Öröklakás egyszer, s mindörökre

önkormányzati bérlakás albérletpiac újlakáspiac lakáspolitika lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

A szociális bérlakás jó, a magán bérlakás rossz. Az utóbbi jelenséget hívhatjuk albérletellenességnek. Gyakran azt gondoljuk és arról beszélünk, hogy egy új szociális bérlakásrendszer hűtené az albérletárakat. Ennek nagyon egyszerű elméleti oka az, hogy általában úgy tekintünk a bérbeadó bevételére, mint zsebpénz, amit szabadon elkölthet. Ez így ebben a formában persze költői túlzás. Évtizedek óta tudunk bosszankodni a lakásárakon, főleg azóta, amióta újra lehet saját lakása az embernek. Öröklakás, ahogy mondták még nem is olyan régen. Mert azért ne felejtsük el, hogy elvették a magánlakásokat, még a magán bérlakásokat is, teljes bérházakat államosítottak, „szociális alapon” újra elosztva.

Ennek egyik mellékhatása lett az ingatlanok karbantartásának és felújításának a teljes elmaradása, hiszen egyszerűen kiment a divatból és még ma sem akar igazán divatba jönni. Beszéltünk erről is korábban, de még mindig nem érezzük úgy, hogy a lakásárak növekedése mellett inkább az ingatlanok rossz állapota jelentene hosszabb távon nagyobb fenyegetést.

Az bosszant, hogy egy lakás ára mondjuk 100%-kal nő például 5 év alatt. Az nem bosszant minket, hogy 25 éve nem nyúltak hozzá és eközben az ára meg 400%-kal nőtt. Az teljesen normális, mondhatni senkit sem érdekel. Már most is sok feszültséget okoz a lakáspiacon a sok rossz minőségű lakóingatlan, aminek mind van valamilyen ára, de az kevésbé függ össze az életszínvonalával.

Ezt hívhatjuk egyszerűen igénytelenségnek is, amivel lehet, hogy emberek millióit is megsérthetnénk, ha nem aggodalomból és törődésből mondanánk, teljes jóindulattal. Az állami tulajdonhoz úgy viszonyultunk ahogy. Megszoktuk, hogy nem kell rá költeni. Majd a miénk lett, és azután sem költöttünk rá, mert korábban sem tettük.

Ma azért már egy picit más világot élünk. Mást jelent ma egy új szociális bérlakás, mint korábban. Most már vannak elvárások. A bérlőknek is vannak elvárásaik és nem csak az árakat illetően. A bérbeadónak költeni kell a lakására és nem azért, hogy egyre többért adja ki, hanem azért, hogy egyáltalán ki tudja adni.

Az albérletpiacról nemcsak azért tűnik el egy lakás, mert kiadták, hanem azért is, mert kiadhatatlanná vált.

A tulajdonosa nem költött rá, nem tette félre a korábbi bérleti díjakat és jelenleg nincs is olyan megtakarítása, amit rá tudna a lakásra költeni. Ez is egy jelenség, amiről nem szívesen beszélünk, mert nem gondoljuk azt egy lakásról, hogy van szavatossági ideje, hogy a minősége nem korlátlan ideig jó. A magán bérlakások piaca mellett a szociális bérlakások piaca is szenved ettől. Lakások ezrei állnak üresen, mert pénznyelővé váltak. Olyan mértékben váltak lakhatatlanná, hogy azok felújítási költsége miatt inkább hagyják üresen állni. A magán és az állami bérlakások között egyaránt komoly probléma ez. Kizárólag csak azért, amit néhány perccel ezelőtt egyszerűen igénytelenségnek neveztünk.

Ha azt nézzük meg, hogy egy ingatlan - legyen az egy komplett társasház és abban külön-külön minden lakás - karbantartása és felújítása milyen terhet jelent, gyorsan megértjük, hogy miért nem bérházakat építenek a fejlesztők

Így megközelítve egy új állami bérlakásrendszert, nehéz nem észrevenni, hogy annak az igényes üzemeltetése és fenntartása nem történhetne szociális alapon. A szociális lakbéreknek minden költséget fedeznie kellene. A társasházakban van olyan költség, hogy közös költség, amiben néha van felújítási alap. Tudjuk, hogy ez mire elég és mire nem. Egy társasház azzal nem sokra megy általában. Egy bérház esetében a lakásokra is külön-külön költeni kell, tehát a lakbéreket úgy lehetne csak meghatározni, hogy azok stabil alapot adjanak az igényes állami bérlakásrendszernek. Kiszámolta már ennek a költségét valaki?

Csak azt hallani, hogy mennyi bérlakásra lenne szükség, de azt nem teszik hozzá, hogy ez milyen fenntartási költséget jelentene. Biztosan olcsóbb lenne a piaci alapú bérlakásoknál? Biztosan? Tényleg?

Már csak azért is nyomatékosítjuk a kérdést, mert az államot sajnos mindig le akarják húzni, mindent túlárazva akarnak neki eladni. Ha már eleve túlárazottan építik meg az állami bérlakásokat, majd utána túlárazottan üzemeltetnék, karbantartanák és felújítanák, akkor tényleg versenyképesebb lehetne a piaci alapú albérletpiacnál?

Ezeket a kérdéseket messziről kerülik azok, akik bérlakásépítést szorgalmaznak vagy a magán bérlakások piacát kritizálják, elsősorban az áruk és nem a minőségük miatt.

Végezetül pedig, ha megemésztjük a költségeket, ha tudomásul vesszük, hogy a bérházaknak nemcsak építési költségei vannak, ahogy az „öröklakásnak” sem csak vételára, akkor szembesülünk a következő komoly kérdéssel. A magán bérbeadók is válogatnak a bérlők között, az állam is válogatna, mert ma is válogat és ma sem érezzük feltétlenül mindig jól alátámasztottnak a döntését.

Az állami bérlakásokról ma leginkább az jut eszünkbe, hogy valahogy magántulajdon lesz belőle a végén. Tehát végső soron, lehetséges, csak azért beszélünk arról, hogy legyen újra nagyszabású új állami bérlakásépítés, mert a jövőben kell az utánpótlás, eladható állami lakásvagyon.

Nem is biztos, hogy bérlakásrendszert akarunk, csak olyan lakásokat, amiket megszerezhetünk az államtól, kizárólag „szociális” rászorultság alapján. Lehetséges, ezért nem szabad elmenni szó nélküli az ilyen megközelítés mellett sem, mert láthatóan a bérlakáskérdést, a bérlők aktuális kihívásainak a megoldását - ilyen hátsó szándéktól vezérelve - egyelőre nehéz szívvel lehetne az államra bízni.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Metafizika az ingatlanvilágban

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac otthon otthonteremtés albérletpiac ingatlan infláció 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Hallottunk már olyat, hogy az ingatlanok olcsók? Voltak már arról hírek, hogy az albérletek milyen megfizethetők és milyen jó bérlőnek lenni? Egyáltalán létezik olyan, hogy tökéletes ár a lakáspiacon? Természetesen minden kérdésre nem a válasz. Az ingatlan alaptulajdonsága, hogy az adottságaihoz képest mindig drága. A bérleti díjak esetében is így van ez, mert egy lakóingatlan bérleti díja az ingatlan árától függ, nem a bérlők elvárásától. Ha a vevőknek egyre nagyobb anyagi áldozatvállalás mellett lehet csak vásárolni, akkor a bérlőknek is bérelni.

A lakhatás költségei mindig terhet jelentenek

A múlt lakhatási költségeit értelmezni a jelenben nincs értelme, de gyakran megtesszük. A jelen lakhatási költségeit a jövő lakhatási költségeivel tudnánk értelmesen összehasonlítani, amit viszont ritkán veszünk figyelembe. Ha a lakhatási költségek a jelenben mindig nyomják a vállunkat, akkor miért mindig a lakásáraktól várjuk a lakhatási költségeink megoldását? Miért gondoljuk azt, hogy a múlt lakhatási költségei jönnek el a jövőben? Utópisztikus gondolkodás, mert bár egyáltalán nincsenek jó tapasztalataink a társadalmi és gazdasági utópiákról, ettől még elméletben mindenki olyan szép és tökéletes világban tudna élni.

A valóságban a lakásáraknak az a feladata, hogy egy ingatlant minél megfizethetetlenebbé tegye

Egy ingatlan minél megfizethetőbb, az annál kevesebbet ér. A megfizethető ebben az esetben is azt jelenti, hogy minél több ember meg tudja azt vásárolni, de nem azt, hogy mindenki. A világ ingatlanpiacának mozgatórugója tud lenni a drágulás, a felértékelődés, amikor a gyakorlatban nem történik más, mint az ingatlanok egyre megfizethetetlenebbé válnak. Egyre szűkül a piacképes kereslet és közben egyre jobban nő az ingatlan ára – amit hallva, legyintünk, hogy milyen nagy ostobaság már. 

Aki még hisz abban az utópiában, hogy az ingatlanpiacon az árak a kereslet növekedése miatt nőnek, az alapjaiban nincs tisztában az ingatlanpiacok határokon átívelő, nemzetiségtől, bőrszíntől, vallástól és mindenféle politikai berendezkedéstől független globális tulajdonságával.

Az ingatlanpiacok mérete minden országban relatíve kicsi az országok méretéhez képest. Ez Magyarországon azt jelenti, hogy nem 10 millió magyar lakáspiaca a magyar lakáspiac. Nemcsak azért, mert már nem vagyunk 2010 óta 10 millióan. A lakáspiac természeténél fogva diszkriminatív, ez adja az ingatlan árát és értékét. Ez egy igen erős negatív diszkrimináció, ami a folyamatos megfizethetetlenséget fenntartja az országok lakáspiacán. Ez igen erős belső folyamatokat is jelent. Ezek a belső folyamtok külső tényezők hatására alig, vagy egyáltalán nem befolyásolhatók, de mi rendre azt gondoljuk, hogy egy ország lakáspiaca külső hatásokkal könnyen irányítható.

A lakáspiacnak nem a megfizethetetlen árak az alapvető problémája, hanem az, hogy félreértjük és félremagyarázzuk

Szinte kivétel nélkül külső tényezőkkel magyarázzuk a lakáspiaci folyamatokat, teljesen elfeledkezve, hogy a lakáspiac elég önműködő, önjáró, örökmozgó, öntörvényű világ. A lakáspiac belső folyamatainak nem ismerete, ezen folyamtok nem helyénvaló kezelése ingatlanos vállalkozások kudarcát jelentheti, de még az állam is csúfos kudarcot vallhat. Alapvető lakáspiaci folyamat, hogy a kereslet és a kínálat, tehát az eladó lakások száma és a vevők száma mögött vannak minőségbeli különbségek is. Egyszerűen állandóan változik az eladó lakások és a vásárlók összetétele is. Nem azt árulják, amit keresnek és nem azt keresik, amit árulnak. Az eladó lakásokat és a vevőket sem kilóra vagy darabra mérjük, de gyakran így gondolkodunk róluk.

Nem is tudjuk felfogni micsoda jelentősége van annak, amikor a kínálatban az állandóan változó eladó lakások egy része egyre távolabb kerül az állandóan változó vevői igényektől

Az elég egyértelmű, hogy hiába nő a kínálat ott, ahol a vevők száma fogy. A növekvő kínálatnak van vevővonzó képessége, de nem változtatja meg a vevők döntését, ha ők már eldöntötték, hogy máshol vásárolnak. A kínálat nem a kereslethez igazodik földrajzilag és minőségileg sem, a vevők ezért általában nagyobb vásárlási idővel számolnak, mint az eladók eladási idővel. Ez az állandó piaci egyensúlytalanság a kereslet és kínálat összetételének változása mellett hol enyhe, hol súlyosabb következményekkel járhat, beleértve akár egy hirtelen áremelkedést is rövidebb távon.

Az már kevésbé ismert magyar lakáspiaci jelenség, hogy szinte minden 2000-es években épített lakást újnak nevezünk. Ez egyébként azért van, mert igen nagy különbség van a korábbi évtizedekben épített lakóingatlanokhoz képest. Ezek a lakások idővel egyre nagyobb számban jelennek meg használt lakásként a kínálatban, ésszerű alternatívát kínálva az aktuális új építésű lakásoknak. Olyan nagy különbség ugyanis nincs már a 2000-es években épített lakóingatlanok között, amiért komoly versenytársat jelentenek az újlakáspiacnak. Az újlakáspiac eleve egy kicsi piac, a 2000-es években épült lakások száma évről évre csak nő, növelve így az ilyen lakások számát a használt lakások piacán. Az újlakáspiac kínálata ezzel a lakáspiaci folyamattal egyelőre nem számol kockázatként.

A kizárólag új építésű ingatlant lehet pozitívan diszkriminálni, de annyira sosem lehetséges, hogy ez alapjaiban befolyásolja a használt ingatlanok jobb ár/érték arányát a teljesen új építésű ingatlanokhoz képest. A jelenlegi újlakáspiac már érzi ennek a belső folyamatnak a hatását, ahol nagy felelőtlenség azzal takarózni, hogy a vevőket az új építésű lakások áfája (de)motiválja. A vevőket Magyarországon sohasem érdekelte mennyi az új építésű lakások áfája. A jó ár/érték arány a lakáspiacon viszont legalább annyira fix belső mozgatóerő, mint a megfizethetetlenség állandó piaci környezete - ahol az árnövekedés szintén örök elvárás.

Az ingatlanárak növekedésében akkor is hiszünk, amikor az árak megfizethetőségéről álmodozunk

A lakáspiac belső folyamatairól összeségében elmondható, hogy nem ellenséggé teszi a vevőket és az eladókat, hanem érdekközösségbe kovácsolja őket. Az állandó megfizethetetlenség és lakásárnövekedés miatt vannak eladók és vevők és van ára, illetve értéke az ingatlannak. A használt ingatlanok állandó jó ár/érték aránya az eladók és vevők közös érdeke az új építésű ingatlanokkal szembe, amiért a használt ingatlanok piaci dominanciája külső tényezőkkel nem befolyásolható.

Nemcsak azért akarunk ingatlant, hogy legyen otthonunk, hanem azért is, mert tudjuk egyre többet fog érni idővel. Ez az emberi vágy az állandó megfizethetetlenség hajtóereje. Álmainkban, vágyainkban szeretnénk nem piaci alapon ingatlanhoz jutni, de értékesíteni már mindenképpen piaci alapon kívánjuk. Minél olcsóbban szeretnénk hozzájutni - lehetőleg "ingyen" - viszont ha már a miénk, akkor a lehető legdrágábban akarjuk eladni. Utópisztikus gondolatok, amikre vannak ilyen és olyan nemzetközi és hazai példák is, amik mindig lázban tarthatnak minket, okod adhatnak az álmodozásra.

A lakásárak növekedése gazdasági értelemben az infláció csoportjába tartoznak, de ez a mai napig nem elfogadott

A gazdaságot is sok olyan belső tényező mozgatja, aminek egyetlen célja az áremelkedés. Mindennek csak nő az ára idővel. Pénzromlásnak nevezik az inflációt, amikor egyre több pénzt kell fizetni ugyan azért. Mennyibe kerül most egy kiló vöröshagyma? 500 forint körül? A lakásárak lehet nem is nőttek annyit, mint a hagyma ára az elmúlt években. A vöröshagyma árnövekedése infláció, ahogy a lakásárak emelkedése is pénzromlás, viszont mi Magyarországon egyáltalán nem tekintjük annak. Azért nem, mert ingatlantulajdonosként úgy tűnhet az ingatlan árnövekedése bevételt jelent a számunkra, nem plusz költséget. Vevőként már nem ilyen egyértelmű a helyzet, bérlőként meg pláne.

Bár hangsúlyozzuk, hogy az árakat nem a vevők és a bérlők határozzák meg a magyar lakáspiacon, de ők fizetik meg a folyamatosan változó árakat

A rugalmatlan magyar lakáspiac szintén egy fontos belső tulajdonság, kívülről nem befolyásolja semmi sem. Ilyen környezetben a külső tényezők hatását nem szabadna túlértékelni, de sajnos igen gyakran túlértékeljük.

Különleges lakáspiaci tulajdonság például az is, hogy a vevőket elsősorban az otthonteremtés motiválja. Az ettől eltérő célok mindig kisebbségben vannak a lakáspiacon, nagyon nagy kisebbségben.

Ez nemcsak Magyarországon igaz. Más államokhoz hasonlóan, a magyar állam is az otthonteremtés támogatásával tud hatni a lakáspiac belső folyamataira, de nem tudja azokat megváltoztani. Ilyen belső folyamat az, hogy a már megszületett gyerekeknek van valódi hatása a lakáspiacon. Minden olyan állami támogatás, ami már a megszületett gyerek után jár, az mérhető hatással bír, addig sajnos az otthonteremtési támogatást új gyerek vállalásához kötni már szembemegy a lakáspiac belső folyamataival.

A szülőket lehet értékelni a lakáspiacon is, de nem lehet az otthonteremtés döntése és a gyerekvállalás döntése közé egyenlőségjelet tenni

Ez egy nagyon markáns külső tényező, nyomás a lakáspiacon, irreális elvárás, anélkül, hogy tisztában lennénk a lakáspiac belső folyamataival. Mégis ilyen és ehhez hasonló külső tényezőket tudunk túlértékelni, amik nem az otthonteremtést szolgálják, hanem valami teljesen mást. A lakáspiacra alig hatnak a nem otthonteremtési céllal érkező vásárlók. A számuk annyira kevés a magyar lakáspiac egészét nézve, ennek ellenére az átlagosnál kicsit nagyobb megjelenésük csodavárást indít el ( = például azért, mert nagyobb kockázatot is vállalnak és olyat is és annyiért is megvesznek, amit és amennyiért más nem), az átlagosnál alacsonyabb számuk viszont már lakáspiaci katasztrófának van kommunikálva ( = pontosan azért, mert a rosszabb ár/érték arányú ingatlanok értékesítése megállhat). Az ok elég prózai. A lakáspiaci híreket általában ingatlanos vállalkozások jegyzik, akik az átlagosnál viszont jóval inkább függnek a nem otthonteremtési céllal vásárlóktól.

De ami gondot jelent az ingatlanos vállalkozásoknak, még nem feltétlenül jelent bajt a lakáspiacon

Kezeljük erős fenntartásokkal, amikor ingatlanos vállalkozások vagy vállalkozók kongatják a vészharangot. Az ő kínálatuk tele van mindenféle rossz ár/érték arányú és a gyakorlatban szinte eladhatatlan ingatlannal, annál az egyszerű oknál fogva, hogy ilyen eladó lakások tulajdonosai kérik inkább a segítségüket.

Az is egy megváltoztathatatlan belső lakáspiaci folyamat, hogy az ingatlan önmagát adja el, nem az eladó vagy egy ingatlanos. Közben az is igaz, hogy nem minden eladható csak azért, mert árulják. Egy vevő sem fog csak azért vásárolni azonnal, mert eldöntötte, hogy vásárol. Ha nem találja, amit keres, akkor kivárja és keresi azt az eladó lakást, amit végül megvehet. Vevőnek lenni mindig kompromisszumokkal jár, de van amiben egy vevő sem köt kompromisszumot. Ezek mind olyan belső folyamatok, amik állandóan jelen vannak a lakáspiacon, de nem mindig egyformán érzékeljük őket vagy vesszük komolyan.

Kép: Ingatlanmúhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Albérletellenesség Magyarországon

albérletpiac lakáspiac ingatlanmarketing ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Ha nyár, akkor albérlet vagy mégsem? Az utóbbi időben a lakásvásárlás uralja a lakáspiaci híreket. Az albérlet inkább „hozamként” jelenik meg a lakásvásárlókat célzó marketing anyagokban. Azt ugyanis nem szabad elfelejtenünk, hogy a lakáspiaci hírek 99%-a, igen, annyi, ha nem több, reklám. A lakásvásárlásban van az üzlet, ezért reklámozzák azt. Az albérlet nem üzlet az ingatlanközvetítőknek, a hirdetési oldalaknak sem, mert minimális bevételük származik belőle. Nekik az adásvételek piaca a fő célpont, az a fejőstehén. A reklámok meg pénzbe kerülnek, még sokszor azért is így vagy úgy, de fizetni kell, hogy terjesszék is. Szóval, ha már annyi energiát befektetnek a lakások adásvételéből élők, akkor inkább abba fognak pénzt tolni, ami pénzt hoz nekik a konyhára.

A lakásvásárlás és a lakásbérlés ezért előre eldöntött kérdések a magyar közbeszédben

A bérlés sohasem jöhet ki jól ebből a történetből. Megkockáztatjuk, hogy a hirdetőknek még nem is céljuk, hogy az albérletpiac fejlődjön, valóban komolyabb szerephez juthasson Magyarországon. Legyen csak inkább az a fekete bárány, ahol minden bérbeadó kapzsi, utálatos, adócsaló, ostoba, bérlősanyargató. Meneküljön az albérletpiacról mindenki, aki csak tud, mert nincs ott semmi látnivaló. Túl drága, túl nagyok benne a kompromisszumok és hosszútávon tervezhetetlen.

Persze, ha azokat a nehéz helyzetű honfitársainkat kell megszólítani, akiknek mindig van annyi fölösleges pénzük, hogy gyötri őket az álmatlanság és a készpénz tartásának a rémálma, akkor nekik az albérletpiacot is fejőstehénnek kell reklámozni.

Micsoda dráma, hogy hová tegyék ezek a szegény magyarok – mert elsősorban magyarok gondolkodnak magyar lakásokban, még Budapesten is – a tízmillióikat, nem ülhetnek rajta vagy alhatnak vele, a bankban sem porosodhat. Kész katasztrófa számukra, hogy ha azok a milliók nincsenek „befektetve”.

A reklámszakemberek bajban is vannak, hogyan lehet egy fenékkel ezt a két lovat megülni. Egyik ló a vegyen mindenki még egy lakást, mert az albérlet szó úgy értelmetlen elméletben, mint a gyakorlatban. Bérlők csak a lúzerek akarnak lenni, akik élvezik, ha az ördöggel cimboráló bérbeadók játékszerei lehetnek. A győztesek a lakástulajdonosok, szögezik le a gyengébbek kedvéért is.

A másik ló ( = az igazi paripa) szerint viszont azért jó lakást birtokolni, mert lakhatunk benne mi vagy a pénzünk. Mindegy melyik eset áll fenn, a lakással csak pénzt kereshetünk. Ha felmegy az ára, azért járunk jól, ha közben még ki is adjuk, akkor meg azért is. Ha az állam még pénzt is ad erre, akkor meg az az igazi lúzerség, ha ezt nem használjuk ki.

A lakástulajdon maga a főnyeremény, reklámozzák éjjel-nappal

A lakásvásárlást reklámozók érdekcsoportja állami hátszéllel, jó kapcsolatot ápolva, hazafias, nemzeti, magyar. A magyar nem bérlő. A magyar nem lakik albérletben. A magyar az lakástulajdonosnak lett teremtve! Pedig a magán bérlakásoknak van értelme elméletileg és gyakorlatilag is. De ilyen állami és üzleti környezetben, ilyen érdekellentétek mentén, ilyen komoly előítéletekkel szemben, az üzleti alapú albérletekről valódi vitát folytatni nem lehet.

Az nem lehet konstruktív vita alapja, hogy jön az egyszeri ingatlanos, aki már ott is azonnal 100%-os állami bérlakásrendszert akar, mert szerinte a magántulajdon nem alkalmas erre.

Mindjárt vissza is repülhetünk az időben, ahol egyszer ezt már kipróbálták nagyban és nem jött be.

Az üzleti alapú és állami bérlakásrendszer nem vagy-vagy kapcsolatban áll egymással, szögezzük le mi is a gyengébbek kedvéért, mert a reklámszakemberek a lakáspiacról szóló közbeszédet is egybitessé teszik a saját kedvükért. A mi kedvünkért és a mi érdekünkben meg nyomják tovább, hogy aki magyar lakást vesz, mert az adásvételi szerződések nemzeti színűek, de a bérleti szerződéseket a „bérlők vérével” írják.

Az albérletpiacunk ezért is olyan amilyen, egyszerűen rossz a marketingje

A marketing meg már a 20. század olyan gyilkos eszköze lett, amivel a 21. században is bármiről el lehet hitetni, hogy egy csoda vagy azt, hogy tűzrevaló. A lakáspiacon az albérletpiac egyfajta karaktergyilkosság áldozata lett, amit az állam sem bán, meg a hirdetők sem.

Azok már sopánkodhatnak, akik még mindig számítanak a bérleti díjakra is, mert azért is vettek lakást, a reklámok hatására. De arról nincs reklám, hogy a bérbeadás esélyeit miként és hogyan csökkentik a hirdetők ellenkampányai, kvázi albérletpiacot lejárató hirdetései, az albérletellenes agitáció. Az albérletpiacnak semmilyen érdekszervezete nincs, nincs senki, aki megvédje, vagy kiálljon mellette. Ha lenne sem biztos, hogy szóhoz jutna, mert az albérletpiac a magyar lakáspiac prostituáltja!

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspiaci komédia több felvonásban

kritika szatíra lakáspiac újlakáspiac albérletpiac építőipar önkormányzati bérlakás ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Amikor a lakáspiacra gondolunk, valami nagy és megfoghatatlan jut az eszünkbe. Pedig ha tudnánk, hogy alig néhány száz adásvétel történik egész Magyarországon naponta éves átlagban, akkor meglepődnénk, hogy mennyire kézzel fogható a magyar lakáspiac. Képzeljük el, hogy az a pár száz aktuális üzletkötés jelenti a napi szintű lakáspiacot. Azt a napi szintű lakáspiacot, amiről utána napi szinten beszélünk. 500-nál is kevesebb lakást adnak-vesznek naponta még mostanában is, 2019 májusában. Ezeknek az adásvételeknek - az elenyésző számuk ellenére - óriási hatásuk van.

Mit gondolnak, érdemes befolyásolni, kicsit megcinkelni a lakáspiac lapjait?

Minél kisebb egy piac, az annál könnyebben befolyásolható, akár még irányítható is bizonyos szinten. Na nem mindig jön össze az elmélet. Gondoljunk csak bele abba, hogy mi történt itt az elmúlt években. Már képzeljék, 2009 óta azzal jöttek a lakásépítő „nagyvállalkozók”, hogy áfacsökkentés kell. Majd végül megkapták, de nagy köszönet nem lett belőle. Mint a saját farkába harapó kígyó. Olaj volt az, nem víz a tűzre. Az elmélet az volt, hogy az új építésű társasházi lakásokra óriási a kereslet. Piackutatás? Minek az! Ha nincs igény rá, majd megteremtjük - gondolták ezt is „okosban megoldják”!

Közben, igen gyorsan átárazta/beárazta magát az egész lakásépítő „szakma” az alacsonyabb áfához. Olyan gyorsan és olyan nagy mértékben, hogy azt sem tudják elképzelni, hogy újra lehet magasabb az áfa. Annyira lefoglalta a lakásépítőket az áfamizéria, hogy közben elfelejtettek valódi igényeket teremteni az épülő lakásaikra. Az üzletpolitika kimerült abban, hogy napi szinten ismételték a lakáspiacon, hogy a lakásépítések nem tudják tartani a tempót a vásárlói igényekkel. Félig igaz is. Olyan keveset nem tudnak építeni, mint amennyire szükség lenne valójában.

Hiba csúszott a képletbe

Az elmélet az volt, hogy Magyarországon az új építésű társasházi lakásokra végtelen a kereslet, tehát végtelen lehet az áruk is. A vásárlók száma elég véges, az árukat meg már a nem erős idegzetűek nem is kísérik figyelemmel. Horror. A lobbi látja, hogy a társasházépítés kudarcba fullad és nem az áfán múlik, de rá kell fogni az áfára mindent. A bizonytalanság az áfa körül mindenre jó magyarázat. Igaz, annyi építési engedélyt igényeltek 2018 november 1-ig, hogy jó ha 2025-ig megépítenek annyi lakást, de nem baj.

Már most sírni kell, sírni és ríni, mert az áfacsökkentéses bulinak vége

Új ötlet kell. Valami igazán húsbavágó. Valami olyan, ami mögé lehet tenni védhető társadalmi érdeket. Ez az, megvan! Lakhatási válság van. Elméletben az új lakások végtelen keresleténél már csak a bérlakások iránt „végtelenebb” a kereslet.

Építsünk új társasházakat, amit ha a piac már úgy sem akar megvenni, akkor vegye meg maga az állam, úgy is inkább miatta építünk, nem a vevőkért. Az állam egyébként is az építőipar monopol vásárlója. 80%-ban az állam veszi meg azt, amit Magyarországon építenek. Lehetne az 95% is, hogy még piacgazdaságnak és versenypiacnak tudjuk csúfolni az építőipart és ami mögötte van. Mekkora ötlet már! Mi építjük, az állam megveszi, kiadja, az emberek meg boldogak. Win-win.

Bérlakások kellenek, mert lakhatási válság van. Zseniális. Mondom én, hogy nagyszerűek vagyunk. Mindig tudunk változni a piaccal. Igaz, igaz, valahogy a piac nekünk az államot jelenti és neki súgjuk meg a vágyainkat, de semmi sem lehet tökéletes. Ha szép építőipari statisztikák kellenek, akkor az állam megnyitja a pénzcsapokat és a KSH kimutatja, hogy az éptőipar jobban teljesít. Túlpörögtünk egy kicsit. Na és, mi van akkor? Kinek fáj ez! Az irigyeinknek. Feléljük a jövőt? Milyen jövőt, mi a mának élünk, ember! Pörögjenek azok a számok, adjunk neki. Szóval, ott tartottunk, hogy sírunk, mert a lakásépítések szép számai veszélyben vannak – hivatalosan az áfa miatt. Nem hivatalosan, meg nem jött be az elmélet, nincs annyi vevő.

Állambácsi (Államnéni, ha valakinek így szimpatikusabb), gyere segíts. Ha azt akarod, hogy sok társasházat építsünk és pörgessük a statisztikákat, akkor rendelj tőlünk társasházakat. Kell a sok bérelt lakás a lakhatási válság miatt. Nem kell ezt ragozni, drágák a városi albérletek. Jó, lehet, hogy az albérletpiachoz még annyira sem értünk. Fogalmunk sincs róla mennyi ilyen lakásra lenne szükség. De mégis nem mindegy? Sosem építettünk még úgy, hogy tudjuk miből mennyi kell. Építjük és kész, a statisztika miatt, meg a GDP miatt, mert mi a gazdaságot, a magyar gazdaságot tesszük világszínvonalúvá, zárkózunk fel az EU-hoz, az EU-ban, az EU pénzéből.

Bérlakás, ez az új jelszó

Erről kell beszélni mindenkinek. A médiánk, akarom mondani, a független média is szakértőkkel támassza alá, hogy micsoda gondoskodó az az állam, ami állami bérlakásrendszert épít. Valaki azt kérdezi itt a hátam mögött, hogy nem lehet-e ebből gond. Kérdeztem is tőle, hogy mégis mire gondol, milyen gond? Az állami bérlakásrendszer nagyszerű dolog, a társadalmi szolidalitás kézzel fogható megvalósulása. Ki akarna és tudna ebbe belekötni? Még az irigyeink is csak még irigyebbek lesznek ettől az ötlettől. Kivesszük a kezükből még ezt is. Mi még állami bérlakásrendszert is építünk.

Na szóval, mi a fészkes fene baj lehet ebből? Mi, micsoda, a nagyvárosi lakások árában a lakások kiadhatósága ármeghatarozó tényező? Mit akar ez jelenteni? Ja, hogy azt, hogy olyan kicsi a nagyvárosokban a bérlakáspiac, és az állami bérlakásrendszer pillanatok alatt átírhatja az erőviszonyokat? Ja, hogy mi lesz akkor, ha mondjuk egy nagyvárosban a lakások már nem lesznek kiadhatók, mert az állami bérlakásrendszer a bérlők nagy részét elviszi? Ma sem azok, már ma sem azok egyáltalán, de kit érdekel, engem biztosan nem! A lakásáraktól is kivan mindenki. Pont az érdekli a többséget legkevésbé, hogy egy lakás bérbeadhatósága mennyire oszt vagy szoroz. Ők saját lakásban akarnak élni. Ők még örülhetnek is. Nehogy már a bérlőknek árazzák be még az eladó lakásokat is? Mennyire nem normális már. Milyen világban élünk már, ahol a sajáttulajdont és annak az árát alárendeljük a bérlőknek. Véget kellene ennek vetni.

Szerinted, ki sajnál egy bérbeadót ilyen albérletárak mellett? Most komolyan!

Olyan támadási felület az albérletpiac, hogy pont mi hagynánk ki ezt a ziccert? Jó, lehet mondasz valamit, lehetnek áldozatok, szükséges veszteségek. Ez minden üzletben benne van. Nem lehet mindenki nyertes, csak az a lényeg, hogy mi mindig a nyertesek oldalán álljunk! Érted, remélem? Most jut eszembe, hogy kollégiumokat és munkásszálót is építünk ezerrel. Sokat, kell, nagyon kell. Támogatják is, csak ez számít. Építjük. Ne is mond, két rendesen dolgozó villanyszerelőnek alig találtunk albérletet. Komolyan mondom, két prostituáltnak sokkal könnyebb volt. Ez ám a diszkrimináció az albérletpiacon! Na még jó hogy építünk bérlakásokat. Majd ott nem lesz diszkrimináció. A bérbeadók már azt hiszik, mindent lehet nekik. Na majd megmutatjuk nekik, hogy kinek és mit ér itt a szava!

Lakhatási válság van – add ide a telefonom légy szíves, telefonálnom kell, az MNB-be is, hogy a lakáspiaci jelentésükbe is írják még bele

Gyorsan, gyorsan, lapzárta előtt meglegyen. Az MNB is írogat itt össze-vissza mindent. Gondolkoznak. Nem kéne nekik, elég lenne, ha csak azt csinálnák, hogy jók legyenek a statisztikák és pörögjön az a GDP. A pénzből élünk, nem a gondolkodásból. Bankárok, csak a baj van velük. Mindegy, hogy magyar vagy sem, nemzeti vagy külföldi, egykutya mind. Mohó, kapzsik…de legalább a pénzből értenek ők is…

Szia, szia, örülök, hogy hallom a hangod. Figyelj már, lakhatási válság van, tudod, mondtam a múltkor. Bérlakásokat beleírtátok, legalább? Olvastuk az előző pár változatot, de azokban még nem volt benne ilyen egyértelműen. Egyébként nem nagyon tetszik ez az új irány. Tavaly is mondtam egy párszor, tudod emlékszel? Érteni értem, szakma, szakma, meg az igazat mondó számok, de figyelj ide, nem egészen világos ez nekem. Most akkor az építőipari és a lakásépítési statisztika, meg a GDP már nem olyan fontos? Szerinted milyen visszhangja lenne, ha nem lennénk sztahanovisták és nem 24 órában betonoznánk? Mi munkahelyeket teremtünk! Ezt legalább már beleírtátok, mert a múltkor mondtam. De ezt is nekem kellett külön megjegyezni. Mit gondolkodtok annyit, ha még ez is nekem jut eszembe! Figyelj jól, az irigyeink alig várják, hogy fogást találjanak rajtunk. Kinek lenne az jó? Ez a beszéd, tudtam én, hogy értjük egymást. Akkor így jó lesz, bérlakásokat fogunk építeni hamarosan, most készítjük elő a terepet. Köszi a segítséget! Szevasz, szevasz…

Feri, mehet a köremail a „szakértőknek”, bérlakásépítés lesz Magyarországon. Mikortól? Nem mindegy! Ahogy a statisztika és a GDP megkívánja.

Na végre, ma sem hiába keltem fel: Segíts magadon, Isten is megsegít!

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásárak és bérleti díjak Magyarországon

lakásbefektetés albérletpiac bérleti díj lakáspiac lakásárak újlakáspiac panel panellakás ingatlan mnb lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testület LITT 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A hozamcsökkenés nem jelent bérleti díj csökkenést a lakáspiacon, csak a bérleti díjak lassabb emelkedését az aktuális lakásárakhoz képest – írtuk a Beszéljünk a bérleti díjakról elemzésünkben.

A lakáspiac hirtelen áremelkedésére mindenkinek van egy magyarázata

Sokan a lakásbefektetéseket okolják. Egy ingatlanközvetítő nem reprezentatív és nem hiteles adatai alapján van a köztudatban egy 40%-os szám. Ez valószínűleg még Budapesten sem igaz, nemhogy a többi nagyvárosban. Ha mégis ezt a 40%-ot úgy vesszük figyelembe, ami csak és kizárólag a magyar nagyvárosokban érvényes, akkor számoljuk ki újra, mit is jelent ez a 40% valójában az egész lakáspiacon.

Az adásvételek nagyjából 45%-a történik a nagyvárosokban, a többség kisvárosokban és falvakban vásárol. Ha ennek a 45%-nak nézzük a 40%-át, akkor az országosan már csak 18% körüli lakásbefektetést jelent. 10-ből 2 ember sem vásárol Magyarországon befektetésre lakást.

Abból indultunk ki, hogy a nagyvárosi 40% is túlzás, ezért országosan inkább 10% alatti a lakásbefektetések éves reális aránya. A lakásvásárlók 80-90 százaléka biztosan nem lakásbefektető Magyarországon.

Az arányukra és a magyar lakásbefektetések egyik igen érdekes jelenségére szeretnénk ezzel felhívni a figyelmet, amit jó lenne, ha a Magyar Nemzeti Bank is figyelembe venne, amikor a lakáspiacról gondolkodik és beszél (Megjegyzés: 2019. március 18-án az MNB javaslatára megalakult a Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület = LITT). A lakásbefektetések okát a jól kiadható lakásokkal és a lakásárakhoz viszonyított relatíve kedvező bérleti díjakkal magyarázzák. Annak ellenére teszik ezt, hogy lakást Magyarországon szinte csak és kizárólag az árnövekedés miatt éri meg megvásárolni, a bérleti díjak miatt annyira nem. Persze egy kiszámítható havi jövedelem mindig jól hangzik és sok embernek a „kicsi is többet ér a semminél”, vagy a láthatatlan árnövekedésnél, amit majd csak a lakás eladásakor tudnak realizálni.

A havi bérleti díj legalább kézzelfogható a növekvő lakásárakhoz képest

Ettől függetlenül nálunk a lakásárak tudnak látványosan nőni, a bérleti díjak csak kullognak a lakárak után. Élő példával bemutatva, lehet, hogy valaki vett egy pesti egyszobás lakást 8,5 millióért 2014 elején, ráköltött még 500 ezer forintot és kiadta 80 ezer Ft havi bérleti díjért. Ez a lakás ma lehet, hogy 20 millióért is gond nélkül értékesíthető lenne, de a bérleti díja maximum 120 ezer forint körül van jelenleg.

Minél többet ért egy lakás 2014-ben, annál kisebb arányban nőtt a bérleti díja azóta.

lakásbefektetés albérletpiac bérleti díj lakáspiac lakásárak újlakáspiac panel panellakás ingatlan mnb lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testület LITT 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásspekluáció hatása az új építésű lakások piacán keresztül érvényesül

Ha egy bérlő lakja folyamatosan a kiadó lakást, a bérleti díj még lassabban nő

Ez szintén egy olyan jelenség, amiről „nem divat” beszélni. Egy igazán hosszútávú bérlő 2014 óta még jobban járt, ha nem költözött el, mert a több költözés egyre magasabb bérleti díjat jelent az albérletpiacon. Magyarországon inkább bérlőváltásnál emelünk „drasztikusan” bérleti díjat, nem akkor, amikor a lakás folyamatosan ki van adva egy bérlőnek.

Bezzeg a panellakások ára és bérleti díja is tudott arányosan nőni, amiért sok téglalakás tulajdonosa kaparja a falat és fogalma sincs, hogy miért. Bosszantja magát, hogy az ő szép, új építésű vagy presztízs téglaépítésű, használt lakása, elitebb környékeken sem tudja azt, amit egy lenézett 8. kerületi panellakás igen. De manapság a 8. kerület Budapesten túl drága. A 10. kerület az új 8. kerület egy ideje. A használt és új lakásokat vásárlók „tömegei” most ott próbálnak szerencsét.

Mindezek ellenére egy magyar lakáspiaci sajátosság a lakásárak és a bérleti díjak kapcsolata, ami legalább annyira igaz Budapesten, mint más magyar nagyvárosokban.

A panellakás a „hozamkirály”, a bérleti díja annak a legmagasabb az árához képest

Ez így volt 2014 előtt is. A különbség ma annyi, hogy a panellakás az egyetlen, aminek a bérleti díja teljes mértékben követi a lakásárak változását, amit éreznek a lakásvásárlók és a bérlők is. Ha sorrendet kellene tenni az elvárható hozamokban, akkor azt mondanánk, hogy semmi sem változott a 2008 előtti és utáni lakáspiac között:

Panellakás > Használt téglalakás > Új építésű lakás

A legrosszabb bérleti díjakat az új lakások jelentik. A bérleti díj miatt új lakást venni az egyik legrosszabb döntés volt korábban, tehát 2008 előtt is.

Az új építésű társasházi lakásokat inkább azért érte meg birtokolni, mert jobban eladhatóak voltak, jobban bírták a zord lakáspiaci időket is.

A lakásbefektetésnek van egy szélsőséges formája, amit lakásspekulációnak neveznek

Ilyen esetben a rövid idejű birtoklás és a gyors értékesítés, a lakáspiac árnövekedésének a villámgyors realizálása a cél. Ez az új építésű nagyvárosi lakások piacán 2016 óta egészségtelen szinteken mozog. A lakásspekulációt és a lakásbefektetést nem érdemes viszont egy lapon említeni. Kár, hogy még a Magyar Nemzeti Bank is összekeveri véletlenül vagy szándékosan, nem tudjuk. Az viszont biztos, hogy az egyik rövidtávú, a másik hosszútávú stratégiát igényel.

A lakásbefektetés alapjaiban véve hasznos, a lakásspekuláció meg minden értelemben káros. Magyarországon olyan alacsony a hosszútávon gondolkodó lakásbefektetők aránya a lakásvásárlásokban, ami inkább egy apró, de egészséges albérletpiachoz még szükséges is.

A lakásspeckuláció viszont rapid és agresszív, érték nélküli, ami magyarázatot adhat arra, hogy a budapesti és úgy általában a magyar nagyvárosok új építésű társasházi lakásai miért szenvednek. Áldozatul estek a lakásspekulánsoknak.

lakásbefektetés albérletpiac bérleti díj lakáspiac lakásárak újlakáspiac panel panellakás ingatlan mnb lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testület LITT 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak gyorsabban nőnek, mint a bérleti díjak, ami a lakásspekulánsoknak kedvez, nem a lakásbefektetőknek

Az új építésű társasházi lakások horror árai sajnos hatást gyakorolnak az egész lakáspiacra

A Magyar Nemzeti Banknak erről kellene inkább hangosan gondolkoni, mert ezek a lakásspekulációk nagyon komoly károkat tudnak okozni már egész rövid idő alatt. A valódi lakásbefektetők például sokkal gyorsabb hozamcsökkenéssel szembesülnek ilyenkor. 2019-ben a lakásspekulációk miatt alig éri meg bérleti díj miatt lakást vásárolni Magyarországon. A Magyar Nemzeti Bank meg még mindig nem látja a fától az erdőt és nem nevezi nevén a lakásspekulánsokat.

A téglalakások és az új lakások mellett a panellakások az „üdítő” kivételek, aminek örülhetnek a panellakás tulajdonosok és a vásárlók is. A bérlők már kevésbé. Nekik már inkább el kellene kerülni a panellakásokat, de egyrészt van egy megszokás, hogy a panel a legolcsóbb bérlakás is, bár ez ár/érték arányban jó ideje már nem igaz Magyarországon.

Bérlőként ma csak kiszolgáltatott helyzetben éri meg rossz állapotú panellakást bérelni

Persze jól hangzik ma is, hogy 100 ezer forintért egy 40 éves életszínvonalat nyújtó „retro” kétszobás panel kibérelhető. Akinek kell a két szoba, annak ez a teljesen elavult, full felújítandó panel még mindig elérhetőbb alternatíva, mint a hasonló időket idéző 2 szobás téglalakás, ami meg már 120-130 ezer forint bérleti díjat jelent. Felújított vagy jóval jobb állapotú 2 szobás tégla- és panellakások meg már 140-150 ezer forinttól indulnak.

Azért beszélünk szobaszámban, mert a lakások árát és bérleti díját is ez befolyásolja leginkább. A több szoba minden (eladás és kiadás) szempontból előnyösebb, mint a nagyobb méret.

Ezek a speciális előnyök, de még az esetleges kivételek sem írják felül a lakásárak és a bérleti díjak különleges kapcsolatát Magyarországon. A Magyar Nemzeti Bank megpróbálhatja, de eddig - az állammal kézen fogva - inkább a lakásárak gyors növekedését lehet neki köszönni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Azonnal költözhető!

albérlet albérletpiac család családbarát otthon 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Írják gyakran az albérleti hirdetésekben. Már nem annyira gyakori, de még mindig találkozni azzal a megfogalmazással, hogy az első havi bérleti díj és a kaució megfizetése után azonnal költözhető. Azt a látszatot keltve ezzel, hogy aki előbb fizet, az fog beköltözni. Minél régebb óta van valaki bérlőként az albérletpiacon annál inkább megtanulja, hogy ezek csak üres szavak. A bérbeadók vagy akár a klasszikus ingatlanközvetítők sem minden esetben adják ki annak a lakást, aki először fizetni akar.

Az albérlet még mindig nem úgy működik, mint egy szálloda

Az albérletpiacon a bérlő csak akkor válik ügyféllé, ha azt a bérbeadó is úgy gondolja. Attól még nem lesz egy bérlőből sem ügyfél, mert ő lakást keres, nézeget és hirdetésekre jelentkezik. Ezt a helyzetet különösen azoknak a bérlőknek nehéz megemészteni, akik soha életükben nem béreltek még. Most ne csak a diákokra vagy a pályakezdőkre gondoljunk, akik tanulás vagy munka miatt költöznek egy nagyvárosba. A megváltozott élethelyzetből adódó bérlés, például válás miatt is találkozhatunk olyan bérlőkkel, akik eddigi életük alatt még egyszer sem béreltek. Apák, anyák, akiknek nem jöttek be a számításaik. Ha megvan az elhatározás, hogy költöznek, akkor utána azonnal szeretnének másik lakásban élni gyerekkel vagy gyerek nélkül. Gyerekkel a drága albérletek tulajdonosai látják csak szívesen az ilyen anyákat és apákat. Bár elmondható gyerekkel leggyakrabban csak az anyák költöznek. Családok az albérletpiacon szakmai kritikánkban mindent elég részletesen összefoglaltunk, amit a témáról tudni érdemes. Tapasztalatlan bérlőként sem könnyű egy nagyvárosi albérletpiacon. Anyaként egy vagy két gyerekkel meg pláne. A legtipikusabb hiba, hogy először egy árat határoz meg a bérlő, mert nem tudja, hogy gyerekkel csak olyan lakásba fog tudni könnyen beköltözni, ahol van külön gyerekszoba.

A gyerekes lakások a 3 szobás vagy korszerűbben a nappali+két hálós lakásoktól kezdődnek (ami magától értetődő, amikor valaki vásárol, de még mindig tabu téma, amikor bérelni akar)

Aki a gyerekeivel kétszobás lakásba akar beköltözni, őt mindenféle indokkal el fogják utasítani. Ő először ezt úgy fogja értelmezni, hogy a gyerekeitől félnek. Az a baj, hogy ez a közvélekedés is, mert a gyerekes bérlőkkel szemben nagyobb a társadalom szimpátiája és empátiája. Aki gyerekkel él albérletben, annak a társadalom szerint mindent el kell nézni, meg kell engedni és tolerálni kell neki. Mondják ezt azok a leghangosabban, akik hasonló helyzetben azonnal utasítanák el a gyerekes nőket, akik a 40-50 négyzetméteres kétszobás lakását akarnák kibérelni mondjuk két gyerekkel. A hangsúly a kétszobás lakáson van és nem méreten. Szépen lassan kezdjük el kinőni azt a megközelítést, hogy bármilyen kicsi lakásban is lehet élni gyerekkel, de ez a mindennapokban még ennyire nem tudatosodott. Az albérletpiacon 3 szobás lakás alatt szinte lehetetlen küldetés valamilyen protekció és kapcsolat nélkül gyerekkel bérelni. A teljesen tapasztalatlan anyának ezt minél később mondják el őszintén annál később fog változtatni az elképzelésén. Budapesten, ha már 150-200 ezer Ft között nézelődik, csak az idejét pazarolja, amikor nappali+hálószobás lakások hirdetéseire jelentkezik. A hirdetők mondvacsinált indokokkal nem fogják bérlőnek választani, amikor ő már fizetne és költözne „azonnal”.

Hogyan lehetne ezen gyorsan változtatni?

A leggyorsabban a hirdetési oldalak tudnak eljutni a lakáskeresőkhöz. Ha ők finoman edukálnák a bérlőket erről, megszólítanák, hogy milyen célra keres albérletet, gyerekkel vagy anélkül, mindjárt informálhatnák, hogy merre ne keresgéljenek. A hirdetők és a bérlők meglehetősen ellentmondásos viszonyában nem lehet bízni. Az csak arra jó, hogy továbbra is tévhitek alapján beszéljünk és gondolkodjunk az albérletpiacról is. Az albérlet sosem lehet elég olcsó ahhoz, hogy ne az ára legyen a központi kérdés. Magyarországon a saját tulajdon és a saját lakás erős vágya miatt, az albérlet csak és kizárólag átmeneti megoldás lehet. Átmeneti megoldásokról meg ritkán gondolkodik az ember körültekintően. Gyerek nélkül ez a mentalitás még működik. Be lehet költözni mindenféle élhetetlen és rossz minőségű lakásba is. Gyerekkel már ez már nem fog működni. Egyik oldalról nézve diszkriminatív, a másik oldalról nézve meg igenis racionális, hogy az albérletpiac a gyerekkel költöző bérlőktől sokkal nagyobb áldozatvállalást és felelősséget vár el. Szigorú, következetes, mint az a helyzet, amikor valaki tudatosan tervez családot és vállal gyereket. Már beszéltünk róla, hogy az ingatlanok mérete, hálószoba száma és a vállalt vagy vállalható gyerekek száma között nagyon szoros az összefüggés. A magyar nagyvárosi ingatlanok kicsik. A társasházi lakások pláne túl kicsik gyerek(ek)kel.

Budapest ebből a szempontból különösen hátrányos helyzetű magyar nagyváros

Családok, főleg az egy gyereknél többet vállaló családok számára nem nevezhető élhetőnek. A budapesti albérletpiac ezt egyértelműen, világosan és félreérthetetlenül kommunikálja már évek óta. Mennyivel fontosabb téma ez, mint az albérletek ára. Attól még nem lenne élhetőbb Budapest a gyerekes bérlők számára, mert olcsóbbak lennek az albérletek árai. A kislakásokba ártól függetlenül sem engedik be őket. A budapesti társasházi lakások hálószoba száma nem lesz egyik napról a másikra több. Az új építésű társasházi lakások kínálata ezen semmit sem fog tudni változtatni. A kisméretű és kevés szobaszámú lakások építése az üzlet. A nagyvárosi, köztük a budapesti albérletpiac, de úgy az egész lakáspiac sem családbarát. Az albérletpiac csak a probléma felszínét kapargatja, amikor már nem mindenkivel hiteti el, hogy egy albérlet azonnal költözhető.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hosszútávú albérlet = Hosszútávú kapcsolat

albérletpiac bérlő kiválasztása bérlő megszűrése bérleti szerződés készpénzmentes készpénzmánia 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Az albérlet az az ablakon kidobott pénz, amit valaki az „utcán” mindig összeszed. Ami az egyik embernek kiadás, egy másiknak lehet fontos bevétel. Rossz vicc, de dobálni meg nem sok fajta pénzt lehet, igazából csak a készpénzt. Magyarország nem egy készpénzmentes ország. Belátható időn belül sem biztos, hogy az lesz. A magyar albérletek világa még mindig a készpénz felé húz. Az a bérlő manipulálva érezheti magát, aki ritkán használ kp-t, de a bérbeadója erre kényszeríti. Fordítva is döntéskényszerbe kerülhet az a bérbeadó, akinek a bérlője erőlteti a készpénzt. Az az ideális, amikor olyan bérlő és bérbeadó működik együtt, akik mind a ketten készpénzkedvelők vagy éppen készpénzmentes életet szeretnek élni. A bérbeadóknál gyakoribb a készpénzmániás.

A bérlők lakásnézéskor néhány tipikus kérdés után bátortalanul hozakodhatnak elő, hogy „Átutalással lehet-e fizetni?”

Az albérletpiacon ez a kérdés – kis túlzással - egyenértékű azzal, amikor eladásnál rákérdeznek, hogy „Hitelre megvásárolható-e?”. Nem a szószoros értelemben, de vannak azok a kp-s bérbeadók, akik nem választanak „átulalásos” bérlőt, ha a bérlő ragaszkodik hozzá. De a bérlők könnyedén el tudják engedni az átutalás biztonságos kényelmét és belemennek a rendszeres kp-s fizetésbe. A készpénzmániát egyelőre még nem azonosítjuk kockázatnak, bár a fekete- és szürkegazdaság intő jelének gondoljuk. Viszont lebecsüljük a készpénzmániás személyiségben rejlő kockázatokat. Akár bérlők akár bérbeadók vagyunk és készpénzmániás, manipulatív személyiségekkel találkozunk, elgondolkozhatunk azon, hogy valójában mi választjuk őket, vagy inkább ők választanak minket. Lehetnek elveink az albérletpiacon, kijelenthetjük, hogy mi csak „átulalásos” bérbeadóval vagy bérlővel kötünk szerződést. Éles helyzetben már nem olyan könnyű csak az elveink szerint dönteni.

Mi a baj a kp-val? Nem mindegy? A lényeg, hogy mindenki megkapja, amit akar

Már egy valamirevaló állásinterjún sem csak a szakmai tapasztalatunkra és képesítésre vagy képességeinkre kíváncsiak. Az emberi személyiség mindinkább előtérbe kerül. Ha van két nagyon különböző személyiség, abban kódolva lehetnek előre a konfliktusok. Sem bérlőként sem bérbeadóként nem túl nyerő tulajdonság, ha konfliktuskeresők vagyunk. A kp. vs. utalás kérdéskör ebbe tartozik. Kp-s bérlőként az utalást kedvelő bérbeadó manipulálása kezdetben járhat előnyökkel, hiszen kiadja nekünk a lakást. De ne csak ez legyen a cél. A hosszútávú kapcsolatot alááshatja a nem pontos fizetés, a gyakori késedelem. A beköltözés után már nem biztos, hogy mindig időbe tudunk bemenni a bankba befizetni, amikor kellene. Igaz, nem jár személyesen a nyakunkra a pénzért a bérbeadó, de késve fizetőnek tűnhetünk, ha a munka miatt nem tudunk munkaidőben bemenni a bankba. Az utalást kedvelő tulajdonos és készpénzmániás bérlő kapcsolata lehet időzített bomba is. A bérbeadó folyamatosan úgy érezheti, hogy a kp-s bérlőnek nincs biztos jövedelme, kiszolgáltatottabb ember. Mondhatja azt egy idő után a kp-s bérlőnek, hogy köszöni szépen az eddigi társaságát, de inkább másnak adná ki a lakást. Az a bérbeadó, aki többször ráfizetett a kp-s bérlőkkel, előítéletes lesz, nem adja ki a lakást többet kp-s bérlőnek. Ha nincs bankszámlaszáma, nem akar utalni a bérlő, akkor nem köt vele szerződést. Szigorúnak hangzik, de nevezzük inkább konfliktuskerülőnek.

A készpénz még mindig sok konfliktus forrása az életben. Személyi, vagyoni és élet elleni bűncselekmények indítéka a készpénz. A készpénzmániás emberek kereshetik és vonzhatják is a bajt.

Bérlőként sem biztos tudjuk mit jelent egy ilyen személyiségű bérbeadótól bérelni. A készpénzmániás tulajdonos és barátai/családtagjai inkább járnak az ember nyakára, a legkellemetlenebb időpontokban, mint az utalást kedvelő. Egyáltalán nem részletkérdés tehát, hogy hogyan is történik az albérleti díjak kifizetése. A kp-s bérbeadók és bérlők között gyakoribb az öntörvényű, a törvényen kívüli megoldásokat kereső, félillegálistól az egészen illegális életet élőig. Itt most megint nemcsak a szürke- és feketegazdaságról beszélünk. Az emberi személyiségen van a hangsúly. Vannak nem egyenes emberek, azok, akik a maguk képmására szeretik formálni a környezetüket.

albérletpiac bérlő kiválasztása bérlő megszűrése bérleti szerződés készpénzmentes készpénzmánia 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Albérletpiac sem lesz készpénzmentes addig, amíg Magyarország nem az

A hosszútávú lakásbérlés alapfeltétele a szabálykövetés

De ha a bérlő és a bérbeadó szabályai, érdekei alapjaiban különböznek egymástól, ott hosszútávú kapcsolatról aligha beszélhetünk. Ezt mindig annak a félnek érdemes észben tartani, amelyiket manipulálja a másik. A bankszámlát és számlapénzt használó bérlők és bérbeadók, illetve kp-s bérlők és bérbeadók inkább értik és fogadják el egymást, mint amikor feladják az elveiket és összekeverednek a szereplők. Az ellentétek lehet vonzzák egymást az albérletpiacon is, de az érdekkülönbségek miatt már hamar szakítás lehet a vége.

A nagyon különböző személyiségek kihozhatják egymásból a legrosszabbat, amiért körültekintően kell egymást megítélniük a bérlőknek és bérbeadóknak az albérletpiacon.

Ez megint nem általánosítás és nem azt jelenti, hogy minden kp-s bérlő és bérbeadó az albérletpiac sötét oldalát képviseli, ők a rosszak és a bankszámlát használók a jók. Hatékonyabb és célravezetőbb, ha az albérletpiacon nemcsak lakást keresünk bérlőként, hanem nekünk megfelelő személyiségű és gondolkodású bérbeadót is. Az albérlet akkor is együttélést jelent a bérbeadóval, ha fizikailag nem él ott velünk a lakás tulajdonosa. Bérbeadóként is tanácsos a bérlő személyiségét legalább annyira mérlegelni, mint a fizetőképességét. Olyan bérlővel kész ráfizetés lehet szerződést aláírni, akivel „csak a pénz” miatt tesszük, máskülönben szóba sem állnánk vele.

Kép: Instagram

Statisztika: IMF

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlankísérletek

ingatlanmarketing lakáshirdetés ingatlanhirdetés albérletpiac albérletárak 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Diszharmonikus ingatlanhirdetésekkel hosszú ideje nem foglalkoztunk. Most viszont olyan albérlethirdetést találtunk, ami lehetőséget ad a színes és izgalmas téma felmelegítésére. Ez azért már átlépi az ember ingerküszöbét. Vannak egyedi ingatlanok a piacon áruk és adottságuk alapján. Egy ingatlan ára igen szubjektív, bármikor megváltoztatható. Az adottsága már viszont egyáltalán nem. Az ember bátor és kíváncsi természet. Kísérletező ingatlantulajdonosok mindig vannak. Különleges ingatlanaik különleges értéket képviselnek számukra. Addig ez magánügy, amíg nem lépnek vele piacra eladóként vagy bérbeadóként. Most éppen kiadni szeretnének egy egyedi ingatlant. Előre leszögeznénk, hogy nem a hirdetést véleményezzük, minket csak és kizárólag az ingatlan érdekel, a hirdető motivációja és lehetséges üzleti pszichológiája.

Adja magát a kérdés, hogy miért akar valaki egy zsúfolt társasházi övezetben „kertes házat” építeni?

A kertes házak és családi házak általában élesen el vannak választva egymástól. Az adott kerületben is van családi házas övezet. Körülötte vannak is társasházak. De ez éppen egy olyan környék, ahol sok ezer társasházi lakás között egy darab kertes ház sincs.

Lehet-e értéke ott egy kertes háznak, ahol egyébként nincsenek kertes házak?

A hirdető szerint egyértelműen igen a válasz. Bár a hirdetésről azt mondtuk, hogy nem véleményezzük, azt meg kell jegyeznünk, hogy a kerület nem azon a részén van a ház, mint ahol a hirdetési szövegben olvashatunk. Az utca neve stimmel, de a városrész neve már nem. Újlipótvárosban tényleg nincs egy kertes ház sem. Ez a ház sem ott van, hanem Vizafogón. A két városrész között presztízsben van nagy különbség. A hirdető ezzel a „szándékos tévedésével” már átlépte a szubjektivitás határát, bár csak a hirdetés szövegében. Újlipótvárosban még nagyobb „látványosság” lehetne, de Vizafogón sincs konkurenciája.

A Google térkép szerint egy ipari telekről és átlakított ipari épültről beszélünk. Még az sem biztos, hogy a tulajdoni lapon átminősítették az ingatlant. A telek megvásárlása és az ingatlan átalakítása lehetett a „nagy ötlet”, ami minden üzlet alapja szokott lenni.

A piac mit szólhat ehhez?

ingatlanmarketing lakáshirdetés ingatlanhirdetés albérletpiac albérletárak 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Sok hirdető esik abba a hibába, amikor annyira különlegesnek tartja a saját ingatlanát, hogy biztosra veszi más is olyan nagyra értékeli. Viszont az ingatlanpiacon a különcöket legalább annyira érdekesen ítélhetik meg, mint a hétköznapokban. A környéken nincs piaca a kertes házaknak, ott nem olyan bérlők és vevők nézelődnek, akik kertes házban akarnak élni. Az sem véletlen tehát, hogy a hirdető nem házként hirdeti. Akkor még mi sem találtunk volna rá. Kinek jutna eszébe kertes házat keresni Újlipótvárosban vagy Vizafogón? Gyakorlatilag senkinek. A hirdető azzal tisztában van, hogy háznak nincs értelme hirdetni.

Ha egy ingatlant nincs értelme annak hirdetni ami valójában, akkor van-e értelme egyáltalán annak az ingatlannak?

Lakáskeresők fogják látni, akik jó okkal néznek társasházi lakásokat. Ha házat akarnak venni vagy bérelni, nem itt keresnek. Nem egyértelmű alternatívája egyik a másiknak. Egy környékkel kiválasztjuk az ingatlan típusokat is, amiket szeretünk. A bérlők is úgy keresnek, hogy meghatározzák hol szeretnének albérletet. Az ára miatt mondhatnánk, hogy nem sok bérlő találkozhat vele. Az angol nyelvű hirdetési szöveg szólhat az árnak és szólhat annak is, hogy egy magyarul értő és beszélő nem tudja komolyan venni az ingatlant. Ki veheti komolyan? Kaphat-e hideghívást a hirdető ingatlanosoktól? Ha kapott volna már, akkor biztosan több helyen találkoztunk volna a hirdetéssel. Ha másért nem is, akkor a különcsége és az egyedi piaci felfogása miatt. A lakáspiacon is a tömegtermékeknek van igazi piaca. A „közönség” igényeinek kell megfelelni, nem l’art pour l’art ambícióinkat megvalósítani.

ingatlanmarketing lakáshirdetés ingatlanhirdetés albérletpiac albérletárak 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Forrás és képek: ingatlan.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakásárak mindig nőnek, csak néha nem beszélünk róla

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Magyarországon 2009-2013 között beszélhetünk lakásárcsökkenésről. Olyan látványos árcsökkenésről nem, mint amilyen látványos árnövekedés volt előtte és utána. 2007-ben is mindenki magasnak érezte az árakat, ma viszont akár egy isten háta mögötti helyen is többe kerül egy lakóingatlan, mint 12 éve. A lakásárak mindig nőnek, csak néha lassabban, mint a bérünk. Olyankor egyáltalán nem zavar minket a lakásárak változása. Akkor sem igazán foglalkozunk vele, ha az infláció is jobban nő a lakásáraknál. A magyar lakások legnagyobb ellensége az infláció, nem a lakásárak csökkenése.

2008-ig inflációbiztosnak tartották Magyarországon az ingatlant. Akkor szembesültek vele először, hogy már a megelőző 18 évben sem követték a lakásárak az inflációt. A lakásárak növekedése akkor sem különösebben zavar minket, ha a lakáskölcsönök kamata gyorsabban nő. Ez egy nagyon érdekes jelenség, pedig csak ez kellene, hogy igazán bosszantson. Elköteleződni évtizedekre egy bankkal, közben megvenni egy ingatlant legalább kétszer – ha nem többször – és minket mégis jobban izgat egy lakás aktuális ára, mint a jövőbeni.

Úgy vagyunk vele egyébként, hogy a lakásárak mindig nőnek, többek között ezért is veszünk lakást

De amikor foglalkozunk a lakásárakkal – mint például mostanában - akkor meg arról beszélünk, hogy mikor fognak már megállni. Ki érti ezt az ellentmondást! Nincs ebben semmi ellentmondás. A jelenben szeretnénk - csak most - megállítani a lakásárakat, amíg venni akarunk. Utána már nőhetnek, ha a miénk. Azt is elfogadjuk, hogy 50 éve 20 forintnak volt értéke, ma meg már nincs. Elfogadjuk, hogy mindennek megnő az ára. Egyedül a lakásárakon tudunk néha bosszankodni, pedig amikor néhány millió volt egy átlagos pesti garzon vagy panellakás, akkor meg alig 20-30 ezer forint volt a havi fizetés. Szóval, aki ma azzal jön, hogy mondjuk a 25 ezer forintos havi fizetésnél az 5 milliós pesti panel „olcsó volt”, ma meg a 250 ezer forintos fizetésnél a 25 milliós panel „drága”, annak a szavahihetőségben érdemes kételkedni.

Itt lenne már az ideje rendet tenni a fejekben. Ha úgy nézzük, akkor lehetne egy pesti panel 50 millió is a mostani fizetésekhez képest. De szerencsére mégsem ennyi. A bérek jobban nőttek hosszabb távon, mint a lakásárak, mi meg közben visszasírjuk azokat a „régi szép időket”. A panellakás még ma is a legolcsóbb városi ingatlan, ebben semmi változás nem történt. Ez a hazai lakáspiac rendje. Minden drágább nála. Korábban a használt téglalakásokkal hasonlítottuk össze. A panellakások árának változása általában csak követte a téglalakások vételárát és ahol gyorsabban nőtt, ott előtte jobban veszített is az árából. Drámai fordulat nem következett be, helyreállt a lakáspiac bizonyos egyensúlya, ahol egy panellakás azért mindig annyival olcsóbb, hogy megérje legyen elgondolkodni rajta.

Ma is annak kell mélyebben a zsebébe nyúlni, aki nem panelt vesz

Viszont a panellakások különleges viszonyban vannak az új építésű társasházi lakásokkal is. Bár először mindenki a téglalakások alternatíváját látja az új lakásokban, igazából az új lakások ugyanolyan rétegtermékek, mint a panellakások - elosztásuk, építészetük, parkosított környezetük miatt is nagy a hasonlóság közöttük - a kínálatuk szűkös/korlátos, az adásvételek számában egyik sem tud domináns lenni. A hatásuk viszont annál nagyobb tud lenni a lakáspiaci folyamatokra.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A budapesti panellakások és az új építésű lakások között az árolló "vészesen" szűkül

Jelenleg Magyarországon Budapesten van - arányaiban véve - a legkisebb felára egy átlagos új lakásnak egy átlagos panellakás vételárához képest

Pontosan 50%-kal kell többet fizetni egy új lakásért. Láthatóan ez nem volt mindig így. Ezért is érezzük drágának a legolcsóbb városi lakóingatlant. Hiába minden drágább nála, viszont Budapesten soha nem látott közelségbe került egy panellakás egy új lakás vételárához.

Egyelőre nem tudni, hogy képes-e még jobban szűkülni az árolló közöttük. Minél inkább szűkül, mi annál inkább drágábbnak fogjuk érezni a lakásokat Budapesten.

A legalacsonyabb vételárú (és nem négyzetméterárú) lakások referencia pontok általában az eladóknak és a vevőknek. Ez a garzonokat jelenti, amiről szintén beszéltünk már korábban. Egy pesti garzon kb. mindig annyiba került, mint egy pesti kétszobás panel. Ez kb. ma is így van. További érdekesség, hogy egy kétszobás panellakás bérleti díja és a sima garzonok bérleti díja is egy szinten mozgott. Azokban a „régi szép időkben” ötvenezer volt a lakbérük. Ma meg százezer felett van.

A panelek havi bérleti díja inkább 120-150 ezer forint között mozog. Ez már lélektani határ az a budapesti albérletpiacon.

Egy kétszobás új lakásnak lehet 50%-os felára a bérleti díjban, de ahhoz már lehet kapunk garázst is, tárolót is, rendes erkélyt. A panellakások kiadhatóságát hosszútávon nagyban befolyásolhatja az, hogy a bérlők meddig tekintik elfogadhatónak az árát.

Panellakást megéri vásárolni, de egyértelműen már nem éri meg bérelni ma Budapesten

Újszerű és teljesen új lakásokat is bérelhetünk már ezen az árszinten, főleg, ha a garázs és a jó erkély szempont.

Egy panellakásnak is megvannak a maga korlátai, de azt már csak a vételára fejezi ki, a bérleti díja egyáltalán nem.

Sok bérlő, aki nem költözött az elmúlt néhány évben és egy szép, újszerű lakásban lakik, elszörnyülködve nézi, hogy a mostani lakbérénél többért hirdetnek egy kiadó panellakást a kerületben vagy a környéken, pedig nála is emelkedett a lakbér cirka 30-40%-kal.

Manapság divatos a bérleti díjakat is magasnak nevezni. Igazából mindig nagyon drága volt, pláne Budapesten. A fizetéseinkhez képest az albérlet sosem volt „kényelmes” alternatíva.

Egyszerűen sosem érte meg bérelni hosszú távon Budapesten, ezért is van gond a budapesti albérletpiac méretével is.

Ma már az „olcsónak” számító panel is drága albérlet lett, gyakorlatilag a budapesti albérletpiacnak hiányzik az „alja”, ami 10-15 éve még létezett

Egyelőre nagy űrt hagyott maga után a megdráguló panellakás az albérletpiacon. A panellakások vételára dinamikusabban nőtt Budapesten, mint az új lakások vételára. Ez nincs mindenhol így.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2-3 panellakás = 1 új lakással Észak-Magyarországon

Észak-Magyarország egy extrém példa, ahol 2017-ben három panellakást is lehetett venni egy átlagos új lakás árából. Tavaly még mindig két panellakás áránál is többet kértek egy új lakásért a régióban.

A Budapesten kívüli hét régióból, négyben két panellakás kijön minden gond nélkül egy új lakás árából. Ismét egy komoly (ind)ok, hogy miért fordultak a vásárlók a nagyvárosokon kívüli ingatlanok felé.

A lakásépítesek fényekoráról sem lehet beszélni

Pedig Magyarországon a lakásárak növekedését az újlakáspiac stimulálja. Az újlakáspiac mérete, árdinamikája az egész magyar lakáspiacra hatással van. Elfogadtuk a mindig nőnek a lakásárak mellett azt is, hogy egy új lakás általában drágább is mint egy régi. Minél tovább és minél több új lakást építenek – beleértve ebbe a családi házakat is – annál dinamikusabb az árak változása. 2000-2009 között az építkezések teljesítménye nem összehasonlítható a mostanival. Nem tudni, hogy 2020-2030 között mi várható. Legyünk realisták és mondjuk azt, hogy a magyar lakáspiacon nincs realitása a 2000-2009 közötti „pörgésnek”.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Aki látványosabb lakásépítést szeretne látni Magyarországon, annak számolni kell a "még" magasabb lakásárakkal is

Tehát azok, akik egyre több és egyre nagyobb lakóingatlan építési lázról álmodoznak, azok a lakásárak növekedésének felgyorsításáról is beszélnek.

Jó példa erre az elmúlt néhány év, ahol elég volt csak beszélni az új lakásokról és családi házakról és milyen árrobbanás következett be, pedig az új ingatlanok építése alig egyharmada a korábbi időszaknak. A lakásárak és az építkezések nagyon szorosan összefüggnek. Az új ingatlanok – társasházak és családi házak – száma és ára újraárazza az egész lakáspiacot. A lakásárak tehát mindig nőnek, de körülményektől függően néha lassabban és néha gyorsabban, ha érdekel minket, ha nem. Időpazarlás a lakásárak növekedése miatt aggódni. A lakáspiac kiszámíthatatlanságát nem a lakásárak adják, hanem a szereplők erre adott reakciói.

Kattintson a képre, ha kíváncsi a további régiók lakásáraira!

lakásárak lakáspiac újlakáspiac panel panellakás albérletpiac bérleti díj 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten kívül Nyugat-Dunántúlon van 50% körüli felára az új társasaházi lakásoknak a használt panellakásokhoz képest. 

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Szociális bérlakás bérleti díja + 27% ÁFA

bérlakáspályázat lakáspályázat önkormányzati bérlakás Klapka Központ Lakástörvény albérletpiac bérlő kiválasztása bérlő megszűrése 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A szociális bérlakások bérleti díjával találkozhatunk az önkormányzati bérlakások bérleti jogát áruló hirdetésekben. Erkölcstelen, de megtűrt piac. Az önkormányzati lakások értelmét kérdőjelezi meg. Találkozhatunk még polgárpukkasztó hírekben, hogy szintén rá nem szorulók milyen kedvezményesen bérelhetnek önkormányzati lakásokat. Az önkormányzati lakások értelmét ilyenkor sem látni. Minél kevesebb az önkormányzati bérlakás, annál kevésbé fájhat az önkormányzat feje. Támadási felület, örök problémaforrás. Ez hozzáállás kérdése is, természetesen. Budapest 13. kerületében hagyománya van az önkormányzati bérlakásoknak. Ez a kerület a fehér holló. Fenntartják, üzemeltetik és még építenek is új bérlakásokat.

Tanulhatunk valamit az önkormányzati bérlakások világától?

Egy friss, aktuális bérlakáspályázat most lehetőséget biztosít mindenki számára, hogy egy kicsit jobban belelásson, miért érdemes másként „szociális alapúnak” tekinteni egy új építésű önkormányzati bérlakást. Az új ház képeit elnézve már lehetnek sejtéseink, hogy ez biztosan nem a legolcsóbb önkományzati bérlakások közé tartozik. Új bérházakat építeni nagy befektetést jelent, ami megjelenik az üzemeltetési és fenntartási költségekben.

bérlakáspályázat lakáspályázat önkormányzati bérlakás Klapka Központ Lakástörvény albérletpiac bérlő kiválasztása bérlő megszűrése 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattinston a képre!

Ez a 33 lakásos épület, ami közösségi tér is egyben, üzlethelyiségekkel, háziorvosi rendelővel, több mint 4 milliárd forintjába került az Önkormányzatnak. Ennek megfelelően üzleti alapon működik.

A lakások lakbére piaci alapú

Olvasható a pályázatban. De korántsem a bérleti díj miatt tanulságos jobban szemügyre venni a pályázati feltételeket. Az alapfeltételekből sok érdekességet megtudhatunk. A piaci alapú albérletpiacon is részben megszűri a bérlőket a bérleti díj. Ez az önkormányzati bérlakásoknál többszörösen igaz lehet. Külön rávilágít arra, hogy egy kiadó lakásnál, a bérleti díj mellett, minden fix költséget figyelembe kell venni, amikor egy lakás költségét nézzük. Csak bérleti díj alapján már a bérlők sem számolnak. Egy alacsonyabb bérleti díjú lakás a végén kerülhet sokkal többe a bérleti díjon felül fizetendő költségekkel együtt, mint egy drágább. Ezeknek az önkormányzati lakásoknak az üzemeltetési költsége átlagon felüli. Talán még aránytalanul magasnak is nevezhető a bérleti díjhoz képest.

A lakáspályázatból kiderül, hogy az önkormányzat biztosra megy. Ezek a lakások csak és kizárólag a jelenleg is 13. kerületi önkormányzati bérlakásokban élők számára bérelhető, ha megfelelnek a pályázati feltételeknek és végül őket választják. A jelenlegi legbiztosabb anyagi hátterű és tisztességes bérlőinek kedvez. Van belőle egyáltalán 33 lakásnyi?

bérlakáspályázat lakáspályázat önkormányzati bérlakás Klapka Központ Lakástörvény albérletpiac bérlő kiválasztása bérlő megszűrése 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az önkormányzati bérlakások labérének ÁFÁ-ja 27% vs. Az új építésű eladó lakások vételárának ÁFÁ-ja 5%

Elnézve a feltételeket, a bérlők megszűrésének és kiválasztásának egy nagyon hivatalos módjával szembesülünk

1. A piaci alapú albérletpiacon a hirdetésekben nem olvasni ilyen egzakt feltételeket.

Ha lehetne, akkor nem lenne mitől tartania a bérbeadóknak. A nemkívánatos bérlőket ki lehetne hivatalosan szűrni a jelentkezők közül. Nagyon gyakran az eladó és kiadó lakás hirdetésében a két szó teljesen felcserélhető. A bérbeadó ritkán veszi tudomásul, hogy a bérlőt nem úgy keressük, mint egy lakás vevőjét. Persze egy „okos” bérbeadó a maga módján pályáztatja a jelentkezőket és nem adja ki annak, aki először le tudja tenni azt a pénzt az asztalra, amit ő elvár. Ebben a lakáspályázatban szinte minden benne van, ami a piaci alapú albérleteknél is fontos lenne. Nagy kár, hogy az albérletpiacon nincs ilyenre lehetőségük a bérbeadóknak.

Nem új jogi környezetre van szükség, mint azt sokszor mondják az albérletpiac - hozzá nem értő - kritikusai. A Ptk. és a Lakástörvény nem elavult. Olyan eszközökre van szükség, amivel a piaci alapú albérletpiacon is úgy lehetne szűrni, pályáztatni a bérlőket, mint ebben a lakáspályázatban.

2. Valótlan adatok esetén érvénytelennek tekinti a pályázatot.

Az albérletpiacon szinte mindennapos, hogy a bérlők másnak adják ki magukat, mint akik valójában.

3. A leendő lakók száma is egy ilyen adat.

Nem költözhetnek be önkényesen ahányan csak akarnak, a bérbeadó joga azt meghatározni. Minden lakó a bérleti szerződés része és aki nincs benne a szerződésben, az nem lakhat ott. Ez a téma még ma is nagy vitákat tud okozni. Értelmetlen az a kérdés, hogy „Nem mindegy hányan laknak a lakásban, ha fizetnek mindent rendesen?” A válasz az, hogy egyáltalán nem mindegy. Bérlőtársaknak nevezzük a többszemélyes bérlés bérlőit, akik egyetemleges felelősséggel tartoznak, így külön-külön, egyenként is felelősek a teljes bérleti díjért és a többi fizetési kötelezettségért is, a szerződés egyenkét is vonatkozik rájuk. Aki a lakásban él és elmúlt 18 éves, az minden esetben felelős és felelősségre is vonható szerződésszegés esetén.

bérlakáspályázat lakáspályázat önkormányzati bérlakás Klapka Központ Lakástörvény albérletpiac bérlő kiválasztása bérlő megszűrése 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ebben az önkormányzati bérházban bérlőnek lenni inkább kiváltság, mint "rászorultság"

Az a bérbeadó felelőtlen ma az albérletpiacon, aki egy személlyel ír alá szerződést, amikor eleve tudja, hogy többen fognak ott élni.

4. Az Önkormányzat annyira óvatos, hogy több évre visszamenőleg a pályázóknak nem lehetett peres ügye lakásbérléssel kapcsolatban és az együttélés szabályait sértő magatartás miatt.

Ezen is lennének bérlők, akik fennakadnának az albérletpiacon. Nagy kár, hogy az albérletpiacon nem lehetséges a bérlők hátterének ilyen szintű ellenőrzése. Igény lenne rá, de nem a bérlők részéről, ők minden formaságot körülményeskedésnek tartanak általában.

5. Az Önkormányzat még ennél is tovább megy, annyira előrelátó, hogy még a várandós kismamáknak is nyilatkozniuk kell a születendő gyermekükről, miközben minden beköltözőnek a rokoni kapcsolatát igazolni kell hivatalos okiratokkal.

Ezt azok a bérbeadók tudják igazán értékelni most, akiknek volt már abból konfliktusuk, hogy babája született a bérlőnek, vagy olyanokkal, akik elkezdték felhalmozni a családtagjaikat egy lakásban és így egészen megváltozott a bérlő(k) hozzáállása a bérleti jogviszonyhoz, egyre lazábban kezelték a bérleti szerződést. Még csak most jutunk el az anyagi háttérhez.

6. Az Önkormányzat pontosan meghatározza a bérlő(k) minimálisan elvárható nettó havi jövedelmét.

Újra visszautalnánk ezzel arra, hogy miért nem az a fontos, hogy egy bérlőnek adott pillanatban rendelkezésre áll-e a szerződéskötéshez és beköltözéshez szükséges összeg vagy sem. Hosszú távon kell nézni, hogy a bérlő képes lesz-e teljesíteni a szerződéses kötelezettségeit. Ez is konfliktus forrásá ma a piaci alapú albérletpiacon.

7. Az önkormányzat még azt is ellenőrzi, hogy nincs-e közmű tartozása a pályázónak.

Lennének bérlők az albérletpiacon, akik meglepődnének egy ilyen „igazoltatástól”.

Nehezen értik meg az elutasított bérlők például, hogy ha nem tartják őket legalább 12 hónapig fizetőképesnek, akkor nem fognak velük aláírni bérleti szerződést. Ők meg jönnek azzal, hogy a „Kaució nem elég?”. A válasz az, hogy egyáltalán nem.

8. Az Önkormányzat ebben is túlmutat a jelenlegi piaci alapú albérletpiacon. Nem kauciónak hívja, mert ilyen jogi kifejezés nincs is. Helyesen óvadéknak nevezi, amit a jelenlegi törvényeknek megfelelően három havi bérleti díjnak megfelelő összegben határoz meg.

Az óvadék a bérleti díj pénzügyi biztosítéka jogilag. Ez is gyakori vitaforrás, amikor az albérletpiacon a bérlők megkérdőjelezik ennek még a létjogosultságát is. Alkudoznak, hogy nem lehet-e egy hónap, esetleg részletekben fizetni. Három hónap hallattán kinevetik a bérbeadót és lehülyézik. Ez a törvényi maximum egyébként.

9. Az Önkormányzat a havi nettó jövedelem mellett egy szemmel is jól látható megtakarítást vár el a pályázótól.

Miközben a szociális bérlakásokban élőknek pont azért nem alternatíva igen gyakran a piaci alapú albérletpiac, mert nincs pénzük az óvadékra. A hónapról hónapra túlélést szokás lakhatási válságnak nevezni. Akiknek a havi lakhatási költségek előteremtése nehézkesen vagy egyáltalán nem megy, az hogyan tenne félre mondjuk három havi lakhatási költséget?

10. Az új önkormányzati bérlakások már nem a szociálisan tényleg teljesen rászoruló rétegnek épülnek.

Ez egy félreérthetetlen üzenet mindazoknak, akik igen gyakran beszélnek erről. Egy új önkormányzati bérház legalább annyira kirekesztő - vagy inkább kijózanító? - tud lenni, mint a piaci alapú albérletpiac.

bérlakáspályázat lakáspályázat önkormányzati bérlakás Klapka Központ Lakástörvény albérletpiac bérlő kiválasztása bérlő megszűrése 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Elmosódhatnak a határok a piaci és az önkormányzati bérlakások piaca között

Képek: Klapka Központ - bérlakáspályázat

Forrás: XIII. Kerületi Közszolgáltató Zrt.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az első lakáshoz jutás támogatása

első lakást vásárló lakáspolitika családpolitika otthonteremtés otthon lakáspiac albérletpiac 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Jelképesen veszi figyelembe az állam az első lakást vásárlók szerepét és hatását  a lakáspiacon. Illetékkedvezménnyel, néhány százezer forinttal szúrja ki a szemét minden első lakást vásárlónak, ha az megfelel az illetékkedvezmény szabályainak. Miközben az első lakást vásárlók pozitív diszkriminációja egészen máshogyan tud hatni a lakáspiacra, mint önmagában a lakásvásárlást segítő állami támogatások. Az utóbbi kivétel nélkül növeli a lakásárakat és hátrányos helyzetbe tudja hozni a lakásvásárlókat. Az állami beavatkozás ellentmondásai a magyar lakáspiacon kritikánkban  kitértünk minden fontos részletre.

Ez a gondolat azzal a megállapítással folytatható, hogy az állami beavatkozások minden lakáspiacon áremelést okoznak, nemcsak Magyarországon

Nagyon álszentnek kell ahhoz lenni, hogy felelős államként úgy tegyünk, mintha ezzel nem lennénk tisztában. Az elmúlt három év lakáspolitikájának igazi vesztesei az első lakást vásárlók lettek. Kiszorultak a lakáspiacról. A lakáspolitika a jelenleg is lakással rendelkezőknek ad esélyt a továbblépésre (eladni a jelenlegi ingatlant és másikat vásárolni) és az ingatlan felhalmozásra (ingatlanbefektetés).

Az első lakást megvásárolni mindig komolyabb kihívás, amit az államnak szem előtt kellene tartania

Jótékony hatással tud lenni például az albérletpiacra. A jelenlegi lakáspolitika nemcsak a lakásárakat fűti, de a bérleti díjakat is. Az első lakásukat megvásárlók élnek általában albérletben, ők vannak leginkább kiszolgáltatott helyzetben, ha lakásvásárlásról van szó. Amikor valaki csak azért választja az albérletet - mert a saját lakása túl kicsi, azt inkább kiadja és másikat bérel közben - az bár egy létező jelenség, de nem általános. Az albérletpiacon többségében olyan bérlők vannak, akik ingatlanvásárlás előtt állnak.

Minél könnyebb egy országban első lakáshoz jutni, a bérleti díjak annál barátságosabbak tudnak lenni 

Olyanról nem beszélhetünk, hogy egy ország albérletpiaca olcsó. Magyarországon sem éreztük sosem olcsónak. Az albérlet szinte mindig drága mulatság a vásárláshoz képest – lakáspiaci ciklusoktól függetlenül. Ha az állam egyértelműen hatni szeretne a piaci alapú albérleti díjakra, ahhoz a bérlőkből lakásvásárlót kellene csinálnia. Ezzel mindjárt hűthető lenne a bérbeadás miatt vásárolt lakások iránti kereslet, hűthető lenne az a bérbeadói elvárás is az albérletpiacon, hogy annyiért adom ki a lakásom, amennyiért akarom. Az első lakást vásárlókat helyzetbe lehetne hozni, különleges, csak őket célzó támogatásokkal.

Ha az első lakást vásárlóknak valódi alternatíva lenne a lakásvásárlás a bérléssel szemben, akkor a bérbeadók és az úgynevezett „befektetők” döntéseinél is egyre nagyobb szerepet játszhatna a józan ész

Ma az állam gyakorlatilag a karjaikba tereli őket bérlőként, akiknek közben azt mondja, hogy ne béreljenek, hanem inkább vásároljanak. Ha nem gondolnánk azt ma Magyarországon, hogy a bérbeadás mekkora üzlet, ha nem lenne az ingatlan tényleg valami szent tehén, felértékelődhetne az otthonteremtés  - az ingatlan, mint otthon tulajdonsága - (a pénzcsináló és fejőstehén ) befektetéssel szemben, akkor az állami beavatkozás tényleg elérhetné a valódi célját = nem fűtené, hanem hűtené a lakáspiacot.

Ilyen lakáspolitika nem volt Magyarországon az elmúlt évtizedekben

Speciális kamatmentes önerő, speciális vissza nem térítendő támogatások, speciális lakáshitel, kiegészítve azzal, hogy ha még gyereket is vállalnak, akkor extra előnyökben lenne részük - és már meg is van az első lakást vásárlókat és a lakáspiaci folyamatokat kedvezőbb irányba terelő lakáspolitika:

Nem az új építésű lakások építését és vásárlását kell erőltetni Magyarországon – mert az minden esetben turbulenciákat okoz a lakáspiacon. Az első lakást vásárlók támogatása hatékonyabb és további pozitív demográfiai és munkaerőpiaci előnyökkel is járhat (ha családpolitikai eszközökkel együtt kombinálják). Döntsék el az első lakást vásárlók, hogy mit vesznek (használtat vagy újat), esetleg építkeznek – a vásárlás ilyen fokú szabadsága szintén hiányzik a mai lakáspolitikából. Minél több bérlőből lenne első lakást vásárló Magyarországon, a lakáspiacunk annál nyugodtabb és kiszámíthatóbb lenne.

A bérlést nem lehetne így sem felszámolni, ami egy egészséges lakáspiachoz mindenképpen hozzátartozik

Nagyon úgy néz ki, hogy nem nagyobb, hanem éppen ellenkezőleg, ennél is kisebb piaci alapú albérletpiacra van szükség Magyarországon. Ez nemcsak társadalmi igény – itthon a magyarok nem szeretnek bérlők lenni – de a józan eszű lakáspiac igénye is, amit az állam tud érvényesíteni szabályozó szerepével. A kérdés nem az, hogy felül kell-e vizsgálni a több évtizedes átgondolatlan magyar lakáspolitikát, hanem az, hogy mikor. Nincs miért várni. Nincs időnk tovább várni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Albérletpiac vs. Bérlakáspiac

albérletpiac bérlakáspiac albérlet 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az albérletpiac nem piaci alapon működik. Emiatt értik és magyarázzák félre. Ott van mindjárt a helytelen szó, mert állami tulajdonú lakásokat adtak ki a bérlői és azért hívták albérletnek az „átkosban”. Attól, hogy újra lett magántulajdon, ez az albérletpiacra nem gyakorolt hatást. A név pedig ebben az esetben is kötelez. Ha tényleg bérlakáspiac lenne, akkor lehet, hogy érvényesülnének a piacgazdaság, tehát a kereslet és kínálat törvényei. Így viszont, hogy albérletpiac maradt, nem alakult át, továbbra is úgy működik, mint ahol az idő megállt volna, nagyon-nagyon sok értelemben.

Az albérletek ára nem a kereslettől függött korábban sem, ahogy ma sem

Ezért sem igaz az, hogy az albérletpiacon azért nőhetnek folyamatosan az árak, mert olyan erős rájuk a kereslet. Az elmúlt években ezt igen gyakran mormolták el „szakértők”, akik mondjuk annyira értenek a magyar albérletpiachoz, mint az autószereléshez. De nálunk ez sem probléma, mert kis túlzással mi már úgy születünk, hogy értünk az albérletpiachoz is.

Aztán kiderülhet, hogy pont az a baja a magyar albérletpiacnak, hogy azt hisszük ez már bérlakáspiac, mert magántulajdont adnak bérbe és nem a bérlői, hanem a tulajdonosai. De nem az.

A kínálat, a bérbeadók, nem különösebben foglalkoznak a kereslettel. Azt egy állandó piaci adottságnak tekintik, ami tőlük, a döntéseiktől és a lakbértől is teljesen független. Ebben erősítik meg őket folyamatosan, hogy az albérletek áránál nincs is felső limit, szabadáras. Annyit lehet érte elkérni, amennyit csak nem szégyell a bérbeadó.

Nincs semmilyen szabály, követelményrendszer, hogy mit is lehetne albérletnek nevezni és mit nem Magyarországon

Fejlettebb, igazi bérlakáspiacokon, akár törvényben van meghatározva, hogy mi az a minimális életszínvonal, ahonnan egy lakás bérbeadásra kínálható és mikor tilos.

Nálunk meg minden hirdethető, nincs szabályozva, mert egy albérletpiacon nincsenek szabályok, pont ezért nem bérlakáspiac, ahol meg igen szigorú szabályok betartására kötelezi a kínálatot és a keresletet.

Az is albérletpiaci sajátosság, hogy az eladó lakások piacáról importált elhelyezkedés alapú árazás van, nem pedig az ingatlan életminősége hat a tulajdonos elvárásaira. Ezért tapasztalhatnak a bérlők olyan óriási különbségeket a kiadó lakások ára és minősége között. Egyik tulajdonos szégyenlősebb, a másik meg pofátlanabb. Az egyik az utcanévtábla alapján áraz, a másik már inkább azt nézi, hogy a lakása milyen állapotban is van, mennyire versenyképes. Piacgazdaságban, egy bérlakáspiacon az árakat a piac határozza meg, a kereslet és kínálat találkozása.

A magyar albérletpiacon viszont a kínálat áraz, teljesen önállóan és mindentől függetlenül, a kereslettől is. Hogy mennyiért kiadható egy lakás, azt nem tudja a tulajdonosa. Ő csak azt látja, hogy más lakásokat mennyiért hirdetnek. Azt sem tudja, hogy azokat ki tudják-e adni, vagy esetleg milyen és mekkora különbségek vannak az ő és a hirdetett lakások között. Nem is igazán érdekli, mert adottságnak tekinti, hogy Magyarországon minden albérlet kiadható annyiért, amennyiért hirdetik. A környéken ennyi vagy annyi az albérlet - egy bérbeadónál pont azt jelenti, hogy nem kell sok tényezőt figyelembe vennie, csak és kizárólag az ingatlan elhelyezkedését. Az azonnal meghatározza szerinte az árat, a keresletet, biztosítja a gyors kiadhatóságot. A magyar albérletpiacon viszont ez nem igaz. Mindenféle kifogásolható minőségű és árú ingatlant kínálnak a bérlőknek, olyanokat is, amikre ember nem jelentkezik.

Állandó túlkínálat van ezért

Mindig és minden körülmény között túlkínálat van a magyar albérletpiacon. Már azért is, mert nálunk az albérletekre a kereslet elég bizonytalan. Nem alakult ki a bérlakáspiachoz szükséges stabil és jelentős kereslet, mert Magyarországon a lakásbérlés átmeneti megoldást jelent, nem egy élethosszig tartó megoldást.

A saját tulajdonban élés erős vágya, miszerint mindenki mindent megtesz azért, akár erőn felüli is, hogy saját ingatlanban éljen és ne béreljen, egyik komoly gátja annak, hogy az albérletpiacból bérlakáspiac legyen itthon.

Olyan nincs a magyar albérletpiacon, hogy több bérlő keresne kiadó lakást, mint amennyit hirdetnek. Olyan már nagyon gyakran van, hogy a bérlők mást keresnek, mint amit kínálnak nekik. Mást árakban és mást minőségben, az adott ár mellett. Az albérletpiac legalján, alsó felében, a mindenkori árak legalacsonyabb szintjén átlagon felüli érdeklődés tapasztalható. De ez már korántsem igaz az egész albérletpiacra. Ezért van az, hogy ha egy lakás nagyon rossz állapotú és/vagy nagyon rossz ár/érték arányú az adott áron, akkor ott a tulajdonosa már az első jelentkezőnek kiadja, aki elfogadja az árat és szerződést ír alá vele. Mert a magyar albérletpiacon nem csak az árak rugalmatlanok úgy általában, hanem maguk a bérbeadók is. A rugalmatlanhoz pedig most gazdasági, piaci alapon közelítünk. Egy bérbeadó árat csak akkor csökkent, ha brutálisan túlárazta a lakást - amivel ő is tisztában van, csak próbálkozik, hátha bejön. Ez is az eladó lakások piacáról jön, ahol szintén szokás „alkut” hagyni benne.

Az albérletpiacon annyi a különbség, hogy nem olyan gyakori az alku, de attól még a kiadó lakások árában az alku ott van. A bérbeadó ettől függetlenül nem alkudozik, sértésnek, támadásnak veszi egy bérlőtől, ha a bérleti díjat csökkenteni akarja. Csak a szabadáras albérletpiac a bérlőket is összezavarhatja, alig tudják eldönteni, hogy minek mi lehet a reális ára, már ahhoz képest, ami az adott piacon ennyiért bérelhető.

Ha pedig ez még nem volna elég, van csattanó is. Az albérletpiac hagyományai megmerevedni látszanak Magyarországon. Esélyt sem látni arra, hogy ebből bérlakáspiac legyen valamikor a belátható jövőben. Az állam hajaz, épít a saját ingatlant minél előbb vágyunkra, ezzel együtt a bérlakáspiachoz szükséges követelmény- és szabályzórendszerek, intézményrendszerek nem épülnek ki. Hiába van polgári jogi értelemben különbség Magyarországon is az albérlet is a bérelt lakás, a bérlő és az albérlő között, a gyakorlatban ennek nincsen érzékelhető hatása. Magyar bérlakáspiac nem létezik és a szereplőknek ehhez kell tudni alkalmazkodni, berendezkedni, akár bérelni akár kiadni akarnak.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A kiszolgáltatott egyetemvárosok

demográfia albérletpiac diákbérlők egyetemvárosok 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Van annak egyfajta diszkrét bája, amikor a bérlőről Magyarországon a többségnek a diákok, az egyetemisták jutnak az eszébe. Az #1 bérlő, akire a bérbeadó gondol, akiért befektet. Majd ránézünk az első grafikonra és (be)láthatnánk igazán már végre így 2018 közepén, hogy a diákbérlők száma is biztosan fogy, nem csak a hallgatóké.

A diákoknak kiadó bérbeadók száma is fogy?

A kérdésre ebben a formában az lenne a határozott válasz, igen. Viszont egyre többen szeretnének kiadni lakást, többek között diákoknak is, az is biztos. Paradoxon az albérletpiacon. Szóval növekszik a csalódásfaktor, tovább állhat a lakás üresen, mert ilyen számok mellett a diákokra várni nem feltétlenül kifizetődő hozzáállás.

Annak is van egyfajta diszkrét bája, amikor a diákbérlők dominanciájától félve, még manapság is gyakran hivatkoznak nem diákbérlők rájuk. Például, azért nem találnak jó kiadó lakást, mert az egyetemisták mindet kibérelték. Esetleg ők még az egyetemisták rohama előtt akar lakást találni, nehogy lemaradjon a jobb lehetőségekről.

A diákbérlők erős, biztos és stabil kereslete a kiadó lakások piacán egyelőre mind a bérbeadók mind a bérlők gondolkodását úgy befolyásolja, mintha minden a régi lenne. Csak 10 év alatt 100 ezer hazai hallgatóval lett kevesebb Magyarországon. Egy laza 50%-kal több magyar egyetemista volt 10 évvel ezelőtt a felsőoktatásban.

Hahó bérbeadók! Jó reggelt bérlők!

Azt is láthatjuk, hogy a külföldi diákok egyáltalán nem tudják kompenzálni a magyar demográfiai folyamatokat. Összeségében fogynak Magyarországon az egyetemisták, főiskolások. Méghozzá elég látványosan. A jó hír, hogy a külföldi diákokra specializálódó bérbeadók egyelőre még örülhetnek. A külföldi hallgatók száma majdnem megduplázódott az elmúlt 10 évben. Ez főleg olyan egyetemvárosokban jelent levegőt bérbeadóként, mint Debrecen, Pécs, Szeged. Külföldi diákok nélkül biztosan jobban fuldokolnának ott is. A külföldi bérlők nem minden bérbeadónak jelentenek megoldást. Egyrészt tudni kell velük kommunikálni, de nálunk meg a nyelvtudás nem a magyar wirtschaft része. Másrészt egy magyar diáknak szánt lakás, már nem biztos, hogy egy külföldi diáknak is elég lesz. Nehogy már egy kiadó lakás, egy albérlet jobb minőségű legyen, mint a bérbeadó saját otthona! Ez viszont már a magyar wirtschaft része. És akkor még nem is beszéltünk a szomszédokról, akik a magyarul nem beszélő bérlőket mennyire tudják kedvelni. Az a híres, világhíres magyar vendégszeretet…Olyan kérdések, mint vallás, nemzetiség és bőrszín…Hajaj, már ingoványos talajra is léptünk, ha nem magyar bérlőkről beszélünk.

Az elöregedő és elfogyó magyar nemzet nagy sorskérdése ez a hétköznapokba sűrítve

demográfia albérletpiac diákbérlők egyetemvárosok 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Budapest függ legkevésbé a diákbérlőktől

A mindennapokba, ahol így vagy úgy, de szembesülünk az idők szavával. Az egy teljesen másik kérdés, hogy figyelmen kívül hagyjuk – ameddig csak lehet – vagy legalább elgondolkodunk rajta. Mi lesz azokkal az egyetemvárosi bérbeadókkal, akiknek a külföldi diákok az utolsó lehetőségük, a mentsváruk, hogy bérbe adjanak. Ha a külföldi diákok is elkezdenek fogyni… mert ez is benne van a pakliban, akár a jelent és akár a jövőt vizslatjuk.

Az, hogy milyen fekete levesre számíthatnak a bérbeadók, még nem tudni

Csak józan paraszti ésszel is könnyen belátható, ha öregszik a társadalmunk, úgy fogy el a bérlőutánpótlás is. Hiszen, ha kevesebb a gyerek, akkor kevesebb a diák és az egyetemista is. Ezért majd így lesznek egyre kevesebben a fiatalok, a párok, a pályakezdők is, na meg a friss házasok. Annak is lesz egyfajta diszkrét bája, amikor a bérlőkről nem a fiatalok, hanem a 40-50 évesek jutnak majd eszünkbe Magyarországon.

Forrás: Bucsky Péter - Már minden nyolcadik egyetemista külföldi, nem is működne nélkülük a magyar felsőoktatás /2018. június 26/, g7.24.hu,

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magyarországon jó lenne tudni előre tervezni

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Miközben az ember életében számtalan hosszú távú döntést kell meghoznia, köztük ilyen egy ingatlan megépítése vagy megvásárlása, a hitelfelvétel is, ebben az országban előre látni, kiszámítható jövőt élni átlagon felüli erőfeszítésekkel járhat. Változnak az idők és nagyon hirtelen egész más körülményekkel szembesülhetünk. Most olyan szemszögből közelítjük meg a témát, ami először unalmasnak tűnhet, szakbarbárnak. Tényleg sok minden változik, de a lényeg nem.

Ilyen lényeges tény, hogy egy országot, annak államadóssága teljes mértékben a markában tartja

Ezt minden állam, politikai és világnézetétől függetlenül elég liberálisan közelíti meg. Ez azt jelenti, hogy az államadóssággal szemben nagyon megengedő, elnéző. Az államadósság ezért riktán csökken, jóval jellemzőbb, hogy csak nő és nő.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Tényleg sok minden változik, de a lényeg nem

Ezt pedig minden eladósodott államnak folyamatosnak finanszíroznia kell. A növekvő államadósság főleg komoly feladat. Az állam adósságát újabb és újabb adósságokkal fizeti ki, de nem fizeti meg. Mindig tartozik, így mindig ki is van szolgáltatva, kényszerhelyzetben van. A magyar állam a magyar államadósság terhe alatt hoz döntéseket már évtizedek óta, hogy még véletlenül se fenyegesse az államcsőd, ami egyébként nagyon leegyszerűsítve csak annyit jelent, hogy nem veszik meg az államkötvényeket, nem bíznak abban, hogy az állam azt kamatostól vissza tudja fizetni. Az államnak ezért fontos az, hogy még növekvő kamatok mellett is (az államadósság nem csak a tartozás mértékétől, de még a kamatoktól is függ), de mindig megvegyék az államkötvényeit.

Ezzel úgy civilként, vagy civilben nem nagyon foglalkozunk

Elvagyunk a kis világunkban, a kis életünkkel. Azt gondoljuk, hogy minket ez nem is nagyon érint. Minket elsősorban az érdekel, hogy legyen jó munkánk, jó fizetésünk, legyen rendben a magán- és családi életünk, az anyagi helyzetünk, az egészségünk. Eközben az állam döntései - részben és egészben az adósságkezelés stratégiája miatt - nagy hatással tudnak lenni a mindennapjainkra. Ha az állam optimista, akkor többet ad nekünk, de ha pesszimista, akkor viszont többet elvehet tőlünk. Ez utóbbit úgy éljük meg, hogy a pénztárcánkban turkál, adókat emel, eddigi kedvezményeket von meg, szigorít olyan szabályokon, mint a hitelfelvétel, de még a munkahelyünket is veszélybe sodorhatja az állam az ilyen döntéseivel.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Azt gondoljuk, hogy minket ez nem is nagyon érint

A munkanélküliség sosem megy nyugdíjba

A manapság divatos munkaerőhiány jóval inkább jelenti azt, hogy hiány van az alacsony bérért, kulimunkát végző, sokszor fárasztó és időigényes, nem is túl kreatív és inspiráló munkakörülmények között dolgozni vágyókból. Ez azért elég természetes, valahol egy ország fejlődési történetében ide is el kell jutni, hogy nem akarunk mindenáron mindenféle munkát elvégezni. Ezt egyszerűen munkaerőhiánynak nevezni nagy butaság lenne. Ahogy az is elég felelőtlenségnek tűnhet, ha a munkaerőhiányra hivatkozva nem féltjük az állásunkat.

Jellemző - szintén elég liberális gazdasági szermlélet az is - hogy a vállalkozások munkaerőfelhalmozók tudnak lenni. Ez annyit tesz, hogy feleslegesen is vesznek fel újabb és újabb munkaerőt, még akkor is, ha az nem racionális döntés, ha azzal a cég jövedelemtermelő képessége nem nő. Nem csak az állam tud túl sok munkaerőt alkalmazni, hanem a versenyszféra is.

A túl sok elég relatív, de bizonyára sokan vannak olyanok most is, akik azért a saját munkahelyükön lehet, hogy simán meg tudnák felezni a munkaerőt. A sok felesleges feladatmegosztás (delegálás), a felelősségek átgodolatlan szétaprózása, a bürokratikus munkahelyi viszonyok, ahol egy 10 perces döntést nem lehet meghozni napok alatt sem - még ma is él és virul.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Ha az állam optimista, akkor többet ad nekünk, de ha pesszimista, akkor viszont többet elvehet tőlünk

Amikor optimista az állam, optimista a versenyszféra is és szereti növelni a munkaerőt. Ha meg pesszimistává válik a hangulat, akkor meg csökkenti a munkaerőt.

Most éppen a magyar állam pesszimista hangulatba került, a korábbi optimista hangulatához képest

Pár hónap alatt annyira megváltozott az államadósság finanszírozhatósága, a világgazdasági környezet, hogy úgy néz ki a rosszabb forgatókönyvre készül a magyar állam. Olyan szavakat hallani újra, hogy válság, növekvő infláció, növekvő kamat. A hitelfelvételek ösztönzése helyett elindult a hitelezés fékezése, ami meg tudható, hogy éppen kedvezőtlen hatással van a gazdasági növekedésre, így a növekvő államadósság kezelésére is. Ezzel összefüggésben úgy néz ki, hogy az elkölthető jövedelmünkből is többre vágyik az állam, mert minden forintra szüksége van, hogy az államadósság kezelése ne lehessen még kérdés sem. Már nem annyira bízik a fogyasztás növekedésében, ilyenkor ott vesz el, ahol és ahonnan csak tud, maximlaizálva a bevételeit a kedvezőtlenebb kilátások ellenére, vagy pont azért.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Olyan szavakat hallani újra, hogy válság, növekvő infláció, növekvő kamat

A béren kívüli juttatások, a cafeteria rendszer a munkabéreket terhelő munkaadói és munkavállalói terhek miatt különleges

Nem csak bruttó bér van, a munkahelyünk ezen felül még fizet utánunk az államnak „fejpénzt”. Igen, többe kerülünk, mint a bruttó bérünk. A béren kívüli juttatások azt a célt szolgálják, hogy az államnak megéri az, hogy ha többen dolgoznak, a vállalkozásoknak meg az éri meg, hogy nem csak a relatíve magas plusz terhekkel járó nettó munkabért fizethetik ki, hanem kedvezményes ,akár adómentes juttatásokat is adhatnak.

Ez most veszélybe került, mert úgy néz ki, hogy 2019-től az eddig ismert béren kívüli juttatások eltűnnek.

Az állam kommunikációja szerint azért, hogy mindenki több munkabért kaphasson. De a cafeteria rendszer és minden béren kívüli juttatás lényege volt az, hogy a nem túl versenyképes magyar munkabér adóztatást részben kompenzálni tudja, a foglalkoztatottságot ösztönözze.

Ezt azért meg fogjuk érezni

Hirtelen minden béren kívüli juttatást a nettó bérbe beépíteni nem fog sikerülni. Ez azt jelenti számunkra, hogy lesznek akiknek 2019-től ugyan nőni fog a nettó bére, de az elkölthető jövedelme már nem biztos. Ha szerencsés, a cége mindent meg fog neki adni 2019-től is a nettó bérben, de többet nem költhet mint eddig. Például, aki kapott lakbér-támogatást a cégétől eddig adómentesen, az 2019-től majd a fizetéséből fizetheti a bérleti díjat. Ha megkapja a korábbi támogatást a bérében, akkor nem jár rosszabbul. Ha nem kapja meg, akkor nőni fognak a havi kiadásai. Ha fiatal és a cége fizette a havi diákhitel törlesztőjét adómentesen, de 2019 januártól már neki kell a nettó fizetéséből, akkor az is plusz teher lesz. De nem fizetheti a cég a lakáshitelt sem tovább adómentesen, nem adhat önerőt a hitelhez adómentesen. Aki eddig máshogyan tervezett, mert nem gondolta, hogy akár az idén bevezetett új, friss cafeteria elemek jövőre minden mással együtt megszűnnek, az bizony most vakarhatja a fejét. Ha cég, akkor lehet újra kell gondolnia az alkalmazottak számát és juttatásait. Egy racionális cég minél kisebb csapattal , de minél magasabb jutalmazás mellett működik hatékonyan. Ez azt is jelentheti ,hogy jövőre nem csak béremeléssel lehet számolni, hanem azzal is, hogy a cégek a legjobb alkalmazottakat kényeztetni fogják, a többit viszont büntetni, akár úgy is, hogy megválnak tőlük. A magyar bérek még a földön járnak és a munkáltatók a saját versenyképességük megőrzése és erősítése érdekében be kell hódoljanak az állam akaratának. Ha az állam elvesz, a cégek sem tudnak többet adni. Az sem kizárt, hogy pár hónap múlva még sötétebb fellegek miatt az állam újra írja a jelenlegi terveit is. Látható, hogy akár 3 hónap alatt is mindenről máshogyan gondolkodhat. Egy dolog nem változik csak, az államadósságnak finanszírohatónak kell maradnia, annak ellenére is, hogy az utóbbi egy évben mintha újra szintet akarna lépni az állam, megcélozva a 30 ezer milliárd forintot (!!!).

Jól látható, hogy az államadósság optimizmustól és pesszimizmustól függetlenül csak nő Magyarországon, rendre befolyásolva ezzel a mi hétköznapi, civil életünket, vágyainkat, döntéseinket, lehetőségeinket.

államadósság eladósodottság infláció munkaerőpiac munkabérek keresetek cafeteria béren kívüli juttatás MNB ÁKK KSH lakáspiac lakáshitelezés lakáspolitika albérletpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Úgy néz ki, hogy 2018-cal lezárul egy korszak Magyarországon és valami teljesen új kezdődik 2019-től

A magyar társadalom és a magyar gazdaság sem liberális az adóssággal és az eladósodottsággal szemben. Sem civilként, tehát magánemberként, sem cégként nem szeretünk eladósodni, tartósan pedig pláne nem. A magyar állam viszont ennek a megszállotja, mert az eladósodottság a gazdaság növekedésével bizonyos keretek között kordában tartható, kezelhető – mondják már egy jó ideje.

Az GDP arányos eladósodottság mögé bújva az állam azzal nyugtatja magát, hogy az eladósodottság kinőhető azzal, hogy egy ország jóval gyorsabban gazdagodik (nő a gazdasága), mint amilyen mértékben növeli az államadósságát. Ez persze az idők folyamán bebizonyosodott, hogy téves, csak az államadósság az országok drogja, nem tudnak róla leszoni, elvonóra meg nem küldi őket senki. A boldogság illuzióját jelenti számukra és néha nekünk is, amikor éppen az állam ad. Ha már elvesz tőlünk - mert egyre több és több pénzre van szüksége az államnak ahhoz, hogy a növekvő államadósságot újra és újra hitelesen és megbízhatóan tudja kezelni – akkor újra felébredünk és szembesülünk civilként, civilben, magánemberként is az alárendelt szerepünkkel. Úgy néz ki, hogy 2018-cal lezárul egy korszak Magyarországon és valami teljesen új kezdődik 2019-től. Egy lakáspiaci ciklus is lezárulhat idén, 5 év után, a lakáspiaci boom ciklusa. 2019-től megkezdődhet a stagnáló, a bizonytalan lakáspiac új időszaka.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Beszéljünk a bérleti díjakról


bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Beszélhetünk, csak előtte érdemes megértenünk a magyar lakáspiac sajátságos, de annál szorosabb kapcsolatát az újlakáspiaccal. Bérlőként akkor is hatással van ránk az egész ingatlanpiac, ha foglalkozunk vele, ha nem. Még értenünk sem kell hozzá. Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is „optimisták”. Ha pedig pesszimista, akkor bérlőként meg nekünk áll a zászló. Ha bérlők vagyunk, akkor semmilyen érdekünk nem fűződik egy jó hangulatú lakáspiachoz. Igen ám, csak a bérlőknek körülbelül beleszólási lehetőségük sincs a magyar lakáspiac alakulásába. Bár azt gondolnánk, hogy a bérlők, mint kereslet, hatást tudnak gyakorolni a bérbeadókra, a kínálatra, ez a valóságban Magyarországon koránt sincs így. A kereslet és kínálat törvénye a bérbeadók és bérlők között nem működik. A kínálat öntörvényű, maga alá rendeli a keresletet. Ha nem találják egymást, a bérbeadók a bérlőket az albérletpiacon, inkább nem adják ki a lakásukat, hagyják üresen állni.

A magyar lakáspiacon sok minden teljesen másképp működik, mint gondoljuk

Kicsi és kiszolgáltatott. Mint ilyen piac, jó terep az államnak, ami rendszerint bele is avatkozik. Általában mindig akkor, amikor nem kellene. Tényleg, komolyan mondjuk, hogy ha az állam a lakáspiacba beavatkozik, annak semmi jó vége nincsen. Bérlőként meg pláne nem nagyon örülhetünk az állami beavatkozásnak, mert az biztosan a bérleti díjak emelkedéséhez fog vezetni.

Az állam hol avatkozik bele a lakáspiacba?

Mindig az újlakáspiacon keresztül. A magyar lakáspiacon belül az újlakáspiac nagyon parányi, de a hatása mindenek felett álló. Elképesztő ereje és befolyása van. Azzal, hogy Magyarországon most már kimondhatjuk évtizedek óta az állam az új lakások és családi házak építésével akar pirospontot szerezni a lakosság körében, azzal évtizedek óta a lakásárakra is hatást gyakoról.

Az állami beavatkozás vásárlás és építés ösztönző eszközöket jelent. Ez pillanatok alatt áremelkedéshez vezet a lakáspiacon, kifulladáshoz. a lakáspiac kiégéséhez. Igen, az egész lakáspiacon és nem csak az új ingatlanok piacán.

Ha tehát az új építésű ingatlanok ára bármiért nő, a használt ingatlanok piaca azt szépen követi csakugyan áremelkedéssel.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is "optimisták".

Az új lakások vásárlását és családi házak építését ösztönzi ma is az állam a családi otthonteremtési támogatással (CSOK). A piac azonnal be is árazta például. A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.

A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.

Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.

Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék.

És ez a lényeg, amit bérlőként mindig értenünk és látnunk kell. Ha valami árnövelő hatású, akkor az a bérleti díjakat is emeli. A bérleti díjak nem a bérlőktől függnek, a keresletüktől vagy a fizetőképességüktől. Ebben ne is higgyünk és ne is reménykedjünk. Az állami beavatkozás mindig rontja a bérlők helyzetét, mert az a vevőknek akar segíteni elsősorban, a könnyebb új vagy használt lakáshoz jutáshoz, de valójában az eladóknak kedvez.

Tovább is mehetünk, újra szintet léphetünk, mert azt már látjuk, hogy az állam nem biztos, hogy jól időzített ismét, hiszen pont akkor avatkozott be, amikor már eleve elindult felfelé a lakások ára.

Az állami beavatkozás csak mindent felgyorsított.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak új CSOK és 5% lakásáfa nélkül is nőttek volna. A lakásárakkal együtt meg a bérleti díjak is emelkedtek volna. Az állam csak bekapcsolta a lakáspiac rakétáit.

Bérlőként mi csak annyit láthatunk ebből, hogy a bérleti díjak összehasonlíthatatlanok a 2014 előtti szintekkel. Így van ez a lakásárakkal is, ha éppen az eladó lakások árát nézegetjük. Ezt hívják dominóelvnek és lavinaeffektusnak. Ismét szintet lépünk, mert bár a lakásárak felfelé tartanak, a lakáspiac ilyenkor inkább már lefelé tart a lejtőn. Miért mondjuk ezt?

A hirdetési oldalakon olyan árakat láthatunk, amik legtöbbször köszönő viszonyban sincsenek a piaci árakkal:

A magyar hirdetési piac úgy alakult, pont a domináns, vezető hirdetési oldal 2010-ben bevezetett szemlélete miatt, hogy azokat a hirdetéseket láthatjuk legkönnyebben és leggyakrabban, aminek a hirdetésére a legtöbbet költenek. A legtöbb pénzt meg pont a túlárazott ingatlanokra költik a hirdetők, eladók.

Ránézünk a hirdetési oldalakra és csak túlárazott meg a túlárazottnál is túlárazott lakásokat láthatunk oldalakon keresztül. Ha nem túrunk bele jobban, ha nem vagyunk résen, még a végén el is hisszük, hogy pont annyiba kerül egy lakás, mint amennyiért hirdetik. Aztán kiderül, hogy nem. Így van ez a kiadó lakásoknál is. A legrosszabb ár/értékű lakások bérbeadói áldoznak a legtöbbet a hirdetésre sokszor. Bérlőként meg rémeket láthatunk egy idő után, mert olyan sokkélmény lehet ezzel szembesülni. Szóval ez egy nagy „kész átverés show” tud ilyenkor lenni, ami mind olyan hirtelen és gyorsan tud történni, amit ép ésszel nagyon is nehéz felfogni. Ez pedig utána már mindenre kihat. Szinte nincs olyan, aki ne hallaná, hogy az új építkezések költségigénye is növekszik. Építőanyagok, munkaerő, telkek, adminisztrációs költségek, csak nőnek és nőnek. Ez is hat az új építésű lakások árára, na meg a családi házak költségvetésére. Aki 2015-2016-ban tervezgetett, az ma erősen újra tervezheti az egész projektet. Emiatt is nőnek a használt lakások árai. De a használt lakásoknál is nőnek a költségek, fel kell őket újítani, javítani, karbantartani. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak.

Az ingatlanok birtoklása egyre nagyobb költségekkel járhat, ami mind a használt és mind az új ingatlanok árát felfelé húzza. A bérleti díjak meg értelemszerűen követik a lakásárakat. Nem „rocket science”, hogy ha egy lakásvásárló egyre többet fizet a lakásért, a felújításért, a berendezésért, stb, akkor ezt ne akarná érvényesíteni a bérleti díjakban. Már hogyne akarná! A bérbeadók bérleti díj elvárásai is nőnek, ahogy a lakásárak nőnek.

A bérleti díjak azért nem tudják teljes mértékben tartani a tempót a lakásárakkal

Bár vannak bátor tulajdonosok, akik nem akarják elfogadni ezt, nem tetszik nekik az úgynevezett hozamcsökkenés, továbbra is olyan éves bérleti díj bevétellel kalkulálnak, mint 2014 előtt.

Vissza is utalnánk a hirdetési oldalakon látott kiemelt hirdetésekre: 

Azt gondolják a bérbeadó hirdetők, hogy ha minél többen látják a túlárazott hirdetést, akkor csak lesz egy palimadár, aki kifizeti az irreális bérleti díjat is érte. A hirdetési oldalak meg még el is hitetik az ilyen hirdetőkkel, hogy ez lehetséges. Kész kabaré ez egész. Már néha azt sem tudni, hogy ki kit néz ennyire ostobának!

Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár. A bérleti díj bevétele a lakás aktuális, piaci árához képest elmaradhat az elvártaktól. Ez csak az új belépőket, tehát a „most” vásárlókat tudja bosszantani igazán. A korábbi vásárlókat, a hosszú évek óta bérbeadókat már annyira nem. Nekik fejben a bérleti díj viszonyítási alapja az eredeti vételár és költségek (pl. felújítás és berendezés).

Bérlőként már kaphatunk is egy tippet, hogy olyan lakásoknál van több esély a kedvező bérleti díjra, ami már régóta nem cserélt gazdát, de legalább 2015 előtt vásárolták.

Minél frissebb a bérbeadó vásárlási élménye, az elvárt bérleti díja annál magasabb lehet. Legalább annyira üzenet értéke van a frissen felújított lakásnak is egy hirdetésben. Amit most újítottak fel, az biztosan drága mulatság lehetett a bérbeadónak, ami meg magasabb bérleti díjat jelent a bérlőnek. 

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár.

Bérlőként érdemes gondolkodni a bérbeadó fejével is és nem folyton nyavajogni és rinyálni, hogy a bérleti díjak irreálisak

Mihez képest? El lehet menni venni saját lakást és akkor majd ott is lehet hisztizni, hogy jaj minden milyen megfizethetetlen. Ez egy ilyen bringa. Ha bérlők vagyunk, 10-100 ezer nagyságrendeken aggódunk. Ha vevők, akkor meg milliókon-tízmilliókon rágódhatunk.

Ha birtokolni nem tudjuk az ingatlant, akkor marad a bérlés kompromisszuma. De a vásárlás is kompromisszum, mert könnyen lehet, hogy bérlőként jobb lakást tudunk kifizetni/kigazdálkodni, mint lakásvásárlóként.

És itt jön a képletbe a hitel. Bérlőként gyakran ábrándozhatunk, hogy milyen jó lenne a bérleti díj helyett a hitelt törleszteni. Arra nem gondolunk, hogy minél inkább elérhető közelségben vannak a lakáshitelek = értsd minél szélesebb tömeg a bank pénzét is költheti a lakáspiacon, nem a sajátját, az bizony ismét árnövelő hatású.

A kedvezőbb hitelezési környezet megint az egyre magasabb lakásárak irányába mutat. A bérleti  díjak emelkedése viszont a lakásárak emelkedésének velejárója.

Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak. Ha visszakérdez, hogy meddig nőnek a lakásárak? Mondjuk neki azt, hogy pont addig, ameddig az új lakások ára nő. Ha azt kérdezi kíváncsiskodva, hogy az új lakások ára meddig nő? Válaszoljuk azt, hogy ameddig az állam és a bankok el nem engedik az újlakáspiac kezét.

bérleti díj albérletpiac lakásárak lakáspiac újlakáspiac hitelpiac lakáshitelezés lakáspolitika ingatlanmarketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A munkáltató és az állam is fizetheti az albérleti díjat

albérlet albérlet-támogatás lakhatási támogatás mobilitás célú támogatás cafeteria béren kívüli juttatás albérletpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Amikor megjelent a cikk és az FB bejegyzés, először azt gondoltuk, hogy nem szabad ilyen kezdeményezést más színben feltüntetni és nyerészkedőnek, haszonlesőnek beállítani. Minden jóban nem szabad keresnünk a rosszat. De kikívánkozik belőlünk egyszerűen az a tény, hogy a pályakezdők lakhatását az állam erősen támogatja Magyarországon, így a cégek sok adót spórolhatnak meg ilyen munkavállalók csábításával:

1. Albérlet-támogatás egy olyan adómentes cafeteria, ami maximum 82 800 Ft havonta és a munkáltató fizetheti a munkavállalónak 5 éven keresztül, határozott idejű munkaszerződés esetén is.

2. Lakhatási támogatás egy vissza nem térítendő havi állami albérlet-támogatás, amit a pályakezdő fiatalnak utal az állam, 1 éven át maximum 100 000 Ft-ot havonta, hivatalos bérleti szerződés szerint. 

Ha élni akar vele a pályakezdő és vagy a cége, a kettőt együtt és külön-külön is igényebe lehet venni. Az egyiket a cég adja, béren kívüli juttatásként, a másikat az állam utalja a lakás bérleti szerződése szerint. Az utóbbinál panaszkodnak, hogy nem olyan könnyű olyan bérbeadót találni, aki adózik a kiadott lakása után. Könnyűnek tényleg nem könnyű, de nem is lehetetlen.

A pályakezdő fiataloknak megéri akár 60 km-nél távolabb menni dolgozni az állandó lakcímüktől, mert ennyi a minimális feltétel a lakhatási támogatásokhoz, kiegészítve azzal, hogy még az is elég, ha az oda-vissza út tömegközlekedéssel naponta 3 óra.

Úgy érezzük, hogy inkább ezt ismerte most fel "önzetlenül" a vállalkozó, és adja elő úgy, mint ha éppen nem az állami lakhatási támogatások, ösztönzők miatt fókuszálna a cége a pályakezdő fiatalokra, messziről elkerülve inkább a tapasztaltabb munkavállalókat.

Sokkal nagyobb bajban vannak a nem pályakezdők, akiket nem nagyon támogat sem az állam és nem nagyon keresik őket még a cégek sem. Rájuk sütik gyorsan, hogy ők már nem is bírják a strapát, nem nekik való ez a munka már, mert ezt még egy fiatal is fárasztónak találja. Sokszor pont ezért még ingatlanközvetítő irodába sem szívesen vesznek fel 50 körüli embereket. Erre a következtetésre is juthatnánk keserű szájízzel, ami tekinthető a történet fonákjának is, mert tényleg nem csak a húszéveseké a világ!

Sírunk a külföldön dolgozó fiatalok miatt - ahol egyáltalán nem könnyebb bérelni lakást, mint Budapesten vagy más nagyobb hazai városban, csak teljesen más - de közben egyáltalán nem érdekelnek minket már a "nem fiatalok". Hogy mi van és mi lesz azokkal az emberekkel, akiknek a nyugdíjig van még 10-20 évük és dolgozni szeretnének?

Pedig a mobilitási célú albérlet-támogatás, adómentes béren kívüli juttatás jár minden munkavállalónak kortól függetlenül - ami maximum 82 800 Ft/hó, 5 évig - ha határozott idejű munkaszerződése van és 60 km-re vagy legalább 3 órányi napi oda-vissza útra (tömegközlekedéssel) dolgozik állandó lakóhelyétől, ismételjük meg újra, mert jó tudni. Az állami lakhatási támogatás, ami maximum 100 000 Ft/hó 1 évig, pedig minden pályakezdőnek jár, aki állandó lakcímétől ugyan ilyen távolságra jár dolgozni. Nálunk meg népszokás nem megváltoztani az állandó lakcímünket, így akár évizedekig oda vagyunk bejelentve, ahol valójában nem is élünk. Így igen széles kört érinthet/lefed az albérlet-támogatás, mint lehetséges béren kívüli teljesen adómentes juttatás.

Hogy a pályakezdők vagy nem a pályakezdők kilátásai beszűkültebbek itthon, azon azért lehetne hosszasan vitatkozni, de biztosan nem olyan perspektívából, mint ahogy azt a vállalkozó teszi.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Arte legis

lakástörvény lakásbérleti jogviszony lakásbérleti szerződés albérletpiac albérleti szerződés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

…a magyar társadalom nem rendezkedett be a bérlakások használatára: sem a jogrendszer, sem a tulajdonosok, sem a bérlők. Magyarországon az ingatlantulajdon továbbra is státuszszimbólum. Ebben hosszú távú szemléletváltásra lenne szükség, a bérlakáspiac szabályainak megfelelő kialakítására.” - írja Virovácz Péter, az ING Bank vezető közgazdásza a vg.hu Oda megyünk lakni… személyes véleményének hangot adó cikkében.

Ez egy olyan vitatéma egyébként, ami koránt sem biztos, hogy megfelelő tárgyi tudás nélkül konstruktív és eredményes tud lenni

Téves és hibás alapon nyugszik az a feltevés, hogy a lakásbérleti jogviszony, a lakások kiadása ne lenne megfelelően szabályozva ma Magyarországon. A szabályok jók, csak nem tudjuk alkalmazni őket, mert egyrészt nem ismerjük őket, másrészt a jogalkalmazók, a hatóságok sincsenek vele teljes mértékben tisztában. Rossz jogértelmezési hibák miatt ne a szabályokat, a törvényt hibáztassuk, hanem inkább saját magunkat.

Azt követelni újra és újra, hogy új szabályozásra van szükség, az a jelenlegi rossz jogértelmezési gyakorlatot nem orvosolná. Ugyan olyan rosszul lehetne értelmezni egy új szabályozást is – mindezt szem előtt tartva – ne új törvényekért lobbizzunk, hanem ki kell küszöbölni a hibás jogértelmezésből fakadó társadalmunkra kártékony jogalkalmazási anomáliákat.

Mindenki tudja, hogy minden törvény annyit ér, amennyire betartják

Nálunk a lakásbérbeadási törvényeket nem tartják be – nem csak a bérbeadók és a bérlők - sokszor még maguk a hatóságok sem, köztük a bíróságokkal együtt. Mivel szűk rétegprobléma a lakásbérlés, kevés embert érint, nincs nyomás a jogalkalmazókon, hogy megfelelő jogértelmezés mellett legyenek rendezve a lakásbérlés körüli jogviták.

Amire igazán szükség lenne, azok a gyorsan ítélő bíróságok ilyen jellegű kérdésekben.

Létezik ilyen intézmény nálunk bűncselekmények esetén, amikor látványosan, pár nap alatt a bíróság eredményre jut. Addig a lakások körüli jogviták lassú, körülményes és időhúzó eljárást eredményezhetnek, ami nem a lakásbérlési szabályok hibája. Tényleg nem, azok maguk is gyorsan ítélő bíróságokért kiáltanak.

Nem új szabályokra van szükség, hanem a szabályok betartását és betartatását kellene komolyabban venni Magyarországon

Minden benne van a jelenlegi szabályozásban, amit egyébként ma sokan hiányolnak. Azt mondják ugyanis, hogy védi a bérlőt az ingatlan tulajdonosával szemben. Védeni nem védi, sőt, jóval szigorúbb, mint azt sokan gondolják csak azért, mert nem is ismerik a jelenlegi lakásbérlési jogviszony szabályozását.

A hatóságok és a bíróságok védik a bérlőt azzal, hogy lassúak, borzasztóan lassúak egy olyan kérdésben, ahol minden nap számít. A hatóságok és a bíróságok vitatható jogértelmezési gyakorlata védi a bérlőt, nem a törvény. Ez is egy nagyon-nagyon fontos különbség.

Ha lenne új szabályozás, a hatóságok és a bíróságok továbbra is rosszul értelmezhetnék azt, hibás és téves, nem is olyan ritkán káros előítéletektől sem mentesen. Látható, hogy még a véleményét széles nyilvánosság előtt felvállaló közgazdásznak sem biztos, hogy van jogilag fogalma a jelenlegi lakásbérleti jogviszony kereteiről, de véleménye az van róla. Ez is káros jelenség nálunk, hogy úgy beszélünk és úgy kritizálunk számunkra teljesen ismeretlen témákat, és úgy keresünk rájuk megoldásokat, hogy közben nem is a valódi problémákat feszegetjük. Ha rosszak a kérdéseink, akkor arra csak rossz válaszokat adhatunk.

Jó kérdésekre van szükség, különben több kárt okozhatunk, jó szándék ide vagy oda

Ha nem vagyunk azzal tisztában, hogy nálunk a rossz jogértelmezés és a körülményes(kedő) jogérvényesítés az alapvető hiba – ami egyébként nem csak a lakásbérlési jogviszony körüli jogvitákra igaz – akkor addig nem is beszélhetünk valódi megoldáskeresésről.

Egy új szabályozás semmit sem ér anélkül, ha nem tanulunk meg már végre jól és helyesen jogot értelmezni, ha továbbra is nehéz és időigényes marad a hatósági és bírósági út, ahol a jogérvényesítés nem a szabályozástól függ, hanem a "bonyolító" vagy a  bíró jó- vagy rosszindulatától.

Ez pedig már a bíróságok körüli széleskörű társadalmi vita igen csak háborgó tengerére visz minket:

A magyar jogállam legnagyobb kritikája lehet ma az, hogy a bíróságok nem képesek a törvények helyes értelmezésére, az ügyek gyors és hatékony lezárására, mert egymásnak is ellentmondó jogértelmezések alapján hoznak veszélyesen szubjektív döntéseket úgy törvények nevében, hogy abban a törvényalkotó akarata (= a társadalmi érdek védelme) érvényesülhet a legkevésbé.

A jelenlegi lakásbérlési jogviszony szabályai nem gumitörvények!

Szigorú és egyértelmű, teljesen félreérthetetlen szabályozásról beszélünk. Szigorú és egyértelmű, teljesen félreérthetetlen, gyorsan intézkedő hatóságokra és villám gyorsan ítélő bíróságra van szükség nem csak a lakásbérlés körüli jogvitákban, hanem minden másban is ma már Magyarországon. A világ felgyorsult, ezért jogos társadalmi érdek, hogy sokkal, de sokkal „okosabb” jogalkalmazókra van szükség, mert a szabályozás mit sem ér, ha nem tudják azt megfelelően a jogalkotók akarata szerint betartani és betartatni.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az albérletpiac és a demográfiai bomba

albérletpiac népesség demográfia családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Van egy ország, ami fogy 1981 óta. Azóta születik kevesebb gyerek, mint ahány idős meghal. Évente 30-40 ezer emberrel kevesebb születik, mint ahány meghal ebben az országban 1993 óta. 1998 óta, 20 éve már, tartósan kevesebb mint 100 ezer gyerek születik. Mindenki jól tudja, ha bérlőre gondol,  elsősorban fiatalokra, akik bérelnek, főleg 40 éves korig. Ha lehet valamilyen képzeletbeli határt húzni, akkor itt húzzuk meg. Ha bérbeadók vagyunk, ha ki akarunk adni, mindig az a fontos, hogy tudjuk mennyi a 40 év alatti, milyen a trend, mire készüljünk. A bérlőket nem polcról vesszük le. A bérlői keresletről még kevesebbet tudni, mint a vevőkről. Az az albérletpiaci elképzelés hibás, hogy a bérlők kereslete végtelen. Az is hibás elképzelés, hogy a kiadó lakások számával egyenesen arányosan nő. Az is hibás megközelítés, hogy a bérlők bármit kibérelnek, ami kiadó. Az meg teljesen téves hozzáállás, hogy a bérlők mindenáron lekövetik a bérbeadók elvárásait. Magyarán az árérzékenység, a racionalitás sokkal erősebb a bérlőkben, mint a bérbeadókban. Az már sokkal inkább hatékony megközelítés, hogy bérelni, csak átmentileg bérlünk Magyarországon. A tömeges és tartós bérlés nálunk nem divat.

A bérlők úgy fogynak el és távolodnak el az albérletpiactól, ahogy egyre idősebbek. Hiába tudjuk jól, hogy a bérlők fiatalok, egy elöregedő, egy fogyó és egy elvándorló, vagy ahogy az optimisták mondják, munkaerő-exportáló országban, a bérbeadók legkevésbé veszik számításba a demográfiai folyamatokat.

Még ha tisztában is vannak a társadalmi folyamatokkal, az albérletpiacot nem érzik érintettnek, áldozatnak, szenvedő alanynak. Miközben minden kétséget kizáróan az. Az albérletpiacon nem bérlőhiányról hallani, inkább arról, hogy az elvárt bérleti díjak keserítik meg a bérlők életét. Ezzel is fenntartva a látszatot, hogy kereslet van, a bérlők száma mindig pont annyi, mint amennyit a bérbeadók elvárnak. Ez meg mitől lenne már igaz. Megnéztük közelebbről, teljesen elméleti szinten, hogy mik azok a számok, amik kőbe vannak vésve. Annál több bérlő nem lehet, mint ahányan beleférnek egy korosztályba. Megnéztük, hogyan alakult a születések száma. Nem először teszünk ilyet. A téma kényes. A kudarckerülők túl kényesnek érzik, hogy a lakáspiaci folyamatokra a demográfia hatásokat érzékeltessék. Azt mondják, hogy nincs is hatása.

Tényleg nincs hatása?

Tényleg nincs annak hatása, hogy a születendő gyerekek száma 40 év alatt a felére csökkent? Persze, hogy van hatása. Tudjuk, hogy van hatása. Érezzük, látjuk, tapasztaljuk. Az egyik mód, amivel ez ellen védekezünk, az az, hogy nem piaci alapon adjuk ki a lakásunkat. Barátok, ismerősök, azok barátai és ismerősei jönnek képbe. Nem baj, ha kicsit vagy nagyon olcsóbban adjuk ki a lakást, csak ne kelljen meghirdetni. Ha kiadtuk x éve egy jó bérlőnek, engedjük, hogy cserélgesse a lakótársait, mi nem foglalkozunk a kérdéssel. Nem bolygatjuk a témát, nem emeljük neki „piacira” sem a  bérleti díjat. A kevesebb még mindig több a semminél, főleg akkor, ha bizonytalannak érezzük a bérlőcserét. Ha eladnánk a lakást, azzal hirdetjük, hogy „többért is ki lehet adni, csak mi jó fejek vagyunk, azért csak ennyit fizet a bérlő”, miközben, legbelül tudjuk, hogy kiadni egyre kockázatosabb, jó bérlőt találni egyre körülményesebb. A magasabb elvárt bérleti díj és a piaci realitások nem biztos, hogy köszönő viszonyban vannak. Ennek vannak demográfiai fundamentumai.

albérletpiac népesség demográfia családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A demográfiai bomba már felrobbant!

1) 1962-1975 között, abban a 14 évben 2 116 126 fő született:

Ez átlagosan 151 152 babát jelentett. 1962-ben 130 053 élveszületés volt , 1975-re ez felment 194 240 főre. 50%-kal több baba született növekvő trend mellett az időszak eleje és a vége között. Ez az időszak teljesen meghatározta a 2002 és 2015 közötti albérletpiacot. Az az albérletpiac már nincs többé. Hangsúlyozzuk, hogy ez a bejegyzés azért készült, hogy kimondja annak vége, nem jön vissza,  örök emlék marad. 2016 és 2017 év elején nem véletlenül hívtuk fel erre a figyelmet.

2) 1976-1983 között, 8 év alatt, 1 243 883-an születtek:

Ez átlagosan 155 485 élveszületést jelent évente. Mondhatják azonnal, hogy az jobb átlag, mint 1962-1975 között. Igen ám, csak amíg 1976-ban 185 405 baba született, addig ez folyamatosan csökkenő trend mellett 1983-ra 127 258 főre csökkent. Ha úgy nézzük, akkor harmadával csökkent az első és utolsó év között a születések száma. Ha 1983-at vesszük alapul, akkor azt mondhatjuk, hogy másfélszer annyi baba született 1976-ban, mint 1983-ban.

2016-tól kezdve évről évre csökken annak a korosztálynak a száma, aki potenciálisan bérlő lehet Magyarországon. Ha ezzel nem nézünk szembe bérbeadóként, nem tudjuk mi vár ránk.

3) 1984-1991 között, 8 év alatt, 1 010 089 élveszületés volt:

Az átlagos születések száma itt már 126 261-re csökkent. Az átlag csökkenése mutatja az irányt, hogy a bérlők csökkenő számával kell számolni a következő évtizedekben. Ebben az időszakban stagnáló, 125-128 ezer élveszületés történt.

4) 1992-1999 között ez újabb szintet lépett. Ebben a nyolc évben már csak 863 977-en születtek, átlagosan 107 997-en évente:

1992-ben még 121 724-en születtek, addig 1999-ben már csak 94 645-en. Emlékeztetőül, 1975-ben 194 240-en születtek. Az ilyen drasztikus születésszám-csökkennésnek a hatása az albérletpiacra drámai lesz. Ebben az időszakban születettek már az albérletpiacon vannak. Mivel fele annyian vannak, mint az (1) időszakban születettek, természetesen nem tudják pótolni őket. Elindult az albérletpiacon a kereslet természetes beszűkülése.

5) Ha hozzátesszük, hogy 2000-2016 között, 17 év alatt, összesen 1 605 408-an születtek, ami átlagosan 94 435 élveszületést jelent, akkor érzékeltethető a probléma, amivel minden bérbeadó szembesül így vagy úgy. Az (1) és (2) időszak után az (5) időszak fájdalmas jövőképet vetít előre, hiszen a 150-155 ezer átlagos fiatal helyett már csak 94 ezerrel számolhatnak.

Hiányozni fognak ezek a fiatalok a magyar albérletpiacról, mert rájuk épült fel, nekik rendezték be. 

Mire számítunk?

Arra, hogy az albérletpiacot kényszerből több bérbeadó el fogja hagyni, mert nem fogja a lakását kiadni akárkinek, akármennyiért. Inkább hagyja üresen állni, eladja, megpróbálhatja máshogyan is hasznosítani, de csak az albérletpiacon kívül. Nem lesz attól olcsóbb az albérlet, mert (el)fogynak a bérlők. Úgy alkalmazkodik a szűkülő kereslethez az albérletpiac, hogy természetes szelekciónak köszönhetően, azok maradnak bérbeadóként a piacon, akiknek a lakására marad kereslet. Akiknek a lakását nem veszik ki olyan bérlők, akinek a bérbeadó szívesen kiadja, inkább kilép. Senki nem akar munkásszállót, szociális otthont és szükséglakást a lakásából.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Napraforgó szindróma

lakáspiac lakásárak ingatlanárak lakáshitelezés albérletpiac airbnb CSOK NOK 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”Süss fel nap, fényes nap, mert tévedésbe ejtettek és tévedésben tartanak! Süss fel nap, fényes nap, mert csak rád néznek, rád hallgatnak!” – dúdolja magában az ingatlanpiac. Magában, mert egyedül maradt. Nincsenek már barátai. Akikben bízott, mind csalódott. Akikben hit, azokról mind kiderült, hogy a háta mögött mást mondanak, mint a szemébe. Az ingatlanpiacon semmi sem szent, még a magántulajdon sem.

"Úgy játszanak mások lakásaival, mint egy kislány a Barbie babával" - mondogatja

"Jön az állam, azt mondja csak jót akar, beleavatkozik az életembe és azt mondja támogat. Támogat? Kiszívja a vérem, hogy hamarabb legyek rosszul. Növeli a vérnyomásom, a pulzusom, kikészít. A barátaimból ellenségek lesznek, mind csak azt akarják, mind mászik rám, molesztál, zaklat, aztán azt hiszik, hogy ha ezt szépen felöltözve teszik, akkor már udvarlásnak lehet nevezni. Kerülgetnek, méregetnek, ajánlatokat tesznek, fogdosnak, célozgatnak a mocskos fantáziájú macsók. Elegem van, hogy mindenki állatias ösztöneit attól tartja 21. századinak, mert már digitálisan is tudnak nyomulni. Nincs már nyugtom sehol. Az állam minden intézkedése káros nekem. Nekem gyerekekre van szükségem, akik később bérlők lesznek, vásárlók. Milyen jövő vár egy fogyó, öregedő és kivándorló ország lakáspiacára? Komolyan, milyen jövő? Érdekel itt valakit, hogy mi lesz velem 10, 20, 30 év múlva? Mindenki eladó lesz, meg bérbeadó, bérlő meg vevő honnan lesz? Kiből lesz? Hol vannak a gyerekeim?  A lakáspiac gyermekei, akik nélkül hiába énekelek, nem leszek elég hangos.

Azt hiszik csak pénz kell a lakáspiacra, ember már nem is? Majd robotok fognak venni és bérelni?

Hallgatom már évek óta, hogy befektetnek, belém fektetnek, mert milyen sok a bérlő és milyen jól lehet hasznosítani a lakásokat. Szólok, hogy ne fektessenek belém egy olyan országban, ahol fogynak a bérlők. Nincs akkora albérletpiacom, mint amekkorát lódítanak rólam. Én nem hazudozom, rólam hazudnak minden félét. Ha annyi bérlő lenne, mint amennyi befektetési céllal vásároltak elvileg lakást nálam, akkor Magyarországon az elmúlt években megtöbbszöröződött volna az albérletpiac mérete. És megnőtt? Nálunk nem akarnak albérletben élni az emberek (tömegesen), ne erőltessük már ezt! Érdekel egyáltalán valakit az albérletpiac alakulása, amikor róla beszél? Dehogy érdekli. Ha nem albérlet, akkor AirBnB. 10-20 ezer közötti így hasznosított lakásról beszélhetünk ma Magyarországon, nem több tízezerről, mint érzékeltetik azok, akik ezzel magyarázzák a lakásvásárlások (ind)okát például Budapesten.

Csak a bolondját járatják a vevőimmel, hogy elhitessék velük az albérletpiac és az AirBnB-piac (Kattintson a linkre, ha érdekli a téma) végtelen kereslettel és magas jövedelmezőséggel és kihasználtsággal bír, hogy mindig nő és nem baj, ha irreálisak az elvárásaik. Kockázatok és kudarc, ugyan már!

Irreális elvárások, te jó ég!

Nézem az eladóim és látom, ahogy a 14 milliós ingatlant 20 millióért akarják eladni. Arányaiba véve ez igaz a drágább lakásokra is. Nincs ma eladó lakás, ami nem jó befektetés, a hirdetők szerint. Bérleti díjak? Uzsora! 100 ezer helyett 150 ezret akar a bérbeadó? Mi ez, modern rabszolgatartás? Rám ne fogják, semmi közöm hozzá, csak nézem és fogom a fejem. Régen csak 20-30 %-kal áraztak túl. Ma már inkább 40-60 %-kal lövik fölé az árakat az eladók és a bérbeadók, mert biztatják őket az ellenségeim. Ezért az adásvételek száma egyre bizonytalanabb, de még a hirdetők és a hirdetések száma körül is egyre több a kérdőjel. Barátok az ilyenek, akik a vesztemet akarják? Elveszítette a józan eszét itt már mindenki?

Ingatlanhirdetések, támogatói tartalom, fizetett hirdetések, pr és marketing…nem kéne fullba tolni a kretént!

Azt mondják most azért jó nekem, mert alacsonyak a kamatok és nőnek a bérek. Nem tudom, hogy ettől mitől lenne már jó nekem? A vevőim pénze egyre kevesebbet ér nálam. A bérek növekedése nem nekem jó, a bankoknak viszont igen. Ő nekik jó, mert jobban el tudják adósítani a vevőimet. Én nem örülök annak, ha a vevőim túlvállalják magukat, ha nagyon eladósodnak. A magyar ingatlanpiac sajátossága, hogy mi nem vagyunk eladósodva. Szeretném is, ha ez így maradna, ez az én érdekem, a hosszútávon fenntartható működésem/egészségem érdeke.

Eddig, amikor el akartak árasztani hitellel, annak csak rossz vége lett

Azt mondják alacsony a kamat. Én meg azt mondom, hogy most az. A vevőim nagyon nagy része nem úgy vesz fel hitelt, hogy a hitel végéig fix a kamata. Akkor miről beszélnek ezek nekem! Ez orosz rulett. Azt hiszik itt, hogy nem lehet itt újra 5-10 %-os alapkamat mondjuk 10-20 éven belül és a törlesztők nem szállhatnak el? Vesztükbe rohannak újra tömegek, mert azt mondják nekik, mint 10 éve, hogy „olcsó a hitel”. Melyik hitel olcsó? Amelyiknél 20 év alatt 20-szor, 40-szer, 80-szor változhat a kamat? Az olcsó? Rossz vicc. Lehet itt még sokkal rosszabb ez a vicc. És akkor megint mi lesz velem? A bankok majd megint jól járnak, de közben jobban fognak sírni, mint én. Elképesztő képmutatás.

Nem is értem, hogy miért már megint nekem kell magyarázkodni, hogy az alacsony kamatkörnyezet sem a barátom

Mert jó hozamokat tudok kitermelni? Egy szintig, egy bizonyos szinten, de nem mindenkinek! Hiába mondom, hogy csökken a lakáspiac mérete, szűkülnek a lehetőségek? Hiába fognak megerőszakolni romantikusan, attól még nem fogom élvezni! Mondom, hogy nem értem, nem akarom megérteni, hogy miért történik ez velem? Idejönnek hozzám kérni, aztán már követelőznek, fenyegetnek, zsarolnak, nyomást gyakorolnak rám és persze nem mondanak igazat.

Azt hiszik nekem attól jó, ha a vevők és a bérlők pénze egyre kevesebbet ér?

Nekem az árnövekedés csak egy szintig és egy szinten jó. Ha már káros, akkor bajom lesz tőle, beteg leszek, nagyon beteg. Bizalmatlanok lesznek a vevőim és a bérlőim, ha beteg vagyok. Nagyon bizalmatlanok. Engem fognak hibáztatni, de az biztos, hogy bennem fogják keresni a hibát, pedig én ártatlan vagyok, igazából én vagyok az áldozat:

Mint ha én lennék azért a felelős, hogy hiába csökkent az állam adót (lakásáfa és albérlet, illetve AirBnB adói), az inkább újabb indok a gyorsabb árnövekedéshez.

Hiába támogatja a lakásvásárlást vagy ad albérlettámogatást, ha mindent túláraznak az eladók és bérbeadók.

Majd ott vannak az új építésű lakások

Szégyellem magam, hogy rám erőszakolják azt is. Azt hiszik, ha nem építik tömegesen, akkor mindjárt tömegeknek hiányzik? Mégis milyen tömegeknek? Már a megépített lakás nem is jó? Felújítani már nem is lehet a használt lakásaimat? Mindnek lejárt a szavatossága, vagy mi? Azt akarják elhitetni velem és a vevőimmel, hogy azért építenek most természetellenesen újból társasházakat/lakótelepeket, mert azokra akkora a kereslet? És a reklámok, amelyek szerint már minden projektet kétszer vagy háromszor is eladtak a marketingesek, de csak van még eladó lakás a házban, az mit bizonyít? Csak azt, hogy ész nélkül építenek, nincs piackutatás, nincs igényfelmérés, nincs semmilyen hatástanulmány. Inkább a szintén megtévesztett és becsapott állam segítségével akarják a vevőim egy részét beterelni az újlakáspiacra (CSOK és NOK). És ha nem sikerül ismét az újlakáspiac spekulatív kínálatát és spekulatív árait lenyomni a vevőim torkán? Fáj már a mohóságtól, a kapzsiságtól, a telhetetlenségtől a fejem.

Egy kis kedélyjavítót szerettem volna csak 2014 elején, ehelyett mit kaptam?

Valami drogot, ami úgy felpörgetett, hogy aludni sem tudok, kattog az agyam, meg félek, lett egy kis üldözési mániám és persze paranoiás is lettem. 5. éve már, hogy rám jár a rúd. Még az elején örültem, azt hittem végre most eljött az én időm, mert a múlt arra való, hogy tanuljunk belőle. De az ellenségeim nem tanultak semmit, a barátaim…hát ők meg cinkosok és némák. Ki van ma mellettem? Ki van ma értem? Engem ki félt? Ki akar engem megvédeni? Kiben bízhatok…miben bízhatok? Abban, hogy ráhúzzák a vizeslepedőt az építőiparra, hogy ő a felelős, miközben ez nem is igaz. Az építőipar és köztem alig van kapcsolat. Alig ismerjük egymást, mégis mindig valahogy összehoznak minket, mint ha szeretők lennénk. Nem vagyok én kurva, még ha úgy is kezelnek. Felháborító és milyen méltatlan helyzet. Mindegy, az a vonat is elment, ezt valahogy már el kell tudnom viselni. De nagyon nehéz, hogy a fejem felett döntenek és beszélnek rólam olyanok, akik csak a vérem szívják. Nem vesznek semmibe, azt hiszik akkor használhatnak ki és úgy, ahogy nekik tetszik. Viharfelhők tornyosulnak felettem, nem a nap süt rám. Kérlek, süss fel nap, fényes nap" - dúdolja magában az ingatlanpiac.  

lakáspiac lakásárak ingatlanárak lakáshitelezés albérletpiac airbnb CSOK NOK 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakótársat nem keresünk!

albérlet albérletpiac otthon otthonteremtés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Egyedül a legdrágább lakni, bérelni meg főleg. A költségmegosztás az albérletpiacon különösen fontos. Fontos, mert minden forintot sajnálunk rá. A bérlők sokmindenre képesek, hogy minimalizálják, de elsősorban csökkentsék a lakhatási költségeiket. Ez működik, egy ideig. Az intelligens emberek felismerik, hogy mikor volt elég, mielőtt még elfajulna a helyzet, megromlana a baráti kapcsolat. Igen, a lakótársak első körben azok lesznek, akik egy társaságba tartoznak. Egy iskola, egy érdeklődési kör, egy baráti társaság, szinte bármi okot adhat arra, hogy jó ötletnek tűnjön az összeköltözés.

Lakva ismeri meg egymást az ember

Összeköltözve már egész más arcát lehet megismerni egy „havernak” vagy egy „barinőnek”. Igények, szokások, érdekérvényesítés és érdekellentétek sokasága mérgezheti a kapcsolatot. Kinek mit jelent a tisztaság, a rend, a csend vagy a zaj. Ki mit hagy vagy éppen nem hagy maga után a konyhában, a fürdőben, a wc-ben. Ki mit ért a költségek megosztásán vagy azt, hogy mit jelent neki egy közös hűtő. Összefoglalva, előbb utóbb a kompromisszum idegesítő és idegtépő, fárasztó mindennapos harcba mehet át.

albérlet albérletpiac otthon otthonteremtés 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Összeköltözve már egész más arcát lehet megismerni egy „havernak” vagy egy „barinőnek”

Aki nem elég intelligens az megvárja, hogy a passzív agresszió jelei megjelenjenek a lakáson belül

Sértődések, nem szólunk egymáshoz, kerüljük a másik társaságát, azt kívánjuk, hogy bár csak ne kellene látni minden nap a képét vagy hallani a hangját. Rosszul vagyunk már a ruhája és cipője látványától is, de felkavar minket a parfümje illata, a szépségápolási cuccainak csak a látványa is. Aki elkezd irtózni a lakótársaitól, az előbb utóbb saját lakásban fog kikötni. Az is komprosszum, mert anyagilag megterhelő. A havi félrakható összegből veszi el a külön albérlet árát. Fájdalmas ez, nagyon fájdalmas, mert pillanatok alatt duplájára nő a lakhatásra fordított költsége annak, aki egyedül akar lakni, akinek kell a privát szféra, a saját otthon.

albérlet albérletpiac otthon otthonteremtés 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Aki elkezd irtózni a lakótársaitól, az előbb utóbb saját lakásban fog kikötni

Most ne csak párokra gondoljunk, akik azért költöznek el a lakótársaktól, mert már inkább együtt, ketteseben akarnak lenni otthon, nem a haverokkal és nem egy társasággal. A párkapcsolatnak hatása van az albérletpiaci keresletre ilyen értelemben. Először sok fiatal próbál összeköltözni. Ismerős lakásában összejönni, ahol baráti áron lakhatnak. Kapcsolati hálójukat kihasználva mindent megtesznek azért, hogy legyen valahol egy külön szobájuk. Aztán ha már nem elég egy szoba, jön az egyszobás kislakás. Ha már az is kevés, akkor jön a kétszobás lakás, amiben sok bérlő igen sokáig el tud lenni. De nem csak párok költöznek el a lakótársaktól, hanem olyan fiatalok is, akik rájönnek, hogy ami buli volt még 18-20 évesen, az már 23-25 évesen nem annyira az. Fejlődik a személyiségünk, fejlődik a szociális érzékenységünk és változnak az igényeink is.

Otthonról jövünk a családunktól és otthont keresünk, a saját otthonunkat, magunknak. Ez a felismerés idő, csak idő kérdése. Valakinek szerelem kell hozzá, másnak a tudat alattija fogja megsúgni, hogy ideje "haza menni".

albérlet albérletpiac otthon otthonteremtés 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Felnőttként funkcionálni és felnőttként élni nem azzal kezdődik, hogy lázadunk a világ ellen, hanem azzal, amikor megpróbálunk benne élni egyedül és felelősséget vállalni nem csak magunkért, hanem másokért is

Otthonkeresők országa vagyunk

Legyen az az első külön albérlet tele is kompromisszumokkal, fájjon a havi kiadás, amikor ránézünk a bankszámlánkra a hónap végén, akkor is hajt minket az, hogy külön lakásban éljünk, ahol nincsenek lakótársaink. Kell egy hely, ami csak a miénk, még ha nem is vagyunk a tulajdonosai. De miért kellene, hogy a tulajdonosai legyünk, hogy a magunknak érezzük?

albérlet albérletpiac otthon otthonteremtés 2018 Magyarország Ingatlanműhely
De miért kellene, hogy a tulajdonosai legyünk, hogy a magunknak érezzük?

Használni szeretnénk, élni benne, az életünk részévé tenni, ahol a bejárati ajtó mögött biztonságban érezhetjük magunkat, ahol vendégül láthatjuk a barátainkat, rokonainkat, de ahol nem élünk velük együtt. Felnőttként funkcionálni és felnőttként élni nem azzal kezdődik, hogy lázadunk a világ ellen, hanem azzal, amikor megpróbálunk benne élni egyedül és felelősséget vállalni nem csak magunkért, hanem másokért is. Lakótársat nem keresünk, azt keressük, akinek hálásak lehetünk, hogy minél előbb segít abban, hogy önálló életet kezdjünk, keressük és végül meg is találjuk a saját otthonunkat. Sokunk lakótársakkal kezdte és most már egyedül, párjával, akár gyerekeivel együtt saját otthonában él, ami lehet egy albérlet is. A lakótársakra nem mindig emlékszünk vissza szívesen, de idővel rájövünk, részük és akár felelősségük is van abban, ahová és ahogyan eljutottunk.

albérlet albérletpiac otthon otthonteremtés 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Az intelligens emberek felismerik, hogy mikor volt elég, mielőtt még elfajulna a helyzet, megromlana a baráti kapcsolat

Képek és Forrás: boredpanda.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A bérbeadói kontroll fontossága

albérletpiac albérlet bérbeadás lakásbérleti szerződés lakástörvény 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A bizalmatlanság lehet egészséges, ha úgy tekintünk rá, mint kockázatkezelés. Az ingatlan kockázatos ezsköz. Kockázatos a birtoklása, az értékesítése, de még a hasznosítása is. Kiadni egy lakást nem azt jelenti, hogy beköltöztetünk egy bérlőt, akitől csak egy elvárásunk van, hogy fizesse a havi lakbért nekünk. A bérbeadás is kockázatos. Bérbeadóként a teljes pénzügyi kontroll a kockázatok kezelésének alapja.

Ha a bérlőre bízzuk a rezsi ügyeket, sokat kockáztatunk

Nem minden esetben, lesznek mindig kivételek, amikről már jó ideje tudjuk, hogy csak erősítik a szabályt:

Bérlő nevére nem íratunk át órákat, nem engedjük, hogy kezelje a rezsi számlákat, azoknak a fizetését. Rengeteg visszaélésre adhat okot. Van olyan bérlő, aki fizeti a lakbért, de a rezsi díjakat már nem teljesen.

A rezsivel lehet játszani, akár úgy, hogy hamis óraállásokat diktál havonta vagy olyan átalányt állít be egy évre, aminek köze sincs a fogyasztáshoz. Olyan szolgáltatásért nem fizet és halmoz fel tartozást, amit „nem kapcsolnak ki”. Ilyen társasházban például a víz. Társasházi lakásban, vagy olyan sorházban, ahol mellékmérő van, ott gond nélkül lehet úgy vizet használni, mert a magyar jogszabályi környezet szerint ilyen órákat nem vesznek le, a fogyasztást nem korlátozzák. Ha meg kiderül, hogy a bérlő nem fizette a vizet amíg ott élt, annak nem fog örülni senki. Olyan társasházaknál, ahol külön kell fizetni a szemétszállításért lakásonként, mert külön kukája van a lakásoknak, ott is kiderülhet, hogy a bérlő évekig tud úgy ott élni, hogy a szemétszállításért nem fizet. Alig néhány mondatban leírtuk, hogy mennyire könnyen vissza tud élni a bérlő a helyzetével. Trükközhet a fogyasztással, a számlázással és a számlák ki nem fizetésével.

A szolgáltatók számlázási szokásai sem túl 21. századiak

Gondoljunk csak abba bele, hogy mennyire el tud térni az óraállás, amit az óra mutat és az utolsó kiszámlázott tétel. Évente egyszer ellenőrzik a szolgálatók az órákat. Ennyi idő alatt simán lehet bérlőváltás is egy lakásban. Különösen a kiköltözéskor tud bonyodalmat jelenteni az előtte rosszul kezelt rezsiszámlák rendezése. Be lehet mutatni egy bérbeadónak, hogy az „utolsó számla” ki van fizetve, de annak meg lehet köze sincs az „utolsó fogyasztáshoz”. Igen, most nem a véletlenről beszélünk, amikor a bérlő figyelmetlen és jobb dolga is van annál, mint a szolgáltatók számlázási szokásaival foglalkozni. Tudatos és előre eltervezett bérlői visszaélésről beszélünk, amikor a bérlő eleve úgy költözik be, hogy tudja a számlákat úgy és abban a formában fizeti, ahogy ő akarja. Mindent késleltve és minimalizálva, kijátszva és kihasználva minden kiskaput. A gáz- és villanyszámlák is gond nélkül lehetnek legalább 2 hónapos elmaradásban.

A lényeg az, hogy mindig annyi és olyan tartozás legyen kiszámlázva, amiből még nincs baj:

Az ingatlan tulajdonosaként ne legyünk csak azért nyugodtak és bízzunk meg a bérlőben, mert a havi lakbér megérkezik az adott hónapban. A bérlőnk addig lesz velünk kedves és udvarias, amíg ki nem derül, hogy vaj van a füle mögött.

Ajánlatos minden esetben havi elszámolásban maradni, ahol a számlákat és a számlázást a bérbeadó kezeli és felügyeli

A számlákat nem a kiadott lakás címére kell postázni, hanem oda, ahol a bérbeadó él. Ne állítsunk be átalányt, minden esetben a havi fogyasztás alapú, diktálásos rendszert alkalmazzuk. Bérbeadásnál a rezsi számlák kezelése időigényes és fáradságos munka tud lenni. A lakásbérleti szerződésbe érdemes előre rögzíteni és a lakás kiadásánál, a bérlő kiválasztásánál már átbeszélni a számlák fizetését és a rezsi ügyeket. A havi számlák fizetése sem jelent teljesen jó megoldást, mivel a szolgáltatók utólag számláznak. Ez addig nem gond, amíg a bérlő ott él. Ha költözés van, mindjárt kiderül, hogy komoly vitára okot adhat, hogy akár 2-3 hónap is lehet az „aktuális” óraállás kiszámlázása a szolgáltatónak. Például távhős lakásnál a számla igen izgalmas tud lenni, amikor a márciusi számla januári díjakat is tartalmaz, mert két hónappal el van maradva bizonyos hő és melegvíz elszámolás.

A kiadjuk a lakást és majd lesz valahogy hozzáállás ma már nagyon nem működik

Érdemes előre eltervezni hogyan is lehet a legérthetőbben és leghatékonyabban ezt kezelni bérbeadóként.

A fizesse ki a bérlő mindig az aktuális számlát a gyakorlatban azt jelenti, hogy a bérlő fogyasztása több havi késedelemmel lesz csak rendezve.

Ebbe ritkán gondolunk bele, csak akkor jön a kapkodás és a bosszankodás, amikor a kedves bérlő elmegy és hetekkel később jövünk rá, hogy tartozásokat hagyott maga után. Az elköltözött bérlőnek meg semmilyen érdeke nem fűződik ahhoz, hogy kifizesse az elköltözése után kiállított számlákat. Mondhatja is, hogy ő elköltözött március elején, miért fizetne már áprilisi és májusi számlákat!

Ha engedjük a bérlőnek, hogy azt higgye mindig az utolsó számla jelenti az utolsó fizetési kötelezettségét abban a hónapban, akkor idővel magunkra vethetünk.

Óraállástól óraállásig, hónapról hónapra nyilvántartott fogyasztás alapján nem az a fontos, hogy mikor jön a szolgáltató számlája a fogyasztásról:

- Az félreérthetetlen, hogy az utolsó kifizetett óraállástól értelemszerűen fizetési kötelezettsége van a bérlőnek addig az óraállásig, ameddig a bérlő a lakásban él.

- Erre szedhetünk tőle havi rezsi előleget fogyasztás alapján, amivel a szolgáltatói számlák alapján utólagosan elszámolhatunk.

Fontos, hogy bérbeadóként a lakás kiadása alatt mi tartozzunk a bérlőnek – például a pénzügyi biztosítékkal – és a bérlő ne tartozzon nekünk se lakbérrel se rezsivel.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Pénznyelő szörnyeteg

bulinegyed belváros ingatlanhasznosítás ingatlangazdálkodás turizmus lakásárak lakáspiac airbnb hostel albérletpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A vita művészete nem egyenlő a meggyőzés művészetével. A vitában elsősorban a másik tudatlanságára és tájékozatlanságára építhetünk, ezzel szemben a meggyőzés első számú eszköze a másik fél pszichológiai gyengeségének, és így befolyásolhatóságának magasszintű kihasználása. A pesti belváros témájában mind a vita és mind a meggyőzés eszközeit egyformán használják. Fontos is, hogy ezzel tisztában legyünk, amikor olyan megosztó témáról beszélünk nyilvánosan, ami könnyen indulatokat válthat ki. Legyen megalapozott a témában az ismeretünk, legyünk megfelelően tájékozottak, mindenképpen tűnjünk erős és határozott vitapartnernek. Ez még kevés lesz a tisztelethez vagy egyáltalán ahhoz, hogy egyenrangú félként komolyan vegyenek, de ahhoz már mindenképpen elég, hogy a támadási felületet minimalizáljuk. Támadásnak teszi ki magát ugyanis mindenki, aki a pesti belvárosról nem úgy beszél, ahogy azt a vitapartnerek elvárják tőle. Józanul nehéz és néha céltalan is lehet az érdekeiktől megrészegültekkel vitázni.  

A pesti belváros kerületei sorrendben, az V., VI., VII., VIII. és IX. kerületek, melyeknek nem a teljes területe tekinthető a pesti belváros vitájában érintettnek

Sorsukat egy folyamat még is összeköti, ez pedig a népességfogyás/lakosságcsökkenés és ennek a sorsfordító következményei. Szerencsésebb, ha a vitában résztvevő emberek ezzel tisztában vannak, hogy az állandó lakosok száma a pesti belvárosban megállíthatatlanul fogy, miközben az ingatlanok láthatóan nem fogynak, sőt inkább egyre több lakóingatlan van mind az öt belvárosi kerületben. Az is közös ezekben a kerületekben, hogy az ingatlanárak úgy nőnek mindeközben, hogy az ingatlanok tulajdonosai nem válnak kerületi lakossá. Ez arra enged következtetni, hogy olyan ingatlantulajdonosok vannak egyre inkább jelen a belvárosi kerületekben, akiknek akár merőben más érdekeik fűződhetnek az ingatlanukhoz, mint a kerületi  állandó lakosoknak.

bulinegyed belváros ingatlanhasznosítás ingatlangazdálkodás turizmus lakásárak lakáspiac airbnb hostel albérletpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
V., VI, VII., VIII. és IX. kerületekből az állandó lakosok fogynak, de az épületek maradnak! (Kattintson a további grafikonokért), Forrás: wikipedia

Ez már önmagában vitára okot adhat, hiszen ellentétes érdekek lehetnek a kerület állandó lakosai vs. ingatlantulajdonosok között

A vita kedvéért most olyan állandó lakosokra helyezzük a hangsúlyt, akik ingatlantulajdonosok. Hiszen ezekben a kerületekben azért jelentős bérlőközösség is él. A bérlők, a hosszú távon bérlők érdeke, hogy most az állandó lakókéhoz vagy csak az ingtlantulajdonosokéhoz áll közelebb, ez egy külön vita is lehetne. Így egy nyilvános vitában, az ilyen kényes pontokra csak felhívjuk a figyelmet, de nem foglalunk állást. Csak azért emeljük ki őket, mert ha fogynak az állandó lakosok, de közben az ingatlanok száma meg nő, akkor láthatóan az ingatlangazdálkodás és ingatlanhasznosítás ezekben a kerületekben egyre inkább mellékszereplőből főszereplővé válik. Ez pedig már a pesti belváros körüli vita része. Sok ezer ingatlanban állandó lakók és tulajdonosok élnek, megint sok más ezer lakásban nem él a tulajdonosa, azt valamilyen formában hasznosítja, pénzt csinál belőle. Pénz vs. otthon vitája is ez – foglalhatjuk most már össze mindezek ismeretében.

A kerületek ingatlanárai profitálnak az erősödő magán és már üzleti célú ingatlangazdálkodási és ingatlanüzemeltetési piac fokozódó és egyre inkább érdekérvényesítő erejéből

Az is következik ebből, hogy ahol nem állandó lakosok és tulajdonosok laknak, hanem pénztcsinálók hoznak döntéseket, ott megjelennek olyan folyamatok is, mint a munkahelyteremtés és az adófizetés. A pesti belváros egyre inkább munkahelyet és egyre több adóbevételt jelent, azzal összefüggésben, hogy egyre kevesebb nem állandó lakos és tulajdonos él ott. Ez szintén a pénz vs. otthon vitája – összegezhetjük ismét teljesen magabiztosan. Érdekes mód, az ingatlanok, legyenek azok lakás és nem lakás célú ingatlanok az értékét ezekben a kerületekben már nem biztos – nem jelenthetjük ki biztosan és nem is zárhatjuk ki teljes egészében – hogy a lakhatás/lakáscél adja, hanem sokkal inkább a hasznosításuk és az ebben rejlő üzleti lehetőségek. Még egyszer hangsúlyozzuk és emlékeztetünk mindenkit, hogy az állandó lakosok száma a pesti belvárosi kerületben az elvándorlás irányába mutat, csak az V. és VI. kerületben stagnál. Ezt a folyamatot a belváros körüli vitáknak  egyelőre nem célja megfordítani, inkább minhta erősíteni kívánná azt, ezért a lakhatási viszonyok egyre súlytalanabbak is lehetnek a jövőben - hívnánk fel a figyelmet az elvándorlás egyenes következményére.

Az ingatlantulajdonosok nem elsőszámú otthonnak vásárolnak ott ingatlanokat, hanem inkább azért, mert pénzt akarnak keresni ezekkel a pesti belvárosi lakásokkal

Az már nem annyira egyértelmű a vitában, hogy a pesti belvárosi kerületek funkcióváltása egyformán, azonos mértékben segítik-e az ingatlangazdálkodást és ingatlanhasznosítást. Itt már törésvonalak alakulhatnak ki, mert hiába jelent a több pesti belvárosi munkahely potenciális hosszú távú bérlőt a környéken – a kerületek nem belvárosi részein is – a tapasztalatok vegyesek lehetnek. Már csak azért is, mert az ingatlanhasznosítás és ingatlangazdálkodás sem egységes, inkább megosztottnak nevezhetnénk.

Az AirBnB (=egyéb szálláshely-szolgáltatás), a hostel (=magyarországi ifjúsági szálláshelyek) és az albérletpiac nem feltétlenül tud egymás mellett megélni

Nem zárják ki egymást egyből, de azért más igényeket és teljesen más közönséget szolgálhatnak ki, akik nem biztos, hogy örülnek egymás közvetlen vagy közvetett társaságának. Ez szintén megérne egy külön vitát. Azért említjük meg, mert jó tudni arról, hogy bár az ingatlanárak (kínálati árak) nem fejezik ki az ingatlangazdálkodási és ingatlanhasznosítási formák közötti érdekellentéteteket, ingatlantulajdonosként már könnyen szembesülhetünk ezzel a kockázattal a vásárlás után.

Például gyorsan tegyük hozzá, hogy az előítéletekkel szemben

- az AirBnB-t preferáló ingatlantulajdonosok nem biztos, hogy alkoholturizmusra és alkoholturistákra építenek

- az albérletpiacon sem különösebben örülhet egy tulajdonos, ha a lakását olyan bérlők akarnák kivenni, akik szürke vagy teljesen fekete, illegális zónában dolgoznak éjszakai pillangóként vagy ceremóniamesterként, miközben meg diáknak adják ki magukat

- a hostelek viszont már nem annyira válogatósak, sokkal inkább mindenevő és mindenkit kiszolgáló szállásadók, ahol a legalacsonyabb ár mindig könnyebben vonzhatja a bajt is a pesti belvárosban az AirBnB-s lakásoknál és természetesen az albérletnél is – hogy egy tipikus szeterotíp megjegyzést is tegyünk ebben a vitában

A pesti belvárosról tudjuk és ki is jelenthetjük, hogy úgy néptelenedik el, hogy közben egyre több embert látni az utcákon

Ezek nem csak dolgozni, hanem szórakozni is járnak a pesti belvárosba, aminek azért mindig köze volt a város szórakoztatásához. Ezt meg kár lenne letagadni vagy kitalálni, hogy új jelenség lenne. A pesti belváros mindig egyfajta szórakoztató játszótere volt a városnak. Sorolhatnánk az okokat, de maradjunk egy nyilvánvalónál.

Egy fővárosban ott vannak a pénzcsináló helyek, ahol a turisták:

- Budapest egyik hibája – hívjuk így, mert még turisztikai szakemberek szerint is ez a Főváros egyik, ha nem a legfájóbb gyenge pontja – hogy a turisták a pesti belvárosban koncentrálódnak, ott szórakoznak, ott költik el a pénzüket.

- Ez sok évtizedes probléma, amit az elmúlt évek jelenségei csak tovább konzerváltak, szintén turisztikai szakemberek és nem feltétlenül a (rom)kocsma, ivóhelyek vagy disco tulajdonosok véleménye szerint.

Ezzel meg arra világítunk rá a vitában, hogy a turizmus, a sokat emlegetett országos és budapesti érdek, sem mentes az érdekellentétektől és a törésvonalaktól, vagy külső és belső vitáktól.

Van egy erős érdek, hogy a pesti belváros, ha már évtizedek óta a turisták „kedvenc” pénzköltő helye, akkor az maradjon is így

Mások meg azért és azon dolgoznak, hogy valahogy a turistákat ki lehessen csalogatni a belvárosból és többet megmutatni Budapestből, Budapest környékéből. A szórakozás szélesebb palettája állhatna az idelátogatók rendelkezésére, ezzel akár más érdkeklődésű és pénztárcájú turistákat megcélozva, mint a jelenlegiek. A pénzük egy jelentős részét a visszatérő és új turisták a pesti belvároson kívül is elkölthetnék – ami szintén a vita része, még ha nincs is olyan erősen képviselve, mint a kulturálatlan alkoholfogyasztás legalizálása olyan stand-up humoristával, akinek a " Kedvenc üdítője a sör, de az alkoholt sem veti meg." Mivel pénzről van szó, még hozzá elsősorban a turisták pénzéről, ezért érthető, hogy igen határozottan és félreérthetetlenül képviseli ki-ki a maga érdekét, attól függően, hogy hol és miből tud vagy akar pénzt csinálni a turistákból. Persze az is teljesen elfogadható, ha valaki csak azért száll be a vitába, mert tényleg csak állandó lakosként és ingatlantulajdonosként élni akar a pesti belvárosban.

Nem mehetünk el szó nélkül amellett sem, hogy a pesti belváros mindig is a pesti alvilág és éjszakai élet központja volt, átláthatatlanul egybefonódva a környék „szórakoztatóiparával és vendéglátásával”

Ők is a turistákra építenek, vagyis inkább az ő pénzükre:

Hungarikumnak vagy budapestikumnak is nevezhető az az iparág, ami a turistákra és az ő „jóindulatukra és befolyásolhatóságukra” épült fel a Fővárosban, azon belül is a Replőtér és a pesti belváros tengelyén, és nem hinnénk, hogy erre bárki büszke lenne.

Ettől függetlenül ez az érdek lehet, hogy csak a háttérből irányít, de akkor is befolyásolja a döntéshozókat, véleményformálókat, akik a pesti belvárosban évtizedek óta az alvilág árnyékában élnek és dolgoznak. Ilyen háttérrel, ilyen érdekeltségű területen éjszakai őröket, "kiskirályokat" választva, biztonsági cégekkel, "kidobókkal" közterületen rendet fenntartva,  erősen megkérdőjelezhető, hogy biztosan az a célja-e a budapesti éjszakai életnek, hogy könnyebben egyasztalhoz ültesse a vitapartnereket? Még akkor is, ha ezt a jelenséget megpróbáta megszelidíteni a média még csírájában, és elnevezte – egyelőre még nem tudni pontosan ki és mikor talán valamikor 2011 után, de  még 2013 előtt - egyik napról a másikra bulinak. Nem, nem egy kerület, nem is egy önkormányzat, de sem az állandó lakók vagy ingatlangazdálkodó és ingatlanhasznosító ingatlantulajdonosok, de még nem is a hosszú távú bérlők, az AirBnB-s lakások és a belvárosi hostelek vendégei, de még nem is az idelátogató turisták nevezték el bulinak.  Abban is sok a bizonytalanság, hogy maguk a vendéglátósok mennyire örülnek ennek a becenévnek és mennyire tudnak vele azonosulni? Azt is sötét homály fedi, hogy mennyire és kiknek lehet érdeke az, hogy egybe lehessen mosni a kulturált és a már erkölcstelen, vagy akár teljesen jogsértő vendéglátást és szórakoztatást buli álnév alatt? Ez a név a magyar média „szörnye”. Nálunk egyébként is történelmi hagyományai vannak az utcák, terek, városrészek, de még egész várások átnevezésének is....ha valakinek vagy valaminek az érdeke úgy kívánja.

Pont azt ne neveznék át bulinak?

Abból a szempontból ironikus, hogy a „buli” nem csak szórakozást és szórakoztatást jelent, hanem jó üzletet, könnyű pénzszerzési lehetőséget is a magyar szlengben.

Ha tudat alatt így érti a média a bulit, akkor lehet sokkal közelebb áll a valósághoz, mint gondolná, és a vitában a szó ilyen értelmét nem hagyhatná senki sem figyelmen kívül. Közben pedig a vitapartnerek azt hangsúlyozzák, hogy ők csak jót akarnak, az érdekeik tulajdonképpenen közösek. A fiatalok, a turisták „szórakoztatása”, a turizmus támogatása, Budapest imázsképének a javítása, a gazdaságélénkítés, a költségvetési bevételek növelése ehhez képest még is inkább tűnnek „szentesített”  eszközöknek, mint sem valódi és vitát eldöntő céloknak. Pénznyelő pesti belváros – „Kicsit sárgább, kicsit savanyúbb, de a mienk” - ahol a vita leginkább arról szól, hogy kinek a középső ujjába harapjanak bele, amit dühösen és ingerülten éppen Budapest és Magyarország felé mutat.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Mikor emelhetünk bérleti díjat?

albérletpiac bérleti díj ingatlan marketing 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”A jó bérbeadó például azt mondja, hogy őt nem a bérleti díj maximalizálása érdekli, hanem, hogy normális legyen a bérlő.”foglaltuk össze múlt nyáron a biztonságkeresés fontos szerepét a magyar albérletpiacon. Viszont eljön a gondolat, vagy a felismerés minden bérbeadó életében, hogy itt lenne az ideje bérleti díjat emelni, főleg így év elején.

Ez igazán olyan bérbeadókat érinthet, akiknél állandó, fix bérlő van már évek óta. Ők úgy érzik kimaradnak a „jóból”, esetleg azt, hogy túlságosan is jól jár a bérlőjük azzal a kényelmes helyzettel, hogy el nem költözik, mert mindenhol máshol többért tudna csak lakni. A bérleti díj emelése könnyűnek tűnik akkor, ha bérlőcsere van. Elmegy a régi bérlő, meghirdetjük magasabb áron és kiadjuk. Ez az elmélet. A gyakorlatban ez nem mindig pont így sikerül. Ott is szembesülhet egy érdekes kihívással a bérbeadó, amivel annak is szembe kell néznie, aki nem akar bérlőt cserélni, csak több rendszeres bevételt szeretne a kiadott lakásából.

Az egyik bérbeadó már feladta a biztosat a bizonytalanért. Pont azért küldte el a bérlőjét, mert úgy érezte, hogy ő nem akarna neki többet fizetni, így inkább úgy gondolta „könnyedén” lecseréli. A média, sok „szakember” is agitálja a bérbeadókat, hogy nekik áll a zászló, ostoba az a bérbeadó, aki nem él a hurrá optimista albérletpiac lehetőségeivel.

Aki bérleti díjat akar emelni, de közben a bérlőjét is meg akarja tartani, még elveszítheti a bérlőt ennek ellenére is. Ez az első, amit bele kell tenni, abba a képzeletbeli kalapba. Bérleti díj emelés előtt azt kell mérlegelni, hogy a bérlő elmehet-e csak azért, mert emelni akarunk.

Az a feltételezés, hogy máshol is csak drágábban tudna bérelni nem feltétlenül igaz. A bérleti díj mögött ugyanis nem csak a pénz van, hanem a lakások markánsan különböző adottságai is. A bérleti díjak nagyon egyformák, nagyon hasonlóak tudnak lenni, de a mögöttük lévő lakások meg annál különbözőbbek.

Az elmúlt évek bérleti díj emelkedése mögött nem csak általánosan a lakáspiac újraárazását lehet megfigyelni, hanem egy tipikus magyar lakáspiaci jelenséget is. A lakások minősége akkor változik meg elsősorban, ha gazdát cserélnek. Minél tovább van egy lakás egy tulajdonban a leggyakrabban annál kevésbé nyúlnak hozzá. Az elmúlt években sok lakást felújítottak valamilyen formában és minőségben, amit eladtak. Ezek természetszerűleg magasabb bérleti díjért kerülnek vissza az albérletpiacra, mint amennyiért az eladás és a felújítás előtt ki voltak adva.

Az is egy magyar lakáspiaci sajátosság, hogy a bérbeadók ritkábban veszik figyelembe a lakásuk minőségét és életszínvonalát, amikor beárazzák maguknak és nem feltétlenül a bérlőknek. A rosszabb minőségű és adottságú lakások arányaiba véve mindig rosszabb ár/érték aránnyal bírnak, magyarul jóval drágábbnak tűnnek az albérletpiacon a bérlőknek.

A lakások hihetetlenül gyorsan elavulnak. Sokkal, de sokkal gyorsabban a bérlők szemében, mint a bérbeadókéban. Ennek ellenére, ha elkezdik őket kiadni, addig nem akar a bérbeadó komolyabban hozzányúlni, ameddig csak kiadja. Olyan lakásokban, ahol előtte a bérbeadó maga lakott, sokszor pont azokat az időket idézi, csak már több év(tized)es amortizációval együtt, mint amikor a tulajdonosa kiköltözött. Ez évtizedeket is jelenthet egy lakásban.

Mennyi olyan lakást szeretnének még ma is kiadni, amihez a 70-es és 80-as években nyúltak hozza utoljára? Egy lakás kifestése nem felújítás – szögezzük le. De már a 90-es években épült és azóta teljesen magukra hagyott lakások sem feltétlenül versenyképesek az albérletpiacon. Ma már 2018 van, és úgy telt egy 10-20 év a bérlők és a bérbeadók életében, hogy néha teljesen összezavarodnak, hogy mit is jelent a felújított vagy az újépítésű lakás.

Igen, egy 10 éve felújított vagy épített lakás nem felújított és nem is új építésű 2018-ban. Az albérletpiacon mégis könnyedén találkozni ezekkel a megjegyzésekkel egy hirdetésben. A képeken látszik, hogy minden elavult és idejét múlt már, de nem baj, a bérlőket lehet hülyének nézni.

Hülyének is nézik a bérlőket, de az ilyen bérbeadók ritkán érik el a céljukat, vagy inkább egyszerűen csak kudarcot vallanak az albérletpiacon.

Most jutunk el oda, hogy mindegy elküldtük-e már a bérlőt vagy éppen most akarunk vele egyezkedni a magasabb bérleti díj reményében, először is bérbeadóként illik tisztában lenni a lakásunk értékével albérletpiaci szempontokból. Amelyik lakás ugyanis eladható, még nem biztos, hogy kiadható is.

Sok elhanyagolt és korszerűtlen lakás tulajdonosa nem is tudja, hogy az utolsó normális bérlőjét küldte el vagy éppen az utolsóval egyezkedik a magasabb bérleti díjról. Azt hinni, hogy egy lakás mindig kiadható, egy téves albérletpiaci sztereotípia.

Kiadható, csak egy idő után nem pénzért fognak benne lakni, hanem brahiból és balhéból. Jönnek a kimondottan az ilyen lakásokba beköltöző emberek, akiknek senki sem szeretne lakást kiadni. A rossz minőségű és problémás lakások a problémás bérlők elsőszámú piaca.

Az a bérbeadó, aki nem akar költeni a lakására, csak emelni és emelni a bérleti díjon, az végül kiárazza magát az albérletpiacról és ott találja magát, hogy vagy kiadja „ingyenélőknek” és elfogadja a „szívességi lakáshasználók” hátrányait, vagy már inkább meg sem hirdetni és hagyja üresen állni.

Mikor emelhetünk bérleti díjat?

- Ha tényleg pár éve újítottuk fel "normálisan" a lakást vagy pár éve épült

- Ha tényleg van mozgástér a lakás bérleti díjában a lakás életminőségéhez képest.

- Ha a bérlőnek tényleg alternatíva a lakás, még az emelt áron is, anélkül, hogy egy forintot is rá kellene költenünk.

- Ha inkább abban vagyunk biztosak, hogy a bérlő gond nélkül fogadja el az emelést és nem abban, hogy elköltözik egy „jobb” lakásba.

- Csak azért nem feltétlenül emelhetünk bérleti díjat, mert már "régen" emeltünk.

Ha a lakásunk az utolsókat rúgja az albérletpiacon, ha az utolsó bérlőnkkel állunk szembe, aki után vagy el kell adnunk a lakást, vagy pedig fel kell újítani sok-sok millióért (ha egyáltalán van annyi megtakarításunk), akkor kétszer-háromszor-négyszer is gondoljuk meg, hogy feladjuk-e a kényelmes és biztos bérlőt egy bizonytalan és teljesen ismeretlen bizonytalanért.

Az albérletpiacon nincs értékbecslés, de attól a bérleti díjaknak még van értéke. A bérlők pedig szeretik maximalizálni az értéket, amit a pénzükért kapnak.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Bérbeadóként egyenlőnek lenni 2018-tól

bérbeadás albérlet albérletpiac albérlet adózása 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Miért fizetnénk adót a bérleti díj után, ha eddig sem tettük? A bérleti díj adóterhe csökkent, jönne az értelmiségi válasz. De kinek csökkentették az adóterhét? Még azok sincsenek tisztában az albérletek adózásával, akik eltöröltek egy teljesen felesleges tételt, nemhogy azok, akiknek fizetnie kellene az adót önbevallás alapon! Az albérletek adózása 10+ éve már nem fix és nem is meghatározható előre. Ez a hétköznapokban azt jelenti, hogy előre egy évben senki nem tudta megmondani mennyit adót kell fizetni egy kiadó lakás után. Most is csak az elméleti maximumot tudjuk, amit egy bérbeadónak sem kell megfizetni.

Tehát nem 15% az adóteher, ha kiadjuk a lakást. Ez ugyanis ott kezdődik, hogy először minden körülmények között az elszámolható költségeket kell figyelembe venni. Legalább 2006 óta így kell már a lakások kiadása után adót számolni, igen, utólag, és nem pedig előre.

Az sem változott, hogy akinek nincs legalább 10% költsége, annak az állam ajándékba adja azt. Ezt hívják fix 10%-os költségátalánynak. A költség azért fontos kérdés az adózásnál, mert először azt kell levonni a bevételekből. Aki eddig sem fizetett adót, annak eddig sem volt erről halvány lila gőze sem. Ahogy arról sem, hogy a bevételeket és a költségeket, pont úgy mint az adót, egy adott év egészére számoljuk. Tehát nem az a fontos, hogy mekkora a havi bevételünk, hanem az, hogy mekkora az éves. Ez sem változott semmit. Előtte, akik tudták, hogy adózni fognak, sokszor megosztották a bevételeket és a költségeket több tulajdonos között. Igen, azt is lehetett. Két tulajdonosnál, osztva minden kettővel és már 2 millió forint éves adóalapnál (=bevételek – költségek) sem kellett nekik plusz terhet fizetni, mert személyenként ez csak 1 milliót jelentett.

Az adóelkerülőket egyáltalán nem érdekelték és most sem érdeklik az adózás szabályai, ismételhetnék újra és újra

Attól, hogy most már teljesen mindegy mennyiért adunk ki lakást, az adót csak egyféleképpen kell számolnia mindenkinek, ez az adóelkerülők fantáziáját nem fogja megmozdítani. Akit eddig is érdekelt, az inkább fizetett. Ha nagyon érdekelte a kérdés, akkor, mint egy jó adózó, tudta azt is, hogy kell a legkevesebb adót fizetni. Az elszámolható költségekre helyezte a hangsúlyt, és nem azon rugózott, hogy mennyi az a %, amivel a végén szorozni kell.

És mint mindenben, itt sem a jobb módú bérbeadók kerülték el az adót. Két okból sem. Egyrészt olyan fizetésük volt/van, hogy őket nem érintette eddig sem a plusz teher. Azt sem tudták sokan, hogy az EHO fizetési kötelezettségének volt egy elméleti maximuma, amit el lehet érni havi kb. bruttó 550 ezres fizetéssel. Ez meg a mai viszonylatban már nem annyira elérhetetlen. Na főleg nem olyanoknak, akik komolyabb ingatlanvagyont halmoztak fel. Nem kell kerülgetni a forró kását. Ha éles határt kellene húzni a biztosan adófizető és adóelkerülő bérbeadók között, akkor az valahol 150 ezer forint körül lehetne meghúzni:

- 100 ezer forint alatti bérleti díjaknál szinte senki nem fizet adót. A legfeketébb albérleti piac. Zsebre megy ott a játék.

- Ahogy távolodunk a 100 ezer forinttól megjelenik az adófizetés, mint bérbeadói viselkedés. De még mindig nem igazán jellemző.

- 150 ezer forinttól felfelé viszont megfordul a trend és kb. 200 ezer forintig szépen nő az adófizetési hajlandóság.

- 200 ezer forint feletti bérleti díjaknál meg szinte már mindenki fizet adót, nem szórakoznak az adóelkerüléssel ilyen szinten.

Az EHO eltörlése így a 100-200 forint közötti albérletpiacra lehet hatással. Sem 100 ezer alatt, sem pedig 200 ezer forint felett érdemi változás nem várható.

Az adóelkerülő, az az önbevallás miatt teszi fel a kérdést, hogy eddig sem vallotta be, most miért tenné?

Mert kevesebbet kellene fizetni? Az adóelkerülés lényege, hogy egy forint adót sem akarunk fizetni. A kevesebb még mindig jóval több, mint amennyit fizetnénk elméletben. És megint ottvannak az adózás szabályai, amit meg kellene ismerni. Ha nem ismerem, akkor meg fizetni kell érte, hogy valakitől megkérdezzük. Akkor meg ugyanott vagyunk. Csak most már nem csak adót fizetünk, hanem még adótanácsadási szolgáltatást is igénybe kell vennünk. Az adóelkerülők nem csak fizetni nem akarnak, hanem egyáltalán az adózással foglalkozni. Bürokratikus nekik ez az egész. Utánajárás, aztán rendezett nyilvántartás a bevételekről és a költségekről, mindenről papír, és még adóelőleget is kell fizetni, majd végül az adóbevallásban kiszámolni, hogy mennyi is az éves adóteher. Macerás ez. Főleg azoknak macerás, akiknek kenyérre kell minden forintja a bérleti díjnak.

Az adóelkerülés úgy csökken, ahogy egyre kevésbé befolyásolja a bérbeadó anyagi helyzetét a havi bérleti díj.

Akik normálisan meg tudnak élni a munkájukból, ők fizetik az adót bérbeadóként is. Akiknek meg nemigazán elég a havi fizetésük, nekik a bérleti díjból adót fizetni olyan, mint havonta bölcsességfogat kihúzni járni. Nem is ebből a szempontból van fontos üzenete annak, hogy most már csak és kizárólag SZJA fizetendő egy kiadott lakás után. Az adóelkerülőkre nem fog hatni. 

Viszont végre megszüntet egy végtelenül ellentmondásos igazságtalanságot, amit még ennyi idő után is irgalmatlanul bosszantó leírni. EHO-t nem kellett fizetni külföldi állampolgároknak és azoknak a magyaroknak sem, akik olyan országban élnek és dolgoznak, amivel van kettős adóztatást elkerülő egyezménye Magyarországnak. Igen, ez azt jelenti, hogy csak azokat terhelte, akik itthon éltek, itthon dolgozotak, itthon fizettek adót a munkabérükből és közben még volt kiadó lakásuk is. A külföldre költöző, itthon a lakásukat kiadóknak nem kellett EHO fizetni általában. Ezzel is ösztönözte a magyar adórendszer a külföldre költözést, mert a kiadó lakásából adott esetben több pénzt csinálhatott, mint aki itthon maradt és úgy adott ki lakást.

2018 januárjában a bérbeadott lakások adójogszabályai előtt most már végre valahára egyenlőek lehetünk. Szégyellje magát a magyar állam, hogy ennyi időbe telt az, hogy egy Magyarországon élő magyar állampolgárnak ugyanolyan jogai legyenek bérbeadóként, mint minden más Magyarországon bérbeadó embernek.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Para...normális jelenségek az albérletpiacon

albérletpiac lakásbérleti jogviszony lakásbérleti szerződés bérlő szűrés bérlő kiválasztás Magyarország Ingatlanműhely

Az albérletpiacról nem könnyű újat mondani, mi mégis mindig megtesszük. Az év utolsó heteinek nem ez a slágertémája az biztos. Nem mondhatja senki, hogy kattintásvadász munkával készültünk.

Viszont kiadó lakások mindig vannak és bérlők is nézelődnek még ilyenkor is. Vannak olyan bérlők, akik a karácsonyfát már egy új lakásban szeretnék felállítani. Nem kígyózó sorokban állnak az utcán, de léteznek az albérletpiacon. A bérbeadók, akiknek a lakása nem talált bérlőre, már kezdenek aggódni, hogy jaj, ha nem költözik bérlő karácsony előtt a kiadó lakásukba, akkor még hosszú hetekig, akár hónapokig állhat majd üresen. Ők is tudják, hogy vannak ilyen bérlők és alig várják, hogy végre megcsörrenjen a telefon, megjöjjön egy sms vagy email üzenet, hogy meg akarja nézni a lakást a bérlő.

Ezt a messiásvárást tudják ám az ilyenkor kereső és nézelődő bérlők is. Tudják azt, hogy a bérbeadók ilyenkor még az átlagosnál is rugalmasabbak lehetnek, elnézőbbek és szinte bármit tolerálnak, ha az a lakás kiadásához vezet. Pontosabban, több kockázatot vállalnak ilyenkor a bérbeadók, ami már a rosszhiszemű bérlőknek kedvez. Nem figyelnek annyira a megérzéseikre ilyenkor a bérbeadók, könnyelműek lehetnek, olyan bérlőket engedhetnek be a lakásukba, akiket nem kellene.

Most egy olyan jelenséget járunk körbe, ami azzal kezdődik, hogy a bérlővel előbb írunk alá szerződést, mint ahogy a lakást átadnánk neki

Szeretik ezt a bérbeadók és a bérlők is, mert mindenkinek tervezhetővé válik a költözés. Általában néhány héttel és átlagosan 1 hónapnál nem sokkal hamarabb írnak alá a felek ilyenkor szerződést. Mindenki boldog tud lenni. A bérbeadó azért, mert a lakást legalább már nem kell hirdetni és mutatni, a bérlő meg azért, hogy nem kell tovább a szabadidejében lakásokat nézegetnie. Ez főleg ilyen időszakokban, tehát valamikor november-december hónapjaiban az átlagosnál gyakoribb lehet. Aki decemberben akar költözni, az akár már novemberben aláírt bérleti szerződést. Aki januárban akar költözni, ő pedig még karácsony előtt simán bevállal egy új bérleti szerződést.

A bérbeadók ilyenkor általában a  pénzügyi biztosítékot kérik. A lakbér és a rezsi díjak csak a beköltözés napjától lesznek majd fizetendők.

FONTOS:

Költözzön bármikor a bérlő adott hónapban, mindig egész havi lakbér legyen az első és csak a második legyen törthónap, amit egyértelműen rögzítsünk a szerződésben. Taktikázó bérlők jönni fognak akár többször is a "félhavi", de akár hónap végi költözésnél  "pár napi" lakbérrel is. Ne dőljunk be a hízelgésüknek!

Igazából az egész lakásbérleti jogviszony a lakásátadás napjával kezdődik. Csakhogy lehetnek, akadnak olyan bérlők, akik egészen máshogyan viselkednek a lakásbérleti szerződés aláírása előtt, mint utána. Főleg ilyenkor, amikor a bérlők tisztában vannak vele, hogy a bérbeadónak nagyon erős érdeke fűződik ahhoz, hogy a bérlő ne csak aláírja a szerződést vele, hanem be is költözzön a lakásba. Nagy hiba bérbeadóként azt hinni, hogy a lakásbérleti szerződés aláírásával véget ér a bérlők megszűrése és kiválasztása.

Előre aláírni szerződést bizonyos szempontból előnyös és bizonyos szempontból hátrányos is

- Hátrányos, mert nem hirdeti a bérbeadó a lakást, így bérlőt veszíthet, aki akár sokkal megbízhatóbb emberileg és anyagilag egyaránt, és még hamarabb is költözne, mint a már kiválasztott bérlő.

- Előnye, hogy van idő kiismerni a leendő bérlőt. Nem árt, ha fel vagyunk készülve nem várt helyzetekre, ahol a leendő bérlő egyre inkább kimutatja a foga fehérjét.

Nézzük az intő jeleket, amiből elkezdhetünk gyanakodni, hogy akivel bérleti szerződést írtunk alá, az még sem az, akinek kulcsot adnánk a lakásunkhoz

- A szerződés aláírásakor az előzetesen egyeztetett pénzügyi biztosítékot még sem hozta magával készpénben. Mea culpa, mesedélután és az „Azt hittem utalhatom” is. Utalhatja, ha az van benne a szerződésben. Ha nem és olyan bérleti szerződést ír alá, hogy a pénzügyi biztosítékot a szerződés aláírás napján készpénzben megfizette, akkor ez egyáltalán nem túl jó kezdet. Ilyenkor kényszerből ráírthatjuk tollal és már nem úgy néz ki a szerződés, ahogy előre megterveztük. Természetesen ez mind olyan időpontban történik, amikor már nincs utalási idő. Jön az ígéret, hogy holnap azonnal átutalja. Aztán másnap mégsem jön meg az utalás. Egy kis unszolásra utal a bérlő, de nem annyit, amennyi a bérleti szerződésben van. Már megint jön az „Azt hittem mondat”. Aztán ha figyelmesek vagyunk, kiderül, hogy a fennmaradó részt egy másik bankszámláról utalja. Ha figyelünk, márpedig figyeljünk oda minden részletre. A különböző számláról utalás nem véletlen, inkább kicentizett, szűkös, erősen korlátozott anyagi hátteret sejtet. Ez már mások problémáiban és szennyesében turkálást jelent. Sokszor kapunk ilyen kritikát, hogy milyen gusztustalan és visszataszító, amikor egész mélyen gázolunk a magyar mocsárban.

A bérlő problémája a bérbeadó problémája is. A jóindulat, a jóhiszeműség, a mindent és mindenkivel meg lehet beszélni naiv gondolat sok bérbeadó gyengesége. Ezt használják ki az albérletpiac hírhedt bérlői. Ravaszak, rafináltak, ügyeskedők. Minél inkább nyeregben érzik magukat, vagy biztonságban, annál inkább megmutatják valódi énjüket.

- Ha már nagy nehezen túlvan a bérbeadó a szerződés aláírásának és a pénzügyi biztosíték megfizetésének izgalmain, jöhetnek a további meglepetések. Egyszer csak jön az email a lakásban készült fotókkal, hogy ezt és azt kéri megjavítani. A lakásban még arról volt szó, hogy azért fotóz, hogy neki is meglegyenek a képek, például berendezés/bútorozás miatt. Aztán kiderül, hogy a bérlő időközben mindenféle hibákat fotózott. És az még hagyján, hogy önállósítja magát, úgy fogja bevezetni, hogy „Ahogy azt közösen megbeszéltük, akkor legyen kijavítva ez és az”.

Elkezd a bérlő olyan szavakat adni a bérbeadó szájába, amit nem is mondott a bérbeadó.

A legtöbb bérbeadó nem fog belemenni azonnal konfliktusba és azt mondani, hogy erről nem volt szó. Finoman visszautasítja a bérlő javítási kérését és annyit mond, hogy azoknak a javítása (általában falakon és nyílászárók körüli repedések) nincs tervben.

- A bérlő úgy csinál, mint ha mi sem történt volna. Megint eltelik pár nap vagy hét és megint olyat állít, amit a bérbeadó nem mondott. De ha azt gondoljuk, hogy nem lehet még ilyenkor is szintet lépni?

Akkor válik csak igazán félelmetessé a helyzet, amikor a bérlő féligazságokra építő valótlanságokat állít.

Magyarul elkezdi keverni a lapokat. Az ilyen bérlők ügyesen előkészítik a terepet már előre. Megbeszélhetik a bérbeadóval, hogy van-e lehetőség a lakásba akár bútort szállítani, még a lakásátadás előtt. A legtöbb bérbeadó kedves és udvarias. Azt mondja a jóindulatú bérbeadó, hogy persze, előre egyeztetve beengedi a szállítókat. A bérlő örül és mosolyog. Majd hetekkel később ezt már úgy adja elő a bérbeadónak, hogy a "Megbeszélteknek megfelelően a költözés előtt x nappal kulcsot kaphat a lakáshoz". A költözés az ilyen bérlők nyelvén azt jelenti, hogy attól a naptól számolódik a lakbér és a rezsi. Ingyen szeretnék használni lakást, ezért kérnek előbb klucsot, mielőtt lakbér és a rezsi fizetése indul. Ártatlan kérésnek tűnik. Most néhány napon miért rugózna már a bérbeadó? Erre épít az ilyen bérlő is. Csak itt az a veszélyes, hogy olyan szavakat ad a bérbeadó szájába, amit az sohasem mondott. Mert ha megkéri a bérbeadót, hogy nem lehetne esetleg hamarabb megkapni a kulcsokat, az egész más, mint az, hogy ő jogot formál rá, meg nemlétező bérbeadói ígéretekre hivatkozik. Mondjuk ki kerek perc, hazudik és hazudozik.

A szerződés aláírása után a bérlők viselkedése lehet teljesen paranormális 

Ez egy folyamat, nem egyedi vagy egyszeri esetekről van szó, hanem egy teljes eseménysorozatról. A bérleti szerződés aláírásakor még türelmes és megértő a bérlő, a lakás átadása előtt egyre türelmetlenebb és követelőző lesz. Főleg olyankor, ha nem jár sikerrel, hiába minden próbálkozása. A taktikus bérlő például szó nélkül átutalja a lakbért, hogy ezzel próbáljon meg még inkább hatást gyakorolni a bérbeadóra, hogy átadhatja a lakást a szerződésben rögzített napnál korábban is. Nem előre szól, hogy utal, hanem utólag, hogy már utalt és átvenné a kulcsokat, mert „Megbeszélték és vagy a bérbeadó megígérte”.

A bérlő taktikusságát most már egész más aspektusba kell elhelyezni. Arra épül a taktika, hogy a bérbeadók is általában az aktuális bevételeikhez igazítják a kiadásaikat. Könnyen előfordulhat, hogy a bérbeadónak nem áll különösebb anyagi érdekében, hogy például mindent visszautaljon a bérlőnek és ne adja át neki a lakást.

Bérbeadóként alapvető szabály, hogy a pénzügyi biztosíték mindig álljon a rendelkezésünkre.

A megélhetési bérbeadók, akiknek kenyérre kell, azok gyakran azonnal elköltik és nehezükre esik újra előteremteni. Így eszükbe sem jut, hogy ha a bérlő taktikázik az több mint intő jel lehet.

Az ilyen anyagias bérbeadókat könnyen lehet motiválni pénzzel és eszük ágába sincs olyan pénzt visszafizetni hamarabb, amit ők csak egy év múlva terveztek a bérlőnek visszaadni. Ha ilyen bérbeadó előbb kapja meg a lakbért is, ő azonnal nyitott lesz a kulcsok hamarabb átadására, még ha a bérlő amúgy nyilvánvalóan hazudozik is számára. Őt a pénz jobban érdekli, mint a bérlő megbízhatósága.

Aki nem szeretné megégetni magát, az ilyenkor már jóval óvatosabb és körültekintőbb

Felhívja a bérlő figyelmét, hogy hiába fizetett előbb lakbért, a kulcsok átadása a lakásbérleti jogviszony kezdetét jelenti, függetlenül attól, hogy mi van az aláírt szerződésben. Ezt elmagyarázza szépen a bérlőnek, felhívja a figyelmét, hogy ezt írásban rögzítik is, amikor átadja neki a kulcsokat, nem csak a leltárt és az órákat. Viszont az ilyen taktikázó bérlő is extrém mód anyagias, nagyon nagyon anyagias. Ő nem hajlandó több fizetési kötelezettséget vállalni, mint amennyit tervezett. Ravasz módon, ezért elfogadhatja a szerződés szerinti kulcsátadás napját, de azt olyan korai, általában nagyon korai időpontban javasolja, ami biztosan nem jó a bérbeadónak. Az külön történet, ha előre tájékoztatva van arról a bérlő, akár már a szerződés aláírásának a napján, hogy körülbelül mikor számíthat a lakás átvételére. Akkor megérti, később már hallani sem akar róla.

Az egyik legtipikusabb érve ilyenkor a háborgó bérlőnek, hogy szerződés szerint, ő már 0 óra 1 perctől a lakást átveheti, mert a lakbér onnantól él. Goromba és sértő szavakat is kaphatnak bérbeadók, akik idáig eljutnak egy bérlővel.

Ott állnak, hogy eltelt néhány hét és mondjuk most december közepén újra meg kell hirdetni a lakást, mert ez a bérlő minden kétséget kizáróan vállalhatatlan. Nem lakbérrel számolhatnak decemberben, hanem mindent vissza kell utalni a bérlőnek. Higgyék el, ez a legjobb döntés, még ha bérbeadóként az ilyen kudarcok fájó pillanatok.

Inkább álljon üresen egy lakás, mint hogy bevállaljunk egy bérlőt a pokolból

- Egyoldalú jognyilatkozattal megszüntethető a szerződés, mielőtt a lakásbérleti jogviszony elkezdődne. Minden pénzt, amit a bérlő fizetett, ugyanoda utaljunk vissza, pontosan ugyanolyan összegekben, mint amit a bérlő fizetett.

Sárdobálásba és szájkaratéba ne menjen bele senki. Ne próbálja meg senki se megmagyarázni az ilyen bérlőnek, hogy valótlanságokat állít.

- Az se tévesszen meg senkit, ha a bérlő szigorú és egyértelmű választ kap a „kirohanására”, attól hirtelen barátkozó és hízelgő lesz. Jön a kecske is jól lakjon és a káposzta is megmaradjon süket dumájával, hogy a bérbeadóval közös az érdeke, hogy a lakást átvegye.

- Nem, itt azonnal ki kell lépni, azonnal utalni a bérlőnek, és azonnal elbúcsúzni a bérlőtől, és a lakást újra meghirdetni.

Akár közjegyző előtt írtuk alá a szerződést, akár csak tanúk előtt, kutyából nem lesz szalonna.

- Aki beengedi az ilyen bérlőt, az ne a bérlőt hibáztassa később és ne is a magyar jogrendszert, hanem csakis saját magát. Aki magának vermet ás, az a saját maga sírásója is lehet.

Az ünnepek előtti és utáni időszakban a taktikázó, paranormális bérlők általában mind megtalálják a bérbeadójukat. Bérbeadóként arra is gondoljunk, hogy lehet mi megúsztuk, de egy másik bérbeadót biztosan be tudnak majd hálózni. Nem kellene, hogy így legyen, ha a pénz nem tudná helyettesíteni a bizalmat. De egyelőre még tudja, sajnos. Vigyázzon magára minden bérbeadó, ne engedje senki, hogy pokollá tegyék az életét, amiért áldozattá válik saját jóindulatának és jóhiszeműségének, empátiájának. Jónak lenni jó, ha nem velejéig romlott emberekkel kerül szembe az ember.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább
«
123

Ingatlanműhely

blogavatar

Lakásviszonyok Magyarországon

Fontos a véleményük

Ezért Facebook kommentelésre váltottunk, hogy együtt hangosabban gondolkodjunk.

Budapest Real Estate Research