lakáspiaci ciklus lakáshitelezés lakáshitel lakásárak lakáspiac ingatlan 2020 Magyarország Ingatlanműhely

„A jelenlegi lakáspiacon mindenki elad és vásárol, aki csak tud és képes rá, ahogy mindenki építkezik is, akinek erre megvannak a lehetőségei. Ha most nincsen, akkor a következő lakáspiaci ciklusban sem lesz könnyebb, hanem csak nehezebb lesz nekik megvalósítani a terveiket. Az otthonteremtés egy ösztön. Tudatosan senki sem akadályozza a saját otthonának megteremtését. Akiknek meg van rá az anyagi fedezete, hitelképesek is, azok mindig akkor fognak vásárolni és építeni, amikor erre igényük van. Ez a lakáspiaci ciklusoktól teljesen független.” – Egyszer mindennek eljön az ideje , 2017. augusztus 27.

A lakáspiac ciklikusságát bár részben elfogadjuk, a ciklusok végét és elejét évekkel késleltetve vesszük csak észre. Pedig elmondhatjuk, hogy aki nem tudott lakást vásárolni vagy építeni az elmúlt években, annak a következő évek sem tartogatnak semmi jót. A lakásárak mellett talán a lakáshitelezés a másik nagyon félreértett jelenség. Ahogy a lakásárakat, úgy a lakáshitelezést is hosszú idősorokon keresztül érdemes nézni, értelmezni.

A lakáshitelezés a 2000-es évek elején indult és nagyon népszerű volt 2008 végéig

Azóta úgy tűnik, sokkal többen szállnak ki a lákáshitelből, mint ahányan belépnek. Ez érdemben 2014 után sem változott. A lakáshitelt visszafizetni szeretjük, nem felvenni – mondhatnánk az ábrát nézve. 2019 végére kevesebb volt a lakáshitel állomány, mint 2018-ban volt. Pedig, mint látni fogjuk, gyanúsan kiugró lakáshitelfolyósítás történt 2019-ben. 2018-ban még annál is több lakáshitelt zártak le, mint ahányat elkezdtek.

lakáspiaci ciklus lakáshitelezés lakáshitel lakásárak lakáspiac ingatlan 2020 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáshitelek állománya és a lakáspiaci ciklusok közötti kapcsolat igen erős

Olyan érzésünk lehet, mint ha Magyarországon az emberek életükben egyszer szeretnének lakáshitelt felvenni, majd a lehető leggyorsabban visszafizetni, és utána soha többé nem akarnának lakáshitelről hallani

Ez most csak egy megérzés. De néha jó hallgatni a megérzéseinkre – mondják. De mi történhetett 2019-ben? Miért csökkent az engedélyezett lakáshitelek száma 2019-ben és miért nőtt látványosan a folyósítás? Az biztos, hogy a hitelek engedélyezése és folyósítása között több hónap is eltelhet. Ezért a választ valahol 2018-ban érdemes keresni.

„…arra lehet számítani, hogy a következő szűk négy hónapban sokan előre hozzák a lakáshitelszerződés aláírását, hogy még a szigorítás előtt tudjanak felvenni lakáshitelt. Előrehozott vásárlásokra lehet számítani a lakáspiacon a következő hónapokban.” - A lakáshitelezés szigorítása fékezheti a lakáspiacot ,2018. június 18.

A lakáshitelezés szigorítása miatt 2018 második felében engedélyezett hiteleket nagy számban folyósíthattak 2019-ben

lakáspiaci ciklus lakáshitelezés lakáshitel lakásárak lakáspiac ingatlan 2020 Magyarország Ingatlanműhely
Volt egyszer egy lakáshitelezés 2008 előtt és van egy másik azóta.

A használt lakások esetében például olyan sokat, amire nem volt példa gyakorlatilag 2003 óta. Csak 2003-ban több mint 270 ezer ingatlant adtak el Magyarországon, 2019-ben meg várhatóan kb. 150 ezret. A lakáshitelezés aránya 2019-ben volt az elmúlt 20 évben a legmagasabb, 100-ból 63 ingatlant hitelre vásároltak tavaly. Még 2008-ban is „csak” 59 volt ez a szám.

„Az előrehozott vásárlás attól előre hozott, hogy bizonyos kényszer hatása alatt (ilyen például a hitelezés szigorítása) olyan vevők lépnek a piacra, akik adott kínálat és árak mellett vásárolnak. Akár jobban el is adósodnak most (=nagyobb összegű lakáskölcsönt vesznek fel, akár hosszabb futamidőre is) amíg lehet, a hiányzó önerőt, a drágább lakást a bank fizeti. Az ilyen vevő kevésbé „árérzékeny” és kevésbé „racionális”, mert végső soron határozott időn belül vásárolnia kell. Nincs más választása – így érzi. Inkább jobban eladósodik, mint korábban tervezte, de a vásárlást nem kockáztatja. Nem akarja magát kizárni (=kiárazni) a lakáspiacból.” – Előrehozott lakásvásárlás (mellék)hatása ,2018. október 3.

2019-ben több ezer olyan lakáshiteles adásvétel fejeződhetett be, ami még 2018-ban kezdődött. Ez akár 10 ezernél is több adásvételt jelent, ami szerint 2018-as adásvételi árak és persze 2018-ban eladott ingatlanok jelennek meg a lakáshitelezés statisztikában és majd más lakáspiaci statisztikákban is.

lakáspiaci ciklus lakáshitelezés lakáshitel lakásárak lakáspiac ingatlan 2020 Magyarország Ingatlanműhely
"A lakáshitelezés aránya 2019-ben volt az elmúlt 20 évben a legmagasabb, 100-ból 63 ingatlant hitelre vásároltak tavaly. Még 2008-ban is „csak” 59 volt ez a szám."

Így még inkább elgondolkodtató a 2019-es adásvételszám csökkenés. Ha az összes 2018-as adásvéstel 2018-ban realizálódott volna, a 2019-es lakáspiac még nagyobbat zuhan. Ez komolyan előrevetíti, hogy mire számíthatunk 2020-ban.

Hiába a jelenlegi extrém körülmény, a lakáspiac gyakorlatilag erős adásvételszám csökkenésre készül 2020-ban, mindentől függetlenül

A lakáshitelezési számok szerint biztosra vehető, hogy 2020-ban minden várakozást felülmúlóan kevés adásvételre lehet számítani. Már 2019-ben is kevés volt (2018-hoz képest). Úgy pedig pláne, ha ebből 10+ ezer adásvétel igazából még 2018-hoz kellene adni (vagyis 2019 számaiból levonni).

„A lakásárak nőnek, mert a bővülő hitelezés a lakásárakat tovább fűti – foglalhatjuk össze röviden tömören.” – Az ingatlanpiac sem nő az égig , 2017. április 16.

2019-ben már az engedélyezett hitelek számának csökkenése mutatja, hogy a hitelezés már inkább fékezi a lakásárakat, nem fűti tovább.

A lakáshitelpiac már nem az a láb, ami (alá)támasztja a lakásárakat

„…a lakásárak csökkenése már az utolsó felvonás és nem az első a lakáspiaci folyamtokban és azok ciklikus változásában.” – Állítsuk meg a lakáspiacot?,  2017. április 26.

A lakásárak csökkenéséhez minden meg van ágyazva. Az adásvételek száma drasztikus csökkenése és a lakáshitelezés várható csökkenése mind, a lakásárakra teherként nehezedik.

„…a lakásárak növekedése még önmagában az ég világon nem jelent semmit. Ha nem lennénk hajlamosak túlértékelni, akkor nem is beszélnénk róla. Sajnos a laikus vevő és eladó, csak a piaci árakkal foglalkozik. Manapság is, naponta ezrek írják be a „Googlebe”, hogy mi lesz a lakásárakkal és keresik, kutatják a választ. Döntést akarnak hozni, hogy most megéri-e vásárolni ezeken az árakon vagy sem.” – Kell-e aggódnunk? , 2016. november 18.

Most azt mondhatnánk, hogy a lakásárakra nehezedő teher sem jelent semmit, semmi jót 

A lakáspiac, az adásvételi piac teljesen átalakul ilyenkor. Ezt mutatja egyetlen ábra a lakáspiaci ciklusok elmúlt 20 évéről.

„…a 2000-es évek elején tapasztalt tiszavirág életű boom után lassú, de biztos lecsengés követett. Annyira lassú volt, hogy sokan észre sem vették még az intő jeleket sem. Egy boom után, a recesszió annyira nehezen elfogadható/felismerhető, mint ennek az inverze.” Budapesti lakáspiac jövője , 2015. december 21.

A 2000-es évek korai emlékei még ma is erősen hatnak, amire már korábban felhívtuk a figyelmet.

„A mai lakáspiaci helyzet is kísértetiesen hasonlít a 2001-2004 közötti időszakra. Ezért ma inkább az erre az időre jellemző lassulásra lehet számítani 2018 végéig.” - Lakásárak - Nőnek vagy csökkennek? , 2016. április 28. 

lakáspiaci ciklus lakáshitelezés lakáshitel lakásárak lakáspiac ingatlan 2020 Magyarország Ingatlanműhely
”a saját lakás megvásárlása veszteségekkel is járhat, amit elviselünk azért, mert a saját lakás a legtöbbünk számára nem üzlet, hanem a biztonságérzetünk egyik fontos alapja. Ezért pedig szinte bármit képesek vagyunk megadni, csak azért, hogy biztonságban érezzük magunkat. Viszont akkor a saját lakástulajdont már nem pénzügyi döntésnek kell tekinteni, hanem egy emberi ösztönnek.

Így oldanánk fel mi is azt a feszültséget, hogy lakásbefektetés és a saját lakásban élés között vannak fontos különbségek, amit számokkal hiába is magyarázunk, ha az érzelmeink irányítják a döntéseinket, az ösztöneink hajtanak minket a saját lakásban élés felé.” Otthon = ösztönös biztonságkeresés , 2016. április 25.

Ha 1999-2003 között lakáspiaci boom volt, ami rendkívül magas adásvételi számokat jelent, akkor 2014-2018 közötti lakáspiaci ciklust nem nevezhetjük lakáspiaci boomnak

Azért sem, mert a 2004-2008 közötti lakáspiacnak is csak árnyéka maradt. Lakásárak tekintetében viszont kiugró időszakról beszélhetünk, így a lakásár boom sokkal jobban kifejezi, hogy mi is történt azokban az években. 2019-re minden megváltozott, új lakáspiaci ciklus kezdődött. Az elmúlt 20 évben nem volt egyetlen egy egyforma lakáspiaci ciklus sem. A lakáspiac nem ismétel, csak változik.

Forrás: ksh.hu KSH Lakossági lakáshitelezés 2019, Megjelent: 2020. április 21.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely