A lakáspiac bárkiből kihozza a legrosszabbat

újlakáspiac lakáspiac lakásépítés ksh ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Mit tehetünk, ha kételkedünk, amikor nem vagyunk biztosak abban, hogy reális képünk van a lakáspiacról. Reális? Aki a lakáspiacból él, számára a reális inkább azt jelenti, hogy ami érdekében áll, az feltétel nélkül reális. Ami viszont nem, az minden esetben nonszensz. De mást feltételez és fogad el egy vevő és egy eladó is. Másban hisznek a bérlők és a bérbeadók is, mert nekik még kevesebb releváns információjuk van. Ellentmondásba bármilyen lakáspiaci szereplő keveredhet.

Kell egyfajta gátlástalanság, ha valaki a lakáspiacon aktív

Ez igaz mindenkire, vevő-eladó , bérlő-bérbeadó párosokra, ahogy igaz az ingatlanközvetítőkre, a hirdetési oldalakra, a beruházókra, az építőipari vállalkozásokra, az építőanyagbeszállítókra, az államra és láthatóan a lakáspiaci statisztikákat készítőkre, a lakáspiaci adatokat szolgáltatókra is. Attól, hogy minden törvényes, attól az még lehet erkölcstelen. A kettőt nem érdemes összekeverni. Kár is lenne moralizálni a lakáspiac esetében, ahol mindenki ott és úgy ügyeskedik, ahol és ahogy csak tud. Mindenki a maga céljainak megfelelően befolyásolja vagy éppen manipulálja a lakáspiacot.

Egyébként rendes, tisztességes, becsületes, tiszteletre méltó emberek a lakáspiacon már egyáltalán nem biztos, hogy úriemberek maradnak. A lakáspiac bárkiből ki tudja hozni a legrosszabbat. Az újlakáspiac különösen.

A társasházak minősége általában csak a marketingterveken felel meg a vevők igényeinek. A valóságban már, amit a vakolat el tud takarni, azt el is eltakarja. Manapság már néha a vakolat is kevés a látszathoz. Az örökzöld sláger, hogy mikor és mennyi új lakást adnak el pedig egyre kínosabb téma a lakáspiacon. Vannak a beruházók, akik szerint ők mindent eladnak, mire a projektjük befejeződik. Olyan gyors és nagyszámú az előértékesítés, hogy általában pillanatok alatt reklámoznak nagy %-ban már értékesített fejlesztéseket is. Az igazán bátor beruházók „már csak néhány darab lakást” hirdetnek, és még az sem zavarja őket, ha évekig.

Közben nyílt titok, hogy milyen legális visszaélések vannak az új lakások értékesítése körül

A valójában el nem adott, csak „lepapírozott” új lakások száma ismeretlen. A beruházók statisztikái egyáltalán nem megbízhatóak. Az adatszolgáltatásukat az érdekeik vezérlik, így azt mondják, amit ők a saját fülükkel hallani szeretnének. Nem tudni, hogy valójában hány új építésű lakás lesz végül csak használt lakásként értékesítve, mert nem közvetlenül a beruházótól veszik meg, hanem lesz egy „közvetítő” személy vagy cég a képben. Hívhatjuk egyszerűen strómannak, mindennapos ez a magyar üzleti életben, így a lakáspiacon is. Ez az újlakáspiacon úgy csapódik le, hogy az új építésű lakások adásvétele teljesen átláthatatlan lesz tőle. A zavarosban halászóknak ez az érdeke. Kinek jó az, ha mindent mindenki jól lát és ért? Az ügyeskedőknek, trükközőknek egyáltalán nem.

újlakáspiac lakáspiac lakásépítés ksh ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A részletekért kattintson a képre!

Olyan szereplők is áldozatul eshetnek ennek, mint a KSH

Nem tudják megmagyarázni, hogy miért van ellentmondás az általuk között statisztikákban. Az nem magyarázat, hogy az új építésű lakások adásvételét a KSH késleltetve érzékeli, például miután használatbavételi engedélyt kapnak, vagy miután illetéket szab ki a vevőre a NAV.

A KSH 2007 – 2018 között már lezárt éveiből jól látszik, hogy nem látja a KSH az eladott új építésű lakásokat. Azt látja pontosan, hogy mennyit építenek eladásra például. Azt is látja, hogy mennyi új építésű lakást vesznek hitelre. De azt már nem látja, hogy egyébként mennyi új lakást és mikor adtak el valójában. Az ellentmondás egyértelmű a grafikon alapján.

Főleg a 2007-2014 közötti adatokban értékelhető „statisztikai feszültség”. Nem az a baj, hogy az adatbázis, amivel a KSH dolgozik, valószínűleg annyira megbízhatatlan, mint maguk a beruházók adatbázisai, hanem az, hogy ezt a KSH minden kifogás vagy feltétel nélkül veszi ezt tudomásul.

Ez az a közöny – a megbízhatatlansággal szembeni közöny – az, ami a magyar lakáspiac átláthatóságát kérdőjelezi meg újra és újra

Kiben bízzunk, ha senki sem megbízható? Kinek higgyünk, ha mindenki közönyös és hirtelen politikusként kezd el velünk beszélni, amikor ellentmondásokkal szembesítjük? Nem hihetünk senkinek és semminek, csak kételkedhetünk minden(ki)ben. Kételkedjünk 2019-ben, ez a legcélravezetőbb, amit tehetünk, ha nem fűződik semmilyen érdekünk a zavarosban halászni. Az érdekemberek úgyis mindent megmagyaráznak, még a megmagyarázhatatlan is.

Forrás:

- KSH Lakásépítések, építési engedélyek, 2018. I-IV. negyedév (Megjegyzés: 2019. február 22-e óta nyilvános, hogy hány új lakást építettek értékesítési céllal 2018-ban)

- KSH Lakossági lakáshitelezés, 2018 ( Megjegyzés: 2019. április 15-e óta ismert, hogy hány új építésú  lakást vásároltak hitelre 2018-ban)

- KSH Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2019. I. negyedév ( Megjegyzés: 2019. július 26-a óta tudjuk, hogy hány új építésű lakást adtak el 2018-ban Magyarországon)

Kép:Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A bankok bizalmatlanok

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak növekedése 2019-ben már nem pozitív hír. Az alacsony hitelkamatokkal sem lehet tömegpszichózist elérni, mert a vasárlókat az alacsony önerő motiválja igazán.

Az önerő a fék, nem a lakásárak, amikor a bankok és a vevők közti árazási különbség növeli az önerőt a lakáshitelezésben Magyarországon. Az olyan lakásárnövekedés, amit a bankok nem tartanak reálisnak ma, azt olyan egyszerűen oldják meg, hogy több önerőt kérnek, kvázi kevesebb hitelt adnak.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A bankok bizalmatlanok, ezért az építkezések kilátásai is romlanak

Az alacsony kamatkörnyezet a lakáspiacra egyáltalán nincs jó hatással, ha nem tekintjük annak, az ingatlanok építésének és vásárlásának költségeinek és terheinek a növekedését. A törlesztőrészlet lehet, hogy alacsony ma, de az önerővel kapcsolatos elvárások egyáltalán nem azok.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten már nemcsak az adásvételek száma csökken

A bankok már nem igazán finanszírozzák meg az ingatlanszerzés körüli költségek indokolatlan árszintjét. Nehezen számszerűsíthető, hogy mi indokolt és mi nem, de a mai lakáspiaci árakat a bankok megkérdőjelezik és ehhez joguk is van, ha egy vevő vagy társasházat építő pénzt kér tőlük. A félreértett ingatlanlufit  is maximum a média érti félre, a bankok nem. Valahol Magyarországon lehet építeni családi házat 100 millióért, ha a bank azt csak 50 millióra fogja értékelni, például.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A családi házak építésén áll vagy bukik minden Magyarországon

A bankok a devizahitelezés után a lakásárak felelősségét is a vásárlókra hárítják. Igaz, ami igaz, legalább ez komolyabb hitelbírálati feltétel vagy hitelezési szigorítás, mint bármi más. A saját családi ház építése, új társasházak építése jóval inkább függ a lakáshitelezéstől, mint például a használt ingatlanok körüli adásvételek, felújítások. Így nem csoda, hogy 2019-ben a lakóingatlanok építése körül nő a bizonytalanság.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2019-ben már nem a nagyvárosi lakásépítések határozzák meg a piaci hangualtot

Tavaly még nagy reményekkel várták ezt az évet, de kiderült, hogy a lakáspiaci költségek növekedése kockázatokat is növeli. A túl drága nem azt jelenti, hogy nem fizetnénk meg, ha lenne rá pénzünk, hanem csak azt, hogy nincs rá pénzünk és még a bank sem ad rá. Az építkezésekről sem lehet egyértelműen pozitívan beszélni. A falusi CSOK-ot már 2016-ban bevezették, írtuk még februárban, aminek a bankok örülhetnek a legkevésbé. Őket a nagyvárosi új építésű ingatlanok érdekelnék. A vásárlókat viszont a nagyvárosi ingatlanpiac érdekli egyre kevésbé. 2019-ben ez már olyan érdekkonfliktust jelent Magyarországon, ami már meglátszik a lakásépítési statisztikákban is.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem minden új ingatlant építenek új házban - példuál ilyen a tetőtér ráépítés -  ezért a KSH megkülönbözteti egymástól az "épített" és az "új építésű" lakóingatlanokat egymástól

2019-ben tényleg új lakáspiaci ciklus kezdődött, 2018 után máshogyan nézzük, hallgatjuk és értelmezzük a lakáspiacról szóló híreket.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha a bankok bizalmatlanok, a lakáspiaccal szemben is nő a bizalmatlanság

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: ksh.hu, Frissítve: 2019. július 31.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Valahol Magyarországon

családi ház kertes ház lakásépítés újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan otthon 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Ha egy pillanatnál kicsit többre el tudjuk engedni ezt a befektetősdit, lehetőséget adhatunk magunknak valódi ingatlanpiaci kérdésekre keresni a válaszokat. Olyan kérdésekre, amik évtizedek óta meghatározzák a lakásvásárlók döntéseit.

A lakásbefektetések 2019-ben már mérgezők, hozamvadász befektetőként a lakásvásárlás mellett már nincs racionális érv. Ha gyereknek kell, az más, az nem befektetés. Ha csak az ingatlanban jobban bízunk, mint minden másban, és szeretjük a pénzünket ingatlanban tartani, na az sem befektetés. Ha inkább magunknak vennék, de a lakásvásárlás nem jelentene teljes elköteleződést az ország mellett, az megint nem befektetés. Magyarul benne van a pakliban egy külföldi karrier és a leendő lakás kiadása is. Az itthoni lakás csak kötődési pont lenne inkább Magyarországhoz a család és a barátok mellett, nem igazán befektetés.

Otthonnak venni viszont mindig megéri

Az otthonnak nincs alternatívája. Mondhatják az albérlet alternatíva, de nem Magyarországon. Miért? Mert nálunk ez a szokás. Meg lehet változtatni a szokásainkat, de nekünk piros a kolbász is és nem fehér. Ha majd fehér kolbász lesz a Csabai és a Gyulai, akkor az otthonkeresőknek alternatíva lesz az albérlet is. Addig viszont az otthon a saját tulajdont jelenti.

Ha saját tulajdon, akkor a legelső fontos kérdés, amivel szembesülhetünk, hogy használt vagy új?

Ingatlanhiányról nem beszélhetünk Magyarországon. Mennyiségi ingatlanhiányról szó sincs. Megyeszékhelyeken és a Fővárosban is több lakóingatlan van, mint amennyire szükség van és lesz is ilyen demográfiai kilátások mellett. A minőségük és az élhetőségük már egy másik kérdés. A magyar ingatlanok minőségi problémái miatt van létjogosultsága az új társasházak és családi házak építésének.

A másik kérdés egyből adja magát, hogy társasházi lakás vagy kertes ház?

Az új építésű ingatlanok több mint fele egylakásos kertes ház, így az újban gondolkodók nagyobb eséllyel döntenek inkább a ház mellett. A ház is lehet sorház, ikerház, vagy teljesen önálló családi ház is. Az előbbi két alternatíva általában költséghatékonyabb az utóbbinál. A teljesen saját ház egyáltalán nem biztos, hogy annyival több előnnyel jár, mint amennyivel többe kerülhet. Ez egy családi háznál különösen kényes kérdés, mert semmit sem változott e tekintetben a magyar lakáspiac.

Egy családi házat sosem könnyű eladni

Minél hamarabb próbálják meg értékesíteni a megépítés után, ez annál inkább igaz lehet. Most ezt a saját részre megépült, önálló családi házak helyzetére értjük. Valaki épít magának egy házat, de a családi élete úgy alakul, hogy 5-10 éven belül eladná. Ilyen esetben bizony ott számolni kell a veszteséggel való értékesítéssel. Egy használt, újszerű család ház ritkán ér annyit a potenciális vevőknek, mint az eladó építőnek. Egy háznál elővigyázatosnak kell lenni ilyen tekintetben. Főleg manapság, amikor a házat építők már nem biztos, hogy ott építkeznek, mint ahol eredetileg tervezték. A ház igényük nem változik. Megépítik azt a házat egy olyan környéken, ahol a közelben sincsenek hasonló árú ingatlanok. Ebből adódhatnak később problémák.

Egy családi ház elhelyezkedése a megépítésnél kevésbé bír jelentőséggel

Egy környékre jellemző ártól jelentősen eltérő áron építkezni nagy felelőtlenség lehet. Azonos minőségű és életszínvonalú házat megépíteni mindenhol ugyanannyiba kerül. Ha azon a környéken dupla áron építünk ingatlant, azt eladni lesz nehéz, nem megépíteni. A megépítés előtt kell erre gondolni, ezzel számolni. Sajnos kevesen teszik meg.

Az építés előtt kevesen gondolnak a családi ház későbbi értékesítésére

Nem úgy, mint egy befektető. Úgy kell gondolkodni, mint egy otthonkereső. Egy otthont egy másik otthonkeresőnek kell tudni majd eladni. Az adott környéken nagyon meg kell gondolni, hogy milyen áron építkezünk. Egyáltalán nem biztos, hogy kifizetődő addig nyújtózkodni, mint ameddig a takarónk ér. Tipikus hibaforrás, ha éppenséggel anyagilag sokkal többet is megengedhetünk magunknak, mint amennyit a környék elbír.

A környék kiválasztásával meghatározzuk a családi házunk jövőbeni eladhatóságát is

Bármennyire életszerűtlenül is hangzik, jóval nehezebb kompromisszumot kötni, amikor nem a pénztárcánk miatt vagyunk erre rákényszerülve, hanem a környék ingatlanárai miatt. Ma még minden más sokkal jobban leköti a saját házukat tervezők és építők figyelmét, mint a környék ingatlanáraihoz racionálisan beárazni az új építésű házuk költségvetését. Egy ház építése teljesen elvakíthatja az építőt, a leendő tulajdonost, és "teljesen önző módon" csak a saját igényeit veszi ilyenkor figyelembe. Akkor már inkább csak arra koncentrál, mit épít és nem arra, hol építi fel. Például belterületnek nyilvánított nem tradicionális lakóövezetek, ehhez mérten szerény infrastruktúrával, jellegtelen környezetben...valahol Magyarországon.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A falusi CSOK-ot már 2016-ban bevezették

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Igaz, akkor még nem így hívták. A magyar lakáspiac történetében 2016 fordulópont volt. Abban az évben még nagyon sokan azt hitték visszatérnek azok az 1999-2009 közötti szépidők. Akkor még sokan azt hitték, hogy Budapesten mindenki meg fog őrülni az új építésű társasházi lakásokért. A kiadott építési engedélyeket bemutató grafikon önmagáért beszél.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A kisvárosokban és községekben kiadott építési engedélyek 2018-ban is nőttek

A 2015 év végén bejelentett, majd 2016 februárjában pontosított CSOK reménykeltő volt a nagyvárosi ingatlanfejlesztők számára. Azt hitték bármi arannyá változtatható majd ezek után. Nem így lett.

2016-ban már kevesebb adásvétel történt Budapesten, mint 2015-ben. 2017-ben szintén. Ez nem volt jó hatással az építkezésekre, mert a lakásokat nemcsak megépíteni kell, hanem eladni is. A vevők meg nem úgy álltak a budapesti újlakáspiachoz, mint azokban a régi szépidőkben. 2017-ben még a várva várt építkezési láz is elmaradt Budapesten.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2016-ban a használt lakások piaca mellett az új építésű ingatlanok piaca is megváltozott

2017-ben alig építettek több lakóingatlant, mint 2016-ban. 2018-ban szépített Budapest, de a megépített lakóingatlanok száma köszönő viszonyban sincs a kiadott építési engedélyek számával.

A KSH ma reggel közölt lakásépítési statisztikái világos és egyértelmű üzenetet hordoznak. A csodavárásnak vége. A nagyvárosi újlakáspiac illúzió volt csupán 2016-ban.

Előre törtek a kisvárosok és a községek a lakásépítésekben is. Az adásvételekben a számuk szintén 2016 óta emelkedik. A használt és az új építésű ingatlanok terepén is a nagyvárosokon kívüli lakáspiac az egyre meghatározóbb.

2018-ban csak a kisvárosokban és a községekben tudott tovább nőni a kiadott építési engedélyek száma, Budapesten bezuhant, a többi nagyvárosban stagnál már 2016 óta.

A nagyvárosokban örülnek, ha azt meg tudják építeni és el tudják adni, amire már kaptak engedélyt. 17 681 db lakóingatlant építettek Magyarországon 2018-ban, de nem mindet új épületben ( = 16 845 db). Ezen az ábrán a csak új építésű lakások láthatók építési forma szerint.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A családi ház a "király" a használt és az új építésű ingatlanok piacán is​​​

A családi ház főszerepét semmi sem veszélyezteti Magyarországon, ha új építésű lakásról van szó

A rádióban, tévében, interneten, ha lakásépítésről hallunk, nem jut eszünkbe a családi ház. Nagyon nagy kár. Ilyen félmondatok miatt van még mindig csodavárás Magyarországon a társasházi lakásokkal kapcsolatban. Várják a sok tízezer társasházi lakást egy évben, mondjuk idén. Elképzelhető? Egyáltalán nem. Láthatjuk, hogy tavaly sem sikerült még tízezernél több lakóingatlant értékesítési céllal építeni.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Még mindig csak négyszámjegyű volt az értékesítési célla épült lakóingatanok száma 2018-ban Magyarországon

Ha jobban megnézzük, akkor láthatjuk, hogy nem építettek ennyi társasházi lakást. A családi házak szerepe az értékesítésre épült lakóingatlanok piacán is számottevő. Ékes példája ennek, hogy a községekben 2014-ben még alig volt mérhető az értékesítési célú lakóingatlanok száma. 2018-ra viszont már szinte minden tizedik új építésű lakóingatlant községben építettek. Ha van igazi nyertese a 2016 utáni lakáspiacnak, azok a kisvárosok és a községek, köszönhetően az állam lakáspiaci szerepvállalásának.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018-ban már majdnem minden tizedik értékesítési céllal épült új ingatlant faluban építettek

A CSOK kistelepüléseken a használt és az új építésű ingatlanok piacát is felélesztette és pályára állította.

Attól, hogy a CSOK-ot nem falusinak hívták korábban, attól az még nem volt nagyvárosi

2016 óta minden lakásvásárlási és lakásépítési állami ösztönzés a kisvárások és a községek előnyére vált, a nagyvárosok csak azt hiszik, hogy bármit is nyertek vele. A bizonytalan és kiszámíthatatlan jövőképen kívül mást nem hozott nekik a falusi CSOK. A kereslet áramlik ki a nagyvárosokból a használt és új ingatlanok miatt is. 1999-2009 között erős volt a nagyvárosi lakóingatlanok iránt a kereslet. 2016 óta viszont a kisvárosi és a községek használt és új ingatlani felé fordult a kereslet.

Nem nagyon hatja meg ezt a keresletet a  nagyvárosi ingatlanpropaganda 

Magasról tesz rá. A nagyvárásoknak maradtak a magas lakásárak. Láthatóan az egy megunhatatlan „játékszer”. Budapesten 2019-ben már 30 millióval sem igazán lehet piacra lépni vevőként. Minden állami támogatást beépítenek minden eladó lakás árába, habár azoknak a lakásoknak a 90%-ára a vevők semmilyen  támogatást nem vesznek igénybe.

Budapesten elszabadulhat a pokol, mert falnak mentek már ott, csak vannak, akik még át tudnak mászni a falon és a túloldalról hangosan átkiabálnak a többieknek, hogy "Kövessetek!".

2016 óta minden megváltozott a magyar lakáspiacon, csak ezt nem a lakásárakban kellene keresni

A kereslet nem egyenlő a lakásárakkal üzeni a lakáspiac most már elég érthetően. 2019-ben a nagyvárosokon kívüli lakáspiacnak van valódi jövőképe, állami hátszéllel. A nagyvárosok állami szembeszéllel néznek most már talán farkasszemet. Itt az idő újratervezni a nagyvárosokban és megbarátkozni a „szamár szereppel”. Hamarosan fejek fognak hullani, mert a kisvárosok és a községek időközben ellopták a show-t.  

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az "ingatlanszakértők" nem értenek a nagyvárosokon kívüli lakáspiachoz, de a kereslet 2016 óta már inkább ott költi el a saját, a bank és az állam pénzét is

Forrás: ksh.hu , Megjelenés: 2019. február 22.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Intő jelek, amire nem figyelünk

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Ha lakásról beszélünk lakásra is gondolunk, nem házra. A magyar köznyelv határozottan és élesen megkülönbözteti egymástól őket. Addig a jog és a statisztika már nem. Lakáspiac van, házpiac nincs. Újlakáspiac is van, de újházpiac nincs. Új építésű lakások is vannak, de új építésű házakra nem nagyon hivatkoznak. Évek óta felhívjuk erre az anomáliára a figyelmet, amiért most nem a köznyelv vagy a konyhanyelv a hibás, hanem a jog és a statisztika. Hány új lakás épült Magyarországon a statisztika szerint azt jelenti, hogy hány ház és lakás épült az adott évben. Ez a pongyola fogalmazás és felületes megközelítés üzleti érdekeket szolgál. Mi mást! Mivel a társasházi lakások építése Magyarországon nem igazán társadalmi igény, erőltetett termék, erőltetett piac, így sokkal „észszerűbb” az új építésű házakkal együtt kommunikálni róla. Természetesen nem hangsúlyozva a házak szerepét, azt a látszatot keltve, hogy az új építésű lakások száma jóval nagyobb a valóságban.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Természetes személy = családi ház

Bűvésztrükk ez, nem üzletpolitika, jogi és statisztikai támogatással

A köznyelvben a lakás, mint kicsinyítő képző él. A lakásról a többségnek valami kicsi, kisebb, kevésbé élhető tér jut eszébe. Ha házra gondolunk, akkor meg valami sokkal nagyobbra, élhetőbbre asszociálunk. A lakás átmeneti megoldás, a ház a végállomás Magyarországon, mégha nem is mindenki engedheti meg magának. A lakásnál hozzá is kell fűzni, hogy „nagy”, ha az átlagostól eltérő méretű lakásról beszélünk. A nagy vagy nagyon nagy lakások nem tömegtermékek. Na nem azért, mert nem szívesen lakna a többség legalább dupla akkora lakásban, mint amekkorában „kényszerből” él, hanem úgy alakult, hogy az üzleti érdekek, pénzcsináló gépezetek és a csillapíthatatlan profitéhség (= a magyar ingatlanpiacon nem létezik az extra profit fogalma, itt minden profitráta elfogadható, ha az adott projekten a legnagyobb) hosszú ideje ezt eredményezi.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Épített lakások = épített lakások és épített házak

1990 előtt a „sok ember kis helyen is elfér” alapelv alapján a lehető legkisebb lakóterekbe próbáltak embereket kényszeríteni, ha lakásról volt szó. Innen is eredetezhető a lakások = egy kicsi és élhetetlen, zsúfolt tér beidegződés. Majd a nem állami társasházépítéseknél is rájöttek arra, hogy minél több lakást zsúfolnak be egy épületbe annál gazdaságosabb/költséghatékonyabb azt megépíteni. Innen már csak egy lépcsőfok volt, hogy üzleti alapon egy társasház építésén annál nagyobb profit érhető el minél több lakást terveznek bele. Ez pedig egyelőre még megváltoztathatatlan, nem felülírható status quo a magyar lakások építésénél, ahol a lakások száma és mérete fordítottan arányos. Minél többet építenek annál kisebbek. A jog és a statisztika mellett az állam is keblére öleli ezt a kezdeményezést és szerinte például egy 60 nm-es és három szobás lakásban lehet 3 gyerekkel emberi körülmények között élni. Aki ezt le merte írni, törvénybe merte foglalni, az nem egyszerűen a múltban él, hanem sokkal inkább a jelen gyilkosa. Szörnyű és mélységesen megalázó, embertelen hozzáállás. Ölre menő viták vannak arról, hogy hány méter magas épületeket lehet építeni Magyarországon. Például most törvénybe foglalták, hogy 90 méternél nem lehet magasabb semmi, mert a szürke eminenciás urak, az építész szakma krémje ezzel öltözik nemzeti színű ruhába. Hogy milyen élhetetlen méretű lakásokat nem szabadna építeni tömegesen Magyarországon, na arról nagy kuss van.


újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Társasház nem "magyarul"

Hallgatnak mélyen

Tabu. Mondjuk annak ellenére, hogy demográfiai hatása is van az ingatlanok méretének és élhetetlenségének Magyarországon. Ennek megváltoztatása még nem nemzeti érdek. Ugyan már! Néhány évtized és talán lesz valaki olyan bátor, akinek a zsebét nem az ingatlanlobbi kényezteti, és meglépi azt, amit 30 éve meg kellett volna már lépni. A nagyobb méretű lakások = kisebb lakásszámú társasházak építését ösztönözni kellene, hogy elinduljunk az élhető lakásméret felé, szó szerint teret adva a 21. század magyar társadalmának. De mit képzelünk mi, kis morgolódó és zsörtölődő hangemberek, akik látják, hogy a panelházak „házgyárai” óta, a magyar társasházak mit sem változtak. 60 éve építjük ugyanazt, csak más színben, formában, elnevezés alatt. Miközben tudjuk, hogy szarból nem lehet várat építeni, mi mégis azt csináljuk megállás nélkül. Olyan szűklátókörű és unalmas világ, mint az új társasházak világa, nagyon kevés van Magyarországon.


újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Beton és acél, amit csak nálunk hívnának téglaháznak jogszerűen

Most nézzük meg ezt a társasházat Szöulból (Dél-Korea)

Elvileg az épület formája és kialakítása az építési szabályok miatt ilyen. Nálunk nem ilyen hatással van a jog a tervezőkre – jegyezzük meg gyorsan.

Nem magas épületről van szó, betonból és acélból, a tetején egy „nagy” lakással. Itt is elidőzhetnénk, hogy nálunk még az épületek felső szintje is nagyon ritkán jelent egy darab lakást. Nálunk a legfelső emeletet az elmúlt 15 évben elkezdték „penthouse”-nak hívni, csak azért, mert az egyik tulajdonsága ezeknek a nagyméretű lakásoknak, hogy legfelső emeleti. Az, hogy egy teljes szintet jelent, kizárólagos lifthasználattal, nem is olyan ritkán duplex, tehát belső kétszintes, az már kimaradt a „magyar penthouse”-ból. Építettők egymást majmolva reklámozzák, hogy penthouse lakásokat kínálnak a projektjükben, bár elvileg ott épületenként maximum csak egyet építhetnének, amit így nevezhetnének. De ez egy olyan ország, ahol amit a törvény nem tilt, azt engedi, tartja a mondás. Ezért kell sajnos nálunk sok triviális dolgot tiltani, mert ha nincs róla törvény, mindig lesznek, akik kiskapuként fogják értelmezni. Szöulban meg a törvény miatt ilyen társasház is nőhet ki a földből, ami nálunk is épülhetne. Csak akkor legalább kétszer annyi lakás lenne benne, sokkal rosszabb minőségben épülne, elavult technológiával és legalább kétszer annyi, ha nem inkább háromszoros profitrátával. Betonból építenék nálunk is, de a végén téglalakások lennének benne hirdetve és téglaháznak is neveznék jogszerűen. De biztos addig variálnának a „magyar jogrendszer” útvesztőiben, hogy a végén nem az épülne meg, amit megterveztek, hanem egy szokásos hetvenes évekbeli „posztmodern” betonkocka.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A belső kétszintes lakás és a magas belmagasság is mást jelent a határon túl, mint innen

Az ingatlanpiac vadkapitalizmusa minőség- és illúzióromboló is, nem csak élhetetlenné teszi a társasházakat

Ezzel meg a saját sírját ássa a magyar új társasházak piaca, mert ha éppen emiatt is kevesebb gyereket vállalnak Magyarországon (korábban is halnak meg és hamarabb lesznek súlyos betegségeik), akkor fogy az utánpótlás és a végén majd nézhetik, hogy kinek akarnak idejét múlt lakótelepeket felhúzni vasból és betonból. Már most, ma is hiányzik sok nem vállalt gyerek az ingatlanpiacról. Változatlan magyar társasházépítési szabályozással és építési logikával még több fog. De nekünk Mohács kell, mindig valamilyen katasztrófa, hogy észrevegyük a vesztünkbe rohanunk. Majd elintézzük pénzzel, közben mindent tagadunk, társadalmi hasznosság nem számít, lekommunikáljuk a haveri médiával, keresünk valami csókost, aki kivitelezi a stratégiát úgyis. A lényeg, hogy csak és kizárólag lényegtelen témák uralják a közbeszédet. A fontos társadalmi kérdések, a demográfiai megtérülés a profit, a felesleges pénzszórás minimalizálásáról szólnának csak. Az meg kinek az érdeke, ugye!

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház lakásépítés ingatlanpiac ingatlanjog családpolitika 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Képek: Instagram

Statisztika: KSH

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az újlakáspiac nem egyenlő a lakásépítésekkel

újlakáspiac lakásépítések ksh mnb fhb ingatlanműhely

A lakásépítések körüli mizéria miatt muszáj volt újra statisztikákkal foglalkoznunk. El is készítettük saját grafikonunkat a KSH adatai alapján. Amiből azonnal megtudjuk, hogy miért kommunikálják félre az épített lakások számát.

Kezdjük azzal, hogy a KSH szerint minden lakóingatlan lakás. Az új építésű lakóingatlanok így egyben jelentenek társasházi lakásokat, családi házakat, nyaralókat.

újlakáspiac lakásépítések ksh mnb fhb ingatlanműhely
Az értékesítésre szánt lakóingatlanok a valóban eladásra épült lakás, ház, nyarló

Ezért van az, hogy más lakáspiaci statisztikákban az új építésű lakások száma alatt egy abszolút értéket értenek, nem a valódi épített társasházi lakásokat. Ebből aztán komoly kavarodás lehet a fejekben – azokban is, akik ezeket a statisztikákat kész tényként használják – mert ha kíváncsiak vagyunk mennyi új társasházi lakás épült, akkor igen csak el kell merülnünk a KSH számaiban és számolnunk kell. Az igazán érdekes még is az, hogy a KSH külön megkülönbözteti a saját részre és az értékesítésre épített ingatlanokat. A lakáspiac szempontjából az értékesítésre épült lakóingatlanok a fontosak %-osan látszik a két különböző oszlopból, hogy az értékesítésre épült lakások aránya mindig kevesebb. Valójában pedig ez mutatja meg mennyi új építésű lakóingatlant építettek adott évben, amit meg is lehetett venni a lakáspiacon. A többi bizony nem számít. Még ezekből sem tudjuk meg, hogy mennyi a társasházi lakás és mennyi a nyaraló, családi ház. Csak azt tudjuk, hogy eladásra hány lakóingatlan épült.

Ebbe a csapdába esett bele az FHB lakásár index  is. Amikor rákérdeztünk a félreérthető tájékoztatásra a következő választ kaptuk:

"Az FHB Index megjelenéseibe legtöbbször konjunkturális szempontból kerül be a lakásépítések volumene, és ezért ezekben nem csak az értékesítésre épített lakásokat, hanem az összes lakást jelenítjük meg, azaz a saját célra építetteket is."

újlakáspiac lakásépítések ksh mnb fhb ingatlanműhely
A mennyi épült és a miért épült kérdések között az FHB nem tesz különbséget

A kitérő válasz természetesen nem magyarázat, mert ha megnézzük a grafikonhoz kapcsolódó értelmezést, abból ez már nem derül ki. Minden évnél jelölt építési számot gyakorlatilag új lakásnak tekint, ami becsap mindenkit, aki olvassa. De az FHB mellett, az MNB friss lakáspiaci jelentése is ugyan ezt a hibát követi el. Feltételezzük, hogy a statisztikát készítők direkt teszik ezt, akár még úgy is, hogy saját magukat csapják be ezzel. Figyelmetlenség, vagy csak egyszerű kapkodás az oka, de az biztos, hogy a számok nem igazak és nem mutatják be a lakáspiacon megjelenő új építésű ingatlanokat, amiket azért építettek, hogy eladjanak.

újlakáspiac lakásépítések ksh mnb fhb ingatlanműhely
Az MNB grafikonja is félreérthető

Ezért van az, hogy amikor például lakáspiaci jóslásokra merészkedik az MNB, mindenki ugyan azt fogja mondani utána: ennyi lakás fog épülni és majd ennyit is lehet megvenni. A %-os arányok miatt pedig tudjuk, hogy ez nem igaz, ahogy azt is, hogy nem csak társasházi lakásokat, hanem nyaralókat és családi házakat is építenek eladásra.

újlakáspiac lakásépítések ksh mnb fhb ingatlanműhely
A lakásépítések nem egyenlő az újlakáspiaccal!

Külön említésre méltó még, hogy épülnek bérlakások is, amik bár %-osan igen kicsi részt képviselnek, de jól jelzik, hogy relatív értelemben kell kezelni a KSH számait, nem csak úgy kiragadni őket a szövegkörnyezetből és félretájékoztatni vele egy egész országot.

A valódi új lakások és házak piaca pici, 3000-3500/év volt 2012-2015 között. Ez pedig egész más képet mutat és más jövőt vetít előre, mint éppen az otthonterkep.hu heti bejegyzése az újlakáspiacról. Ha nem vagyunk tisztában a múlttal sem a jelent sem pedig a jövőt nem érthetjük.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Új lakás boom?

Egy mély gödör aljáról nézve, minden olyan magasnak tűnik. A félelmek ellenére, pont ezért nem olyan könnyű lufit fújni a hazai újlakáspiacon. Mire alapozzuk ezt a feltevést? Arra, hogy a 2000-es években sem sikerült. Beszéltünk már a láthatatlan kéz  elvéről ami valahogy minden folyamatot kézben tud tartani. Ez a grafikon, amit a Költségvetési Felelősségi Intézet Budapest (KFIB) készített és jelentett ma meg, mindent elmond a lakáspiacról, ahol minden mindennel összefügg.

újlakáspiac lakásépítések építőipar lakásárak ingatlanműhelyArról az érdekes jelenségről is írtunk már, hogy a használt lakások piaca az új lakások piacával teljesen összhangban él és mozog. De ez a grafikon pontosan azt mutatja, amit mutatni kell. A hazai lakáspiac 2003-ban volt a csúcson. Sokan abban a tévhitben éltek, hogy akkor kezdődött a lufi fújása, pedig a lufi már addigra nem nőtt, hanem elkezdett leereszteni. Az új lakások építése is onnantól kezdve évről évre csökkent, ahogy a használt lakások piacán a forgalom is mérséklődött. Ezzel együtt az árak sem tudták követni az inflációt, elindult a leértékelődés folyamata, csak éppen senkit sem érdekelt ez 2008 őszéig.

újlakáspiac lakásépítések építőipar lakásárak ingatlanműhely

2001-2004, a lakásépítések aranykora

Ez a 3-4 év az első Magyarországi lakás boom ideje. Állami eszközökkel, keresletösztönzés volt mindennek az alapja. Pontosan ugyan úgy, mint ma. A kettő között a különbség a szintekben keresendő. Hol tartottak 2001-ben és hol most a lakásépítések? Két és félszer több lakás épült négyzetméterben mérve, mint manapság. A gödör aljáról mászik fel az építkezések volumene. Munkaerő hiánytól hangos az építőipar. Ha pedig nincs ember, akkor építkezés sincs. Az építőiparban 2015-ben rekord mennyiségű céget számoltak fel, 17%-kal többet, mint 2014-ben - jelentette be az Opten múlt héten. Az építőipari megrendelések sem a lakásépíteskről szólnak, derült ki az utolsó KSH kiadványban. Az építőipar teljesítménye is korlátos, sőt le is köti magát előre. 12 év után most újra azt várják ettől az iparágtól, hogy pörögjön fel vezényszóra. Már már Uri Geller híres „Mukodj” hipnotikus erejére emlékeztető gazdaságpolitikai elvnek tűnik.

újlakáspiac lakásépítések építőipar lakásárak ingatlanműhely

A tervező asztalról vásárlók reneszánsza?

Arról is írtunk, hogy a 2016-ban elkészülő új társasházak építési engedélyét már 2014-ben kiadták. 2 évvel előbb adják ki az építési engedélyt, így az új lakások száma könnyedén megbecsülhető. Az idén kiadásra kerülő engedélyek fogják megmutatni, hogy 2018-ban hány új lakásra számíthatunk. A gödör aljából senki sem fog tudni lufit fújni, maximum nem rágja tovább a rágót, hanem fújni kezdi. A lakásépítések száma a 2001-2004 közötti szinteke egy rugalmasabb és növekvő (nem pedig zsugorodó) építőpar tudná elérni . Hogy több lakás fog épülni? Persze, de ez látszik az 5% ÁFA csökkentést, az új CSOK bejelentése előtt már kiadott építési engedélyek számából. Az otthonteremtési támogatásnak és az 5% új lakás ÁFA-nak a hatásai inkább hosszabb távon lennének eredményei. De az állam egyelőre 2018-ig gondolkodik előre (választás éve) . Ez pedig azt jelenti, hogy 2016-ban építési engedélyt szerzők fogják csak tudni tartani a határidőt. Tervező asztalról elméletileg 2017-ben és 2018-ban is lehet majd venni lakásokat, ahogy ez jellemző lesz már 2016-ban is. A tervező asztalról történő vásárlás nem a vásárlók álma. Főleg nem egy ilyen országban, ahol senkiben és semmiben nem is bízunk. Kétséges is, hogy a vásárlók kivárnak-e és inkább megfizetik egy készülő vagy már kész lakás felárát.

újlakáspiac lakásépítések építőipar lakásárak ingatlanműhely

Olimpia a „nagy lóvé”

Azok a beruházók járnak most jól, akik építési engedélyt kértek vagy kérnek 2014-2016 között. Ebből nagy varázslat lenne lufit fújni. Az új  lakások áraiban lehetséges egy érdekes rally, de ez mennyiségben nagyon kevés ingatlant érinthet csak. Lehet róla érdekes cikkeket írni, hogy ki, hol és mennyire emelt árat, de az éves lakás adásvételek számában marginális marad. A lufi veszélye, akkor lesz aktuális, ha a lakásépítések száma eléri a 2001-2004 közötti szintet és az állam újabb intézkedésekkel tovább pörgeti az eddig soha nem látott szintű új lakás mennyiség építését eredményezve ezzel Magyarországon. Erre ma még nagyon kevés az esély, mert nincs hozzá építőiparunk, se Hókuszpókusz vagy Bibírcsók, aki "az építőipari törpékből" óriást varázsolhatna. Ha pedig ne talán tán 2017-ben kiderül, hogy Budapesten lesz a 2024-es olimpia, akkor félő, hogy mindenki a jobb profittal kecsegtető presztízs beruházásokra, infrastruktúra építkezésekre helyezné a hangsúlyt 2018-tól. A lakásépítés nem olyan jó üzlet. A ló helyett a szamár is, tartják az építőiparban. Az olimpiai vonatra  pedig mindenki fel akar majd szállni, mert egy soha vissza nem térő alkalom lesz. Az a „nagy lóvé”, lakásokat lehet építeni majd bármikor „aprópénzért”.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásárak & lakásépítések: Együtt mozognak

csok lakásépítés lakáspiac lakásárak újlakáspiacAz ÁFA-t 5%-ra nem azért csökkentették, hogy a új építésű lakások olcsóbbak legyenek, hanem azért, hogy egyáltalán építsenek. Amikor a médiában azon tanakodnak, hogy az új lakások árai csökkenni fognak-e, akkor ezt mint ha teljesen elfelejtenék. Ma ugyanis nem az a kérdés, hogy nőni fognak-e az árak, hanem csak az, hogy mennyivel? Az új lakások piaca mindig egy alpiac volt. A használt lakások piacához képest még a csúcsidőszakban sem érte el 20-25%-nál nagyobb arányt. A mai 2% alattihoz képest ez persze több mint tízszeres különbség, vagyis van hová fejlődni onnan, ahol most vagyunk. És ismét ott tartunk, hogy a találgatások helyett meg kell nézniük, hogy mi volt a múltban, ahhoz, hogy a jövőt az elbulvárosodott gazdasági média hírei között keressük.

Amikor a budapesti lakáspiac jövőére kerestük a választ néhány hete, ez a grafikon talán akkor nem volt olyan érdekes. Most kristály tisztán mutatja, hogy a lakásépítések száma az átlagos lakásárakkal szinte tökéletesen együtt mozgott a múltban. Ha abból indulunk ki, hogy az újlakások árai magasabbak is voltak mindig a használt lakásokénál, akkor is jól reprezentálja, hogy a használt lakások nominális árai is az építkezések függvényében változtak. Ahogy beindultak a lakásépítések, az átlagárak magasabbak lettek, ahogy lassult az újlakások volumene, azonnal lekövették a lakásárak. Kimondhatjuk, hogy a kínálat bővülése árfelhajtó, a kínálat csökkentése pedig árcsökkentő hatású.csok lakásépítés lakáspiac lakásárak újlakáspiac

Ma mi a helyzet?

Nincsenek csodák. A használt lakások árai jelentős mértékben kapaszkodnak fel 2014 eleje óta. Az építkezések száma is növekszik, mutattuk be a várható lakásépítések grafikonon. A használt lakások piaca ismét együtt mozog a lakásépítések növekvő számával. Ilyen értelemben a múlt igazolja a jelent, vagy fordítva, a jelen újra igazolja a múltat, kinek mi tetszik jobban. Nem valószínű, hogy ilyen háttérrel a használt lakások árai eltérnének ettől az elkövetkező években. Felesleges is találgatni, nem is érdemes arra spekulálni, hogy ha az építkezések lendülete szépen kitart a növekvő pályán, akkor a lakásárak azt ne követnék le. A puszta tények nem változnak meg csak azért, mert „szakértők” a médiában hangoskodnak.csok lakásépítés lakáspiac lakásárak újlakáspiac

De mindenki új lakást akar venni, nem?

A válasz az, hogy gyakorlatilag nem. Az ingatlan elhelyezkedése több szempontból számít. Ha már család és gyerekek, akkor a bölcsőde, óvoda, iskola közelsége döntő szempont lehet. A használt lakások egyszerűen sok esetben jobb helyen vannak, mint ahol az újak lesznek – állapíthatják meg azok is, akiket a lakásbefektetés vonz. Persze tudja mindenki, hogy a lakóingatlan életünk egyik legnagyobb kompromisszuma. Ritkán lakunk csak ott, olyan térben és méretben, olyan elosztásban, olyan környezetben, amiről tényleg álmodozunk. Keveseknek adatik csak meg ez a kiváltság, a többség pont addig álmodozhat, ameddig az anyagai korlátok gátat nem szabnak. Aki ma is megteheti, az elhelyezkedés szerint hajlandó megfizetni azt a felárat, ami ezzel együtt jár. Másodsorban, pedig idén és 2017-ben sem lesz átütő az újlakások száma. Tervező asztalról majd lehet vásárolni, de az megint nem olyan, mint bemenni egy lakott és rendezett ház kész lakásába, amit azonnal megvehetünk. Látunk mi is hirdetéseket, akik 12 hónapos átadási határidővel hirdetnek lakásokat. De legyünk őszinték, miért kellene azt nekünk elhinni, csak azért mert büntetlenül ma bármi leírható egy lakáshirdetésbe?

Összefoglalva, aki 2016-ban vagy 2017-ben szeretne költözni, az a vadonatúj lakások még szűkös kínálatával, nem feltétlenül ideális elhelyezkedésével – akármit is írjanak a hirdetésekben erről - fog találkozni. A használt lakások piaca továbbra is csábító marad a sokkal szélesebb kínálati paletta miatt, a kedvezőbb adottságokról (szélesebb igénynek tudnak megfelelni) nem is beszélve. A lakáspiac várhatóan ezért 2016-ban és 2017-ben sem fog leállni, mert hirtelen tízezrek újlakásokra fognak várni 2018-ra, ami az első jelentős év lehet ebből a szempontból. Az élénkülő kereslet, a felfokozott hangulat a beruházók étvágyát is meghozza, akik építeni biztosan fognak, de egyre drágábban. Akár hónapról hónapra változni fognak az árak, ahogy azt látják értékesítők, hogy a szűkös kínálat miatt a bőséges kereslet pont olyan árakat tud eredményezni, amin a lakások többsége gond nélkül gazdára találhat. Így lehet feszegetni a határokat és borzolni a kedélyeket. A használt lakások piaca pedig pont a szűk kínálatú újlakáspiac miatt marad továbbra is kedvező helyzetben, ahol szó szerint készlakások vannak, jobb adottságokkal és időbeli korlát nélkül csábíthatják a vásárlókat.

Tovább

Újlakásvonat

lakáspiac újlakáspiac kiadott_lakásépítési_engedélyek használatba_vett_új_lakások_száma 2 évig tart egy társasház felépítése, ezért a 2016-2017 új lakások átadását a KSH Lakásépítések, építési engedélyek gyorstájékoztatóiból előre lehet látni.

2013-as KSH jelentés címe „Tovább tart a visszaesés a lakásépítésben” pontosan előre jelezte, hogy 2015 nem fog változást jelenteni a pangó újlakáspiacon.

lakáspiac újlakáspiac kiadott_lakásépítési_engedélyek használatba_vett_új_lakások_száma

2014-től viszont az építési engedélyekben fordulat következett be (még ha nagyon óvatosan is), ami mai napig kitart. Ez azt jelenti, hogy 2016-ban már a bázis alapú statisztika (az előző év azonos időszakához képest) már örömmel fogja konstatálni, hogy az újlakáspiacon több lakás épül meg, mint előtte.

A trendet zöld vonallal jelöltük a grafikonon, ami mellett az is kiolvasható, hogy 2011-2012 is jobb évek voltak, mint amilyen 2016-2017 lesz az átadott új lakások számát tekintve.

Nem kell hozzá sem kristály gömb, vagy jóstehetség, jövőbe látás, a trend iránya egyszerű mint a szög. 2016 2. negyedévében, nyárra, örömhírben fog úszni a média, hogy több új lakás épült. Az is érdekes jelenség, hogy a lakásépítési engedélyek és az átadások száma is ciklikusan minden év második félévében erőteljesebb az elmúlt időszakok elemzése alapján. Ezt azonnal össze fogják kötni a CSOK-kal, az 5% ÁFA-val, miközben látható, hogy a fejlesztők még akkor hozták meg a döntést a lakások építéséről, amikor erről még szó sem volt.

2016 első és második negyedévében kiadott építési engedélyek számát viszont már az újlakáspiacot élénkítő állami intézkedések fényében lehet majd megítélni.

Mivel 2 évnél előbb nem igazán tudunk társasházakat építeni, legyen az kisebb vagy akár nagyobb, a fejlesztőknek gyorsan kell reagálni, így az elkövetkező félévben ki fog derülni, hogy hány fejlesztő és milyen mennyiségben fog új lakásokat építeni 2018-ra, a választások évére. Az is előre vetíthető, hogy bizonyára többet, mint 2016 és 2017 között. A bázis alapú statisztika így kormány propaganda részeként tudja majd támogatni az aktuális politikai erőt a választási kampány hajrájában. A kampány 2015-ben már elkezdődött és a lakáspiac félreérthetetlenül az újraválasztás céljának tudatos eszközévé vált.

Ehhez viszont gyors és látványos kínálat bővülésre van szükség, pezsgő újlakáspiacra, mert hiába a  kihirdetett új családi otthonteremtési kedvezményrendszer, ha még nincs is mit megvenni és az öröm mámorból kijózanodva még jó ideig nem is lesz.

Tovább

Lakásprojekt+bank

lakáspiac bérház vállalati_hitelezés nhp újlakáspiac bérházépítés lakasépítések lakásprojekt növekedési_hitel_programA lakásépítőknek az állam egyik kezével ad, a másikkal elvesz. A Növekedési Hitel Program(NHP) eddig támogatta a lakásépítéseket. Mivel a vállalati hitelfelvételek felét ez a program adta, így nem tűnik egyszerű spekulációnak az, hogy ha ez nem érhető el a fejlesztők számára 2016-tól, akkor ez hatással lesz a lakásberuházások finanszírozására.

lakáspiac bérház vállalati_hitelezés nhp újlakáspiac bérházépítés lakasépítések lakásprojekt növekedési_hitel_program

A lakásépítések kivétel nélkül banki támogatással történnek. Nincs olyan tőkeerős fejlesztő Magyarországon, aki képes saját zsebből egy akár hány milliárdos projektet megfinanszírozni. De a bankok és a fejlesztők kapcsolata nem nevezhető barátinak. Sokan és sok féle módon vesztek össze, vagy romlott meg annyira a kapcsolatuk, amiért a szóba jöhető bankok itthon messziről kerülik a lakásprojektek támogatását.

A KPMG finanszírozási előrejelzése szerint nálunk a bankok az egész ingatlanpiacra nem néznek jó szemmel. Ettől függetlenül a 2016-os év már arról fog szólni, hogy új alapokra helyezzék a bankok és a "hiteles" fejlesztők a kapcsolatukat, mert állami segítségre nem számíthatunk. Reméljük ez piaci tisztulást fog vezetni és nem lesznek olyan kamu beruházások, amiknek a célja a tervezőasztalról eladott lakások után az azonnal csőd. Ez egyelőre még a jövő zenéje, de az újlakáspiac a vállalati hitelezés beindulásától is függ, mert az teljesen elmarad az elvárt szinttől.lakáspiac bérház vállalati_hitelezés nhp újlakáspiac bérházépítés lakasépítések lakásprojekt növekedési_hitel_program

Az állami lakáspolitikával az új NHP viszont összhangban van, mert a bérházak építését továbbra is támogatja. Erről is írtunk már, hogy több lobbi évek óta azon dolgozik, hogy újra legyenek bérházak Magyarországon és ne erőltessük rá senkire a sajátlakás vásárlását. Szükség van bérházakra, amiről a piac egyre világosabb és érthetőbb üzeneteket küld az állam felé. Az államnál ezek meghallgatásra is találtak. Így továbbra is kedvezményes finanszírozással lehet bérházakat építeni, amik új színfoltjai lehetnének a magyarországi ingatlanpiacnak. Feszültség van ugyanis az albérletek piacán. Egyre többen kiszorulnak a piacon és a lakhatásuk kerül veszélybe, mert már piaci alapon nem fognak tudni elfogadható lakásokat bérelni. Az állami szerepvállalás a bérházépítések piacán egyre megkérdőjelezhetetlenebb. Nem csak a lakásvásárlást kell ösztönözni, hanem a bérlést is, mert tömegesen nem lehet mindenkit sajátlakáshoz juttatni. Az élethosszig tartó bérlakásprogramoknak már meg vannak a társadalmi szükségletei, még ha a társadalom a bérlést csak átmeneti és rövid távú megoldásnak is gondolja. Tömegeknek már mai is ez az egyetlen lehetőség a hajléktalansággal szemben, mert a saját tulajdon megszerzése nem, hogy közelebb, hanem egyre távolabb kerül az életükben.

Tovább

Paradox (új)lakáspiac - Építkezési frász

Negatív spirálban a lakásépítés

ksh lakásépítés budapest_ingatlan újlakáspiac property_management budapest_propertyRöviden és tömören fel kell hívnunk a figyelmet valami igazán fontosra, amiről ma elfelejtettek beszélni. Tegnap, a  Portfolio.hu által szervezett Lakásklub szakmai fórumon többször elhangzott, hogy mennyire fontos lenne az új építésű lakások piacának újabb szerepvállalása a kínálathiányos lakáspiacon. Ma megjelentek a KSH adatai a lakásépítések alakulásáról. A tegnapi rendezvényen mi már felhívtuk a figyelmet, hogy a statisztika csalhat, megtéveszthet és be is csaphat. Ez nem azt jelenti, hogy bűvészkednek a számokkal, sokkal rosszabb, a lényegtelen összefüggéseket hangsúlyozzák, a lényeget elhallgatják.

Megnézve ezt a grafikont, ma a csapból is az folyt, hogy az új lakások piaca szinte feltámadt és elképesztő növekedést jósol előre mindez.

A kérdés az, hogy valóban így van-e?

A grafikont megnézve mi azt látjuk, hogy 2014 harmadik negyedévétől kezdve csökkenő trend van az építési engedélyeknél. Ez azt jelenti, hogy az új lakásokat építő fejlesztők nem, hogy nem állnak sorba a telkekért és azok fejlesztésért, hanem egyenesen egyre pesszimistábbak a jövőt illetően. De ez megint hidegen hagyta a médiát, mert a hurrá optimizmus öngerjesztő folyamatába, nem illik bele az ilyen vészjósló jel. Mert ameddig lehet azt mondani, hogy 2014 első negyedévéhez képest a mai számok milyen impresszívek, addig ez még nem is annyira félrevezető. Attól még becsapjuk magunkat, ha nem figyelünk egy ilyen piaci jelenségre és nem keressük az okát. Inkább örülünk a semminek, mert „jobb ma egy túzok, mint holnap egy veréb”. Ha viszont ennyire túlértékeljük a mát, akkor ezzel pont a jövőt kockáztatjuk, azt a stabil pályát, amire a magyar lakáspiac még eddigi története során soha sem lépett rá. Ez akkor is rossz mindenkinek, ha ma szemet hunyva nem veszünk tudomást a valódi - és nem a média által híresztelt – folyamatok jövőre gyakorolt hatásáról.

Miért csapjuk be egymást?

Pedig nagy csalódás ezt a grafikont látni. Egyértelműen jelzi azt, hogy az új lakások piaca negatív spirálban van, amiből nem tud kitörni, akármilyen lakáspiaci lázban ég is a média. A fejlesztők, azok, akik valóban döntést hoznak, nem bíznak a magyar lakáspiacban, őket az a médiahadjárat hagyja hidegen, ami elképesztő méreteket ölt most már. Káros, akkor is, ha ostobán, elhitetjük magunkkal, hogy a rövid távú örömök, előnyök, nem a hosszú távú lehetőségeinket rombolják. A drágán eladunk és olcsón vásárolunk, magyar paradox mentalitás, sosem működött. Egy eladónak semmi sem elég drága addig, amíg eladóként van jelen a piacon. Ha utána hirtelen vevővé avanzsál, mindent elfelejtve, hogy „előző életében eladó is volt”, ezért személyiségzavarában már semmi sem lehet elég olcsó számára. Ha nem növünk fel a lakáspiachoz és nem értjük meg, hogy nem csak a kereslet és kínálat kapcsolata (annál valami sokkal több), akkor még mindig magunk alatt vágjuk a fát.

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Lakásviszonyok Magyarországon

Fontos a véleményük

Ezért Facebook kommentelésre váltottunk, hogy együtt hangosabban gondolkodjunk.

Budapest Real Estate Research