Funda...ment...a levesbe

lakáspolitika demográfia családtámogatás lakástakarék 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Mint az inkvizíció korában a boszorkányüldözés és a vallási fundamentalizmus, a sötét középkor és a jogfosztottság - amikor egyes emberek istennek képzelték magukat - úgy beszélnek ma arról, amikor az állam elzárja a pénzcsapokat, amit az üzleti, azon belül is a pénzügyi szférába szivattyúz. Milyen érdekes, nem? Nem szeretjük, ha az állam pazarolja a közpénzt. Azt sem szeretjük, ha beleavatkozik a versenyszférába pénzzel. Torzítja a piacot – mondogatjuk.

Különösen félelmetesnek ítéljük meg az állam és az üzleti világ összefonódását

Ott azonnal rosszat sejtünk. Ott mindjárt képzelődünk, hogy mindenki tömi a zsebét és a közjó egyáltalán nem érvényesül. Viszont, ha abból mi is profitálunk, ha nekünk is csurran cseppen néhány morzsa, akkor az mindjárt más.

Cinikusan azt mondja a magyar, hogy csak az a korrupció, amiből minket kihagynak.

Na igen, ez az a szemlélet, amiért az állam pazarló mentalitása szubjektívebb és még inkább személyes érdekek mentén értelmezhető csak. Nem lehet valamiről egyértelműen kijelenteni, hogy káros, csak azért, mert nekünk közvetlenül nem jó, nem jár semmiféle előnnyel. Az állam és a versenyszféra ezer szállal kapcsolódik egymáshoz, így közvetve és közvetlenül alig van ma olyan munkahely  Magyarországon, amire az állam ne gyakorolna valamilyen befolyást. Az állam nem csak piacszabályzó, hanem maga is piaci szereplő, ami nélkül nagyon sok százezer…kis túlzással millió embernek nem lenne munkája Magyarországon.

Tényleg nagyon kényes téma az, amikor az állam kivonul valahonnan és azt mondja, hogy működjön piaci alapon

Kiderülhet ugyanis, hogy piaci alapon az nem is működőképes. A lakástakarékok piaca ilyen kérdés ma. Az állami „ingyen pénz” eltűnik az „üzleti modellből”. Ezzel nem a lakástakarékot, mint megtakarítási formát „akasztják fel” nagy nyilvánosság előtt. Legyünk már egy kicsit kevésbé önzőek!

A lakástakarékok többet profitáltak eddig is ebből, mint mi. Mármint az állami „ingyen pénzből”. Más tollával ékeskedni könnyű. Más pénzét költeni, meg pláne.

20 év után, itt az idő, valóban piaci alapon működni, versenyezni, mint a valóságban, ahogy az iskolában tanították. Ha esetleg elfelejtették volna, mit is jelent a versenypiac, akkor itt az ideje felidézni az emlékeket, teljesen új alapokra helyezni egy alapvetőleg népszerű és közkedvelt megtakarítási formát. Ha csak az állami „ingyen pénz” miatt volt az, az is ki fog derülni hamarosan. Ha a nélkül életképtelen pénzügyi termék, akkor ennyi volt. Majd a tankönyvek lapjain lehet olvasni róla, hogy az állam milyen nem piacképes „üzleti és pénzügyi” szolgálatásokat tud életben tartani, ha akar.

Lehet egészen másképp fogják majd tanítani az „unokáinknak” az állam és a piac kapcsolatát

Máshogyan, ahogy nekünk. Ha viszont piacképes tud lenni az állam és közpénz nélkül is, akkor hajrá. Lássuk, mire képesek azok a fantasztikus üzletemberek, akik az elmúlt 20 évben minden nap elmondták, hogy

- „ez a termék” jó,

- „ez a termék” kiváló,

- „ennek a terméknek” nincsen párja

Ha az állam nélkül már nincs így, akkor

- nem a „termék” volt jó, kiváló

- nem „a terméknek” nem volt párja eddig

- hanem az államnak, ami ezt mind megfinanszírozta

Emberek ezreinek munkát adva, néhány cégnek busás profitot teremtve, szuper irodákban, autós flottákkal, meg mindennel, ami a pénzügyi szolgáltatások világában dukál. Most légy okos Domokos! Az állam nélkül is van élet. Tudják ezt olyan cégek, akik lehetőség szerint távol tartják magukat az állami pénzek szétosztásától. Kétség kívül csábító világ az. Könnyű pénz. Sokkal körülményesebb versenyezni, valóban szolgáltatni és valóban profitképesnek lenni, mindezt piaci alapon, teljesítményoreintáltan.

Aki ma gyászol, aki gyászbeszédet tart és az ördögöt festi a falra, az mit is sirat valójában?

Az állami beavatkozás végét egy szabadpiacba? Sír, mert piaci alapon kell működnie egy profitorientált pénzügyi szolgáltatásnak? Hol élünk már? Milyen világ az, ahol attól félünk, amikor az állam kivonul és nem attól, amikor bevonul és beavatkozik a piaci viszonyokba? Nem a kivonulás a beavatkozás, hanem az, hogy egyáltalán bevonult az állam egy olyan világba, ahol semmi keresni valója nem volt húsz évig.

Ha az állam támogatni akarja a lakásügyekeinket, legyen az felújítás, építés, vásárlás, azt megteheti a pénzügyi szolgáltatók közpénzzel való kitömése nélkül is.

Nem először és nem utoljára mondjuk azt, hogy a lakáspolitikának az állami szociális rendszer olyan pillérének kellene lenni, mint a társadalombiztosításnak. Már csak azért is, mert nagyon úgy néz ki, hogy az állam kezdi felismerni, nincs lakáspolitika valódi népesedési politika nélkül. Egyik nem létezhet a másik nélkül. Vagy kéz a kézben fog járni az állam otthonteremtési és a demográfiai folyamatokat újra definiáló stratégiája, vagy minden erre költött pénz és idő lesz csak az igazán felesleges pazarlás.

Az elmúlt 20 évben semmilyen hatása nem volt a népesedésre a szétaprózott és decentralizált otthonteremtési programoknak. Az ég világon semmi.

Meddig várjunk még?

Lassan több gyerek fog külföldön születni, mint itthon! Tényleg a lakástakarékokba kellene továbbra is önteni a pénzt? Lakásviszonyaink fejlesztése és a családtámogatás nem elválasztható kérdések egymástól, amit egyelőre csak mi magunk nem ismertünk még fel. Milyen fura ország ez, ahol az állam tényleg tovább lát az orránál, addig a társadalom csak a saját zsebében tud turkálni? Talán ez kellene, hogy félelemmel töltsön el mindnyájunkat, hogy milyen önző és anyagias társadalom lettünk. Csak rövid távon gondolkodunk, csak a gyors és könnyű előnyöket nézzük. Nem tervezünk hosszú távra, nem gondolkodunk előre, nem is érdekel minket igazán a jövőnk. Itt és most nem évi 72 ezer forintról van szó. Annál sokkal többről, amit pénzben ki sem lehet fejezni. De lehet, hogy pont ezért annyira érthetetlen és zavaros számunkra, akik mindent csak pénzben mérünk.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Statisztikai paradoxon és a KSH

lakáspiac lakásárak statisztika átlagár medián KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárakról mindig lehet újat mondani. Egyrészt azért, mert még nagyon friss terület. A KSH-nak sincsenek hiteles adatai 2007 előttről. Durva, mi? A legértékesebb vagyonunk, de egyébként...egyébként egy nagy feketelyuk az egész. Nem átlátható és minden szempontból nincs is valós képünk a lakáspiacunkról. Határozott véleménye ettől függetlenül mindenkinek van. Így hitelezzen Magyarországon egy bank, vagy adósodjunk el mi!

A lakáspiac elemzése új terület, szűz, hiába folyik a csapból is és jön már ki a könyökünkön. Ma olyan terepre tévedünk, ami először megint unalmasnak tűnhet. Statisztika. Kit érdekel? Hagyjon már minket ezzel, van elég bajunk! Nem ez a lényeg, csak hogy legyen pénz és vagy hitel a lakásra, amit meg akarunk venni, vagy vevő a lakásra, amit el akarunk adni. Minek ide a sok rizsa és fröcsögés? Okoskodásból nem lehet megélni!

Mondjuk talán azért, hogy vevőként és eladóként is ne az ingatlanhirdetési oldalakból induljunk ki. Nekik minden eladó! A bugyinkat és a melltartónkat is kifizethetjük egy lakásért, elkurvulhatunk miatta,  őket nem fogja érdekelni. Náluk bármennyiért lehet hirdetni és hirdetnek is ezért. Eladóként meg az alapján árazzuk a hirdetéseinket, amit ott látunk. Meg halljuk a tévében is nyilatkozni őket, vagy a neten, hogy a hirdetési árak ennyivel nőttek. A cikk címe meg az lesz, hogy a lakásárak annyival nőttek, nem pedig a hirdetések. Hírhamisítás a sajtószabadság forradalmának igazi hőse :) Mi meg még ezt is képesek vagyunk elhinni. Mármint a cikk címét és csak az marad meg bennünk, nem a tartalma. Ezért olyanok, olyan manipulatívak a médiában a címek egyébként.

Most arra világítunk rá, hogy a Statisztikai Hivatal is az elmúlt 11 évben odáig jutott, hogy adatokat szolgáltat. Nekünk lehetőségünk van azokat legalább elemezni. De ki ér arra rá? Meg amúgy is, mi a fenének? 

lakáspiac lakásárak statisztika átlagár medián KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A medián ár a magyar lakáspiac esetében is bevezetésre kerülhetne

Megmutatjuk, hogy hol van a hír a hírben, vagy az információ az adatokban. Lépjünk be a 21. századba és digitalizálódjunk egy kicsit. Adatbányászat és adatelemzés. Július végén megjelent 2018-ban két úton az ingatlanapiac , 2017-es évet értékelő és a 2018-as lakáspiaci folyamatokat elemző munkában nem véletlen a cím. Olyannyira két úton van, hogy még a Statisztika Hivatal is választott magának egyet. Nem gondoljuk ugyanis azt, hogy ők maguk ne látnák a problémát az átlagárak számításában, ne lennének tisztában azzal, hogy a statisztikával bűvészkedni is lehet, csak nincs igazán értelme.

Hogy mire is gondolunk pontosan?

Arra, hogy bombaként robbant július végén, hogy 2018 I. negyedévében a magyar lakáspiac nagyon erősen kezdett, 12,3%-kal nőttek az országos használt lakások árai. Erről az jut eszünkbe, hogy azért átlag, mert ennél magasabban és alacsonyabban is nőttek árak Magyarországon. Mondjuk simán rávágjuk, hogy Budapesten és a megyeszékhelyeken biztosan ennél magasabban, a többi településen meg alacsonyabban. Ez lenne a logikus, hiszen ezt kellene, hogy jelentse az átlag.

Nade mi van, ha homokszem került a Statisztikai Hivatal gépezetébe?

Mi van, ha úgy gondolták, hogy ezt úgy sem veszi észre senki, mert a közvélemény nem számol, nem gondolkodik, még akkor sem, ha előtte vannak a számok. Mielőtt lerántanánk a leplet, egy picit időzzünk el az átlagár számítása mellett. Nem csak a lakáspiacon okozhat gondot az átlagszámítás. Halljuk, hogy például a bérek, a fizetések számításánál is gond van vele. Pontosan azért, amiért a lakásáraknál is. Az átlagszámítás ugyanis a nagy különbségeket, a szélső és szélsőséges értékek figyelembevevételével beszámolja. Egyszerű példa, hogy mennyi az átlagára egy 10 milliós és egy 50 milliós ingatlannak? 30 millió! Van értelme? Nincs! És bizony az egyenlőtlengségek, a bérkülönbségek torz átlagfizetéseket mutatnak Magyarországon. Ez azt is jelenti többek között, hogy az átlagbér alatt jóval többen keresnek, mint 50% és jóval kevesebben keresnek felette, mint 50%. Nincs igazán értelme átlagbért számolni így. Becsap minket, elfedi a valóságot, azt, ami igazán számít.

A lakáspiacon 2018 I. negyedéve erre egy kiváló példa

Az országos átlagárak település típusonként is nyilvánosak. Beszéltünk már mi is róla július végén. Még grafikont is készítettünk róla.

Vártuk, hogy valaki csak rákérdez arra, hogyan lehetséges a 12,3%-os növekedés, ha egyik település típuson sem, még Budapesten is „csak” 10,5%-kal, a megyeszékhelyen pedig 10,7-%-kal nőttek csak az átlagos négyzetméterárak, a többin pedig drámai csökkenést mutatnak 2018 I. negyedévében? Ebben az egész országban senkit nem érdekelt ez!

lakáspiac lakásárak statisztika átlagár medián KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
10,5%, 10,7%, -6,6% és a -11,4% átlaga = 13,2% Magyarországon!

Bejárta a sajtót a hír, hogy brutális évkezdéssel indított a lakáspiac 2017 után, miközben szinte mindenki 2018-ban egy kicsit nyugodtabb áremelkedésre volt felkészülve. Erre jön egy ilyen paradoxon hír a KSH-tól és nincs az a szakértő, aki elkezdene róla beszélni? Eltelik majd 3 hónap, 3 hét múlva jön az újabb lakáspiaci jelentés a KSH-tól, így mi úgy gondoltuk, hogy elővennénk a témát.

A KSH olyan országos lakásár változást közölt 2018. július 26-án, ami egész Magyarországon sehol sem értelmezhető, egy település típuson sem. Hogy is van ez?

Az átlagár számítása és használata ezért kockázatos

- 2017 országos átlagára és 2018 I. negydévének országos átlagára a különböző értékesítési részarányok miatt nem összehasonlítható.

- De a KSH összehasonlította, túlértékelve benne főleg a budapesti lakásárakat és a megyeszékhelyek árait.

- Ezzel kijött egy olyan országos átlagár 2018 I. negyedévére, amit összehasonlítva 2017-es országos átlagárral, olyan képet kapunk a lakáspiacról, amilyen kép nem is létezik. 

lakáspiac lakásárak statisztika átlagár medián KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Magyarország nem egyenlő Budapest = Magyar lakáspiac nem egyenlő Budapest lakáspiacával

Ezt a ziccert nem lőttük le hónapokig, de sajnos más sem :(

Még múlt héten sem, amikor szintén foglalkoztunk az országos lakásárak változásával, az Előrehozott lakásvásárlások (mellék)hatása című előkészítő munkában. Előzetesen, tehát az október végén megjelenő 2018 II. negyedévet értékelő lakáspiaci jelentés előtt, a KSH megjelentette szeptember végén, hogy 10,3%-kal nőttek az országos átlagárak.

A részleteket majd október végén fogjuk megtudni, hogy ez megint egy olyan szám, amitől mindenhol alacsonyabb szinten nőttek az árak, vagy jobban lefedi majd a valóságot.

Budapest és a megyeszékhelyek részarányának 2017-es évre jobban emlékeztető szintjét vetíti előre ez a szám, ami nem végleges. Ahogy mindig ismételni szoktuk magunkat, egész évben változnak a KSH által közölt számok, ahogy egyre jobban nő az adásvételek száma és közben egyre jobban feldolgozzák az értékesítési adatokat.

A kritika kritikája

Így talán itt lenne az ideje elgondolkozni a KSH-ban, hogy ha statisztikai paradoxonba botlanak, akkor arra felhívják a közvélemény figyelmét, esetleg alternatív számokat és számításokat is végeznek, törekedve a valós lakáspiaci kép minél valósághűbb visszaadására. Ennyire ostobának kár nézni egy egész országot 2018-ban. Statisztika vizsgán egy ilyenért nulla pont jár, nem pedig statisztikus állás.

Forrás: ksh.hu

Kép: instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Előrehozott lakásvásárlás (mellék)hatása

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely

”Egy lakásnak pont annyi az ára, mint amennyit a vevő képes kifizetni. Ha a bankok nem finanszírozzak tovább a lakásáremelkedést, akkor a lakásárak nem tudnak tovább nyújtózkodni, mint ameddig a lakáspiac takarója ér. Addig viszont még a lakáshitelezés tovább fűtheti a lakáspiacot. Változnak az idők...” – fogalmaztuk meg nagyon határozottan A lakáshitelezés szigorítása fékezheti a lakáspiacot helyzetértékelő elemzésben. Október 1-e óta szigorodtak a feltételek (részletek az elemzésben), amiért sokan előre hozhatták a lakásvásárlásukat az elmúlt szűk négy hónapban. Már júniusban erre készültünk elméletben - hangsúlyoztuk akkor írásban - de most a gyakorlat is ezt erősíti.

Több tény is bizonyítja, hogy a lakáspiacon különleges hatások érvényesülnek

Olyan, amivel nem csak mi, de még a bankok sem számoltak 2018 elején. Az előrehozott vásárlásokat lakáshitellel finanszírozzák:

Látható a Magyar Nemzeti Bank friss számaiban, hogy a lakáshitelezés 2018-ban szokatlanul erős sebességre kapcsolt = A lakásáremelkedést a bankok fizetik.

A lakásárak emelkedéséről a vevőknek általában szitokszavak jutnak az eszükbe. Az már nem, hogy a döntéseikkel éppen gyorsíthatják is az árak növekedését.

Azt pedig a KSH szeptember végi számai bizonyítják, hogy a magyar lakáspiacon a lakásárak kétszámjegyű növekedését egyelőre semmi sem akadályozza. Ha még nem olvastuk, majd fogjuk, hogy az első negyedéves 12%-os éves árnövekedés után, az első félévben a megelőző év azonos időszakához képest 10%-kal drágábbak a használt lakások Magyarországon. A harmadik negyedéves áremelkedés is erős lehet, köszönhetően a lakáshitelezés és az előrehozott lakásvásárlások együttes hatásának. 

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely
Ez még nem az az ország, ahol bátran el lehet adósodni!

Az előrehozott vásárlás attól előre hozott, hogy bizonyos kényszer hatása alatt (ilyen például a hitelezés szigorítása) olyan vevők lépnek a piacra, akik adott kínálat és árak mellett vásárolnak. Akár jobban el is adósodnak most (=nagyobb összegű lakáskölcsönt vesznek fel, akár hosszabb futamidőre is) amíg lehet, a hiányzó önerőt, a drágább lakást a bank fizeti. Az ilyen vevő kevésbé „árérzékeny” és kevésbé „racionális”, mert végső soron határozott időn belül vásárolnia kell. Nincs más választása – így érzi. Inkább jobban eladósodik, mint korábban tervezte, de a vásárlást nem kockáztatja. Nem akarja magát kizárni (=kiárazni) a lakáspiacból.

2019. július 1-től tovább szigorodnak a feltételek, így azok is kényszerpályára kerülnek, akiket az a szigorítás jobban érint. Ma az is egy kérdés, hogy kik vannak többen? Mert a 2019-es lakáspiacról hiányozni fognak azok, akik 2018-ban már vásároltak, ha ők egyébként ezt nem is biztos, hogy így tervezték.

2019 előtt hajrázik a lakáspiac

A lakáshitelpiac minden lehetőséget megad ehhez, ahol egyelőre még mindig a törlesztőrészlet az alfa és az omega, nem a hitel nagysága, esetleg az az összeg, amit a végén valójában vissza kell majd fizetni. Láthatóan ugyanis a szigorítással elindul vagy inkább elkezd eltolódni a lakáshitelpiac a hosszabb futamidők felé. Már csak azért is, mert az államot is a törlesztőrészlet és a havi jövedelmünk kapcsolata izgatja. Az már kevésbé, hogy mit jelent a magyar várható átlagéletkor mellett 20-30 évre egyre nagyobb összegű lakáshitelt – akár változatlan törlesztőrészlet mellett - felvenni Magyarországon, ahol egy évre előre alig lehet tervezni, nemhogy tovább. A magyar családok többsége még mindig a férfi jövedelmétől függ. A férfiak meg hamarabb halnak meg, csökkenhet a munkaképességük, mint általában szinte mindenhol a világon. Csak egyáltalán nem mindegy, hogy mikor következik ez be. Magyarországon jóval hamarabb, ami hitelezési kockázat is egyben.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely
Az új és a használt lakások ára és kétszámjegyű növedést mutat 2018-ban

De egyrészt hol érdekel ez minket, ha a lakásárak nőnek, ha hitelt veszünk fel és közben boldogok vagyunk, mert lakást vettünk! Másrészt, ha nem tudunk jobbat, akkor nincs mit tenni, csak elfogadni azt, ami van. Aztán majd lesz valahogy. Eddigis mindent túléltünk. Ezt is túl fogjuk – mondogathatják. Minket ennek az utóbbi jelenség(=majd lesz valahogy életérzés) aspektusa motivál és nem annak tapsolunk, hogy a magyar lakáspiacon szinte minden állami intézkedés áremelést okoz. Nincs miért gratulálni senkinek ehhez. Nézhetjük, ahogy a bankok egyre több lakóingatlanban lesznek tulajdonosok. Ismerjük azt a kétségbeesett lakáshiteles felkiáltást, hogy „elveszi a bank a lakásomat”. Ez nem igaz. A lakás addig nem a miénk, ameddig hitel van rajta. Addig az a banké, ha tudomásul vesszük ha nem. Ha pedig úgy alakul – és bizony néha úgy alakul - a bank elveszi, ami az övé.

Érdekes abba belegondolni, mit élhet át az, aki később jön rá, hogy egy bankhitelt fizetni azt is jelenti, hogy egyébként minden másra kevesebb jut, mint előtte.

Lakáshitelt fizetni ritkán kényelmes

Az előrehozott vásárlások azt is magukban hordozzák, hogy idő előtt csökkenti a lakásvásárló az elkölthető jövedelmét, ami érheti felkészületlenül.

Főleg olyanokat érhet váratlanul, akiknek előtte nem is volt lakáshitele vagy fizetett legalább bérleti díjat egy lakásért. A lakáshitelek összege meg csak nő, számolnak be nagy örömmel a bankok. A hitelfelvevők sokszor magukhoz igazítják ezért a hitelt – hogy pont annyi legyen a törlesztő, amit elbírnak, ha a lakáskölcsön összege nő. Milyen rugalmas és segítőkész a bank – gondolják közben. Ha a havi törlesztő jó nekünk, akkor a bank is jó nekünk és még a lakásárak is barátságosabbnak tűnnek. Lakáshitelezés - A lakáspiac drogja, amire sokkal könnyebb rászokni, mint leszokni róla.

lakáshitelezés lakáshitel lakáspiac lakásárak 2018 MNB KSH Magyarország Ingatlanműhely

Forrás: mnb.hu & ksh.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Ingatlanpiac meztelenül - így kell dobozon kívül gondolkodni. Önképzőkör, ahol a hírekben az igazságot mutatják, nem a biztonságról beszélnek. A blogot az élet írja.

Vélemények