viselkedési közgazdaságtan pszichológia logika lakásárak lakáspiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Túlárazott lakás nincs, csak eladhatatlan. A lakások hirdetési árai elsősorban a jövőt fejezik ki. A statisztikákból viszont a múltat látjuk. A kettő között vannak a jelen árai, amit az adott napon megkötött adásvételi szerződések lakásárait jelentik. Ezeket ismerjük a legkevésbé, mert leginkább csak a statisztikákból tudjuk meg, hogy mi történt „tegnap” a lakáspiacon. A lakásárak növekedésé ezért olyan természetes folyamat a lakáspiacon, mint az, hogy a Föld forog a Nap körül (Megjegyzés: Mondjuk erre is elég sok időre volt szükségünk, hogy megértsük és elfogadjuk).

A múltat összehasonlítva a jelennel vagy a jövővel, szinte mindig lakásárnövekedést fogunk tapasztalni

Ez a lakásárnövekedés a lakáspiac egyensúlyi állapota, minden körülmény között arra törekszik, hogy a lakásárak növekedjenek. Tehát az egyensúlyi állapotot nem a tegnap és a ma adásvételi árai jelentik csak és kizárólag. Az egyensúlyi állapot mindig változik, aminek elsődleges célja, hogy egyre magasabb lakásárakon találkozzon a kereslet és a kínálat a lakáspiacon.

A lakásárak csökkenése nem egyensúlyi állapot, ezért a lakáspiac nagyon merev és ellenálló = rugalmatlan a lakásárcsökkenéssel szemben.

Elméletileg hiába van találkozási pont a kereslet és kínálat között lakásárcsökkenési időszakban, a lakáspiacon ez leginkább csak feszültséget kelt, természetellenes és nagyon bizonytalan állapotot jelent.

Amikor megkérdezik, honnan lehet tudni biztosan, hogy nagy a baj a lakáspiacon, akkor mindig csak egy nyilvánvaló válasz van erre: amikor a bankok kilépnek a lakáspiacról és a médiában megszűnnek a lakáshitel reklámok. A bankok a lakáspiac egyensúlyi állapotában, tehát lakásárnövekedési időszakban aktívak csak és kizárólag a lakáspiacon. Ennek egyik oka, hogy a bankok is úgy hiszik, hogy a növekvő lakásárak növekvő keresletet = egyre több eladott lakást jelentenek. Ez nem csak azt jelenti, hogy egyre több lakást adnak el évről évre, de azt is, hogy egyre könnyebb és egyre gyorsabb az adásvétel a lakáspiacon = nő az ingatlan likviditása, amit a bankok (is) hajlamosak összekeverni a növekvő lakásárakkal. Ez az elmélet.

Ez az az elmélet, amiért a budapesti lakáspiacot teljesen félreértették és félremagyarázták az elmúlt években. Budapesten ugyanis a lakásárak növekedése nem feltétlenül járt együtt több adásvétellel. Budapesten nem igaz az, hogy a csökkenő adásvételszám azonnal csökkenő lakásárakkal párosulna. A lakáspiac alaptulajdonsága = az egyensúlyi állapotra való erős és ösztönös törekvése, a lakásárak növekedését jelenti, és nem azt, hogy mindenáron egyre több ingatlan cseréljen gazdát egy évben.

viselkedési közgazdaságtan pszichológia logika lakásárak lakáspiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Túlárazott lakás nincs, csak eladhatatlan

Látható, hogy a lakáspiacon a keresletet (vevők) és a kínálatot (eladók) nem egy-egy vonal fejezi ki. Azok évről évre mozognak. Az az elmélet, hogy a keresleti görbe fix, csak és kizárólag a kínálat mozog balról jobbra (például 2014-2015 között) = egyre több lakást adnak el egyre magasabb áron, ez Budapesten nem igaz. Budapesten a kínálati görbe tényleg jobbra tolódik, mégha nem is minden évben. Ez a lakásárnövekedési időszak jellegzetessége. Csökkenő lakásárak esetében a kínálati görbe jobbról balra tolódik, mint történt 2008-2014 között. De a lakásárak csökkenése inkább szimbolikus jelentőségű, a lakásárnövekedés mértékével összevetve. Viszont a keresleti görbe nem fix, hanem évről évre balra tolódik (kivéve 2014-2015), amiért csak a lakásárak nőnek, de az eladott lakások száma már nem.

Azt már tudjuk, hogy 2018-ban kevesebb használt lakást adtak el Budapesten, mint 2017-ben. De 2019-ben már az új építésű lakásokkal együtt is kevesebb lakást adhatnak el, mint 2018-ban. Bár ezt a kijelentést a jövő fogja igazolni, az már nem lehet kérdés, hogy 2019-ben Budapesten drágábban lehet csak lakást vásárolni, mint 2018-ban.

Ez azt is jelenti, hogy a budapesti adásvételek száma  2019-ben egy bizonyos kritikus szintre csökkenhet,  a lakásárak pedig egy kritikus szintre nőhentek, aminek a 2020-ra gyakorolt együttes hatását még nem tudjuk felmérni. Hosszabb távon egyértelmű a lakásárak iránya, csak az nem egyértelmű, hogy melyik budapesti lakás lesz eladható és melyik nem, adott év(ek)ben. Ez már ma sem olyan egyszerűen eldöntendő kérdés, mint azt hiszik. 

Az egyensúlyra, a lakásárnövekedésre törekvés ösztöne hajtja a budapesti lakáspiacot

Aki nincs tisztában az adásvételi számokkal, az simán kizárja, hogy Budapesten nőhetnek a lakásárak csökkenő adásvételszám mellett is. Ő azonnal a lakásárak csökkenéséről fog beszélni, mert szerinte az a logikus. Miközben a lakásárcsökkenés nem természetes és nem is egyensúlyi állapot sem Budapesten sem pedig egész Magyarországon. Budapesten, ha valaki lassuló értékesítési időt tapasztal, akkor azonnal túlárazásról fog beszélni és azt hiszi, hogy csak a hirdetési árak csökkenése segítheti a gyorsabb értékesítést. Miközben senki nem tudja megmondani, hogy mennyi egy ingatlan aktuális piaci ára, amikor nőnek a lakásárak, de még akkor sem, amikor a lakásárak éppen nem nőnek. A lakásárcsökkenés szembemegy a lakáspiac természetével, ezért nem is beszélhetünk igazán lakásárcsökkenésről Budapesten. A lakásárcsökkenés hatékonyságáról meg pláne nem beszélhetünk.

A lakásárak nem nőhetnének, ha nem egyre magasabb és magasabb áron hirdetnék az eladó lakásokat. Így minden hirdetett ingatlan ára túlárazott, ha a „tegnapi adásvételi árakhoz” viszonyítjuk őket. A „holnap adásvételi árait” viszont nem lehet megjósolni, de abban egészen biztosak lehetünk, hogy az a kínálattól, az eladóktól, vagyis a hirdetett lakások árától függ.

A vevők kényszerhelyzetben vannak, lásd a budapesti lakáspiac grafikonját, ahol a vevők görbéje többször volt lépéskényszerben eddig, mint az eladók görbéje. Egy lakást általában két esetben érzünk túlárazottnak. Ha nincs rá egyáltalán pénzünk, és ha még a bank sem ad annyi lakáshitelt, hogy meg tudjuk venni. Az egy teljesen másik kérdés, amikor minden lehetőségünk adott, de mégsem vásárolunk. Akkor minket az a lakás nem is érdekel.

Egy embert, ha valamiért tényleg érdekel egy ingatlan, akkor azt megveszi, ha megteheti és nem mérlegeli az árát. Ezért is tudnak nőni a lakásárak, mert pontosan ugyanúgy irracionálisan kezeljük a lakásárakat is, mint mondjuk a saját érzelmeinket. Pszichológiai hátrányból indul minden vevő a lakáspiacon, amiért a lakásárak inkább tudnak nőni hosszabb távon, mintsem csökkenni.

Adott pillanatban = ma, minden megvett lakás túlárazottnak tűnik a tegnapi lakásárakhoz képest, de a holnap lakásáraihoz képest meg már nem lesz az

A holnap lehet egy év, tíz év vagy ötven év is. A lakásárakat persze mindenki a maga módján próbálja befolyásolni. Ha viszont nincs tisztában azzal, hogy a lakásárnövekedés = a túlárazással, akkor nem lesz tisztában azzal sem, hogy ez egyben a lakáspiac egyensúlyi állapota is. A lakáspiac egyensúlyi állapotát átmenetileg megzavarhatják = a lakásárak rövidebb távon lehet, hogy nyomás alá kerülnek, de a lakáspiac akkor is azon fog dolgozni, hogy a lakásárak minél előbb újra nőni tudjanak.

A lakáspiac pedig emberek összessége, akiket érzelmeik irányítanak, ösztöneik motiválnak. Olyan emberek összessége, akik arra születtek, hogy növeljék a lakásárakat. Ez az emberrel veleszületett ösztön és nem pedig rendellenesség. Nem túl hatékonyan befolyásolható, de végső soron egyszerűen megváltoztathatatlan. A lakáspiac ettől olyan emberi és nem számok vagy statisztikák összessége. Az emberek nem fix vonalak egy grafikonon sem és nem mindig azt csinálják a gyakorlatban, amit elméletben logikusan elvárnak tőlük. Az ösztönök logikája, az ember, így a lakáspiac logikája is.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely