Lakásturizmus - a lakáspiac délibábja

lakásturizmus lakásturista lakáspiac lakásvásárló ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanhirdetési portál ingatlan.com balogh lászló ingatlanműhely

Amikor a lakáspiac és a lakásvásárlás újra „divatba” jött 2014 elejétől, a lakáshirdetési oldalak és az ingatlanértékesítő vállalkozások egyre erősödő érdeklődési áradattal szembesültek. Olyan ez, mint a hömpölygő tömeg a bevásárló központokban "ünnepnapok" előtt. Egy része valóban vásárol is, a többi csak nézelődő érdeklődő. A mai lakáspiac semmiben sem különbözik a zsúfolt plázáktól. A hirdetési oldalak viszont egyáltalán nem tudják szűrni a komoly és valódi szándékkal nézelődőket a „window shopping” bámészkodóktól.

A lakások "ünnepe"

"Divat" ma lakást venni, lakásokról beszélni, lakásba fektetni pénzt, kiadni vagy turistáknak szálláshelyet szolgáltatni. De ez vonzza a csak „nézőket” is, ami miatt a valódi lakáspiaci kereslet növekedése rendre elmarad a „ a bámészkodó tömeg méretétől”.

Aki azt gondolja, hogy hobbiból senki sem néz lakáshirdetéseket, nem érdeklődik hirdetések után, nem regisztráltatja magát ingatlanközvetítőknél, vagy megy el lakásokat nézni, az téved. Ezek az emberek a lakásturisták.

A búza és az ocsu

A lakásturizmus optimista lakáspiacon, a "lakások ünnepén"  egy veszélyes jelenség, mert becsaphatja a szereplőket. Bankba is elmegy a lakásturista érdeklődni a lakáshitelekről, otthonteremtési támogatásról. Úgy ad elő mindent, mint ha komoly szándékai lennének. Ugyanígy viselkedik online is, böngészi a hirdetéseket, intézkedik, szervez és tervez. A hirdetési oldalak forgalmáról utoljára Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője is azt nyilatkozta, hogy milyen figyelemre méltó. Azt még ő sem tudhatja, hogy az oldal nem képes megkülönböztetni a „búzát az ocsutól”. Azt gondolja az ingatlan.com komoly érdeklődőnek, aki megnézi a hirdető telefonszámát. Ez egy olyan rejtett funkció, ami egy extra műveletet jelent és az ingatlan.com szerint ez már elég ahhoz, hogy minden ilyen kattintást „búzaszemnek” nevezze.

Az „ocsu” sajnos homokszemként működik a gépezetben, teljesen összezavarja az ingatlanközvetítőket, akik minden érdeklődőt nagy örömmel regisztrálnak, ajánlanak nekik lakásokat és viszik ki őket a helyszínre.

Komoly időbe telhet, mire kiderül valakiről, hogy csak a bolondját járatja velük és végső soron az egész lakáspiaccal. Az érdeklődők számából próbálja a piac a keresletet, forgalmat megbecsülni. Ki lehet szűrni, szkennelni és profilozni a lakásturistákat?

A mindenevő, de "finnyás"

A kereskedelemben dolgozók biztosan sok érdekes történetet mesélhetnének  kiről és hogyan lehet megmondani ránézésből, a viselkedéséből, legyenek azok szavak vagy metakommunikáció, hogy kiből lesz vásárló és kiből nem. Az online felületeken is lekövethető egy lakásturista, mert ők meglehetősen szélsőségesen néznek hirdetéseket, nem igazán szűrnek és mindent megnéznek, ami „megtetszik” nekik, mert nincs is konkrét céljuk, így semmilyen anyagi korlát sincs.

Tehát egy online felületen az, aki „mindenevő”, azt mindig fenntartásokkal kellene kezelni. Az online lakásturista sokat „kattint”, sok időt tölt el az oldalon, sok mindent meg is néz, igazi álom „ügyfél”, aki tálcán kínálja fel a jó statisztikát az oldalnak, miközben nem jelent potenciális vásárlót, bárki és bármilyen indokkal, céllal nézelődhet, konkrét vásárlási szándék nélkül.

lakásturizmus lakásturista lakáspiac lakásvásárló ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanhirdetési portál ingatlan.com balogh lászló ingatlanműhely

Az időrabló, de "elfoglalt"

Az ingatlanközvetítők már sokkal szerencsésebb helyzetben vannak, mert a személyes kapcsolatból már érdekes dolgokat lehet észrevenni.

A lakásturista imádja, ha foglalkoznak vele, ő az igazi Mr. vagy Ms. Fontos. Időrabló, szereti ha az ő idejét rabolják és azt is, ha ő rabolhatja másokét.

Az ingatlanértékesítő hasonló mentalitású valódi vásárlókkal is könnyen találkozhat, ezért az ilyen „nyájas” és „körülményeskedő” emberekről még nem tudhatja biztosan, hogy lakásturista. Az első igazi erre utaló jel, amikor a „vevő” nem tudja mit akar és gyorsan lakásokat szeretne nézni, hogy majd „evés közben jön” meg az étvágya. Az online viselkedéshez hasonlóan a „mindenevőség” itt is jól tettenérhető. Az értékesítő magában csak azt kérdezheti ilyenkor:

„Mit variál már?”, de a valóságban a lakásturista nem variál semmit, csak „megnéz és megfog” mindent, amihez közel kerül vagy közel érzi magát, de nem lesz jó neki semmi. Simán eltölthet egy lakásban akár egy órát is, mint ha ez lenne az, amit keres, de utána jön a kifogással majd, hogy miért nem ezt választja. "Sokat gondolkodik".

lakásturizmus lakásturista lakáspiac lakásvásárló ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanhirdetési portál ingatlan.com balogh lászló ingatlanműhely

Barátkozó, de mindenki "ellensége"

Közvetlen, nyitott, társasági emberek, akik szeretnek beszélgetni az „élet tapasztalatukról”. De legalább annyira felszínesnek is tűnhetnek, ha valaki (ki)ismeri őket, mert mindenkivel barátkoznak, de senkinek sem lesznek a barátaik. A tapasztalt értékesítő, mint egy jó „bolti és piaci eladó” ki kell, hogy tudja szűrni néhány hónap alatt, hogy a „kedves vevő” csak szórakozik vele, mert akár havonta más lakástípus és árszegmens lehet a kedvence, a feltételeket is ez alapján változtatja. Ajánlatot is akkor és úgy tesz, amit biztosan nem fogadnak el. Ha később megkeresik - mert végül az a lakás mégsem kelt el és a lakásturista sem talált még semmit - hogy üljenek le és beszéljék meg azt az ajánlatot, addigra már természetesen nem lesz neki aktuális.

„Tegnap még ezt akarta, ma azt, holnap meg valami teljesen mást”. A lakásturisták jelenleg igen felülreprezentált réteg a lakáspiacon.

Minden eladó, értékesítő, hirdetési oldal, bank jobb, ha odafigyel a lakásturistákra, mert csúnyán becsaphatják őket. A lakásturista valódi kockázata, hogy elvakíthat mindenkit, akivel kapcsolatba kerül, mert ők az igazi délibáb jelenség a lakáspiac horizontján.

lakásturizmus lakásturista lakáspiac lakásvásárló ingatlanközvetítés ingatlanközvetítő ingatlanhirdetési portál ingatlan.com balogh lászló ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ismeri a lakásbefektetőket?

lakásbefektetők lakásbefektetés örökölt lakás ingatlan-hasznosítás ingatlanműhely

A lakásbefektetők misztikus kifejezés, mert senki sem tudja igazából kikre vonatkozik. Általánosan bárkit lehet annak nevezni, vagy magát hívhatja annak. Mi 3 fő csoportra osztjuk őket, amikor találkozunk velük, ahol a közös nevező az, hogy banki hitel ritkán terheli a lakásaikat.

1. A véletlen embere

Örökölt vagy olyan vásárolt lakóingatlan tulajdonosa, aki teljesen véletlenül kerül abba a helyzetbe, hogy a lakását hasznosítsa. A véletlen a hangsúlyos tényező az ilyen tulajdonosoknál, akik nem készülnek tudatosan arra, előre átgondoltan, hogy pl. bérbe is adják a lakást, amit megörököltek. De ugyan olyan véletlen műve lehet, hogy az addig az otthonuknak tekintett lakás, ház, most válás miatt, vagy külföldre költözés miatt, esetleg más városba költözés miatt, lesz egyik napról a másikra „befektetés”. 

Sokszor őket szokás teljesen amatőrnek hívni, mert kényszer hatására lesznek pl. bérbeadók. Ők a bérleti díjat általában felélik, mondhatni "kenyérre" kell nekik. Ez az a csoport, ahol lehetnek hitellel terhelt lakások is.

2. A megtakarító

Ők már kemény évek munkájával vásárolnak ingatlant, amit már tudatosan haszonsítani is szeretnének, kamatoztatni a megtakarításukat.

Az óvatos megtakarítókat érdemes két alcsoportra bontani. Az a közös bennük, hogy nagyon óvatosak, kockázatkerülők és hosszú távban gondolkodnak.Itt már fontos szempont a tudatosan megtakarító magánszemély, aki a pénzét ingatlanban tartja. Az ingatlan itt egy fajta malacperselyt jelent és inkább megtakarítási tulajdonságai dominálnak. A kapott bérleti díjat sem éli fel, megtakarításnak tekinti.

2A Aki a még kicsi gyerekének vásárol:  hogy a gyereke 5-10 év múlva, majd oda tudjon költözni, ha majd tovább tanul, vagy csak kirepül a fészekből.

Jellemző, hogy nagyban befolyásolják a végül megvásárolt lakás méretét, elhelyezkedését ezek a "gondoskodó szülő" érzelmek. A befektetési elvek csak részben érvényesülnek, mert még mindig a személyes érintettség igen erős.

2B A megtakarítások másik formája A „magánnyugdíj előtakarékosság”: Ők is biztonsági játékosok, nem spekulálnak, csak a már meglévő pénzüket lakásba teszik, amit majd akkor akarnak eladni, ha majd nyugdíjba mennek. Itt sem ritka, hogy 10 évnél hosszabb időben gondolkodnak.

A személyes érintettség itt már alig észrevehető, ők az első igazán befektetőnek nevezhető csoport, mert fontos számukra, hogy a lakás nagyon jól kiadható legyen - még ha ők sem maguknak sem a gyereküknek el nem tudják képzelni, hogy ott éljenek.

lakásbefektetők lakásbefektetés örökölt lakás ingatlan-hasznosítás ingatlanműhely

3. A spekuláns

A spekulánsok azok a befektetők, akik rövid távon a pénzüket úgy teszik be lakóingatlanba, hogy azt onnan minél hamarabb ki is vegyék. A spekulánsok imádják a kockázatot és keresik az alkalmi lehetőségeket, amikre azonnal lecsaphatnak. Az ilyen vásárló rafinált, taktikus, pókerarc, vagy legalábbis annak hiszi magát. Három fő típust érdemes megkülönböztetni ebben az esetben is:

3A A vállalkozó:  Az életvitelszerűen vásárló, tudatosan felújító és a kész terméket azonnal eladó vásárlók. Ők nem reklámozzák, hogy hány milliót akarnak vagy tudnak keresni ezzel. Fedősztorikat találnak ki, hogy a gyereküknek vették és csinálták meg ilyen szépen, de időközben minden máshogyan alakult, stb. Az ilyen spekulánsok egy éven belül akár több lakást is vásárolhatnak és adhatnak el, a tőkéjük forgási sebességétől függően. A lényeg, hogy a lakás minél rosszabb állapotban lehet, csak legyenek olyan rejtett adottságai, amit egy felújítással jól ki lehet hangsúlyozni. Már egy fajta építőipari fővállalkozónak kell felfogni őket, akik alvállalkozóikkal készítik fel a lakásokat eladásra. Budapesten nem nehéz ilyen eladók lakásaival találkozni. A sok nagyon szépen felújított és azonnal eladásra kínált lakás mögött általában ilyen „vállalkozók” állnak, még ha magánszemély is az ingatlan tulajdonosa. Kisebb családi vállalkozások ezek, amiből jól meg lehet élni, ha valakinek van ehhez érzéke. Egy kész lakásért tényleg hajlandóak felárat fizetni a vevők. Aki költséghatékonyan tud felújítani, de minőségi munkát végez, az egy lakással már komoly éves fizetéseket tud megkeresni tisztán.

Az ilyen vásárlók egyedi tulajdonsága, hogy a bérbeadás hidegen hagyja őket. Ők csak felújítják a lakást és azonnal eladják.

3B A gyorsan és könnyű pénzt kereső: A másik csoport már olyan vásárlók, akiket szintén a magasabb áron történő eladás motivál, de előtte rendszerint még azért bérbe is adják. A bérbeadási szempontok akár rövidebb ideig számíthatnak számukra, pl. néhány évig kiadja, ha muszáj, de őket csak az motiválja, hogy majd milliós haszonnal tudja eladni. Figyelik a piacot, de 5 éven belül biztosan ki akarnak a lakásból szállni. Rákölteni nem nagyon szeretnek. Őket az olyan lakások érdekik, amiket relatíve jó áron meg lehet szerezni akár olyan környékeken vagy házakban, ami most még kockázatos, de a jövőben minden jobban alakul - gondolják ők. Ezek azok a vásárlók, akik szinte bármilyen fura lakást meg tudnak venni és óriási kockázatot tudnak vállalni. Számukra inkább a felületesen felújított lakás, vagy inkább csak karbantartott lakás az érdekes. Ha már kiadható, akkor számításba jöhet.  A szép lakások felárát rendszerint nem akarják megfizetni, de felújítani már lusták, vagy nincs is meg hozzá az ismerettségi körük.

Mindenképpen komolyabb munka nélkül, gyorsan és könnyen akarnak pénzt keresni a lakással: megveszem-kiadom-eladom startágiával.

lakásbefektetők lakásbefektetés örökölt lakás ingatlan-hasznosítás ingatlanműhely

3C Az extrém lakáshasznosító: A spekulánsok harmadik csoportját viszont a lakás hasznosításából szedhető jövedelmek maximalizálása jellemzi. Ők egy speciális csoport ebből a szempontból, mert minden mást fel tudnak áldozni a kiadhatóság oltárán. Az ilyen vásárlót azt különbözteti meg leginkább a többitől, hogy a végletekig helyspecifikus, még ha a befektetések alapszabálya szerint kockázatos "egy helyen" vásárolni. Csak bizonyos házakban és utcákban vásárol és akár több lakást is fel tud halmozni fix lokáció mellett. Csak azt számolja, hogy mennyi jövedelmet termelhet évente. Vannak, akiket a hosszú távú bérbeadás hajt, mások a turisták kegyeit keresik. Esetleg lehetnek kevert stratégiák is, de a fő hangsúly az éves bevétel maximalizáláson van. Ezeket az embereket erős hit hajtja, senki és semmi sem befolyásolhatja a lakáspiacról alkotott véleményüket.

Ők azok a bizonyos főállású bérbeadók, akiknek ez már egy munkahely, még ha általában valamilyen jól menő vállalkozásból tudják finanszírozni a lakásvásárlásokat. Ez nekik nem megtakarítás, hanem egy újabb pénzcsinálási lehetőség (=kihívás, hobbi).

Ők az igazi lakásfelhalmozók, a spekulánsok talán legismertebb képviselői, mert gyakran működnek együtt ingatlanos vállalkozásokkal, építenek kapcsolatot, hogy hirdetés nélkül azonnal őket keresse meg az ingatlanértékesítő, ha egy eladó pont ott akar eladni valamit, ahol és amit ők keresnek.

lakásbefektetők lakásbefektetés örökölt lakás ingatlan-hasznosítás ingatlanműhely

A képek az instagram.com-ról vannak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

OTP Bank: Hidegzuhany a CSOK-ról

csok 10+10 milliós csok csok-kérelem otp bank lakáspiac újlakáspiac ingatlan-projekt újalkás-projekt ingatlanműhely

Breaking News - Váratlan helyzet?

Az OTP Bank a családi otthonteremtési támogatások kb. 50%-át folyósítja országosan, ezért komoly rálátása van erre a piacra. Pénteken jelent meg a hír, hogy 2015 júliusa óta, amióta a CSOK él, az új szocpol, összesen 9000 esetben vették igénybe, átlagosan kicsit több mint 1 millió forintos támogatási összegben. Hétfőn reggel már a hír kiegészítve újra elérhetővé vált  a penzcentrum.hu-n és estére további ördögi részletek is kiderültek a napi.hu-n, ahol már  Kormos Zoltán, az OTP Bank hitelezési igazgatója nyilatkozott. Rendkívüli adatokat értelmezünk, mert hetek óta mást hallani, mint amit a tények mutatnak. Korai összefüggéseket keresni? Ellenkezőleg, szerintünk legfőbb ideje tiszta vizet önteni a pohárba.

A CSOK 4000-8000 darab új építésű lakóingatlant érinthet 2016-ban

Az OTP Bank 2016-ban, összesen 40000 CSOK igényléssel számol országosan, átlagosan 1,5 millió forint támogatási értékben.

Az új építésű lakóingatlanok iránti kérelem 10%-20%-os lehet. Ez országosan 4000-8000 ilyen célú ingatlanszerzést jelent 2016-ban. Vagyis a feje tetejére biztosan nem fog állni a lakáspiac ettől. A használt ingatlanok piacát a CSOK 2.0 nem fenyegeti, még mindig ez lesz a domináns piac, ahogy ez a magyar lakáspiac történetében mindig is így volt.

csok 10+10 milliós csok csok-kérelem otp bank lakáspiac újlakáspiac ingatlan-projekt újalkás-projekt ingatlanműhely

2016-ban 400-1600 darab 10+10 milliós CSOK-kérelem várható országosan

Az állam lakáspolitikai propagandát jelképező 10+10 milliós támogatást igénylők száma a várható kérelmek alapján 1%-4% között mozoghat majd, ami 400-1600 darab igénylést jelent országosan. Ennek a lakáspiaci és az otthonteremtési hatása mondhatni elenyésző. Ha 2017-2018 között ez még nő is, akkor sem beszélhetünk drámai hatásról. A hitelezés és a lakásértékesítés jó üzlet tud lenni. Látszik, hogy ha valaki az OTP mellett labdába akar rugni CSOK ügyben, annak komoly erőfeszítéseket kell tenni (magas kockázatvállalás mellett).

Gúnyosan azt is mondhatnánk, hogy az állam többet költ média kampányra (tévében és a rádióban), mint a 10+10 milliós lakástámogatásra. Politikai tőkét lehet belőle kovácsolni, de tömegek lakhatását nem fogja megoldani.

Azt az OTP is megerősítette, hogy náluk 2016 január óta 14 ezren érdeklődtek a CSOK 2.0 után. Ez igéretes számnak tűnik, de most  jön a fekete leves:

Az OTP viszont azt is kiemelte, hogy idén összesen 50 darab (!!!) CSOK-kérelem futott be a bankhoz, amiből 20 darab (!!!) volt 10+10 milliós és természetesen egy forintot sem folyósítottak még.

Az OTP konzerzatívan fog hitelezni

A magasnak mondható érdeklődéshez képest a realitás még köszönő viszonyban sincs ezzel. A média egy része mégis túlértékeli az érdeklődők számát - banki és lakáshirdetési portál "hátszél" támogatással -  amit már az állami propagandával egy szinten képviselnek.

Az OTP Bank szokatlanul azt hangsúlyozza, hogy a bankoknak nagy a felelőssége, és az OTP biztosan konzervatívan fog hitelezni, pl. a CSOK támogatást nem tekinti önerőnek bevállalt gyermek esetén

 -  erősítette meg Kormos Zoltán, az OTP Bank hitelezési igazgatója a napi.hu-nak. A gyermekvállalást nem értékeli az OTP - mondhatnánk - csak a már megszületett gyerekeket. Biztosan lesznek kockázatvállalóbb bankok, hogy nagyobb piaci részesedést érjenek el, de az OTP hozzáállása akkor is mérvadó.

Urbanizáció hatása  az OTP Bank hitelezési politikájában

Pedig nagyon úgy néz ki, hogy az egésznek sokkal nagyobb a füstje, mint a lángja. De inkább csak parázsról beszélhetünk, mert az OTP most lehűtheti azt a felfokozott hangulatot, ami az elmúlt hetekben kialakult a CSOK körül. Olyan domináns szereplő, hogy sok múlhat azon milyen gyakorlattal és feltételekkel hitelez. A nem likvid -  tehát nem forgalomképes - lakáspiacokon az OTP nem kíván hitelezni. Ez a gyakorlatban leszűkíti a magyar lakáspiacot a jelenleg is aktív lakáspiacra, ami kvázi a városokat jelenti.

A 10+10 milliós összeg egy nagyon szűk réteget érinthet, még is erről sokkal több szó esik, mint bármi másról.

Ki kell mondani, hogy a 2016-ban a CSOK 2.0 igénylők 96%-99%-ban nem a 10+10 milliós támogatást veszik igénybe.

Ideje lenne most már világosan és higgadtan beszélni a témáról.

Padlón a vállalati ingatlanfinanszírozás

A CSOK 2.0 már azt is tisztázza, hogy új lakás-projekt esetén 70%-os elkészűltségi szinten vehető igénybe a támogatás. Tehát tervezőasztalról nem lehet eladni CSOK-kal egy lakást sem, ahhoz a vásárlónak megfelelő önerővel kell rendelkeznie - hangsúlyozta Kormos Zoltán, az OTP Bank hitelezési igazgatója.

Egy lakásprojekt kb. másfél év építkezés után lehet ilyen szinten. Így ez ismét egy olyan helyzetet teremt, amiért a lakásépítések nem fogják túlságosan leterhelni az építőipart 2016-ban, mert nem lehet lakásokat majd eladni tervezőasztalról. A KSH legfrissebb jelentése szerint 2015 decemberéről az is kiderült, hogy teljesen más köti le építőipart - a megrendelések szerint - nem a lakóingatlanok építése.

csok 10+10 milliós csok csok-kérelem otp bank lakáspiac újlakáspiac ingatlan-projekt újalkás-projekt ingatlanműhely

A lakásépítések finanszírozása is egy óriási kérdés. Magyarországon 2015-re a bankoknál az összes típusú ingatlan-projektek finanszírozása 2008 óta 36%-kal, 2014 óta 23%-kal csökkent.

A banki finanszírozás az újlakás-projektek alfája és omegája. Ezek pedig szörnyű adatok, ami az ingatalanügyek banki finanszírozását illeti.

Jelenleg a bankoknak az ingatlan a rossz, bedőlt projekt-hiteleket jelenti leginkább, amiktől szabadulnának.

A CSOK az új építésű ingatlanok piacára akar hatni, de gyakorlatilag inkább minden másra hatott már eddig is.

Ébresztő, a lakhatás nem játék, de ma mégis annak nézik!

A kínálathiányos magyar lakáspiac az állami beavatkozást egyértelműen drasztikus áremelésnek értelmezte csak, amiért mindent CSOK-árfelárral  lehet csak megvásárolni, legyen szó építési telekről, új vagy használt lakóingatlanról. Ez az „ördög CSOK-ja”, ami „beteggé” (CSOK-lázsassá) tette a lakáspiacot és talán pont az OTP a "láz elleni gyógyszer" ?

Az állami beavatkozás közgazdaságilag általában káros folyamatokat indít el - tanítják ma is a klasszikus közgazdasági iskolákban.

Ma szemtanúi is lehetünk, hogy az állam akkor is elvehet, amikor adni akar, amiért az állam "mindenhatóságában" legalább annyira kockázatos hinni, mint a piac tökéletességében.

csok 10+10 milliós csok csok-kérelem otp bank lakáspiac újlakáspiac ingatlan-projekt újalkás-projekt ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Mercedes-Benz bérlakás programja Kecskeméten

mercedes-benz kecskemét bérlakás program bérlakás-építés szociális bélakás albérletpiac ingatlanműhely

Szociális igény

A bérházépítések kérdése, ma nem kap olyan hangsúlyt, mint a saját lakás megvásárlása. Miközben nem mindenki akar, vagy valaki nem is tud saját lakást vásárolni. Az albérleti díjat ablakon kidobott pénznek csak az nevezi, aki a lakhatási kérdést saját tulajdonú lakásban tudja megoldani. Akinek nem rohanhat a szülőkhöz, nagyszülőkhöz, hogy kellene egy kis önerő saját lakásra, majd a bankhoz, hogy ki kellene egészíteni ezt a lakás vételáráig, annak a lakhatását jelenti a bérleti díj. A lakhatás kérdését nem szabad leegyszerűsíteni a saját lakás megvásárlására. A fiatalok többsége úgy jut sajátlakáshoz, hogy vagy vesz neki egyet a család, vagy örököl egyet, amit eladhat és másikat vesz. Azoknak a fiataloknak az árnya, akik teljesen nulláról vásároljanak lakást vagy házat a magyar megyeszékhelyeken vagy Budapesten, elég minimális.

Ezért arrogáns az albérleti díjakat a hitelek törlesztő részleteivel összehasonlítani, mert a saját lakásnál a legnagyobb teher az önerő kérdése.

Ha 100% hitellel lehetne vásárolni lakásokat Magyarországon, akkor lehetne azt mondani, hogy önerő nélkül mindenki eldöntheti, hogy elkötelezi-e magát a banknak 20-25 évre, vagy bérel. De 50%-70% önerő megléte nem árt a saját lakásban gondolkodóknak. Akik pedig ezt nem tudjál előteremteni, azoknak marad a bérlakáspiac. Hiszen lakin kell valahol…

Mercedes-Benz Kecskeméten már lépett

Ezzel a kérdéssel is foglalkoztunk már  és még fogunk is. A piaci alapú bérleti díjak is gondot jelentenek egyre több bérlőnek, nem hogy még önerőre tegyen félre. Az önkormányzati tulajdonú lakásokat az elmúlt 25 évben folyamatosan eladták. Az önkormányzati bérlakásprogram szerte az országban ritka mint a fehér holló. De szerencsére hallani kezdeményezéseket, amikor maga a nagyobb munkáltató tesz lépéseket a lakhatási kérdések megoldására. Kecskeméten a Mercedes-Benz 40 lakásos bérlakásprogramot indított, írta a bacsmegye.hu. Ennek keretében a munkavállalóinak egy része ilyen béren kívüli támogatásban is részesülhet. A versenyszféra rá kényszerül az ilyen lépésre, mert a munkaerőhiány összefügg a lakhatási problémákkal.

Nem csak Budapesten, de megyeszékhelyeken sem könnyű a fizetésekhez mérten jó albérletet találni. Ezekben a városokban lehet viszont dolgozni, ahová a munkaerő áramlik, vagy áramlana, ha lenne hol élni is benne. A lakhatás kérdése tehát munkaerőpiaci, egyben gazdasági kérdés is.

mercedes-benz kecskemét bérlakás program bérlakás-építés szociális bélakás albérletpiac ingatlanműhely
Mercedes-Benz 40 lakásos bérház - látványterv - Forrás: bacsmegye.hu
 

Az urbanizálódó Magyarországon, a kisebb települések elnéptelenednek, amíg a nagyvárosaink folyamatosan nőnek. A lakhatás kérdését a saját tulajdonú lakásszerzés támogatásának ösztönzésével csak részben lehet kezelni. Bár egyértelmű, hogy a jelenlegi lakáspolitika cél az, hogy Budapesten kívül vásároljanak és telepedjenek le. De beárnyékolja az az állami elvárás, hogy a lakhatási kérdésekkel küszködők még a gyermekvállalás terheit és felelősségét is viseljék. Egyelőre pedig úgy néz ki, hogy 1-2 gyereknél többet még azok sem mernek bevállalni, akiket az állam megcélzott. Ennek pedig fontos üzenetnek kellene lennie. Nem érdemes erőltetni a 3 gyereket Magyarországon, mert akarásnak mindig csak nyögés a vége. Meg kellene ma már becsülni az 1-2 gyermekes családokat is.

Állami (látszat)intézkedések

Mielőtt kritika érne minket, tudjuk, hogy van lakhatási támogatás is, amikor az állandó lakcímünktől távol bérlünk lakást. Azzal is tisztában vagyunk, hogy vannak munkáltatók, akik átvállalják a lakhatási költségek egy részét, vagy egészét. Azt is tudjuk, hogy a mobilitást is ösztönzi az állam azzal, hogy ha kiadjuk a saját lakásunkat, mert egy másik településen bérlünk egy másikat, akkor költségként elszámolhatjuk az általunk fizetett bérleti díjat, a lakásunk által kapott bérleti díjjal szemben. De az albérletpiac elég fekete ahhoz, hogy ezt ne mindenki tudja igénybe venni a lakhatási támogatást, amikor a számlára nem akarják neki kiadni a lakást. A saját lakás kiadása is olyan településen lehetséges, ahol van albérletpiac. Ha mégis kiadható, általában az a bérleti díj csak töredéke annak, amit fizetnie kell ott, ahová költözik.

A szociális bérlakás programot egyik megoldás sem helyettesíti.

Reméljük, hogy a kecskeméti példa ragadós lesz és az önkormányzatok mellett maga az állam is kedvet kap a bérlakásépítéshez.

Tovább

Édes emlék

ingatlan emlék édesség valentin nap instagram.com ingatlanműhely

Egy ingatlanhoz, legyen az lakás, családi ház, nyaraló, szálloda, étterem, stb. mindig valamilyen szép emlékünk (is) fűződik. Az ételeink és az ingatlanaink sokszor kötődnek egymáshoz, és elválaszthatatlanul egymás részeivé válnak.

Nézhetjük csukott vagy nyitott szemmel, de egy ingatlan az életünk titkos naplója.

Tovább

Szingli lány vagy szexlakások

egyedülálló lány bérlő szingli lány szingli lány lakások albérlet bérlő bérlő szűrés és választás szexlakások búvóhelyek budapesten szexhirdetések szexpartnerkereső oldalak ingatlanműhely

A bérlők kiválasztásáról és szűréséről már beszéltünk. A jelöltek egy „arkhé” típusa a szingli lányok, akik a bérbeadók örök kedvencei. Az egyedülálló lányokat ugyan úgy preferálták 20 éve bérlőnek, mint ma. Az újsághirdetések korszakában külön mondatot rájuk szántak, pedig drága mulatság volt akkoriban a hirdetés. Ma már ritkábban olvasni az internetes hirdetéseknél, de néha még is előfordul.

Az egyedülálló lányokat, a Szex és New York című sorozat óta inkább szingliknek hívjuk. Az ilyen lányoknak van egy része, aki nincs is annyira egyedül, mint amennyire állítja. Egy részük a lakásban rendezi be a szolgáltatásainak a „székhelyét”. Mások akár házhoz is mennek, ha szükséges. Az ilyen bérlők egyébként vigyáznak a lakásra, tisztán tartják, mert a szolgáltatásukhoz hozzátartozik a szép és igényes környezet. Ezek a lakások rendezett házakban vannak, jó tömegközlekedési helyeken az 5-6-7-8-9-13 kerületekben, Pesten főként. Ami feltűnő lehet az ilyen bérlőknél, hogy sok vizet tudnak használni havonta. De nagyon diszkrétek és figyelnek arra, hogy a szomszédokat semmi sem zavarja. Már ritkább, de olyan szingli lányok is voltak, akik együtt béreltek ki nagyobb lakást, ahol „közösen dolgoztak”. Ma jellemzőbb a privát nappali+ hálószobás kuckó. Jól fizető bérlőkről beszélünk, de nem biztos, hogy mindenki ilyen lakót szeretne. Mi is jártunk már úgy, hogy egy bérlő jelölt telefonszámát ellenőrizve sokkal többet tudtunk meg róla, mint amit eredetileg szerettünk volna.

Szexlakások az airbnb árnyékában

egyedülálló lány bérlő szingli lány szingli lány lakások albérlet bérlő bérlő szűrés és választás szexlakások búvóhelyek budapesten szexhirdetések szexpartnerkereső oldalak ingatlanműhelyDe léteznek búvóhelyek is, amikor direkt ilyen célokra bérelnek ki lakásokat. Az ilyen bérlők néha ilyen típusú lakásokat „üzemeltetnek”, amiket néhány órára lehet csak kibérelni, esetleg egy teljes hétvégére. Ők havidíjat fizetnek a lakás tulajdonosának, aki mit sem tud erről leginkább. Persze, amióta tudják sokan, mi az az airbnb, adott tulajdonosnak azt is lehet „füllenteni”, hogy ők rövid-távú szálláshely-szolgáltatást nyújtanak. Ezek az igazi szexlakások, amiket pillanatok alatt lehet megkapni, annyi időre, amennyire szükséges, jellemzően a pesti oldalon és a belvárosban, vagy ahhoz nagyon közel. A szomszédoknak az tűnhet csak fel, mint ha mindig más lenne a bérlő. Persze a tulajdonos nyugodt lehet, hogy jól megy az airbnb, ezért olyan nagy a jövés menés. Az is könnyen előfordulhat, hogy akár tényleg fogadnak turistákat is, de a jobb kihasználtság miatt a cég/bérbeadó profilja bővebb ennél. Ezeket a lakásokat szexoldalakon, szexpartnerkereső oldalakon hirdetik, de a Google adwords-öt is használják már az elszántabbak. Szinte állandó igény lehet rájuk, mert egyszerűen nem mennek ki a divatból. Az airbnb-láz  pedig nagyon jó álcát jelent most a számukra.

A turistákra vadászó amazonok - veszélyes egyéjszakás kalandok

egyedülálló lány bérlő szingli lány szingli lány lakások albérlet bérlő bérlő szűrés és választás szexlakások búvóhelyek budapesten szexhirdetések szexpartnerkereső oldalak ingatlanműhely

Az egésznek van azért egy sötét oldala is,  amit már  szervezetten űznek. Az ilyen lányok jellemzően az utcán, szórakozóhelyeken "vadásznak" leginkább férfi turistákra. Az lányok csak a csalik a horgon, akik megfelelő módon elcsábítják a gyanútlan férfit és felviszik a bérelt lakásba, ahol az egyéjszakás kaland kirabolást fog jelentni csak. Ezek már kimondottan drága környékeken lévő lakások, drága belvárosi szállodák közvetlen közelében. Az ilyen lakástulajdonosok sose felejtsék el, hogy egy-egy ártatlan arc mögött, aki átlagon felüli árakon akar bérelni, de a munkája igazából ismeretlen, az sosem jelent semmi jót. Az 5. kerület a bűnözési térképen „előkelő helyet” foglal el, és bizony nem véletlenül. Az ilyen lányok nem ritkán „barátnőikkel” vagy éppen „ismerősükkel” mennek el lakást nézni. Bizony érdemes odafigyelni a társaságra, akivel érkezik. Ravasz emberekről van szó, akik a legártatlanabbnak tűnő lányt használhatják erre, aki majd elmondja, hogy ő egyedül fog ott élni.

A drága budapesti albérletek egyébként is vonzzák a bűnözőket, ahol erre külön oda kell figyelni, amikor bérlőt választunk.

egyedülálló lány bérlő szingli lány szingli lány lakások albérlet bérlő bérlő szűrés és választás szexlakások búvóhelyek budapesten szexhirdetések szexpartnerkereső oldalak ingatlanműhely

A bűnözők leginkább úgy bérelnek lakást, hogy nem az fogja használni, aki a bérleti szerződést aláírja - ez évtizedek óta szinte semmit sem változott Budapesten. Ezekre előre fel kell készülni, különben a szingli lányok nagyobb veszélyt hordozhatnak, mint arra bármikor is gondoltunk volna.

A megjelölt képek az instagram.com-ról vannak.  A "Búvóhely" szolgáltatást reklámozó kép pedig egy ismert magyar pornó oldalon látható.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

CSOK 2.0 - Fogyasztóvédelem

csok csok veszélyei lakáskölcsön kockázatai feosz.hu csalad.hu fogyasztóvédelem ingatlanműhely

"Apró betű"

A 40 oldalas szövevényes jogi szöveg  értelmezéséről majd kiad az NGM egy újabb tájékoztatást a csalad.hu  oldalán, mint az tette januárban. Tudható az ugyanis, hogy a szöveget nem az átlagembereknek írták, miközben ezek pontos ismeretét, megértését várják el tőle. Most tényleg nem arról van szó, hogy akkor vállalunk papíron 3 gyereket, kapunk „ajándékba” 10 milliót és 25 évre kapunk még egy 3%-os kamatozású lakáskölcsönt. Ez csak a csontváz, amit könnyű kommunikálni és egyszerűen érthető. Mi ezt egyszerű a beláthatatlan kockázatokat jelentő emberi tényezőnek hívtuk, amikor a lakáskölcsön felvételének veszélyeiről írtunk.

Az már nincs kommunikálva, hogy mit történik akkor, ha még is csak valami közbe jön, amire nem is számítunk. A kölcsönt pontosan kell törleszteni, nem eshetünk késedelembe, mert a késedelemi kamat már nem 3%. Ha pedig szerződésszegünk, akkor akár egyösszegben is követelhetik tőlünk a kölcsönt, visszamenőleg a büntetőkamatokkal együtt. A büntetőkamat pedig tényleg nem 3%. Nézzünk tükörbe és kérdezzük meg magunktól, tényleg 100%-hogy 25 évig mi minden szabályt be tudunk tartani gond nélkül? A kérdés csak költői, mert ezt senki sem tudhatja erre a választ. Ez a lényeg és ezért örülünk annak, hogy a Fogyasztóvédelmi Egyesületek Országos Szövetsége már most azon dolgozik, hogy az óvatosság, a kockázatok értelmezése része legyen a kölcsönszerződés aláírását megelőző időszaknak. Hiú ábrándjai ne legyenek senkinek, a kölcsön csak a szerződési feltételek elfogadása mellett folyósítható, ha értjük azt, ha nem. Ezt aláíratják velünk a bankok akkor is, ha egy betűt sem értünk az egészből.

Utólagos reklamáció nem lehetséges, hogy „én ezt nem is tudtam, nekem ezt nem is mondták”. A bank és az állam is minden felelősséget RÁNK, a kölcsönt felvevőre hárítja, ez a CSOK 2.0-ban sem változott.

A feosz.hu oldalán olvasható felhívást, tájékoztatót, váloztatások nélkül közöljük, csak a fontosabb részéket emelünk ki belőle:

A CSOK nincs ingyen és felelős pénzügyi döntést igényel!

2016-02-10 17:57:26

csok csok veszélyei lakáskölcsön kockázatai feosz.hu csalad.hu fogyasztóvédelem ingatlanműhelyFontos tehát, hogy a fogyasztók tájékozódjanak az előírásokról és rendkívül nagy felelősség hárul a hitelintézetek alkalmazottaira is a megfelelő tájékoztatást tekintve. Szigorú határidők, akár ötszörösen felszámított késedelmi kamat, objektív feltételektől függő gyerekvállalásra vonatkozó szerencseelem, elidegenítési és terhelési tilalom: a fogyasztóknak tisztában kell lenniük az esetleges hátrányokkal!

2016. január elsején hatályba lépett az Otthonteremtési Program kiterjesztésével összefüggő egyes kormányrendeletek módosításáról szóló 455/2015. (XII. 29.) Korm. rendelet, amely jelentősen bővítette a családok otthonteremtési kedvezményét (CSOK).

A CSOK nyújtotta előnyök számos olyan célra felhasználhatóak, amelyek találkoznak például a fiatal házaspárok jövőbeni terveivel. Így három vagy több gyerek esetén akár 10.000.000 Ft-os kedvezményt is kínálhat az új lakás építésénél vagy vásárlásánál. Igénybe vehető használt lakás vásárlására vagy éppen bővítésére is, bizonyos feltételekkel. Ehhez kapcsolódik a kedvezmények másik fő típusa, amellyel a fogyasztók otthonteremtési kamattámogatást kérhetnek. Sőt, ha az utóbbit a CSOK-kal együtt igénylik, akkor tízmillió forintos összegnél amellett még további, tízmillió forintos államilag kamattámogatott, azaz kedvezményes kölcsönhöz is jutnak.

A CSOK és az említett akciós kölcsön már számtalan hitelintézetnél elérhető, amelyek egyébként nagyon helyesen külön írásos tájékoztatóval segítik a fogyasztókat. Ugyanakkor a remélt összegek érdekében mindennek az automatikus beikszelése, aláírása és tudomásul vétele és az apróbetűs részek figyelmen kívül hagyása nagy felelőtlenség. A támogatási kérelem benyújtása körültekintést igényel, a hitelintézetek alkalmazottai részéről pedig felelős magatartást és kellőképp részletes, közérthető szóbeli tájékoztatást.

Az a fogyasztó ugyanis, aki az említett részeket figyelmen kívül hagyja, később könnyen olyan helyzetbe kerülhet, amelyben nemhogy neki fizetnek, hanem őt fogja terhelni súlyos fizetési kötelezettség.

Így például, ha valaki három vagy több gyermeke után tízmillió forintos vissza nem térítendő támogatásban részesült, de valamelyik feltételnek nem tud megfelelni és visszafizetési kötelezettsége keletkezik, akkor visszamenőleg az igénybevétel napjától esedékes Ptk. szerinti késedelmi kamat (a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamat nyolc százalékponttal növelt értéke) ötszörösét kell visszafizetnie.

Ha a fogyasztó nincs tisztában az ilyen és ehhez hasonló feltételekkel, akkor később könnyen kerülhet anyagilag súlyos helyzetbe, amennyiben előzetesen nem tájékozódott. A CSOK igényléséhez kapcsolódó nyomtatványok szinte mindegyikében pedig feketén-fehéren ott áll az, hogy az ügyfelek a kiadott, otthonteremtési kedvezményről szóló tájékoztatót és a bank kapcsolódó írásos tájékoztatását is átvették, annak tartalmát megismerték.

A kellően részletes és közérthető szóbeli információk tehát mindenképp szükségesek a felelős döntéshez. Aki előre tájékozódik, azzal is tisztában lesz például, hogy bármikor ellenőrizhető a kedvezmény igénybe vételének jogszerűsége, valamint a felhasználás szabályszerűsége akár az érintett lakásban is közvetlenül. Sőt, lakásvásárlásnál adott esetben a fiatal házaspár kötelezettségvállalása kifejezett szerencseelemet hordoz és az arra is vonatkozhat, hogy a még meg sem született három gyermekük iratait mutatják be az adásvételi szerződés megkötésétől számított tíz éven belül, ezzel igazolva a három gyermek születését. Ha erre nem képesek, bizonyos kivételekkel a kedvezmény összegét kamatostul vissza kell fizetni. Emiatt szintén lényeges az a tájékoztatás, hogy milyen esetekben van mód a mentesülésre.

A kedvezményes hitelnél ugyancsak érdemes azzal tisztában lenni, hogy a megadott teljes hiteldíjmutató (THM) nem tükrözi a későbbi kamatkockázatokat és a hitelkonstrukció is eltér akkor, ha valaki a legnagyobb elérhető, azaz a tízmillió forintos összeget veszi fel. Ez utóbbinál a hitel futamidejéből az első huszonöt évben kaphat csak a fogyasztó kamattámogatást. Önmagában is pedig a hosszú évekre nyúló fizetési kötelezettség súlyos anyagi terheket okozhat nem várt eseménynél a fogyasztónak, aki ilyenkor csak kivételesen mentesülhet az azonnali és egyösszegű visszafizetés alól. Erre akkor kerülhet sor, ha igazolni tudja, hogy az rá mind a családi, jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire tekintettel aránytalanul súlyos terhet jelentene.

A Fogyasztóvédelmi Egyesületek Országos Szövetsége felhívja a fogyasztók figyelmét a körültekintő eljárás fontosságára és arra, hogy megfelelően tájékozódjanak, mielőtt rögtön beleugranának a CSOK igénylésébe. Ugyanakkor nem nélkülözhető a felelős hitelintézeti magatartás sem és az, hogy a fogyasztó által írásban tudomásul vett feltételekről szóban is kellő információt adjanak, egyszerűen és közérthetően.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlan nem palimadaraknak

ingatlan ingatlanalap lakáspiac hozam alapfogalmak ingatlan-befektetés ingatlanműhely

Egy mai blogbejegyzés   (Már több részét átírták, javították a rövid észrevételünk után.) kérdésére adjuk meg a választ, mert a bejegyzés rendkívüli módon figyelmetlen és felületes volt. A lakás és ingatlan szavak nem szinonimái egymásnak.

Minden lakás ingatlan, de nem minden ingatlan lakás.

Az ingatlanalapok pedig általánosságban véve távol tartják magukat a lakáspiactól, így nem is meglepő, hogy a lakáspiaci folyamatokat nem tükrözi a teljesítményük:

A hasonló cipőben járó megtakarítók többségében felmerülhet egy kérdés: miért is nem látszik az ingatlanalapok árfolyamában az ingatlanárak őrületes emelkedése? (idézet a blogbejegyzésből)

Az almát a körtével még is össze lehetne hasonlítani, ha a blogbejegyzés a lakáspiaci folyamatoknál nem az áremelkedést hasonlítaná az ingatlanalapok hozamával. Már így leírva érezheti mindenki, hogy valami nem stimmel és teljes joggal. Ha a lakásárak változásai ugyanis ilyen módon nem használhatok arra célra, amire a blogot írója használja:

1. A lakásárak változásának az eladók örülnek elsősorban, pl. azért mert jobban jártak azok, akik 2015-ben adták el a lakásukat és nem 2014-ben. A vevők már kevésbé örülhetnek, hogy ők drágábban vásárolhattak 2015-ben, mint tehették volna 2014-ben.

2. A lakásárak változása akkor realizálható - magyarul pénzzé tehető - ha a lakást eladjuk. Addig nem létezik ez a pénz sehol. Ilyen pénzzel pedig racionális befektetőként nem számolhatunk. Hiszen az ingatlan (ismét típustól függetlenül) sajátossága, hogy eladni a legnagyobb feladat és az hordozza önmagában a legnagyobb kockázatot. Megvenni mindent nagyon könnyű, na de pénzzé tenni a végén, az az igazi kihívás. Főleg több pénzzé, mint amennyiért megvettük.

3. Ha különböző típusú ingatlanok teljesítményét hasonlítjuk össze, akkor azt hozamalapon tesszük. A hozam az általában nem más, mint az adott ingatlan típus jövedelemteremlő képessége = éves bérleti díja a vételárához - teljes befektetett tőkénkhez viszonyítva, beleértve még a felújítás költségeit is lakás esetén - viszonyítva %-os alapon. Ez egyre divatosabb a lakáspiacon is, amikor a lakások vásárlásánál „elvárt hozam” alapján döntik el, hogy melyiket vegyék meg.

4. Ebből következik az, hogy ha egy ingatlan típus ára nő (egyre drágább megvenni), a hozama elkezd csökkeni, mert a bérleti díjak általában nem követik le az ingatlan piaci árnövekedést.

Már el is jutottunk a lényeghez:

Az ingatlanalapoknál „az ingatlanok értékelése általában a nettó jelenérték számításon alapul, azaz a jövőben képződő, szabad rendelkezésű pénzmennyiség (jellemzően bérleti díjak) jelenértékét számszerűsítik”.

Tehát ha csökkennek az ingatlanalapok hozamai, az általában jót jelent, mert egyre többet érnek a birtokukban lévő ingatlanok.

A lakáspiacon jelenleg bruttó 5%-8% hozammal lehet még mindig számolni, a növekvő lakásárak miatt csökkenő hozam mellett.

Videó egy körtéről, ami akár sün is lehetne...

A lakáspiaci hozam már azonnal összehasonlítható az ingatlanalapok hozamaival, ha a mérleg két oldalára helyezzük fel őket. Így van csak értelme az almát a körtével összehasonlítani, ahogyan a blog teszi, úgy nem. Ez a vidó egy körtéről szól, ami így akár már egy sünnel is összehasonlítható :)

Tudjunk meg többet az ingatlanalapokról

A magyar ingatlanalapokról egy nagyon jó összefoglaló olvasható netfolio.hu-n. Akit érdekel a téma, az mindenképpen olvassa el, mert alapos, részletes, de közben mégis olvasmányos és érthető is marad. A blogra visszautalva, az mindenképpen dicséretes, hogy alternatívaként hozzák fel az ingatlanalapokat a lakáspiaccal szemben. De valamiről vagy beszéljünk rendesen, vagy sehogy. Az ingatlanalapokról egyébként is azért tudni keveset, mert a már történelmi háttérrel rendelkező ingatlanalapokba bekerülni nem is olyan könnyű. A közel jövőben várható, hogy egyre több próbálkozás lesz ingatlanalapok indítására. A blogban emlegetett Duna House maga is beszélt már saját ingatlanalapról.

De ne feledkezzünk meg arról, hogy a befektetésnél a biztonságkeresés az egyik legfontosasbb kérdés, amit hajlamosak vagyunk „képzeletbeli hozamok” illuzióját igérő oltárokon feláldozni.

ingatlan ingatlanalap lakáspiac hozam alapfogalmak ingatlan-befektetés ingatlanműhely

A netfolio.hu-s cikkből kivett grafikon is jól mutatja, hogy a több mint 10 éve jelen lévő ingatlanalapokkal szemben, az új alapok mindenképpen komoly kockázatokat rejthetnek, mert

az ingatlanpiac rövid távon kényeztet, de hosszabb távon viszont büntet.

A kép és a video az instagram.com-ról vannak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Inspiráló fürdőszobák

füdőszoba wc csap kád mosdó burkolat gépészet fürdőszobabútor designlakás designporn ingatlanműhely

1. Tetőtérben is lehet izgalmas egy fürdőszoba

A terek inspirálnak, feltöltenek minket és persze meg is nyugtatnak. Ha fürdőszoba fetisiszták és azt hiszik már láttak mindent, akkor nézzünk meg együtt hét fürdőszobát.

2. Ha szűk a tér, a fa mindig hatásos design elem.

füdőszoba wc csap kád mosdó burkolat gépészet fürdőszobabútor designlakás designporn ingatlanműhely

3. Ki felejtene el ilyen helyen kezet mosni?

füdőszoba wc csap kád mosdó burkolat gépészet fürdőszobabútor designlakás designporn ingatlanműhely

4. A kézmosás tényleg lehet boldogság.

füdőszoba wc csap kád mosdó burkolat gépészet fürdőszobabútor designlakás designporn ingatlanműhely

5. A víz+köves tusoló.

füdőszoba wc csap kád mosdó burkolat gépészet fürdőszobabútor designlakás designporn ingatlanműhely

6. Térérzet növelés kreatívan.

füdőszoba wc csap kád mosdó burkolat gépészet fürdőszobabútor designlakás designporn ingatlanműhely

7. Nem kell mindent beépíteni, a falon kívül is van „élet”.

füdőszoba wc csap kád mosdó burkolat gépészet fürdőszobabútor designlakás designporn ingatlanműhely

A képek az instagram.com-ról vannak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Valentin napi ajándék ötlet lakáskereső pároknak Budán

valentin nap ajandek ötlet lakáskeresés mammut bevásárlóközpont eladó squash club ezotéria yin yang ingatlanműhely

A lakásárak drasztikusan nőnek, olvashatjuk mindenhol. Ez nem csak a tartalékaink felélését jelenti, hanem komoly kompromisszumok megkötésére is kényszeríthet minket.  Milliókról, sok esetben akár tíz milliós nagyságrendű ártöbbletről is beszélhetünk, amik kizárhatnak minket  a fizetőképes vásárlók köréből. A szándék sajnos a lakásvásárlásnál nagyon kevés, pénz kell hozzá, nagyon sok pénz. Érdemes élelmesnek lenni és nem utolsó sorban kreatívnak, hogy megnézzük az „alternatív piacot”, ha már a lakáspiac egyre kirekesztőbb.

Közeledik Valentin nap is. Ilyenkor általában a férfiak kedveskednek a nőknek. Akár ki is lehet lépni a komforzónából, az ilyenkor megszokott klisékből. Ha valaki nőként a párját szeretné meglepni 5 nap múlva és közben éppen lakáskeresésben is vannak, itt a nagy lehetőség. Igaz, nem egy klasszikus otthon, de a négyzetméter árat nézve, a méretét, a benne rejlő rejlő lehetőséget, na és az elhelyezkedést, akkor azért érdemes figyelembe venni. Jó, jó, van egy kis bökkenő: nem túl napos, de valamit valamiért. 211e Ft/nm áron, 2. kerületben ilyen alkalmi vétel, nem jön az szembe az emberrel minden nap.  Talán még egy kis alku is belefér.

449 nm squash club a Mammut1  4. emeletén 95 millió forintért

valentin nap ajandek ötlet lakáskeresés mammut bevásárlóközpont eladó squash club ezotéria yin yang ingatlanműhely

3:1 ajándék, befektetés és egyben akár extravagáns otthon is lehetne.

Itt már valóban van értelme a befektetés szónak, nem valami ingatlanos maszlag. Mégis csak több lehetőséget hordoz magában, mint egy „átlagos” lakás. Milyen találékony Valentin napi ajándék ötlet. Romantikus, mert a nő számára a vásárlás "házimunka" lehetne, ki sem kellene mozdulni otthonról. Milyen társasház tudna ezzel versenyezni? A férfinak közben pedig racionális ajándék, mert "életteret" kapna, sportolási lehtőséget, vállalkozói/önkifejező eszközt, hogy megvalósítsa önmagát. Mindezt úgy, hogy még a párkapcsolatukra is jó hatással lehetne, hiszen már ezoterikus magasságokban érvényesül a nő-férfi, yin yang ellentét tökéletes feloldása.

Talán a hosszú házasság titka is részben egy jól megválasztott otthonban rejlik valahol. 

Ki mondta, hogy a plázába csak vásárolni járhatunk? Lehetne ott élni is. Főleg ilyen budai lakásárak mellett.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

FehérCSOKi: Röviden, tömören a CSOK-ról

csok kiscica vicc humor ingatlan urbanista ingatlanműhely

2015. december 16-án  jelentették be az „ingyen milliókat”, amiről időközben kiderült, hogy nincs is annyira ingyen.

2015. december 29-én  tovább borzolták a kedélyeket és a „milliókon” kívül, már senki sem értett semmit.

2016. január elejére külön értelmező magyarázatot adott ki az NGM. De még az is tele volt ellentmondással. Közben a lakáspiac ellentmondást nem tűrően reagált: építési telekspekulációk és az új lakások, házak árai beCSOKisokdtak. Egyszerűen megtörtént az állami támogatás beépítése az árakba. Volt CSOK nincs CSOK gondolhatják sokan.

2016. január 21-én  bejelentették, hogy már nem kell sokat aludni és minden tiszta lesz. De ezt ők sem gondolták komolyan, így.

2016. február 1-én már tereltek, hogy majd a hónap végéig minden részlet kiderül.

Közben pedig az árak csak emelkednek…, amit szofisztikáltan „CSOK-láznak” is hívnak. FehérCSOKi, az urbanista kiscica, összefoglalja az elmúlt közel 2 hónap élményeit:

csok kiscica vicc humor ingatlan urbanista ingatlanműhely

2016. február 8. Újra arról beszélnek, hogy a "héten" most már minden végleges szabályt kihirdetnek, mindenkinek "érthető formában". FehérCSOKi, már feszülten várja:

csok kiscica vicc humor ingatlan urbanista ingatlanműhely

A képek a cuteanimalshow@hotmail.com-tól  vannak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A Budai Vár Gotham City Operaháza


gotham city budai vár turkish airlines warner bros. ingatlanműhely super bowl

A Turkish Airlines és a Warner Bros. közösen készített reklám filmet a tegnapi Super Bowlra. A török légitársaság Gotham városát a Budai Vár látványával reklámozza a videó 0:21-0:24-ig, mint Gotham City képzeletbeli Operaháza.

Úgy néz ki a törököknek még mindig fontos jelkép a Budai Vár. Reméljük jogdíjat fizettek érte és nem a 150 közös év emlékére alapoznak :)

Tovább

Ilyen új társasházak is épülhetnének

szép házak designporn modern társasházak új építésű társasházak

A CSOK szabályozása még várat magára. A részleteket még mindig nem ismerjük. Eddig a CSOK-láz csak a lakásárakban jelent meg. Ha már úgy is drágák lesznek az új lakások,  akkor lehetnének már szép házakban is. Egy dubai cég ötleteit mutatjuk meg, amik akár lehetnének Budapesten is, mert nem magas épületekről van szó.

Például nálunk még teljesen hiányzik a tetőteraszok valódi kihasználása, közösségi térré formálása. Elpazaroljuk ezt a jól kiahasználható nagy teret.

A lépcsőházakra is több figyelem kerülhetne. Az elmúlt másfél évtizedben épült tömbházaink lépcsőházai inkább csak funkcionálisak, miközben lehetnének akár ilyen inspirálóak is.

szép házak designporn modern társasházak új építésű társasházak

Ha már annyira büszkék vagyunk Budapesten a historikus építészetre, lehetnénk büszkék a modern, kortárs társasházainkra is, ha hasonlóan szempont lenne a kor esztétikai igényeinek megfelelni.

szép házak designporn modern társasházak új építésű társasházak

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kép a lakásban: Elvis Presley vagy Marilyn Monroe?

elvis presley marilyn monroe lakberendezés instagram ingatlanműhely video

Nem unalmas kép, az már biztos.

Tovább

3D vizualizáció

Papír és toll. Egyszerű eszközökkel is képesek vagyunk még nagyszerűt alkotni.

Tovább

Bulvár lakáspiac - A CSOK ára

csok állami lakástámogatás 5% lakás áfa újlakáspiac bulvár lakáspiac ingatlanműhely

Az előzmény itt olvasható.

A kínálat törvénye

Az újlakáspiac segélykiálltásai 2009-től hangosak voltak, de csak 2015 decemberére döntött úgy az állam, hogy áfát csökkent és drasztikusan növeli az újlakásvásárláshoz szükséges állami támogatást. Az időzítés sok szempontból nem volt szerencsés. A lakáspiac hangulatbeteg. Akkor érdemes élénkíteni, ha „szomorú vasárnap” hangulata van. Az ingatlan lobbinak abban igaza volt, hogy valamikor 2011-2012 körül legkésőbb sokat segíthetett volna az, amit csak az elmúlt 2 hónapban jelentettek be. Abban az időben az újlakáspiac drámain zsugorodott 2008-2011 között, az egész lakáspiac recesszióban volt. De 2012-re szinte teljesen súlytalanná vált, ami azt jelentette, hogy az építőipar kivonult ebből a szegmensből. 2015-re egy szűk réteg  és egy nagyon szűk kínálattal tudott jelen maradni. A piac hangualta optimista, az árak növekednek, főleg az új lakásoké, amit az FHB lakásindexe  is alátámaszt. (Megjegyzés: az alábbi grafikont az FHB készítette)

Az állami beavatkozás ilyen helyzetben játék volt a tűzzel, mert a kínálat törvénye szigorú.

A bulvár lakáspiac eleinte óriási örömmel fogadta az állami döntést, azonnal azt számolták, hogy ez milyen óriási lehetőség ez a vásárlók számára. Gyakorlatilag minden állami pénz pumpa a lakásépítők zsebébe megy. Az állami propaganda fiaskója ma még nem olyan egyértelmű. A bulvár hírek még ebből is viccet csinálnak, hogy milyen őrült lakáshirdetésekkel lehet találkozni. Pedig nem őrült meg az újlakáspiac kínálati oldala, csak úgy viselkedik, mint minden piac, ahol akkor és úgy avatkoznak be, amikor és ahogyan nem célszerű. Az újlakások egyre nehezebben elérhetők, az pénz pumpa a lobbinak kedvez, a vevők úgy kaptak segítséget, hogy nem kaptak valójában semmit.

csok állami lakástámogatás 5% lakás áfa újlakáspiac bulvár lakáspiac ingatlanműhely

Az áfa csökkentés eredeti oka és célja, a kínálat vitalizálása volt, nem az árak csökkentése.

Igazi látszat intézkedés, mert a felelősség a kínálatra hárul, az állam moshatja a kezét. Az ingatlan lobbi nem a vevők érdekeit képviseli, az elért eredmények sem őket szolgálják. A klasszikus kínálat törvénye szerint a kínálat csak növekvő áraknál nő. Ez alól a lakáspiac sem kivétel. Ha kínálatot akarunk teremteni, ahhoz „magasabb árak és jobb kivitelezői profit/jövedelmezőség” kell. El is telt majd egy hónap, mire a bulvár lakáspiac csúnyán mutogatni kezdett a hirdetési oldalakon a megemelt árú hirdetésekre. Pedig ez csak egy természetes piaci jelenség, válaszul arra, hogy államilag ösztönzik az új lakások építését. Ez pedig csak meredeken növekvő árak mellett történhet. Ha visszautalunk a tegnapi bejegyzésünkre, mindenki láthatja, hogy ha csökken a kínálat, akkor az árak is mérséklődnek, ha nő a kínálat, akkor pedig emelkednek az árak is. Ezek a piac törvényei, nem újságírók és ingatlanközvetítők vagy hirdetési oldalak elemzői befolyásolják ezeket.

Az állam piactorzító hatása

Az új lakások iránti keresletet is mesterségesen befolyásolja az állam, mint mindig.

Eddigi lakáspiaci történetükben, csak állami segítséggel lehetett az újlakáspiacot igazán életre kelteni.

Csak mára ez olyan pici és jelentéktelen lett, hogy arra nem is gondoltak, hogy a következő pár évben, már az is nagy eredmény lesz, ha meg tudják duplázni az épülő lakások számát, nem hogy többszörösére emelni azt. Így a kereslet ösztönzése, a CSOK nem segíti a kereslet és kínálat egysúlyának kedvezőbb kialakulását. Ellenkezőleg, a nagyon korlátozott kínálat miatt, csak azt érte el az állam, hogy még inkább felgyorsítsa az új lakások árnövekedését, megdrágítva ezzel minden új és használt lakást is. A kettő ugyanis elválaszthatatlan egymástól, együtt él és mozog. Ma mégis azt kell hallgatnunk, hogy használt lakások piacáról majd eltolódik a kereslet az újlakások piaca felé. Nem számít az, hogy az új lakások értékesítési aránya, a csúcsidőszakban sem haladta meg a 25%-ot. Ez ma álomnak tűnik a 2%-os szintjével is. Az új lakások árai pedig olyan mértékben drágulnak, hogy mindenki csak pislog és dadog a kínálat gyors reakcióján. A lakáspiac jelenleg is 98%-ban a használt lakásokról szól még. Ha ez változik is valamelyest – mert reméljük, hogy változni fog – akkor sem gondolhatja azt senki, hogy több új lakást fognak valaha is eladni, mint használtat. De nálunk könnyelműen ki lehet jelenteni bármit, meg is jelenhet olvasott oldalakon, mi meg bosszankodhatunk rajta néha, ha a puritán stílusa mellett a bulváros tartalmával sem értünk egyet.

csok állami lakástámogatás 5% lakás áfa újlakáspiac bulvár lakáspiac ingatlanműhely

A CSOK a lakásra jár, nem a gyerekért!

Újra visszacsatolnánk a korlátos kínálat jelenségére. Amikor a CSOK-ot bejelentették, mindenki azt akarta megtudni, hogy mekkora a potenciális vásárlók száma. Egymásra licitálva elemezték, hogy itt ennyi tízezer vagy éppen annyi százezer család jelenhet meg látens vásárlóként. Már odáig fajultak a dolgok, hogy a 10 milliós vissza nem térítendő támogatást csak a 3 gyerek vállalásához kötötték. Teljesen kifelejtették a képletből, hogy azt nem a gyerekekért adják, hanem a lakásért. Bárki vállalhat 3 gyereket, de ha nem tud lakást venni, mert nincs mit, akkor nincs állami támogatás sem. Ez itt a legnagyobb félreértés.

Ugyanis a CSOK sikere nem azon múlik, hogy hányan vállalnak 3 gyereket, hanem azon, hogy hány lakást tudnak megépíteni 3 gyerekes családoknak, amit ők meg is tudnak venni.

A kínálat ilyen értelemben nem, hogy lényeges, hanem a legfontosabb ebben a kérdésben, amit jelenleg sem tekint az ingatlan média elég fontosnak. Tudjuk, hogy unalmas a kínálat témája, semmi hangzatos főcím nem hozható ki belőle, így nem is fognak majd rákattani. Csak azt érdemes látni, hogy a feltételeken rágódni, számolgatni az „ingyen milliókat”, hogy mennyire megéri lakást vásárolni így, egy picit idealisztikus, ami csak és kizárólag arra jó, hogy úgy nézzen ki, mint ha valójában történne valami. Bezsogunk a nagy semmin, mert az újlakáspiac nagyon pici, az árai meg minden állami támogatást benyelik. Abban az értelemben igaza van sok hírnek, az állam úgy teremtett keresletet, hogy tökéltesen biztos lehet benne, a kínálat nem fogja tudni kezelni a helyzetet, ezzel egy elképzelhetetlenül torz újlakáspiacot teremtve. Kényszerhelyzetbe kerültek a vevők, harapófogóban vannak és jelenleg bíznak azokban a hírekben, hogy az újlakásoka árai majd tényleg csökkeni fognak, amire eddig Magyarországon csak szűkülő kínálat esetén volt példa. Ha nő az újlakások száma, akkor az biztos út az árnövekedéshez.

Az újlakáspiac az ingatlan franchiseok Mekkája

De az újlakáspiac az ingatlanközvetítők és hitelközvetítők Mekkája, profit divernek tekintik. A kettő pedig igen sokszor egy és ugyan az, mert az ingatlan franchise ma már inkább a pénzügyi szolgáltatásokról szól. Ki ne örülne ilyenkor (ingatlan- és hitelközvetítőként), hogy ha már jutalékokat számolhat „könnyű pénz” reményében, hiszen itt gond nélkül lehet majd eladni bármit és bármilyen áron.

A bulvár lakáspiaci híreket pedig a kontraszelekciónak köszönhető ingatlanos cégek, bankok írják, akiknek csillog szemük, mert az újlakáspiacon kimagaslóan magas a szerepvállalásuk.

Az elkövetkező hónapban nem is fogunk meglepődni, hogy az újlakáspiac magas árai minden érintettet az átlagásnál sokkal jobban fog érdekelni és ezt reklámozni is fogja.

A CSOK árprémium – a negatív hír

Kíváncsian várjuk, hogy 2016-ban milyen piaci klisék fognak terjedni és mennyi idő után fog túllépni a CSOK keresleti oldaláról a kínálati oldalára az ingatlan média. CSOK nélkül is volt élet a budapesti lakáspiacon.

A CSOK-kal pedig minden sokkal bonyolultabb lett, mert valójában nem állami támogatást jelent, hanem egy árprémiumot (felárat), amit azoknak a vevőknek is ki kell fizetni, akik nem veszik igénybe.

A CSOK beépül a piaci árakba és tovább drágítja a lakóingatlanokat. Ezt legalább már egyre többször lehet hallani, csak ez éppen ellentétes az ingatlanértékesítők, bankok és szinte mindenki szándékával. A CSOK pozitív üzenetét, nem formálhatják negatívra, mert azzal a saját üzletüknek ártanak. Az ingatlanosok pedig egyszerűsítenek, mint mindig, a kockázatokat alulbecslik és persze a felelősség is a vevőkre hárul. A hirdetési oldalak is valószínűleg a CSOK-szűrökön túl valami mással is készülnek idén, hogy további bevételekre tegyenek szert a bővülő újlakáspiacból. Az  urbanizálódó Magyarország  pedig nagyváros-központú lakáspiacot teremt, amit a CSOK sem fog tudni befolyásolni, csak még nagyobb anyagi áldozatvállalást/terhet jelent a vevőknek.

csok állami lakástámogatás 5% lakás áfa újlakáspiac bulvár lakáspiac ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A bulvár lakáspiac

bulvár lakáspiac urbanizáció budapesti lakáspiac ingatlan média ingatlanműhely

A lakáspiacról felületesen, könnyedén és egyszerűen szeretünk beszélgetni, mint szinte ma már mindenről. A bulvár hatása a hírvilág minden szegmensét érinti. A lakáspiac viszont nem mindig jól dramatizálható, nincsenek benne celebek, látványos „villantások”, szerelmi viszonyok, szaftos sztorik. Itt szeretnénk megjegyezni, hogy egyébként lennének, csak egyelőre erre a lehetőségre a média még nem csapott le. Pedig biztosak vagyunk benne, hogy sokan szeretnék tudni, hogy mik is zajlanak a színfalak mögött. Végülis minden ingatlanos cég mögött is emberek vannak, a maguk bulváros életükkel és kapcsolatrendszerükkel. Kit ne érdekelne, hogy hol él egy vezető ingatlan franchise  tulajdonosa a családjával? Hogyan szerezte ez első "száz millióját"? Vannak-e problémáik, ellenségeik, kik a barátaik? Mennyire elfogultak politikailag? Cégeik sikerében mennyire játszik szerepet világnézetük, hitük? Az ingatlanos cégek mennyire konkurenciái egymásnak és mennyire nehezítik meg egymás életét vagy sem? Kik a legszexibb ingatlanos csajok, vagy hol vannak az igazi szívtipró ingatlanos Casanovák? A külső mit számít az ingatlanos világban? Vonzó nőnek vagy sármos playboynak könnyebb lenni ebben a szakmában? A lakáspiacon a szereplők megszokták, hogy nem igazán kerülnek reflektorfénybe, csak saját üzleti érdekiket kiszolgálva. Ha cégüket vagy az üzleti stratégiájukat kell népszerűsíteni, akkor szívesen nyilatkoznak, reklámozzák cégüket, amiért sokszor fizetni is hajlandóak.

bulvár lakáspiac urbanizáció budapesti lakáspiac ingatlan média ingatlanműhelyDe hogyan is kezdődött minden?

2008-ig a hangulatra koncentráltak a lakáspiaci hírek. Leginkább látványos fejlesztésekről, hogy ki és mit épít, ad át voltak a főcímek. A lakáspiaci folyamatok nem voltak hangsúlyosak, mert minden szépnek és jónak tűnt. Sokan azon a tények is meglepődnek, hogy maga a KSH is 2007-től rendelkezik valódi, statisztikailag is elemezhető, jól összehasonlítható adatokkal a lakáspiacról. Azt is mondhatnánk, hogy 2008-ig „hangulatkeltés” volt az ingatlanmédia célja, ami még nem is volt valóban tudatos média jelenlét, inkább csak érdekességnek tűnt. Volt forgalom, épültek az új házak, pezsgett az élet, még ha egyébként semmi sem volt már rendben, mert a piaci adásvételek száma folyamatosan csökkent, az építkezések is 2003 után évről évre mérséklődtek, az infláció minden árnövekedést „felzabált”. Gyakorlatilag elindult az elértéktelenedés, de ez nem hordozott hírértéket akkor, mert nem elemeztek adatokat akkoriban. Csak beszélgettek a lakáspiacon a szereplők és más ingatlanpiacokon (pláza, irodaházak) is jól látható építkezésekről.

2009-2013, a sötét közelmúlt 2009-től jött a feketeleves az addig jól leplezett problémákról. Előtte csak azt lehetett hallani, hogy éppen milyen új „városközpontot” terveznek, milyen csúcs új irodaházakat fognak építeni, milyen sok a külföldi befektető, és hogy ömlik a tőke az ingatlanpira. A rózsaszín ködnek pillanatok alatt lett vége, és sokan azt hitték, hogy itt egyik pillanatról a másikra változott meg. A valóságban pedig csak az történt, hogy a már évek óta tartó lakáspiaci problémák egyszerre kerültek a nyilvánosság elé. 2013-ig évente hallgathattuk, hogy most már nem csökkenhetnek tovább az árak, mert most már túl alacsonyak ahhoz, elértük a gödör alját. Közben pedig beivódott a köztudatba a „devizahiteles lakások” fogalma, aminek a tömeges megjelenését várták a piacon, további árcsökkenést eredményezve. Ez az egyetlen egy dolog nem változott, mert ezt még azóta is várják néha. Ez eddig sem így történt és nem is hatott a lakáspiacra, de médiabarát, mert elég drámai és szentimentális. A bulvár lakáspiac urbanizáció budapesti lakáspiac ingatlan média ingatlanműhelyNemzeti Eszközkezelővel  az állam ebből is kiveszi a részét, egy új „nemzeti lakáspiacot” létrehozva. Ezekben az időkben a jelzáloghiteles kérdésék uralták a híreket, miközben a borús piaci hangulatról szóló híreket, jól áthatotta a kilátástalanság. Az állami szerepvállalás ekkor született meg. A lakáspiaci lobbi gyakorlatilag azonnal az államtól várta a lakáspiac fellendítését, áfa csökkentéssel és vásárlásösztönzéssel. A lakáspiaci hírek nem voltak hozzászokva a negatív hangulathoz, a piaci szereplők nem is igazán tudtak felnőni a feladathoz. Ezért keveredtek sokszor ellentmondásba saját magukkal. Egy lakáspiacon mozgó cég jellemzője, hogy általában mindig nagyon optimista és minden rosszban látja a jót, a lehetőséget. A lakáspiac adatainak igazi elemzése ennek ellenére sem vált jellemzővé az ingatlanpiacon. Mint ha szégyellték volna a piaci szereplők, hogy a lakáspiaci folyamatokat utólagosan bemutassák. Ez valamelyest érthető, mert azokból jól látszódott, hogy 5-6 évig gyakorlatilag az optimista és önbizalomtól duzzadó ingatlanpiaci hírek becsapták a közvéleményt. A lakáspiac időzített bombává vált, amiben nagy szerepe volt mindenkinek, akinek érdeke fűződött ahhoz, hogy minél később derüljön ki, még sincs itt minden rendben. A mellébeszélés, a könnyen érthető kommunikácók, a vagy fekete vagy fehér történetek ekkor lettek csak igazán kedveltek. A lakáspiaci hírek egyre inkább ingatlanértékesítő vállalkozások üzlete lett, akik így próbáltak felszínen maradni. Mivel a látványos beruházások eltűntek, a lakáspiacon a képek helyett, „elemzők” vették át a szerepet, akik mindig megerősítették  a „soha vissza nem térő alkalmat”. Most kell lakást venni, mert csak drágább lesz, örök klasszikus megunhatatlannak bizonyult 2013-ig. 2013 negyedik negyedévére különleges gazdasági helyzetbe csöppentünk, ami mindent megváloztatott.

bulvár lakáspiac urbanizáció budapesti lakáspiac ingatlan média ingatlanműhely

Budapest karikatúrája

2014 piaci hangulata megváltásként jött a lakáspiacon. 2008 után az első év volt, amikor az optimizmus már nem tűnt cikinek. Bár külön érdekessége volt az akkori piaci helyzetnek, hogy a lakáspiacról egységesen tettek állításokat. A 2014-től kezdődő piaci élénkülés a nagyvárosainkat érintette igazán - mutatták a statisztikák -  ezen belül is Budapest tért magához  Csipkerózsika álmából. 2014-ben egyre több értékesítő vállalkozás egyre hangosabban beszélt a médiában. Az igazi áttörést 2015 hozta, amikor szinte január 1-től fogva naponta jelentek meg a cikkek, hogy „egymást tapossák” a vevők a lakáspiacon, az árak meredeken száguldanak. Túlzó volt, de bulvár módon lehetett a lakáspiacról úgy beszélni, mint előtte még igazából soha. Leginkább az élénkülő budapesti lakáspiac karikatúrája volt ez, nem a magyar lakáspiaci valóságé.

bulvár lakáspiac urbanizáció budapesti lakáspiac ingatlan média ingatlanműhely

Ha megnézzük ezt a KSH grafikont, jól látjuk, hogy mit jelent az a lakáspiaci jelenség, amit egyszerűen urbanizációnak nevezünk. Ez a folyamat nem ma kezdődött, de a 21. században globálisan egy gyors és látványos folyamatról van szó. El kell fogadnunk, hogy nagy városokban akarunk élni, amit a magyar lakáspiac is egyértelműen üzen a számunkra. De ez unalmas, tudományos, így nem is jelent meg a lakáspiaci hírekben, hogy az urbanizáció a lakáspiacot a nagyvárásokra fogja redukálni. Úgy tekintettek a lakáspiacra, hogy itt újra zajlik az élet és egy országos lakáspiaci fellendülésnek lehetünk a szemtanúi. De 2015-ben már a fehér, optimista hír mellett, megjelentek, a csak fekete hírek, hogy most már nagy lufit fújtak a lakáspiacon és itt az idő az árak csökkenésének. Ez persze akkor igazán zavaró, ha egymás után olvassa az ember a lakáspiaci híreket és nem tudja, hogy akkor most ki és mit akar vele igazából közölni.

Pár napja a KSH legfrissebb lakáspiaci elemzése  megalapozta a most megjelenő lakáspiaci híreket. Kiderült, hogy az urbanizáció azt jelenti, hogy társasházi lakások szerepe erősödik, a nagyvárosok piacán kívül, a többi lakáspiaci eszköz (beleértve a nagyra becsült családi házakat is) az elértéktelenedés fájdalmas útjára léptek – egy kis költői túlzással élve. Tagadhatatlanul az urbanizáció valódi nyertese Budapest, az egyetlen igazi versenyló a lakáspiac ügetőpályáján. A megyeszékhelyek is csak óvatosan követik, mindenki más pedig szépen lassan leszakad. Ezt persze azonnal úgy lehetett feketén kommunikálni, hogy vége a lakásárak növekedésének, csökkenés indult el. Ezért fontos az adatok vizualizációja, a folyamatok nem csak bulváros értelmezése, mert Budapestet és a megyeszékhelyeket ez a csökkenés nem érinti. Az urbanizáció pozitív hatásai ezekre a lokációkra koncentrálódik a következő időszakban. Emellett jól látszik, hogy a "törpe"újlakáspiacon az árak megállíthatatlanul nőnek országszerte.

bulvár lakáspiac urbanizáció budapesti lakáspiac ingatlan média ingatlanműhely

Az 5% lakásáfa+CSOK gumicsont, mert az állam jól játszik a lakáspiaci szereplőkkel, elég rafinált ahhoz, hogy tudja mit kell a „szájukba adni”. A több éves lakáspiaci lobbi munkája győzött 2015 decemberében. Viszont a kérdés az most, hogy kik lesznek a lobbi áldozatai, a feláldozhatók. Holnap folytatjuk…

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az urbanizáció hatásai a lakáspiacon

Urbanizáció hatása Magyarországon

Január 29-én jelent meg a KSH 2015. 3. negyedéves lakáspiaci elemzése. Egyértelmű üzenetet hordoz, hogy a lakáspiac a média hírekkel ellentétben nem túlfűtött és higgadtan keresi az új egyensúlyi árakat. Azzal senkit sem szeretnénk untatni, ami egyértelműen kiolvasható. A likvid piacokon van élet(ezek megyeszékhelyek és a főváros), a többi piac pedig szenved. A ketté szakadt ország helyett, mi ezt úgy hívjuk, hogy az urbanizáció hatásai. Világ trend és Magyarország sem kivétel  ez alól. Az emberek nagy városokban akarnak élni és dolgozni, így itt lesz pezsgő ingatlanpiac is.

Egyensúlyi lakáspiac

Az egyensúlyi árakat a legegyszerűbben a klasszikus kereslet és kínálat görbéivel tudjuk ábrázolni. Ez után bárki könnyedén megértheti, hogy mi is történik a lakáspiacon, anélkül, hogy elméleti közgazdaságtan könyveket venne a kezébe. A klasszikus kínálat törvénye szerint, az árak növekedésével nő a kínált termék/szolgálatás ára. A kereslet törvénye szerint pedig a csökkenő árak mellett nő a kínált termék vagy szolgáltatás iránt a kereslet. Az érdekellentét ellenére a piacon még is lesz egyensúlyi ár. Ezt ábrázoltuk mi is ezen az egyszerű ábrán.

urbanizáció lakáspiaci kereslet lakáspiaci kínálat lakáspiaci egyensúly újlakáspiac ksh lakásárindex ingatlanműhely

Kínálati piac

A végtelenségig van leegyszerűsítve az ábra, mert tudjuk, hogy a lakásokat nem lehet darabra mérni. Viszont nagyon jól kifejezi azt, hogy a magasabb árak a kínálat görbe felsőbb szintjeire helyezik a hangsúlyt, mert egyre több eladó jelenik meg a piacon. Gyakorlatilag ez történik 2013 óta és történik ma is. Jönnek a hirdetési oldalaktól a hírek, hogy egyre több lakást hirdetnek meg náluk és a kínálati árak is folyamatosan felfelé tartanak. A klasszikus kínálat törvénye a lakáspiacon is bizonyosságot nyer.

A kereslet alkalmazkodik

A vevők, a kereslet görbéje viszont kényszer hatására elmozdul évről évre. Ez nem jelent mást, mint a lakásvásárlók alkalmazkodnak az optimista piaci körülményekhez és a piaci egyensúlyra törekedve a grafikonon folyamatosan jobbra tolódnak. Mi felfelé (növekvő) nyíllal jelöltük ezt, de közgazdaságilag a kereslet növekvő egyensúlyi árak mellett nő, a keresleti görbe pedig jobbra tolódik, ezzel magasabb országos értékesítési számot elérve, természetesen magasabb átlagáron. Ezt szeretik sokan lakáspiaci boomnak hívni, mert a kereslet alkalmazkodik és bizonyos szintig tolerálja a kínálat diktálta új piaci feltételeket.

Korlátos fizetőképes kereslet

A KSH viszont felhívja a figyelmet, hogy az első félévben tapasztalható árnövekedési trend a harmadik félévre kifulladni látszik. Ez nem azt jelenti, hogy árcsökkenés várható a likvid piacokon, hanem, hogy a megnőtt árak lassan és biztosan elfogadott piaci árak lesznek. Ezek az egészséges piaci folyamatok jelei . Ez azt is jelenti, hogy 2016-ban a keresleti görbe jobbra tolódása lassul, fékezve az átlagár változást és persze az országos értékesítést is. A KSH arra is figyelmeztet, hogy az első félévben tapasztalható 30%-os értékesítési bővülés, a harmadik negyedévre 17%-ra morzsolódott és az teljes 2015-ös évet nézve, ez még tovább mérséklődhet. Szezonálisan az év utolsó negyedéve elmarad a többitől mindig. Ma már arról tájékoztatott a Duna House, hogy 2016 januárjában az elmúlt másfél év legalacsonyabb értékesítést becsli. 2015-ben még arról beszéltek, hogy 150e körül alakul éves értékesítés, de jelenleg úgy néz ki, hogy 130e lesz belőle – ha 15% alatti lesz az éves értékesítési bővülés, akkor még kevesebb is - és még az is kérdéses, hogy 2016-ban, meg lesz-e a 150e darab országos adásvételi szám jelenleg.

Újlakáspiac: túlkereslet túlfűtött árakkal

Fontos látni, hogy a KSH rávilágít arra, hogy az újlakások árai dinamikusan nőttek 2015 első három negyedévében. Ez már több mint 10%-os árkülönbséget jelent. Az állami ösztönzést megelőzően, ez az alpiac már azt üzente, hogy 2016-ban tovább fog erősödni. Foglalkoztunk már az újlakáspiaccal  . A tervezett lakásprojektek száma növekvő trendet mutatott és előrevetítette, hogy 2016-tól bővülni fog az újlakások kínálata, természetesen drasztikus árnövekedés mellett. Az állam mesterséges eszközei csak azt érték el, hogy természetellenes piaci reakciókat váltson ki, pl. egészségtelen kínálati nyomást az árakban, megrémítve a potenciális vásárlókat. Persze belemagyarázzák, hogy a fizetőképes kereslet jelenleg kivár és az milyen hatással van a használt lakások piacára. Gyakorlatilag tudnunk kell, hogy újlakáspiacunk szinte „nulla” az elmúlt években. A lakáspiac 98%-ban a használt lakásokról szólt 2015-ben. Ezt az arányt nem lehet pillanatok alatt megváltoztatni 2016-ban. Olyan alacsony bázison mozogtak az építkezések és adásvételek az újlakások piacon, hogy akár néhány ezer friss eladó új lakás vagy néhány ezer friss adásvétel is több száz százalékos növekedést fog jelenteni statisztikailag. De a piac egészét nézve ez akkor is csak egy alpiac marad, annak marginális befolyásával. Ettől sokkal fontosabb tény viszont, hogy az újlakások piaca, az újlakások árai együtt mozognak a használt lakások piaci áraival.

urbanizáció lakáspiaci kereslet lakáspiaci kínálat lakáspiaci egyensúly újlakáspiac ksh lakásárindex ingatlanműhely

Ha tehát növekvő árak vannak és növekvő kínalt az újlakáspiacon, akkor a használt lakások piaca ezt szépen leköveti. 2016-ban továbbra is növekvő árakra, drágább lakásokra és bővülő kínálatra lehet számítani. A budapesti használt lakások árai pedig talán átléphetik a 300e Ft-ot is 2016-ban, amit az új lakások piaci ára csak felfelé fog húzni. A budapesti újlakások árai, pedig elképesztően magasan, 600e Ft-os áron mozoghatnak és koránt sem stabil, egészséges árakról beszélhetünk majd itt. Az újlakások kínálata korlátos térben és időben egyaránt. A fizetőképes keresletet a magas árak és a szűkös kínálat egyszerre korlátozhatják. A szűkös kínálat kockázataira már figyelmeztettünk, mert a magyar építőipar nem a lakásépítésekre van berendezkedve, átállni idő és nem biztos, hogy akkora üzlet, figyelembe véve, hogy az infrastrukturális és presztízs beruházások, az állami közbeszerzések sokkal jobb profitot hozhatnak számukra. Nem feltétlenül köteleződhetnek el, köthetik le szűkös erőforrásaikat az újlakáspiaci elvárásokkal ellentétben. Az a piaci elképzelés, hogy az újlakások kínálata 2-3 év alatt olyan szintre bővülhet, amivel az árak csökkennének, nem sok esélyt látni. Az állami keresletösztönzés túl erős túlkeresleti piacot teremt (ezzel drámai egyensúlyi zavarokat okozva), amit a kínálat semmilyen szinten nem lehet képes kezelni (2%-ról 25%-ra növelni az újlakások adásvételi arányát országosan), figyelembe véve, hogy az építőipar inkább zsugorodik, a figyelmének a központjában pedig nem is lakásépítések állnak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Liget Budapest, amiről nem beszélünk

liget budapest museum of moden art new york the wall street journal turizmus turista modern művészet ingatlanműhely

Folyamatban van a Liget projekt, ami hosszú idő után egy hazai méretekben mért gigantikus művészeti és kulturális (ingatlan) fejlesztés Magyarországon. Ritkán hallani róla, de most aktuális a téma egy The Wall Street Journal cikk miatt. Érik ugyanis kritikák a budapesti óriás beruházást, mint minden ilyen nagyszabású vállalkozást, ami évszázadokra kihathat. Nem is szabad elfelejteni, hogy nálunk minden korban mindent kritizáltak. A parlament megépítésének és stílusának sem örültek sokan. Aztán ma mindenki büszkén mutogat rá. Szóval az idő a legnagyobb kritikus, nem a "kortársak".

De miért is érdekes a Modern Művészetek Múzeuma  New Yorkban a mi szempontunkból?

liget budapest museum of moden art new york the wall street journal turizmus turista modern művészet ingatlanműhelyAzért, mert ott odafigyelnek a konstruktív kritikákra és a funkcionalitást helyezik előtérbe a "design" helyett ezek után - derül ki a The Wall Street Journal   részletes cikkéből. Ahogy a múzeum is fogalmaz a látogatóknak és művészeknek alakítják át a múzeumot. Olyan apróságokra figyelnek, hogy a lehető leggyorsabb és legnagyobb kapacitású legyen a ruhatár, mert ismét feltették a kérdést, hogy kit érdekel a "művészet", ha 45 percet kell sorban állni a ruhatárnál? Kíváncsiak vagyunk, hogy nálunk ilyesmire odafigyelnek-e a Liget projektnél. Ismételten felhívva a figyelmet, hogy nem épületeket komoly dolog építeni, hanem tudni kell azokat a kor igényeinek megfelelően üzemeltetni is. Külön figyelmet érdemes a bauhaus lépcső eredeti helyreállítása is, mert félő, hogy nálunk a modern művészet nem azt fogja jelenteni, hogy a gyökereinkből táplálkozunk és napjainkig mutassuk be, mit is jelent a modern építészet és kultúra. A futurizmus jeles képviselői, a design tervezők egymást taposva és lökdösődve nyomulnak, hogy a Városliget „különleges” hely legyen. New Yorkban pedig az ember és a művészet kapcsolata van a központban, lehűtve a sztár építészeket és  megálljt parancsolva az extravertált terveiknek.

Mert mi a modern művészet, ha nem a szabadság korlátainak brutálisan őszinte kifejező eszköze, szemben a végtelennek hitt szabadságunk idealisztikus magasztalásával. New York üdítő példaként állhatna Budapest előtt, mert a modern művészet nem lehet l’art pour l’art semmilyen ideológia és vallás beskatujázó, leegyszerűsítő, de még inkább dobozba zárt céljainak sötét árnyékaként sem.

A felszínesség nem művészet, ahogy a forma sem vonhatja el a tartalomról a figyelmet. Ismét A múzeumba a „nemzetközi tartalom” miatt megyünk el, nem azért hogyan néz ki. A budapesti tervekből jelenleg pont a tartalom hiányzik nagyon, amire az építő kritikusok fel is hívják a figyelmet. A Liget projekt sikere sem a költségvetésen múlik, hanem a művészi tartalmon, amit értékként majd fel tud kínálni mind Budapestnek, mind azoknak, akik idelátogatnak majd.

liget budapest museum of moden art new york the wall street journal turizmus turista modern művészet ingatlanműhely

Alkohol és szex turizmus, tényleg csak erre vagyunk képesek?

A léptéket is érdemes átérezni. Nálunk azon aggódnak a hangadók, hogy már 200 milliárd forint körül mozog a teljes Városliget "modernizálása", addig a Modern Művészetek Múzeuma New Yorkban egymaga 128 milliárd forintos költségvetésből újul csak meg. Halkan jegyezzük meg, hogy Budapestnek kontent kell "tartalom", mert évtizedek óta nincs koncepciója, hogy miért jöjjenek ide a turisták. Az olimpia megrendezése is erről szólhatna, mert adnunk kell valamit ahhoz, hogy kaphassunk.  Az "olcsóság" problematikája miatt a budapesti turizmus is szenved, hiszen kevés időt töltenek és pénzt hagynak itt a turisták . Az alkohol és szex turizmust is lehet a "pesti bohém" életnek lefesteni, de biztosan ezt a szerepet kívánjuk Budapestnek? A belváros egy vörös lámpás negyed, a Váci utca és környéke "table dance" bároktól és utcán sétáló, turistákra vadászó örömlányoktól "hangos", ha nem a bulinegyed megrészegült "vendégei" képzelik a várost egy cirkusz nagyszínpadának. A turizmus jelenleg nem kitörési pont és nem is lesz addig az, amíg kísért a múlt és csukott szemmel, befogott füllel tekintük a jövőbe.

Budapest (sokkal) többre képes

De mi itthon, azt szeretjük hangoztatni, hogy milyen sokan jönnek ide, mennyire népszerűek vagyunk és milyen vendégszeretők. A valóságban semmi sem úgy igaz, ahogy azt állítjuk, becsapjuk magunkat és el is riasztjuk a minőségi turistákat Magyarországtól. Ilyen hozzáállással és "kínálattal" nem vonzzuk, hanem taszítjuk a sokat költő és sok időt eltöltő turistákat Magyarországtól, beleértve Budapestet is.  A mennyiség helyett a minőség felé fordulni "drága mulatság", turisztikai versenyképesség növelése pedig különösen befektetésigényes. A szemléletváltás nem szükséges, hanem kötelező ma már, ha kiemelten fontos ágazatnak tekintjük. Elég a vörös lámpákból! Itt az ideje már zöld lámpát adniuk mindazoknak, akik az orrukig is alig látnak, nem hogy saját magukat a tükörben, mikor otthon begyakorolják a "szentbeszédeiket és prostitúcióra kényszerítik" Budapestet.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter