lakáspiac lakásárak Akerlof tragacspiaca aszimmetrikus információ kontraszelekció Magyarország Ingatlanműhely

Egyszerűen azért, mert azt hisszük jó. Vevőként el sem tudjuk képzelni, hogy rossz döntést hozunk. Mint az élet többi területén, hiába akarjuk a legjobbat magunknak, azért az nem mindig sikerül, mert mások viszont rosszat akarnak nekünk. Ennek súlyos következményei lehetnek.

A lakáspiac miért lenne kivétel?

Megmagyarázzuk minden döntésünket utólag, amiért meggyőzzük magunkat a saját igazunkról. De még mielőtt valaki azt hinné, hogy egy személyes véleményről lenne szó, azért van ennek egy nagyon szemléletes Nobel-díjas közgazdasági háttere. Az aszimmetrikus információ közgazdaságtana és az Akerlof tragacspiaca modell teljesen életszerű és a lakáspiacon is nagyon jól alkalmazható. A lakáspiacon is vannak jó és rossz minőségű lakások, ahogy az autópiacon is. A vevők legalább annyira nem tudják eldönti mindig mi a jó és rossz minőség között a különbség a lakáspiacon, mint az autók piacán. Az eredeti modellt csak és kizárólag a használt autók piacára értelmezték.

A lakáspiac annyiból érdekes, hogy itt még az új lakás sem feltétlenül jó. Bár, szeretik velünk ezt elhitetni.

A kockázatok egyik legismertebb típusa új lakásnál, hogy nem készül el, a projekt bedől, a befizetett összeg vagy visszajön vagy elveszik. De új házaknál lehetnek komoly jogi viták, társasházkezelő problémák, súlyos műszaki hibák is, amit nem lehet érvényesíteni mert eltűnik mind a kivitelező mind a beruházó a ház átadása után.

A lakásvásárlás lehet jó és rossz döntés, ha nagyon leegyszerűsítjük a kérdést, akár új akár használt lakást is választunk. A tragacs használt és új lakások piaca úgy veszik el a lakáspiac kínálatában, mint a használt autók piacán a sok totálkáros múlttal rendelkező, órát átforgatott, minden féle módon megmachinált autó a jó autó között.

"Tragacs" lakáspiac

George Akerlof amerikai közgazdász, a California Egyetem professzora 1970-ben nem egyszerű dilemmaként vizsgálta a döntéshelyzetet jó és rossz minőség között. Felhívta még a figyelmet a kínálat viselkedésére, ami a vásárlók félelmeitől és bizalmatlanságától is függ. Ha a vásárlók egyre bizonytalanabbak a piacon, akkor egyre alacsonyabb áron hajlandóak vásárolni, így bevállalva azt a kockázatot, hogy rossz döntést hoznak. De ez egy olyan ördögi kör, ami önbetelejesítő és egyre gyakrabban lehet rossz döntést hozni, mert a jó minőséget áruló eladók elhagyják a piacot. Magyarul megnő a rossz minőség aránya a piacon. A miért vásárlunk, ha nőnek a lakásárak kérdést ismét elő tudjuk venni.

A lakáspiacon, ha nőnek a lakásárak, a kínálatban megnő a jó minőségű lakások aránya, javul a vevők esélye jó lakást venni = jó döntést hozni. A vevőknek ugyan úgy érdeke a magasabb ár Akerlof tragacspiac modelljében, mint a lakáspiacon. A rossz, megtévesztő, félrevezető információktól szenvedő lakáspiacon a rossz lakások eladói erre építik fel az értékesítési stratégiájukat a jelenlegi piaci környezetben.

Minden vevő jó döntést akar hozni a lakáspiacon

Senki sem akar rossz lakást venni, de ettől még vásárol. Egy jónak tűnő használt autóról a vásárlás után kiderülhet, hogy becsaptak vele. Egy lakásnál szintúgy megtörténhet ez minden vevővel. Rejtett műszaki hibák a lakásban, házban, szomszédok kérdése, pénzügyi problémák a házban, stb. Új lakásoknál az átvételnél legtöbbször csak a látható hibákra figyelünk.

Az új házaknál is lakva/beköltözve derülhetnek ki akár kicsit bosszantó vagy egészen az őrületbe kergető hibák.

Azt már mindenki tudja, hogy nézzük meg minden csap szürőjét, mert hiányozhat belőle, szándékosan elveszik. Azt már nem, hogy a munkálatok folyamán több szándékos hibát is csinálnak a "melósok". Eldugítják a wc-t és más lefolyókat, akár még a mosógépét is. Ezt egy lakás átvételekor ritkán ellenőrzünk. De láttunk már olyan heccet is, hogy kifúrták a mosógép szifont (= falba épített mosógép kiállást), hogy ezzel törjenek borsot a lakástulajdonos orra alá. A legdurvább műszaki probléma új házban egy hibásan megépített szennyvízelvezetés volt. A hiba miatt egy lakást évente akár többször el tudott önteni a szennyvíz a konyhán keresztül. Abban pedig volt minden, mert nem csak konyhák voltak rákötve. A megoldás az lett, hogy lekötötték azt a lakást arról a szennyvízcsőről, bár valószínűleg azóta egy másik lakást önthet el a szennyvíz, mert elvileg minden lakást külön kellett volna bekötni a házban szintenként és nem egybe, egy csövön.

Várunk minden extrém történetet új házak esetében, amik elkészültek, de idővel kiderült róluk, hogy sok rejtett hibával. Nem csak azért jó erről beszélni erről, mert jól esik kibeszélni minden problémát. Azért is, mert ezek egyfajta bizalmas információk, ami csökkenti a kockázatvállaló képességünket.

A lakáspiacon csak attól nem félünk, amit nem ismerünk

Ezért ismerjünk minél több trükköt/átverést és hibát, amire a máshogyan nem is, de legalább lelkiekben fel tudunk készülni. Ki látott már olyan új vagy használt lakás hirdetést, amiben leírják, hogy mik egy lakás hibái. Már pedig vannak, alig van tökéletes lakás, az is csak ideig óráig. Valami gond úgy is van vagy lesz vele. Mondjuk egy rossz fűtés rendszer miatt lehet tök hideg a lakás egyik szobája, hiába építették 10 éve. A tulajdonosa nem fogja azt mondani, hogy télen villanyradiátorral segít rá az 50 milliós 2 szobás lakás hálószobájában a fűtésre. Az nem fér bele az 50 millióba. Ha lakást nyáron veszünk, majd fűtési időszakban tudjuk meg, hogy baj van. A penészesedik, ázik, vizesedik a lakás problémákat hasonlóan el lehet rejteni az adásvételig.

Vannak olyan hibák, amiket nem lehet kideríteni, amit az eladók kegyetlenül ki is használnak. Kockázatos a lakásvásárlás. Tudjuk és nagyon is tisztában vagyunk vele. A legnagyobb elővigyázatosság mellett mégis aknára léphetünk.

Akerlof tragacspiaca modell

A közgazdasági modell a kockázatokra hívja fel a figyelmet eladó és vevők közötti bizalmatlanság miatt = a vevők nem hiszik el, amit az eladók állítnak, miközben  a jó döntéshez nem rendelkeznek biztos információkkal. Ez az egyensúlytalanság megnehezíti mind a vevők mind az eladók életét.

Azért hozunk rossz döntést vevőként , mert vannak olyan eladók a lakáspiacon, akiknek érdeke, hogy mi rossz döntést hozzunk.

El kell adni az olyan lakást is és leginkább olyan áron, amit egy vevőnek sem kellene megvenni.

Egy lakás látható hibái nem hibák, ami a szemnek láthatatlan amiatt aggódjunk.

Tudják ezt az eladók is, főleg a rossz lakásokat árulók, akik a rossz lakásaikat, minden árketegóriában sokkal jobb áron tudják értékesíteni, vagy egyáltalán vevőt találni rá manapság. Ez rontja a jó lakások eladóinak értékesítési esélyeit és egyben torzítja a lakáspiaci ár/érték arányt és növeli a bizalmatlanságot.

A lakáspiacon ilyen árak mellett bőséges a kínálat jó lakásokból, amit megtalálni vevőként még az is nehezít, hogy egy jó lakás mást jelent egyik és mást egy másik vevőnek. De egy rossz lakás minden vásárlónak egy rossz döntést jelent és meg is bánja később. Jó lakásokat ilyen, tehát növekvő lakásárak mellett lehet vevőként könnyebben találni, mert ilyenkor eladók. Rossz lakást viszont bármikor találhatunk.

Kontraszelekció

A vevők mégis kevesebb lakást vásárolhatnak, így kezelve a kockázatokat, ha annyira bizonytalanok, hogy nem tudnak döntést hozni. El lehet halasztani egy költözést azért, mert nem találjuk a megfelelő ingatlant sem árban sem minőségben = túl kockázatosnak érzi a vevő a vásárlást.

A bizonytalanság  a lakáspiacon egyszerre hat a vevőkre és eladókra is. Egész egyszerűen, ha olyan nehéz döntést hozni, ami döntésképtelenséghez vezet, akkor vevőként és eladóként is távol maradhatunk a lakáspiactól.

Ez egy lassú folyamat, a tragacspiac modellből kontraszelekciónak nevezhetjük. Minél inkább felgyorsul a kontraszelekció, a lakáspiacon egyre kevesebb lesz a piacképes ingatlan (=vevőre talál), csökken az adásvétel, a csodával határos módon lesznek kitartó vevők és eladók, akik ilyen körülmények között is imádkoznak, a (kezelhetetlen) kockázatok meg csak nőnek. Egy rossz lakást eladni mindig és mindenkor jó döntés minden eladónak.

A lakáspiac szempontjából is az lenne az előnyös/hasznos, ha csak jó lakások lennének piacképesek és azokat is vennék meg, mert minden vevő tudná, hogy melyik a jó és melyik a rossz lakás. De nem tudja, legalábbis nem biztos benne. Ez lenne a vevők és a korrekt eladók érdeke is. Viszont vannak inkorrekt, de mézesmázas/behízelgő eladók és vannak rossz lakások jó lakásnak becsomagolva is a lakáspiacon.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely