csok lakáspiac újlakáspiacAzzal, hogy a külföldi munkaviszony sem kizáró ok, a hazacsábítás helyett, a hétvégi/nyaraló lakások iránt érdeklődőket segítik leginkább. Kimondhatjuk azt is, hogy minden olyan pár, aki 3 gyereket vállal, a megadott feltételek szerint, szerezhet Magyarországon egy 60 nm-es új lakást bizonyos önerővel és eladósodhat 20-25 évre. Az önerő lehet nem kevés is, de kitörési pontot jelenthet, ha valakinek a saját lakás jelenti az önerőt. Ezek a lakóingatlanok elvileg elég likvidek ma ahhoz, hogy a tulajdonosaik elgondolkodjanak a lakáscserén. A használt lakások piacán friss kínálatra lehet számítani és türelmetlenebb eladókra, így javuló alkupozíciókra kèszülhetnek a vevők.

Az eladósodás kockázata, ilyen bizonytalan kamatkörnyezetben kockázatosnak kockázatos, ahol a kérdés az, hogy Magyarországon lehet-e bízni az államban 20-25 évre előre? Mert a 3% kamat csak az első 5 évben garantált, utána 3%-kát fogja átvállalni az állam a piaci kamatozású hitelnek. Ez pedig nem játék!

Mivel az állam azt sem tudja milyen költségeket jelenthet ez számára – főleg úgy, hogy növekvő kamatkörnyezet lesz 2016-tól – ami külön gazdasági és politikai kockázatot jelenthet, mert akár utólag fel is rúghatja egy másik helyzetben az aktuális kormányzat a kamattámogatást, ha az túlzó terheket jelentene a költségvetésre.

" Az e  § szerinti otthonteremtési kamattámogatás mértéke a  10.  § (1)  bekezdése szerint meghatározott ügyleti  kamat 3 százalékponttal csökkentett mértéke."

A lakásvásárlás jelenleg is a megyeszékhelyeket, üdülőövezeteket és természetesen Budapestet érintette leginkább. A kérdés továbbra is az, hogy milyen árú 60 nm-es új lakások építési engedélyét fogják kiadni 2016-ban. Az új lakások az egész ország frekventált elhelyezkedésein mindig is drágák voltak, most az 5%-os új lakásokat érintő ÁFA-val mindenki vadul számolhat, hogy ezeken a lokációkon hogyan tudnak biztosan és könnyen eladható 60 nm-es új lakásokat építeni, amiket a külföldön élők holiday home-nak, de legalábbis befektetésnek megvásárolhatnak, de hazajönni ezért kevesen fognak.

Még egy kérdés

Mivel az önerőről nem szabad elfeledkezni, ha a most már korlátlan árhatárt figyelembe vesszük (új lakásra eltörölték a maximum árat), akkor Budapesten pl. már elgondolkodtató, hogy biztosan megéri-e majd bárhol megvenni egy elméletben létező, de gyakorlatilag még „fogalmunksincsmileszholésmikorésmennyiért” lakásra (ki)várni szemben, a már létező (használt lakás) alternatívákkal.

Nem biztos ugyanis, hogy minden esetben egy új lakás jobb alternatíva, ha „ingyen pénzt” is adnak majd hozzá. Akinek van jelentős megtakarítása, az mindenképpen gondolkodjon előtte egy kicsit és nem árt, ha majd komolyabban számol.

Akinek nem áll rendelkezésre jelentős önerő, az persze minden lehetőséget meg akar majd ragadni, de 20 milliós 60 nm-es új lakásokról még álmodni sem túl szerencsés, még a megyeszékhelyeken sem igazán, bár érdekes lendületet adhat a frekventált elhelyezkedésektől nem túl távoli települések spekulatív beruházásainak. Egy fejlesztő, ha csak ennek az otthonteremtési támogatásnak rendeli alá a beruházást, akkor sok esetben muszáj lesz neki kockáztatni. 20 millió forintot ugyanis bárki megkaphat, ami nem büntetett előéletű és rendelkezik munkaviszonnyal és papíron vállal 3 gyereket. A fejlesztőt nem kell, hogy érdekelje milyen visszaélésekkel fogják párok, házastársak kicsalni az államtól azt a bizonyos 20 milliót. Ha ő azt gond nélkül megkaphatja, akkor a fizetőképes kereslet 20 millióig szinte korlátlan lehet – egy magyar fejlesztői szemmel nézve, hiszen mi inkább kicsiben gondolkodunk, amire a szabályozás is kényszeríti a beruházót – ami kreativitásra sarkalhat minden jó és rossz szándékú fejlesztőt.

Egy biztos, a cél szentesíteni fogja az eszközöket. Fix méret, fix árak mellett az elhelyezkedés részletkérdéssé válhat, miközben sokan a nemzetközi standardok alapján (location-location-location perspektíva) ezt tartják egy ingatlan legfontosabb értékének. A hazai minden értelemben új lakás piac 2016-ban szembe kell, hogy menjen ezzel az ingatlanpiaci axiómával, ami még nem tudjuk, hogy milyen kockázatokat (kompromisszumokat) rejt, de mindenképpen nagyon sok kérdőjelet hordoz számunkra legyünk akár fejlesztők, potenciális itthon vagy külföldön élő és dolgozó nagy családot tervező párok.

Semmilyen ideológia vagy gazdasági érdek nem rendelheti alá beláthatatlan kockázatoknak a tudatosan gyermeket vállaló családokat.