hitelpolitika lakáshitelezés monetáris politika jegybank MNB jólét lakásárak lakáspiac ingatlan 2020 Magyarország Ingatlanműhely

A könyvolvasás önmagában semmire sem garancia. Ha nem tanulunk meg olvasni a sorok között, akkor hiába olvasunk sok könyvet, attól nem leszünk nagyobb biztonságban, nem leszünk kevésbé becsaphatók, megvezethetők, irányíthatók és manipulálhatók.

Addig leckéztethetnek minket, ameddig nem tanuljuk meg a leckét

A lakásárakat még a nulla kamatú kölcsönök, vagy a vissza nem térítendő támogatások is növelik Magyarországon. A lakáshitelezés és a lakásvásárlás ösztönzésének lakásárnövelő hatásait ezért is illene komolyabban venni.

Minél inkább könnyebb elméletben lakáshitelhez jutni itthon, minél könnyebb pénzt kapni - akár célzottan lakásvásárlásra, akár máshogyan - a magyar lakásárakba ez annál inkább beépül.

Ennek fő oka, hogy a bank érdekében áll a fedezeti ingatlan árának növelése (biztonságosabb = kockázatcsökkentő). Az sem elhanyagolható szempont, hogy adósként elméletben nem érné meg máskülönben felvenni lakáshitelt, ha nem nőne közben legalább annyival vagy nem még jobban a lakás ára, mint amennyibe az adósnak a teljes lakáshitel kerül. Az egy teljesen más kérdés, hogy a gyakorlatban ez nem mindig sikerül.

A lakásvásárlás ösztönzése a lakáspiac nyelvén azt jelenti, hogy attól az ingatlan olcsóbb nem lehet, csak drágább

A lakáspiac minden beavatkozást „büntet”, a lakáshitelezést ezért a lakáspiacba történő beavatkozásként lehet értelmezni. A lakáshitelezés (meg)léte önmagában lakásárnövelő. Ezért is írtuk azt korábban, hogy igazán nagy lakáspiaci probléma esetén a bankok azonnal bezárják a kapukat, elzárják a pénzcsapokat, ami a lakásárak további növekedésére is hatással van. Minél nehezebb elméletileg lakáshitelhez jutni, a lakásárak annál inkább vannak harapófogóban. A lakásvásárlás támogatásának szűkítése vagy megszüntetése is erősíti ezt a harapófogó-hatást.

Magyarországon a Magyar Nemzeti Bank teljesen elkötelezett a hitelezés mellett, ezzel kvázi az MNB hitelpolitikája a lakásárak emelkedését erősíti, fűti a lakáspiacot, beavatkozik annak működésébe

Azt lehet mondani, hogy 2013 közepe óta az MNB látványosan hitelpárti, mindent megtesz azért, hogy hitelösztönző és hitelbarát legyen, illetve az is maradjon a magyar hitelkörnyezet. Nem véletlen tehát, hogy 2014-től a magyar lakáspiacon a lakásárak néhány harapófogóban töltött év után elindultak felfelé. 2015 második felétől pedig látványos lakásvásárlási ösztönző eszközök is hatással vannak a lakáspiacra.

A lakásárak növekedése pedig minden más lakással és lakhatással kapcsolatos költséget is megnöveltek. Ne csak a lakbérekre gondoljunk. Tudjuk, hogy a lakóingatlanok felépítési, felújítási és karbantartási költségei sem az inflációval vagy bérekkel egyenesen arányosan nőttek, ahogy a lakásárak sem.

Az MNB „mindenhez is” ért kommunikációja jól megtapasztalható a mindennapokban

Alig telik el úgy hét, hogy ne halljunk róla, miről és mit gondol, ha megkérdezik róla a véleményét, ha nem. Hallottunk már olyat MNB vezetőtől, aki szerint nincs is infláció, eltűnt. Aztán mi, hétköznapi emberek, az inflációt biztosan nem a KSH módszertana alapján érzékeljük, hanem mondjuk a lakásárakon, a lakhatás mindenféle költségén keresztül. Ha nem is akarunk vásárolni, építkezni, nem kell bérelnünk sem, attól még a lakásunkat és a környezetét illik karbantartani és felújítani is.

Érdekes, hogy mindenre rá lehet húzni a „nőnek a bérek” takarót, a „milyen álomhatárt lép át a magyar átlagbér” párnát, mert ezektől jobban alszunk. Közben azt kérdezzük, milyen bérnövekedés az, amiknél a költségeink gyorsabban nőnek? Milyen magyar átlagbér az, ami 19 megyéből 18 megyében nem értelmezhető annak? Ha Magyarországon 18 megyében alacsonyabbak a „mért” átlagbérek” az országosan „mért” átlagbérnél, akkor az nem jó se párnának se takarónak. De, ahol az MNB „mindenhez is” ért, ott a Központi Statisztikai Hivatalnak sem kell zavarba jönni, ha ilyen és ehhez hasonló ellentmondásba keveredik.

Egy optimizmusra éhes országban mindent el lehet adni optimistán, csak be kell tudni csomagolni

Ebbe az MNB és a KSH elég jól belejött az utóbbi években. Nem tudni, hogy megfelelési kényszerből vagy egyenesen meggyőződésből, de nekik minden rosszban van valami jó, de még a rossz is lehet jó, csak kell hozzá egy ezt igazoló módszertan. A módszertan az kérjük szentírás. A módszertan valósága az mindenki és minden felett álló valóság. A valóság viszont nem relatív, mint az igazság. A valósággal csak egy baj van, olyan, mint az istenadta tehetség, utat tőr magának. A bóvli meg idővel mindig könnyűnek találtatik.

Olyan még nem volt az emberiség történetében – hogy mi is azonnal nagyban, határokon átívelően, globálisan gondolkodjunk, mint az MNB – hogy a valóság ki ne derüljön, a bóvli meg tényleg bóvli legyen. A gazdasági turpisságok főleg igen hamar kiderülnek és elég nagy árat kell értük fizetni. Azokat szokták válságnak álcázni, azonnal hárítani a felelősséget az illetékesek. Keresik a bűnbakot és biztosan nem maguk között keresik a felelőst. Ha kevés a pénz, nyomtatnak belőle többet (ez sajnos nem vicc, ez bizony a központi bankok egyik „fegyvere”), kamatot csökkentenek és hitelt a népnek programot hirdetnek, ezzel már meg is oldottak mindent…okosban. Csak ne kelljen gondolkodni, csak ne kelljen gondolkodni.

A hitelpolitika nem monetáris politika

Most összefoglaltuk röviden tömören, hogy az ingatlanárak növekedését miért pont a hitelezés ösztönzése, a hitelezési környezet jegybanki manipulálása gerjeszti akarva és akaratlanul. Az erőltetett, a nem organikus hitelezés meg pláne. A pénznyomtatás meg még rátesz erre egy nagy lapáttal.

A jegybanki hitelpolitika ellen a lakáspiac további áremelkedéssel védekezik:

A magyar ingatlan ilyen, azonnal reagál az ügyeskedő bankárokra, ahol a pénzt nem becsülik. A magyar lakáspiac eszén nem lehet túljárni. Érezzük, hogy a pénznyomtatás már önmagában leértékeli a pénzt - amin az alacsony kamat tovább ront - és például Magyarországon sokkal több forint kell „ugyanannyi ingatlanhoz”.

Ezek a pénzügyi szakemberek már annyi bajt okoztak a 20. században, érthetetlen, miért bízunk bennük még mindig annyira a 21. században is?

Mondjuk a lakáspiac nem is bízik bennük! Újra és újra kibújik a szög a zsákból. Addig és nem tovább lehet mindenféle módon titkolni és álcázni a valóságot. A válság, az nem más, mint szembenézés a valósággal, mint mondjuk a pénznyomtatás, az alacsony kamat és hitelezés erőltetése nem megoldás, hanem kábító- és tudatmódosító szer = csapda.

Szembe is nézünk vele néha, de sajnos általában nem értjük meg. Az angolszászoknak görög, ha nem értenek valamit az ő nyelvükön (de legyen benne egy kis ironikus áthallás is Görögország „gazdasági csodája” miatt). Nekünk, magyar nyelven meg egyszerűen kínai (az egy másik „gazdasági csoda”, iróniával fűszerezve).

A GDP növekedése az nem szinonimája a gazdasági jólét növekedésének:

Az nem baj, ha ezt akarják elhitetni velünk, teljesen átlagemberekkel. Mi, ha nem is tudjuk mi fán terem, csak annyit értünk az egészből, ha nő a GDP, akkor minden rendben, ha nem nő, akkor viszont nagy a baj. Az viszont súlyos kockázatnövelő hatású és igen komoly veszélyforrás, ha ezt olyan emberek is komolyan elhiszik, mint mondjuk az MNB vezetői, akik nem mellékesen „mindenhez is” értenek.

Ha a gazdaság motorja nem a jólét növekedése, akkor ott a hitelezés mellett nem lehetne úgy kiállni, hogy mindeközben minden mást konkrétan levegőnek lehessen nézni

Értjük, hogy minden nagyon stabil, minden nagyon kiszámítható, minden kézben van tartva, minden a mi érdekünkben történik, amit heti rendszerességgel meg is magyaráznak. Értjük, csak valahogy egészségesen és jó indulatúan szkeptikusak vagyunk. Alapos okunk van bizalmatlannak lenni Magyarországon, mert hallottunk már ilyet és mindig csalódnunk kellett. A lakáspiactól is milyen sokat vártak még 2019 közepéig, aztán hirtelen minden megváltozott…vagy csak azután néztek szembe a valósággal.

A vihar előtti csend és a béke csendje között nem hallani a különbséget. Másrészt a gazdasági válságok mindig úgy kezdődnek, hogy pénteken még minden ok, de „hétfőn hirtelen” már semmi sem az ( = a gazdasági világválságok hivatalos kezdőnapja leggyakrabban hétfőre esik). Ne csodálkozzunk, ha a hétfőnek ezek után nem túl jó a marketingje és csak simán feketének hívják az ilyen napokat.

Ha 2018 végén azt mondtuk, hogy 2018-cal lezárult egy korszak a magyar lakáspiacon és kozmopolita ciklus kezdődik 2019-ben, akkor mit mondhatnánk 2020-ra?

A lakáspiac helyes értékelésének is két nagy akadálya lehet: a konformizmus és az opportunizmus. Mára, a 2019-re, kialakult feszült helyzet csak fokozódik jövőre. Minden új év ettől függetlenül derülátóan kezdődik, telis-tele nagyratörő várakozásokkal. 2020 közepétől viszont újra felerősödnek a félelmek, bármelyik hétfő potenciálisan „fekete” lehet, mert 2020 a szűkülő lehetőségek időszakát hozza el - többek között a magyar lakáspiacon is, ahol mindennek van határa, az önvédelmi lakáspiaci mechanizmusoknak is – és persze a pénzt sem lehet a végtelenségig nem becsülni. Márha sikerre szomjazó országból valóban sikeres ország akarunk lenni.  Ideje elkezdeni gondolkodni, a „mindenhez is” értő MNB-ben, mert

  • a pénznyomtatásnak ára van ( = a forint az új pengő?),
  • az alacsony kamatnak egy idő után nincs értelme ( = több a hátránya, mint az előnye?)
  • …a forintnak meg értéke ( = devizaválság ? - mert 1936-ban 1 USD 5 magyar pengőt ért , aztán tudjuk mi lett a vége, ha már olyan nagy "a nosztalgia" a két világháború közötti Magyarország iránt),
  • a hitelezés erőltetése nem egyenlő a hitelesség növelésével ( = a piaci destabilizáció mégiscsak versenyhátrány?),
  • illetve a média celebség nem tudja helyettesíteni a szakszerű monetáris politikát ( =  a "Mindentudás Egyeteme" szemfényvesztés csupán?)

- vagyis a közös gazdasági kihívásra = a jegybankok csapdájára, pontosabban a jegybankok válságára megoldást kell találni. Hajrá nemzeti bankárok, hajrá magyar lakáspiac!

Kép: Ingatlanműhely

Inspiráció: mnb.hu,

Fábián Gergely: A jegybanki hitelösztönzés rúgta be a magyar gazdaság motorját

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely