lakáskölcsön lakáshitel kamatkockázat lakáspiac lakásvásárlás ingatlanműhely csok hitelképességAvagy a kamatkockázat antropológiája

A kölcsönfelvételek lehetőségéről ma egyre többet hallani újra, miközben nem is olyan régen még adósmentéstől volt hangos a média. Egy banknak, nem csak az adott pillanatban mérhető hitelképességet kellene vizsgálnia, hanem azt is, hogy az adós ezt a döntéseivel mennyire és milyen irányba képes befolyásolni. Közismert, hogy a kiszolgáltatottabb emberek kockázatvállalóbbak. Pl. aki teljesen önerőből fogyaszt (vásárol ingatlant) sokkal tudatosabb és kockázatkerülő (biztonsági játékos), mint az, aki a bank pénzét költi. Az élet iróniája, hogy pont az kockáztatja a legtöbbet, akinek a legnagyobb vesztenivalója van. Aki képzettsége, lakóhelye, érzelmi és szellemi intelligenciája miatt kockázatokat hordoz, azt ma még nem szűrik ki egy kölcsönigénylésnél. Pedig komoly szükség lenne a pszichológiai vizsgálatra és a munkahelyi, valamint életkörülmények hatástanulmányozására. Bonyolultnak tűnik, de koránt sem az ma már. Könnyedén beskatujázhatóak vagyunk, ha még különlegesnek és megismételhetetlennek, egyedinek is érezzük magunkat, sorsunkat. A jelenlegi banki bürokrácia – legyen szó akár a hitelközvetítő „árnyékbankrendszerről” is - feleslegesen pazarolja erőforrásait lényegtelen tűnő iratok beszerzésére. E helyett odafigyelhetne a kölcsönt igénylők valódi megismerésére és kockázatai feltérképezésére (kockázatértékelés = risk mapping)

Beszéljük meg

A magánszféránkat, az intim lelki világunkat nagyon féltjük már a legapróbb fenyegetéstől is. Miközben másoknak hazudni kifizetődő lehet, addig önmagunknak öngyilkosság. Az önismeretünk és az önképünk nem igazán attól függ, hogy mi mit gondolunk magunkról. Vannak azok a kivételes pillanatok, amikor igenis számításba kell venni, hogy egy erre specializálódott szakember milyennek ítél meg minket legjobb tudása szerint. Túlértékeljük az előnyeinket és lebecsüljük, vagy figyelmen kívül hagyjuk a hibáinkat. Attól az egyszerű gondolattól vezérelve, hogy senki sem egyforma és senki sem tökéletes. Ez persze csak egy közhely (egyszerű kifogás), mert hasonlóak vagyunk, típusokra kategorizálhatók. Valójában még sem különbözünk annyira, mint amennyire hiszünk ebben. A tökéletlenségünk is hasonlóan korlátozhat minket a sikereinkben, vagy lehet oka a kudarcainknak.

Az emberi tényező

Egy kölcsön visszafizetése viszont az eddig leírtaktól függ leginkább: az emberi tényezőtől. Ez a kockázati faktor nehezen beárazható. A kamatkockázat, csak a megelőlegezett fogyasztásunk ára. Az emberi tényező az a kockázat, amikor előre iszunk a medve bőrére és nem tudjuk majd visszafizetni a kölcsönt. A banknak az az üzlet, ha jó adósok vagyunk, nincs velünk probléma. Ettől függetlenül a hitelezés nem működik tökéletesen, a bank az emberi tényezőt nem veszi elég komolyan. Az emberi tényezőt, a fizetésképtelenség kockázatát elvileg a kamataink tartalmazzák, hallhatnánk, ha egy bank véleményét kérdeznénk. Elvileg, mert ez gyakorlatilag nem igaz. Senkit sem boldogít, amikor aláír egy kölcsönszerződést a jövőbe vetett hit optimista reményétől vezérelve, és utána évekkel később viszont már még sem tudja teljesíteni a szerződéses kötelezettségeit. A kamatkockázatok ismét csak elvileg azok a felárak, amik növelik a fizetésképtelenség lehetőségét, a magáncsődöt. Jól érzi mindenki, hogy ha növekednek a kockázatok, mert megváltozik a kamatkörnyezet - egyre drágább az előrehozott fogyasztás finanszírozása, nőnek a bankbetéti kamatok, ezzel együtt nőnek a hitelkamatok is, növekvő inflációs pálya mellett , így egyre többe kerül ugyan azt a fogyasztási szintet fenntartani, finanszírozni - a kiszolgáltatott adós egyik pillanatról a másikra kerülhet bajba. A bank pedig nem kezeli ezt a kockázatot, hanem ahogy nőnek az esélyei/valószínűsége, a pénzpiaci és makrogazdasági környezet minden terhével együtt az adós felelősségének tekinti. Ez nem kockázatkezelés, mert a kamatok és költségek növelésével nem kezelik a bajt, hanem ellenkezőleg, bajt okoznak. Manapság ez azért égető kérdés, mert minden jel arra mutat, hogy növekvő kamatokkal kell számolnunk az elkövetkező években, növekvő infláció mellett. Vékony jég amin járunk most. A kamataink mindig magasabbak az inflációnál. Jelenleg 0,9% a „mért” infláció - a trend növekvő, a Nemzet Gazdasági Minisztérium is 2% körüli inflációval számol 2016-ban - és 1,35% az alapkamat (még stagnál, de inflációs nyomás alatt van). Ilyen környezetben a bankok 6% körül jelzáloghiteleznek (ezért a kamatkockázat valós, számolni kell vele). A kamatkockázat még sincs elég határozottan kommunikálva, sem a bankok részéről, sem a médiában. Az árfolyamkockázatot egy életre megtanulhattuk, elhitetve, hogy a forint kölcsön nem is veszélyes. De ez tévedés, mert nincsen kockázatmentes banki kölcsön. A kamatkockázattal inkább előbb kellene megismerkednünk, mint utóbb. A havi törlesztőrészlet a növekvő kamatok miatt is kihúzhatja a lábunk alól a biztosnak hitt talajt. Ugyanis ilyenkor nem csak a törlesztőrészlet lesz magasabb általában, hanem minden más kiadásunk is megnövekszik, mert egyre drágábbá válhat a „megszokott” életünk. Miközben van az a szint, ami alatt már nem lehet spórolni. Ha a jövedelmünk ezt nem teszi lehetővé, akkor gyorsan csődbe fogunk menni.

lakáskölcsön lakáshitel kamatkockázat lakáspiac lakásvásárlás ingatlanműhely csok hitelképesség

A CSOK kölcsön is kockázatos

Az új családtámogatási rendszerben az állam ezt úgy próbálja kezelni, hogy a kamatkockázatot átvállalja azoktól a házasoktól, akik élnek a maximum 3%-os, kamattámogatott, 10 milliós kölcsönnel, akár 25 éves futamidővel is. Hogy a „túlfogyasztást” tovább fékezze, meghatározta, hogy 30 millió forintnál magasabb árú lakást nem vehetnek maguknak ezek az elvileg nagycsaládot tervező házaspárok (már arról szólnak a hírek, hogy ezt hamarosan módosítják). A piaci kamat ma inkább 6% körül van, ami már most egy 100%-os kamattámogatást jelent. Ha változni fognak a kamatok (25 év alatt bármi ma még elképzelhetetlen is megtörténhet), az adóst ez nem érinti, az államot viszont igen. Ez még egyelőre nem tudni milyen költségvetési terhet jelent majd nekünk adófizetőknek. Az állam egyik kezével ad, a másikkal elvesz, mint mindig, tehát ez sem „ingyen ebéd” senkinek, mert közösen fizetjük a számlát. De ez egy gesztus, egy lehetőség, amivel talán pont a kiszolgáltatottabb (=kockázatvállalóbb) emberek akarnak majd leginkább élni. Az biztos, hogy ennél kiszámíthatóbb módon kölcsönhöz nem juthatnának piaci körülmények között, és a 10 millió forint önerő is elérhetetlennek tűnhet sokuknak (vissza nem térítendő támogatás). Újra célkeresztbe kerül az emberi tényező, amiről már sokat beszéltünk. Ezt az állam sem tudja kezelni. Hiába nem lesz 3%-nál magasabb a kamat, ha maga az adós lehet önmaga ellensége, vagy a környezetének az áldozata is időközben. Tehát ez az állami támogatású kölcsön sem kockázatmentes, bármivel is hitegetnek majd minket a mentalisták a médián keresztül. Ezek sem „ingyen milliók”, ezek miatt is utcára kerülhet majd bárki, vagy veszítheti el a sajátnak hitt - de közben a bank tulajdonában lévő – otthonát. Vegyük komolyan a ránk leselkedő veszélyt és segítsünk magunkon. Ismerjük meg a kockázatainkat és döntsünk legjobb belátásunk szerint. A tévedésünk végzetes lehet egy életre.

Segíts magadon, különben isten sem segít

A kamattámogatott kölcsön maximum 15 millió forint lehet, de ekkor már nincs meg a 3% kamatlimit. Ilyenkor már az állam sem vállalja át a teljes kamatkockázatot, csak csökkenti a kamatterhet. Biztosan lesznek olyanok, akik ezzel a lehetőséggel is élni fognak - a magasabb kölcsön más/jobb adottságú lakást jelenthet – szembesülve a kamatkockázat dilemmájával. Minden ilyen család vagy jegyes inkább kérjen megbízható segítséget, mielőtt bármit is aláír a bankkal:

  • modellezék le a futamidő végéig, hogy mi az a kamatszint, aminél bajba kerülhetnének és azt is nézzék meg, hogy ennek mik a feltételei, lehetőségei (pl. mekkora infláció kell ehhez, milyen gazdasági növekedés, milyen MNB alapkamat): ne az induló törlesztőrészlet alapján döntsenek
  • ha a bank nem segít, akkor forduljanak pénzügyi szakemberhez, akár családi és baráti körön belül: az igazságot keressék, ne a biztonságot a szavaikban
  • legyenek tisztában azzal, hogy a válások aránya 60% Magyarországon, ami óriási kockázati tényező egy kölcsönfelvétel előtt (= könnyen válunk, főleg anyagi problémák miatt, de ez a bankot nem fogja érdekelni)

  • ne a lakásra gondoljanak, amit megvehetnek, hanem arra, hogy biztosan képesek-e a kölcsön feltételeit teljesíteni a futamidő végéig, mert a lakás csak akkor lesz az övék, ha a bankot ki tudják fizetni: a bank lakásában fognak lakni, nem a sajátjukban
  • ismét fordulhatnak szakemberhez, ahol kérhetnek pszichológiai vizsgálatot (stressz-tesztet), hogy mégis mik a személyes korlátaik, határaik, milyen kockázatot hordoz az életvitelük, a munkájuk, a környezet, amiben élnek
  • a környezet visszajelzései legalább annyira becsaphatnak mindenkit, mint a saját önhittsége: ismét az igazságra legyenek kíváncsiak, ne arra, amit hallani szeretnének
  • ne higgyék azt, hogy bármire képesek és bármit meg tudnak oldani, mert ez csak a filmekben van így, az élet sokkal igazságtalanabb
  • ha olyan információkat kapnak, amik azt mondják, hogy ne vegyenek fel lakáskölcsönt, mert az vállalhatatlanul kockázatos számukra, akkor senki ne is vegye fel csak azért, mert a bank még azt mondja, hogy hitelképesek

Nem az a fontos, hogy ki a hitelképes, hanem az, hogy ki mennyire „kockázatképes”. Tudnunk kell felelősséget vállalni nem csak a saját, hanem a bank pénzéért is. Mindenkinek érdemes megtanulni - aki kölcsönben gondolkodik - hogy a bank lehet felelőtlen, de mi nem.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely