Paradigmaváltás előtt az újlakáspiac?

business ingatlanpiac bif lakáspiac újlakáspiacAz újlakáspiac egy nagyon szenzitív indikátor, ha a magyar lakáspiaci folyamatokat értékeljük és elemezzük. Nincs vita abban, hogy van kereslet az új lakásokra, miközben a kínálat évek óta nagyon szűkös. Abban sincs vita, hogy az új lakások építésének egyik komoly problémája az új lakások megtérülése/ára. A fejlesztők látják, értik és ezért még mindig várnak, mert tudják, hogy ha túlságosan magasra lövik be az értékesítési árakat, akkor nem fogják tudni eladni a lakásaikat. A kereslet így hiába mérhető, ha az árban korlátos. Így ragadjuk meg azt a pillanatot, amit a használtlakások-piacán mind untalan újra és újra el akarnak hitetni velünk az értékesítő mentalisták. Ha a kereslet árban korlátos, akkor az a szűk piacképes kínálat ellenére sem fog elfogadni olyan árnövekedést , amit a spekulánsok előrevetítenek. Ha ez így lenne, akkor ma szinte arany áron lehetne adni-venni új lakásokat és megérné őket építeni. De nem az arany árban lévő új építésű lakásokra van mérhető kereslet. Ezt aki nem veszi figyelembe a használtlakások-piacán, és közben azt is hiszi, hogy bármi és bármilyen áron eladható ma, mert a média azt hiteti el az eladókkal, akkor az valószínűleg téved. Az újlakások-piaca intő jel lehetne mindenki számára, ahol ma tényleg érvényes a túlkereslet fogalma. A túlkereslet még sem árfelhajtó olyan értelemben, mint amit éreztetnek velünk nap mint nap.

A magyar lakáspiac vásárlói oldala nagyon racionális, szinte már megmagyarázhatatlanul működik a láthatatlan kéz közgazdasági elve. Akármilyen sokkhatás is érte a piacot, bármilyen manipuláció áldozata lett, higgadtan, józan észtől vezérelve hozott döntéseket hosszabb távon. Az újlakások-piaca 4-5 éve már olyan komoly válságban van, amit már akkor is felfoghatatlannak tartották, mára pedig már nagyon nem is tudnak rá mit mondani. A fejlesztők is tudatosabbak lettek és leszálltak a magas lóról, ahová 2007-re úgy felültek, hogy évekig azt sem vették észre, hogy már elszaladt alóluk a ló, és ők már csak a képzeletükben „ülnek”, a valóságban kemény padlóra estek, ahol még felülni is nehéz lesz, nem hogy felállni. Pedig ők is mondhatnák azt, hogy a lakáshitelezés olyan feltételeket szab, hogy most már bárki vehet magának arany árban is új lakást. Még sem mondják ezt és még sem tobzódnak a fejlesztők, hogy új lakásokat építsenek, mérhető kereslet ide és árkorlátos kereslet oda. Inkább még csak a fájó fejüket fogják és fájdalomcsillapítót keresnek rá.

Az ilyen tudatos piaci magatartás alapja lehet a bizalom visszanyerésének, mert sokkal több embert csapott be a magyar lakáspiac az elmúlt 15 évben, mint ahányan nyertek ezzel a káosszal. A bizalom visszaszerzése a lakáspiac minden szereplőjének érdeke. Az újlakások-piacán talán a paradigmaváltás jelei láthatóak, még ha ezt most nagyon óvatosan is fogalmazzuk meg. A használtlakások-piacán viszont újra vissza akarnak élni az eladók a vásárlók bizalmával. Az idei év meg fogja mutatni, hogy a vevők mit és hogyan tolerálnak. A piaci manipulációt, a média és a hirdetőik felelősségét még sokáig nem fogják számon kérni. A vevőket egy ideig meg lehet vezetni, de így még kiszámíthatatlanabbá teszik a lakáspiacot. Ez pedig akkor is veszélyes és káros, még ha ideig óráig eredményt is lehet elérni vele. Az már egy másik kérdés, hogy milyen az az eredmény…