Nyaraló helyett

nyaralás nyaraló mobil nyaraló lakókocsi Ingatlanműhely

A miért ne vegyünk nyaralót talán legelső érve az, hogy azért mert helyhez kötött. Az ingatlan előnye pont az, ami a hátránya is. Földhöz ragadt. Ha már valakinek nyaralón jár az esze, akkor azért kíváncsibb ember annál, mintsem mindig ugyanott kapcsolódjon ki. Van annak is előnye, főleg egy bizonyos kor felett, amikor már az ember nem vágyik annyira a változatosságra. Elkezd kötődni az emlékeihez. Na igen, csak odáig el is kell jutni. Így ha az embert még hajtja a kalandvágy, az ismeretlen megismerése, az utazás és a megérkezés öröme, néha pedig csak valamilyen katarzis utáni ösztönös sóvárgás, nekik bizony egy röghöz kötött nyaraló nem feltétlenül az álmaik netovábbja. Vannak nagyon racionális érvek a saját nyaraló mellett. Érték lehet, vagyon, családi kincs is, ami szülőről gyerekre szállhat át, generációkat összekötve. Egyik kifejezhető pénzben, a másik már nem, az akár lehet megfizetetlen is. Jó, persze van vele munka is, a nyaralók kritikusai szívesen felhozzák, hogy egy nyaraló akkor szép, ha mindig gondozza valaki, ha költenek rá. Ez meg nem csak anyagi áldozatokat jelent, hanem időt és fáradságot is. De az ingatlantulajdonosok élete már csak ilyen. A jógazda attól jó, hogy nem csak vásárolni tud, hanem karbantartani, javítani és felújítani, akkor és úgy, ahogy kell…időt és pénzt nem sajnálva. Egy nyaraló körül is sok lehet a tennivaló, már ha valaki igényes a környezetére, hisz abban, hogy rend a lelke mindennek. Most azoknak adunk tippet, akik még vívódnak, nem tudták eldönteni, hogy nekik jól állna-e egy nyaraló. 

nyaralás nyaraló mobil nyaraló lakókocsi Ingatlanműhely

Nyaraló helyett - vagy a hedonistáknak akár mellett is - a mobil nyaraló igazi alternatíva bizonyos keretek között. Ezt már lakókocsinak nem nagyon lehet nevezni. Ez inkább egy kerekeken guruló nyaraló, ami elé csak egy autó kell és irány kelet-nyugat, észak vagy dél.

nyaralás nyaraló mobil nyaraló lakókocsi Ingatlanműhely

Stílusos, praktikus, funkcionális, amik még inkább élhetővé teszik, az amúgy igen kreatív teret. A pihenés, a kikapcsolódás igazán akkor jó, ha inspiráló is tud lenni, feltölt. 

nyaralás nyaraló mobil nyaraló lakókocsi Ingatlanműhely

Egy ilyen mobil nyaraló pedig minden csak nem unalmas. Van benne fantázia, vonzza a tekintet, kedve támadhat még azoknak is hozzá, akiknek el sem érik a lakókocsik az ingerküszöbüket.

nyaralás nyaraló mobil nyaraló lakókocsi Ingatlanműhely

Mivel ez már tényleg inkább apartman, megdobogtathatja sok ilyen megoldástól idegenkedő ember szívét is. 

nyaralás nyaraló mobil nyaraló lakókocsi Ingatlanműhely

Aztán valakinek ez is túl kötött, mert autóval nem olyan kényelmes utazni, nem is lehet mindenhová...és mi van, ha valami elromlik, lerobban. Ez sem való mindenkinek, ez is csak egy alternatíva azoknak, akiknek az utazás ilyen formája hiányzik most az életükből, csak lehet nem is tudnak róla :-)

nyaralás nyaraló mobil nyaraló lakókocsi Ingatlanműhely

A jól megszokottól legalább olyan jó ötletnek tűnhet eltérni, mint amennyire később az ember megbánja, hogy a biztosat a bizonytalanért kockáztatta. Mi, emberek, viszont ilyenek vagyunk, feszegetjük a saját és a környezetünk határait, mert még mindig jobb valamit úgy megbánni, hogy megtettük, mint azon gyötrődni, hogy mi lett volna akkor, ha megtesszük. Ez a mobil nyaraló azoknak való, akik inkább mindent megtesznek és majd az idő bebizonyítja nekik, hogy jól döntöttek vagy sem.

nyaralás nyaraló mobil nyaraló lakókocsi Ingatlanműhely

Képek: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

2018-ban két úton az ingatlanpiac


lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely

A legfrissebb KSH lakáspiaci jelentés pontot tesz a 2017-es évre és megalapozza a 2018-as várakozásokat. Van mire várni és vannak kérdések, amire jelenleg nem tudjuk biztosan a válaszokat. A lakáspiaci forgalom finoman nőtt csak, amiért nem Budapest a felelős. Budapesten a lakáspiaci forgalom 2016 óta folyamatosan csökken. 2017-ben alig egy kicsivel adtak el több lakást (használtat és újat), mint 2014-ben. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
10 év alatt eljutott a lakáspiac oda, ahol volt. A kérdés az, hogy merre tovább?

Ez megfelel a várakozásoknak, mert 2018 nyarára kezdi tudomásul venni a piac ezt a trendet. Viszont még mindig van csodavárás. A KSH jelentésében a budapesti lakáspiaci forgalom elmaradását az újlakáspiac felé forduló vásárlókkal magyarázza. Ez emlékeztethet minket a Duna House 2016 év végén és 2017 elején megfogalmazott gondolatára. Az ingatlan franchise akkor az újlakáspiaccal magyarázta szintén, hogy miért mér csökkenő lakáspiaci forgalmat országosan a KSH-val szembe. Akkor azt még nem tudta, hogy a csökkenő nagyvárosi és budapesti forgalmat méri. Hiszen csak azt tudja mérni, ahol aktív az ingatlanközvetítő. A Magyar Nemzeti Bank lakáspiaci jelentésében is van Duna House statisztika. Nem kizárt, hogy a KSH most muszájból valamilyen választ akart adni arra, hogy miért csökken Budapesten a lakáseladások száma, továbbra is erős árnövekedés mellett. A számokat elnézve az újlakáspiaccal ezt nehéz lesz érthetővé tenni. Több okból is. Egyrészt az újlakáspiac sosem olyan domináns, amit még maga a KSH is többször megjegyez mostani jelentésében is. Másrészt rendre mindig több lakást építenek eladásra egy évben, mint amennyit el is tudnak adni.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
Budapesten nőnek az árak, de fogynak a vevők.

Ezt szintén ábrázoltuk most az érdekesség kedvéért. 2018 egyik nagy kérdése, hogy tényleg lesz-e valamilyen komolyabb hatása Budapesten az újlakáspiacnak a forgalomra. Eddig nem volt, hiába várták. Ettől függetlenül Budapesten nem panaszkodhatnak azok, akik el tudnak adni. Mert akik nem tudnak értékesíteni, ő nekik csak álom marad egy-egy lakásár vagy árnövekedés, amit látnak. Az elmúlt években senkinek eszébe nem jutott, hogy biztosan egyre kevesebb eladó örülhet a lakásárak növekedésének, azt gondolták, hogy nagy hype van és őrült módjára vásárolják a budapesti lakásokat. Ezt a számok nem igazolják vissza. Egyedül az árak szálltak el. 2017 I. negyedévében 405 ezer Ft volt egy átlagos használt lakás négyzetmétere a Fővárosban. 2017 végére ez 419 ezer Ft-ra emelkedett. Ezért tényleg nagy meglepetés a 2018-as I. negyedéves 463 ezer Ft-os átlagár. Erős kezdés, főleg annak tudatában, hogy az év eleji forgalomban sem Budapest brillírozott, nem miatta számít a KSH sem lakáspiaci forgalom növekedésére 2018-ban. A Budapesten kívüli lakáspiacon van érzékelhetően több eladás a számok szerint.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
A községek és a kisvárosok forgalma domináns marad 2018-ban

Az árakban ez már nem látszik. Az erős budapesti kezdés mellett látható egy nagyon rossz kezdés a kisvárosokban és a községekben. Izgalmas év vár ránk, az első negyedéves számok még nem véglegesek,  de a lakáspiacon a hangulat pont a második negyedévre kezdett el egészen megváltozni. Hogy ez milyen hatással lesz a forgalomra és az árakra, a számokra, még csak találgatni lehet. Olyan forgatókönyv is lehetséges, hogy Budapesten a 2017-es árakhoz képest magasabb, de a 2018 I. negyedéves árhoz képest alacsonyabb árszint sem elképzelhetetlen. Ahogy a kisvárosok és a községek árváltozasa is belehúzhat ilyen kereslet mellett. Az állam az új CSOK tervekkel mindenképpen valamilyen mérhető hatást fog gyakorolni a lakáspiacra. Így a régiók árai is még sokat változhatnak. Abban talán egy igazi kakukktojás van. Pest megye valahogy elveszítette az irányt az év első három hónapjában. Átmeneti megtorpanás lehet vagy sem, majd kiderül. Érdekes viszont látni ezt az amúgy igen erős régiót, hogy milyen nehezen kezdi az évet a többi régióhoz vagy Budapesthez képest. Elhelyezkedése nem ezt indokolná. Viszont az elhelyezkedésre már nem csak Budapesten, hanem azon kívül sem lehet mindent alapozni.


lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
Nem záródik az árolló, de a forgalom már eltoldódik

A lakásárak alapján azt is lehetne mondani, hogy nem történik semmi más, mint eddig történt. Budapest hasít, a többi kullog utána árakban, az az árolló csak nem akar határozottan csukódni. Ha Budapesten nem a kereslet miatt nőnek az árak, akkor nem is a kereslet miatt fognak csökkenni sem. Például olvasható, hogy a legmagasabb átlagárral rendelkező 5. kerületben cirka 770 db ingatlant adtak el 2017-ben a KSH szerint. Ha most megnézzük a vezető hirdetési oldalt, akkor kétszer ennyit hirdetnek per pillanat eladásra a kerületben. Már többször hangsúlyoztuk, hogy Budapesten addig biztosan nőnek az árak, ameddig az országos adásvételek száma nőni tud. Ilyen értelemben Budapesten a lakáspiac zsugorodása tovább folytatódhat anélkül, hogy ez az árakon komolyabban látszódna. Példánál maradva, az 5. kerület nem lesz olcsóbb 2018-ban attól, ha az eladó lakások felét vagy még többet nem tudnak eladni. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
A lakáspiaci forgalom és lakásárak nem egy úton járnak. A kérdés mikor és hogyan fognak találkozni?

Ilyen helyzetben fel lehet tenni a kérdést, hogy ha megveszünk egy lakást, azt el is tudjuk-e adni a mai piaci körülmények között? Erre lehet az a válasza a vásárlóknak, hogy biztosan válogatnak Budapesten és az elhelyezkedés nem egyenlő azzal, hogy egy lakás gond nélkül eladható is azon az áron, amin most megvesszük. Ez a vásárlók mellett, még az eladásban gondolkodóknak is komoly dilemma lesz az év második felében, főleg a jelenlegi hangulatban, amiben nem Budapest a főszereplő. Ezt elismeri a KSH is és talán a piaci szereplők többsége is kezdi tudomásul venni, hogy a lakásárakon kívül a lakáspiaci forgalom és annak megoszlása azért nem elhanyagolható, még ha szándékosan is kevesebb szó esik róla. 2017 a lakáspiacon úgy zárult, ahogy kezdődött, semmi meglepetés. Nade 2018 egyelőre tele van izgalmakkal, komoly impulzusokkal, nagy reményekkel és persze erős, kézzel fogható kockázatokkal is.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac ksh 2017 2018 Budapest Ingatlanműhely
Az országos újlakáspiac az árnövekdés irányába mutat 5% ÁFA-val is

Forrás: KSH

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Albérletpiac vs. Bérlakáspiac

albérletpiac bérlakáspiac albérlet 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az albérletpiac nem piaci alapon működik. Emiatt értik és magyarázzák félre. Ott van mindjárt a helytelen szó, mert állami tulajdonú lakásokat adtak ki a bérlői és azért hívták albérletnek az „átkosban”. Attól, hogy újra lett magántulajdon, ez az albérletpiacra nem gyakorolt hatást. A név pedig ebben az esetben is kötelez. Ha tényleg bérlakáspiac lenne, akkor lehet, hogy érvényesülnének a piacgazdaság, tehát a kereslet és kínálat törvényei. Így viszont, hogy albérletpiac maradt, nem alakult át, továbbra is úgy működik, mint ahol az idő megállt volna, nagyon-nagyon sok értelemben.

Az albérletek ára nem a kereslettől függött korábban sem, ahogy ma sem

Ezért sem igaz az, hogy az albérletpiacon azért nőhetnek folyamatosan az árak, mert olyan erős rájuk a kereslet. Az elmúlt években ezt igen gyakran mormolták el „szakértők”, akik mondjuk annyira értenek a magyar albérletpiachoz, mint az autószereléshez. De nálunk ez sem probléma, mert kis túlzással mi már úgy születünk, hogy értünk az albérletpiachoz is.

Aztán kiderülhet, hogy pont az a baja a magyar albérletpiacnak, hogy azt hisszük ez már bérlakáspiac, mert magántulajdont adnak bérbe és nem a bérlői, hanem a tulajdonosai. De nem az.

A kínálat, a bérbeadók, nem különösebben foglalkoznak a kereslettel. Azt egy állandó piaci adottságnak tekintik, ami tőlük, a döntéseiktől és a lakbértől is teljesen független. Ebben erősítik meg őket folyamatosan, hogy az albérletek áránál nincs is felső limit, szabadáras. Annyit lehet érte elkérni, amennyit csak nem szégyell a bérbeadó.

Nincs semmilyen szabály, követelményrendszer, hogy mit is lehetne albérletnek nevezni és mit nem Magyarországon

Fejlettebb, igazi bérlakáspiacokon, akár törvényben van meghatározva, hogy mi az a minimális életszínvonal, ahonnan egy lakás bérbeadásra kínálható és mikor tilos.

Nálunk meg minden hirdethető, nincs szabályozva, mert egy albérletpiacon nincsenek szabályok, pont ezért nem bérlakáspiac, ahol meg igen szigorú szabályok betartására kötelezi a kínálatot és a keresletet.

Az is albérletpiaci sajátosság, hogy az eladó lakások piacáról importált elhelyezkedés alapú árazás van, nem pedig az ingatlan életminősége hat a tulajdonos elvárásaira. Ezért tapasztalhatnak a bérlők olyan óriási különbségeket a kiadó lakások ára és minősége között. Egyik tulajdonos szégyenlősebb, a másik meg pofátlanabb. Az egyik az utcanévtábla alapján áraz, a másik már inkább azt nézi, hogy a lakása milyen állapotban is van, mennyire versenyképes. Piacgazdaságban, egy bérlakáspiacon az árakat a piac határozza meg, a kereslet és kínálat találkozása.

A magyar albérletpiacon viszont a kínálat áraz, teljesen önállóan és mindentől függetlenül, a kereslettől is. Hogy mennyiért kiadható egy lakás, azt nem tudja a tulajdonosa. Ő csak azt látja, hogy más lakásokat mennyiért hirdetnek. Azt sem tudja, hogy azokat ki tudják-e adni, vagy esetleg milyen és mekkora különbségek vannak az ő és a hirdetett lakások között. Nem is igazán érdekli, mert adottságnak tekinti, hogy Magyarországon minden albérlet kiadható annyiért, amennyiért hirdetik. A környéken ennyi vagy annyi az albérlet - egy bérbeadónál pont azt jelenti, hogy nem kell sok tényezőt figyelembe vennie, csak és kizárólag az ingatlan elhelyezkedését. Az azonnal meghatározza szerinte az árat, a keresletet, biztosítja a gyors kiadhatóságot. A magyar albérletpiacon viszont ez nem igaz. Mindenféle kifogásolható minőségű és árú ingatlant kínálnak a bérlőknek, olyanokat is, amikre ember nem jelentkezik.

Állandó túlkínálat van ezért

Mindig és minden körülmény között túlkínálat van a magyar albérletpiacon. Már azért is, mert nálunk az albérletekre a kereslet elég bizonytalan. Nem alakult ki a bérlakáspiachoz szükséges stabil és jelentős kereslet, mert Magyarországon a lakásbérlés átmeneti megoldást jelent, nem egy élethosszig tartó megoldást.

A saját tulajdonban élés erős vágya, miszerint mindenki mindent megtesz azért, akár erőn felüli is, hogy saját ingatlanban éljen és ne béreljen, egyik komoly gátja annak, hogy az albérletpiacból bérlakáspiac legyen itthon.

Olyan nincs a magyar albérletpiacon, hogy több bérlő keresne kiadó lakást, mint amennyit hirdetnek. Olyan már nagyon gyakran van, hogy a bérlők mást keresnek, mint amit kínálnak nekik. Mást árakban és mást minőségben, az adott ár mellett. Az albérletpiac legalján, alsó felében, a mindenkori árak legalacsonyabb szintjén átlagon felüli érdeklődés tapasztalható. De ez már korántsem igaz az egész albérletpiacra. Ezért van az, hogy ha egy lakás nagyon rossz állapotú és/vagy nagyon rossz ár/érték arányú az adott áron, akkor ott a tulajdonosa már az első jelentkezőnek kiadja, aki elfogadja az árat és szerződést ír alá vele. Mert a magyar albérletpiacon nem csak az árak rugalmatlanok úgy általában, hanem maguk a bérbeadók is. A rugalmatlanhoz pedig most gazdasági, piaci alapon közelítünk. Egy bérbeadó árat csak akkor csökkent, ha brutálisan túlárazta a lakást - amivel ő is tisztában van, csak próbálkozik, hátha bejön. Ez is az eladó lakások piacáról jön, ahol szintén szokás „alkut” hagyni benne.

Az albérletpiacon annyi a különbség, hogy nem olyan gyakori az alku, de attól még a kiadó lakások árában az alku ott van. A bérbeadó ettől függetlenül nem alkudozik, sértésnek, támadásnak veszi egy bérlőtől, ha a bérleti díjat csökkenteni akarja. Csak a szabadáras albérletpiac a bérlőket is összezavarhatja, alig tudják eldönteni, hogy minek mi lehet a reális ára, már ahhoz képest, ami az adott piacon ennyiért bérelhető.

Ha pedig ez még nem volna elég, van csattanó is. Az albérletpiac hagyományai megmerevedni látszanak Magyarországon. Esélyt sem látni arra, hogy ebből bérlakáspiac legyen valamikor a belátható jövőben. Az állam hajaz, épít a saját ingatlant minél előbb vágyunkra, ezzel együtt a bérlakáspiachoz szükséges követelmény- és szabályzórendszerek, intézményrendszerek nem épülnek ki. Hiába van polgári jogi értelemben különbség Magyarországon is az albérlet is a bérelt lakás, a bérlő és az albérlő között, a gyakorlatban ennek nincsen érzékelhető hatása. Magyar bérlakáspiac nem létezik és a szereplőknek ehhez kell tudni alkalmazkodni, berendezkedni, akár bérelni akár kiadni akarnak.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Gyerekszoba

családpolitika lakáspolitika család gyerekvállalás demográfia 2018Magyarország Ingatlanműhely

Sokféle helyzetben mondhatjuk ironikusan valakire, hogy neki biztosan nem volt gyerekszobája. Minden különösebb vita nélkül közmegegyezés lehet abban, hogy a gyerekszoba az egy jó dolog az életben. A gyerekszobához egyrészt azonban helyre van szükség, egy plusz szobára, amiről félévente újra és újra megemlékezünk. Másrészt a lakáspiacon elég nagy hatással tud lenni egy lakás értékére, árára, értékállóságára és értékesíthetőségére, hogy hány szoba van benne.

A méret és a szobaszám nem feltétlenül függ össze

Bizonyos méret alatt biztosan nincs külön gyerekszoba, de a nagyobb méretben meg könnyedén előfordulhat, hogy még sem jutott rá elég figyelem. Az ingatlanok elosztása, alakíthatósága szintén egy nagyon érdekes szempont tud lenni, amikor az értéküket, árukat határozzuk meg.

Ma már 3 szobás lakás alatt nem nagyon beszélhetünk gyerekszobáról.

A nappaliba került konyhával az egy közösségi tér lett, amire szintén szüksége van egy családnak. Külön hálószoba a szülőknek és külön szoba a gyerek(ek)nek. Így jön ki a mesebeli hármas szám. Ami egy családnál inkább a szükséges minimum, mint a maximum szobaszámot jelenti. A legideálisabb, hogy idővel minden gyereknek van külön szobája, de eleinte, nagyon kuckós közös gyerekszoba álmodható meg. Na igen, manapság is gyakran előfordul, hogy az első gyerek után jön a második igen hamar.

A harmadik gyerek már nem olyan gyakori vendég, pedig egyre többet beszélnek róla, téma lett, államügy

családpolitika lakáspolitika család gyerekvállalás demográfia 2018Magyarország Ingatlanműhely
...nem csak az a fontos, hogy nekünk volt-e gyerekszobánk, hanem az is, van-e gyerekszoba most ott, ahol élünk

Mi ezzel a hangulatos három fős gyerekszobával járulnánk most hozzá a nyílt társadalmi vitához. A tapasztalatok szerint a testvérek közötti kevés korkülönbség nem csak az elején, de akár később is sok előnnyel járhat. Nem beszélve a kicsit jobban összehangolható családi életről sem, például úgy, hogy egy jó pár évig elférnek akár egy szobában is.

De miért is jó egy gyerekszoba?

Más hangulata tud lenni ott a lakásnak. Be lehet úgy rendezni, mint ha egy másik világ lenne. Nem, nem csak a gyerek(ek) miatt, a szülők miatt is fontos lehet. Egy hely tud lenni a lakásban, egy sziget, a feltöltődés, a különleges energiák spirituális helye. Ötletes ez a megoldás is, a három gyereknek megfelelő emeletes ágy, külön lépcsőkkel az első és második szintre, hogy azért tudja mindenki, hogy hol is van a privát szférája. Ez a szoba akár nálunk is lehetne, bárhol, ahol nem egy luk a gyerekszoba. Mert bizony, sajnos, nem attól kuckós valami, mert szűkös és kicsi, amivel még mindig gyakran találkozni gyerekszobák esetében.

Mi magyarok zsúfolt ingatlanokban élünk, mutatják ki évről évre is a statisztikák. A demográfiai folyamatok és az életkörülmények között van egy érdekes összefüggés.

családpolitika lakáspolitika család gyerekvállalás demográfia 2018Magyarország Ingatlanműhely
Az emberi evolúció egyik gordiuszi csomója ez, hogy minél fejlettebb egy ország szinte minden értelemben, annál inkább komolyabb problémát jelenthet számára a gyerekvállalás

A rosszabb életkörülmények növelik a gyerekvállalási hajlandóságot, a jók inkább semleges hatásúak, de csökkenő gyerekszámmal számolva, a kiváló életkörülmények egy ideig növelik, majd idővel a gyerekvállalás ismét háttérbe szorulhat.

Még ha nem is fogunk most elmerülni ennek szociológia részletiben, hogy ez miért lehet így, inkább arra helyeznénk a hangsúlyt, hogy felhívjuk a figyelmet a jó életkörülmények még nem tudnak érdemben demográfiai fordulatot eredményezni. A kiváló életkörülmények a jólét ilyen magas foka nem azt jelenti még leegyszerűsítve sem, hogy anyagi értelemben gazdagok vagyunk és a felső tízezerhez tartozunk. A kiváló életkörülmények egy ország gazdasági és társadalmi fejlődésének egyik olyan szakasza, ami felé mi még csak haladunk. Néha úgy érezve, hogy egyet lépünk előre és közben meg kettőt vissza.

A fogyó és öregedő társadalomi folyamatok megváltoztatása lassú és igen nagy áldozatvállalást jelenthetnek egy országnak, ahol nagyon nehéz a gyerekvállalási kedvet folyamatosan fenntartani.

Ez egy örök probléma tud lenni, akármilyen fejlett vagy még csak átalakuló az adott ország gazdasága és társadalma. Az emberi evolúció egyik gordiuszi csomója ez, hogy minél fejlettebb egy ország szinte minden értelemben, annál inkább komolyabb problémát jelenthet számára a gyerekvállalás. Egyszerű kérdésnek tűnik, közben meg, nagyon nem az. Nem is pénzkérdés, mint egyébként arra hivatkozni szoktak oly gyakran. Egy országban sem biztos, hogy jó ötlet, ha egyszerűen a pénz oldaláról közelítenek a gyerekkérdéshez.

Megközelíthetjük a gyerekszoba oldaláról

Hogy miért jó egy gyerekszoba a lakásban, mit ad hozzá egy ingatlanhoz, mennyire teszi azt piacképesebbé más ingatlanokhoz képest. A lakberendezési szempontok sem elhanyagolhatók. Majd érzelmi és mentális, mentálhigiénés vetülete is van egy gyerekszobának.

A gyerekszoba ötlete hamarabb megszületik, mint maga a gyerek. Egy gyerekszoba tervezésével, kivitelezésével már a fogantatás előtt kezdetét veheti a családtervezés.

Ha egy lakásban, otthonban nincs gyerekszoba, ott csak szexről beszélhetünk, családtervezésről egyáltalán nem – nagyon szigorúan véve, a mai értelemben – mert nem csak az a fontos, hogy nekünk volt-e gyerekszobánk, hanem az is, van-e gyerekszoba most ott, ahol élünk.

családpolitika lakáspolitika család gyerekvállalás demográfia 2018Magyarország Ingatlanműhely
Egy országban sem biztos, hogy jó ötlet, ha egyszerűen a pénz oldaláról közelítenek a gyerekkérdéshez

Képek: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A megfizethető ingatlanpiac


lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac CSOK lakásáfa lakásárak hitelközvetítés lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanközvetítés ingatlan marketing építőipar 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”A magyar lakáspiac mégis valamilyen szinten kiszámítható. A kiszámíthatóság nem azt jelenti, hogy ha értjük és átlátjuk a folyamatokat, akkor ebből azonnal meg fogunk gazdagodni, mint a tőzsdén. Ez azért sem lehetséges, mert ott specifikusan egy adott cég részvényét vizsgálják. A lakáspiacon nem lehet kiválasztani grafikonok alapján lakásokat, majd megmondani, hogy ők jelentős diszkonttal (=alulértékelten) megvásárolhatók, bombaüzlet a hasznosításuk és idővel az újraértékesítésük. Az értékalapú szemlélet (value investing), azt hogy el tudjuk dönteni, mi értékes és mi nem, a lakáspiac folyamatainak tudatos kutatása, a lakáspiac viselkedésének bizonyos szintű tudományos ismerete, mind támogathatnak bennünket a sikeres döntésben. Magyarul nyugodtan aludhatunk, amikor tornyosulnak a fejünk felett a viharfelhők, és nem kell arrogánsnak lenni akkor sem, csak egészségesen magabiztosnak, amikor éppen süt a nap.” 

- írtuk 2017. február 15-én a Lakáspiac és Lakásárak 2017  munkánkban.

„ Ha valaki nem tud a helyzetének megfelelő és releváns információkat kinyerni a lakáspiaci hírekből, ő nagyon könnyen bajba kerülhet”

– fejtettük ki részletesen idén júniusban Az anyagi érdekek árnyékában, ahol előrevetítettük a manipluláció káros hatásait, valós kockázatait a digitalizálódó lakáspiacon.

Amit ma érzékelünk, abban nincs meglepetés, a lakáspiac önálló életre kelt és két lábon jár

2016 nyarától a nem likvidnek, tehát nem forgalomképesnek nevezett régiók átvették az irányítást a magyar lakáspiacon. Ez a Budapesten és megyeszékhelyeken kívüli lakáspiacot jelentette. 2016 őszétől már az MNB aktív vidéki lakáspiacot mért, arról beszélt. 2017 januárjára már biztosak lehetettük benne, hogy az eddig haldokló vidéki ingatlanpiac feltámadt hamvaiból. De ezt nem vették elég komolyan a magyar lakáspiacon. Egészen 2017 nyárig kellett várni, amikor egy éve jelent meg a KSH mindent leleplező lakáspiaci jelentése, amiben egyértelműen megüzente a lakáspiac szereplőinek, hogy Budapest és a nagyvárosok elveszítették a lakáspiaci csatát, a vásárlók elfordultak ezektől a magasan árazott területektől és a megfizethető környékeken vásárolnak inkább. Ezért lett zéró gyanusított a cím, még ha akkor sokan furcsán kérdezték mit is jelent ez.  Azt mindenki tudta, hogy nőnek a lakásárak, meg azt is, hogy egyre több lakást adnak el.

„Csak a lakáspiac szempontjából egyáltalán nem mindegy, hogy hol adták el a lakóingatlanokat.”

Hozzá téve, hogy

„- Abszolút értékben több lakóingatlant adtak el 2016-ban, de relatív értelemben ezek az ingatlanok az olcsóbb magyarországi lakáspiacon cseréltek gazdát.”

– írtuk közel másfél éve. Jöttek a számok, hogy 2016-ban Budapesten kevesebb ingatlant adtak el, mint 2015-ben. Tovább jöttek a számok egész 2017-ben, hogy Budapesten tovább fogy a kereslet és gyakorlatilag Budapesten nem adtak el több lakást 2017-ben, mint 2014-ben, amit  idén májusban grafikonokon ábrázoltunk. Még mindig nem vették komolyan, pedig minden jel arra mutatott, hogy a magyar lakáspiac teljesen más irányba halad, mint azt a piaci szereplők szerették volna, beleértve akár a lakáshirdetési oldalakat (akik érzékelve a kockázatokat, már tavasszal gyorsan árat emeltek egymás után), ingatlanközvetítőket, társasházépítőket. Mindezt a globális urbanizációval magyarázták és magyarázzák még ma is sokan.

A magyar urbanizáció viszont megint egy picit mást jelent

Nálunk úgy laknak egyre többen városokban, hogy a falvakat átneveztük városoknak. Igen, csináltunk sok falusias várost, aminek nem sok köze van a nemzetközi értelemben vett urbanizációnak, de Magyarország mindig jóval elmaradottabb volt urbanizációban nemzetközi viszonylatban, ami nem feltétlenül hátrány - tennénk hozzá nagyon gyorsan. 

A nagyobb városok közelében élni is meg vannak a hagyományai. 2016 második felétől  az új „magyar urbanizációs” hullámhoz kellett egy kis állami segítség is.

"Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére."

- jelentettük ki határozottan az Állam kontra ingatlanpiac írásunkban.

Az állam családi otthonteremtési támogatása (CSOK) minden szempontból a tömegeket ezekbe a falusias városokba terelte, nem pedig a nagyvárosokba

A megfizethető – és nem olcsó – ingatlanpiacon az állami támogatás sokat ér, addig a magyar nagyvárosokban csak azt támogatja inkább, akinek nem ettől függ az új ingatlan építése vagy vásárlása.

Ezt még maga az állam is felismerhette 2017 nyarára, miközben arról szóltak a hírek, hogy pont a nagyvárosokon kívüli, tehát kimondottan a családi/kertes házak piacára szeretne hatni az állam 2017 őszétől. Erre nem volt szükség, a piac pont azt csinálta, amit az állam vízionált, egy élettel teli kisvárosi, kertvárosi lakáspiacot Magyarországon.

Nem csak a használt ingatlanok piaca, hanem az új családi és ikerházak piaca is új szintre lépett a megfizethető lakáspiaci régiókban, amiknél már nagyon jól jön, hogy Magyarország nem is olyan nagy. Kiderült, hogy senki sem lakik olyan túl távol egy megyeszékhelytől - vagy fontosabb gazdasági és turisztikai településtől – hogy valamiért ne érje meg ott már ingatlant venni vagy építeni. Ez persze nem értelmezhető az egész országra egyformán, nehogy félreértsék. 

Eközben látható volt az új társasházi lakások piaca egyszerűen nem találja a helyét ebben a környezetben, teljesen kilóg a sorból

Ameddig az állam egyértelműen a családi otthonteremtés eszközeként tekint a lakáspiac egészére, az újlakáspiac mindeközben spekuláció és spekulánsok áldozata lett. 2008 előtt jóval jellemzőbb volt, hogy kisebb családok, gyerekvállalás előtt álló párok vásároltak új társasházi lakásokat, addig 2014 után ez a piac egyáltalán nem a családok igényeinek kiszolgálásról szólt, az új lakás nem tömegtermék lett.

"Az új családi házak utáni igény növekedése egyértelműen csökkenti az új építésű társasházi lakások utáni igényt."

- fogalmaztuk meg idén márciusban a Büntet és kényeztet az ingatlanpiac elemzésben.

Emellett kiderült, hogy az építőipar egy nagy feketepiac. Hiába érvel azzal, hogy milyen jó ha több lakás épül, jó bevétel az államnak, ha valójában nagymértékű adócsalás történik feketemunkával. Teljesen átlátlhatatlan, szinte azt nem lehet megmondani, hogy mennyibe is kerül valójában egy építkezés, mert papíron biztosan más van, mint a valóságban. Ezzel is komolyan vághatta a fát maga alatt az újlakáspiac, mert újra és újra téma volt, figyelmeztetve így a szereplőket, akik továbbra is inkább csak panaszkodtak, túltolták, ahogy  Az ingatlanproganda mellékhatásaiban markánsan megfoglamaztuk, mintsem rendezték volna soraikat.

Ostobának kellett ahhoz lenni, hogy valaki azt gondolja az állam ezt tétlenül nézné és nem fog beavatkozni

Már csak azért is, mert a Nemzeti Bank is egyre komolyabban veszi a lakáspiacot és a KSH is. Így az állam ma már sok releváns információval rendelkezhet, ami alapján megalapozott döntést hozhat és nincs kiszolgáltatva annyira az érdekvezérelt piaci szereplőknek, mint korábban.

Ésszerűen feltételezhető, hogy egy elszabadult újlakáspiac, mint egy megzabolázott ló, csak céltalanul rohan a vesztébe. Az árai nem biztos, hogy megalapozottan emelkednek, amiért teljes mértékben húzza magával a használt ingatlanok árát is.

"Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék."

- írtuk alig egy hónapja.

Az államnak pedig inkább érdeke a megfizethető, mint a túlárazott, túlfűtött lakáspiac

Mert az állam egyébként babákat szeretne, demográfia trenfordulót, ahhoz pedig a lakáspiacot le kell hűtenie, irányítania, ha teheti. Főleg, ha igazából minden baj forrása a már piacellenesnek nevezhető újlakáspiac.

Az építőiparnak is csak púp a hátán az ilyen buzgómócsing újlakáspiac

Azzal is tisztában vannak a piaci szereplők, hogy Magyarországon a megrendelések 80%-át az építőiparban az állam adja. Le is kötve ezzel az erőforrásokat konjuktúra idején. Majd jönnek az üzleti és ipari ingatlanok, amit szintén szívesebben építenek a lakásoknál, mert a lakásépítés az építőiparban a „kívánságlista” utolsó helyén áll.

Erről is beszéltünk már korábban és maga a piac ismerte el ezt többször, de láthatóan süket fülekre talált az addigra már erősen izzadságszagú újlakáspiacon.

Az 5% ÁFA sorsa így már egy éve megpecsételődhetett, mert káros folyamatokat indított el – maga az állam is beláthatta, még ha a piac nem is volt képes rá

A bevezetése nem csökkentette, hanem egyértelműen növelte és gyorsította is a lakáspiaci árákat és az árnövekedést az egész lakáspiacon. Ezért a kivezetése sem fogja növelni a lakásárakat – mint ahogy most hirtelen keltik a pánikot a hangemberek.

„A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.”

írtuk júniusban, még az ÁFA kivezetésének megerősítése előtt. A magyar állam az egyik legbölcsebb döntést hozta meg. Még jobb lett volna, ha már ezt tavaly év végén, vagy akár tavaly ősszel bejelentik. Sajnos választási, kampány időszakban ezt szándékosan félreértelmezték volna. Most is félrebeszélnek az érintettek, nem látnak tovább az orruknál.

A magyar lakáspiac ciklikusságát egyébként pont az állami beavatkozások, azokra adott piaci impulzusok adják, megfűszerezve a lakáshitelezés lazább és szigorúbb időszakaival

 4 évente vannak választások, a lakáspiaci ciklusok meg inkább 5 évesek. Ismét visszautlava arra, hogy az MNB  tényleg komolyan rajta tartja a szemét a mai lakáspiacon, a bankok már idén februártól elkezdték újraárazni a lakáshiteleket (=beárazták, a kamatszámítás szerves része lett az emelkedő kamatok trendje), az állam így már tudatosan, a választások után közvetlenül elkezdett ennek megfelelően kommunikálni, lépéseket tenni:  fékezni a lakáshitelezést, kivezetni a kedvezményes ÁFA-t, hogy a piacnak legyen másfél éve választ adni az előtte álló kihívásokra.

Ezzel az állam határozottan a következő lakáspiaci ciklusra készül, ahol valószínűleg továbbra is a megfizethető lakáspiacra helyezi a hangsúlyt, azt szeretné továbbra és életben tartani.

Ehhez nem kell látnoknak lenni, hogy belássuk a CSOK-hoz fognak hozzányúlni, mert a CSOK keltette életre és tette megfizethetővé.  Erről is kommunikál az állam a csatornáin keresztül, hinti a morzsákat, hangolja a piacot. 

Elmondható, hogy Magyarországon a lakásárnövekedés fékezése gazdasági és társadalmi érdek. Az árak csökkenése vagy csökkentése már nem. Az senkinek sem állhat az érdekében. Ki akarna olyan ingatlant venni ma, ami holnap kevesebbet ér? Ki akarna hitelezni ilyen ingatlanokat? A lakásárak csökkenése káros jelenség, ellensége egy országnak és az ördöggel cimborál, aki erről beszél. A megfizethető ingatlanpiac nem a csökkenő lakásárakat jelenti.

Érhető, ha ma kiszaladnak meggondolatlan kijelentések olyanok szájából, akik szándékosan hűtik a kedélyeket. Fontos az ilyen kommunikáció is, csak nem kell túldimenzionálni. Ilyenkor jó alkalmat lehetne találni például akár a magyar új társasházakat építőknek és az építőipari partnereiknek, hogy leüljenek és komolyan beszélják  át mire, hol és hogyan  van  igény új lakásokra a piacon.

Az egy idejét múlt elképzelés már, hogy Magyarországon az ingatlanok 1%-nak minden évben új építésűnek kell lenni.  A lakáspiac ilyen értelemben önszabályzó megint. Nem állítható biztosan, hogy ha nem épül évente 40 ezer családi ház, ikerház és társasházi lakás, akkor vége van a világnak Magyarországon és farkasért kellene kiáltani egy öregedő és fogyó társadalomban.

A jelenlegi ingatlanokkal is kezdeni kell valamit. Ma pedig nem is olyan ritka eset, hogy olyan falusias városokban adnak el gyorsan régi házakat éppen gyerekvállalás előtt áll pároknak, amikből kihalnak az idősek, és amikről évekkel ezelőtt azt hitték eladhatatlanok.  Még az értékbecslők sem tudnak néha mit mondani rá, nem mintha lenne Magyarországon értelmezhető értékbecslés a lakáspiacon.

Ehhez képest ma a piacon mást jelent a forgalom vagy piacképes, mint 3 vagy 4 éve.

Az ingatlanok megújulása alatt nem csak azt értjük, hogy újakat kell építeni, hanem a régieket is fel kell újítani, át kell építeni, modernizálni kell

2018 közepén kimondhatjuk, hogy a magyar lakáspiac tényleg életre kelt, a lakáspiaci szereplők helyett az állam ma jóval tisztábban látja át a helyzetet, a piaci igényeket és jóval racionálisabban viselkedik, mint ahogy azt az infantilis ingatlanmédia érzékelteti.

El is érkeztünk a jövőt illető összefüggéskereséshez, amiket most már nyugodt szívvel tehetünk meg, a tévedés jogát fenntartva természetesen.

Itt a világvége, kipukkad a lufi?

Fontos átlátni, hogy egy két éves folyamat újabb szakaszába értünk, miközben egy 5 éves lakáspiaci ciklus egyben utolsó évét éljük. Nincs lufi. Budapesten és a nagyvárásokban a lakásárak növekedését nem az erős kereslet adja, nincs hype, hanem csak a vidéki lakáspiac lendülete és hangulata van rájuk hatással, amiről még áprilisban beszéltünk. Nem, tényleg nem is olyan likvid, mint amilyennek mondják Budapestről és a nagyvárosokról, csak simán drágák az ingatlanok. Budapesten az MNB szerint például "már túl drágák". Ez adja a lakásárak kétszínűségét, amiért illik óvatosnak lenni. Csak annak a lakásnak van „ára”, amit el is tudnak adni. Amire nincs vevő, amit levesznek egy idő után a hirdetési oldalról, mert nem tudták eladni, az nem számít, az nem része a statisztikának. És bizony sokan elhagyták már az eladó lakások piacát a magyar nagyvárosokban. A kínálat látványosan szűkül, a hirdetési oldalakon. Ez már nem optikai csalódás, ez maga a valóság, amire érdemes lesz odafigyelni a későbbiekben is. A szűkülő kínálat szűkülő likviditást, nehezebb értékesítést jelent, ami egyben a piac által adott válasz is a  lakásárak fékezésére.

A vidéki lakáspiac nem igazán digitalizálódik, így hiába kelt életre, az a hirdetési oldalaknak láthatatlan terep, nem jelenik meg kínálatként. Így 2018-ban a hirdetési oldalak a lakáspiaci hirdetések sokkal gyorsabb szűkülésével számolhatnak, mint eddig tervezték. Ez több kisebb szereplőt azonnal fel fog őrölni nem lesz tőkéje túlélni, mert a hirdetők, köztük az ingatlanközvetítők és a magánszemélyek, de akár más üzleti szereplők is a nagyoknak fognak fizetni a hirdetésért, nem a kicsiknek. A következő másfél évben inkább mindenki megpróbál berendezkedni az egyelőre bizonytalan méretű lakáspiacra. Ez nem csak a hirdetési oldalaknál jelent majd kihívást és akár a bevételek elmaradása miatt költségcsökkentést, hanem az ingatlanközvetítőknél is. Biztosan visszavesznek az arcukból és gyorsan racionalizálnak amennyire csak tudnak, mert ők is a nagyobb városok, gazdasági és turisztikai fontosságú települések új és használt ingatlanok piacából élnek igazán. A szűkülő lakáshitelezés meg majd hitelközvetítési bevételeikre nyomra rá a bélyeget, ami egyszerűen kisebb (értsd kevesebb munkaerővel működő), de (költség)hatékony és nem pazarló ingatlan- és hiteközvetítőket fog eredményezni. 2020-ig mind a hirdetési, az ingatlan- és hitelközvetítési piac átéli a maga miniválságát, tisztítva a felhígult piacot, ahol több, akár ismert szereplő válaszút elé fog érkezni.

Így fogják ezt megélni a lakásépítők is, akiket már most sem a lakásáfa izgathat igazán, csak arról könnyebb beszélni, mint a valódi kihívásokról. Hiszen aki nem tud 27% ÁFA-val is versenyképes maradni 2020-tól az újlakáspiacon, annak nincs helye ezen a piacon. A versenyképes és életerős szereplők inkább azon törhetik a fejüket, hogy kinek fognak eladni új lakásokat a következő másfél évben, ha a kereslet a megfizethető lakáspiac felé fordul és még az állam is ezt a piacot tekinti prioritásnak. Az új építésű társasházi lakások pedig nem tartoznak ebbe bele. Legalábbis jelenleg még nem, inkább kegyvesztettek lettek. Az is ostobaság, hogy minden új lakást könnyen el lehet adni Magyarországon. Aki ilyen piaci klisékre alapozta a döntéseit, a projektjét, azok tömegesen lépnek majd le a lakáspiacról, menekülnek majd fejvesztve. Lehet látni álló, beragadt, vagy egyálalán nem haladó építkezéseket elvileg nagyon pezsgő újlakáspiaci részeken is. Csak, ami eladható és meg is építhető a kerület egyik részén, az nem biztos, hogy igaz a másik részén is, de még utcákon belül is támadhatnak zavarok az "erőben". Egyszerűen minden projekt függő ma már és nem garancia a sikerre az elhelyezkedés - leszámolva ismét egy piaci klisével, ami sok beruházót csapott már be.

Elindul az újlakáspiac megtisztulása is, amire nagy szüksége is van és ennek biztosan örülnek is az életképes és versenyképes szereplők. A bizonytalan kereslet kockázata mellett vár rájuk az új szabványoknak való megfelelés kényszere is. 2020-tól már csak nagyon szigorú szabályoknak megfelelő, energetikailag és gépészetileg nagyon hatékony, a mai házakkal szinte össze sem hasonlíthatók kaphatnak majd építési engedélyt. Valószínűleg az építési engedélyek felhalmozása egy önvédelmi reakció is a piacon, hogy a korábban kiadott építési engedélyekre ez a szabály nem fog vonatkozni talán. Ma is építenek olyan társasházat, aminek 10 éves az építési engedélye egyébként. Tehát van erre példa és gyakorlat, így az újlakáspiac bizonyára keresi a kiskapukat az átmeneti időszakra. Ezzel együtt minden jel arra mutat, hogy a tervezettnél kevesebb társasházi lakás fog épülni és még kevesebb építését kezdik meg, mert itt az ideje számot vetni az újlakáspiac szereplőinek és tiszta vizet önteni, abba a bizonyos pohárba.  Az új családi házak építését az állam ettől függetlenül tovább támogathatja és ebbe az irányba terelheti a lakáspiacot.

Az árak és a forgalom tekintetében most már egyértelműen a megfizethető lakáspiac árai és forgalma dominál a statisztikákban. Az elmúlt 2 évben, már a KSH nem csak a nagyvárosi, hanem a megfizethető lakáspiac hatásai alatt alkotja az árindexeit. Ez például azt jelenti, hogy hagyományosan a kisebb települések adatait dolgozzák fel előbb. Ez a gyakorlatban annyit tesz, hogy az első adatok mindig magasabbak a végső adatoknál. Ameddig a nagyvárosi árak domináltak, addig pont fordítva volt minden, és a lakásárindexek egész évben felfelé módosultak inkább. 2017-től kezdve ez már nem így van, ezért például a június 29-én közölt 11,6%-os nyers használt lakásárváltozás 2018 első negyedévében azt mutatja, hogy a megfizethető lakáspiacon az árolló zárul, az árak gyorsabban növekedhetnek, miközben nagyon messze vannak még a magasan árazott területek árszintjétől. Év közben ez az első negyedéves szám várhatóan csökkenni fog egyszámjegyűre, ahogy mind a négy negyedévben egyszámjegyű növekedésre lehet számítani, miközben idén már 3% (feletti) infláció sem elképzelhetetlen. Azt is érdemes megjegyezni, hogy az első negyedéves adat azért jelzésértéskű, mert mindig az a legnagyobb az adott évben. Tradicionálisan az év első három hónapjában történik a lakáspiaci árak nagyobb emelkedése.

Azért az például már most jól látszik - hogy legyen mihez viszonyítani -  2017-ben 7-8% közötti országos használt lakásár változásról beszélhetünk a KSH júniusi végi számai alapján, ami már jelzi azt, hogy Budapesten és a nagyvárásokban is valószínűleg a 2017 év eleji lendülethethez képest év közben az árnövekedés már szerényebb maradt. Ha ehhez még hozzávesszük, hogy volt 2% feletti infláció is, akkor már érezhető, hogy a lakáspiac egésze nincs túlfűtve, hűti az saját magát. Két héten belül jön a 2017-es évet lezáró és a 2018-as első negyedéves KSH lakáspiaci jelentés. Abból még több finom részlet ki fog derülni.

2018-ban - az állam reálisabb hozzáállása miatt  - azt is várja most a piac egy része, hogy hirtelen majd sokan a lakáshitelezés szigorítása vagy a 27%-os lakásáfa előtt gyorsan bevásárolnak. Lehetséges, hogy ez is egy impulzus lesz a piacon, ami szintén nem lenne jó a lakáspiacnak. Ne felejtsük el, hogy az ilyen impulzus vásárlók, akár használt akár új lakást vesznek, akár hitelre akár készpénzre, egyszeri hatások, csak felgyorsítják a lakáspiaci ciklusok közötti váltást, mert kereslethiányt okoznak a jövőben.  Másrészt olyan ingatlanokat is megvehetnek, amik kevésbé piacképesek, tehát jóval nagyobb kockázatokat vállalhatnak nyomás alatt. Szóval csak óvatosan, aki spekulálna és hazárdírozna mostanában.

Nem először is nem utoljára hangsúlyozzuk ki, hogy a következő lakáspiaci ciklust a keresleti oldal teszi bizonytalanná, a hiányos kereslet nagyos erős és valós kockázata. Az állam a CSOK-ot ezért tervezi módosítani, mert egyelőre nem eldönthető az, hogy a magyar lakáspiaci forgalom milyen irányt vesz 2019-től. Az egészséges forgalom a lakáspiacon az ingatlanok forgalomképességének és a lakáshitelezés alapja. Ez egyfajta hímestojás, nagyon törékeny és kényes téma.

Elég valószínű, hogy 2017 után 2018 és 2019 inkább minimális forgalom bővülés várható. Már csak azért is, mert amiről eddig nem beszéltünk, de a nagyvárosoktól való elfordulás eleve lassítja, fékezi az adásvételek számának dinamikus növekedését. Továbbá nem csak az eladó lakások piacán érzékelhető, hanem a kiadó lakások piacán is csökken a kínálat. Ez sokaknak meglepetés lehet, pedig egyáltalán nem az.

Ez az albérletpiac tisztulási folyamata,   alkalmazkodva a demográfiai folyamatokhoz és bérlői igényekhez. A kiadó lakásokra a kereslet szintén egész más a valóságban, mint amit állítanak róla. Így sok bérbeadó inkább elhagyja a piacot, amiről szintén beszéltünk már. Ahogy a lakásárak nem csökkennek úgy a lakbérek sem, függetlenül attól, hogy a kínálat szűkül. Ennek oka megint abban keresendő, hogy amire van fizetőképes kereslet, az nem olcsó, hanem megfizethető, adott keresleti árszint mellett. Amire nincs vevő vagy bérlő, annak a tulajdonosa nem csökkent árat, hanem inkább kilép a piacról. Elhelyezkedés alapján itt sem szabad már messzemenő következtetéseket levonni és könnyelműen kijelenti, hogy kiadható, mert itt vagy ott van. Az albérletpiac is kiszolgáltatott helyzetben van, ahol a bérbeadók  egy része megélheti saját egyéni válságát, amikor kiderül sem ők maguk sem a lakásuk már nem versenyképesek/piacképesek a bérlők szemében.

Az új építésű társasházi lakások pont ezért nem illenek bele a kiadó lakások piacába sem – nem csak az eladó lakások piacán okoznak zavart - mert egyszerűen nem igazán tekinthetők megfizethetőnek. Tisztelet a kivételnek, de egy új lakás mindig jóval drágább az adott környéken, így az elvárt bérleti díja is az egyik legmagasabb. Ez nem tömegigény, így az új lakások, az albérletpiacon egy szűk rétegnek jelentenek kínálatot, ahol szintén több bérbeadó hoppon maradhat a nagyon közeli jövőben. Ők szintén leginkább kilépni fognak a piacról, üresen hagyják (egy lakás nem kér enni alapon, kivéve, ha hitelre vették) , ismerős, barát költözik bele szívességi alapon, vagy eladják, ha tudják. Ebben különösen a következő másfél év lehet igazán izgalmas időszak, amikor ezzel többen szembesülnek, mint korábban. Várható egyfajta dömping az új építésű társasházi lakásból, amit nem biztos, hogy az új tulajdonosa, hanem csak a beruházó fog hirdetni, mert éppen nem tudta eladni, így marad a hasznosítás (kiadás), ami egyébként 2008 után is jellemző volt az újlakáspiacon.

Összeségében, ha továbbra is felültesen tájékozódunk, akkor késleltetve értesülhetünk olyan lakáspiaci folyamatokról, amikről minden információ már rendelkezésre áll nyilvánosan. Csak az elmúlt 2 év ma nagyon erősen érződő hatásait, következményeit egy picit sűrítve, akár szokatlanul töményen és váratlanul hozhatják a tudomásunkra az állam, a bankok és a lakáspiaci szereplők. Szó sincs róla, hogy villámcsapás érte volna a lakáspiacot 2018-ban, bár vannak, akik erről szentül meg vannak győződve. A korábbi jóval könnyedebb, irreális, akár csak az egymondatos lakáspiaci értelmezések, a háromperces, középszerű és primitív lakáspiaci elemzések aktualitásukat vesztették.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ismerjük fel az időrabló szélhámosokat

lakásturizmus lakásturista lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítős 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanpiacon is az ember a legnagyobb kockázati tényező. Az ember, aki figyelemre vágyik, a szeretet egyik formájára. A szeretethiányos és szeretetéhségtől szenvedő szereplők érdekes világa a lakáspiac. A mai történetben nincs semmi újdonság. Ki ne találkozott volna már azzal, hogy valaki ajánlatot tesz egy eladó lakásra, de nem is gondolja azt komolyan. A történet hosszúsága és bonyolultsága viszont pont attól függ, aki a szenvedő alanya. Ha ő felismeri, hogy szélhámos csak a bérlő vagy a vevő, akkor rövidre zárható az időrablás. Igen, a lakásturizmus és a lakásturisták, akik mindig ott vannak a piacon és mindig lehet velük találkozni. Nem titok, valamikor bő egy évtizede fogalmaztuk meg először Magyarországon, amivel eladó és kiadó lakások tulajdonosait lehetett felkészíteni a lakás eladásának vagy éppen kiadásának könnyebb kezelésére. Kínainak tűnt ez akkor és még manapság is nehezen emészthető megközelítése a komolytalan vevőknek és bérlőknek. Bő 10 év bizonyítékai állnak rendelkezésünkre, számtalan rögzített példa, ahol a szereplők változnak, de a viselkedésük már nem.

Gondolatolvasók nincsenek, de felismerhető és tanulható, hogy csak azzal foglalkozzon az ember, akivel értelme is van

A lakáspiacban pedig pont az a csábító, azért szeretik a szélhámosok, mert könnyen fontos emberré válhat valaki, aki valójában egy senki, egy lényegtelen figura. Kitalál magáról egy történetet, hogy ő lakásvásárló vagy éppen bérlő és már várja is, hogy körül rajongják. Könnyű szeretetszerzés ez, mint a fizetős szex, de ingyen van, csak idővel kell fizetni, abból meg sokan azt hiszik, hogy korlátlanul áll a rendelkezésükre. De a szeretetéhség irracionálissá teszi az embert, beteggé is, aki nincs tisztában tetteinek végső következményeivel. Rá is szoknak az ilyen emberek erre és kisebb nagyobb megszakításokkal újra és újra feltűnnek a piacon, a bolondját járatva az eladókkal és kiadókkal. Néha csoportosan teszik, családi biznisz tud lenni. Az ember el sem hinné, hogy egyesek mire rá nem érnek. Innen is látszik, hogy milyen unalmas és üres életet élhetnek, hogy nekik a hobbijuk másnak kiadni magukat, mint akik valójában. Ez a történet most éppen egy 30-40 év közötti „kislány”, anyuka és apuka szemefénye, aki intézi a lakásnézést, szervezi a találkozót. Majd a helyszínen már az egész kompánia ott van, 60+ anyukával és apukával.

A korát egyiknek sem lehetne pontosan megmondani, csak megtippelni lehet, mert az arcukon az egész életük tükörképe néz ránk. A szemük fénytelen, a tekintetük homályos, a gondolataik és a viselkedésük zavaros.

Most is, már a találkozó előtt egy perccel vadul hívogat a „kislány”, mire az ember látja a lépcsőházból lesétálva, hogy a kapuban állva megjött az érdeklődő, aki a fülén tartja már a telefont. Csak amikor megszólítják teszi le a telefont és szakítja meg a hívást. Jön a család, méregeti az embert szokás szerint, akiket láthatóan mindennél jobban érdekel, hogy ki mutatja meg a lakást, mint az, hogy milyen a ház, a környéke.

Na igen, a lakásturisták egyre inkább jobban kedvelik a tulajdonosi hirdetéseket, mert az ingatlanértékésítők már egész hamar kiszúrják őket.

Az elmúlt években egy valamit is magára adó lakáspiaci terepen dolgozó ember ki kellett, hogy képezze magát a szélhámosok ellen. Ugyanis megnőtt az esélye találkozni velük az elmúlt években, mint bármikor előtte korábban. Ezért a lakásturisták már nem véletlenül tartanak attól, hogy a különböző értékesítők még akár le is adják egymás között a drótot, hogy újabb lakásturisták a láthatáron, mindenki figyeljen oda a környéken.

Az viszont nem változott, hogy a kevésbé pörgő lakáspiacon jelennek meg leggyakrabban. Tehát olyan lakásokat mennek el megnézni, amit nem lehet gyorsan eladni vagy kiadni.

Az egyik típus azonnal jelentkezik rá, ahogy meghirdetik. Ők az amatőrök, a türelmetlenek, vagy inkább a kezdők ebben, akik nagyon ki vannak éhezve minden kedves szóra. A ravaszabbak szépen kivárnak, listájuk lehet és tudják, hogy mondjuk 2 hónapnál hamarabb nem érdemes elmenni megnézni a hirdetett lakást, közben pedig figyelik a hirdetést. A második hónap viszont már az az idő tud lenni, ahol az eladó nyitottabb minden ajánlatra, van terep a játékra. Ne felejtsük el, hogy pont az nekik benne az egyszerű és olcsó örömforrás, a boldogság, hogy játszathatnak, színészkedhetnek, előadhatják magukat, fontoskodhatnak. Így volt ez most is, ahol legalább már a lakásig kiderült, hogy „több, mint egy éve nézelődnek”, amikor arra a kérdésre válaszoltak, hogy sok lakást néztek-e már. Szóval nem számot mondtak, az túl ciki lett volna, hogy már 50+ vagy ne adj isten már 100+ lakásban jártak, az 1 év kevésbé figyelemfelkeltő. Gondolják ők. A tapasztalt értékesítő tudja, hogy az egy éve „nézelődők” között gyakrabban lehet lakásturistákba szaladni. Nem, nem azt jelenti, hogy ha egy vevő nem talál magának megfelelő lakást egy év alatt, akkor az mindjárt lakásturista.

A lakásturistát a komolytalansága teszi lakásturistává

Hiszen könnyelmű. Tudja mindenki, hogy nem csak szeretethiányosak az emberek, életük végéig szeretetéhségük irányítja őket, de ott van a nagy falat, a felelősségvállalás problémája. Azt már nagyon sok ember nem akar vállalni a döntéseiért. Lakásturistának lenni pont azért jó játék, mert bármit lehet mondani, bármit lehet tenni, valójában nem lesz következménye. Nincs valódi szándék a szavai mögött. Mindegy az, hogy dicséri a lakást, hízeleg benne vagy éppen nagyítóval vizsgál mindent, hogy minden egyes apróságot vagy lényegtelen hibát azonnal felnagyítson. Ha pedig túl is van a lakás megnézésén, már lazán a lakásból eljövet akár az árról beszél. Mindezt játszi könnyedséggel, dobálózik a tízmilliókkal, mivel nincs neki. A gondosan kiválasztott lakásnál mondjuk indítanak egy 15+ % alkuval. Csak úgy bemondják, mint Texas Hold’em az all-in-t. A sokat látott értékesítő ilyenkor szintén nem lesz azonnal támadó. Előre tájékoztatja az eladót, hogy bár megnézték a lakást és még ajánlatot is tettek igen hamar, azért mielőtt válaszolnának rá, kérjék ezt be írásban, legyen nyoma. A szó elszáll, ugye.

A lakásturisták meg nem nagyon szeretnek nyomot hagyni. Pont úgy tűnnek el a színről, mint ahogy feltűnnek.Csend lesz és némaság. Írásba nem fogják adni az ajánlatukat, mert az már számonkérhető, azért már felelősséget kell vállalni, abból akár még bajuk is származhat.

Ebben a történetben is az apuka nagy mellénnyel mondta ki az árat telefonban. Leírni már nem tudta. Az már nem öröm, ott már a lakásturista válhat kiszolgáltatottá. Habár meggondolhatja magát egy vevő bármikor elvileg, csak egy lakásturistának az a játék, hogy nyomok és elkötelezettség nélkül másokkal például alkudozhat, mert addig valakinek tűnhet, kitüntetett figyelmet kaphat, érdekes embernek tarthatják, aki tud hatni másokra. Ha már rá akarnak hatni, ha őt akarják irányítani az már nem tetszik neki. Felelősség és döntéseik következményei nélkül csak a gyerekek és a nagyon idősek fontosak egy társadalomban, a családban, a baráti közösségekben. Sokan vágynak arra a felelősség nélküli és következmények nélküli világra, amiben felnőttek. A lakásturizmus egy beteg, szenvedélybeteg manifesztációja ennek az álmodozásnak.

Így a lakáspiacon, ha pénzről beszélünk, azt csakis írásban tegyük. Aki már az elején írásban nem vállalja a szavait, arról azonnal tudhatjuk, hogy az érdeklődése valójában tárgytalan, ne is pazaroljunk rá egy percnél sem többet.

A homokóránk pereg, mi döntjük el, hogy mivel és kivel töltjük el. Nem vagyunk időmilliomosok, pénzért sem tudunk venni még időt. Tudatosabb lakáspiaci viselkedéssel viszont sok szélhámost pillanatok alatt lapátra tehetünk.

Kép. Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Betonház, téglalakás

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Egy panelházban, egy panellakás attól még nem lesz téglalakás, mert kivágjuk azokat a falakat, amit csak tudunk és téglából építjük újjá. Egy téglaházban is kiüthetünk minden téglafalat, amit csak tudunk és betonnal helyettesítjük, ettől mégsem fogják betonlakásnak hívni.

A beton az építőipar nagy barátja

Annyira nagy, hogy a tégla már inkább csak dekorációs elem, mégis téglaháznak nevezünk minden olyan épületet is, amiben bőven a beton van túlsúlyban. Talán itt lenne az ideje a panel és tégla mellett bevezetni a beton jelzőt is, mert az építkezési szokásaink a beton irányába mutatnak erősen. Meg lehet nézni az épülő házakat. Van ahol több, és van ahol viszont kevesebb a tégla építőanyag. Megtalálni meg lehet mindenhol, de egészen elképesztő különbségekben. Vannak házak, amiket szinte kiöntenek betonból, más házakat meg téglából falaznak.

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Vannak házak, ahol a tégla csak dísz, dekorációs elem

Nincs ma különbség egy házban abban, hogy az mondjuk 80% tégla, vagy csak 20%. Mind a kettőt téglaháznak fogják hívni és a benne lévő ingatlanokat is téglaépítésűnek.

Ebben pedig nem az a kritika, hogy sok a beton vagy kevés a tégla, hanem az, hogy félrevezető mindent téglalakásnak hívni mondjuk csak annál az egyszerű elvnél fogva, mert nem panelházban van.

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az épülő új házakban a beton és tégla aránya nagyon különböző lehet

Az új és újszerű lakásokban sokkal több a beton, mint a korábban épült házak lakásaiban. De még manapság sem egyértelmű, hogy mitől tégla egy téglaház és miért nem hívják máshogyan, ha a tégla csak dísznek van benne és nem az a valódi építőanyaga, nem azzal falazzák.

Egy rövid gondolatébresztés ez, amikor a panelházakat pont a sok beton miatt, annak hang és jó hőleadó képességei miatt kritizálják

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nézegethetünk képeket, hogy mennyire beton- vagy téglaház egy új épület

Az új házakban nagyon hasonlóan terjed a hang és ontja magából a hőt a sok beton nyáron. Ezért mondjuk az új építésű lakások klimatizálása ma már kardinális kérdés, nem lehet elmenni mellette szó nélkül. Egy kicsit süt a nap és már „fűt a ház”. Egy lakásfelújítás, képfelfúrás, bármilyen erősebb járású ember, játékos gyerek, fapapucs, magassarkú, családi veszekedés, igazi élmény tud lenni az alsóbb és akár felsőbb szomszédok számára is egy új házban is. Csak mindezt a lakáspiacon elérhető legmagasabb átlagáron az adott környéken, mert téglalakásnak hívják őket, miközben mindenben betonlakások azok, nem sok közük tud lenni sok esetben a téglalakásokhoz. Nagyon itt lenne már az ideje tényleg túllépni a lakáspiaci kliséken és új alapokra helyezni a vele kapcsolatos gondolkodást.

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az új lakások árában a beton és tégla arányának nincs szerepe

A sok betonházat hívhatjuk mi még téglának, mert mindent téglának hívunk, ami nem panelház. Csak ez önbecsapás, nagy tévedés és végsősoron az ingatlanok felértékelésének alapja is lehet.

Mert, mi van ha az utókor ráébred arra, hogy a beton az akkor sem lesz tégla, ha évtizedekig úgy hívjuk. A beton az beton marad, annak minden előnyével és hátrányával. A betonházak pedig jelenleg is csak részben jelentik a lakásállomány megújulását. Hiszen nem minden új ház beton. Szóval még az új házak mostani értékelésében sem biztos, hogy helyes figyelmen kívül hagyni, hogy miből és azt, hogyan épül. Az újlakáspiac inkább beton-, mint téglalakásokat jelent, amíg a családi házak piacán meg egyértelműen a tégla az úr. Csak ettől jelenleg még nincsenek álmatlan éjszakáink, kivéve ha kicsit melegebb van és nincs klíma vagy nem működik és a klímás cég több hetes várakozási idővel tud csak kijönni javítani.

újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Téglaháznak miért hívjuk a betonházakat is?

Képek: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Legfrissebb műhelymunkák

Vélemények