lakáspiac albérletpiac bérlők bérbeadók trend ingatlanműhely

A foci EB és a BREXIT most leköti a médiát, van miről beszélniük. Mi most mégis folytatnánk egy gondolatot, amit még januárban részletesen kifejtettünk. A lakáspiacról is pont annyit tudunk általában, amennyit a médiában látunk, hallunk vagy olvasunk.

A magyar ingatlanmédia egy ökoszisztéma, amiről talán még ma sem tudják elegen, hogy legalább annyira manipulatív, mint amennyire objektív akar lenni.

A téma azért aktuális újra, mert az index.hu birodalom politikai csatározások színhelye lett. Sokan azt sem tudják, hogy mit jelent valójában az index.hu birodalom, ami nem csak egy híroldal. A magyar online tér az index.hu árnyékában él. Így az index.hu-hoz tartozik a gazdasági újságírás két fontos oldala, a napi.hu és a portfolio.hu is. Az utóbbi sok üzleti konferenciát szervez, ingyenes befektetési előadásokat tart, egyszóval igen aktív szereplője a magyar üzleti életnek. A port.hu, az inforadio.hu is az index.hu birodalom része. De nem felejthetjük el az otthonterkep.hu-t sem, ami szintén egy index.hu termék és gyakorlatilag meg is érkeztünk a mai témánkhoz. Bár még előtte egy picit elidőznénk az FHB Banknál, mert végülis, minden szál odavezet. Az index.hu birodalom tulajdonosa az FHB bank jelenlegi vezetője. Direkt nem írjuk ki a nevét, elég róla annyit mondani, hogy bár sokak szerint az index.hu birodalom nem az európia néppárt filozófiáját képviseli, politikailag, a tulajdonosa mégis inkább a jelenlegi magyar kormánypárttal ápol szorosabb kapcsolatot. A téma azért aktuális újra, mert a Figyelő, az Origo és 444.hu már hetek óta tájékoztat arról, hogy az FHB vezér kegyvesztett lett, az index.hu birodalmat pedig komoly nyomás alá helyezte a NAV, hiszen teljes átvizsgálás alatt van. A házkutatás és a politikai nyomás a magyar ingatlanmédiára is hat. Sokkal kevesebb és sokkal szerényebb hírek jelennek meg náluk. Pedig csak így válik igazán érthetővé, hogy miért folyt a csapból is a lakáspiac minden formában az index.hu birodalomban pl. 2015-ben. A jelenlegi magyar kormány újraválasztásának egyik eszköze a lakáspiac befolyásolása.

A pörgő lakáspiac legalább olyan pozitív üzenetet hordoz, mint a magyar gólzápor a foci EB-n.

A szocpolt átnevezték CSOK-ra, majd 3 gyerek után 10 milliót ajánlottak, csökkentették az új lakások ÁFA-ját, amit az index.hu média birodalom napi szinten tálalt, még néha túlzásba is esett, nem is kicsit. Magyarázzuk bele, hogy az index.hu-t nem tartják kormánypártinak, de ha a tulajdonosa mégis az, akkor azért ad az egész történetnek egy fajta utóízt.

Az index.hu birodalom (másnéven a CEMP Csoport) hasábjain az ellenük folyó és a vezetőjük elleni boszorkányüldözésről természetesen mélyen hallgatnak. Erre jó a foci EB és a BREXIT, hogy visszacsatoljunk a kezdő gondolatra. Januárban már megfogalmaztuk, hogy a „magyar modell” cenzúrázza az ingatlanpiaci híreket, csak azt jelenít meg, amihez érdeke fűződik és radíroz mindent, ami számára kényelmetlen. Ez persze általában igaz a média működésére, legalábbis, ami az index.hu birodalmat illeti. A közönség, mi, az olvasók, pedig az ő szemszögükből alkotunk véleményt pl. a lakáspiacról.

Elhisszük azt, hogy milyen könnyű lakásokat kiadni Budapesten pl. Pedig ez nem igaz. Egyre nehezebb a lakáskiadóknak.

Ha most 15 évre visszamegyünk, akkor azt mondanánk, hogy 15 éve nagyon könnyű volt kiadni, 10 éve, könnyű, 5 éve már nehéz, mostanában pedig egyre nehezebb. De miért mondaná ezt bárki nyíltan, amikor az a lényeg, hogy lakásokat adjanak el, mármint az otthonterkep.hu segítségével és persze a lakáskiállításokon, amit a portfolio.hu szervezett először 2015-ben, majd idén tavasszal és már szervezik az őszit. Az ingatlanpiacból mindig mindenki valamilyen formában pénzt akar csinálni. Ami nem baj, ettől üzlet az üzlet. A baj ott kezdődik, amikor szándékosan és tudatosan hallgatunk el információkat, befolyásolva ezzel a szereplők döntéseit. A fizetett hirdetésekben megjelenő ingatlanos vállalkozások is általában a saját maguk képére formálják a piacot. Minden érintett úgy beszél a lakáspiacról, ahogy neki jó. Ha egy cég új lakásokat épít, akkor az ingatlanmédiában az újlakások mint jó befektetések szerepelnek. Ez sem igaz általában. Új lakást ritkán éri meg befektetésnek venni Magyarországon, mert mindig olyan drága – figyelembe véve az aktuális piaci viszonyokat. Ez is egy tévhit, amit bőszen kommunikálnak állandóan. Pedig, aki befektetést keres, annak az új építésű lakások ritkán jelentenek alternatívát. Van ilyen, félreértés ne essék, de csak elvétve.

Az esetek döntő többségében az új lakások rosszabbul teljesítenek, ha befektetésként vizsgáljuk őket. Na pont ezért beszélnek az ellenkezőjéről az ingatlanmédiában.

Végül eljutunk oda, becsapva érezzük magunkat, teljesen kiszolgáltatottnak, hogy akkor most kinek higgyünk, kiben bízunk, ha a lakáspiacról akarunk hiteles és biztos információkat?

A kérdés bizony jogos és nagyon is aktuális. Egyrészt le kell tudnunk vetkőzni a sztereotípiákat.

Amit igaznak tartottak az elmúlt 15 évben, az gyakorlatilag nem volt igaz.

Ilyen a diákbérlők hatása is a budapesti albérletpiacon, ami a gyakorlatban elenyésző. 15 éve például sokkal több diák bérelt lakást Budapesten mint ma. A demográfiai hatások mellett – fogyunk, tehát kevesebb a gyerek és így kevesebb évről évre az egyetemista és főiskolás diák is – aki tud, az inkább lakást vesz a gyerekének, nem bérel neki. 15 éve sokkal inkább béreltek és kevésbé volt alternatíva a vásárlás.

Az egész lakáspiacra - beleértve az albérletpiacot is - hat egyébként is a lakásvásárlás (saját otthon) erős vágya.

2016-ról már írtuk, hogy a kihívások éve az albérletpiacon. De gyakorlatilag az történik, hogy az amúgy nagyon pici albérletpiac – 3%-a lakosságnak él piaci alapú albérletben – keresleti oldala bizony nem túl erős.

Az ingatlanmédia által keltett hírek, miszerint nagyon sokan keresnek albérletet egyszerűen nem igaz.

Kevesebben keresnek kiadó lakásokat, mert aki tud, az vásárol, vagy külföldre megy dolgozni. Az elvándorlás hatása két irányú:

1. Akik már tartósan külföldön élnek, ők megjelennek vásárlóként = a megtakarításukból itthon vásárolnak ingatlant (telket, házat, lakást).

2. Akik viszont mostanában mentek el, ők meg hiányoznak a bérlői piacról, mert jelentős részük bérlő volt, nem lakástulajdonos.

Az albérletpiac összefoglalva mérete miatt nagyon szenzitív 2016-ban:

- a bérlők keresleti oldalára hat a növekvő adásvételek száma = a bérlők egy (nagy) részéből lakástulajdonos lesz

- az albérletpiacra hat az elvándorlás, mert a bérlők nem Budapesten lesznek bérlők, hanem máshol az EU-ban

- az albérletek száma, minősége nő (velük együtt az árak is), miközben a bérlők száma csökken, a bérlők minősége romlik = egyre olcsóbb lakások felé tolódik el a kereslet

- ebből következik az, hogy az albérletpiacon a kínálat sem árban, sem minőségben nem veszi figyelembe a bérlők számának fogyását és árérzékenységét

- ami egy évek óta tartó folyamat és 2016-ban már egyre nyilvánvalóbb, hogy Budapesten 100 ezer forint alatt éri meg lakásokat kiadni, mert arra van valódi kereslet

- miközben a lakások vételárai, felújítási költségei éppenséggel a 100 ezer fölötti albérletpiac felé tolja a befektetőket

A magyar ingatlanmédia pedig mindent meg is tesz, hogy a lakásvásárlók magabiztosan vásároljanak és lépjenek bérbeadóként a piacra, miközben rengeteg félnivalójuk lenne és inkább aggódniuk kellene, hogy az albérletpiac semmilyen szinten nincs összhangban az elvárásaikkal. A bérlők pedig nem állnak sorba, ha még is, akkor is nagyon meg kell gondolni, hogy kit enged az ember a lakásába, annyira sok lett a megbízhatatlan és vállalhatatlan (önjelölt) bérlő.

Örülhetünk a foci EB sikereinknek, izgulhatunk a BREXIT-en és értelmezhetőnek vagy éppen értelmezhetetlennek gondolhatjuk az index.hu médiabirodalom és a magyar belpolitika csatározását, miközben a lakáspiacról alkotott véleményünket, lehet, hogy ideje lenne felülvizsgálni.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely