2020-tól meztelen a király

újlakáspiac lakásáfa lakásárak ingatlan 2020 Magyarország Ingatlanműhely

Az emberi tudatlanság mellett, talán még a feledékenység az egyik legnagyobb üzlet. A lakáspiacon egyiket sem kell nagyítóval keresni. Tavaly november elején az 5%-os lakásáfát 2023. december 31-ig meghosszabbították minden olyan társasházi lakás esetében, aminek volt végleges építési engedélye 2018. november 1-ig.

Ettől függetlenül még ma is, akár már elkészült társasházakban is hirdetnek eladó új építésű lakásokat olyan szlogennel, hogy „csak 2019. december 31-ig 5%-os lakásáfával”

Ez a 2019. december 31-ig jobban átjött és meg is ragadt a közvéleményben. Az ügyeskedő hirdetők inkább erre alapozzák az értékesítést. Bár nagyon kevés olyan lakásvásárló maradhatott a piacon, akit egy kicsit is érdekel a lakásáfa. A vásárlók látják, hogy nőnek a lakásárak. Az új lakások árának a növekedését pláne mindig meg tudják magyarázni a szereplők azzal a nagyon egyszerű válasszal, hogy mindennek nő az ára. Na most ebbe a mindennek nő az ára magyarázatba simán belefér az is, hogy a lakásáfa már nem 5%, hanem 27%.

Ha valaki megnézi, hogy a KSH szerint milyen áremelkedések voltak korábban, akkor azt látni, hogy 2017 tavaszán-nyarán az új lakások ára 20-23 %-kal ugrott meg egy év alatt. Akkor milyen 27%-os áfafóbiáról beszélünk?

Még 2018 I. negyedévében is több mint 18%-kal nőttek az új építésű lakások árai Magyarországon, szigorúan a "vevők érdekében". Majd 2018 közepétől negyedévről-negyedévre 10% körül nőnek magabiztosan az árak. Elképzeljük, ahogy a vevők azóta is "Hajrá 5% lakásáfa" skandálással buzdítanak a pálya széléről. Vagy nem.

újlakáspiac lakásáfa lakásárak ingatlan 2020 Magyarország Ingatlanműhely
"Eljutottunk oda, hogy már nem az a fontos, hogy ki beszél a lakáspiacról, hanem csak az, hogy mit mond. A megbízhatóság már nem személyhez kötött, a megbízható információ sem. A 2014 utáni magyar lakáspiac legfontosabb tanulsága ez. Ne becsüljük le ennek a jelentőségét vagy a fontosságát a jövőt illetően."

/2019. szeptember 28. Ingatlanműhely/

Aki ilyen lakásárak mellett az 5%-os lakásáfa pozitív hatásait teszi egy mérlegre a 27%-os lakásáfa negatív hatásaival elméletben, az a gyakorlatban semmi különbséget nem fog látni. Mind a kettő a kínálati árakat fűti, amit az 5%-os lakásáfa esetében pozitívnak, a 27%-os lakásáfa esetében negatívnak állítanak be a lakásépítők.

A vásárlók számára nagyjából érdektelen az áfatartalom, csak a teljes lakásár számít

A keresletet ezért is hagyja hidegen akár az olyan tudatlanságra és feledékenységre épülő reklám, minthogy 2020. január 1-től ne lennének majd 5%-os lakásáfával eladó új építésű társasházi lakások Magyarországon. Persze, hogy lesznek, már hogyne lennének! De ebben a negyedévben még minden olyan hihetőnek tűnhet. Sokszor például azért is, mert az elkészült új lakások esetében valódi vevőket kell találni. Valahogy hatni kell minden lehetséges vásárlóra. Nem elég őket telefonon hívogatni, azt is kell mondani, hogy 2020. január 1-től újra árat fognak emelni.

Veszélyes játék ez, mert minden lakásvásárló tudja, hogy ha az eladó nyomul nála, akkor alkudni kell, pofátlanul alkudni.

Aki nem veszi meg például strómanoktól és spekulánsoktól (= olyan még nem lakástulajdonosok, akik új építésű társasházi projektekben a lakásokat az átadásuk előtt azonnal tovább adják, akár a saját érdekükben, akár a megbízójuk, pl. a beruházó megbízásából) a lakásokat „most azonnal”, az 2020-tól biztosan drágábban veheti meg - üzengetik.

A vevők meg simán mondhatják, hogy annyiszor mondanak egyre kevesebb árat, ahányszor felhívják őket a nyomulós eladók. Az új lakások eladói igencsak nyomás alatt vannak, mert az ilyen spekuláns és stróman lakások vételára nincs is kifizetve. Szinte pénz nélkül akarnak pénzt csinálni új lakásokkal. Ha bejön és időben találnak valódi vevőt, aki kifizeti a lakást, akkor nagyot nyernek rajta az elmúlt évek lakásárnövekedését realizálva készpénzben.

Ha nem találnak rá vevőt, akkor sok érdekes eladó lakás jelenhet meg olyan társasházakban, amiket azzal hirdettek eddig, hogy már minden lakás el van adva

Megjegyzés:

Évekig arról beszéltek, hogy szinte minden új lakást azonnal eladnak, mert olyan nagy rájuk a kereslet, de mostanában hirtelen nő a kínálat az eladó új lakásokból, ahogy a társasházak építését befejezik. 

=

Kiderült, hogy az új lakásokat mégsem adták el tervezőasztalról, és az árakat sem a vevők fűtötték az újlakáspiacon, hanem az eladók.

Ilyen megközelítésben 2019. december 31-e nem is az 5% lakásáfa szempontjából érdekes az újlakáspiacon. Vízválasztó lehet a magyar újlakáspiacon 2020, ami ez egyik legnagyobb nyomás alatt és ellenszélben kell, hogy az életmaradásáért küzdjön. 2019-ben még fenn tudta tartani a látszatot, de 2020-tól meztelen lesz a király.

Forrás: NAV - Kiegészítés a 2019. december 31-ét követően értékesített egyes lakóingatlanok áfa-rendszerbeli kezeléséről szóló tájékoztatóhoz /Megjelent: 2019. február 1./

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Öröklakás egyszer, s mindörökre

önkormányzati bérlakás albérletpiac újlakáspiac lakáspolitika lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

A szociális bérlakás jó, a magán bérlakás rossz. Az utóbbi jelenséget hívhatjuk albérletellenességnek. Gyakran azt gondoljuk és arról beszélünk, hogy egy új szociális bérlakásrendszer hűtené az albérletárakat. Ennek nagyon egyszerű elméleti oka az, hogy általában úgy tekintünk a bérbeadó bevételére, mint zsebpénz, amit szabadon elkölthet. Ez így ebben a formában persze költői túlzás. Évtizedek óta tudunk bosszankodni a lakásárakon, főleg azóta, amióta újra lehet saját lakása az embernek. Öröklakás, ahogy mondták még nem is olyan régen. Mert azért ne felejtsük el, hogy elvették a magánlakásokat, még a magán bérlakásokat is, teljes bérházakat államosítottak, „szociális alapon” újra elosztva.

Ennek egyik mellékhatása lett az ingatlanok karbantartásának és felújításának a teljes elmaradása, hiszen egyszerűen kiment a divatból és még ma sem akar igazán divatba jönni. Beszéltünk erről is korábban, de még mindig nem érezzük úgy, hogy a lakásárak növekedése mellett inkább az ingatlanok rossz állapota jelentene hosszabb távon nagyobb fenyegetést.

Az bosszant, hogy egy lakás ára mondjuk 100%-kal nő például 5 év alatt. Az nem bosszant minket, hogy 25 éve nem nyúltak hozzá és eközben az ára meg 400%-kal nőtt. Az teljesen normális, mondhatni senkit sem érdekel. Már most is sok feszültséget okoz a lakáspiacon a sok rossz minőségű lakóingatlan, aminek mind van valamilyen ára, de az kevésbé függ össze az életszínvonalával.

Ezt hívhatjuk egyszerűen igénytelenségnek is, amivel lehet, hogy emberek millióit is megsérthetnénk, ha nem aggodalomból és törődésből mondanánk, teljes jóindulattal. Az állami tulajdonhoz úgy viszonyultunk ahogy. Megszoktuk, hogy nem kell rá költeni. Majd a miénk lett, és azután sem költöttünk rá, mert korábban sem tettük.

Ma azért már egy picit más világot élünk. Mást jelent ma egy új szociális bérlakás, mint korábban. Most már vannak elvárások. A bérlőknek is vannak elvárásaik és nem csak az árakat illetően. A bérbeadónak költeni kell a lakására és nem azért, hogy egyre többért adja ki, hanem azért, hogy egyáltalán ki tudja adni.

Az albérletpiacról nemcsak azért tűnik el egy lakás, mert kiadták, hanem azért is, mert kiadhatatlanná vált.

A tulajdonosa nem költött rá, nem tette félre a korábbi bérleti díjakat és jelenleg nincs is olyan megtakarítása, amit rá tudna a lakásra költeni. Ez is egy jelenség, amiről nem szívesen beszélünk, mert nem gondoljuk azt egy lakásról, hogy van szavatossági ideje, hogy a minősége nem korlátlan ideig jó. A magán bérlakások piaca mellett a szociális bérlakások piaca is szenved ettől. Lakások ezrei állnak üresen, mert pénznyelővé váltak. Olyan mértékben váltak lakhatatlanná, hogy azok felújítási költsége miatt inkább hagyják üresen állni. A magán és az állami bérlakások között egyaránt komoly probléma ez. Kizárólag csak azért, amit néhány perccel ezelőtt egyszerűen igénytelenségnek neveztünk.

Ha azt nézzük meg, hogy egy ingatlan - legyen az egy komplett társasház és abban külön-külön minden lakás - karbantartása és felújítása milyen terhet jelent, gyorsan megértjük, hogy miért nem bérházakat építenek a fejlesztők

Így megközelítve egy új állami bérlakásrendszert, nehéz nem észrevenni, hogy annak az igényes üzemeltetése és fenntartása nem történhetne szociális alapon. A szociális lakbéreknek minden költséget fedeznie kellene. A társasházakban van olyan költség, hogy közös költség, amiben néha van felújítási alap. Tudjuk, hogy ez mire elég és mire nem. Egy társasház azzal nem sokra megy általában. Egy bérház esetében a lakásokra is külön-külön költeni kell, tehát a lakbéreket úgy lehetne csak meghatározni, hogy azok stabil alapot adjanak az igényes állami bérlakásrendszernek. Kiszámolta már ennek a költségét valaki?

Csak azt hallani, hogy mennyi bérlakásra lenne szükség, de azt nem teszik hozzá, hogy ez milyen fenntartási költséget jelentene. Biztosan olcsóbb lenne a piaci alapú bérlakásoknál? Biztosan? Tényleg?

Már csak azért is nyomatékosítjuk a kérdést, mert az államot sajnos mindig le akarják húzni, mindent túlárazva akarnak neki eladni. Ha már eleve túlárazottan építik meg az állami bérlakásokat, majd utána túlárazottan üzemeltetnék, karbantartanák és felújítanák, akkor tényleg versenyképesebb lehetne a piaci alapú albérletpiacnál?

Ezeket a kérdéseket messziről kerülik azok, akik bérlakásépítést szorgalmaznak vagy a magán bérlakások piacát kritizálják, elsősorban az áruk és nem a minőségük miatt.

Végezetül pedig, ha megemésztjük a költségeket, ha tudomásul vesszük, hogy a bérházaknak nemcsak építési költségei vannak, ahogy az „öröklakásnak” sem csak vételára, akkor szembesülünk a következő komoly kérdéssel. A magán bérbeadók is válogatnak a bérlők között, az állam is válogatna, mert ma is válogat és ma sem érezzük feltétlenül mindig jól alátámasztottnak a döntését.

Az állami bérlakásokról ma leginkább az jut eszünkbe, hogy valahogy magántulajdon lesz belőle a végén. Tehát végső soron, lehetséges, csak azért beszélünk arról, hogy legyen újra nagyszabású új állami bérlakásépítés, mert a jövőben kell az utánpótlás, eladható állami lakásvagyon.

Nem is biztos, hogy bérlakásrendszert akarunk, csak olyan lakásokat, amiket megszerezhetünk az államtól, kizárólag „szociális” rászorultság alapján. Lehetséges, ezért nem szabad elmenni szó nélküli az ilyen megközelítés mellett sem, mert láthatóan a bérlakáskérdést, a bérlők aktuális kihívásainak a megoldását - ilyen hátsó szándéktól vezérelve - egyelőre nehéz szívvel lehetne az államra bízni.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Don't worry, be happy, be happy now

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Nőnek a lakásárak, „Don’t worry”. Továbbra is nőnek a lakásárak, „be happy”. Akárki akármit is mondhat, egyre csak nőnek a lakásárak, „be happy now”.

Nem akarunk olyan helyen élni, ahol nem nőnek a lakásárak, de azért beszélünk róla

Ez a világ összes ingatlanpiacának a jelszava és nem attól függ az igazságtartalma, hogy ehhez éppen kinek milyen érdeke fűződik. Ember felett álló igazság ez, nem lehet ellene érvelni, csak hazudni lehet róla.

Aki tiszteli a magántulajdont, aki tényleg tiszteli, az soha nem vár vagy beszél lakásárcsökkenésről. Soha. Azt mondják soha ne mondjuk, hogy soha, de mindig vannak kivételek. A magántulajdon értéke és ára a létbiztonságunk értéke és ára. A létbiztonság nem játék.

Tudjuk, hogy mindig lesznek, akik játékszernek tekintik, akik szerint a létbiztonság valamilyen átmenetileg fontosabb cél érdekében feláldozható. De mindig tévednek. A létbiztonság semmiért sem áldozható fel, ahogy az hazugság sem tudja helyettesíteni az igazságot.

Tudjuk, hogy mindig lesznek olyanok, akik csak tagadnak, tagadnak és tagadnak. Olyan sosem lesz, hogy valaki ne akarná a létbiztonságunkat fenyegetni. Mi, emberek, nem tudunk békében élni, állandóan háborúzunk, csatába hívunk, harcolunk.

Újfent már számítógépekkel a világhálón. A világháló meg pont annyira megbízható, mint maga az ember. Az ember meg köztudottan hazudós.  A világháló meg tele van hazugságokkal, többek között a magyar lakáspiacról is.

Eljutottunk oda, hogy már nem az a fontos, hogy ki beszél a lakáspiacról, hanem csak az, hogy mit mond. A megbízhatóság már nem személyhez kötött, a megbízható információ sem. A 2014 utáni magyar lakáspiac legfontosabb tanulsága ez. Ne becsüljük le ennek a jelentőségét vagy a fontosságát a jövőt illetően.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Aki tiszteli a magántulajdont, aki tényleg tiszteli, az soha nem vár vagy beszél lakásárcsökkenésről

A lakáspiac jövője a mi jövőnk, a létbiztonságunk jövője

Védekezhetünk a fenyegetések ellen. Most például azzal, hogy a legfrissebb KSH adatokat olvassuk el, nyugodtan értelmezzük egy csésze tea vagy éppen kávé társaságában, akár közben zenét is hallgathatunk. A lényeg, hogy nyugodtan, nagy nyugalomban gondolkodjunk az otthonunkról, a létbiztonságunkról. Ha kicsit feszültebbek vagyunk, akkor előtte inkább sportoljunk egy kicsit, kertészkedjünk, a lényeg, hogy eresszük ki a fáradt gőzt. Az intimitás, a kényeztetés, egy kis romantika is sokat segíthet.

Ha készen állunk rá, akkor hamar világossá válhat számunkra, hogy a nyár végével a varjak egyre hangosabb kárognak csak. A varjak már csak ilyenek, végülis ez a dolguk. De miért hallgatnánk mi a varjakat? A négyévszak amúgy is azt jelenti, hogy az évszakok váltják egymást, de nem azt, hogy bármi is más lenne, mint eddig volt. Az élet megy tovább:

„So don't worry, be happy

Don't worry, be happy now”

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A világháló meg tele van hazugságokkal, többek között a magyar lakáspiacról is

Kép: Instagram

Forrás: ksh.hu Lakáspiaci árindex, Frissítve: 2019. szeptember 27.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáspiac bárkiből kihozza a legrosszabbat

újlakáspiac lakáspiac lakásépítés ksh ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Mit tehetünk, ha kételkedünk, amikor nem vagyunk biztosak abban, hogy reális képünk van a lakáspiacról. Reális? Aki a lakáspiacból él, számára a reális inkább azt jelenti, hogy ami érdekében áll, az feltétel nélkül reális. Ami viszont nem, az minden esetben nonszensz. De mást feltételez és fogad el egy vevő és egy eladó is. Másban hisznek a bérlők és a bérbeadók is, mert nekik még kevesebb releváns információjuk van. Ellentmondásba bármilyen lakáspiaci szereplő keveredhet.

Kell egyfajta gátlástalanság, ha valaki a lakáspiacon aktív

Ez igaz mindenkire, vevő-eladó , bérlő-bérbeadó párosokra, ahogy igaz az ingatlanközvetítőkre, a hirdetési oldalakra, a beruházókra, az építőipari vállalkozásokra, az építőanyagbeszállítókra, az államra és láthatóan a lakáspiaci statisztikákat készítőkre, a lakáspiaci adatokat szolgáltatókra is. Attól, hogy minden törvényes, attól az még lehet erkölcstelen. A kettőt nem érdemes összekeverni. Kár is lenne moralizálni a lakáspiac esetében, ahol mindenki ott és úgy ügyeskedik, ahol és ahogy csak tud. Mindenki a maga céljainak megfelelően befolyásolja vagy éppen manipulálja a lakáspiacot.

Egyébként rendes, tisztességes, becsületes, tiszteletre méltó emberek a lakáspiacon már egyáltalán nem biztos, hogy úriemberek maradnak. A lakáspiac bárkiből ki tudja hozni a legrosszabbat. Az újlakáspiac különösen.

A társasházak minősége általában csak a marketingterveken felel meg a vevők igényeinek. A valóságban már, amit a vakolat el tud takarni, azt el is eltakarja. Manapság már néha a vakolat is kevés a látszathoz. Az örökzöld sláger, hogy mikor és mennyi új lakást adnak el pedig egyre kínosabb téma a lakáspiacon. Vannak a beruházók, akik szerint ők mindent eladnak, mire a projektjük befejeződik. Olyan gyors és nagyszámú az előértékesítés, hogy általában pillanatok alatt reklámoznak nagy %-ban már értékesített fejlesztéseket is. Az igazán bátor beruházók „már csak néhány darab lakást” hirdetnek, és még az sem zavarja őket, ha évekig.

Közben nyílt titok, hogy milyen legális visszaélések vannak az új lakások értékesítése körül

A valójában el nem adott, csak „lepapírozott” új lakások száma ismeretlen. A beruházók statisztikái egyáltalán nem megbízhatóak. Az adatszolgáltatásukat az érdekeik vezérlik, így azt mondják, amit ők a saját fülükkel hallani szeretnének. Nem tudni, hogy valójában hány új építésű lakás lesz végül csak használt lakásként értékesítve, mert nem közvetlenül a beruházótól veszik meg, hanem lesz egy „közvetítő” személy vagy cég a képben. Hívhatjuk egyszerűen strómannak, mindennapos ez a magyar üzleti életben, így a lakáspiacon is. Ez az újlakáspiacon úgy csapódik le, hogy az új építésű lakások adásvétele teljesen átláthatatlan lesz tőle. A zavarosban halászóknak ez az érdeke. Kinek jó az, ha mindent mindenki jól lát és ért? Az ügyeskedőknek, trükközőknek egyáltalán nem.

újlakáspiac lakáspiac lakásépítés ksh ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A részletekért kattintson a képre!

Olyan szereplők is áldozatul eshetnek ennek, mint a KSH

Nem tudják megmagyarázni, hogy miért van ellentmondás az általuk között statisztikákban. Az nem magyarázat, hogy az új építésű lakások adásvételét a KSH késleltetve érzékeli, például miután használatbavételi engedélyt kapnak, vagy miután illetéket szab ki a vevőre a NAV.

A KSH 2007 – 2018 között már lezárt éveiből jól látszik, hogy nem látja a KSH az eladott új építésű lakásokat. Azt látja pontosan, hogy mennyit építenek eladásra például. Azt is látja, hogy mennyi új építésű lakást vesznek hitelre. De azt már nem látja, hogy egyébként mennyi új lakást és mikor adtak el valójában. Az ellentmondás egyértelmű a grafikon alapján.

Főleg a 2007-2014 közötti adatokban értékelhető „statisztikai feszültség”. Nem az a baj, hogy az adatbázis, amivel a KSH dolgozik, valószínűleg annyira megbízhatatlan, mint maguk a beruházók adatbázisai, hanem az, hogy ezt a KSH minden kifogás vagy feltétel nélkül veszi ezt tudomásul.

Ez az a közöny – a megbízhatatlansággal szembeni közöny – az, ami a magyar lakáspiac átláthatóságát kérdőjelezi meg újra és újra

Kiben bízzunk, ha senki sem megbízható? Kinek higgyünk, ha mindenki közönyös és hirtelen politikusként kezd el velünk beszélni, amikor ellentmondásokkal szembesítjük? Nem hihetünk senkinek és semminek, csak kételkedhetünk minden(ki)ben. Kételkedjünk 2019-ben, ez a legcélravezetőbb, amit tehetünk, ha nem fűződik semmilyen érdekünk a zavarosban halászni. Az érdekemberek úgyis mindent megmagyaráznak, még a megmagyarázhatatlan is.

Forrás:

- KSH Lakásépítések, építési engedélyek, 2018. I-IV. negyedév (Megjegyzés: 2019. február 22-e óta nyilvános, hogy hány új lakást építettek értékesítési céllal 2018-ban)

- KSH Lakossági lakáshitelezés, 2018 ( Megjegyzés: 2019. április 15-e óta ismert, hogy hány új építésú  lakást vásároltak hitelre 2018-ban)

- KSH Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2019. I. negyedév ( Megjegyzés: 2019. július 26-a óta tudjuk, hogy hány új építésű lakást adtak el 2018-ban Magyarországon)

Kép:Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A bankok bizalmatlanok

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak növekedése 2019-ben már nem pozitív hír. Az alacsony hitelkamatokkal sem lehet tömegpszichózist elérni, mert a vasárlókat az alacsony önerő motiválja igazán.

Az önerő a fék, nem a lakásárak, amikor a bankok és a vevők közti árazási különbség növeli az önerőt a lakáshitelezésben Magyarországon. Az olyan lakásárnövekedés, amit a bankok nem tartanak reálisnak ma, azt olyan egyszerűen oldják meg, hogy több önerőt kérnek, kvázi kevesebb hitelt adnak.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A bankok bizalmatlanok, ezért az építkezések kilátásai is romlanak

Az alacsony kamatkörnyezet a lakáspiacra egyáltalán nincs jó hatással, ha nem tekintjük annak, az ingatlanok építésének és vásárlásának költségeinek és terheinek a növekedését. A törlesztőrészlet lehet, hogy alacsony ma, de az önerővel kapcsolatos elvárások egyáltalán nem azok.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten már nemcsak az adásvételek száma csökken

A bankok már nem igazán finanszírozzák meg az ingatlanszerzés körüli költségek indokolatlan árszintjét. Nehezen számszerűsíthető, hogy mi indokolt és mi nem, de a mai lakáspiaci árakat a bankok megkérdőjelezik és ehhez joguk is van, ha egy vevő vagy társasházat építő pénzt kér tőlük. A félreértett ingatlanlufit  is maximum a média érti félre, a bankok nem. Valahol Magyarországon lehet építeni családi házat 100 millióért, ha a bank azt csak 50 millióra fogja értékelni, például.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A családi házak építésén áll vagy bukik minden Magyarországon

A bankok a devizahitelezés után a lakásárak felelősségét is a vásárlókra hárítják. Igaz, ami igaz, legalább ez komolyabb hitelbírálati feltétel vagy hitelezési szigorítás, mint bármi más. A saját családi ház építése, új társasházak építése jóval inkább függ a lakáshitelezéstől, mint például a használt ingatlanok körüli adásvételek, felújítások. Így nem csoda, hogy 2019-ben a lakóingatlanok építése körül nő a bizonytalanság.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2019-ben már nem a nagyvárosi lakásépítések határozzák meg a piaci hangualtot

Tavaly még nagy reményekkel várták ezt az évet, de kiderült, hogy a lakáspiaci költségek növekedése kockázatokat is növeli. A túl drága nem azt jelenti, hogy nem fizetnénk meg, ha lenne rá pénzünk, hanem csak azt, hogy nincs rá pénzünk és még a bank sem ad rá. Az építkezésekről sem lehet egyértelműen pozitívan beszélni. A falusi CSOK-ot már 2016-ban bevezették, írtuk még februárban, aminek a bankok örülhetnek a legkevésbé. Őket a nagyvárosi új építésű ingatlanok érdekelnék. A vásárlókat viszont a nagyvárosi ingatlanpiac érdekli egyre kevésbé. 2019-ben ez már olyan érdekkonfliktust jelent Magyarországon, ami már meglátszik a lakásépítési statisztikákban is.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem minden új ingatlant építenek új házban - példuál ilyen a tetőtér ráépítés -  ezért a KSH megkülönbözteti egymástól az "épített" és az "új építésű" lakóingatlanokat egymástól

2019-ben tényleg új lakáspiaci ciklus kezdődött, 2018 után máshogyan nézzük, hallgatjuk és értelmezzük a lakáspiacról szóló híreket.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha a bankok bizalmatlanok, a lakáspiaccal szemben is nő a bizalmatlanság

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: ksh.hu, Frissítve: 2019. július 31.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kakukk, kakukk, kakukk!

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ksh ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A kakukk hangja kedves. A kakukk kinézete bájos. A kakukk szavunkról semmi rossz nem jut eszünkbe. A kakukk bizony egy aljas parazita, egy igazi élősködő. Más madár fészkébe teszi a tojását, persze előtte a fészek eredeti tojásait kilöki a fészekből. Biztosra megy, nem kockáztat. A kakukkfiókáról elhiszi a nevelő madár, hogy az ő fiókája. Sajátjaként neveli, eteti, óvja, félti…szereti. A kakukk nagyon gonosz madár, rosszabb mint egy ragadózó. Az igazi ellenség az, akiről fel sem tételezzük, hogy az, akitől nem is félünk , akiben megbízunk. Nagyon őrült világban élünk! A lakáspiacon már nem kakukktojás van, hanem kakukkfióka, úgy hívják Budapest. Nem győzzük hangoztatni, hogy a budapesti központú ingatlanszolgáltatók mennyire függő és kiszolgáltatott helyzetben vannak. De a kakukk becsapta őket.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ksh ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapest nem Magyarország, Magyarország nem Budapest

A budapesti lakáspiac 2014-2018 közötti időszaka lakáspiaci történelem már, de sokaknak évekre lesz még szükségük, hogy megértsék, mi is történt valójában. Lezárult, nincs több kérdés. Elgondolkodtató számok, összefüggések és folyamatok. A budapesti lakásárak a kakukk hangja, a kakukk meg a mohó és éhes budapesti lakáspiac, ami nem ismer határokat. Dübörgő, mindent elsöprő lakáspiacról és vásárlói aktivitásról beszéltek évekig nekünk. 2018-ban mégis kevesebb használt lakást adtak el, mint 2014-ben. 2018 IV. negyedéve már a 2013-as lakáspiac bizonytalanságára emlékeztet. A budapesti lakásárak viszont csak száguldanak, mintha nem is lenne holnap. 2019 viszont új lakáspiaci ciklus kezdetét vetíti előre Budapesten, ami nem „most nyáron” kezdődött.

Nem a lakásárak irányváltása jelenti a lakáspiaci ciklusok közötti határt. A kakukknak sem a hangja a gonosz, hanem a természete, a viselkedése, mint az olyan félreérthető kommunikáció, hogy Magyarországon egyre több ingatlant adnak el, ezért biztosan Budapesten is. Az is gonosz gondolkodás, hogy a csökkenő használt lakások adásvételét majd ellensúlyozzák az új lakások értékesítése Budapesten. Hamis állítások, megtévesztő terelés, de milyen sokan elhitték!

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ksh ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A külföldi lakásvásárlók nem felelősek sem az országos sem pedig a budapesti lakásárakért

2016 óta énekel a kakukk Budapesten, de szeretjük a hangját, mennyire szeretjük! Élősködik a magyar lakáspiacon, parazitaként használja ki a látványos vásárlói érdeklődést a kistelepüléseken és a kisvárosokban. A községek az egyetlen olyan településtípus ma Magyarországon, ahol több lakást adtak el 2018-ban, mint 2007-ben vagy 2008-ban. A lakásárai nem is a kakukk hangján szólalnak meg ott. 2019-ben Budapesten kívül mindenhol több adásvételre lehet számítani. Közben a megyeszékhelyeken is nagy az óvatosság, a vásárlók mérlegelnek, gondolkodnak, számolnak. A kisvárosok és a községek viszik a hátukon a magyar lakáspiacot, ami 2019-től nagyon érdekes helyzetet teremthet Magyarországon. 2019-ben minden van a magyar lakáspiacon, csak optimizmus nincs. Ez a lakáspiaci ciklusok közötti váltások alapja.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ksh ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2014-2018 között lezárult egy korszak Budapesten

Az optimista időszak 2018-cal végleg lezárult. Nem beszélhetünk már csodavárásról. Előtérbe kerülnek a problémák, több hangot kapnak a panaszkodók, gyorsabban terjednek a rosszindulatú pletykák. Hirtelen minden olyan relatív lesz. Mondjuk tényleg az a legfontosabb Magyarországon, hogy milyen magas egy épület és nem az, hogy mennyire van szükség rá, mennyire táj- vagy életidegen. A zsúfoltság meg csak nő ott, ahol nem kellene. Amióta a betont elnevezték térkőnek, a betont is zöld felületnek, parknak látjuk. De nemcsak ettől lehet még érdekes 2019.

Az elmúlt években is gyorsan ráfogták a lakásárak növekedését a külföldiekre. 2018-ban egész Magyarországon a 163 700 db adásvételből összesen 7286 db volt köthető külföldihez. Ebben benne van minden EU-n belüli és kívüli állampolgár is. De mi teli torokból tudjuk tolni, hogy mindenről a külföldiek tehetnek, többek között a lakásárakról is. A KSH szerint majdnem 42%-uk Budapesten vásárolt. Az sem igaz tehát, hogy a külföldiek inkább Budapesten vásárolnak lakóingatlant. 2018-ban Budapesten kb. 12%-a volt a vásárlóknak külföldi állampolgár. A belsőbb kerületekben a KSH szerint a külföldi vásárlók aránya 2018-ban 26% volt. Tényleg nem a 88% vagy a belső kerületek 74% magyar vásárlójának van felelőssége a budapesti lakásárak szintjében? Kakukk, kakukk, kakukk!

Kép: Instagram

Forrás: ksh.hu , Frissítve: 2019. július 26.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Metafizika az ingatlanvilágban

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac otthon otthonteremtés albérletpiac ingatlan infláció 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Hallottunk már olyat, hogy az ingatlanok olcsók? Voltak már arról hírek, hogy az albérletek milyen megfizethetők és milyen jó bérlőnek lenni? Egyáltalán létezik olyan, hogy tökéletes ár a lakáspiacon? Természetesen minden kérdésre nem a válasz. Az ingatlan alaptulajdonsága, hogy az adottságaihoz képest mindig drága. A bérleti díjak esetében is így van ez, mert egy lakóingatlan bérleti díja az ingatlan árától függ, nem a bérlők elvárásától. Ha a vevőknek egyre nagyobb anyagi áldozatvállalás mellett lehet csak vásárolni, akkor a bérlőknek is bérelni.

A lakhatás költségei mindig terhet jelentenek

A múlt lakhatási költségeit értelmezni a jelenben nincs értelme, de gyakran megtesszük. A jelen lakhatási költségeit a jövő lakhatási költségeivel tudnánk értelmesen összehasonlítani, amit viszont ritkán veszünk figyelembe. Ha a lakhatási költségek a jelenben mindig nyomják a vállunkat, akkor miért mindig a lakásáraktól várjuk a lakhatási költségeink megoldását? Miért gondoljuk azt, hogy a múlt lakhatási költségei jönnek el a jövőben? Utópisztikus gondolkodás, mert bár egyáltalán nincsenek jó tapasztalataink a társadalmi és gazdasági utópiákról, ettől még elméletben mindenki olyan szép és tökéletes világban tudna élni.

A valóságban a lakásáraknak az a feladata, hogy egy ingatlant minél megfizethetetlenebbé tegye

Egy ingatlan minél megfizethetőbb, az annál kevesebbet ér. A megfizethető ebben az esetben is azt jelenti, hogy minél több ember meg tudja azt vásárolni, de nem azt, hogy mindenki. A világ ingatlanpiacának mozgatórugója tud lenni a drágulás, a felértékelődés, amikor a gyakorlatban nem történik más, mint az ingatlanok egyre megfizethetetlenebbé válnak. Egyre szűkül a piacképes kereslet és közben egyre jobban nő az ingatlan ára – amit hallva, legyintünk, hogy milyen nagy ostobaság már. 

Aki még hisz abban az utópiában, hogy az ingatlanpiacon az árak a kereslet növekedése miatt nőnek, az alapjaiban nincs tisztában az ingatlanpiacok határokon átívelő, nemzetiségtől, bőrszíntől, vallástól és mindenféle politikai berendezkedéstől független globális tulajdonságával.

Az ingatlanpiacok mérete minden országban relatíve kicsi az országok méretéhez képest. Ez Magyarországon azt jelenti, hogy nem 10 millió magyar lakáspiaca a magyar lakáspiac. Nemcsak azért, mert már nem vagyunk 2010 óta 10 millióan. A lakáspiac természeténél fogva diszkriminatív, ez adja az ingatlan árát és értékét. Ez egy igen erős negatív diszkrimináció, ami a folyamatos megfizethetetlenséget fenntartja az országok lakáspiacán. Ez igen erős belső folyamatokat is jelent. Ezek a belső folyamtok külső tényezők hatására alig, vagy egyáltalán nem befolyásolhatók, de mi rendre azt gondoljuk, hogy egy ország lakáspiaca külső hatásokkal könnyen irányítható.

A lakáspiacnak nem a megfizethetetlen árak az alapvető problémája, hanem az, hogy félreértjük és félremagyarázzuk

Szinte kivétel nélkül külső tényezőkkel magyarázzuk a lakáspiaci folyamatokat, teljesen elfeledkezve, hogy a lakáspiac elég önműködő, önjáró, örökmozgó, öntörvényű világ. A lakáspiac belső folyamatainak nem ismerete, ezen folyamtok nem helyénvaló kezelése ingatlanos vállalkozások kudarcát jelentheti, de még az állam is csúfos kudarcot vallhat. Alapvető lakáspiaci folyamat, hogy a kereslet és a kínálat, tehát az eladó lakások száma és a vevők száma mögött vannak minőségbeli különbségek is. Egyszerűen állandóan változik az eladó lakások és a vásárlók összetétele is. Nem azt árulják, amit keresnek és nem azt keresik, amit árulnak. Az eladó lakásokat és a vevőket sem kilóra vagy darabra mérjük, de gyakran így gondolkodunk róluk.

Nem is tudjuk felfogni micsoda jelentősége van annak, amikor a kínálatban az állandóan változó eladó lakások egy része egyre távolabb kerül az állandóan változó vevői igényektől

Az elég egyértelmű, hogy hiába nő a kínálat ott, ahol a vevők száma fogy. A növekvő kínálatnak van vevővonzó képessége, de nem változtatja meg a vevők döntését, ha ők már eldöntötték, hogy máshol vásárolnak. A kínálat nem a kereslethez igazodik földrajzilag és minőségileg sem, a vevők ezért általában nagyobb vásárlási idővel számolnak, mint az eladók eladási idővel. Ez az állandó piaci egyensúlytalanság a kereslet és kínálat összetételének változása mellett hol enyhe, hol súlyosabb következményekkel járhat, beleértve akár egy hirtelen áremelkedést is rövidebb távon.

Az már kevésbé ismert magyar lakáspiaci jelenség, hogy szinte minden 2000-es években épített lakást újnak nevezünk. Ez egyébként azért van, mert igen nagy különbség van a korábbi évtizedekben épített lakóingatlanokhoz képest. Ezek a lakások idővel egyre nagyobb számban jelennek meg használt lakásként a kínálatban, ésszerű alternatívát kínálva az aktuális új építésű lakásoknak. Olyan nagy különbség ugyanis nincs már a 2000-es években épített lakóingatlanok között, amiért komoly versenytársat jelentenek az újlakáspiacnak. Az újlakáspiac eleve egy kicsi piac, a 2000-es években épült lakások száma évről évre csak nő, növelve így az ilyen lakások számát a használt lakások piacán. Az újlakáspiac kínálata ezzel a lakáspiaci folyamattal egyelőre nem számol kockázatként.

A kizárólag új építésű ingatlant lehet pozitívan diszkriminálni, de annyira sosem lehetséges, hogy ez alapjaiban befolyásolja a használt ingatlanok jobb ár/érték arányát a teljesen új építésű ingatlanokhoz képest. A jelenlegi újlakáspiac már érzi ennek a belső folyamatnak a hatását, ahol nagy felelőtlenség azzal takarózni, hogy a vevőket az új építésű lakások áfája (de)motiválja. A vevőket Magyarországon sohasem érdekelte mennyi az új építésű lakások áfája. A jó ár/érték arány a lakáspiacon viszont legalább annyira fix belső mozgatóerő, mint a megfizethetetlenség állandó piaci környezete - ahol az árnövekedés szintén örök elvárás.

Az ingatlanárak növekedésében akkor is hiszünk, amikor az árak megfizethetőségéről álmodozunk

A lakáspiac belső folyamatairól összeségében elmondható, hogy nem ellenséggé teszi a vevőket és az eladókat, hanem érdekközösségbe kovácsolja őket. Az állandó megfizethetetlenség és lakásárnövekedés miatt vannak eladók és vevők és van ára, illetve értéke az ingatlannak. A használt ingatlanok állandó jó ár/érték aránya az eladók és vevők közös érdeke az új építésű ingatlanokkal szembe, amiért a használt ingatlanok piaci dominanciája külső tényezőkkel nem befolyásolható.

Nemcsak azért akarunk ingatlant, hogy legyen otthonunk, hanem azért is, mert tudjuk egyre többet fog érni idővel. Ez az emberi vágy az állandó megfizethetetlenség hajtóereje. Álmainkban, vágyainkban szeretnénk nem piaci alapon ingatlanhoz jutni, de értékesíteni már mindenképpen piaci alapon kívánjuk. Minél olcsóbban szeretnénk hozzájutni - lehetőleg "ingyen" - viszont ha már a miénk, akkor a lehető legdrágábban akarjuk eladni. Utópisztikus gondolatok, amikre vannak ilyen és olyan nemzetközi és hazai példák is, amik mindig lázban tarthatnak minket, okod adhatnak az álmodozásra.

A lakásárak növekedése gazdasági értelemben az infláció csoportjába tartoznak, de ez a mai napig nem elfogadott

A gazdaságot is sok olyan belső tényező mozgatja, aminek egyetlen célja az áremelkedés. Mindennek csak nő az ára idővel. Pénzromlásnak nevezik az inflációt, amikor egyre több pénzt kell fizetni ugyan azért. Mennyibe kerül most egy kiló vöröshagyma? 500 forint körül? A lakásárak lehet nem is nőttek annyit, mint a hagyma ára az elmúlt években. A vöröshagyma árnövekedése infláció, ahogy a lakásárak emelkedése is pénzromlás, viszont mi Magyarországon egyáltalán nem tekintjük annak. Azért nem, mert ingatlantulajdonosként úgy tűnhet az ingatlan árnövekedése bevételt jelent a számunkra, nem plusz költséget. Vevőként már nem ilyen egyértelmű a helyzet, bérlőként meg pláne.

Bár hangsúlyozzuk, hogy az árakat nem a vevők és a bérlők határozzák meg a magyar lakáspiacon, de ők fizetik meg a folyamatosan változó árakat

A rugalmatlan magyar lakáspiac szintén egy fontos belső tulajdonság, kívülről nem befolyásolja semmi sem. Ilyen környezetben a külső tényezők hatását nem szabadna túlértékelni, de sajnos igen gyakran túlértékeljük.

Különleges lakáspiaci tulajdonság például az is, hogy a vevőket elsősorban az otthonteremtés motiválja. Az ettől eltérő célok mindig kisebbségben vannak a lakáspiacon, nagyon nagy kisebbségben.

Ez nemcsak Magyarországon igaz. Más államokhoz hasonlóan, a magyar állam is az otthonteremtés támogatásával tud hatni a lakáspiac belső folyamataira, de nem tudja azokat megváltoztani. Ilyen belső folyamat az, hogy a már megszületett gyerekeknek van valódi hatása a lakáspiacon. Minden olyan állami támogatás, ami már a megszületett gyerek után jár, az mérhető hatással bír, addig sajnos az otthonteremtési támogatást új gyerek vállalásához kötni már szembemegy a lakáspiac belső folyamataival.

A szülőket lehet értékelni a lakáspiacon is, de nem lehet az otthonteremtés döntése és a gyerekvállalás döntése közé egyenlőségjelet tenni

Ez egy nagyon markáns külső tényező, nyomás a lakáspiacon, irreális elvárás, anélkül, hogy tisztában lennénk a lakáspiac belső folyamataival. Mégis ilyen és ehhez hasonló külső tényezőket tudunk túlértékelni, amik nem az otthonteremtést szolgálják, hanem valami teljesen mást. A lakáspiacra alig hatnak a nem otthonteremtési céllal érkező vásárlók. A számuk annyira kevés a magyar lakáspiac egészét nézve, ennek ellenére az átlagosnál kicsit nagyobb megjelenésük csodavárást indít el ( = például azért, mert nagyobb kockázatot is vállalnak és olyat is és annyiért is megvesznek, amit és amennyiért más nem), az átlagosnál alacsonyabb számuk viszont már lakáspiaci katasztrófának van kommunikálva ( = pontosan azért, mert a rosszabb ár/érték arányú ingatlanok értékesítése megállhat). Az ok elég prózai. A lakáspiaci híreket általában ingatlanos vállalkozások jegyzik, akik az átlagosnál viszont jóval inkább függnek a nem otthonteremtési céllal vásárlóktól.

De ami gondot jelent az ingatlanos vállalkozásoknak, még nem feltétlenül jelent bajt a lakáspiacon

Kezeljük erős fenntartásokkal, amikor ingatlanos vállalkozások vagy vállalkozók kongatják a vészharangot. Az ő kínálatuk tele van mindenféle rossz ár/érték arányú és a gyakorlatban szinte eladhatatlan ingatlannal, annál az egyszerű oknál fogva, hogy ilyen eladó lakások tulajdonosai kérik inkább a segítségüket.

Az is egy megváltoztathatatlan belső lakáspiaci folyamat, hogy az ingatlan önmagát adja el, nem az eladó vagy egy ingatlanos. Közben az is igaz, hogy nem minden eladható csak azért, mert árulják. Egy vevő sem fog csak azért vásárolni azonnal, mert eldöntötte, hogy vásárol. Ha nem találja, amit keres, akkor kivárja és keresi azt az eladó lakást, amit végül megvehet. Vevőnek lenni mindig kompromisszumokkal jár, de van amiben egy vevő sem köt kompromisszumot. Ezek mind olyan belső folyamatok, amik állandóan jelen vannak a lakáspiacon, de nem mindig egyformán érzékeljük őket vagy vesszük komolyan.

Kép: Ingatlanmúhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A racionális vevők alkalmazkodóképessége

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Talán 2019 lesz az első év, amikor komolyan vesszük, hogy a magyar nagyvárosok lakáspiacától egyre jobban elfordulnak a vevők. 2016 óta tart a folyamat, gyakorlatilag úgy, hogy eddig a kutyát sem érdekelte. Csak azért, mert a lakásárak növekedését akár Budapesten, akár a megyeszékhelyeken azzal magyarázták a „szakértők”, hogy a kereslet hajtja őket. Magyarországon a lakásárakat a kínálat határozza meg általában. A rugalmatlan magyar lakáspiacról  már beszéltünk, ahol egyetlen egy kivételt találtunk, a községek és falvak lakáspiacát. Nem meglepő, hogy a kereslet ebbe az irányba indult el 2016-tól kezdve. A városi vagányok meg nagy mellénnyel nyomták a sódert, hogy lakáspiaci boom így, lakáspiaci boom úgy, dübörög a lakáspiac, minden a legnagyobb rendben.

Időközben viszont olyan lakáspiaci helyzet alakult ki, amiről tudni lehet, hogy nyomás alá helyezi nagyvárosokból élő ingatlanpiaci szereplőket

Nyomás alatt egyesek jobban, mások rosszabbul teljesítenek. A laikus azt gondolná, hogy ahol nincs elég vevő, ott ezt a lakásárak fejezik ki leghamarabb. Az elmélet és a gyakorlat itt sem találkozik. Az sem segíti a helyzet jobb megértését, hogy az elmúlt években letagadták ezt a jelenséget, erős keresletről beszéltek, ami bármit és bármi áron képes megvásárolni. Új építésű lakások hiányáról álmodoztak, amikor antiurbanizációs folyamatok zajlanak Magyarországon. Meg befektetői rohamról terjesztettek pletykákat, amikor Magyarország és a magyar társadalom nem az a befektető fajta. Van egy szűk réteg, de nem ők mozgatják a lakáspiacot és sosem ők mozgatták. Kb. olyanok a lakásbefektetők, mint a diákbérlők: jóval kevesebben vannak a valóságban, mint elméletben, de ettől még hihető, hogy minden tőlük függ.

„Lehetünk sikeres értékesítők, befektetők, fejlesztők a lakáspiacon igazmondás nélkül. Ezért a legnehezebb megtanulni igazat mondani a szereplőknek = nincsenek rákényszerítve...egyelőre.”

írtuk még egy 2016. december 30-i Facebook jegyzetünk alá. 2019-ben már ez a mondat értelmet nyer. A piaci szereplők egyre jobban rá vannak kényszerülve, hogy igazat mondjanak, már ha képesek rá. Az elmúlt éveket végig hazudták. Változtatott volna valamit, ha igazat mondanak? Sosem tudjuk meg.

A lakásárakat nem a vevők fűtötték vagy fűtik, hanem a piaci szereplők nagyon optimista szavaitól megrészegült kínálat, ami pont úgy igaz a nagyvárosi használt lakások tulajdonosaira, mint az új társasházak fejlesztőire.

Az alacsonyabb árú lakások erős hatása a KSH lakásárakat vizsgáló indexeiben nemcsak azt jelenti, hogy a városokban a garzonok és a panellakások iránt van olyan kereslet ( Megjegyzés: Ez a két legolcsóbb nagyvárosi lakóingatlan típus), hogy nem kell az értékesítésükhöz ingatlanközvetítő segítségét igénybe venni. Ez sokkal inkább jelenti azt, hogy az alacsonyabban árazott területekre helyeződik át az adásvételi piac 2016-tól kezdve évről évre egyre jobban. 2019-ben pedig jóval látványosabban, mint előtte bármikor. A teljes árváltozás – használt és új lakások esetében is - 2014 óta most először mutat alacsonyabb szintet 2019 első negyedévében, mint 2018 hasonló időszakában. Nem történt még ilyen, a számok nem is véglegesek. Kíváncsiak is vagyunk, hogy mennyire fog ez változni később.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiacon jelenleg még csak a vevők gondolkodnak, az eladók vakon hisznek az álmaikban

Történjen bármi is, nagyon nagy csoda kellene ahhoz, hogy ne azt a jelenséget támassza alá, amikor a vevők a kisvárosok és falvak, illetve községek lakáspiacain aktivizálódnak, mindeközben viszont a nagyvárosok piacán egyre passzívabbak.

2019 sem a nagyvárosi lakáspiac éve lesz, amiről már évek óta folyamatosan beszélünk, csak azt hiszik, hogy valami tudatmódosító pszichoaktív szert szedünk. A valóságnál nincs keményebb drog! Ha valaki a valóság függőségében él, az legalább olyan abszurd azoknak, akik álmokat kergetnek. Az újlakáspiacon 2018-ban érezhetően és láthatóan megjelentek a nagyvárosi, köztük a budapesti társasházi lakások árai. 2017-hez képest nagyon szembetűnő a grafikon kilengése. 2019-ben a nagyvárosi új építés társasházi lakások árait tovább fűtheti a hazudozás és az ezzel együtt járó spekuláció vagy hűtheti az igazmondás. Az utóbbira nagyon kevés esély van, mert a lakásfejlesztők a legnagyobb hirdetők a lakáspiacon, így a pénzük többet ér másoknak, mint az őszinteségük.

A lakásárak változásában is látjuk, hogy 2016-tól kezdve a használt lakások árváltozása egy U-alakot vesz fel. A 2019 I. negyedéves adat ne tévesszen meg minket. Még csodálkozunk is, hogy nem tálalta senki sem szenzációként.

Egy ével ezelőtt a KSH már közölt egy hasonlóan megtévesztő adatot, vagyis statisztikai paradoxont, amivel részletesen foglalkoztunk. Biztosan nem ennyivel nőttek az árak, ezt szögezzük le gyorsan. A tavalyi 12,3%-os I. negyedéves adat „már csak” 7,7%-on áll, mert az egész 2018-as év lezárásig az adat nem fix/végleges.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Nem 13,4%-kal nőttek a használtak lakások árai 2019 I. negyedévében!

Idén, az eddig mért "13,4%-os használt lakások árváltozása" igen erős adat, jól mutatja, hogy mennyire igaz az a feltételezés, hogy „ahol lakásokat adnak el, ott biztosan nőnek a lakásárak”

Akár több, akár kevesebb lakást adnak el az adott településen, a lakásárak mindentől függetlenül egyelőre csak nőnek Magyarországon. Ez azért még véletlenül se tévesszen meg senkit. Továbbra sem mindegy hol és mit akarunk eladni. A vevők nem a KSH információi alapján döntenek, de a KSH viszont utólag a vevők döntéseit méri. A KSH szerint a vevőknek egyre többe kerül a lakásügyeik intézése. De ott vásárolnak elsősorban, ahol az árak emelkedése ellenére a pénzük a legtöbbet éri és nem ott, ahol a lakásárak a leggyorsabban nőnek. Ezt a lakáspiaci jelenséget nyugodtan hívhatjuk a racionális vevők alkalmazdóképességének is.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: ksh.hu , Frissítve: 2019. június 28.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspiaci komédia több felvonásban

kritika szatíra lakáspiac újlakáspiac albérletpiac építőipar önkormányzati bérlakás ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Amikor a lakáspiacra gondolunk, valami nagy és megfoghatatlan jut az eszünkbe. Pedig ha tudnánk, hogy alig néhány száz adásvétel történik egész Magyarországon naponta éves átlagban, akkor meglepődnénk, hogy mennyire kézzel fogható a magyar lakáspiac. Képzeljük el, hogy az a pár száz aktuális üzletkötés jelenti a napi szintű lakáspiacot. Azt a napi szintű lakáspiacot, amiről utána napi szinten beszélünk. 500-nál is kevesebb lakást adnak-vesznek naponta még mostanában is, 2019 májusában. Ezeknek az adásvételeknek - az elenyésző számuk ellenére - óriási hatásuk van.

Mit gondolnak, érdemes befolyásolni, kicsit megcinkelni a lakáspiac lapjait?

Minél kisebb egy piac, az annál könnyebben befolyásolható, akár még irányítható is bizonyos szinten. Na nem mindig jön össze az elmélet. Gondoljunk csak bele abba, hogy mi történt itt az elmúlt években. Már képzeljék, 2009 óta azzal jöttek a lakásépítő „nagyvállalkozók”, hogy áfacsökkentés kell. Majd végül megkapták, de nagy köszönet nem lett belőle. Mint a saját farkába harapó kígyó. Olaj volt az, nem víz a tűzre. Az elmélet az volt, hogy az új építésű társasházi lakásokra óriási a kereslet. Piackutatás? Minek az! Ha nincs igény rá, majd megteremtjük - gondolták ezt is „okosban megoldják”!

Közben, igen gyorsan átárazta/beárazta magát az egész lakásépítő „szakma” az alacsonyabb áfához. Olyan gyorsan és olyan nagy mértékben, hogy azt sem tudják elképzelni, hogy újra lehet magasabb az áfa. Annyira lefoglalta a lakásépítőket az áfamizéria, hogy közben elfelejtettek valódi igényeket teremteni az épülő lakásaikra. Az üzletpolitika kimerült abban, hogy napi szinten ismételték a lakáspiacon, hogy a lakásépítések nem tudják tartani a tempót a vásárlói igényekkel. Félig igaz is. Olyan keveset nem tudnak építeni, mint amennyire szükség lenne valójában.

Hiba csúszott a képletbe

Az elmélet az volt, hogy Magyarországon az új építésű társasházi lakásokra végtelen a kereslet, tehát végtelen lehet az áruk is. A vásárlók száma elég véges, az árukat meg már a nem erős idegzetűek nem is kísérik figyelemmel. Horror. A lobbi látja, hogy a társasházépítés kudarcba fullad és nem az áfán múlik, de rá kell fogni az áfára mindent. A bizonytalanság az áfa körül mindenre jó magyarázat. Igaz, annyi építési engedélyt igényeltek 2018 november 1-ig, hogy jó ha 2025-ig megépítenek annyi lakást, de nem baj.

Már most sírni kell, sírni és ríni, mert az áfacsökkentéses bulinak vége

Új ötlet kell. Valami igazán húsbavágó. Valami olyan, ami mögé lehet tenni védhető társadalmi érdeket. Ez az, megvan! Lakhatási válság van. Elméletben az új lakások végtelen keresleténél már csak a bérlakások iránt „végtelenebb” a kereslet.

Építsünk új társasházakat, amit ha a piac már úgy sem akar megvenni, akkor vegye meg maga az állam, úgy is inkább miatta építünk, nem a vevőkért. Az állam egyébként is az építőipar monopol vásárlója. 80%-ban az állam veszi meg azt, amit Magyarországon építenek. Lehetne az 95% is, hogy még piacgazdaságnak és versenypiacnak tudjuk csúfolni az építőipart és ami mögötte van. Mekkora ötlet már! Mi építjük, az állam megveszi, kiadja, az emberek meg boldogak. Win-win.

Bérlakások kellenek, mert lakhatási válság van. Zseniális. Mondom én, hogy nagyszerűek vagyunk. Mindig tudunk változni a piaccal. Igaz, igaz, valahogy a piac nekünk az államot jelenti és neki súgjuk meg a vágyainkat, de semmi sem lehet tökéletes. Ha szép építőipari statisztikák kellenek, akkor az állam megnyitja a pénzcsapokat és a KSH kimutatja, hogy az éptőipar jobban teljesít. Túlpörögtünk egy kicsit. Na és, mi van akkor? Kinek fáj ez! Az irigyeinknek. Feléljük a jövőt? Milyen jövőt, mi a mának élünk, ember! Pörögjenek azok a számok, adjunk neki. Szóval, ott tartottunk, hogy sírunk, mert a lakásépítések szép számai veszélyben vannak – hivatalosan az áfa miatt. Nem hivatalosan, meg nem jött be az elmélet, nincs annyi vevő.

Állambácsi (Államnéni, ha valakinek így szimpatikusabb), gyere segíts. Ha azt akarod, hogy sok társasházat építsünk és pörgessük a statisztikákat, akkor rendelj tőlünk társasházakat. Kell a sok bérelt lakás a lakhatási válság miatt. Nem kell ezt ragozni, drágák a városi albérletek. Jó, lehet, hogy az albérletpiachoz még annyira sem értünk. Fogalmunk sincs róla mennyi ilyen lakásra lenne szükség. De mégis nem mindegy? Sosem építettünk még úgy, hogy tudjuk miből mennyi kell. Építjük és kész, a statisztika miatt, meg a GDP miatt, mert mi a gazdaságot, a magyar gazdaságot tesszük világszínvonalúvá, zárkózunk fel az EU-hoz, az EU-ban, az EU pénzéből.

Bérlakás, ez az új jelszó

Erről kell beszélni mindenkinek. A médiánk, akarom mondani, a független média is szakértőkkel támassza alá, hogy micsoda gondoskodó az az állam, ami állami bérlakásrendszert épít. Valaki azt kérdezi itt a hátam mögött, hogy nem lehet-e ebből gond. Kérdeztem is tőle, hogy mégis mire gondol, milyen gond? Az állami bérlakásrendszer nagyszerű dolog, a társadalmi szolidalitás kézzel fogható megvalósulása. Ki akarna és tudna ebbe belekötni? Még az irigyeink is csak még irigyebbek lesznek ettől az ötlettől. Kivesszük a kezükből még ezt is. Mi még állami bérlakásrendszert is építünk.

Na szóval, mi a fészkes fene baj lehet ebből? Mi, micsoda, a nagyvárosi lakások árában a lakások kiadhatósága ármeghatarozó tényező? Mit akar ez jelenteni? Ja, hogy azt, hogy olyan kicsi a nagyvárosokban a bérlakáspiac, és az állami bérlakásrendszer pillanatok alatt átírhatja az erőviszonyokat? Ja, hogy mi lesz akkor, ha mondjuk egy nagyvárosban a lakások már nem lesznek kiadhatók, mert az állami bérlakásrendszer a bérlők nagy részét elviszi? Ma sem azok, már ma sem azok egyáltalán, de kit érdekel, engem biztosan nem! A lakásáraktól is kivan mindenki. Pont az érdekli a többséget legkevésbé, hogy egy lakás bérbeadhatósága mennyire oszt vagy szoroz. Ők saját lakásban akarnak élni. Ők még örülhetnek is. Nehogy már a bérlőknek árazzák be még az eladó lakásokat is? Mennyire nem normális már. Milyen világban élünk már, ahol a sajáttulajdont és annak az árát alárendeljük a bérlőknek. Véget kellene ennek vetni.

Szerinted, ki sajnál egy bérbeadót ilyen albérletárak mellett? Most komolyan!

Olyan támadási felület az albérletpiac, hogy pont mi hagynánk ki ezt a ziccert? Jó, lehet mondasz valamit, lehetnek áldozatok, szükséges veszteségek. Ez minden üzletben benne van. Nem lehet mindenki nyertes, csak az a lényeg, hogy mi mindig a nyertesek oldalán álljunk! Érted, remélem? Most jut eszembe, hogy kollégiumokat és munkásszálót is építünk ezerrel. Sokat, kell, nagyon kell. Támogatják is, csak ez számít. Építjük. Ne is mond, két rendesen dolgozó villanyszerelőnek alig találtunk albérletet. Komolyan mondom, két prostituáltnak sokkal könnyebb volt. Ez ám a diszkrimináció az albérletpiacon! Na még jó hogy építünk bérlakásokat. Majd ott nem lesz diszkrimináció. A bérbeadók már azt hiszik, mindent lehet nekik. Na majd megmutatjuk nekik, hogy kinek és mit ér itt a szava!

Lakhatási válság van – add ide a telefonom légy szíves, telefonálnom kell, az MNB-be is, hogy a lakáspiaci jelentésükbe is írják még bele

Gyorsan, gyorsan, lapzárta előtt meglegyen. Az MNB is írogat itt össze-vissza mindent. Gondolkoznak. Nem kéne nekik, elég lenne, ha csak azt csinálnák, hogy jók legyenek a statisztikák és pörögjön az a GDP. A pénzből élünk, nem a gondolkodásból. Bankárok, csak a baj van velük. Mindegy, hogy magyar vagy sem, nemzeti vagy külföldi, egykutya mind. Mohó, kapzsik…de legalább a pénzből értenek ők is…

Szia, szia, örülök, hogy hallom a hangod. Figyelj már, lakhatási válság van, tudod, mondtam a múltkor. Bérlakásokat beleírtátok, legalább? Olvastuk az előző pár változatot, de azokban még nem volt benne ilyen egyértelműen. Egyébként nem nagyon tetszik ez az új irány. Tavaly is mondtam egy párszor, tudod emlékszel? Érteni értem, szakma, szakma, meg az igazat mondó számok, de figyelj ide, nem egészen világos ez nekem. Most akkor az építőipari és a lakásépítési statisztika, meg a GDP már nem olyan fontos? Szerinted milyen visszhangja lenne, ha nem lennénk sztahanovisták és nem 24 órában betonoznánk? Mi munkahelyeket teremtünk! Ezt legalább már beleírtátok, mert a múltkor mondtam. De ezt is nekem kellett külön megjegyezni. Mit gondolkodtok annyit, ha még ez is nekem jut eszembe! Figyelj jól, az irigyeink alig várják, hogy fogást találjanak rajtunk. Kinek lenne az jó? Ez a beszéd, tudtam én, hogy értjük egymást. Akkor így jó lesz, bérlakásokat fogunk építeni hamarosan, most készítjük elő a terepet. Köszi a segítséget! Szevasz, szevasz…

Feri, mehet a köremail a „szakértőknek”, bérlakásépítés lesz Magyarországon. Mikortól? Nem mindegy! Ahogy a statisztika és a GDP megkívánja.

Na végre, ma sem hiába keltem fel: Segíts magadon, Isten is megsegít!

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kérem vigyázzanak, az ajtók záródnak!

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„A használtlakás-piacon tovább csökkent Budapest súlya. 2018-ban Budapesten és a megyeszékhelyeken jött létre az összes adásvétel 42%-a, ugyanakkor a kisebb települések részesedése 58%-ra emelkedett. 2015 óta folyamatosan csökkent Budapest részesedése a használtlakáspiac forgalmából. 2018-ban az összes ismert adásvétel 22%-a realizálódott a fővárosban, szemben a három évvel korábbi, 30%-os aránnyal. A megyeszékhelyek összesített forgalma ezalatt csupán kismértékben változott, általában 21% körül alakult. A kisebb városok részesedése a korábbi években tapasztalt emelkedés után 2018-ban az előző évivel azonos volt, miközben a községeké még ekkor is emelkedett: 2018-ban minden negyedik tranzakció a községekben jött létre. Az adatok megfigyelésének kezdete (2007) óta csak 2009-ben volt ennél magasabb a községek részesedése a használtlakás-piacon”- írja a KSH a 2018-as lakáspiaci év előzetesen összesített adataira hivatkozva.

A számok még nem véglegesek, de nagy meglepetésekre már nem lehet számítani. Ez a lakáspiac tele van ünneplésre okot adó információval. Biztosak vagyunk benne, hogy sokan és sok féle módon örülnek is ennek. Nehéz ilyenkor ünneprontónak lenni.

Miért nem lehet csak úgy örülni, hogy Budapesttől a legkisebb falvakig, mindenhol nőnek a lakásárak, egyre több új lakóingatlan épül szerte az országban?

Miért kell olyan lényegtelennek tűnő dolgokon fennakadni, hogy a vevők láthatóan egyre távolabb maradnak a nagyvárosok forró ingatlanpiacától? Kit érdekel ez ilyenkor, amikor a lakásárakon ez nem látszik? Savanyú csak a szőlő mindazoknak, akik mindenbe csak belekötnek, moralizálnak és nem tudnak örülni mások örömének – jön azonnal a kritika. Hadd lehessünk már egyszer felhőtlenül boldogok, amikor a lakáspiac igazából mindenkit boldoggá tesz, aki részese - kérik udvariasan.

A lakásárak növekedése korábban teljesen elválaszthatatlan volt a vele együtt növekedő kereslettől. 2015 után Magyarországon a lakásárak viszont mindenhol nőnek, még ott is, ahol nem egyre több ingatlant adnak el. Ez különösen a magyar nagyvárosok ingatlanpiacán tapasztalható meg, ahol ez az eladási idő megnövekedésével jár együtt, illetve egyre inkább nő az el nem adás kockázata is.

Egy adott környéken mindenki hasonló árakon számol és akar eladni, de nem mindenkinek sikerülhet. Erről beszélni kell, szembe kell vele nézni. A nagyvárosi lakásárak, főleg a budapesti lakásárak, egyre kevesebb eladónak okoznak örömet.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak növekedése nem mindenhol jelent több vevőt Magyarországon

Budapesten 20%-kal nőttek a lakásárak 2018-ban, miközben az adásvételek száma már biztosan a 2014-es szinteken stagnál

Ennek csak az örül, aki el tudott adni 2018-ban eladóként és nem az, aki el akart adni, de nem sikerült. Az sem biztos, hogy örülni tud, aki idén tervezi a budapesti lakása eladását, de meglátja, hogy nem egyre több vevővel számolhat, hanem inkább egyre kevesebbel.

Becsapva érezhetjük magunkat, hogy akkor miért nőnek a lakásárak, ha a vevők száma az árakkal együtt nem tudja tartani a lépést? Hogyan fordulhat ez elő, hogy a nagyvárosok - köztük a budapesti lakáspiac -mellékszereplője tud csak lenni a magyar lakáspiacnak és nem a főszereplője, amikor a magyar lakáspiaci boomtól hangos a hazai és a nemzetközi média?

Baráti beszélgetések állandó témája, hogy ki mit vett, adott el, vagy hallotta kollégájától, barátjától, családban és ismerősöktől, hogy milyen könnyű ma eladni és milyen sokat lehet keresni ma ingatlannal. Magyarországon egyre többen részesei a lakáspiac által boldoggá tett embereknek. Könnyen összeakadhatunk velük vagy hallhatunk olyanról, aki jól járt és boldog most.

Magyarországon az adásvételek száma egyre több, csak az erőviszonyok, a centrális erőtér elmozdult a kistelepülések felé

A nagyvárosokban is vannak adásvételek, csak nem egyre több, mint az országban. Az eladni nem tudó eladók nem beszélnek a kudarcukról. Már miért beszélnének?

Manapság nem túl jó ötlet bevallani, ha nem a tömeg után megyünk. A maintstream azt is jelenti ma, hogy aki a lakáspiacról beszél, az csak sikerorientált lehet, szociálisan érzékeny, kritikus, elemző, előrelátó és óvatos már nem. Az ilyen véleményét és gondolatait fojtsa el, tartsa magában, öncenzúrázza magát, mert a lakáspiacon sem tűrik az ellenvéleményt, árulásnak tekintik.

Jöhet lassan a feketelista és a listázás, ha még nincs a lakáspiacon is. Az beszélhet, aki azt mondja, amit hallani szeretnének, hogy mondjon és gondoljon. Az önállóság túl nagy kockázatot jelent a lakáspiacon is, majd „felülről” megmondják, hogy mit kell gondolnunk a lakáspiacról.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac szereposztó díványa lehet, hogy Budapesten van, de Budapest hátrányos helyzete a lakáspiacon egyre nyilvánvalóbb

Most éppen azt az időszakot éljük, amikor a helyzetben lévők, az őket követők nem kíváncsiak másokra a lakáspiacon, a lakáspiacot éppen a saját képmásukra akarják formálni

Számukra - a velük egyet nem értőkön kívül - nem léteznek kockázatok a lakáspiacon vagy aggasztó folyamatok, elemezni érdemes adatok. Számukra csak egy irány van, a felfelé és csak egy szót hallanak meg, a növekedés jelszavát. Magabiztosabbnak, sikeresebbnek és mindenkinél okosabban érzik magukat. Nekik csak az a segítség, ha dicsérik őket, ha méltatják a hozzáállásukat, a nagyszabású terveiket és ötleteiket, akár még az irreálisakat is. Számukra a múlt értelmezhetetlen a jövő szempontjából, időpazarlás még rá gondolni is, nemhogy megérteni, tanulni belőle. Irreleváns nekik bármilyen múltból levont következtetés, mert a jövőben akkor is szerencsésebbnek érzik magukat, ha a múltban nem is voltak igazán azok. A lakáspiacra ezek az emberek jóval kevésbé figyelnek oda, de a lakáspiacról alkotott véleményt ők akarják befolyásolni, iránytani, alakítani. Ők a saját hangjukat szeretik hallgatni, még akkor is, amikor mások beszélnek a lakáspiacról.

A lakáspiacon csak azok számára nem léteznek kockázatok, akik a lakáspiac felett állónak képzelik magukat. Akik „benne vannak a buliban”, azoknak a kockázat nem hit kérdése.

Nincs alternatív valóság, csak egy ország van, egyetlen egy lakáspiaccal, amire vigyáznunk kellene, nem szívni a vérét.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A budapesti lakaspiacon a vevőkön kívül minden más téma. A vevők egy lakáspiacon csak egy ideig hagyhatók figyelmen kívül, örökre biztosan nem.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: ksh.hu - Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2018. IV. negyedév, Megjelenés: 2019. április 30.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A feloldhatatlan ellentmondások lakáspiaca álomszerű

családi ház újlakáspiac építési engedélyek lakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Az elmúlt évek áremelkedése csak akkor érdekes egy lakástulajdonos szemével nézve, ha az ember nem akar venni egy másik lakást az árából. Jelentős ár/érték romlásról/csökkenésről beszélhetünk, ha vevőként gondolkodnunk ugyan azon a településen, ahol most ingatlant akarunk eladni. Ilyen szempontból nem biztos, hogy jól járunk, ha ott adunk el, ahol később vásárolni akarunk. A kistelepülések felé fordulás az elmúlt évek jóval izgalmasabb lakáspiaci jelensége, mint a nagyvárosi lakásárak ellentmondásos emelkedése. Aki csak tartja a lakást, annak ebben nincs semmi ellentmondás. Örül, mint majom a farkának – ahogy mondani szokás. De a lakáspiacon sem vezet sehová az ilyen egyoldalú gondolkodás. A lakáspiacot sem azok mozgatják, akik tartják a lakásukat, hanem azok, akik eladják és persze azok, akik vásárolnak. Az eladók és a vásárlók száma jelentősen kevesebb a lakástulajdonosoknál, akik csendben, vagy a pálya széléről tét nélkül bekiabálva szurkolnak és várják a meccs végeredményét.

Az egyik ilyen részeredmény a használt és az új családi házak piacának egyre erősödő szerepe a magyar lakáspiaci folyamatokban

A nagyvárosi ingatlanok piaca ellentmondásos, ha azon aktívak vagyunk. Ellentmondásos, mert az árak és a kereslet nem azonos irányba mozognak. 2016 óta a jelenség gyorsul, amire az állami is felfigyelt és 2019-től mindent megtesz ennek a folyamatnak a gyorsítása érdekében.

A nagyvárosi lakáspiac csapdában van. A nagyvárosi társasházak építése kétségessé vált. Az elmúlt években a lakóépületek építési engedélyeinek számában fejezték ki a várható építési boomot. A kevésbé előrelátó és felelősen gondolkodó szereplők még ma is erre építik kommunikációjukat. Pedig az építési engedélyek számánál van egy jóval fontosabb mutató, az pedig a megépítendő össz. alapterület. Ez fejezi valóban, hogy mennyi lakóingatlant terveznek megépíteni. Például azért is, mert az építési engedélyek számánál egy 50 lakásos társasház is egy darab lakóépületnek számít, mint az egy darab családi ház, amit meg akarnak majd építeni.

családi ház újlakáspiac építési engedélyek lakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A kiadott új lakóépületek építési engedélyeit lehet így is úgy is nézni

A kiadott építési engedélyek számának változása helyett, ezért érdemes nézni a megépíteni tervezett terület nagyságát. Az alapterület nagysága 2017-ben érte el a csúcsot és 2018-ban már enyhén csökkent. 2018 január-február-hoz képest 2019 január-február össz. alapterület adatai további csökkenést mutatnak. Újra igazolja azt a feltételezést, hogy 2018-tól kezdve egyre kevesebb társasházi lakás építését tervezik. A pálya széléről figyelőknek ez nem biztos, hogy feltűnt. Pedig ez is részeredmény. 2016-tól új családi ház építési lázról beszélhetünk és 2018-tól már a jövőben megépíteni kívánt társasházi lakások száma is csökken.

A családi ház építési láz a kistelepüléseknek kedvez, a csökkenő társasház építés viszont a nagyvárosok lakáspiacának káros

A nagyvárosi lakáspiacok sajátságos működésében a negatív kilátásokkal terhelt újlakáspiac fékként működik. A lakásárak nőnek, kiabálják be a szurkolók a pálya széléről. Ezt a pályán játszó eladók és vevők is jól tudják. A nagyvárosok lakáspiacát az újlakáspiac mellett az országos lakáspiaci folyamatok is befolyásolják. A kistelepülések lakáspiacát a vevők mellett az állam is célkeresztbe vette.

Az nagyvárosi lakásárak ellentmondásához az is hozzá tartozik, hogy azért is nőnek, mert a kistelepüléseken egyre több ingatlant vesznek és építenek

Igen, nem feltétlenül attól nőnek a nagyvárosi lakásárak, mert ott egyre többen vásárolnak. Ezt a pályán játszó vevők és eladók jobban tudják, mint a pálya széléről szurkoló passzív lakástulajdonosok. Ők még mindig vakon hisznek abban, hogy a nagyvárosi lakásárakban nincs semmi ellentmondás, azt az erős és növekvő kereslet hajtja.

családi ház újlakáspiac építési engedélyek lakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A megépítésre váró lakóépületek össz. alapterülete csökkenést mutat

A pozitív illúziók korában ezen ne is csodálkozzunk. A gondolat teremtő erejére államok épülnek fel, majd omlanak össze, amikor kiderül üres fecsegés volt csupán minden szó. A családi házak kedvező és optimista piaci kilátásába egyelőre utolsó szalmaszálként kapaszkodhat az egész magyar lakáspiac. Egyelőre. Ha már olyanok is a családi házakról beszélnek – pozitív illúziókat kergetve - akiknek semmilyen érdeke nem fűződik ehhez, akkor a pálya széléről szurkolók már a harmadik részeredményt is megkapták. A kérdés az, hogy ezzel tisztában vannak-e. Ha igen, akkor megértették-e ennek a pontos üzenetét. A magyar – államvezérelt - lakáspiactól 2019-ben sem tartunk, mert egyelőre csak az előnyeit élvezzük, ki így, ki úgy.

Kép: Instagram

Forrás: ksh.hu, Kiadott új építési engedélyek, Frissítve: 2019. április 3.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásárak és bérleti díjak Magyarországon

lakásbefektetés albérletpiac bérleti díj lakáspiac lakásárak újlakáspiac panel panellakás ingatlan mnb lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testület LITT 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A hozamcsökkenés nem jelent bérleti díj csökkenést a lakáspiacon, csak a bérleti díjak lassabb emelkedését az aktuális lakásárakhoz képest – írtuk a Beszéljünk a bérleti díjakról elemzésünkben.

A lakáspiac hirtelen áremelkedésére mindenkinek van egy magyarázata

Sokan a lakásbefektetéseket okolják. Egy ingatlanközvetítő nem reprezentatív és nem hiteles adatai alapján van a köztudatban egy 40%-os szám. Ez valószínűleg még Budapesten sem igaz, nemhogy a többi nagyvárosban. Ha mégis ezt a 40%-ot úgy vesszük figyelembe, ami csak és kizárólag a magyar nagyvárosokban érvényes, akkor számoljuk ki újra, mit is jelent ez a 40% valójában az egész lakáspiacon.

Az adásvételek nagyjából 45%-a történik a nagyvárosokban, a többség kisvárosokban és falvakban vásárol. Ha ennek a 45%-nak nézzük a 40%-át, akkor az országosan már csak 18% körüli lakásbefektetést jelent. 10-ből 2 ember sem vásárol Magyarországon befektetésre lakást.

Abból indultunk ki, hogy a nagyvárosi 40% is túlzás, ezért országosan inkább 10% alatti a lakásbefektetések éves reális aránya. A lakásvásárlók 80-90 százaléka biztosan nem lakásbefektető Magyarországon.

Az arányukra és a magyar lakásbefektetések egyik igen érdekes jelenségére szeretnénk ezzel felhívni a figyelmet, amit jó lenne, ha a Magyar Nemzeti Bank is figyelembe venne, amikor a lakáspiacról gondolkodik és beszél (Megjegyzés: 2019. március 18-án az MNB javaslatára megalakult a Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület = LITT). A lakásbefektetések okát a jól kiadható lakásokkal és a lakásárakhoz viszonyított relatíve kedvező bérleti díjakkal magyarázzák. Annak ellenére teszik ezt, hogy lakást Magyarországon szinte csak és kizárólag az árnövekedés miatt éri meg megvásárolni, a bérleti díjak miatt annyira nem. Persze egy kiszámítható havi jövedelem mindig jól hangzik és sok embernek a „kicsi is többet ér a semminél”, vagy a láthatatlan árnövekedésnél, amit majd csak a lakás eladásakor tudnak realizálni.

A havi bérleti díj legalább kézzelfogható a növekvő lakásárakhoz képest

Ettől függetlenül nálunk a lakásárak tudnak látványosan nőni, a bérleti díjak csak kullognak a lakárak után. Élő példával bemutatva, lehet, hogy valaki vett egy pesti egyszobás lakást 8,5 millióért 2014 elején, ráköltött még 500 ezer forintot és kiadta 80 ezer Ft havi bérleti díjért. Ez a lakás ma lehet, hogy 20 millióért is gond nélkül értékesíthető lenne, de a bérleti díja maximum 120 ezer forint körül van jelenleg.

Minél többet ért egy lakás 2014-ben, annál kisebb arányban nőtt a bérleti díja azóta.

lakásbefektetés albérletpiac bérleti díj lakáspiac lakásárak újlakáspiac panel panellakás ingatlan mnb lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testület LITT 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásspekluáció hatása az új építésű lakások piacán keresztül érvényesül

Ha egy bérlő lakja folyamatosan a kiadó lakást, a bérleti díj még lassabban nő

Ez szintén egy olyan jelenség, amiről „nem divat” beszélni. Egy igazán hosszútávú bérlő 2014 óta még jobban járt, ha nem költözött el, mert a több költözés egyre magasabb bérleti díjat jelent az albérletpiacon. Magyarországon inkább bérlőváltásnál emelünk „drasztikusan” bérleti díjat, nem akkor, amikor a lakás folyamatosan ki van adva egy bérlőnek.

Bezzeg a panellakások ára és bérleti díja is tudott arányosan nőni, amiért sok téglalakás tulajdonosa kaparja a falat és fogalma sincs, hogy miért. Bosszantja magát, hogy az ő szép, új építésű vagy presztízs téglaépítésű, használt lakása, elitebb környékeken sem tudja azt, amit egy lenézett 8. kerületi panellakás igen. De manapság a 8. kerület Budapesten túl drága. A 10. kerület az új 8. kerület egy ideje. A használt és új lakásokat vásárlók „tömegei” most ott próbálnak szerencsét.

Mindezek ellenére egy magyar lakáspiaci sajátosság a lakásárak és a bérleti díjak kapcsolata, ami legalább annyira igaz Budapesten, mint más magyar nagyvárosokban.

A panellakás a „hozamkirály”, a bérleti díja annak a legmagasabb az árához képest

Ez így volt 2014 előtt is. A különbség ma annyi, hogy a panellakás az egyetlen, aminek a bérleti díja teljes mértékben követi a lakásárak változását, amit éreznek a lakásvásárlók és a bérlők is. Ha sorrendet kellene tenni az elvárható hozamokban, akkor azt mondanánk, hogy semmi sem változott a 2008 előtti és utáni lakáspiac között:

Panellakás > Használt téglalakás > Új építésű lakás

A legrosszabb bérleti díjakat az új lakások jelentik. A bérleti díj miatt új lakást venni az egyik legrosszabb döntés volt korábban, tehát 2008 előtt is.

Az új építésű társasházi lakásokat inkább azért érte meg birtokolni, mert jobban eladhatóak voltak, jobban bírták a zord lakáspiaci időket is.

A lakásbefektetésnek van egy szélsőséges formája, amit lakásspekulációnak neveznek

Ilyen esetben a rövid idejű birtoklás és a gyors értékesítés, a lakáspiac árnövekedésének a villámgyors realizálása a cél. Ez az új építésű nagyvárosi lakások piacán 2016 óta egészségtelen szinteken mozog. A lakásspekulációt és a lakásbefektetést nem érdemes viszont egy lapon említeni. Kár, hogy még a Magyar Nemzeti Bank is összekeveri véletlenül vagy szándékosan, nem tudjuk. Az viszont biztos, hogy az egyik rövidtávú, a másik hosszútávú stratégiát igényel.

A lakásbefektetés alapjaiban véve hasznos, a lakásspekuláció meg minden értelemben káros. Magyarországon olyan alacsony a hosszútávon gondolkodó lakásbefektetők aránya a lakásvásárlásokban, ami inkább egy apró, de egészséges albérletpiachoz még szükséges is.

A lakásspeckuláció viszont rapid és agresszív, érték nélküli, ami magyarázatot adhat arra, hogy a budapesti és úgy általában a magyar nagyvárosok új építésű társasházi lakásai miért szenvednek. Áldozatul estek a lakásspekulánsoknak.

lakásbefektetés albérletpiac bérleti díj lakáspiac lakásárak újlakáspiac panel panellakás ingatlan mnb lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testület LITT 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak gyorsabban nőnek, mint a bérleti díjak, ami a lakásspekulánsoknak kedvez, nem a lakásbefektetőknek

Az új építésű társasházi lakások horror árai sajnos hatást gyakorolnak az egész lakáspiacra

A Magyar Nemzeti Banknak erről kellene inkább hangosan gondolkoni, mert ezek a lakásspekulációk nagyon komoly károkat tudnak okozni már egész rövid idő alatt. A valódi lakásbefektetők például sokkal gyorsabb hozamcsökkenéssel szembesülnek ilyenkor. 2019-ben a lakásspekulációk miatt alig éri meg bérleti díj miatt lakást vásárolni Magyarországon. A Magyar Nemzeti Bank meg még mindig nem látja a fától az erdőt és nem nevezi nevén a lakásspekulánsokat.

A téglalakások és az új lakások mellett a panellakások az „üdítő” kivételek, aminek örülhetnek a panellakás tulajdonosok és a vásárlók is. A bérlők már kevésbé. Nekik már inkább el kellene kerülni a panellakásokat, de egyrészt van egy megszokás, hogy a panel a legolcsóbb bérlakás is, bár ez ár/érték arányban jó ideje már nem igaz Magyarországon.

Bérlőként ma csak kiszolgáltatott helyzetben éri meg rossz állapotú panellakást bérelni

Persze jól hangzik ma is, hogy 100 ezer forintért egy 40 éves életszínvonalat nyújtó „retro” kétszobás panel kibérelhető. Akinek kell a két szoba, annak ez a teljesen elavult, full felújítandó panel még mindig elérhetőbb alternatíva, mint a hasonló időket idéző 2 szobás téglalakás, ami meg már 120-130 ezer forint bérleti díjat jelent. Felújított vagy jóval jobb állapotú 2 szobás tégla- és panellakások meg már 140-150 ezer forinttól indulnak.

Azért beszélünk szobaszámban, mert a lakások árát és bérleti díját is ez befolyásolja leginkább. A több szoba minden (eladás és kiadás) szempontból előnyösebb, mint a nagyobb méret.

Ezek a speciális előnyök, de még az esetleges kivételek sem írják felül a lakásárak és a bérleti díjak különleges kapcsolatát Magyarországon. A Magyar Nemzeti Bank megpróbálhatja, de eddig - az állammal kézen fogva - inkább a lakásárak gyors növekedését lehet neki köszönni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Valahol Magyarországon

családi ház kertes ház lakásépítés újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan otthon 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Ha egy pillanatnál kicsit többre el tudjuk engedni ezt a befektetősdit, lehetőséget adhatunk magunknak valódi ingatlanpiaci kérdésekre keresni a válaszokat. Olyan kérdésekre, amik évtizedek óta meghatározzák a lakásvásárlók döntéseit.

A lakásbefektetések 2019-ben már mérgezők, hozamvadász befektetőként a lakásvásárlás mellett már nincs racionális érv. Ha gyereknek kell, az más, az nem befektetés. Ha csak az ingatlanban jobban bízunk, mint minden másban, és szeretjük a pénzünket ingatlanban tartani, na az sem befektetés. Ha inkább magunknak vennék, de a lakásvásárlás nem jelentene teljes elköteleződést az ország mellett, az megint nem befektetés. Magyarul benne van a pakliban egy külföldi karrier és a leendő lakás kiadása is. Az itthoni lakás csak kötődési pont lenne inkább Magyarországhoz a család és a barátok mellett, nem igazán befektetés.

Otthonnak venni viszont mindig megéri

Az otthonnak nincs alternatívája. Mondhatják az albérlet alternatíva, de nem Magyarországon. Miért? Mert nálunk ez a szokás. Meg lehet változtatni a szokásainkat, de nekünk piros a kolbász is és nem fehér. Ha majd fehér kolbász lesz a Csabai és a Gyulai, akkor az otthonkeresőknek alternatíva lesz az albérlet is. Addig viszont az otthon a saját tulajdont jelenti.

Ha saját tulajdon, akkor a legelső fontos kérdés, amivel szembesülhetünk, hogy használt vagy új?

Ingatlanhiányról nem beszélhetünk Magyarországon. Mennyiségi ingatlanhiányról szó sincs. Megyeszékhelyeken és a Fővárosban is több lakóingatlan van, mint amennyire szükség van és lesz is ilyen demográfiai kilátások mellett. A minőségük és az élhetőségük már egy másik kérdés. A magyar ingatlanok minőségi problémái miatt van létjogosultsága az új társasházak és családi házak építésének.

A másik kérdés egyből adja magát, hogy társasházi lakás vagy kertes ház?

Az új építésű ingatlanok több mint fele egylakásos kertes ház, így az újban gondolkodók nagyobb eséllyel döntenek inkább a ház mellett. A ház is lehet sorház, ikerház, vagy teljesen önálló családi ház is. Az előbbi két alternatíva általában költséghatékonyabb az utóbbinál. A teljesen saját ház egyáltalán nem biztos, hogy annyival több előnnyel jár, mint amennyivel többe kerülhet. Ez egy családi háznál különösen kényes kérdés, mert semmit sem változott e tekintetben a magyar lakáspiac.

Egy családi házat sosem könnyű eladni

Minél hamarabb próbálják meg értékesíteni a megépítés után, ez annál inkább igaz lehet. Most ezt a saját részre megépült, önálló családi házak helyzetére értjük. Valaki épít magának egy házat, de a családi élete úgy alakul, hogy 5-10 éven belül eladná. Ilyen esetben bizony ott számolni kell a veszteséggel való értékesítéssel. Egy használt, újszerű család ház ritkán ér annyit a potenciális vevőknek, mint az eladó építőnek. Egy háznál elővigyázatosnak kell lenni ilyen tekintetben. Főleg manapság, amikor a házat építők már nem biztos, hogy ott építkeznek, mint ahol eredetileg tervezték. A ház igényük nem változik. Megépítik azt a házat egy olyan környéken, ahol a közelben sincsenek hasonló árú ingatlanok. Ebből adódhatnak később problémák.

Egy családi ház elhelyezkedése a megépítésnél kevésbé bír jelentőséggel

Egy környékre jellemző ártól jelentősen eltérő áron építkezni nagy felelőtlenség lehet. Azonos minőségű és életszínvonalú házat megépíteni mindenhol ugyanannyiba kerül. Ha azon a környéken dupla áron építünk ingatlant, azt eladni lesz nehéz, nem megépíteni. A megépítés előtt kell erre gondolni, ezzel számolni. Sajnos kevesen teszik meg.

Az építés előtt kevesen gondolnak a családi ház későbbi értékesítésére

Nem úgy, mint egy befektető. Úgy kell gondolkodni, mint egy otthonkereső. Egy otthont egy másik otthonkeresőnek kell tudni majd eladni. Az adott környéken nagyon meg kell gondolni, hogy milyen áron építkezünk. Egyáltalán nem biztos, hogy kifizetődő addig nyújtózkodni, mint ameddig a takarónk ér. Tipikus hibaforrás, ha éppenséggel anyagilag sokkal többet is megengedhetünk magunknak, mint amennyit a környék elbír.

A környék kiválasztásával meghatározzuk a családi házunk jövőbeni eladhatóságát is

Bármennyire életszerűtlenül is hangzik, jóval nehezebb kompromisszumot kötni, amikor nem a pénztárcánk miatt vagyunk erre rákényszerülve, hanem a környék ingatlanárai miatt. Ma még minden más sokkal jobban leköti a saját házukat tervezők és építők figyelmét, mint a környék ingatlanáraihoz racionálisan beárazni az új építésű házuk költségvetését. Egy ház építése teljesen elvakíthatja az építőt, a leendő tulajdonost, és "teljesen önző módon" csak a saját igényeit veszi ilyenkor figyelembe. Akkor már inkább csak arra koncentrál, mit épít és nem arra, hol építi fel. Például belterületnek nyilvánított nem tradicionális lakóövezetek, ehhez mérten szerény infrastruktúrával, jellegtelen környezetben...valahol Magyarországon.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A falusi CSOK-ot már 2016-ban bevezették

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Igaz, akkor még nem így hívták. A magyar lakáspiac történetében 2016 fordulópont volt. Abban az évben még nagyon sokan azt hitték visszatérnek azok az 1999-2009 közötti szépidők. Akkor még sokan azt hitték, hogy Budapesten mindenki meg fog őrülni az új építésű társasházi lakásokért. A kiadott építési engedélyeket bemutató grafikon önmagáért beszél.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A kisvárosokban és községekben kiadott építési engedélyek 2018-ban is nőttek

A 2015 év végén bejelentett, majd 2016 februárjában pontosított CSOK reménykeltő volt a nagyvárosi ingatlanfejlesztők számára. Azt hitték bármi arannyá változtatható majd ezek után. Nem így lett.

2016-ban már kevesebb adásvétel történt Budapesten, mint 2015-ben. 2017-ben szintén. Ez nem volt jó hatással az építkezésekre, mert a lakásokat nemcsak megépíteni kell, hanem eladni is. A vevők meg nem úgy álltak a budapesti újlakáspiachoz, mint azokban a régi szépidőkben. 2017-ben még a várva várt építkezési láz is elmaradt Budapesten.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2016-ban a használt lakások piaca mellett az új építésű ingatlanok piaca is megváltozott

2017-ben alig építettek több lakóingatlant, mint 2016-ban. 2018-ban szépített Budapest, de a megépített lakóingatlanok száma köszönő viszonyban sincs a kiadott építési engedélyek számával.

A KSH ma reggel közölt lakásépítési statisztikái világos és egyértelmű üzenetet hordoznak. A csodavárásnak vége. A nagyvárosi újlakáspiac illúzió volt csupán 2016-ban.

Előre törtek a kisvárosok és a községek a lakásépítésekben is. Az adásvételekben a számuk szintén 2016 óta emelkedik. A használt és az új építésű ingatlanok terepén is a nagyvárosokon kívüli lakáspiac az egyre meghatározóbb.

2018-ban csak a kisvárosokban és a községekben tudott tovább nőni a kiadott építési engedélyek száma, Budapesten bezuhant, a többi nagyvárosban stagnál már 2016 óta.

A nagyvárosokban örülnek, ha azt meg tudják építeni és el tudják adni, amire már kaptak engedélyt. 17 681 db lakóingatlant építettek Magyarországon 2018-ban, de nem mindet új épületben ( = 16 845 db). Ezen az ábrán a csak új építésű lakások láthatók építési forma szerint.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A családi ház a "király" a használt és az új építésű ingatlanok piacán is​​​

A családi ház főszerepét semmi sem veszélyezteti Magyarországon, ha új építésű lakásról van szó

A rádióban, tévében, interneten, ha lakásépítésről hallunk, nem jut eszünkbe a családi ház. Nagyon nagy kár. Ilyen félmondatok miatt van még mindig csodavárás Magyarországon a társasházi lakásokkal kapcsolatban. Várják a sok tízezer társasházi lakást egy évben, mondjuk idén. Elképzelhető? Egyáltalán nem. Láthatjuk, hogy tavaly sem sikerült még tízezernél több lakóingatlant értékesítési céllal építeni.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Még mindig csak négyszámjegyű volt az értékesítési célla épült lakóingatanok száma 2018-ban Magyarországon

Ha jobban megnézzük, akkor láthatjuk, hogy nem építettek ennyi társasházi lakást. A családi házak szerepe az értékesítésre épült lakóingatlanok piacán is számottevő. Ékes példája ennek, hogy a községekben 2014-ben még alig volt mérhető az értékesítési célú lakóingatlanok száma. 2018-ra viszont már szinte minden tizedik új építésű lakóingatlant községben építettek. Ha van igazi nyertese a 2016 utáni lakáspiacnak, azok a kisvárosok és a községek, köszönhetően az állam lakáspiaci szerepvállalásának.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018-ban már majdnem minden tizedik értékesítési céllal épült új ingatlant faluban építettek

A CSOK kistelepüléseken a használt és az új építésű ingatlanok piacát is felélesztette és pályára állította.

Attól, hogy a CSOK-ot nem falusinak hívták korábban, attól az még nem volt nagyvárosi

2016 óta minden lakásvásárlási és lakásépítési állami ösztönzés a kisvárások és a községek előnyére vált, a nagyvárosok csak azt hiszik, hogy bármit is nyertek vele. A bizonytalan és kiszámíthatatlan jövőképen kívül mást nem hozott nekik a falusi CSOK. A kereslet áramlik ki a nagyvárosokból a használt és új ingatlanok miatt is. 1999-2009 között erős volt a nagyvárosi lakóingatlanok iránt a kereslet. 2016 óta viszont a kisvárosi és a községek használt és új ingatlani felé fordult a kereslet.

Nem nagyon hatja meg ezt a keresletet a  nagyvárosi ingatlanpropaganda 

Magasról tesz rá. A nagyvárásoknak maradtak a magas lakásárak. Láthatóan az egy megunhatatlan „játékszer”. Budapesten 2019-ben már 30 millióval sem igazán lehet piacra lépni vevőként. Minden állami támogatást beépítenek minden eladó lakás árába, habár azoknak a lakásoknak a 90%-ára a vevők semmilyen  támogatást nem vesznek igénybe.

Budapesten elszabadulhat a pokol, mert falnak mentek már ott, csak vannak, akik még át tudnak mászni a falon és a túloldalról hangosan átkiabálnak a többieknek, hogy "Kövessetek!".

2016 óta minden megváltozott a magyar lakáspiacon, csak ezt nem a lakásárakban kellene keresni

A kereslet nem egyenlő a lakásárakkal üzeni a lakáspiac most már elég érthetően. 2019-ben a nagyvárosokon kívüli lakáspiacnak van valódi jövőképe, állami hátszéllel. A nagyvárosok állami szembeszéllel néznek most már talán farkasszemet. Itt az idő újratervezni a nagyvárosokban és megbarátkozni a „szamár szereppel”. Hamarosan fejek fognak hullani, mert a kisvárosok és a községek időközben ellopták a show-t.  

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az "ingatlanszakértők" nem értenek a nagyvárosokon kívüli lakáspiachoz, de a kereslet 2016 óta már inkább ott költi el a saját, a bank és az állam pénzét is

Forrás: ksh.hu , Megjelenés: 2019. február 22.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakásárak mindig nőnek, csak néha nem beszélünk róla

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Magyarországon 2009-2013 között beszélhetünk lakásárcsökkenésről. Olyan látványos árcsökkenésről nem, mint amilyen látványos árnövekedés volt előtte és utána. 2007-ben is mindenki magasnak érezte az árakat, ma viszont akár egy isten háta mögötti helyen is többe kerül egy lakóingatlan, mint 12 éve. A lakásárak mindig nőnek, csak néha lassabban, mint a bérünk. Olyankor egyáltalán nem zavar minket a lakásárak változása. Akkor sem igazán foglalkozunk vele, ha az infláció is jobban nő a lakásáraknál. A magyar lakások legnagyobb ellensége az infláció, nem a lakásárak csökkenése.

2008-ig inflációbiztosnak tartották Magyarországon az ingatlant. Akkor szembesültek vele először, hogy már a megelőző 18 évben sem követték a lakásárak az inflációt. A lakásárak növekedése akkor sem különösebben zavar minket, ha a lakáskölcsönök kamata gyorsabban nő. Ez egy nagyon érdekes jelenség, pedig csak ez kellene, hogy igazán bosszantson. Elköteleződni évtizedekre egy bankkal, közben megvenni egy ingatlant legalább kétszer – ha nem többször – és minket mégis jobban izgat egy lakás aktuális ára, mint a jövőbeni.

Úgy vagyunk vele egyébként, hogy a lakásárak mindig nőnek, többek között ezért is veszünk lakást

De amikor foglalkozunk a lakásárakkal – mint például mostanában - akkor meg arról beszélünk, hogy mikor fognak már megállni. Ki érti ezt az ellentmondást! Nincs ebben semmi ellentmondás. A jelenben szeretnénk - csak most - megállítani a lakásárakat, amíg venni akarunk. Utána már nőhetnek, ha a miénk. Azt is elfogadjuk, hogy 50 éve 20 forintnak volt értéke, ma meg már nincs. Elfogadjuk, hogy mindennek megnő az ára. Egyedül a lakásárakon tudunk néha bosszankodni, pedig amikor néhány millió volt egy átlagos pesti garzon vagy panellakás, akkor meg alig 20-30 ezer forint volt a havi fizetés. Szóval, aki ma azzal jön, hogy mondjuk a 25 ezer forintos havi fizetésnél az 5 milliós pesti panel „olcsó volt”, ma meg a 250 ezer forintos fizetésnél a 25 milliós panel „drága”, annak a szavahihetőségben érdemes kételkedni.

Itt lenne már az ideje rendet tenni a fejekben. Ha úgy nézzük, akkor lehetne egy pesti panel 50 millió is a mostani fizetésekhez képest. De szerencsére mégsem ennyi. A bérek jobban nőttek hosszabb távon, mint a lakásárak, mi meg közben visszasírjuk azokat a „régi szép időket”. A panellakás még ma is a legolcsóbb városi ingatlan, ebben semmi változás nem történt. Ez a hazai lakáspiac rendje. Minden drágább nála. Korábban a használt téglalakásokkal hasonlítottuk össze. A panellakások árának változása általában csak követte a téglalakások vételárát és ahol gyorsabban nőtt, ott előtte jobban veszített is az árából. Drámai fordulat nem következett be, helyreállt a lakáspiac bizonyos egyensúlya, ahol egy panellakás azért mindig annyival olcsóbb, hogy megérje legyen elgondolkodni rajta.

Ma is annak kell mélyebben a zsebébe nyúlni, aki nem panelt vesz

Viszont a panellakások különleges viszonyban vannak az új építésű társasházi lakásokkal is. Bár először mindenki a téglalakások alternatíváját látja az új lakásokban, igazából az új lakások ugyanolyan rétegtermékek, mint a panellakások - elosztásuk, építészetük, parkosított környezetük miatt is nagy a hasonlóság közöttük - a kínálatuk szűkös/korlátos, az adásvételek számában egyik sem tud domináns lenni. A hatásuk viszont annál nagyobb tud lenni a lakáspiaci folyamatokra.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A budapesti panellakások és az új építésű lakások között az árolló "vészesen" szűkül

Jelenleg Magyarországon Budapesten van - arányaiban véve - a legkisebb felára egy átlagos új lakásnak egy átlagos panellakás vételárához képest

Pontosan 50%-kal kell többet fizetni egy új lakásért. Láthatóan ez nem volt mindig így. Ezért is érezzük drágának a legolcsóbb városi lakóingatlant. Hiába minden drágább nála, viszont Budapesten soha nem látott közelségbe került egy panellakás egy új lakás vételárához.

Egyelőre nem tudni, hogy képes-e még jobban szűkülni az árolló közöttük. Minél inkább szűkül, mi annál inkább drágábbnak fogjuk érezni a lakásokat Budapesten.

A legalacsonyabb vételárú (és nem négyzetméterárú) lakások referencia pontok általában az eladóknak és a vevőknek. Ez a garzonokat jelenti, amiről szintén beszéltünk már korábban. Egy pesti garzon kb. mindig annyiba került, mint egy pesti kétszobás panel. Ez kb. ma is így van. További érdekesség, hogy egy kétszobás panellakás bérleti díja és a sima garzonok bérleti díja is egy szinten mozgott. Azokban a „régi szép időkben” ötvenezer volt a lakbérük. Ma meg százezer felett van.

A panelek havi bérleti díja inkább 120-150 ezer forint között mozog. Ez már lélektani határ az a budapesti albérletpiacon.

Egy kétszobás új lakásnak lehet 50%-os felára a bérleti díjban, de ahhoz már lehet kapunk garázst is, tárolót is, rendes erkélyt. A panellakások kiadhatóságát hosszútávon nagyban befolyásolhatja az, hogy a bérlők meddig tekintik elfogadhatónak az árát.

Panellakást megéri vásárolni, de egyértelműen már nem éri meg bérelni ma Budapesten

Újszerű és teljesen új lakásokat is bérelhetünk már ezen az árszinten, főleg, ha a garázs és a jó erkély szempont.

Egy panellakásnak is megvannak a maga korlátai, de azt már csak a vételára fejezi ki, a bérleti díja egyáltalán nem.

Sok bérlő, aki nem költözött az elmúlt néhány évben és egy szép, újszerű lakásban lakik, elszörnyülködve nézi, hogy a mostani lakbérénél többért hirdetnek egy kiadó panellakást a kerületben vagy a környéken, pedig nála is emelkedett a lakbér cirka 30-40%-kal.

Manapság divatos a bérleti díjakat is magasnak nevezni. Igazából mindig nagyon drága volt, pláne Budapesten. A fizetéseinkhez képest az albérlet sosem volt „kényelmes” alternatíva.

Egyszerűen sosem érte meg bérelni hosszú távon Budapesten, ezért is van gond a budapesti albérletpiac méretével is.

Ma már az „olcsónak” számító panel is drága albérlet lett, gyakorlatilag a budapesti albérletpiacnak hiányzik az „alja”, ami 10-15 éve még létezett

Egyelőre nagy űrt hagyott maga után a megdráguló panellakás az albérletpiacon. A panellakások vételára dinamikusabban nőtt Budapesten, mint az új lakások vételára. Ez nincs mindenhol így.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2-3 panellakás = 1 új lakással Észak-Magyarországon

Észak-Magyarország egy extrém példa, ahol 2017-ben három panellakást is lehetett venni egy átlagos új lakás árából. Tavaly még mindig két panellakás áránál is többet kértek egy új lakásért a régióban.

A Budapesten kívüli hét régióból, négyben két panellakás kijön minden gond nélkül egy új lakás árából. Ismét egy komoly (ind)ok, hogy miért fordultak a vásárlók a nagyvárosokon kívüli ingatlanok felé.

A lakásépítesek fényekoráról sem lehet beszélni

Pedig Magyarországon a lakásárak növekedését az újlakáspiac stimulálja. Az újlakáspiac mérete, árdinamikája az egész magyar lakáspiacra hatással van. Elfogadtuk a mindig nőnek a lakásárak mellett azt is, hogy egy új lakás általában drágább is mint egy régi. Minél tovább és minél több új lakást építenek – beleértve ebbe a családi házakat is – annál dinamikusabb az árak változása. 2000-2009 között az építkezések teljesítménye nem összehasonlítható a mostanival. Nem tudni, hogy 2020-2030 között mi várható. Legyünk realisták és mondjuk azt, hogy a magyar lakáspiacon nincs realitása a 2000-2009 közötti „pörgésnek”.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Aki látványosabb lakásépítést szeretne látni Magyarországon, annak számolni kell a "még" magasabb lakásárakkal is

Tehát azok, akik egyre több és egyre nagyobb lakóingatlan építési lázról álmodoznak, azok a lakásárak növekedésének felgyorsításáról is beszélnek.

Jó példa erre az elmúlt néhány év, ahol elég volt csak beszélni az új lakásokról és családi házakról és milyen árrobbanás következett be, pedig az új ingatlanok építése alig egyharmada a korábbi időszaknak. A lakásárak és az építkezések nagyon szorosan összefüggnek. Az új ingatlanok – társasházak és családi házak – száma és ára újraárazza az egész lakáspiacot. A lakásárak tehát mindig nőnek, de körülményektől függően néha lassabban és néha gyorsabban, ha érdekel minket, ha nem. Időpazarlás a lakásárak növekedése miatt aggódni. A lakáspiac kiszámíthatatlanságát nem a lakásárak adják, hanem a szereplők erre adott reakciói.

Kattintson a képre, ha kíváncsi a további régiók lakásáraira!

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten kívül Nyugat-Dunántúlon van 50% körüli felára az új társasaházi lakásoknak a használt panellakásokhoz képest. 

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hány lakást adnak el naponta Budapesten?

lakásárak lakáspiac újlakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A kérdést azért kell feltenni és megválaszolni, hogy megértsük, Magyarország fővárosának lakáspiaca milyen kicsi. Minél kisebb egy lakáspiac, az annál kockázatosabb. Ezt illik tudnia és figyelembe venni pl. minden banknak, a hitelezéskor, az államnak, amikor különböző lobbiknak enged vagy csak választást akar nyerni és erre a lakáspiacot eszközként használja. Egy ekkora lakáspiac, mint a budapesti, elég szeszélyes tud lenni önmagában, ha befolyásolják, még inkább az lesz. Könnyen manipulálható Budapest, ez pedig kiszolgáltatottá teszi.

Adnak el lakást minden nap? Igen.

Ezzel a válasszal a legtöbb budapesti lakástulajdonos már boldog. Ha megnézzük a grafikonokat - 2018 adatai még nem véglegesek, de egyelőre 2017-tel versenyzik és nem 2015-tel - mindjárt kiderülhet számunkra, hogy a lakásárak növekedése nem több, mint a napba nézni és közben szinte vakon sétálni előre:

- Bosszankodhat, kígyót és békát mondhat most minden erre érzékeny – mert tudható, hogy vannak szélsőséges lakásárhívők, fundamentalisták – de a budapesti lakásárak növekedését az elmúlt négy évben a „hit a vevőkben” médiakorrekt álhír (=fake news) uralta.

- Lehet hinni a budapesti vevőkben és az ő végtelen toleranciájukban, mindaddig, amíg csak az éltet valakit, hogy minden nap adnak el Budapesten lakásokat, az áraktól függetlenül.

- Már ha naponta 20-30 lakással kevesebbet adnak el, már az igen komoly hatással tud lenni a budapesti lakáspiacra.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a nagyobb képért

Napi +/- 20-30 darab lakás hatással bír egy olyan városban, ahol több mint 900 ezer lakóingatlan van és elméletileg éppen több ezret építenek. Napi ilyen minimális adásvétel többlet vagy hiány hatással tud lenni Magyarország fővárosának lakáspiacára, akkor érdemes továbbra is csak a lakásárakat nézni és a lakásárak mögé valami olyat látni és magyarázni, amiről tény – nem lehet vita tárgya – hogy nem létezik?

Naponta +/- 20-30 adásvétel olyan kevés, olyan hihetetlenül kevés, amiért a budapesti lakáspiac akkor is hihetetlen kockázatokat jelent, ha vannak, akik ebből jól megélnek és prédikátorként hirdetik a sikerük és az éleslátásuk titkát

Naponta eladnak ingatlanokat Budapesten, ha 50 darabot, akkor itt a világvége, ha 100 darabot, akkor meg itt van a földi paradicsom. Komolytalan számok ezek leírva és tényleg jobb róla nem tudni. Csak, ha minél kevesebben tudnak erről, annál tovább fognak nekünk dicsekedni a budapesti lakásárakkal.

Kockázatelemzés sorozatunk sem azoknak készül, akik továbbra is dicsekedni tudnak csak a budapesti lakásukkal és a lakásárakkal. Ez azoknak a figyelmét kelti fel, akik kezdenek gyanakodni. Szkeptikusak abban, ami túl szép, hogy igaz legyen, az általában nem is igaz.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ahol minden eladó, ott nincs vevő

lakásárak lakáspiac agglomeráció budapesti agglomeráció újlakáspiac ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

” A kapuból még egyszer visszanézett Imre.

– Ennek a háznak olyan szaga van, hogy itt mindenki el akarja adni, amije van. Az erejét, a bútorát, a testét. Pedig ahol minden eladó, ott nincs vevő.”

/Móricz Zsigmond – Az asszony beleszól – 1934/

Kár, hogy a Statisztikai Hivatal nem változott annyit, mint a Nemzeti Bank, ahol ma már nincs egy riport és jelentés sem idézetek nélkül. A KSH is változik, a 2018 III. negyedévet bevezető lakáspiaci jelentésük – mert még nem végleges – 103 ezer adásvétel alapján már jóval óvatosabban és sejtelmesebben fogalmaz, mint korábban:

„2018 I–III. negyedévében folytatódott a kisebb települések részesedésének emelkedése a használt lakások piacán, miközben Budapest súlya hosszabb ideje csökken. A fővárosban 2016 óta több mint 30 ezer lakás építésére adtak ki engedélyt, miközben eddig ennek csak mintegy negyedét vették használatba. A forgalom csökkenésében tehát szerepet játszhatott az épülő új lakások felé forduló kereslet is, bár az eladási statisztikákban ezek az új lakások egyelőre még alig jelentek meg.”

Azokat a papíron eladott új lakásokat 2016 óta nem látja a KSH

Kezdenek gyanakodni, mert ott sem ejtettek mindenkit a fejére. 2016 óta megy a mézesmázas értékesítési trükközés, hogy Budapesten a kereslet az új lakások felé fordult, de annyira, hogy közben a használt lakásoktól meg egyre inkább elfordul. Az új lakások vásárlása nem kimutatható, addig a használt lakások nemvásárlása annál inkább megjelenik a statisztikákban. Ez az utóbbi talán 2019-ben fog tudatosulni a médiában, mert egyelőre még csak ízlelgetik ezt a "hányásízű" cukorkát, és mondogatják, hogy "milyen finom, jaj de nagyon finom".

A Nemzeti Bank-ban már hónapokkal ezelőtt megfogalmazták az aggodalmaikat a budapesti lakáspiacról. A KSH fáziskésésben van, de legalább már ők is érzik, a lakásárak emelkedése mögé nem érdemes keresletet látni. Ez is elég fontos momentum manapság, amikor hall ezt azt az ember. Végig haknizta a médiát az elmúlt hetekben, hogy aki nem vásárol gyorsan lakást, annak a pénztárcája bánhatja. Nem az haknizta körbe a médiát, hogy aki Budapesten tényleg el akar adni, annak is bánhatja a pénztárcája, ha elhisz mindent, amit a lakáspiacról mondanak a (reklám)szakemberek.

Szerencsére a KSH még nem tart ott, hogy mondjuk a lakáshirdetési oldalak látogatottságát tekinti keresletnek. Hányszor leírtuk már, hogy valahol alig több, mint 5+% körül mozoghat a valódi vásárlók száma a látogatottsági statisztikákban. De hol érdekel ez egy hirdetési oldalt! Ha pozitív és szenzációhajhász hírt kell gyártani rendelésre – mert a főnök megint megfogalmazta a frankót az év első meetingjén – akkor 95% körüli lakásturistát is potenciális vásárlónak kell tekinteni. El kell hitetni a hirdetőkkel, hogy a látogatottság mögött van kereslet is. A hirdetők és a hirdetések is fogynak, ezért maradhatnak középpontban a látogatók. Fű és fa hirdetéseket nézeget, mert alig van normális tartalom a neten. Valamivel el kell ütni az időt. Eladó vagy kiadó lakás, mindegy is, a lényeg, hogy képbe kerüljünk a hirdetési árakkal, amiről szintén tudjuk már, hogy reklámfogások csupán. Jó szórakozás, kikapacsolódás lehet a lakáshirdetések nézegetése, ha nem vesszük komolyan.

lakásárak lakáspiac agglomeráció budapesti agglomeráció újlakáspiac ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Magyarország lakáspiaca 2018-ban átléphette "azt a bizonyos határt"

A KSH szembemegy a  lakáspiac bulvárújságíróival és bulvárhőseivel is

A KSH sincs könnyű helyzetben, amikor újat szeretne modani, hogy mégis milyen irányba halad Magyarországon a lakáspiac. Az már nem éri el az ingerküszöböt, ha a lakásárak nőnek, annak nem sok pozitív üzenete van. Unalmas hír lett. Oldani kell a feszültséget, az egyhangúságot és a tegnapi jelentésével sikerül is. Az újlakáspiac körüli csodavárás koporsójába üt egy szeget azzal, hogy stagnáló árakról beszél. A hirdetési oldalakon, az ingatlan- és hitelközvetítőktől sem azt halljuk, hogy az újlakáspiacon az árak állnának egyhelyben. A hirdetési árak tényleg szépen menetelnek, határ a csillagos ég. De eladni csak azok a fejlesztők tudnak, akik a vevőknek hirdetnek. Az adásvételi árak az újlakáspiacon 2018-ban olyat mutattak, amit igen régen. Ez még csak 2018. Mi lesz 2019-ben?

A KSH alig mer beszélni az újlakáspiacról, mert szinte mérhetetlen a használt ingatlanok adásvételi számához képest. De most már nem csak az adásvételi számokkal van gond, hanem az árak stagnálása miatt is kezd fekete bárány lenni az újlakáspiac. Csak a baj van a bulvár lakáspiaci hírek sztárjával.  A végén még rágalmazásért és hitelrontásért feljelentik a KSH-t.

A magyar lakáspiacon 2014-2018 között nem tudott lábra állni az újlakáspiac, akkor mikor fog? – mi ezt a kérdést tennénk fel

Burkoltan egyébként választ is ad a KSH, mert egy újabb szeget ver bele az újlakáspiac csodaváró koporsójába, amikor az adásvételek megoszlásáról beszél. 2018 első három negyedévében már 56% volt a falvak és kisávárosok aránya. Ez meg nem a klasszikus újlakáspiac terepe. Pláne nem az ingathirdetési oldalak, ill. ingatlan- és hitelközvetítők piaca. Az irány trendszerű.

2019-ben még inkább a falvak és a kisvárások eladói örülhetnek majd Magyarországon, mert a vevők ott vásárolnak inkább, nem a megyeszékhelyeken és nem is a fővárosban.

Budapest gyakorlatilag nagy vesztese lett a 2014 utáni lakáspiaci fellendülésnek. Az árnövekedés szívmelengető minden tulajdonosnak most, de csak addig, amíg nem akar eladni. Ha már eladni is akar, akkor az árak mellé vevőkre is szüksége lenne. Azok meg elfordultak és elfordulnak Budapesttől. Erre minden okuk megvan. Értelmetlennek tűnő árkülönbség van Budapest és a közvetlen környezete között, amit korábban sohasem tapasztaltak meg a vevők. A lakásáraktól megrészegülve jöhet a kellemetlen másnaposság, hiszen a lakásáraknál sokkal fontosabb az aláírt adásvételi szerződés. Aláírt adásvételi szerződés nélkül egyre kockázotasabb megmondani egy budapesti lakás árát. Találgatni meg nem érdemes.

lakásárak lakáspiac agglomeráció budapesti agglomeráció újlakáspiac ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac valódi nyertesei nem biztos, hogy azok, ahol látványosan nőnek a lakásárak, hanem azok, ahol egyre több a valódi vevő és a megkötött adásvételi szerződés

Tényleg ennyivel értékesebb Budapest? A vevők szerint nem, mert inkább Pest megyét választják

Ez az egész országra jellemző úgynevezett magyar urbanizáció azt jelenti a valóságban, hogy a városi ingatlanok ára erőteljesen nő, addig az emberek inkább a nagyvárosok vonzáskörzetébe költöznek. Minél nagyobb árolló lesz a nagyvárosok javára, annál inkább felerősödhet ez a folyamat.

lakásárak lakáspiac agglomeráció budapesti agglomeráció újlakáspiac ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018-ra valójában a különbségek nőttek meg Magyarországon, nem is igazán a lakásárak, aminek a vesztesei egyértelműen a magyar nagyvárosok

Ez egyáltalán nem urbanizáció, hanem a vásárlók racionális, árérzékeny viselkedése. A pénzük, de még a bank és az állam pénze is sokkal többet ér a magyar nagyvárosokon kívül. A jelek szerint a megyeszékhelyek is csak tartani tudják a tempót a lakáspiaci forgalom növekedésével, de az arányuk nem nő. Ezt jól alátámasztják a régiós vételár változásokat összehasonlító grafikonok is. Tégla vagy panel, a társasházi ingatlanok ténylegesen kifizetett vételára olyan irányt vett 2014 után a magyar nagyvárosokban, amiért nincs min csodálkozni a vevők reakcióján.

A sokat emlegetett bérnövekedés és a munkaerőpiaci folyamatok nem a nagyvárosi ingatlanok keresletét növelik, hanem éppen a nagyvárosok körüli ingatlanpiacnak adnak újra  esélyt.

lakásárak lakáspiac agglomeráció budapesti agglomeráció újlakáspiac ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kittantson a képre, ha a többi régió kifizetett teljes vételár változásaira kíváncsi

A városokon kívül a családi házak jelentik a megfizethető alternatívát a vevőknek, mert minden régióban azok vételára növekedett a legkevesebbet. Ez nem csak Budapest és Pest megye kapcsolatára igaz. Minden régióban antiurbanizációs folyamatokat figyelhetünk meg. Ha úgy vesszük, Magyarország nem túl nagy, az egészet tekinthetjük egy közepes méretű, de nem olyan sűrűn lakott metropolisznak, aminek a belvárosa és nem a fővárosa mára Budapest.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: KSH Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2018. III. negyedév /2019. január 25./

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Miért adják el és miért nem adják inkább ki az új lakásokat?

újlakáspiac építőipar lakásbefektetés ingatlanmarketing 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Budapesten, megyeszékhelyeken és bárhol az országban, ahol a bérbeadás szoba jöhet, az új építésű lakásokat nagyon hangosan ajánlják kiadásra. Mi, vevők, vegyük meg őket, majd adjuk ki nagy haszonnal. Egészen kockázatmentesnek, könnyű pénznek és biztos sikernek adják el az új lakásokat a reklámokban. Ha akkora üzlet, akkor miért adják el egyáltalán? Az üzletnek nem természete a jótékonykodás. A lakáspiac meg pont olyan antiszociális, mint a pénzpiacok  általában. Csak a pénz számít, minden másodlagos. Ha tényleg akkora üzlet lenne új lakásokat kiadásra építeni, akkor nem vesződnének az értékesítésükkel. Évente papíron elkönyvelnék az értéknövekedést ( = nőnek a lakásárak, mint a gomba sztereotípia) és havonta pedig a bérleti díjat (= az új lakás gyorsan és könnyen kiadható átlagon felüli bérleti díjon sztereotípia). Nem engednének oda senkit sem a húsos fazékhoz és biztosan nem költenének több lakásnyi összeget reklámokra sem.

Árulni, tukmálni, reklámozni és jól becsomagolni leginkább csak kockázatos befektetéseket szoktak

Ez az üzlet természetéből fakad. A jó bornak nem kell cégér. A jó üzletnek sem kell. Valamiről minél hangosabban állítják, hogy jó befektetés, az annál kevésbé lehet igaz. Az igazán jó üzleteket nem verik nagydobra. Új lakásokat építeni és gyorsan eladni jó üzlet. A magyar lakáspiacon ez több évtizedes üzletpolitika, nem látni, hogy ezt képes lenne bármi vagy bárki felülírni. Az értékesítés, a marketing és pr része a „bomba üzlet” szlogen, de legalább annyira kell komolyan venni, mint egy terméken a csomagolást, amin a terméket kötelező dicsérni. A jelenlegi reklámjogi szabályozás szerint valótlant nem lehet állítani egy termék csomagolásán, de azon kívül bármit. Túlzásokba lehet esni, a valóságtól teljesen el lehet rugaszkodni, azt a törvény nem tiltja. Az új építésű társasházi lakásokra a magyar nagyvárosokban ez legalább annyira igaz, mint az örök fiatalságot ígérő ránctalanító arckrémre. Elgondolkodtató ez az újlakás mizéra. Egy új építésű társasházzal két szörnyű dolog történhet. Az egyik, hogy leáll és lelassul az építkezés, amiért egyre drágább megépíteni és befejezni = egyre kockázatosabb/nehezebb eladni is. Látni ilyesmit manapság? De még mennyit! Ennyit arról, hogy mennyire bomba üzlet egy új építésű társasházi lakás. A másik szörnyűség, ha hiába megy folyamatosan az értékesítési propagandagépezet, a vevők elmaradnak és minden - vagy legalábbis a lakások többségét - csak papíron adták el strómanóknak, nem valódi vevőknek. Ez az a lakásmaffia, amitől a 2000-es évek utáni újlakáspiac szenved, nem tud megszabadulni. Ez különösen valós kockázatot jelent azokban az új házakban, amiket szinte csak és kizárólag a kiadhatóságukkal reklámoznak, azzal, hogy micsoda befektetések = aranybánya.

Ezért lett divat az all-in-one marketing, ami röviden tömören úgy szól, hogy „mindenkinek, aki szereti” = „ ajánljuk első lakásnak egyedülállóknak, pároknak, családoknak és kiváló befektetés is, mert könnyen kiadható diáknak, egyedülállónak, pároknak, üzletembereknek, diplomatáknak és akár még turistáknak is”

Az új építésű lakások kiadhatóságának ellentmond az a lakáspiaci jelenség, amikor az eladatlan új lakások számának növekedése inkább félelmet kelt. Még véletlenül sem azt üzeni, hogy milyen jó a megépítőjének, hiszen a lakásárak úgyis csak nőnek, könnyen ki is tudja adni, nincs miért aggódni. Vagy mégis van miért aggódni? Van bizony. Csak az eladott új lakás miatt nincs miért aggódni. Ha a kiadása és üzemeltetése valódi üzlet lenne, minden bizonnyal nem állnának le építkezések, dőlenének be fejlesztések és állnának üresen a megépített, de eladatlan lakások.

Az új lakások építésének és értékesítésének az idő nem a legnagyobb barátja, hanem a legnagyobb ellensége

Egy új lakást szinte csak és kizárólag megépíteni éri meg és minél előbb kiszállni belőle. Ezért túl kockázatos befektetésnek tekinthetjük a pénztermelő képességéhez képest. Ebben sem történt semmi változás az elmúlt három évtizedben. Az új építésű lakások maradtak olyanok, amilyenek mindig is voltak: a lakáspiac meg nem értett (élet)művészei.

Kép: Ingatlanműhely (kb. féléve készült, de az évszakon kívül semmi sem változott)

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Mikortól számít átverésnek a lakáspiac?

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”Egy lakóháznál már 500 ezer forintos kivitelezési költségek kezdenek elterjedni eladható négyzetméterre számolva, ami az elmúlt egy évben nőtt meg 400-450 ezer forintról ekkorára. Ehhez hozzájön még mondjuk 50 ezer forint telekár, 100 ezer egyéb költség (tervezés, értékesítés, marketing, menedzsment stb.), ami már 650 ezer, és még egy fillért sem keresett rajta a fejlesztő. Erre jön a 27 százalékos áfa, így már 825 ezer forintnál járunk (egy garázzsal együtt). Néhány évvel ezelőtt még nem hittük volna el ezt az árat. Ha a fejlesztő ezen még keresni akar 15-20 százalékot 4-5 év alatt, akkor 950 ezer-1 millió forintért kellene értékesítenie egy négyzetméternyi új lakást egy átlag projektben. Vajon hányan fognak ennyiért lakást venni? Ezért azt gondolom, hogy drasztikusan vissza fog esni a kereslet.” – mondta Futó Gábor, a Futureal-csoport alapító társtulajdonosa 2019. január 12-én egy interjúban.

Nem lett tele a média olyan szallagcímekkel, hogy a lakáspiac saját magától felrobbanhat, még a piros gombot is a lakáspiac fogja megnyomni ehhez. Nem kell hozzá semmilyen gazdasági válság, kár valami világméretű válságra várni, hogy bajba sodorja magát. A magyar lakáspiac összeomlását csak akkor tudják értelmezni, amikor nem is a lakáspiac van bajban, hanem globálisan a világ, lokálisan egy régió, mondjuk az EU, vagy egészen mikroszinten, egy ország. De mi van akkor, ha egy ország lakáspiaca már jóval korábban bajba kerül?

A magyar lakáspiac jeleket küld felénk, amiket nem tudunk és nem is akarunk értelmezni – írtuk néhány napja, megismételve mindazt, amiről két éve folyamatosan beszélünk. Pontosan azért írtuk, mert tisztában vagyunk vele, hogy a magyar lakáspiac válságát külső okoktól várjuk, azokban látjuk és láttatjuk a veszélyforrást. A hazai lakáspiaci jelenségeket összeségében nem értelmezzük, csak kiragadunk egy elemet belőle, egy bizonyítékot arra, ami bizonyíthatja nincs is válság. Azt mondjuk, hogy nem lehet válságban a magyar lakáspiac, ha nőnek a lakásárak. Azt mondjuk, hogy az lehetetlenség, hogy így legyen. Nem, nem és nem. Tagadjuk, tagadjuk, a végtelenségig tagadjuk. Pedig már átverésnek érezzük a lakáspiacot.

A zsigereinkig hatol bennünk a felismerés, hogy a piac nem a keresletnek áraz, hanem a kínálatnak. Ez azt jelenti, hogy egymásnak áraznak a hirdetők, legyen szó most használt vagy új építésű lakásról. Mondjuk ma 350 Ft egy kiló olyan kenyér, amit olyan ember nem vesz meg, akinek csak egy picit is fontos, hogy mit eszik. A minőségi kenyérnek már inkább 1000 Ft kilója és hol vannak már ettől az ártól a többi finomságok. Mi lenne, ha holnaptól minden pékség, az összes, minden bolt, az összes a legolcsóbb kenyeret 1000 Ft-ra árazná be? Azt mondanánk ez nonszensz, nincs semmi értelme, mert nem tudnák eladni és a nyakukon maradna. A pékeknek az az érdeke, hogy el tudják adni a kenyeret és nem az, hogy kenyeret süssenek. A sütésből még nem fognak megélni. Így biztosan rá lennének kényszerülve, hogy a vevők pénztárcájához árazzák be a kenyeret. A kenyér ára általában az előállítási (technológia és munkabér), alapanyag és szállítási költségek miatt nő. Az új építésű lakások ára is valami hasonló miatt kellene, hogy változzon. A használt lakások árai meg mindig szépen követik az új építésű lakásokat. Hiába nem tudjuk értelmezni ezt, így működik a magyar lakáspiac.

Nem látjuk semmi valódi okát annak, hogy az elmúlt 5 évben valami olyan óriási csoda történt volna itt, amiért indokolt mindent aranyárban adni a lakáspiacon. Főleg azon a lakáspiacon, ahol beszéltünk már a láthatatlan keresletről, ami csak a fejekben létezik. A pékek nem tudnának a láthatatlan keresletből megélni és kenyeret sütni neki, a pékek és a vásárlóik között működik a klasszikus kereset-kínálat kapcsolat. A lakáspiacon nem létezik ez a szoros kapcsolat a vevők-eladók között. Lakást lehet építeni és lehet árulni is a láthatatlan keresletnek, mert maximum nem adják el. Nem megy tönkre, jól el van az ott, ahol megépítették. Ha egy használt lakást nem tudnak eladni, akkor mi lesz? Semmi, nem adja el a tulajdonosa. Marad benne továbbra is, esetleg kiadja, vagy áll üresen. Kit érdekel! Egy lakásnak pont az a nagy előnye egy kenyérrel szemben, hogy igen tartós.

Ezzel azt akarjuk mondani, hogy a lakáspiac kínálati oldala teljesen el tud szakadni a keresleti oldalától Magyarországon, mert a kínálati oldal sosincs olyan nyomás alatt, mint mondjuk a pékek. A lakáspiac nem valódi piaci alapokon működik itthon, a kereslet pénztárcájában inkább turkálni szeret a kínálat, nem alkalmazkodni hozzá.

Egy ilyen torz, kínálatvezérelt lakáspiac, mint a magyar, jóval hamarabb bajba tudja sodorni magát, amikor kezdi elveszíteni a kapcsolatot a kereslettel. A budapesti lakáspiac már 2016 óta elveszítette. Az országos lakáspiac még nagyon komoly erőfeszítéseket tesz, kínkeservesen, vért izzadva a kereslet látszatát tartja fenn.

De ma, 2019-ben, nem találnánk már olyan lakáspiaci szereplőt, aki azt merné mondani, hogy az adásvételek száma, magyarul a kereslet olyan optimista lenne, mint az volt évekkel korábban. A nagy, hangadó piaci szereplők, a véleményformálók 2019-re már bőven „válság” előtti keresletre számítottak, látványos és dinamikus növekedésre az adásvételekben. Félig igazuk lett! Tényleg válság előtti kereslet van, csak nem pozitív, hanem negatív értelemben. Már a kifinomult konformisták is árérzékeny vevőkről suttognak. Mi inkább azt mondjuk, amit a lakáspiac mondana, ha lenne egy szóvivője: a vevők egyre nagyobb átverésnek érzik a lakáspiac kínálati oldalát.

A magyar lakáspiaci válság akkor lesz igazán látványos, amikor majd a kínálat is egyre nagyobb átverésnek érzi azt, amit képvisel. Ma még nem beszélhetünk irányváltásról. A magyar lakáspiac kínálati oldala önfejű, fafejű, sosem tanul a hibáiból és hagyja, hogy a történelem megismételje önmagát. Nem kell hozzá kamatemelés, nagy infláció, de még gazdasági recesszió és hitelpiaci anomáliákra sincs szükség, hogy a lakáspiac válságba sodorja magát. Elég az is, ha már a vevők úgy gondolják, hogy válságban van és jobb például kivárni, türelmesnek lenni, a pálya széléről nézni a kínálat színházi előadását. A vevőknek is van hol lakniuk – mondaná a lakáspiac szóvivője a gőgös kínálatnak 2019 január közepén - nincsenek rászorulva mindenáron az eladók lakásaira.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
100+ lakásos új lakótelepparki garzon árai, amit egy érdeklődő vevő kapott emailben, szintén 2019. január 12-én

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Láthatatlan vevők, látható kockázatok

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiac heves érzelmeket vált ki, így nem csoda, amikor általában drámai változásokat vizionálnak laikusok. Úgy képzelik, hogy egyik napról a másikra változik meg minden, mint a tőzsdén például. Az ilyen laikusok általában azt is elfelejtik, hogy a tőzsdék sem így működnek. A változások lassan történnek, viszont korántsem észrevétlenül. Ezeket a lassú változásokat vagyunk hajlamosak figyelmen kívül hagyni, nem tudomást venni a növekvő kockázatokról.

A lakásárak növekedése egyben a kockázatok növekedését is jelenti mindig, kivétel nélkül

A laikusok gyakran esnek abba a hibába, hogy a lakáspiacot a lakásárakon keresztül nézik, kockázatokat nem látva benne. A tőzsdén is nagy hibát követ el az, aki csak az árfolyamokat nézi. Keresi a legalacsonyabb és legmagasabb árakat, a csúcsokat, a nagy ingadozásokat, hogy árfolyamnyereséget realizáljon, miközben mindig kockázatot vállal. Így feledkezik el minden másról – például a növekvő kockázatokról - a figyelmét lekötik az előre gyártott algoritmusok, amiket ma már nagy részt szoftverként kell elképzelni.

A lakáspiacon még nincsnek ilyen szoftverek, van helyette sok ember, akik szinte mind egytől egyig jól elvannak azzal, amikor azt látják, hogy a lakásárak nőnek. Hátradőlnek és azzal nyugtázzák a napot, hogy amíg nőnek a lakásárak, addig igazából tennivalójuk sincs. Ki akarják élvezni a pillanatot, de mások megzavarhatják a nyugalmukat. Ők az azonnali árcsökkenést várják, annak okait magyarázzák, dacára annak, hogy mondjuk a lakásáraknak egyáltalán nem szokása a volatilitás (= a gyakori ingadozás). Ahhoz nemcsak időre van szükség, de elég súlyos körülményekre is. Olyankor általában az emberek meg el is feledkeznek a lakáspiacról.

A lakásárak növekedése gyakorlatilag az egyetlen időszak, amikor a lakáspiacra tömegek szeme szegeződik, a figyelem középpontjában van

A kockázatai elhalványodnak, leértékelődnek, mert azok nem a lakásárnövekedéshez kötődnek. Tipikus sztereotípia , hogy ha nőnek a lakásárak, akkor biztosan sokkal könnyebb eladni egy lakást. Egy ingatlannál az értékesítést tekintjük az egyik legnagyobb kockázati tényezőnek.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018 lakásárairól még nem tudunk mindent, csak azt, hogy nőttek

1. Ma elhisszük, hogy ha el akarjuk adni az ingatlanunkat, akkor azt el is tudjuk. Még azt is elhisszük, hogy jobb áron tudjuk eladni, mint amennyiért valójában már eladnánk.

Elhisszük, hogy a vevők nem jelenértéket fizetnek egy lakásért, hanem  jövőértéket.

2. Még azt is elhisszük, hogy minden kockázat a vevőé, nekünk, eladóknak nincs veszteni valónk, amikor nőnek a lakásárak, az a vevőknek jelent csak dilemmát. A lakásárak növekedése megbabonáz, gazdagabbnak, sikeresebbnek érezzük magunkat. Azt is megkockáztatjuk, hogy nagyobb biztonságban vagyunk ilyenkor, mint bármikor előtte. Csak egyetlen döntés választ el minket ettől, lakástulajdonosnak kell lenni. Az embernek a saját otthona általában a legértékesebb vagyona. A nagybetűs boldogság része az is, amikor az otthonunk egyre többet ér, a vagyonunk gyarapodik. A még szerencsésebbeknek a saját otthonukon kívül más ingatlanuk is van. Olyankor egy szinttel még gazdagabbnak, még sikeresebbnek érezhetjük magunkat. Az ilyen kiváltságos helyzetben élők különösen tudják értékelni a lakásárak növekedési időszakát. Ünnep ez a számukra, mint a tőzsdéken a bikapiac. Soha nem lehet látni a végét. A lakások ára úgysem tud úgy csökkenni, nullázódni, mint a részvényeké – beszélgetnek róla.

Már nyertem vele annyit, hogy nincs igazán veszteni valóm, bármikor eladom annyiért, amennyiért megvettem.

3. Elhisszük még azt is, hogy hitelre is vehetjük, mert ha mi lakjuk, akkor simán kifizetjük a törlesztőt - most jó állásunk van, egészségesek és halhatatlanok vagyunk -  ha kiadjuk, akkor meg a bérlő fizeti a hitelt, nem is mi. Nyugtatjuk magunkat, hogy ha valami mégis közbejönne, akkor gond nélkül értékesítjük. Teljes mértékben elhisszük a lakásárak növekedése miatt, hogy egy ingatlan értékesítése csak a mi akaratunktól és döntésünktől függ, a lakáspiac a lábunk előtt hever.

Különböző élethelyzetek, ahol a lakáspiac különböző kockázatait máshogyan élhetjük meg. Közös nevező a kockázatok alulbecslése.

Bármilyen helyzetben is vagyunk ma részesei a lakásárak növekedésének, inkább az előnyeire helyezzük a hangsúlyt

Ha még okunk is van, hogy magabiztosak legyünk minden helyzetben, akkor meg önzően tárjuk a világ elé, hogy nekünk édes mindegy mi történik, akkor is királyok vagyunk, a lakáspiac királyai. Kevés a valószínűsége, hogy a növekvő kockázatokra hívjuk fel a figyelmet és ne magunkat fényezzük.

4. Budapesti lakástulajdonosként nem fogjuk azt mondani, hogy 2016 óta Budapesten egyre kevesebb lakást adnak el. Budapesti lakástulajdonosként mi csak azt fogjuk mondani, hogy a dobogó legfelső fokán állunk, mi nyertük a legtöbbet a lakásárak növekedésével. Még véletlenül sem fogjuk azt mondani, hogy a lakásárak növekedésével Budapesten nem nő a budapesti lakások likviditása (= eladhatósága), hanem csökken.

2018-ban már egészen biztosan kevesebb budapesti lakást adtak el Magyarországon, mint 2014-ben. Budapesti lakástulajdonosként ezt még nem érezzük változásnak, nem értékeljük kockázatnak. Még véletlenül sem merül fel bennünk, hogy mit jelent ez a budapesti lakáspiac szempontjából. Mi sziklaszilárdan hisszük, hogy minket ez nem is érint. Nincs miért aggódni, a budapesti lakásárak kétszámjegyű növekedése mindenért kárpótol minket, ha budapesti lakástulajdonosok vagyunk.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2019. január 4-én annyit látunk, hogy az árak biztosan jobban nőnek, mint a kereslet

5. Arról nem fogunk beszélni, beszélgetni, hogy a lakásárak növekedése az eladott lakások és nem az eladatlan lakások árváltozását mutatja. Hosszú ideje már, hogy a lakásállomány kevesebb, mint 4%-a cserél gazdát Magyarországon és Budapesten is évente. 96% ingatlanvagyon értékét árazza be éves szinten az a 4% eladott ingatlan. Ez a tény önmagában elég nagy kockázatot jelent a magyar lakáspiacon. 2016 óta a lakásárak - sokszor vitatható - statisztikai árváltozása jóval meghaladja az adásvételek számának változását. A vevők láthatóan nem olyan lelkesek, mint az eladók, ami egy valós kockázat a lakáspiacon.

A statisztika, legfőképpen a KSH, 2016 óta paradox módon fejezi ki a lakáspiac növekvő kockázatait, amivel könnyedén félrevezethető bárki.

6. 2018-ban az online lakáshirdetések száma is csökkent országosan és Budapesten is. Szűkül a kínálat, még ha van is élet a lakáshirdetési oldalakon kívül. A lakáshirdetési oldalak különösen nagy kockázatot jelentenek 2016 óta  a magyar lakáspiacon. A helyzetükkel ugyanis könnyebb visszaélni, mint élni, ami legalább annyira félrevezető tud lenni, mint egy értékesítésvezérelt ingatlan- és hitelközvetítő.

Vevőként alig találni normális eladót, normális eladó lakással a mai magyar lakáspiacon.

7. Az új építésű társasházi projektek körül sok a kérdőjel, a furcsaság. Az új építésű társasházak piaca egy valódi lufira kezdett emlékeztetni 2018-ban. Értékesítési trükkök, kapzsi árazás, fake marketing és pr. A magyar lakáspiacon az új építésű ingatlanok aránya nagyon kevés, de a hatásuk óriási. 2016 óta az újlakáspiac körüli teljesen mesterséges hype adja a lakásárnövekedés egyik szárnyát. Ez a szárny 2019-ben nincs jó állapotban és a hype tovább folytatódik. Főleg Budapesten indíthat el káros folyamatokat egy pánikoló újlakáspiac, ahol már a használt lakások adásvételi száma így is kritikus szinten mozog.

A lakásárak ÁFA tartalmát lényegtelen kérdéssé degradálták 2018-ban. Nem, nem is a lakásárak fognak megváltozni hirtelen, ha pánik lesz. Ne ezt várja senki. Kell egy kis hitelboom előtte, azzal lehet időt nyerni, az mindig jó antidepresszáns. Majd évekig egyre nehezebbé válik az értékesítés is, egyre kevesebben tudnak eladni, szűkül a likviditás, de a lakásárak tartani fogják magukat.

A budapesti újlakáspiac lufija már éppen elég nagy ahhoz, hogy 2019-ben bajt okozzon és még több eladónak nehezítse meg a dolgát, törje össze az álmait.

8. Miközben tudjuk azt is, hogy a munkaerőfolyamatok átlagok mögé bújtatása is növeli a kockázatokat egész Magyarországon. Az ország felében nő a munkanélküléség, a másik felében csökken. Az utolsó foglalkoztatási adatok szerint ezt már közölték is velünk, de senki sem a 2018-ban bekövetkezetett változásokra figyel, hanem még továbbra is 2017-hez hasonlít. Ez elég nagy hiba. Az országos átlagbérek sem a valóságot fejezik ki, hívtuk fel rá a figyelmet. Olyan adatok ezek, amikre gyakran hivatkoznak a lakásárak emelkedésének okaként. De milyen felemás okok ezek? - tehetnék fel  a kérdést teljesen őszintén.

A lakásárak nőnek mindezek ellenére is és pont ezért kell  komolyan venni a kockázatokat. 2019-ben legfőképpen az ingatlanok likviditása van veszélyben, nem a lakásárak.

A KSH ma is bejelentette, hogy 2018. III. negyedévében, az előzetes adatok alapján, 7%-kal nőttek éves alapon a használt lakások árai, és 8% körül az új építésű lakások árai

A lakásárindexben hosszú idő után először látni megtorpanást a II. és III. negyedév között. 131%-on stagnál a használt lakások piaca. Ezek mind tiszta árváltozások. A teljes árváltozás már vegyesebb képet mutat, a vevők magatartását, az alacsonyabb árú ingatlanok erősödő szerepét. 2018 okozhat még meglepetést azzal, hogy egy nagyon erős kezdés után az év végére  lehűti a kedélyeket. De erre még több mint 6 hónapot várni kell. Addig nem fogjuk megtudni a végleges adatokat.

Az újlakáspiac szárnyal, a lakásárak statisztikái szerint. Az árak mögé látni a keresletet már kockázatot jelentett 2018-ban is. Biztosan van, csak eddig jól elbújt. Kockázatot jelent bújócskát játszani a lakáspiacon. Ebbe a bújócskába bukott bele a korábbi újlakáspiac is. A vevők sem egyik pillanatról a másikra tűnnek el a lakáspiacról. A vevők szépen lassan döntenek úgy, hogy távol maradnak.  Biztosak lehetünk benne, hogy 2016-tól kezdve egyre többen tervezték, hogy piacra lépnek, majd idővel úgy döntöttek, hogy inkább mégsem. 2016 óta van a vevőknek egy olyan csoportja is, ami csak az eladók fejében létezik. Az ilyen láthatatlan vevők tudják okozni a legnagyobb meglepetést a lakáspiacon, nem a láthatóak. A láthatatlan vevők piacra léptek 2019-től, mint teszik ezt minden esetben, amikor már az eladók nem a piacon élnek, hanem az álmaikban.

Statisztika: KSH

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A piacképes kereslet

John Maynard Keynes effective and latent demand fizetőképes kereslet piacképes kereslet potenciális kereslet újlakáspiac lakáspiac ingatlanpiac munkaerőpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Ahhoz, hogy zongorázzunk, előtte meg kell tanulni zongorázni. Bár minden ilyen egyszerű lenne az életben! Közgazdasági kifejezéseket gyakran használunk a hétköznapokban például. Akkor is használjuk, ha nem tudjuk mit is jelent pontosan vagy mi a valódi eredete, mire értették elsősorban. A fizetőképes keresletről most olvastuk, hogy hungarikum, mi magyarok találtuk ki, nem része a nemzetközi közgazdasági szakirodalomnak. Amellett, hogy bátor kijelentés, még téves is.

Úriember biztosra nem fogad

Nagyon nagy hatású, máig értelmezhető angol közgazdász nevéhez fűződik:

a látens és a fizetőképes kereslet = piacképes kereslet fogalmának a megalkotása

Repüljünk vissza a nagy gazdasági világválság utáni időkbe, a 30-as évekbe. Nagy volt a munkanélküliség, az elégedetlenség világszerte. A klasszikus – akkor még 19. századi - közgazdászok azzal a drasztikus ötlettel álltak elő, hogy csökkenteni kellene a munkabéreket, hogy így csökkenjen a munkanélküliség. Az alacsonyabb bérek miatt nőne a munkaerő-kereslet (= állásajánlatok száma), a foglalkoztatottság. A vállalkozások több embert alkalmaznának csak azért, mert kevesebb munkabért kellene nekik kifizetni. Majd jött egy angol, pontosabban cambridgei közgazdász, és olyat mondott, amit ma is bármikor meg lehet ismételni:

Szerinte egy gazdaságban a munkaerő-kereslet attól függ, hogy a megtermelt termékekre és szolgáltatásokra mennyi fizetőképes kereslet van. Ha nincs rájuk fizetőképes kereslet, akkor nincs értelme termelni és szolgáltatni, így embert sem érdemes ilyenkor alkalmazni.

A fizetőképes kereslet és a foglalkoztatottság közötti kapcsolattal megfogalmazta a fogyasztói társadalom alapgondolatát. A magasabb munkajövedelem, a nagyobb társadalmi jólét az állam mellett, a gazdaság szereplőinek is érdeke - foglalhatjuk össze a közgazdasági elmélet lényegét.

Ilyen modern gondolkodással megkülönböztette - az angol közgazdász - a látens és a fizetőképes keresletet:

A látens kereslet nem csak azt jelenti, hogy valaki anyagilag nem képes valamit megvenni, mert a munkabére túl alacsony adott pillanatban (= növelni kell, mert ez gazdasági és társadalmi érdek). Azt is jelenti, hogy nincs olyan termék és szolgáltatás a piacon, amit megvehetnénk és még azt is, hogy nem tudunk róla, hogy már van olyan termék és szolgáltatás, amire szükségünk van. A látens kereslet szintén egy nagyon modern gondolat, közgazdasági megközelítés volt a maga korában: 

a marketing és az értékesítés alapgondolata = lehet úgy is termelni és szolgáltatni, hogy csak igény van rá, látens kereslet

Az igény a piacképes kereslet alapja.

A látens kereslet ezért hatékonyan növeli a piaci versenyt és aktivitást:

Azért reklámoznak, hogy a látens keresletből fizetőképes kereslet legyen. Azért piackutatnak, fejlesztenek, beruháznak, hogy megtalálják azokat a piaci réseket, amire érdemes új vállalkozást alapítani, amivel utána lehet termelni és szolgáltatni a látens keresletnek, amiből általuk, nekik (= új termékeknek és szolgáltatásoknak) köszönhetően lehet fizetőképes kereslet.

Számtalan példát hozhatnánk, de stílszerűen maradjunk a lakáspiacon. Vegyük példának az új építésű társasházi lakásokat: 

Vannak vásárlók, akik nem vesznek használt lakást, vagy inkább vennének új  építésű lakást, ha találnának az igényeiknek megfelelőt. Ők nem jelennek meg fizetőképes keresletként a lakáspiacon, ameddig az új építésű lakások hiányoznak a piacról.

Ha van a lakáspiacon látens kereslet, akkor az az új építésű lakások kereslete.

A társasházat építőknek mindent el kell követniük, hogy a látens lakásvásárlókat fizetőképes lakásvásárlóként üdvözölhessék a projektjükben.

Melyik látens lakásvásárlóból lesz fizetőképes lakásvásárló?

Egyrészt akinek van erre anyagi fedezete. Az anyagi háttér biztosítása történhet hitellel, ahol a lakáshitel szintén egy szolgáltatás a piacon. Ahhoz, hogy a látens lakásvásárló hitelképes legyen, kell hogy legyen megfelelő önerője és szüksége van biztos havi jövedelemre is:

Milyen igaza volt bő 80 éve annak az angol közgazdásznak, amikor nem a bérek csökkentése mellett érvelt, hanem a fizetőképes kereslet növelésén (= a munkabérek, az általános jólét emelésén) keresztül kívánta növelni a foglalkoztatottságot,  megterementeni a munkaerőpiaci és gazdasági egyensúlyt egyszerre.

Milyen igaza volt abban is, hogy a termékek és szolgáltatások fizetőképes kereslete további fizetőképes keresletet szülhet, amivel munkahelyeket teremthet. 

A hitelképes, látens lakásvásárlóból lesz a hiteles és fizetőképes lakásvásárló a lakáspiacon. A társasházépítők nagy örömére, tegyük hozzá. A társasházépítők egyik fontos partnere a bank, mint szolgáltató. Együtt tudnak a látens lakásvásárlóból fizetőképes lakásvásárlót csinálni. De ehhez olyan társasházi lakásokra is  szükség van, amire van látens kereslet is. Ez már egy komolyabb feladat.

Egy új lakás nem jelenti azonnal azt, hogy van rá látens kereslet. Ha nem tetszik a látens lakásvásárlóknak a társasház adottsága (beleértve az árát is), akkor nem lesz belőlük fizetőképes lakásvásárló, inkább kivárnak.

Ez a jobbik eset. Az a lakáspiac szempontjából sokkal rosszabb, ha nem ismerik a látens lakásvásárlók azt az épülő társasházat és ezért nem lesz belőlük fizetőképes kereslet a lakáspiacon. Ez is benne van a pakliban, bár kicsi rá az esély. Viszont létező jelenség, hogy nem minden épülő társasház körül nagy a felhajtás, ezért piaci kockázatot jelent kapcsolatot teremteni a látens vásárlókkal. Ha a látens lakásvásárlók nem tudnak róla, lemaradhatnak egy számukra ígéretes vásárlási lehetőségről, így ők továbbra is csak látens lakásvásárlók maradhatnak a lakáspiacon. Kisebb társasházak építése húzódhat el emiatt, de akár még be sem fejezhetik, mert nem éri el a látens lakásvásárlóit.

A látens kereslet = potenciális vásárló/vevő magyarul

Attól még nem nevezhető fizetőképes keresletnek, mert vásárolni akar és anyagilag is képes rá, mert szükség van olyan lakásra, amiért a vásárlás mellett dönt. Ezt jól tudták már a 80 évvel ezelőtti Nagy-Britaniában is. Legalábbis egy közgazdász biztosan tudta, hogy milyen fontos az „effective and latent demand” között különbséget tenni. A magyar nyelvben - a korábbi tükörfordításnak köszönhetően - hatásos/hatékony kereslet helyett használjuk már évtizedek óta a fizetőképes kereslet kifejezést, és így különböztetjük meg Magyarországon is a potenciális kereslettől. Köszönjük J. M. Keynes – nek ezt a modern közgazdasági perspektívát és a piaci kereslet értelmezésének máig érvényes koncepcióját.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az állami beavatkozás ellentmondásai a magyar lakáspiacon

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére. 2017-ben mennyire fog ez változni, még nem tudni. De elképzelhetetlen az, hogy az új lakás/ház vásárlásához igénybe vett CSOK radikálisan felülírná a lakáspiac alapvető játékszabályát.

A lakáspiac mindig és minden körülmények között a használt lakások piacáról szól:

1. mind az adásvételek

2. mind a lakáshitelek

3. mind az otthonteremtési (ex-szocpol) támogatás szempontjából.”

- fogalmaztuk meg az Állam kontra Ingatlanpiac elemzésünkben még 2017 március végén.

Újra emlékeztetni szeretnénk mindenkit, hogy az állam szembe megy a magyar lakáspiac alapvető működésével, azt mindenáron új irányba akarja terelni. 2018 november végén kijelenthetjük, hogy mindhiába, csak egy dolgot tud elérni az állam:

a lakásárakat, az építőipari költségeket tudja növelni, másra jelenleg sajnos nem képes.

Lakáspiaci inflációt tud gerjeszteni az állam

Ez a hétköznapokban annyit tesz, hogy minden egyre drágábbá válik, ami a lakások vásárlását, felújítását, építését és bérlését illeti. Emiatt nőnek Magyarországon a lakbérek is. Mert ha egy ingatlant egyre drágább megvárásolni, egyere többe kerülni fenntartani/karbantartani és felújítani, újat építeni, akkor ez a bérleti díjakban is megjelenik.

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak mesterséges vagy természetes növekedése a bérleti díjakat is mesterségesen vagy természetesen növeli, a bérlők fizetőképességétől teljesen függetlenül

Ha egyre több pénzbe kerül lakástulajdonosnak lenni, akkor egyre több pénzbe kerül bérlőnek is lenni. Ez a fajta árérvényesítés kirekesztő és társadalmi feszültségeket gerjeszt, amiket még nem tudunk, hogy hová fognak vezetni. Tippjeink azért vannak.

Nade ez az infláció, ami nálunk nem jelenik meg a KSH statisztikákban, amire azért néha-néha felhívják itthon is figyelmet. Miért? Mert egyszerűen nem része annak. Az elmúlt évek hivatalos inflációja vs. lakásárak, bérleti díjak, felújítási/karbantartási költségek, építési költségek nincsenek még köszönő viszonyban sem.

Az állam nem veszi figyelembe azt a magyar lakáspiaci törvényszerűséget, amit mi egy mondatban úgy fogalmaztunk meg:

„Nem a lakások kereslete, hanem a kínálata határozza meg az árat a lakáspiacon.”

– írtuk a Miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak? helyzetjelentésben, még 2016 december elején.

Bár az állam kommunikációjában szinte mindig a vásárolókért, a vevőkért tesz vagy akar tenni, a valóságban minden döntésével a kínálatra hat, a kínálat pedig minden állami döntést beáraz

2015 december közepén „A lobbi győzött, a propaganda része lett az 5%-os ÁFA.” felkiáltásunk nem érthető meg anélkül, ha nem olvassuk el mellé a 2015 november közepén előzményként megírt Újlakáspiac mumus – „A biztonság kedvéért” helyzetértékelést:

„Az állam becsvágya, a lakásépítések mesterséges felpörgetése – mert úgy néz ki magától nem lesz valódi trendforduló – kevés jóval kecsegtet. A szerencsevadászok a magyar gazdaság sötét lovagjai gyorsan jönnek, mindent feláldoznak tisztességesnek nagyon nehezen nevezhető céljaikért, majd hirtelen eltűnnek. Elnézve egy-egy ma is futó beruházást, elgondolkodik az ember, hogy tényleg nem lesz már itt soha semmilyen hagyománya és kultúrája a valódi értékteremtő lakásépítésnek?” – állítottuk és kérdeztük 3 évvel ezelőtt.

Az állam becsvágyának köszönhetően pont úgy avatkozik be 2015 vége óta a lakáspiacba, hogy az áremelő hatású legyen

A lakásárak növekedési tényezőit még 2017 március végén foglaltuk össze. Abban második helyen szerepel az a megállapítás, hogy nőnek Magyarországon a lakásárak, ha egyre több új társasházi lakást és családi házat építenek:

Az újlakáspiac stimulálása, állami ösztönzése áremelő hatással bír az egész lakáspiacra, beleértve az albérletpiacon a lakbéreket is.

Harmadik helyen szerepel a lakáshitelezés bővülése:

Ha Magyarországon egyre több lakáshitelt vesznek fel, akkoris nőnek a lakásárak. Az állam erőteljesen lakáshitel párti, pl. fogyasztóbarát lakáshitel, kamattámagotott lakáshitel. Örül és boldog a magyar állam, hogy a lakáshitelek lassan átlépik az 50%-ot az adásvéstelek számában. Ez pedig azt jelenti az állam örül, hogy a lakáshitelezés, kvázi a bankok, finanszírozzák a lakásárak növekedését.

Negyedik helyen állnak a munkaerőpiaci folyamatok és benne természetesen a bérek. Az állam mindent megtesz, hogy statisztikailag jól kommunikálható bérnövekedés legyen. Tudjuk viszont, hogy a statisztika árnyalja a valóságot. Gondoljunk csak bele abba mit jelent az, hogy az átlagbér felett valójában az aktív munkaerő egyharmada keres és kétharmada viszont alatta:

Szép szám az átlagbér, de álom a többség számára. A lakáspiac viszont beárazza az átlagbért is, mégha az a kétharmadnak álom is.

A bérnövekedés statisztikája is egy szép szám, de az állam különböző bérminium és minimálbér tárgyalásokon éri el, hogy növelje azt. Nagyon helyesen- mondhatnánk. De közben meg látjuk, hogy két igen érdekes döntéssel közben el is vesz az állam a „pénzünkből”:

Az egyik a cafeteria rendszer eltörlése, amiről beszéltünk, hogy nem jelenik meg a bérstatisztikákban, így a lakásárakban sem. Viszont az sem fog megjelenni a lakásárakban, hogy sokunknak a bére úgy nőhet 2019-ben, hogy valójában kevesebb lesz az elkölthető jövedelme jövőre. A cafeteria hiányzni fog a zsebünkből. A lakásárak ezt figyelmen kívül fogják hagyni, mert a kínálat a bérnövekedésre alapozza árazását és nem arra, hogy mennyi pénz van valójában a vevők zsebében.

A lakástakarékok mögül is kihátrált az állam, ami például azért érdekes, mert az egyetlen elem volt, ami nem volt lakásáremelő hatású. Az államnak nem volt jó üzlet, de legalább a kínálat nem árazta be. A lakástakarékok miatt nem volt drágább felújítani egy lakást, de még vásárolni sem. Az állami kihátrálás tényleg nem a kínálatra fog hatni, őket eddig sem érdekelte láthatóan a lakástakarék. A keresleti oldalon annál inkább beszélhetünk illúzió vesztesről.

Az illuzió pedig nagyon fontos a lakáspiacon

Mert ki ne szeretne jobb körülmények között élni? Alig vannak olyanok ma Magyarországon, akik ne örülnének annak, ha még szebben felújíthatnák az otthonukat, vagy költözhetnének valami még jobb, még kényelmesebb, még szebb otthonba, környékre:

Használt lakást és házat viszont hogyan vegyünk, ha nem tudjuk felújítani normálisan, mert az eladó használt ingatlanok árai alig fejezik ki azok minőségét (=felújítási költségét) ?

Házépítés, új lakás vásárlása, mind szép jövőbeni tervek, amik sok embernek adnak erőt, kitartást, hogy szorgosan dolgozzanak. Igen, a lakáspiacon szinte minden magyar szeretne valamilyen formában részt venni, hiszen az ingatlan egyik, ha nem a legnagyobb kompromisszum az életünkben:

A lakáspiacról mindenki tud beszélni, mert mindenkit érdekel. Viszont nagyon keveseknek adatik meg, hogy valójában szereplői legyenek. Olyan érzésünk lehet, hogy van egy szinte fix kör, akik ismétlődnek a vevői és eladói oldalon, de még a lakásfelújítást kérők oldalán is. Évtizedek óta fel nem újított lakások, évtizedek óta el nem adott ingatlanok, és emberek tömegei, akik ezekben élnek és csak álmodoznak arról, hogy  valódi lakáspiaci szereplők legyenek. A lakáspiacunk apró mérete, a lakóingatlanok általánosan rossz minősége  mutatja a súlyos strukturális problémákat, a lakáspiacra való belépés egyre magasabb és szinte átléphetetlen korlátait. A lakáspiacunk, a lakásaink, otthonaink minősége, a lakásviszonyaink társadalmunk tükörképei.

Az állam ebben egyelőre nem tud segíteni, sőt:

Minden állami támogatás és ösztönzés a kínálat áraiba épül be. Nincs az az „ingyen pénz” vagy „fogyasztóbarát” hitel, „támogatott” kamat, amit a piac kíméletlenül ki ne használna. Az állam többet vesz el a vásárlóktól, mint amennyit az eladóknak ad. Az eladók alatt most mindenkit értünk, a különböző lakásfelújításhoz és építéshez, karbantartáshoz szükséges anyagokon és szolgáltatásokon keresztül, a munkaerő költségén át, a használt lakások eladóit és az új építésű lakások tervezőit és kivitlezőit is.

A társasházak építése nem is lett siker. Mondjuk ki, inkább kudarc. A lakásáfa körüli bohóckodás ennek a következménye. Állam kontra Ingatlanpiac olyan gondolatot is tartalmaz 2017 március végéről, ami most 2018 november végén nyer csak igazán értelmet:

„Ezért nem is olyan meglepő módon, a grafikont elnézve, az állami beavatkozás 2018-ban lesz valójában értelmezhető, amiről még egyelőre mi sem mernénk nyilatkozni. Elég sok a kérdőjel ugyanis az építési engedélyek magas számában és a valódi építkezések megindulásának késlekedésében van egyfajta kockázat:

1. Ezt egyrészről lehet magyarázni az építőipar kapacitásainak korlátaival.

2. Másrészt a lakáspiac alapvető játékszabálya (a használt lakás mindenek felett) is például spekulatív az új építésű társasházak keresletének (túl)értékelése.”

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A társasházak helyett a családi házakkal szimpatizál a magyar lakáspiac

Az új építésű társasházi lakások keresletét túlértékelték

Miért? Nagyon egyszerű. Az új építésű lakásokra senki sem tudja, hogy mekkora a kereslet. Van egy ingatlanlobbi, ami szerint végtelen. Majd van a valóság - pl. ingatlanlufi Budapesten    - ami szerint, meg igencsak korlátos:

A most novemberi döntéssel időt kapott az újlakáspiac, hogy keresletet találjon a kínálatára. Hitellel? Állami ingyen pénzekkel? = Még sokkal magasabb árakon? Ha az új lakások ára tovább nő, akkor a használt lakások ára is tovább nő és lakbérek is tovább nőnek.

Az áfa mértéke teljesen lényegtelen ebből a szempontból:

A 27%-os ÁFA nem biztos, sőt egyáltalán nem fog drágább lakásokat jelenteni, mint az 5%-os. Pont ugyan olyan végső árakat fog jelenteni a vevőknek. Az 5% ÁFA magasabb építési költségeket tud jelenteni és esetleg több profitot a beruházónak. Ennyi.

A vevők szempontjából a lakások végső ára számít, nem az ÁFA mértéke benne. A 27%-os ÁFA-s lakásokban talán újra többet fognak adni, mint az 5%-os ÁFA lakásokban, ahonnan eltűntek az ajándék klímák, konyhák, redőnyök, stb. Egyszerűen azért, mert azokat nem adhatták 5% ÁFA-val, így nem is adták.

Remélhetőleg 2020-tól lesznek újra olyan új építésű társasházi lakások, amikben nem az ÁFA lesz az  előny, a (hozzá adott) érték, hanem a minőségük és a felszereletségük.

Családi házat építeni is egyre drágább és még drágább lesz csak. Nézzük csak meg mennyiért lehetett 2014-ben építkezni. Ki emlékszik már arra? Történelem, igaz? Azóta évről évre egyre csak drágábban, maradjunk annyiban. Gyakorlatilag most nem lehet megmondani, hogy mennyibe fog kerülni egy új családi ház – ami jelenleg a legnagyobb arányt képviseli  az új építésű lakóingatlanokban Magyarországon – jövőre vagy 2020-ban vagy utána. Nem lehet tervezni. Mondjuk ki világosan. Aki kitalálta, hogy építkezne mondjuk tavaly vagy tavaly előtt, de már belevágott, az tudja miről beszélünk. Aki még csak tervezi, az majd közben nem egyszer, hanem többször újratervezheti az egészet. Miközben mi Miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak?  kérdésre adott válaszunkban egyértelműen a lakásárak növekedése mellett tettük le a voksunkat:

„A kiszámítható, biztos, de nem túl magas árnövekedés az egészséges lakáspiac alapja.”

A lakáspiacunk 2018-ban már egyáltalán nem egészséges

Az állam a lakáspiac felívelő szakaszában avatkozott be a folyamataiba, olyan módszerekkel, amik évtizedekkel korábban is kudarcot vallottak. 2015-ben, új CSOK, lakásáfa és különböző lakáshitelezést ösztönző eszközök nélkül is a magyar lakáspiac növekedési trend szerint haladt már 2014 óta, az árak már „maguktól” nőttek, a kínálat már elkezdett árazni, a kereslet pedig tudta tartani a lépést is vele (=az adásvételek száma gyorsabban nőtt, mint a lakásárak), a bankok is elkezdetek egyre jobban bízni a lakáspiacban (=beindult a lakáshitelezés).

2015 végén az állam belépett a lakáspiacra, de pont úgy, mint egy elefánt a porcelánboltba.

Ha ezt nem mondjuk ki, ha minél tovább nézünk oldalra , csukjuk be a szmünket, amikor a lakáspiacról  beszélünk, annál nagyobb károkat fog ez okozni Magyarországon, gazdaságilag, társadalmilag és demográfiailag egyaránt.

lakáspolitika családpolitika csok lakásáfa újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Így működik a lakáspiac, ha egészséges, amikor az állam nem avatkozik be

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hajrá családok! Hajrá családi házak!

családi ház újlakáspiac családpolitika lakáspolitika CSOK lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Hogy miért tabu téma  a családi házak építése, nem tudjuk. Nem értjük, hogy miért nem beszélünk arról, hogy gyakorlatilag reneszánszukat élik a családi házak. Mi a gond azzal, hogy újra építenek egy olyan ingatlantípust Magyarországon, ami nagy presztízsű. Benne van a nevében, hogy család. A családról nagy divat beszélni. Féltjük a családokat, óvjuk és védjük őket. De így? A családi házakról mégsem divat beszélni. Csak a társasházi lakásokról beszélünk. Minden családi ház építéséről úgy beszélünk, mintha társasházi lakás lenne. Pedig nem az, nagyon nem az. Nem beszélni a családi házak építéséről szerintünk több mint arrogáns és sértő.

A családi házak építésére, azok keresletére hatott minden állami otthonteremtési támogatás az elmúlt években, nem a társasházi lakások megvásárlására. Az új tárasházi lakások helyett a családok a családi házak felé fordultak.

Már ott tartunk,  2018 III. negyedévére kiderült, hogy családi házakat építenek eladásra, vagyis értékesítésre is inkább. Soha nem látott arányú az értékesítésre szánt lakóingatlanok számában a családi ház. Látható a számokból, hogy az értékesítési céllal épült ingatlanok számában a társasházi ingatlanok száma nem fedi le a teljes számot.

Ott tartunk már, hogy az értékesítésre épített új lakóingatlanok kb. 20%-a családi ház ma Magyarországon.

De ennek ellenére nem beszélünk erről. Miért?

családi ház újlakáspiac családpolitika lakáspolitika CSOK lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Már nem csak saját részre, hanem értékesítésre is családi házakat építenek

A teljes magyar sajtó egyként áll ki a társasházépítések mellett. Ebben nincs megosztottság, itt nincs állami és nem állami propaganda, elvhűség és vallásos áhitat és nemzetvédelem. A családi házak úgy néz ki, hogy megtestesítik azt a médiapolitikai konszenzust, amiről szintén nagyon nagy divat beszélni. A családi ház lenne a közös ellenség, maga az ördög, a „családok évében”, amikor a családpolitika és a demográfiai folyamatok a fő téma? Komolyan tesszük fel ezt a kérdést, mert szégyelljük, hogy egy olyan ország manipulálja a saját társadalmát üzleti érdekekből, ahol valószínűleg milliók fognak hiányozni néhány évtized múlva. Azok a milliók, akiknek már nem lehet építeni semmit és már ők sem fognak építeni semmit sem. A jövőnket éljük fel itt és most, de mi az orrunking sem látunk...akarjuk mondani az üzleti érdekeken túl.

Önmaga ellensége Magyarország, ha a családi házakról csak azért nem beszél, mert a társasházakat építők/építtetők és értékesítők kilóra veszik meg a magyar sajtót. Sajtószabadság? Független média?  Hiteles tájékoztatás? Objektivitás?

Az a szerencse, hogy a lakáspiac nem manipulálható, mert nem néz tévét, nem olvas újságot, nem hallgat rádiót, nem követi az internetet. A lakáspiac legalább még szabad!

Az új építésű lakóingatlanok 56%-a 2018 III. negyedévében családi ház. Hajrá családok! Hajrá családi házak! Hajrá családok lakáspiaca!

Forrás: ksh.hu

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nincs mese

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”2018-ban tovább folytatódott a lakáspiac fellendülése. Az eladott lakások számának 7,1%-ra becsülhető emelkedése teljes egészében a használtlakás-forgalom növekedéséből adódott, az új lakások értékesítése terén egyelőre nem történt érdemi változás az egy évvel ezelőtt mért adatokhoz képest.” – kezdi a KSH a 2018 I. félévet összegző jelentését (Kérjük, olvassa el).

Időzzünk is el egy kicsit a szellemként létező újlakáspiacnál

Túl van értékelve, túl sokat beszélnek róla és szereplői mindent elkövetnek annak érdekében, hogy fenntartsák azt a látszatot, hogy a vevőket Magyarországon tényleg érdeklik az új építésű lakások. 5% ÁFA bevezetése csak stimulálta a lakásárak növekedését, meggyorsította. Pontosan ugyan úgy megkárosította a használt és az új lakások vásárlóit. A kínálatnak, az eladóknak nem jött rosszul. 2015 decemberében jelentették be. A kivezetését idén nyáron erősítették meg. Azóta megy a „nyakkendős” óvodás hiszti, hogy jaj itt a világvége, mi lesz most a szegény lakáspiaccal. Mert mi lenne? Kérdezhetnénk vissza.

Az újlakáspiacot nagyítóval kell keresni Magyarországon. Statisztikailag nem beszélhetünk jelentős újlakáspiacról.

Álljon itt most minden grafikon a „gyengébbek” kedvéért, hogy 2018 novemberébe ne legyenek kétségei senkinek, 2014 utáni újlakáspiacnak semmi köze sincs a korábbi újlakáspiachoz, amire annyira vágynak a szereplők. Magyarországon a lakáspiac, a használt lakások piacát jelenti. Mi, ma sem állunk be a sorba, a mi véleményünk a lakáspiacon nem diplomatikus, nem érdekvezérelt és nem pénzért beszélünk. Tények nélkül meg értelme sincs a lakáspiacról véleményt nyilvánítani. Lehet álmodozni, el lehet mondani mindent, amiről szeretnénk, hogy megtörténjen. Viszont a lakáspiac nem az álmok világa. Tehát nézzünk szembe a valósággal. 2017-ben az építőipari termelésben csúcsara volt járatva a lakóingatlan építés példáual. Ez 16% arányt képviselt. Minden idők legnagyobb értéke ez, úgy nézzünk rá. Ennek ellenére láthatjuk, hogy 2016-hoz képest a családi házak építése fejlődött arányaiban. Új társasházi lakást pedig 7 300 db-ot építettek egész Magyarországon tavaly. 

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A több pénz = kevesebb megépült társasházi lakás

Paradoxon vagy sem, ilyen kevés társasházi lakás építése elég volt a rekordhoz. Ez mutatja azt igazán, hogy minden drágább lett a válság előtti évekhez. Kevesebb lett a több, ha hosszú távon értékeljük az építőipar és a lakásépítések kapcsolatát. Az újlakáspiacon mindenképpen. Ott hiába a „kapacitáshiány”, ami tudjuk, hogy inkább az érdektelenségből fakad, mármint abból, hogy minek építene valaki társasházat, ha mást építve sokkal többet kereshet. A lakásépítés kulimunka, macerás, fekete és szürke zóna. Minek erőlködni, ha van sokkal jobb meló. Mennyi mindent lehet még építeni és építettek is tavaly 84%-ban.

Egy biztos, ettől a KSH jelentéstől nem fogják a „ nyakkendős óvodások” a hisztit abba hagyni „holnaptól”. Javaslatokkal fogják bombázni az államot, hogy az újlakás-cumi miért esett ki a szájukból és most már jó lenne, ha valaki visszarakná oda, mert tovább fognak bömbölni a „cumiért”.

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az újlakásépiacot az 5% lakásáfa nem élesztette újra, de talán ma betegebb, mint bármikor előtte

Nem véletlen, hogy a lakáspiac diplomatái jól elvannak a lakásárak növekedésével. Arról reggeltől estig tudnak beszélni. Álmukból felébresztve is azonnal sorolják a szép számokat. Mert azok nőnek és van mibe kapaszkodni.

Nade mi most mégis mibe kapaszkodjunk, ha a lakásárakba nem szeretnénk?

Bár hozzá szeretnénk tenni, hogy Budapesten az új építésű lakások ára az I. negyedévhez képest nem nőtt. Már ez is valami. Már ez is jelent(het) valamit. Mondjuk azt, hogy mégsem olyan combos a kereslet és a kínálat elkezdett idegeskedni. A hivatalos számok szerint. A nem hivatalos adatok meg egyelőre wc-papírnak bizonyultak. A budapesti használt lakások ára még mindig úgy nő, annak ellenére, hogy a kereslet meg 2016 óta töretlenül fogy. Mi nyugodt lelkiismerettel cáfoljuk számokkal a KSH hipotézisét, hogy nem azért, mert Budapesten „mindenki” új lakást vesz.

Melyik évben vásároltak több új lakást Magyarországon, mint amennyit építettek?

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kulcsszó a túlkínálat, a túlkereslet csak a mesében létezik, nem a lakáspiacon

Táblázattal és grafikonnal segítünk. Nem jellemző jelenség. De még 2020 július végéig, amikor a KSH feldolgozza és lezárja majd a 2019-es évi lakáspiaci forgalmi adatokat, addig lehet hinni a mesében, hogy hirtelen a statisztikák látványos és tömeges új építésű lakásvásárlókat fognak kimutatni. Csak addig és nem tovább van remény.

Budapesten is csak remény van, mert vásárló az egyre kevesebb

Árak vannak, a vevők meg csak a „kirakatokat” nézegetik. Mert jöhet mindezek után a kérdés, hogy ha Magyarországon a lakáspiaci átlagok, árak árnyékában, ahol minden problémát és egyenlőtlenséget elfednek, akkor nem beszélhetünk-e valamilyen lufiról?

A forgalom és a kereslet nem harmonikusan igazolja vissza az árakat. Mert ott nőnek a lakásárak, ahol fogy a kereslet és ott nő a kereslet, ahol a lakásárak meg nem szálltak el.

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapest, nekünk magyaroknak nem ér ennyit és kész

Ezt az ellentétes mozgást meg most ráfogja még a KSH is az újlakáspiacra, mert szerintük is a vevők a nagyvárosi lakáspiacon az új építésű lakások felé fordultak. Ezt egy ingatlanközvetítő találta ki 2016-ban, amikor ő csökkenő lakáspiaci forgalmat mért, arról beszélt egy éven keresztül. Ezzel jönni két évvel később is? WTF? Mondja és kijelenti ezt a KSH mindenféle szám nélkül, mert ő is nagyon szeretné, ha így lenne. Ő az újlakáspiacba kapaszkodik, amit bár nem tud kimutatni, szellemként lebeg csak a lakáspiaci jelentésben, de azért hisz benne. Már csak egy jó kis emoji hiányzik az ilyen mondatai végéről. Mindenki fantáziájára bízzuk, hogy melyik :-) Ez egy olyan ország, ahol a lakáspiacot nem vesszük komolyan, de még a lakásárakat sem. Felelőtlenség, ami nem maradhat következmények nélkül. A lakáspiac már büntet és nem fog kényeztetni később sem.

lakáspiac újlakáspiac lakásárak ingatlanpiac építőipar KSH 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ne a lakástakarékok miatt aggódjunk!

Forrás: ksh.hu

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Házi feladatot ad a lakáspiac

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac építési engedélyek családi ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az elmúlt évek ismétlődő lakáspiaci híre, hogy az építési engedélyek rekordokat döntenek. Na 2018-ban már biztosan nem beszélhetünk semmi ilyesmiről. Az adatok késleltetve érkeznek, nem minden részlet világos még teljesen. A KSH két adattáblája elcsúszva frissül. Így a 2018. első félévében igényelt építési engedélyekről annyit tudunk biztosan amennyit az első grafikonon mutatunk. Ez a mai nappali frissült és véglegesnek tekinthető. 

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac építési engedélyek családi ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha családi ház, akkor 150 m2 a nyerőszám Magyarországon

További finom részletek még a július 30-i állapotokat mutatják, ami külön azért érdekes, mert jól szét lehet választani a budapesti és a Budapesten kívüli új építési engedélyek körüli témát. Ami már most látható, hogy 2018-ban több társasházra építési engedélyt nem fognak kérni, mint tették azt 2017-ben. A családi házak építési engedélyei még országosan és Budapesten is nőnek. A társasházakra 2016-ban tetőztek az igénylések Budapesten kívül, ameddig Budapesten tavaly érte el a csúcsot. Innen már nincs tovább.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac építési engedélyek családi ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapest "torzítja" a lakáspiaci statisztikákat

Az egy külön zavaró tényező, hogy a KSH az egylakásos (=családi házak) és a három vagy annál többlakásos (=társasházak) számát hangsúlyozza az egyik adattáblájában, amire lehet következtetni, hogy a kétlakásos (=ikerházak) épületek adati hol ide hol oda értendők. Most mi a ma frissül adattábla adati szerint a társasházak adataiban szerepeltetjük az ikerházakat, mert itt nincsenek egyáltalán szétválasztva. A másik, még a 2018. július 30-án frissül adattáblából lehet következtetéseket levonni. Így nagyon jól látszik, hogy 2016 óta nem csak a budapesti lakáspiac és az országos lakáspiac vált szét. A magyar lakáspiac nem vízfejű

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac építési engedélyek családi ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
kb. 10 lakásos tárasházakat terveznek Budapesten kívül lakáspiac hangulattól függetlenül

Tudja ma már mindenki, hogy 2018-ban két úton jár az ingatlanpiac Magyarországon. Van egy nagyon pezsgő országos piac, ahol 2014 óta forgalomnövekedés van, egyre több lakást adnak el. Addig Budapesten meg csak az árak nőnek, de egyre kevesebb lakás cserél gazdát. A lakásépítésekben is alulmaradt Budapest. 2017-ben egész Magyarországon több lakást építettek, mint 2016-ben, kivéve Budapesten. Családi házat szerencsésre Budapesten is többet építettek és úgy néz ki, hogy még idén is többet fognak. Talán idén Budapest felállhat a szégyenpadról és több társasházi lakás is fog épülni. Erre minden esély megvan. De addigis nézzük meg közelebbről, hogy mennyire más a budapesti új társasházak építési engedélyekből kiolvasható tárasház. Budapesten az építési engedélyek számával együtt egyre nagyobb és egyre több lakásos társasházra kérnek építési engedélyt. Addig nem Budapesten gyakorlatilag nincs különösen hatással ez, kb. egyforma, kb. 10 lakásos társasházakat terveznek építeni átlagban. Budapesten meg háromszor annyi, inkább 30 lakásos tárasházakig is felkúszott ez a szám, azzal együtt, hogy egyre többen terveztek belépni erre a piacra. Az országos adatok Budapesttel és Budapest nélkül is külön ábrázolva vannak.

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac építési engedélyek családi ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten a lakáspiac hangulatától függ, hogy mekkora/hány lakásos társasházakat terveznek

Budapest torzítja az országos adatokat, amit nem helyes figyelembe venni. Kijelenthető, hogy a Budapesten kívüli társasházépítési „láz” nem káros, nem kezd el zsúfoltabb társasházakat építeni. Budapesten sokkal kisebb társasházak épülnek, amikor „nem divat” és nem akar „fű és fa” társasházzal üzletelni. A zsúfoltság, a lakások és a társasházak mérete, élhetősége állandóan kritikus pontja az új tárasházaknak. De nem egyformán és nem teljesen ugyanúgy Budapesten és azon kívül. A harmadik negyedéveben a lakáspiac olyan impulzusokat kapott, amiért a lakásépítési láz csökken, normalizálódik.

Ez jótékony hatással is lehet a végül megépítésre kerülő társasházakra:

Budapesten mindenképp igaz az, hogy minél nyugodtabb a piac, annál kisebb tárasházakat építenek.

Lakás és lakás között többek között az is alapvető különbség, hogy mekkora/hány lakásos tásasházban van. A kisebb társasházak nem egyenlőek a jobb minőséggel, vagy mindjárt a nagyobb lakásokkal. Olcsóbb lakásokról meg szintén nem beszélhetünk. Viszont a mennyiséggel nem helyettesíthető a minőség a lakáspiacon sem. Egyszerűen ez egy újabb jó példa arra, miért érdemes külön kezelni Budapestet és az azon kívüli lakáspiaci folyamatokat, nem pedig összemosni a kettőt, amiből téves képet alkothatunk. Arról nem is beszélve, hogy az építési engedélyek száma az új építésű családi és ikerházak miatt jelentős. Erről szintén nem közkedvelt beszélni, inkább ügyesen csak és kizárólag társasházi lakásoknak kívánják ezeket a számokat is beállítani a médiában, pont úgy és pont azért, mint az  új építésű családi házak és társasházi házak esetében.

Meglepetések helyett legyünk inkább precízek és pontosak, amikor döntést hozunk vagy értékelünk, mert látható, hogy hiába kicsi ország vagyunk, az ingatlanpiac, a folyamatai egyáltalán nem homogének. A családi házak nálunk páldául évek óta 150 m2-t jelentenek országosan, de Budapesten ez inkább 180-200 m2. Budapesten, aki családi házat épít magának, az nagyobbat épít, mint aki Budapesten kívül építkezik. Ezek is olyan számok, amivel akár tervezőként, kivitelezőként akár építőként/építtetőként számolhatunk.

Jó ha ismerjük a piacot, a sajátosságait, ahol dolgozunk. De nem csak a saját, erősen korlátozott tapasztalataink, sztereotípiák alapján, hanem néha vesszük a fáradságot is és képezzük magunkat, újra és újra megtanuljuk a „tanagyagot”, frissítjük az ismereteinket, tájékozódunk. Bátran ajánljuk mindenki figyelmébe a KSH nyilvános adatait. Néha sokkal többet tudhatunk meg belőlük, mint az ismert híroldalakat böngészve. Házi feladat nem csak az iskolában van, hanem a hivatásunkban is. A lakóingatlanpiac a házi feladat része azoknak, akiket közvetve vagy közvetlenül érint, mert „iskolában” nem tanulhatjuk meg.

Kép: Instagram

Forrás: KSH

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
1234

Ingatlanműhely

blogavatar

Lakásviszonyok Magyarországon

Fontos a véleményük

Ezért Facebook kommentelésre váltottunk, hogy együtt hangosabban gondolkodjunk.

Budapest Real Estate Research