Értékteremtés, avagy ne csak a szemetet, az ingatlanainkat is hasznosítsuk újra

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Két érdekes gondolat, aminek látszólag semmi közük egymáshoz, vagy talán mégis? Erre keressük ma a választ.

„Az infláció trendjében a belső kereslet erősödése, a béremelkedések hatása továbbra is a vártnál lassabban jelentkezik, elsősorban a lakáspiacon jelentkező kereslet miatt.” – mondta Jobbágy Sándor, a CIB Bank makrogazdasági elemzője a vg.hu-nak, amikor a relatív alacsony infláció okaira keresték a választ az újságban.

A cikk címe Drágán megfizetünk a szenvedélyeinkért, ami elsősorban az alkohol és dohányáruk átlagon felül árnövekedésére utal. Viszont a makrogazdasági elemző gondolata szerint a lakáspiaci árak fékezik a belső fogyasztást, mert a magyarok lakásokra, a lakásviszonyaik javítására spórolnak inkább és nem szórják a pénzt ész nélkül. Ezért a fogyasztás bár nő, nincs mögötte olyan kirobbanó kereslet, ami erősebb inflációhoz vezetne. A gondolat talán egy egész részletes elemzést megérne, mert azt tudjuk, hogy a lakáspiacunk kicsi, évente egy szúk réteg érintett csak az adásvételekben. Ha hosszabb távú döntésként vizsgáljuk a lakáspiac hatását, elsősorban más fogyasztási célok fékjeként, még mindig érdekes lehetne azt látni, hogy a magyar (fogasztói) társadalom egészének fogyasztási szokásait és döntéseit mennyire befolyásolja a lakáspiaci szerepük. Viszont van egy másik érdekes gondolat, amit ezzel most össze szeretnénk kapcsolni, mert ingatlant nem csak venni és eladni lehet, hanem fel is lehet újítani.

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Felújításra várva

Valószínűleg Magyarországon az ingatlanok valamilyen szintű karbantartása, átalakítása, felújítása, modernizálása sokkal több családot érinthet, mint ahányan konkrétan vásárlóként és vevőként jelenhetnek meg a lakáspiacon. Az ingatlanok korszerűsítése vagy egyszerűen csak szinten tartása is áldozatvállalást követel meg az ingatlan tulajdonosától. Felújítás miatt minden bizonnyal vissza lehet venni a fogyasztásból, mindenkinek a maga szintjén persze. Valakinek még az egymilliós forintos felújítás is álom, mások meg egy másik ingatlan árát költik el egy ingatlan életszínvonalának javítására, berendezésére. Közben a Szabályozási féket kap a pazarlás vg.hu cikkben ezzel az érdekes gondolattal találkozhatunk: 

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Felújítás alatt

„Az épületrekonstrukciók során, ideértve a fűtési rendszerek modernizálását is, csaknem kétszer akkora hozzáadott érték keletkezik, mint az új épületek építése során. (A felújítások a teljes építőipari megbízások hozzáadott értékének a 70 százalékát teszik ki.) „

A korszerűtlen magyar ingatlan-állományról nincs mit mondanunk, hiszen közismert:

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Utcakép a gázkonvektorok parapetjei nélkül, a megújuló házakkal

-Ritkán és rosszul tartjuk karban az ingatlanainkat, nem vagyunk jó gazdái.

- A lakáspiacunk egyébként sok szempontból issza is ennek a levét, mert nagyon relatívvá teszi az ingatlanok értékét.

- Nálunk gyakrabban nő az ingatlanok ára, mint a valódi értéke.

- A lakáspiacból nagyon sok pénz hiányzik, mert az ingatlanok tulajdonosai nem költik rá a lakásaikra.

- Amikor viszont el akarják adni az ingatlant, azt úgy értékelik, majd árazzák be, mintha a felújtások, a modernizálások nem maradtak volna el.

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az ingatlanvagyon megőrzése és értékteremtés történik a házak moderizálásaval

Mindeközben kiderül, hogy az ingatlanok korszerűsítése, állandó és folyamatos életszínvonalának az emelése gazdaságilag is hasznosabb, mint új ingatlanok építeni. Nagyobb értéket lehet teremteni felújításokkal, mint ha nulláról építünk fel házakat.

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egy város egyedi és különleges arcát őrizheti meg az ingatlanvagyon  gondozásával

1. Ha tehát nem új lakásra spórolunk vagy egy teljesen új ház építésére, hanem a mostani otthonunkból szeretnénk kihozni minél többet, vagy venni egy használt ingatlant és azt mai szinten is értelmezhetően élhetővé akarjuk tenni, akkor vagyunk gazdaságilag racionálisabbak.

2. Ha tovább megyünk, és manapság gyakrabban emlegetett termelékenység javítását is fókuszba helyezzük, akkor kiderül, hogy még az építőipar hatékonyságához, érték előállító képességének javításához is jobban hozzájárulhatnak a felújítások, mint az építkezések.

3. A magyar lakóingatlanok felújítása jóval fontosabb kérdés, mint az új lakóingatlanok építése. 

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Tetőrbépítéssel újjászülető ház

+ Az államnak, a lakáspolitikának a lakásfelújításokat kellene előtérbe helyezni és jóval határozottabban támogatni, mint a lakásépítéseket, mert egyszerűen nagyobb a gazdasági és társadalmi hasznossága.

felújítás ingatlanvagyon értékteremtés hozzáadott érték építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Családi ház lassan, de biztosan alakul át, válik újra élhetővé

Képek: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Támadnak az ismétlődő lakáshirdetések

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„Budapesten van ma Magyarországon a legkockázatosabb lakáspiac” – írtuk A lakáspiac nem hazudik műhelymunkában alig egy hónappal ezelőtt. Ma az első számú hirdetési oldal alátámasztotta mindezt és először az elmúlt évek történetében kifejezte óvatos aggodalmát:

-„A budapesti ingatlantulajdonosok az év első négy hónapjában 8 százalékkal kevesebb lakáshirdetést adtak fel mint egy évvel korábban…”

- „…a feladott hirdetések számának csökkenése mellett a fővárosban a kínálat nem csökkent, ami azt mutatja, hogy több a beragadt, eladatlan lakás a piacon.”

-„az ingatlan.com adatai szerint az ingatlanközvetítők által feladott hirdetések is 5,4 százalékkal csökkent a fővárosban, ez pedig a budapesti lakáspiaci forgalom csökkenését vetítheti előre.”

A hirdetési oldal kínálatát mi is figyelemmel kísérjük, mert a friss kínálat feltűnően hiányzik Budapestről, sőt a kínálat szűkűlését lehet látni. A nagyvárosi lakásárak és a vidéki lakásvásárlók című írásunkban még április elején határozottan felhívtuk a figyelmet újra arra, hogy Budapest nem tükrözi vissza az országos lakáspiac hangulatát. 2016-ban fordult a kocka, amikoris az adásvételek száma elkezdett csökkenni a Fővárosban, nem pedig nőni, mint máshol egész Magyarországon. Márciusban a Napraforgó szindróma írásunkban olyan lakáspiaci monológot adtunk elő egy felvonásban, amiből kiderülhetett, hogy komoly problémák vannak a lakáspiacon, amivel ideje szembe nézni. Március elején Ingatlan, szenvedély, betegek munkában olyan betekintést adtunk az éppen aktuális lakáspiacon gondolkodó befektetők szemszögéből, ami szintén nem mindennapi:

„Látják ezt a hirdetési oldalak, ahonnan sok ezer, akár tízezer hirdetés hiányozhat 2018 márciusában. Érzik ők is és tudják mit is jelent ez. Pont annyira tudatosan viselkednek ilyenkor, mint egy lakásbefektető.

Csak a hirdetési oldalak a hirdetésekből élnek. Ha stagnál, ha csökken, ha várhatóan csökken a hirdetések és a hirdetők száma, akkor árat kell emelni, hogy a bevételeiket valamilyen szinten tartsák.”

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018. február 8-án a hirdetési oldal kínálata, és ami mögötte van

A hirdetési oldalak áremelési hulláma tavasszal előre jelezte, hogy jóval nagyobb bajok vannak a lakáshirdetések piacán, mint azt addig gondoltuk. Ha aggódik a vezető hirdetési oldal, képzeljék el, hogy mennyire aggódhat a többi. A duplikáció, egy eladó vagy kiadó ingatlan hirdetésszámának a sokszorosítása egy lehetséges út. A legnagyobb hirdetési oldalnál ezt látni, ami Budapestet illeti. 2018. február 8-án hibásan elemeztük a számokat. Ezt a képet, most javítva újra közöljük a mai, friss adatokkal kiegészítve.

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A budapesti családi házak kínálata május 24-én délután 13%-kal kevesebb, mint február 8-án volt

A számok és a hozzájuk fűzött megjegyzések önmagukért beszélnek. Ma Budapesten csökken a kínálat, de egyre kevesebb lakást és házat egyre többen és többször hirdetnek a vezető hirdetési oldalon. Ha ehhez még azt is hozzá vesszük, hogy csökken a friss hirdetések száma, akkor ez tényleg semmi jót nem vetít előre. A vezető hirdetési oldal tehát nem véletlenül emelt árat, ahogy ezt tudni lehetett már március elején is. 

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egyre kevesebb budapesti társasházi lakást egyre többen és egyre többször hirdetnek a lakáshirdetési portálon

Az viszont téves állítás, hogy Budapesten a kínálat nem csökkent volna. Dehogynem csökkent és 2018-ban ez trendé is válhat, ami erősíti azt a félelmet, hogy a budapesti adásvételek száma 2016-tól kezvde megállíthatatlanul csökken és ebben nem várható fordulat 2018-ban sem.

Csak emlékeinkben élnek a számok, hogy 2016-ban a hirdetési oldalon kb. 45 ezer egyedi társasházi lakást hirdettek, kb. 60 ezer hirdetésben Budapesten. Tehát 25%-os volt a duplikáció akkor. Ma meg már majdnem kétszer annyi az ismétlődő hirdetések száma, de fele annyi az egyedi eladó társasházi lakás. 2018 májusában a vezető lakáshirdetési oldalon minden Budapesten eladó társasházi lakást kétszer hirdetnek. Szörnyű ezt látni és még szörnyűbb ezt tudomásul venni, hogy erre felé halad a piac…a hirdetések harca tovább folytatódik.

lakáshirdetés lakáshirdetési oldal ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan.com 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem csak a vevők, már az eladó lakások és házak száma is csökken Budapesten

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A munkáltató és az állam is fizetheti az albérleti díjat

albérlet albérlet-támogatás lakhatási támogatás mobilitás célú támogatás cafeteria béren kívüli juttatás albérletpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Amikor megjelent a cikk és az FB bejegyzés, először azt gondoltuk, hogy nem szabad ilyen kezdeményezést más színben feltüntetni és nyerészkedőnek, haszonlesőnek beállítani. Minden jóban nem szabad keresnünk a rosszat. De kikívánkozik belőlünk egyszerűen az a tény, hogy a pályakezdők lakhatását az állam erősen támogatja Magyarországon, így a cégek sok adót spórolhatnak meg ilyen munkavállalók csábításával:

1. Albérlet-támogatás egy olyan adómentes cafeteria, ami maximum 82 800 Ft havonta és a munkáltató fizetheti a munkavállalónak 5 éven keresztül, határozott idejű munkaszerződés esetén is.

2. Lakhatási támogatás egy vissza nem térítendő havi állami albérlet-támogatás, amit a pályakezdő fiatalnak utal az állam, 1 éven át maximum 100 000 Ft-ot havonta, hivatalos bérleti szerződés szerint. 

Ha élni akar vele a pályakezdő és vagy a cége, a kettőt együtt és külön-külön is igényebe lehet venni. Az egyiket a cég adja, béren kívüli juttatásként, a másikat az állam utalja a lakás bérleti szerződése szerint. Az utóbbinál panaszkodnak, hogy nem olyan könnyű olyan bérbeadót találni, aki adózik a kiadott lakása után. Könnyűnek tényleg nem könnyű, de nem is lehetetlen.

A pályakezdő fiataloknak megéri akár 60 km-nél távolabb menni dolgozni az állandó lakcímüktől, mert ennyi a minimális feltétel a lakhatási támogatásokhoz, kiegészítve azzal, hogy még az is elég, ha az oda-vissza út tömegközlekedéssel naponta 3 óra.

Úgy érezzük, hogy inkább ezt ismerte most fel "önzetlenül" a vállalkozó, és adja elő úgy, mint ha éppen nem az állami lakhatási támogatások, ösztönzők miatt fókuszálna a cége a pályakezdő fiatalokra, messziről elkerülve inkább a tapasztaltabb munkavállalókat.

Sokkal nagyobb bajban vannak a nem pályakezdők, akiket nem nagyon támogat sem az állam és nem nagyon keresik őket még a cégek sem. Rájuk sütik gyorsan, hogy ők már nem is bírják a strapát, nem nekik való ez a munka már, mert ezt még egy fiatal is fárasztónak találja. Sokszor pont ezért még ingatlanközvetítő irodába sem szívesen vesznek fel 50 körüli embereket. Erre a következtetésre is juthatnánk keserű szájízzel, ami tekinthető a történet fonákjának is, mert tényleg nem csak a húszéveseké a világ!

Sírunk a külföldön dolgozó fiatalok miatt - ahol egyáltalán nem könnyebb bérelni lakást, mint Budapesten vagy más nagyobb hazai városban, csak teljesen más - de közben egyáltalán nem érdekelnek minket már a "nem fiatalok". Hogy mi van és mi lesz azokkal az emberekkel, akiknek a nyugdíjig van még 10-20 évük és dolgozni szeretnének?

Pedig a mobilitási célú albérlet-támogatás, adómentes béren kívüli juttatás jár minden munkavállalónak kortól függetlenül - ami maximum 82 800 Ft/hó, 5 évig - ha határozott idejű munkaszerződése van és 60 km-re vagy legalább 3 órányi napi oda-vissza útra (tömegközlekedéssel) dolgozik állandó lakóhelyétől, ismételjük meg újra, mert jó tudni. Az állami lakhatási támogatás, ami maximum 100 000 Ft/hó 1 évig, pedig minden pályakezdőnek jár, aki állandó lakcímétől ugyan ilyen távolságra jár dolgozni. Nálunk meg népszokás nem megváltoztani az állandó lakcímünket, így akár évizedekig oda vagyunk bejelentve, ahol valójában nem is élünk. Így igen széles kört érinthet/lefed az albérlet-támogatás, mint lehetséges béren kívüli teljesen adómentes juttatás.

Hogy a pályakezdők vagy nem a pályakezdők kilátásai beszűkültebbek itthon, azon azért lehetne hosszasan vitatkozni, de biztosan nem olyan perspektívából, mint ahogy azt a vállalkozó teszi.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A turizmusból nem a pénz hiányzik, hanem az ember

turizmus kritika vélemény 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Mi a turisták pénzét szeretjük, nem a turistákat. Ha szeretnénk őket, tisztelnénk is. Ha tisztelnénk, akkor nem csapnánk be, hanem visszavárnánk őket. Ha visszavárnánk őket, akkor szolgáltatnánk nekik. Ha kiszolgálnánk, akkor vendégül is látnánk őket, ahol a minőségre helyeznénk a hangsúlyt és nem a mennyiségre. A turisták pénzére vágyni vagy turizmust építeni, az nem jelenti egészen ugyan azt.

Fussunk neki, csak úgy, teljesen laikusként és nézzük meg, mi vár itt valakit, aki gyanútlanul ebbe az országba érkezik, mert látott  egy vidám filmet, néhány szép képet róla. Az ország repülőtere nem turistabarát és nem turizmust építő. Ott érheti az első csalódás. Majd rájön a szerencsétlen ideutazó, hogy a repülőtérről bejutni a városba már nem is olyan egyszerű. A taxis maffia várja a kedves turistákat, akik először lehúzhatják az első bőrt a kedves turistákról. A bátrabb tömegközlekedhet is, de az nem pont olyan lesz, mint a látott kisfilmben. Zsúfolt, akár több átszállásos út ez, klíma nélkül és persze nyelvtudás nélküli városlakókkal és tömegközlekedésben dolgozókkal. Kalandos az út be a városba, a szállásra, ami lehet egyrészt feleslegesen drága, másrészt idegtépő is. A városkép, az első benyomás jóval vegyesebb, mint amivel csábítják ide őt online és offline egyaránt. Ettől még lelkes és kíváncsi maradhat…egy darabig. Jönnek a kötelező körök, amit egyszerűen nevezhetünk turistaövöezetnek, annak minden hátrányával. Minimális szolgáltatások, az is jócskán túlárazva. Kötelező „borravalók”, ahol már divat lett a 15% és még ha kritikán aluli is kiszolgálás, vagy közönséges az étel és az ital, panaszkodni panaszkodhat, de úgy lehúzzák róla a bőrt, ahogy azt kell. Úgy magyarosan, mutatva, hogy ez itt ennyibe kerül. Lehet, hogy az étlapon 10% kötelező szerviz díj van, de a számlán már 15% lesz. Ez pedig élő példa, egy olyan helyen, ahol most, ebben a pillanatban is ahogy ezt olvassák, turistákat csapnak be. Olyan helyen, ahol szinte csak turisták fordulnak meg, ami benne van minden útikalauzban, ajánlják a turistáknak, hogy oda el kell menni. Ezt meg a hely ki is használja, magyarosan. Ha magyar panaszkodik a túlszámlázott kötelező borravalóra, akkor neki csak simán lehúzzák a számlán, majd tollal ráírják a kisebb összeget. Mert így megy ez, így élünk mi ebben az országban! A sok középszerű helytől, ahová szegény turista elmehet, a végén nem biztos, hogy olyan élményt kap, mint amiért idejött.

A kérdés, hogy visszajönne-e, miután gyorsan unalmassá válhat számára egy ekkora város is, mint Budapest, mert a turistaövezete kicsi és nagyobb részt még mindig a turisták lehúzásáról szól?

Mert mi csak annak örülünk, hogy egyre többen jönnek ide, de hogy hányan jönnek vissza, az már kevésbé érdekel minket. Majd arra ácsingózunk, hogy ne csak Budapestre jöjjenek a turisták, mert Magyarország több ennél a városnál. Ez még akár igaz is lehet, de Budapestet elhagyva a magyarul nem beszélő turistára mi vár? Hogyan hagyja el Budapestet, amikor még itt is igen nagyon nagyok a nyelvi korlátok. Budapesten kívül meg nem magyarul beszélni, először felfedezni már inkább kellemetlen kihívás, mintsem jó móka. Nem is csoda, hogy a külföldi turizmus 70%-a ma még mindig Budapestet jelenti. Hogy nem beszélünk nyelveket és világot sem látunk itt élőként Magyarországon, az az egyik nagy probléma, ha szélesebb körű turizmusról akarunk beszélni. Kardinális probléma, de nem csak erről van szó.

Mit akarunk adni a turistáknak?

Tehetnénk fel a kérdést, akiket sokszor a világ jóval fejlettebb országaiból várunk ide. Egy sokkal fejlettebb gazdaságból megérkezni egy fejletlenebbe, higgyék el, hogy nem igazán nagy öröm egy turistának. A turizmus, mint szolgáltatásigényes iparág, nálunk nagyon fejletlen és kezdetleges. Ez egy kemény kritika és vállaljuk is a pofonokat érte, mert ha csak pénzt költünk turisták idecsábítására, de nem tudjuk őket sokkal…fényévekkel magasabb színvonalon kiszolgálni, akkor nem csak a turistákat csapjuk be, de saját magunkat is. Mi, Magyarországon azt hisszük, hogy minden, de minden az ég világon pénzkérdés. Majd kiderül, hogy hiába van pénzünk, ha nem tudunk belőle valódi értéket előállítani. A pénz elköltése megint nem egyenlő az értékteremtéssel.

Koncepció, hozzáállás, kreativitás, hozzáértés kérdése a turizmus is. Agyon reklámozhatjuk mi Magyarországot, ha a csalódásfaktor ma még több kockázatot jelent és országimázs rombolást, mint az, hogy hányan jönnek ide egy évben.

Nem is maradnak sokáig, ami pont annak az oka, hogy nincs miért maradni. Minőségi szolgálatások, ehhez szükséges megfelelő humánerőforrás nélkül csak költjük a pénzt, de nem befektetjük. Olyan ez, mint nem foglalkozni azzal, hogy miért tudnak nagy bortermelő országok sokkal jobb minőségű borokat előállítani nagyon kedvező áron. Az iható magyar bor egy kicsit is igényesebb borivónak ihatatlan. Sok turista csalódik a magyar borokban, mert ő nem drága bort akar inni, hanem jót. Egy jó bornak meg nem kell drágának lenni. Ezt tudják a spanyolok és az olaszok is, de még a különösen sznob franciák is. De még Európán kívül is jól tudják ezt. Nálunk meg a bortermelők el sem tudják képzelni, hogy néhány eurós palackozott bor az lehet minőségi világszinten és világszínvonalon. Pedig oda és vissza vagyunk mi magyarok a jó magyar bortól, ami pont olyan, mint a turizmusunk: tele van csalódásfaktorral. És ha már gasztronómia, akkor nem mehetünk el szó nélkül, hogy Budapestre azért jön inkább a turista, mert ez egy még mindig nyitott és sokszínű, vegyes kultúrájú város, ahol a világ gasztronómiája inkább jelent élvezeti értéket még a budapestieknek is, nem csak a turistáknak, mint a káder korszakban szocializálódott „hardcore magyar” konyha. Nem is ajánlja egy kedves külföldi ismerősének sem egy Budapesten élő, hogy gulyást egyen ebben a városban. Ha szereti, ha tiszteli, ha jót akar neki, nem eteti ilyen szörnyűséggel, amit ebben a városban éttermekben étel címszó alatt árulnak. Egy jó gulyásért már érdemesebb elhagyni a várost, vagy olyan magyar barátokat szerezni, akik szívvel és lélekkel készítik el neki és nem vízzel hígítják fel, és nem fogják levesnek hívni. Bár nehezen értjük még mindig, hogy miért pont a gulyást akarjuk nemzeti ételnek beállítani, amikor mi magyarok a mindent „kirántunk” konyhát képviseljük. A rántott…akármi a nemzeti étel, olajban sütve, az a magyar, azt eszi a magyar, esküvőn, ünnepnapon, vasárnap, és nem pedig gulyást. Sőt, ez is csak egy tájjellegű étel, amiből még azért akad egy jó pár, ha ismerjük egyáltalán a magyar konyhát. Például a kezdő képen a Hortobágy környéki slambuc készül bográcsban. Debrecen körül inkább slambuc, mint gulyás jár az arra tévedő vendégnek.

Azt is nehezen érti meg a turista, hogy miért kell sokat fizetnie a bor után a jó minőségű ételért is, ha enni szeretne ebben az országban egy jót. Ismét, másik vendégszerető országokban nem kerül vagyonokba az „ehető étel”, ami nálunk sokszor pont azt jelenti, mint az iható magyar bor = rossz. Lehet meghökkentő, de az utóbbi évek feltörekvő kis hazai sörfőzdéi inkább tudnak világszinvonalon és versenyképes áron magyar sört kínálni ma idelátogató turistáknak is, mint a saját boraiktól megrészegült magyar borászok.  2018-ban mi azt mondjuk, hogy sörben a magyar igazság!

Azt hitettük el a világgal, hogy mi olcsók vagyunk, ami egyébként igaz is addig, amíg a turista nem vágyik minőségre. Ha már vannak igényei, akkor nálunk az vagy nem elérhető, vagy olyan áron és olyan körülmények között, amiért meg lehet kár ide utazni egynél többször.

A magyar vendéglátás és vendégszeretet a pénzről szól, sajnos, és teljes mértékben hiányzik az a kiszolgáló rendszer mögötte, amiért az Európába érkező turistáknak Magyarország inkább még csípi a szemét. Lehetnénk Európa illatos gyógynövényes kertje, mivel a még mindig tradicionális és sokszor elfeledett magyar ízvilág inkább fűszernövényeket használ, ami a harmonikus és könnyed ízekről szól, nem pedig túlfűszeres, akár zavaróan, ehetetlenül csípős ételekről.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az első 24 óra

ingatlanmarketing lakáshirdetés lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáshirdetésnek nincsenek szabályai, de vannak rossz megszokások, amikről nehezen tudunk leszokni. Ha Magyarország egymillió alkoholista és több millió túlsúlyos ember országa, akkor mit mondhatnánk az eladókról, akik nehezen, egyre nehezebben értenek szót a vásárlókkal! Hogy mi köze az alkoholproblémáknak vagy a rossz evési/étkezési szokásainknak az eladókhoz? Annyit ihatunk, amennyit akarunk. Nincs tiltva. Árulják minden utcasarkon. Ha jó a kedvünk , azért iszunk. Ha rossz, akkor meg azért. Amúgy is napi egy-két pohár az meg nem is árt. Akkor megihatjuk azt akár egyszerre is, hetente egy alkalommal, az sem árthat. Szabályok nélküli ivásról beszélhetünk, ahol semmi nem szab határt, csak mi magunk. Így van ez az evéssel is. Krumpli, rizs, tészta és kenyér, ha van hozzá, akkor attól már jól is tudunk lakni. Túl is esszük magunkat könnyedén, egészen diszkomfortosra, mert az az utolsó néhány falat még belefér. Abban sincsen határ. Jó magyar szokás szerint tukmáljuk is az ételt és italt, pedig elkerülhető betegségekhez és korai halálhoz vezethet mind a kettő túlfogyasztása. Mivel nem tiltja semmi, enni és inni is bizonyos szempontból jól esik, ezért megint csak rajtunk múlik, a hozzáállásunkon, a tudatosságunkon, hogy mikor és hol mondunk valamire nemet vagy mennyire ártunk saját magunknak.

Egy ingatlan értékesítése előtt szintén nehéz megállni, hogy ne essünk transzba és ne kövessük el azt a hibát, amit általában egy hirtelen lakásárfüggő eladó elkövethet

Ismerős az a helyzet, hogy meghatározunk egy maximum hirdetési árat és egy árat, ami alatt biztosan nem adjuk el a lakásunkat mielőtt meghirdetjük? És az, hogy utána ezen változtatni kell, mert valahogy mindenki jelentkezik a hirdetésre csak vevő nem? Az ingatlanközvetítők ilyenkor fontos szerepet töltenek be, mert a hirdetők tényleg azt hihetik miattuk, hogy a hirdetésük kiváló, arra majd jönnek a vevők is, csak ez idő kérdése. 

Mikor lehet tényleg magabiztos egy eladó, hogy jó a hirdetés, jó az ár?

Van erre szabály? Szabály nincs, de a gyakorlati tapasztalat azt mutatja, hogy egy jó hirdetésre, egy eladható lakásra kb. a hirdetés feladását követő 12-24 órán belül érdeklődők fognak jelentkezni. Ha nem jelentkeznek rá, akkor az eladó nem lehet magabiztos. Azért fontos az első egy nap, mert egy új, friss hirdetésre, az aktuálisan, éppen kereső potenciális vevők csapnak le azonnal. Ha őket nem érdekli a mi új lakáshirdetésünk, akkor valamit nagyon elrontottunk vagy a lakásunk nem is igazán piacképes. Nem is olyan könnyű eldönteni, hogy mitől piacképes egy lakás és mitől nem. Ha még ingatlanközvetítők sem jelentkeznek a hirdetésünkre, akkor tényleg nagy lehet a baj.

Az első 24 óra vízválasztó tud lenni egy lakáshirdetés életében

Azt hiszik ez csak az olcsóbb ingatlanokra igaz? Nem, egyáltalán nem. Egy drágább ingatlan hirdetésére is, ha az megfelelő, akkor az aktuális kereslet felveszi velünk a kapcsolatot és el akar jönni megnézni. Ha jó a hirdetés, akkor a/az feladása/aktiválása után 1 nappal már néhány vevőnek ott kell majd sétálnia az eladó lakásunkban. Meglepő? Azoknak, akik lakásárfüggők, akik egy hirdetési oldalon megkeresik a lehető legnagyobb aktuális négyzetméterárat és annak alapján árazzák be a lakásukat, hogy az övék se lógjon ki a sorból.

Az egymásnak hirdető eladók kora már régóta leáldozóban van. A vevőknek hirdetni meg először olyan érzés, mint ha adásvételi áron hirdetnénk a lakásunkat.

Közben mi tiltja, mi szabályozza, hogy ne legyen olyan nagy különbség a hirdetési és értékesítési ár között?

Alkudni tényleg jó? Alkudni tényleg van értelme?

Tipikusan rossz hozzáállás, hogy a vevők „úgy is szeretnek alkudozni”, ezért bármennyiért hirdethetem, még örömet is okozhatok nekik. A valóságban meg a vevők öröme ott kezdődik, hogy jelentkeznek egy hirdetésre és felveszik velünk a kapcsolatot. Ha olyan hirdetést és olyan árat látnak, amiből arra következtethetnek, hogy ez még alku nélkül vagy egészen minimális, jelképes alkuval,  meg pláne jó vételnek tűnik.

A vevők jó áron vásárolni szeretnek, nem alkudozni!

A lakások árazására nincs szabály, ránk van bízva. Ha eladók vagyunk, az árat mi határozzuk meg. Ez a szabadság nagy felelősség is. Mi alapján döntünk az árról, arra sincs szabály. Ráérős, öntelt szerencsevadászoknak nézik a vevők az őket nem tisztelő eladókat. Ezt a tudtukra is hozzák azzal, hogy nem is jelentkeznek a hirdetésükre:

Az eladók meg kifordulnak önmagukból, furcsa elméleteket gyártanak, hogy miért nem tudnak eladni, aztán kínjukban ilyenkor rohannak az ingatlközvetítőkhöz,  egy tucathoz is, ha nem többhöz, attól függően mennyire lesznek kétségbeesettek a saját kudarcuktól.

Egy lakás értékesítését az első 1 nap után meg lehet mondani, hogy mennyire lesz sikeres vagy nem

Az első egy napban, ha már legalább egy érdeklődő meg is nézi a lakást, akkor a hirdetési árhoz nem kell nyúlni és biztosak lehetünk benne, hogy semmi más dolgunk nincs, mint a lakást szépen, rendezetten, tisztán és illatosan tartani, mert bármelyik érdeklődő az a vevő lehet, akit annyira keresünk.

Ha jó a hirdetés - az első 24 óra tapasztalata után -  már csak azzal kell foglalkoznunk, hogy az eladó lakásunk a legjobb arcát mutassa minden bemutatás előtt.

A hirdetési árunk és a végső ár között, amit a vevő átutal nekünk, meg lehet, hogy nem is nagyon lesz különbség. Nagyságrendekkel nagyobb különbség meg pláne nem lesz, így szabadon és teljes örömmel mutathatjuk be az eladó lakásunkat minden kedves érdeklődőnek. Egy nap után tényleg gyorsan kiderül, hogy egy lakást csak hirdetünk, vagy tényleg el fogunk adni. Ez sem szabály, ez is csak hozzáállás kérdése, azé a tudatosságé, hogy nemet tudunk mondani az irreális hirdetési árakra, a sokat akaró szarkák világára, arra a lakáspiacra, amitől nekünk eladónak is hányingerünk lesz, ha ránézünk. Egy eladó lakás esetében is fokozottan igaz, hogy az igazság szimpatikussá teszi.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásvásárlás  - Szerelem vagy testi vágy?

lakásvásárlás lakásárak ingatlanpiac lakáspiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakásvásárlást nagyon racionális és tudatos döntésnek tartjuk. A legtöbb félreértés és gyakorlatilag téves feltételezésünk a lakáspiacról pont ebből a hozzáállásból fakad. Egy vevő biztosan sokszor átgondolja, hogy mit akar, keres, kutat, hogy a számára a legjobb döntést hozza – mondhatná az utca embere. Egy vevő nem engedheti meg magának azt, hogy elragadják az érzelmei vagy kényszerpályára kerüljön.

Vagy talán mégis?

Tesszük fel a kérdést ma, amikor a lakásárak és vevők kapcsolatáról beszélgetünk és gondolkodunk hangosan:

El tudják azt képzelni, hogy a vevők döntéseihez semmi köze sincs a lakásárakhoz? Bele tudnak abba gondolni, hogy egy lakás vásárlásához megfelelő anyagi háttérre, vagyonra van csak szükség, illetve valódi szándékra, hogy vásároljunk, semmi másra?

Ha azt mondjuk, hogy a lakásárak miatt nem tudunk vásárolni, akkor valójában azt állítjuk, hogy nem megfelelő az anyagi hátterünk és nincs elegendő mozgósítható vagyonunk lakásvásárláshoz.

Milyen szemtelen és sértő kijelentésnek hangzik mások zsebében turkálni, de a lakásvásárlás ezt jelenti, a zsebünkben turkálást

Igen, tudjuk, a lakáspiac kegyetlenül őszinte világ, még akkor is, amikor azt várjuk el tőle, hogy hazudjon még nekünk:

A lakásárak növekedésével - ha az anyagi jólétünk, a vagyonunk, nem tart lépést - akkor elveszítjük a lehetőségét a lakásvásárlásnak. Ettől még a lakáspiac nem dől össze, nem fog megállni. Olyan vevők tartják életben, akiknek viszont adott az az anyagi biztonság, amiért vevők tudnak maradni adott lakásárak mellett.

Itt meg is tudunk különböztetni két típusú vevőt, ha sarkítani, egyszerűsíteni szeretnénk a kérdést, és közben rávilágítani a vevők anyagi helyzetének fontosságára.

1. Az egyik vevő olyan ember, aki úgy tud lakást vásárolni, hogy az az anyagi jólétét nem különösebben befolyásolja. Úgy is mondhatnánk, hogy sokkal jobb anyagi helyzetben él, mint ami az ingatlanvásárláshoz szükséges.

Ők azok a vevők, akiknél nem pénzkérdés a lakásvásárlás, hanem szükséglet.

Valamiért szükségük van egy lakóingatlanra. Most éppen nyaralót akar a Balatonnál, mert az a divat. Vagy csak egy új építésű lakást akar,  hirtelen ötlettől vezérelve, mert jó benyomást keltett benne egy társasház reklámja. Majd eladja, akár még veszteség árán is, amikor megint megunja, vagy hasznosítja, még ő maga sem tudja mi lesz vele. Valahogy ezt az embert az aktuális érzelmei jobban befolyásolják, mint a kiszámítható jövő tervezése.  Közéjük tartoznak például olyanok is, akiket valamilyen „megmagyarázhatóbb” érzelem vezérel, hogy vesznek „még egy” lakást a gyereknek, az unokának, „csak úgy”, mert a pénzének egy részét el akarja költeni, de úgy, hogy közben a pénzét nem hülyeségekre szórja el.

A lakásvásárlás olyan pénzköltés, ahol azt érezhetjük, hogy a pénzünk nem tűnt el, csak átalakult.

Ez ennek az egésznek a varázsa és így szűnik meg létezni, veszti értelmét az értelem. Akár jó vagy rossz döntés egy lakásvásárlás, nem nagyon érdekel minket, mert a pénzünk helyett lakásunk van belőle. Lényeges, hogy legyen pénzünk, amit el tudunk ilyesmire költeni. Ha nincs elég, akkor legyünk annyira hitelképesek, hogy a különbséget a bank meg tudja hitelezni.

Ha pénz van rá, a lakásárak egy vevőt nem állítanak meg.

2. Azt, hogy akarjuk, vágyunk rá, minden porcikánk és érzékszervünk erre összpontosít, ez motiválja azt a vásárlót is, akinek a lakásvásárlás áldozatvállalást jelent. Nála már egy lakás megvásárlása komoly hatással lehet a jövőjére.

Bármilyen irracionálisan is hangzik, ha meg van a lehetősége a vásárlásra, tehát a lakásvásárlás finanszírozható egy másik lakás eladásával, hitellel, barátok és család segítségével, mindegy hogyan, csak pénz legyen, akkor vásárolni fog aktuális piaci árak mértékétől teljesen függetlenül.

Ettől értelmetlen minden olyan kérdés, amit szeretnek feltenni „jópofa újságírók”, hogy ilyen árakon is van-e értelme lakást venni.

A lakásvásárlásnak nem a lakásárak adnak értelmet, hanem az anyagi helyzetünk és a szükségleteink 

Nem is szabad meglepődni azon, hogy a lakásárak növekedési időszakában történik sok adásvétel és nem akkor, amikor valamiért úgy tűnik, hogy a leges legracionálisabb lakást venni. Ez csak azoknak tűnhet ellentmondásnak, akik szerint a lakásvásárlást a lakásárak befolyásoljak. Nincsenek ok-okozati összefüggésben a lakásárak a vevők döntéseivel. Foglalkoztunk már ezzel a logikai kapcsolattal, hogy miért nincs olyan, hogy elhalasztott lakásvásárlás  például. Ha van valami, amit nem tudunk és nem is akarunk elhalasztani - inkább hozzuk annyira előre, amennyire csak tudjuk -  akkor az pont a lakásvásárlás.

Ha van rá pénzünk és szükségünk van egy másik lakásra, akkor „azonnal” vásárolni fogunk. Nem halasztunk el semmit, legyen akármilyen a lakáspiac.

Az anyagi lehetőségeink gátat szabhatnak nekünk a lakásvásárlásban és persze a szükségleteink. Nem vásárol valaki lakást attól, mert megteheti, de közben nem vágyik rá. A vágy még pusztán kevés a lakásvásárláshoz. Álmodozni lehet, nézegetni a lakáshirdetéseket, beszélni róla, hogy de jó lenne egy nagyobb lakás, egy másik környéken élni, házat építeni, gyereknek egy kis kuckó a továbbtanulás miatt, stb. A vágy az nem egyenlő a valódi szándékkal, azzal, hogy erre valójában képesek is vagyunk. A lakásvásárlás életünk egyik legnagyobb kompromisszuma – mondogatjuk gyakran. Keveseknek adatik meg, hogy mindig ott és úgy éljenek, ahol és amibe titkon annyira vágynak. Az anyagi lehetőségeink szűkösek, korlátosak. Könnyebb elmenni különleges nyaralásra, akár egy évben többször is. Még könnyebb úgy öltözködni, olyan tárgyakat birtokolni, amivel többnek mutathatjuk magunkat, mint amik valójában vagyunk. Na igen, és ott van az autó. Egy magyar először életében sokszor egy autót vesz, majd jön a saját lakás és ritkán van az, hogy fordított lenne ez a sorrend. A saját autóval, azzal, hogy mindig egy drágábbat, kívülre kicsit többet mutatót veszünk, még nem tudjuk kompenzálni azt, hogy saját ingatlanban szinte mindig olyanban élünk, „amire futja”. Ha nem futja jobbra, akkor nem elhalasztott keresletről beszélünk, hanem egy adott élethelyzetről.

A jobb lakás vágya egész életünket meghatározza

Mi magyarok nem költözünk túl sokat, nem adjuk és vesszük a lakásainkat túl gyakran, a lakáspiacunk ehhez mérten nem is túl nagy. Még ha lenne is kedvünk vásárolni, pénzünk nincs rá, hogy könnyedén szinteket lépjünk a lakáspiacon.

Az is egy érdekes lakáspiaci jelenség, hogy a lakásárak növekedésével már azt hisszük - hogy mi, mint lakástulajdonos azonnal szintet léptünk - a saját lakásunk, amit birtoklunk, ami csak a miénk, többet ér minden értelemben.

Ez az  önbecsapás - amivel sok lakástulajdonos tudja magát nyugtatni - és már csak attól boldog, hogy a lakásárak nőnek.

Az életszínvonaluk ára nőtt csak meg, nem az életszínvonaluk. Ha jobb életszínvonalra vágynak, azt csak magasabb áron tudják elérni, amire egyes ingatlantulajdonosok képesek most vagy képesek lesznek később, mások viszont nem.

Ismét visszakanyarodunk az anyagi háttér, a jövedelmi viszonyok megkerülhetetlen kérdéséhez, és ahhoz a leegyszerűsített két típusú lakásvásárlóhoz, akik közül az egyiknek meg sem kottyan egy lakásvásárlás, a másiknak viszont akár élet-halál harc is tud lenni. Lehet, hogy van ingatlanunk, aminek az ára szépen megnőtt, jó áron el tudnánk adni, de közben nincs mögöttünk megtakarítás, nincs komoly havi jövedelem, akkor minimalizálódnak az esélyei a drágább ingatlanba költözésnek, az életszínvonal emelésnek. Ilyenkor fordul elő, hogy „kényszerből” keresik a vásárlók azt a kompromisszumot, amitől magasabb életszínvonalat kínáló ingatlanba költöznek, de alacsonyabban árazott környéken, valahol érvényesítve a meglévő (ingatlan)vagyonuk ár/értékét. A lakásvagyon egy olyan vagyon, amitől még nem biztos, hogy gazdagabbak vagyunk, mert nő az ára. Konzerválhat is minket egy bizonyos szinten, amiből a kitörést nem a lakásárak változása jelenti.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, ,mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Arte legis

lakástörvény lakásbérleti jogviszony lakásbérleti szerződés albérletpiac albérleti szerződés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

…a magyar társadalom nem rendezkedett be a bérlakások használatára: sem a jogrendszer, sem a tulajdonosok, sem a bérlők. Magyarországon az ingatlantulajdon továbbra is státuszszimbólum. Ebben hosszú távú szemléletváltásra lenne szükség, a bérlakáspiac szabályainak megfelelő kialakítására.” - írja Virovácz Péter, az ING Bank vezető közgazdásza a vg.hu Oda megyünk lakni… személyes véleményének hangot adó cikkében.

Ez egy olyan vitatéma egyébként, ami koránt sem biztos, hogy megfelelő tárgyi tudás nélkül konstruktív és eredményes tud lenni

Téves és hibás alapon nyugszik az a feltevés, hogy a lakásbérleti jogviszony, a lakások kiadása ne lenne megfelelően szabályozva ma Magyarországon. A szabályok jók, csak nem tudjuk alkalmazni őket, mert egyrészt nem ismerjük őket, másrészt a jogalkalmazók, a hatóságok sincsenek vele teljes mértékben tisztában. Rossz jogértelmezési hibák miatt ne a szabályokat, a törvényt hibáztassuk, hanem inkább saját magunkat.

Azt követelni újra és újra, hogy új szabályozásra van szükség, az a jelenlegi rossz jogértelmezési gyakorlatot nem orvosolná. Ugyan olyan rosszul lehetne értelmezni egy új szabályozást is – mindezt szem előtt tartva – ne új törvényekért lobbizzunk, hanem ki kell küszöbölni a hibás jogértelmezésből fakadó társadalmunkra kártékony jogalkalmazási anomáliákat.

Mindenki tudja, hogy minden törvény annyit ér, amennyire betartják

Nálunk a lakásbérbeadási törvényeket nem tartják be – nem csak a bérbeadók és a bérlők - sokszor még maguk a hatóságok sem, köztük a bíróságokkal együtt. Mivel szűk rétegprobléma a lakásbérlés, kevés embert érint, nincs nyomás a jogalkalmazókon, hogy megfelelő jogértelmezés mellett legyenek rendezve a lakásbérlés körüli jogviták.

Amire igazán szükség lenne, azok a gyorsan ítélő bíróságok ilyen jellegű kérdésekben.

Létezik ilyen intézmény nálunk bűncselekmények esetén, amikor látványosan, pár nap alatt a bíróság eredményre jut. Addig a lakások körüli jogviták lassú, körülményes és időhúzó eljárást eredményezhetnek, ami nem a lakásbérlési szabályok hibája. Tényleg nem, azok maguk is gyorsan ítélő bíróságokért kiáltanak.

Nem új szabályokra van szükség, hanem a szabályok betartását és betartatását kellene komolyabban venni Magyarországon

Minden benne van a jelenlegi szabályozásban, amit egyébként ma sokan hiányolnak. Azt mondják ugyanis, hogy védi a bérlőt az ingatlan tulajdonosával szemben. Védeni nem védi, sőt, jóval szigorúbb, mint azt sokan gondolják csak azért, mert nem is ismerik a jelenlegi lakásbérlési jogviszony szabályozását.

A hatóságok és a bíróságok védik a bérlőt azzal, hogy lassúak, borzasztóan lassúak egy olyan kérdésben, ahol minden nap számít. A hatóságok és a bíróságok vitatható jogértelmezési gyakorlata védi a bérlőt, nem a törvény. Ez is egy nagyon-nagyon fontos különbség.

Ha lenne új szabályozás, a hatóságok és a bíróságok továbbra is rosszul értelmezhetnék azt, hibás és téves, nem is olyan ritkán káros előítéletektől sem mentesen. Látható, hogy még a véleményét széles nyilvánosság előtt felvállaló közgazdásznak sem biztos, hogy van jogilag fogalma a jelenlegi lakásbérleti jogviszony kereteiről, de véleménye az van róla. Ez is káros jelenség nálunk, hogy úgy beszélünk és úgy kritizálunk számunkra teljesen ismeretlen témákat, és úgy keresünk rájuk megoldásokat, hogy közben nem is a valódi problémákat feszegetjük. Ha rosszak a kérdéseink, akkor arra csak rossz válaszokat adhatunk.

Jó kérdésekre van szükség, különben több kárt okozhatunk, jó szándék ide vagy oda

Ha nem vagyunk azzal tisztában, hogy nálunk a rossz jogértelmezés és a körülményes(kedő) jogérvényesítés az alapvető hiba – ami egyébként nem csak a lakásbérlési jogviszony körüli jogvitákra igaz – akkor addig nem is beszélhetünk valódi megoldáskeresésről.

Egy új szabályozás semmit sem ér anélkül, ha nem tanulunk meg már végre jól és helyesen jogot értelmezni, ha továbbra is nehéz és időigényes marad a hatósági és bírósági út, ahol a jogérvényesítés nem a szabályozástól függ, hanem a "bonyolító" vagy a  bíró jó- vagy rosszindulatától.

Ez pedig már a bíróságok körüli széleskörű társadalmi vita igen csak háborgó tengerére visz minket:

A magyar jogállam legnagyobb kritikája lehet ma az, hogy a bíróságok nem képesek a törvények helyes értelmezésére, az ügyek gyors és hatékony lezárására, mert egymásnak is ellentmondó jogértelmezések alapján hoznak veszélyesen szubjektív döntéseket úgy törvények nevében, hogy abban a törvényalkotó akarata (= a társadalmi érdek védelme) érvényesülhet a legkevésbé.

A jelenlegi lakásbérlési jogviszony szabályai nem gumitörvények!

Szigorú és egyértelmű, teljesen félreérthetetlen szabályozásról beszélünk. Szigorú és egyértelmű, teljesen félreérthetetlen, gyorsan intézkedő hatóságokra és villám gyorsan ítélő bíróságra van szükség nem csak a lakásbérlés körüli jogvitákban, hanem minden másban is ma már Magyarországon. A világ felgyorsult, ezért jogos társadalmi érdek, hogy sokkal, de sokkal „okosabb” jogalkalmazókra van szükség, mert a szabályozás mit sem ér, ha nem tudják azt megfelelően a jogalkotók akarata szerint betartani és betartatni.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Amikor a magánhirdető az ingatlanközvetítő barátja

ingatlanmarketing ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés hideghívás lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„Eladóként a maximum árhoz szeretnénk minél közelebb kerülni, vevőként inkább a lakás minimum ára felé alkudozunk. Ezért gyakran úgy hirdet a bátor eladó, hogy kevéske alkuval is a maximum árat érje el. Ezzel a mentalitással veszi kezdetét a túlárazás, aminek a mértéke szinte végtelen lehet a mai magyar lakáspiacon.” – fogalmaztuk meg a Lakásárak ellentmondásai című vitaindító munkában közel egy éve. Ha van kényelmetlen, kellemetlen és könnyen sértődésre okot adó téma egy eladó számára, akkor az biztosan az, hogy milyen áron piacképes a lakása.

Az eladók inkább túlértékelik az ingatlanukat. Ez a magyar ingatlanközvetítés első számú törvénye, amin alapul ez a szolgáltatás. Igazából Magyarországon az ingatlanközvetítésre azért van szükség, hogy az eladót árcsökkentésre bírja, eladhatóvá tegye az ingatlant. Magától a legtöbb eladó lassan veszi rá magát az árcsökkentésre. Az ingatlanközvetítők katalizátorok a hirdetési árak adásvételi árakra csökkentésében.

Ezzel a különleges jelenséggel foglalkoztunk a Ki nevet a végén? szintén vitára okot adó értékítéletben, ahogy a magyar ingatlanközvetítés és a lakáspiac kapcsolatát mutattuk be. Most egy teljesen frissen megtapasztalt eladói mentalitáson keresztül illusztráljuk, hogy a lakáshirdetésekben a magánhirdetők mennyire tudnak önmaguk ellenségei lenni és az ingatlanközvetítők barátai.

Akár egy mondatnál több, akár cifrább vagy udvarias az ingatlanközvetítői megkeresést előre elutasító megjegyzés a hirdetésben, vagy sem, az jelentheti pont az ellenkezőjét is. Ezt meg tudják a hideghívó ingatlanközvetítők is, főleg akkor, amikor egy eladó lakás árán látszik, hogy az annyiért nem eladható. Ilyenkor még magabiztosabbak abban, hogy az eladónál csak idő kérdése, hogy az egymást követő ingatlanközvetítői érdeklődések miatt, szerződést fog velük kötni. Vevők nem hívják, de reményt keltő és reményt adó ingatlanközvetítők viszont annál több.

Tegnap este, amikor megkerestek minket ezzel a kérdéssel „érdeklődni szeretnék, ha ingatlanosra bízom a lakásom értékesítését melyiket biztos ne válasszam vagy melyiket inkább?”, még nem is vettük komolyan.

Úgy válaszoltunk rá, mint amennyire komolyan vehető egy ilyen kérdés, minden különösebb részlet, előzmény ismerete és komolyabb beszélgetés nélkül szokás. Még személyesen sem biztos, hogy erre a kérdésre szívesen és őszintén válaszolni lehetne, írásban meg pláne. A válasz rövid és egyértelmű volt:

- „Ilyen kérdésre nem tudhatjuk a választ. Olyan, mint ha azt kérdezné tőlünk, melyik férfinek mondjon igent”.

A válasz nem ért célt és úgy tűnt, hogy a kérdező vagy megjátssza, hogy „szőke nő”, vagy tényleg az. Vissza is kérdezett az eladó:

- „Nem értem, a témakörrel van a gond vagy az állásfoglalással?”

Mivel ismét kérdést kaptunk, válaszoltunk is rá, de itt már igazán kíváncsiak is voltunk, hogy egy eladót miért is foglalkoztat ennyire az ingatlanközvetítők világa:

- „Nem hozhatunk Ön helyett döntést. Ha fenntartásai vannak, bizalmatlan, akkor értékesítsen egyedül.”

Az elégedetlen és enyhén dühös válaszra nem kellett sokat várni:

- „Csak egy egyszerű kérdést tettem fel, azt hittem profilba vág, de úgy látszik tévedtem. Bocs.”

Jobban utána akartunk járni a kérdezőnek, de előtte időt szerettünk volna nyerni ehhez, így röviden reagáltunk:

- „Kérdezni könnyű. Ha olyan egyszerű lenne a válasz, akkor meg sem kérdezte volna. Sikeres értékesítést kívánunk!”

Mivel közösségi oldalról jött a megkeresés most már megnéztük a profilját és azonnal ott volt az egy hetes magán lakáshirdetés. Amit láthattunk benne az az, hogy az eladó ingatlan házszám pontossággal azonosítható, még ha nem is pontos címmel van hirdetve. Viszont a hirdetés alapján így könnyedén be is árazható a megadott képek és alaprajz alapján az eladó lakás.

Két szembetűnő információt találtunk. Az egyik arra vonatkozik, hogy nem kéri ingatlanközvetítők segítéségét az eladó. Ez igen meglepő, hiszen ilyen kérdéssel fordult hozzánk. De miért tehetett ilyet pár napos hirdetés után?

ingatlanmarketing ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés hideghívás lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Forrás: ingatlan.com

Arra a választ a hirdetett lakás árában találtuk meg. A hirdetési oldal mutatja az érdeklődők, potenciális vevők és az ingatlanközvetítők számára is, hogy egy adott lakás hirdetési ára hogyan viszonyul a kerület és a kerületen belüli városrész átlagos hirdetési áraihoz. A városrész kínálati áraihoz egy laza + 100 ezer forint négyzetméter felár olvasható le. Ez azért már nem kevés, de pont elég ahhoz, hogy egy ilyen túlárazott lakásra csak ingatlanközvetítők jelentkezzenek, akik eladhatónak találják a lakást, csak nem a hirdetett áron.

ingatlanmarketing ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés hideghívás lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Forrás: ingatlan.com

Ezt az észrevételünket jeleztük is az eladó felé:

- „Ha mindjárt az eladó lakása linkjét adta volna meg, akkor elmondhattuk volna, hogy Önnek nem ingatlanközvetítőre van szüksége, hanem egy piacképes árra. Nincs az a vevő, aki ezt a lakást ennyiért megveszi. Hirdesse inkább … millióért és potenciális vevők is fogják hívni, nem csak rámenős és fűt-fát ígérő ingatlanosok.

Ekkor már tudtuk, hogy olajat öntöttünk a tűzre, mert gyakorlatilag lelepleztük a kérdezőt és a kérdésével nem teljesen összeegyeztethető hirdetését.

Nagyon kíváncsiak voltunk, hogy milyen választ ad ilyen helyzetben egy eladó, aki elvileg nagyon együttműködni akar ingatlanközvetítőkkel, csak ezt a hirdetésében "félreérthetően" jelöli. Sok magánhirdető nem azt kérdezi ilyenkor, hogy mégis kivel kössön szerződést és kivel biztosan ne. Inkább dühösen zavarja el a hideghívókat és fel van háborodva, hogy állandóan hívják. Érdekes válaszra számítottunk ezért és olyat is kaptunk:

- „Köszönöm a tanácsot. Majd megfontolom, de látatlanban a részletek ismerete nélkül ezt nem merném állitani az Önök helyében. Amúgy pedig nem ezt volt a kérdésem. Mivel külföldön dolgozom, ez sajnos nem megoldható a számomra ezért ingatlanost kell megbízzak. Mivel ezren hívtak, a számomra a helyzet nem egyértelmű. Ha ezzel kapcsolatban semmi érdemlegeset nem tudnak mondani akkor köszönöm és szép Május 1-ét kívánok.”

ingatlanmarketing ingatlanértékesítés ingatlanközvetítés hideghívás lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Friss utcakép, ahol már nem látszik, hogy a lakás eladó /Ingatlanműhely/

 

Tudva, hogy olvastuk a hirdetést, mégis azt írja, hogy neki ingatlanközvetítőre van szüksége, pedig abban pirosan kiemelve olvasható, hogy pont ők ne keressék. Ha ingatlanközvetítőre van szüksége, akkor miért hirdette meg, miért van kint még a lakás ablakában is a telefonszáma, hogy a lakás eladó? (Frissítve: a friss utcaképen már nem látható, hogy a lakás eladó). Ezek után mondja azt valaki, hogy az ingatlanközvetítők feleslegesen hívnak fel egy magánhirdetőt még ilyen hirdetés esetén is, aki a magánhirdetés feladása után egy héttel azon van igazából felháborodva, hogy nem ajánlunk neki egy jó kis ingatlanközvetítőt, aki eladhatná túlárazottan a lakását.

Ő igazából nem is akarja egyedül eladni, mert nem él itt, de ez a hirdetésből pont fordítva jön le. Illetve miért akar most ennyire jutalékot fizetni, ami a lakás hirdetési árát nézve 1-1,5 millió forint + 27% ÁFA minimum, de egy drágábban árazott értékesítőnél elmehet az 2 millió forint + ÁFA összegig is? Az ok igazából nagyon egyszerű. Azt hiszi még egy hét után, hogy még a jutalékot kifizetve is többet kaphat a lakásért, mint amennyiért szerinte egyedül el tudná adni.

Van az a tévhit, városi legenda, hogy az adásvételi árat drágítja egy ingatlanközvetítő, aminek örülnek az eladók. Majd, amikor az ár hétről hétre, hónapról hónapra szépen kúszik lefelé, közben egész más árajánlatokat kap az eladó, mint amit az értékesítés megkezdése előtt remélt, az már egy egészen más történet. A végén kiderül, hogy a magánhirdető pont nem a jutalékkal többért, hanem annyival kevesebbért fogja eladni a lakást, mint ha egyedül értékesítette volna. A vevőnek meg teljesen mindegy, hogy kinek fizeti meg a lakás árát és az végül hány kézen osztozkodik.

Ezzel pedig nincs semmi baj, ha eleve a hirdető értékesítőt keres meg, arra bízza a lakása értékesítését...

....és nem kezd partizánakcióba, mellébeszélni, fizetős magánhirdetést feladni, hogy így választhasson értékesítőt.

Amíg lesznek olyan magánhirdetők, akik így gondolkodnak és viselkednek, addig lesznek hideghívások is. Az igény szüli ezt a szolgáltatást is. Úgy néz ki, hogy van az a helyzet, amikor a magánhirdető a hideghívásoktól érzi magát fontosabbnak.

De mit válaszolhatunk ilyenkor egy eladónak, aki láthatóan önmaga ellensége és nem az ingatlanközvetítőké?

- „A hirdetésében az van, hogy értékesítők ne keressék. Amikor meghirdette is külföldön élt már. Szóval Önnek nincs szüksége ingatlanosra, csak egyetlen egy vevőre. Vele kell szerződést kötnie. A hirdetése pont annyira informatív, hogy a lakás beárazható legyen. Még a hirdetés alatt is látható a hirdetési oldal árgrafikonján, hogy milyen magasan túlárazott. Pedig azok mind kínálati és nem is adásvételi árak. Na látja, mi ezzel foglalkozunk, ez a profilunk, a piackutatás és nem az ingatlanközvetítők minősítése. Döntse el inkább, hogy eladni akar vagy hirdetni. Jelenleg az utóbbihoz áll közelebb, ezt bátran kijelenthetjük. Haragudhat ránk, de mi nem ingatlanközvetítők vagyunk, akik azt mondják, amit maga hallani akar. Ha még el is hiszi a hízelgésüket - ezért keresett meg és ezért kérdezte azt amit - akkor Ön saját magát csapja be, amiért bármelyik ingatlanközvetítővel együttműködhet, aki felhívta. A hiteles és szakmailag kifogástalan értékesítő úgy sem kereste, mert neki nincs szüksége hideghívásra, nem kell behízelegnie magát és hitegetni az eladót nemlétező vevőkkel és árakkal. Ez a válaszunk a kérdésére és a problémájára is.”

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények