Nemzeti Lakáspiac

lakáspiac magyar_nemzeti_bank nmb nemzeti_eszközkezelő kényszerértékesítés fedezeti_ingatlan netzrt.hu bedőlt_ingatlan hiteles_lakásA kényszerértékesítések mindig is mozgatták a lakáspiac szereplőinek fantáziáját. Kis túlzással állíthatjuk, hogy vevők tömegei készültek rá, hogy a tömegesen piacra kerülő bedőlt lakásokat majd felvásárolják. A valóság ezzel szemben az, hogy a bankok és pénzintézetek által értékesített ilyen lakások nagyon lassan érkeznek a piacra. Látható, hogy havonta alig 1-2 ilyen ingatlanról beszélhetünk, ami szinte semmi. Sokkal jelentősebb, hogy az adós maga értékesíti az ilyen lakását. Nem is nagyon olvasni róla semmit, mert ebből nagy üzletet a tömegek nem fognak csinálni.

Ezzel szemben a Nemzeti Eszközkezelő (NET) már közel 27500 ilyen ingatlant vásárolt fel 2012. január 1-től 2015. szeptember 30-ig. A 2015. 3. negyedéves jelentés szerint a NET idén a fedezeti ingatlanok 73%-át szívta fel (a nehéz helyzetbe került adósok közel 23%-ot értékesítetek piaci alapon), ezzel megkérdőjelezhetetlen a szerepe a banki portfoliók tisztulásában. Új nemzeti lakáspiac épül , ahol az állami tulajdonú lakások száma évről évre növekszik, ezzel a legnagyobb lakóingatlan vagyonnal rendelkező szereplő a lakáspiacon és egyben a legnagyobb bérbadó a NET. A bérlakások építése hiányzik ma, de az ilyen állami tevékenységgel is tízezrek életét menti meg az állam.

Ma még nem tudni, hogy hol vannak a NET korlátai/határai, meddig képes további ingatlanok ezreit felvásárolni. Arról nem is beszélve, hogy a NET-be kerülésnek is szigorú feltételei vannak. Ha az adósságspirálba került ingatlan tulajdonos már bérlőként sem tudja vállalni a lakásbérleti szerződés feltételeit, akkor a NET sem tud segíteni rajta. A bedőlt lakáshitelek tisztulása pedig egyre inkább azt is jelenti, hogy a problémásabb és kockázatosabb eszközök és adósok maradnak a végére. Így még nem tudni, hogy mit hoz a jövő a lakáshitelezés egyik sötét korszakának a feldolgozásában. Akármi is fog történni, örökre bevési magát a hazai hitelezés történetébe. Reméljük a bankok, az állam és az adósok is levonják a számukra megfelelő tanulságot.

Tovább

Albérlet & Kaució = Óvadék, Ptk. 6:343. §

albérlet óvadék kaució bérleti_szerződés lakástörvény Ptk. lakásbérleti_szerződés lakásbérleti_jogviszony polgári_törvényköny ingatlanműhelyA lakásbérleti szerződés fontos eleme az óvadék, amit sajnos még mindig kauciónak hív a köznyelv. Ez a piaci norma sok vitára ad okot, amiért most nyilvánosan is leszámolunk vele. A Ptk. és a Lakástörvény helyes alkalmazására már felhívtuk a figyelmet, most az óvadékkal foglalkozunk, ami nem kaució.

Ptk. 6:343. § [A bérleti díj biztosítéka]

“Ha a felek megállapodása alapján a bérlő a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítékául a bérbeadó részére meghatározott pénzösszeget köteles fizetni, és ez az összeg meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti.” A törvény egyértelműen fogalmaz, amikor a bérleti díj biztosítékának jelöli meg. Ez bérleti díj előleget jelent, mert a bérlő elsődleges szerződéses kötelezettsége a bérleti díj rendszeres megfizetése, amit semmilyen módon nem tagadhat meg. Ha megteszi, azzal törvénysértő magatartást tanúsít. Azért a bérleti díjat helyezi a törvény a középpontba, mert a bérlő a lakóingatlan használatáért, annak birtokjogáért fizet díjat. Ez a bérleti díj, vagy lakbér a Ptk. 336. § (1) és a Lakástörvény 12. § (1) szerint.

A rezsi = meghatározott külön szolgálatatások díja

A lakóingatlan használatával kapcsolatos más költségek nem kapcsolódnak a birtokjoghoz, azok csak a szerződésben foglalt feltételek szerinti egyéb szerződési kötelezettségeket jelentenek( rezsi díjak megfizetése, az ingatlan rendeltetésszerű használatától eltérő költségek bérlői megtérítése), meghatározott külön szolgáltatást a Lakástörvény 35. § (1) szerint.

Óvadék = maximum 3 havi bérleti díj

Az is látható, hogy a törvényalkotó meghatározza, hogy óvadék nem lehet több 3 havi bérleti díjnál. Ezzel tudatosítva a bérlőkben és a bérbeadókban azt a tényt, hogy az óvadék a lakásbérleti jogviszony törvényes eleme, annak meghatározása a bérbeadó joga, megfizetése pedig a szerződés jogos követelménye. Még ma is élő városi legenda ugyanis, hogy óvadékot a bérbeadók nem kérhetnének, az csak a bérlők törvénytelen “lehúzása”.

Óvadék felhasználása vagy visszafizetése

Mivel előre megfizetett bérleti díjról beszélünk, ezért bérleti díjat nem fizető bérlő esetén kerül igazán reflektorfénybe. A törvényalkotó itt is prúdens, mert jóhiszeműen azt feltételezi, hogy a bérleti díjat nem fizető bérlő szerződéses kötelezettségből eredő díjakat sem fizethet meg. Igazán akkor lesz forró téma az óvadék, ha a lakásbérleti szerződésben az óvadék elvesztése a kétoldalú megállapodás része. Ugyanis az óvadék el is veszíthető, ha a bérlő szerződésszegő magatartást gyakorol, amiért a bérbeadó a szerződéstől egyoldalúan eláll, azt felmondja. Tudjuk, hogy az esetek döntő többségében a bérleti díj nem fizetése más konfliktusokhoz is vezethet, de önmagában a bérleti díj fizetésének a megtagadása minden más problémának az alapja. A késedelembe, elmaradásba esett bérlő az óvadékot a szerződéses kötelezettségeinek teljesítéséig nem is jogosult követelni, mert azok a szerződés megszűnése után sem évülnek el. A nyomást gyakorló és fenyegetőző bérlő csak olyan mint az ugatós kutya: ugat, de nem harap. Nem kell tőle félni, azonnal fel kell lépni ellene!

Óvadék mint bánatpénz

Fontos, hogy ez a lakásbérleti szerződésben egyértelműen rögzítve legyen, mivel a Ptk. 6:213. § (2) bekezdése szerint ezt a jogot a bérbeadó gyakorolhatja és bánatpénzként megtarthatja. A szerződésben rögzített feltételek szerint az óvadékon felül jogosan követelheti a bérlőtől az elmaradt bérleti díjat és más költségeket. A lakásbérleti szerződés egyértelmű és precíz megfogalmazása elengedhetetlen, hogy a bérlő is legyen tisztában azzal, hogy milyen kockázatot vállal azzal, ha szembemegy a szerződés szellemével és megtagadja azt. A felmondási jog kizárása semmis a Ptk. 6.213. § (3) szerint, ezért olyan szerződést szegő bérlő, aki semmisnek tekinti a bérbeadó felmondását, nem kell komolyan venni. A jogalkotó tisztában van a rosszhiszemű szerződésszegők első számú hozzáállásával: semmivel sem értenek egyet, mindent vitatnak, ami számukra előnytelen.

Tovább

Lakás álom, álom otthon - Eurostat

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszonyA lakásviszonyokat az európai statisztikai hivatal is vizsgálja, nem csak a KSH. A legfrissebb Eurostat jelentésből kiderül, hogy bár cinikusan, de még mindig büszkék lehetünk a 89%-os saját tulajdonban lakók arányára, addig igazából ezen kívül már semmi másra.

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

A saját tulajdonhoz még erősen ragaszkodunk, egy erős társadalmi elvárás, ami csak egy narratíva, ettől a helyzet nem lesz jobb.

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

Mi sem bizonyítja ezt jobban, mint az, hogy Románia után nálunk élnek legtöbben zsúfolt lakóingatlanban. Ez annyit jelent, hogy kevés a hálószobák száma, kicsik az ingatlanok alapterülete. A többiről akkor még nem is beszéltünk, mint az egynél több fürdőszobák és wc-k száma egy lakóingatlanban, vagy az igazi közös terek hiánya (nappali, terasz, kert). A lakóingatlanok életszínvonaláról már nem is beszélve. A lakhatási költségek is EU átlag szintjén jelentenek nekünk terhet.ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

Magyarország = 11% bérlő

Kiderül az is, hogy nem is vagyunk elégedettek a lakásviszonyainkkal. Tisztában vagyunk a minőségi problémákkal (életszínvonal), még is a saját lakásba menekülést inkább választjuk a bérlakások helyett. Az ablakon kidobott pénz érzése még mindig sokkal erősebb (alig 11% a bérlők aránya ma Magyarországon), mint a kényelmetlen és szűk lakásoké. Aki ma is teheti inkább megveszi az első és hosszú évekre akár az utolsó lakását. Hosszú időre eladósodik vagy egyszerűen feléli minden tartalékát. Fiatalok csak szülői támogatás mellett tudnak első lakáshoz jutni vagy másodikhoz manapság. Egyedül nagyon szűk réteg tud érvényesülni. Az első lakást vásárlók pedig kompromisszumot kompromisszum hátán tudnak megkötni, csak azért, hogy pénzükből valahogy kijöjjenek. Ha jobb minőségű lakást vesz, akkor csak kisebbre futja. Ha nagyobb, de alacsonyabb életszínvonalút, akkor pedig nem tudja felújítani. De akkor is a saját lakás biztonsága mindenért kárpótolja őket „három napig”, amig a csoda tart. Utána már elégedetlenkedik és vágyik az álom otthonra, ami úgy néz ki, hogy nagyon sok ember számára egyelőre álom is marad. „A találja meg álmai otthonát” szlogen a hirdetési oldalakon, vagy értékesítési hálózatok marketing felületein ezért is elég cinikus. Hiszen mindenki ott él, ahol tud. Nem pedig ott, ahol igazából szeretne. Ez igaz a bérlőkre is, akik ma azzal szembesülnek, hogy már az albérlet sincsenek elérhető közelségben. A kiadó lakások többsége elérhetetlen a bérlők számára. Minden jel arra mutat, hogy a kiadó lakások piaca Budapesten a 100e Ft alatti kategóriában szinte láthatatlanná válik, mert olyan súlytalan arányt fog képezni a jövőben.

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

Elérhető valóság

Ez a jelenlegi piaci trendek szerint úgy néz ki, hogy még inkább így is lesz. A jobb és élhetőbb lakások nagyon drágák tudnak lenni – legyen akár eladó vagy kiadó -  ezzel drasztikusan szűkítve a lehetséges vásárlók és bérlők körét. Lakások kategóriái között lépkedni nem is olyan egyszerű. Bérlőként növekvő bérleti díjjal és óvadékkal (kaució = a bérleti díj biztosítéka) kell számolni. Komoly hitelben kell annak gondolkodni, aki az álmainak él, ha az önerőt a jelenlegi lakásának az eladása jelentheti. Pedig sokan csak egyik ingatlanból tudnak elmenni egy másikba. Az árak mozgásai pedig nem egyformán érintik a különböző kategóriák tulajdonosait. A lakások modernizálása pedig komoly plusz teher még az ingatlan vételárán felül, a berendezéséről nem is beszélve. A budapesti lakáspiac igazán 20 millió forintig nagyon élénk. Ahogy eltávolodunk ettől az összegtől, úgy csendesedik el. Amíg 20 millió forint alatti eladó lakásból ma jól ki lehet szállni, addig már egy 30 milliós lakásból már nem ilyen egyértelmű. És pont ott kezdődik a probléma, amikor értékhatáron van az ingatlanunk, aminek az eladása (időben és pénzben kifejezve) attól is függ, hogy hogyan árazzuk be. Legyünk ezért óvatosak, mert a budapesti lakásviszonyok még inkább a zsúfolt és kisméretű ingatlanokról szólnak. Ha lakást akarunk értékesíteni, esetleg vásárolni (de úgy, hogy közben már azt tervezgetjük, hogy el is szeretnénk adni), kiadni vagy bérelni, akkor figyeljünk oda az árkategóriák közötti éles különbségekre.

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

Tovább

A Duna House Fantomja

business ipo budapesti_értéktőzsde duna_house hitelközvetítés portfolioblogger hitelközvetítők property_management budapest_propertySikert sikerre halmozó törtető cég megijedt saját árnyékától, ami mellett el lehet menni néhány szóval is, hogy csak a szokásos IPO komédia, de ha már pontos válaszokat nem is, néhány fontos kérdést azért érdemes feltennünk. Ez az a cég ugyanis, ami az elmúlt években a Duna House Barométerrel havonta tudott legalább egyszer hangot adni magáról. A lakáspiacon pedig ennek nincs versenytársa. Az információéhségünk így csak ők tudják kielégíteni havonta, amire a média azonnal vevő. Ez az a cég, amelyik először beszélt arról 2014-ben, hogy trendforduló van a lakáspiacon és 100 ezer darab felett lesz az éves tranzakció szám. Ez az a cég, amelyik Kamarás Ivánnal hívta fel a figyelmét az eladóknak, hogy a lakáspiacon érdemes megjelenni újra eladóként.

Ez az a cég, ami úgy rákapcsolt 2015-ben, hogy egészen a Budapesti Értéktőzsde parkettjének előszobájáig jutott.

Ez idáig szinte mindenki a felfutó lakáspiac néha erős túlzásokba eső hullámainak meglovaglását magyarázta bele a Duna House nagyratörő terveibe. A cég renoméja kiállta az idők próbáját, de nem hagyta nyom nélkül. Az erős bizalmatlanság a vállalkozással szemben mindig is kézzel fogható volt. Ott van állandóan a levegőben, hol halkan, hol sokkal hangosabban énekel a fülünkben. Ez a Duna House Fantomja. A jelenség, az árnyék, ami végül a Duna House külföldi terjeszkedési fiaskó utáni második drámáját okozta. A vállalkozás pénztermelő képességei nem vonhatók kétségbe. A homályos üzleti tervei, a tulajdonosi háttér nagyravágyósága és talán a nem túl szimpatikus mohósága mindig is árnyékot vetettek a Duna House-ra. Nehéz ugyanis elképzelni azt a vállalkozásról, hogy mit sem tudott a hitelközvetítés szabályozásáról. Ugyan el lehet hinni, hogy az utolsó pillanatig nem volt államilag eldöntött a kérdés, de mégis a Duna House maga jelentette be elsőként az állam ez irányú terveit, mint egy bennfentes információt. Pontosan ezért érthetetlen az, hogy tette ezt a legnagyobb meglepetéssel az arcán, miközben már a részvényeinek a jegyzése folyt. Nagyobb összegben lehetne fogadni, hogy nem akkor tudta meg, lehettek információi az előkészítéséről is. Ha pedig így van, és még is ilyen kockázatok mellett vállalta az egyértelműen túlárazott észvényeinek az értékesítését, akkor a hazai IPO-k körüli botrányok megismétlődésének lehettünk ismételten a szemtanúi. Ha csak pár héttel előbb lép a Duna House, akkor úgy is megtehette volna, hogy a piac mit sem tud az állam terveiről az árnyék bankrendszerrel kapcsolatban (ahogy szakmai körökben a hitelközvetítőket hívják), és ezzel együtt a cég jövedelmezőségének hiperérzékenységről, megkopasztva a befektetőket. Nem kell hozzá jóstehetség, hogy a részvényárfolyam beszakadt volna azonnal, szinte már a névértéki mélységekbe zuhanva.

A céget ingatlanközvetítőnek ismeri a nagyérdemű, miközben egy pénzügyi szolgálató inkább, ez az üzleti modelljének a sikere. Nem a lakáspiac felfutása az igazán érdekes számára, hanem a hitelpiacban rejlő további lehetőségek. Abban a hitelpiacban, ahol a hitelközvetítők és köztük a Duna House, úgy öntötte a devizahiteleket a lakásvásárlókra és tömte tele a zsebét, hogy az már megérne egy hosszabb egyházi szertartást is. A felfüggesztett részvényjegyzés ugyanis felhívta megint a figyelmet arra a városi legendára, amit ma már tényként kezelhetünk: a hitelközvetítők az ügyfeleknek nem a legkedvezőbb, hanem a legnagyobb banki jutalékkal kecsegtető hitelt ajánlották (tehát a számukra legkedvezőbbet). A Duna House pedig ingatlanközvetítőbe csomagolt hitelközvetítő, ami olyan hirtelen fordított hátat és amortizálta ezzel a cégértékét, vele együtt növelve a céggel szembeni teljesen egészséges piaci bizalmatlanságot.

A cég visszavonulót fújt, terel és csendben elvonul a barlangjába. Hogy néhány év múlva erre hogyan fog a piac majd visszaemlékezni? – még nem tudni. Folyamatosan hallani, hogy az üzleti környezet megtisztul. Lehet, hogy ez a fiaskó is csak egy szerencsétlen véletlen műve, vagy a gondviselésé, de mindenképpen jó azt látni, hogy a Duna House úgy vetkőzött előttünk szinte teljesen meztelenre, hogy közben az álarcát felejtette el csak levenni.

Tovább

Albérlet - Budapest 2015 - Erkölcsi kockázat

albérlet bérbeadás bérlő bérbeadó budapesti_kiadó_lakasok_piaca ingatlanműhelyA bérlakáspiac, vagy hétköznapi nevén albérletpiac szereplői egymásra utaltságáról már sok szó esett eddig is. Ők a kenyér és a vaj, csak együttműködve segíthetnek egymáson, nyerhetik el értelmüket. A bérlők értékes tényezők, pl. kiváló szolgálatot tettek az infláció elleni ádáz harcban, amikor a lakásárak reálértékének csökkenését bizonyos szintig ellensúlyozni tudták. Ma újra hallani az infláció szelleméről, így a bérlők, az általuk fizetett bérleti díj, a bérbeadók olyan partnere az ingatlanok hasznosításában és egyben olyan bevételi forrás, ami az üzleti vizualizáció alapja. De ez a partneri viszony új kihívások elé néz. 2005-től 2013 végéig a bérleti díjak jóformán semmit sem változtak. De 2014 elejétől kezdve csipkerózsika álmából felébredve a magyar albérletpiac új megvilágításba került és a bérleti díjak új szinteket keresnek azóta is. Az emelkedés ilyen hosszú álom után nem fejezi ki azt, ami valójában történik: újra árazza magát a piac, ami hatással van a lakás- és bérlőkeresésre fordított időre is. A bérlők és a bérbeadók is keresik a partneri kapcsolatra még nem káros bérleti díj szinteket. Ezt persze egyöntetű média értetlenség fogadja, mint ha az a 9 év változatlanság meg sem történt volna. Ez a vörös hering, ami eltereli a figyelmet valami igazán fontosról: elkerülhetetlen és racionális üzleti folyamat, még ha a gyors piaci átrendeződés, egyelőre a bizonytalan bérbeadók és nem kevésbé megszeppent bérlők tömegeit feszülté és igazából még bizalmatlanabbá teszi.

Albérlet = Ki tudja meddig..?

Az albérletre azért tekint a társadalom kényszer/átmenti megoldásként még ma is, mert szinonimája a bérbeadó kiszámíthatatlan viselkedésének, a kiszolgáltatottságnak. Eladás miatt, vagy a család valamelyik tagjának szüksége lett a lakásra váratlan helyzet sok bérlő rémálma. Egyszer csak jön a bejelentés, a hideg zuhany és a bérlőnek menni kell. Bérlőként nehéz így tervezni, ha ott leng „a bizonytalan jövő” kardja a feje felett. Igen, létezik, növekszik azért a tartós albérletek száma, ahol sem az eladás sem pedig az ingatlan tulajdonosainak családtagjai nem jelentenek fenyegetést a bérlőre, de még túl szűk réteg ez. A tartós albérletek piaca, hivatásos és szakmailag sokkal felkészültebb bérbeadókat kíván meg. Van rá bérlői igény, ehhez semmi kétség nem fér. De a bizalmatlanság káros gondolata a bérbeadókat is fenyegeti, hiszen a bérlők piaca is felhígult. Komoly feladat egy hosszú távú megbízható partnert találni bérlőnek, mert a jó bérlők inkább előbb mint utóbb saját lakást vesznek. Így a bérlő azért bizalmatlan, mert nem bízik a bérbeadó hosszú távú megbízhatóságában (Ki tudja meddig akar bérbeadó lenni?) és a bérbeadó szintén ugyan ezért bizalmatlan a bérlővel szemben (Ki tudja meddig akar bérlő lenni?).

Számoljunk és gondolkodjunk, csak ezután döntsünk

Mindig legyen élő szerződésünk, aminek az ideje alatt csak meghatározott esetben pl. 1 év után változhat a bérleti díj. Ha bérlőként tudjuk, hogy közeledik a fordulónap, akkor időben kössük újra a szerződést, ne hozzuk magunkat olyan kellemetlen helyzetbe, amikor egy határozatlan lakásbérleti jogviszonyban a bérbeadó egyszer csak új bérleti díjjal áll elő. Ha valaki ma vagy holnap azzal szembesül, hogy a bérbeadó bérleti díjat akar emelni, az előbb számoljon és gondolkodjon, ne sértődjön meg azonnal.

Romantikus bérlők figyelem!

Továbbra is óva intünk mindenkit a kamu és csalogató hirdetésektől, amik talán soha nem mennek ki a divatból. Egyszerűen meg kell érteni, hogy nincs olyan, hogy valami nagyon szép és nagyon jó és pont ugyan annyiba kerül, mint a nagyon csúnya és nagyon rossz. Az álmodozó és romantikus bérlők hiszékenységére épülnek ma is olyan érdekes hirdetések, amiket messziről el kell kerülni, egy e-mailt vagy telefonhívást sem érnek meg. Ne áltassuk magunkat, mert be fognak csapni bennünket és közben a drága időnket is vesztegetjük. Ha ilyet látunk, azonnal jelentsük be a hirdetési oldalnak, hogy másokat se tudjon megtéveszteni a csaló hirdető. Az internetes bűnözés a lakáshirdetéseket sem kíméli. Legyünk óvatosak és körültekintőek, a címeket eladni próbáló hirdetőkkel szemben is. Ne álljunk velük szóba, ne fizessünk senkinek azért, mert egy lakást meg szeretnénk nézni. A hebegő és habogó, esetleg értelmetlen és összefüggéstelen blabla a hirdető részéről semmi jót nem jelent. Azonnal szakítsuk meg vele a kapcsolatot.

Erkölcsi kockázatok

Minden pénzügyi kapcsolatnak része ez a kockázat, ami a bizalmatlanság szinonimája. Bérlőként erkölcsi kockázat az, hogy a bérbeadónak átadott kaució (jogilag óvadék) ugyan olyan könnyen kerül vissza hozzánk, mint ahogy átadjuk. Erkölcsi kockázat még, hogy a bérbeadónak átadott rezsi díjakat valójába a rezsi számlák megfizetésére használja-e fel. Egyszóval egy olyan kockázat, amikor valakinek átadunk egy összeget, de nem lehetünk benne 100%-ig biztosak, hogy felelősséget vállal-e az átvevő. A bérleti szerződés ezért fontos, annak tartalma, megszerkesztettsége, aktuális jogi alkalmazhatósága a jóhiszemű bérlő érdeke is. Bérlőként olyan lakást béreljünk, ahol a szerződéses kapcsolat elfogadható. Minden kényes részt pontosan érintsen, ne legyen felületes, vagy ami még rosszabb, teljesen hiányos. Bérlőként legyenek benne azok a garanciák, amik a pénzügyi kapcsolatot minden kétséget kizáróan szabályozzák. Az erkölcsi kockázatokat egy bérlő így tudja leginkább a helyén kezelni.

Piaci frusztráció

Az albérletet keresők 90%-a Budapesten 100e Ft alatti piacon keres lakást. Olyan árérzékeny itt a piac, hogy egy 80e Ft és 100e Ft havi bérleti díjért meghirdetett hasonló minőségű és életszínvonalú lakásra tízszeres lehet az érdeklődők száma között a különbség. Sem bérlőként sem pedig bérbeadóként ezt a helyzetet nem igazán örömteli átélni. A kezelhetetlen számú jelentkezőket ki-ki a maga legjobb belátása és tudása szerint kezeli, pl. a bérlő szűrés módszerénél alkalmazott késleltetett lakásbemutatás technikájával. Bérlőként pedig türelmesnek kell maradnunk, különben az ilyen túlkeresletben a jó bérlő csak azért nem jut lakáshoz, mert nem tud élni a lehetőséggel. A bérbeadónak nem az agresszív, zavaróan rámenős, e-mail kaméleon (több e-mail címről újra és újra próbálkozók) bérlők fogják megdobogtatni a szívüket. De a telefonközpontosnak képzelő bérlők sem, akik reggeltől estig hívják telefonon óránként többször is.

Rokon lelkek: bizalom és biztonság

Belátható, hogy 2015-ben is a bérlők és bérbeadók is ugyan azt keresik a másikban, ugyan azok az elvárásaik. A változó környezet, az új kihívások ellenére is a jóhiszemű partnerség alapját jelentő értékekre nincs hatással. A bizalom és biztonság, a kölcsönös előnyökön alapuló együttműködés, jóban és rosszban általános albérletpiaci sarokpontok szerepektől függetlenül. A mai albérletpiac is fejlődik, tisztul, egyre nehezebb a kóklereknek és simlis arcoknak. Az ilyen bérlők és bérbeadók sarokba szorítva érezhetik magukat, mert nem tudnak már olyan könnyedén partnert váltani. TOVÁBB…

Tovább

Újlakáspiac mumus - "A biztonság kedvéért"

lakáspiac újlakáspiacAz igazi pezsgő hangulathoz az új lakások látványosan hiányoznak a piacról. Egyik oldalon hallani az állami ösztönzés várható eszközeiről a mérsékelt áfáról és lakásépítések finanszírozásának a jobb feltételeiről. A másik oldalról már sokkal kevesebb szó esik, hogy maguk a fejlesztők is hiányoznak. Azok a beruházók mind tiszavirág életűnek bizonyultak, ha egynél több projektet sikerült is megvalósítaniuk, akkor is csak egy projekt cégként végezték. Sorban tűntek el a nevenincs vállalkozók és cégeik egymás után, hol hazai, hol nemzetközi nevekkel együtt. Az akkori új lakások piacának nem egyszerűen a nemzetközi pénzügyi hangulat vetett véget, hanem a beruházók életképtelen üzleti modelljei is. A szükséges műszaki előírások minimális betartásával, a kivitelező cégek rövid pórázon tartásával, az új lakások minősége számtalan esetben megkérdőjelezhető volt. A vevők többsége, aki ma éppen el akarja adni ilyen lakását, jól emlékszik a sok furcsaságra, ami abban a világban teljesen megszokott volt: minden a látszatra épült, társasházi problémákkal, tartozásokkal, stb.

Kevesen gondolhatják ezért komolyan, hogy bárki is szeretné ezt újra viszontlátni Budapesten. Pedig ha valamit ennyire erőltetünk, akkor könnyen előfordulhat, hogy ismét a szélhámos és ügyeskedő mumusok/beruházók/fejlesztők keresik majd a kiskapukat és persze a lehetőségeket, hogy hangzatos életérzések mögé bújtatott projektekbe kezdjenek. Az új társasházak fantázia nevei ugyanis mind erről szóltak csak. Eladni valami nem létező csodát, szép látványfotókkal, mert még a prémium kategóriás lakások belső anyaghasználata sem különbözött igazán a legegyszerűbb lakásokétól. Enyhe túlzással bármi eladható volt, csak jól kellett prezentálni és ügyesen kellett pozícionálni a felszínes laikusoknak. Az új lakások piaca persze nem egyszerűen teátrális lett, de egyben önhitt és álszent is. Az új lakások vásárlás-ösztönzésének viszont hagyományai vannak nálunk. Az állam mindig megtalálta a módját az elmúlt közel 15 évben, hogy csábítóvá tegye a vásárlóknak a már "megépült" lakásokkal szemben. Sok ezer ember csalódott, aki végül mind lenyelte a békát, mert a nagy elvárásokat nem teljesítették ezek a lakások. Ha valaki jót akart magának és megtehette, akkor az új lakást már azonnal fel is újította. Vitázni, vagy akár pereskedni ilyen tiszavirág életű projekt cégekkel nem sok értelme volt. Ezért alapították őket, hogy minden jogi felelősség nélkül tudjanak majd megszűnni. Ki nem fizetett kivitelező, de legalább teljesen kivéreztetett, vagy olyan alvállalkozók, akik már szinte mindenen spóroltak és embertelen körülmények között dolgoztattak, silány anyaggal, szakszerűtlen/korszerűtlen technológiákkal, hogy valahogy életben maradjanak, ha egyáltalán életbe tudtak maradni.

A 21. századi lakásberuházások története olyan sötét és hátborzongató világ Magyarországon, amiről ritkán olvasni. Az építőiparban jellemző körbetartozás, amivel családok ezreit képesek voltak tönkretenni, mint mindig az állami beruházásokból él. A lakáspiac kapóra jött, néhányan talán még örültek is neki, de aki teheti messziről elkerüli még ma is. Ez a múlt nem túl jó ómen. Az állam becsvágya, a lakásépítések mesterséges felpörgetése – mert úgy néz ki magától nem lesz valódi trendforduló – kevés jóval kecsegtet. A szerencsevadászok a magyar gazdaság sötét lovagjai gyorsan jönnek, mindent feláldoznak tisztességesnek nagyon nehezen nevezhető céljaikért, majd hirtelen eltűnnek. Elnézve egy-egy ma is futó beruházást, elgondolkodik az ember, hogy tényleg nem lesz már itt soha semmilyen hagyománya és kultúrája a valódi értékteremtő lakásépítésnek?

A vásárlókon múlik minden! Nem kell semmit sem csak azért megvenni, mert eladó. Életérzést sem kell venni „tegnap” alapított kft-éktől, mindenféle fura nevű ügyvezetőkkel az élén, ügyvédi irodás kézbesítési megbízottal, a „biztonság kedvéért”.

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter