ingatlan ingatlanalap lakáspiac hozam alapfogalmak ingatlan-befektetés ingatlanműhely

Egy mai blogbejegyzés   (Már több részét átírták, javították a rövid észrevételünk után.) kérdésére adjuk meg a választ, mert a bejegyzés rendkívüli módon figyelmetlen és felületes volt. A lakás és ingatlan szavak nem szinonimái egymásnak.

Minden lakás ingatlan, de nem minden ingatlan lakás.

Az ingatlanalapok pedig általánosságban véve távol tartják magukat a lakáspiactól, így nem is meglepő, hogy a lakáspiaci folyamatokat nem tükrözi a teljesítményük:

A hasonló cipőben járó megtakarítók többségében felmerülhet egy kérdés: miért is nem látszik az ingatlanalapok árfolyamában az ingatlanárak őrületes emelkedése? (idézet a blogbejegyzésből)

Az almát a körtével még is össze lehetne hasonlítani, ha a blogbejegyzés a lakáspiaci folyamatoknál nem az áremelkedést hasonlítaná az ingatlanalapok hozamával. Már így leírva érezheti mindenki, hogy valami nem stimmel és teljes joggal. Ha a lakásárak változásai ugyanis ilyen módon nem használhatok arra célra, amire a blogot írója használja:

1. A lakásárak változásának az eladók örülnek elsősorban, pl. azért mert jobban jártak azok, akik 2015-ben adták el a lakásukat és nem 2014-ben. A vevők már kevésbé örülhetnek, hogy ők drágábban vásárolhattak 2015-ben, mint tehették volna 2014-ben.

2. A lakásárak változása akkor realizálható - magyarul pénzzé tehető - ha a lakást eladjuk. Addig nem létezik ez a pénz sehol. Ilyen pénzzel pedig racionális befektetőként nem számolhatunk. Hiszen az ingatlan (ismét típustól függetlenül) sajátossága, hogy eladni a legnagyobb feladat és az hordozza önmagában a legnagyobb kockázatot. Megvenni mindent nagyon könnyű, na de pénzzé tenni a végén, az az igazi kihívás. Főleg több pénzzé, mint amennyiért megvettük.

3. Ha különböző típusú ingatlanok teljesítményét hasonlítjuk össze, akkor azt hozamalapon tesszük. A hozam az általában nem más, mint az adott ingatlan típus jövedelemteremlő képessége = éves bérleti díja a vételárához - teljes befektetett tőkénkhez viszonyítva, beleértve még a felújítás költségeit is lakás esetén - viszonyítva %-os alapon. Ez egyre divatosabb a lakáspiacon is, amikor a lakások vásárlásánál „elvárt hozam” alapján döntik el, hogy melyiket vegyék meg.

4. Ebből következik az, hogy ha egy ingatlan típus ára nő (egyre drágább megvenni), a hozama elkezd csökkeni, mert a bérleti díjak általában nem követik le az ingatlan piaci árnövekedést.

Már el is jutottunk a lényeghez:

Az ingatlanalapoknál „az ingatlanok értékelése általában a nettó jelenérték számításon alapul, azaz a jövőben képződő, szabad rendelkezésű pénzmennyiség (jellemzően bérleti díjak) jelenértékét számszerűsítik”.

Tehát ha csökkennek az ingatlanalapok hozamai, az általában jót jelent, mert egyre többet érnek a birtokukban lévő ingatlanok.

A lakáspiacon jelenleg bruttó 5%-8% hozammal lehet még mindig számolni, a növekvő lakásárak miatt csökkenő hozam mellett.

Videó egy körtéről, ami akár sün is lehetne...

A lakáspiaci hozam már azonnal összehasonlítható az ingatlanalapok hozamaival, ha a mérleg két oldalára helyezzük fel őket. Így van csak értelme az almát a körtével összehasonlítani, ahogyan a blog teszi, úgy nem. Ez a vidó egy körtéről szól, ami így akár már egy sünnel is összehasonlítható :)

Tudjunk meg többet az ingatlanalapokról

A magyar ingatlanalapokról egy nagyon jó összefoglaló olvasható netfolio.hu-n. Akit érdekel a téma, az mindenképpen olvassa el, mert alapos, részletes, de közben mégis olvasmányos és érthető is marad. A blogra visszautalva, az mindenképpen dicséretes, hogy alternatívaként hozzák fel az ingatlanalapokat a lakáspiaccal szemben. De valamiről vagy beszéljünk rendesen, vagy sehogy. Az ingatlanalapokról egyébként is azért tudni keveset, mert a már történelmi háttérrel rendelkező ingatlanalapokba bekerülni nem is olyan könnyű. A közel jövőben várható, hogy egyre több próbálkozás lesz ingatlanalapok indítására. A blogban emlegetett Duna House maga is beszélt már saját ingatlanalapról.

De ne feledkezzünk meg arról, hogy a befektetésnél a biztonságkeresés az egyik legfontosasbb kérdés, amit hajlamosak vagyunk „képzeletbeli hozamok” illuzióját igérő oltárokon feláldozni.

ingatlan ingatlanalap lakáspiac hozam alapfogalmak ingatlan-befektetés ingatlanműhely

A netfolio.hu-s cikkből kivett grafikon is jól mutatja, hogy a több mint 10 éve jelen lévő ingatlanalapokkal szemben, az új alapok mindenképpen komoly kockázatokat rejthetnek, mert

az ingatlanpiac rövid távon kényeztet, de hosszabb távon viszont büntet.

A kép és a video az instagram.com-ról vannak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely