Az ösztönök logikája = Lakásárnövekedésre születtem

viselkedési közgazdaságtan pszichológia logika lakásárak lakáspiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Túlárazott lakás nincs, csak eladhatatlan. A lakások hirdetési árai elsősorban a jövőt fejezik ki. A statisztikákból viszont a múltat látjuk. A kettő között vannak a jelen árai, amit az adott napon megkötött adásvételi szerződések lakásárait jelentik. Ezeket ismerjük a legkevésbé, mert leginkább csak a statisztikákból tudjuk meg, hogy mi történt „tegnap” a lakáspiacon. A lakásárak növekedésé ezért olyan természetes folyamat a lakáspiacon, mint az, hogy a Föld forog a Nap körül (Megjegyzés: Mondjuk erre is elég sok időre volt szükségünk, hogy megértsük és elfogadjuk).

A múltat összehasonlítva a jelennel vagy a jövővel, szinte mindig lakásárnövekedést fogunk tapasztalni

Ez a lakásárnövekedés a lakáspiac egyensúlyi állapota, minden körülmény között arra törekszik, hogy a lakásárak növekedjenek. Tehát az egyensúlyi állapotot nem a tegnap és a ma adásvételi árai jelentik csak és kizárólag. Az egyensúlyi állapot mindig változik, aminek elsődleges célja, hogy egyre magasabb lakásárakon találkozzon a kereslet és a kínálat a lakáspiacon.

A lakásárak csökkenése nem egyensúlyi állapot, ezért a lakáspiac nagyon merev és ellenálló = rugalmatlan a lakásárcsökkenéssel szemben.

Elméletileg hiába van találkozási pont a kereslet és kínálat között lakásárcsökkenési időszakban, a lakáspiacon ez leginkább csak feszültséget kelt, természetellenes és nagyon bizonytalan állapotot jelent.

Amikor megkérdezik, honnan lehet tudni biztosan, hogy nagy a baj a lakáspiacon, akkor mindig csak egy nyilvánvaló válasz van erre: amikor a bankok kilépnek a lakáspiacról és a médiában megszűnnek a lakáshitel reklámok. A bankok a lakáspiac egyensúlyi állapotában, tehát lakásárnövekedési időszakban aktívak csak és kizárólag a lakáspiacon. Ennek egyik oka, hogy a bankok is úgy hiszik, hogy a növekvő lakásárak növekvő keresletet = egyre több eladott lakást jelentenek. Ez nem csak azt jelenti, hogy egyre több lakást adnak el évről évre, de azt is, hogy egyre könnyebb és egyre gyorsabb az adásvétel a lakáspiacon = nő az ingatlan likviditása, amit a bankok (is) hajlamosak összekeverni a növekvő lakásárakkal. Ez az elmélet.

Ez az az elmélet, amiért a budapesti lakáspiacot teljesen félreértették és félremagyarázták az elmúlt években. Budapesten ugyanis a lakásárak növekedése nem feltétlenül járt együtt több adásvétellel. Budapesten nem igaz az, hogy a csökkenő adásvételszám azonnal csökkenő lakásárakkal párosulna. A lakáspiac alaptulajdonsága = az egyensúlyi állapotra való erős és ösztönös törekvése, a lakásárak növekedését jelenti, és nem azt, hogy mindenáron egyre több ingatlan cseréljen gazdát egy évben.

viselkedési közgazdaságtan pszichológia logika lakásárak lakáspiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Túlárazott lakás nincs, csak eladhatatlan

Látható, hogy a lakáspiacon a keresletet (vevők) és a kínálatot (eladók) nem egy-egy vonal fejezi ki. Azok évről évre mozognak. Az az elmélet, hogy a keresleti görbe fix, csak és kizárólag a kínálat mozog balról jobbra (például 2014-2015 között) = egyre több lakást adnak el egyre magasabb áron, ez Budapesten nem igaz. Budapesten a kínálati görbe tényleg jobbra tolódik, mégha nem is minden évben. Ez a lakásárnövekedési időszak jellegzetessége. Csökkenő lakásárak esetében a kínálati görbe jobbról balra tolódik, mint történt 2008-2014 között. De a lakásárak csökkenése inkább szimbolikus jelentőségű, a lakásárnövekedés mértékével összevetve. Viszont a keresleti görbe nem fix, hanem évről évre balra tolódik (kivéve 2014-2015), amiért csak a lakásárak nőnek, de az eladott lakások száma már nem.

Azt már tudjuk, hogy 2018-ban kevesebb használt lakást adtak el Budapesten, mint 2017-ben. De 2019-ben már az új építésű lakásokkal együtt is kevesebb lakást adhatnak el, mint 2018-ban. Bár ezt a kijelentést a jövő fogja igazolni, az már nem lehet kérdés, hogy 2019-ben Budapesten drágábban lehet csak lakást vásárolni, mint 2018-ban.

Ez azt is jelenti, hogy a budapesti adásvételek száma  2019-ben egy bizonyos kritikus szintre csökkenhet,  a lakásárak pedig egy kritikus szintre nőhentek, aminek a 2020-ra gyakorolt együttes hatását még nem tudjuk felmérni. Hosszabb távon egyértelmű a lakásárak iránya, csak az nem egyértelmű, hogy melyik budapesti lakás lesz eladható és melyik nem, adott év(ek)ben. Ez már ma sem olyan egyszerűen eldöndtendő kérdés, mint azt hiszik. 

Az egyensúlyra, a lakásárnövekedésre törekvés ösztöne hajtja a budapesti lakáspiacot

Aki nincs tisztában az adásvételi számokkal, az simán kizárja, hogy Budapesten nőhetnek a lakásárak csökkenő adásvételszám mellett is. Ő azonnal a lakásárak csökkenéséről fog beszélni, mert szerinte az a logikus. Miközben a lakásárcsökkenés nem természetes és nem is egyensúlyi állapot sem Budapesten sem pedig egész Magyarországon. Budapesten, ha valaki lassuló értékesítési időt tapasztal, akkor azonnal túlárazásról fog beszélni és azt hiszi, hogy csak a hirdetési árak csökkenése segítheti a gyorsabb értékesítést. Miközben senki nem tudja megmondani, hogy mennyi egy ingatlan aktuális piaci ára, amikor nőnek a lakásárak, de még akkor sem, amikor a lakásárak éppen nem nőnek. A lakásárcsökkenés szembemegy a lakáspiac természetével, ezért nem is beszélhetünk igazán lakásárcsökkenésről Budapesten. A lakásárcsökkenés hatékonyságáról meg pláne nem beszélhetünk.

A lakásárak nem nőhetnének, ha nem egyre magasabb és magasabb áron hirdetnék az eladó lakásokat. Így minden hirdetett ingatlan ára túlárazott, ha a „tegnapi adásvételi árakhoz” viszonyítjuk őket. A „holnap adásvételi árait” viszont nem lehet megjósolni, de abban egészen biztosak lehetünk, hogy az a kínálattól, az eladóktól, vagyis a hirdetett lakások árától függ.

A vevők kényszerhelyzetben vannak, lásd a budapesti lakáspiac grafikonját, ahol a vevők görbéje többször volt lépéskényszerben eddig, mint az eladók görbéje. Egy lakást általában két esetben érzünk túlárazottnak. Ha nincs rá egyáltalán pénzünk, és ha még a bank sem ad annyi lakáshitelt, hogy meg tudjuk venni. Az egy teljesen másik kérdés, amikor minden lehetőségünk adott, de mégsem vásárolunk. Akkor minket az a lakás nem is érdekel.

Egy embert, ha valamiért tényleg érdekel egy ingatlan, akkor azt megveszi, ha megteheti és nem mérlegeli az árát. Ezért is tudnak nőni a lakásárak, mert pontosan ugyanúgy irracionálisan kezeljük a lakásárakat is, mint mondjuk a saját érzelmeinket. Pszichológiai hátrányból indul minden vevő a lakáspiacon, amiért a lakásárak inkább tudnak nőni hosszabb távon, mintsem csökkenni.

Adott pillanatban = ma, minden megvett lakás túlárazottnak tűnik a tegnapi lakásárakhoz képest, de a holnap lakásáraihoz képest meg már nem lesz az

A holnap lehet egy év, tíz év vagy ötven év is. A lakásárakat persze mindenki a maga módján próbálja befolyásolni. Ha viszont nincs tisztában azzal, hogy a lakásárnövekedés = a túlárazással, akkor nem lesz tisztában azzal sem, hogy ez egyben a lakáspiac egyensúlyi állapota is. A lakáspiac egyensúlyi állapotát átmenetileg megzavarhatják = a lakásárak rövidebb távon lehet, hogy nyomás alá kerülnek, de a lakáspiac akkor is azon fog dolgozni, hogy a lakásárak minél előbb újra nőni tudjanak.

A lakáspiac pedig emberek összessége, akiket érzelmeik irányítanak, ösztöneik motiválnak. Olyan emberek összessége, akik arra születtek, hogy növeljék a lakásárakat. Ez az emberrel veleszületett ösztön és nem pedig rendellenesség. Nem túl hatékonyan befolyásolható, de végső soron egyszerűen megváltoztathatatlan. A lakáspiac ettől olyan emberi és nem számok vagy statisztikák összessége. Az emberek nem fix vonalak egy grafikonon sem és nem mindig azt csinálják a gyakorlatban, amit elméletben logikusan elvárnak tőlük. Az ösztönök logikája, az ember, így a lakáspiac logikája is.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A megtévesztők aranykorának tényleg vége Budapesten

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A nyugalom megzavarására alkalmas az a tény a budapesti lakáspiacról, hogy 2016-ban, 2017-ben, 2018-ban is kevesebb használt lakást adtak el, mint 2015-ben ( = 2015. év > 2016. év > 2017. év > 2018. év). 2018-ban kevesebb használt lakást adtak el, mint 2014-ben ( = 2014. év > 2018. év)  

Ennek ellenére megtévesztő kommunikációval akarták velünk elhitetni, hogy a budapesti lakásárak azért nőnek, mert évről évre egyre több lakást adnak el a fővárosban

Ma ugyanezek az emberek megtévesztően azt akarják velünk elhitetni, hogy egy aranykornak lett vége azzal, hogy Budapesten a kereslet csökkenő tendenciát mutat 2019-ben ( = 2018. év > 2019. év) . Budapesten 2019 a negyedik év, amikor a kereslet csökken, tehát nem tendenciáról, hanem már trendről van szó, amit összetett grafikonokon ábrázoltunk a könnyebb érthetőség kedvéért először még idén februárban. Majd idén májusban nyomatékosítottuk, hogy mit is jelent a rugalmatlan budapesti lakáspiac.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
"Meg lehet nézni Budapest lakáspiacát. Vásároltak lakásokat 2009-2013 között is. Alacsonyabbak voltak az árak, de nem érezte annak senki. A forgalomban nagyobb volt a visszaesés, mint az árakban. Nem is tolongtak a vásárlók. 2014-2018 között villámgyorsan megnőttek az árak, de a vevők továbbra sem tolongnak. A tanulság ebből, hogy Budapesten a lakásárak csökkenése nem aktivizál több vásárlót, ahogy a lakásárak emelkedése sem."

/2019. február 1. Ingatlanműhely

Ha tévedtek vagy megtévesztők azok, akik a korábbi három évben mind rendre az erős kereslettel magyarázták a budapesti árak száguldását, akkor azok ma mit csinálnak?

Akit nem érdekelnek a lakáspiaci folyamatok, nem is igazán érti mi történik körülötte, attól még vígan megélhet ebből. Szépen, csendben teszi a dolgát, eltartja ebből a családját, akkor is, ha süt a nap és akkor is, amikor nem. A lényeg a lényeg, hogy nem keres magyarázatokat, csak dolgozik, lehetőleg a legjobb tudása szerint, szívvel és lélekkel. A baj ott kezdődik, amikor olyan emberek beszélnek nagyon hangosan és fogalmaznak meg markáns véleményeket, akik úgy érzik értik a budapesti lakáspiacot, meg tudják magyarázni mi történik ott, ahol dolgoznak, miközben évekig félrebeszéltek róla.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
"Magyarországon a likviditást feláldozták a stabil és a stabilan növekvő lakásárakért. Nem az a fontos, hogy minél több lakást adjanak el minden körülmény között, hanem az, hogy a lehető legmagasabb áron, a vevői érdeklődéstől függetlenül."

/2019. május 3. Ingatlanműhely/

Azt is mondhatnánk, hogy nem féltették a budapesti lakáspiacot 2019 elejéig, csak mostanában kezdtek el aggódni miatta. Amikor nem aggódtak, akkor azért, most amikor aggódnak, akkor meg azért nyomják az önreklámot, nyilatkoznak médiaközpontúan, keresik a reflektorfényt, kamatoztatják a médiaismertségüket. Van itt minden, tényleg minden, ami csak kell, csak általában tárgyi tudás nincs mögötte. Az évek során halmozódó önellentmondásoknak, az egymással ellentétes állításoknak és hasonló provokációknak most már fel sem ülünk. A baj csak fokozódik, amikor az ilyen gerillamarketingesek, akik láthatóan nem tudják mi történik Budapesten és miért, de magabiztosan reklámozzák a hozzáértésüket, nyilatkozataik közben még azt is állítják, hogy nélkülük - vagy a hozzájuk hasonlóan gondolkodók nélkül - mondjuk mi, eladók vagy vevők, teljesen el vagyunk veszve a budapesti lakáspiacon. Átvitt értelemben még el is ismerik, hogy az utóbbi években nem nagyon tartottunk rájuk igényt. De most talán eljött az ő idejük is. Nem vagyunk egy szolgáltatásigényes ország, a lakáspiacon pláne nem. Ha tehetjük, akkor magunk intézzük a lakásügyeinket, ami különösen igaz lett 2014 után, ami szintén egy trend.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
"2019-ben Budapesten kívül mindenhol több adásvételre lehet számítani. Közben a megyeszékhelyeken is nagy az óvatosság, a vásárlók mérlegelnek, gondolkodnak, számolnak. A kisvárosok és a községek viszik a hátukon a magyar lakáspiacot, ami 2019-től nagyon érdekes helyzetet teremthet Magyarországon. 2019-ben minden van a magyar lakáspiacon, csak optimizmus nincs. Ez a lakáspiaci ciklusok közötti váltások alapja."

/2019. július 30. Ingatlanműhely/

Viszont vannak azok az emberek, akik már a zavarosban szeretnének halászni, trendfordítóként várják a lakáspiaci egyensúlytalanságot, már tűkön ülnek, hogy stresszelhessenek minket, hozzátéve, hogy ők urai a helyzetnek, náluk van a megoldás kulcsa

A budapesti lakáspiacon egyelőre nincs semmilyen megoldás az egyre kevesebb eladott használt lakásra. Az nem megoldás, hogy minden nap elmondjuk, hogy kevés a vevő, hiszen a KSH egyértelműen méri, hogy a vevők száma kevés már 2016 óta. Az sem megoldás, ha pozitívnak állítjuk be, vagy óriási lehetőségnek a keresletcsökkenést, mert nem az, illetve nincs árcsökkentő hatása sem 2016 óta a KSH szerint. Az meg végképp nem megoldás, ha a budapesti lakáspiac korlátosságát a lakásárakban látjuk, mert Budapesten nem a lakásárak korlátosak, hanem a piac mérete, amit szintén a KSH mér már 2007 óta folyamatosan. (Megjegyzés: Korábban sajnos a KSH nem vette komolyan a lakáspiacot, ami különösen kedvezett a megtévesztő kommunikációnak)

Annyira krónikus kihívással nézünk szembe, amire 2008 óta nincs megoldás a budapesti lakáspiacon

A budapesti lakáspiacon 2007-ben lett vége az aranykornak és azóta nem is akar visszatérni. Ha ezzel nem vagyunk tisztában, akkor gyakorlatilag semmit sem tudunk a budapesti lakáspiacról, csak beszélünk róla, a véleményszabadsággal élünk vissza a makacs tények ellenére is. A lakásárak növekedése nem egyenlő az aranykorral egy lakáspiacon. Nagyon furcsa, hogy emiatt nekünk kellene kellemetlenül érezni magunkat és nem azoknak, akik aranykornak nevezik a budapesti lakáspiac elmúlt négy-öt évét.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Öröklakás egyszer, s mindörökre

önkormányzati bérlakás albérletpiac újlakáspiac lakáspolitika lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

A szociális bérlakás jó, a magán bérlakás rossz. Az utóbbi jelenséget hívhatjuk albérletellenességnek. Gyakran azt gondoljuk és arról beszélünk, hogy egy új szociális bérlakásrendszer hűtené az albérletárakat. Ennek nagyon egyszerű elméleti oka az, hogy általában úgy tekintünk a bérbeadó bevételére, mint zsebpénz, amit szabadon elkölthet. Ez így ebben a formában persze költői túlzás. Évtizedek óta tudunk bosszankodni a lakásárakon, főleg azóta, amióta újra lehet saját lakása az embernek. Öröklakás, ahogy mondták még nem is olyan régen. Mert azért ne felejtsük el, hogy elvették a magánlakásokat, még a magán bérlakásokat is, teljes bérházakat államosítottak, „szociális alapon” újra elosztva.

Ennek egyik mellékhatása lett az ingatlanok karbantartásának és felújításának a teljes elmaradása, hiszen egyszerűen kiment a divatból és még ma sem akar igazán divatba jönni. Beszéltünk erről is korábban, de még mindig nem érezzük úgy, hogy a lakásárak növekedése mellett inkább az ingatlanok rossz állapota jelentene hosszabb távon nagyobb fenyegetést.

Az bosszant, hogy egy lakás ára mondjuk 100%-kal nő például 5 év alatt. Az nem bosszant minket, hogy 25 éve nem nyúltak hozzá és eközben az ára meg 400%-kal nőtt. Az teljesen normális, mondhatni senkit sem érdekel. Már most is sok feszültséget okoz a lakáspiacon a sok rossz minőségű lakóingatlan, aminek mind van valamilyen ára, de az kevésbé függ össze az életszínvonalával.

Ezt hívhatjuk egyszerűen igénytelenségnek is, amivel lehet, hogy emberek millióit is megsérthetnénk, ha nem aggodalomból és törődésből mondanánk, teljes jóindulattal. Az állami tulajdonhoz úgy viszonyultunk ahogy. Megszoktuk, hogy nem kell rá költeni. Majd a miénk lett, és azután sem költöttünk rá, mert korábban sem tettük.

Ma azért már egy picit más világot élünk. Mást jelent ma egy új szociális bérlakás, mint korábban. Most már vannak elvárások. A bérlőknek is vannak elvárásaik és nem csak az árakat illetően. A bérbeadónak költeni kell a lakására és nem azért, hogy egyre többért adja ki, hanem azért, hogy egyáltalán ki tudja adni.

Az albérletpiacról nemcsak azért tűnik el egy lakás, mert kiadták, hanem azért is, mert kiadhatatlanná vált.

A tulajdonosa nem költött rá, nem tette félre a korábbi bérleti díjakat és jelenleg nincs is olyan megtakarítása, amit rá tudna a lakásra költeni. Ez is egy jelenség, amiről nem szívesen beszélünk, mert nem gondoljuk azt egy lakásról, hogy van szavatossági ideje, hogy a minősége nem korlátlan ideig jó. A magán bérlakások piaca mellett a szociális bérlakások piaca is szenved ettől. Lakások ezrei állnak üresen, mert pénznyelővé váltak. Olyan mértékben váltak lakhatatlanná, hogy azok felújítási költsége miatt inkább hagyják üresen állni. A magán és az állami bérlakások között egyaránt komoly probléma ez. Kizárólag csak azért, amit néhány perccel ezelőtt egyszerűen igénytelenségnek neveztünk.

Ha azt nézzük meg, hogy egy ingatlan - legyen az egy komplett társasház és abban külön-külön minden lakás - karbantartása és felújítása milyen terhet jelent, gyorsan megértjük, hogy miért nem bérházakat építenek a fejlesztők

Így megközelítve egy új állami bérlakásrendszert, nehéz nem észrevenni, hogy annak az igényes üzemeltetése és fenntartása nem történhetne szociális alapon. A szociális lakbéreknek minden költséget fedeznie kellene. A társasházakban van olyan költség, hogy közös költség, amiben néha van felújítási alap. Tudjuk, hogy ez mire elég és mire nem. Egy társasház azzal nem sokra megy általában. Egy bérház esetében a lakásokra is külön-külön költeni kell, tehát a lakbéreket úgy lehetne csak meghatározni, hogy azok stabil alapot adjanak az igényes állami bérlakásrendszernek. Kiszámolta már ennek a költségét valaki?

Csak azt hallani, hogy mennyi bérlakásra lenne szükség, de azt nem teszik hozzá, hogy ez milyen fenntartási költséget jelentene. Biztosan olcsóbb lenne a piaci alapú bérlakásoknál? Biztosan? Tényleg?

Már csak azért is nyomatékosítjuk a kérdést, mert az államot sajnos mindig le akarják húzni, mindent túlárazva akarnak neki eladni. Ha már eleve túlárazottan építik meg az állami bérlakásokat, majd utána túlárazottan üzemeltetnék, karbantartanák és felújítanák, akkor tényleg versenyképesebb lehetne a piaci alapú albérletpiacnál?

Ezeket a kérdéseket messziről kerülik azok, akik bérlakásépítést szorgalmaznak vagy a magán bérlakások piacát kritizálják, elsősorban az áruk és nem a minőségük miatt.

Végezetül pedig, ha megemésztjük a költségeket, ha tudomásul vesszük, hogy a bérházaknak nemcsak építési költségei vannak, ahogy az „öröklakásnak” sem csak vételára, akkor szembesülünk a következő komoly kérdéssel. A magán bérbeadók is válogatnak a bérlők között, az állam is válogatna, mert ma is válogat és ma sem érezzük feltétlenül mindig jól alátámasztottnak a döntését.

Az állami bérlakásokról ma leginkább az jut eszünkbe, hogy valahogy magántulajdon lesz belőle a végén. Tehát végső soron, lehetséges, csak azért beszélünk arról, hogy legyen újra nagyszabású új állami bérlakásépítés, mert a jövőben kell az utánpótlás, eladható állami lakásvagyon.

Nem is biztos, hogy bérlakásrendszert akarunk, csak olyan lakásokat, amiket megszerezhetünk az államtól, kizárólag „szociális” rászorultság alapján. Lehetséges, ezért nem szabad elmenni szó nélküli az ilyen megközelítés mellett sem, mert láthatóan a bérlakáskérdést, a bérlők aktuális kihívásainak a megoldását - ilyen hátsó szándéktól vezérelve - egyelőre nehéz szívvel lehetne az államra bízni.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanosok ingatlanosa

ingatlanmarketing ingatlan disputa gdpr adatvédelem adatbiztonság ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiacunk nem digitalizálódik. Még ma is a legfontosabb adat egy hirdetésben a hirdető telefonszáma. Most az online hirdetésekre gondolunk, aminek nagy jövőt jósoltak az elmúlt években, de ma inkább ott tartunk, hogy a hirdetési oldalak össze-vissza manipulálják a hirdetések számát.

A szemfülesebb érdeklődők észrevehették már, hogy a hirdetési oldalak az ingatlanosok ingatlanosai valójában

A hirdetési oldalak az ingatlanosokból élnek, így ezért ezen nincs mit csodálkozni. Semmi baj nincs ezzel addig, amíg nem vesszük észre, hogy hol és milyen módon vezetnek minket meg, akarnak túljárni az eszünkön, vagy egyszerűen csak a jóindulatunkra alapozni. A hirdetések száma ilyen. A digitalizáció elmaradása miatt a hirdetések száma nem olyan szinten mozog a magyar interneten, mint amire készültek 4-5 éve a szereplők. A hirdetések száma egy olyan probléma és örök kihívás, amiről már beszélgettünk.

Szinte semmi sem változott az elmúlt 20-25 évben

Tényleg felesleges a sok kép, a részletes leírás, csak az számít, hogy a telefonszám felhívható legyen? Attól, hogy ma már nem hirdetünk újságban, hanem inkább interneten, attól még mindig a hirdetésre telefonhívással jelentkezünk, vagy ezt várjuk el eleve a hirdetésre jelentkezőktől is. Ez pedig szinte bebetonozza a jelenlegi viszonyokat Magyarországon. Mi lenne a digitalizáció lényege a lakáspiacon? Mondjuk az egyik az, hogy az adott hirdetésről minél jobban el tudjuk dönteni, hogy érdemes felvenni a kapcsolatot a hirdetőjével vagy sem. Ebben viszont sem a vevők sem a bérlők nem bíznak és nem hisznek.

Akár ki is teheti a hirdető a lelkét egy hirdetésben, minden jót és rosszat lefotózva, pontos címet megadva, a hirdetésre jelentkezők csak ész nélkül telefonálnak

Igen, a digitalizáció lényege lenne az is, hogy ne raboljuk egymás idejét, de szívesen raboljuk. Mondjuk azért is, mert nem érzi a vevő és bérlő időpazarlónak a nyilvánvalóan felesleges köröket sem, ami már a hirdetésből kiderül. Hozzászoktunk, hogy a lakásügyeink intézése időrabló. De igen hamar kiderülne akkor is minden fontos, ha beszélgetnénk a hirdetővel az eladó és kiadó lakásról még mielőtt megnéznénk. De mi nem beszélgetünk, ha igen, akkor megkérdezzük azt, ami mind benne van a hirdetésben – arra hivatkozva, hogy olyan sok hirdetést hívtunk fel, hogy semmire sem emlékszünk már ( = rossz szokás, nem hatékony vásárlói vagy bérlői magatartás) - és utána gyorsan egyeztetünk egy időpontot, ahol kiderül, hogy ja, ez a lakás tényleg nem az a lakás, amit keresünk.

Online sem hirdethetünk lakást telefonszám nélkül

Ha hirdetőként azt szeretnénk, hogy ne hívogasson boldog és boldogtalan, akkor sem tehetjük meg. De egyébként az online hirdetésünkre simán küldhetnek nekünk név és telefonszám nélküli üzenetet a hirdetési oldalakon keresztül bérlők és vevők, illetve mindenki, aki valamit akar tőlünk. Hiába írjuk bele a hirdetésbe, hogy telefonon ne keressék a hirdetőt, biztosak lehetünk benne, hogy keresni fognak minket. Az ilyen mondatok inkább lesznek gyanúsak a vevőknek és a bérlőknek, hamarabb fogják azt hinni, hogy az ilyen hirdető csak kamu, átverés a hirdetése. Az olyan hirdetésre meg bátran jelentkeznek, amiről sem a képek sem a leírás sem az ár nem valósak. Az igazi kamu hirdetéseket mindig fel lehet hívni, mert nagyon várják a hívásunkat. Ők csak és kizárólag telefonon kommunikálnak velünk, kerülik az online kommunikációt. Mondanánk, hogy okkal, de elég nyilvánvaló ez. Szóval a telefon erőltetése a lakásügyeink intézésében igazából senkinek sem előnyös, csak kedvez a visszaéléseknek. Ilyen visszaélés az is, ami velünk eladókkal és bérbeadókkal történik, amikor online meghirdetjük a lakásunkat.

Telefonszám nélkül nem hirdethetünk. Biztosak vagyunk benne, hogy ha lehetne választani, inkább választanánk ezt, mint azt, hogy kiírjuk kik hívjanak és kik ne a hirdetésünkben. Inkább csak annak adnánk meg a számunkat, akivel tényleg beszélni szeretnénk. Hiszen, ha egy telefonszám nyilvános, akkor azt fel fogja hívni mindenki, aki valamit akar tőlünk.

A hirdetési oldalak ezt a problémát nem akarják megoldani, pedig nem sok kell ahhoz, hogy jóval komolyabban vegyék ezt a kérdést

1. A telefonszámunk is személyes adat, amit megadunk a hirdetési oldalnak.

2. Az ő felelősségük, hogy egyértelműen tájékoztasson mindenkit arról, hogy az az adat védett, és nem lehet például üzleti célokra használni.

3. Igen, az tilos, nem lehet tárolni, nem lehet semmilyen üzleti ajánlattal felhívni minket, mert annak komoly jogi következményei lehetnek.

4. Nem hívhatnak minket fel mindenféle szolgáltatással, arra hivatkozva, hogy a lakáshirdetésünkbe látták a számunkat és csak segíteni szeretnének nekünk.

5. Ez nem szándéktól függ, mert tiltja a törvény és mindenki tilosban jár, aki ebben bármilyen szinten aktívan vagy inkatívan részt vesz:

Erre minden jogi háttér adott: „A megjelenített adatok nem használhatók fel közvetlen üzletszerzés, tájékoztatás, közvélemény- vagy piackutatás céljára.”

Tehát, ha úgy érezzük, hogy a hirdetési oldalon harmadik fél visszaél a személyes adatunkkal, akkor ne azt hibáztassuk, aki átjárónak használja a kiskaput, amit a hirdetési oldal tart fenn a számára. Bizony a hirdetési oldalt kell figyelmeztetni, hogy visszaélnek a személyes adatunkkal, aminek a biztonságáért ő felel.

Ha nem tesz semmit, akkor pedig a megfelelő hatósághoz kell fordulni, hogy a hirdetési oldal adatbiztonsági szempontból elég erős kockázatokat hordoz és nem tesz eleget a törvényi kötelezettségének

Csak az ilyen és ehhez hasonló hirdetői mentalitás vihet el minket abba az irányba, hogy a lakáspiac digitalizációját jóval komolyabban vegyük. Meg kell értenünk, hogy vannak dolgok, amik csak akkor fognak megváltozni, ha mi magunk, a hozzáállásunk megváltozik.

A hirdetési oldalak egyelőre az ingatlanosok felelősségének tartják ezt, pedig ők valójában az ingatlanosok ingatlanosai, nem a miénk, mert tálcán kínálnak fel minket nekik és az ő üzleti érdekeiknek. Hiába hárítják át a felelősséget, vagy építenek továbbra is az eladók és bérbeadók olyan előítéletére, amiért a hirdetési oldalt nem tekintjük ingatlanosnak.

Mindenki ingatlanos, aki ingatlanok értékesítéséből él, és egy hirdetési oldalnak sincs joga a személyes adatainkat engedélyünk és beleegyezésünk nélkül harmadik félnek ajándékba adni

Ma viszont ingatlanközvetítők ezreinek az a feladata, hogy az ilyen ajándékba kapott adatokkal végezze a minden szempontból törvénysértő munkáját. Legyen ez most az első és utolsó figyelmeztetés, hogy elég volt, nincs tovább. A digitalizáció nemcsak új lehetőséget jelent, hanem szigorú és költségigényes kötelezettségekkel is jár.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Don't worry, be happy, be happy now

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Nőnek a lakásárak, „Don’t worry”. Továbbra is nőnek a lakásárak, „be happy”. Akárki akármit is mondhat, egyre csak nőnek a lakásárak, „be happy now”.

Nem akarunk olyan helyen élni, ahol nem nőnek a lakásárak, de azért beszélünk róla

Ez a világ összes ingatlanpiacának a jelszava és nem attól függ az igazságtartalma, hogy ehhez éppen kinek milyen érdeke fűződik. Ember felett álló igazság ez, nem lehet ellene érvelni, csak hazudni lehet róla.

Aki tiszteli a magántulajdont, aki tényleg tiszteli, az soha nem vár vagy beszél lakásárcsökkenésről. Soha. Azt mondják soha ne mondjuk, hogy soha, de mindig vannak kivételek. A magántulajdon értéke és ára a létbiztonságunk értéke és ára. A létbiztonság nem játék.

Tudjuk, hogy mindig lesznek, akik játékszernek tekintik, akik szerint a létbiztonság valamilyen átmenetileg fontosabb cél érdekében feláldozható. De mindig tévednek. A létbiztonság semmiért sem áldozható fel, ahogy az hazugság sem tudja helyettesíteni az igazságot.

Tudjuk, hogy mindig lesznek olyanok, akik csak tagadnak, tagadnak és tagadnak. Olyan sosem lesz, hogy valaki ne akarná a létbiztonságunkat fenyegetni. Mi, emberek, nem tudunk békében élni, állandóan háborúzunk, csatába hívunk, harcolunk.

Újfent már számítógépekkel a világhálón. A világháló meg pont annyira megbízható, mint maga az ember. Az ember meg köztudottan hazudós.  A világháló meg tele van hazugságokkal, többek között a magyar lakáspiacról is.

Eljutottunk oda, hogy már nem az a fontos, hogy ki beszél a lakáspiacról, hanem csak az, hogy mit mond. A megbízhatóság már nem személyhez kötött, a megbízható információ sem. A 2014 utáni magyar lakáspiac legfontosabb tanulsága ez. Ne becsüljük le ennek a jelentőségét vagy a fontosságát a jövőt illetően.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Aki tiszteli a magántulajdont, aki tényleg tiszteli, az soha nem vár vagy beszél lakásárcsökkenésről

A lakáspiac jövője a mi jövőnk, a létbiztonságunk jövője

Védekezhetünk a fenyegetések ellen. Most például azzal, hogy a legfrissebb KSH adatokat olvassuk el, nyugodtan értelmezzük egy csésze tea vagy éppen kávé társaságában, akár közben zenét is hallgathatunk. A lényeg, hogy nyugodtan, nagy nyugalomban gondolkodjunk az otthonunkról, a létbiztonságunkról. Ha kicsit feszültebbek vagyunk, akkor előtte inkább sportoljunk egy kicsit, kertészkedjünk, a lényeg, hogy eresszük ki a fáradt gőzt. Az intimitás, a kényeztetés, egy kis romantika is sokat segíthet.

Ha készen állunk rá, akkor hamar világossá válhat számunkra, hogy a nyár végével a varjak egyre hangosabb kárognak csak. A varjak már csak ilyenek, végülis ez a dolguk. De miért hallgatnánk mi a varjakat? A négyévszak amúgy is azt jelenti, hogy az évszakok váltják egymást, de nem azt, hogy bármi is más lenne, mint eddig volt. Az élet megy tovább:

„So don't worry, be happy

Don't worry, be happy now”

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A világháló meg tele van hazugságokkal, többek között a magyar lakáspiacról is

Kép: Instagram

Forrás: ksh.hu Lakáspiaci árindex, Frissítve: 2019. szeptember 27.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakás és politika, nem lakáspolitika

lakáspolitika lakás politika ingatlanpiac lakáspiac ingatlan disputa ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Újra itt vagyunk, témánál, amit azt gondolnánk, hogy nem lehet tovább ragozni. Mivel Magyarország annyira átpolitizált, hogy nincs élesen különválasztható üzleti és politikai elit, teljes az összefonódás, ezért akinek fáj az igazság, az, hogy a magyar ingatlanpiac sem kivétel, az ezt ne is olvassa tovább.

Akit érdekel az ideológiamentes gondolkodás, hogy mit is jelent az átpolitizált magyar lakáspiac, akkor annak talán még lehet újat mondani.

2014-2018 között elméletileg és gyakorlatilag minden ingatlanpiaci mozgást és jelenséget állami beavatkozásokkal magyaráztak meg.

Milyen érdekes az, hogy 2016-tól a magyar lakáspiac teljesen másképpen működött, mint ahogyan arról beszéltek, de mivel nem volt olyan állami intézkedés, amire hivatkozni lehetett, hogy mi, miért van, ezért nem is beszéltek róla.

Mire gondolunk konkrétan?

Arra, hogy idén születtek olyan állami döntések, amire már elő lehet venni olyan témát is, amiről minden szempontból lehetett volna már beszélni 2016 nyara óta. Ehhez képest csak 2019 nyara óta van hivatkozási alapja a véleményvezéreknek, hogy kimondják, most éppen a lakáspiactól azért fordulnak el a vevők, mert az állam jobb alternatívát kínál nekik.

2014-2018 között megszokhattuk, hogy az állami intézkedés mindig Jolly Joker, bármit rá lehet fogni, mindegy, hogy az bizonyított tény vagy sem

A lakásárak azért nőnek, mert az állam ezt és azt tette. Szándékosan nem nevezünk semmit sem a nevén, mert nincs a világon olyan ország, ahol van ingatlanpiac, de az állam ne akarna hatni rá. Az egy másik kérdés, hogy az hat-e rá vagy sem, vagy a hatását mennyire értékelik reálisan vagy értékelik túl, értik vagy teljesen félreértik.

Most éppen az árnövekedés lassulását vagy éppen a teljes stagnálást várják szintén bizonyos állami intézkedésektől, egyszerűen csak azért, mert az ingatlanközvetítők és az ingatlanhirdetési oldalak a 2016 nyara óta tartó ingatlanpiaci folyamatokat csak most tudják megmagyarázni.

Előtte akár pont az állammal „mindig ápoljunk jó kapcsolatot” hozzáállás miatt talán még óvatosabbak is lehettek, simán öncenzúrázhatták magukat. 2019 nyarára viszont már úgy láthatták, hogy az állam sem bánja, ha a lakáspiacon hűtik a kedélyeket. Igaz, 2016 óta már nem olyan forrófejű, mint amilyennek mondják, mert minden másképpen alakult 2016 januárja után, mint azt a piaci szereplők akkor még az állami intézkedésektől várták.

2019 őszén például arról beszélni, hogy „hirtelen” Budapest már nem is olyan érdekes hely lakásvásárlás szempontjából, egy elég megkésett véleményt jelent

2015 volt az utolsó jó éve Budapestnek, már ami a vásárlói érdeklődést illeti. 2016 óta évről évre egyre kevesebb vásárlót vonz a főváros. Sem a hazai sem a külföldi vásárlók nem esnek hasra Budapesttől, elég nagy fenntartásokkal kezelik a város lakáspiacát az állami intézkedések vélt és valós hatásaitól teljesen függetlenül is.

Amit csak tetéz, hogy ezzel párhuzamosan egyre kevesebben vesznek igénybe ingatlanpiaci szolgáltatásokat, amiről igazából elég félénken és önbizalomhiányosan, de egy éve mernek egyre hangosabban beszélni  az ingatlanosok.

A sikerorientált ingatlanmédia nem tud mit kezdeni a nyavalygó ingatlanosokkal, hiszen, aki az elmúlt években nem volt sikeres az ingatlanpiacon, annak elméletileg nincs helye ezen a piacon szerintük.

Gyakorlatilag a vevők, eladók, bérlők és bérbeadók elég gyakran megoldják maguk az ingatlanügyeiket, hol ingatlanközvetítő nélkül, hol akár még hirdetési oldal segítsége nélkül is

Csak 2016-ban, 2017-ben és 2018-ban is minden állami eszközt keresletnövelőnek ítéltek meg a véleményvezérek, igazi lakáspiaci sikernek, bomba üzleti lehetőségként tálalva. Bár országosan ez igaz volt, de egyre kevésbé volt igaz vagy egyáltalán nem, ahol a lakáshirdetési oldalak és az ingatlanközvetítők működnek, a magyar nagyvárosokban.

Emlékszünk-e még arra a több hónapos média hecckampányra, amikor egy nagy ingatlan franchise 2016-ban országosan forgalomcsökkenést mért és vizionált? Tévedett? Nem is kicsit, mert a saját piacszűkülését mérte, nem a lakáspiac csökkenését. 2019-ben megint forgalomcsökkenésről beszél, meg is magyarázza, ahogy akkor is megmagyarázta. Akkor sem volt igaza. Idén igaza lehet?

Úriember biztosra nem fogad, ezért teljes nyugalommal kijelentjük, hogy idén sincs igaza, csak fogy a levegő egy nagy szereplő körül. A magyar lakáspiac nem lassul 2019-ben és nem is fékez, országosan biztosan nem, nincs rá semmi oka.

A magyar nagyvárosokról meg 2016 óta tudjuk, hogy bajban vannak, a kereslet máshol vásárol, ezért 2019-ben ezt kár új jelenségként eladni

A bátor és tökös véleményvezérek megtaláltak megint egy vagy több állami intézkedést 2019-ben, amivel utána meg akarják magyarázni a 2019-es magyar lakáspiacot. Kár, hogy a véleményvezérek gondolatai is átpolitizáltak, nincs önálló véleményük és annyira sem tisztelik a lakáspiacot, hogy azt gondolják nincsen saját akarata, saját szabályai és saját működése sem.

Nem kell mindenhez újabb és újabb állami intézkedés, hogy a lakáspiacról beszélni lehessen, vagy megmagyarázni a működését

Nagyon egyszerű gondolkodásra vall az, ha valaki ma azt hiszi Magyarországon, hogy csak azért, mert minden átpolitizált, ezért a lakáspiacot csak és kizárólag néhány állami intézkedés tarthatja lázban vagy hűtheti le. Ennyire irányíthatónak ne nézzük már a vevőket, eladókat, bérlőket és bérbeadókat. Nem droidok vagyunk, hanem hús-vér emberek!

A fejlesztők, beruházók és az építőipar 2016 után évről évre felismerte, hogy az állam nem mindenható a lakáspiacon. Az állam lehet keresletvezérelt, nagyon sikeres gazdasági szereplő, amivel elsősorban politikai tőkét kovácsol, ami egészen mást jelent a lakáspicon az államnak, mint a többi piaci szereplőnek.

A fejlesztők, beruházók és az építőipar már 2018-ra teljesen megértették, hogy a lakáspiacon is lehet destabilizálni, újraírni a játékszabályokat, lehet játszani a csodálatos megmentőt, csak a lakáspiac ezért nem lesz hálás, egyszerűen tudomásul veszi és tovább él, megy a saját feje után = alkalmazkodik.

Az ingatlanközvetítők és a hirdetési oldalak egyelőre továbbra is hisznek az állam mindenhatóságában a lakáspiacon és napi szinten tudatják velünk, hogy az állam mindig jó hozzánk, jót tesz, jó irányba haladunk, mindig tudja mi jó nekünk = a lakáspiac úgy táncol, ahogy az állam fütyül

Évek óta beszélnek ezt-azt, már lassan politikai aktivisták lesznek és nem lakáspiaci szakemberek, ha így folytatják. Bár Magyarországon élünk, ahol a kettő között már tényleg nem sok különbség van, igaz, ami igaz. A hitelesség szempontjából sem tűnik előnyösnek, ha valakiről nem tudják egyértelműen eldönteni, hogy ő most politizál vagy üzletel a lakáspiacon. A legrosszabb, ha már ő maga sem tudja eldönteni magáról, hogy kit vagy mit képvisel, ki ő valójában.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ez nem kívánságműsor

ingatlan disputa lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Talán 2019 lesz az első év, amikor komolyan vesszük, hogy a magyar nagyvárosok lakáspiacától egyre jobban elfordulnak a vevők.

– hívtuk fel a figyelmet a racionális vevők alkalmazkodóképességére.

De ami gondot jelent az ingatlanos vállalkozásoknak, még nem feltétlenül jelent bajt a lakáspiacon. Kezeljük erős fenntartásokkal, amikor ingatlanos vállalkozások vagy vállalkozók kongatják a vészharangot.

árnyaltuk a romló lakáspiaci hangulatot, az ingatlanpiac metafizikáját helyezve inkább a középpontba.

Az optimista időszak 2018-cal végleg lezárult. Nem beszélhetünk már csodavárásról. Előtérbe kerülnek a problémák, több hangot kapnak a panaszkodók, gyorsabban terjednek a rosszindulatú pletykák. Hirtelen minden olyan relatív lesz.

foglaltuk össze a 2014-2018 utáni új lakáspiaci ciklus aktuális benyomásait, amit már 2018 decemberében kozmopolita lakáspiaci ciklusnak neveztünk el.

A falusi CSOK-ot már 2016-ban bevezették, írtuk még februárban, aminek a bankok örülhetnek a legkevésbé. Őket a nagyvárosi új építésű ingatlanok érdekelnék. A vásárlókat viszont a nagyvárosi ingatlanpiac érdekli egyre kevésbé. 2019-ben ez már olyan érdekkonfliktust jelent Magyarországon, ami már meglátszik a lakásépítési statisztikákban is.

– jegyeztük meg, ismételve mindazt, amit egyszerűen nem akar elfogadni a magyar ingatlanszakma, nyomás alá helyezve a magyar bankrendszert.

Egyébként rendes, tisztességes, becsületes, tiszteletre méltó emberek a lakáspiacon már egyáltalán nem biztos, hogy úriemberek maradnak. A lakáspiac bárkiből ki tudja hozni a legrosszabbat. Az újlakáspiac különösen.

– állapítottuk meg a kételkedőknek szánt gondolatébresztőben.

2019 nem kellene, hogy arról szóljon, ki mit vár a lakásáraktól, az adásvételek számától, a lakásépítésektől, mert láthatóan nem ezek a gondolatok viszik előre a lakáspiacot, nem ettől fognak a szereplői tisztábban látni és gondolkodni.

Még mi magunk is csapdába kerülhetünk, ha a lakáspiachoz úgy közeledünk, amilyen szerepet betöltünk rajta

Mert a hajléktalanokon kívül, mindenki valamilyen szerepet játszik a lakáspiacon azzal, hogy valamilyen ingatlanban él vagy birtokolja. Mondhatjuk, hogy minket nem érdekel a lakáspiac, nincs ránk hatással, de az nem lesz igaz. Azt is mondhatjuk, hogy minket csak a szűk környezetünk lakáspiaca érdekel, a többi úgy sincs ránk hatással, de ez sem igaz. Mondhatjuk azt, hogy minket nem érdekelnek az új építésű társasházi lakások, így azok ezért nincsenek is ránk hatással, és persze ez sem lesz igaz. Mondhatjuk, hogy mi csak felújítunk, már miért hatna ránk az adásvételek piaca, és közben ez is egy téves állítás lesz. Azzal is jöhetünk, hogy mi építkezünk, a vevők és eladók kölcsönhatásai, kihívásai, esetleges problémái ránk semmilyen hatással nem lehetnek, miközben ez is egy óriási tévedés. Az albérletpiacot tarthatjuk csak a bérlők problémájának, miközben az mindenki problémája, ha bérlő, ha nem, csak máshogyan hat rá. Igen, a lakáspiacon is minden mindennel összefügg és nagyon nem éri meg leegyszerűsíteni, vagy félreérteni az összefüggéseket.

A lakáspiacunkat mégsem érezzük komplexnek

Tényleg le tudjuk egyszerűsíteni a lakásárak és más eladási statisztikákra egészen addig, amíg végül eljutunk ahhoz az egy vagy több ingatlanhoz, amihez valamilyen közünk van. Meglepődnénk, de még maguk a nagy lakáspiaci szereplők is így gondolkodnak. Egy építőipari vállalkozás is annyit tapasztal meg mindenből, amit hall és amihez fizikailag is köze van. Így van ezzel egy ingatlanértékesítő is.

De még az ingatlanhirdetési oldal is csak annyit lát a lakáspiacból, amennyit a hirdetéseiből le tud szűrni, pedig nincs ma olyan hirdetési oldal, ami látja az egész magyar lakáspiacot. Sőt, az ingatlanhirdetési oldalak egyre kevesebbet látnak az ingatlanpiacból, pont úgy, mint az ingatlanértékesítők, mert a szerepük évről évre egyre súlytalanabb az egész magyar lakáspiac életében. Viszont közben egyre hangosabban erőlködnek, hogy komolyan vegyék őket és az elemzéseiket, szeretnének a figyelem középpontjában maradni, amiért bármire képesek, tényleg bármire.

A bankok a lakáshitelezésen keresztül jutnak számukra fontos információkhoz és levonják abból azokat a következtetéseiket, amik nem biztos, hogy igazak az egész lakáspiacra, hiszen a lakáshitelt mi kényszernek éljük meg, ezért csak végső esetben fordulunk a bankhoz.

Ott van az állam is, ami intézményrendszerén keresztül gyűjti az adatokat és végezteti el az elemzéseket, de nem biztos, hogy figyelembe veszi a tényeket, inkább céljainak rendeli alá döntéseit, még ha ezzel tudja sokat kockáztat és kárt okozhat. Az állam tévedéseit ugyanis mi fizetjük meg, nincs igazán vesztenivalója, a felelősség nem az övé. Egy magánvállalkozás legalább a saját bőrét viszi a vásárra, a létét kockáztatja, amikor felületesen áll hozzá a lakáspiachoz, esetleg mindent vagy semmit kockáztatva játssza az istenkomplexusos manipulátort. Sose felejtsük el, hogy az ilyen emberek úgy gondolkodnak és beszélnek, hogy rájuk semmilyen szabály sem vonatkozik, de közben rajtunk minden szabályt szigorúan számonkérnek. A lakáspiac szabályai viszont mindenkire vonatkoznak és a lakáspiac mindenkin kíméletlenül számonkéri, ez nem kívánságműsor.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Idő, minőségi idő is kell

kritika családpolitika lakáspolitika otthonteremtés demográfia népesedés család 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Igen, egy elöregedő és fogyó társadalomban az egészségi állapot és annak minél jobb szinten tartása kulcskérdés gazdaságilag:

- Határozottan felértékelődik az egészséges(ebb) társadalom szerepe a több fiatalt vitában.

- A fiatalok a jövő – mondogatják.

- De ha nincs elég fiatal, akkor szembe kell nézni azzal a kérdéssel, hogy az idősek meg még nem a múlt, hanem a jelen.

Az egészséges ember a jövő!

kimondva és kimondatlanul kritikát megfogalmazva a jelenleg túlértékelt meg nem született vs. alulértékelt már/még élő emberek, vagyis a demográfiai folyamatokat övező aggodalmak tengerében.

A kritika nem ítéletet mond, nem ellenség, nem támadás és nem akar semmit vagy senkit sem nevetségességé tenni. A kritika szembe akar nézni a tényekkel. Nem fordul el, nem keres válaszokat az emberi fantázia teremtette világokban. A Mennyországban és Pokolban egyre több a magyar a vallásos szemlélet szerint. Ott nem fogyunk és fogyhatunk el. Miért hát aggodalmaskodni? Akik szerint a földi élet nem olyan fontos, vagy legalábbis van fontosabb, ők őszintén a demográfiai folyamatokért sem aggódhatnak, mert a hálál utáni életben való hit választ ad minden problémájukra.

A túlvilág és az evilág között egy nagy különbség van: a tények szerint mégiscsak az evilági élet számít, emiatt van miért aggódnunk is. Ne állítsuk, hogy nem örülnének a világon néhányan, ha a magyarok csak a Mennyországban és a Pokolban léteznének, a Földön nem. De legyünk annyira önérzetesek, hogy legalább magunkról ne ezt gondoljuk. Mi, magyarok is, szeretnénk a Földön létezni, ameddig csak lehet. Ehhez kell elsősorban gyerek, de idő, minőségi idő is kell, hogy minél tovább éljünk.

Nem azt kell erőltetni, hogy minél előbb legyünk szülők és nagyszülők, hanem azt, hogy minél tovább

Sőt, a nagyszülők szerepét nem lehet elégszer hangsúlyozni. A jelenlegi család fogalmában olyan zárójelesen vannak csak benne, az apa-anya-gyerek szentháromság túl- , a nagyszülők szerepe viszont alulértékelt. A családtámogatás és a családpolitika továbbra is a gyerekvállalás népszerűsítésére helyezi a hangsúlyt, ettől várja a csodát. Pedig csodák a tények szerint itt és most nincsenek! A gyerekvállalás biológiailag és fizikailag korlátozott, amiért Magyarországon az életminőség javításával és a várható életkor drasztikus megnövekedésétől lehet csak várni demográfiai fordulatot.

Magyarul évente emberek tízezreinek az életét kellene megmenteni ahhoz, hogy tovább legyen mindenkinek anyukája és apukája, nagymamája és nagypapája

A halálozási statisztikákat megnézve van miből csökkenteni. Nem teszünk be most egy képet sem, mert olyan lesújtó, lehangoló az egész. Főleg annak tükrében, hogy évek óta csak az egyre több gyerek fontosságáról beszélünk, miközben semmilyen körülmény között nem tud annyi új gyerek születni egy évben, hogy az meghaladja a halottak számát. Legalábbis addig biztosan nem, amíg ilyen sokan halnak meg.

A jelenlegi családpolitika felületes, nagyon könnyelmű és sajnos túlságosan ingatlanközpontú. Az otthonteremtés és a demográfiai folyamatok egy kalap alá vétele nem célravezető. Időhúzásnak jó lehet, kampányfogásnak sem utolsó. Ne felejtsük el azt sem, hogy bár a családpolitika az ingatlanvásárlás állami ösztönzése nagyon leegyszerűsítve, a nagyszülő korú embereket a bankok minden gond nélkül zavarják el, ha lakáshitelben gondolkodnak. A várható magyar életkor és egészségi állapot a bankoknak olyan kockázatot jelent, amiért a lakáshitelezésben már hamar szembesítenek minket ezzel. Hogyan akar valaki 40-50 évesen 20-30 évre hitelt felvenni, ha lehet korábban hal meg?

Szóval már a normál szülői korban lévő emberek is egészségügyi kockázatokat hordoznak

A demográfiai portrénk pocsék, közben pedig továbbra is a még meg nem született babáktól várjuk a csodát, a nagy fordulatot. Annak ellenére, hogy láthatóan az egészségügyi állapotunk az egész életünkre és országra is kihatással van, a családpolitikának mégsem része.

A családpolitika újradefiniálása késik. A baba boom elmaradásánál sokkal nagyobb probléma az egészségtelen magyar társadalom problémája, ami Magyarország alapproblémája egyben. Egyre több jel mutat arra, hogy nem lehet megúszni azt, amit évtizedek óta halogatunk. Minden szempontból megkerülhetetlen kérdéssé válik a kortól független egészséges ember. Ha ez lesz a családpolitika alapja, akkor egyre inkább emberközpontú és akár társadalmi fordulathoz is vezethet, jó hatást gyakorolva az evilágon élőkre. Addig viszont a családtámogatás és a családpolitika valódi haszonélvezője szinte egyes-egyedül a lakáspiac marad…egy ideig még.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ember embernek farkasa

faktoring követeléskezelő követeléskezelés banking lakáshitelezés 2019 Magyarország Ingatlanműhely

"…kötöttünk az UniCredittel egy keretmegállapodást, amelynek értelemben bizonyos feltételek mellett három éven keresztül folyamatosan ügyletátadások lesznek közöttünk az újonnan nem teljesítővé váló hitelek esetében. Ezt forward flow-nak nevezzük, ami a jelzáloghitelek piacán teljesen új jelenség Magyarországon, és az európai országokban se nagyon láttunk még ilyet. Ez új minta lehet a bankok számára."

mondta egy szimpatikus és kedves úr a támogatott tartalmú interjúban, megfogalmazva mindazt, amit tudni érdemes, hogy milyen élet vár az adósokra a bank után (Megjegyzés: A támogatott tartalom olyan fizetett hirdetés, ami minősülhet egyszerű reklámnak, vagy olyan szolgáltatásnak, amit egy médium kínál fel magasabb összegű szponzorációért. Jelen esetben egy közelgő követeléskezelői konferencia megrendezői média megjelenést biztosítanak az esemény egyik szponzorának.).

A neve teljesen lényegtelen. A pénzügyi világban nem fontosak a nevek. Az emberek könnyen lecserélhetők és le is cserélik őket. Egymás után jönnek, a cég ledarálja őket szépen sorban. Így megy ez. Bizony így. Amikor néhány hónapja a Rizikófaktor(ing) munkánkban - érdemes elolvasni, lehet most új értelmet nyer - a pénzügyi kultúrálatlanságunkról fogalmaztunk meg kérdéseket, volt még bennünk valamennyi jóindulat. Mára már az sincs.

Úgy látjuk, hogy a bankok ma már inkább futószalagon szállítják az ügyfeleket a követeléskezelőknek. A széles közvélemény előtt még mindig úgy van beállítva, mintha csak a devizahitelezésnek lennének károsultjai, a forinthitelezésnek nem. Hitelkárosultak mindig voltak, vannak és lesznek, ameddig a pénzügyi világnak üzlet a nemfizető, tehát a kockázatos adós is. Mert üzlet, nemvitás.

Az adósságmentes világért a szlogenje ennek a követeléskezelőnek is, még akkor is, ha ez önellentmondás. Adósság nélkül nem léteznének követeléskezelők sem. Milyen ironikus és cinikus egyben. A pénzügyi világ bizony ilyen ironikus és cinikus. A követeléskezelők a pénzügyi világ takarítói egyébként. Arra találták ki, hogy a bankok statisztikáit tisztítsák meg.

Tudták, hogy azok a nemfizető adósok nincsenek a statisztikákban, akiket a bankok egyszerűen eladnak a követeléskezelőknek?

Ha megvizsgálják egy ország pénzügyi rendszerét, annak állapotát, akkor elsősorban a bankokat vizsgálják át. Ha a bankok számai szépek, akkor minden rendben van. A követeléskezelők a szőnyeg alá vannak söpörve ilyenkor. Nem nézi meg őket senki, hogy mennyi ember az „ügyfelük”, milyen értékben, milyen feltételekkel és körülmények között vannak számontartva. Ha mégis, az sosem fenyegeti egy ország pénzügyi ( = bankrendszerének) stabilitását. Kivéve, ha néha igen, de az csak erősíti a szabályt - mint tudjuk.

A „bankrendszer” mossa kezeit, hangoztatja, hogy nincs gond a hitelezéssel, a nemfizetők aránya kevés. Kevés, mert a bank gyorsan „leírja” őket, a könyvelésükből kivezeti, annyit amennyit csak tud, olyan gyorsan, amilyen gyorsan csak tudja.

Most már hivatalosan felvállalják ezt a bankok, előre szerződést kötnek a követeléskezelővel. Le is van előre minden papírozva = zsírozva. A bank kölcsön ad fűnek és fának - meg a hitelközvetítők is - a követeléskezelők meg elvégzik a piszkos munkát.

Mindenki jól jár, mindenki örül, a pénz az pénz. Közben legalább annyi gyógyszer reklám van, mint amiért jó a bank pénzét szabadon felhasználni „álmaink megvalósítására”. Anyu így lesz boldog az áruhitelen vett mobiltól vagy a kismama a babakocsitól. De azért se aggódjunk, ha valami nagy katasztrófa történik az életünkben, a bankra mindig számíthatunk, ad kölcsön autóra, lakásfelújításra, nyaralásra, esküvőre, albérletre, bármire, amire csak akarjuk.

A bank egyeseknek nem kölcsön ad, hanem megveszi őket, csak erről még nem tudnak, nincsenek ezzel tisztában. Miután megvette őket, utána el is adhatja. Ki akar ilyen helyzetbe kerülni?

Senki! Beteg se akar lenni senki, mégis sok kockázatot vállalunk, hogy azok legyünk. Beteggé tenni az embereket is üzlet. A betegség is üzlet. Betegnek lenni is üzlet. Mármint mindazoknak, akik a betegekből és a betegségekből élnek. Papolnak itt nekünk az egészségről, az egészséges életmódról, de egy világ omlana össze, ha az emberek tényleg mindent megtennének, hogy elkerüljék a bajt. A pénzügyi világ se nagyon tud nemfizető adósok nélkül létezni. Kell nekik, mint egy falat kenyér. Most nem térünk ki az adósrabszolgaként élő államokra, akik csak halmozzák az adósságot, sosem fizetik vissza. Majd beállítják ezt a jóléti és a gondoskodó állam csodájának, gazdasági növekedésnek. Az is elég beteg és beteggé teszi így az elég világot. Az adósság a legyőzhetetlen világméretű járvány. Az emberi természet gyengesége táplálja, a velünk született önpusztító hajlam tartja életben. Egész életünkben a külső ellenségektől félünk, falakat építünk, kerítést húzunk fel, még megideologziálva háborúkat is vívunk ezért. Közben a legnagyobb ellenség mindvégig bennünk lakik. Ameddig mi magunk vagyunk saját magunk legnagyobb ellensége, addig a bankok sem lesznek a barátaink. A reklámok csak reklámok, nem egy jó barátság kezdete.

Kép: Instagram

Inspiráció: portfolio.hu Élet a bank után: mi lesz a bedőlt hitelekkel? (2019. augusztus 23.)

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Szeretett otthonunkat kinőttük

ingatlanmarketing áralku lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

, ezért ősztől nagyobb lakásba költözünk – írja egy saját otthonát hirdető. Lehet tudatos áralkura felhívás. Eladóként rosszabb érzés nincs, mint amikor saját magunkkal alkudozunk. A hirdetési ár csökkentése önmagában inkább csak az eladó türelmetlenségét fejezi ki, hogy pánikban van, sima tűzoltás egy égő házban.

Sokkal célravezetőbb, ha a hirdetés felhívja a lehetséges vásárlók figyelmét arra, hogy az ár bizony nincs kőbe vésve. Az irányár, mint bűvös kifejezés használata nem mindig elég. Szükség lehet a sürgősséget kifejező apró utalásokra is. A vevőket sem ejtették a fejükre. Egy olyan lakás, amit nem lakottan hirdetnek szinte mindig azt üzeni, hogy az eladónak van ideje eladni, nincs miért kapkodni, kivárhat. Ha benne él a tulajdonos, az bizony az eladó lakás végső adásvételi árára is hatással lehet.

Ha valaki a legmagasabb áron szeretné eladni a lakását, akkor az ne lakjon benne, amikor meghirdeti – egy olyan jó tanács, amit nem lehet elégszer hangsúlyozni. Persze könnyebb ezt mondani, mint kivitelezni.

Szerencsések azok, akik úgy tudnak egyik otthonból egy másikba költözni, hogy akár két ingatlant is birtokolhatnak egyszerre, nem kell a korábbi lakást eladni a másik megvásárlása előtt. A magyar lakáspiacon nagyon gyakori helyzet az egyik lakásból másikba költözés, amikor az eladás és a vásárlás egymástól függ. A vevő egyszerűen nem tudja megvenni a másik lakást addig, amíg a jelenlegi otthonában áll a pénze. Ezek a vevő-eladók komoly kockázatot vállalhatnak, ha nem jól mérik fel az eladási időt, a várható reális eladási árat és egyáltalán a valódi érdeklődést az eladó otthonuk iránt. Például hiába hívja szeretett otthonának egy hirdetésben, ha már a képeken látszik, hogy elhanyagolta, nem költött rá eleget az évek során, megspórolt minden komolyabb felújítást, aminek a költségét az eladási árból láthatóan nem is akarja levonni.

A szeretet nem helyettesíti a pénzt a lakáspiacon sem. Az eladó túlcsorduló érzelmeivel, émelyítő érzelgősködésével csak a vevők alkupozícióját növelheti, nem az eladási árat. Kár elragadtatni magunkat és saját magunk hatása alá kerülni egy ilyen kiszolgáltatott helyzetben. Végső soron az eladás sikerén múlhat az új otthonunk sorsa.

Nem érdemes túl nagy rizikót vállalni. Vevő-eladóként egész másképp élhetjük meg a lakáspiacot, mint azt a médiában szó szerint hirdetik. A hiszékenységünk, a tudatlanságunk hamar bajba sodorhat minket. A fizetett lakáspiaci hirdetések nem Az igazmondó juhász népmese értékein alapulnak. Érdekvezérelt lakáspiaci hírekről beszélünk, amiben mindenki benne van, mindenki haszonélvezője, akik mind abból élnek, hogy mi eladók vagy vevők vagyunk a lakáspiacon. Ők mindenáron pénzt akarnak csinálni belőlünk, lehetőség szerint minél többet.

A pénzköltés a lakáspiacon is sokkal könnyebb, mint a pénzcsinálás. A média a hirdetésekből és a hirdetőkből él, nem az igazmondó juhászokból. Ami a hirdető és a hirdetés érdeke, az a média érdeke is egyben. Ha irányíthatók vagyunk, irányítani is fognak minket. Ha engedelmesek vagyunk, engedelmeskedni is fogunk.

A kérdés az, hogy mi is haszonélvezői leszünk-e végül ennek a lakáspiacnak vagy a vesztesei közé tartozunk majd. Nincs olyan játék, ahol mindenki győztes, vesztesekre is szükség van.

Elkerülhetetlen veszteségek helyett mi most az elkerülhető veszteségeket emelnénk ki. Értékek vagy érdekek mentén éljük az életünket – mi választunk. Legalábbis tartsuk meg ezt a jó szokásunkat, ragaszkodjunk ehhez a jogunkhoz. Ne engedjük meg, hogy elvegyék tőlünk. Az otthonaink elsősorban értéket képviselnek. Tulajdonosként, eladóként jobban járhatunk (= kockázatkezelő), ha mi is értéket képviselünk. Ne higgyük el, hogy értékvezéreltnek lenni szűklátókörűség.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáspiac bárkiből kihozza a legrosszabbat

újlakáspiac lakáspiac lakásépítés ksh ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Mit tehetünk, ha kételkedünk, amikor nem vagyunk biztosak abban, hogy reális képünk van a lakáspiacról. Reális? Aki a lakáspiacból él, számára a reális inkább azt jelenti, hogy ami érdekében áll, az feltétel nélkül reális. Ami viszont nem, az minden esetben nonszensz. De mást feltételez és fogad el egy vevő és egy eladó is. Másban hisznek a bérlők és a bérbeadók is, mert nekik még kevesebb releváns információjuk van. Ellentmondásba bármilyen lakáspiaci szereplő keveredhet.

Kell egyfajta gátlástalanság, ha valaki a lakáspiacon aktív

Ez igaz mindenkire, vevő-eladó , bérlő-bérbeadó párosokra, ahogy igaz az ingatlanközvetítőkre, a hirdetési oldalakra, a beruházókra, az építőipari vállalkozásokra, az építőanyagbeszállítókra, az államra és láthatóan a lakáspiaci statisztikákat készítőkre, a lakáspiaci adatokat szolgáltatókra is. Attól, hogy minden törvényes, attól az még lehet erkölcstelen. A kettőt nem érdemes összekeverni. Kár is lenne moralizálni a lakáspiac esetében, ahol mindenki ott és úgy ügyeskedik, ahol és ahogy csak tud. Mindenki a maga céljainak megfelelően befolyásolja vagy éppen manipulálja a lakáspiacot.

Egyébként rendes, tisztességes, becsületes, tiszteletre méltó emberek a lakáspiacon már egyáltalán nem biztos, hogy úriemberek maradnak. A lakáspiac bárkiből ki tudja hozni a legrosszabbat. Az újlakáspiac különösen.

A társasházak minősége általában csak a marketingterveken felel meg a vevők igényeinek. A valóságban már, amit a vakolat el tud takarni, azt el is eltakarja. Manapság már néha a vakolat is kevés a látszathoz. Az örökzöld sláger, hogy mikor és mennyi új lakást adnak el pedig egyre kínosabb téma a lakáspiacon. Vannak a beruházók, akik szerint ők mindent eladnak, mire a projektjük befejeződik. Olyan gyors és nagyszámú az előértékesítés, hogy általában pillanatok alatt reklámoznak nagy %-ban már értékesített fejlesztéseket is. Az igazán bátor beruházók „már csak néhány darab lakást” hirdetnek, és még az sem zavarja őket, ha évekig.

Közben nyílt titok, hogy milyen legális visszaélések vannak az új lakások értékesítése körül

A valójában el nem adott, csak „lepapírozott” új lakások száma ismeretlen. A beruházók statisztikái egyáltalán nem megbízhatóak. Az adatszolgáltatásukat az érdekeik vezérlik, így azt mondják, amit ők a saját fülükkel hallani szeretnének. Nem tudni, hogy valójában hány új építésű lakás lesz végül csak használt lakásként értékesítve, mert nem közvetlenül a beruházótól veszik meg, hanem lesz egy „közvetítő” személy vagy cég a képben. Hívhatjuk egyszerűen strómannak, mindennapos ez a magyar üzleti életben, így a lakáspiacon is. Ez az újlakáspiacon úgy csapódik le, hogy az új építésű lakások adásvétele teljesen átláthatatlan lesz tőle. A zavarosban halászóknak ez az érdeke. Kinek jó az, ha mindent mindenki jól lát és ért? Az ügyeskedőknek, trükközőknek egyáltalán nem.

újlakáspiac lakáspiac lakásépítés ksh ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A részletekért kattintson a képre!

Olyan szereplők is áldozatul eshetnek ennek, mint a KSH

Nem tudják megmagyarázni, hogy miért van ellentmondás az általuk között statisztikákban. Az nem magyarázat, hogy az új építésű lakások adásvételét a KSH késleltetve érzékeli, például miután használatbavételi engedélyt kapnak, vagy miután illetéket szab ki a vevőre a NAV.

A KSH 2007 – 2018 között már lezárt éveiből jól látszik, hogy nem látja a KSH az eladott új építésű lakásokat. Azt látja pontosan, hogy mennyit építenek eladásra például. Azt is látja, hogy mennyi új építésű lakást vesznek hitelre. De azt már nem látja, hogy egyébként mennyi új lakást és mikor adtak el valójában. Az ellentmondás egyértelmű a grafikon alapján.

Főleg a 2007-2014 közötti adatokban értékelhető „statisztikai feszültség”. Nem az a baj, hogy az adatbázis, amivel a KSH dolgozik, valószínűleg annyira megbízhatatlan, mint maguk a beruházók adatbázisai, hanem az, hogy ezt a KSH minden kifogás vagy feltétel nélkül veszi ezt tudomásul.

Ez az a közöny – a megbízhatatlansággal szembeni közöny – az, ami a magyar lakáspiac átláthatóságát kérdőjelezi meg újra és újra

Kiben bízzunk, ha senki sem megbízható? Kinek higgyünk, ha mindenki közönyös és hirtelen politikusként kezd el velünk beszélni, amikor ellentmondásokkal szembesítjük? Nem hihetünk senkinek és semminek, csak kételkedhetünk minden(ki)ben. Kételkedjünk 2019-ben, ez a legcélravezetőbb, amit tehetünk, ha nem fűződik semmilyen érdekünk a zavarosban halászni. Az érdekemberek úgyis mindent megmagyaráznak, még a megmagyarázhatatlan is.

Forrás:

- KSH Lakásépítések, építési engedélyek, 2018. I-IV. negyedév (Megjegyzés: 2019. február 22-e óta nyilvános, hogy hány új lakást építettek értékesítési céllal 2018-ban)

- KSH Lakossági lakáshitelezés, 2018 ( Megjegyzés: 2019. április 15-e óta ismert, hogy hány új építésú  lakást vásároltak hitelre 2018-ban)

- KSH Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2019. I. negyedév ( Megjegyzés: 2019. július 26-a óta tudjuk, hogy hány új építésű lakást adtak el 2018-ban Magyarországon)

Kép:Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A bankok bizalmatlanok

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak növekedése 2019-ben már nem pozitív hír. Az alacsony hitelkamatokkal sem lehet tömegpszichózist elérni, mert a vasárlókat az alacsony önerő motiválja igazán.

Az önerő a fék, nem a lakásárak, amikor a bankok és a vevők közti árazási különbség növeli az önerőt a lakáshitelezésben Magyarországon. Az olyan lakásárnövekedés, amit a bankok nem tartanak reálisnak ma, azt olyan egyszerűen oldják meg, hogy több önerőt kérnek, kvázi kevesebb hitelt adnak.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A bankok bizalmatlanok, ezért az építkezések kilátásai is romlanak

Az alacsony kamatkörnyezet a lakáspiacra egyáltalán nincs jó hatással, ha nem tekintjük annak, az ingatlanok építésének és vásárlásának költségeinek és terheinek a növekedését. A törlesztőrészlet lehet, hogy alacsony ma, de az önerővel kapcsolatos elvárások egyáltalán nem azok.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten már nemcsak az adásvételek száma csökken

A bankok már nem igazán finanszírozzák meg az ingatlanszerzés körüli költségek indokolatlan árszintjét. Nehezen számszerűsíthető, hogy mi indokolt és mi nem, de a mai lakáspiaci árakat a bankok megkérdőjelezik és ehhez joguk is van, ha egy vevő vagy társasházat építő pénzt kér tőlük. A félreértett ingatlanlufit  is maximum a média érti félre, a bankok nem. Valahol Magyarországon lehet építeni családi házat 100 millióért, ha a bank azt csak 50 millióra fogja értékelni, például.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A családi házak építésén áll vagy bukik minden Magyarországon

A bankok a devizahitelezés után a lakásárak felelősségét is a vásárlókra hárítják. Igaz, ami igaz, legalább ez komolyabb hitelbírálati feltétel vagy hitelezési szigorítás, mint bármi más. A saját családi ház építése, új társasházak építése jóval inkább függ a lakáshitelezéstől, mint például a használt ingatlanok körüli adásvételek, felújítások. Így nem csoda, hogy 2019-ben a lakóingatlanok építése körül nő a bizonytalanság.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2019-ben már nem a nagyvárosi lakásépítések határozzák meg a piaci hangualtot

Tavaly még nagy reményekkel várták ezt az évet, de kiderült, hogy a lakáspiaci költségek növekedése kockázatokat is növeli. A túl drága nem azt jelenti, hogy nem fizetnénk meg, ha lenne rá pénzünk, hanem csak azt, hogy nincs rá pénzünk és még a bank sem ad rá. Az építkezésekről sem lehet egyértelműen pozitívan beszélni. A falusi CSOK-ot már 2016-ban bevezették, írtuk még februárban, aminek a bankok örülhetnek a legkevésbé. Őket a nagyvárosi új építésű ingatlanok érdekelnék. A vásárlókat viszont a nagyvárosi ingatlanpiac érdekli egyre kevésbé. 2019-ben ez már olyan érdekkonfliktust jelent Magyarországon, ami már meglátszik a lakásépítési statisztikákban is.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem minden új ingatlant építenek új házban - példuál ilyen a tetőtér ráépítés -  ezért a KSH megkülönbözteti egymástól az "épített" és az "új építésű" lakóingatlanokat egymástól

2019-ben tényleg új lakáspiaci ciklus kezdődött, 2018 után máshogyan nézzük, hallgatjuk és értelmezzük a lakáspiacról szóló híreket.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha a bankok bizalmatlanok, a lakáspiaccal szemben is nő a bizalmatlanság

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: ksh.hu, Frissítve: 2019. július 31.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ne a turisták miatt vegyünk ingatlant a Balaton körül!

Balaton turizmus vendégéjszaka vendéglátás ksh ingatlan ingatlanhasznosítás 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Ahol az ingatlan árát nagyban befolyásolja az üzleti értéke, mindig nagyobb kockázatot vállalunk vevőként. Ahol nincs turizmus, ahol nem merül fel kérdésként, hogy kiadható vagy üzemeltethető-e az ingatlan, ott az árakat sem befolyásolja ez. Ez az üzleti érték elég bizonytalan. Gondoljunk csak bele abba, hogy mennyire nem kiszámítható, mennyire nem biztos, közben viszont az ingatlan árában vastagon benne van. Ezt az üzleti értéket könnyebb túlértékelni, mint bármilyen más tulajdonságát egy ingatlannak. Az elvárás és a valóság nem mindig van szinkronban adásvétel után.

Egy dolog biztos, ahogy nőnek az ingatlanárak, úgy az ingatlan pénzcsinálási képessége csökken

Nem ellentmondás. Az árnövekedést ebben az esetben nem tekintjük üzleti értéknek vagy pénzcsinálási képességnek, csak a hasznosítást. Minél drágábban vásárolunk, például egy hosszabb árnövekedési időszakban, abban az egyben lehetünk biztosak, hogy az ingatlan hasznosításával egyre kisebb %-ban tudunk pénzt csinálni az ingatlan vételárához képest. Ezt hívjuk egyszerűen hozamcsökkenésnek, az ingatlanáremelkedés legkézelfoghatóbb következményének.

Az ingatlan egyre kevésbé üzlet, amikor nő az ára. Akinek az árnövekedés az üzlet, az más. Az árnövekedés nekik benne van az árakban. Az árnövekedés annál gyorsabb minél többen gondolják úgy, hogy az árnövekedés az üzlet és nem az ingatlan hasznosítása.

Balaton turizmus vendégéjszaka vendéglátás ksh ingatlan ingatlanhasznosítás 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A balatoni ingatlanok üzleti értéke egyre nagyobb kérdőjel

Ez a félreértés az ingatlanpiacon lehet egészséges és lehet nagyon nem az. Az egyik elképzelhetetlen véglet az, hogy az ingatlan ára akkor is nő, amikor nem is lehet hasznosítani, tehát valójában nincs üzleti értéke. Ilyenkor az árnövekedést az árnövekedés fűti. Csak az, hogy abban a tudatban vásárolunk, hogy biztosan drágábban tudjuk majd eladni „már holnap”. A másik véglet viszont az, hogy az ingatlanárak szinte változatlansága mellett a hasznosításukkal szerezhető jövedelem csak egyre nő. Az ilyen hozamnövekedés nagyon csábító, mert a magas hozam mindig a vételárhoz lesz viszonyítva. Ha időközben az ingatlan ára nőni kezd "papíron", az is öröm lesz a tulajdonosnak, de mégis csak a magas hozam lesz a szíve csücske. Az ingatlan ára így is úgy is nő idővel. De a magas hozamot elérni nem olyan könnyű. Kell hozzá szerencse is, meg jó időzítés és nem hátrány egy jó ingatlan, jó üzleti értékkel. Az árnövekedéshez meg leginkább csak türelem és hidegvér kell.

A balatoni ingatlanpiac üzleti értékének a turizmus az alapja, elsősorban a belföldi turizmus. A belföldi turizmus viszont 2016 óta stagnál a Balaton körül a KSH szerint. Az ingatlanárak viszont nem stagnálnak. Szóval ne a turisták miatt vegyünk ingatlant a Balaton körül.

Balaton turizmus vendégéjszaka vendéglátás ksh ingatlan ingatlanhasznosítás 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Nekünk a Balaton a Balaton és nem a riviéra.

Kép: Instagram

Forrás: ksh.hu 

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kakukk, kakukk, kakukk!

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ksh ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A kakukk hangja kedves. A kakukk kinézete bájos. A kakukk szavunkról semmi rossz nem jut eszünkbe. A kakukk bizony egy aljas parazita, egy igazi élősködő. Más madár fészkébe teszi a tojását, persze előtte a fészek eredeti tojásait kilöki a fészekből. Biztosra megy, nem kockáztat. A kakukkfiókáról elhiszi a nevelő madár, hogy az ő fiókája. Sajátjaként neveli, eteti, óvja, félti…szereti. A kakukk nagyon gonosz madár, rosszabb mint egy ragadózó. Az igazi ellenség az, akiről fel sem tételezzük, hogy az, akitől nem is félünk , akiben megbízunk. Nagyon őrült világban élünk! A lakáspiacon már nem kakukktojás van, hanem kakukkfióka, úgy hívják Budapest. Nem győzzük hangoztatni, hogy a budapesti központú ingatlanszolgáltatók mennyire függő és kiszolgáltatott helyzetben vannak. De a kakukk becsapta őket.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ksh ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapest nem Magyarország, Magyarország nem Budapest

A budapesti lakáspiac 2014-2018 közötti időszaka lakáspiaci történelem már, de sokaknak évekre lesz még szükségük, hogy megértsék, mi is történt valójában. Lezárult, nincs több kérdés. Elgondolkodtató számok, összefüggések és folyamatok. A budapesti lakásárak a kakukk hangja, a kakukk meg a mohó és éhes budapesti lakáspiac, ami nem ismer határokat. Dübörgő, mindent elsöprő lakáspiacról és vásárlói aktivitásról beszéltek évekig nekünk. 2018-ban mégis kevesebb használt lakást adtak el, mint 2014-ben. 2018 IV. negyedéve már a 2013-as lakáspiac bizonytalanságára emlékeztet. A budapesti lakásárak viszont csak száguldanak, mintha nem is lenne holnap. 2019 viszont új lakáspiaci ciklus kezdetét vetíti előre Budapesten, ami nem „most nyáron” kezdődött.

Nem a lakásárak irányváltása jelenti a lakáspiaci ciklusok közötti határt. A kakukknak sem a hangja a gonosz, hanem a természete, a viselkedése, mint az olyan félreérthető kommunikáció, hogy Magyarországon egyre több ingatlant adnak el, ezért biztosan Budapesten is. Az is gonosz gondolkodás, hogy a csökkenő használt lakások adásvételét majd ellensúlyozzák az új lakások értékesítése Budapesten. Hamis állítások, megtévesztő terelés, de milyen sokan elhitték!

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ksh ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A külföldi lakásvásárlók nem felelősek sem az országos sem pedig a budapesti lakásárakért

2016 óta énekel a kakukk Budapesten, de szeretjük a hangját, mennyire szeretjük! Élősködik a magyar lakáspiacon, parazitaként használja ki a látványos vásárlói érdeklődést a kistelepüléseken és a kisvárosokban. A községek az egyetlen olyan településtípus ma Magyarországon, ahol több lakást adtak el 2018-ban, mint 2007-ben vagy 2008-ban. A lakásárai nem is a kakukk hangján szólalnak meg ott. 2019-ben Budapesten kívül mindenhol több adásvételre lehet számítani. Közben a megyeszékhelyeken is nagy az óvatosság, a vásárlók mérlegelnek, gondolkodnak, számolnak. A kisvárosok és a községek viszik a hátukon a magyar lakáspiacot, ami 2019-től nagyon érdekes helyzetet teremthet Magyarországon. 2019-ben minden van a magyar lakáspiacon, csak optimizmus nincs. Ez a lakáspiaci ciklusok közötti váltások alapja.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ksh ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2014-2018 között lezárult egy korszak Budapesten

Az optimista időszak 2018-cal végleg lezárult. Nem beszélhetünk már csodavárásról. Előtérbe kerülnek a problémák, több hangot kapnak a panaszkodók, gyorsabban terjednek a rosszindulatú pletykák. Hirtelen minden olyan relatív lesz. Mondjuk tényleg az a legfontosabb Magyarországon, hogy milyen magas egy épület és nem az, hogy mennyire van szükség rá, mennyire táj- vagy életidegen. A zsúfoltság meg csak nő ott, ahol nem kellene. Amióta a betont elnevezték térkőnek, a betont is zöld felületnek, parknak látjuk. De nemcsak ettől lehet még érdekes 2019.

Az elmúlt években is gyorsan ráfogták a lakásárak növekedését a külföldiekre. 2018-ban egész Magyarországon a 163 700 db adásvételből összesen 7286 db volt köthető külföldihez. Ebben benne van minden EU-n belüli és kívüli állampolgár is. De mi teli torokból tudjuk tolni, hogy mindenről a külföldiek tehetnek, többek között a lakásárakról is. A KSH szerint majdnem 42%-uk Budapesten vásárolt. Az sem igaz tehát, hogy a külföldiek inkább Budapesten vásárolnak lakóingatlant. 2018-ban Budapesten kb. 12%-a volt a vásárlóknak külföldi állampolgár. A belsőbb kerületekben a KSH szerint a külföldi vásárlók aránya 2018-ban 26% volt. Tényleg nem a 88% vagy a belső kerületek 74% magyar vásárlójának van felelőssége a budapesti lakásárak szintjében? Kakukk, kakukk, kakukk!

Kép: Instagram

Forrás: ksh.hu , Frissítve: 2019. július 26.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A társadalmi egyenlőtlenség (lakás)ára

ingatlanpiac lakáspiac pénz vagyon társadalmi egyenlőtlenség ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Pénzcsinálókkal ingatlanról beszélgetni olyan, mint kurvával szexről. A viszonyunkat nagyban meghatározza az élet dolgaihoz, hogy mivel keressük a kenyerünket. A munkánk átformál minket, megváltoztat. A pénzcsinálás az nem bűn. Erkölcstelen, etikátlan, jogsértő még lehet bizonyos nézőpontokból. Nincs éles határ a tisztességes és tisztességtelen pénzcsinálás között, erre épül a ma ismert világunk. Mondhatni ez az alapja.

Ezért, aki a pénzcsinálást és pénzcsinálókat kritizálja, támadja, az végülis a ma is létező világunkat kérdőjelezi meg

A pénzcsinálás vagy másnéven a vagyonfelhalmozás megosztó téma. A vagyonosok szerint csak irigylik a sikerüket, a vagyonukat, a kiváltságos helyzetüket azok, akiknek esélyük sincs közéjük tartozni, amikor társadalmi egyenlőtlenségekről beszélnek. Most teljesen mindegy mennyire vagyonos valaki, ép ésszel felfoghatóan vagy felfoghatatlanul. A társadalmi egyenlőtlenséget eddig az ember nem tudta megoldani, de valószínűleg nem is akarja.

Az egyenlőtlenség jó pénzcsinálási lehetőség ugyanis = üzlet

Ha nem lennének társadalmi egyenlőtlenségek, akkor pénzt sem lehetne úgy csinálni, ahogy azt ma ismerjük. A vagyonosoknak nem érdeke a vagyoni egyenlőség, mert pont az ellenkezőjéből élnek meg. Nem kell ehhez filozófia szakon végezni, még komoly tanulmányokra sincs szükség vagy világlátottságra. Az egyenlőtlenség és ennek állandó fenntartása az emberiség Földi létének egyelőre a célja - üzenjük azoknak, akik még mindig keresik az élet értelmét. Valószínűleg, ha más bolygót hódítanánk meg, az egyenlőtlenség lenne az első, aminek megteremtenénk az alapját.

Bárhová is mennénk a Földről, ingatlanra másik bolygón is szükségünk lenne

A pénzcsinálók hívnák elsősorban így, a többség otthonra szeretne lelni. A pénzcsinálók építenék, adnák el vagy adnák bérbe, növelnék tovább így a vagyonukat, ügyesen figyelve arra, hogy ezt a status quo-t semmi se fenyegesse. Az ingatlant pont ezért szeretik a pénzcsinálók, mert az emberek többsége érzelmileg kötődik hozzá, így az ára is érzelmi alapú lehet. Lakni kell valahol, kerül, amibe kerül. Jól látszik, hogy az elmúlt években Magyarországon a pénzcsinálásról és pénzcsinálókról szól(t) az ingatlanpiac. A pénzcsinálók érdeke és akarata érvényesült.

Az ingatlannal általában mindig lehet pénzt keresni, csak nem mindegy milyen gyorsan és mennyit

A pénzcsinálók sem egyformák, vannak a türelmesebbek/kifinomultabbak és a türelmetlenebbek/szerencsevadászok. Az elmúlt években mind a kettő élvezte a fotelben ülve a mozit. El is ismételték sokszor nekünk, hogy a lakásárak iránya egyértelmű és megkérdőjelezhetetlen – ugyanis ki kommunikálna velünk a médián keresztül, ha nem a pénzcsinálók. A média is a pénzcsinálóké vagy a barátaiké, a támogatóiké – ne felejtsük el. Azt se feledjük, hogy nem ahhoz kell ész, hogy tudjuk a lakásárak nőnek, mert azok mindig nőnek, csak néha nem beszélünk róla.

Az az igazi mágus, aki tudja mikor és hol nőnek nagyon gyorsan és tudja mindezt realizálni is, mert nem csak beszél róla, hanem egyben kockázatot is vállal

A kockázatvállalás önmagában nem pénzcsinálás! Az aktív pénzcsinálók az elmúlt években építettek, vettek, eladtak, kiadtak = kockáztattak Magyarországon. A lakásárak gyorsabban is nőttek minden korábban elképzelt szinttől és továbbra is nőnek, mert ez a pénzcsinálás és ez a pénzcsinálók érdeke.

A pénzcsinálók nézik a fotelből a mozit a pénzcsinálásról

Nem szeretnének csatornát váltani. A pénzcsinálás nem az otthonteremtésről szól, a pénzcsinálónak a lakás nem otthon. Számok, pénz és kockázat. Ennyi. Azokból él és azokból növeli a vagyonát, akiknek az ingatlan otthont jelent, biztonságot, érzéseket, érzelmeket, emlékeket, vágyakat. Azokból csinál pénzt, akinek az ingatlan nem kockázatot jelent, hanem biztonságot. A biztonságért bármit megad az ember. Amire vágyik az ember, azért is bármit megtesz.

Ha az emberből valami ki tudja váltani az irracionalitást, akkor az az ingatlan

A pénzcsinálók meg csak egyre gazdagabbak, egyre csak nőnek a társadalomban a vagyoni különbségek, mert a kisebbség él meg a többségből - uralkodik rajta - máshogyan nem is működhetne ez a képlet. A lakásárak is csak nőnek, mert a kisebbségnek ez a pénzügyi érdeke, a többség meg kiszolgáltatott helyzetben van, gyenge ahhoz, hogy ne fizesse meg mindig mindennek az árát, amit „alattvalóként” mindig megfizet az ember. A pénzcsinálás és a pénzcsinálók alapjaiban véve megtestesítenek mindent, amiért lehet szeretni és nem szeretni az ingatlanpiacot.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Metafizika az ingatlanvilágban

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac otthon otthonteremtés albérletpiac ingatlan infláció 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Hallottunk már olyat, hogy az ingatlanok olcsók? Voltak már arról hírek, hogy az albérletek milyen megfizethetők és milyen jó bérlőnek lenni? Egyáltalán létezik olyan, hogy tökéletes ár a lakáspiacon? Természetesen minden kérdésre nem a válasz. Az ingatlan alaptulajdonsága, hogy az adottságaihoz képest mindig drága. A bérleti díjak esetében is így van ez, mert egy lakóingatlan bérleti díja az ingatlan árától függ, nem a bérlők elvárásától. Ha a vevőknek egyre nagyobb anyagi áldozatvállalás mellett lehet csak vásárolni, akkor a bérlőknek is bérelni.

A lakhatás költségei mindig terhet jelentenek

A múlt lakhatási költségeit értelmezni a jelenben nincs értelme, de gyakran megtesszük. A jelen lakhatási költségeit a jövő lakhatási költségeivel tudnánk értelmesen összehasonlítani, amit viszont ritkán veszünk figyelembe. Ha a lakhatási költségek a jelenben mindig nyomják a vállunkat, akkor miért mindig a lakásáraktól várjuk a lakhatási költségeink megoldását? Miért gondoljuk azt, hogy a múlt lakhatási költségei jönnek el a jövőben? Utópisztikus gondolkodás, mert bár egyáltalán nincsenek jó tapasztalataink a társadalmi és gazdasági utópiákról, ettől még elméletben mindenki olyan szép és tökéletes világban tudna élni.

A valóságban a lakásáraknak az a feladata, hogy egy ingatlant minél megfizethetetlenebbé tegye

Egy ingatlan minél megfizethetőbb, az annál kevesebbet ér. A megfizethető ebben az esetben is azt jelenti, hogy minél több ember meg tudja azt vásárolni, de nem azt, hogy mindenki. A világ ingatlanpiacának mozgatórugója tud lenni a drágulás, a felértékelődés, amikor a gyakorlatban nem történik más, mint az ingatlanok egyre megfizethetetlenebbé válnak. Egyre szűkül a piacképes kereslet és közben egyre jobban nő az ingatlan ára – amit hallva, legyintünk, hogy milyen nagy ostobaság már. 

Aki még hisz abban az utópiában, hogy az ingatlanpiacon az árak a kereslet növekedése miatt nőnek, az alapjaiban nincs tisztában az ingatlanpiacok határokon átívelő, nemzetiségtől, bőrszíntől, vallástól és mindenféle politikai berendezkedéstől független globális tulajdonságával.

Az ingatlanpiacok mérete minden országban relatíve kicsi az országok méretéhez képest. Ez Magyarországon azt jelenti, hogy nem 10 millió magyar lakáspiaca a magyar lakáspiac. Nemcsak azért, mert már nem vagyunk 2010 óta 10 millióan. A lakáspiac természeténél fogva diszkriminatív, ez adja az ingatlan árát és értékét. Ez egy igen erős negatív diszkrimináció, ami a folyamatos megfizethetetlenséget fenntartja az országok lakáspiacán. Ez igen erős belső folyamatokat is jelent. Ezek a belső folyamtok külső tényezők hatására alig, vagy egyáltalán nem befolyásolhatók, de mi rendre azt gondoljuk, hogy egy ország lakáspiaca külső hatásokkal könnyen irányítható.

A lakáspiacnak nem a megfizethetetlen árak az alapvető problémája, hanem az, hogy félreértjük és félremagyarázzuk

Szinte kivétel nélkül külső tényezőkkel magyarázzuk a lakáspiaci folyamatokat, teljesen elfeledkezve, hogy a lakáspiac elég önműködő, önjáró, örökmozgó, öntörvényű világ. A lakáspiac belső folyamatainak nem ismerete, ezen folyamtok nem helyénvaló kezelése ingatlanos vállalkozások kudarcát jelentheti, de még az állam is csúfos kudarcot vallhat. Alapvető lakáspiaci folyamat, hogy a kereslet és a kínálat, tehát az eladó lakások száma és a vevők száma mögött vannak minőségbeli különbségek is. Egyszerűen állandóan változik az eladó lakások és a vásárlók összetétele is. Nem azt árulják, amit keresnek és nem azt keresik, amit árulnak. Az eladó lakásokat és a vevőket sem kilóra vagy darabra mérjük, de gyakran így gondolkodunk róluk.

Nem is tudjuk felfogni micsoda jelentősége van annak, amikor a kínálatban az állandóan változó eladó lakások egy része egyre távolabb kerül az állandóan változó vevői igényektől

Az elég egyértelmű, hogy hiába nő a kínálat ott, ahol a vevők száma fogy. A növekvő kínálatnak van vevővonzó képessége, de nem változtatja meg a vevők döntését, ha ők már eldöntötték, hogy máshol vásárolnak. A kínálat nem a kereslethez igazodik földrajzilag és minőségileg sem, a vevők ezért általában nagyobb vásárlási idővel számolnak, mint az eladók eladási idővel. Ez az állandó piaci egyensúlytalanság a kereslet és kínálat összetételének változása mellett hol enyhe, hol súlyosabb következményekkel járhat, beleértve akár egy hirtelen áremelkedést is rövidebb távon.

Az már kevésbé ismert magyar lakáspiaci jelenség, hogy szinte minden 2000-es években épített lakást újnak nevezünk. Ez egyébként azért van, mert igen nagy különbség van a korábbi évtizedekben épített lakóingatlanokhoz képest. Ezek a lakások idővel egyre nagyobb számban jelennek meg használt lakásként a kínálatban, ésszerű alternatívát kínálva az aktuális új építésű lakásoknak. Olyan nagy különbség ugyanis nincs már a 2000-es években épített lakóingatlanok között, amiért komoly versenytársat jelentenek az újlakáspiacnak. Az újlakáspiac eleve egy kicsi piac, a 2000-es években épült lakások száma évről évre csak nő, növelve így az ilyen lakások számát a használt lakások piacán. Az újlakáspiac kínálata ezzel a lakáspiaci folyamattal egyelőre nem számol kockázatként.

A kizárólag új építésű ingatlant lehet pozitívan diszkriminálni, de annyira sosem lehetséges, hogy ez alapjaiban befolyásolja a használt ingatlanok jobb ár/érték arányát a teljesen új építésű ingatlanokhoz képest. A jelenlegi újlakáspiac már érzi ennek a belső folyamatnak a hatását, ahol nagy felelőtlenség azzal takarózni, hogy a vevőket az új építésű lakások áfája (de)motiválja. A vevőket Magyarországon sohasem érdekelte mennyi az új építésű lakások áfája. A jó ár/érték arány a lakáspiacon viszont legalább annyira fix belső mozgatóerő, mint a megfizethetetlenség állandó piaci környezete - ahol az árnövekedés szintén örök elvárás.

Az ingatlanárak növekedésében akkor is hiszünk, amikor az árak megfizethetőségéről álmodozunk

A lakáspiac belső folyamatairól összeségében elmondható, hogy nem ellenséggé teszi a vevőket és az eladókat, hanem érdekközösségbe kovácsolja őket. Az állandó megfizethetetlenség és lakásárnövekedés miatt vannak eladók és vevők és van ára, illetve értéke az ingatlannak. A használt ingatlanok állandó jó ár/érték aránya az eladók és vevők közös érdeke az új építésű ingatlanokkal szembe, amiért a használt ingatlanok piaci dominanciája külső tényezőkkel nem befolyásolható.

Nemcsak azért akarunk ingatlant, hogy legyen otthonunk, hanem azért is, mert tudjuk egyre többet fog érni idővel. Ez az emberi vágy az állandó megfizethetetlenség hajtóereje. Álmainkban, vágyainkban szeretnénk nem piaci alapon ingatlanhoz jutni, de értékesíteni már mindenképpen piaci alapon kívánjuk. Minél olcsóbban szeretnénk hozzájutni - lehetőleg "ingyen" - viszont ha már a miénk, akkor a lehető legdrágábban akarjuk eladni. Utópisztikus gondolatok, amikre vannak ilyen és olyan nemzetközi és hazai példák is, amik mindig lázban tarthatnak minket, okod adhatnak az álmodozásra.

A lakásárak növekedése gazdasági értelemben az infláció csoportjába tartoznak, de ez a mai napig nem elfogadott

A gazdaságot is sok olyan belső tényező mozgatja, aminek egyetlen célja az áremelkedés. Mindennek csak nő az ára idővel. Pénzromlásnak nevezik az inflációt, amikor egyre több pénzt kell fizetni ugyan azért. Mennyibe kerül most egy kiló vöröshagyma? 500 forint körül? A lakásárak lehet nem is nőttek annyit, mint a hagyma ára az elmúlt években. A vöröshagyma árnövekedése infláció, ahogy a lakásárak emelkedése is pénzromlás, viszont mi Magyarországon egyáltalán nem tekintjük annak. Azért nem, mert ingatlantulajdonosként úgy tűnhet az ingatlan árnövekedése bevételt jelent a számunkra, nem plusz költséget. Vevőként már nem ilyen egyértelmű a helyzet, bérlőként meg pláne.

Bár hangsúlyozzuk, hogy az árakat nem a vevők és a bérlők határozzák meg a magyar lakáspiacon, de ők fizetik meg a folyamatosan változó árakat

A rugalmatlan magyar lakáspiac szintén egy fontos belső tulajdonság, kívülről nem befolyásolja semmi sem. Ilyen környezetben a külső tényezők hatását nem szabadna túlértékelni, de sajnos igen gyakran túlértékeljük.

Különleges lakáspiaci tulajdonság például az is, hogy a vevőket elsősorban az otthonteremtés motiválja. Az ettől eltérő célok mindig kisebbségben vannak a lakáspiacon, nagyon nagy kisebbségben.

Ez nemcsak Magyarországon igaz. Más államokhoz hasonlóan, a magyar állam is az otthonteremtés támogatásával tud hatni a lakáspiac belső folyamataira, de nem tudja azokat megváltoztani. Ilyen belső folyamat az, hogy a már megszületett gyerekeknek van valódi hatása a lakáspiacon. Minden olyan állami támogatás, ami már a megszületett gyerek után jár, az mérhető hatással bír, addig sajnos az otthonteremtési támogatást új gyerek vállalásához kötni már szembemegy a lakáspiac belső folyamataival.

A szülőket lehet értékelni a lakáspiacon is, de nem lehet az otthonteremtés döntése és a gyerekvállalás döntése közé egyenlőségjelet tenni

Ez egy nagyon markáns külső tényező, nyomás a lakáspiacon, irreális elvárás, anélkül, hogy tisztában lennénk a lakáspiac belső folyamataival. Mégis ilyen és ehhez hasonló külső tényezőket tudunk túlértékelni, amik nem az otthonteremtést szolgálják, hanem valami teljesen mást. A lakáspiacra alig hatnak a nem otthonteremtési céllal érkező vásárlók. A számuk annyira kevés a magyar lakáspiac egészét nézve, ennek ellenére az átlagosnál kicsit nagyobb megjelenésük csodavárást indít el ( = például azért, mert nagyobb kockázatot is vállalnak és olyat is és annyiért is megvesznek, amit és amennyiért más nem), az átlagosnál alacsonyabb számuk viszont már lakáspiaci katasztrófának van kommunikálva ( = pontosan azért, mert a rosszabb ár/érték arányú ingatlanok értékesítése megállhat). Az ok elég prózai. A lakáspiaci híreket általában ingatlanos vállalkozások jegyzik, akik az átlagosnál viszont jóval inkább függnek a nem otthonteremtési céllal vásárlóktól.

De ami gondot jelent az ingatlanos vállalkozásoknak, még nem feltétlenül jelent bajt a lakáspiacon

Kezeljük erős fenntartásokkal, amikor ingatlanos vállalkozások vagy vállalkozók kongatják a vészharangot. Az ő kínálatuk tele van mindenféle rossz ár/érték arányú és a gyakorlatban szinte eladhatatlan ingatlannal, annál az egyszerű oknál fogva, hogy ilyen eladó lakások tulajdonosai kérik inkább a segítségüket.

Az is egy megváltoztathatatlan belső lakáspiaci folyamat, hogy az ingatlan önmagát adja el, nem az eladó vagy egy ingatlanos. Közben az is igaz, hogy nem minden eladható csak azért, mert árulják. Egy vevő sem fog csak azért vásárolni azonnal, mert eldöntötte, hogy vásárol. Ha nem találja, amit keres, akkor kivárja és keresi azt az eladó lakást, amit végül megvehet. Vevőnek lenni mindig kompromisszumokkal jár, de van amiben egy vevő sem köt kompromisszumot. Ezek mind olyan belső folyamatok, amik állandóan jelen vannak a lakáspiacon, de nem mindig egyformán érzékeljük őket vagy vesszük komolyan.

Kép: Ingatlanmúhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A racionális vevők alkalmazkodóképessége

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Talán 2019 lesz az első év, amikor komolyan vesszük, hogy a magyar nagyvárosok lakáspiacától egyre jobban elfordulnak a vevők. 2016 óta tart a folyamat, gyakorlatilag úgy, hogy eddig a kutyát sem érdekelte. Csak azért, mert a lakásárak növekedését akár Budapesten, akár a megyeszékhelyeken azzal magyarázták a „szakértők”, hogy a kereslet hajtja őket. Magyarországon a lakásárakat a kínálat határozza meg általában. A rugalmatlan magyar lakáspiacról  már beszéltünk, ahol egyetlen egy kivételt találtunk, a községek és falvak lakáspiacát. Nem meglepő, hogy a kereslet ebbe az irányba indult el 2016-tól kezdve. A városi vagányok meg nagy mellénnyel nyomták a sódert, hogy lakáspiaci boom így, lakáspiaci boom úgy, dübörög a lakáspiac, minden a legnagyobb rendben.

Időközben viszont olyan lakáspiaci helyzet alakult ki, amiről tudni lehet, hogy nyomás alá helyezi nagyvárosokból élő ingatlanpiaci szereplőket

Nyomás alatt egyesek jobban, mások rosszabbul teljesítenek. A laikus azt gondolná, hogy ahol nincs elég vevő, ott ezt a lakásárak fejezik ki leghamarabb. Az elmélet és a gyakorlat itt sem találkozik. Az sem segíti a helyzet jobb megértését, hogy az elmúlt években letagadták ezt a jelenséget, erős keresletről beszéltek, ami bármit és bármi áron képes megvásárolni. Új építésű lakások hiányáról álmodoztak, amikor antiurbanizációs folyamatok zajlanak Magyarországon. Meg befektetői rohamról terjesztettek pletykákat, amikor Magyarország és a magyar társadalom nem az a befektető fajta. Van egy szűk réteg, de nem ők mozgatják a lakáspiacot és sosem ők mozgatták. Kb. olyanok a lakásbefektetők, mint a diákbérlők: jóval kevesebben vannak a valóságban, mint elméletben, de ettől még hihető, hogy minden tőlük függ.

„Lehetünk sikeres értékesítők, befektetők, fejlesztők a lakáspiacon igazmondás nélkül. Ezért a legnehezebb megtanulni igazat mondani a szereplőknek = nincsenek rákényszerítve...egyelőre.”

írtuk még egy 2016. december 30-i Facebook jegyzetünk alá. 2019-ben már ez a mondat értelmet nyer. A piaci szereplők egyre jobban rá vannak kényszerülve, hogy igazat mondjanak, már ha képesek rá. Az elmúlt éveket végig hazudták. Változtatott volna valamit, ha igazat mondanak? Sosem tudjuk meg.

A lakásárakat nem a vevők fűtötték vagy fűtik, hanem a piaci szereplők nagyon optimista szavaitól megrészegült kínálat, ami pont úgy igaz a nagyvárosi használt lakások tulajdonosaira, mint az új társasházak fejlesztőire.

Az alacsonyabb árú lakások erős hatása a KSH lakásárakat vizsgáló indexeiben nemcsak azt jelenti, hogy a városokban a garzonok és a panellakások iránt van olyan kereslet ( Megjegyzés: Ez a két legolcsóbb nagyvárosi lakóingatlan típus), hogy nem kell az értékesítésükhöz ingatlanközvetítő segítségét igénybe venni. Ez sokkal inkább jelenti azt, hogy az alacsonyabban árazott területekre helyeződik át az adásvételi piac 2016-tól kezdve évről évre egyre jobban. 2019-ben pedig jóval látványosabban, mint előtte bármikor. A teljes árváltozás – használt és új lakások esetében is - 2014 óta most először mutat alacsonyabb szintet 2019 első negyedévében, mint 2018 hasonló időszakában. Nem történt még ilyen, a számok nem is véglegesek. Kíváncsiak is vagyunk, hogy mennyire fog ez változni később.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiacon jelenleg még csak a vevők gondolkodnak, az eladók vakon hisznek az álmaikban

Történjen bármi is, nagyon nagy csoda kellene ahhoz, hogy ne azt a jelenséget támassza alá, amikor a vevők a kisvárosok és falvak, illetve községek lakáspiacain aktivizálódnak, mindeközben viszont a nagyvárosok piacán egyre passzívabbak.

2019 sem a nagyvárosi lakáspiac éve lesz, amiről már évek óta folyamatosan beszélünk, csak azt hiszik, hogy valami tudatmódosító pszichoaktív szert szedünk. A valóságnál nincs keményebb drog! Ha valaki a valóság függőségében él, az legalább olyan abszurd azoknak, akik álmokat kergetnek. Az újlakáspiacon 2018-ban érezhetően és láthatóan megjelentek a nagyvárosi, köztük a budapesti társasházi lakások árai. 2017-hez képest nagyon szembetűnő a grafikon kilengése. 2019-ben a nagyvárosi új építés társasházi lakások árait tovább fűtheti a hazudozás és az ezzel együtt járó spekuláció vagy hűtheti az igazmondás. Az utóbbira nagyon kevés esély van, mert a lakásfejlesztők a legnagyobb hirdetők a lakáspiacon, így a pénzük többet ér másoknak, mint az őszinteségük.

A lakásárak változásában is látjuk, hogy 2016-tól kezdve a használt lakások árváltozása egy U-alakot vesz fel. A 2019 I. negyedéves adat ne tévesszen meg minket. Még csodálkozunk is, hogy nem tálalta senki sem szenzációként.

Egy ével ezelőtt a KSH már közölt egy hasonlóan megtévesztő adatot, vagyis statisztikai paradoxont, amivel részletesen foglalkoztunk. Biztosan nem ennyivel nőttek az árak, ezt szögezzük le gyorsan. A tavalyi 12,3%-os I. negyedéves adat „már csak” 7,7%-on áll, mert az egész 2018-as év lezárásig az adat nem fix/végleges.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Nem 13,4%-kal nőttek a használtak lakások árai 2019 I. negyedévében!

Idén, az eddig mért "13,4%-os használt lakások árváltozása" igen erős adat, jól mutatja, hogy mennyire igaz az a feltételezés, hogy „ahol lakásokat adnak el, ott biztosan nőnek a lakásárak”

Akár több, akár kevesebb lakást adnak el az adott településen, a lakásárak mindentől függetlenül egyelőre csak nőnek Magyarországon. Ez azért még véletlenül se tévesszen meg senkit. Továbbra sem mindegy hol és mit akarunk eladni. A vevők nem a KSH információi alapján döntenek, de a KSH viszont utólag a vevők döntéseit méri. A KSH szerint a vevőknek egyre többe kerül a lakásügyeik intézése. De ott vásárolnak elsősorban, ahol az árak emelkedése ellenére a pénzük a legtöbbet éri és nem ott, ahol a lakásárak a leggyorsabban nőnek. Ezt a lakáspiaci jelenséget nyugodtan hívhatjuk a racionális vevők alkalmazdóképességének is.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: ksh.hu , Frissítve: 2019. június 28.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az ingyen pénz családbarát?

kritika családpolitika lakáspolitika államadósság népesedés demográfia családbarát ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Ha valamiben hiszünk, annak minden arcában bízunk. Ilyen az állami pénzosztás, az ingyen pénz, a vissza nem térítendő támogatás, a kamattámogatás, bármi, amit ajándékba ad az állam, mert megérdemeljük, az jár nekünk. Olyan nincs, hogy ez rossz lehet, káros, kockázatos és egyenesen kizárt, hogy veszélyes lenne. Ha az állam ad, az csak jó. Aki ezt megkérdőjelezi az alávaló gazember, de tutira csak egy irigy és megkeseredett senkiházi, akinek arról is van véleménye, amihez semmi köze sincs és olyanba is beledugja az orrát, amiből kimarad. Olyan ember lehet, akinek a véleményére nem vagyunk kíváncsiak és nem érdekel, amit mond, mert szerintünk mindig téved, semmiben sem sincs igaza, de úgy állítja be, mintha tévedhetetlen lenne, ő mindent jobban tudna nálunk.

De most nézzük meg mi történik általánosságban akkor, amikor az állam szórja a pénzt.

Hatékonyak-e Magyarországon az állami vállalatok és szolgáltatások?

Mi történik azokkal a piaci szereplőkkel, amik államfüggők lesznek, mert csak állami megrendelésekből élnek? Mi történik ott, ahol az állami támogatás jelentős? Milyen szavak jutnak eszünkbe az ilyen helyzetekről. Pazarlás, mert minden számlát kifizet az állam, amit benyújtanak neki. Az állam az egyetlen szereplő, akinél a munkadíj a végtelenségig növelhető, mindenért annyit fizet, amennyit kérnek érte. Eszünkbe jut erről az is, hogy mennyi felesleges dologra költ túl sokat az állam, és hogy mennyi másra költhetné el jobban.

Pazarlás, felesleges pénzköltés után jön azonnal, hogy ez mennyire nem hatékony. A pénzt nagyon könnyű rosszul elkölteni. Építenek valamit rossz minőségben, nagyon drágán, ami gyorsan avul, romlik az állapota és sokat kell költeni a karbantartására is. Ismerős a helyzet? Láttunk már ilyet. Az építőiparunk minősége kritikán aluli. A szakma tudja, hogy a 80-as évek színvonalán képesek dolgozni, de mi a 21. század igényei szerint használnánk ezeket. Ha valami komoly munkára van szükség, akkor importálni kell a technológiát és a hozzáértést is, nem beszélve a minőségi építőanyagokról. Emiatt sok felújítás után néhány évvel minden új felújításért ordít szerte az országban. Az állam kényelmessé tud tenni bárkit, akit kitöm, mert nem számít a minőség, nincs szükség valódi fejlődésre, versenyképességre, még piaci versenyre sem. Az ilyen elkényeztetett szereplőknek csak az a fontos, hogy az állam utaljon, fizesse a számlákat, semmi más nem számít.

Az állami szolgáltatásokban is érezhetjük ezt a bőrünkön. Ömlik bele a pénz, de azt rosszul költik el és a végeredményről, ha ki is derül, hogy nem jó, azt a pénzhiányra fogják. Magyarországon nincs az a pénz, amit az állam ne tudna elkölteni valamire és nem derülne ki róla, hogy csak pénznyelő az egész, egy feneketlen kút. Magyarországon nem a pénz kevés, hanem a rendszer fejőstehénnek nézi csak az államot, nem tekinti partnernek.

Ma még azt is hallani, hogy nem baj, ha rosszul is szórja az állam pénzt, de legalább ennek nincsenek olyan következményei, mint magas költségvetési hiány vagy növekvő államadósság

A költségvetési hiányt jól tudjuk kezelni az EU támogatásokból, igazán jól jön az állami pénzszóráshoz. Köszönjük EU! Azért jobban örülnénk, ha az állam képes lenne megtakarítani és inkább azt élné meg gazdasági csodának. A magyar állam még soha nem volt képes erre, egyszer sem. Mindig többet költ, mint amennyi a bevétele, ezért az államadósság csak nő és nő, megállíthatatlanul nő.

Az államadósság viszont nő, már hogyne nőne. Egyre több az egy magyarra jutó államadósság. Ha így számolnánk és nem GDP arányosan, akkor nem tennénk olyan felelőtlen kijelentést, hogy az államadósság csökken.

Azt látjuk, hogy az állami pénzszórásnak igenis van ára. Az az ára, hogy továbbra is adósítjuk el az unokáinkat is. Az állami költekezésnek ezért nem lenne szabad pazarlónak és felelőtlennek lenni, hanem hatékonynak, nem pedig versenyképességet rontónak.

Azt tudjuk és látjuk, hogy öregszünk és fogyunk, ami eleve növeli minden magyar állampolgár vállán a rájutó államadósság nagyságát, már ha fizet adót Magyarországon valamilyen formában, mert nem minden magyar állampolgár egyben adófizető is. Ha az állam ezt évről évre növeli is, azt meg fogjuk érezni előbb vagy utóbb. Már beszéltünk arról, hogy az államadósság körül forog minden állam politikája. Ez Magyarországon is így van.

Az állam adósságcsapdában van. Csak úgy tud szimpatikus és jó lenni hozzánk, ha pazarol és szórja a pénzt, miközben eladósítja az állampolgárait. Az állam nem visszafizeti az adósságát, hanem egyre inkább csak növeli. Ha gyorsabban nőnek a bevételei, mint az adóssága, akkor azt gazdasági csodának éli meg és annak kommunikálja.

kritika családpolitika lakáspolitika államadósság népesedés demográfia családbarát ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Képmutatás az államadósság csökkenéséről beszélni Magyarországon

Mintha mi úgy adósodnánk el, hogy nem visszafizetnénk a hiteleinket és kölcsöneinket, hanem újabbakat és újabbakat vennénk fel, csak azért, mert nő a fizetésünk. Szeretnénk így élni? Mit gondolunk arról, aki így él?

Az államadósság növelése egy olyan adósság, amit akaratunk ellenére tesznek a nyakunkba. Nem választjuk, de nekünk kell visszafizetni, a gyerekeinknek, az unokáinknak és így tovább. Az állami népesedési politika végső soron inkább arról szól, hogy a jövő adósrabszolgáit kell megteremteni.

Az államok egyelőre el sem tudják képzelni milyen az az élet, amikor valóban csökkentik az állampolgáraik vállát nyomó államadósságot és nem növelik. Az államok kényszerhelyzetben vannak, köztük a magyar állam is.

Egyre kevesebb embernek egyre nagyobb jólétben és egyre nagyobb terhet cipelve a vállán kellene élni, de valószínűleg ez a képlet is korlátos valahol. Az aktívak mellett az inaktívak vállára is terhet kell majd az államnak tenni.

Na most az állam azt nevezi család- és lakáspolitikának, amikor azt szeretné, hogy azért vállaljunk több gyereket és legyen demográfiai fordulat, hogy ne kelljen neki megváltoznia, minden maradjon úgy, ahogy most van = Az állam hadd növelje a végtelenségig az államadósságot és terheljen vele minden állampolgárt, még azt is, aki meg sem született.

Tényleg van pénz mindenre? Tényleg mindent megtehet az állam? Tényleg következmények nélküli országban élünk? Az államadósságunk mértékét és állandó növekedését látva egyértelmű nem a válasz.

Ettől mi még hihetünk abban, hogy ha az állam ad az jó, a gondoskodó állam minden arcában bízhatunk. A jövő generációja fizeti meg a korábbi generációk tévedéseinek az árát. Milyen családbarát társadalom az olyan, ami a gyerekei bőrét viszi a vásárra? Már tudjuk, egy elöregedő, fogyó, a jövőjét is felélő társadalom, ha ezáltal a jelen egy kicsit is elviselhetőbb. Ha az állami pénzszórás minden területen alig több pénzégetésnél, miért pont a család- és lakáspolitika lenne kivétel? Tényleg, miért?

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Albérletellenesség Magyarországon

albérletpiac lakáspiac ingatlanmarketing ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Ha nyár, akkor albérlet vagy mégsem? Az utóbbi időben a lakásvásárlás uralja a lakáspiaci híreket. Az albérlet inkább „hozamként” jelenik meg a lakásvásárlókat célzó marketing anyagokban. Azt ugyanis nem szabad elfelejtenünk, hogy a lakáspiaci hírek 99%-a, igen, annyi, ha nem több, reklám. A lakásvásárlásban van az üzlet, ezért reklámozzák azt. Az albérlet nem üzlet az ingatlanközvetítőknek, a hirdetési oldalaknak sem, mert minimális bevételük származik belőle. Nekik az adásvételek piaca a fő célpont, az a fejőstehén. A reklámok meg pénzbe kerülnek, még sokszor azért is így vagy úgy, de fizetni kell, hogy terjesszék is. Szóval, ha már annyi energiát befektetnek a lakások adásvételéből élők, akkor inkább abba fognak pénzt tolni, ami pénzt hoz nekik a konyhára.

A lakásvásárlás és a lakásbérlés ezért előre eldöntött kérdések a magyar közbeszédben

A bérlés sohasem jöhet ki jól ebből a történetből. Megkockáztatjuk, hogy a hirdetőknek még nem is céljuk, hogy az albérletpiac fejlődjön, valóban komolyabb szerephez juthasson Magyarországon. Legyen csak inkább az a fekete bárány, ahol minden bérbeadó kapzsi, utálatos, adócsaló, ostoba, bérlősanyargató. Meneküljön az albérletpiacról mindenki, aki csak tud, mert nincs ott semmi látnivaló. Túl drága, túl nagyok benne a kompromisszumok és hosszútávon tervezhetetlen.

Persze, ha azokat a nehéz helyzetű honfitársainkat kell megszólítani, akiknek mindig van annyi fölösleges pénzük, hogy gyötri őket az álmatlanság és a készpénz tartásának a rémálma, akkor nekik az albérletpiacot is fejőstehénnek kell reklámozni.

Micsoda dráma, hogy hová tegyék ezek a szegény magyarok – mert elsősorban magyarok gondolkodnak magyar lakásokban, még Budapesten is – a tízmillióikat, nem ülhetnek rajta vagy alhatnak vele, a bankban sem porosodhat. Kész katasztrófa számukra, hogy ha azok a milliók nincsenek „befektetve”.

A reklámszakemberek bajban is vannak, hogyan lehet egy fenékkel ezt a két lovat megülni. Egyik ló a vegyen mindenki még egy lakást, mert az albérlet szó úgy értelmetlen elméletben, mint a gyakorlatban. Bérlők csak a lúzerek akarnak lenni, akik élvezik, ha az ördöggel cimboráló bérbeadók játékszerei lehetnek. A győztesek a lakástulajdonosok, szögezik le a gyengébbek kedvéért is.

A másik ló ( = az igazi paripa) szerint viszont azért jó lakást birtokolni, mert lakhatunk benne mi vagy a pénzünk. Mindegy melyik eset áll fenn, a lakással csak pénzt kereshetünk. Ha felmegy az ára, azért járunk jól, ha közben még ki is adjuk, akkor meg azért is. Ha az állam még pénzt is ad erre, akkor meg az az igazi lúzerség, ha ezt nem használjuk ki.

A lakástulajdon maga a főnyeremény, reklámozzák éjjel-nappal

A lakásvásárlást reklámozók érdekcsoportja állami hátszéllel, jó kapcsolatot ápolva, hazafias, nemzeti, magyar. A magyar nem bérlő. A magyar nem lakik albérletben. A magyar az lakástulajdonosnak lett teremtve! Pedig a magán bérlakásoknak van értelme elméletileg és gyakorlatilag is. De ilyen állami és üzleti környezetben, ilyen érdekellentétek mentén, ilyen komoly előítéletekkel szemben, az üzleti alapú albérletekről valódi vitát folytatni nem lehet.

Az nem lehet konstruktív vita alapja, hogy jön az egyszeri ingatlanos, aki már ott is azonnal 100%-os állami bérlakásrendszert akar, mert szerinte a magántulajdon nem alkalmas erre.

Mindjárt vissza is repülhetünk az időben, ahol egyszer ezt már kipróbálták nagyban és nem jött be.

Az üzleti alapú és állami bérlakásrendszer nem vagy-vagy kapcsolatban áll egymással, szögezzük le mi is a gyengébbek kedvéért, mert a reklámszakemberek a lakáspiacról szóló közbeszédet is egybitessé teszik a saját kedvükért. A mi kedvünkért és a mi érdekünkben meg nyomják tovább, hogy aki magyar lakást vesz, mert az adásvételi szerződések nemzeti színűek, de a bérleti szerződéseket a „bérlők vérével” írják.

Az albérletpiacunk ezért is olyan amilyen, egyszerűen rossz a marketingje

A marketing meg már a 20. század olyan gyilkos eszköze lett, amivel a 21. században is bármiről el lehet hitetni, hogy egy csoda vagy azt, hogy tűzrevaló. A lakáspiacon az albérletpiac egyfajta karaktergyilkosság áldozata lett, amit az állam sem bán, meg a hirdetők sem.

Azok már sopánkodhatnak, akik még mindig számítanak a bérleti díjakra is, mert azért is vettek lakást, a reklámok hatására. De arról nincs reklám, hogy a bérbeadás esélyeit miként és hogyan csökkentik a hirdetők ellenkampányai, kvázi albérletpiacot lejárató hirdetései, az albérletellenes agitáció. Az albérletpiacnak semmilyen érdekszervezete nincs, nincs senki, aki megvédje, vagy kiálljon mellette. Ha lenne sem biztos, hogy szóhoz jutna, mert az albérletpiac a magyar lakáspiac prostituáltja!

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A félreértett ingatlanlufi

lakáspiac lakáshitelezés családpolitika lakáspolitika demográfia eurostat ingatlan 2019 EU Magyarország Ingatlanműhely

Azt tudjuk, hogy mennyi gyerek születik a lakáspiac állami stimulálása után, de azt nem tudjuk, hogy mennyi nem születik meg pont emiatt. Lakáspiaci befolyásolástól demográfiai fordulatot várni szakmailag és minden értelemben több, mint egyszerű kockázatvállalás. Nézzük meg sorban, hogy mit tudhatunk eddig olyan nyilvánvaló lakáspiaci jelenségekről, amit mindnyájan megéltünk, de lehet, közben annyira nem is tudatosult bennünk.

Annyit biztosan tudunk, hogy 2014 után a költségek nőttek meg a lakáspiacon

A lakásárak, az építőanyagok, a telkek ára, egy ház építése, egy lakás felújítása, különböző szakmunkák ára mind elszálltak. A lakáspiacon a kereslet el is maradt a várttól. Hiába a sok mellébeszélés, kevesebb családi ház épül, kevesebb társasház épül, kevesebb a felújítás és kevesebb lakást adnak-vesznek, mint azokban az időkben, amihez az elmúlt éveket, vagy akár a jelent hasonlítani szokás.

Mindezekhez még az is hozzátartozik, hogy kevesebb gyereket vállalnak statisztikai bűvésztrükkökkel, és úgy teljesen valóságosan és kézzel foghatóan is.

A jelenlegi lakáspiaci jelenséget nevezhetjük minden értelemben egy lufinak, mert a jelen (kvázi szülők) és a jövő (a gyerekek) vásárlói negatív válaszokat adnak a lakáspiac impulzusaira.

lakáspiac lakáshitelezés családpolitika lakáspolitika demográfia eurostat ingatlan 2019 EU Magyarország Ingatlanműhely
Európa ingatlanpiacát a metropoliszok határozzák meg és az urbanizáció

Ezt az egyensúlytalanságot, lakáspiaci feszültségeket az állam is érzékeli, amit az általa vezérelt hitelezés, az eladósodás ösztönzésével kíván enyhíteni

Bár tisztában lehet a modern világ azon tapasztalatával, hogy egy társadalom minél inkább el van adósodva, ott egyre inkább csökken a gyerekvállalási hajlandóság. Ezért próbálja meg a hitelterheket a vállalt gyerekek számának növelésével csökkenteni. Bizonyos összegű hitelelengedés például, vagy egy állami „gyorskölcsön” vissza nem térítendő (= ajándék) is lehet, ha három vagy több „új” gyereket vállalunk.

Amit az állam ad pénzt, a piac beépíti valamilyen módon. Ha nem a lakásárakban, telekárakban, akkor megjelenik az építőanyagokban és munkadíjakban. 

lakáspiac lakáshitelezés családpolitika lakáspolitika demográfia eurostat ingatlan 2019 EU Magyarország Ingatlanműhely
A gyerek nélküli háztartások az ingatlanpiacon máshogyan viselkednek, mint a gyereket vállalók

Az ingatlanlufit az állam egyelőre tovább fújja

Amiben talán még az a legérdekesebb, hogy 2008-ban nem volt ingatlanlufi Magyarországon. 2004-2008 között az ingatlanárak alig változtak, a lakbérekkel sem történt szinte semmi. Sokkal nagyobb élet volt az ingatlanpiacon, nem volt gond a telekárakkal, az építőanyagokkal, a munkaerővel vagy a munkaerőköltséggel. A lakáspiac úgy tűnt egyensúlyban van, mert a hatalmas kínálat hatalmas kereslettel találkozott. Mondhatnánk úgy is, hogy nem panaszkodott senki, nem kiabált állami segítségért, nem siránkoztak a lakásáfa miatt és még sorolhatnánk. A piac működött.

A méreg akkor a devizahitelezés volt. A devizahitelezés viszont nem a lakásárakat, a lakbéreket, a telekárakat, az építőanyagok árát, a felújítási költségeket, a szakmunka árát mérgezte vagy fűtötte. Nagyon különleges ebbe, így utólag belegondolni, kimondani és leírni. Akkor hitellufi volt Magyarországon, ami mögött pont úgy ott állt teljes vállszélességgel az akkori MNB, az akkori állam, az akkori pénzügyi és üzleti élet is. Azt se felejtsük el, hogy a devizahitelezés „torz”szülöttje az úgynevezett pénzügyi tanácsadás, a hitelközvetítés is. Sok „mai öreg róka”, a devizahitelezésből szedte meg magát és „ma is osztja az észt”.

lakáspiac lakáshitelezés családpolitika lakáspolitika demográfia eurostat ingatlan 2019 EU Magyarország Ingatlanműhely
A metropoliszok és az urbanizációs hatások Európa ingatlanpiacán egyelőre erősebbek, mint a demográfia negatív folyamatai - de ez nem igaz Magyarországra

A mai lakáspiacon pont az államtól félnek a legkevésbé a szereplők , hangsúlyozva újra és újra, hogy az (állami) hitelezés milyen egészséges és biztonságos

Családpolitika és lakáspolitika néven az állam a demográfiai cél érdekében tehet egyelőre bármit, ingatlanlufi lesz belőle.

Az ingatlanlufi nem egyenlő a lakásárak egészségtelen szintjével, az annál sokkal több és pont ez benne a valódi kockázat.

Az európai demográfiai folyamatokat elnézve a magyar helyzet nem kirívó. A gyerek nélküli háztartások száma döntő. A gyereket vállaló háztartások között pedig (sors)döntő az 1 gyerekes család. Az állam a gyereket vállaló háztartások miatt vállalhatja az ingatlanlufi minden kockázatát. Jelenleg azt hiheti, hogy kézben tartja a folyamatokat a bankokon keresztül, beleértve az MNB-t is.

Az egyébként a magyar lakáspiacról tudható, hogy a gyerekeknek nagyon nagy hatása van rá

A gyerekvállalás önmagában növeli a lakásigényeket, ami a vásárláson, építésen és felújításon keresztül megjelenik a piacon. A gyerek miatt inkább döntenek a szülők több lakás vásárlásán, takarékoskodnak a gyereknek lakás(ok)ra. Akinek van gyereke, sokkal nagyobb eséllyel lesz lakásfelhalmozó Magyarországon. Ez igaz a nagyszülőkre is. Akinek unokája van, az inkább lesz lakásvásárló vagy segíti az unoka lakáshoz jutását (feltéve, ha itt születik és él).

Ha tehát nem születnek gyerekek, az sokkal nagyobb hatással bír a lakáspiacon, azon kívül is, hogy a kevesebb gyerek eleve kevesebb lakásvásárlót jelent a jövőben. Sokkal kevesebb adásvétel történhet, mert egy gyerek meg nem születése, nem egy adásvétellel, építéssel, felújítással csökkenti a lakáspiacot.

Az állam által gerjesztett ingatlanlufi és az ehhez párosuló negatív demográfiai folyamatok egy különösen kockázatos kombinációt jelentenek ma Magyarországon. Első ránézésre lehet, hogy nem tűnik annyira veszélyesnek, mint egy mérgező hitellufi, de máshogyan is fogja kifejteni a negatív hatásait.

lakáspiac lakáshitelezés családpolitika lakáspolitika demográfia eurostat ingatlan 2019 EU Magyarország Ingatlanműhely
Magyarországon a demográfiai folyamatok már erősen éreztetetik a hatásukat az ingatlanpiacon

Kép: Instagram

Statisztika: Eurostat, Megjelenés: 2019. június 1.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A baba boom érdekében

családbarát családpolitika lakáspolitika otthonteremtés családalapítás otthon család ingatlan 2019 Magyarország ingatlanműhely

Képzeljük el, ha az utca emberétől egy listát mutatva azt kérdeznénk, hogy

- a nem megfelelő lakásméret

- a nem megfelelő minőségű és életszínvonalú ingatlan

- a nem megfelelő elhelyezkedésű lakások

-  illetve az ehhez való hozzájutás alacsony esélye 30 éves kor alatt

mennyire befolyásolhatja a magyar demográfiai folyamatokat, mit válaszolna egy 1-10 skálán?

Megvariálva is feltehetnénk a kérdést, hogy

- ha a minimálbér analógiájára lenne egy olyan minimális lakásviszony/lakáskörülmény is, ami lehetőséget adna 21. századi értelemben a 3 gyerek vállalására, akkor többen és hamarabb vállalnának-e gyereket Magyarországon, ismét az 1-10 között terjedő skálán bejelölve ezt.

Teljesen mindegy mi változott meg végérvényesen 40 éve Magyarországon, tökéletes megoldást még nem találtak rá

Az is teljesen mindegy, hogy korábban sem volt könnyű európai értelemben normális lakásviszonyokat teremteni Magyarországon. Az is független ettől a kérdéstől, hogy a lakáspiacnak milyen befolyása van valójában a demográfiai folyamatokra.

Ebben az esetben sem az a fontos, hogy mi a valóság, hanem az, hogy mit gondolnak annak.

Az utca embere szerint biztosan nincs jó hatással az, hogy minden kitolja a gyerekvállalást:

- az iskola

-  a párválasztás problémája

- az elköltözés problémája

- a munka és karrier

- az első saját lakás megszerzése, ami általában alkalmatlan gyerekvállalásra

- na és persze ezzel szorosan összefüggő lakásárak

A lakásárak mindent megtestesíthetnek egyben az utca emberének, amit az otthonteremtés és a gyerekvállalás nehézségeiben megélhet

Ettől függetlenek a területi különbségek is, mert hiába gondoljuk azt, hogy vannak nagyon olcsó ingatlanok, nagyon olcsó településeken, de higgyük el, aki tényleg ott él, annak az egyáltalán nem tűnik olcsónak.

Mindenhol drága az ingatlan a hely lehetőségeihez képest. Az ingatlan minőségéhez képest pedig egyértelműen nagyon drága minden ingatlan. Azokat felújítani, átépíteni szintén óriási teher lett. Ez a kettő megint településfüggetlen probléma.

Most képzeljük el azt, hogy a baba boom várást sokan komolyan gondolják

Sokan hisznek benne, hogy lehetséges, dolgoznak ezért. Legyenek valódi kormánytisztviselők, vagy civilek, akik a gyerekvállalást és a családalapítást népszerűsítik, biztosan erősen hisznek abban, amit csinálnak. De ők is tudhatják, hogy a gyerek az nem csak egy döntés kérdése. A gyerekek bizonyos körülmények miatt születnek meg és bizonyos körülmények között nem.

Hivatkozási alap a családi adókedvezmény, amit minden szülő köszön szépen, jól esik neki. Még ha lakást ad ki, akkor is jól jön bérbeadóként a családi adókedvezmény.

Még Budapesten is ki lehet adni három lakást egyszerre, teljesen SZJA-mentesen, ha három gyereket nevelünk bérbeadóként.

Vannak családbarát munkahelyek, vendéglátóhelyek. Ami nincs, az a családbarát lakáspiac. A lakáspiac nem családbarát.

Ezt be kell látnia minden családbarát politikusnak és családbarát civilnek is.

Lehet-e családbarát lakáspiac nélkül baba boom?

Valószínűleg a családbarát civil ebbe még bele sem gondolt. Szerinte az állami támogatások teszik családbaráttá a lakáspiacot. Ez tudjuk, hogy nem egészen igaz. A kistelepülések családbaráttabbá váltak, mitagadás.

De új házat építeni sehol sem lehet állami támogatásból. Nagyon drága egy saját új ház, telekártól függetlenül. A bank meg a felére fogja értékelni, mint a bekerülési költsége. Ez nem családbarát.

De lehetséges baba boom, ha csak a kistelepüléseken élőktől, az oda kiköltözőktől várjuk el a több gyereket? Persze, hogy nem. A családbarát civil ebbe sem gondolt még bele. Még akkor sem, ha neki is csak egy gyereke van a nagyvárosban és nem is tervez többet. Sőt, az sem zavarja, amikor nap mint nap szembesül azzal, hogy a magyar nagyvárosokban a kétgyerekes családok számítanak nagycsaládnak. Neki minden mellékes, mert őt csak az érdekli, hogy minden várt gyerek megszülessen. Szerinte minden fiatal apa és anya akar lenni és sok gyereket akar nevelni. Ezek a fiatalok aztán végül mégsem lesznek olyan könnyedén anyák és apák, minimálisan lesznek közöttük olyanok, akik sok gyereket nevelnek fel. De a családbarát civilt sem a valóság érdekli, hanem az, hogy ő mit tart annak.

A családbarát politikus viszont tudja, hogy a nagyvárosi lakáspiac nagyban beárnyékolja a baba boom sikerét

A nagyvárosi lakáspiacot családbaráttá kell tenni, mert pont a nagyvárosi alacsony gyerekszám egy súlyos probléma. Irreális elvárás még családpolitikailag is, hogy minden gyereket akaró költözzön el a nagyvárosból a lakáspiaci folyamatok miatt. Aki a nagyvárosban akar gyereket vállalni, annak a nagyváros lakáspiacát kell családbaráttá tenni.

Ez nagyon leegyszerűsítve először úgy tűnhet a valóságban, hogy a lakásárakat kordában kell tartani a nagyvárosokban. A kereslet fékezése nem bizonyult hatásosnak. Az állami támogatások alacsony aránya a nagyvárosi lakáspiacon szintén nem hűtötte a kedélyeket. A nagyvárosokban a lakásárak túl gyorsan nőnek – érthették meg a családbarát politikusok. A lakásárak a jövőt fejezik ki, ezért a nagyvárosi lakáspiacon a jövőre kellene úgy hatni, hogy az ne fűtse az árakat. Beszélni a lakásárak csökkenéséről nem túl intelligens. A piacon sokan beszélnek erről, de az is egy hatástalan eszköz. Alternatív megoldás kell. Olyan, aminek valódi hatása van. Nehéz ügy, mert mindenről csak később derül ki, hogy mennyire működik vagy sem. Közben meg már rövid időn belül fordulatot szeretnének, mert úgy hiszik, hogy a nagyvárosi lakásárak hűtése növelheti a gyerekvállalást. Hivatalos infláció felett tartva egy kicsivel a nagyvárosi lakásárak növekedését már célravezető lehetne – gondolhatják. A lakásárcsökkenésnek nagyon rossz az üzenete. Az inflációval növekedő lakásárakba bele lehetne kötni, hogy a végén még elértéktelenedik egy nagyvárosi ingatlan.

De hogyan lehetne ezt elérni, befolyásolni, szinten tartani, kézben tartani a lakásárakat?

Az állami bérlakásépítés belebegtetése hatásos lehet – ennek már vannak jelei.

- A forintot is lehet tovább gyengíteni, hogy egyszerűen sokaknak ne érje meg a pénzét „feleslegesen” lakásban tartania.

- Lehet olyan államkötvényt is a piacra dobni, ami szintén a lakáspiactól vonhatna el felesleges tőkét.

Ehhez bizonytalanná, kockázatosabbá kell tenni a nagyvárosi lakásárak jövőben növekedését.

Ehhez igen hatásos eszköz az új építésű társasházi lakások építésének a fékezése

Már a családbarát politikusok is látják, hogy a nagyvárosok használt lakásainak az árait fűti "a kicsit megbolondult" és iránytvesztett újlakáspiac, ami kis túlzással minden szerencsétlen helyen, sok szerencsétlen társasházzal árasztaná el a nagyvárosokat. Ez meg egyelőre csak áremelkedést okozott, igazi újlakáspiaci-lázat nem. Jóval kisebb újlakáspiacra van szükség a nagyvárosokban – gondolhatják már befolyásos emberek:

- Nem szabad, hogy akkora felhajtás legyen az újlakások körül.

- A lakásáfa sem lehet örökké 5%, még ha ebben is reményednek sokan.

- Megint nem jók a külföldi példák. Magyarországon biztosan nem az számít, hogy hány % az új építésű társasházi lakások áfája.

- Már csak a tavaly novemberi döntés után érezhetően befékezett az újlakáspiac.

Mindezek után az állami támogatásokban már megjelent erősebb elemként a használt ingatlanok vásárlásának a támogatása is. Ez tovább erősödhetne/még nagyobb hangsúlyt kaphatna, ha a nagyvárosok lakáspiacának pénzéhsége csökkenthető lenne.

Az üzleti elit, ami az új társasházak házépítéséből, ingatlanértékesítésből, ingatlanmarketingből, lakáshitelezésből akart megélni, az nem biztos, hogy családbarát szempontok szerint értékelheti az ilyen ötleteket. De a lakáspiac legnagyobb szereplője és befolyásolója mára az állam lett. Ezt már az üzleti elit is tudja és nem is nagyon vitatkozhat az állammal, nincsen alkupozícióban.

Ha az államnak családbarát nagyvárosi ingatlanpiac kell, akkor annak érdekében fog lépéseket tenni. Most képzeljük el, hogy a baba boom reális célként lebeg a magyar állam szeme előtt. Elérhetné, de a lakáspiaci folyamatokba ahhoz „durvábban” is bele kellene avatkoznia. Önök szerint megtenné a baba boom érdekében?

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ahol nincs verseny, ott nőnek az árak

ingatlanos ingatlanközvetítés ingatlanmarketing ingatlanhirdetési oldal ingatlanpiac lakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Mondhatná ezt két ingatlanos is. Az egyik már 20+ éve ingatlanozik. Látott már ezt azt, de még őt is meg lehet lepni. A másik „tagnap” kezdte, neki még minden újdonság. Az ingatlanosokat lehet, hogy nem szeretjük, de sokan látnak benne fantáziát, üzletet, pénzt. A pénz a világon az egyetlen igazi közös nevező. Ott nincsenek elvek, nem léteznek filozófiák, megszűnnek a világnézeti különbségek. A pénz elméletben egyenlővé teszi az emberekkel még az ingatlanost is. Nem véletlenül beszélnek annyit a pénzről az ingatlanosok. Ők így adják el magukat. Egy igazi született ingatlanosnak pénz volt ez első szava – így mondják ezt a csúcson lévők. Náluk már csak a világmegváltó ötleteik a sikeresebbek. Hiába kicsi ország ez, kicsi ingatlanpiaccal, ők nagyban gondolkodnak. Megcsinálják a 999. ingatlan franchise-ot olyan életvezetési és pénzügyi tanácsadóként. Kiváló friss példa erre a Fundamenta. Multifunkciós ingatlanosok lesznek ők is. Versenypiac helyett majd ők is szembe nézhetnek a kis magyar valósággal. Ahol nincs verseny ott viszont áremelkedés van. Régi szabály ez.

Az ingatlanpiacon meg úgy általában nincs verseny

Láttunk mi már eladókat versenyezni? Árkartelleznek az eladók is, nem versenyeznek. Akkor miért ne kartelleznének az ingatlanosok is. Együttműködés ez jogilag, az nem törvénysértő. Ha nem a 999. ingatlan franchise a nagy ingatlanos ötlet, akkor a 99. magyar ingatlanhirdetési oldal. Nem is! A 21. században ezt már startupnak hívják. Még beleteszik a mondatba, hogy proptech és akkor már kész is van a minden értelemben modern ingatlanos üzletember. Szoftveres ingatlanosok ők. Nekik már szerverparkok kellenek, iroda kilátással az ingatlanozáshoz és rendszergazdák, illetve programozók. Virtuális ingatlanozás ez.

Az elmúlt időszakban egymás után bukkantak fel a magyar ingatlanos forradalmárok. Forradalmat azt nem csináltak.

Az ingatlanpiacnak is van bulvár része. Hozzá vagyunk szokva a tiszavirág életű sztárokhoz. Vannak persze állanadó ingatlanos celebritások is. Aranyosak, kedvesek, szórakoztatóak. Mókás emberek és olyan szépen beszélnek. Szeretjük is őket nagyon. Egy rossz szavunk nem lehet, megbocsátunk nekik mindent ellentmondást, tévedést. Mindig változnak, mindig mást mondanak, de mindig őszinték. Ők megjelennek itt ott néhány csodálatos ingatlanos kezdeményezés körül. Lehet kapnak érte valamit. Nem tudni. Mivel a többségük menő értékesítőnek tartja magát, már miért adná el magát ingyen. Olyanok is akadhatnak, akik maguk fizethetnek a nagyobb megjelenésért. Valamit valamiért.

Új ingatlanos üzleti vállalkozás az elmúlt 5 évben nem futott be ennek ellenére sem. Régi motorosok uralják a piacot.

Ez továbbra is egy kicsi ország, egy kicsi ingatlanpiaccal

A hirdetések is csak ismétlődnek a számtalan hirdetési oldalon. A hírek is ismétlődnek a híroldalakon, de vannak azért egyedi szempontok, hozzáállás. Ingatlant nem lehet csak és kizárólag szőke és kék szeműeknek hirdetni, vagy fekete hajú fekete szeműeknek külön-külön, megideologizálva. Az ingatlanosok között tegyen különbséget a földi halandó, ha tud. Azok sem specializálódnak szem- és hajszín alapján és üzletpolitizálnak, építenek támogatatottságot. Mindenkinek szolgáltatnak. Mindegyik profi, ezt állítják magukról. Olyan ingatlanost még nem láttunk, aki úgy hirdeti magát, hogy kezdő amatőr, egy kétbalkezes balfék.

Appok, mindenféle digitális megoldások, de ingatlant a hardveres ingatlanosok adnak el Magyarországon

20+ éve akarjuk másolni az USA ingatlanpiacát, de ahhoz először Magyarországnak USA-vá kellene válnia. Az ingatlanosok még nem tettek le róla, hogy egyszer Amerika lesz itt, olyan Magyar Egyesült Államok, ingatlanpiaci értelemeben persze.

Az a mindent elsöprő virtuális világ és mesterséges intelligencia még olyan messze van, hogy nem kell tartania az ingatlanosoknak a szoftveres konkurenciától sem.

Milyen érdekes, hogy az ingatlanpiacon gyakorlatilag semmi sem változott az elmúlt 5 évben. A szereplők változatlanok, új belépő nem fenyegeti a jelenlegi magyar ingatlanpiaci status quo-t.

Nem fogja a közeli jövőben senki és semmi sem felforgatni a magyar ingatlanos világot. A szoftveres és hardveres ingatlanosok, celebjeik a közéletünk részévé váltak, megszoktuk őket. Nem hiányoznak nekünk új arcok. Ha eddig jó volt így, miért lenne szükség változásra? Talán a verseny hiánya miatt. Ahol nincs verseny, ott nőnek az árak.

Képhez:

"- Charlie Brown: We only live once, snoopy.

- Snoopy: Wrong! we only die once. We live every day!"

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspiaci komédia több felvonásban

kritika szatíra lakáspiac újlakáspiac albérletpiac építőipar önkormányzati bérlakás ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Amikor a lakáspiacra gondolunk, valami nagy és megfoghatatlan jut az eszünkbe. Pedig ha tudnánk, hogy alig néhány száz adásvétel történik egész Magyarországon naponta éves átlagban, akkor meglepődnénk, hogy mennyire kézzel fogható a magyar lakáspiac. Képzeljük el, hogy az a pár száz aktuális üzletkötés jelenti a napi szintű lakáspiacot. Azt a napi szintű lakáspiacot, amiről utána napi szinten beszélünk. 500-nál is kevesebb lakást adnak-vesznek naponta még mostanában is, 2019 májusában. Ezeknek az adásvételeknek - az elenyésző számuk ellenére - óriási hatásuk van.

Mit gondolnak, érdemes befolyásolni, kicsit megcinkelni a lakáspiac lapjait?

Minél kisebb egy piac, az annál könnyebben befolyásolható, akár még irányítható is bizonyos szinten. Na nem mindig jön össze az elmélet. Gondoljunk csak bele abba, hogy mi történt itt az elmúlt években. Már képzeljék, 2009 óta azzal jöttek a lakásépítő „nagyvállalkozók”, hogy áfacsökkentés kell. Majd végül megkapták, de nagy köszönet nem lett belőle. Mint a saját farkába harapó kígyó. Olaj volt az, nem víz a tűzre. Az elmélet az volt, hogy az új építésű társasházi lakásokra óriási a kereslet. Piackutatás? Minek az! Ha nincs igény rá, majd megteremtjük - gondolták ezt is „okosban megoldják”!

Közben, igen gyorsan átárazta/beárazta magát az egész lakásépítő „szakma” az alacsonyabb áfához. Olyan gyorsan és olyan nagy mértékben, hogy azt sem tudják elképzelni, hogy újra lehet magasabb az áfa. Annyira lefoglalta a lakásépítőket az áfamizéria, hogy közben elfelejtettek valódi igényeket teremteni az épülő lakásaikra. Az üzletpolitika kimerült abban, hogy napi szinten ismételték a lakáspiacon, hogy a lakásépítések nem tudják tartani a tempót a vásárlói igényekkel. Félig igaz is. Olyan keveset nem tudnak építeni, mint amennyire szükség lenne valójában.

Hiba csúszott a képletbe

Az elmélet az volt, hogy Magyarországon az új építésű társasházi lakásokra végtelen a kereslet, tehát végtelen lehet az áruk is. A vásárlók száma elég véges, az árukat meg már a nem erős idegzetűek nem is kísérik figyelemmel. Horror. A lobbi látja, hogy a társasházépítés kudarcba fullad és nem az áfán múlik, de rá kell fogni az áfára mindent. A bizonytalanság az áfa körül mindenre jó magyarázat. Igaz, annyi építési engedélyt igényeltek 2018 november 1-ig, hogy jó ha 2025-ig megépítenek annyi lakást, de nem baj.

Már most sírni kell, sírni és ríni, mert az áfacsökkentéses bulinak vége

Új ötlet kell. Valami igazán húsbavágó. Valami olyan, ami mögé lehet tenni védhető társadalmi érdeket. Ez az, megvan! Lakhatási válság van. Elméletben az új lakások végtelen keresleténél már csak a bérlakások iránt „végtelenebb” a kereslet.

Építsünk új társasházakat, amit ha a piac már úgy sem akar megvenni, akkor vegye meg maga az állam, úgy is inkább miatta építünk, nem a vevőkért. Az állam egyébként is az építőipar monopol vásárlója. 80%-ban az állam veszi meg azt, amit Magyarországon építenek. Lehetne az 95% is, hogy még piacgazdaságnak és versenypiacnak tudjuk csúfolni az építőipart és ami mögötte van. Mekkora ötlet már! Mi építjük, az állam megveszi, kiadja, az emberek meg boldogak. Win-win.

Bérlakások kellenek, mert lakhatási válság van. Zseniális. Mondom én, hogy nagyszerűek vagyunk. Mindig tudunk változni a piaccal. Igaz, igaz, valahogy a piac nekünk az államot jelenti és neki súgjuk meg a vágyainkat, de semmi sem lehet tökéletes. Ha szép építőipari statisztikák kellenek, akkor az állam megnyitja a pénzcsapokat és a KSH kimutatja, hogy az éptőipar jobban teljesít. Túlpörögtünk egy kicsit. Na és, mi van akkor? Kinek fáj ez! Az irigyeinknek. Feléljük a jövőt? Milyen jövőt, mi a mának élünk, ember! Pörögjenek azok a számok, adjunk neki. Szóval, ott tartottunk, hogy sírunk, mert a lakásépítések szép számai veszélyben vannak – hivatalosan az áfa miatt. Nem hivatalosan, meg nem jött be az elmélet, nincs annyi vevő.

Állambácsi (Államnéni, ha valakinek így szimpatikusabb), gyere segíts. Ha azt akarod, hogy sok társasházat építsünk és pörgessük a statisztikákat, akkor rendelj tőlünk társasházakat. Kell a sok bérelt lakás a lakhatási válság miatt. Nem kell ezt ragozni, drágák a városi albérletek. Jó, lehet, hogy az albérletpiachoz még annyira sem értünk. Fogalmunk sincs róla mennyi ilyen lakásra lenne szükség. De mégis nem mindegy? Sosem építettünk még úgy, hogy tudjuk miből mennyi kell. Építjük és kész, a statisztika miatt, meg a GDP miatt, mert mi a gazdaságot, a magyar gazdaságot tesszük világszínvonalúvá, zárkózunk fel az EU-hoz, az EU-ban, az EU pénzéből.

Bérlakás, ez az új jelszó

Erről kell beszélni mindenkinek. A médiánk, akarom mondani, a független média is szakértőkkel támassza alá, hogy micsoda gondoskodó az az állam, ami állami bérlakásrendszert épít. Valaki azt kérdezi itt a hátam mögött, hogy nem lehet-e ebből gond. Kérdeztem is tőle, hogy mégis mire gondol, milyen gond? Az állami bérlakásrendszer nagyszerű dolog, a társadalmi szolidalitás kézzel fogható megvalósulása. Ki akarna és tudna ebbe belekötni? Még az irigyeink is csak még irigyebbek lesznek ettől az ötlettől. Kivesszük a kezükből még ezt is. Mi még állami bérlakásrendszert is építünk.

Na szóval, mi a fészkes fene baj lehet ebből? Mi, micsoda, a nagyvárosi lakások árában a lakások kiadhatósága ármeghatarozó tényező? Mit akar ez jelenteni? Ja, hogy azt, hogy olyan kicsi a nagyvárosokban a bérlakáspiac, és az állami bérlakásrendszer pillanatok alatt átírhatja az erőviszonyokat? Ja, hogy mi lesz akkor, ha mondjuk egy nagyvárosban a lakások már nem lesznek kiadhatók, mert az állami bérlakásrendszer a bérlők nagy részét elviszi? Ma sem azok, már ma sem azok egyáltalán, de kit érdekel, engem biztosan nem! A lakásáraktól is kivan mindenki. Pont az érdekli a többséget legkevésbé, hogy egy lakás bérbeadhatósága mennyire oszt vagy szoroz. Ők saját lakásban akarnak élni. Ők még örülhetnek is. Nehogy már a bérlőknek árazzák be még az eladó lakásokat is? Mennyire nem normális már. Milyen világban élünk már, ahol a sajáttulajdont és annak az árát alárendeljük a bérlőknek. Véget kellene ennek vetni.

Szerinted, ki sajnál egy bérbeadót ilyen albérletárak mellett? Most komolyan!

Olyan támadási felület az albérletpiac, hogy pont mi hagynánk ki ezt a ziccert? Jó, lehet mondasz valamit, lehetnek áldozatok, szükséges veszteségek. Ez minden üzletben benne van. Nem lehet mindenki nyertes, csak az a lényeg, hogy mi mindig a nyertesek oldalán álljunk! Érted, remélem? Most jut eszembe, hogy kollégiumokat és munkásszálót is építünk ezerrel. Sokat, kell, nagyon kell. Támogatják is, csak ez számít. Építjük. Ne is mond, két rendesen dolgozó villanyszerelőnek alig találtunk albérletet. Komolyan mondom, két prostituáltnak sokkal könnyebb volt. Ez ám a diszkrimináció az albérletpiacon! Na még jó hogy építünk bérlakásokat. Majd ott nem lesz diszkrimináció. A bérbeadók már azt hiszik, mindent lehet nekik. Na majd megmutatjuk nekik, hogy kinek és mit ér itt a szava!

Lakhatási válság van – add ide a telefonom légy szíves, telefonálnom kell, az MNB-be is, hogy a lakáspiaci jelentésükbe is írják még bele

Gyorsan, gyorsan, lapzárta előtt meglegyen. Az MNB is írogat itt össze-vissza mindent. Gondolkoznak. Nem kéne nekik, elég lenne, ha csak azt csinálnák, hogy jók legyenek a statisztikák és pörögjön az a GDP. A pénzből élünk, nem a gondolkodásból. Bankárok, csak a baj van velük. Mindegy, hogy magyar vagy sem, nemzeti vagy külföldi, egykutya mind. Mohó, kapzsik…de legalább a pénzből értenek ők is…

Szia, szia, örülök, hogy hallom a hangod. Figyelj már, lakhatási válság van, tudod, mondtam a múltkor. Bérlakásokat beleírtátok, legalább? Olvastuk az előző pár változatot, de azokban még nem volt benne ilyen egyértelműen. Egyébként nem nagyon tetszik ez az új irány. Tavaly is mondtam egy párszor, tudod emlékszel? Érteni értem, szakma, szakma, meg az igazat mondó számok, de figyelj ide, nem egészen világos ez nekem. Most akkor az építőipari és a lakásépítési statisztika, meg a GDP már nem olyan fontos? Szerinted milyen visszhangja lenne, ha nem lennénk sztahanovisták és nem 24 órában betonoznánk? Mi munkahelyeket teremtünk! Ezt legalább már beleírtátok, mert a múltkor mondtam. De ezt is nekem kellett külön megjegyezni. Mit gondolkodtok annyit, ha még ez is nekem jut eszembe! Figyelj jól, az irigyeink alig várják, hogy fogást találjanak rajtunk. Kinek lenne az jó? Ez a beszéd, tudtam én, hogy értjük egymást. Akkor így jó lesz, bérlakásokat fogunk építeni hamarosan, most készítjük elő a terepet. Köszi a segítséget! Szevasz, szevasz…

Feri, mehet a köremail a „szakértőknek”, bérlakásépítés lesz Magyarországon. Mikortól? Nem mindegy! Ahogy a statisztika és a GDP megkívánja.

Na végre, ma sem hiába keltem fel: Segíts magadon, Isten is megsegít!

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Rizikófaktor(ing)

faktoring követeléskezelés követeléskezelő kockázat kockázatelemzés kockázatkezelés banking lakáshitelezés 2019 Magyarország Ingatlanműhely

A kockázat, a kocka szóból származik, ami a cseh kostka szóból ered. Nekünk nincs erre igazi magyar szavunk, talán pont ezért nem igazán értjük mit jelent a kockára vet, a kockán forog, a kockáztat és kockázat a mindennapjainkban. A nyelvében élő és a nyelvéből megélő nemzet közti markáns különbségre keressük a nyilvánvaló okokat. A szerencsejáték rizikója (ami szintén nem magyar eredetű szó), az anyagi kár és veszteség lehetősége, mind okot adhatnak arra, hogy úgy gondoljuk, nemcsak a boldogságot kellene iskolákban tanítani, hanem a kockázatok felismerését, értelmezését és kezelését is. A pénzügyi ismereteink hiányáról újra és újra beszélünk a nagy nyilvánosság előtt. Nyílt titok, hogy Magyarországon a pénzügyi kultúránk amatőr szinten mozog világviszonylatban. A párbeszédet valódi tettek nem követik.

Ha nem értünk a pénzhez, miért értenénk már a hozzá szorosan kapcsolódó kockázatokhoz?

A téma azért is aktuális, mert egy olyan országban, ahol van banki hitelezés, de nincs meg hozzá a megfelelő pénzügyi tudás a potenciális hitelvevő tömegeknél, a pénzügyi analfabéták eladósítása nemzeti kockázatot jelent. Minden nap újabb és újabb hitelfelvevők válnak fizetésképtelenné. A hitelezésben benne van ez, a bankok tisztában vannak azzal, hogy mondjuk tíz adósból egy biztosan bajba fog kerülni Magyarországon. Miért nem verik ezt nagy dobra? Miért az a téma, hogy meddig fix egy hitel kamata? Miért csinálunk úgy, mintha a jelenlegi hitelezés kockázatmentes lenne?

Mondjuk ki: miért csinálunk ma úgy, mintha nem lennének minden nap bedőlt hitelesek?

Biztosan ez a helyes? Erkölcsi és üzleti értelemben egyaránt tényleg ez a legcélravezetőbb módja Magyarországon a hitelezésnek? A bankok ma meg tudják mondani, hogy egy adósnál mennyi az esélye, hogy fizetésképtelenné válik? Ha igen, akkor miért engedik eladósodni azt a kb. 10%-ot? Lehet a jövő a kockázatmentes hiteleké és hitelezésé Magyarországon? Sok-sok kérdés, amire válaszokat szeretnénk, de a mai Magyarországon nem kapjuk meg.

Ma csak az a fontos, hogy úgy bízzunk meg a bankokban újra, hogy még mindig nem értettük meg, mi történt Magyarországon 2004-2008 között.

Egy biztos, a bankok nem változtak meg, ahogy mi sem azóta. Egy adós a törlesztőrészlet megváltozása nélkül is könnyedén fizetésképtelen lehet. Bár kétségkívül minimum elvárás egy hitelnél, hogy a havi törlesztő változatlan legyen a futamidő alatt – erkölcstelen és jogilag is aggályos, hogy még mindig lehet hitelezni változó törlesztőrészletek mellett 20-30 évre is Magyarországon - de az adós élete általában jócskán megváltozhat. A hitelszerződés aláírásakor nem sok idő marad átbeszélni, hogy mit kell tenni, ha baj van.

Egy lakáshitelnél, a bank jogilag sokkal hamarabb elveszi a lakásunkat, mint fizikailag. A végrehajtást és a kilakoltatást lehet késleltetni, de a tulajdonjogunk elvesztését sajnos nem.

A tulajdonjog elvesztésével pillanatok alatt visszafordíthatatlan folyamatok indulhatnak el. Mondjuk csak azért, mert az adós, ha baj van, biztosan nem tudja mit kell tenni. Sőt, amikor bankot választ, minden döntést befolyásoló tényező fontosabb lesz neki – beleértve az ügyintéző kedvességét is - mint azok a garanciák, amik biztosítják egy adós számára, hogy az ingatlanát ne vehesse el a bank olyan gyorsan, amilyen gyorsan ma Magyarországon ráteheti a kezét. A bankok között ebben nincs semmilyen verseny, a jogi szabályozást az állam sem kritizálja. A banknak kedvez a tudatlan és kétségbe esett, sokszor ilyenkor hirtelen mindentől és mindenkitől elzárkózó adóssal szemben. A törvényeknek az adóst saját magától és persze a banktól is védenie kellene, lehetőséget biztosítani a helyzet rendezésére és nem a helyzet azonnali kihasználására. Az adós csak akkor szembesül ezzel, amikor kiderül, hogy három hónap elmaradás után, fel nem vett telefonok, át nem vett felszólításokkal kiegészítve, a bank szerződést bont vele szerződésszegésre hivatkozva, majd érvényesíti a jelzálogjogát.

Nincsenek kifogások, nem léteznek mentségek, a jog egy érzéketlen és embertelen (=érthetetlen) világ a hétköznapi emberek számára. A jogból élőket pedig ridegnek és azonosíthatatlan élő szervezeteknek látják, akiknek Szent Írás a törvény, ami akár emberi életek és sorsok felett is állhat.

Hiszen, ha gond van, az lenne a fontos, hogy az adós ne elveszítse az ingatlant, hanem inkább a tulajdonjogát értékesítse. Ez manapság különösen fontos kérdés lehetne, amikor a lakásárak nőnek, a lakáspiac aktív, az értékesítés esélye megvan.

A bankok kezét viszont nem köti semmi, amit megtehetnek, azt meg is tesznek, és ők faktoring cégeikkel intézik a "piszkos ügyeiket"

Nekik egy bedőlt hitel jogilag követelés, amit szintén jogilag eladnak a követeléskezelőknek. Magyarul kiszervezik az problémás ügyfeleket és a problémás ügyek kezelését, mert nekik ez csak egy számviteli kérdés. A faktoring partner lehet a bank valamilyen leányvállalata vagy harmadik fél is.

A magyar faktoring piac egyre jobban szereti az ilyen ingatlanokat, mert „megtisztítja és piacképessé teszi” őket és általában piaci áron értékesíti is, szép haszonnal. Csomagban vásárolják őket, nem egyenként, lakásonként, amiket gyakran neveznek „hasznosításnak”. Gyakorlatilag egy olyan ingatlanbefektetésről beszélhetünk, ahol a követeléskezelő a vételi és eladási ár közötti különbség maximalizálásában érdekelt. Nem kell az ingatlant minél hamarabb eladni, inkább ki kell belőle hozni a legtöbbet pénzügyileg.

A bankok úgy adják el az ingatlanokat emberekkel, mint régen a rabszolgakereskedők a rabszolgákat. A jog már csak ilyen, az ember lehet benne tárgy és nem személy. Sosem az emberi élet védelme volt a célja, hanem emberi érdekek kiszolgálása.

A bankok egy év alatt összegyűlt bedőlt követeléseiket szépen eladják, így az ő könyvelésük szép, mutatós, úgy tehetnek, mint ha nem is lennének gondjaik az adósokkal

A követeléskezelők világa ezért sem túl ismert. Csak annyit hallani, hogy virágzik mostanában.

Ahhoz, hogy a követéskezelőknek jól menjen, ahhoz sok embernek rossz kell, hogy legyen.

A pénzügyi világban nem egyedi, hogy mások nyomorából meg lehet gazdagodni. A kritika hallatán a pénzügyi világ úgy védekezik, hogy a pénz nem erkölcsi, hanem befektetési kérdés. Magyarországon ez akkor is visszatetsző gondolat, ha ma azt mondják nekünk, hogy a bankok már nem az ellenségeink, hanem a legjobb barátaink. Üzletben nincs barátság, a hitel és a hitelezés is üzlet, befektetés. Pont.

A bankok a pénzükkel biztosítják számunkra, hogy tovább nyújtózkodjunk, mint ameddig a takarónk ér. Ennek ára is van. Hiába a magyar közmondás, fittyet hányunk rá, mi a hitelt is a takarónk részének tekintjük, pedig nem az.

Nem értünk a pénzhez, ez csak akkor derül ki, amikor baj van és a bank lerántja rólunk az egész takarót. Jogilag semmi sem a miénk teljesen - a bank lakásában élhetünk, amit a bank el is vehet, amikor nem tartjuk be az általa szabott feltételeket - ha nem a saját pénzünkből vásárolunk.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A Gazdasági Versenyhivatalra nagy szüksége van a lakáspiacnak

Gazdasági Versenyhivatal GVH lakáspiac adattudomány ingatlanmédia ingatlan kritika 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Minek a lexikális tudás az internet korában, amikor bármilyen kérdésre könnyen megtalálhatjuk a választ? Minek tudni annyi adatot, a fejünkben tartani eseményeket? Ha érdekel, majd utána nézünk. Minek érteni a számok, események között az összefüggéseket, ha első ránézésre semmilyen haszna nincs? A 21. század adatvezérelt, amikor adatokat elemeznek éjjel és nappal. Az adatokat értelmezik, értelmet adnak nekik, amivel nemcsak a múltat értik meg, hanem a jelent és a jövőt is (át)alakítják. Az adatvezérelt gondolkodás már szinte mindennek az alapja, az adattudomány az információtechnológia újabb evolúciós fejlettségi szintje.

A vállalkozások és az állam is így működik már. Cégek piaci mérete és profitja, népszavazások, önkormányzati és parlamenti választások sorsa dőlhet el az adatvezérelt rendszerek és stratégiák hatékonyságán. Az adat erőforrás és nyersanyag , a digitalizálódó világunk kincse. Adatvezérelt a lakáspiacunk is, ahol elsősorban a vásárlókat próbálják befolyásolni a piaci szereplők és már maga az állam is (hiszen ő is aktív lakáspiaci szereplő).

Feltűnt már, hogy a lakáspiacról a kínálati oldal képviselői beszélnek?

Nem a vevők hangját halljuk a lakáspiacon, hanem azokét, akik a vevőknek szolgáltatnak. A vevőket egyszerű információkkal, könnyen megérthető adatokkal, szögegyszerű lakáspiaci összefüggésekkel, ők kívánják az üzleti érdekeiknek megfelelően irányítani.

Vannak nagyon aktív szereplői ennek a munkának, mások inkább csak nagyon ritkán kerülnek reflektorfénybe. Olyanok is vannak, akik tudatosan kerülik a nagy média felhajtást. Teszik a dolgukat, ritkán hallatják a hangjukat. Nem biztos, hogy szeretnék, ha őket is azonosítanák azzal a lakáspiaci környezettel, amit manapság magyar lakáspiacnak nevezünk. Többek között azért, mert a többségük Budapest központú.

Az adatvezérelt budapesti lakáspiaci vállalkozások látják, hogy a fővaros lakáspiaca már nem alma, hanem körte a magyar lakáspiacon

Lakáspiaci elemzések hosszú sora után kimondhatjuk, hogy ezeknek azért van létjogosultsága, mert attól még nem hasonlítható össze két lakás, mert Magyarországon van. Egy ingatlant az elhelyezkedése abban az értelemben határoz meg, hogy milyen lakáspiaci környezet vonatkozik rá, mik mozgatják és befolyásolják például a keresletét. A budapesti lakásokról kiderült az elmúlt években, hogy földrajzilag Magyarországon vannak, de lakáspiaci értelemben nincsenek a magyar lakáspiacon.

A médiában viszont Budapestről, a budapesti lakáspiaccal „keltik a hangulatot és borzolják a kedélyeket”

Mennyire lehet ez a vásárlók, a fogyasztók megtévesztésére alkalmas? A Hatóságok általában az ingatlanközvetítők körmére néznek és büntetik őket a tisztességtelen piaci magatartásuk miatt.

A Gazdasági Versenyhivatal most az elmúlt évek lakáspiaci híreinek főszereplőjét vette elő. A hirdetési oldal a vevők figyelmét keresi, saját szempontjából egyszerűbben megfogalmazva és mérhetően, a hirdetési oldal látogatottságának növelése a célja és a hirdetői számának a maximalizálása. Ez nem tisztességtelen üzleti érdek, de a célja szentesítheti-e az eszközeit?

Sokat beszél a hirdetési oldal a lakáspiacról, de beszélni és tájékoztatni nem ugyanazt jelenti. Az ingyen reklám, a cég vagy személy ismertségének a növelése, felülírhatja a mondanivalót, a tartalom minőségét és megbízhatóságát. A hirdetési oldal néha még azt is érezteti, hogy ő maga a lakáspiac, kapcsolati tőkéjét így kamatoztatva, bár Budapest központú és elsősorban a nagyvárosi, főleg a budapesti lakáspiac teljesítménye határozza meg a bevételeit. A magyar lakáspiac meg nem is Budapest és nem is nagyváros központú évek óta. Az elmúlt évek ingatlanmédiájában, ez mennyire derült ki a hirdetési oldal közszerepléseiből?

A „budapesti ingatlanszakértők” nem fogják vágni maguk alatt a fát. Egyrészt, akik átlátják, hogy mi történik Budapesten, inkább csendben vannak, mert néha bölcsebb csendben maradni. Akik viszont beszélnek, mert kérdezik őket, ők meg azért nem fogják azt mondani, hogy Budapest egy körte, hiszen egyáltalán nem áll üzleti érdekükben. A fogyasztók, a vevők érdekét ez nem sérti?

A GVH egyszer talán majd ezt az üzleti magatartást is értékelni fogja

A lakáspiacnak előnyére válhatna a szigorúbb ellenőrzés, mert az kevés, hogy a zsebünkben nyílik a bicska egy-egy bicskanyitogató „lakáspiaci hír” hallatán. A „pesti stílus” már régóta bicskanyitogató, onnan szeretik osztani az észt és megmondani a frankót. A magyar történelem nagy kudarcainak is Budapesten ágyaztak meg, akkor sem látták be, hogy Budapest sok értelemben körte. Az almát a körtével pedig nem hasonlítjuk össze. Budapest nem Magyarország – mondja egy vendégszerető vendéglátó az idelátogató turistáknak. A felelősségtudattal rendelkező lakáspiaci szakértő is így gondolkodik és beszél már.

Forrás: Gazdasági Versenyhivatal - Vj-3/2018/71 , Megjelenés: 2019. május 6.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
123

Ingatlanműhely

blogavatar

Lakásviszonyok Magyarországon

Fontos a véleményük

Ezért Facebook kommentelésre váltottunk, hogy együtt hangosabban gondolkodjunk.

Budapest Real Estate Research