Lakásárak 2018 előtt

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac lakáspiaci árindex ksh Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiac két táborra szakadt. Az egyik oldal szerint a lakásárak megállíthatatlanok, ha még lassabban is nőnek. A másik szerint már a szakadék szélén áll a lakáspiac és közel az összeomlás. Nincs átmenet vagy kompromisszum a kép tábor között. Legtöbbször egyik sem szereti számokkal alátámásztani az igazát, csak egyszerűen érvelnek.

Az optimisták szerint a csillagok ilyen szerencsés együttállása csak az árakat emelheti. A bérek nőnek, a munkanélküliség alacsony, a gazdasági mutatók jók, a hitelpiac kedvező. Ez már szerintük mindent megmagyaráz. A lakáspiac persze lehet makacs és értetlen, ha mindezeket mégis másképpen reagálja le. A vészmadarak szerint ez mind csak egy lufi, ami arra jó, hogy tömegek adósodjanak el vagy vállaljanak erejükön felül hiteleket. Szerintük a lakásárak már indokolatlanul nőttek eddig is, túl sok alapja nem volt az árnövekedésnek. Két tipikus példát lehet minduntalan meghallgatni tőlük. Az egyik a panellakások irreális piaci árai, amit egyszerűen nonszensznek és a magyar lakáspiac szégyenének tartanak. A másik példa, hogy a használt lakások néha drágábbak az új építésű lakásoknál, ami szintén eldfogadhatatlan szerintük.

A lakáspiacban persze az az izgalmas, hogy nem nagyon foglalkozik a hangadókkal és a hangemberekkel. Csak úgy éli a világát.

3 hónapja rávilágítottunk a lakásárak mögötti változó folyamatokra, amit egyszerű grafikonokról olvastunk le. A KSH frissítette a Lakáspiaci árindex adatait. De most nem nem csak egyszerűen frissítette, hanem változások is történtek a számokban, akár visszamenőleg is. Az eddigi 2010-es bázis évet 2015-re cserélte, ami némiképp átrajzolta a görbéket. Egy picit más megvilágításba kerültek a számok.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac lakáspiaci árindex ksh Magyarország Ingatlanműhely
A változó folyamtok tovább folyatatódtak 2017 második negyedévében is

Ez a grafikon nem lesz az optimisták kedvence, mert nem egészen azt mutatja, amiről beszélnek. A használt lakások árai minden értelemben úgy néz ki, hogy egyelőre elérték a csúcsot. 2016-hoz képest lehet még azzal villogni, hogy "hát nőttek", de 2017-ben már stagnálnak. Az új lakások árai még éppen tartják magukat, még bele lehet magyarázni, hogy minden rendben. A tavalyi évhez képest ott is jobban néz ki a görbe, mint ha 2017-et nézzük csak.

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac lakáspiaci árindex ksh Magyarország Ingatlanműhely
Negyedévről negyedévre 1 éve már csak egy helyben toporognak a lakásárak

Ha már a negyedéves változásokat nézzük a stagnálás még inkább szembetűnő.  2016 közepe óta, mint ha minden megváltozott volna a lakáspiacon, már ami az árindexeket illeti.  Bár látható, hogy a lakáspiaci szereplők akkora csodát már nem várnak 2017-től, mint amit még 2016-tól elvártak. Ma már mindenki szerény adásvétleli nökevedést és ehhez mérten szerény lakásárnövekedést  vár. 

lakásárak ingatlanárak lakáspiac ingatlanpiac lakáspiaci árindex ksh Magyarország Ingatlanműhely
Éves alapon nőnek a lakásárak, csak egészen másképpen

Ezt a grafikont imádják az optimisták. Azonnál rávágják, hogy igazuk van, nőnek a lakásárak.

- A friss számok szerint a tiszta árváltozás több mint 12% volt az első negyedévben és majdnem 8% a második negyedévben a használt lakásoknál. Az már most látszik, hogy a harmadik és a negyedik negyedévben ezek a számok tovább csökkennek.

- A trend tehát adott, ami pontosan ugyan úgy igaz az új építésű lakások áraira is. 2017. első negyedévében pontosan 7%-kal voltak magasabb az áraik mint egy évvel korábban. A második negyedévben már csak 4,5%-kal. A következő negyedévekben pedig akár még le is nullázódhat az árváltozás.

Az optimisták legnagyobb pofont akkor kapják, amikor azzal szembesülnek, hogy az új lakások árai egyáltalán nem nőnek 2017-ben, bár imádnak róla beszélni. Na most vagy a KSH hazudik, vagy az optimisták érvelésével  van valami gond. Egy biztos egy hónap múlva a számok újra frissülnek, mert a KSH jön a lakáspiac második negyedéves jelentésével. Már az első negyedévben 9%-kal  alacsonyabb forgalomról számolt be. A második negyedéves jelentésében sem fogja meghaladni az adásvételek száma az egy évvel korábbi adatot. 2017-ben nem csak a lakásárak stagnálnak majd, hanem az adásvételek száma is trendfordulót jelez majd előre. 2018 már nincs olyan messze és úgy fordulunk majd rá, hogy mindenről szólhat majd, csak a dinamikus és magabiztos növekedésről nem.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Tisztelt Lakástulajdonosok!

újlakáspiac  új építésű lakás műszaki átadás-átvétel használatbavételi engedély kötbér Budapest Magyarország  Ingatlanműhely

Az új építésű lakások átadása hagyományosan az év második felében indul be és az év utolsó negyedéve a legizgalmasabb időszak, mert ilyenkor adják át a legtöbb új lakást.

Ilyenkor sok új lakás tulajdonosa már tűkön ül és várja a nagy napot. Végig izgulta az építkezést, többször volt már bejáráson. Hagyományosan a lakások átadása is mindig csúszik a tervezetetthez képest. Hónapról hónapra, ahogy közeledik az átadás ideje mindig jön egy újabb levél, hogy miért tolódik még néhány hetet. Kifogás az mindig van. Ha éppen nincs, vagy a beruházónak nem jut eszébe semmi, akkor egy hétig nem szól a türelmetlen lakástulajdonosokhoz. Se telefonra, se emailre nem válaszolhatnak, ha éppen ég a lábuk alatt a talaj.

Ez nagyon kellemetlen tud lenni, főleg ha már csúszásban van az átadás. A tulajdonosok már rendezkednének, intéznék a konyhát, a beépített bútorokat, a redőnyöket, a klímát, stb.. Ők is terveznek, legtöbbször előre, akár megbeszélnek időpontokat, aztán ők sem tudják tartani, mert a lakást nem tudják átvenni. Bosszankodhatnak, ki-ki a maga vérmérséklete szerint.

Általában a beruházók 30 napos késedelemmel alapból számolnak. Az adásvételi szerződésekben ezt rögzítik is. Így az első 30 napos késedelem borítékolható is, amiben kötbérre nem számíthat a kedves lakásvásárló. 30 nap után, viszont már napi alapon számolódik a kötbér, ami egyébként nem kis pénz tud lenni, mert 5.000 (ötezer) forint/nap/lakás egy tipikus „bánatpénz” például Budapesten. Ez harminc nap alatt 150.000 (egyszázötvenezer) forint kiadást jelenthet a késlekedő beruházónak lakásonként.

újlakáspiac  új építésű lakás műszaki átadás-átvétel használatbavételi engedély kötbér Budapest Magyarország  Ingatlanműhely
Legyünk türelmesek, ha új építésű lakást vásároltunk

A képen egy élő példa látható, ahol a lakásokat július 31-ig kellett volna átadni hivatalosan. A nagy és hidegre télre való hivatkozással kitolták 30 nappal, vagyis augusztus végéig. Nem tudták tartani, amiért a lakásokba már bejárni sem lehetett, így vannak akik hónapok óta nem látták a lakásukat, hogy mégis mi történt vagy mi nem azóta.

Szeptemberre már sok tulajdonos ideges és ingerült lett, amire megnyugtatásként  a fenti levelet kapták. A „szeptember 31-e” műszaki átadás-átvétel lehet egy véletlen elírás vagy alapból október 31-e volt, csak az utolsó pillanatban a hónapot átírták, hogy lehűtsék a forróbb fejű tulajdonsokat. A pesszimistábbak már akkor tudták, hogy a szeptember hónap sem a birtokba adásról szól majd, több időre van szükség, hogy a lakásokat megkapják.

újlakáspiac  új építésű lakás műszaki átadás-átvétel használatbavételi engedély kötbér Budapest Magyarország  Ingatlanműhely
Használatbavételi engedély nélkül egy új lakás nem lakható

Tegnap megjött az újabb levél, amiből kiderül, hogy a műszaki átadás sem fog különbözni a több hónapja történt utolsó bejárástól, mert a lakásoknak még nincs használatbavételi engedélye. Amíg ez az engedély hiányzik, addig az épületben nem lehet lakni, általában ilyenkor birtokba sem vehető. A listát elnézve akár karácsonyi ajándék is lehet majd mind a 49 új lakás tulajdonosának, amikor a lakásaikat a beruházó birtokba adja nekik.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kulcskérdés

albérlet albérletpiac bérlő bérlőválasztási jog Magyarország Ingatlanműhely

Állásinterjúnak élheti meg sok bérlő a mai albérletpiacot. A bérbeadók előszűrnek. Ez a bérlők oldaláról nézve azt jelenti, hogy hiába jelentkeznek a hirdetésre, már meg sem mutatják nekik a lakást, hiába akarják azt megnézni. Ha sikerül a bérlőnek időpontot egyeztetni, egyáltalán nem biztos, hogy őt választja a bérbeadó.

A bérlőknek van egy nagyon szűk része, akiket mindez teljesen hidegen hagy. Tudomást sem vesznek erről. Magabiztosak és kiegyensúlyozottak. Ők el sem tudják képzelni, hogy őket egy bérbeadó nem választja.

Első ránézésre akár jó bérlőknek is tűnhetnek. Bár hozzá kell tenni, hogy irányító típusúak, ami annyit jelent, hogy bérbeadótól már az első pillanattól kezdve elvárják az alkalmazkodást. Későn néznek lakást, mert munkából mennek és csak úgy érnek rá. A bérbeadó ha tud, ezért megpróbál még eléjük másokat is beszervezni, hogy ne érezze annyira kényelmetlennek a késői lakásmutatást. Időben fognak érezni, biztosra vehetjük, hogy nem késik. Az ilyen irányító bérlőnek nagyon sokat számít az első benyomás. De ravasz is és általában tudja, hogy nem ő az első, aki megnézi a lakást, hanem inkább az utolsó. Udvarias és tisztelettudó, szimpatikus akar lenni.

A bérbeadó akkor kezdhet gyanakodni, amikor először derül ki, hogy már „nagyon sok” lakásban járt a bérlő. A sok lakást néző bérlő két különböző bérlőt jelenthet. Az egyiket, aki nem tudja mit akar és megnéz mindent, amihez kedve van. A másik viszont azért nem tud dönteni, mert nem őt választják bérlőként.

Most az utóbbi bérlőről beszélünk. Hamar ki fog derülni ugyanis, hogy mi a gond vele. Bevezetőként megtudhatjuk, hogy ő milyen kiváló bérlő, hiszen ritkán költözik. Most is csak azért keres lakást, mert x év után (ez rendszerint 5+ évet jelent) eladják a lakást, ahol él. Hangsúlyozza, hogy mennyire rendszerető és hogy ő igazi otthont keres, nem albérletet. Szóval imponál, hízeleg, finoman győzködni fog minket, hogy ő a főnyeremény a többi jelentkezőhöz képest.

Aztán egyszer csak elkezd komolyra fordulni a helyzet. Szóba hozza a „kulcskérdést”. Megkérdezi, hogy mikor volt zárcsere. Akár még a kulcsot is elkéri, hogy megnézhesse eredeti vagy másolt, biztonságosabb vagy egyszerűbb. Ha nincs hevederzár az ajtón, akkor azt kérdezi lehet-e rá külön rakni. Majd jön a költői kérdés, hogy kinél van kulcs a lakáshoz a bérlőn kívül. Ha a bérbeadó elmondja, hogy természetesen nála mindig van egy szett, illetve a bérlőnél, ahányat kér. A bérlőjelölt magabiztosan állítja, hogy ő most is úgy él, hogy csak neki van kulcsa a lakáshoz. Ezért hirtelen felteszi a kérdést, hogy zárat cseréltethet-e, mert ő úgy szeretné bérelni, ha csak neki lenne kulcsa. A legtöbb bérbeadó ezt nem szívesen hallja.

Ez az a pillanat, amikor felismeri az okát, hogy miért nem találja a megfelelő otthonát a bérlő. A bérbeadók az ilyen zárcserélős, a bérbeadót a lakásból teljesen kizárni akaró bérlőket nem tekintik első számú választásnak. A lakásbemutatón ilyenkor a bérlő teljesen elveszítheti már a önkontrollt és meggondolatlanul érvel, főleg ha azt látja a bérbeadót még nem győzte meg az igazáról. A Lakástörvényre és Polgári törvénykönyvre történő folyamatos és homályos utalások csak egy dolog.

Na de, amikor azt mondja nekünk egy bérlőjelölt, hogy „Még a saját anyámnak sincs kulcsa a lakásomhoz”, nehogy már egy bérbeadónak legyen, azt mindig meglepő hallani élőben egy átlagos hétköznap este valamikor 7 óra körül.

Bérbeadó és bérbeadó máshogyan reagálhatja ezt le. Valaki rövidre zárja a beszélgetést és kitessékeli a nézelődőt a lakásból, mások szájkaratézhatnak. A vége úgyis ugyanaz lesz, hiszen egyik bérbeadó sem fog olyan bérlőt választani, akivel már az első találkozón vitába keveredik.

Legyünk szókimondó bérbeadó vagy hűvösen távolságtartó, érdemes tudomásul venni, hogy ez egy bérlő típus. Vannak bérlők, akik titokban cserélnek zárat a lakáson. Előfordulhat, hogy a bérlési időszak alatt ezt a bérbeadó nem is veszi észre, mert a bérlővel nincs semmi gond. Azt mondhatnánk, hogy az az egyenes bérlő, aki előre tájékoztat erről és nyílt lapokkal játszik. Ha ez minket zavar, minden porcikánk tiltakozik ellene, akkor mi nem az a bérbeadó vagyunk, akinek ilyen bérlőt kell választani. Ha nem zavar minket, hogy nincs kulcsunk a lakáshoz, csak a bérlőnek, akkor elgondolkodhatunk akár még egy olyan bérlőn is, akinek még a saját anyjának sincs kulcsa a lakásához. Olyan bérlőt válasszunk csak, akit jó szívvel engedünk be a lakásunkba. Nem szabad és lehetetlenség olyan bérlőnek kiadni a lakást, aki gondterhelté tesz minket.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindí ;tó bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nemzetközi iskolák és a lakáspiac kapcsolata

nemzetközi iskola budapest debrecen lakásárak lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely

Azt sokszor halljuk, hogy a munkahelyteremtés, új vállalkozások megjelenése egy városban vagy körülötte milyen hatással tud lenni a környék lakáspiacára. A használt és új lakások piaca is élénkebb lesz, de még a kiadó lakások körül is megfordul a világ.

nemzetközi iskola budapest debrecen lakásárak lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
10 budapesti kerületben 300 ezer forint alatt volt 2016-ban az átlagár

Debrecen, Győr, Kecskemét megváltozott lakáspiacai budapesti lakásárakat jelentenek. A lakásárak mögött vásárlóerőt kell keresni, olyan egzisztenciát, ami lehetővé teszi az egyre jobb életminőségű és egyben egyre drágább ingatlanok megjelenését. Ezt a munkahelyek mellett nem is olyan ritkán összekötik a felsőoktatással. Ki ne hallotta volna már az egyetemváros kifejezést és a vele együttjáró albérletigényt. De átlalában az oktatás hatását a lakáspiacra ennél mélyebben nem szokás értelmezni. Miközben láthatóan van. A téma aktualitását a Debreceni Nemzetközi Iskola  körüli szerveződés adja.

A nemzetközi iskolák eddig inkább Budapesten koncentrálódtak. Ha úgy nézzük, akkor nem is akár hol.

A nemzetközi iskolákban egy mind közös. A város olyan részén helyezkednek el, ahol jó élni.

Itt már szerintünk mindenki érzi, hogy ahol jó élni, ott jó ingatlant is vásárolni vagy bérelni, de ennek általában ára is van. Egyáltalán nem véletlen, hogy a nemzetközi iskolák a város ilyen részein építik fel az épületüket és végzik a munkájukat. Közel akarnak lenni a potenciális családokhoz, akik megengedhetik maguknak, hogy nemzetközi iskolába járassák a gyereküket. Legyen egy város nagy vagy kisebb, az biztos, hogy nem mindenhol élhető. Könnyen rásózzák Budapestre, hogy élhetetlen, amíg mondjuk Debrecenre azt, hogy élhető. Mind a két városnak vannak jobb, élhető és egyben magasan árazott részei és persze olcsóbb, kompromisszumokkal teli környékei. Az bizonyos, hogy a Budapestet élhetetlennek nevezők nem a budapesti nemzetközi iskolák könyékéből indulnak ki. Nem soroljuk fel az egészet, mert nagyon sok különböző nemzetközi iskola van Budapesten, csak nézzük a legfontosabbakat:

- American International School of Budapest – Nagykovácsi, Nagykovácsi út

- The British International School Budapest – 3. kerület, Kiscelli utca

- Francia Iskola – 2. kerület, Máriaremetei út

Német Iskola -12. kerület, Cinege út

- Osztrák Iskola – 12. kerület, Orbánhegyi út

Még a Budapestet egyáltalán nem ismerő is láthatja, hogy nem belvárosi iskolákról van szó. Hegyvidéki mind, zöldövezetben, erdőkkel körülölet természetvédelmi tájakon.

Ez Budapestnek egy másik arca, amit a repülőtérről bevezető gyorsforgalmi útról nem látunk, de az autópályán érkezők sem, ahogy azok sem, akik a forgalmas budapesti utakon hajtanak végig a városon. Nem, ez nem az a nyáron csatornaszagú, és kukaszagú városkép, de még nem is turistaövezet vagy bulinegyed. Nincsenek színházak, de még éttermet is alig találni. Ezekben a városrészekben csak laknak.

nemzetközi iskola budapest debrecen lakásárak lakáspiac Magyarország Ingatlanműhely
International School of Debrecen

A Debreceni Nemzetközi Iskola hasonlóan választott elhelyezkedést, a debreceni Nagyerődben, ahol szintén a város elitje él, drágák az építési telkek és ahogy mondani szokás, nem szarral gurigáznak arra felé. Természetvédelmi terület az is, ami ideális egy nemzetközi iskola számára. A fizetőképes kereslet a szomszédban van. Ott élnek, hiszen ott építettek házat maguknak vagy ott fognak. Esetleg ott bérelnek, olyan jól fizetett felsővezetők, akik az egész családjukkal költöznek egy városba a munkahely miatt. Apa dolgozik, anya gyerekekkel el van, egy nagyon klasszikus családmodell, ami a gyerekeiket nemzetközi iskolákba járató családokra még a mai naping jellemző. Az anyagi biztonságot a férfi teremti meg, az otthonra és a családra pedig a nő vigyáz. A nemzetközi iskolák körül magasabb az életszínvonal és természetesen magasabbak az ingatlanárak is. A Debreceni Nemzetközi Iskola megjelenése nem egyszerűen új színfolt a városban, hanem a városi evolúció következő szintje.

Forrás: hvg.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanpiramis

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanpiramis lakáshirdetés ingatlanhirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Az internet korában gyakran felmerülő kérdés, hogy minek vannak még ingatlanosok. A kérdés viszont inkább az, hogy miért lettek ingatlanosok és miért váltak felesleges, vagy miért lettek szükséges harmadik szereplővé a vevők és bérlők, illetve tulajdonosok uralta ingatlanpiacon. Hajlamosak vagyunk felejteni és csak a mára emlékezünk vagy a holnapról ábrándozunk.

Az ingatlanpiac máig megoldatlan problémája ugyanis az, hogy a vevők és bérlők hogyan találkozzanak gyorsan és könnyedén az ingatlanok tulajdonosaival.

Ez ugyanúgy kulcskérdés volt 20-25 éve, mint manapság. A 90-es években is már kevés volt egy házra kiírni, hogy eladó vagy kiadó. Az fontosabb volt, hogy minél szélesebb körben tudjanak róla, hogy az adott ingatlan új vevőjét vagy új bérlőjét keresi.

Az ingatlan hirdetése eladásnál és bérbeadásnál egyaránt megkerülhetetlen feladat lett a tulajdonosok számára, ahogy a bérlőknek és a vevőknek a hirdetések olvasgatása.

Az újsághirdetések korában az ingatlanosok azért jutottak szerephez, mert őket munkaidőben lehetett hívni, amikor éppen a bérlők és vevők is ingatlanokat kerestek. Egy tulajdonos nem ülhetett otthon egész nap, mert dolgozott általában. Nem is volt ritka a hirdetésekben a megadott idő, hogy mikor hívhatják a számot az érdeklődők.Ez körülményes volt, nehézkes, nagyon lassú. Mind a bérlőknek mind a vevőknek könnyebb volt napközben egy ingatlanossal telefonon beszélni, mint egy tulajdonossal.

Az ingatlanosok elsősorban a kapcsolatteremtés állandó nehézségére alapozták a szolgáltatásukat és alapozzák még ma is.

Ezért lettek fontosak az utcafrontos irodák, ahová csak úgy be lehetett sétálni a vevőknek, bérlőknek és a tulajdonosoknak is. A tulajdonos, ha nem tudott időben reagálni vagy kapcsolatot teremteni egy potenciális vevővel vagy bérlővel, akkor hátrányba kerülhetett.

Az ingatlanosok azt a lehetőséget biztosították a tulajdonosok számára, hogy ők minden egyes potenciális érdeklődővel azonnal tudnak beszélni, időpontot egyeztetni, amíg a tulajdonos dolgozik és éli a saját életét. Az internet nagyon lassan tört utat magának az ingatlanhirdetési piacon. Idegenkedtek tőle az ingatlanpiaci szereplők (vevők és bérlők, tulajdonosok és az ingatlanosok is). Illetve az internetes hirdetés eleinte az ingyenességről szólt. De úgy általában az internet valamilyen „ingyen ebédet” kínált, mert még nem is használta egy kritikus tömeg Magyarországon.

A mobiltelefon megjelenése és széles körben történő elterjedése jóval nagyobb hatással bírt ebben az időben. Végre lehetősége volt a vevőknek és a bérlőknek a tulajdonosokkal egész nap és persze nagyon kényelmesen kapcsolatba lépni. Nagy áttörést még sem hozott. Hiába jelentek meg a mobilszámos hirdetések, amiben nem voltak már időkorlátok, bárki és bármikor hívhatta, az ingatlanosok szerepét a mobiltelefon elterjedése nem csökkentette.

Mégis mi történt?

Nagyon egyszerű jelenség vagyis igény merült fel. A kapcsolatteremtés alapja nem egyszerűen az elérhetőség egyszerűségén múlt már, hanem azon, hogy az adott hirdetés mennyire kelti fel az érdeklődő figyelmét. Igen, jól gondolják, elindul a képek korszaka a 2000-es évek legelején.

A mobiltelefon használat növekedésével a vevők és bérlők egyre többet akartak tudni az ingatlanról, megnőtt az információéhségük. A tulajdonosok bajban voltak, mert előtte ez egyáltalán nem volt olyan fontos, minden a személyes találkozón dőlt el.

Pár szavas hirdetések és az ár egy telefonszámmal, semmi több. Egy évtized alatt viszont már képeket és minél pontosabb leírást akartak az érdeklődők. Az ingatlanirodák kirakataiban megjelentek a fényképes lakáshirdetések és leírások, alaprajzokkal. Már azoknál az ingatlanirodáknál, amelyek meghallották az idő hívó szavát. Ismét tudtak valami újat nyújtani a tulajdonosoknak. Megint azt, hogy ne maradjanak le egy potenciális érdeklődőről sem.

Minél jobban ismerhette az ingatlanos a tulajdonos ingatlanát, akár fotóval és alaprajzzal tudta azt az ingatlanirodában a vevőnek és bérlőnek bemutatni, annál nagyobb volt az esély a gyors értékesítésre.

Ez a fénykép és alaprajz mánia már az internetes hirdetés világa felé terelte az ingatlanpiac szereplőit, az újsághirdetések korszakának vége lett. A fényképezés egyre olcsóbb lett, egyre egyszerűbb a digitális kompakt gépek segítségével és közben a mobiltelefonokkal is egyre jobban lehetett fotózni. Ismét volt egy lehetőség a tulajdonosok kezében, hogy maguk hirdessék az ingatlanjaikat az interneten. Igen ám, csak ez nem volt ingyen. Ingyen csak kép nélkül lehetett hirdetni, a képes hirdetésekért inkább az ingatlanosok fizettek.

A tulajdonosok egy dologban nem változtak az idők folyamán. Az pedig az, hogy az értékesítésen először minden esetben spórolni szeretnének. Az értékesítés költségei viszont általában nem megkerülhetők.

Minden olyan költség, ami ahhoz kell, hogy egy érdeklődőből vevő és bérlő legyen egy eladó vagy kiadó ingatlanra a kezdetektől fogva csak nőtt. A tulajdonosok ezt mindig lassabban és nehezebben tolerálták, mint az ingatlanosok.

Ismét hangsúlyoznánk, hogy azok az ingatlanosok, amelyek tudtak haladni a korral és felismerték a változó környezetben a piaci igényeket. Ezért történhet az, hogy az ingatlanpiac a mai napig a felek kapcsolatteremtéséről és változó igényeiről szól. Ha ezt egy háromszögben vagy piramisban ábrázoljuk, könnyedén megérthetjük, hogy az ingatlanpiac jobban működhet, ha háromszereplős, mint ha kétszereplős lenne.

ingatlanpiac lakáspiac ingatlanpiramis lakáshirdetés ingatlanhirdetés ingatlanos Magyarország Ingatlanműhely

Eddig csak arról beszéltünk, hogy az ingatlanosok, - mi ingatlanembereknek hívjuk -  mind a bérlők és vevők, illetve a tulajdonosok irányába is mozognak, keresik velük a kapcsolatot:

- Az ingatlanpiacon ez a kétirányú mozgás jellemez minden szereplőt.

- Nem lehet úgy elhelyezni a szereplőket, hogy ha azok mind csak az óramutató járásának megfelelő vagy ellentétes irányba mozognának, de az ingatlanemberek ne lennének részei a köztük kialakult kapcsolatnak.

Ennek előtörténtéről már részletesen beszéltünk. A közösségi média és egyszerűen a digitalizálódó üzleti folyamatok világában könnyen kijelenthetnénk, hogy nincs szükség harmadik félre. Mit is mondtunk néhány sorral feljebb?

- Az ingatlanemberekre épült fel a hirdetési piac.

Ez például igaz minden profitra éhes hirdetési oldalra. Ha van olyan oldal, ami nem csak ingatlanhirdetésekkel foglalkozik, az ingatlanos része már biztosan fizetős.

- A fizetős szolgáltatásokat elsősorban ingatlanemberek veszik igénybe.

- Egy ingatlanhirdetési oldal egyelőre csak és kizárólag az ingatlanemberekből tud megélni.

- Ha tovább megyünk, a közösségi oldalakat is vállalkozások fizetett hirdetései tartanak életben.

Egy tulajdonosnak, vevőnek és bérlőnek lehet, hogy a közösségi oldalak ingyen vannak, de még az internetes keresők is, miközben a cégeknek, köztük az ingatlanembereknek már koránt sem.

A hirdetések fontosságából indultunk ki. Nem lehet ingatlant eladni vagy kiadni hirdetés nélkül. A hirdetés pénzbe kerül. A hirdetéspiacot cégek tartják fenn. Ha a háromszög bal alsó sarkából kiradíroznánk az ingatlanembereket, akkor számolnunk kellene a következményekkel is.

Az internet világában is az ingatlan hirdetése költségekkel jár. Hiába tűnik csak pénzkérdésnek mondjuk egy hirdetés előkészítése, majd aktiválása, legyen az egy külön weboldal az eladó vagy kiadó ingatlannak, vagy csak egy hirdetés egy hirdetési oldalon.

Azt láthatjuk, hogy a vevők és bérlők hiába keresik a tulajdonosokat, a tulajdonosok a bérlőket és a vevőket az ingatlanpiac végtelen világában, nem találnak olyan könnyen egymásra. Valamiért nem működik, valamiért a tulajdonosok, a vevők és a bérlők is elindulnak az ingatlanemberek felé.

- Az ingatlanemberek ma éppen a végtelennek tűnő hirdetési tengerben tudnak irányt mutatni a többi szereplőnek. Mert nem is olyan könnyű eligazodni az online hirdetések világában sem, ahogy nem volt az újsághirdetések időszakában.

A vevők és bérlők, illetve a tulajdonosok „A” terve lehet mindig az, hogy egymást keresik az ingatlanpiacon.

- Az ingatlanpiac viszont valójában egy hirdetési piac, ami az internet korában talán még inkább igaz.

- A hirdetési piac az ingatlanemberek állandó és folyamatos hirdetéseiből él meg.

Jelenleg növekszik a magánhirdetők száma, ahogy csak abból az ingatlanosból lesz ingatlanember, akire szükség van az ingatlanpiacon. Az ingatlanpiac ciklikussága később fogja csak megmutatni, hogy a magánhirdetők hogyan reagálnak a lassabb értékesítésre, a megálló lakásárakra, a stagnáló vagy  szűkülő keresletre. Az ingatlanembereknek akkor is piacon kell maradni és akkor is hirdetni kell, amikor esik, fúj és hideg van, nem csak akkor, amikor süt a nap. Ha a magánhirdetők száma töretlenül nőni fog - ami egyelőre egy nagyon nagy kérdőjel – akkor lehet az ingatlanpiramist vagy ingatlanháromszöget újra kell gondolni. Viszont az elmúlt 20-25 évben a magyar ingatlanpiramis változatlan maradt, ami azt mutatja, hogy az ingatlanemberek tudnak alkalmazkodni, fejlődni és nem csak egyszerűen felesleges szereplői az ingatlanpiacnak.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az építész tervezhet édességeket is

dinara kasko dinarakasko.com boredpanda.com építészet cukrászat foodporn design Ingatlanműhely

Azt mondják nem az a fontos, hogy azt csináljuk, amit szeretünk, hanem az, hogy szeressük, amit épp csinálunk. Az építészetről és az építészekről az ingatlanok jutnak eszünkbe először. Egy ukrán építésznek viszont a sütemények. Nekünk meg a süteményeiről az építészet.

dinara kasko dinarakasko.com boredpanda.com építészet cukrászat foodporn design Ingatlanműhely
Dinara Kasko, építész és cukrász

Nagyon úgy néz ki, hogy ő biztosan szereti a süteményeket. Ő tényleg nem süti őket, hanem gondosan megtervezi. Legyen szó formákról, mintákról, színekről.

dinara kasko dinarakasko.com boredpanda.com építészet cukrászat foodporn design Ingatlanműhely
Amikor az építész süteményt tervez

Design cukrászat, ami nem a konyhában kezdődik, hanem egy tervezőasztalon. Cukrász tanfolyamokon ilyesmit nem tanítanak. Magyarra fordítva, egy OKJ-s képzés ehhez édeskevés.

dinara kasko dinarakasko.com boredpanda.com építészet cukrászat foodporn design Ingatlanműhely
A cukrászat és az építészet is  csak játék a számokkal

Reál beállítottság, a matematika és a fizika szeretete, mérnöki precizitás akár egy klasszikus cukrász tulajdonságai is lehetnének. Egy édesszájú építésznek viszont imádnia és szeretnie is kell ezeket a tudományokat, amikor ilyen látványos és izgalmas alkotások születnek a kezei között.

Másolni könnyű, kitalálni valamit, mindig az  az igazi munka. Attól, hogy megnézzük, még nem tudjuk otthon megcsinálni. Aki csak egy picit is süt, az tudja, hogy apróságokon, gramra pontos mennyiségeken és másodpercre pontos időn, megfelelő hőfokon és a kiváló eszközökön és alapanyagokon múlik a jó végeredmény.

Egy épület makettje is lehetne ez a sütemény, de inspirálhat minden tervezőt, aki csak ránéz.

Hogy mit is jelent a süteménytervezés? Csak úgy mint egy épület tervezésénél, ma már szoftveresen indul minden.

dinara kasko dinarakasko.com boredpanda.com építészet cukrászat foodporn design Ingatlanműhely
Szoftveres tervezés

A tervezés után megszületik a torta játékos szilikon forámája.

dinara kasko dinarakasko.com boredpanda.com építészet cukrászat foodporn design Ingatlanműhely
A szilikon forma megmunkálása

Sok hűhó semmiért, legyinthetnek sokan. Természetesen joguk  van ehhez.

dinara kasko dinarakasko.com boredpanda.com építészet cukrászat foodporn design Ingatlanműhely
Az emberi kéz...

Az emberi munka egyik legszebb része az alkotás folyamata, amikor egyszerű alapanyagokból teremteni tud valami újat.

dinara kasko dinarakasko.com boredpanda.com építészet cukrászat foodporn design Ingatlanműhely
....tervez és kivitelez..

A cukrászatban az a jó, hogy az alkotás ehető is.

dinara kasko dinarakasko.com boredpanda.com építészet cukrászat foodporn design Ingatlanműhely
...majd alkot

Kívánjuk a magyar építészeknek is, hogy ne csak ingatlanokba gondolkodjanak.

dinara kasko dinarakasko.com boredpanda.com építészet cukrászat foodporn design Ingatlanműhely

Forrás: borredpanda.com  és dinarakasko.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Szédítőipar: szeret, nem szeret

lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac építőipar családi házak ksh Magyarország Ingatlanműhely

Akkor vágjunk bele. Ma reggel a  KSH közölte az építőipar friss számait. A KSH szerint, idézzük:

„Az épületek építésének növekedése júliusban is elsősorban az ipari és raktárépületek, kisebb mértékben a sportlétesítmények és oktatási épületek építésének az eredménye. Az egyéb építmények esetében a termelés – az alacsony bázis mellett – út-, vasút- és közműépítési munkák következtében bővült. "

Nincs minden rendben, erősítette meg Statisztikai Hivatal, idézzük:

„A megkötött új szerződések volumene az előző évihez képest 3,8%-kal emelkedett, ezen belül az épületek építésére kötött szerződéseké 21,9%-kal csökkent, az egyéb építmények építésére vonatkozóké 39,1%-kal nőtt. Az egyéb építmények esetében bekövetkezett növekedés vasútfejlesztésre, közmű- és útépítésekre kötött szerződések eredménye.”

lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac építőipar családi házak ksh Magyarország Ingatlanműhely
Nincs minden rendben

Na most az egy dolog, hogy szó sincs a lakásépítésekről benne. Azt már lassan megszokjuk, mert ha nem tudnánk, az elmúlt években egyszer sem hozta szóba a lakásépítéseket az építőipar statisztikával kapcsolatban. Miközben már mindenkinek a könyökén jön ki, hogy a kiadott új építési engedélyek csak folyamatosan nőnek. Igen riasztó azt olvasni, hogy a megkötött új szerződések száma ilyen drasztikusan csökkent. Eddig sem volt kétséges, hogy az építőiparnak nem a lakáspiac a fétise. De a növekvő építési engedélyek számát elnézve jöhet a nyilvánvaló kérdés: Ki és mikor fogja megépíteni?

lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac építőipar családi házak ksh Magyarország Ingatlanműhely
A pokolba vezető út is jóindulattal van kikövezve

A kérdés egyelőre költői, ezért inkább az építési engedélyek mögé néztünk. Sokkal érdekesebb azt megnézni, hogy alapterületben milyen látványosan nő a megépíteni kívánt lakóingatlan-terület. 2013 és 2016 között kis túlzással meg is négyszereződött a megépíteni kívánt lakóingatlan alapterület. 2016 kirobbanóan nagy növekedést hozott, nagy volt a boldogság a lakáspiac optimistább szereplőinél. Az öröm és a bizalom továbbra is kitart, mert a friss számok szerint 2017-ben még ennél is nagyobb alapterület megépítésére fognak engedélyt kérni. Már látszódik ez a friss számokon, amik az év első hét hónapjának engedélyeit mutatják.

lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac építőipar családi házak ksh Magyarország Ingatlanműhely
Építkezni szeretnénk

Hűséges és rendszeres olvasóink már tudják, hogy itt még a történet nem érhet véget. Gyakran elfelejtik megemlíteni a családi házakat és azok arányát az építési engedély boom nagy örömmámorában. Szemléletes ábrát készítettünk, hogy ez mit is jelent a valóságban. 2013 óta napjainkig kb. 70-90 % között mozog a családi házak aránya a kiadott építési engedélyek számában. Általában valahol 80% körül mozog, amit elég jelentős aránynak nevezhetünk. A megépíteni kívánt alapterületben már jól látszik, hogy a nem egylakásos lakóingatlanok jóval nagyobb arányt képviselnek. Egy társasházban több a megépítésre váró alapterület, mint egy családi ház esetében. Ez elég nyilvánvaló tény. Ehhez képest a családi házak hektikusan, de jó részt tudhatnak maguknak az alapterületből is. Itt már jóval nagyobb a szórás 30 és 80 % között, de valahol mindig fele-fele arányhoz közelít a családi házak és a többlakásos lakóingatlanok megépítésre váró területe.

Tavaly év végén és idén év elején érte el a mélypontot, 32%-ot a családi házak aránya az alapterületben. Most júliusig folyamatosan nőtt és átlépte az 51%-ot. Érdekes kérdés, hogy vajon a családi házakból vagy a többlakásos társasházakból építenek meg kevesebbet. Abban talán senki sem kételkedik, hogy minden építési engedély megépítését túl idealista lenne vizionálni. Csak elnézve az építőipar friss számait és az elmúlt évek statisztikáit, arra lehetnek most már sokan kíváncsiak, hogy az építőipar a családi házakat vagy a társasházakat veti meg jobban. Nagyon érdekes kérdés ez és idővel erre is választ fogunk kapni. Nem hisszük el ugyanis a munkaerőhiányt, a kapacitások korlátait a lakásépítések esetében, amikor a számokból egyértelműen látszik, hogy a megkötött új szerződések volumene milyen mértékben marad el a tavalyi év számaitól. Megerősíti ezt a jelenséget a Trigránit vezérigazgatójának, Török Árpádnak, a portfolio.hu-nak adott interjúban elhangzott mejegyzése is:

”Úgy látjuk, hogy a meglévő kapacitás a biztosabb projektek felé koncentrálódik, a vállalkozók számára pedig egy komolyabb irodaberuházás nagyobb presztízsértéket és nagyobb biztonságot jelent, mint a lakóingatlan-fejlesztések.”

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ki a felelős?

lakáspiac ingatlanpiac ingatlanmédia internet ksh Magyarország Ingatlanműhely

Tudják mi az érdekes? Az internet korában még mindig nagyon nehezen tájékozódunk és informálódunk. Különös tekintettel igaz ez az ingatlanpiacra. Előbb kérdezünk meg róla bárkit, mint sem mondjuk a KSH legutolsó lakáspiaci jelentését átolvasnánk és elgondolkodnánk rajta. Arra meg már végképp nincs időnk, hogy megnézzük ki és mit mondott már az ingatlanpiacról és mennyire fedi a valóságot, már ha meg tudjuk különböztetni a körülöttünk lévő virtuális világtól.

Gyors kérdéseink vannak, amire gyors válaszokat akarunk. Kérdezni meg mindig könnyebb annál, mint sem tájékozódnánk hiteles forrásokból. Az ingatlanpiaci híreknél is hamarabb hiszünk egy hihető hazugságnak, egy nyilvánvalóan kitalált történetnek, mint mondjuk a saját tapasztalatainknak. Például akkor, amikor kiderül, hogy nem is olyan könnyű eladni a lakásunkat még ma sem. Vagy arról, hogy a kiadó lakásokért csak a hírekben állnak sorba, pont a mi lakásunk előtt nem toporzékolnak a jobbnál jobb bérlők. Ha a hírekkel ellentétes tapasztalataink vannak, akkor elindul a hibakeresés, a felelősök megnevezése. Ki a hibás, hogy a lakásomat nem veszik meg vagy nem veszik ki? Ki tehet róla, hogy nem adom ki egy hét alatt vagy nem adom el 1 hónap alatt? Mivel ezt olvasom az internetes oldalakon, hogy dübörög a lakáspiac, olyan kereslet van az albérletekre is, hogy mindent és már nagyon drágán is kivesznek, akkor miért pont az enyémre nem igaz ez?

lakáspiac ingatlanpiac ingatlanmédia internet ksh Magyarország Ingatlanműhely
Használjuk ki az internet adta lehetőségeket, ne csak az előfizetési díjat fizessük!

Otthon ülünk a számítógép előtt vagy egy kütyüvel a kezünkben, bosszankodunk, felhúzzuk magunkat, gorombák leszünk és kérdőre vonunk mindenkit. Az egyáltalán nem merül fel bennünk, hogy a hírek hazudnak. Egy szikra kétség nincs bennünk afelől, hogy a legismertebb híroldalak lakáspiaci hírei fiktív történetek lennének. Már miért lenne az, hogy ha mindenhol ugyanazt írják és mondják az ingatlanpiacról. Optimistább, mint valaha. Ha minden ilyen szép és jó, akkor pont a mi lakásunkra ez miért nem igaz? Azt hisszük teljesen egyedül vagyunk a problémánkkal. Folyik a bűnbakkeresés, gyötrődünk és tipródunk. Számoljuk a napokat és a heteket. Már megint eltelt ennyi idő és nem történt semmi. Nincs vevő és nincs bérlő sem. Aggódunk és közben egyre türelmetlenebbek leszünk. Továbbra sem kételkedünk az ingatlanpiaci hírek igazságában, viszont annál inkább kételkedünk minden másban.

lakáspiac ingatlanpiac ingatlanmédia internet ksh Magyarország Ingatlanműhely
Egyre többen használják az internetet, de az internet meg egyre inkább kihasználja őket!

Tudják, mi az érdekes? Hogy amíg lusták vagyunk élni a lehetőségeinkkel az internet korában, addig bűntudatot ébreszthetnek bennünk az ingatlanpiac szelfizői, akik műéletet, műboldogságot posztolgatnak. A felszínes internet nem a teljes internet. A sikeres emberek szépek és boldogok és van pénzük is, ömlik ránk minden másodpercben az online médiából. A sikeres ingatlanpiaci szereplők is szépek és boldogok és van pénzük is, tudhatjuk meg hetente többször. Aki nem sikeres ma az ingatlanpiacon, az csak egy lúzer pancser lehet, éreztetik velünk, vagyis azokkal, akiknek nem veszik meg vagy nem veszik ki a lakását. Lájkvadásazat és kattinásmaximalizálás zajlik az ingatlanpiacon is. Ha ezzel nem számolunk, nem vesszük figyelembe, akkor egy olyan üzleti stratégiával nem számolunk, ami egyidős az emberiséggel:

Miért mondanánk igazat, ha a hazugság hihetőbb?

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Irodalakások

albérlet albérletpiac kiadó lakás ingatlanhasznosítás lakáshasznosítás irodalakás Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Ha százszor is leírnánk, talán akkor sem lehetne hatást gyakorolni arra a klisére, hogy a bérlőről ne a diákok jussanak az eszünkbe. Az ingatlanhasznosítás lassan, de biztosan lett az életünk része. Már annyira az, hogy sokszor a legnyilvánvalóbb tényeket sem vesszük észre. Ilyen az például, amikor üzleti célokra is használunk lakóingatlanokat. Üzleti alatt azt értjük, hogy valamilyen szolgáltatást végzünk egy lakásban. Az egyszerűség kedvéért hívhatjuk ezeket irodalakásoknak is. Most tényleg teljesen mindegy milyen szolgáltatást végeznek egy lakásban, a lényeg, hogy nem otthonként szolgál, az amúgy minden értelemben vett lakóingatlan.

Közjegyzői, ügyvédi és könyvelő irodák mind nagyon gyakran lakásokban végzik a munkát. Tipikus irodalakásokban működő szolgáltatások. Tipikus bérlők és tipikus lakásvásárlók is lehetnek, akik irodalakásokban gondolkodnak. Mert a lakásokat nem csak otthonoknak használjuk, hívnánk fel a lakáshasznosítók figyelmét. Ezt jó tudni eladóként és bérbeadóként is.

Tegyük fel a kérdést, hogy milyen egy tipikus irodalakás és honnan lehet felismerni?

Az irodalakások egyik közös jellemzője, hogy általában központi helyen vannak, tömegközlekedési csomópontok közvetlen közelében. Vannak sajátságos helyhez kötött irodalakások. Pesten az 5. kerület, Budán az 1. kerület az ügyvédi irodák terepe. Ez nem azt jelenti, hogy más kerületekben ne lennének irodalakásokban ügyvédi irodák. Csak azt, hogy ha ebben a két kerületben van eladó vagy kiadó lakásunk, akkor ügyvédi irodákkal az átlagosnál jobban érdemes számolni. A jó közlekedés jó üzleti célokat is jelenthet.

Zárt konyhás, tehát külön helyiségben lévő konyhákkal rendelkező lakások a jó irodalakások. Ezzel is csökkentve az otthon kinézetet. Bár, vannak vagány irodákban is központi helyen elhelyezett szigetes konyhák, nem csak külön zárt helyeken. Ha nem nagyon „hivatalos” munkát végeznek egy lakásban, akkor egy jópofa konyha akár lehet a lakás közepén is, mint egy fajta látványos, közös tér, ahol nem csak az alkalmazottak, hanem az ügyfelek is hasznos időt tölthetnek el.

Az irodalakásokban még mindig jellemző igen sok kreatív szolgáltatás, vezető és személyiségfejlesztés, reklám-pr-marketing tanácsadók is. Őket nem igazán zavarja a nyitott konyha.

Általában egyébként a legtöbb cég irodalakásban kezdi. Lehet saját tulajdon és bérelt is. Vannak cégek, amik idővel irodaházakba mennek, mások maradnak az otthonos irodaérzetet adó lakásokban.

Onnan is felismerhető egy irodalakás, hogy a ház kapujában gyakori a cégtábla vagy a céges kapucsengő. Minél több irodalakás van egy házban, a miénk annál alkalmasabb lehet hasonló célra. Ezt érdemes akár a hirdetésben is leírni, legyen eladó vagy kiadó ingatlanról szó.

albérlet albérletpiac kiadó lakás ingatlanhasznosítás lakáshasznosítás irodalakás Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem irodahaz, csak irodalakások egy társasházban

Különböző egészségügyi szolgáltatások is szívesen használják a társasházakat. A különböző rendelők, úgy mint fogorvosi, nem olyan ritka társasházakban. Érdemes figyelni a kapualjakat és a társasházi lépcsőházat, amikor lakást vásárlunk vagy a hasznosításán gondolkodunk, ha céges/üzleti bérlőkben gondolkodunk. Ahol kevés vagy egyáltalán nincs irodalakás, ott zokon veheti a zárt lakóközösség az ilyen szándékainkat. Erről érdemes előre egyeztetni. Több okból is.

Néha előfordul, hogy több/megemelt társasházi díjakat kell fizetnie a lakás tulajdonosának, ha céges bérlője van, vagy ő maga irodaként használja a lakást.

Az is előfordulhat, hogy más ingatlanadót (építményadót) kell fizetnie annak, akinek a lakásába cég székhely van bejelentve, mint amelyikbe nem. Szóval vannak itt finom apróságok, amikre érdemes odafigyelni, amikor a lakásunkat üzleti bérlőknek vagy üzleti célokra szeretnénk használni.

Ettől függetlenül sosem szabad elzárkózni attól, hogy céges bérlőnk legyen. Na jó, ha a lakásunkat például mindenképpen berendezzük és tipikus otthonként hirdetjük, akkor ezzel egyúttal kizárjuk a céges bérlőket. Az irodalakások igen tipikus közös tulajdonsága ugyanis az is, hogy általában mind üres. A cégek maguk rendezik be. Nem ritka, hogy a lakás stílusát is megváltoztatják, a saját képükre formálják, amire bérbeadóként érdemes nyitottnak lennünk. Meg lehet úgy is állapodni egy céggel, hogy a lakást úgy adja vissza, ahogy átveszi.

Elvileg és most hangsúlyoznánk, hogy elvileg egy üres kiadó lakás bérlői köre sokkal szélesebb lehet, mint egy berendezetté. Ennek ellenére ma még mindig úgy tekintünk a berendezett lakásokra, mint ha azokat lehetne jobban kiadni. Ez viszont a valóságban inkább azt jelenti, hogy szűkítjük a lehetőséges bérlők számát a kiadó lakásunkra. A berendezni vagy nem berendezni kérdést így is meg lehet közelíteni.

A céges bérlőktől többen azért is idegenkednek, mert ott nem lehet feketén bérbe adni, számlát kell róla adni. Sőt, nem elég a tulajdonos számlaadási kötelezettsége, de még a céges bérlő fogja fizetni a havi adóelőleget és a bérleti díj után. Ez komoly bizalmat igényel, mert a tulajdonos bizonyos értelemben nettó bérleti díjat fog kapni a céges bérlőjétől. A céges bérlő, havonta mint egy alkalmazott után, bérszámfejt, és az adóelőleget, az SZJA törvény szerint kifizetőként kell neki megfizetni a NAV felé. A tulajdonosnak, pedig minden évet követő január 31-ig egy adóigazolást kell adnia a befizetett SZJA-előlegről (M30-as nyomtatvány). Ez alapján kerül majd elkészítésre az adóbevallás. Ha a cég sumákol, a cégen keresik a ki nem fizetett SZJA-t, nem a lakás tulajdonosán, ami azért garancia a tulajdonosnak, hogy nem neki kell vállalni a lehetséges kockázatokat. Ezt fontos a számlára is ráírni, amit a bérbeadó a cégnek ad. Így későbbi probléma esetén látható, hogy a bérbeadó jóhiszemű volt, ha a cég már semmilyen jóindulattal sem nevezhető már annak.

Az irodalakásoknál ezt fontos volt megemlíteni, mert a lakáshasznosítási formákat ma már ketté lehet választani fehér és fekete piaccá is. Aki komolyan gondolja, az biztosan nem a tipikusan fekete albérletpiacon próbálkozik, mondjuk pont azért diákokkal, mert a diákoknak „úgy sem kell számla”. A fehéren kiadók, a lakhatási támogatást igénybe vevők egyre szélesebb tábora mellett cégeknek is ki tudnak adni. Egy picivel több adminisztráció, egy picivel szorosabb együttműködés a bérlővel, talán a rugalmasság sem árt ha megvan a felek között. A végeredmény pedig az lehet, hogy bérbeadóként bérlő szűrőként tudjuk azt a kérdést használni, amikor egy bérlő azt kérdezi tőlünk, hogy számla nélkül nem lehet-e kibérelni olcsóbban. Ugyanis, aki fél ma a bérlőktől, az pont azoktól fél, akiket hidegen hagy a fehér albérletpiac. Akik bérlőként még mindig a szürke vagy teljesen fekete zónában mozognak, azokat fehéren kiadó bérbeadóként sokkal jobban tudunk szűrni. 2017-ben az albérletpiac alapjának tekinthetjük a bérlő választás jogának fenntartását, ha bérbeadók vagyunk. A diákbérlő addig piaci klisé marad, ameddig a fekete albérletpiac ki nem fehéredik eléggé. A fekete albérletpiac szinonimája ugyanis ez az egyelőre megdönthetetlen albérletpiaci sztereotípia.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Realista szempontok

lakásárak lakáspiac reálérték infláció bérek Ingatlanműhely

” Már jó ideje követem az írásaikat, amik mindig gondolkodásra késztetnek. Még lakásvásárlás előtt állok és a mai újra kiposztolt "Ingatlan reality" kapcsán megfogalmazódott bennem, hogy akármennyi ingatlant nézek meg, magához az ingatlanhoz mint befektetési formához nem fogok jobban érteni. Ha nem csak úgy tekintek a lakásra mint otthon, hanem mint befektetés is, akkor jó lenne konyítani hozzá.

A kérdésem, hogy megfelelő tudás megszerzéséhez milyen könyveket vagy tanfolyamokat tudna ajánlani? (gondolok itt akár egy értékbecslő tanfolyamra). Hogyan lehet erről megfelelő ismeretket szerezni? Szeretnék nem vakon belevágni ebbe.” – írta nekünk egy olvasónk. 

Akkor gyorsan és röviden válaszoltunk is rá: „Ez is egy szakma, ami részben tanulható. Viszont hasznos tud lenni egy analitikus és összefüggésekben gondolkodni tudó személyiség is. Az ingatlan esetében rengeteg dologra kell odafigyelni, értelmezni és megérteni. Ebben próbálunk segíteni a műhelymunkákkal.”

Majd inspirált minket ez az őszinte és nyílt segítségkérés. Mások is hasonló cipőben járhatnak mint az olvasónk, csak nem merik még bevallani maguknak sem, nem hogy másnak. Izgalmas időket élünk. Jobbkor nem is érkezhetett volna ez a kérés, mert éppen az elmúlt hetekben járt körbe a Duna House jóvoltából a magyar lakáspiac és az európai lakáspiac közötti összefüggéskeresés. Engedjék meg, hogy összefüggéskeresésnek nevezzük.

Az nem összefüggés ugyanis, hogy ha a magyar ingatlanárak más országok áraihoz képest olcsóbbnak látszanak, akkor az minden esetben alulértékeltséget jelent. Meghallgattuk mi már 10+ éve is, hogy azért éri meg Magyarországon lakást vásárolni, mert itt olcsóbb a lakás, mint  a jobb módú szomszédoknál. Főleg a cseh, lengyel és a szlovák lakásárak merültek fel már akkor is. Halkan, tényleg csak nagyon halkan szeretnénk megjegyezni, hogy sosem jelent semmi jót, ha a magyar lakásárakat úgy akarják önigazolni, hogy csak egyszerűen más országok áraival vetik össze. A fővárosok árainak összehasonlítása pláne nagyon kockázatos, mert teljesen téves következetésre adhatnak okot. A Duna House után néhány héttel, most az   ingatlan.com  jóvoltából olvashattunk valami nagyon hasonló összehasonlítást. Ha összefüggést keresünk, akkor először fontos törvényszerűségeket is ismernünk.

Egy ország fővárosának lakáspiacát az adott ország lakáspiaci folyamatai határozzák meg. Önmagában különböző országok különböző városai nehezen összehasonlíthatóak, hogy melyik értékesebb, túlértékelt vagy alulértékelt éppen. Összefüggéseket nem fogunk úgy találni, ha hűbelebalázsként számokat teszünk egymás mellé és azzal jövünk, hogy Budapest például milyen olcsó a többi fővároshoz képest.

A budapesti lakásárak változásával és a bérek kapcsolatával februárban foglalkoztunk . Újra elővettük az ábrát, leporoltuk és frissítettük a számokat.

lakásárak lakáspiac reálérték infláció bérek Ingatlanműhely
Hosszú távon a javuló életszínvonal az egyre "elérhetetlenebb" ingatlanárakat is jelenti

A KSH 2017. első negyedévét is vizsgáló lakáspiaci jelentésében  olvasható, hogy Budapesten már az első három hónap feldolgozott adatai alapján 400 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár. A béreknél, a legfrisebb, első féléves budapesti nettó béreket vettük alapul. Látható, hogy Budapest egyre drágább a budapestieknek (is). Annyira drága, hogy 2016-ról tudja már mindenki, hogy kevesebb lakást is adtak el Budapesten, mint 2015-ben. Ez a trend nagyon valószínű, hogy 2017-ben is folytatódik.

A budapesti lakásárakat az országos lakáspiaci folyamatok teljes mértékben meghatározzák. Az ábrából jól kiolvasható ez. Ezért fordulhat elő az, hogy a budapesti lakásárak annak ellenére nőnek, hogy a kereslet a budapesti lakások iránt viszont már nem nő.

lakásárak lakáspiac reálérték infláció bérek Ingatlanműhely
Egy ország fővárosának lakáspiacát az adott ország lakáspiaci folyamatai határozzák meg

Akkor most Budapest drága vagy olcsó? Ha azt nézzük, hogy egyre drágább és a kereslet meg korlátos, akkor olcsónak semmiképpen sem nevezhető. De mivel már többször beszéltünk arról, mennyire fontosak egy adott ország lakáspiaci folyamatai, ezzel is foglalkoztunk már idén többször is. Az FHB ábráiról beszélgettünk májusban. A félig üres és a félig teli pohár esetére világítottunk rá a magyar lakáspiaccal kapcsolatban, miközben ráhelyeztük az országot Európa térképére.

A magyar lakáspiacot is súlytotta az infláció. Pontosabban nem csak a magyart. Erről emlékeztünk meg júliusban (Lásd később: reálérték). Augusztusban a Deloitte európai lakáspiaci összefoglalójában kerestünk összefüggéseket. Magyar városok dobogós helyen voltak benne például a hozamtáblázatban. Miközben Magyarországon az egyik legkisebb a piaci alapú albérletpiac. A kettő között azonban van összefüggés.

Ugyanis minél kisebb egy albérletpiac egy országban, annál nagyobbak a bérbeadók kockázatai. Ez megint azt jelenti, hogy a számok egyszerű összehasonlítása még nagyon kevés. Ha a lakás befektetés, akkor minden esetben beszélni kell a kockázatokról is. Bérbeadni kockázatos, így az elérhető hozamok nagyon relatívok Magyarországon. A kockázatokat a magyar lakáspiacon pont a csábító hozamok fejezik ki.

lakásárak lakáspiac reálérték infláció bérek Ingatlanműhely
Az albérletpiac mérete és persze a fejlettsége(minősége) minden esetben kockázatot jelent, ha befektetőként gondolkodunk

Minél biztonságosabb és kiszámíthatóbb egy ország/város albérletpiaca annál alacsonyabbak ott a hozamok általában. Így az is egy elég veszélyes gondolat, ha valaki azt állítja, hogy pont a magas hozamok mutatják azt, hogy a lakásáraknak mindenképpen tovább kell robognia. A lakásárnövekedést pont a lakáshasznosítás kockázatai fékezhetik és lassíthatják. Aki kiadásra vásáról annak egyáltalán nem mindegy, hogy mennyire könnyű vagy sem kiadni az adott ingatlant. A könnyű alatt, most mindent értünk: költségeket, bürokráciát, adót, problémákat a bevételek tükrében.

Az albérletpiac mérete és persze a fejlettsége (minősége) minden esetben kockázatot jelent, ha befektetőként gondolkodunk.

De nem feledkezhetünk el a lakásárakról sem. A lakásárak kockázatait befektetőként mindig a reálárak változásában kereshetjük. Csehország az egyetlen ország, ahol az elmúlt évtized nem tépázta meg a lakásárakat. Nem véletlenül Prága a legdrágább főváros a környéken (Bécset leszámítva). A cseh albérletpiac is  figyelemreméltó, ami növeli a befektetések biztonságát. Egy ország lakáspiaca hatással van a fővárosának áraira emlékeztetünk mindenkit újra. A magyar lakáspiac reálárai még mindig negatívban vannak.

lakásárak lakáspiac reálérték infláció bérek Ingatlanműhely
Lehetünk örök optimisták?

2016-ban reálértékben még mindig 15%-kal értek kevesebbet Magyarországon az ingatlanok, mint 2007-ben. Egy befektetőnek, legyen az hazai vagy külföldi, ez jelenti a kockázatot. Ez nem azt jelenti, hogy nálunk olcsók a lakások – lásd például budapesti lakásárak elszakadása a nettó bérektől – és mindenképpen csak nőhetnek az árak. Ez azt jelenti, hogy Magyarországon a lakásárak korlátosak. A korlátok pedig kockázatokat jelentenek. Az elmúlt évtized reálérték változása és az albérletpiac mérete és fejletlensége együtt mind a ketten mutatják, hogy Budapest és Magyarország lakáspiacai kockázatosak befektetői szemmel.

Lehetünk örök optimisták, mint a legnagyobb hirdetési oldal vagy érdekemberek, mint a legnagyobb ingatlanos franchise hálózat. Mind a két ingatlanpiaci szereplő azt az üzenetet hordozza, hogy ne féljünk a magyar lakáspiactól és főleg ne a budapestitől. A realista szempontok alapján keresett lakáspiaci összefüggések viszont fokozott óvatosságra intenek. Azt mondhatják erre, hogy milyen rossz lenne már a világ, hogy ha mindenki egyetértene mindenben és nem léteznének véleménykülönbségek. A kérdés ebben az esetben is inkább az, hogy különbséget tudunk-e tenni a (szubjektív) vélemény és egy (objektív) tény között. A magyar lakáspiacot a szubjektivitás mozgatja, nem vitás, nincsenek könnyű helyzetben az objektíven gondolkodók. Aki így érzi magát, fontos, hogy tudja nincs egyedül.

Kép: Candy

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Legyünk megértőek...

lakáspiac ingatlanpiac lakásárak albérlet Budapest Ingatlanműhely

A blogot az élet írja, mert nincs izgalmasabb történetmesélő, mint a hétköznapok. Szeptember van. Vannak akik most vettek lakást, mások most költöztek be az új albérletbe. Nagy az öröm, felhőtlen még a boldogság. Mindegy is ki milyen célból kerül kapcsolatba új társasházakkal, idő kérdése csupán, hogy kiderüljenek a turpisságok. Minden háznak van törénete, mindegy az hol van. A mostani ház, amiről beszélünk, Budapest egyik legdrágább kerületében van. Ez a biztonságkeresők kerülete, azért olyan drága. Ez az utca, ahol ez van, meg pláne drága, mert még a ház bejáratából is 180 fokban panoráma van. Vár, hidak, Duna, hegyek és a Parlament. Nem mérik itt olcsón a lakásokat. Ez még a kerület átlagárainál is átlagon felüli módon drága. Az utca kilátása már benne van minden lakás árában, ha megvesszük, ha kibéreljük.

Ha itt hirdetnek valamit, akkor az embernek az az érzése, hogy meseországba érkezik. Kolbászból nincs a kerítés, mivel itt nincs is kerítés, de azon kívül minden van. Magasztalt és a fellegekbe emelt elhelyezkedés jól beárazható. Bárkit, akit érdekelnek a budapesti lakásárak, fél szemmel is, de azért biztosan megnézi mit és mennyiért adnak itt, még ha nem is tudja vagy nem akarja kifizetni. Ez a hely beárazza önmagát igazi esete.

Hibákról, problémákról, gondokról nem olvasható itt semmi. A béke és nyugalom szigete ez, na és persze az urizálást sem megvető városi polgároké. Optimizmus a köbön, amiért mondjuk be is költöztünk az utca egyik házába. Amúgy nem nagyon van lakóház az utcában, amiért még inkább ára van a környéknek. Irodák és állami intézmények foglalják a helyet. Büszke is minden környékbeli lakó, hogy a kiváltságosok között élhet. Ha tulajdonos, akkor meg még azért is, mert tudja, ebben az utcában és házban nem gond eladni egy lakást. Hiába drága, mindig drága, akkor is megveszik. Ha csak kiadónak hirdeti, már jönnek a potenciális vevők hívásai is, hogy esetleg nem eladó-e.

Sokan álmodoznak arról, hogy nekik is ilyen ingatlanjuk legyen, amire akkor is jönnek a vevők, amikor nem eladó. Ez az igazi nyugalom lakástulajdonosként. A biztonság mindennél többet ér. Bérlőként sem rossz érzés úgy hazaérni vagy éppen elindulni otthonról, hogy Budapest nevezetességeit a ház kapujából néhány másodperc alatt csodálhatjuk meg. Minden csak egy karnyújtásnyira van, amiért a turisták ide utaznak akár külföldről akár beföldről. A kiváltságos bérlő, vagy új tulajdonos meg minden nap átélheti a csodát. Igazából Budapesten érezheti magát. A lefotózott, lefilmezett, mind a nyolc betűt jelentő magyar főváros a lábai előtt hever. Ide aztán lehet vendéget hívni és szerényen mosolyogni, hogy ja, igen, nem rossz helyen él, meg lehet szokni.

lakáspiac ingatlanpiac lakásárak albérlet Budapest Ingatlanműhely
Legyünk megértőek, ha magasak a lakasárak. Legyünk megértőek, ha drágák az albérletek. Legyünk megértőek, ha mindezek mellett rejtett problémák is vannak.

Egy az elhelyezkedés például kívülről nézve és teljesen más ott élni. A ház liftjében hívja fel a figyelmet arra a közös képviselő, hogy a víz az úr, de nem azért mert a Duna partján vagyunk. A presztízs mellett kompromisszumot is kell kötnie itt minden lakónak, ha úgy istenigazából esik az eső. Muris vagy sem, a lakók komoly intelmet kapnak, hogy ne úszanak más vagy éppen a saját szennyvízükben. A különleges lakásárak különleges problémákat is rejthetnek. Nem kell mindig a legszörnyűbbekre gondolni. Elég, ha csak van néhány idegesítő házspecifikus gond, amit meg kell szokni. Lakáshirdetésekben ilyet nem fogunk olvasni, ne is keressük. Ha éppen eladó vagy kiadó egy lakás ilyenkor, akkor gondosan leveszik a közös képviselői tájékoztatót és visszateszik, miután a vevő vagy a bérlő távozott a házból. Nehogy már szégyenfolt essen a különleges kerület különleges utcájának nevén.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A törvény nem véd, csak segít, ha baj van

ingatlan adásvétel adásvételi szerződés tulajdonjog bejegyzés elidegenítési és terhelési tilalom jelzálogjog jelzáloghitel ügyvéd Magyarország Ingatlanműhely

A jog nem véd az emberi rosszindulattól és gonoszságtól. A jog nem véd a csalóktól. A jog nem tud megvédeni a rablóktól. Az erőszakos és agresszív emberektől sem védi meg az áldozatot a jog. A jogi környezet nem véd, az csak lehetőséget biztosít a felelősségre vonásra. A jog esélyt ad csak, hogy az igazságtalanságot törvénysértőnek mondják ki. Okosnak hisszük magunkat, bár ritkán vagyunk minden élethelyzetben azok. Erősek próbálunk lenni, de inkább gyengék vagyunk a mindennapokban. Mindenhez akarunk érteni, úgy hogy közben bizonytalanok vagyunk. Emiatt saját magunk ellenségei lehetünk, amikor kiszolgáltatjuk magunkat a tudatlanságunknak, a hiszékenységünknek, a naivitásunknak. Igazából mi tudjuk megvédeni saját magunkat. A rossz és veszélyes bérlőktől a bérbeadókat nem a törvény védi. A bérbeadó felelőssége az, hogy kockázatvállaló vagy inkább biztonsági játékos.

Vásárolni sem veszélytelenebb, tudhattuk meg a napi.hu egyik cikkéből. Nézzük meg egy kicsit körültekintőbben az ingatlan adásvétel egy speciális esetét. Ez az eset, amikor az ingatlan nem tehermentes. A cikk nem elég precíz, nem árul el részleteket. A körülmények alapján arra lehet következtetni, hogy az adásvételben eljáró ügyvéd nem a vevő ügyvédje lehetett. Nagyon úgy tűnik, hogy az eladó biztosított ügyvédet a vevőnek. Miért gondoljuk ezt? Nagyon egyszerű. Egy vevő ügyvédje ilyen jogsértő helyzetbe semmilyen körülmény között nem ment volna bele. Olvashatjuk ugyanis, hogy olyan adásvételi szerződést készített elő az ügyvéd, a felek aláírása után ellenjegyezte, ami teljesen atipikus. Soha és semmilyen körülmények között tisztességes ügyvéd nem készít és nem jegyez ellen olyan adásvételi szerződést nem tehermentes ingatlan esetében, ahol az eladó egyösszegben megkapja a vételárat, mielőtt tehermentessé teszi az ingatlant. A kötelező protokoll ilyenkor minden esetben ugyanaz. A jelzálogjoggal terhelt ingatlan adásvétele lépésről lépésre előre meghatározott. Ettől nem tér el egy vevő ügyvédje sem.

Beszéltünk már arról, hogy ha lakásvásárlásban gondolkodunk, akkor először ügyvédhez forduljunk. Például azért is, hogy átbeszéljük előre mikor mire kell odafigyelni a lakáspiacon. Ügyvéd nélkül ne nézegessünk eladó lakásokat sem. Megtudhatjuk, hogy hiteles lakást nem tudunk úgy venni, hogy átvállaljuk a hitelét és „holnaptól” mi fizetjük a havi törlesztőrészletet. De azonnal megtudhatjuk azt is, hogy nem az eladónak kell megfizetni ilyenkor a vételárat, hanem ügyvédi letétbe helyezzük. Ezek után a bank kapja meg a szükséges hiteltartozást, a végén pedig majd az eladó.

A hitel visszafizetése előtt nem lehet tehermentes egy ingatlan. Logikus, józan paraszti ésszel is megérthető az, hogy ilyenkor a bank előbb jut a pénzéhez, mint az eladó. Ebben a történetben az történt, hogy a vevő mindent kifizetett az eladónak. Ezért gondoljuk azt, hogy az ügyvédet az eladó ajánlhatta a vevőnek. Még az is lehet, hogy „ingyen”.

Vevőként soha és semmilyen körülmény között ne fogadjunk el ajándékba ügyvédi szolgáltatást. A vevő ügyvédje teljes mértékben legyen független az eladótól. A vevő ügyvédje az ő szeme, füle de még az agya is. Ebben az esetben jól látható, hogy az ügyvéd egy teljesen jogbizonytalan helyzetet teremtett. (Ind)Oka is lehetett rá. Az eladó egy cég volt, ami már fizetésképtelen is lehetett, hiszen pillanatok alatt felszámolás alá is került az adásvételt követően. Tipikus eset ez. A vagyonát értékesíti a cég villámgyorsan, amikor tudja, hogy közel a vég. Ehhez sajnos mindig találnak jogi partnert is.

Ne  felejtsük el, a bűnözőknek is vannak ügyvédjeik. Itt az volt a trükk, hogy csak pénzt csináltak az ingatlanból, mert nem volt tehermentes. A vevő azt nem vette meg, csak kifizette a vételárat. Naiv volt és hiszékeny. Megbízhatott az eladó ügyvédjében, aki asszisztált ehhez. Szerencsére a végére a bíróság ezt ki is mondta. Nem úszta meg az ügyvéd a jogi felelősségre vonást.

Mit is kellett volna tennie az ügyvédnek normális esetben, amivel elkerülhető lett volna ez a se lakás se pénz helyzet?

  • Első lépésként az eladótól be kell szereznie egy banki nyilatkozatot a hitel aktuális állapotáról. Ebben benne van a még fennálló tartozás pontos mértékére vonatkozó banki nyilatkozat és az egyéb szükséges információk. Nem ritka ugyanis, hogy jelzálogjoggal terhelt ingatIan esetében a hitelező bank írásba adja milyen feltételek esetén járul hozzá a jelzálogjog törléséhez.
  • Ezt veszi figyelembe a vevő ügyvédje és ez alapján készíti elő az adásvételi szerződést. Magyarul az adásvételi szerződés része a hitelező bank minden óhaja-sóhaja jogilag és pénzügyileg egyaránt. Nem tehermentes ingatlannál bármilyen tulajdonosváltozással járó ügylethez a hitelnyújtó bank előzetes hozzájárulása szükséges. Csak az eladó által, a bankjától kikért hivatalos  és erdeti igazolásnak higgyünk!
  • Ameddig ez nincs meg, addig vevőként nem írunk alá adásvételi szerződést, maximum csak egy előszerződést.
  • Viszont egy biztos, semmilyen körülmény között nem adunk pénzt az eladónak. A készpénzes vevő, foglalót fizet előszerződés esetén, akkor azt is a vevő ügyvédjének letéti számlájára fizeti. Ha a teljes vételárat fizeti ki, akkor is így jár el. Az eladó egy fillért nem kaphat meg, amíg az ingatlan nem tehermentes.

Az elidegenítési és terhelési tilalom nem az adásvételnek gátja, hanem csak annak, hogy az eladó azonnal pénzhez jusson.

  • A jelzáloghitel folyósító banknál be kell jelenti az előtörlesztési igényt. Miután a hiteltartozás összege átutalásra került, kikérhető a banktól a törlési engedély. A törlési engedéllyel töröltethető a földhivatalnál a bank jelzálogjoga, és a még korábban széljegyre bejegyeztetett tulajdonjog érvénybe lép.

Az említett történetben nem ez történt és ebből lett a baj

Ha saját ügyvéddel járt volna el a vevő, biztosan nem tudják ilyen csúnyán becsapni. Szerencsére az igazságtalanságot törvénysértőnek mondta ki a bíróság. Egy életre megtanulhatta a vevő ebből a tanulságot. Ha például az eladónak nem tetszettek volna a jogszerű adásvételi feltételek – köztük a pénzmozgás feltételei - akkor meghiúsult volna az adásvétel. Viszont itt érezhetően egy előre eltervezett és tudatosan irányított jogsértő eljárásról lehetett szó, amiben az ügyvéd nyakig benne is lehetett. Nem derült ki, de valószínűleg készpénzes vevőre vadásztak. Már csak azért is, mert ha egy vevő szintén részben hitellel próbálja finanszírozni a lakásvásárlást, akkor általában a vevő és az eladó bankja egymást közt intézi az eladó bankjának jelzálogjog törlése és a vevő bankjának jelzálogjog bejegyzése iránti kérelmeket. A vevőnek az ügyvédi képviselet ilyenkor is kötelező, de a bankok igen erősen kontrolálják a pénzmozgást, nincs esély a visszaélésre:

  • Adásvételi szerződés megkötése ilyenkor tulajdonjog fenntartással készül.
  • Az adásvételi szerződés ilyenkor is egyértelműen tartalmazza, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan jelzálogjoggal terhelt.
  • Továbbá tiszázza, hogy a vevőnek van önereje, de nem áll rendelkezésére a teljes összeg. Részletezi, hogy a vevő mely banktól és milyen összegben fogja megkapni a jelzáloghitelt.

Az önerő ügyvédi letétbe kerül, ameddig tart a jelzáloghitel eljárás. Ha elutasítják a vevő hitel kérelmet, az önerő, mely előleg, és nem foglaló, visszajár.

  • A pozitív hitelbírálat után a vételár két részletben kerül kiegyenlítésre. Először az ingatlanon lévő jelzáloghitel kerül kifizetésre a megítélt jelzáloghitel összegéből. A bank kap először pénzt ilyenkor is. Második részletben a vételárból fennmaradó összeg kerül átadásra az eladó részére.
  • A teljes vételár után az eladó aláírja a tulajdonjog fenntartásról szóló lemondó nyilatkozatot, melyet a földhivatalba be a vevő ügyvédje, hogy így vevő tulajdonosok legyen. Ezt általában előre aláíratják az eladóval, ami ügyvédi letétbe kerül már az eljárás elején, hogy ezzel se tudjon az eladó visszaélni.

Ezért az eladó és az ügyvédje gyanútlan inkább készpénzes vevőre hajthatott, aki saját ügyvéd nélkül akart lakást venni. Feltehetőleg ehhez egy picit csábítóbb árat is adhattak meg a hirdetésben.

Újra hangsúlyoznánk, hogy miért fontos az ügyvéd szakmai támogatása  a vevőknek. Jogbizonytalan, természetellenes, gyanús helyzetekbe nem szabad belemenni. Ne csábítson el minket semmilyen alkalmi vétel, ne legyünk meggondolatlanok és vevőként mindig legyen ügyvédünk. Saját ügyvéd nélkül ne írjunk alá semmit és ne fizessünk senkinek, ha tehermentes ha nem az ingatlan. A törvény nem véd, csak segít, ha bajba kerültünk. A bajt jobb megelőzni, és inkább mások hibájából tanuljunk, ne a sajátunkból.

Forrás: nap.hu

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A kiscsaládok Magyarországa

családtámogatás családpolitika népesség mikorcenzus 2016 Magyarország Ingatlanműhely

Magyarországon hagyománya van a nagycsaládok támogatásának, miközben csak fogyunk és fogyunk. Ennek ellenére a családok támogatása folyamatosan a három vagy több gyermeket vállalókat célozza. A legújabb állami támogatás szerint  a jelzáloghitelekből kapnának minden 3. vagy többedik születnedő gyerek után 1 millió forint visszanemtérítendő támogatást a családok. Már meglévő gyerekek után nem járna a támogatás. Első hallásra arra gondolhatnánk, hogy a 2 gyerekes családokat csábítja az állam a harmadik gyerekre. Végülis logikus, hogy ahol elfér két gyerek, ott van hely háromnak is. Ahol már van három vagy több gyerek, elvileg ott is van még hely plusz egy főnek. Ezért első sorban arra voltunk kíváncsiak, hogy milyen a magyar családok gyerekvállalási hajlandósága. A KSH 2016-ban vizsgálta a kérdést utoljára. Így egész frissek a számok.

családtámogatás családpolitika népesség mikorcenzus 2016 Magyarország Ingatlanműhely
Szembetűnő a gyermektelen családok kimagasló aránya

A 2 vagy annál több gyermeket nevelő családok aránya el sem éri az 1 gyereket nevelő családok számát. A legnagyobb arányban pedig gyermektelen családok vannak Magyarországon. Jöhet a logikus kérdés, hogy miért nem támogatjuk azt is, hogy vállaljanak ők is gyereket. Sőt, miért nem támogatjuk azt is, hogy az 1 gyereket nevelők még egy gyereket vállaljanak. Relatív és abszolút értékeben is sokkal több gyerek születhetne szemben a legalább már 2 gyerekes családok kizárólagos támogatásával. Főleg akkor, amikor meglátjuk, hogy hány gyerek élt és él családban Magyarországon az elmúlt 27 évben.

családtámogatás családpolitika népesség mikorcenzus 2016 Magyarország Ingatlanműhely
A gyerekek száma csökkenő

A gyerekek száma trendszerűen csökkenő. Félő, hogy ez még évtizedekig így marad. Ha a demográfiai folyamatot meg szeretnénk változtatni, akkor elsősorban  a gyerekvállalást kellene ösztönözni és nem azt, hogy nagycsaládok legyenek. Látható a gyermektelen és csak egy gyereket vállaló családok nagyarányú jelenléte Magyarországon. Rájuk kellene hatni, ha jelentős bababoom a cél. Nézzünk a számok mögé egy kicsit. Beszédes, ami most következik ugyanis.

családtámogatás családpolitika népesség mikorcenzus 2016 Magyarország Ingatlanműhely
A gyereket vállaló családok száma a gyerekek számával egyenesen arányos

Ez a szám azt mutatja, hogy a gyerekvállaló családok 1990 és 2016 között gyakorlatilag változatlan arányban vállaltak gyereket. Viszont a gyerekvállaló családok száma folyamatosan csökkent, ahogy a megszületendő gyerekek száma is. Ez is azt erősíti, hogy elsősorban a gyerekvállalást kell ösztönözni, hogy ne legyenek gyermektelen családok. Nagyon úgy néz ki, hogy Magyarországon nem a nagycsalád az érték, hanem már az, hogy ha valaki legalább egy gyereket vállal. Ezt az államnak is fel kellene ismernie. A nagycsaládok pozitív diszkriminációja nem elégséges ahhoz, hogy a demográfiai folyamatok érdemben megváltozzanak. Nézzük csak mit mutat a következő szám.

családtámogatás családpolitika népesség mikorcenzus 2016 Magyarország Ingatlanműhely
Ez mutatja azt, hogy egyre kevesebben vállalnak gyereket

Az előző szám azt mutatta, hogy a gyereket vállaló családok száma a gyerekek számával arányosan változott. Addig ez a szám már azt mutatja, hogy csökken a gyerekvállaló családok száma. Magyarul, ha növelni tudjuk a gyereket vállaló családok számát, akkor nőni tudna a születendő gyerekek száma is. Teljesen mindegy, hogy első, második, harmadik vagy x-edik gyerek lenne az a családban. Csak szülessen meg és minden magyar családban legalább legyen egy gyerek. Legalábbis érdemes lenne törekedeni erre. Bátor kijelentés lenne azt mondani, hogy elhibázott 37 év áll mögöttünk, amikor ezt nem ismertük fel. 1980 óta fogy a magyar. 1990 után sem tudtuk ezt megállítani. Továbbra is a nagycsaládokat erőltetjük, amikor láthatóan a magyar társadalom a nulla és egy gyerek között vívódik.

családtámogatás családpolitika népesség mikorcenzus 2016 Magyarország Ingatlanműhely
Újra téma a lombikprogram - A számokat elnézve minden eszközzel érdemes lenne élni

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények

Twitter