedvezmény (tulajdonos ösztönzés) olyan piaci jelenségek, aminek szinergiáit az adózás biztonsága eredményezheti. A valódi biztonság, a hosszú távú kiszámíthatóság a jóhiszemű bérlők számára legalább olyan fontos kérdések, mint a jóhiszemű bérbeadóknak. Az adózás előnyei nem csak kézzel foghatóak, de sokszor kockázatcsökkentőek is, ami egy befektetésnek tekintett lakóingatlannál, a jövedelmezőségi kilátások és befolyásoló folyamatainak a vitalizálása is egyben. Rejtett energiák szabadulhatnak fel, ami a megfizetett adókötelezettség mértékével szemben stabil jövedelem-növekedést és költségcsökkentést jelenthet hosszú távon.

Az alapelvek megismerése és megértése csak rövid és tömör áttekintést ad a bérbeadást érintő adózási környezetről. Az adózási irányelvek nélkülözhetetlenek az adózási szabályok jogszerű és biztos értelmezéséhez. Mindezeket külön érdemes kezelni és csoportosítani, mert más-más egyedi szabályozás vonatkozhat Önre, ha a bérlője pl. vállalkozás vagy amikor magánszemély. De ugyanolyan fontos körülmény az is, hogy Ön itthon élő és dolgozó tulajdonosa az ingatlannak, vagy más országba költözött. Az is lényeges különbség lehet, hogy ilyen esetben a két ország között van-e bármilyen adóegyezmény pl. a kettős adóztatás elkerüléséről. Hasonlóan érdekes a több ingatlantulajdonosból eredő adózási kötelezettségek témakör, vagy a több ingatlantulajdonnal rendelkező tulajdonosok adózása a bérbeadott ingatlanuk után. A törvényalkotó szinte minden helyzetre egyértelmű megoldást kínál, így külön ösztönzi az adózási irányelvek alaposabb megismerését és szélesebb körű alkalmazását.

Az ingatlan bérbeadás adózásához alapelveinek és irányelveinek ismerete lehetőséget nyújt Önnek, hogy a lakingatlanának kiadása során a nyilvántartási kötelezettsége mellett, az adóelőleg kiszámítása, megfizetése, a túlfizetés visszaigénylése is szabályosan történjen. Az adóbevallás elkészítése külön feladat, ehhez egy példával szemléltetjük az önbevallás folyamatát, így Ön hibamentesen készítheti el saját adóbevallását, vagy ellenőrizheti azt. TOVÁBB…

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

adóbevallás adóelőleg adóvisszaigénylés egészségügyi_hozzájárulás adóegyezmény ingatlanadózás adószámigénylés albérlet_adózása kiado_lakas_adzózása bérbeadott_lakás_adózása bérbeadás_adózás kettős_adoztatás_elkerüléséről_szóló_egyezmény személyi_jövedelem_adó 1553_nyomtatvány Magyarország Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter