Lakásfelújítás egy befektető szemével

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely

Ha megpróbálunk odafigyelni a részletekre, mindig sokkal többet tudhatunk meg, mint ha csak felületesen nézzük a lakáshirdetéseket. „A blogot az élet írja”, amire jó példa lesz ez a lakásfelújítás, amire teljesen véletlenül bukkantunk rá. Az Otthontérkép Facebook oldala ajánlotta a lakást. Ránézve azonnal láttuk, hogy egy profi lakásfelújító befektető munkája a lakás. A lakásbefektetőkről egy éve írtunk, amikor az ilyen befektetőket így írtuk körbe:

„3A A vállalkozó: Az életvitelszerűen vásárló, tudatosan felújító és a kész terméket azonnal eladó vásárlók. Ők nem reklámozzák, hogy hány milliót akarnak vagy tudnak keresni ezzel.”

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
A befektető megköszöni a megosztást, akiről így  több részletet is megtudhatunk

Úgy fedte fel magát a befektető, hogy megköszönte a hirdetési oldal Facebook oldalán a hirdetés kiemelését. Ott pedig három képet is láthattunk a lakásról, miközben készült.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
A saját oldalán két nappal korábban osztotta meg a kész lakás hirdetését

Nem lehet belőle „Előtte és utána” sztorit írni, de azért sejteni lehet, hogy mekkora átalakuláson ment át ez a földszinti udvari és tűzfalra néző kislakás. A történet pedig nem csak ebből a szempontból izgalmas. Bár való igaz, hogy azt lehet minden értelemben felújításnak nevezni, amikor egy lakás teljesen átalakul és nem felismerhető. Ennél a lakásnál is megszűntek azok a stílusjegyek, amelyek az ilyen belvárosi földszinti lakásokra jellemzők. Úgy néz ki, mint egy új építésű lakás inkább.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
Előtte

Az ember a hirdetést először megnézve még zavarba is jöhet, hogy akkor most miről is van szó. Főleg az ára miatt. Ha már az ára, akkor itt jön a történet tanulsága. Az ilyen befektetőt a felújítással megszerezhető hozzáadott érték motiválja.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
Utána

Olyan lakást vesz meg, amiben meglátja a lehetőséget. Ezek lepusztult, a legtöbb ember számára értéktelen lakások, amivel a többség tényleg nem is tudna mit kezdeni. A felújításuk nem kis munka. Egy jó csapattal és nem elhanyagolható a vele született tehetség sem, amivel az elvárható szakmai munka mellett, a plusz kreativitás teszi igazán piacképessé a kész lakást.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
Előtte

Ősszel a lakások beárazását, a „Mennyit ér a lakásom?” kérdéskör vizsgálatánál külön kitértünk arra is, hogy még egyelőre továbbra is a lakásfelújítás számít a legjobb befektetésnek:

„Pedig a felújítandó lakások mind a lakásbefektetések után érdeklődőknek mind a tudatosabb vásárlóknak jelenleg is a leginkább ajánlott lakás-kategóriája:

Egy jól átalakítható teljesen lepusztult lakóingatlan nagyon komoly árnövekedést rejt magában.”

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
Utána

„Az ilyen vásárlók egyedi tulajdonsága, hogy a bérbeadás hidegen hagyja őket. Ők csak felújítják a lakást és azonnal eladják.” – írtuk a lakásbefektetőknek erről a csoportjáról egy éve.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
"Előtte" :)

Ez pedig nem azt jelenti, hogy kisebb haszonnal érnék be. Sőt, ők az idővel versenyezve, általában sokkal jobb megtérüléssel dolgoznak, mint az olyan hozamvadász befektetők, akik évekig a bérbeadásból, majd a lakáspiacnak kiszolgáltatva, az esetleges felértékelődésből remélnek hasznot. Elnézve a lakás mostani árát, a képzeletbeli vételárát és felújítás költségét, azt mondhatjuk, hogy itt is nagyon komoly haszont remél a befektető a lakás eladásából.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
Utána

Ez pedig még véletlenül sem azt jelenti, hogy bármilyen szinten is elítélnénk az ilyen befektetői stratégiát.

Csak és kizárólag a piac mondhat ítéletet egy ilyen lakásról: mindennek annyi az ára, amennyit fizetnek érte. Ha egy befektető jó munkát végez – beleértve a lehetséges kockázatok kezelését is – akkor a siker biztos.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely
Egyterű, udvari és tűzfalra néző lakás újragondolva

Ki fog derülni, hogy ez a munka mennyire váltja be a hozzá fűzött reményeket. Az előző lakását is gyorsan adta el, olvashatjuk a Facebook oldalán, ha egy kicsit több időt szánunk rá és böngészgetünk rajta figyelmesen. Ha valaki kedvet kapna hasonló befektetési formához, nem árt ha tudja, hogy azért ez nem olyan egyszerű világ. Kell hozzá egy fajta érzék, tehetség és olyan kockázatvállaló képesség, ami képes a kockázatok felismerése mellett az üzleti kockázatok profi kezelésére is. Nem egy történetet ismerünk, ahol egy nagyobb szerencse után elvakítja a siker a befektetőt és olyat kockáztat, amibe beletörik a bicskája és évekig állhat a pénze egy lakásban, mert nem tudja eladni. A lakáspiac nagyon speciális ismerete, a vásárlói igények bensőséges, már-már empatikus teljesítése nem lehet a szerencse műve. Aki a lakáspiacon a szerencsére bízza magát, az egy kibiztosítás nélküli kötéltáncos.

Megjegyzés: Ennél a lakásnál is van egy komoly kockázat, az pedig az idejétmúlt és teljesen illúzióromboló konvektoros fűtés. A képeken nem látszik - nem véletlenül - csak a leírásból derül ki. Ilyen (ár)szinten ez egy komoly támadási felület, miközben a lakás hosszú távú értékét is negatívan befolyásolja a korszerűtlen fűtésrendszer.

lakásfelújítás lakásbefektetés lakásárak lakáspiac Budapest Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Farkastörvények az újlakáspiacon

újlakáspiac építőipar lakáspiac bank ingatlanfejlesztési finanszírozás ingatlanhitelezés KPMG Property Lending Barometer Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az újlakáspiac körüli irreális elvárásoknak több oka van. Az egyik az, hogy maguk a bankok sem azt mondják, mint amit valójában gondolnak a magyar ingatlanpiacról. 2016-ban, ha megkérdeztek egy magyar bankot, akkor az rendre azt állította, hogy nem látott mennyiségben növeli az ingatlanfinanszírozást. Az interjúkban mindenki nagyon vidám és optimista általában. Az ellentmondásos kommunikációra és az újlakáspiac fenyegetettségére még 2015 decemberében felhívtuk a figyelmet. Az állam a kedvezményes vállalatfinanszírozásból (NHP) 2016-ra kivette a lakásépítések támogatását. Erre mondtuk azt, hogy az egyik kezével ad, a másikkal elvesz az állam. Lehet, hogy van új CSOK és 5% ÁFA, de hitel, a projektek finanszírozása kulcsfontosságú.

A bankok komolyabb szerepvállalása nélkül nem létezhet újlakáspiac Magyarországon. Ez egy olyan lakáspiaci törvény, amit semmi sem tud felülírni, még a létező kereslet az új építésű lakásokra sem.

2015-ben a  KPMG Property Lending Barometer 2015 elemzésében  látható volt, hogy 2016-ra Magyarországon a bankok valódi előrelépésre nem számítanak az ingatlanfejlesztési hitelezésben. Sőt, csökkenést jósolt a KPMG, a magyar bankokat megkérdezve. Ezért nem is olyan nagy meglepetés történt, amikor tegnap a portfolio.hu közölte, hogy 2016-ban további 14%-kal csökkent az ingatlanfinanszírozás. Szomorú tény ez, akik várják a csodát az újlakáspiactól.

újlakáspiac építőipar lakáspiac bank ingatlanfejlesztési finanszírozás ingatlanhitelezés KPMG Property Lending Barometer Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az ingatlanfinanszírozás magyarországi helyzete röviden tömören nem rózsás

Semmi jót nem jelent ez. Főleg, hogy olyan irreális elvárások fogalmazódnak meg, mint ha minden ott folytatódna, ami 2008-2009 körül abba maradt. 2008-hoz képest a banki szerepvállalás még jelentősebben csökkent a maga 45%-jával. Minden kétséget kizáróan kijelenthető, hogy az ingatlanfinanszírozás Magyarországon még nem mászott ki a gödörből. Ez pedig fékként hat az újlakáspiacra. Arról már nem is beszélve, hogy a bankok komolyan megégették magukat az újlakásokkal korábban. Az eladatlan újlakások száma több mint 20 ezer volt 2016 januárjában.

A KSH. 2016-os III. negyedéves lakáspiaci jelentésében is azt írta, hogy a tavaly eladott újlakások többsége 2015 előtt épült.

újlakáspiac építőipar lakáspiac bank ingatlanfejlesztési finanszírozás ingatlanhitelezés KPMG Property Lending Barometer Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Attól,  hogy nem beszélnek róla, még léteznek eladatlan újlakások

Van egy jelentős láthatatlannak tűnő kínálat, amiről nem szívesen beszélnek a beruházók, fejlesztők, de még maguk a bankok sem. A bankok óvatossága ezért teljesen érthető. Őket nem nagyon érdekli az, hogy kinek milyen nagy elvárásai vannak az újlakáspiaccal szemben. Az ő pénzükre megy a játék, így sokszor is meggondolják, hogy mit finanszírozzanak, amikor az eladatlan újlakások számából látni lehet, hogy az újlakáspiac sem kockázatmentes, sőt!

Ezért megnéztük, hogy a 2016 októberi KPMG Property Lending Barometer mit jelez előre Magyarországon, mégis mire számítsunk.

újlakáspiac építőipar lakáspiac bank ingatlanfejlesztési finanszírozás ingatlanhitelezés KPMG Property Lending Barometer Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kockázatos országban veszélyes ingatlan bizniszben bankolni

Vannak pozitív jelek. Negatívból, legalább pozitívba fordult a bankok ingatlanfinanszírozási kedve. Viszont még mindig nem nevezhető prioritásnak az ingatlanhitelezés Magyarországon. Kockázatos országnak számítunk, ami további nehézségeket és kihívást jelent mindazoknak a fejlesztőknek és beruházóknak, akiknek bizonytalan jelenleg még a projektjük finanszírozása.

újlakáspiac építőipar lakáspiac bank ingatlanfejlesztési finanszírozás ingatlanhitelezés KPMG Property Lending Barometer Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A bankok határt szabnak az újlakáspiacnak

Látszik az is, hogy még mindig az irodaépítéseket favorizálják a bankok itthon. A lakásépítések 24%-os aránnyal szerepelnek a finanszírozási terveikben. Így az alacsony prioritás mellett még így is az ingatlanhitelezés kevesebb mint negyedét tehetik ki a lakásprojektek banki támogatása. Úgy is lehetne fogalmazni, hogy ez egy kvóta, amivel megszűrik az induló lakásprojekteket. Nem fognak támogatni mindent, csak azért, mert meg akarják építeni.

újlakáspiac építőipar lakáspiac bank ingatlanfejlesztési finanszírozás ingatlanhitelezés KPMG Property Lending Barometer Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az újlakáspiacnak nem csak vevők, de a bankok elvárásainak is meg kell felelni

Az egyik talán leglátványosabb elvárás egy olyan kockázatosnak ítélt országgal szemben, mint Magyarország, hogy milyen szinten tudja a lakásfejlesztő a lakásait előértékesíteni. Ez az egyik legnagyobb délibáb az újlakáspiacon.

A magas elvárásait szinte mindenki rendre az alapján fogalmazza meg, hogy mennyi lakást hirdetnek és mennyi építési engedélyt adtak ki. A banki elvárások miatt fontos látni azt, hogy mindent meg kell hirdetni, még azt is, ami mögé bank nem állt be.

A lakásvásárlók ezzel vagy tisztában vannak vagy nincsenek. Leginkább minden hirdetési oldal, köztük az ingatlan.com külön lakópark oldala sem tájékoztatja a potenciális vásárlókat arról, hogy a projekt mennyire életképes szakaszban van már. A nem kiemelt, csak a hirdetési oldalon új lakásként hirdetett ingatlanoknál sem lehet tudni, hogy valójában megépítik-e a társasházat vagy még egyelőre kérdőjel lebeg a projekt felett. Az újlakások hirdetési szokásainak megfelelően mindig azt a látszatot akarják kelteni, hogy nagyon nagy rájuk az igény. Így a már x % lakás el van adva marketing eszköz csupán, sosem fedi a valóságot. 2017-ben az újlakáspiacot továbbra is féken tartja a realistán optimista magyar bankszektor.

Az újllakáspiacról itt olvashat még:

újlakáspiac építőipar lakáspiac bank ingatlanfejlesztési finanszírozás ingatlanhitelezés KPMG Property Lending Barometer Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az újlakáspiac ellenségképe

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspiac és Lakásárak 2017

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiacon nem jellemző a technikai elemzés, mint a tőzsdéken, ahol grafikonokat elemezve, azok folytatását jósolják meg historikus módszerekkel. Nem történik más, mint a trendekre, azon belül is a trendfordulókra keresik a pontos választ. Ez a mikor vegyünk és mikor adjunk el egyszerű kérdéskör befeketői szemmel nézve. Akkor kell venni, amikor a legolcsóbb és akkor kell eladni, amikor a legdrágább. Nagyon logikus stratégia, de a valóságban semmi sem az, aminek legtöbbször látszik.

Értékalapú szemlélet

A magyar lakáspiac mégis valamilyen szinten kiszámítható. A kiszámíthatóság nem azt jelenti, hogy ha értjük és átlátjuk a folyamatokat, akkor ebből azonnal meg fogunk gazdagodni, mint a tőzsdén. Ez azért sem lehetséges, mert ott specifikusan egy adott cég részvényét vizsgálják. A lakáspiacon nem lehet kiválasztani grafikonok alapján lakásokat, majd megmondani, hogy ők  jelentős diszkonttal (=alulértékelten) megvásárolhatók, bombaüzlet a hasznosításuk  és idővel az újraértékesítésük. Az értékalapú szemlélet (value investing), azt hogy el tudjuk dönteni, mi értékes és mi nem, a  lakáspiac folyamatainak tudatos kutatása, a lakáspiac viselkedésének bizonyos szintű tudományos ismerete, mind támogathatnak bennünket a sikeres döntésben.  Magyarul nyugodtan aludhatunk, amikor tornyosulnak a fejünk felett a viharfelhők, és nem kell arrogánsnak lenni akkor sem, csak egészségesen magabiztosnak, amikor éppen süt a nap.

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A bizonytalanság 2017-ben újra hat a lakáspiacra

Infláció a nevető harmadik

2015 decemberében rajzoltuk fel ezt a három vonalat együtt. A kritikusai szerint semmi értelme nincs, mert a különböző mutatóknak semmi közük egymáshoz, így csak a málnásba visznek minket. Csak mi nem azért rajzoltuk fel, mert az egymáshoz való viszonyukat vizsgáljuk, hanem a lakáspiacot képzeltük a vonalak mögé. Kiderült, hogy 2013 utolsó negyedévében minden megváltozott Magyarországon. A lakáspiac 2014-ben és 2015-ben rá is lépett a gázra. Az ábrán látszik, hogy a vonalak ezt miként mutatják.

Ideális lakáspiaci környezet :  Infláció < Alapkamat < GDP

2016-ban már arról szóltak a hírek, hogy ez az ideális makrogazdasági környezet megváltozik.

2016 utolsó negyedévére a reláció így is nézett ki: Alapkamat < GDP < Infláció

Ha megnézzük, hogy időközben mi történt a magyar lakáspiacon, akkor azonnal látjuk, hogy az adásvételek számában a dinamikus növekedés lassult. Olyannyira lelassulhatott, hogy éves alapon 10% alatt is maradhatott 2016-ban.

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A forgalom növekedése a lakáspiacon

A vezető ingatlanértékesítő hálózat, a Duna House, egyenesen forgalomcsökkenést vízionált 2016-ra, amiről már januárban beszéltünk, hogy miért téves. A lassulást a használt lakások teljes árváltozásának folyamatos csökkenése 2015 januárjától mutatja. 2016 utolsó negyedévében - 2013 után először – valószínűleg ismét negatív értékkel fogja a figyelmet felhívni magára. Ez az, amit a Duna House megérzett 2016-ban.

A teljes árváltozás 2016-ban a II. negyedévtől stagnál és csökken (negatívba hajlik), miközben a lakáspiaci forgalom biztosan nőtt.

- Csak a lakáspiac szempontjából egyáltalán nem mindegy, hogy hol adták el az lakóingatlanokat.

-  A likvid lakáspiacon az árak magasak és folyamatosan erősödnek.  Ezt mutatja a tiszta árváltozás.

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A teljes árváltozás 2013 III. negyedévétől 2015 I. negyedévéig nőtt, azóta csökken

- A teljes árváltozás negatívba fordulása pedig azt üzenné, hogy a nem likvid lakáspiacon a forgalom nőtt, addig a likvid lakáspiacokon a forgalom inkább stagnált 2016-ben. Ez lehet a trend 2017-ben is.

- Abszolút értékben több lakóingatlant adtak el 2016-ban, de relatív értelemben ezek az ingatlanok az olcsóbb magyarországi lakáspiacon cseréltek gazdát.

-Ha ezektől „megtisztítják” a statisztikákat, úgy jön ki a tiszta árváltozás, ami az elmúlt évek nagyon aktív lakáspiacán, megyeszékhelyek és Budapest árváltozásait mutatják.

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A drága lakáspiac 2014 óta megszakítás nélkül egyre drágább

A tiszta árváltozás nagyon stabil és nagyon erős növekedést mutat. Ezért lehet nyugodt szívvel kimondani, hogy 2017-ben se számítson senki árcsökkenésre ott, ahol eddigis erőteljesen nőttek a lakásárak. Arra viszont igen, főleg eladóként, hogy a vevők kockázatéhsége (kockázatvállaló képessége) 2017-ben tovább csökken.

Ennek pedig köze  van az ideális makrogazdasági környezet megváltozásához. 2017-ben a GDP és az Infláció fog egymással versenyezni, hogy melyik lesz a nagyobb. A csapból is az folyik, hogy a GDP 3-4 % között lesz idén. Ha az infláció is ilyen szintre gyorsul , arra még nem készült fel itt senki. Látható, hogy az alapkamat nálunk eddig csak nagyon rövid ideig maradt az infláció alatt. A kamatemelés nem prioritás itthon, gyakorlatilag senkinek sem érdeke, de szinte biztosan hatással lesz rá a GDP és az Infláció 2017-es csatája. Képzeljük újra a lakáspiacot a vonalak mögé.

2017-ben a lakáspiac még bizonytalanabb környezetebben kell, hogy helyt álljon, mint amilyennel 2016-ban szembe került.

A bizonytalanság évével állunk szembe, amikor nem az a kérdés a 2016-os csökkenő dinamika után, hogy 2017-ben tovább fogy-e a lakáspiacban lévő erő, hanem inkább az, hogy kitart-e egyáltalán vagy már trendfordulóra készüljünk 2018-tól:

1. A lakáspiacon a (kedvezőtlen)  trendfordulót az adásvételek számának stabilizálódása, akár stagnálása vetíti előre.

2. A lakásárak növekedése lelassul, az árak stabilizálódnak (évekre).

3. A likvid lakáspiac árainak csökkenése (tiszta árváltozás) nem a trendforduló előjele, hanem a trendforduló több éves következménye, nagyon kedvezőtlen gazdasági környezetben.

4. A lakásárak csökkenése már az utolsó csepp a pohárban, így a lakásárakért 2017-ben még nem kell aggódni.

+

5. Az újlakáspiaci forgalom, a lakásépítések a trendfordulóról el tudják vonni a figyelmet, mint az történt 2004-2005 körül.

A lakáspiaci bizonytalansághoz ma hozzátartozik az újlakáspiac körüli bizonytalanság is, mert 2004-2005 éveiben sokkal magabiztosabb volt az újlakáspiac jövőképe, mint manapság.

A lakáspiaci folyamatokról részletesen itt olvashat még:

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ima a lakásaink értékéért

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánkFacebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásért életjáradék - Prevenció

lakásért életjáradék örökjáradék eltartási szerződés haszonélvezeti jog lakáspiac Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Egy ideje nem hallani erről a konstrukcióról, mert nem váltotta be a hozzá fűződő reményeket. 2005-ben a HILD életjáradék program indult el, ami 2008 végére ki is fulladt. 2009-ben még a GVH is megbüntette HILD-et, a félreérthető reklámjai miatt. Az OTP Bank és az FHB Bank lépett még piacra ilyen termékkel. Az FHB 2014 végén adta el a Nemzeti Eszközkezelőnek az ilyen ingatlanait. 2015. január 1-től pedig már csak biztosítok nyújthatnak ilyen szolgáltatást. 2 év telt el, nagy a csend a téma körül. Egyelőre mindenki ódzkodik ettől intézményi háttérrel. Magánhirdetéseket az utcán ettől függetlenül még lehet találni.

Életjáradék lakásért

Ez egy időseknek, legalább 65 év felettieknek szóló ajánlat, amiben a tulajdonjogukról lemondva, halálukig tartó haszonélvezeti joggal rendelkezhetnek. Ezért cserében a lakásuk aktuális piaci értékének egy bizonyos %-át kapják meg egyösszegben + havi életjáradékot, ami kb. egy havi nyugdíjnak felelhet meg, egy jobb helyen lévő, értékesebb budapesti lakás esetében. Emellett még az ingatlan karbantartásának a költségeit is tulajdonos fizeti részben vagy teljes egészben, ami már szerződés függő. Olyan idősek voltak a célpontok, akiknek nem voltak örököseik, vagy ha voltak is, ő rájuk nem szívesen hagyott volna semmit. Ezért jól jött a kp és a plusz egy havi nyugdíj szép korukra. Az benne az üzlet, hogy a „féllábbal a sírban” lévő embereknek a lakásuk árát sosem kell kifizetnie a tulajdonosnak járadékban. Így ez egy hosszú távú befektetés, amivel szemben kétség kívül megfogalmazhatók erkölcsi aggályok, de ha a járadékot fizető szándéka tisztességes, akkor egy win-win szituációról beszélhetünk.

Igen ám, de az utcán hirdetők nem intézményi háttérrel rendelkeznek és több közöttük a szélhámos, mint a becsületes.

Ez azt jelenti, hogy megtéveszthetik az idős áldozatot, akit kimondottan lebeszélnek arról, hogy drága pénzen felesleges ügyvédet fogadjon magának. Ilyenkor a vásárló állja a jogi kötségeket, behízelgi magát, hogy elég az ő ügyvédje, aki majd képviseli az eladót is.

Az ilyen magánjellegű életjáradék vagy eltartási szerződések - itt már elmosódhatnak a határok -  sok veszélyt jelenthetnek a gyanútlan és naiv időseknek.

A szerződésből akár kimaradhat a haszonélvezeti jog, ami nem törvénysértő, hiszen a felek abban állapodnak meg, amit aláírnak. Az ügyvéd azt mondja, hogy minden rendben, benne van a szerződésben minden, amit megbeszéltek, és kiderül, hogy ennek még a fele sem igaz. Lakásmaffiaszerűen, teljesen jogszerűen lehet így kisemmizni idős embereket még ma is. Kp-s fizetések lesznek a szerződésben. Sőt, arról fogják meggyőzni az idős urat vagy hölgyet, hogy nem érdemes utaltatni bankszámlára semmit, minden legyen kp-ban, hiszen „csak az a biztos”. Így köthetnek olyan adásvételi szerződést, amit a gyanútlan áldozat aláír, a kp-t átveszi és arról átvételi nem születik, majd kiderül, hogy az ingatlanon haszonélvezeti joga nincs, onnan kirakható és még életjáradékot sem fog kapni.

Prevenció

Ha ilyen életjáradékos papírt látunk az utcán, azzal segítjük a legtöbbet, ha letépjük.

Az ilyen utcai hirdetések inkább a sötét oldal „cukorbácsiainak cukorkás papírjai”. A környéken általában egyedül élő időseire vadászik, akiknek jól esik minden törődés és figyelem. Hiszékenyek, reménykednek és nem utolsó sorban csak jót akarnak maguknak. Egy jól öltözött ügyvéd egy szép irodában, egy kedves és udvarias fiatalember, aki érte jön, fuvarozza, nem tűnik első ránézésre túl veszélyesnek. Aztán mindig ott lapul a baj, ahol a legkevésbé számít rá az általában teljesen kiszolgáltatott áldozat.

A kép 2017. február 10-én készült Budapesten!

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nem csak fűtjük, mérgezzük is az utcát

légszennyezés levegő minősége legnagyobb légszennyezők fűtés fűts okosan kampány tisztább levegő Magyarország Ingatlanműhely

Az elmúlt egy-két évtizedben az otthonaink és más épületeink hőszigetelésére helyeztük a hangsúlyt. A légszennyezés kérdésével nem foglalkoztunk. Azt ráfogtuk a közlekedésre, az iparra. Azt gondoltuk, hogy mi „nem szennyezzük a levegőt” épületeinkkel. A légszennyezé kérdését le is egyszerűsítettük a városaink problémájára. Csak a városokban lehet „rossz a levegő”, mert ott nagy a közlekedésből eredő légszennyezés – gondoltuk naivan. Ezt erősíti az is, hogy csak a városainkban mérnek légszennyezettséget, így olyan helyeken, ahol nem ismert a levegő minősége, ott azt hiszik minden rendben van.

Nincs vidéki friss levegő sem

Generációk nőttek fel úgy, hogy a városokban, főleg nagy városokban azért nem jó élni, mert ott élhetetlen a levegő. Magyarországon a gáz aránya csökkent a fűtésben. Helyette nőtt a fa és a szén aránya, melyek környezettszennyezőbbek. A fa és a szén tüzelése pedig pont nem a nagyobb városokban jellemzők. Ez érezhető is a levegőn a fűtési időszakban. Fuldokolni lehet a szagtól és ha bemérnék a levegőt mérgezőbb is lenne mint a nagyobb városokban.

Az emberi élet védelme

De miért foglalkoznánk ezzel, mikor azt fontosabb kérdésnek ítéljük meg, hogy senki sem fagyjon meg. Az mindig hírértékkel bír, hogy sokaknak komoly teher a fűtés. Az is hírérték, hogy ehhez kevés az állami támogatás és az önkormányzatok segélykiáltásai mellett azt hallani, hogy milyen kényszermegoldásokkal próbálnak túlélni emberek a fűtési időszakban.

Az emberélet miatt emelik fel a szavukat a riporterek, újságírók, hogy milyen szégyen, amikor a 21. századi Magyarországon emberek fagynak meg fűtetlen otthonaikban. A levegő minőségének romlása miatt, hogy többen halnak meg évente, mint a fűtés hiánya miatt, az nem bír hírértékkel.

A szőnyeg alá seperjük a problémát, mert az láthatatlan, nem is annyira személyes. Ki lesz beteg (vagy betegebb) és hal meg a rossz levegőtől, az nem olyan kézzelfogható, mint ha valaki a saját otthonában megfagy. Kemény szavak ezek és a kritika kritikája. Nem lehet és nem is szabad mérlegre tenni, hogy melyik a fontosabb. De a közös nevező az emberi élet. A ne fagyjon meg senki és ne szennyezzük mérgezőre a levegőt ugyanúgy az emberi élet védelméről szól.

A legnagyobb lényszennyezők Magyarországon

A számok nem hárítják át senkire sem a felelősséget. A számok csak azt mutatják, hogy hiába lenne nulla a közlekedés, ismét lóháton közlekednénk, ez csak 10%-kal csökkentené a légszennyzési tevékenységünket. Ha még szigorúbbak lennének az ipari szabályok és teljesen környezetkímélővé tennénk, akkor további 7%-kal tudnánk javítani a levegő minőségét. Azt látjuk, hogy a háztartási levegőszennyezés 70%, ami elképesztő arány. A szmogról is az autók jutnak az eszünkbe itthon, pedig a környezetszennyező fűtés okozza. Aztán ha baj van, akkor korlátozzák az autós forgalmat a nagyobb városokban, ami nem ér semmit.

légszennyezés levegő minősége legnagyobb légszennyezők fűtés fűts okosan kampány tisztább levegő Magyarország Ingatlanműhely
Önmagunk ellensége vagyunk?

Nem is attól javul a levegő minősége a városokban, mert kevesebb autó közlekedik, hanem azért, mert „elfújja a szél”, ha végre feltámad. Az olyan településen élők, ahol nincs szmogriadó, ott pedig büszkén dőlnek hátra, hogy a szmog az a nagyvárosok problémája csak. Az egész országban rossz a levegő, nem nagyon dőlhet hátra senki. Inkább mindenkinek félnivalója van, mert évi 10-15 ezer magyar hal meg a rossz minőségű levegő miatt, mert megrövidíti az amúgy sem túl hosszú várható magyar életkort. Átgondolva, hogy mennyire fogyunk és rohanunk a demográfiai katasztrófa felé a levegő szennyezése olybá tűnik, mintha ezt még gyorsítanánk is. Erre az Európai Unión belül is felfigyeltek. Nem úgy tűnik, hogy meg fogjuk ezt a kritikát hallgatni, hiszen államilag még kevesebb költséget szánunk rá, nem priorítás, hogy a légszennyezettség csökkenjen Magyarországon. 2016 októbere óta folyik egy nem túl hangos országos kampány, hogy "Fűts okosan!" a tisztább levegőért. Fel is tennénk a provokatív kérdést, hogy ennyit ér 10-15 ezer ember élete évente, hogy komolyabban vegyük a levegő minőségének javítását?

légszennyezés levegő minősége legnagyobb légszennyezők fűtés fűts okosan kampány tisztább levegő Magyarország Ingatlanműhely
futsonokasankampany.hu

Nem csak az emberi élet nem számít, de még az sem, hogy ezen felük körülbelül 1500 milliárd forint kár is éri Magyarországot. Két év alatt annyi kár ér minket, mintha megspórolva simán építhetnénk belőle teljesen önerőből egy újabb paksi atomerőműt. A ma divatos olimpiai kérdést is el lehet intézni vele. 3 évi kárösszegből simán megrendezhetnénk egy olimpiát is.

A légszennyezés csökkentéséről nem fog indítani senki sem népszavazást, tudjuk. Csak mégis érdemes lenne belátni, hogy mennyire ellenségei vagyunk saját magunknak, ha évi ennyi ember élet és ilyen mértékű károkozás sem érdekel minket, csak egyszerűen elmegyünk mellette szó nélkül.

Egy olimpia vagy egy új atomerőmű azt mondják, hogy eladósít minket egy életre. Ez a becslések szerint négy-öt évnyi légszennyezéssel okozott károk összegével egyenlő, nem számítva a plusz 40-60 ezer ember életét.

Ezen lenne érdemes elgondolkodni, amikor a pazarló Magyarországgal szemben fogalmazunk meg kritikát. A légszennyezés az valójában nem csak pazarlás, az nem csak a pénzről szól, mert embereket is megöl , illetve  rövidíti meg az életüket.

Tudja mennyire fogyunk?

légszennyezés levegő minősége legnagyobb légszennyezők fűtés fűts okosan kampány tisztább levegő Magyarország Ingatlanműhely
Magyarország erősödik?

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ima a lakásaink értékéért

lakásárak lakáspiac bérek reálérték infláció ksh Budapest Ingatlanműhely

Még 2015 karácsony előtt kerestük a választ a lakáspiac jövőjére, amikor 2016 mellett, már 2017-ről is beszéltünk. Az árnövekedés megállíthatatlannak tűnt. 2016 július közepén mindezt további képeken, grafikonokon és számokon keresztül bizonyítottuk. Ősszel minden kétséget kizáróan a lakásárak további növekedésére utaló biztos jeleket foglaltuk össze.

Fájnak az új árak, fájdalmas az áremelkedés. Nézzük meg közelebbről, hogy miért is. A bérek növekedéséről sokat beszéltek és beszélnek, talán még beszélni is fognak. Lássuk be, az árak növekedése jócskán meghaladja a nettó bérek növekedését. Ebben a táblázatban foglaltuk össze mi is történt az elmúlt négy évben.

lakásárak lakáspiac bérek reálérték infláció ksh Budapest Ingatlanműhely
A nettó bérnövekedés "hatása"

Átalgokról van szó, ne vegyük készpénznek, csak és kizárólag az irányt mutatják, amiért hirtelen népes tábora lett azoknak, akik már napi szinten imádkoznak, hogy legyen vége az áremelkedésnek. Bizonyos szempontból érthető, hogy miért. A számok igazán akkor szembetűnőek, ha ábrázoljuk őket. Hiába nőttek a nettó fizetések, az átlagos négyzetméterár olyan mértékben elszaladt, hogy évről évre egyre kevesebbet ér a nettó fizetés a lakáspiacon. Úgy is fogalmazhatnánk, hogy hiába keresünk többet, egyre kevesebbet kapunk érte, ha lakást akarunk vásárolni. Ezen pedig nem csak joga, hanem egyenesen kötelessége is háborogni mindenkinek. Le kell vezetni a feszültséget. Nem szabad, hogy bennünk maradjon, mert minden betegség alapja lehet a stressz és a lelkiteher. A lakásárak és a nettó bérek kapcsolata lelkibeteggé tehet minket. A legjobb gyógyír az lenne, ha azt lehetne mondani, hogy az áremelkedéseknek vége, de bérnövekedés folytatódik. Hazudni viszont nem lenne tisztességes,még ha népszerű is azt mondani, amit mások hallani akarnak.

lakásárak lakáspiac bérek reálérték infláció ksh Budapest Ingatlanműhely
A lakásárakkal nem tudják tartani a tempót a bérek

Inkább helyezzük az egész lakásárváltozást el egy idősíkon, amin az 1990-es lakásárak jelentik a 100%-ot reálértékben. Úgy már egészen mást jelent a mostani idegtépő áremelkedés. Azt tartják sokan, hogy a lakás hosszútávon biztonságos és időtálló. Ha így nézzük a folyamatokat, akkor az derül ki, hogy az elmúlt 26 évben a lakások reálértéke nem, hogy nőtt, hanem gyakorlatilag lezuhant és azóta is csak keresi a lehetőséget minduntalan, hogy visszakapaszkodjon.

Mi a fészkes fene történt itt?

Annyi történt, hogy a lakásárak elértéktelenedtek. Na most azt képzeljék el mit érez az, aki 1990-ben vett egy lakást és még meg van neki. Na ő mit gondol? A lakás értéke 76%-a az 1990-es értékének a pénz vásárlóerején kifejezve. Igen, ez pontosan azt jelenti, amire gondolnak. Kevesebb terméket és szolgáltatást lehet venni a lakás mostani árán, mint amennyit lehetett 1990-ben. A mostani piaci árak reálértéken ott tartanak, mint 2006-ban. Népszerű ma, hogy csak válságig, tehát 2008-ig mérjük a változást. Ezért optimistán azt lehet mondani, hogy a válság előtt veszteséget már leküzdöttük. 2003-2005 között is többet értek a lakások reálértékben, mint ma. Szóval az árnövekedésnek van egy ilyen vetülete is. A legtöbbünknek pedig a lakása az egyetlen igazán komoly vagyona. Senki sem gondolhatja azt komolyan, hogy nem tűri, tolerálja tovább a lakásárak olyan emelkedését, aminek jelenleg az a célja, hogy ott tartsunk, mint amikor beléptünk az EU-ba. 15 elvesztegett év. Az igazán pesszimisták szerint 26 év veszett kárba. Ezt a lakások reálértéke nagyon jól kifejezi az alábbi ábrán. Azonnal hozzá is tehetjük, hogy 2017-től újra infláció csökkenti és lassítja a reálértéknövekedést. Azt is  fontos látni, hogy az országosan épített lakóingatlanok (=családi- és ikerházak, társasházak) száma mennyire együtt mozog a budapesti lakásárakkal. Aki több új lakóingatlannal számol a következő években, annak dráguló (felértékelődő) budapesti lakásárakkal is számolnia kell.

lakásárak lakáspiac bérek reálérték infláció ksh Budapest Ingatlanműhely
A budapesti lakásárárak az országos lakóingatlan-építések száma együtt mozog

Mikor fogunk ott tartani, mint 1990-ben?

Ma sokan azért imádkoznak, hogy soha de soha ne történjen ez meg. Biztosan jó hazafik, istenfélő emberek. De ha egyszer ez megtörténne, akkor az legalább olyan nemzetegyesítő, büszkeségre és összegtartozásra okot adó esemény lenne, mint egy olimpia. Sokkal kevesebb köze van a többségnek az ötkarikás játékokhoz, mint a lakások reálértékváltozásához. Egy olimpia megrendezése, hogy fájdalmas vagy örömteli pillanat lehet-e, mindenki maga belátása szerint döntheti el. A lakásaink, az életünk legfontosabb vagyontárgyának az értékállósága, egy igazi nemzeti ügy. Isten minket úgy segéljen!

Érdeklik a lakáspiaci összefüggések? Érdemes elolvasni ezt is:

lakásárak lakáspiac bérek reálérték infláció ksh Budapest Ingatlanműhely
Kell-e aggódnunk?

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Bútorok a hétköznapi unalom ellen

lakberendezés könyvespolc bútor szekrény dísztárgyak dekoráció Ingatlanműhely

Erős színek, hangsúlyos minták a falakon, a padlón, nappalikban, konyhákban, fürdőkben, de még a hálókban is. Figyelemfelkeltő kiegészítő lehet bútor is. A szó nem biztos, hogy helyes, mert nem a figyelmet akarjuk rá felhívni. A környezet, amiben élünk vagy dolgozunk, sok célnak kell, hogy egyszerre megfeleljen. Szórakoztat, megnyugtat, kikapcsol, inspirál és végső soron az sem árt, ha tele van számunkra hasznos és praktikus tárgyakkal. A forma és a funkcionalitás teljes mértékben elválaszthatók egymástól, de minek tennénk ilyet, ha együtt el is tudják kápráztathatni, nem egyszerűen csak kiszolgálni az igényeinket.

lakberendezés könyvespolc bútor szekrény dísztárgyak dekoráció Ingatlanműhely
Játékosság

A gyerekbútor is lehet egyszerű és nagyszerű. Játékosságával úgy hathat, amiért a „Pakolj össze, tegyél mindent a helyére” gyerekjátéknak tűnhet.

lakberendezés könyvespolc bútor szekrény dísztárgyak dekoráció Ingatlanműhely
Gyerekjátéknak tűnik

Nem mindig óriási és világmegváltó ötletekre kell gondolni. Az egyszerűség még mindig szinte végtelen lehetőséget tartogathat számunkra.

lakberendezés könyvespolc bútor szekrény dísztárgyak dekoráció Ingatlanműhely
Az egyszerűnek nem kell unalmasnak lenni

A lakásokon belüli tárolás örök kihívás. A terek behatárolják a szóba jöhető megoldásokat, de a sarkok sem kell, hogy unalmasak maradjanak.

lakberendezés könyvespolc bútor szekrény dísztárgyak dekoráció Ingatlanműhely
Semmi különös - Equilibrium Bookcase by Malagana Design

Ötletes és vidám polcok a padlóra állítva vagy a falon mind hatásosak lehetnek, ha a hétköznapi unalom leküzdése a cél.

lakberendezés könyvespolc bútor szekrény dísztárgyak dekoráció Ingatlanműhely
Bútor sakokba (is) - Albero bookcase by Poltrona Frau

A könyvek egyre ritkább vendégek a lakásokban, de még ma is számtalan megoldással hangsúlyozhatjuk, hogy olvasni nem csak az internetet jó, hanem a könyveket is.

lakberendezés könyvespolc bútor szekrény dísztárgyak dekoráció Ingatlanműhely
Könyvespolc - Target Bookshelf by Mebrure Oral

A könyvespolc is lehet egy fal központi eleme, a lakás fő attrakciója, ha szerejük a könyveket ha nem.

lakberendezés könyvespolc bútor szekrény dísztárgyak dekoráció Ingatlanműhely
A tudás fája - Branch shelf

Kevés a zöld növény még mindig a magyar otthonokban. De őket is el lehet úgy helyezni, hogy ne terhet jelentsenek, hanem öröm legyen rájuk nézni.

lakberendezés könyvespolc bútor szekrény dísztárgyak dekoráció Ingatlanműhely
A növények az élő dísztárgyak - Monstera Plant Pots by Tim Van de Weerd

Érdekes lakberendezés ötletek:

lakberendezés könyvespolc bútor szekrény dísztárgyak dekoráció Ingatlanműhely
Galériés lakások  más szemmel

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Önkormányzati bérlakáspiac Budapesten

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely

Az önkormányzati lakás bérleti joga elméletileg nem eladható,  az csak cserélhető másik önkormányzati bérlakás bérleti jogára. Olyan sincs, hogy örök bérleti jog, mint ahogy az ilyen hirdetésekben nem is olyan ritkán olvasható. Az ingatlan.com-on attól függetlenül, hogy illegális az önkormányzati lakások bérleti jogának értékesítése, külön rá lehet szűrni.

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
Mivel teljes mértékben tilos, ezért nem jellemző jelenség

Nem sok van, ezért összesítettük, hogy mindenki lássa a jelenlegi kínálatot. Nem olyan könnyű találkozni velük. Csak az talál rá, aki egy kerületen belül a legolcsóbb vagy alkalmi vételeket keresi. Egy önkormányzati lakás bérleti jogát megvásárolni nem egyenlő a lakásvásárlással. De van ennél egy sokkal érdekesebb megközelítése, mert az önkormányzati bérlakásrendszer hiányáról és szükségességéről a lakhatási problémák kapcsán gyakran hallani. Több önkormányzati bérlakásra lenne szükség, mert a lakhatási szegénység piaci alapon aligha kezelhető.

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
A bérleti jog ára csábítható lehet és megtévesztő is egyben

Tudják hány önkormányzati lakás van Budapesten?

A KSH utoljára 2011-ben vizsgálta a kérdést és akkor 63 714 db önkormányzati lakóingatlan volt lakott és 6426 állt üresen Budapesten. 101 790 db lakásban laktak (piaci és önkormányzati) bérlők Budapesten, ami azt jelentette, hogy 2011-ban a szociális bérlakásokban többen laktak, mint piaci alapú bérlakásokban.

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
A bérlők közel kétharmada él önkormányzati bérlakásban Budapesten

Tudják mekkora a kereslet az albérletpiacon?

2011-ben 38 ezer lakott albérlet volt Budapesten. Az önkormányzati bérlakásrendszer 2011-ben és valószínűleg ma is nagyobb mint a piaci alapú albérletpiac. A nagysága mutatja azt, hogy mennyire komoly szerepe van ma is a lakhatásban az önkormányzati bérlakásoknak. Sokkal több, mint azt egy laikus gondolja, vagy amikor egy jogvédő a bérlakások építése mellett érvel. Nem csak, hogy nagyobb a kereslete az önkormányzati bérlakásoknak, de a bérlők kétharmada él bennük.

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
Az albérlpiac csak a bérlők keresletének egyharmadát jelenti

Ha valahol szükség van az állam segítő kezére, az biztosan a lakhatás jogának biztosítása. Az önkormányzati lakásrendszer leépítése egyszerre volt nagy öröm és lassú méreg. Sokan nagyon könnyen jutottak az ingatlan valódi értékének töredékéért saját tulajdonú ingatlanokhoz. Virágzott az önkormányzati lakások bérleti jogának értékesítése 20-25 éve. Egyszer nagy hopp aztán meg nagy kopp. Budapesten egyedül a 13. kerületnek van bérlakáspolitikája, amit folyamatosan fejleszt. Azért a félkomfortos, komfort nélküli és szükséglakás jelzők ma is létező és hátborzongató lakhatási körülmények. Vannak történetek, amik néha előkerülnek, de nem biztos, hogy bárki szívesen olvas ilyesmiről.

Érdemes beszélni a bérlők és a bérlakáspiac ilyen aspektusáról is, mert egyáltalán nem közismert tény az, hogy az albérlők piaci kereslete fele az önkormányzati bérlakások keresletének. Az albérletpiacot gondolja mindenki sokkal nagyobbnak és befolyásosabbnak, ami egyáltalán nincs így a valóságban. Az önkormányzati bérlakásrendszer az állami otthonteremtési támogatás egyik nagyon erős pillérje még ma is. Sokkal több figyelmet és még több anyagi támogatást igényelne. Romantikus álom, hogy mindenki saját lakásban élhet. Az albérletpiac számukra nem alternatíva, üzenik a makacs tények.

Érdemes lehet ezt is elolvasni:

önkormányzati bérlakás bérlakáspolitika albérletpiac lakásárak lakásviszonyok Budapest ksh Ingatlanműhely
Hol éri meg lakást kiadni Budapesten?

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hol éri meg lakást kiadni Budapesten?

albérlet albérletpiac lakásárak budapest Ingatlanműhely

A lakáshirdetési oldalakat nézegetve keresi sok bérbeadó és bérlő a választ, hogy hol mennyiért lehet kiadni és kivenni egy lakást. Az összehasonlításon alapuló árazás már-már hagyomány a lakáspiacon és nagyrészt ez befolyásolja a kiadó és eladó lakásokról alkotott véleményt is. Az árakat máshogyan is össze lehet hasonlítani, ami arra ad választ, hogy az adott kerület átlag bérleti díja az átlag négyzetméterárakhoz hogyan viszonyul. Úgy is megfogalmazhatnánk, hogy hány hónap alatt fizet ki egy bérlő egy négyzetmétert. Ez egy tájékoztató szám, nem lehet rá befektetést alapozni és nem jelent többet, mint hogy a bérlők mennyire hajlandóak általában megfizetni az adott kerület lakásárait. De ez is egy irány, ami segíthet a válaszhoz közelebb kerülni.

Mivel kínálati átlagárakon alapul a számítás, természetesen része a túlárazás is mind a bérleti díjakban mind pedig a kínálati árakban. De az összehasonlító árazásnak ez elengedhetetlen része. A hirdetéseket nézegetve is ezt látni. Hogy az eladó vagy a kiadó lakások vannak jobban túlárazva az adott kerületen belü azt nehéz lenne megmondani. Nem lehet azt sem kimondani minden kétséget kizáróan, hogy minél kevesebb havi bérleti díj kell egy kerületi négyzetméterárhoz, a kiadó lakások árai annál inkább összhangban vannak az eladó lakások árával és fordítva. Csak tájékozódik az ember és utána mérlegel, majd dönt.

albérlet albérletpiac lakásárak budapest Ingatlanműhely
Megtérülést így is lehet tervezni - A kevesebb néha több !

Az eladó és a kiadó lakások árai között köztudottan van valamilyen kapcsolat, amit elfogadnak a bérlők és bérbeadók is csak éppen különböző mértékben. Vannak drága és nagyon drága kerületek is, ahol egy bérbeadó a lakás vételárában a felárat teljes mértékben elfogadja, addig a bérlők már csak részben. A grafikonok ezt a kérdést feszegetik, mert nem csak az számít, hogy egy kerületben milyen magasak vagy nem a bérleti díjak. Fontos, hogy lehessen őket mihez viszonyítani.

Két budapesti kerületben több mint 5 hónap átlag bérleti díj ér egy négyzetméternyi lakást. Az 5. és 1. kerületek a legdrágábbak a vevőknek (későbbi bérbeadók), de a bérlők itt fizetik ki leglassabban egy átlag lakás négyzetméterárát. A bérlők ezekben a kerületekben a vevőkkel ellentétben rugalmatlanabbak az árazásban, így lassabb a megtérülés. A 11. és 7. kerületek kínálati árai arra engednek következtetni, hogy drága ott vásárolni és a bérlők is megérzik a lakáspiaci árakat. 12., 13., 6. és 2. kerületek lakásárai és bérleti díjai már jobb kapcsolatot mutatnak. Igazán érdekes ebben a sorrendben, hogy 6. és 2. kerületekben a lakásárak a bérleti díjakkal ilyen jól megértik egymást. Ebben a két kerületben jelentős a kínálat az albérletpiacon, a 2. kerületben van a legnagyobb albérletpiac Budapesten, amíg a 6. kerület a dobogó harmadik fokán áll. A presztízs budai kerületek közül a 2. kerület a legdrágább a bérlőknek átlag havi 170 ezer forintos bérleti díjjal, mert nem csak a bérleti díjak magasak, de 4,1 hónap alatt várják el tőlük egy átlag lakás négyzetméterárának a megfizetését. A 6. kerületben 155 ezer forint az átlagos bérleti díj és a bérlőktől, ahol 4,2 hónap alatt várják el a lakás egy négyzetméterének megtérülését. Érdekességképpen az 5. kerületi átlag bérleti díja megegyezik a 2. kerületi átlagos bérleti díjjal, de a 2. kerületben alacsonyabb az átlag négyzetméterár, mint az 5. kerületben.

albérlet albérletpiac lakásárak budapest Ingatlanműhely
Ez a kérdés állandó viták tárgya és most sincs rá pontos válasz

A ma még mindig sok ellentmondástól sem mentes 8. kerület van a budapesti kerületék árazásának közepén. A 8. kerületnél 11 kerületben hosszabb és 11 kerületben rövidebb idő alatt várják el a bérlőktől, hogy megfizessenek egy négyzetmétert a lakás árából. A grafikont elnézve a bérlők és bérbeadók közti ellentétet lehet kiolvasni. Ahol rövidebb idő alatt várják el egy bérlőtől a négyzetméterár megfizetését, az a bérlőknek drágább (a lakásárakhoz képest), de a bérbeadóknak meg pont az a jobb. Ilyen például a 3. 9. és 14. kerületek, amelyekben a lakásárakhoz képes a bérleti díjak nagyobb terhet jelentenek a bérlőknek. Ahol hosszabb idővel számolnak, ott a bérlőknek olcsóbb bérelni a nagyon drága lakásárakhoz képest. Ez pedig az ott vásárlóknak nem túl jó hír.

albérlet albérletpiac lakásárak budapest Ingatlanműhely
5,4-2,3 hónap között van Budapesten

Az ilyen játék a számokkal más megvilágításba tudja helyezni a budapesti albérletpiacot, ahol a bérlők és bérbeadók között mindig árháború van. A bérleti díj, mint hiteltörlesztő, újra és újra előkerülő téma. Hozzátéve gyorsan, hogy csak akkor érdemes vele így számolni, ha van mellé megfelelő önerő is. A bérlők az ilyen számokkal azt tudják meg, hogy ahol élnek, milyen gyorsan és milyen sok pénzt költenek el egy lakásra, ami nem az övék. A vevők, bérbeadók azt láthatják be, hogy a lakások vételára és a bérleti díj elvárások között nem feltétlenül egyenes arányosságról beszélhetünk. Erre jó példa a 3. és 9. kerületek, ahol majdnem fele annyi megtérülési idővel számolhatunk jelenleg, mint az 1. és 5. kerületekben. A százalékos alapú hozamszámításról nem lehet azt mondani, hogy a múlté, de csak utólag érdemes vele kalkulálni, nem előre. A kerületek között vannak különbségek, még hozzá nem is elhanyagolható mértékben. Lakásvásárlóként érdemes számolgatni, nem csak nézegetni a hirdetéseket.

Érdemes ezt is elolvasni:

albérlet albérletpiac lakásárak budapest Ingatlanműhely
Budapesti Albérletpiac 2017

Kép: storyofbudapest, instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magyarország erősödik?

csok családtámogatás otthonteremtés dömötör csaba miniszterelnöki kabinetiroda Magyarország Ingatlanműhely

2011 óta vagyunk kevesebben mint 10 millióan. 2011 és 2013 fekete évek voltak a születések számában, mert ez a két év a valaha mért legalacsonyabb új generációt jelentette. 88 049 fő született 2011-ben és 88 689 fő 2013-ban. Azóta és azelőtt sem volt soha 90 ezernél kevesebb kisbaba egy évben. Az állami otthonteremtési támogatás elviekben azt a célt szolgálja, hogy több baba szülessen – ismétlik újra és újra, hát ha hihetőbb lesz. Még várni kell arra, hogy drámai növekedésről beszélhessünk. Ennek ellenére, vagy talán pont ezért, van aki előre rohant és nem éppen óvatos optimizmussal nyilatkozik a 2016-os év gyerekvállalási kedvéről. Nem kevesebbet állít, mint hogy 20 éve nem volt olyan magas a gyerekvállalási hajlandóság mint tavaly.

-1996-ban 105 272 baba született

-1997 volt az utolsó év, amikor utoljára 100 ezer fölött volt az újszülöttek száma Magyarországon

- 2006-ban 99 871 baba született

- 2016-ban az előzetes becslések alapján, kb. 93 ezer , 1,04%-kal több újszülöttel gazdagott az ország, mint 2015-ben

csok családtámogatás otthonteremtés dömötör csaba miniszterelnöki kabinetiroda Magyarország Ingatlanműhely
Nincs fordulat a gyerekvállalási kedvben

20 éve 100 ezer alatt van minden évben a babák száma. A gyerekvállalás érdemben nem nő, csak ingadozik, hol  minimálisan nő vagy csökken.

Dömötör Csaba, a Miniszterelnöki Kabinetiroda parlamenti államtitkárának az optimizmusa akkor lehetne töretlen, ha újra átlépné az évi 100 ezret a babák száma, amire 20 éve nem volt példa. Egyelőre megjósolhatatlan, hogy mikor fog ez megtörténni, ha egyáltalán megtörténik valaha. 1997 óta csak 2006-ban és 2008-ban született 99 ezernél több baba Magyarországon. Nagyon örömteli pillanat lenne, ha végre elmondhatnánk a nem túl távoli jövőben, hogy nagy változás van a gyerekvállalási kedvben. Egyelőre viszont korai lenne még bármilyen következtetést levonni abból, amikor kettőt lépünk hátra és egyet előre. Arról nem is beszélve, hogy 2017 januárjában már biztosan kevesebb mint 9,8 millió magyar állampolgára van az országnak. Ilyen kevés magyar utoljára 1955-ben volt Magyarországon. Ez a nemzeti tragédia, a CSOK ebben csak egy felvonás.

Talán ez még érdekelheti a témában:

csok családtámogatás otthonteremtés dömötör csaba miniszterelnöki kabinetiroda Magyarország Ingatlanműhely
CSOK 3.0 - Gyerekek szülessenek vagy újlakások?

Kép: dho_travel, instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Budapesti Albérletpiac 2017

albérlet albérletpiac bérleti díj lakáspiac ingatlan.com Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az albérletpiacunkat nem ismerjük igazán, mert marginálisnak tűnik a 90% körüli saját tulajdon miatt. Saját lakásban akarunk élni, még a bérlők is.  Az igazán valódi piaci méretekkel rendelkező, mérhető és elemezhető albérletpiac Budapesten van. Most úgy ábrázoljuk és mutatjuk be ezt a világot, mint előtte talán még senki. Sok szó esett róla az elmúlt 2-3 évben. A lakásbefektetések felértékelődtek. A bankból sokan kivették a pénzt és lakásba tették. Az albérletek száma folyamatosan nőtt. 2015 januárjához képest az ingatlan.com szerint 2017 januárjában 80%-kal több az albérlet Budapesten. Egy évvel ezelőtt 29%-os kínálat bővülésről beszélt a hirdetési oldal 2015-2016 januárja között. A héten arról beszéltek, hogy 2016 januárjához képest idén további 40%-kal nőtt a kiadó lakóingatlanok száma. Az albérletpiacról szallagcímek alapján már tavaly év elején is érezhető volt, hogy a lakást veszek és csak úgy kiadom nem tart lépést a bérlői igényekkel. Kezdjük az elejéről és nézzük meg honnan hová jutotottunk. Egészen új értelmet nyernek ma ezek a hírek, mint akkor:

2016-os áttkeintés

2016. január 19. – Ingatlanműhely – Albérletpiac kihívások előtt

„Az új év új bérleti díjakat is jelenthet. De biztosan ilyen egyszerű kérdés ez? Amikor a forint alapú lakáshitelek kamata és havi törlesztőrészlete a devizahitelek sikerének kulcsát jelentő szinteket érték el, a tehetősebb bérlők egyre inkább a saját lakás mellett döntöttek. Ez 2014-től már komolyan éreztette hatásait a piacon, mert a jó minőségű és magasabb kategóriás otthonok üresen állási ideje lassan, de biztosan nőni kezdett hetekről hónapokra.”

2016. február 5. – index.hu – Megállt az albérletárak emelkedése

„Egyelőre nehéz megmondani, hogy tartósan véget ért-e az áremelkedés a fővárosi és az országos albérletpiacon, mindenesetre a fővárosban a megtorpanás jól látható a kínálati árakon.”

2016. február 5. – realista.hu – Kipukkadt az albérletlufi? Kifulladóban a horrorárak?

„A szakember szerint a kereslet visszaesését nehéz területileg behatárolni, de ennek a hatása az árakra egyértelműen érezhető. A bérleti díjak további növekedését gátolja a kínálat bővülése is: február elején országos szinten és a fővárosban is 29 százalékkal több a kiadó lakás volt, mint egy évvel korábban. A növekvő kínálat és a januárban tapasztalt mérséklődő kereslet a piaci törvényszerűségeknek megfelelően az árnövekedés megtorpanását eredményezte - elemezte a helyzetet az ingatlan.com szakértője.”

2016. február 8. – blikk.hu – Lakást keres? Olcsóbbak lettek az albérletek!

„Balogh László szerint a kereslet mérséklődése és a kínálat bővülése játszhat fontos szerepet az árak stagnálásában és az egyes területeket bekövetkezett csökkenésében.”

Ha valaki nem is olvassa el most az összeset, érdemes szemezgetni a kijelentésekből. Jól mutatják, hogy mind a kereslet csökkenéséről és a kínálat növekedéséről beszél. Ez nem egyensúlyi piacot jelent. Sok lett a drága albérlet és eltűntek az olcsók.  Ettől függetlenül a kínálat mennyisége mögött is komoly problémák vannak. Azt kínálják és annyiért, amire nincs megfelelő kereslet. Nem lehet akármit akármennyiért kiadni. A piaci kínálat eltolódott Budapesten is a 100 ezer forint feletti havi bérleti díjú albérletek felé, amíg a kereslet viszont inkább a 100 ezer alatt piac alá csökkent. Ez a kereslet és kínálat közötti markáns különbség a 2016-os ablérletpiacot teljes mértékben áthatotta. Annyira, hogy már áprilisban a legnagyobb hirdetési oldal összefoglalta mire készüljünk a budapesti albérletpiaccal kapcsolatban:

2016. április 21. – 24.hu – Lejtőre kerültek az albérletárak

„Úgy fest, az albérletárak emelkedése a múlté, sőt, a legnagyobb piacon, Budapesten áprilisban - éves szinten - 2,5 százalékkal havi 156 ezer forintra mérséklődtek az átlagárak - derül ki az Ingatlan.com elemzéséből, amely szerint a növekvő kínálat mérséklődő kereslettel párosul. A lakóingatlanok piacán egyre többen fordulnak a vásárlás felé, részben azért, mert a lakáshitelek alacsony kamata miatt egyre többeknek jelent alternatívát a bérlés helyett a hitelből történő ingatlanvásárlás.”

2016 januárjában már erről írtunk mi is. Érezhető volt, hogy az albérletpiacon a kereslet fokozatosan csökken, mert aki csak tud, az vásárol. A bérlők fogynak a kínálat pedig közben csak nő, mert a lakást kiadni jó üzlet, folyt a csapból is ettől függetlenül. Az is hozzá tartozik ehhez, hogy nem is ismerik sokan az albérletpiacot, a keresletet meg főleg. A legtöbb bérbeadó szerint ő meghirdeti és majd jönnek rá a bérlők. Csak ez éppen nem igaz már évek óta. 2016-ban viszont fokozottan igaz lett, hogy nem csörögtek a telefonok, nem nagyon érdekelt senkit sem akármilyen kiadó lakás. Ha jelentkezett is valaki rá,  az leggyakrabban nem tűnt túl megfelelőnek. 2016 első féléve azt üzenete, hogy már ideje komolyan venni a változásokat az albérletpiacon. De ha nyár, akkor újra minden rózsaszín, és mintha mindent tiszta lappal újra lehetne kezdeni:

2016. augusztus 25. – origo.hu - 8-12 nap alatt veszik ki a meghirdetett albérleteket

„Az albérletárak tavalyi robbanásszerű növekedése az idén kicsit lassult ugyan a bővülő kínálat miatt, de nem állt meg az online ingatlanközvetítők statisztikája szerint.”

albérlet albérletpiac bérleti díj lakáspiac ingatlan.com Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egy táblázat a 2016. augusztus 25-i origo.hu cikkből a dráguló albérletekről

A bérleti díjak 2013 utáni folyamatos növekedésének az előzményeiről muszáj volt beszélni. Az éremnek ugyanis két oldala van, és mintha a másikról teljesen megfeledkezett volna a közvélemény. A stagnáló vagy csökkenő bérleti díj az mindig elfogadott, de a növekvő felháborodást vált ki:

2016. augusztus 26. – Ingatlanműhely – Növekvő bérek=Növekvő bérleti díjak

„50%-kal kellett volna, hogy nőjenek a bérleti díjak 2005 és 2013 között. Nőttek ennyit? Gyakorlatilag stagnáltak és ehhez a bérlők hozzá is szoktak.”

Ha pedig augusztus, akkor muszáj volt tisztázni egy komoly félreértést is:

2016. augusztus 31. – Ingatlanműhely – Augusztusi albérletpiac

„Ha nyár akkor albérlet – mondhatnánk. De ilyen az életritmusunk, a szokásaink, ahol a nyári szünet után augusztusban fokozottan érezhető a bérlők és bérbeadók jelenléte a kiadó lakások piacán.”

2017 grafikonokon

A 2016-os áttekintés azért fontos, hogy a néhány napja megjelent hírt a helyén tudjuk kezelni:

2017. január 25. - origo.hu - Megállt az albérleti díjak emelkedése

"A budapesti albérletpiacon véget ért a díjak két éve tartó jelentős emelkedése - derül ki az Ingatlan.com legfrissebb elemzéséből. A fővárosban átlagosan 130 ezer forint volt a havi bérleti díj január közepén, ez pedig megegyezik a tavaly januári árszinttel, az albérletpiacon főszezonnak számító tavaly augusztusi átlaghoz képest pedig 7 százalékos csökkenést jelent."

Megjegyzés: 2016. augusztus 25-i táblázatban 120 ezer forint szerepel Budapestnél, most januárban pedig 130 ezer forint. Az alábbi táblázat mutatja be az origo.hu-n félév különbséggel megjelent két cikk bérleti díjait. Csökkenésről nem beszélhtünk.

albérlet albérletpiac bérleti díj lakáspiac ingatlan.com Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ellentmondások az abérleti díjak trendjéről - Nem csökkenő!

"Negyven százalékkal nőtt a kínálat. A januári adatok arra utalnak, hogy egyensúlyba került a kereslet és a kínálat a fővárosi albérletpiacon – mondta Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője."

Megjegyzés: 2016-ban a hirdetési oldal a  túlkínálattal - a növekvő kínálat és a csökkenő kereslet függvényében - magyarázta a nem csökkenő bérleti díjakat. Most szerinte az egy év alatt 40%-kal bővülő albérletpiac "egyensúlyba került", ezért "kifulladni látszik az albérletdrágulás".  Úgy tűnik ellentmondásba keveredett önmagával (és az albéretlpiaccal) az ingatlan.com szakértője.

2017. január 27. - Ingatlanműhely - Budapesti albérletpiac képekben

I. A LEGNAGYOBB ALBÉRLETPIAC A  2. KERÜLETBEN VAN BUDAPESTEN

albérlet albérletpiac bérleti díj lakáspiac ingatlan.com Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesti albérletpiac kerületenként - Kettőszakadt város

II. A KIADÓ HÁZAK ARÁNYA 10%, A TÁRSASHÁZI LAKÁSOKÉ 90% BUDAPESTEN

albérlet albérletpiac bérleti díj lakáspiac ingatlan.com Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A tárasházak dominanciája egyértelmű Budapesten

III. BUDAPESTEN 12 KERÜLETBEN VAN ALBÉRLETPIAC A 23 KERÜLETBŐL

albérlet albérletpiac bérleti díj lakáspiac ingatlan.com Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A legtöbb társasházi lakás az 5. kerületben kiadó Budapesten

IV. TÉRKÉP A BUDAPESTI ALBÉRLETPIACRÓL

albérlet albérletpiac bérleti díj lakáspiac ingatlan.com Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az albérletek 82%-a összesen 9 kerületben, Budapest területének  26,5%-án van

  • A bérlők nyomás alatt vannak, mert ott tudnak bérelni, ahol van kiadó albérlet és  nem feltétlenül ott, ahol bérelnének
  • Dél-Buda, Észak-Pest, Kelet-Pest és Dél-Pest albérletpiac  nélkül maradt
  • Budapest területének 8%-át jelentő 2. ,  5. és 6. kerületekben van az albérletek 40%-a
  •  6 budai kerületből 5-ben van a budapesti albérletpiac 36%-a
  •  17 pesti kerületből 7-ben van a budapesti albérletpiac 58%-a

Nem az árakkal van a legnagyobb baj Budapesten. A budapesti albérletpiac nem egészséges, területileg nagyon koncentrált, ami továbbra is fejfájást jelent a bérlőknek és a bérbeadóknak. 2017-ben itt az idő megtanulni, hogy a lakábefektetéseknél nem előre, hanem utólag számolunk hozamot (=éves bérleti díj/lakás ára). Nő az üresen állási idő és tovább tart új és megbízható bérlőt találni. Budapesten nem egyszerű hozamcsökkenéssel szembesül sok laikus bérbeadó, hanem azzal, hogy nem tudja a lakását kiadni még reális áron sem, mert nem keresik a jó bérlők. A rossz és nagyon kockázatos bérlők keresletére viszont eddig sem volt érdemes üzleti döntést alapozni. A jó árazás kulcskérdéssé válik 2017-ben. A fair bérleti díj felhívja a jó bérlők figyelmét. A túlárazott vagy alacsony áron hirdetett albérletek inkább csak a bajt vonzák.

Talán ez még érdekelheti a témában:

albérlet albérletpiac bérleti díj lakáspiac ingatlan.com Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Családi ház mánia Magyarországon

Kép: Kósa András, instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A nyugalom megzavarására alkalmas hirdetések

lakáspiac lakásárak ingatlanhirdetés lakáshirdetés magánhirdetések haszonélvezeti jog ingatlanjog Ingatlanműhely

A lakásvásárlás nem csak pénzügyi kérdés, hanem jogi is. Már a lakáshirdetéseket böngészve nagyon érdekes ajánlatokat találhatunk, aminél elkelhet az ügyvédi értelmezés. Vevőként az első feladatunk legyen, hogy kiválasztjuk az ügyvédünket. Ez nem csak azért jó, mert a legalapvetőbb adásvétellelel kapcsolatos kérdéseket azonnal át tudjuk beszélni, hanem azért is, mert folyamatosan lesz kihez fordulnunk, ha ingoványos és mocsaras terepre tévedünk.

Ehhez most egy élő példán keresztül adunk támpontokat, ami lehet néhol megmosolyogtató és mulatságos is, miközben végtelenül őszinte és nyílt. Az élet a legjobb tréfamester, aminél még az eladó lakások hirdetései sem lehetnek kivételek.

lakáspiac lakásárak ingatlanhirdetés lakáshirdetés magánhirdetések haszonélvezeti jog ingatlanjog Ingatlanműhely
Alkalmi vétel vagy zsákbamacska?

1. A mai lakáspiacon az adottságaikhoz képest túl alacsony áron hirdetett lakások általában jogi aknamezők.

A kép nélküli lakáshirdetés a Budapest 13. kerület Újlipótváros Gogol utca 20-ban már a rákkatintása előtt erre hívja fel a figyelmet. Nincs 25 nm-es lakás 8 millió forintért valamilyen jogi gubanc nélkül.

2. A tulajdonjog megvásárlása még nem egyenlő az ingatlan birtoklásának és használatának a jogával.

Ez a hirdető is finoman a tudomásunkra hozza a hirdetési szöveg első két mondatával. Eleve olyan vásárlót keres, aki nem akar a lakásban élni és azt használni. A tulajdonjoga eladó csak a lakásnak, amit később pontosít.

lakáspiac lakásárak ingatlanhirdetés lakáshirdetés magánhirdetések haszonélvezeti jog ingatlanjog Ingatlanműhely
Játék a szavakkal : a tulajdonjog eladó nem a lakás

3. Haszonélvezeti joggal terhelten a tulajdonjog korlátos

Halálig tartó haszonélvezeti jog van a lakáson. Ez nem zárja ki az adásvételt. Ha most gyorsan kikérnénk az ügyvédünk tanácsát, annyit mondana, hogy a lakás megvásárolható így is, de csak és kizárólag a haszonélvezővel együtt. A hirdetés szövegéből kiderül, hogy a haszonélvező biztosan nem akar költözni és lemondani sem a haszonélvezeti jogáról. Így évek vagy évtizedek telhetnek el, mire a haszonélvező halálával a tulajdonjog teljes értékű lehet. Kiegészítené, hogy a haszonélvezeti jog nem örökölhető, nem is eladható, az teljes mértékben személyhez kötött. A most 78 éves néni a kizárólagos élvezője ennek és nincs az a rokona, barátja, ismerőse, aki ezt a jogot tőle valamilyen fondorlattal meg tudná szerezni.

lakáspiac lakásárak ingatlanhirdetés lakáshirdetés magánhirdetések haszonélvezeti jog ingatlanjog Ingatlanműhely
Haszonélvezeti joggal terhelt jelen és jövő

4. Az ilyen ingatlanok állapota a legtöbb esetben „kritikus” és minden kétséget kizáróan teljesen felújítandó.

Ez a lakás legalább nem egy földszinti tárolóból lett kialakítva, mert legfelső emeleti. Olvashatjuk, hogy a tetőt megcsinálták nemrégiben, ami arra utal, hogy előtte ázhatott a lakás és ennek akár lehetnek még látható nyomai is. Elég érthetően és tömören foglalja össze az eladó, hogy miért nincsenek képek az eladó lakásról:

lakáspiac lakásárak ingatlanhirdetés lakáshirdetés magánhirdetések haszonélvezeti jog ingatlanjog Ingatlanműhely
Feltételek és feltételezések

A brutális őszinteség nem helyettesítheti a képeket, azért tudatja velünk nem aranyat árul.

5. Menteni a menthetőt, szépíteni a semmit és megmagyarázni a megmagyarázhatatlant.

Egy „atomtámadás” után nem túl jó érvelni, hogy milyen idős a konvektor vagy az ablak. Valamivel még is kedvet akar csinálni az eladó, hogy felhívják. Egy 23 nm-es lakás teljes felújítását 1-1,2 millióra becsülni költői túlzás. Ezt már nekünk, a lakáshirdetést olvasónak is tudnunk kell. Itt pedig a legérdekesebb kérdés az időtényező. A 78 éves néni élhet akár még 20-25 évet is. Az, hogy ma meg tudnánk csinálni a lakást 2,5-3 millió forintból az nem azt jelenti, hogy évtizedek múlva is annyi lesz. A jövőértéket még nem tudjuk és talán eltörpül a kérdés a haszonélvezeti jog miatt.

6. A haszonélvezettel terhelt lakás ára piaci alapon nehezen értelmezhető.

A hirdető szerint ez a lakás haszonélvező nélkül 13 milliót ér, azzal együtt pedig 8 milliót. A tulajdonjog megvásárlásával ezek a számok nekünk csak azt jelentik, hogy vettünk egy lakást, amiről csak a Földhivatal fog tudni. Inkább adnánk érte 13 milliót és teljes jogú tulajdonosként tudjuk hasznosítani a lakást, mint sem 8 milliórt, amivel megvehettük a belépőjegyet a lakás bejárati ajtajához, nem pedig a kulcsokat.

7. Az utolsó szó jogán az eladó bármit mondhat.

„A metró és a belváros közelsége miatt könnyen kiadható lesz bármikor.” A bármikor helyett a valamikor kifejezőbb lehetne. Egyszer majd valamikor akár kiadható is lesz ez a lakás. Előtte egy embernek még le kell ott élnie az életét. A hirdetésben nincs benne közvetlenül, de sejthető, hogy a 78 éves néni nem tervezi az elköltözést és kivásárolni sem lehet – pénzért lemond a haszonélvezeti jogáról – mert az eladó már túllehet ezeken a körökön. Ő már megunta a várakozást a lakás bejárati ajtaja előtt, ezért most átadná a belépőjegyet a kulcsok helyett egy új tulajdonosnak potom 8 millióért. A megéri, nem éri meg a haszonélvezővel vásárolt lakás, csak a hirdetés alapján nem lehet eldönteni. Minél fiatalabb a vásárló, minél többet tud várni, és minél kevésbé számít neki, hogy mikor lesz teljes jogú és kizárólagos tulajdonosa a lakásnak, annál súlytalanabbá válhatnak a kockázatok.

Talán ez még érdekelheti a témában:

lakáspiac lakásárak ingatlanhirdetés lakáshirdetés magánhirdetések haszonélvezeti jog ingatlanjog Ingatlanműhely
Ügyvéd lakásvásárláskor

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Családi ház mánia Magyarországon

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely

Azzal tisztában vagyunk, hogy fogyunk az érezhető és egyértelmű elvándorlás mellett is. A lakáspiacra gyakorolt demográfiai hatás is jól ábrázolható. Látható, hogy a népesség és a lakásépítések között szoros összefüggés van. Ezt kiugróan és nagyon látványosan egyszer befolyásolta az állam 2001 és 2004 között. A lakásépítés trendje a népesség csökkenés trendjével egyébként azonos irányba mutat.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Demográfiai hátások vs. állami beavatkozás a lakáspiacon

Az állam 2016-ban ismét beavatkozott a lakáspiaci folyamatokba és ismét mesterséges eszközökkel megy szembe a népességfogyás folyamatával.

Biztosak lehetünk benne, hogy ez sem lesz hosszú életű, mert az új építésű lakások kínálatának bővülése természetes kereslet csökkenéssel szembesül. A társasházépítési szokásoknak megfelelően, minden fejlesztő azt és úgy épít, ahogy akar. Nem ismeri a vevőit, azok igényeit, hanem inkább igényt akar teremteni a saját lakásaira például reklámokkal.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Fogyunk és kevesebb lakóingatlanra van szükségünk!

A társadalom csak egy szűk rétege akar társasházban élni és azon belül is új társasházakban. Ha tovább megyünk, még a társasházak mérete is megosztja a potenciális vásárlókat. A nagy társasházak, melyek költséghatékonyak a fejlesztőknek, ingatlan-beruházóknak, ellenszenvesek a vásárlóknak. Nem újdonság az, hogy nálunk a döntő többség családi házakban szeretne élni.

A többség már most is így él, de meglepő az, hogy az átlag magyar közel 80%-a élne inkább házban, amiből a mai fiatalok 2/3-a is családi házban képzeli el a jövőjét.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Egyre többen szeretnének családi házban élni

Két bank, két különböző napon közölt információkat a magyar lakásviszonyokról. A legnagyobb átfedés a kettő között az, hogy az elsöprő többség a családi házat tartja ideális élettérnek, amivel a mai 19-29 év közöttiek is számolnak.

A K&H Bank kutatása szerint a fiatalok nagyvárosok kertvárosi részeiben akarnak élni 10 év múlva, de a vidéki kertes házak is népszerűek.

A CIB Bank pedig kor nélkül közölte, hogy mi magyarok közel 80%-ban 100 nm-es 3 szobás családi házban akarunk élni, erre vágyunk.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
A fiatalok sem szeretnek bérelni

A társasházi lét egyáltalán nem népszerű. Főleg a nagy társasházak és ezen belül a lakóparkok a sor legvégén kullognak. Ehhez képest a jelenlegi újlakáspiac lakóparkokra van berendezkedve, mert azt éri meg leginkább építeni.

A kisebb társasházak építése Budapesten kívül érheti meg. A Fővárosban a nagy társasházak dominálnak, mert a kisebbek inkább csak drága, elérhetetlennek nevezhető árakon és környékeken épülnek. Sőt, Budapesten az olcsóbb külsőbb kerületekben az ikerházak egész jó áron csábítják a vásárlókat, akik idegenkednek vagy már megunták a társasházi létet. Az ikerházak és családi házak építése jelenleg is komolyan befolyásolja az építési engedélyek növekvő számát, de ez a médiahírekből kimarad.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Családi ház  mánia Magyarországon

Amikor erről hallunk, hogy pl. 25 ezer építési engedélyt adtak ki 2016-ban, annak majdnem fele családi ház és ikerházra és a másik fele társasházi lakásra vonatkozik. A mai újlakáspiac még nem biztos, hogy teljes mértékben tisztában van azzal, hogy az új lakásokra nincs olyan nagy igény. Ettől függetlenül szerény lakásátadással kell számolni idén. Valamennyivel több lesz, mint tavaly, de a lakáspiaci igényeket így is meg fogja haladni.

Eddig sem tudtak mindig minden új építésű lakást eladni. Ezek után sem fognak.

A lakáspiacon ez egy természetes jelenség, hogy nem tudnak eladni mindent, amit elszeretnének. Az újlakáspiac egyre kisebb számú fiatal generációval kell, hogy számoljon. A mai lakáspiacon az 1987 előtt születettek dominálnak. Az utánpótlás egyre kisebb, egyre válogatósabb és egyre tudatosabb is.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Aki 30 évesen ma önerőből akar vásárolni az mamahotelben lakik

A mamahotel jelenség is nálunk teljesen mást jelent, mint a nagyvilágban. Egyre inkább azt lehet rá mondani, hogy egy olyan tudatos döntés eredménye, amivel egy mai fiatal egy vagy két ugródeszkát akar egyszerre átugrani. Évtizedekkel ezelőtt mindenki elmenekült otthonról albérletbe, majd utána jött az első kisebb saját lakás, majd akár a második, ami már nagyobb volt vagy akár már építkezést jelentett. Sok mai fiatal nem akar bérelni, inkább megtakarít. Nem akar venni egy kicsi és élhetetlen lukat, mert nem tartja túl sok értelmét. Inkább otthon él, akár 30 éves koráig vagy még tovább, hogy egyből azt lépje meg, amit az előző generációk inkább 2. vagy 3. lépésként éltek meg az életükben.

Nálunk nagyon erős a saját tulajdon vágya, ami a mai fiatalokban is legalább olyan erős, mint az előzőekben.

Aki tud takarékoskodni és megteheti, hogy otthon éljen, minimalizálva a lakhatási költségeket és sem az iskola sem pedig a munka miatt nem kell elköltöznie, az ma szerencsés.

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Nem csak a mai Magyarországon szeretnénk 3 szobás, 100 nm-es családi házakban  élni, hanem a következő évtized(ek)ben is!

A K&H Bank felmérése szerint a 19-29 év közöttiek 55%-a ma a családjával él. Akinek a szülők lakást vesznek ajándékba, az persze ma is külön él. De ahogy olvasható, ez ennek a korosztálynak a 20%-ra jellemző és átlagosan 23 éves koruk körül kapnak lakást. Vásárlásról ilyenkor ritkán beszélhetünk, mert ezt teljes mértékben a család finanszírozza meg a gyereknek. A jelentős többségnek spórolnia kell és takarékoskodnia, ha a 30-as éveiben saját lakóingatlant akar vásárolni vagy építeni. Az építésen van a hangsúly.

A mai fiatalok is szeretnének építkezni, ami nem tűnik irracionális elvárásnak, ha az új társasházi lakások árait nézzük meg.

Ez bizony korlátozza az újlakáspiac növekedési lehetőségeit és immáron nem csak a demográfiai hatások miatt, hanem a családi ház mánia miatt is. Biztosan nincs szükség évente 40 ezer új építésű lakásra Magyarországon, amit sok szakértő ismételget néha. A 40 ezer, a 4 millió otthon 1%-a, amivel szerintük az ingatlanállományt 100 év alatt lehetne megújítani. Csak egyrészt fogyunk. Másrészt az életét a többség nem lakásban, hanem házban képzeli el. A családi házak építése pedig az újlakáspiac erős konkurenciája. Ha még szükség is lenne sok új családi házra a kertvárosokban, a lakáspiacon erről kevesebb szó esik, mert az utóbbi üzleti érdek, az előbbi a magánszektor igényét fejezi ki.

Talán ez még érdekelheti a témában:

családi házak kertes házak ikerházak újlakáspiac lakáspiac K&H Bank fiatalok jóléti index CIB Bank Magyarország Ingatlanműhely
Otthonaink értéke tőlünk függ

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hová tegyük a bringát?

bicikli bicikli bútor bringa tárolás kerékpár rögzítés Mikili Peri Products Francisco Cálio Ingatlanműhely

Amikor bringát veszünk, ma már sokat számít a külső megjelenése. Akár lakásdíszként, a lakberendezés részeként is használhatnánk, amikor éppen nem tekerünk. Nem igazán látni nálunk ilyesmit a nappalikban, pedig hangulatosan el lehet a bicajt helyezni. Hol máshol, mint a falon. Persze ilyenkor nem árt megtakarítani őket és nem az utcáról egyenesen a falra akasztani, mint a kabátot. De nem olyan nagy művelet ez, hogy ne érje meg a fáradságot.

bicikli bicikli bútor bringa tárolás kerékpár rögzítés Mikili Peri Products Francisco Cálio Ingatlanműhely
Peri bringa állvány - Peri Products USA

Nem kell őket dugdosni tárolókban. Útban lehetnek a társasház folyosóján is. Sőt, el is lophatják a társasház közös területéről vagy akár a teremgarázsból. Egy-egy értékesebb kétkerekűt nem is szívesen hagy kint az ember. Ha be is viszik a lakásba, ott is általában csak zavarnak. Jobb esetben kikerülnek az erkélyre. Az erkélyeket előszeretettel használjuk még mindig tárolóként sajnos. Jobb sorsot érdemelnének a magyar erkélyek, de még messze vagyunk az erkély forradalomtól. Lomos helyek, a sok lakásból a tároló hiánya miatt, egyszerűen kényszermegoldásként használjuk úgy ahogy. Budapest körfolyosós házaiban a magas emeletek között ki lehet használni a teret. Nem biztos, hogy szép megoldás, de legalább kevésbé zavarja a lakókat. Kényelmesnek biztosan nem kényelmes így tárolni a biciklit, de praktikus lehet, ha kompromisszumra van szükség a közösségi békéhez. A tűzoltók sem mondhatnak semmit. Ugye elég szigorúak már a szabályok, a társasházak közösképviselői agybajt tudnak kapni a telepakolt folyosóktól, ahol a virágok és a bútorok mellett, a bicajok is sérthetik a tűzvédelmi szabályokat. Vannak olyan társasházak, ahol pedig esély sincs a közös területeken a tárolásra, mert annyira szűkek.

bicikli bicikli bútor bringa tárolás kerékpár rögzítés Mikili Peri Products Francisco Cálio Ingatlanműhely
Budapest VIII. kerület

De sebaj, mert azért akadnak ötletek. Néha érdemes újragondolni a rutint és a megszokott megoldásokat. Arra buzdítunk mindenkit, hogy ha van bringája, tervezzen vele és tegye a lakását izgalmasabbá. A bicikli nem csak használti, hanem dísztárgy is lehet.

bicikli bicikli bútor bringa tárolás kerékpár rögzítés Mikili Peri Products Francisco Cálio Ingatlanműhely
São Paulo, Brazília - Francisco Cálio tervei alapján

Hová tegyük? Talán ez még érdeklheti a témában:

bicikli bicikli bútor bringa tárolás kerékpár rögzítés Mikili Peri Products Francisco Cálio Ingatlanműhely
Hová tegyük a mosógépet?

Első kép: Kappô bicikli bútor, Mikili, Berlin, Németország

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Jobb adni, mint kapni = Budapesti olimpia

Budapest Magyarország olimpia 2024 2028 Ingatlanműhely

2017. szeptember 15-én, Limában (Peru) derül ki, hogy mikor rendezhetünk olimpiát. Igen, úgy néz ki, hogy nem csak 2024-ről döntenek, hanem idén először a következő, 2028-as játékok megrendezési jogának is örülhet valaki, akár mi is.  A sportesemény támogatói egyrészt az olimpia, mint eszme mellet azt hangsúlyozzák, hogy ez milyen jó marketing és presztízs az országnak. Az ellenzői pedig egyszerűen mindig azt ismételgetik, hogy túl drága felhajtás.

Érdemes más perspektívából nézni, mert ez végülis a vendéglátásról szól

Ha pedig vendéglátás, ott nem illik számolni. Ha eldöntjük, hogy vendégséget rendezünk, akkor ott nem számoljuk, hogy ki mennyit eszik és iszik és ki mennyibe kerül. Adni jó. Jobb adni, mint kapni, tartja egy magyar közmondás. Az olimpia pedig erről szól, nem többről és nem is kevesebbről. Akarunk-e adni? - tehetnénk fel ezt a nagyon egyszerű kérdést. Ha vendégeket hívunk, nem az az elvárás, hogy gazdaságilag jobban jöjjünk ki. Legalabbis az ilyen vendéglátókat senki sem szereti. Ha vendégségbe megyünk, akkor had érezzük már magunkat vendégnek!

Egy olimpia megrendezése egy nagylelkű ajándék a világnak. Olyan olimpia nincs, ami jó üzlet a megrendező országnak.

Ez csak akkor lenne igaz, ha nem az állam közpénzből rendezné, hanem profitorientált cégek finanszíroznák magántőkéből. De általában ezért „állami kérdés” ez. Ha nálunk a MOL, OTP, Richter és a Telekom (részvényesei)  fizetnék a számlát a végén, nem is lehetne ellenzője az olimpiának. Ne ábrándozzunk, mert „Mi” fizetjük az összes számlát és „Mi” várjuk az összes vendéget, ha még lesz is közöttünk olyan, aki őszinte mosollyal teszi ezt, amíg mások inkább keserű szájízzel. Adni lehet, hogy jó, de nagyon nehéz. Mindig van fontosabb, amire lehetne költeni. A vendéglátás nem arról szól, hogy patikamérlegre tesszük mi minden másra és hasznosabbra költhetnék ahelyett, hogy vendégeket hívunk és szolgálunk ki. A vendéglátásnál ezek nem lehetnek érvek, hogy drága, felesleges és pazarló. A vendéglátás önzetlen és ezért nem szólhat a spórolásról. Elvárásaink se legyenek, mert a vendéglátás nem arról szól, hogy ellenszolgáltatást várunk a vendégektől. Jó-jó, mindenki hoz valami apróságot, de mindig többet visz, mint amennyit kap.

Tehát egy budapesti olimpia sem lehet nyereséges. Az ilyen érvelés nem jó irányba viszi sem a támogatókat sem az ellenzőket.

De nem is tolonganak megrendezni az olimpiát pontosan azért, mert a világ egyre önzőbb és egyre kevésbé akar adni.

A korrupció is a vendéglátás része, le kell nyelni. Kár azzal is érvelni, hogy a költségeket nem lehet kontroll alatt tartani és még annál is többe fog kerülni, mint amivel tervezünk. Kivel ne fordult volna már elő, hogy a vendéglátásra készülve „kicsit bőkezűbb volt és elnézőbb az árakkal”.

Emberek vagyunk, így működünk, ha vendégeket várunk. Mindig többet akarunk nekik mutatni, mint amire egyébként anyagilag lehetőségünk lenne.

„Belefér” mondjuk otthon toleránsan. Az olimpiánál is azt kellene mondanunk, hogy ha már elvállaljuk, akkor ne „olcsójánoskodjunk”. Egyszer élünk, olimpiát sem minden nap rendezhet az ember, ha lúd akkor legyen kövér alapon, a határ a csillagos ég. A jó vendéglátó kényezteti a vendégeit és nem pénzkérdést csinál belőlük.

A vendéglátásnak vannak-e kockázatai, amik nem anyagi természetűek?

Végülis, akadnak.

Egy ország marketingje nem csak azoknak a figyelmét hívja fel, akiket szívesen látnánk itt, hanem olyanokat is, akiktől a hideg kiráz. Az olimpia arra is jó, hogy minél többen megismerjék az országot és „felkerüljünk a térképre”. Na igen, van olyan térkép viszont, amire nem szeretnénk felkerülni. Az olimpia olyat is adhat nekünk, amiért inkább mi fizetnénk, csak véletlenül se kapjuk meg "viszonzásul". Ez pedig a terrorveszély. Nem mehetünk el szó nélkül emellett.

Képesek vagyunk-e garantálni a vendégeink és saját biztonságunkat?

Az olimpia előtt már reflektorfénybe kerülhetünk. Fel vagyunk-e készülve arra, hogy el akarja  majd venni a kedvünket valaki a sporteseménytől? Csak gondoljuk végig. Van-e hozzá elég ember, elég szakértelem és háttértámogatás, hogy garantáljuk a budapesti vagy éppen a magyarországi tömegközlekedés biztonságát?

Az olimpia megrendezésére olyan országok, városok pályáznak, akik tapasztaltabbak ilyen téren. Franciaország éppen csak túl van egy foci EB-n és egy párizsi terrortámadáson. Los Angeles már túl van két olimpián és az USA-ban a terrorveszély a mindennapok része. Más léptékű a háttértámogatás, mint pl. Magyarországon és Budapesten. Amikor beadtuk a pályázatot, amikor beszélünk róla és lobbizunk mellette, elfelejtjük azt a nemmellékes apróságot, hogy  a játékok megrendezésével a terrorveszély exponenciálisan nő. Pedig tapasztalatlan és felkészületlen ország vagyunk katonailag, rendőrségileg, emberileg egyaránt.

A bevándorlás kérdésén túlmutat, mert abban csak tranzitország vagyunk.   Az olimpia viszont célpont(ország)á tehet minket. Ki, hogyan és milyen eszközökkel tudja azt garantálni, hogy nem robbant senki sem Budapesten a Deák téren a metróban, egy buszon vagy egy villamoson...esetleg a Gozsdu Udvar közepén egy zsúfolt estén?

A budapesti olimpiai tervek egyik sarkallatos pontja a biztonság kérdése, amiért a legbőkezűbb vendéglátónak kell lennünk mindközül.

Los Angeles költségvetése a legolcsóbb, mivel tapasztalt rendező országnak/városnak tekinthető. A párizsi játékok költségvetése duplája a los angeles-i keretnek. Európa drága és veszélyes a játékok szempontjából.

A budapesti olimpia inkább a háromszorosa (és akkor még optimisták voltunk), mint amennyiből Los Angeles garantálja, hogy képes harmadszor és harmadannyiért is megvendégelni a világ sportolóit.

A budapesti olimpia támogatói és ellenzői nem erről beszélgetnek. Az olimpiáról sportolóink a reklámokban nem így álmodoznak.

Talán ez még érdekelheti a témában:

Kép: igergoo

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Álhírek az építőiparról

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely

Nem fér bele az optimista propagandába az építőipar. Minél inkább akarna rajta segíteni, mintha annál többet ártanának vele. Az építőipar önmaga árnyéka, ami alól kivétel csak 2014 és 2015 volt.

A KSH tegnap közölte a legfrissebb számokat és 2016-ról megerősítette, hogy az izzadságszagú, erőlködés éve az építőiparban.

A KSH grafikonja 2010-et tekinti bázisnak, amin jól látható, hogy mit is jelent az iparág szenvedése és mennyire keresi önmagát egy olyan évhez képest, amire senki sem úgy emlékszik, hogy a mindent elsöprő építkezési láz uralta volna. Ehhez képest, még ilyen távlatban sem lehet azt mondani, hogy jó az irány, helyes az út.

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Hullámvölgyben az építőipar 2010-hez képest

A lakáspiac ellentmondásos folyamatairól már lehúztuk a leplet. Most itt az ideje, hogy az építőipari számokról is úgy beszéljünk, ami akár teljesen ellentmond az ingatlan.com tegnap megjelent álhírére a KSH lehangoló statisztikáira reagálva. Egyelőre még nem tudni, hogy a felületes adatelemzés, a minden rosszban van valami jó optimizmus vagy valamilyen hátsó szándék vezérelte a legfontosabb hirdetési oldal propaganda nyilatkozatát. Az viszont tényekkel cáfolható, hogy egy álhír és félremagyarázása a rendelkezésre álló adatoknak. Az alaphíren ők sem mertek változtatni. Tehát az éves alapon a visszaesés nyilvánvaló.

De a hirdetési oldal a lakóparkokat reklámozó felületének elindításával, az újlakáspiacot nem csak rózsaszínben látja, de csodaszernek is gondolja.

Pedig már beszéltünk arról, hogy az újlakáspiac hatása az építőiparra nem jelentős. Nem ezen múlik a jövője.

Mai kontextusba helyezve, az építőipar jobban szurkol a 2024-es budapesti olimpiai játékok elnyeréséért, mint a sportolóink. Hitelesebb lenne, ha ingatlanfejlesztőkkel és kivitelezőkkel reklámoznák, nem pedig sportolókkal.

Az építőiparunk többet profitálna – szó szerint – a sportesemény megrendezéséből, mint a magyar sport, a turizmus vagy éppen a bel- és külpolitika együttvéve. Az építőipar álma az Olimpia, nem feltétlenül az országé.

Az a 400 lakásépítési projekt, amiről az ingatlan.com állítása szerint tud és számol, inkább az építőipar bizonytalanságát fejezi ki, mint a biztos jövőét. Hiszen a (meg)építésük attól még kérdőjeleket tartalmaz, hogy például árulják a nemlétező lakásokat.

Az újlakáspiac egyelőre inkább csak papíron létezik és kilépni az építési területek, piszkos, zajos és (élet)veszélyes világába nemakaródzik olyan látványosan, mint a marketing stratégiák végrehajtása.

Az ingatlan.com pedig magyarázza a szenvedő építőipar számait, ami csak magyarázkodás. Kezdi azzal „…az épületépítések alágazat tavaly novemberig a korábbi évekhez képest jobb eredményt ért el…”.

Ha megnézzük a KSH ezt röviden így fogalmazza meg „Az építőipar ágazatai közül az épületek építése ágazat termelése 3,1%-kal emelkedett”.

A stagnálásnak inkább nevezhető eredmény elvakította a hirdetési oldal gazdasági szakértőjét és hamis tényt állít „Derűlátásra ad okot az is, hogy novemberben a hó végi szerződésállomány volumene az épületépítések esetében 8,7 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbit." A KSH mondata bár többszörösen összetett, elvárható egy gazdasági szakértőtől, hogy értse azt:

„Az építőipari vállalkozások hó végi szerződésállományának volumene november végén 24,0%-kal meghaladta az előző évi, alacsony bázist. Ezen belül az épületek építésére vonatkozó szerződéseké 8,7%-kal kisebb, az egyéb építményeké 58,8%-kal magasabb volt.”

A csökkenést az ingatlan.com egyszerűen növekedésnek nézte és ennek megfelelően mindent derülátóan értékelt. Emberi hiba vagy álhír terjesztése, amellyel egy ilyen méretű és befolyású ingatlanpiaci szereplő visszaélt lehet sosem fogjuk megtudni.

A szerződésállomány pedig a "jövőt" hivatott előrevetíteni - emlékeztetnénk mindenkit.

Következmények nélkül lehet ma mondani bármit az ingatlanpiacon. Nem számít ki és hogyan manipulál, téved vagy csak spekulál. A számok meghamisítása, kiragadása azok ábrázolása nélkül sokkal egyszerűbb, ezért jöjjenek az ábrák, amivel az ingatlan.com derülátása rajtuk kívül talán senki másnak nem érthető. Az ingatlan.com szándékait leginkább bemutató mondat a következő „A lakás- és épületépítések kedvező helyzetét mutatja továbbá, hogy legutóbb 2013-ban volt példa arra, amire 2016 első tizenegy hónapjában: az épületépítések több mint 917 milliárd forintos termelési értéke meghaladta az egyéb építmények 682 milliárdos összegét.”.

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Stagnált az épületek építése & óriásit zuhant az egyéb építmények építése 2016-ban

Ha megnézzük a grafikont, amin 2012-2016 között ábrázoltuk a „kedvező helyzetet”, akkor mindjárt négy nyilvánvaló megállapítást mondhatunk el:

1. 2013-at felhozni példának jó, csak éppen elrettentésként. 2013 egy nagyon hasonló teljesítményű év volt, mint a 2016-os.

2. Csak 2013-ban növekedési trend volt 2012-höz képest, addig 2016-ban egy csökkenő trend 2015-höz képest.

3. 2016-ban nem az épületek építése változott érdemben, hanem az egyéb építmények főcsoport csökkent drámain 2015-höz képest.

4. 2016-ban az épületek építése stagnált és semmilyen említésre méltó nem történt 2015-höz képest, ami inkább nehéz kilátásokat jelent, mint sem kedvező helyzetet.

Össze is foglalja „Az ingatlan.com szakembere szerint bár a tavalyi adatok gyengék, de a kilátások alapján a következő időszakban egészségesebb szerkezetben valósulhat meg a növekedés…”.

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Nem az irígységtől sárgulnak a 2016-os év építőipari értékei

Ezek után már nem maradt más, csak hogy összefoglaljuk megyénként és régiónként mi is történt 2016-ban, 2015-höz képest.

Az építőipar teljesítményének ilyen félremagyarázata, amit az ingatlan.com megengedett magának, már-már kísértetiesen demagóg politikusi mentalitásra emlékeztetnek.

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Minden régióban visszaesés volt 2016-ban 2015-höz képest

2016 végén már egyszer felhívtuk a figyelmet, hogy a hirdetési oldal kommunikációja ellentmondásos és egyelőre a mennyiségre helyezi a hangsúlyt a minőség helyett. Úgy tűnik 2017-ben magasabb szintre emelik a hurrá optimizmusukat és még mindig inkább visszaélnek a helyzetükkel, ahelyett, hogy élnének a kínálkozó lehetőségekkel.

Talán ez még érdekelheti a témában:

építőipar KSH ingatlan.com lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac Magyarország Ingatlanműhely
Energetikai tanúsítványok száma = Adásvételek száma ?

Fotó: Bódis Krisztián, Forrás:  Budapest_Hungary , Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanpiac 2016 után

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely

A 2016-os CSOK körüli felhajtás lecsendesedett. Utánajártunk, hogy miért. Egy évvel ezelőtt az elvárások óriásiak voltak az új otthonteremtési támogatás körül. Érdekes módon, az OTP Bank higgadtan és józanul gondolkodott 2016-ban , mert valahogy már akkor is jobban láthatták a füst mögött azt a bizonyos lángot. De még ők sem tévedhetetlenek.

Az elvárásaikhoz képest 2016-ban az országos CSOK igénylés alig érte el a 62%-ot:

Ez számokban azt jelenti, hogy a várt 40 ezer igénylés helyett úgy néz ki, hogy 25 ezer jött össze 2016-ban.

Az OTP Bank úgy számolta, hogy a felét ők fogják folyósítani. Ehhez képest még ez sem sikerült. A 20 ezer tervezett igénylés helyett, alig csak a fele, 10.500 CSOK igénylést fogadott be a legnagyobb magyarországi bank.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
A használt lakásokhoz kötődő CSOK igénylések aránya 76% az OTP Banknál

De nincs még vége a meglepetéseknek. Szinte semmi sem jött össze a tervekből, amit a bank várt. Az újlakáspiac teljesítménye teljes mértékben elmaradt a várakozásaitól. 10-20 % közötti CSOK igénylést vártak innen és lett belőle 6%.

Az újlakáspiacot 2016-ban teljes mértékben túllihegte az ingatlanpiac. Nem biztos, hogy az idei és a további évek felfokozott várakozásai megalapozottabbak.

Közben nem csak túlzott elvárások történtek 2016-ban, hanem a 10+10 milliós igényeket az OTP bank teljes mértékben alulbecsülte. Egy éve a bank marginális hatásra számított 1-4% közötti igényléssel. Ehhez képest az OTP Banknál a CSOK igénylések 16%-a volt 10+10 milliós. Országosan is 10% körül alakul ez a szám, ami nem kis meglepetés. Az OTP maga annyi ilyen CSOK-ot és kedvezményest hitelt folyósított, mint amit országosan várt el 2016-ban.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
Elvárások helyett számolni kell a tényekkel 2017-ben is

Az elérhető számokból látszik, hogy aki 10 milliós CSOK-ot igényelt, az már a hitelt is felveszik hozzá. Na nem a teljes hitelösszeget, mint az kiderül a bankok tájékoztatásából. Apropó bankok. Nem teljesen érthető, hogy miért titkolóznak azok a bankok, akik nem adtak megfelelő tájékoztatást. Első gondolat erre az lehet, talán azért, mert olyan alacsony a részesedésük a CSOK igénylésekből, hogy azt már szégyellik bevallani. Valószínűleg még várni kell arra, hogy teljesen tisztán lássunk a 2016-os CSOK igénylések körül.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
2016-ban a 10+10 milliós CSOK -ot minden 10-ik igénylő kérte

Az viszont már most jól látszik, hogy a Budapesten és a nagyobb városokon kívüli lakáspiac 2016-ban feltámadt.

A 2016-os lakáspiaci forgalom és lakásárrindex kapcsán már beszéltünk erről. A CSOK-ról eddig is tudta mindenki, hogy a hatása az országos lakáspiacra nagyobb lesz, mint a csak Budapesti és megyeszékhelyek lakáspiacára. A szövetkezeti hitelintézetek szép szeletet hasítottak ki a CSOK igénylésekből. Most már egyre érthetőbb, hogy miért van ilyen komoly összetételhatás a lakáspiaci árrindexben a KSH szerint.

Emlékeztetőül csak annyit, hogy 2016-ban az országos teljes lakáspiaci árrindex az összetételhatás miatt várhatóan lakásárcsökkenést fog mutatni:

1. Ez nem azt jelenti, hogy országosan olcsóbbak lettek a lakások.

2.  Ez mutatja meg, hogy 2015-höz képest, 2016-ban olyan helyen adtak el lakásokat és házakat, ahol 2015-ben nem.

3.  Egyszerűbben, nem csak az a fontos, hogy hány adásvétel történik egy évben, hanem az is, hogy az területileg hol történik, amikor összehasonlítják az árakat éves alapon.

4. Elmondtuk, hogy látszik két ár lesz 2016-ban a lakáspiacon. Egy növekvő, ami a tiszta árváltozás, és egy csökkenő, ami pedig a teljes árváltozás.

ingatlanpiac lakáspiac újlakáspiac családi ház lakásárak Magyar Idők OTP Bank CSOK Ingatlanműhely
A 2016 novemberi számok helyett elég megfigyelni az arányokat

Nagyon érdekes jelenség, amiről már akkor is elmondtuk, hogy az újlakáspiacot is érinti. Ez pedig a szövetkezeti hitelintézetek számaiból is jól kivehető, akik elsősorban ezeken a területen aktívak. Elindult az élet egész Magyarországon és a lakáspiaci folyamatokat még az elvárásokhoz képest alacsonyabb CSOK igénylések is jól visszatükrözik.

A drágább piacok mellett, az olcsóbb lakáspiac is mérhetővé vált, sőt tényezővé 2016-ban.

Elvárások az újlakáspiaccal ma is vannak, miközben a használt lakások piaca egyelőre olyan domináns, amiért kár spekulálni.

De képzeljék el, van aki mindent egy lapra tesz fel és bátran állítja, hogy 2016-ban az újlakások hatása a CSOK igénylényesekben elsöprő lesz. Ez egy bátor és vagány kijelentés, ismerve a grafikonokon ábrázolt új és használt lakások piaca közötti óriási különbséget:

5. Sokkal életszerűbb, hogy 2017-ben a CSOK igénylések száma tovább nő.

6. Az is sokkal elfogadhatóbb, hogy az arányok változni fognak a használt lakások és az új építésű lakások vásárlására felvett otthonteremtési támogatásoknál, de nem fordulnak meg.

7. Nincs annyi újlakás - még tervezőasztalon sem -  hogy ha mindegyikre CSOK-ot vennének fel, akkor az elérné a használt lakásokra felvett CSOK arányát.

Látni érdemes, hogy a használt lakások piaca nem csak a CSOK igénylésekben felülreprezentált, hanem az egész lakáspiacon. 2016-ban is a használt lakáspiac 90% feletti részt képviselt az egész lakáspiacból.

A házépítések reneszánsza   pedig nagy nyomás alatt tartja az újlakáspiacot, mert ismét, újra – tegyük hozzá, hogy teljesen racionálisan és érthető okokból – lakásokból házakba költöznek azok, akik ezt megtehetik:

8. Tehát nem csak belépők vannak a lakáspiacra, hanem kilépők is onnan.

9. Ők potenciálisan mind újlakásvásárlók lennének, de helyette inkább új házat építenek maguknak.

10. Ezzel azért érdemes számolni 2017-ben is, főleg ha a teljes magyarországi lakáspiac olyan aktív marad, mint amilyen aktív lett 2016-ban.

Érdeklik a lakásárak? Ezt még talán érdemes elolvasnia:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásbiztos baba?

gyerekvállalás otthon lakberendezés bababiztos lakás Magyarország ingatlanműhely

A gyerekbiztos lakástippekről teleregények olvashatók. A jó szülők felkészítik a lakást az új családtagra és mindent feláldoznak a biztonságos gyereknevelés oltárán. A lakás beosztása a babavilághoz igazodik és féltő, óvó szülőként, a lakás berendezései, kiegészítői is. A legjobb tanács az, hogy eleve gyerekbarát lakást tervezzünk magunknak, ha tudjuk, hogy a közelebbi jövőben anyai és apai örömökre vágyunk. De elve rossz szülő az, aki nem csak a gyereket félti a lakástól, hanem a lakást is a gyerektől?

Egy „magazinlakás”, dizájnos és sokszor méregdrága lakberendezése a katonás rendre, steril tisztaságra és ezek összhangjára épül. Akik ilyen lakásban válnak szülővé, még ragaszkodhatnak a megszokott életükhöz és csak szülők akarnak lenni, nem más emberek. Nem csak értéket képviselhet számukra minden a lakásban, de lehet mindez az életük szerves része is. Emlékek sokasága, egy élet munkája is lehet egy ilyen otthon. Tabunak tűnhet, de lehet valakinek egyformán fontos a gyereke és a lakása is?

A dizájnos lakberendezés egyelőre még nem követi a gyerekbarát trendeket. Üveg és fém, sarkok, fogantyúk, érzékeny felületek és anyagok, hímestojás tárgyak. A gyerek pedig ebben pont olyan lehet, mint egy elefánt a porcelánboltban. Lecserélni a bútorokat azt jelentené, mint másik otthonba költözni. „Gyerekbútorokat” betenni , teljesen megváltoztatva a lakás egységes hangulatát, évekre nem csak kompromisszumnak, inkább egy rossz álomnak tűnhet. A „magazinlákásból” óvoda első hallásra egy lehetetlen küldetésnek hangozhat. Talán második nekifutásra még nagyobb kihívás. Egy jó szülőnek a gyereke biztonsága a legfontosabb. Vívódás ez, a társadalmi elvárásoknak és a saját elvárásainknak való megfeleléskényszer harapófogója. Az elegáns otthon és a gyerek egyáltalán kivitelezhető együtt?

gyerekvállalás otthon lakberendezés bababiztos lakás Magyarország ingatlanműhely

Beteg az, akinek ilyen egyáltalán eszébe jut? Milyen anya és apa lesz belőle, ha a gyerek érdekeinek nem akarnak mindent alárendelni? Inkább ne is vállaljon az ilyen gyereket, mert az nem is tudja, hogy annak mi az igazi értelme? Önző és felszínes egy ilyen lakás világához ragaszkodni? Lehet. De talán van remény, hogy mindenkinek egyszerre igaza van, még egy ilyen megosztó kérdésben is. Semmi sem fehér vagy fekete. Emberek vagyunk és nem ösztönlények a szürke nem ötven, hanem végtelen árnyalatával.

Ha valaki tudja a kérdésekre a választ például saját tapasztalatból, szívesen meghallgatnánk a véleményét. Mindig van mit tanulnunk egymástól. Miért lenne ez most kivételesen másképpen!

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Őszinte ingatlanosok

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely

Új lakáspiac született, foglaltuk össze 2016 november elején, amikor az új és használt lakások piacát és az árakat, a piaci folyamatokat elemeztük. Kell-e aggódnunk?  tettük fel a kérdést november közepén, amikor megfogalmaztuk, hogy a lakáspiac rövid távon előnyökkel kecsegtet, de hosszú távon kiszámíthatatlan. Beszéltünk decembernben a növekvő árak jótékony hatásáról a lakáspiacon. 2017 január közepe felé haladva ezért nem beszélhetünk másról, mint hogy mit mutatnak a számok, milyen irányba halad a lakáspiac idén. 2016 nem várt fordulatokat hozott a lakáspiacon, amiről itt az ideje világosan beszélni. Valami történt, amit mind a KSH számai, mind pedig a vezető ingatlanközvetítő lakáspiaci forgalmat figyelő havi alapú jelentése bemutat, de teljesen eltérő formában.

A vezető ingatlanközvetítő 2016 utolsó félévében már folyamatosan, hónapról hónapra ugyan azt kommunikálta. Júliustól elindult a számaikban a stagnálás, amit a 3. negyedévtől forgalomcsökkenés követett. Annak ellenére tette ezt, hogy a KSH jelentésétől drasztikusan eltérő számokat prognosztizált, ami több, mint egyszerű statisztikai eltérés valamilyen képzeletbeli hibahatáron belül.

Már évközben lehetett látni, hogy az ingatlanközvetítő és a KSH két különböző lakáspiacról beszél. Ez nem először fordul elő.

Az ingatlanközvetítő becslése tévedett 2012-ben, amikor nem egyszerűen az éves forgalmat becsülte 10%-kal többre, de még a trendet sem találta el. 2012-ben az éves forgalom 2011-hez képest tovább csökkent. 2013-ban szintén tévedett és ismételten önmagához képest is tévedett, mert a 2012-es fiaskóhoz képest, akkor meg csökkenő trendről beszélt, miközben meg inkább nőtt a lakáspiac. 5% körül volt akkor a valós forgalomhoz képest a tévedés.

A nagy áttörést a 2014 éves becslése hozta meg. Addig egyébként senki sem vette komolyan az ingatlanközvetítő forgalombecslését.

De amikor arról beszéltek 2014 decemberében, hogy átlépte a 100 ezres forgalmat a lakáspiac, akkor bizony kétkedtek sokan. Eltalálták a trendet, de a forgalmat 10%-kal alulbecsülték akkoris. 2015-ben már csak egy sima becslést adtak ki, nem összegszerűsítették a 12 havi forgalmat. Majdhogynem eltalálták az éves forgalmat és természetesen a növekvő trendet is. Mindezek után  nem nevezhető a becslés tévedhetetlennek.

Több dolog történtik, amiért a Duna House becslése teljesen téves és hibás következtetésen tud alapulni.

A tévedés alapja pedig a Duna House saját éves forgalmának, a piaci részesedésének a túlbecslése. Nagyon egyszerűen az történik, hogy az ingatlanközvetítő felszorozza az általa eladott lakások számát a piaci részesedése alapján.

Ha szerinte minden 10. lakást ő ad el, akkor például 10-zel. Ezért amikor 2012-ben látványosan túlbecsülte a forgalmat és a trendet, akkor egyszerűen nagyon jó éve volt az ingatlanközvetítőnek. 2013-ban már rosszabb éve a piaci folyamatokhoz képest. 2014-ben ismét jó éve volt, amit 2015-ben már nem tudunk meg, hogy mi követhetett, mert az csak egy lottószám volt a kalapból.

2016 viszont a Duna House-nak nem a legjobb éve lehetett és csökkenhetett a piaci részesedése az összes adásvételből, amit ő feltétel nélkül alapul vett a számításnál.

Mivel tőzsdére lépett, ezért ezt érdemes a lakáspiaci változásokkal kommunikálnia, ami egy nagyszerű trükk. Láthatják, hogy a KSH az előzetes adatokat, csak 2017. április 30-a körül, a végleges számokat 2017. július 31-e körül fogja közölni. Az április 30-i első becslés nagyon hasonló lesz a Duna House számához. Nem lesz hatással a papír árfolyamára. "Előre megmondtuk" taktika jól működhet. A minimális forgalmával nem túlságosan befolyásolja a BUX-indexet. De júliusban, amikor kijönnek a jobb számok, akkor meg pozitív hatással lehetnek az árfolyamra. Alulbecsülni a forgalmat nem számít ilyenkor tévedésnek, inkább előny. Elképesztően ügyes megoldás arra, hogy hogyan jöjjön ki egy kutyaszorítóból. Igazi szabadólóművész trükk az ingatlanközvetítőtől.

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely
A Duna House és a KSH lakáspiaci forglamának becslése. Kinek higgyünk?

De itt nem csak egyszerűen arról van szó, hogy az ingatlanosok tortáján az osztozkodás miatt a Duna House szelete kisebb lett. Az viszont egy érdekes jelenség, hogy az ingatlanközvetítők nem tudják a lakáspiaci forgalom növekedési ütemével egyenesarányban növelni a részesedésüket. Marakodnak egy bizonyos részén, amit ők évek óta keresztértékesítésnek neveznek, amikor ugyan annak a lakásnak az értékesítéséből több cég is részesülhet.

A lakástulaljdonosok nem feltétlenül tudják, hogy egy közös kalapba kerülnek és az ingatlanközvetítők gyakorlatilag kartelleznek

Éppen mai hír az is, hogy a két nagy ingatlanközvetítő 10 évig kartellezet, . amiért megbűntette őket a Gazadasági Versenyhivatal. Nyílt titok ez és ma már ez egy intézményesített rendszer az egész ingatlanközvetítő piacon.

A kis közvetítők pedig tovább bosszantják a nagyokat, mert az élénkülő lakáspiaci forgalom esetén többen próbálnak meg saját ingatlanirodákat nyitni. Nem nő a közvetítők piaca, csak egyre több a vadász ugyan annyi fókára. Ott van viszont egy másik jelenség, amikor az eladók egyre inkább maguk adják el a lakásokat.

Nem, hogy növekedni nem tud az ingatlanközvetítők tortája, de inkább csökken, a digitalizálódó lakáspiac miatt.

A hirdetési költségeket maguk fizetik, ez nem ingyenes hirdetéseket jelent már. Ezt megerősítette néhány napja az origo.hu cikkében Balogh László, a vezető hirdetési oldal gazdasági szakértője:

"Az Ingatlan.com hirdetési portálként a piac kínálati és keresleti oldalát lefedi, és azt mindvégig éreztük, hogy a 2015-ös év robbanásszerű növekedése után élénk maradt a hazai ingatlanpiac. 2016. januárjától október végéig több mint 25 százalékkal nőtt a magánszemélyek kínálata az előző évhez képest: idén a magánszemélyek több mint 70 ezer lakóingatlant hirdettek meg az Ingatlan.com-on."

Abszolút és relatív értékben is ezek már olyan számok, amit megérezhetnek az ingatlanközvetítők, így a Duna House is. Ha pedig csökken a forgalma, az adásvételek számát egyre nagyobb hibaszázalékkal tudja csak megbecsülni.

A magánhirdetők és és hirdetéseik növekedése pedig borítékolható 2017-ben is, amit a közvetítőszakma nehezen fog tudni lenyelni.

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely
A Duna House sem tévedhetetlen

Viszont a KSH 2. negyedéves lakáspiaci jelentésében újabb érdekes jelenségre hívta fel a figyelmet. A lakáspiacon az árdinamika megszűnt:

Azzal még nincs semmi baj, hogy az árak nem rakétaszerűen nőnek, hanem stabilizálódnak. Itt viszont most nem láthatóak még a tiszta részletek és még néhány hónapig nem fogjuk tudni, hogy valójában mi történik a lakásárakkal.

Az biztos, hogy 2016-ban olyan történt, amire 2013. II. negyedéve óta nem volt példa. A használt lakások piacán a teljes árváltozás negatív tartományba került 2016. II. és III. negyedévben.

Külön az újlakáspiacról nem készült ábra, de ott is 2016. III. negyedévében 2013. II. negyedéve után ismét árcsökkenésről lehet beszélni éves alapon. Az újlakáspiacon is a teljes árváltozás már -8,7%, amit a KSH 91,3 pontban jelöl a táblázatában.

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely
2016-ban a teljes árváloztásra mutatja a "vidéki" lakáspiac feléledését

Az új és használt lakások piacán az árak együtt mozognak – amivel már többször is foglalkoztunk és ez egy magyar lakáspiaci sajátosság. 2017 a lakásépítések éve, mert a további engedélyekben nagy a kérdőjel. Aki lakást akar építeni, az 2016-ben már kért hozzá engedélyt. Aki még gondolkdodik rajta, ott erős kivárás lesz a jellemző. A lakásépítési engedélyekben is érdekes számokra számíthatunk 2017-ben.

A 2016-is lakásárindex számai mögé nézve látszik, hogy az (negatív) összetételhatás érvényesül a teljes árváltozásban. A negatív összetételhatás azt jelenti, hogy csökkenti a teljes árváltozást, amikor előtérbe kerülnek az olcsóbb ingatlanok. A negatív összetételhatás nagyon erős mind a használt lakások és mind az új lakások piacán. Példátlannak is nevezhetnénk ezt 2016. III. negyedévében.

A KSH adattáblájában ilyen erős negatív összetételhatást nem látunk 2012-től kezdve. Ez azt jelentheti, hogy a Budapesten kívüli lakáspiac is feléledt 2016-ban.

A lakáspiaci forgalom nőtt, de a lakásárak, csak az összetételhatás nélkül adnak okot a felhőtlen boldogságra. Az összetételhatás jelzi, hogy Budapest (túl)súlya csökkent, ami szintén nem kedvez a közvetítőknek.

Nem érdemes túlragozni, a számok önmagukért beszélnek. A lakáspiacon az eddig súlytalan „vidék”, súlyosabban szerepel, nem csak a használt, de az új lakások piacán is.

Azt sem érdemes ragozni, hogy a tiszta árváltozás csak azt jelenti, hogy ugyan az a lakás, amit 2015-ben eladtak, 2016-ban mennyiért lehetne újra eladni. Ha olyan lakások jelennek meg a KSH lakásárindexében, amikhez hasonlót 2015-ben nem adtak el, akkor az komoly meglepetést okozhat a lakásárindexben.

Nem tudjuk elégszer hangsúlyozni, hogy a végleges adatok késleltetve érkeznek. A nagyobb települések, tehát Budapest és a megyeszékhelyek adatai elég komoly késleltetéssel érkeznek. De 2016. II. negyedévének összetételhatása már érdemben nem változhat. Viszont a III. negyedév adatai változhatnak. Lehetnek jobbak és rosszabbak. Pl. a II. negyedéves adat rosszabb lett, mint előtte volt.

A Duna House barométere ezt érezte meg. Egyre többen adnak el közvetítők segítsége nélkül. Néha meg sem hirdetik, eladják az ismeretségi körben. Olyan területeken is aktívabb lett a lakáspiac, ahol közvetítőnek se híre se hamva.

Itt újra visszacsatolnánk erre a kijelentésre, amit szintén az ingatlan.com gazdasági szakértője nyilatkozott a  hétvégén a Duna House csökkenő lakáspiaci becslésére reagálva:

„Balogh László szerint azért sem reális, hogy tényleges forgalomcsökkenés jellemezte volna a tavalyi ingatlanpiacot, mert az az árakban is megmutatkozott volna. Ehhez képest viszont a főbb lakáspiaci területeken – így Budapesten és agglomerációjában, valamint a nagyvárosokban – 2016-ban is tovább drágultak az ingatlanok.”

lakáspiac lakásárak ingatlanpiac Magyarország ksh Duna House Barométer ingatlan.com Ingatlanműhely
A tiszta árváltozás annyit jelent, hogy a likvid piacok folyamatosan drágulnak

Balogh László abban nem téved, hogy az eddig pörgő és folyamatosan dráguló területek továbbra sem lettek olcsóbbak. Ezt tökéletesen alátámasztják a tiszta árváltozás számai. De a teljes árváltozás és a rendkívüli összetételhatás már mutatja, hogy összeségében a nagyon alacsony bázisról induló, nem különösebb likvidnek nevezhető "vidéki" lakáspiaci forgalom „torzítja” az országos lakáspiaci átlagárakat. Ezért kétféle lakásárral fogunk találkozni nem csak a 2016-os évet összesítő későbbi számokban, hanem 2017-ben is. Egyesek a lakásárak csökkenését fogják ebből kiolvasni Magyarországon. Tudjuk, van olyan közvetítő, aki 2 éve a lakásárak csökkenésről beszél szinte folyamatosan, miközben az árak meg nőnek ott, ahol azok tudnak.

2016 bebizonyította, hogy fenntartással érdemes kezelni az „őszinte ingatlanosokat”, akik csak jót akarnak nekünk. Hetente vagy havonta igazolják, hogy ők mennyire értik a lakáspiaci folyamatokat. Jósolnak, olyan kijelentéseket tesznek, mint amit a Duna House talált ki a forgalomcsökkenésre. Szerinte ennek az oka az újlakáspiacon a késleltetett adásvételek „regisztrálása”. Ezt 2016 november óta ismételgetik, hátha hihetőbb kifogás lesz 2017-ben. Na most tudjuk azt egyrészről, hogy ha egy ingatlanközvetítő az értékesítése alapján becsül, akkor neki tudnia kell, hogy hány új lakást adott el.

A Duna House viszont nem az újlakáspiac sztárja. Sosem volt az, így a rálátása a piacra kevésbé releváns.

Másrészt ilyen indokkal a magyar lakáspiac történetében, soha senki nem magyarázott még forgalomcsökkenést. Elsőnek olyan hihető, amit több médium szócsőként ismételt meg az elmúlt napokban. A képzelet világa, a spekulációk továbbra is az ingatlanközvetítők terepe marad. A lakáspiac pedig tőlük függetlenül él és virul. Mutatja a változásokat a számokban és előre vetíti, a 2017-es év izgalmait. Unatkozni nem fogunk, de nem mindenki örülhet, ami ránk vár ebben az évben. Nem csak a telefonjaink, tévéink, autóink, otthonaink okosodnak folyamatosan. A lakáspiac is egyre intelligensebb, tudatosabb és alkalmazkodóbb. A vevőkről és az eladókról fog szólni a lakáspiac 2017-ben is Magyarországon, nem pedig az őket továbbra is manipulálni próbáló piaci szereplőkről.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Természetesen fából bútor

fullgrown.co.uk Full Grown Furniture Gavin Munro Skócia bútor fabútor lakberendezés kortárs művészet lakáspiac Magyarország ingatlanműhely

Lehet úgy kezdeni az évet, hogy összefoglaljuk a tavalyit. Lehet azonnal belevágni a terveink megvalósításába. Lehet viszont inspirálódni is, kilépni a dobozunkból és azon kívül gondolkodni. Minél többet tudunk, ismerünk a környezetünkről, a világunkról, annál inkább tisztában vagyunk vele, hogy még igazából mindig nem tudunk semmit. Az inspiráció, a felfedezés, a tapasztalataink izgalmas kalandjai nem tökéletessé tesznek minket vagy kiemelnek a tömegből, ellenkezőleg, empatikusabbak és alkalmazkodóbbak lehetünk tőle. A legyünk önmagunk és különbözzünk másoktól egoista idea pont az a doboz, amiből érdemes kilépni és inkább legyünk a részei valamilyen ismeretlen egésznek.

Az évet azzal kezdtük, hogy kinyitottuk azt a dobozt és a nyitott terek varázslatos lehetőségeit láttuk benne.

Nyitottan gondolkodni ellentétes a magyar kultúránkkal, oktatási szokásainkkal, szociális és társadalmi berendezkedésünkkel.

Egy zárt világban élünk és ez olyan nyomasztó tud lenni néha, amiért az elvándorlás, a népességcsökkenés, a magyarként rövidebb élethossz, a szörnyű egészségi állapot mind könnyen belemagyarázhatóak lennének ebbe. Változik körülöttünk minden, amiből annyit veszünk észre, amennyire lehetőségünk van. Látjuk ahogy kihal a falunk, a túléléséért küzd a kisvárosunk. Vannak helyek, ahol mintha megállt volna az idő, de rossz értelemben. Halljuk, látjuk ahogy az iskolatársaink jeles tanúiból senkik lesznek. A volt tanáraink megkeserednek és kifogáskereső, életunt emberként öregednek meg. Ezzel is foglalkoztunk, más megközelítésben, de a Hol fogunk élni? kérdés mindig aktuális. Minden nap fel lehet tenni, mert minden olyan gyorsan halad valami felé manapság. Nem mindig tudjuk, hogy merre, csak halad. Sok a kérdés, de kevés a válasz.

Mi mégis inspirálódtunk tovább, hiszen a nyitott tér után megnéztük a dobozt kívülről is. A hagyományok és a technológia harca helyett a klasszikus és a modern élet szimbiózisára mutattunk példát. Így is lehet élni. Az ember teremtő és alkotó szerepét kiemeltük már akkor is.

Ezért jó inspirálódni, hogy mindig legyen hitünk abban, hogy jó embernek lenni.

Vannak köztünk alávaló gazemberek, de pont azért, hogy tudjunk hozzájuk viszonyítani. Olyan ez mint az ízek a szánkban. A finomat csak akkor értékeljük, ha ismerjük milyen a rossz. Eljutunk az év első hetének megkoronázásához, mert igaz, hogy a dobozt kinyitottuk, kívülről is jól megnéztük, de most tegyünk bele valami újat is, ami eddig nem volt benne. A lakberendezési szokásaink legalább olyan depressziós és magányos világra utalnak, mint amiért nehéznek érezzük a mindennapokban a magyarok keresztjét. Puritán funkcionalitás és csökönyös pragmatizmus a hétköznapokban az egyik véglet. Giccsesen negédes újgazdagok és szegénygazdagok arisztokratikus műkincsmániája pedig a másik.

Rossz minőségű, korszerűtlen és élettelen otthonok tömegei országosan – micsoda miliő, amiben a lakberendezés néha olyan értelmezhetetlen fogalom, ahogy a holdoklónak a holnapra gondolni.

fullgrown.co.uk Full Grown Furniture Gavin Munro Skócia bútor fabútor lakberendezés kortárs művészet lakáspiac Magyarország ingatlanműhely
A kisfiúból művész, a fából bútor lett

Sokszor hallani, hogy azért nagyrészt azok vagyunk, amit otthonról hozunk. Akkor miért nem figyelünk oda jobban az otthonainkra, a környezetre, amiben élünk?

fullgrown.co.uk Full Grown Furniture Gavin Munro Skócia bútor fabútor lakberendezés kortárs művészet lakáspiac Magyarország ingatlanműhely
Bútorfa

A gyermeki figyelem és rácsodálkozás például egy ilyen kérdésre…csodákra lehet képes. Itt az élő példa, ahogy Gavin Munro egy bonsaiban meglátta a széket. Ehhez olyan környezetben kellett felnőnie, ahol volt bonsai a kertben. (Nálunk otthon milyen kertek is vannak, mennyire tudják azok inspirálni a gyerekek fantáziáját - kérdezhetnénk.) Közben pedig gerincbetegsége miatt még ideje is volt gyerekként ezen gondolkdonia – nem feltétlenül tudatosan, hanem csak úgy, semmittéve.

A skót kisfiúban ez örökre megváltoztatott valamit, amiért később bútortervezés szakon diplomázott a san fransiscoi Művészeti Főiskolán (Art College). Ez itt már az álmok megvalósításáról szól. De kell hozzá egy álom, amit gyerekkorunkban álmodunk meg. Kell hozzá olyan szerencse és kitartás, hogy az álomból valóság legyen. Ebben kulcsszerepe van az oktatásnak is, amiért szintén szerencsésebb ez a skót kisfiú, hogy nem magyarnak született. A szeles, hűvös Skócia csípős levegőjére mi csak legyintenénk, hogy ki akar ott élni! Kihívások földje az, ami megeddzi az akaratot. A kisfiúból ott nagyfiú lett és közben nem csinált mást, csak az álmának élt.

fullgrown.co.uk Full Grown Furniture Gavin Munro Skócia bútor fabútor lakberendezés kortárs művészet lakáspiac Magyarország ingatlanműhely
Lámpabúrák

Egyszerű és nagyszerű megfigyelés: fából bútort? Elég nyilvánvaló!

Egy kisfiú mégis máshogyan látta azt a fát és azt a bútort. Nem asztalos lett belőle, eszébe sem juthatott, hogy a bútor és a fa ilyen értelemben elválasztható lenne egymástól.

Csak azt csinálja ő a fával, amit vele tett a gerincbetegsége alatt a nyakát támasztó keret: engedi felnőni.

fullgrown.co.uk Full Grown Furniture Gavin Munro Skócia bútor fabútor lakberendezés kortárs művészet lakáspiac Magyarország ingatlanműhely
Gavin Munro, a gyerek

Igen, ez már művészet.

A kisfiú nem tudta – hogyan is tudhatta volna – de művésznek született. Meglátja azt a fában, ami természetes és megteremti belőle azt, ami szintén az.

Egy bútor lehet a világ legtermészetesebb dolga – a művészetének és bútorainak arc poeticája is lehetne.

fullgrown.co.uk Full Grown Furniture Gavin Munro Skócia bútor fabútor lakberendezés kortárs művészet lakáspiac Magyarország ingatlanműhely
A bútorfa alatt még a fű is zöldebb :)

Bútorrá nőhet egy fa, lelkesíti és ösztönzi a bútortervezőt, aki „leszüreteli” a széket vagy éppen a lámpabúrát. A teremtés művészete gyermeki játékossággal és könnyedséggel.

fullgrown.co.uk Full Grown Furniture Gavin Munro Skócia bútor fabútor lakberendezés kortárs művészet lakáspiac Magyarország ingatlanműhely
A bútorteremtés művészete

Évekig várni kell az eredményre, de megtanulták, hogy a „boldogtalan fa nem azt csinálja, amit akarunk”.

fullgrown.co.uk Full Grown Furniture Gavin Munro Skócia bútor fabútor lakberendezés kortárs művészet lakáspiac Magyarország ingatlanműhely
A 10 évig készült prototípus -Willow karosszék, Full Grown Ltd.

Az első székek 2017 közepére várhatók. Nem meglepő, hogy várólista van egészen 2023-ig. 4 kontinens 10 országából vannak előrendelések.

fullgrown.co.uk Full Grown Furniture Gavin Munro Skócia bútor fabútor lakberendezés kortárs művészet lakáspiac Magyarország ingatlanműhely
Kortárs művészet, ami a klasszikus és modern szimbiózisa

Jó lenne, ha Magyarországra is kerülne belőle néhány. Bár tudjuk, hogy nálunk nagyobb hagyományai vannak az antikvitásnak, mint a kortárs művészetnek. A 19. századi arisztokrácia másolása nálunk az államunk és lojális barátainak, gazdagjaink egymás közti értékmérője. A múltban élést nehéz végképp eltörölni, de 2017-ben továbbra is dobozon kívül érdemes erről gondolkodni. Már csak egy kérdésünk maradt: Boldogok-e nálunk a fák?

Forrás: fullgrown.co.uk

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Modernista életfilozófia

építészet belsőépítészet környezetépítés lakberendezés otthon lakáspiac vályogház Norvégia bordpanda.com ingatlanműhely

Az otthon sokunknak sokmindent jelent. Egy otthon építé8se sem egyértelmű fogalom. Érdekes ennek a hattagú norvég családnak a története, akik Oslotól 1000 km-re, az Északi sarkkörön, a norvégiai Sandhornøya szigetre költöztek 2013-ban. Osloról tudni lehet, hogy a világ egyik legdrágább városa és a sziget bizonyára nincs rajta ilyenfajta „térképeken”.

építészet belsőépítészet környezetépítés lakberendezés otthon lakáspiac vályogház Norvégia bordpanda.com ingatlanműhely
Sandhornøya sziget, Norvégia

Megfelelő anyagi háttárrel biztosan rendelkezhettek ahhoz, hogy tényleg elköltözzenek a világ végére és ott olyan háztípust gondoljanak újra, amit nálunk semmibe sem vesznek.

A történet angolnyelvű változata túlérzelgős, az hiányzik belőle, amiért a történet valóban eredeti és izgalmas.

építészet belsőépítészet környezetépítés lakberendezés otthon lakáspiac vályogház Norvégia bordpanda.com ingatlanműhely
Romantika és idealizmus vagy racionális döntések világa ez?

Elmenekülni a világ elől nem nagy dolog. Sok ember fejében naponta fordul meg ez a gondolat.

Akik pedig az isten háta mögött élnek meg pont arra vágynak, hogy bárcsak egy nyüzsgő nagyvárosban élhetnének. Közben pedig ne feledkezzünk el, hogy nálunk kik élnek vályogházakban még ma is. Igen, ez a család egy három szintes vályogházat épített, amit egy érdekes üvegdóm alatt helyezett el.

Ez a (geodéziai) dóm nem csak az időjárás viszontagságaitól védi az épületet, de különleges üvegházi klímát is teremt, ami alatt zöldségeket és gyümölcsöket lehet termeszteni.

építészet belsőépítészet környezetépítés lakberendezés otthon lakáspiac vályogház Norvégia bordpanda.com ingatlanműhely
Vályogház a 21. században

Ugyan úgy termelnek paradicsomot, uborkát, mint szőlőt, sárgabarackot, kiwit és szilvát. Sok hangadó mondja manapság, hogy elég a fogyasztásmániából, inkább termeljünk is (production economy vs. consumption economy) – amire az ilyen fajta otthonteremtés egy jó példa. Mert ha tényleg lehámozzuk a mézásmázas romantikiát a családi történetről, megláthatjuk az igazi előnyeit annak, hogy ha építkezési szokásainkban nem csak visszatérünk a gyökerekhez, de modernista formában tesszük azt.

építészet belsőépítészet környezetépítés lakberendezés otthon lakáspiac vályogház Norvégia bordpanda.com ingatlanműhely
A napenergia az élet alapja

A sarki fény biztos izgalmas, ahogy a vadregényes érintetlen táj is, de a modern és izgalmas otthon továbbra sem esik áldozatul semmilyen historizáló belsőépítészetnek. Magyarul nem egy tanyát vagy parasztházat építettek vályogból, puritán módon, hanem egy 21. századi vályogház született meg a kezük alatt.

építészet belsőépítészet környezetépítés lakberendezés otthon lakáspiac vályogház Norvégia bordpanda.com ingatlanműhely
Klasszikusan építezni nem azt jelenti, hogy másoljuk a régit

Mi, itthon, pedig sokszor még ma is úgy építkezünk, mint ha a múltban élnénk és az építkezési gyökereink nem táplálják a magyarországi jövő építészeit és az építkezéseket, hanem mintha fojtogatnák őket.

építészet belsőépítészet környezetépítés lakberendezés otthon lakáspiac vályogház Norvégia bordpanda.com ingatlanműhely
Modern terek és formák egy vályogházban

Csodálkozik is a szakma, hogy menekülnek itthonról a fiatal építészek külföldre, akiknek eszük ágában sincs visszajönni utána. Az építésszakma meg az alulfizetett munkalehetőségekben inkább látja a problémát, mint a kihívásmentes és egyszerűen ingerszegény magyar építészkörnyezetben.

építészet belsőépítészet környezetépítés lakberendezés otthon lakáspiac vályogház Norvégia bordpanda.com ingatlanműhely
Üveg, fém és vályog teljes harmóniában

A Hjertefølger család története a környezetépítésről szól, arról, hogy az ember motivációja mi mindenre képes, miközben tiszteletben tartja a hagyományokat és közben magasabb szintre emeli a technológia vezérelte világban.

építészet belsőépítészet környezetépítés lakberendezés otthon lakáspiac vályogház Norvégia bordpanda.com ingatlanműhely
Élni vagy csak minden nap túlélni - Mi döntjük el hogyan élünk

A hagyományörzés jelentheti ezt is, vagy pedig csak „skanzeneket” építünk elődeink sírjai fölé.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Galériás lakások más szemmel

belsőépítészet lakberendezés galéria galériás lakás loft lakás egyterű lakás studio lakás garzon lakás otthon lakáspiac Magyarország ingatlanműhely

Engedjük el a lakásárakat és foglalkozzunk inkább magukkal a lakásokkal 2017-ben. Unalmas, nem túl harmonikus lakásokkal nagyon könnyű találkozni bérlőként és vásárlóként egyaránt. De ha még vendégségbe megyünk, akkor is. Csak maximum nem beszélünk róla, mert illetlenség. A fantáziátlanság csak egy dolog. Mint ha tényleg hiányozna az igény az inspiráló otthonokra.

Most egy kritikus lakberendezési ötlettel foglalkozunk. Megosztó, mert a „galériáról” általában a szűk és sötét garzonlakások, fából készült, recsegő-ropogó és nyikorgó tákolmányaira asszociálunk. Van, amin csak dérdelni lehet– az a fekvő galéria – de van olyan is, amin 160 cm magasságig egész kényelmesen fel lehet „állni”. Az biztos, hogy az egyterű lakásokat tönkre lehet tenni vagy éppen igenis, nagyon jól fel lehet dobni egy jól kitalált galériával.

belsőépítészet lakberendezés galéria galériás lakás loft lakás egyterű lakás studio lakás garzon lakás otthon lakáspiac Magyarország ingatlanműhely
Buenos Aires,  Argentína, IR Arquitecture

Rendben van, kell hozzá megfelelő belmagasság. Budapest tág értelemben vett pesti és budai belvárosára jellemző a nagy beltér. Ezek látványos kihasználása már annál ritkább megoldás. Pedig egy galéria lehet egy kellemes kuckó is, alatta tároló funkcióval. Akár egy ablak nélküli gardrób is lehet ott vagy egy fürdőszoba. Miközben kimondta, hogy egy fürdőszoba nem lehet éppen a galérián? (ahogy a kezdőképen).

belsőépítészet lakberendezés galéria galériás lakás loft lakás egyterű lakás studio lakás garzon lakás otthon lakáspiac Magyarország ingatlanműhely
Mozhaysk, Oroszország,  Alexandra Fedorova

 Az ilyen megoldások nem nagycsaládos lakástulajdonosoknak valók, nekik a galéria a gyerekszoba része lehet. Fel lehet dobni egy gyereknek a szobáját is egy klassz kis galériával. Ha több gyerek lakik egy szobában, akkor is csak a fantázia és a hely szabhat csak határokat. Igen, nem csak lakásokban, hanem házakban is alkalmazhatjuk a galéria nyújtotta előnyöket, a család legkisebb tagjainak nagy örömére.

belsőépítészet lakberendezés galéria galériás lakás loft lakás egyterű lakás studio lakás garzon lakás otthon lakáspiac Magyarország ingatlanműhely
Ilyen is lehet egy gyerekeszoba

A galéria-koncepció nem csak kis egyterű lakásokban tud jól jönni, hanem a nagyobb alapterületűeknél is.

Félünk az egyterűségtől itthon. Megint nem kell gyerekben gondolkodni. Az egyterű lakás nem családoknak, hanem gyereknélküli szinglik és párok otthona. Igenis lehet az vagány, szellős és sokkal tágasabb, mint azzal a sok felesleges fallal. Vannak olyan szerencsétlen elosztású lakások nálunk is, amiket igazán újra lehetne már gondolni a 21 században. Ne féljünk a saját árnyékunktól. Merjük átlépni azt. Feszegessük a határokat. Attól, hogy mi mindent egy külön, zárt térben (szobában) képzelünk el, még nem biztos, hogy jó úton járunk.

belsőépítészet lakberendezés galéria galériás lakás loft lakás egyterű lakás studio lakás garzon lakás otthon lakáspiac Magyarország ingatlanműhely
Zsúfolt gyerekszoba vagy ágy a barátoknak/játszótársaknak?

Apropó, például próbálkoztak nálunk is a loft lakásokkal. Amiknek a koncepciója az egyterűség, a nagy belmagasságuknak köszönhetően a kreatív térkihasználás. De ezek a légies lakások nem lettek túl népszerűek itthon. Pedig van az az életkor vagy élethelyzet, amikor a nyitott tér talán előrébb vihet minket a munkánkban és a magánéletünkben egyaránt. Ugye, mindenki néha úgy érzi, hogy minden olyan szűk körülötte és elfogyott a levegő? A magyar belsőépítészeti szokásaink zárt, szorongó, szűk világot teremtettek. Rajtunk múlik, hogy ez a jövőben is így marad vagy tudunk rajta változtatni.

belsőépítészet lakberendezés galéria galériás lakás loft lakás egyterű lakás studio lakás garzon lakás otthon lakáspiac Magyarország ingatlanműhely
Ahol szeretik a loft lakásokat: Perth, Ausztrália, Peter Ang

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter