lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiacon nem jellemző a technikai elemzés, mint a tőzsdéken, ahol grafikonokat elemezve, azok folytatását jósolják meg historikus módszerekkel. Nem történik más, mint a trendekre, azon belül is a trendfordulókra keresik a pontos választ. Ez a mikor vegyünk és mikor adjunk el egyszerű kérdéskör befeketői szemmel nézve. Akkor kell venni, amikor a legolcsóbb és akkor kell eladni, amikor a legdrágább. Nagyon logikus stratégia, de a valóságban semmi sem az, aminek legtöbbször látszik.

Értékalapú szemlélet

A magyar lakáspiac mégis valamilyen szinten kiszámítható. A kiszámíthatóság nem azt jelenti, hogy ha értjük és átlátjuk a folyamatokat, akkor ebből azonnal meg fogunk gazdagodni, mint a tőzsdén. Ez azért sem lehetséges, mert ott specifikusan egy adott cég részvényét vizsgálják. A lakáspiacon nem lehet kiválasztani grafikonok alapján lakásokat, majd megmondani, hogy ők  jelentős diszkonttal (=alulértékelten) megvásárolhatók, bombaüzlet a hasznosításuk  és idővel az újraértékesítésük. Az értékalapú szemlélet (value investing), azt hogy el tudjuk dönteni, mi értékes és mi nem, a  lakáspiac folyamatainak tudatos kutatása, a lakáspiac viselkedésének bizonyos szintű tudományos ismerete, mind támogathatnak bennünket a sikeres döntésben.  Magyarul nyugodtan aludhatunk, amikor tornyosulnak a fejünk felett a viharfelhők, és nem kell arrogánsnak lenni akkor sem, csak egészségesen magabiztosnak, amikor éppen süt a nap.

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A bizonytalanság 2017-ben újra hat a lakáspiacra

Infláció a nevető harmadik

2015 decemberében rajzoltuk fel ezt a három vonalat együtt. A kritikusai szerint semmi értelme nincs, mert a különböző mutatóknak semmi közük egymáshoz, így csak a málnásba visznek minket. Csak mi nem azért rajzoltuk fel, mert az egymáshoz való viszonyukat vizsgáljuk, hanem a lakáspiacot képzeltük a vonalak mögé. Kiderült, hogy 2013 utolsó negyedévében minden megváltozott Magyarországon. A lakáspiac 2014-ben és 2015-ben rá is lépett a gázra. Az ábrán látszik, hogy a vonalak ezt miként mutatják.

Ideális lakáspiaci környezet :  Infláció < Alapkamat < GDP

2016-ban már arról szóltak a hírek, hogy ez az ideális makrogazdasági környezet megváltozik.

2016 utolsó negyedévére a reláció így is nézett ki: Alapkamat < GDP < Infláció

Ha megnézzük, hogy időközben mi történt a magyar lakáspiacon, akkor azonnal látjuk, hogy az adásvételek számában a dinamikus növekedés lassult. Olyannyira lelassulhatott, hogy éves alapon 10% alatt is maradhatott 2016-ban.

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A forgalom növekedése a lakáspiacon

A vezető ingatlanértékesítő hálózat, a Duna House, egyenesen forgalomcsökkenést vízionált 2016-ra, amiről már januárban beszéltünk, hogy miért téves. A lassulást a használt lakások teljes árváltozásának folyamatos csökkenése 2015 januárjától mutatja. 2016 utolsó negyedévében - 2013 után először – valószínűleg ismét negatív értékkel fogja a figyelmet felhívni magára. Ez az, amit a Duna House megérzett 2016-ban.

A teljes árváltozás 2016-ban a II. negyedévtől stagnál és csökken (negatívba hajlik), miközben a lakáspiaci forgalom biztosan nőtt.

- Csak a lakáspiac szempontjából egyáltalán nem mindegy, hogy hol adták el az lakóingatlanokat.

-  A likvid lakáspiacon az árak magasak és folyamatosan erősödnek.  Ezt mutatja a tiszta árváltozás.

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A teljes árváltozás 2013 III. negyedévétől 2015 I. negyedévéig nőtt, azóta csökken

- A teljes árváltozás negatívba fordulása pedig azt üzenné, hogy a nem likvid lakáspiacon a forgalom nőtt, addig a likvid lakáspiacokon a forgalom inkább stagnált 2016-ben. Ez lehet a trend 2017-ben is.

- Abszolút értékben több lakóingatlant adtak el 2016-ban, de relatív értelemben ezek az ingatlanok az olcsóbb magyarországi lakáspiacon cseréltek gazdát.

-Ha ezektől „megtisztítják” a statisztikákat, úgy jön ki a tiszta árváltozás, ami az elmúlt évek nagyon aktív lakáspiacán, megyeszékhelyek és Budapest árváltozásait mutatják.

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A drága lakáspiac 2014 óta megszakítás nélkül egyre drágább

A tiszta árváltozás nagyon stabil és nagyon erős növekedést mutat. Ezért lehet nyugodt szívvel kimondani, hogy 2017-ben se számítson senki árcsökkenésre ott, ahol eddigis erőteljesen nőttek a lakásárak. Arra viszont igen, főleg eladóként, hogy a vevők kockázatéhsége (kockázatvállaló képessége) 2017-ben tovább csökken.

Ennek pedig köze  van az ideális makrogazdasági környezet megváltozásához. 2017-ben a GDP és az Infláció fog egymással versenyezni, hogy melyik lesz a nagyobb. A csapból is az folyik, hogy a GDP 3-4 % között lesz idén. Ha az infláció is ilyen szintre gyorsul , arra még nem készült fel itt senki. Látható, hogy az alapkamat nálunk eddig csak nagyon rövid ideig maradt az infláció alatt. A kamatemelés nem prioritás itthon, gyakorlatilag senkinek sem érdeke, de szinte biztosan hatással lesz rá a GDP és az Infláció 2017-es csatája. Képzeljük újra a lakáspiacot a vonalak mögé.

2017-ben a lakáspiac még bizonytalanabb környezetebben kell, hogy helyt álljon, mint amilyennel 2016-ban szembe került.

A bizonytalanság évével állunk szembe, amikor nem az a kérdés a 2016-os csökkenő dinamika után, hogy 2017-ben tovább fogy-e a lakáspiacban lévő erő, hanem inkább az, hogy kitart-e egyáltalán vagy már trendfordulóra készüljünk 2018-tól:

1. A lakáspiacon a (kedvezőtlen)  trendfordulót az adásvételek számának stabilizálódása, akár stagnálása vetíti előre.

2. A lakásárak növekedése lelassul, az árak stabilizálódnak (évekre).

3. A likvid lakáspiac árainak csökkenése (tiszta árváltozás) nem a trendforduló előjele, hanem a trendforduló több éves következménye, nagyon kedvezőtlen gazdasági környezetben.

4. A lakásárak csökkenése már az utolsó csepp a pohárban, így a lakásárakért 2017-ben még nem kell aggódni.

+

5. Az újlakáspiaci forgalom, a lakásépítések a trendfordulóról el tudják vonni a figyelmet, mint az történt 2004-2005 körül.

A lakáspiaci bizonytalansághoz ma hozzátartozik az újlakáspiac körüli bizonytalanság is, mert 2004-2005 éveiben sokkal magabiztosabb volt az újlakáspiac jövőképe, mint manapság.

A lakáspiaci folyamatokról részletesen itt olvashat még:

lakáspiac lakásárak értékalapú szemlélet value investing gdp alapkamat infláció Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ima a lakásaink értékéért

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánkFacebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely