lakásárak lakáspiac lakásbefektetés értékbecslés ingatlanportál lakáshirdetés budapest ingatlanműhely

A lakáspiacot az irreális árazás mozgatja. Ez indítja be az eladók fantáziáját és teremt bőséges választási lehetőséget a vevőknek. A több eladó lakás több vevőt, a több vevő több eladót is vonz, manipulálva egyik vagy éppen a másik fél elvárásait. A túlárazás a lakáspiaci manipuláció szerves része, mondhatni lételeme. Ez pedig egy valóságshow, egy igazi reality, ahol az árazás a casting. A szereplőválogatást a magas árak biztosítják, mert itt a főszerepet mégis csak az eladó lakások játszák. Legyen most épült, vagy csak éppen tervezőasztalon lévő új, esetleg teljesen lelakott vagy csodásan felújított használt lakás, kisebb vagy nagyobb, átlagos vagy nagyon különleges, a lakáspiaci árak befolyásolják a kínálat mennyiségét és minőségét is. A vevők szeme meg csak káprázik az egyre színesebb választéktól, ami a növekvő áraknak köszönhető, és beindul a nagy ingatlan reality show.

Mennyit ér a lakásom?

lakásárak lakáspiac lakásbefektetés értékbecslés ingatlanportál lakáshirdetés budapest ingatlanműhely

Mennek-e még feljebb az árak? - kérdezik az eladók. Kivárjak még, hát ha lejjebb mennek az árak? -  elmélkednek közben a vevők. Abnormális, ami történik - közvetíti a média a vevők és eladók élet-halál harcát és a  feloldhatatlannak tűnő ellentétét. Szóval dráma van, mint a Való Világ 8 és a  Star Academy „villájában”.

Ma már a „villa” szó hallattán kevésbé asszociálunk valami különleges lakóépületre, hiszen hamarabb jut eszünkbe a valóságshowk így nevezett stúdiója. Szóval villa ide vagy oda, mindegy, hogy boom vagy válság van,  minden vevő magasnak érzi és minden eladó alacsonynak az árakat. Ez az állandó hangos konfliktus a dráma alapja a média nagy örömére. A szereplők egymásra utaltságát csak tetézi, hogy nincsenek egyedül, hiszen a showműsort az ingatlanközvetítők és ingatlanhirdetési oldalak teszik még érdekesebbé. Az ingatlanpiac körül kialakult szolgáltatói szektor a maga módján szól bele a kereslet és kínálat egymásra találásába. A lakásárakra közvetlenül és közvetve is mind tudnak hatni. Megkülönböztetett figyelem övezi a lakáshirdetési oldalakat. Ártatlan nézegetésükkel az eladók és a vevők is az árösszehasonlításon keresztül ismerkednek meg és alkotnak véleményét a lakáspiacról.

A lakáshirdetési oldalak az ingatlan reality "villája".

Lakáshirdetések összehasonlítása

Ami régen az volt, hogy a „szomszéd mennyiért adta el a lakását”, az ma az online lakáshirdetési oldal. Azt nézegeti mindenki, aki él és mozog, lakásturistáktól kezdve, újságírókon át. Azok is azt nézik, akik csak gondolkodnak, hogy a mostani lakásukat eladják és másikat vesznek…esetleg építenek. Figyelik azok is, akik már bevásároltak, de mindig tudni akarják éppen mi történik a lakáspiacon. Természetesen az „ingatlanosok” is állandóan rajta lógnak.

De még a bankok és az értékbecslők is a lakáshirdetési oldalak alapján értékelik a hitelfedezeteket, annak ellenére, hogy a lakáshirdetések összehasonlítása alapján történő árazás nagyon szubjektív:

  • Relatív, hogy mihez képest magas, jó vagy éppenséggel alacsony(abb) egy eladó lakás ára - de kit érdekel ez, ha pl.  az  ingatlan.com kínálata alapján gondolkodik mindenki a lakáspiacról.

Elhelyezkedés, mint státuszszimbólum

A kiválasztott környéken lévő eladó lakások árait nézegeti a vevő és az eladó is először. Ha nem tetszik nekik, amit találnak, akkor körülnéznek az egész kerületben.

De a kerület vagy egy városrész árazását hogyan lehet levetíteni egy darab eladó lakásra, amikor még az utcában, de akár az adott házban is merőben más ára lehet egy-egy lakásnak? - az értékéről már nem is beszélve...

Természetesen sehogy, de az eladókat vagy csak a kíváncsi lakástulajdonost ez  egy pillanatig sem fogja zavarni. A vevők is cumiként cuppannak rá, mint egy kisgyerek. A kerületi (átlag)árak hiába üres üzenetek, mégis ezek alapján fogják beárazni a lakásokat. Ez is egy örökségünk azokból az időkből, amikor a lakásoknak tényleg annyi volt az ára, amennyiért "a szomszéd eladta a sajátját". Kellett egy viszonyszám, hogy eldönthessük jó áron vásároltunk vagy adtunk el:

  1. Az ingatlan értékbecslési szokásaink is nagyrészt ezen alapulnak még ma is.
  2. Ezért hívjuk mi ezt árbecslésnek, mert a lakások értékével senki sem foglalkozik, csak az árakkal...cinikus vagy irónikus, de még az értékbecslő sem :)

Az elhelyezkedés legendája egyébként is külön megérdemel egy kis extra figyelmet. Az ingatlanoknál ez a „márka” (brand), aminek különleges szerepe van. Ugye bárkivel előfordult már, hogy márka alapján vásárolt vagy hozott döntést?  A mit és hol kérdések egybeolvadnak ilyenkor, ha bármilyen termék - a lakás is az - vásárlását márka/elhelyezkedés alapján döntjük el. Miközben mindenki tudja, hogy a márkák vásárlása a marketing stratégák álma, addig a lakáspiacon vevőként nem érezzük át ennek a kockázatát.

Sőt, sokkal hamarabb hozunk döntést egy lakás elhelyezkedéséről, mint magáról a lakásról. A lakások elhelyezkedésében rejlő árazást úgy használják ki az eladók, mint a menő márkák a logójukat.

Elhelyezkedés és a szomszédok, ill. környezet (ellentmondásos) viszonya

Ha státuszszimbólumot jelképez egy lakás elhelyezkedése, akkor a választásunkat leegyszerűsíthetjük, kizárva így minden más lokációt. Ezzel nem is lenne semmi baj, ha nem akarnának az eladók minden mást is kompenzálni egy lakás elhelyezkedésével. Ilyen esetben az egész kerület neves épületeit, utcáit, szórakozási lehetőségeit említik, mint szomszédok. Az nem derül ki egy hirdetésből sem, hogy kik laknak a házban, vannak-e hajléktalanok a környéken. A koszos és szemetes utcakép nem lesz lefotózva, ahogy a gondozatlan keretek, kapuk sem. A nyáron bűzlő kukákról sem fogunk olvasni, ahogy a balhés szomszédokról, vagy a társasház gondjairól. De a bűnűgyi statisztikákkal sem fognak dicsekedni az eladók. A zaj- és légszenyezettség a  budapesti lakáspiacra vajmi keveset hat, ha pusztán a kínálati árakat nézzük. Sok presztízs ingatlan a pesti és budai Duna-parton nem a legcsendesebbek közé tartoznak. A szélcsatorna miatt itt sokat fúj a szél és a város szmogja is szépen körül tudja őket zárni, ha éppen szélcsend van.

A kerület vagy a lakópark nevével minden szomszédot és  a környezetet is idealizálni akarnak az eladók.

A vevők is könnyedén abba a hibába eshetnek, hogy egy lakás elhelyezkedése megmagyarázhatatlan elvárásokat ébreszt bennük. Az nem megmagyarázhatatlan, ha valaki a munkája, a gyerek kiválasztott óvodája és iskolája, családi okok miatt kötődik egy környékhez. Arról nem is beszélve, ha nem is akar környéket váltani csak lakást a költözéssel. De manapság sokszor felmerül a lakásbefektetés kérdése. Elvileg egy lakásbefeketőnek mindegynek kellene lenni, hogy hol vásáról. Az lenne a fontosabb számára, hogy mi hozza a legtöbbet a konyhára.

HOL vásároljon valaki befektetésre lakást fontosabb kérdés ma is, mint az, hogy MIT vegyen:

  • Pedig a lakások árnövekedése nem a státuszszimbólumtól függ.
  • A lakások bérbeadhatósága (hozama) sem elhelyezkedésfüggő.

Sokkal fontosabb az a kérdés a hosszú távú értékállóság, árnövekedés és hasznosíthatóság esetében is hogy:

Piacképes kereslet van-e a lakásra?

Minden környéknek meg vannak a piacképes lakásai. Ha azzal tisztában vagyunk, hogy hol és mit érdemes megvásárolni, akkor befektetőként gondolkodunk.

Ha csak a helyre fókuszálunk, akkor megvehetünk olyan lakást, ami nem forgalomképes sem az eladó sem pedig a bérbeadó lakások piacán, mert pl. az ára jobban motivál minket, mint a lakásban rejlő vagy éppen hiányzó piaci érték.

A lakásunkra van vagy nincs vevő/bérlő, sokszor csak az elhelyezkedése alapján értelmezhető kérdésnek gondoljuk. El sem tudjuk képzelni, hogy a lakásunkat nem is akarja megvenni/kibérelni senki, legalabbis egymást letaposva, nem fognak toporzékolni az ajtónk előtt. Már eleve abból indulunk ki, hogy ha olcsóbban adnánk, mint amennyiért elvileg el szeretnénk adni/kiadni, már azonnal meg is vennék/kibérelnék.

Elkalandozva ki közelebb és ki távolabb kerül a valóságtól és szembesülhet azzal a ténnyel, hogy az eladó és kiadó lakás még nem vonzza a vevőket/bérlőket csak úgy magától. Ha jönnek is az érdeklődök nem biztos, hogy kapunk ajánlatot, mert a lakás még sem olyan piacképes, mint amennyire azt gondoltuk függetlenül az árától.

Régi vagy új?

Az ingatlan kora megint nagyon relatív. Az új nem mindig jobb, de az idő sem tudja helyettesíteni a lakásfelújítást:

Egy társasház vagy egy lakás kora, nem csak az építés évétől függ, hanem attól, hogy mennyire felel meg a mai kor igényeinek.

Ha lepusztult, ütött-kopott, elhanyagolt, akkor hiába vannak rejtett értékei a háznak és a lakásnak, azt kihívás lesz beárazni.

  • És bizony hány olyan régi ház van és lakás, akár a belvárosban, akár a pesti vagy a budai zöldövezeben, amiben kompenzálni akarják a ház és a lakás valódi állapotát valamilyen jelzővel, hogy „villa”, „bauhaus”, „nagypolgári”, „exkluzív”, főleg ha az épület elhelyezkedése erre még lehetőséget is ad.
  • A legtöbb lakást annak valamilyen értéke miatt érdemes megvásárolni, mert az biztosítja a forgalomképességét és hasznosíthatóságát.

Itt újra megállnánk egy pillanatra, mert a lakáspiacon az elhelyezkedés beárnyékol minden más tényezőt, amiért hajlamosak vagyunk azt gondolni, hogy a jobb elhelyezkedésű ingatlan értékesebb. Ez persze megint relatív:

  1. Drágábbnak drágább lesz, de az elhelyezkedés alapján nem biztos, hogy jobb üzlet kiadni.
  2. A várható árnövekedés sem csak a presztízs  elhelyezkedés kiváltsága , vagyis egy olcsóbb környéken is nőhetnek az árak (lásd a lakótelepek felértékelődését az elmúlt 2 évben)

Az 5. kerületben érte-e meg vásárolni lakásokat 2 éve vagy lakótelepeken, azt mindenki döntse el maga. Egy biztos, a lakótelepi vásárlók sem panaszkodhatnak, ha az árnövekedést és a lakások kiadhatóságát kell mérlegre tenniük a magas presztízsétékkel bíró 5. kerület lakásárnövekedésével és hozamaival szemben.

A 20. századi lakáspiac örökségének másik példája:

A belvárosmánia az ingatlan reality egyik különc figurája, az igazi reality celeb,  akiről megdönthetetlen tényként állítják, hogy a legjobb hozamok és a leggyorsabban kiadható lakások főszereplője.

A belváros a budapesti albérletpiac szinonimája, ami mindig meg is látszik a lakások árain. A hozamokról meg csak azt a statisztikát hisszük el, amit mi "hamisítunk". Önöknek is ezt javasoljuk :)

A különleges extrák felára

Van, aki értékeli és van aki szerint felesleges részletkérdés, pedig az elhelyezkedés mellett ezek még a leginkább vitatható, de legalábbis vitára okot adó árazási tényezők. Vannak esetek, amikor van hozzáadott értéke egy-egy átlagon felüli vagy értékes adottságnak:

  • Terasz
  • Kilátás/panoráma
  • Duna-part vagy annak közelsége
  • Zöld felület/park közelsége
  • Őrzött/védett ház
  • Házon belüli szolgáltatások: medence, szauna (akár a lakáson belül is) stb.
  • Teremgarázs a ház alatt
  • Lift

Pl. egy fizető parkoló övezetben a teremgarázsbeállási lehetőség komoly érték. Ha nincs is a lakáshoz eladó parkolóhely, de legalább van a házban lehetőség vásárolni, óriási előnyt jelent az olyan házakkal szemben, ahol soha sem lesz megoldva a modern és biztonságos parkolás a ház alatt.

A kisebb társasházakba divat volt nem tenni liftet Budapesten. A kisebb 2 emeletes társasházakat kedvelőknél a lift kérdése döntő lehet vásárláskor, de ugyan így a belvárosban sem evidens, hogy minden házban van lift.

Fel is tehetnénk a kérdést, hogy mennyit ér egy lift a lakás árában?

Mit számít az állapot és adottság?

A hirdetési oldalakat nézegetve azt mondanánk, hogy nem sokat. Ízlések és pofonok, mondhatnánk, de a sok felújítandó lakást miért hirdetik felújítottnak vagy jó állapotúnak? Attól, hogy sokszor ismétlik, még nem lesz igaz! A beköltözhető és átlagos állapot a felújítandó egyéb szabatosan értelmezett szinonimái, de  polgárpukkasztó/erkölcstelen villalakónak is becézhetnénk:

  • Felújítandónak azért nem „illik” meghirdetni, mert az olyan, mint ha az eladó saját magával alkudozna.

Az eladók már csak a nagyon kritikus állapotú lakásokra írják rá, hogy felújítandó:

  • A felújítandó csak akkor érték egy eladó lakásnál, ha már csak ez az egyetlen indoka maradt az eladónak, hogy a vevő miért vásárolja meg.

Pedig a felújítandó lakások mind a lakásbefektetések után érdeklődőknek mind a tudatosabb vásárlóknak jelenleg is a leginkább ajánlott lakás-kategóriája:

  • Egy jól átalakítható teljesen lepusztult lakóingatlan nagyon komoly árnövekdést rejt magában.
  • Vevőként annál drágább lakás nincs, mint a teljesen új és a frissen felújított lakás.

"Mindenkinek, aki szereti"

Vevőként a felárat ritkán éri meg kifizetni a „kész lakásokért”, de a még éppen „lakható” lakások árai sem fejezik ki a korszerűsítésük és néha a teljes felújításuk költségét sem. A teljesen felújítandó lakások az igazi befektetők Mekkája  már évtizedek óta. Jól keresnek velük és akár még meg is élnek belőle. Aki az árak mögé nézve értékben gondolkodik, továbbra sincs jobb lehetőség a piacon, mint az ilyen lakások között keresni a csiszolatlan gyémántokat. Mert nem az a kérdés ma, hogy a manipulált valóságshowban nőnek-e még a lakásárak, hanem, hogy mi magunk a saját lakásunk esetében mennyire tudjuk ezt befolyásolni döntéseinkkel.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely