Az ösztönök logikája = Lakásárnövekedésre születtem

viselkedési közgazdaságtan pszichológia logika lakásárak lakáspiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Túlárazott lakás nincs, csak eladhatatlan. A lakások hirdetési árai elsősorban a jövőt fejezik ki. A statisztikákból viszont a múltat látjuk. A kettő között vannak a jelen árai, amit az adott napon megkötött adásvételi szerződések lakásárait jelentik. Ezeket ismerjük a legkevésbé, mert leginkább csak a statisztikákból tudjuk meg, hogy mi történt „tegnap” a lakáspiacon. A lakásárak növekedésé ezért olyan természetes folyamat a lakáspiacon, mint az, hogy a Föld forog a Nap körül (Megjegyzés: Mondjuk erre is elég sok időre volt szükségünk, hogy megértsük és elfogadjuk).

A múltat összehasonlítva a jelennel vagy a jövővel, szinte mindig lakásárnövekedést fogunk tapasztalni

Ez a lakásárnövekedés a lakáspiac egyensúlyi állapota, minden körülmény között arra törekszik, hogy a lakásárak növekedjenek. Tehát az egyensúlyi állapotot nem a tegnap és a ma adásvételi árai jelentik csak és kizárólag. Az egyensúlyi állapot mindig változik, aminek elsődleges célja, hogy egyre magasabb lakásárakon találkozzon a kereslet és a kínálat a lakáspiacon.

A lakásárak csökkenése nem egyensúlyi állapot, ezért a lakáspiac nagyon merev és ellenálló = rugalmatlan a lakásárcsökkenéssel szemben.

Elméletileg hiába van találkozási pont a kereslet és kínálat között lakásárcsökkenési időszakban, a lakáspiacon ez leginkább csak feszültséget kelt, természetellenes és nagyon bizonytalan állapotot jelent.

Amikor megkérdezik, honnan lehet tudni biztosan, hogy nagy a baj a lakáspiacon, akkor mindig csak egy nyilvánvaló válasz van erre: amikor a bankok kilépnek a lakáspiacról és a médiában megszűnnek a lakáshitel reklámok. A bankok a lakáspiac egyensúlyi állapotában, tehát lakásárnövekedési időszakban aktívak csak és kizárólag a lakáspiacon. Ennek egyik oka, hogy a bankok is úgy hiszik, hogy a növekvő lakásárak növekvő keresletet = egyre több eladott lakást jelentenek. Ez nem csak azt jelenti, hogy egyre több lakást adnak el évről évre, de azt is, hogy egyre könnyebb és egyre gyorsabb az adásvétel a lakáspiacon = nő az ingatlan likviditása, amit a bankok (is) hajlamosak összekeverni a növekvő lakásárakkal. Ez az elmélet.

Ez az az elmélet, amiért a budapesti lakáspiacot teljesen félreértették és félremagyarázták az elmúlt években. Budapesten ugyanis a lakásárak növekedése nem feltétlenül járt együtt több adásvétellel. Budapesten nem igaz az, hogy a csökkenő adásvételszám azonnal csökkenő lakásárakkal párosulna. A lakáspiac alaptulajdonsága = az egyensúlyi állapotra való erős és ösztönös törekvése, a lakásárak növekedését jelenti, és nem azt, hogy mindenáron egyre több ingatlan cseréljen gazdát egy évben.

viselkedési közgazdaságtan pszichológia logika lakásárak lakáspiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Túlárazott lakás nincs, csak eladhatatlan

Látható, hogy a lakáspiacon a keresletet (vevők) és a kínálatot (eladók) nem egy-egy vonal fejezi ki. Azok évről évre mozognak. Az az elmélet, hogy a keresleti görbe fix, csak és kizárólag a kínálat mozog balról jobbra (például 2014-2015 között) = egyre több lakást adnak el egyre magasabb áron, ez Budapesten nem igaz. Budapesten a kínálati görbe tényleg jobbra tolódik, mégha nem is minden évben. Ez a lakásárnövekedési időszak jellegzetessége. Csökkenő lakásárak esetében a kínálati görbe jobbról balra tolódik, mint történt 2008-2014 között. De a lakásárak csökkenése inkább szimbolikus jelentőségű, a lakásárnövekedés mértékével összevetve. Viszont a keresleti görbe nem fix, hanem évről évre balra tolódik (kivéve 2014-2015), amiért csak a lakásárak nőnek, de az eladott lakások száma már nem.

Azt már tudjuk, hogy 2018-ban kevesebb használt lakást adtak el Budapesten, mint 2017-ben. De 2019-ben már az új építésű lakásokkal együtt is kevesebb lakást adhatnak el, mint 2018-ban. Bár ezt a kijelentést a jövő fogja igazolni, az már nem lehet kérdés, hogy 2019-ben Budapesten drágábban lehet csak lakást vásárolni, mint 2018-ban.

Ez azt is jelenti, hogy a budapesti adásvételek száma  2019-ben egy bizonyos kritikus szintre csökkenhet,  a lakásárak pedig egy kritikus szintre nőhentek, aminek a 2020-ra gyakorolt együttes hatását még nem tudjuk felmérni. Hosszabb távon egyértelmű a lakásárak iránya, csak az nem egyértelmű, hogy melyik budapesti lakás lesz eladható és melyik nem, adott év(ek)ben. Ez már ma sem olyan egyszerűen eldöndtendő kérdés, mint azt hiszik. 

Az egyensúlyra, a lakásárnövekedésre törekvés ösztöne hajtja a budapesti lakáspiacot

Aki nincs tisztában az adásvételi számokkal, az simán kizárja, hogy Budapesten nőhetnek a lakásárak csökkenő adásvételszám mellett is. Ő azonnal a lakásárak csökkenéséről fog beszélni, mert szerinte az a logikus. Miközben a lakásárcsökkenés nem természetes és nem is egyensúlyi állapot sem Budapesten sem pedig egész Magyarországon. Budapesten, ha valaki lassuló értékesítési időt tapasztal, akkor azonnal túlárazásról fog beszélni és azt hiszi, hogy csak a hirdetési árak csökkenése segítheti a gyorsabb értékesítést. Miközben senki nem tudja megmondani, hogy mennyi egy ingatlan aktuális piaci ára, amikor nőnek a lakásárak, de még akkor sem, amikor a lakásárak éppen nem nőnek. A lakásárcsökkenés szembemegy a lakáspiac természetével, ezért nem is beszélhetünk igazán lakásárcsökkenésről Budapesten. A lakásárcsökkenés hatékonyságáról meg pláne nem beszélhetünk.

A lakásárak nem nőhetnének, ha nem egyre magasabb és magasabb áron hirdetnék az eladó lakásokat. Így minden hirdetett ingatlan ára túlárazott, ha a „tegnapi adásvételi árakhoz” viszonyítjuk őket. A „holnap adásvételi árait” viszont nem lehet megjósolni, de abban egészen biztosak lehetünk, hogy az a kínálattól, az eladóktól, vagyis a hirdetett lakások árától függ.

A vevők kényszerhelyzetben vannak, lásd a budapesti lakáspiac grafikonját, ahol a vevők görbéje többször volt lépéskényszerben eddig, mint az eladók görbéje. Egy lakást általában két esetben érzünk túlárazottnak. Ha nincs rá egyáltalán pénzünk, és ha még a bank sem ad annyi lakáshitelt, hogy meg tudjuk venni. Az egy teljesen másik kérdés, amikor minden lehetőségünk adott, de mégsem vásárolunk. Akkor minket az a lakás nem is érdekel.

Egy embert, ha valamiért tényleg érdekel egy ingatlan, akkor azt megveszi, ha megteheti és nem mérlegeli az árát. Ezért is tudnak nőni a lakásárak, mert pontosan ugyanúgy irracionálisan kezeljük a lakásárakat is, mint mondjuk a saját érzelmeinket. Pszichológiai hátrányból indul minden vevő a lakáspiacon, amiért a lakásárak inkább tudnak nőni hosszabb távon, mintsem csökkenni.

Adott pillanatban = ma, minden megvett lakás túlárazottnak tűnik a tegnapi lakásárakhoz képest, de a holnap lakásáraihoz képest meg már nem lesz az

A holnap lehet egy év, tíz év vagy ötven év is. A lakásárakat persze mindenki a maga módján próbálja befolyásolni. Ha viszont nincs tisztában azzal, hogy a lakásárnövekedés = a túlárazással, akkor nem lesz tisztában azzal sem, hogy ez egyben a lakáspiac egyensúlyi állapota is. A lakáspiac egyensúlyi állapotát átmenetileg megzavarhatják = a lakásárak rövidebb távon lehet, hogy nyomás alá kerülnek, de a lakáspiac akkor is azon fog dolgozni, hogy a lakásárak minél előbb újra nőni tudjanak.

A lakáspiac pedig emberek összessége, akiket érzelmeik irányítanak, ösztöneik motiválnak. Olyan emberek összessége, akik arra születtek, hogy növeljék a lakásárakat. Ez az emberrel veleszületett ösztön és nem pedig rendellenesség. Nem túl hatékonyan befolyásolható, de végső soron egyszerűen megváltoztathatatlan. A lakáspiac ettől olyan emberi és nem számok vagy statisztikák összessége. Az emberek nem fix vonalak egy grafikonon sem és nem mindig azt csinálják a gyakorlatban, amit elméletben logikusan elvárnak tőlük. Az ösztönök logikája, az ember, így a lakáspiac logikája is.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A megtévesztők aranykorának tényleg vége Budapesten

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A nyugalom megzavarására alkalmas az a tény a budapesti lakáspiacról, hogy 2016-ban, 2017-ben, 2018-ban is kevesebb használt lakást adtak el, mint 2015-ben ( = 2015. év > 2016. év > 2017. év > 2018. év). 2018-ban kevesebb használt lakást adtak el, mint 2014-ben ( = 2014. év > 2018. év)  

Ennek ellenére megtévesztő kommunikációval akarták velünk elhitetni, hogy a budapesti lakásárak azért nőnek, mert évről évre egyre több lakást adnak el a fővárosban

Ma ugyanezek az emberek megtévesztően azt akarják velünk elhitetni, hogy egy aranykornak lett vége azzal, hogy Budapesten a kereslet csökkenő tendenciát mutat 2019-ben ( = 2018. év > 2019. év) . Budapesten 2019 a negyedik év, amikor a kereslet csökken, tehát nem tendenciáról, hanem már trendről van szó, amit összetett grafikonokon ábrázoltunk a könnyebb érthetőség kedvéért először még idén februárban. Majd idén májusban nyomatékosítottuk, hogy mit is jelent a rugalmatlan budapesti lakáspiac.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
"Meg lehet nézni Budapest lakáspiacát. Vásároltak lakásokat 2009-2013 között is. Alacsonyabbak voltak az árak, de nem érezte annak senki. A forgalomban nagyobb volt a visszaesés, mint az árakban. Nem is tolongtak a vásárlók. 2014-2018 között villámgyorsan megnőttek az árak, de a vevők továbbra sem tolongnak. A tanulság ebből, hogy Budapesten a lakásárak csökkenése nem aktivizál több vásárlót, ahogy a lakásárak emelkedése sem."

/2019. február 1. Ingatlanműhely

Ha tévedtek vagy megtévesztők azok, akik a korábbi három évben mind rendre az erős kereslettel magyarázták a budapesti árak száguldását, akkor azok ma mit csinálnak?

Akit nem érdekelnek a lakáspiaci folyamatok, nem is igazán érti mi történik körülötte, attól még vígan megélhet ebből. Szépen, csendben teszi a dolgát, eltartja ebből a családját, akkor is, ha süt a nap és akkor is, amikor nem. A lényeg a lényeg, hogy nem keres magyarázatokat, csak dolgozik, lehetőleg a legjobb tudása szerint, szívvel és lélekkel. A baj ott kezdődik, amikor olyan emberek beszélnek nagyon hangosan és fogalmaznak meg markáns véleményeket, akik úgy érzik értik a budapesti lakáspiacot, meg tudják magyarázni mi történik ott, ahol dolgoznak, miközben évekig félrebeszéltek róla.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
"Magyarországon a likviditást feláldozták a stabil és a stabilan növekvő lakásárakért. Nem az a fontos, hogy minél több lakást adjanak el minden körülmény között, hanem az, hogy a lehető legmagasabb áron, a vevői érdeklődéstől függetlenül."

/2019. május 3. Ingatlanműhely/

Azt is mondhatnánk, hogy nem féltették a budapesti lakáspiacot 2019 elejéig, csak mostanában kezdtek el aggódni miatta. Amikor nem aggódtak, akkor azért, most amikor aggódnak, akkor meg azért nyomják az önreklámot, nyilatkoznak médiaközpontúan, keresik a reflektorfényt, kamatoztatják a médiaismertségüket. Van itt minden, tényleg minden, ami csak kell, csak általában tárgyi tudás nincs mögötte. Az évek során halmozódó önellentmondásoknak, az egymással ellentétes állításoknak és hasonló provokációknak most már fel sem ülünk. A baj csak fokozódik, amikor az ilyen gerillamarketingesek, akik láthatóan nem tudják mi történik Budapesten és miért, de magabiztosan reklámozzák a hozzáértésüket, nyilatkozataik közben még azt is állítják, hogy nélkülük - vagy a hozzájuk hasonlóan gondolkodók nélkül - mondjuk mi, eladók vagy vevők, teljesen el vagyunk veszve a budapesti lakáspiacon. Átvitt értelemben még el is ismerik, hogy az utóbbi években nem nagyon tartottunk rájuk igényt. De most talán eljött az ő idejük is. Nem vagyunk egy szolgáltatásigényes ország, a lakáspiacon pláne nem. Ha tehetjük, akkor magunk intézzük a lakásügyeinket, ami különösen igaz lett 2014 után, ami szintén egy trend.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
"2019-ben Budapesten kívül mindenhol több adásvételre lehet számítani. Közben a megyeszékhelyeken is nagy az óvatosság, a vásárlók mérlegelnek, gondolkodnak, számolnak. A kisvárosok és a községek viszik a hátukon a magyar lakáspiacot, ami 2019-től nagyon érdekes helyzetet teremthet Magyarországon. 2019-ben minden van a magyar lakáspiacon, csak optimizmus nincs. Ez a lakáspiaci ciklusok közötti váltások alapja."

/2019. július 30. Ingatlanműhely/

Viszont vannak azok az emberek, akik már a zavarosban szeretnének halászni, trendfordítóként várják a lakáspiaci egyensúlytalanságot, már tűkön ülnek, hogy stresszelhessenek minket, hozzátéve, hogy ők urai a helyzetnek, náluk van a megoldás kulcsa

A budapesti lakáspiacon egyelőre nincs semmilyen megoldás az egyre kevesebb eladott használt lakásra. Az nem megoldás, hogy minden nap elmondjuk, hogy kevés a vevő, hiszen a KSH egyértelműen méri, hogy a vevők száma kevés már 2016 óta. Az sem megoldás, ha pozitívnak állítjuk be, vagy óriási lehetőségnek a keresletcsökkenést, mert nem az, illetve nincs árcsökkentő hatása sem 2016 óta a KSH szerint. Az meg végképp nem megoldás, ha a budapesti lakáspiac korlátosságát a lakásárakban látjuk, mert Budapesten nem a lakásárak korlátosak, hanem a piac mérete, amit szintén a KSH mér már 2007 óta folyamatosan. (Megjegyzés: Korábban sajnos a KSH nem vette komolyan a lakáspiacot, ami különösen kedvezett a megtévesztő kommunikációnak)

Annyira krónikus kihívással nézünk szembe, amire 2008 óta nincs megoldás a budapesti lakáspiacon

A budapesti lakáspiacon 2007-ben lett vége az aranykornak és azóta nem is akar visszatérni. Ha ezzel nem vagyunk tisztában, akkor gyakorlatilag semmit sem tudunk a budapesti lakáspiacról, csak beszélünk róla, a véleményszabadsággal élünk vissza a makacs tények ellenére is. A lakásárak növekedése nem egyenlő az aranykorral egy lakáspiacon. Nagyon furcsa, hogy emiatt nekünk kellene kellemetlenül érezni magunkat és nem azoknak, akik aranykornak nevezik a budapesti lakáspiac elmúlt négy-öt évét.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A bankok bizalmatlanok

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak növekedése 2019-ben már nem pozitív hír. Az alacsony hitelkamatokkal sem lehet tömegpszichózist elérni, mert a vasárlókat az alacsony önerő motiválja igazán.

Az önerő a fék, nem a lakásárak, amikor a bankok és a vevők közti árazási különbség növeli az önerőt a lakáshitelezésben Magyarországon. Az olyan lakásárnövekedés, amit a bankok nem tartanak reálisnak ma, azt olyan egyszerűen oldják meg, hogy több önerőt kérnek, kvázi kevesebb hitelt adnak.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A bankok bizalmatlanok, ezért az építkezések kilátásai is romlanak

Az alacsony kamatkörnyezet a lakáspiacra egyáltalán nincs jó hatással, ha nem tekintjük annak, az ingatlanok építésének és vásárlásának költségeinek és terheinek a növekedését. A törlesztőrészlet lehet, hogy alacsony ma, de az önerővel kapcsolatos elvárások egyáltalán nem azok.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten már nemcsak az adásvételek száma csökken

A bankok már nem igazán finanszírozzák meg az ingatlanszerzés körüli költségek indokolatlan árszintjét. Nehezen számszerűsíthető, hogy mi indokolt és mi nem, de a mai lakáspiaci árakat a bankok megkérdőjelezik és ehhez joguk is van, ha egy vevő vagy társasházat építő pénzt kér tőlük. A félreértett ingatlanlufit  is maximum a média érti félre, a bankok nem. Valahol Magyarországon lehet építeni családi házat 100 millióért, ha a bank azt csak 50 millióra fogja értékelni, például.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A családi házak építésén áll vagy bukik minden Magyarországon

A bankok a devizahitelezés után a lakásárak felelősségét is a vásárlókra hárítják. Igaz, ami igaz, legalább ez komolyabb hitelbírálati feltétel vagy hitelezési szigorítás, mint bármi más. A saját családi ház építése, új társasházak építése jóval inkább függ a lakáshitelezéstől, mint például a használt ingatlanok körüli adásvételek, felújítások. Így nem csoda, hogy 2019-ben a lakóingatlanok építése körül nő a bizonytalanság.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2019-ben már nem a nagyvárosi lakásépítések határozzák meg a piaci hangualtot

Tavaly még nagy reményekkel várták ezt az évet, de kiderült, hogy a lakáspiaci költségek növekedése kockázatokat is növeli. A túl drága nem azt jelenti, hogy nem fizetnénk meg, ha lenne rá pénzünk, hanem csak azt, hogy nincs rá pénzünk és még a bank sem ad rá. Az építkezésekről sem lehet egyértelműen pozitívan beszélni. A falusi CSOK-ot már 2016-ban bevezették, írtuk még februárban, aminek a bankok örülhetnek a legkevésbé. Őket a nagyvárosi új építésű ingatlanok érdekelnék. A vásárlókat viszont a nagyvárosi ingatlanpiac érdekli egyre kevésbé. 2019-ben ez már olyan érdekkonfliktust jelent Magyarországon, ami már meglátszik a lakásépítési statisztikákban is.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem minden új ingatlant építenek új házban - példuál ilyen a tetőtér ráépítés -  ezért a KSH megkülönbözteti egymástól az "épített" és az "új építésű" lakóingatlanokat egymástól

2019-ben tényleg új lakáspiaci ciklus kezdődött, 2018 után máshogyan nézzük, hallgatjuk és értelmezzük a lakáspiacról szóló híreket.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha a bankok bizalmatlanok, a lakáspiaccal szemben is nő a bizalmatlanság

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: ksh.hu, Frissítve: 2019. július 31.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kakukk, kakukk, kakukk!

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ksh ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A kakukk hangja kedves. A kakukk kinézete bájos. A kakukk szavunkról semmi rossz nem jut eszünkbe. A kakukk bizony egy aljas parazita, egy igazi élősködő. Más madár fészkébe teszi a tojását, persze előtte a fészek eredeti tojásait kilöki a fészekből. Biztosra megy, nem kockáztat. A kakukkfiókáról elhiszi a nevelő madár, hogy az ő fiókája. Sajátjaként neveli, eteti, óvja, félti…szereti. A kakukk nagyon gonosz madár, rosszabb mint egy ragadózó. Az igazi ellenség az, akiről fel sem tételezzük, hogy az, akitől nem is félünk , akiben megbízunk. Nagyon őrült világban élünk! A lakáspiacon már nem kakukktojás van, hanem kakukkfióka, úgy hívják Budapest. Nem győzzük hangoztatni, hogy a budapesti központú ingatlanszolgáltatók mennyire függő és kiszolgáltatott helyzetben vannak. De a kakukk becsapta őket.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ksh ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapest nem Magyarország, Magyarország nem Budapest

A budapesti lakáspiac 2014-2018 közötti időszaka lakáspiaci történelem már, de sokaknak évekre lesz még szükségük, hogy megértsék, mi is történt valójában. Lezárult, nincs több kérdés. Elgondolkodtató számok, összefüggések és folyamatok. A budapesti lakásárak a kakukk hangja, a kakukk meg a mohó és éhes budapesti lakáspiac, ami nem ismer határokat. Dübörgő, mindent elsöprő lakáspiacról és vásárlói aktivitásról beszéltek évekig nekünk. 2018-ban mégis kevesebb használt lakást adtak el, mint 2014-ben. 2018 IV. negyedéve már a 2013-as lakáspiac bizonytalanságára emlékeztet. A budapesti lakásárak viszont csak száguldanak, mintha nem is lenne holnap. 2019 viszont új lakáspiaci ciklus kezdetét vetíti előre Budapesten, ami nem „most nyáron” kezdődött.

Nem a lakásárak irányváltása jelenti a lakáspiaci ciklusok közötti határt. A kakukknak sem a hangja a gonosz, hanem a természete, a viselkedése, mint az olyan félreérthető kommunikáció, hogy Magyarországon egyre több ingatlant adnak el, ezért biztosan Budapesten is. Az is gonosz gondolkodás, hogy a csökkenő használt lakások adásvételét majd ellensúlyozzák az új lakások értékesítése Budapesten. Hamis állítások, megtévesztő terelés, de milyen sokan elhitték!

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ksh ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A külföldi lakásvásárlók nem felelősek sem az országos sem pedig a budapesti lakásárakért

2016 óta énekel a kakukk Budapesten, de szeretjük a hangját, mennyire szeretjük! Élősködik a magyar lakáspiacon, parazitaként használja ki a látványos vásárlói érdeklődést a kistelepüléseken és a kisvárosokban. A községek az egyetlen olyan településtípus ma Magyarországon, ahol több lakást adtak el 2018-ban, mint 2007-ben vagy 2008-ban. A lakásárai nem is a kakukk hangján szólalnak meg ott. 2019-ben Budapesten kívül mindenhol több adásvételre lehet számítani. Közben a megyeszékhelyeken is nagy az óvatosság, a vásárlók mérlegelnek, gondolkodnak, számolnak. A kisvárosok és a községek viszik a hátukon a magyar lakáspiacot, ami 2019-től nagyon érdekes helyzetet teremthet Magyarországon. 2019-ben minden van a magyar lakáspiacon, csak optimizmus nincs. Ez a lakáspiaci ciklusok közötti váltások alapja.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ksh ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2014-2018 között lezárult egy korszak Budapesten

Az optimista időszak 2018-cal végleg lezárult. Nem beszélhetünk már csodavárásról. Előtérbe kerülnek a problémák, több hangot kapnak a panaszkodók, gyorsabban terjednek a rosszindulatú pletykák. Hirtelen minden olyan relatív lesz. Mondjuk tényleg az a legfontosabb Magyarországon, hogy milyen magas egy épület és nem az, hogy mennyire van szükség rá, mennyire táj- vagy életidegen. A zsúfoltság meg csak nő ott, ahol nem kellene. Amióta a betont elnevezték térkőnek, a betont is zöld felületnek, parknak látjuk. De nemcsak ettől lehet még érdekes 2019.

Az elmúlt években is gyorsan ráfogták a lakásárak növekedését a külföldiekre. 2018-ban egész Magyarországon a 163 700 db adásvételből összesen 7286 db volt köthető külföldihez. Ebben benne van minden EU-n belüli és kívüli állampolgár is. De mi teli torokból tudjuk tolni, hogy mindenről a külföldiek tehetnek, többek között a lakásárakról is. A KSH szerint majdnem 42%-uk Budapesten vásárolt. Az sem igaz tehát, hogy a külföldiek inkább Budapesten vásárolnak lakóingatlant. 2018-ban Budapesten kb. 12%-a volt a vásárlóknak külföldi állampolgár. A belsőbb kerületekben a KSH szerint a külföldi vásárlók aránya 2018-ban 26% volt. Tényleg nem a 88% vagy a belső kerületek 74% magyar vásárlójának van felelőssége a budapesti lakásárak szintjében? Kakukk, kakukk, kakukk!

Kép: Instagram

Forrás: ksh.hu , Frissítve: 2019. július 26.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nem az ingatlan az első és legfontosabb az életünkben

lakásárak likviditás adásvételek száma piacképes kereslet lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak csökkenéséről beszélni, azt várni, előre vizionálni, Magyarországon csak egy rossz szokás. Egyszerűen azért lehet mindig téma, mert a lakásárakat sohasem érezzük olcsónak. Sőt, mindenki tudja, hogy egy lakást nem megvenni nehéz, hanem eladni. A pénzt pillanatok alatt be lehet váltani lakásra, de a lakást pénzzé tenni már körülményesebb lehet.

Amikor nőnek a lakásárak – és általában nőnek – ilyenkor nem kérdés sokaknak, hogy eladni is könnyű

Ez csak akkor igaz, ha az adott környéken a vevőket vonzza a lakásárak emelkedése is. Ha nem így történik – és már miért ne lenne így – akkor az eladás esélye nem nő. Probléma nincs, jöhet a felismerés tulajdonosként. Majd addig csökkentem az árat, amíg vevőt nem találok. A "fejben vevő" erre nagyon helyesel is és azt mondja, hogy a lakáspiacon a kereslet és a kínálat határozza meg az árakat. Biztosan így van ez?

Magyarországon a lakásárak rugalmatlanok

Ezt azt jelenti, hogy az eladók, a kínálat döntenek az árakról és a kereslet csökkenése, visszaesése esetén sem kerülnek pánikhangulatba. Kényszerhelyzetek lehetnek, de a lakáspiac számai szerint az eladók inkább elfogadják, hogy egy évben kevesebben adnak el, de az árazási szokásukon nem változtatnak. A valóságban a kereslet csak alkalmazkodik a lakásárakhoz, azt nem igazán befolyásolja.

lakásárak likviditás adásvételek száma piacképes kereslet lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Magyarországon a lakásárak alig csökkennek a kereslet hiánya esetén 

Ezért történhet az, hogy az adásvételek száma jóval nagyobb mértékben tud visszaesni kedvezőtlen piaci viszonyok között, mint maguk a lakásárak.

A rugalmatlan lakásárak az eladók magatartását tükrözik és nem a vevők elvárásait

Amiről eddig beszéltünk, az a likviditás kérdése. Magyarországon a likviditást feláldozták a stabil és a stabilan növekvő lakásárakért. Nem az a fontos, hogy minél több lakást adjanak el minden körülmény között, hanem az, hogy a lehető legmagasabb áron, a vevői érdeklődéstől függetlenül.

Ez különösen igaz Budapesten, ahol a lakásárak szintén rugalmatlanok, az árcsökkenés nem valódi kockázat

Az inflációt lehet, hogy nem követik a budapesti lakásárak sem, ha baj van, de hogy nem zuhannak be, omlanak össze, az is biztos. Az inflációval meg nagyon kevesen foglalkoznak. Budapesten jól látható, hogy az adásvételek száma, a piaci kereslet, az ingatlanok likviditása már most sok kérdést felvet. Lehet csak a magas árnövekedésre fogni az alacsony adásvétel számot? Nagy butaság és felelőtlenség lenne. Az is felületes hozzáállás lenne, ha nem gondolnánk azt, hogy ilyen lakáspiaci környezetben nem egyre több és több eladó szeretne eladni a fővárosban is. A szeretnének eladni és el tudnak-e adni az a kockázat, amiről Budapest kapcsán időről időre beszélni kell. Budapest hangos a befektetések keresésétől. Hol van az a sok befektető, miért nem tolong, hogy tízezerszám lakást vegyen, amikor a  felértékelődés ilyen erős?

lakásárak likviditás adásvételek száma piacképes kereslet lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A budapesti lakások árában nincs "hiba", korrekcióra nem lehet számítani

Csodás időknek nevezik ezt az időszakot, a budapesti adásvételek száma mégsem ezt igazolja

Hol vannak a vevők és miért lépnek piacra? Budapestről inkább elvándorolnak, mit bevándorolnának. Budapesten a legrosszabb a gyerekvállalási arány, tehát Budapest lakossága nem csak fogy, de még öregszik is. Budapesten legtöbb a kicsi ingatlan. Ha valaki elér a 70 nm körüli lakásig, onnantól felfelé már komoly áldozattal járhat a lakáscsere. Ezért sem halmozzák a budapestiek a gyerekeket. A biztos jólétét kockáztathatja ma az, aki nagyot mer álmodni és azt mondja, hogy akkor nagyobb és szebb lakásba akar költözni Budapesten. Most nincs adóssága, de van egy szép lakása, megfelelő megtakarítása. Jól él a magyar viszonyokhoz képest. Pár évente új autót vesz, sokat utazik, boldog, megéli az életet. Nem akar eladósodni, sok gyereket sem akar, gondolkodik még az elsőn is. Ezt kockáztassa egy ingatlanvásárlással, hogy számára rosszabb környékre költözzön vagy azzal, hogy túlságosan eladósodjon, közben meg vissza kellene venni a fogyasztási szokásaiból = az életszínvonalából? Szándékosan egy jobb, tehetősebb budapestit írtunk le, aki akár megtehetné, hogy vásároljon. A hirdetési oldalakat még nézegeti, rákattint a lakáspiaci hírekre is, gondolkodik is rajta, ill. a vásárláson is. Közben mindig eszébe jut, hogy szereti a lakást, amiben él, jól él, minek kockáztasson? De nem csak ilyen látens vevők vannak, hanem olyanok is, akinek több lakásnyi készpénzük is lehet, de nem rohannak belőle lakást venni Budapesten. Ők is elég sokan vannak Budapesten. Jóval többen, mint amennyi adásvétel egy évben történik Budapesten. Biztosan van Budapesten lakásuk, talán nem is egy. Minek vegyenek még egyet? Máshonnan van pénze, nem érdekli a lakásárak emelkedése, meg az sem, hogy mennyiért lehet kiadni. Majd vásárol, ha késztetést érez rá.

lakásárak likviditás adásvételek száma piacképes kereslet lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A megyeszékhelyeken sem a lakások likviditása fűti a lakásárakat

A lakásvásárlás nem része a túlfogyasztó társadalmunknak

Lakásból mindig kevesebbet fogyasztunk. Akinek nincs meg az anyagi háttere hozzá, az azért nem fér hozzá. Másoknak meg nem az ingatlan az első és legfontosabb az életükben. A jólétben élő emberek nem feltétlenül akarnak több ingatlant venni.

Több ingatlant több ember vásárol. Budapesten lehet, hogy többen dolgoznak, mint pár éve, de nem élnek itt többen. Budapesten nincs lakáshiány sem. Ezért a budapesti ingatlanok likviditása, eladhatósága, az az esély, hogy pénzzé tegyük, az manapság is elgondolkodtató. Rosszabb kilátásokkal Budapesten az adásvételek száma milyen szinten mozoghat majd?

A rugalmatlan árak védelmet adnak a lakásárak csökkenése ellen, de egyben csökkentik az ingatlan likviditását is

Ezt látjuk a megyeszékhelyeken és a kisvárosokban is. Budapest extrém eset, mert a likviditás annyira nem része a lakásáraknak, ami jóval nagyobb kockázati tényező a fővárosban, mint azon kívül. A községek, a falvak az egyetlen kivétel – ami erősíti a szabályt – mert ott rugalmas lakásárak vannak. Ennek ára is van. Ott tényleg fenyeget árcsökkenés, az elértéktelenedés és ezzel együtt az inflációt egyáltalán nem követő lakásárak. 2007 óta érdekes világot éltek meg ezen a piacon. Ez az egyetlen lakáspiaci szegmens, ahol 2008-ban látványosan több ingatlant adtak el, mint 2007-ben. Olyan ez a világ, mint ha nem is Magyarországon lennénk, megnézve a többi grafikont.

lakásárak likviditás adásvételek száma piacképes kereslet lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Minél közelebb kerülünk a "magyar valósághoz" a likviditás kérdése annál inkább megjelenik a lakásárakban

A községekben az eladók kiszolgálják a vevőket

A községek lakáspiac mérete és szerepe Magyarországon láthatóan a tömegek kiszolgálását képviseli.

Az állam ambíciói ezen a piacon tovább növelhetik a likviditást, az adásvételek számát, de a lakásárak biztonságát nem tudja ezzel javítani.

Itt viszont láthatóan a lakástulajdonosok ezzel együtt tudnak élni. A községekben biztosan nem a lakásárak az első. Az állam lakásvásárlási ösztönzői ezen nem fognak tudni változtatni, emiatt sem kell aggódni. Magyarországon annyira nem kell félni a lakásárak csökkenésétől, mint a falvakban az elszálló ingatlanáraktól.

lakásárak likviditás adásvételek száma piacképes kereslet lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A rugalmas lakásárak - ahol a kereslet és kínálat határozza meg az árat - nem egészen olyan, mint amilyennek képzelik azok, akik erről beszélnek

Kép: Instagram

Forrás: ksh.hu - Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2018. IV. negyedév, Megjelenés: 2019. április 30.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kérem vigyázzanak, az ajtók záródnak!

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„A használtlakás-piacon tovább csökkent Budapest súlya. 2018-ban Budapesten és a megyeszékhelyeken jött létre az összes adásvétel 42%-a, ugyanakkor a kisebb települések részesedése 58%-ra emelkedett. 2015 óta folyamatosan csökkent Budapest részesedése a használtlakáspiac forgalmából. 2018-ban az összes ismert adásvétel 22%-a realizálódott a fővárosban, szemben a három évvel korábbi, 30%-os aránnyal. A megyeszékhelyek összesített forgalma ezalatt csupán kismértékben változott, általában 21% körül alakult. A kisebb városok részesedése a korábbi években tapasztalt emelkedés után 2018-ban az előző évivel azonos volt, miközben a községeké még ekkor is emelkedett: 2018-ban minden negyedik tranzakció a községekben jött létre. Az adatok megfigyelésének kezdete (2007) óta csak 2009-ben volt ennél magasabb a községek részesedése a használtlakás-piacon”- írja a KSH a 2018-as lakáspiaci év előzetesen összesített adataira hivatkozva.

A számok még nem véglegesek, de nagy meglepetésekre már nem lehet számítani. Ez a lakáspiac tele van ünneplésre okot adó információval. Biztosak vagyunk benne, hogy sokan és sok féle módon örülnek is ennek. Nehéz ilyenkor ünneprontónak lenni.

Miért nem lehet csak úgy örülni, hogy Budapesttől a legkisebb falvakig, mindenhol nőnek a lakásárak, egyre több új lakóingatlan épül szerte az országban?

Miért kell olyan lényegtelennek tűnő dolgokon fennakadni, hogy a vevők láthatóan egyre távolabb maradnak a nagyvárosok forró ingatlanpiacától? Kit érdekel ez ilyenkor, amikor a lakásárakon ez nem látszik? Savanyú csak a szőlő mindazoknak, akik mindenbe csak belekötnek, moralizálnak és nem tudnak örülni mások örömének – jön azonnal a kritika. Hadd lehessünk már egyszer felhőtlenül boldogok, amikor a lakáspiac igazából mindenkit boldoggá tesz, aki részese - kérik udvariasan.

A lakásárak növekedése korábban teljesen elválaszthatatlan volt a vele együtt növekedő kereslettől. 2015 után Magyarországon a lakásárak viszont mindenhol nőnek, még ott is, ahol nem egyre több ingatlant adnak el. Ez különösen a magyar nagyvárosok ingatlanpiacán tapasztalható meg, ahol ez az eladási idő megnövekedésével jár együtt, illetve egyre inkább nő az el nem adás kockázata is.

Egy adott környéken mindenki hasonló árakon számol és akar eladni, de nem mindenkinek sikerülhet. Erről beszélni kell, szembe kell vele nézni. A nagyvárosi lakásárak, főleg a budapesti lakásárak, egyre kevesebb eladónak okoznak örömet.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak növekedése nem mindenhol jelent több vevőt Magyarországon

Budapesten 20%-kal nőttek a lakásárak 2018-ban, miközben az adásvételek száma már biztosan a 2014-es szinteken stagnál

Ennek csak az örül, aki el tudott adni 2018-ban eladóként és nem az, aki el akart adni, de nem sikerült. Az sem biztos, hogy örülni tud, aki idén tervezi a budapesti lakása eladását, de meglátja, hogy nem egyre több vevővel számolhat, hanem inkább egyre kevesebbel.

Becsapva érezhetjük magunkat, hogy akkor miért nőnek a lakásárak, ha a vevők száma az árakkal együtt nem tudja tartani a lépést? Hogyan fordulhat ez elő, hogy a nagyvárosok - köztük a budapesti lakáspiac -mellékszereplője tud csak lenni a magyar lakáspiacnak és nem a főszereplője, amikor a magyar lakáspiaci boomtól hangos a hazai és a nemzetközi média?

Baráti beszélgetések állandó témája, hogy ki mit vett, adott el, vagy hallotta kollégájától, barátjától, családban és ismerősöktől, hogy milyen könnyű ma eladni és milyen sokat lehet keresni ma ingatlannal. Magyarországon egyre többen részesei a lakáspiac által boldoggá tett embereknek. Könnyen összeakadhatunk velük vagy hallhatunk olyanról, aki jól járt és boldog most.

Magyarországon az adásvételek száma egyre több, csak az erőviszonyok, a centrális erőtér elmozdult a kistelepülések felé

A nagyvárosokban is vannak adásvételek, csak nem egyre több, mint az országban. Az eladni nem tudó eladók nem beszélnek a kudarcukról. Már miért beszélnének?

Manapság nem túl jó ötlet bevallani, ha nem a tömeg után megyünk. A maintstream azt is jelenti ma, hogy aki a lakáspiacról beszél, az csak sikerorientált lehet, szociálisan érzékeny, kritikus, elemző, előrelátó és óvatos már nem. Az ilyen véleményét és gondolatait fojtsa el, tartsa magában, öncenzúrázza magát, mert a lakáspiacon sem tűrik az ellenvéleményt, árulásnak tekintik.

Jöhet lassan a feketelista és a listázás, ha még nincs a lakáspiacon is. Az beszélhet, aki azt mondja, amit hallani szeretnének, hogy mondjon és gondoljon. Az önállóság túl nagy kockázatot jelent a lakáspiacon is, majd „felülről” megmondják, hogy mit kell gondolnunk a lakáspiacról.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac szereposztó díványa lehet, hogy Budapesten van, de Budapest hátrányos helyzete a lakáspiacon egyre nyilvánvalóbb

Most éppen azt az időszakot éljük, amikor a helyzetben lévők, az őket követők nem kíváncsiak másokra a lakáspiacon, a lakáspiacot éppen a saját képmásukra akarják formálni

Számukra - a velük egyet nem értőkön kívül - nem léteznek kockázatok a lakáspiacon vagy aggasztó folyamatok, elemezni érdemes adatok. Számukra csak egy irány van, a felfelé és csak egy szót hallanak meg, a növekedés jelszavát. Magabiztosabbnak, sikeresebbnek és mindenkinél okosabban érzik magukat. Nekik csak az a segítség, ha dicsérik őket, ha méltatják a hozzáállásukat, a nagyszabású terveiket és ötleteiket, akár még az irreálisakat is. Számukra a múlt értelmezhetetlen a jövő szempontjából, időpazarlás még rá gondolni is, nemhogy megérteni, tanulni belőle. Irreleváns nekik bármilyen múltból levont következtetés, mert a jövőben akkor is szerencsésebbnek érzik magukat, ha a múltban nem is voltak igazán azok. A lakáspiacra ezek az emberek jóval kevésbé figyelnek oda, de a lakáspiacról alkotott véleményt ők akarják befolyásolni, iránytani, alakítani. Ők a saját hangjukat szeretik hallgatni, még akkor is, amikor mások beszélnek a lakáspiacról.

A lakáspiacon csak azok számára nem léteznek kockázatok, akik a lakáspiac felett állónak képzelik magukat. Akik „benne vannak a buliban”, azoknak a kockázat nem hit kérdése.

Nincs alternatív valóság, csak egy ország van, egyetlen egy lakáspiaccal, amire vigyáznunk kellene, nem szívni a vérét.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A budapesti lakaspiacon a vevőkön kívül minden más téma. A vevők egy lakáspiacon csak egy ideig hagyhatók figyelmen kívül, örökre biztosan nem.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: ksh.hu - Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2018. IV. negyedév, Megjelenés: 2019. április 30.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A stabil kártyavár

prime property luxus lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Túl gyakran találkozni olyan ábrákkal, ahol a magyar főváros aktuális lakásárait azzal magyarázzák félre, hogy bezzeg más gazdag országok nagyvárosaiban, esetleg különleges „városállamokban” vannak csak igazán elszállt árak. Ha néha ezeket az ábrákat megnézzük közelebbről, kiderülhet, azok a külföldi drága ingatlanárak a prime property kategóriába tartoznak. Nálunk csak simán luxus ingatlanoknak hívjuk, de angolul ennél egy picit többet jelent. Idealisztikusan a tökéletes, a kompromisszummentes ingatlanokat nevezik így, amely a nagyon gazdagok ingatlanpiacát jelenti. Mintha nálunk a magyar vagy a budapesti milliárdosok ingatlanpiacára szeretnénk vetni egy pillantást. Ilyen ingatlanpiac viszont nincs. Külön, mérhető nagyságú, amiről lennének releváns információink, olyan biztosan nem létezik.

A budapesti és úgy általában a „magyar luxusról” nagyon részletesen összefoglaltuk, amit szerintünk tudni érdemes. Érdekes olvasmány még ma is, amikor a lakáshirdetési oldalakon és akár lakberendezési magazinokban úgy dobálóznak a luxus kifejezésével, mintha az a széles tömegek számára elérhető lenne.

De még ennél is érdekesebb, hogy a világ luxus ingatlanpiacán Budapestet nem jegyzik. Még Európa luxus ingatlanpiacán sincs fent. Ez nem véletlen, mert gyakorlatilag egész Magyarországon nincs nemzetközi mércével mérhető luxus ingatlanpiac.

A világ luxus ingatlanpiacának az árait az átlagos budapesti lakások áraihoz mérni nem csak tájékozatlanságot jelent, hanem nagyfokú felelőtlenséget is

Nem is kell elhagyni a várost, itt is mondhatunk példát, hogy a Havanna- lakótelepen egy kétszobás panellakás továbbra is alulértékelt egy új építésű gellérthegyi egylakásos villa árához képest. A kettőt semmi értelme összehasonlítani. Annyi közük van egymáshoz, hogy mind a kettőben laknak emberek. Persze ettől még összehasonlíthatjuk, levonhatunk belőle téves következtetéseket, de mi értelme lenne?

Aki a médiában relativizálja a budapesti lakásárakat, az érdekből teszi

Apropója is van, hogy ezt a témát most így felnagyítjuk. A világ luxus ingatlanpiacán a lakásárak trendje nem feltétlenül követi az átlagemberek ingatlanpiacának trendjét.

A luxus ingatlanok piaca világszinten árcsökkenést mutat, addig a normál ingatlanok piaca meg egyelőre csak erősödik. A világ (dollár) milliárdosai annyira nem „ingatlanbuzik”, mint a „pórnép” – mondhatnánk sértően, gúnyosan, de inkább iróniával tesszük, nagyon-nagyon sok cinizmussal megfűszerezve.

A nemzetközi lakáspiaci trendek a magyar lakáspiaci trendekre elég nagy hatással vannak

Bár mi ezt itthon nem nagyon vesszük tudomásul. Kis túlzással, de annál nagyobb öniróniával, szerintünk még a lakásáremelkedést is mi magyarok találtuk fel : ) Budapesten meg jelenleg is van több olyan lakásprojekt, ami megcélozta az igazán tehetős vásárlókat. Ezeknek a társasházaknak semmi közük a luxushoz, mert Magyarországon egy társasház nem tartozik a luxus ingatlanok kategóriájába. Ettől függetlenül a magyar lakáspiac luxus ingatlannak tekint minden extrém magasan árazott társasházat is. Budapest mellett talán még a Balaton "fertőződött meg ezzel a vírussal".

Felmerülhet a kérdés, hogy az egyébként is heterogén budapesti lakáspiac tovább polarizálódik-e és lehetnek-e ezek a „luxus társasházak” az első fecskék, ahol elindul az „irányár” lefelé?

Már csak azért is, mert pont az ilyen társasházi lakások árában „van bőven tér”, hiszen a lakások értéke és ára között itt jóval nagyobb a különbség egy átlagos lakóingatlanhoz képest.

A „luxus társasház” attól is luxus, hogy átlagon felüli megtérüléssel kecsegteti az építtetőjét. Az ilyen házak tudnak igazán lassan épülni, vagy állnak évekig üresen. Hosszú ideig tarthat, mire valóban értékesítik őket, vagy olyanok veszik meg, akik használni vagy hasznosítani szeretnék. Budapesten erre elég sok példa akad a múltból és nem látni, hogy ebből a leckéből bárki is tanult volna.

Aki esetleg elgondolkodott, hogy a 10 ezer euró/nm ár egy budapesti társasházi lakásért ma bombaüzlet, az még mindig kevesebbet kockáztat, ha inkább a Havanna-lakótelepen vesz meg inkább egy egész tízemeletes panelházat

Ez nem is olyan rossz vicc, ha ingatlanbefektetésben gondolkodik valaki ma Magyarországon. A nemzetközi luxus ingatlanpiac nem fékez, hanem már zuhan. Azért félteni nem kell. Amilyen árak vannak, abból ez a zuhanás egész sokáig is eltarthat. A Havanna-lakótelep egyik tömbjének vételárából még nem biztos, hogy kijönne egy nemzetközi mércével is értékelhető prime property a világ elitista felén.

Fejétől bűzlik a hal, ami a jelenlegi igen forró magyar lakáspiacon azt jelenti, hogy a legkiszolgáltatottabb helyzetben a legdrágábban árazott ingatlanok vannak

Ha valaki árcsökkenést vár, akkor ott fogja látni először, de ez nem azt jelenti, hogy a Havanna-lakótelepen olcsóbb lesz egy panellakás, mert a „luxus társasházakban” nő a vevők alkupozíciója. Az ingatlan-kártyavár nem omlik össze, csak azért, mert a tetejéről néhány lap leesik. Amikor már tudatosan bontják a kártyavárat, akkor sem omlik össze, hanem lépésről lépésre, fokozatosan építik újjá.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásárak és bérleti díjak Magyarországon

lakásbefektetés albérletpiac bérleti díj lakáspiac lakásárak újlakáspiac panel panellakás ingatlan mnb lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testület LITT 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A hozamcsökkenés nem jelent bérleti díj csökkenést a lakáspiacon, csak a bérleti díjak lassabb emelkedését az aktuális lakásárakhoz képest – írtuk a Beszéljünk a bérleti díjakról elemzésünkben.

A lakáspiac hirtelen áremelkedésére mindenkinek van egy magyarázata

Sokan a lakásbefektetéseket okolják. Egy ingatlanközvetítő nem reprezentatív és nem hiteles adatai alapján van a köztudatban egy 40%-os szám. Ez valószínűleg még Budapesten sem igaz, nemhogy a többi nagyvárosban. Ha mégis ezt a 40%-ot úgy vesszük figyelembe, ami csak és kizárólag a magyar nagyvárosokban érvényes, akkor számoljuk ki újra, mit is jelent ez a 40% valójában az egész lakáspiacon.

Az adásvételek nagyjából 45%-a történik a nagyvárosokban, a többség kisvárosokban és falvakban vásárol. Ha ennek a 45%-nak nézzük a 40%-át, akkor az országosan már csak 18% körüli lakásbefektetést jelent. 10-ből 2 ember sem vásárol Magyarországon befektetésre lakást.

Abból indultunk ki, hogy a nagyvárosi 40% is túlzás, ezért országosan inkább 10% alatti a lakásbefektetések éves reális aránya. A lakásvásárlók 80-90 százaléka biztosan nem lakásbefektető Magyarországon.

Az arányukra és a magyar lakásbefektetések egyik igen érdekes jelenségére szeretnénk ezzel felhívni a figyelmet, amit jó lenne, ha a Magyar Nemzeti Bank is figyelembe venne, amikor a lakáspiacról gondolkodik és beszél (Megjegyzés: 2019. március 18-án az MNB javaslatára megalakult a Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület = LITT). A lakásbefektetések okát a jól kiadható lakásokkal és a lakásárakhoz viszonyított relatíve kedvező bérleti díjakkal magyarázzák. Annak ellenére teszik ezt, hogy lakást Magyarországon szinte csak és kizárólag az árnövekedés miatt éri meg megvásárolni, a bérleti díjak miatt annyira nem. Persze egy kiszámítható havi jövedelem mindig jól hangzik és sok embernek a „kicsi is többet ér a semminél”, vagy a láthatatlan árnövekedésnél, amit majd csak a lakás eladásakor tudnak realizálni.

A havi bérleti díj legalább kézzelfogható a növekvő lakásárakhoz képest

Ettől függetlenül nálunk a lakásárak tudnak látványosan nőni, a bérleti díjak csak kullognak a lakárak után. Élő példával bemutatva, lehet, hogy valaki vett egy pesti egyszobás lakást 8,5 millióért 2014 elején, ráköltött még 500 ezer forintot és kiadta 80 ezer Ft havi bérleti díjért. Ez a lakás ma lehet, hogy 20 millióért is gond nélkül értékesíthető lenne, de a bérleti díja maximum 120 ezer forint körül van jelenleg.

Minél többet ért egy lakás 2014-ben, annál kisebb arányban nőtt a bérleti díja azóta.

lakásbefektetés albérletpiac bérleti díj lakáspiac lakásárak újlakáspiac panel panellakás ingatlan mnb lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testület LITT 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásspekluáció hatása az új építésű lakások piacán keresztül érvényesül

Ha egy bérlő lakja folyamatosan a kiadó lakást, a bérleti díj még lassabban nő

Ez szintén egy olyan jelenség, amiről „nem divat” beszélni. Egy igazán hosszútávú bérlő 2014 óta még jobban járt, ha nem költözött el, mert a több költözés egyre magasabb bérleti díjat jelent az albérletpiacon. Magyarországon inkább bérlőváltásnál emelünk „drasztikusan” bérleti díjat, nem akkor, amikor a lakás folyamatosan ki van adva egy bérlőnek.

Bezzeg a panellakások ára és bérleti díja is tudott arányosan nőni, amiért sok téglalakás tulajdonosa kaparja a falat és fogalma sincs, hogy miért. Bosszantja magát, hogy az ő szép, új építésű vagy presztízs téglaépítésű, használt lakása, elitebb környékeken sem tudja azt, amit egy lenézett 8. kerületi panellakás igen. De manapság a 8. kerület Budapesten túl drága. A 10. kerület az új 8. kerület egy ideje. A használt és új lakásokat vásárlók „tömegei” most ott próbálnak szerencsét.

Mindezek ellenére egy magyar lakáspiaci sajátosság a lakásárak és a bérleti díjak kapcsolata, ami legalább annyira igaz Budapesten, mint más magyar nagyvárosokban.

A panellakás a „hozamkirály”, a bérleti díja annak a legmagasabb az árához képest

Ez így volt 2014 előtt is. A különbség ma annyi, hogy a panellakás az egyetlen, aminek a bérleti díja teljes mértékben követi a lakásárak változását, amit éreznek a lakásvásárlók és a bérlők is. Ha sorrendet kellene tenni az elvárható hozamokban, akkor azt mondanánk, hogy semmi sem változott a 2008 előtti és utáni lakáspiac között:

Panellakás > Használt téglalakás > Új építésű lakás

A legrosszabb bérleti díjakat az új lakások jelentik. A bérleti díj miatt új lakást venni az egyik legrosszabb döntés volt korábban, tehát 2008 előtt is.

Az új építésű társasházi lakásokat inkább azért érte meg birtokolni, mert jobban eladhatóak voltak, jobban bírták a zord lakáspiaci időket is.

A lakásbefektetésnek van egy szélsőséges formája, amit lakásspekulációnak neveznek

Ilyen esetben a rövid idejű birtoklás és a gyors értékesítés, a lakáspiac árnövekedésének a villámgyors realizálása a cél. Ez az új építésű nagyvárosi lakások piacán 2016 óta egészségtelen szinteken mozog. A lakásspekulációt és a lakásbefektetést nem érdemes viszont egy lapon említeni. Kár, hogy még a Magyar Nemzeti Bank is összekeveri véletlenül vagy szándékosan, nem tudjuk. Az viszont biztos, hogy az egyik rövidtávú, a másik hosszútávú stratégiát igényel.

A lakásbefektetés alapjaiban véve hasznos, a lakásspekuláció meg minden értelemben káros. Magyarországon olyan alacsony a hosszútávon gondolkodó lakásbefektetők aránya a lakásvásárlásokban, ami inkább egy apró, de egészséges albérletpiachoz még szükséges is.

A lakásspeckuláció viszont rapid és agresszív, érték nélküli, ami magyarázatot adhat arra, hogy a budapesti és úgy általában a magyar nagyvárosok új építésű társasházi lakásai miért szenvednek. Áldozatul estek a lakásspekulánsoknak.

lakásbefektetés albérletpiac bérleti díj lakáspiac lakásárak újlakáspiac panel panellakás ingatlan mnb lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testület LITT 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak gyorsabban nőnek, mint a bérleti díjak, ami a lakásspekulánsoknak kedvez, nem a lakásbefektetőknek

Az új építésű társasházi lakások horror árai sajnos hatást gyakorolnak az egész lakáspiacra

A Magyar Nemzeti Banknak erről kellene inkább hangosan gondolkoni, mert ezek a lakásspekulációk nagyon komoly károkat tudnak okozni már egész rövid idő alatt. A valódi lakásbefektetők például sokkal gyorsabb hozamcsökkenéssel szembesülnek ilyenkor. 2019-ben a lakásspekulációk miatt alig éri meg bérleti díj miatt lakást vásárolni Magyarországon. A Magyar Nemzeti Bank meg még mindig nem látja a fától az erdőt és nem nevezi nevén a lakásspekulánsokat.

A téglalakások és az új lakások mellett a panellakások az „üdítő” kivételek, aminek örülhetnek a panellakás tulajdonosok és a vásárlók is. A bérlők már kevésbé. Nekik már inkább el kellene kerülni a panellakásokat, de egyrészt van egy megszokás, hogy a panel a legolcsóbb bérlakás is, bár ez ár/érték arányban jó ideje már nem igaz Magyarországon.

Bérlőként ma csak kiszolgáltatott helyzetben éri meg rossz állapotú panellakást bérelni

Persze jól hangzik ma is, hogy 100 ezer forintért egy 40 éves életszínvonalat nyújtó „retro” kétszobás panel kibérelhető. Akinek kell a két szoba, annak ez a teljesen elavult, full felújítandó panel még mindig elérhetőbb alternatíva, mint a hasonló időket idéző 2 szobás téglalakás, ami meg már 120-130 ezer forint bérleti díjat jelent. Felújított vagy jóval jobb állapotú 2 szobás tégla- és panellakások meg már 140-150 ezer forinttól indulnak.

Azért beszélünk szobaszámban, mert a lakások árát és bérleti díját is ez befolyásolja leginkább. A több szoba minden (eladás és kiadás) szempontból előnyösebb, mint a nagyobb méret.

Ezek a speciális előnyök, de még az esetleges kivételek sem írják felül a lakásárak és a bérleti díjak különleges kapcsolatát Magyarországon. A Magyar Nemzeti Bank megpróbálhatja, de eddig - az állammal kézen fogva - inkább a lakásárak gyors növekedését lehet neki köszönni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Azonnal költözhető!

albérlet albérletpiac család családbarát otthon 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Írják gyakran az albérleti hirdetésekben. Már nem annyira gyakori, de még mindig találkozni azzal a megfogalmazással, hogy az első havi bérleti díj és a kaució megfizetése után azonnal költözhető. Azt a látszatot keltve ezzel, hogy aki előbb fizet, az fog beköltözni. Minél régebb óta van valaki bérlőként az albérletpiacon annál inkább megtanulja, hogy ezek csak üres szavak. A bérbeadók vagy akár a klasszikus ingatlanközvetítők sem minden esetben adják ki annak a lakást, aki először fizetni akar.

Az albérlet még mindig nem úgy működik, mint egy szálloda

Az albérletpiacon a bérlő csak akkor válik ügyféllé, ha azt a bérbeadó is úgy gondolja. Attól még nem lesz egy bérlőből sem ügyfél, mert ő lakást keres, nézeget és hirdetésekre jelentkezik. Ezt a helyzetet különösen azoknak a bérlőknek nehéz megemészteni, akik soha életükben nem béreltek még. Most ne csak a diákokra vagy a pályakezdőkre gondoljunk, akik tanulás vagy munka miatt költöznek egy nagyvárosba. A megváltozott élethelyzetből adódó bérlés, például válás miatt is találkozhatunk olyan bérlőkkel, akik eddigi életük alatt még egyszer sem béreltek. Apák, anyák, akiknek nem jöttek be a számításaik. Ha megvan az elhatározás, hogy költöznek, akkor utána azonnal szeretnének másik lakásban élni gyerekkel vagy gyerek nélkül. Gyerekkel a drága albérletek tulajdonosai látják csak szívesen az ilyen anyákat és apákat. Bár elmondható gyerekkel leggyakrabban csak az anyák költöznek. Családok az albérletpiacon szakmai kritikánkban mindent elég részletesen összefoglaltunk, amit a témáról tudni érdemes. Tapasztalatlan bérlőként sem könnyű egy nagyvárosi albérletpiacon. Anyaként egy vagy két gyerekkel meg pláne. A legtipikusabb hiba, hogy először egy árat határoz meg a bérlő, mert nem tudja, hogy gyerekkel csak olyan lakásba fog tudni könnyen beköltözni, ahol van külön gyerekszoba.

A gyerekes lakások a 3 szobás vagy korszerűbben a nappali+két hálós lakásoktól kezdődnek (ami magától értetődő, amikor valaki vásárol, de még mindig tabu téma, amikor bérelni akar)

Aki a gyerekeivel kétszobás lakásba akar beköltözni, őt mindenféle indokkal el fogják utasítani. Ő először ezt úgy fogja értelmezni, hogy a gyerekeitől félnek. Az a baj, hogy ez a közvélekedés is, mert a gyerekes bérlőkkel szemben nagyobb a társadalom szimpátiája és empátiája. Aki gyerekkel él albérletben, annak a társadalom szerint mindent el kell nézni, meg kell engedni és tolerálni kell neki. Mondják ezt azok a leghangosabban, akik hasonló helyzetben azonnal utasítanák el a gyerekes nőket, akik a 40-50 négyzetméteres kétszobás lakását akarnák kibérelni mondjuk két gyerekkel. A hangsúly a kétszobás lakáson van és nem méreten. Szépen lassan kezdjük el kinőni azt a megközelítést, hogy bármilyen kicsi lakásban is lehet élni gyerekkel, de ez a mindennapokban még ennyire nem tudatosodott. Az albérletpiacon 3 szobás lakás alatt szinte lehetetlen küldetés valamilyen protekció és kapcsolat nélkül gyerekkel bérelni. A teljesen tapasztalatlan anyának ezt minél később mondják el őszintén annál később fog változtatni az elképzelésén. Budapesten, ha már 150-200 ezer Ft között nézelődik, csak az idejét pazarolja, amikor nappali+hálószobás lakások hirdetéseire jelentkezik. A hirdetők mondvacsinált indokokkal nem fogják bérlőnek választani, amikor ő már fizetne és költözne „azonnal”.

Hogyan lehetne ezen gyorsan változtatni?

A leggyorsabban a hirdetési oldalak tudnak eljutni a lakáskeresőkhöz. Ha ők finoman edukálnák a bérlőket erről, megszólítanák, hogy milyen célra keres albérletet, gyerekkel vagy anélkül, mindjárt informálhatnák, hogy merre ne keresgéljenek. A hirdetők és a bérlők meglehetősen ellentmondásos viszonyában nem lehet bízni. Az csak arra jó, hogy továbbra is tévhitek alapján beszéljünk és gondolkodjunk az albérletpiacról is. Az albérlet sosem lehet elég olcsó ahhoz, hogy ne az ára legyen a központi kérdés. Magyarországon a saját tulajdon és a saját lakás erős vágya miatt, az albérlet csak és kizárólag átmeneti megoldás lehet. Átmeneti megoldásokról meg ritkán gondolkodik az ember körültekintően. Gyerek nélkül ez a mentalitás még működik. Be lehet költözni mindenféle élhetetlen és rossz minőségű lakásba is. Gyerekkel már ez már nem fog működni. Egyik oldalról nézve diszkriminatív, a másik oldalról nézve meg igenis racionális, hogy az albérletpiac a gyerekkel költöző bérlőktől sokkal nagyobb áldozatvállalást és felelősséget vár el. Szigorú, következetes, mint az a helyzet, amikor valaki tudatosan tervez családot és vállal gyereket. Már beszéltünk róla, hogy az ingatlanok mérete, hálószoba száma és a vállalt vagy vállalható gyerekek száma között nagyon szoros az összefüggés. A magyar nagyvárosi ingatlanok kicsik. A társasházi lakások pláne túl kicsik gyerek(ek)kel.

Budapest ebből a szempontból különösen hátrányos helyzetű magyar nagyváros

Családok, főleg az egy gyereknél többet vállaló családok számára nem nevezhető élhetőnek. A budapesti albérletpiac ezt egyértelműen, világosan és félreérthetetlenül kommunikálja már évek óta. Mennyivel fontosabb téma ez, mint az albérletek ára. Attól még nem lenne élhetőbb Budapest a gyerekes bérlők számára, mert olcsóbbak lennek az albérletek árai. A kislakásokba ártól függetlenül sem engedik be őket. A budapesti társasházi lakások hálószoba száma nem lesz egyik napról a másikra több. Az új építésű társasházi lakások kínálata ezen semmit sem fog tudni változtatni. A kisméretű és kevés szobaszámú lakások építése az üzlet. A nagyvárosi, köztük a budapesti albérletpiac, de úgy az egész lakáspiac sem családbarát. Az albérletpiac csak a probléma felszínét kapargatja, amikor már nem mindenkivel hiteti el, hogy egy albérlet azonnal költözhető.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ki fog a szomszédban lakni?

áralku lakásvásárlás ingatlanmarketing lakásturista lakáspiac ingatlanpiac ingatlan pszichológia 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„A lakásvásárlásnak nem a lakásárak adnak értelmet, hanem az anyagi helyzetünk és a szükségleteink” – fogalmaztuk meg markánsan a vevők lélektanát elemző Lakásvásárlás – Szerelem vagy testi vágy? műhelymunkánkban. Ajánljuk minden mostani és leendő vevő és eladó figyelmébe. Nem kétperces olvasmány, de mi az manapság, aminek értelme is van?

Az ingatlan világa 90%-ban pszichológia, ezért nagy kár, hogy általában pénzügyi szakemberek beszélnek a lakáspiacról. A lakáspiacról erre szakosodott pszichológusoknak kellene nyilatkozni, nekik kellene kutatni, mert az ingatlanok nem a számokról szól, hanem magáról az emberről.

Az ingatlanok adásvétele ezért különleges helyzet mind az eladónak mind a vevőnek

Erős érzelmek, erős személyiségek találkozhatnak, ütközhetnek, súrlódhatnak. Konfliktuskezelésre felkészülni, mert minden a lakáshirdetéssel kezdődik. Egy jó lakáshirdetésből 24 órán belüli tudni fogjuk, hogy a lakás mennyire piacképes vagy mennyire nem. Ezt elemeztük Az első 24 óra munkánkban hosszú évek értékesítési tapasztalatai alapján. Azt is érdemes átolvasni és átgondolni, mert mindenki számára érdekes lehet így is látni a vevők és az eladók viszonyát.

„A vevők jó áron vásárolni szeretnek, nem alkudozni!” – gondolatra fűznénk fel a mai mondanivalónk. Alkotóműhely lévén, nem lenne értelme semminek, ha nem valódi tapasztalatokat osztanánk meg, ha nem éles helyzeteket elemeznénk, csak elméletileg beszélnénk a lakáspiacról egy íróasztal mögött ülve.

Hosszas átbeszélés, tervezés után került piacra egy eladó kétszobás társasházi lakás Budapesten, a már nem tipikusan vevőcsalogató 50 millió feletti árkategóriában

Jó adottságú, élhető, alaprajza akár át is gondolható, de gyakorlatilag kisebb ráfordítással azonnal tovább is értékesíthető újszerű lakásról beszélünk. Fontos, hogy most egy adott lakásról van szó, nem lehet általánosítani. Csak arra hívjuk fel a figyelmet, mennyire fontos tisztában lenni az eladó lakás reális előnyeivel. Hátránya, hogy látszik 10+ éve építették már, minden egyidős a lakással. Nem leharcolt, csak látszik közelről az idő vasfoga. Ettől függetlenül szépen bemutatható, kellemes hangulatú, fotogén lakásról beszélünk, amivel kapcsolatban az a kérdés merül fel először, hogy lakták-e már egyáltalán az elmúlt bő egy évtizedben.

Egy ilyen lakásnál mindenféle érdeklődőre számíthat az ember. Jönnek a dörzsölt ügyvédek, a saját és családjuk részére vásárló seftelős ingatlanosok, a nagyon válogatós és maximalista vevők, akiknek persze semmi sem elég jó, a lakásturisták is várhatók, mert egyszer minden lakást látni kell, a hiteles lakáshirdetés alapján lakást beazonosító, a lakás ajtajanál a tulajdonosnak üzenetet hagyó partizánok sem maradhatnak el, és ezek után a teljesen átlagosnak mondható otthonkeresőkre is számíthatunk persze.

Eladóként vagy hirdetőként – mert jelen esetben az ingatlant nem a tulajdonosa hirdette meg – ezekre az emberekre mind érdemes előre felkészülni lélekben. Ha van rutin, tapasztalat, az előny, de minden adásvétel más. Ez most sem volt másként. A hirdető tudta, hogy kb. mire számíthat. Ismeri a környéket és nagyjából képben van, hogy kiket érdekel ez a környék. Az első 24 óra intenzívre sikerült. Olyan erős érdeklődést vonzott be a lakás, mint a 30 millió alatti jól értékesíthető budapesti lakások. Dömpingről beszélhetünk minden értelemben. Az ilyen erős kezdés ilyen árban nagyon egyedi. Újra kijelenthető, hogy egy lakás keresletét előre nem lehet megbecsülni, az csak a hirdetés után fog kiderülni.

Vannak olyan hirdetők, vagy tulajdonosok is, akik ilyen esetben azonnal árat emelnek, mert úgy érzik még a hirdetési árnál is magasabb áron eladható a lakásuk. Kockázatos, mert ilyen esetekben lehet a sok szék közül a földre esni.

A hirdetés és a hirdető is legyen hiteles, hogy a korrekt vevők korrekt ajánlatokat tegyenek

Máskülönben hamar szélhámosnak tekinthetik az eladót, ami nagyban meghosszabbíthatja az értékesítést. A hirdető itt egyetlen egy valamin változtatott, a hozzáállásán. Elkezdett priorizálni, ami eladó lakásoknál nagyon ritka feladat. Ez a gyakorlatban annyit tesz, hogy a nagy érdeklődésre való tekintettel nem biztos, hogy mindenkinek meg kell mutatni a lakást, aki jelentkezik a hirdetésre. Az a jelentkező, aki nem tud időpontot egyeztetni, mert olyan elfoglalt vagy olyan bizonytalan, azt a hirdető egyszerűen nem vette komolyan. Szerencsére kevesen vannak, de ettől még tudni kell kezelni őket. Ezek az emberek jelentkeznek egy hirdetésre, puhatolóznak csak, de még nem tudják, hogy komolyan érdekli-e őket. Általában nagyon nagy alkuról fantáziálnak, ami miatt szintén könnyedén kieshetnek a vevők köréből. De nem az árra helyezik a hangsúlyt, hanem inkább úgy alakítják a telefonbeszélgetést, hogy ha most egy órán belül nem nézhetik meg a lakást, akkor majd egyszer visszahívnak. Az igazán rámenős visszahívást fog kérni egy meghatározott napon – azon a napon, amikor elvileg megnézné a lakást - mert időpontot előre nem hajlandó egyeztetni bármennyire is erre kérjük majd. Vannak a „csak vasárnap” lakásnézők, akiknek, ha azt mondjuk, hogy vasárnap csak délelőtt jó, akkor nekik csak délután lenne jó, ha azt mondjuk nekik, hogy délután jó, akkor nekik csak délelőtt lesz jó. A hirdető az ilyen jelentkezőket már eleve így mentette el és tudta, hogy később nem kell velük foglalkozni, ha hívnák.

A priorizálás filozófiája az, hogy a lakást csak a lakás vevőjének kell megmutatni

Az érdeklődőből lesz a vásárló filozófiát ez a hozzáállás ilyenkor könnyedén felülírja. Volt annyi és folyamatos érdeklődés és lakásbemutatás, konkrét ajánlatok, hogy a lakásnézőket lehetett szűrni már telefonhívás alapján.

Ezért van kiszolgáltatott helyzetben az a hirdető, aki ritkán kap hívást, mert ő minden hívóval úgy kell, hogy viselkedjen, mintha az lenne az első és egyben az utolsó is.

Vevőként sem mindegy, hogy felismerjük-e a két merőben más helyzet között a különbséget. Amit az egyikben megengedhetünk magunknak, a másikban már nem biztos, hogy tolerálni fognak. Nem biztos, hogy mindig a vevőnek lesz igaza és mindig ki akarják szolgálni a vevőt, ha az eladó/hirdető őt a jelentkezése alapján nem tekinti vevőnek.

Ilyen esetben még az áralku is kényes téma tud lenni

Nagyon nagy hibának számíthat, ha például könnyelműen dobálózik a vevő az árral szóban, de írásban már fukarabb. Nem egyedi esetről beszélünk, megmagyarázhatatlan vevői magatartás. Bármit mögé lehet látni, de azonnal bizalmatlanná teszi az eladót.

Vevőként csak olyan árat mondjunk, amit írásban is vállalni tudunk.

Ebben a konkrét esetben a vevő más árat mondott szóban, mint írásban, de az áralku elindult. A vevő később úgy emelete az ajánlatát, hogy az eredeti szóbeli ajánlatát adta írásba második ajánlatként. Közben már érkeztek más ajánlatok is és a hirdető már a potenciális vevők között is priorizált. Nem találta elég megbízhatónak és szavahihetőnek ezt a vevőt és írásba adta, hogy már nem tekinti potenciális vevőnek, más vevőkkel tárggyal inkább tovább. Az elutasított, kirostált vevő ekkor az eladó által mondott árat akarta elfogadni. Mivel már kirostálta a hirdető, így ezt az ajánlatát már nem tudta komolyan venni, blöffnek tűnt. Másfél nappal később a vevő írásban úgy jelentkezett be ismét, mintha az ajánlatát elfogadta volna bárki is. Ekkor újra írásba kellett adni, hogy vele már nem folytatnak ártárgyalást. Ekkor durva személyeskedésbe kezdett a vevő. A személyeskedésen túl eljutott odáig, hogy ő lazán a hirdetési árat is ki tudná fizetni azonnal, nincs is rászorulva, hogy alkudozzon. Ez sem értékelhető ilyen szövegkörnyezetben másként, mint blöff. Megkérték, hogy fejezze be sértegetést, de obszcén kifejezéseivel tovább nyomult, amikor szembesítették vele, hogy a viselkedése milyen etikátlan volt már az elejétől fogva. Igazán meglepő az a fordulat volt, amikor mindezen sértegetések után előállt mindent vagy semmit alapon a végső ajánlatával, ami kevesebb volt, mint a tulajdonos ajánlata, amit másfél nappal ezelőtt elvileg írásban elfogadott. Ezen kellett volna elgondolkodnia a  korábban írásban "gyalázott" hirdetőnek, aki eddigre már tudta, hogy az ilyen vevőt jobb inkább elkerülni.

Az „agyontaposlak, hogy tisztelj” mentalitás nem biztos, hogy minden élethelyzetben eredményes lehet

Összefoglalva öt árat mondott néhány nap alatt a vevő (napon belül is képes volt fel-le ajánlatokat tenni), miközben ez a fajta „türelmetlensége” és „kiszámíthatatlansága” tette őt „nem vevővé”.

Vevőként, ha esélyt kapunk, akkor éljünk vele és ne visszaéljünk.

Magyarországon még egyelőre szinte bárkinek eladnak egy ingatlant, aki meg tud egyezni az eladóval.  A priorizálás adott esetben a lakóközösség érdekeit is szolgálhatja, mert „renitens szomszédtól" védheti meg őket. A „Ki lakik a szomszédban?” kérdés helyett, azt is fel lehet tenni, hogy „Ki fog a szomszédban lakni?”,  amikor egy ingatlan új tulajdonosát keressük. 

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A falusi CSOK-ot már 2016-ban bevezették

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Igaz, akkor még nem így hívták. A magyar lakáspiac történetében 2016 fordulópont volt. Abban az évben még nagyon sokan azt hitték visszatérnek azok az 1999-2009 közötti szépidők. Akkor még sokan azt hitték, hogy Budapesten mindenki meg fog őrülni az új építésű társasházi lakásokért. A kiadott építési engedélyeket bemutató grafikon önmagáért beszél.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A kisvárosokban és községekben kiadott építési engedélyek 2018-ban is nőttek

A 2015 év végén bejelentett, majd 2016 februárjában pontosított CSOK reménykeltő volt a nagyvárosi ingatlanfejlesztők számára. Azt hitték bármi arannyá változtatható majd ezek után. Nem így lett.

2016-ban már kevesebb adásvétel történt Budapesten, mint 2015-ben. 2017-ben szintén. Ez nem volt jó hatással az építkezésekre, mert a lakásokat nemcsak megépíteni kell, hanem eladni is. A vevők meg nem úgy álltak a budapesti újlakáspiachoz, mint azokban a régi szépidőkben. 2017-ben még a várva várt építkezési láz is elmaradt Budapesten.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2016-ban a használt lakások piaca mellett az új építésű ingatlanok piaca is megváltozott

2017-ben alig építettek több lakóingatlant, mint 2016-ban. 2018-ban szépített Budapest, de a megépített lakóingatlanok száma köszönő viszonyban sincs a kiadott építési engedélyek számával.

A KSH ma reggel közölt lakásépítési statisztikái világos és egyértelmű üzenetet hordoznak. A csodavárásnak vége. A nagyvárosi újlakáspiac illúzió volt csupán 2016-ban.

Előre törtek a kisvárosok és a községek a lakásépítésekben is. Az adásvételekben a számuk szintén 2016 óta emelkedik. A használt és az új építésű ingatlanok terepén is a nagyvárosokon kívüli lakáspiac az egyre meghatározóbb.

2018-ban csak a kisvárosokban és a községekben tudott tovább nőni a kiadott építési engedélyek száma, Budapesten bezuhant, a többi nagyvárosban stagnál már 2016 óta.

A nagyvárosokban örülnek, ha azt meg tudják építeni és el tudják adni, amire már kaptak engedélyt. 17 681 db lakóingatlant építettek Magyarországon 2018-ban, de nem mindet új épületben ( = 16 845 db). Ezen az ábrán a csak új építésű lakások láthatók építési forma szerint.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A családi ház a "király" a használt és az új építésű ingatlanok piacán is​​​

A családi ház főszerepét semmi sem veszélyezteti Magyarországon, ha új építésű lakásról van szó

A rádióban, tévében, interneten, ha lakásépítésről hallunk, nem jut eszünkbe a családi ház. Nagyon nagy kár. Ilyen félmondatok miatt van még mindig csodavárás Magyarországon a társasházi lakásokkal kapcsolatban. Várják a sok tízezer társasházi lakást egy évben, mondjuk idén. Elképzelhető? Egyáltalán nem. Láthatjuk, hogy tavaly sem sikerült még tízezernél több lakóingatlant értékesítési céllal építeni.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Még mindig csak négyszámjegyű volt az értékesítési célla épült lakóingatanok száma 2018-ban Magyarországon

Ha jobban megnézzük, akkor láthatjuk, hogy nem építettek ennyi társasházi lakást. A családi házak szerepe az értékesítésre épült lakóingatlanok piacán is számottevő. Ékes példája ennek, hogy a községekben 2014-ben még alig volt mérhető az értékesítési célú lakóingatlanok száma. 2018-ra viszont már szinte minden tizedik új építésű lakóingatlant községben építettek. Ha van igazi nyertese a 2016 utáni lakáspiacnak, azok a kisvárosok és a községek, köszönhetően az állam lakáspiaci szerepvállalásának.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018-ban már majdnem minden tizedik értékesítési céllal épült új ingatlant faluban építettek

A CSOK kistelepüléseken a használt és az új építésű ingatlanok piacát is felélesztette és pályára állította.

Attól, hogy a CSOK-ot nem falusinak hívták korábban, attól az még nem volt nagyvárosi

2016 óta minden lakásvásárlási és lakásépítési állami ösztönzés a kisvárások és a községek előnyére vált, a nagyvárosok csak azt hiszik, hogy bármit is nyertek vele. A bizonytalan és kiszámíthatatlan jövőképen kívül mást nem hozott nekik a falusi CSOK. A kereslet áramlik ki a nagyvárosokból a használt és új ingatlanok miatt is. 1999-2009 között erős volt a nagyvárosi lakóingatlanok iránt a kereslet. 2016 óta viszont a kisvárosi és a községek használt és új ingatlani felé fordult a kereslet.

Nem nagyon hatja meg ezt a keresletet a  nagyvárosi ingatlanpropaganda 

Magasról tesz rá. A nagyvárásoknak maradtak a magas lakásárak. Láthatóan az egy megunhatatlan „játékszer”. Budapesten 2019-ben már 30 millióval sem igazán lehet piacra lépni vevőként. Minden állami támogatást beépítenek minden eladó lakás árába, habár azoknak a lakásoknak a 90%-ára a vevők semmilyen  támogatást nem vesznek igénybe.

Budapesten elszabadulhat a pokol, mert falnak mentek már ott, csak vannak, akik még át tudnak mászni a falon és a túloldalról hangosan átkiabálnak a többieknek, hogy "Kövessetek!".

2016 óta minden megváltozott a magyar lakáspiacon, csak ezt nem a lakásárakban kellene keresni

A kereslet nem egyenlő a lakásárakkal üzeni a lakáspiac most már elég érthetően. 2019-ben a nagyvárosokon kívüli lakáspiacnak van valódi jövőképe, állami hátszéllel. A nagyvárosok állami szembeszéllel néznek most már talán farkasszemet. Itt az idő újratervezni a nagyvárosokban és megbarátkozni a „szamár szereppel”. Hamarosan fejek fognak hullani, mert a kisvárosok és a községek időközben ellopták a show-t.  

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az "ingatlanszakértők" nem értenek a nagyvárosokon kívüli lakáspiachoz, de a kereslet 2016 óta már inkább ott költi el a saját, a bank és az állam pénzét is

Forrás: ksh.hu , Megjelenés: 2019. február 22.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakás(hitel)árak

lakáshitelezés lakáskölcsön hitelközvetítés otthonteremtés lakáspolitika lakásárak lakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”Ha valaki azt kérdezi telefonban, emailben vagy személyesen, hogy „Hitelre megvásárolható?” – akkor az azt is jelenti, hogy egy forintot nem akar alkudni az árból. Aki viszont azzal henceg, hogy ő készpénzre vásárol, az meg azt jelenti, hogy alkudni akar, nagyon alkudni.”

– hangsúlyoztuk a Hitelre megvásárolható?  lakáspiaci áttekintésben még 2018 január végén. Közismert, hogy a nem készpénzre vásárlók többet fizetnek ugyanazért az ingatlanért, mint a készpénzesek.

Nincs az a hitelközvetítő, pénzügyi tanácsadó, banki szakember, aki tudna annyit segíteni egy lakáshitelesnek, hogy az ne milliókat bukjon egy adásvételen, csak azért, mert lakáshitellel vásárol.

Nincsenek jobb helyzetben az állami támogatással élők sem, nekik is minden drágább.

Halmozottan hátrányos helyzetben van az, aki egyszerre állami támogatást és lakáshitelt vesz igénybe ma a lakáspiacon. Biztos lehet benne, hogy nála többet senki nem fizetne azért az ingatlanért, amit megvesz.

Ezt tudják az eladók is

Magyarországon bevett szokás, hogy nem az ingatlant árazzák be, hanem a vevőt. Az ingatlan ára attól függ, hogy ki veszi meg, mikor és miben fizet.

Nincs ez sajnos máshogyan a bankokkal sem. Ők sem az ingatlant hitelezik meg, hanem a vevőt, az adóst. A lakáshitel is inkább attól függ ki veszi fel és nem attól, hogy mire.

A lakáshitelek folyósítása kőkorszaki módszereken alapul. Súlyos kijelentésnek tűnik, de a banki lakáshitelezés mögött olyan emberek állnak, akik nem tudnak többet a lakáspiacról, mint az a „háziasszony”, aki a lakáshitelt igényli. Megy a zavarosban halászás, bürokráciával nem tudják helyettesíteni a lakáspiaci ismereteket már évtizedek óta Magyarországon.

A bank bár tisztában van vele, hogy a korszerűtlen és lassú szolgáltatást igénylő ügyfele túlfizeti az ingatlant, nem fűződik érdeke, hogy változtasson ezen. A bank nem sok kockázatot vállal a lakáshitelezésnél. Az adós nyakára teszi a kötelet és azt mondja neki, hogy az ott is lesz, ameddig vissza nem fizeti a kölcsönt kamatostól. Túlfizeti a lakást az adós? Nem érdekli. Több hitelt kell ezért felvennie? Nem érdekli. A bank a hitelezésből és a kamataiból él. Kvázi még érdeke is fűződik a nem biztonságos túlhitelezéshez, mint a biztonságos, de korrekt hitelezéshez. A biztonság sokba kerülne a banknak. A bizonytalanság költségét viszont az adós fizeti. Megfizeti először az eladónak, majd megfizeti a banknak és a „barátainak” is.

lakáshitelezés lakáskölcsön hitelközvetítés otthonteremtés lakáspolitika lakásárak lakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Okkal Magyarországon legdrágább a lakáshitelezés egész Európában

Az sem véletlen, hogy ennyire átláthatatlan lakáspiac, mint a magyar, egy sincs egész Európában. A zavarosban halászásnak felára van az egész lakáspiacon. Itt minden sokkal többe kerül, minden drágább, de legalábbis túl magas költségekkel működik. A 21. században elvárható lenne, hogy akár lakáshitelről akár állami támogatásról van szó, az 24 órán belül rendelkezésre álljon. Ehhez olyan háttérre is szükség van, ami ezt képes kiszolgálni. Kell olyan ingatlannyilvántartás, olyan állami és banki informatikai rendszer és ezek hálózatba kötése és hatékony működtetése, hogy ne legyen senki sem kiszolgáltatott azért, mert a bank és az állam segítéségét is igénybe veszi lakásvásárláskor.

Egészen felháborító a lakásfinanszírozás színvonala Magyarországon

Túlfizetett és ezért túlhitelezett lakások, túlterhelt és kiszolgáltatott helyzetben élő adósok, akik nem is az ingatlannal felelnek a hitelért, hanem a teljes vagyonukkal. Az elsétálás joga – amikor a lakáshitel az ingatlanhoz kötődik és nem az adóshoz –valamiért nem része a magyar jogrendszernek. Jelet sem látni erre, hogy ez belátható időn belül megváltozna. Arra már inkább vannak utaló jelek, kezdeményezések, hogy a lakásvásárlást inkább hitelekből oldják meg a vásárlók, ne készpénzből.

lakáshitelezés lakáskölcsön hitelközvetítés otthonteremtés lakáspolitika lakásárak lakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáshitelezésnek és az állami otthonteremtésnek (fel)ára van

Ilyen körülmények között a lakáshitelezésnek komolyabb szerepet adni a magyar lakáspiacon egyszerűen túl kockázatos. A hitelek mögött lévő ingatlanfedezetek értékét maguk a lakáshitelek torzítják. A lakáshitelezés és állami támogatások rendszerének több és valódi rejtett költsége van a lakásvásárlásban és otthonteremtésben, mint az ingatlanközvetítésnek.

Ez példátlan még a fejlődő országok lakáspiacán és teljességgel elképzelhetetlen egy fejlett gazdaságban. A bankok is hamar szembesülhetnek azzal, hogy Magyarországon csak egy szintig éri meg kitenni magukat a lakáspiaci viszonyoknak és ott a zavarosban halászni. Elképzelhetetlen az, hogy az OTP Bank mögött például dupla annyi arányú legyen a lakáshitel és vele együtt a fedezeti-lakóingatlan, mint ma. Ilyen elavult, árdrágító és az adós fizetőképességét korlátozó lakáshitelezés mellett ezt az OTP Bank nem engedheti meg magának. Öngyilkosság lenne a részéről. Még állami hátszéllel sem.

A lakáshitelezésnek önmaga szab határokat

A jelenlegi formájában kezelhetetlen kockázatokat jelent a magyar bankrendszerre nézve. Lakáshitelezés nincs naprakész, érdekmentes lakáspiaci ismeretek nélkül. Azok meg nem sajtóhíreket jelentenek és néhány fizetett hirdetést bulvár gazdasági lapokban és oldalakon, kontárok megfogalmazásában. Nemcsak az építőipar szenved a Mekk Elekektől.

A hitelválságot nem az ingatlanbuborékok okozzák, hanem a felelőtlen hitelezők irányította bankrendszerek, amik ingatlanbuborékot fújnak. A magyar bankrendszer képes ingatlanbuborékot fújni – most is azt teszi – de képtelen felelősen hitelezni. Egyszerűen kimondva inkább nem hitelez felelősen többet, hogy kevesebbet tudjon hitelezni felelőtlenül. A magyar bankrendszernek egyelőre ez az üzlet és ebben merül ki a társadalmi felelősségvállalása is.

lakáshitelezés lakáskölcsön hitelközvetítés otthonteremtés lakáspolitika lakásárak lakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Képek: Instagram

Ábra: 2019. február 21-én 19:30-kor beillesztve

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlankísérletek

ingatlanmarketing lakáshirdetés ingatlanhirdetés albérletpiac albérletárak 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Diszharmonikus ingatlanhirdetésekkel hosszú ideje nem foglalkoztunk. Most viszont olyan albérlethirdetést találtunk, ami lehetőséget ad a színes és izgalmas téma felmelegítésére. Ez azért már átlépi az ember ingerküszöbét. Vannak egyedi ingatlanok a piacon áruk és adottságuk alapján. Egy ingatlan ára igen szubjektív, bármikor megváltoztatható. Az adottsága már viszont egyáltalán nem. Az ember bátor és kíváncsi természet. Kísérletező ingatlantulajdonosok mindig vannak. Különleges ingatlanaik különleges értéket képviselnek számukra. Addig ez magánügy, amíg nem lépnek vele piacra eladóként vagy bérbeadóként. Most éppen kiadni szeretnének egy egyedi ingatlant. Előre leszögeznénk, hogy nem a hirdetést véleményezzük, minket csak és kizárólag az ingatlan érdekel, a hirdető motivációja és lehetséges üzleti pszichológiája.

Adja magát a kérdés, hogy miért akar valaki egy zsúfolt társasházi övezetben „kertes házat” építeni?

A kertes házak és családi házak általában élesen el vannak választva egymástól. Az adott kerületben is van családi házas övezet. Körülötte vannak is társasházak. De ez éppen egy olyan környék, ahol sok ezer társasházi lakás között egy darab kertes ház sincs.

Lehet-e értéke ott egy kertes háznak, ahol egyébként nincsenek kertes házak?

A hirdető szerint egyértelműen igen a válasz. Bár a hirdetésről azt mondtuk, hogy nem véleményezzük, azt meg kell jegyeznünk, hogy a kerület nem azon a részén van a ház, mint ahol a hirdetési szövegben olvashatunk. Az utca neve stimmel, de a városrész neve már nem. Újlipótvárosban tényleg nincs egy kertes ház sem. Ez a ház sem ott van, hanem Vizafogón. A két városrész között presztízsben van nagy különbség. A hirdető ezzel a „szándékos tévedésével” már átlépte a szubjektivitás határát, bár csak a hirdetés szövegében. Újlipótvárosban még nagyobb „látványosság” lehetne, de Vizafogón sincs konkurenciája.

A Google térkép szerint egy ipari telekről és átlakított ipari épültről beszélünk. Még az sem biztos, hogy a tulajdoni lapon átminősítették az ingatlant. A telek megvásárlása és az ingatlan átalakítása lehetett a „nagy ötlet”, ami minden üzlet alapja szokott lenni.

A piac mit szólhat ehhez?

ingatlanmarketing lakáshirdetés ingatlanhirdetés albérletpiac albérletárak 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Sok hirdető esik abba a hibába, amikor annyira különlegesnek tartja a saját ingatlanát, hogy biztosra veszi más is olyan nagyra értékeli. Viszont az ingatlanpiacon a különcöket legalább annyira érdekesen ítélhetik meg, mint a hétköznapokban. A környéken nincs piaca a kertes házaknak, ott nem olyan bérlők és vevők nézelődnek, akik kertes házban akarnak élni. Az sem véletlen tehát, hogy a hirdető nem házként hirdeti. Akkor még mi sem találtunk volna rá. Kinek jutna eszébe kertes házat keresni Újlipótvárosban vagy Vizafogón? Gyakorlatilag senkinek. A hirdető azzal tisztában van, hogy háznak nincs értelme hirdetni.

Ha egy ingatlant nincs értelme annak hirdetni ami valójában, akkor van-e értelme egyáltalán annak az ingatlannak?

Lakáskeresők fogják látni, akik jó okkal néznek társasházi lakásokat. Ha házat akarnak venni vagy bérelni, nem itt keresnek. Nem egyértelmű alternatívája egyik a másiknak. Egy környékkel kiválasztjuk az ingatlan típusokat is, amiket szeretünk. A bérlők is úgy keresnek, hogy meghatározzák hol szeretnének albérletet. Az ára miatt mondhatnánk, hogy nem sok bérlő találkozhat vele. Az angol nyelvű hirdetési szöveg szólhat az árnak és szólhat annak is, hogy egy magyarul értő és beszélő nem tudja komolyan venni az ingatlant. Ki veheti komolyan? Kaphat-e hideghívást a hirdető ingatlanosoktól? Ha kapott volna már, akkor biztosan több helyen találkoztunk volna a hirdetéssel. Ha másért nem is, akkor a különcsége és az egyedi piaci felfogása miatt. A lakáspiacon is a tömegtermékeknek van igazi piaca. A „közönség” igényeinek kell megfelelni, nem l’art pour l’art ambícióinkat megvalósítani.

ingatlanmarketing lakáshirdetés ingatlanhirdetés albérletpiac albérletárak 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Forrás és képek: ingatlan.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakásárak mindig nőnek, csak néha nem beszélünk róla

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Magyarországon 2009-2013 között beszélhetünk lakásárcsökkenésről. Olyan látványos árcsökkenésről nem, mint amilyen látványos árnövekedés volt előtte és utána. 2007-ben is mindenki magasnak érezte az árakat, ma viszont akár egy isten háta mögötti helyen is többe kerül egy lakóingatlan, mint 12 éve. A lakásárak mindig nőnek, csak néha lassabban, mint a bérünk. Olyankor egyáltalán nem zavar minket a lakásárak változása. Akkor sem igazán foglalkozunk vele, ha az infláció is jobban nő a lakásáraknál. A magyar lakások legnagyobb ellensége az infláció, nem a lakásárak csökkenése.

2008-ig inflációbiztosnak tartották Magyarországon az ingatlant. Akkor szembesültek vele először, hogy már a megelőző 18 évben sem követték a lakásárak az inflációt. A lakásárak növekedése akkor sem különösebben zavar minket, ha a lakáskölcsönök kamata gyorsabban nő. Ez egy nagyon érdekes jelenség, pedig csak ez kellene, hogy igazán bosszantson. Elköteleződni évtizedekre egy bankkal, közben megvenni egy ingatlant legalább kétszer – ha nem többször – és minket mégis jobban izgat egy lakás aktuális ára, mint a jövőbeni.

Úgy vagyunk vele egyébként, hogy a lakásárak mindig nőnek, többek között ezért is veszünk lakást

De amikor foglalkozunk a lakásárakkal – mint például mostanában - akkor meg arról beszélünk, hogy mikor fognak már megállni. Ki érti ezt az ellentmondást! Nincs ebben semmi ellentmondás. A jelenben szeretnénk - csak most - megállítani a lakásárakat, amíg venni akarunk. Utána már nőhetnek, ha a miénk. Azt is elfogadjuk, hogy 50 éve 20 forintnak volt értéke, ma meg már nincs. Elfogadjuk, hogy mindennek megnő az ára. Egyedül a lakásárakon tudunk néha bosszankodni, pedig amikor néhány millió volt egy átlagos pesti garzon vagy panellakás, akkor meg alig 20-30 ezer forint volt a havi fizetés. Szóval, aki ma azzal jön, hogy mondjuk a 25 ezer forintos havi fizetésnél az 5 milliós pesti panel „olcsó volt”, ma meg a 250 ezer forintos fizetésnél a 25 milliós panel „drága”, annak a szavahihetőségben érdemes kételkedni.

Itt lenne már az ideje rendet tenni a fejekben. Ha úgy nézzük, akkor lehetne egy pesti panel 50 millió is a mostani fizetésekhez képest. De szerencsére mégsem ennyi. A bérek jobban nőttek hosszabb távon, mint a lakásárak, mi meg közben visszasírjuk azokat a „régi szép időket”. A panellakás még ma is a legolcsóbb városi ingatlan, ebben semmi változás nem történt. Ez a hazai lakáspiac rendje. Minden drágább nála. Korábban a használt téglalakásokkal hasonlítottuk össze. A panellakások árának változása általában csak követte a téglalakások vételárát és ahol gyorsabban nőtt, ott előtte jobban veszített is az árából. Drámai fordulat nem következett be, helyreállt a lakáspiac bizonyos egyensúlya, ahol egy panellakás azért mindig annyival olcsóbb, hogy megérje legyen elgondolkodni rajta.

Ma is annak kell mélyebben a zsebébe nyúlni, aki nem panelt vesz

Viszont a panellakások különleges viszonyban vannak az új építésű társasházi lakásokkal is. Bár először mindenki a téglalakások alternatíváját látja az új lakásokban, igazából az új lakások ugyanolyan rétegtermékek, mint a panellakások - elosztásuk, építészetük, parkosított környezetük miatt is nagy a hasonlóság közöttük - a kínálatuk szűkös/korlátos, az adásvételek számában egyik sem tud domináns lenni. A hatásuk viszont annál nagyobb tud lenni a lakáspiaci folyamatokra.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A budapesti panellakások és az új építésű lakások között az árolló "vészesen" szűkül

Jelenleg Magyarországon Budapesten van - arányaiban véve - a legkisebb felára egy átlagos új lakásnak egy átlagos panellakás vételárához képest

Pontosan 50%-kal kell többet fizetni egy új lakásért. Láthatóan ez nem volt mindig így. Ezért is érezzük drágának a legolcsóbb városi lakóingatlant. Hiába minden drágább nála, viszont Budapesten soha nem látott közelségbe került egy panellakás egy új lakás vételárához.

Egyelőre nem tudni, hogy képes-e még jobban szűkülni az árolló közöttük. Minél inkább szűkül, mi annál inkább drágábbnak fogjuk érezni a lakásokat Budapesten.

A legalacsonyabb vételárú (és nem négyzetméterárú) lakások referencia pontok általában az eladóknak és a vevőknek. Ez a garzonokat jelenti, amiről szintén beszéltünk már korábban. Egy pesti garzon kb. mindig annyiba került, mint egy pesti kétszobás panel. Ez kb. ma is így van. További érdekesség, hogy egy kétszobás panellakás bérleti díja és a sima garzonok bérleti díja is egy szinten mozgott. Azokban a „régi szép időkben” ötvenezer volt a lakbérük. Ma meg százezer felett van.

A panelek havi bérleti díja inkább 120-150 ezer forint között mozog. Ez már lélektani határ az a budapesti albérletpiacon.

Egy kétszobás új lakásnak lehet 50%-os felára a bérleti díjban, de ahhoz már lehet kapunk garázst is, tárolót is, rendes erkélyt. A panellakások kiadhatóságát hosszútávon nagyban befolyásolhatja az, hogy a bérlők meddig tekintik elfogadhatónak az árát.

Panellakást megéri vásárolni, de egyértelműen már nem éri meg bérelni ma Budapesten

Újszerű és teljesen új lakásokat is bérelhetünk már ezen az árszinten, főleg, ha a garázs és a jó erkély szempont.

Egy panellakásnak is megvannak a maga korlátai, de azt már csak a vételára fejezi ki, a bérleti díja egyáltalán nem.

Sok bérlő, aki nem költözött az elmúlt néhány évben és egy szép, újszerű lakásban lakik, elszörnyülködve nézi, hogy a mostani lakbérénél többért hirdetnek egy kiadó panellakást a kerületben vagy a környéken, pedig nála is emelkedett a lakbér cirka 30-40%-kal.

Manapság divatos a bérleti díjakat is magasnak nevezni. Igazából mindig nagyon drága volt, pláne Budapesten. A fizetéseinkhez képest az albérlet sosem volt „kényelmes” alternatíva.

Egyszerűen sosem érte meg bérelni hosszú távon Budapesten, ezért is van gond a budapesti albérletpiac méretével is.

Ma már az „olcsónak” számító panel is drága albérlet lett, gyakorlatilag a budapesti albérletpiacnak hiányzik az „alja”, ami 10-15 éve még létezett

Egyelőre nagy űrt hagyott maga után a megdráguló panellakás az albérletpiacon. A panellakások vételára dinamikusabban nőtt Budapesten, mint az új lakások vételára. Ez nincs mindenhol így.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2-3 panellakás = 1 új lakással Észak-Magyarországon

Észak-Magyarország egy extrém példa, ahol 2017-ben három panellakást is lehetett venni egy átlagos új lakás árából. Tavaly még mindig két panellakás áránál is többet kértek egy új lakásért a régióban.

A Budapesten kívüli hét régióból, négyben két panellakás kijön minden gond nélkül egy új lakás árából. Ismét egy komoly (ind)ok, hogy miért fordultak a vásárlók a nagyvárosokon kívüli ingatlanok felé.

A lakásépítesek fényekoráról sem lehet beszélni

Pedig Magyarországon a lakásárak növekedését az újlakáspiac stimulálja. Az újlakáspiac mérete, árdinamikája az egész magyar lakáspiacra hatással van. Elfogadtuk a mindig nőnek a lakásárak mellett azt is, hogy egy új lakás általában drágább is mint egy régi. Minél tovább és minél több új lakást építenek – beleértve ebbe a családi házakat is – annál dinamikusabb az árak változása. 2000-2009 között az építkezések teljesítménye nem összehasonlítható a mostanival. Nem tudni, hogy 2020-2030 között mi várható. Legyünk realisták és mondjuk azt, hogy a magyar lakáspiacon nincs realitása a 2000-2009 közötti „pörgésnek”.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Aki látványosabb lakásépítést szeretne látni Magyarországon, annak számolni kell a "még" magasabb lakásárakkal is

Tehát azok, akik egyre több és egyre nagyobb lakóingatlan építési lázról álmodoznak, azok a lakásárak növekedésének felgyorsításáról is beszélnek.

Jó példa erre az elmúlt néhány év, ahol elég volt csak beszélni az új lakásokról és családi házakról és milyen árrobbanás következett be, pedig az új ingatlanok építése alig egyharmada a korábbi időszaknak. A lakásárak és az építkezések nagyon szorosan összefüggnek. Az új ingatlanok – társasházak és családi házak – száma és ára újraárazza az egész lakáspiacot. A lakásárak tehát mindig nőnek, de körülményektől függően néha lassabban és néha gyorsabban, ha érdekel minket, ha nem. Időpazarlás a lakásárak növekedése miatt aggódni. A lakáspiac kiszámíthatatlanságát nem a lakásárak adják, hanem a szereplők erre adott reakciói.

Kattintson a képre, ha kíváncsi a további régiók lakásáraira!

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten kívül Nyugat-Dunántúlon van 50% körüli felára az új társasaházi lakásoknak a használt panellakásokhoz képest. 

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nincs túl magas lakásár csak túl kicsi lakáspiac

lakásárak lakáspiac kockázatelemzés piackutatás 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”A hirdetési áraknak pszichológiai hatása van a hirdetőkre - ez a tulajdonosok és ingatlanosok első benyomása - a bankokra, értékbecslőkre és az ingatlanfejlesztőkre is. A hirdetési árakkal sokkal könnyebb találkozni, mint az adásvételi árakkal. Emelkedő hirdetési árak nélkül nincsenek emelkedő adásvételi árak sem. A hirdetési árak szerepe és ismerete a lakáspiacon elég különleges. Nem szabad sem túlértékelni vagy félreérteni, de lebecsülni sem és mondjuk tudomást sem venni róluk, lehülyézve az eladókat. Főleg akkor, amikor gyakorlatilag 6. éve árnövekedés van a hirdetési és az adásvételi árakban is. Az árnövekedés kockázatairól beszélni - legyen az hirdetési vagy adásvételi ár- az nem egyenlő az árcsökkenés melletti érveléssel vagy azzal, hogy senki ne vásároljon és mindenkinek elmenet az esze, aki ma vevőként pénzt költ. A lényeglátás és a kritikai gondolkodás nem befektetési tanácsadás, hanem piackutatás és kockázatelemzés. A döntéseiért mindenki maga felelős és azért is, hogy mindezt milyen információkra alapozza.” – fogalmaztuk meg néhány napja egy olvasónknak.

Januárban több  könnyen félreérthető és félremagyarázható munkánk jelent meg. Feltehetik a kérdést, hogy mi értelme a kockázatokról beszélni, ha a lakásárak nem csökkennek? Mi értelme piaci összefüggéseket elemzeni, ha a lakásárak megállás nélkül csak nőnek? Miért nem dőlünk hátra és csak élvezzük a lakásárnövekedés előnyeit?

A lakásárnövekedés növeli a biztonságérzetünket. Ilyenkor a biztonságkeresés jellemző a lakáspiaci hírekre és a véleményvezérekre is.

Ha nőnek az árak, akkor minden lakáspiaci szereplő biztonságban érzi magát. Ezt megzavarni piackutatással és kockázatelemzéssel népszerűtlen feladat. Ez nem lájkvadász és nem is különösebben médiabarát. Trollkodás röviden és tömören. Csoda, hogy olvasnak minket. Ezúton köszönjük, hogy vannak, akik figyelnek ránk, még akkor is, ha nem mindig tudunk a kedvükben járni.

lakásárak lakáspiac kockázatelemzés piackutatás 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha félreértjük a lakáspiacot, akkor rossz válaszokat adhatunk a kihívásaira

A kockázatelemzés és piackutatás célja, hogy megismerjük a lakáspiacunkat, amin értékbecslőként, ingatlanközvetítőként, hitelközvetítőként, bankként, egyéb pénzügyi szolgáltatóként és biztosítóként, államként, hirdetési oldalként, lakásfejlesztőként, lakáshasznosítóként dolgozunk. Célja tisztában lenni a lakáspiac sajátosságaival, a korlátaival és feszegetni a határokat.

A lakáspiacon nem az árak korlátosak. A lakáspiac mérete korlátos.

Minden országnak, városnak, településnek megvannak a méretkorlátai. Mindazok, akik a lakáspiacból élnek, ott pénzt keresnek, mégis az árakat érzik leginkább korlátosnak, a keresletet és kínálatot végtelennek. Ez viszont nem igaz. Nemcsak Magyarországon nem igaz, hanem ez egy nemzetközi lakáspiaci sajátosság. A piackutatás és kockázatelemzés alapja, hogy tisztában legyünk annak a lakáspiacnak a méretével, amiről beszélünk. Magyarországon nem közbeszéd téma a lakáspiac méretkorlátossága. A lakásárak, a lakásárnövekedés és annak különböző okai viszont a csapból is folynak. A lakásárnövekedés egyáltalán nem jelent azonnal és egyértelműen nagyobb lakáspiacot, nagyobb méretet.

Magyarország lakáspiaca volt már sokkal nagyobb, mint például 2018-ban? A válasz az, hogy igen. A legnagyobb adásvételszám kb. 270 ezer volt egy évben. Mindenki örömtáncot járna, ha meglenne a 165 ezer 2018-ban (esélyesebb 160-165 ezer között inkább). 60%-át sem éri el az értékesítési csúcsnak. Ezt érzik, megérzik sokan, akik az ingatlanpiacból akarnak megélni.

Budapesten még látványosabb a visszaesés. A csúcson 100 ezer adásvétel is megvolt egy évben. 70-90 ezer körül így is pörgött minden gond nélkül évekig. Most mennyi? 34-35 ezer között ingadozik. Egyharmada a mai budapesti lakáspiac mérete a csúcshoz képest és fele akkora, mint az "elvárható" lenne.

Magyarország és Budapest is sokkal, sokkal jobban teljesített, amikor a lakáspiac valójában pörgött. Most csak a lakásárak pörögnek, pláne Budapesten. Milyen kilátásokkal lehet így szolgáltatásokat tervezni és bevezetni, új lakásokat építeni a magyar lakáspiacon?

Hány kezdeményezés bukhatott és bukott el az elmúlt években és fog idén vagy a következő években, mert nincsenek tisztában a jelenlegi piacmérettel? Még azok a szereplők is komoly kihívásnak élik meg ezt a piacméretet, akik korábban gyökeret eresztettek. Új technológia bevezetése, új hirdetési oldal, új ingatlanközvetítő, új hitelközvetítő, új állami eszközök/ösztönzők, új lakáshitelezés, új pénzügyi szolgáltatások (megtakarítások, befektetések, biztosítás) új lakások építése és értékesítése – kockázatok és piackutatások valós mérlegelése nélkül nem lehetséges. Ezért van értelme összefüggéseket keresni, annak ellenére, hogy a lakásárak csak nőnek és nőnek. A lakásárak növekedése még nem jelent tuti biztos üzleti lehetőséget, soha vissza nem térő alkalmat a piaci szereplőknek. Eladni és venni bármikor lehet, ezt nem befolyásolják a lakásárak vagy a piaci hangulat.

Az ingatlan státuszszimbólum, tulajdonosnak lenni életérzés:

A vevő és az eladó azért vásárol és ad el, mert mindig szerencsésnek érzi magát. Az eladót boldoggá teszi a nagy összeg, amit az ingatlanért kap. A vevőnek nagy öröm az értékes vagyon, amit a pénzért megszerez. A vevő és az eladó mindig úgy érzi jókor van jó helyen, amiért a lakáspiac sohasem alszik, állandóan születnek adásvételek. Aki jó döntésnek tartja a vételt vagy az eladást, az mindig piacra lép. Aki nem tud eladni vagy venni, az igényei nem jelennek meg a lakáspiac méretében, de megjelenhetnek a lakáshirdetéseken keresztül a lakásárakban.

lakásárak lakáspiac kockázatelemzés piackutatás 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak növekedése még nem jelent tuti biztos üzleti lehetőséget, soha vissza nem térő alkalmat a piaci szereplőknek

Meg lehet nézni Budapest lakáspiacát. Vásároltak lakásokat 2009-2013 között is. Alacsonyabbak voltak az árak, de nem érezte annak senki. A forgalomban nagyobb volt a visszaesés, mint az árakban. Nem is tolongtak a vásárlók. 2014-2018 között villámgyorsan megnőttek az árak, de a vevők továbbra sem tolongnak. A tanulság ebből, hogy Budapesten a lakásárak csökkenése nem aktivizál több vásárlót, ahogy a lakásárak emelkedése sem. 

Eladók helyzeti előnye a budapesti lakáspiacon:

Budapesten az árakat nem a vevők csökkentették minimálisan 2009-2013 között. Az árakat nem a vevők emelték az egekbe 2014-2018 között sem. Az eladók emelhetnek és csökkenthetnek árat egy lakáspiacon. A vevők csak elfogadhatják az árakat, hatásuk nincs rá.

A budapesti lakáspiac 2008-2018 között új méretkorlátot talált magának. 2008 már a válság éve volt a budapesti lakáspiacon. Felére esett vissza az adásvételek száma 2007-hez képest. A budapesti lakáspiac 2008-as mérete egy olyan új korlátnak tűnik, amivel számolni kell a jelenlegi piaci szereplőknek és azoknak is, akik újként vagy új tervekkel vágnak neki a nagy kalandnak. Beszédes a 2015-ös év „rekord értékesítése”, azóta a piac a 2008-as méret körül stagnál, az árak meg tudomást sem vesznek a piac méretéről.

Ezt továbbra sem lehet úgy értelmezni, hogy mindenki fejvesztve meneküljön a budapesti lakáspiacról. Ellenkezőleg. Ideje lenne komolyan venni a méretét, a méretkorlátait. Ez a hozzáállás viszont csökkentheti a biztonságérzetet, a biztonságkeresők komfortzónáján kívül esik. Talán még a lakásárak sem úgy pörögnének, mint a visszatett pisztollyal is pörgő benzinkúti számláló. A lakáspiac folyamatosan változik és nem azoknak kedvez, akik állandóan a biztonságot keresik benne, hanem azoknak, akik vele együtt változnak meg.

lakásárak lakáspiac kockázatelemzés piackutatás 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a nagyobb képért!

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Szociális bérlakás bérleti díja + 27% ÁFA

bérlakáspályázat lakáspályázat önkormányzati bérlakás Klapka Központ Lakástörvény albérletpiac bérlő kiválasztása bérlő megszűrése 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A szociális bérlakások bérleti díjával találkozhatunk az önkormányzati bérlakások bérleti jogát áruló hirdetésekben. Erkölcstelen, de megtűrt piac. Az önkormányzati lakások értelmét kérdőjelezi meg. Találkozhatunk még polgárpukkasztó hírekben, hogy szintén rá nem szorulók milyen kedvezményesen bérelhetnek önkormányzati lakásokat. Az önkormányzati lakások értelmét ilyenkor sem látni. Minél kevesebb az önkormányzati bérlakás, annál kevésbé fájhat az önkormányzat feje. Támadási felület, örök problémaforrás. Ez hozzáállás kérdése is, természetesen. Budapest 13. kerületében hagyománya van az önkormányzati bérlakásoknak. Ez a kerület a fehér holló. Fenntartják, üzemeltetik és még építenek is új bérlakásokat.

Tanulhatunk valamit az önkormányzati bérlakások világától?

Egy friss, aktuális bérlakáspályázat most lehetőséget biztosít mindenki számára, hogy egy kicsit jobban belelásson, miért érdemes másként „szociális alapúnak” tekinteni egy új építésű önkormányzati bérlakást. Az új ház képeit elnézve már lehetnek sejtéseink, hogy ez biztosan nem a legolcsóbb önkományzati bérlakások közé tartozik. Új bérházakat építeni nagy befektetést jelent, ami megjelenik az üzemeltetési és fenntartási költségekben.

bérlakáspályázat lakáspályázat önkormányzati bérlakás Klapka Központ Lakástörvény albérletpiac bérlő kiválasztása bérlő megszűrése 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattinston a képre!

Ez a 33 lakásos épület, ami közösségi tér is egyben, üzlethelyiségekkel, háziorvosi rendelővel, több mint 4 milliárd forintjába került az Önkormányzatnak. Ennek megfelelően üzleti alapon működik.

A lakások lakbére piaci alapú

Olvasható a pályázatban. De korántsem a bérleti díj miatt tanulságos jobban szemügyre venni a pályázati feltételeket. Az alapfeltételekből sok érdekességet megtudhatunk. A piaci alapú albérletpiacon is részben megszűri a bérlőket a bérleti díj. Ez az önkormányzati bérlakásoknál többszörösen igaz lehet. Külön rávilágít arra, hogy egy kiadó lakásnál, a bérleti díj mellett, minden fix költséget figyelembe kell venni, amikor egy lakás költségét nézzük. Csak bérleti díj alapján már a bérlők sem számolnak. Egy alacsonyabb bérleti díjú lakás a végén kerülhet sokkal többe a bérleti díjon felül fizetendő költségekkel együtt, mint egy drágább. Ezeknek az önkormányzati lakásoknak az üzemeltetési költsége átlagon felüli. Talán még aránytalanul magasnak is nevezhető a bérleti díjhoz képest.

A lakáspályázatból kiderül, hogy az önkormányzat biztosra megy. Ezek a lakások csak és kizárólag a jelenleg is 13. kerületi önkormányzati bérlakásokban élők számára bérelhető, ha megfelelnek a pályázati feltételeknek és végül őket választják. A jelenlegi legbiztosabb anyagi hátterű és tisztességes bérlőinek kedvez. Van belőle egyáltalán 33 lakásnyi?

bérlakáspályázat lakáspályázat önkormányzati bérlakás Klapka Központ Lakástörvény albérletpiac bérlő kiválasztása bérlő megszűrése 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az önkormányzati bérlakások labérének ÁFÁ-ja 27% vs. Az új építésű eladó lakások vételárának ÁFÁ-ja 5%

Elnézve a feltételeket, a bérlők megszűrésének és kiválasztásának egy nagyon hivatalos módjával szembesülünk

1. A piaci alapú albérletpiacon a hirdetésekben nem olvasni ilyen egzakt feltételeket.

Ha lehetne, akkor nem lenne mitől tartania a bérbeadóknak. A nemkívánatos bérlőket ki lehetne hivatalosan szűrni a jelentkezők közül. Nagyon gyakran az eladó és kiadó lakás hirdetésében a két szó teljesen felcserélhető. A bérbeadó ritkán veszi tudomásul, hogy a bérlőt nem úgy keressük, mint egy lakás vevőjét. Persze egy „okos” bérbeadó a maga módján pályáztatja a jelentkezőket és nem adja ki annak, aki először le tudja tenni azt a pénzt az asztalra, amit ő elvár. Ebben a lakáspályázatban szinte minden benne van, ami a piaci alapú albérleteknél is fontos lenne. Nagy kár, hogy az albérletpiacon nincs ilyenre lehetőségük a bérbeadóknak.

Nem új jogi környezetre van szükség, mint azt sokszor mondják az albérletpiac - hozzá nem értő - kritikusai. A Ptk. és a Lakástörvény nem elavult. Olyan eszközökre van szükség, amivel a piaci alapú albérletpiacon is úgy lehetne szűrni, pályáztatni a bérlőket, mint ebben a lakáspályázatban.

2. Valótlan adatok esetén érvénytelennek tekinti a pályázatot.

Az albérletpiacon szinte mindennapos, hogy a bérlők másnak adják ki magukat, mint akik valójában.

3. A leendő lakók száma is egy ilyen adat.

Nem költözhetnek be önkényesen ahányan csak akarnak, a bérbeadó joga azt meghatározni. Minden lakó a bérleti szerződés része és aki nincs benne a szerződésben, az nem lakhat ott. Ez a téma még ma is nagy vitákat tud okozni. Értelmetlen az a kérdés, hogy „Nem mindegy hányan laknak a lakásban, ha fizetnek mindent rendesen?” A válasz az, hogy egyáltalán nem mindegy. Bérlőtársaknak nevezzük a többszemélyes bérlés bérlőit, akik egyetemleges felelősséggel tartoznak, így külön-külön, egyenként is felelősek a teljes bérleti díjért és a többi fizetési kötelezettségért is, a szerződés egyenkét is vonatkozik rájuk. Aki a lakásban él és elmúlt 18 éves, az minden esetben felelős és felelősségre is vonható szerződésszegés esetén.

bérlakáspályázat lakáspályázat önkormányzati bérlakás Klapka Központ Lakástörvény albérletpiac bérlő kiválasztása bérlő megszűrése 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ebben az önkormányzati bérházban bérlőnek lenni inkább kiváltság, mint "rászorultság"

Az a bérbeadó felelőtlen ma az albérletpiacon, aki egy személlyel ír alá szerződést, amikor eleve tudja, hogy többen fognak ott élni.

4. Az Önkormányzat annyira óvatos, hogy több évre visszamenőleg a pályázóknak nem lehetett peres ügye lakásbérléssel kapcsolatban és az együttélés szabályait sértő magatartás miatt.

Ezen is lennének bérlők, akik fennakadnának az albérletpiacon. Nagy kár, hogy az albérletpiacon nem lehetséges a bérlők hátterének ilyen szintű ellenőrzése. Igény lenne rá, de nem a bérlők részéről, ők minden formaságot körülményeskedésnek tartanak általában.

5. Az Önkormányzat még ennél is tovább megy, annyira előrelátó, hogy még a várandós kismamáknak is nyilatkozniuk kell a születendő gyermekükről, miközben minden beköltözőnek a rokoni kapcsolatát igazolni kell hivatalos okiratokkal.

Ezt azok a bérbeadók tudják igazán értékelni most, akiknek volt már abból konfliktusuk, hogy babája született a bérlőnek, vagy olyanokkal, akik elkezdték felhalmozni a családtagjaikat egy lakásban és így egészen megváltozott a bérlő(k) hozzáállása a bérleti jogviszonyhoz, egyre lazábban kezelték a bérleti szerződést. Még csak most jutunk el az anyagi háttérhez.

6. Az Önkormányzat pontosan meghatározza a bérlő(k) minimálisan elvárható nettó havi jövedelmét.

Újra visszautalnánk ezzel arra, hogy miért nem az a fontos, hogy egy bérlőnek adott pillanatban rendelkezésre áll-e a szerződéskötéshez és beköltözéshez szükséges összeg vagy sem. Hosszú távon kell nézni, hogy a bérlő képes lesz-e teljesíteni a szerződéses kötelezettségeit. Ez is konfliktus forrásá ma a piaci alapú albérletpiacon.

7. Az önkormányzat még azt is ellenőrzi, hogy nincs-e közmű tartozása a pályázónak.

Lennének bérlők az albérletpiacon, akik meglepődnének egy ilyen „igazoltatástól”.

Nehezen értik meg az elutasított bérlők például, hogy ha nem tartják őket legalább 12 hónapig fizetőképesnek, akkor nem fognak velük aláírni bérleti szerződést. Ők meg jönnek azzal, hogy a „Kaució nem elég?”. A válasz az, hogy egyáltalán nem.

8. Az Önkormányzat ebben is túlmutat a jelenlegi piaci alapú albérletpiacon. Nem kauciónak hívja, mert ilyen jogi kifejezés nincs is. Helyesen óvadéknak nevezi, amit a jelenlegi törvényeknek megfelelően három havi bérleti díjnak megfelelő összegben határoz meg.

Az óvadék a bérleti díj pénzügyi biztosítéka jogilag. Ez is gyakori vitaforrás, amikor az albérletpiacon a bérlők megkérdőjelezik ennek még a létjogosultságát is. Alkudoznak, hogy nem lehet-e egy hónap, esetleg részletekben fizetni. Három hónap hallattán kinevetik a bérbeadót és lehülyézik. Ez a törvényi maximum egyébként.

9. Az Önkormányzat a havi nettó jövedelem mellett egy szemmel is jól látható megtakarítást vár el a pályázótól.

Miközben a szociális bérlakásokban élőknek pont azért nem alternatíva igen gyakran a piaci alapú albérletpiac, mert nincs pénzük az óvadékra. A hónapról hónapra túlélést szokás lakhatási válságnak nevezni. Akiknek a havi lakhatási költségek előteremtése nehézkesen vagy egyáltalán nem megy, az hogyan tenne félre mondjuk három havi lakhatási költséget?

10. Az új önkormányzati bérlakások már nem a szociálisan tényleg teljesen rászoruló rétegnek épülnek.

Ez egy félreérthetetlen üzenet mindazoknak, akik igen gyakran beszélnek erről. Egy új önkormányzati bérház legalább annyira kirekesztő - vagy inkább kijózanító? - tud lenni, mint a piaci alapú albérletpiac.

bérlakáspályázat lakáspályázat önkormányzati bérlakás Klapka Központ Lakástörvény albérletpiac bérlő kiválasztása bérlő megszűrése 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Elmosódhatnak a határok a piaci és az önkormányzati bérlakások piaca között

Képek: Klapka Központ - bérlakáspályázat

Forrás: XIII. Kerületi Közszolgáltató Zrt.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hány lakást adnak el naponta Budapesten?

lakásárak lakáspiac újlakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A kérdést azért kell feltenni és megválaszolni, hogy megértsük, Magyarország fővárosának lakáspiaca milyen kicsi. Minél kisebb egy lakáspiac, az annál kockázatosabb. Ezt illik tudnia és figyelembe venni pl. minden banknak, a hitelezéskor, az államnak, amikor különböző lobbiknak enged vagy csak választást akar nyerni és erre a lakáspiacot eszközként használja. Egy ekkora lakáspiac, mint a budapesti, elég szeszélyes tud lenni önmagában, ha befolyásolják, még inkább az lesz. Könnyen manipulálható Budapest, ez pedig kiszolgáltatottá teszi.

Adnak el lakást minden nap? Igen.

Ezzel a válasszal a legtöbb budapesti lakástulajdonos már boldog. Ha megnézzük a grafikonokat - 2018 adatai még nem véglegesek, de egyelőre 2017-tel versenyzik és nem 2015-tel - mindjárt kiderülhet számunkra, hogy a lakásárak növekedése nem több, mint a napba nézni és közben szinte vakon sétálni előre:

- Bosszankodhat, kígyót és békát mondhat most minden erre érzékeny – mert tudható, hogy vannak szélsőséges lakásárhívők, fundamentalisták – de a budapesti lakásárak növekedését az elmúlt négy évben a „hit a vevőkben” médiakorrekt álhír (=fake news) uralta.

- Lehet hinni a budapesti vevőkben és az ő végtelen toleranciájukban, mindaddig, amíg csak az éltet valakit, hogy minden nap adnak el Budapesten lakásokat, az áraktól függetlenül.

- Már ha naponta 20-30 lakással kevesebbet adnak el, már az igen komoly hatással tud lenni a budapesti lakáspiacra.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a nagyobb képért

Napi +/- 20-30 darab lakás hatással bír egy olyan városban, ahol több mint 900 ezer lakóingatlan van és elméletileg éppen több ezret építenek. Napi ilyen minimális adásvétel többlet vagy hiány hatással tud lenni Magyarország fővárosának lakáspiacára, akkor érdemes továbbra is csak a lakásárakat nézni és a lakásárak mögé valami olyat látni és magyarázni, amiről tény – nem lehet vita tárgya – hogy nem létezik?

Naponta +/- 20-30 adásvétel olyan kevés, olyan hihetetlenül kevés, amiért a budapesti lakáspiac akkor is hihetetlen kockázatokat jelent, ha vannak, akik ebből jól megélnek és prédikátorként hirdetik a sikerük és az éleslátásuk titkát

Naponta eladnak ingatlanokat Budapesten, ha 50 darabot, akkor itt a világvége, ha 100 darabot, akkor meg itt van a földi paradicsom. Komolytalan számok ezek leírva és tényleg jobb róla nem tudni. Csak, ha minél kevesebben tudnak erről, annál tovább fognak nekünk dicsekedni a budapesti lakásárakkal.

Kockázatelemzés sorozatunk sem azoknak készül, akik továbbra is dicsekedni tudnak csak a budapesti lakásukkal és a lakásárakkal. Ez azoknak a figyelmét kelti fel, akik kezdenek gyanakodni. Szkeptikusak abban, ami túl szép, hogy igaz legyen, az általában nem is igaz.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ahol minden eladó, ott nincs vevő

lakásárak lakáspiac agglomeráció budapesti agglomeráció újlakáspiac ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

” A kapuból még egyszer visszanézett Imre.

– Ennek a háznak olyan szaga van, hogy itt mindenki el akarja adni, amije van. Az erejét, a bútorát, a testét. Pedig ahol minden eladó, ott nincs vevő.”

/Móricz Zsigmond – Az asszony beleszól – 1934/

Kár, hogy a Statisztikai Hivatal nem változott annyit, mint a Nemzeti Bank, ahol ma már nincs egy riport és jelentés sem idézetek nélkül. A KSH is változik, a 2018 III. negyedévet bevezető lakáspiaci jelentésük – mert még nem végleges – 103 ezer adásvétel alapján már jóval óvatosabban és sejtelmesebben fogalmaz, mint korábban:

„2018 I–III. negyedévében folytatódott a kisebb települések részesedésének emelkedése a használt lakások piacán, miközben Budapest súlya hosszabb ideje csökken. A fővárosban 2016 óta több mint 30 ezer lakás építésére adtak ki engedélyt, miközben eddig ennek csak mintegy negyedét vették használatba. A forgalom csökkenésében tehát szerepet játszhatott az épülő új lakások felé forduló kereslet is, bár az eladási statisztikákban ezek az új lakások egyelőre még alig jelentek meg.”

Azokat a papíron eladott új lakásokat 2016 óta nem látja a KSH

Kezdenek gyanakodni, mert ott sem ejtettek mindenkit a fejére. 2016 óta megy a mézesmázas értékesítési trükközés, hogy Budapesten a kereslet az új lakások felé fordult, de annyira, hogy közben a használt lakásoktól meg egyre inkább elfordul. Az új lakások vásárlása nem kimutatható, addig a használt lakások nemvásárlása annál inkább megjelenik a statisztikákban. Ez az utóbbi talán 2019-ben fog tudatosulni a médiában, mert egyelőre még csak ízlelgetik ezt a "hányásízű" cukorkát, és mondogatják, hogy "milyen finom, jaj de nagyon finom".

A Nemzeti Bank-ban már hónapokkal ezelőtt megfogalmazták az aggodalmaikat a budapesti lakáspiacról. A KSH fáziskésésben van, de legalább már ők is érzik, a lakásárak emelkedése mögé nem érdemes keresletet látni. Ez is elég fontos momentum manapság, amikor hall ezt azt az ember. Végig haknizta a médiát az elmúlt hetekben, hogy aki nem vásárol gyorsan lakást, annak a pénztárcája bánhatja. Nem az haknizta körbe a médiát, hogy aki Budapesten tényleg el akar adni, annak is bánhatja a pénztárcája, ha elhisz mindent, amit a lakáspiacról mondanak a (reklám)szakemberek.

Szerencsére a KSH még nem tart ott, hogy mondjuk a lakáshirdetési oldalak látogatottságát tekinti keresletnek. Hányszor leírtuk már, hogy valahol alig több, mint 5+% körül mozoghat a valódi vásárlók száma a látogatottsági statisztikákban. De hol érdekel ez egy hirdetési oldalt! Ha pozitív és szenzációhajhász hírt kell gyártani rendelésre – mert a főnök megint megfogalmazta a frankót az év első meetingjén – akkor 95% körüli lakásturistát is potenciális vásárlónak kell tekinteni. El kell hitetni a hirdetőkkel, hogy a látogatottság mögött van kereslet is. A hirdetők és a hirdetések is fogynak, ezért maradhatnak középpontban a látogatók. Fű és fa hirdetéseket nézeget, mert alig van normális tartalom a neten. Valamivel el kell ütni az időt. Eladó vagy kiadó lakás, mindegy is, a lényeg, hogy képbe kerüljünk a hirdetési árakkal, amiről szintén tudjuk már, hogy reklámfogások csupán. Jó szórakozás, kikapacsolódás lehet a lakáshirdetések nézegetése, ha nem vesszük komolyan.

lakásárak lakáspiac agglomeráció budapesti agglomeráció újlakáspiac ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Magyarország lakáspiaca 2018-ban átléphette "azt a bizonyos határt"

A KSH szembemegy a  lakáspiac bulvárújságíróival és bulvárhőseivel is

A KSH sincs könnyű helyzetben, amikor újat szeretne modani, hogy mégis milyen irányba halad Magyarországon a lakáspiac. Az már nem éri el az ingerküszöböt, ha a lakásárak nőnek, annak nem sok pozitív üzenete van. Unalmas hír lett. Oldani kell a feszültséget, az egyhangúságot és a tegnapi jelentésével sikerül is. Az újlakáspiac körüli csodavárás koporsójába üt egy szeget azzal, hogy stagnáló árakról beszél. A hirdetési oldalakon, az ingatlan- és hitelközvetítőktől sem azt halljuk, hogy az újlakáspiacon az árak állnának egyhelyben. A hirdetési árak tényleg szépen menetelnek, határ a csillagos ég. De eladni csak azok a fejlesztők tudnak, akik a vevőknek hirdetnek. Az adásvételi árak az újlakáspiacon 2018-ban olyat mutattak, amit igen régen. Ez még csak 2018. Mi lesz 2019-ben?

A KSH alig mer beszélni az újlakáspiacról, mert szinte mérhetetlen a használt ingatlanok adásvételi számához képest. De most már nem csak az adásvételi számokkal van gond, hanem az árak stagnálása miatt is kezd fekete bárány lenni az újlakáspiac. Csak a baj van a bulvár lakáspiaci hírek sztárjával.  A végén még rágalmazásért és hitelrontásért feljelentik a KSH-t.

A magyar lakáspiacon 2014-2018 között nem tudott lábra állni az újlakáspiac, akkor mikor fog? – mi ezt a kérdést tennénk fel

Burkoltan egyébként választ is ad a KSH, mert egy újabb szeget ver bele az újlakáspiac csodaváró koporsójába, amikor az adásvételek megoszlásáról beszél. 2018 első három negyedévében már 56% volt a falvak és kisávárosok aránya. Ez meg nem a klasszikus újlakáspiac terepe. Pláne nem az ingathirdetési oldalak, ill. ingatlan- és hitelközvetítők piaca. Az irány trendszerű.

2019-ben még inkább a falvak és a kisvárások eladói örülhetnek majd Magyarországon, mert a vevők ott vásárolnak inkább, nem a megyeszékhelyeken és nem is a fővárosban.

Budapest gyakorlatilag nagy vesztese lett a 2014 utáni lakáspiaci fellendülésnek. Az árnövekedés szívmelengető minden tulajdonosnak most, de csak addig, amíg nem akar eladni. Ha már eladni is akar, akkor az árak mellé vevőkre is szüksége lenne. Azok meg elfordultak és elfordulnak Budapesttől. Erre minden okuk megvan. Értelmetlennek tűnő árkülönbség van Budapest és a közvetlen környezete között, amit korábban sohasem tapasztaltak meg a vevők. A lakásáraktól megrészegülve jöhet a kellemetlen másnaposság, hiszen a lakásáraknál sokkal fontosabb az aláírt adásvételi szerződés. Aláírt adásvételi szerződés nélkül egyre kockázotasabb megmondani egy budapesti lakás árát. Találgatni meg nem érdemes.

lakásárak lakáspiac agglomeráció budapesti agglomeráció újlakáspiac ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac valódi nyertesei nem biztos, hogy azok, ahol látványosan nőnek a lakásárak, hanem azok, ahol egyre több a valódi vevő és a megkötött adásvételi szerződés

Tényleg ennyivel értékesebb Budapest? A vevők szerint nem, mert inkább Pest megyét választják

Ez az egész országra jellemző úgynevezett magyar urbanizáció azt jelenti a valóságban, hogy a városi ingatlanok ára erőteljesen nő, addig az emberek inkább a nagyvárosok vonzáskörzetébe költöznek. Minél nagyobb árolló lesz a nagyvárosok javára, annál inkább felerősödhet ez a folyamat.

lakásárak lakáspiac agglomeráció budapesti agglomeráció újlakáspiac ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018-ra valójában a különbségek nőttek meg Magyarországon, nem is igazán a lakásárak, aminek a vesztesei egyértelműen a magyar nagyvárosok

Ez egyáltalán nem urbanizáció, hanem a vásárlók racionális, árérzékeny viselkedése. A pénzük, de még a bank és az állam pénze is sokkal többet ér a magyar nagyvárosokon kívül. A jelek szerint a megyeszékhelyek is csak tartani tudják a tempót a lakáspiaci forgalom növekedésével, de az arányuk nem nő. Ezt jól alátámasztják a régiós vételár változásokat összehasonlító grafikonok is. Tégla vagy panel, a társasházi ingatlanok ténylegesen kifizetett vételára olyan irányt vett 2014 után a magyar nagyvárosokban, amiért nincs min csodálkozni a vevők reakcióján.

A sokat emlegetett bérnövekedés és a munkaerőpiaci folyamatok nem a nagyvárosi ingatlanok keresletét növelik, hanem éppen a nagyvárosok körüli ingatlanpiacnak adnak újra  esélyt.

lakásárak lakáspiac agglomeráció budapesti agglomeráció újlakáspiac ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kittantson a képre, ha a többi régió kifizetett teljes vételár változásaira kíváncsi

A városokon kívül a családi házak jelentik a megfizethető alternatívát a vevőknek, mert minden régióban azok vételára növekedett a legkevesebbet. Ez nem csak Budapest és Pest megye kapcsolatára igaz. Minden régióban antiurbanizációs folyamatokat figyelhetünk meg. Ha úgy vesszük, Magyarország nem túl nagy, az egészet tekinthetjük egy közepes méretű, de nem olyan sűrűn lakott metropolisznak, aminek a belvárosa és nem a fővárosa mára Budapest.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: KSH Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2018. III. negyedév /2019. január 25./

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Miért adják el és miért nem adják inkább ki az új lakásokat?

újlakáspiac építőipar lakásbefektetés ingatlanmarketing 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Budapesten, megyeszékhelyeken és bárhol az országban, ahol a bérbeadás szoba jöhet, az új építésű lakásokat nagyon hangosan ajánlják kiadásra. Mi, vevők, vegyük meg őket, majd adjuk ki nagy haszonnal. Egészen kockázatmentesnek, könnyű pénznek és biztos sikernek adják el az új lakásokat a reklámokban. Ha akkora üzlet, akkor miért adják el egyáltalán? Az üzletnek nem természete a jótékonykodás. A lakáspiac meg pont olyan antiszociális, mint a pénzpiacok  általában. Csak a pénz számít, minden másodlagos. Ha tényleg akkora üzlet lenne új lakásokat kiadásra építeni, akkor nem vesződnének az értékesítésükkel. Évente papíron elkönyvelnék az értéknövekedést ( = nőnek a lakásárak, mint a gomba sztereotípia) és havonta pedig a bérleti díjat (= az új lakás gyorsan és könnyen kiadható átlagon felüli bérleti díjon sztereotípia). Nem engednének oda senkit sem a húsos fazékhoz és biztosan nem költenének több lakásnyi összeget reklámokra sem.

Árulni, tukmálni, reklámozni és jól becsomagolni leginkább csak kockázatos befektetéseket szoktak

Ez az üzlet természetéből fakad. A jó bornak nem kell cégér. A jó üzletnek sem kell. Valamiről minél hangosabban állítják, hogy jó befektetés, az annál kevésbé lehet igaz. Az igazán jó üzleteket nem verik nagydobra. Új lakásokat építeni és gyorsan eladni jó üzlet. A magyar lakáspiacon ez több évtizedes üzletpolitika, nem látni, hogy ezt képes lenne bármi vagy bárki felülírni. Az értékesítés, a marketing és pr része a „bomba üzlet” szlogen, de legalább annyira kell komolyan venni, mint egy terméken a csomagolást, amin a terméket kötelező dicsérni. A jelenlegi reklámjogi szabályozás szerint valótlant nem lehet állítani egy termék csomagolásán, de azon kívül bármit. Túlzásokba lehet esni, a valóságtól teljesen el lehet rugaszkodni, azt a törvény nem tiltja. Az új építésű társasházi lakásokra a magyar nagyvárosokban ez legalább annyira igaz, mint az örök fiatalságot ígérő ránctalanító arckrémre. Elgondolkodtató ez az újlakás mizéra. Egy új építésű társasházzal két szörnyű dolog történhet. Az egyik, hogy leáll és lelassul az építkezés, amiért egyre drágább megépíteni és befejezni = egyre kockázatosabb/nehezebb eladni is. Látni ilyesmit manapság? De még mennyit! Ennyit arról, hogy mennyire bomba üzlet egy új építésű társasházi lakás. A másik szörnyűség, ha hiába megy folyamatosan az értékesítési propagandagépezet, a vevők elmaradnak és minden - vagy legalábbis a lakások többségét - csak papíron adták el strómanóknak, nem valódi vevőknek. Ez az a lakásmaffia, amitől a 2000-es évek utáni újlakáspiac szenved, nem tud megszabadulni. Ez különösen valós kockázatot jelent azokban az új házakban, amiket szinte csak és kizárólag a kiadhatóságukkal reklámoznak, azzal, hogy micsoda befektetések = aranybánya.

Ezért lett divat az all-in-one marketing, ami röviden tömören úgy szól, hogy „mindenkinek, aki szereti” = „ ajánljuk első lakásnak egyedülállóknak, pároknak, családoknak és kiváló befektetés is, mert könnyen kiadható diáknak, egyedülállónak, pároknak, üzletembereknek, diplomatáknak és akár még turistáknak is”

Az új építésű lakások kiadhatóságának ellentmond az a lakáspiaci jelenség, amikor az eladatlan új lakások számának növekedése inkább félelmet kelt. Még véletlenül sem azt üzeni, hogy milyen jó a megépítőjének, hiszen a lakásárak úgyis csak nőnek, könnyen ki is tudja adni, nincs miért aggódni. Vagy mégis van miért aggódni? Van bizony. Csak az eladott új lakás miatt nincs miért aggódni. Ha a kiadása és üzemeltetése valódi üzlet lenne, minden bizonnyal nem állnának le építkezések, dőlenének be fejlesztések és állnának üresen a megépített, de eladatlan lakások.

Az új lakások építésének és értékesítésének az idő nem a legnagyobb barátja, hanem a legnagyobb ellensége

Egy új lakást szinte csak és kizárólag megépíteni éri meg és minél előbb kiszállni belőle. Ezért túl kockázatos befektetésnek tekinthetjük a pénztermelő képességéhez képest. Ebben sem történt semmi változás az elmúlt három évtizedben. Az új építésű lakások maradtak olyanok, amilyenek mindig is voltak: a lakáspiac meg nem értett (élet)művészei.

Kép: Ingatlanműhely (kb. féléve készült, de az évszakon kívül semmi sem változott)

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az ismeretlen magyar lakáspiac 2019-ben

lakásárak lakáspiac reálérték infláció eurostat 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”Lehetünk örök optimisták, mint a legnagyobb hirdetési oldal vagy érdekemberek, mint a legnagyobb ingatlanos franchise hálózat. Mind a két ingatlanpiaci szereplő azt az üzenetet hordozza, hogy ne féljünk a magyar lakáspiactól és főleg ne a budapestitől. A realista szempontok alapján keresett lakáspiaci összefüggések viszont fokozott óvatosságra intenek. Azt mondhatják erre, hogy milyen rossz lenne már a világ, hogy ha mindenki egyetértene mindenben és nem léteznének véleménykülönbségek. A kérdés ebben az esetben is inkább az, hogy különbséget tudunk-e tenni a (szubjektív) vélemény és egy (objektív) tény között. A magyar lakáspiacot a szubjektivitás mozgatja, nem vitás, nincsenek könnyű helyzetben az objektíven gondolkodók. Aki így érzi magát, fontos, hogy tudja nincs egyedül.”

- összegeztük a Realista szempontok-ban a döntéseinket befolyásoló érzelmek és tények örök harcát még 2017 szeptember elején. Alig egy hónappal azután, ahogy elhelyeztük Magyarország lakáspiacát Európa térképén A magyar lakáspiac Európában helyzetelemzéssel. Kérdések és válaszok, de inkább válasz nélküli kérdések gondosan egymásra és egymásba fűzve, mert a lakáspiacról a legnagyobb kihívást jelenti összefüggésekben gondolkodni, nem csak kiragadni egy-egy számunkra szimpatikus információt róla és azt ismételni minduntalan. A magyar lakáspiac egyik legnagyobb ellensége a sztereotípiák- ismételgetjük néha magunkat, néha még képletesen imádkozunk is, mint ahogy azt tettük az Ima a lakásaink értékéért statisztikai okfejtésünkben, hangosan gondolkova, talán szokatlanul perspektivikus módon. A magyar otthonok reálértékével foglalkoztunk és tettünk egy olyan kijelentést, amit lehet idővel be is fogunk keretezni és kiteszünk a falra. 2017 februárjában igen sokan beszéltek a lakásárak csökkenéséről is, ezzel együtt az ingatlanaink reálértékét szerették volna csökkenteni. Az FHB Lakásárindex-ben találtunk egy érdekes budapesti grafikont, amit tovább gondoltunk 2017 elején. Abban a grafikonban 1990-et tetkintették bázis évnek, amikor egy budapesti lakás képzeletbeli reálértéke 100%-volt. Ezért tettük fel a következő kérdést, aminek a fontosságát is hangsúlyoztuk közben:

„Mikor fogunk ott tartani, mint 1990-ben?

Ma sokan azért imádkoznak, hogy soha de soha ne történjen ez meg. Biztosan jó hazafik, istenfélő emberek. De ha egyszer ez megtörténne, akkor az legalább olyan nemzetegyesítő, büszkeségre és összetartozásra okot adó esemény lenne, mint egy olimpia. Sokkal kevesebb köze van a többségnek az ötkarikás játékokhoz, mint a lakások reálértékváltozásához. Egy olimpia megrendezése, hogy fájdalmas vagy örömteli pillanat lehet-e, mindenki maga belátása szerint döntheti el. A lakásaink, az életünk legfontosabb vagyontárgyának az értékállósága, egy igazi nemzeti ügy. Isten minket úgy segéljen!”

lakásárak lakáspiac reálérték infláció eurostat 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egy budapesti lakás újra nagyon értékes

2018-ban megtörtént!

Szépen csendben, tűzijáték és mindenféle nagy ünnepség és cirkusz nélkül a budapesti lakások reálértéke átlépte a 100%-ot. 28 év után egy budapesti lakás – ha még teljesen megfoghatatlanul is – de végre többet ér, nagyobb a vásárlóereje, vásárlóértéke, több terméket és szolgáltatást tudunk vásárolni az árából mint 1990-ben.

A rövidlátás népbetegség nálunk, a gazdaság fontos szereplőin át, a magyar államon keresztül, még a „kisemberekre” is jellemző, hogy nem nagyon látnak tovább az orruknál. A lakáspiacunknak sem jó, ha nem látunk túl 2014-en vagy 2008-on, 2004-en, esetleg 2000-en és így tovább.

Minél távolabbról nézzük és értékeljük a lakáspiacot, annál tisztább képet kaphatunk, még ha az adatok néha nem is 100%-ban megbízhatóak. Elmondjuk újra, hogy 2007 előttről nincsenek minden szempontból elemezhető és értékelhető lakáspiaci adataink, mert a KSH-t sem érdekelte. El tudják képzelni ezt? Ennek ismeretében tudjuk igazán értékelni azt, hogy a lakáspiacunk miért volt annyira sérülékeny, miért volt nagy vesztese a 2008 utáni eseményeknek, és mit is jelentett elindulni a gödör aljáról 2013 végén.

2018-ban az országos magyar lakáspiac is majdnem, már majdnem elérte a 2007-es lakáspiaci reálértéket

Néhány országgal összehasonlítva ábrázoltuk a magyar lakáspiacot, újra emlékeztetve mindenkit, hogy a magyar lakáspiac kozmopolita és 2019-től ezzel a  tulajdonságával komolyabban kell számolni, mint bármikor 2014 után. Nehogy bárki is félreértse, ez nem az adott országok lakásárait hasonlítja össze. A grafikon csak azt mutatja be, hogy külön-külön az országok lakáspiacai hogyan viselkedtek ugyan abban a világgazdasági környezetben.

A magyar lakáspiac egyik nagy vesztese volt, addig például Ausztriában a lakáspiac ellenálló maradt a külső hatásoknak. Csehországban inkább volt stagnálás, mint recesszió lakáspiaci értelemben. Románia elbukott és bő egy évtized után is felére inflálódott lakáspiaci árakról beszélhetünk.

A magyar lakáspiac fel tudott állni és 2018-ban 96%-os reálértéket tudott felmutatni. Ez megfelel a 2008-as reálértéknek. Azt mondhatjuk, hogy Magyarországon egy átlagos ingatlan annyit ért 2018-ban, mint 2008-ban. Ez egy évtizedes harc volt az inflációval, nagy küzdelem, ami jól mutatja az infláció erejét a lakásárakkal szemben.

lakásárak lakáspiac reálérték infláció eurostat 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A magyar lakáspiac évtizedes harca az inflációval...és sohasem ér véget

A mai napon az európai statisztikai hivatal, az Eurostat közölte, hogy 2018 első kilenc hónapjában éves alapon 7%-kal nőttek Magyarországon a lakásárak. Ehhez jön hozzá az a plusz információ, hogy 2018-ban a KSH szerint 2,8% volt előzetesen az éves infláció (Megjegyzés: az Eurostat szerint 2,9%, ami valószínűleg kerekítési módszertani különbség lehet). A teljes, éves lakáspiaci reálárváltozás akár tovább csökkenhet, mert 2018-ban egész évben, negyedévről negyedévre egyre alacsonyabb árváltozást mért a KSH. Ezért történhetett az, hogy a II. és III. negyedéves lakásárindexben egyfajta lakásárcsökkenésről beszélhettek a rosszmájúak.

Az első félév után biztosra vehetjük, hogy egy jóval csendesebb második félév volt 2018-ban az országos árnövekedésben. Ez nem igaz Budapestre. Budapest jelentős reálárnövekedéséhez kb. 18%-os nominális lakásárváltozás kellett. Nagyot tévedtünk, amikor 2018 februárjában infláció mértékű árváltozást vártunk Budapesten.

A budapesti árváltozást és reálértéket két nagyon fontos körülmény árnyékolja be, amit nem lehet elégszer hangsúlyozni

Az egyik legfontosabb, hogy az adásvételek száma csökken és nem nő. A budapesti lakásárak növekedése mögött nem a kereslet növekedése áll. Ha így lenne, akkor egyre több lakást adnának el Budapesten és nem egyre kevesebbet. Sajnos még idén is találkozni azzal érveléssel a magyar médiában, hogy Budapesten rengeteg lakást adtak és adnak el és az árak növekedése újabb és újabb, egyre több és több vásárlót vonz. Ez viszont egyszerűen nem igaz. A budapesti lakáspiacon 2019-ben sem az árak iránya a kérdőjel, hanem a vásárlók száma.

Ahogy a múlt elemzése mutatja, Budapesten sem az árak csökkennek érdemben, amikor csökken a kereslet vagy stagnál a lakáspiac, hanem az infláció tudja felfalni a lakásárakat, elinflálni azokat. A valóságban ebből annyit érzünk, hogy a lakásárak nem igazán változnak, hozzászokunk, elfogadjuk hosszú évekre. Azok az elképzelések, hogy a budapesti lakásárak nominálisan majd hirtelen bezuhannak, korrigál a piac – ahogy szeretik ezt finoman kifejezni – nincs semmilyen bizonyíték a múltban. 28 év távlatából annyit tudunk Budapestről, hogy a budapesti lakásárak nem tudják követni az inflációt, ha nincs minden rendben.

lakásárak lakáspiac reálérték infláció eurostat 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A beteg újlakáspiac és a csökkenő kereslet bizonytalanná teszik Budapest kilátásait

Az árak változásában pedig igen nagy szerep jut az új építésű ingatlanoknak. Magyarországon az egyik leglátványosabb hatása a lakóingatlanok építésének van. A lakóingatlanok építése viszont elég sok problémával küzd jelenleg. A családi házak szerepe jelentős, még az értékesítésre épített lakóingatlanok tortájából is igen szép szeletet tudhat magáénak, írtuk a Hajrá családok! Hajrá családi házak! munkánkban 2018 november elején. Sok a kérdőjel az újlakáspiac körül, nem igazán látni mögötte a keresletet, csak az elszálló árakat, kísértetiesen hasonlóan a budapesti lakáspiachoz.

Van egy erős inflációs nyomás és van egy szokatlanul bizonytalan újlakáspiac és építkezési kilátás Magyarországon 2019-ben

Mindeközben az országos adásvételek száma is fékezésbe kezdett, a vásárlói kedv stagnálást mutat, mert a reálértékek változása egyben elbizonytalanító is. Budapest pedig nem tudja kivonni magát az ország lakáspiaci hangulata alól, annak alá van rendelve.

A felpörgött a lakáspiac kijelentés 2019-ben már egyáltalán nem igaz. 2014-2016 között pörgött fel. 2016 második felétől kezdve a megnyugvás jeleit mutatja.

A nagyvárosi lakásárak és a vidéki lakásvásárlók-ban részletesen elmagyaráztuk, hogy Budapesten nem tudnak tovább nőni látványosan a lakásárak, ha Magyarországon az éves adásvételek száma nem nő tovább. Addig viszont gond nélkül, csökkenő budapesti kereslet mellett is egyre drágábban adhatnak el, egyre kevesebb budapesti lakást egy évben.

A budapesti reálérték látványos szintjének van egy súlyos ára, a likviditás csökkenése

Budapesten nem egyre könnyebb, hanem egyre nehezebb „piaci áron” eladni egy lakást. Ez legalább olyan rossz hír a bankoknak, akik hiteleznek itt, mint az olyan eladóknak, akik meghirdetik a lakásukat, de vevőt már nem találnak rá. Így nagyon kíváncsiak vagyunk, hogy a rekord magas reálérték meddig tartható fenn Budapesten, mikor lesz ismét valódi ellenfele az infláció. A lakáspiacon sok értelemben mindig egyensúlykeresés van, nincs valódi piaci egyensúly, egyszer fenn, máskor lenn állapot a lakáspiac sokismertelenes képletének is a része.

lakásárak lakáspiac reálérték infláció eurostat 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
 2008 előtt nem volt ilyen nagy az árolló a főváros és Magyarország között, ill. a lakáshitelezés sem volt olyan szigorú, mint ma - Az önerő a fék, nem a lakásárak

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Mikortól számít átverésnek a lakáspiac?

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”Egy lakóháznál már 500 ezer forintos kivitelezési költségek kezdenek elterjedni eladható négyzetméterre számolva, ami az elmúlt egy évben nőtt meg 400-450 ezer forintról ekkorára. Ehhez hozzájön még mondjuk 50 ezer forint telekár, 100 ezer egyéb költség (tervezés, értékesítés, marketing, menedzsment stb.), ami már 650 ezer, és még egy fillért sem keresett rajta a fejlesztő. Erre jön a 27 százalékos áfa, így már 825 ezer forintnál járunk (egy garázzsal együtt). Néhány évvel ezelőtt még nem hittük volna el ezt az árat. Ha a fejlesztő ezen még keresni akar 15-20 százalékot 4-5 év alatt, akkor 950 ezer-1 millió forintért kellene értékesítenie egy négyzetméternyi új lakást egy átlag projektben. Vajon hányan fognak ennyiért lakást venni? Ezért azt gondolom, hogy drasztikusan vissza fog esni a kereslet.” – mondta Futó Gábor, a Futureal-csoport alapító társtulajdonosa 2019. január 12-én egy interjúban.

Nem lett tele a média olyan szallagcímekkel, hogy a lakáspiac saját magától felrobbanhat, még a piros gombot is a lakáspiac fogja megnyomni ehhez. Nem kell hozzá semmilyen gazdasági válság, kár valami világméretű válságra várni, hogy bajba sodorja magát. A magyar lakáspiac összeomlását csak akkor tudják értelmezni, amikor nem is a lakáspiac van bajban, hanem globálisan a világ, lokálisan egy régió, mondjuk az EU, vagy egészen mikroszinten, egy ország. De mi van akkor, ha egy ország lakáspiaca már jóval korábban bajba kerül?

A magyar lakáspiac jeleket küld felénk, amiket nem tudunk és nem is akarunk értelmezni – írtuk néhány napja, megismételve mindazt, amiről két éve folyamatosan beszélünk. Pontosan azért írtuk, mert tisztában vagyunk vele, hogy a magyar lakáspiac válságát külső okoktól várjuk, azokban látjuk és láttatjuk a veszélyforrást. A hazai lakáspiaci jelenségeket összeségében nem értelmezzük, csak kiragadunk egy elemet belőle, egy bizonyítékot arra, ami bizonyíthatja nincs is válság. Azt mondjuk, hogy nem lehet válságban a magyar lakáspiac, ha nőnek a lakásárak. Azt mondjuk, hogy az lehetetlenség, hogy így legyen. Nem, nem és nem. Tagadjuk, tagadjuk, a végtelenségig tagadjuk. Pedig már átverésnek érezzük a lakáspiacot.

A zsigereinkig hatol bennünk a felismerés, hogy a piac nem a keresletnek áraz, hanem a kínálatnak. Ez azt jelenti, hogy egymásnak áraznak a hirdetők, legyen szó most használt vagy új építésű lakásról. Mondjuk ma 350 Ft egy kiló olyan kenyér, amit olyan ember nem vesz meg, akinek csak egy picit is fontos, hogy mit eszik. A minőségi kenyérnek már inkább 1000 Ft kilója és hol vannak már ettől az ártól a többi finomságok. Mi lenne, ha holnaptól minden pékség, az összes, minden bolt, az összes a legolcsóbb kenyeret 1000 Ft-ra árazná be? Azt mondanánk ez nonszensz, nincs semmi értelme, mert nem tudnák eladni és a nyakukon maradna. A pékeknek az az érdeke, hogy el tudják adni a kenyeret és nem az, hogy kenyeret süssenek. A sütésből még nem fognak megélni. Így biztosan rá lennének kényszerülve, hogy a vevők pénztárcájához árazzák be a kenyeret. A kenyér ára általában az előállítási (technológia és munkabér), alapanyag és szállítási költségek miatt nő. Az új építésű lakások ára is valami hasonló miatt kellene, hogy változzon. A használt lakások árai meg mindig szépen követik az új építésű lakásokat. Hiába nem tudjuk értelmezni ezt, így működik a magyar lakáspiac.

Nem látjuk semmi valódi okát annak, hogy az elmúlt 5 évben valami olyan óriási csoda történt volna itt, amiért indokolt mindent aranyárban adni a lakáspiacon. Főleg azon a lakáspiacon, ahol beszéltünk már a láthatatlan keresletről, ami csak a fejekben létezik. A pékek nem tudnának a láthatatlan keresletből megélni és kenyeret sütni neki, a pékek és a vásárlóik között működik a klasszikus kereset-kínálat kapcsolat. A lakáspiacon nem létezik ez a szoros kapcsolat a vevők-eladók között. Lakást lehet építeni és lehet árulni is a láthatatlan keresletnek, mert maximum nem adják el. Nem megy tönkre, jól el van az ott, ahol megépítették. Ha egy használt lakást nem tudnak eladni, akkor mi lesz? Semmi, nem adja el a tulajdonosa. Marad benne továbbra is, esetleg kiadja, vagy áll üresen. Kit érdekel! Egy lakásnak pont az a nagy előnye egy kenyérrel szemben, hogy igen tartós.

Ezzel azt akarjuk mondani, hogy a lakáspiac kínálati oldala teljesen el tud szakadni a keresleti oldalától Magyarországon, mert a kínálati oldal sosincs olyan nyomás alatt, mint mondjuk a pékek. A lakáspiac nem valódi piaci alapokon működik itthon, a kereslet pénztárcájában inkább turkálni szeret a kínálat, nem alkalmazkodni hozzá.

Egy ilyen torz, kínálatvezérelt lakáspiac, mint a magyar, jóval hamarabb bajba tudja sodorni magát, amikor kezdi elveszíteni a kapcsolatot a kereslettel. A budapesti lakáspiac már 2016 óta elveszítette. Az országos lakáspiac még nagyon komoly erőfeszítéseket tesz, kínkeservesen, vért izzadva a kereslet látszatát tartja fenn.

De ma, 2019-ben, nem találnánk már olyan lakáspiaci szereplőt, aki azt merné mondani, hogy az adásvételek száma, magyarul a kereslet olyan optimista lenne, mint az volt évekkel korábban. A nagy, hangadó piaci szereplők, a véleményformálók 2019-re már bőven „válság” előtti keresletre számítottak, látványos és dinamikus növekedésre az adásvételekben. Félig igazuk lett! Tényleg válság előtti kereslet van, csak nem pozitív, hanem negatív értelemben. Már a kifinomult konformisták is árérzékeny vevőkről suttognak. Mi inkább azt mondjuk, amit a lakáspiac mondana, ha lenne egy szóvivője: a vevők egyre nagyobb átverésnek érzik a lakáspiac kínálati oldalát.

A magyar lakáspiaci válság akkor lesz igazán látványos, amikor majd a kínálat is egyre nagyobb átverésnek érzi azt, amit képvisel. Ma még nem beszélhetünk irányváltásról. A magyar lakáspiac kínálati oldala önfejű, fafejű, sosem tanul a hibáiból és hagyja, hogy a történelem megismételje önmagát. Nem kell hozzá kamatemelés, nagy infláció, de még gazdasági recesszió és hitelpiaci anomáliákra sincs szükség, hogy a lakáspiac válságba sodorja magát. Elég az is, ha már a vevők úgy gondolják, hogy válságban van és jobb például kivárni, türelmesnek lenni, a pálya széléről nézni a kínálat színházi előadását. A vevőknek is van hol lakniuk – mondaná a lakáspiac szóvivője a gőgös kínálatnak 2019 január közepén - nincsenek rászorulva mindenáron az eladók lakásaira.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
100+ lakásos új lakótelepparki garzon árai, amit egy érdeklődő vevő kapott emailben, szintén 2019. január 12-én

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Láthatatlan vevők, látható kockázatok

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiac heves érzelmeket vált ki, így nem csoda, amikor általában drámai változásokat vizionálnak laikusok. Úgy képzelik, hogy egyik napról a másikra változik meg minden, mint a tőzsdén például. Az ilyen laikusok általában azt is elfelejtik, hogy a tőzsdék sem így működnek. A változások lassan történnek, viszont korántsem észrevétlenül. Ezeket a lassú változásokat vagyunk hajlamosak figyelmen kívül hagyni, nem tudomást venni a növekvő kockázatokról.

A lakásárak növekedése egyben a kockázatok növekedését is jelenti mindig, kivétel nélkül

A laikusok gyakran esnek abba a hibába, hogy a lakáspiacot a lakásárakon keresztül nézik, kockázatokat nem látva benne. A tőzsdén is nagy hibát követ el az, aki csak az árfolyamokat nézi. Keresi a legalacsonyabb és legmagasabb árakat, a csúcsokat, a nagy ingadozásokat, hogy árfolyamnyereséget realizáljon, miközben mindig kockázatot vállal. Így feledkezik el minden másról – például a növekvő kockázatokról - a figyelmét lekötik az előre gyártott algoritmusok, amiket ma már nagy részt szoftverként kell elképzelni.

A lakáspiacon még nincsnek ilyen szoftverek, van helyette sok ember, akik szinte mind egytől egyig jól elvannak azzal, amikor azt látják, hogy a lakásárak nőnek. Hátradőlnek és azzal nyugtázzák a napot, hogy amíg nőnek a lakásárak, addig igazából tennivalójuk sincs. Ki akarják élvezni a pillanatot, de mások megzavarhatják a nyugalmukat. Ők az azonnali árcsökkenést várják, annak okait magyarázzák, dacára annak, hogy mondjuk a lakásáraknak egyáltalán nem szokása a volatilitás (= a gyakori ingadozás). Ahhoz nemcsak időre van szükség, de elég súlyos körülményekre is. Olyankor általában az emberek meg el is feledkeznek a lakáspiacról.

A lakásárak növekedése gyakorlatilag az egyetlen időszak, amikor a lakáspiacra tömegek szeme szegeződik, a figyelem középpontjában van

A kockázatai elhalványodnak, leértékelődnek, mert azok nem a lakásárnövekedéshez kötődnek. Tipikus sztereotípia , hogy ha nőnek a lakásárak, akkor biztosan sokkal könnyebb eladni egy lakást. Egy ingatlannál az értékesítést tekintjük az egyik legnagyobb kockázati tényezőnek.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018 lakásárairól még nem tudunk mindent, csak azt, hogy nőttek

1. Ma elhisszük, hogy ha el akarjuk adni az ingatlanunkat, akkor azt el is tudjuk. Még azt is elhisszük, hogy jobb áron tudjuk eladni, mint amennyiért valójában már eladnánk.

Elhisszük, hogy a vevők nem jelenértéket fizetnek egy lakásért, hanem  jövőértéket.

2. Még azt is elhisszük, hogy minden kockázat a vevőé, nekünk, eladóknak nincs veszteni valónk, amikor nőnek a lakásárak, az a vevőknek jelent csak dilemmát. A lakásárak növekedése megbabonáz, gazdagabbnak, sikeresebbnek érezzük magunkat. Azt is megkockáztatjuk, hogy nagyobb biztonságban vagyunk ilyenkor, mint bármikor előtte. Csak egyetlen döntés választ el minket ettől, lakástulajdonosnak kell lenni. Az embernek a saját otthona általában a legértékesebb vagyona. A nagybetűs boldogság része az is, amikor az otthonunk egyre többet ér, a vagyonunk gyarapodik. A még szerencsésebbeknek a saját otthonukon kívül más ingatlanuk is van. Olyankor egy szinttel még gazdagabbnak, még sikeresebbnek érezhetjük magunkat. Az ilyen kiváltságos helyzetben élők különösen tudják értékelni a lakásárak növekedési időszakát. Ünnep ez a számukra, mint a tőzsdéken a bikapiac. Soha nem lehet látni a végét. A lakások ára úgysem tud úgy csökkenni, nullázódni, mint a részvényeké – beszélgetnek róla.

Már nyertem vele annyit, hogy nincs igazán veszteni valóm, bármikor eladom annyiért, amennyiért megvettem.

3. Elhisszük még azt is, hogy hitelre is vehetjük, mert ha mi lakjuk, akkor simán kifizetjük a törlesztőt - most jó állásunk van, egészségesek és halhatatlanok vagyunk -  ha kiadjuk, akkor meg a bérlő fizeti a hitelt, nem is mi. Nyugtatjuk magunkat, hogy ha valami mégis közbejönne, akkor gond nélkül értékesítjük. Teljes mértékben elhisszük a lakásárak növekedése miatt, hogy egy ingatlan értékesítése csak a mi akaratunktól és döntésünktől függ, a lakáspiac a lábunk előtt hever.

Különböző élethelyzetek, ahol a lakáspiac különböző kockázatait máshogyan élhetjük meg. Közös nevező a kockázatok alulbecslése.

Bármilyen helyzetben is vagyunk ma részesei a lakásárak növekedésének, inkább az előnyeire helyezzük a hangsúlyt

Ha még okunk is van, hogy magabiztosak legyünk minden helyzetben, akkor meg önzően tárjuk a világ elé, hogy nekünk édes mindegy mi történik, akkor is királyok vagyunk, a lakáspiac királyai. Kevés a valószínűsége, hogy a növekvő kockázatokra hívjuk fel a figyelmet és ne magunkat fényezzük.

4. Budapesti lakástulajdonosként nem fogjuk azt mondani, hogy 2016 óta Budapesten egyre kevesebb lakást adnak el. Budapesti lakástulajdonosként mi csak azt fogjuk mondani, hogy a dobogó legfelső fokán állunk, mi nyertük a legtöbbet a lakásárak növekedésével. Még véletlenül sem fogjuk azt mondani, hogy a lakásárak növekedésével Budapesten nem nő a budapesti lakások likviditása (= eladhatósága), hanem csökken.

2018-ban már egészen biztosan kevesebb budapesti lakást adtak el Magyarországon, mint 2014-ben. Budapesti lakástulajdonosként ezt még nem érezzük változásnak, nem értékeljük kockázatnak. Még véletlenül sem merül fel bennünk, hogy mit jelent ez a budapesti lakáspiac szempontjából. Mi sziklaszilárdan hisszük, hogy minket ez nem is érint. Nincs miért aggódni, a budapesti lakásárak kétszámjegyű növekedése mindenért kárpótol minket, ha budapesti lakástulajdonosok vagyunk.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2019. január 4-én annyit látunk, hogy az árak biztosan jobban nőnek, mint a kereslet

5. Arról nem fogunk beszélni, beszélgetni, hogy a lakásárak növekedése az eladott lakások és nem az eladatlan lakások árváltozását mutatja. Hosszú ideje már, hogy a lakásállomány kevesebb, mint 4%-a cserél gazdát Magyarországon és Budapesten is évente. 96% ingatlanvagyon értékét árazza be éves szinten az a 4% eladott ingatlan. Ez a tény önmagában elég nagy kockázatot jelent a magyar lakáspiacon. 2016 óta a lakásárak - sokszor vitatható - statisztikai árváltozása jóval meghaladja az adásvételek számának változását. A vevők láthatóan nem olyan lelkesek, mint az eladók, ami egy valós kockázat a lakáspiacon.

A statisztika, legfőképpen a KSH, 2016 óta paradox módon fejezi ki a lakáspiac növekvő kockázatait, amivel könnyedén félrevezethető bárki.

6. 2018-ban az online lakáshirdetések száma is csökkent országosan és Budapesten is. Szűkül a kínálat, még ha van is élet a lakáshirdetési oldalakon kívül. A lakáshirdetési oldalak különösen nagy kockázatot jelentenek 2016 óta  a magyar lakáspiacon. A helyzetükkel ugyanis könnyebb visszaélni, mint élni, ami legalább annyira félrevezető tud lenni, mint egy értékesítésvezérelt ingatlan- és hitelközvetítő.

Vevőként alig találni normális eladót, normális eladó lakással a mai magyar lakáspiacon.

7. Az új építésű társasházi projektek körül sok a kérdőjel, a furcsaság. Az új építésű társasházak piaca egy valódi lufira kezdett emlékeztetni 2018-ban. Értékesítési trükkök, kapzsi árazás, fake marketing és pr. A magyar lakáspiacon az új építésű ingatlanok aránya nagyon kevés, de a hatásuk óriási. 2016 óta az újlakáspiac körüli teljesen mesterséges hype adja a lakásárnövekedés egyik szárnyát. Ez a szárny 2019-ben nincs jó állapotban és a hype tovább folytatódik. Főleg Budapesten indíthat el káros folyamatokat egy pánikoló újlakáspiac, ahol már a használt lakások adásvételi száma így is kritikus szinten mozog.

A lakásárak ÁFA tartalmát lényegtelen kérdéssé degradálták 2018-ban. Nem, nem is a lakásárak fognak megváltozni hirtelen, ha pánik lesz. Ne ezt várja senki. Kell egy kis hitelboom előtte, azzal lehet időt nyerni, az mindig jó antidepresszáns. Majd évekig egyre nehezebbé válik az értékesítés is, egyre kevesebben tudnak eladni, szűkül a likviditás, de a lakásárak tartani fogják magukat.

A budapesti újlakáspiac lufija már éppen elég nagy ahhoz, hogy 2019-ben bajt okozzon és még több eladónak nehezítse meg a dolgát, törje össze az álmait.

8. Miközben tudjuk azt is, hogy a munkaerőfolyamatok átlagok mögé bújtatása is növeli a kockázatokat egész Magyarországon. Az ország felében nő a munkanélküléség, a másik felében csökken. Az utolsó foglalkoztatási adatok szerint ezt már közölték is velünk, de senki sem a 2018-ban bekövetkezetett változásokra figyel, hanem még továbbra is 2017-hez hasonlít. Ez elég nagy hiba. Az országos átlagbérek sem a valóságot fejezik ki, hívtuk fel rá a figyelmet. Olyan adatok ezek, amikre gyakran hivatkoznak a lakásárak emelkedésének okaként. De milyen felemás okok ezek? - tehetnék fel  a kérdést teljesen őszintén.

A lakásárak nőnek mindezek ellenére is és pont ezért kell  komolyan venni a kockázatokat. 2019-ben legfőképpen az ingatlanok likviditása van veszélyben, nem a lakásárak.

A KSH ma is bejelentette, hogy 2018. III. negyedévében, az előzetes adatok alapján, 7%-kal nőttek éves alapon a használt lakások árai, és 8% körül az új építésű lakások árai

A lakásárindexben hosszú idő után először látni megtorpanást a II. és III. negyedév között. 131%-on stagnál a használt lakások piaca. Ezek mind tiszta árváltozások. A teljes árváltozás már vegyesebb képet mutat, a vevők magatartását, az alacsonyabb árú ingatlanok erősödő szerepét. 2018 okozhat még meglepetést azzal, hogy egy nagyon erős kezdés után az év végére  lehűti a kedélyeket. De erre még több mint 6 hónapot várni kell. Addig nem fogjuk megtudni a végleges adatokat.

Az újlakáspiac szárnyal, a lakásárak statisztikái szerint. Az árak mögé látni a keresletet már kockázatot jelentett 2018-ban is. Biztosan van, csak eddig jól elbújt. Kockázatot jelent bújócskát játszani a lakáspiacon. Ebbe a bújócskába bukott bele a korábbi újlakáspiac is. A vevők sem egyik pillanatról a másikra tűnnek el a lakáspiacról. A vevők szépen lassan döntenek úgy, hogy távol maradnak.  Biztosak lehetünk benne, hogy 2016-tól kezdve egyre többen tervezték, hogy piacra lépnek, majd idővel úgy döntöttek, hogy inkább mégsem. 2016 óta van a vevőknek egy olyan csoportja is, ami csak az eladók fejében létezik. Az ilyen láthatatlan vevők tudják okozni a legnagyobb meglepetést a lakáspiacon, nem a láthatóak. A láthatatlan vevők piacra léptek 2019-től, mint teszik ezt minden esetben, amikor már az eladók nem a piacon élnek, hanem az álmaikban.

Statisztika: KSH

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlan franchise és az élesedő pozícióharc

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”A Duna House felvásárolja-e az Otthon Centrum brandet a franchise jogával együtt még nem tudni. De hogy az étvágya mellett már esélye is van rá, az már jól látszik.”  /Ingatlan franchise - A pénzcsináló?, 2015. június 12./

Nagyot tévedtünk, nagyon nagyot! Három és fél éve részletes áttekintést adtunk az ingatlan franchise, mint üzlet két meghatározó magyarországi szereplőjéről.

Akkor a Duna House ereje teljében volt, szinte fél lábbal a tőzsdén , amit már akkor 5 éve, 2010 óta tervezett. 2015-ben elmaradt a nagy dobás. Fiaskó lett belőle. Érdemes átolvasni, hogy képbe kerüljenek, mert nincsenek véletlenek, mindennek oka van az üzleti életben is. Mi már akkor felhívtuk egy fontos tényre a figyelmet:

„A céget ingatlanközvetítőnek ismeri a nagyérdemű, miközben egy pénzügyi szolgálató inkább, ez az üzleti modelljének a sikere. Nem a lakáspiac felfutása az igazán érdekes számára, hanem a hitelpiacban rejlő további lehetőségek. Abban a hitelpiacban, ahol a hitelközvetítők és köztük a Duna House, úgy öntötte a devizahiteleket a lakásvásárlókra és tömte tele a zsebét, hogy az már megérne egy hosszabb egyházi szertartást is.”  /A Duna House Fantomja, 2015. november 23./

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2015-ben 108 irodája volt az OC-nek és 119 a DH-nak. Ma az OC-nek 179 megnyitott és 2 megnyitás előtt lévő (budapesti) irodája van

Már akkoriban egyértelműen piacvezető ingatlanközvetítőként beszélt saját magáról. Mi azért felhívtuk nyáron a figyelmet, hogy ez csak igazából számháború. Abszolút értékben tényleg a legtöbb franchise irodával rendelkezett a Duna House Magyarországon, de az irodák elhelyezkedése és megoszlása nem volt ideális. Kockázatokat jelentett ez már akkor is. Főleg azért, mert 2008 utáni gazdasági és lakáspiaci válság nagy vesztese, az Otthon Centrum, kimondta azt, amit azóta sem sokan tudnak elfogadni, inkább elengedik a fülük mellett:

„...szerény becslésük szerint a megnövekedett forgalomból tavaly arányaiban (kb. 40%) nem jutott több az értékesítő hálózatoknak, csak egymás elől tudták elvenni az üzletet, az ő állításuk szerint nagyobbak a kisebbek kárára tudnak csak növekedni.”  /Ingatlan franchise - A pénzcsináló, 2015. június 12./

De ez nem csak azt jelentette, hogy a nagyok jártak jól. Sőt, egy ideig úgy látszott a Duna House felfalja az Otthon Centrum piaci részesedését is. Az értékesítők aránya az adásvételekben azóta is csökken, évről évre. Ezt maga a Duna House sohasem merte kimondani nyíltan és egyenesen. Mit csinált helyette? Emlékeznek még? Már biztosan nem, pedig nem is olyan régen volt az. Egész 2016-ban a magát piacvezetőnek nevező ingatlan franchise csökkenő lakáspiaci forgalomról beszélt. Őszinte ingatlanosok, mondtuk ki róluk a véleményünket 2017 elején:

„Több dolog történik, amiért a Duna House becslése teljesen téves és hibás következtetésen tud alapulni.

A tévedés alapja pedig a Duna House saját éves forgalmának, a piaci részesedésének a túlbecslése. Nagyon egyszerűen az történik, hogy az ingatlanközvetítő felszorozza az általa eladott lakások számát a piaci részesedése alapján.

Ha szerinte minden 10. lakást ő ad el, akkor például 10-zel. Ezért amikor 2012-ben látványosan túlbecsülte a forgalmat és a trendet, akkor egyszerűen nagyon jó éve volt az ingatlanközvetítőnek. 2013-ban már rosszabb éve volt a piaci folyamatokhoz képest. 2014-ben ismét jó éve volt, amit 2015-ben már nem tudunk meg, hogy mi követhetett, mert az csak egy lottószám volt a kalapból.

2016 viszont a Duna House-nak nem a legjobb éve lehetett és csökkenhetett a piaci részesedése az összes adásvételből, amit ő feltétel nélkül alapul vett a számításnál.” /Őszinte ingatlanosok, 2017. január 10./

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten és Pest megyében is egyértelmű az OC irodáinak fölénye a DH-val szemben

Ezt később belátta és 2017-ben szépen csendben az addigi számítási módszerét egy finom mozdulattal átalakította. Most már biztosan nem a saját részesedése növekvő vagy csökkenő trendje alapján becsül, hanem szépen felszorozzák azt 1,xx-szel, hogy valósághűbb képet kapjanak és adjanak, ha már a tőzsdén vannak. Ha már, ugye. Ilyen ez a popszakma, na. Ha nem megy erővel, túl kell járni a nagyérdemű eszén és jöhet a látszat. Az ingatlan franchise-okról egyébként is így foglaltuk össze velős véleményünket korábban:

"A látszatra épültek fel, ezzel sokakban megkérdőjelezve egyáltalán a létezésük értelmét, habár a látszat a 21. századi szolgáltatások és termékek értékének egyik meghatározó eleme.”  /Ingatlan franchise - A pénzcsináló?, 2015. június 12./

A Duna House vívódását a lakáspiaccal mi betudtuk annak, hogy őket inkább a lakáshitelezés motiválja, nem az adásvételekben a részesedés növelése

A lakáshitelezés meg nem nagyon akart beindulni. Ahogy a lakáshitelezésben fordulat következett be 2017 második felében, a Duna House szélkakas módjára úgy lett olyan optimista, amit bárki megirigyelhetne – érdektől függően vagy függetlenül. 2017 év elején még folyt a lakáspiaccal szembeni Duna House kommunikáció, így tiszta vizet kellett öntenünk a pohárba, hogy mindezt kontextusba helyezzük. Sokan ugyanis félreértették, ahogy ma is könnyen félreérthető egy ingatlan franchise.

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egy ingatlan franchise legritkábban reklámozza, ha egy irodája bezár

Sosem az a fontos, hogy mit mond egy ingatlan franchise, hanem az, hogy miért

„A nagyobb ingatlanközvetítők a forgalmukat üzleti titoknak tartják. Ha olyan jól menne nekik, akkor valószínűleg nem titkolnák. De a magyar ingatlanközvetítő szakma csak szenved, a piaci részesedését nem tudja növelni. Azt gondolhatják sokan, hogy 2014 után eljött a közvetítők kora, hiszen dübörög a lakáspiac. Csak van egy bökkenő, erről a lakáspiacnak elfelejtettek szólni és a közvetítők egyre jobban kiszorulnak a lakáspiacról.” 

/A lakáspiac nő, az ingatlanközvetítés csökken, 2017. február 26./

A Duna House tovább borzolta a kedélyeket, amire választ kellett adni újra és újra:

„A lakásárak csökkenését vizionálják egyes ingatlanközvetítők, akikről már hetekkel ezelőtt előre jeleztük, hogy szinte másra sem vágynak, csak hogy ilyenekkel rémisztgethessenek minket. A szebb időket is megélt elvileg "piacvezető" – csak éppen senki sem ismeri az ingatlanközvetítők átláthatatlan piacát – ingatlanközvetítő robbantotta a bombát, hogy az általa mért 2016 nyara óta tartó forgalomcsökkenés után, most azzal rukkoljon elő, 2017 első hónapjaiban már árcsökkenés volt a lakásárakban.”  /Ingatlantisztelet, 2017. április 18./

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A franchise bevételeken és eredményeken is látszik , hogy a Duna House stagnál

Pálfordulás ide vagy oda, azért az ilyen kommunikációs túlkapásokat könnyedén megbocsátja a média és adott esetben a feledékeny olvasó is. Minket nem ilyen fából faragtak. Mi nem felejtünk, amit vehet fenyegetésnek minden lakáspiaci szélhámos. Van belőlük bőven és az utánpótlás is mindig biztosított.

Adatbázis építésbe is kezdett 2017 novemberében a Duna House, amit idén novemberben ingyenessé is tett. Gyanakvást ébresztett már bennünk akkor is ez a "szolgáltatás":

"Adathalászat ez most vagy valódi szolgáltatás, azt az idő fogja bizonyítani. Egyelőre inkább adathalászatnak tűnik nekünk, mert minden ingatlanközvetítőnek eladó lakásokra van szüksége, hogy a piacon tényező legyen és az is maradjon. Adatbázist épít nem feltétlenül minden hátsó szándék nélkül. Az sem teljesen kizárható, hogy az évek óta hétpecsétes titokként kezelt ingatlanközvetítők valódi részesedése olyan kritikus szinten van ma már, amiért ilyen alternatív módszerhez kell folyamodnia a látszat fenntartására. Főleg olyankor, amikor kezd elfogadott tény lenni, hogy a nagy ingatlanközvetítők és hirdetési oldalak értékesítési területein kívül aktívabb a lakáspiac. Csak mást ne említsünk, pl. Budapesten 2015 óta úgy néz ki, hogy nem több, hanem inkább egyre kevesebb adásvétel történik. 2016-ban már biztosan így volt és a jelenleg ismert adatok alapján nagyon úgy néz ki, hogy 2017-ben sem fognak több lakást eladni Budapesten, mint 2016-ban.

Ez egy nagyon fájó pont tud lenni sok budapesti ingatlanközvetítőnek, köztük a nagyobb cápáknak is."

/Az öreg ingatlanközvetítő és az ingatlan tenger, 2017. november 22./

Ezzel el is jutottunk oda, ahová szerettünk volna. A két nagy ingatlan franchise hol együtt ment szembe a lakáspiaccal, amiért a GVH kapcsolta le őket, hol éppen egymással szemben küzdöttek ilyen és olyan megkérdőjelezhető eszközökkel.

A tisztességtelen piacbefolyásolásért a GVH felhívta a figyelmünket, hogy az üzleti érdekek, a pénzcsinálás a lakáspiacon jogokat sérthet.

Most szándékosan bánunk kesztyűs kézzel és nem boxolunk erős szavakkal. A tisztességtelen üzleti magatartás nem véletlen, nem hiba, hanem tudatos és szándékos általában. Tisztában vannak ezzel, akik elkövetik, hogy nem jogszerűen, tilosban járnak.

Erre ma az MNB büntette meg a Duna House-t éppen tisztességtelen hitelezési szokásai miatt.

Milyen meglepő, ugye! 2009 előtt tetszettek volna büntetni, kérem. Csak megszokás, rutin. Nem a törvények változtak azóta igazán, hanem a hitelközvetítési szokások nem változtak Magyarországon szinte egyáltalán. A hitelközvetítésről mi semmi jót nem tudunk mondani, a rosszba meg bele sem fognánk.

Az etikát felülírja a jutalék

Mit csodálkozunk! A bankok és a hitelközvetítők sem szerzetesek, inkább olyan magasrangú egyházi vezetők, akiknek hatalmuk és befolyásuk van, a biztos jólétük és kiváltságaik, előjogaik mellett. Isten földi helytartóinak képzelik magukat. Milyen képmutatás már, nem? Az ilyen egyenlőbbek az egyenlőeknél emberekkel mindig csak a baj van. Higgyék el, ezek inkább a Pokolra jutnak, nem a Mennyországba, akármennyit is imádkoznak, gyónnak és fohászkodnak a hamis papjaikhoz. Ezek nem tudják megbánni a bűneiket, mert ők maguk inkább a gonosz, akik ellen egész életünkben harcolunk és küzdünk hittel vagy hitetlenül, mindegyis. A gonoszság nem fogalom, az emberi gonoszság meg pláne, a túlélés legprimitívebb ösztöne.

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A "diszkont" Duna House brand sincs könnyű helyzetben

Ilyen lakáspiaci és üzleti környezetben 2015 nyara óta a piacvezető szerepet átvette egy másik ingatlan franchise, amiről mit mondhatna egy magunkfajta. Egyik kutya másik eb. A Duna House Budapesten, Pest megyében és egész Magyarországon alul maradt a számháborúban, mutaják a táblázatok. A piaci részesedése bizonyára nem döntöget rekordokat a számok alapján. A "szerény" sajtóhírek persze másról szólnak. Kinegy higgyünk? Magunknak, a belső hangunknak.

A „diszkont” Duna House, a SMART Ingatlan sem nevezhető egyértelműen sikernek. 2014 nyarán indult és azóta is csak egy árnyékhálózat maradt, nem egy ékkő egy képzeletbeli koronán. Ha összeadjuk a Duna House és SMART Ingatlan irodákat, akkor is alul marad a Duna House az Otthon Centrummal szemben jelenleg. A Duna House-nak ez a lakáspiaci ciklus nem hozta meg azt az áttörést, amit elvárhatott. Mi ez, ha nem büntetés? - kérdezhetnénk.

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A SMART Ingatlan irodák lakáspiaci szerepe kiegészíti, de nem erősíti a Duna House-t

2018 végén ki lehet jelenteni, hogy Magyarországon a piacvezető ingatlan franchise az Otthon Centrum

A végén még az lesz, hogy az Otthon Centrum fogja felvásárolni a Duna House-t, mert láthatóan a nagy ingatlanközvetítők csatájában számára sokkal fontosabb az ingatlanközvetítő szerepkör.

Ez a piac nem bír eltartani két nagy ingatlan franchise-t, az nem kérdés. Aztán lehetséges egy nevető harmadik is, bár meglepődnénk. A Duna House viszont egyhelyben toporog, üzleti modelljét a hitelközvetítés lábai tartják meg és persze a mérhetetlen önbizalom és önszeretet, amit kommunikál magáról, miközben a tőzsdén a részvényeit nem adják-veszik, az ingatlanalapja is túl nagy költségekkel működik, szinten tartva a vele szembeni természetes bizalmatlanságot. Ez a vég kezdete vagy csak a kezdet vége? -  egy 15-20 éves történetben, ahol az ingatlan franchise valahogy valamiért fura (ellen)érzést kelt bennünk vásárlókban, eladókban, bérlőkben és bérbeadókban egyaránt, amiért magasról teszünk arra, hogy ki a piacvezető az ingatlanközvetítők között.

ingatlan franchise lakáspiac ingatlanpiac ingatlanközvetítés hitelközvetítés 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Képek és táblázatok: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanlufi Budapesten

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac MNB 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Csak pozitívan, ha nem lehet felhőtlen az öröm akkor is. Rejtsük inkább a sorok közé, hogy aggódunk. Ha nem mondhatjuk ki egyértelműen, hogy vannak aggasztó jelek, akkor legyünk kreatívak. Önmagunk ellenségei mégsem lehetünk. Mártírok sem akarunk lenni, kisemberek vagyunk mi ahhoz. Családunk van. Felelősek vagyunk minden szóért. Szerethetjük tiszta szívvel a hazánkat, a szülőföldünket, a városunkat, ahol élünk. Az itt élő emberekért is érezhetünk felelősséget, pláne ha olyan információkkal rendelkezünk, amivel segíthetünk is nekik jobb és biztonságosabb döntéseket hozni. Csak az ilyen önzetlenség nem kifizetődő. Segíteni jó, tényleg nagyon jó. Viszont, ha mi nem segítünk magunkon…hajaj, na az lenne csak a felelőtlenség, mert akkor másokon sem tudnánk segíteni. De meg kell élnünk valamiből nekünk is. Vívódni az erős igazságérzetünk és a karrierünk ellentmondásai között inkább okozzon kopaszodást, elhízást, nyugtalan éjszakákat, szarkalábakat. Még bele is betegedhetünk egy kicsit, mindegy. Egy a fontos csak, az egzisztenciánkat ne befolyásolja, azzal legyen mindig minden rendben. Egy íróasztal mögött ülve nagyon nehéz megváltani a világot, de jóval könnyebb érdekeket kiszolgálni, katonaként parancsokat végrehajtani, feltétel nélkül. A Magyar Nemzeti Bankban, a lakáspiaccal foglalkozó emberek nincsenek könnyű helyzetben. Értjük és halljuk, hogy nem akarnak ők semmi rosszat. Szeretnék, ha a kecske is jól lakna és a káposzta is megmaradna. De már most szólunk, ideje korán, hogy nem fog menni.

A lakáspiac nem az a terep, ahol sokáig lehet libikókázni

A lakáspiac büntet, méghozzá igen gyorsan. Tegyük ezért világossá, hogy Magyarország fővárosának lakáspiaca átlépte a biztonságos zóna határait és egyre inkább távolodik el tőle. 2 éve már folyamatosan küldi a jeleket a budapesti lakáspiac, hogy olyan irányba halad, ami felé nem nagyon szabadna. (El)fogynak a vevők, az árak emelkedését nem indokolja semmi. Budapest súlya meg csak csökken és csökken az adásvételek számában, a „vakok és gyengén látók” örömére erősen torzítva az országos lakáspiaci árak növekedését mindeközben. Budapest a feketebárány, amiről halkan, szinte suttogva és nagyon, de nagyon, tapintatosan a Magyar Nemzeti Bankban néhány valószínűleg nagyon elkötelezett és hivatástudattal rendelkező ember, kreatívan kongatja a vészharangokat. Na nem úgy, hogy ez a karrierjüket negatívan befolyásolhassa. Nem hősködnek, csak végzik a munkájukat, hozzák a kötelezőnél egy picit többet. Erős mondatok következnek a mai MNB lakáspiaci jelentésből, amihez fűzünk néhány megjegyzést a közérthetőség kedvéért:

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac MNB 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten nem csak a lakásárak vannak elszállva, hanem az eladók is

"Budapest aránya kismértékben, de tovább mérséklődött a tranzakciók között, miközben a vidéki települések szerepe növekedett. 2018. első félév végén 22 százalék volt Budapest aránya a piaci forgalmon belül, ami 2015 elején még 33 százalék volt. A községekben lebonyolított adásvételek aránya eközben 20 százalékról 24 százalékra nőtt. "– Budapesten ne legyen kétsége senkinek, egyre több a csalódott eladó, aki hiába lép piacra nem tud eladni. Nem csak álom lakás van, hanem álom árak is, amik legalább olyan elérhetetlenek az eladók egy jelentős részének, mint maguk az eladó lakások a vevőknek. A budapesti lakásárak relatívabbak, mint szinte bármi más ma a magyar lakáspiacon.

"A lakásárak emelkedése mellett egyre rosszabb minőségű lakások cserélnek gazdát." – az országos lakáspiacra gondolva.

"A fővárosi drágulás következtében tehát fokozatosan egyre rosszabb minőségű, és így relatíve olcsóbb lakás cserélt gazdát." – megemlítve, hogy nem csak országosan, de Budapesten is a négyzetméterárak növekedésének szó szerint ára van.

"Budapesten a lakásárak szintje már meghaladja a makrogazdasági fundamentumok által indokoltat. "– ami az egyszerű ember nyelvén azt jelenti, hogy ingatlanlufi van 2018-ban Budapesten.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac MNB 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egészségtelen lakásárakról beszélhetünk Budapesten

"A lakásárak túlzott felértékelődése következtében kockázatok alakulhatnak ki a bankrendszerben, amennyiben utóbbival együtt nagy volumenű jelzáloghitelezés és növekvő kockázatvállalás párosul, így – különösen a jelenlegi erős keresleti környezetben – még fontosabbá vált a fővárosi piac szoros figyelemmel kísérése." – üzeni a Magyar Nemzeti Bankból néhány tisztességes ember a kereskedelmi bankokban dolgozó kollégáiknak, hogy ne legyenek vak optimisták, amikor budapesti lakóingatlanok hitelezéséről van szó. A kockázatok már tapinthatóak, mérhetőek és kezelhetőek is, feltéve, ha odafigyelnek rájuk és nyitott, nem pedig csukott szemmel hiteleznek.

+1 (erős) gondolat:

"Budapesten 2019-ben tetőzhetnek az újlakás-átadások, 2018-ban 7,4 ezer, 2019-ben 15,7 ezer új lakás átadását várjuk." – „várjuk”, mint a mesében, tennénk hozzá. Ilyen használt lakás piacon, ami van ma Budapesten, az újlakáspiacot sem szabadna más szemmel nézni. Lelassuló építkezésekre, álló projektekre, elhúzódó értékesítésre és elképzelhetetlen szintű spekulációra lehet a budapesti újlakáspiacon készülni.

Ehhez külön hozzáfűznénk egy nagyon aktuális lakáspiaci jelenséget. A spekulációknak külön kedvez az ingatlanlufi, ahol minden jogi alap is megvan ahhoz, hogy ezt ügyeskedők és szerencsevadászok ki is használják. Törvényesen, jogtisztán, adót fizetve többé-kevésbé, előszerződésekkel értékesített lakások tömegeivel, amik eleve színlelt szerződések csupán. Céljuk, hogy a várható lakásárnövekedését – már pedig egy ingatlanlufi erről szól – realizálják. Ma sem olyan nehéz hirdetéseket találni, ahol szerződésátruházással kínálnak új építésű lakásokat magánszemélyek. Az társasházakat értékesítők is tudják a módját, hogy mikor lehet ezt a kártyát előhúzni, amikoris nem kétoldalú, hanem háromoldalú megállapodások születhetnek. A jó értékesítő tudja mikor kell felhívni a potenciális vásárlót, hogy egy másik vevő meggondolta magát és helyette ő vehetné meg a lakást. Persze nem azon az áron, hanem már magasabban.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac MNB 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ez az egyre nagyobb árolló szúrhatja ki az ingatlanlufit

Igen, arról beszélünk, hogy egyesek nem csak könyveket olvasnak és kétes hátterű előadásokra járnak azért, hogy megtanuljanak könnyen pénzt keresni, hanem űzik az ipart. Nem új találmány ez, csak kezd olyan méreteket ölteni Budapesten az újlakáspiacon, amiért már lehet aggódni.

Úgy is lehet új lakással pénzt keresni, hogy sohasem vesszük meg, csak jogot szerzünk a megvásárlásra, egy opciót az előszerződéssel. Ezt a jogot, amikor eljön az idő, akkor piaci alapon értékesítjük. Gyakorlatilag a még el nem készült lakást úgy adjuk el magasabb áron, hogy azt meg sem vettük. Ezt végezhetik egyszerű spekulánsok és természetesen a beruházóval karöltve strómanok. Jogilag tiszta, nagyon nehezen lehetne bizonyítani, hogy színlelt minden.

Csak azon alapul,  hogy biztosan hisszük egy épülő társasházban az árak növekedése legalább addig tart, amíg el nem készül a ház. Ezért a pénzért sokan lehajolnak. Ha valaki eddig nem találta a választ arra, hogy miért nem stimmel sok nem hivatalos statisztika és köszönő viszonyban sincs a hivatalos adatokkal, akkor itt van rá egy lehetséges válasz. Sok ezer új lakás nem kerül értékesítésre új lakásként, hanem a spekulációk miatt végül használt lakásként értékesítik. Na most egy ilyen környezetben, egy ingatlanlufiban képzeljék el azt, hogy milyen boszorkánykonyhát jelenthet  az 5% lakásáfa alkalmazása a 2018. november 1-ig végső építési engedéllyel rendelkező társasházak esetében még 5 évig. El lehet adni ma előszerződéssel egy lakást úgy is, hogy akár évekkel később kezdik meg csak a valódi munkát, az építkezést. És biztosak lehetünk benne, hogy papíron mindent előértékesítenek, a felárral aláírható adásvételi szerződések már viszont elmaradhatnak, mert nem egyre könnyebb, hanem úgy néz ki inkább egyre nehezebb lesz palimadarakat fogni a budapesti használt és új építésű lakások piacán egyaránt a közeledő jövőben.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac MNB 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Lakásárak vs. Bérek

Forrás: mnb.hu - Lakáskpiaci Jelentés 2018. november (2018. november 15.)

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Tégla vs. Panel

panel panellakás panelprogram lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A panellakások megosztók. Egyeseknek a megoldás, másoknak elképzelhetetlen kompromisszum. Össze fog dőlni. El fog értéktelenedni. Lejárt az ideje. Megvannak számlálva a napjai. Menekülni kell onnan, nem oda költözni. Akik ott élnek, azoknak nem akarunk a szomszédai lenni – mert ne finomkodjunk, van ebben bőven személyeskedés és személyes sértettség is. Lehet ez egy rossz tapasztalat, ami után már előítélet lesz belőle. Benne van a fél évszázados panelellenesség is, ami nem tűnt el nyomtalanul. Düh és indulatok, amit megtapasztalhatunk, ha olyannal beszélgetünk panellakásról, aki negatívan áll a kérdéshez. 

panel panellakás panelprogram lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A vásárlók már nem mindenhol diszkriminálják a panellakásokat

Nézzük meg ezért közelebbről a tégla vs. panel viszonyt, hogy ne az érzelmeink irányítsanak mostantól. Két filozófia csap össze. Bizonyos értelemben az ország is kettészakadt már, ha a négyzetméterárakat vesszük figyelembe. A Dunántúlon már nincs olyan régió, ahol egy átlagos panellakás négyzetméterára olcsóbb lenne, mint egy téglalakásé. 2008 előtt a Közép-Dunántúl kivételével átlagosan 11%-14% felára volt a téglalakásoknak országosan, kivéve Budapestet, ahol már akkoris 30%. A táblázat és a grafikon jól mutatja, hogy mindez megváltozott. Nyolc régióból már négyben a panellakások és téglalakások négyzetméterárában a panel áll nyerésre. A Dunántúl mellett még Észak-Alföld városaiban nincs már árkülönbség a két társasházi lakástípus között.

Valós az az érzés, hogy a panellakások négyzetméterára jelentősen megváltozott Magyarországon. Nem csak képzelik mindazok, akik kisebb és nagyobb városokban néznek társasházi lakásokat manapság.

panel panellakás panelprogram lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Vásárlóként már nem mindig érezzük a téglalakás felárának létjogosultságát

A többi négy régióban, köztük Budapesten is, a panel és tégla négyzetméterárak közötti különbség nem változott 2008 előtthöz képest. Követik a téglalakások négyzetméterárait. Lehet azt mondani, hogy drágább, de a különbség miatt arányos maradt a tégla és panel közötti árkülönbség. Nem a panel lett drágább, hanem a tégla. Ez a pontos kifejezés és megközelítés.

Nem összehasonlítható azokkal a régiókkal, ahol eltűntek az négyzetméterár különbségek a panel javára.

A négyzetméterárak csak az érem egyik oldalát mutatják, egy lakás relatív értékét. Az abszolút értéke egy lakás teljes vételára. Ha így nézzük meg a nyolc magyarországi régiót, akkor egyértelmű, hogy a téglalakásokért kell többet fizetni ma is egy lakásvásárlónak. Ebben nem történt változás. Nincs olyan régió, ahol a panellakás egyforma árban vagy többe kerülne.

Ilyen értelemben, a négyzetméterárak félrevezetőek, mert azonnal rávághatnánk, hogy drágábbak a panellakások négy régióban. A valóság az, hogy továbbra is a téglalakások a drágábbak, azért fizetünk több vételárat.

A teljes vételár mellett fontos tényező még a méret. Abban is változatlan a téglalakások fölénye. A téglát választó vásárlók nagyobb lakást vesznek. Az átlagos lakásméretek pár négyzetméter különbséget mutatnak. Vannak régiók, ahol nő a téglalakások és panellakások közötti méretkülönbség, máshol csak ingadozik. Budapesten például láthatóan csökken a téglalakások mérete. A vevők így reagálnak a lakásárakra, a kisebb lakások felé fordulnak. Jól érzékelhető az is, hogy 2014 előtt nagyobb panellakásokat is vásároltak, azóta ott is a kisebb méret irányába mutat a trend.

Ettől függetlenül minden kétséget kizáróan kijelenthetjük, hogy téglalakást vásárlók nagyobb áldozatot vállaltak mindig és vállalnak ma is, többet költöttek és költenek ma is nagyobb lakásokra, mint a panelt választók. Ez egy olyan lakáspiaci sztereotípiai, ami tulajdonképpen igaz. 

panel panellakás panelprogram lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A téglalakások vásárlóinak mélyebben a zsebükbe kell nyúlni

De nézzük meg, hogy mit jelent ez forintban. Ez a táblázat megmutatja, hogy hány százezerrel vagy millióval költ többet egy átlagos tégla vagy panel vásárlója. Budapest és Pest megye téglalakás felára már 2008 előtt is jelentős volt. A többi régióban, kivéve Közép-Dunántúlt, nagyjából 1,5-2 millió forint között kellett többet fizetni néhány plusz négyzetméterrel nagyobb téglalakásért. Majd jött egy időszak, ami mindent megváltoztatott a magyar lakáspiacon. A különbségek, az árolló nemcsak négyzetméterárban, de a kifizetett végső vételárban is szűkült.

2015-ben például két régióban – Nyugat-Dunántúl és Észak-Alföld – egy átlagos panellakásért fizettek többet, igaz csak 100 ezer forinttal. Ez szinte példátlan a magyar lakáspiac történetében, de megmutatja azt, hogy a lakásvásárlók és a lakáspiacról véleményt formálók között nagy különbségek lehetnek.

Megvan a potenciál a panellakásokban, hogy a négyzetéterár különbségek mellett a vételár különbségeket is minimalizálják, leküzdjék. Igen, ez azt jelenti, hogy a panellakások és téglalakások közötti határok idővel elmosódhatnak ma még olyan városokban és régiókban is, ahol ezt felháborítónak tartják.

panel panellakás panelprogram lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egy panellakás vételára még mindig a legalcsonyabb adott városban és környéken

A panellakásoknak van kereslete. Azóta a legkönnyebben értékesíthető lakás, amióta el lehet adni. Ha megnézzük a 2018 I. féléves árkülönbségeket, akkor azt látni, hogy a Dél-Dunántúl 1,7 milliós 2007-es árkülönbsége mára 700 ezer forintra csökkent. Az is igaz, hogy az adatok nem véglegesek, így biztosan vissza fogunk még erre téreni. Budapesten, Pest megyében és a Dél-Alföldön súlyos milliókkal kell többet fizeni egy téglalakásért. A négyzetméteráraktól elvonatkoztatva, az az igazán fontos, hogy mennyi a lakás vételára. Budapesten + 7,9 millió, Pest megyében + 4,4 millió és a Dél-Alföldön is + 2,7 millió forint nagyon sok pénzt jelent. 2017-ben még ennél is nagyobb felárat jelentett a vételárban egy téglalakás az adott régiókban. Csodálkoznak, hogy a panellakásokat keresik a vásárlók? A panellakások ma is Magyarországon a legolcsóbb városi lakástulajdont jelentik, de korántsem a legélhetetlenebbet. Jelenleg nincs alternatívájuk. Adott méretben a legtöbb szoba egy panellakásban van. Ezért elég belőlük egy kisebb is (Megjegyzés: egy magyarázat a tégla és a panel közötti méretkülönbségre). A panellakások felértékelődését, amit a négyzetméterárakban látunk, a jó elosztásuknak/adottságuknak is köszönhetik. A keresletüket pedig a lakáspiacon a legalacsonyabb vételár – és nem a legalacsonyabb négyzetméterár - biztosítja adott környéken és régióban.

Kép: Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Lakásviszonyok Magyarországon

Fontos a véleményük

Ezért Facebook kommentelésre váltottunk, hogy együtt hangosabban gondolkodjunk.

Budapest Real Estate Research