Az ösztönök logikája = Lakásárnövekedésre születtem

viselkedési közgazdaságtan pszichológia logika lakásárak lakáspiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Túlárazott lakás nincs, csak eladhatatlan. A lakások hirdetési árai elsősorban a jövőt fejezik ki. A statisztikákból viszont a múltat látjuk. A kettő között vannak a jelen árai, amit az adott napon megkötött adásvételi szerződések lakásárait jelentik. Ezeket ismerjük a legkevésbé, mert leginkább csak a statisztikákból tudjuk meg, hogy mi történt „tegnap” a lakáspiacon. A lakásárak növekedésé ezért olyan természetes folyamat a lakáspiacon, mint az, hogy a Föld forog a Nap körül (Megjegyzés: Mondjuk erre is elég sok időre volt szükségünk, hogy megértsük és elfogadjuk).

A múltat összehasonlítva a jelennel vagy a jövővel, szinte mindig lakásárnövekedést fogunk tapasztalni

Ez a lakásárnövekedés a lakáspiac egyensúlyi állapota, minden körülmény között arra törekszik, hogy a lakásárak növekedjenek. Tehát az egyensúlyi állapotot nem a tegnap és a ma adásvételi árai jelentik csak és kizárólag. Az egyensúlyi állapot mindig változik, aminek elsődleges célja, hogy egyre magasabb lakásárakon találkozzon a kereslet és a kínálat a lakáspiacon.

A lakásárak csökkenése nem egyensúlyi állapot, ezért a lakáspiac nagyon merev és ellenálló = rugalmatlan a lakásárcsökkenéssel szemben.

Elméletileg hiába van találkozási pont a kereslet és kínálat között lakásárcsökkenési időszakban, a lakáspiacon ez leginkább csak feszültséget kelt, természetellenes és nagyon bizonytalan állapotot jelent.

Amikor megkérdezik, honnan lehet tudni biztosan, hogy nagy a baj a lakáspiacon, akkor mindig csak egy nyilvánvaló válasz van erre: amikor a bankok kilépnek a lakáspiacról és a médiában megszűnnek a lakáshitel reklámok. A bankok a lakáspiac egyensúlyi állapotában, tehát lakásárnövekedési időszakban aktívak csak és kizárólag a lakáspiacon. Ennek egyik oka, hogy a bankok is úgy hiszik, hogy a növekvő lakásárak növekvő keresletet = egyre több eladott lakást jelentenek. Ez nem csak azt jelenti, hogy egyre több lakást adnak el évről évre, de azt is, hogy egyre könnyebb és egyre gyorsabb az adásvétel a lakáspiacon = nő az ingatlan likviditása, amit a bankok (is) hajlamosak összekeverni a növekvő lakásárakkal. Ez az elmélet.

Ez az az elmélet, amiért a budapesti lakáspiacot teljesen félreértették és félremagyarázták az elmúlt években. Budapesten ugyanis a lakásárak növekedése nem feltétlenül járt együtt több adásvétellel. Budapesten nem igaz az, hogy a csökkenő adásvételszám azonnal csökkenő lakásárakkal párosulna. A lakáspiac alaptulajdonsága = az egyensúlyi állapotra való erős és ösztönös törekvése, a lakásárak növekedését jelenti, és nem azt, hogy mindenáron egyre több ingatlan cseréljen gazdát egy évben.

viselkedési közgazdaságtan pszichológia logika lakásárak lakáspiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Túlárazott lakás nincs, csak eladhatatlan

Látható, hogy a lakáspiacon a keresletet (vevők) és a kínálatot (eladók) nem egy-egy vonal fejezi ki. Azok évről évre mozognak. Az az elmélet, hogy a keresleti görbe fix, csak és kizárólag a kínálat mozog balról jobbra (például 2014-2015 között) = egyre több lakást adnak el egyre magasabb áron, ez Budapesten nem igaz. Budapesten a kínálati görbe tényleg jobbra tolódik, mégha nem is minden évben. Ez a lakásárnövekedési időszak jellegzetessége. Csökkenő lakásárak esetében a kínálati görbe jobbról balra tolódik, mint történt 2008-2014 között. De a lakásárak csökkenése inkább szimbolikus jelentőségű, a lakásárnövekedés mértékével összevetve. Viszont a keresleti görbe nem fix, hanem évről évre balra tolódik (kivéve 2014-2015), amiért csak a lakásárak nőnek, de az eladott lakások száma már nem.

Azt már tudjuk, hogy 2018-ban kevesebb használt lakást adtak el Budapesten, mint 2017-ben. De 2019-ben már az új építésű lakásokkal együtt is kevesebb lakást adhatnak el, mint 2018-ban. Bár ezt a kijelentést a jövő fogja igazolni, az már nem lehet kérdés, hogy 2019-ben Budapesten drágábban lehet csak lakást vásárolni, mint 2018-ban.

Ez azt is jelenti, hogy a budapesti adásvételek száma  2019-ben egy bizonyos kritikus szintre csökkenhet,  a lakásárak pedig egy kritikus szintre nőhentek, aminek a 2020-ra gyakorolt együttes hatását még nem tudjuk felmérni. Hosszabb távon egyértelmű a lakásárak iránya, csak az nem egyértelmű, hogy melyik budapesti lakás lesz eladható és melyik nem, adott év(ek)ben. Ez már ma sem olyan egyszerűen eldöndtendő kérdés, mint azt hiszik. 

Az egyensúlyra, a lakásárnövekedésre törekvés ösztöne hajtja a budapesti lakáspiacot

Aki nincs tisztában az adásvételi számokkal, az simán kizárja, hogy Budapesten nőhetnek a lakásárak csökkenő adásvételszám mellett is. Ő azonnal a lakásárak csökkenéséről fog beszélni, mert szerinte az a logikus. Miközben a lakásárcsökkenés nem természetes és nem is egyensúlyi állapot sem Budapesten sem pedig egész Magyarországon. Budapesten, ha valaki lassuló értékesítési időt tapasztal, akkor azonnal túlárazásról fog beszélni és azt hiszi, hogy csak a hirdetési árak csökkenése segítheti a gyorsabb értékesítést. Miközben senki nem tudja megmondani, hogy mennyi egy ingatlan aktuális piaci ára, amikor nőnek a lakásárak, de még akkor sem, amikor a lakásárak éppen nem nőnek. A lakásárcsökkenés szembemegy a lakáspiac természetével, ezért nem is beszélhetünk igazán lakásárcsökkenésről Budapesten. A lakásárcsökkenés hatékonyságáról meg pláne nem beszélhetünk.

A lakásárak nem nőhetnének, ha nem egyre magasabb és magasabb áron hirdetnék az eladó lakásokat. Így minden hirdetett ingatlan ára túlárazott, ha a „tegnapi adásvételi árakhoz” viszonyítjuk őket. A „holnap adásvételi árait” viszont nem lehet megjósolni, de abban egészen biztosak lehetünk, hogy az a kínálattól, az eladóktól, vagyis a hirdetett lakások árától függ.

A vevők kényszerhelyzetben vannak, lásd a budapesti lakáspiac grafikonját, ahol a vevők görbéje többször volt lépéskényszerben eddig, mint az eladók görbéje. Egy lakást általában két esetben érzünk túlárazottnak. Ha nincs rá egyáltalán pénzünk, és ha még a bank sem ad annyi lakáshitelt, hogy meg tudjuk venni. Az egy teljesen másik kérdés, amikor minden lehetőségünk adott, de mégsem vásárolunk. Akkor minket az a lakás nem is érdekel.

Egy embert, ha valamiért tényleg érdekel egy ingatlan, akkor azt megveszi, ha megteheti és nem mérlegeli az árát. Ezért is tudnak nőni a lakásárak, mert pontosan ugyanúgy irracionálisan kezeljük a lakásárakat is, mint mondjuk a saját érzelmeinket. Pszichológiai hátrányból indul minden vevő a lakáspiacon, amiért a lakásárak inkább tudnak nőni hosszabb távon, mintsem csökkenni.

Adott pillanatban = ma, minden megvett lakás túlárazottnak tűnik a tegnapi lakásárakhoz képest, de a holnap lakásáraihoz képest meg már nem lesz az

A holnap lehet egy év, tíz év vagy ötven év is. A lakásárakat persze mindenki a maga módján próbálja befolyásolni. Ha viszont nincs tisztában azzal, hogy a lakásárnövekedés = a túlárazással, akkor nem lesz tisztában azzal sem, hogy ez egyben a lakáspiac egyensúlyi állapota is. A lakáspiac egyensúlyi állapotát átmenetileg megzavarhatják = a lakásárak rövidebb távon lehet, hogy nyomás alá kerülnek, de a lakáspiac akkor is azon fog dolgozni, hogy a lakásárak minél előbb újra nőni tudjanak.

A lakáspiac pedig emberek összessége, akiket érzelmeik irányítanak, ösztöneik motiválnak. Olyan emberek összessége, akik arra születtek, hogy növeljék a lakásárakat. Ez az emberrel veleszületett ösztön és nem pedig rendellenesség. Nem túl hatékonyan befolyásolható, de végső soron egyszerűen megváltoztathatatlan. A lakáspiac ettől olyan emberi és nem számok vagy statisztikák összessége. Az emberek nem fix vonalak egy grafikonon sem és nem mindig azt csinálják a gyakorlatban, amit elméletben logikusan elvárnak tőlük. Az ösztönök logikája, az ember, így a lakáspiac logikája is.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

2020-tól meztelen a király

újlakáspiac lakásáfa lakásárak ingatlan 2020 Magyarország Ingatlanműhely

Az emberi tudatlanság mellett, talán még a feledékenység az egyik legnagyobb üzlet. A lakáspiacon egyiket sem kell nagyítóval keresni. Tavaly november elején az 5%-os lakásáfát 2023. december 31-ig meghosszabbították minden olyan társasházi lakás esetében, aminek volt végleges építési engedélye 2018. november 1-ig.

Ettől függetlenül még ma is, akár már elkészült társasházakban is hirdetnek eladó új építésű lakásokat olyan szlogennel, hogy „csak 2019. december 31-ig 5%-os lakásáfával”

Ez a 2019. december 31-ig jobban átjött és meg is ragadt a közvéleményben. Az ügyeskedő hirdetők inkább erre alapozzák az értékesítést. Bár nagyon kevés olyan lakásvásárló maradhatott a piacon, akit egy kicsit is érdekel a lakásáfa. A vásárlók látják, hogy nőnek a lakásárak. Az új lakások árának a növekedését pláne mindig meg tudják magyarázni a szereplők azzal a nagyon egyszerű válasszal, hogy mindennek nő az ára. Na most ebbe a mindennek nő az ára magyarázatba simán belefér az is, hogy a lakásáfa már nem 5%, hanem 27%.

Ha valaki megnézi, hogy a KSH szerint milyen áremelkedések voltak korábban, akkor azt látni, hogy 2017 tavaszán-nyarán az új lakások ára 20-23 %-kal ugrott meg egy év alatt. Akkor milyen 27%-os áfafóbiáról beszélünk?

Még 2018 I. negyedévében is több mint 18%-kal nőttek az új építésű lakások árai Magyarországon, szigorúan a "vevők érdekében". Majd 2018 közepétől negyedévről-negyedévre 10% körül nőnek magabiztosan az árak. Elképzeljük, ahogy a vevők azóta is "Hajrá 5% lakásáfa" skandálással buzdítanak a pálya széléről. Vagy nem.

újlakáspiac lakásáfa lakásárak ingatlan 2020 Magyarország Ingatlanműhely
"Eljutottunk oda, hogy már nem az a fontos, hogy ki beszél a lakáspiacról, hanem csak az, hogy mit mond. A megbízhatóság már nem személyhez kötött, a megbízható információ sem. A 2014 utáni magyar lakáspiac legfontosabb tanulsága ez. Ne becsüljük le ennek a jelentőségét vagy a fontosságát a jövőt illetően."

/2019. szeptember 28. Ingatlanműhely/

Aki ilyen lakásárak mellett az 5%-os lakásáfa pozitív hatásait teszi egy mérlegre a 27%-os lakásáfa negatív hatásaival elméletben, az a gyakorlatban semmi különbséget nem fog látni. Mind a kettő a kínálati árakat fűti, amit az 5%-os lakásáfa esetében pozitívnak, a 27%-os lakásáfa esetében negatívnak állítanak be a lakásépítők.

A vásárlók számára nagyjából érdektelen az áfatartalom, csak a teljes lakásár számít

A keresletet ezért is hagyja hidegen akár az olyan tudatlanságra és feledékenységre épülő reklám, minthogy 2020. január 1-től ne lennének majd 5%-os lakásáfával eladó új építésű társasházi lakások Magyarországon. Persze, hogy lesznek, már hogyne lennének! De ebben a negyedévben még minden olyan hihetőnek tűnhet. Sokszor például azért is, mert az elkészült új lakások esetében valódi vevőket kell találni. Valahogy hatni kell minden lehetséges vásárlóra. Nem elég őket telefonon hívogatni, azt is kell mondani, hogy 2020. január 1-től újra árat fognak emelni.

Veszélyes játék ez, mert minden lakásvásárló tudja, hogy ha az eladó nyomul nála, akkor alkudni kell, pofátlanul alkudni.

Aki nem veszi meg például strómanoktól és spekulánsoktól (= olyan még nem lakástulajdonosok, akik új építésű társasházi projektekben a lakásokat az átadásuk előtt azonnal tovább adják, akár a saját érdekükben, akár a megbízójuk, pl. a beruházó megbízásából) a lakásokat „most azonnal”, az 2020-tól biztosan drágábban veheti meg - üzengetik.

A vevők meg simán mondhatják, hogy annyiszor mondanak egyre kevesebb árat, ahányszor felhívják őket a nyomulós eladók. Az új lakások eladói igencsak nyomás alatt vannak, mert az ilyen spekuláns és stróman lakások vételára nincs is kifizetve. Szinte pénz nélkül akarnak pénzt csinálni új lakásokkal. Ha bejön és időben találnak valódi vevőt, aki kifizeti a lakást, akkor nagyot nyernek rajta az elmúlt évek lakásárnövekedését realizálva készpénzben.

Ha nem találnak rá vevőt, akkor sok érdekes eladó lakás jelenhet meg olyan társasházakban, amiket azzal hirdettek eddig, hogy már minden lakás el van adva

Megjegyzés:

Évekig arról beszéltek, hogy szinte minden új lakást azonnal eladnak, mert olyan nagy rájuk a kereslet, de mostanában hirtelen nő a kínálat az eladó új lakásokból, ahogy a társasházak építését befejezik. 

=

Kiderült, hogy az új lakásokat mégsem adták el tervezőasztalról, és az árakat sem a vevők fűtötték az újlakáspiacon, hanem az eladók.

Ilyen megközelítésben 2019. december 31-e nem is az 5% lakásáfa szempontjából érdekes az újlakáspiacon. Vízválasztó lehet a magyar újlakáspiacon 2020, ami ez egyik legnagyobb nyomás alatt és ellenszélben kell, hogy az életmaradásáért küzdjön. 2019-ben még fenn tudta tartani a látszatot, de 2020-tól meztelen lesz a király.

Forrás: NAV - Kiegészítés a 2019. december 31-ét követően értékesített egyes lakóingatlanok áfa-rendszerbeli kezeléséről szóló tájékoztatóhoz /Megjelent: 2019. február 1./

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A megtévesztők aranykorának tényleg vége Budapesten

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A nyugalom megzavarására alkalmas az a tény a budapesti lakáspiacról, hogy 2016-ban, 2017-ben, 2018-ban is kevesebb használt lakást adtak el, mint 2015-ben ( = 2015. év > 2016. év > 2017. év > 2018. év). 2018-ban kevesebb használt lakást adtak el, mint 2014-ben ( = 2014. év > 2018. év)  

Ennek ellenére megtévesztő kommunikációval akarták velünk elhitetni, hogy a budapesti lakásárak azért nőnek, mert évről évre egyre több lakást adnak el a fővárosban

Ma ugyanezek az emberek megtévesztően azt akarják velünk elhitetni, hogy egy aranykornak lett vége azzal, hogy Budapesten a kereslet csökkenő tendenciát mutat 2019-ben ( = 2018. év > 2019. év) . Budapesten 2019 a negyedik év, amikor a kereslet csökken, tehát nem tendenciáról, hanem már trendről van szó, amit összetett grafikonokon ábrázoltunk a könnyebb érthetőség kedvéért először még idén februárban. Majd idén májusban nyomatékosítottuk, hogy mit is jelent a rugalmatlan budapesti lakáspiac.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
"Meg lehet nézni Budapest lakáspiacát. Vásároltak lakásokat 2009-2013 között is. Alacsonyabbak voltak az árak, de nem érezte annak senki. A forgalomban nagyobb volt a visszaesés, mint az árakban. Nem is tolongtak a vásárlók. 2014-2018 között villámgyorsan megnőttek az árak, de a vevők továbbra sem tolongnak. A tanulság ebből, hogy Budapesten a lakásárak csökkenése nem aktivizál több vásárlót, ahogy a lakásárak emelkedése sem."

/2019. február 1. Ingatlanműhely

Ha tévedtek vagy megtévesztők azok, akik a korábbi három évben mind rendre az erős kereslettel magyarázták a budapesti árak száguldását, akkor azok ma mit csinálnak?

Akit nem érdekelnek a lakáspiaci folyamatok, nem is igazán érti mi történik körülötte, attól még vígan megélhet ebből. Szépen, csendben teszi a dolgát, eltartja ebből a családját, akkor is, ha süt a nap és akkor is, amikor nem. A lényeg a lényeg, hogy nem keres magyarázatokat, csak dolgozik, lehetőleg a legjobb tudása szerint, szívvel és lélekkel. A baj ott kezdődik, amikor olyan emberek beszélnek nagyon hangosan és fogalmaznak meg markáns véleményeket, akik úgy érzik értik a budapesti lakáspiacot, meg tudják magyarázni mi történik ott, ahol dolgoznak, miközben évekig félrebeszéltek róla.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
"Magyarországon a likviditást feláldozták a stabil és a stabilan növekvő lakásárakért. Nem az a fontos, hogy minél több lakást adjanak el minden körülmény között, hanem az, hogy a lehető legmagasabb áron, a vevői érdeklődéstől függetlenül."

/2019. május 3. Ingatlanműhely/

Azt is mondhatnánk, hogy nem féltették a budapesti lakáspiacot 2019 elejéig, csak mostanában kezdtek el aggódni miatta. Amikor nem aggódtak, akkor azért, most amikor aggódnak, akkor meg azért nyomják az önreklámot, nyilatkoznak médiaközpontúan, keresik a reflektorfényt, kamatoztatják a médiaismertségüket. Van itt minden, tényleg minden, ami csak kell, csak általában tárgyi tudás nincs mögötte. Az évek során halmozódó önellentmondásoknak, az egymással ellentétes állításoknak és hasonló provokációknak most már fel sem ülünk. A baj csak fokozódik, amikor az ilyen gerillamarketingesek, akik láthatóan nem tudják mi történik Budapesten és miért, de magabiztosan reklámozzák a hozzáértésüket, nyilatkozataik közben még azt is állítják, hogy nélkülük - vagy a hozzájuk hasonlóan gondolkodók nélkül - mondjuk mi, eladók vagy vevők, teljesen el vagyunk veszve a budapesti lakáspiacon. Átvitt értelemben még el is ismerik, hogy az utóbbi években nem nagyon tartottunk rájuk igényt. De most talán eljött az ő idejük is. Nem vagyunk egy szolgáltatásigényes ország, a lakáspiacon pláne nem. Ha tehetjük, akkor magunk intézzük a lakásügyeinket, ami különösen igaz lett 2014 után, ami szintén egy trend.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
"2019-ben Budapesten kívül mindenhol több adásvételre lehet számítani. Közben a megyeszékhelyeken is nagy az óvatosság, a vásárlók mérlegelnek, gondolkodnak, számolnak. A kisvárosok és a községek viszik a hátukon a magyar lakáspiacot, ami 2019-től nagyon érdekes helyzetet teremthet Magyarországon. 2019-ben minden van a magyar lakáspiacon, csak optimizmus nincs. Ez a lakáspiaci ciklusok közötti váltások alapja."

/2019. július 30. Ingatlanműhely/

Viszont vannak azok az emberek, akik már a zavarosban szeretnének halászni, trendfordítóként várják a lakáspiaci egyensúlytalanságot, már tűkön ülnek, hogy stresszelhessenek minket, hozzátéve, hogy ők urai a helyzetnek, náluk van a megoldás kulcsa

A budapesti lakáspiacon egyelőre nincs semmilyen megoldás az egyre kevesebb eladott használt lakásra. Az nem megoldás, hogy minden nap elmondjuk, hogy kevés a vevő, hiszen a KSH egyértelműen méri, hogy a vevők száma kevés már 2016 óta. Az sem megoldás, ha pozitívnak állítjuk be, vagy óriási lehetőségnek a keresletcsökkenést, mert nem az, illetve nincs árcsökkentő hatása sem 2016 óta a KSH szerint. Az meg végképp nem megoldás, ha a budapesti lakáspiac korlátosságát a lakásárakban látjuk, mert Budapesten nem a lakásárak korlátosak, hanem a piac mérete, amit szintén a KSH mér már 2007 óta folyamatosan. (Megjegyzés: Korábban sajnos a KSH nem vette komolyan a lakáspiacot, ami különösen kedvezett a megtévesztő kommunikációnak)

Annyira krónikus kihívással nézünk szembe, amire 2008 óta nincs megoldás a budapesti lakáspiacon

A budapesti lakáspiacon 2007-ben lett vége az aranykornak és azóta nem is akar visszatérni. Ha ezzel nem vagyunk tisztában, akkor gyakorlatilag semmit sem tudunk a budapesti lakáspiacról, csak beszélünk róla, a véleményszabadsággal élünk vissza a makacs tények ellenére is. A lakásárak növekedése nem egyenlő az aranykorral egy lakáspiacon. Nagyon furcsa, hogy emiatt nekünk kellene kellemetlenül érezni magunkat és nem azoknak, akik aranykornak nevezik a budapesti lakáspiac elmúlt négy-öt évét.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Öröklakás egyszer, s mindörökre

önkormányzati bérlakás albérletpiac újlakáspiac lakáspolitika lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

A szociális bérlakás jó, a magán bérlakás rossz. Az utóbbi jelenséget hívhatjuk albérletellenességnek. Gyakran azt gondoljuk és arról beszélünk, hogy egy új szociális bérlakásrendszer hűtené az albérletárakat. Ennek nagyon egyszerű elméleti oka az, hogy általában úgy tekintünk a bérbeadó bevételére, mint zsebpénz, amit szabadon elkölthet. Ez így ebben a formában persze költői túlzás. Évtizedek óta tudunk bosszankodni a lakásárakon, főleg azóta, amióta újra lehet saját lakása az embernek. Öröklakás, ahogy mondták még nem is olyan régen. Mert azért ne felejtsük el, hogy elvették a magánlakásokat, még a magán bérlakásokat is, teljes bérházakat államosítottak, „szociális alapon” újra elosztva.

Ennek egyik mellékhatása lett az ingatlanok karbantartásának és felújításának a teljes elmaradása, hiszen egyszerűen kiment a divatból és még ma sem akar igazán divatba jönni. Beszéltünk erről is korábban, de még mindig nem érezzük úgy, hogy a lakásárak növekedése mellett inkább az ingatlanok rossz állapota jelentene hosszabb távon nagyobb fenyegetést.

Az bosszant, hogy egy lakás ára mondjuk 100%-kal nő például 5 év alatt. Az nem bosszant minket, hogy 25 éve nem nyúltak hozzá és eközben az ára meg 400%-kal nőtt. Az teljesen normális, mondhatni senkit sem érdekel. Már most is sok feszültséget okoz a lakáspiacon a sok rossz minőségű lakóingatlan, aminek mind van valamilyen ára, de az kevésbé függ össze az életszínvonalával.

Ezt hívhatjuk egyszerűen igénytelenségnek is, amivel lehet, hogy emberek millióit is megsérthetnénk, ha nem aggodalomból és törődésből mondanánk, teljes jóindulattal. Az állami tulajdonhoz úgy viszonyultunk ahogy. Megszoktuk, hogy nem kell rá költeni. Majd a miénk lett, és azután sem költöttünk rá, mert korábban sem tettük.

Ma azért már egy picit más világot élünk. Mást jelent ma egy új szociális bérlakás, mint korábban. Most már vannak elvárások. A bérlőknek is vannak elvárásaik és nem csak az árakat illetően. A bérbeadónak költeni kell a lakására és nem azért, hogy egyre többért adja ki, hanem azért, hogy egyáltalán ki tudja adni.

Az albérletpiacról nemcsak azért tűnik el egy lakás, mert kiadták, hanem azért is, mert kiadhatatlanná vált.

A tulajdonosa nem költött rá, nem tette félre a korábbi bérleti díjakat és jelenleg nincs is olyan megtakarítása, amit rá tudna a lakásra költeni. Ez is egy jelenség, amiről nem szívesen beszélünk, mert nem gondoljuk azt egy lakásról, hogy van szavatossági ideje, hogy a minősége nem korlátlan ideig jó. A magán bérlakások piaca mellett a szociális bérlakások piaca is szenved ettől. Lakások ezrei állnak üresen, mert pénznyelővé váltak. Olyan mértékben váltak lakhatatlanná, hogy azok felújítási költsége miatt inkább hagyják üresen állni. A magán és az állami bérlakások között egyaránt komoly probléma ez. Kizárólag csak azért, amit néhány perccel ezelőtt egyszerűen igénytelenségnek neveztünk.

Ha azt nézzük meg, hogy egy ingatlan - legyen az egy komplett társasház és abban külön-külön minden lakás - karbantartása és felújítása milyen terhet jelent, gyorsan megértjük, hogy miért nem bérházakat építenek a fejlesztők

Így megközelítve egy új állami bérlakásrendszert, nehéz nem észrevenni, hogy annak az igényes üzemeltetése és fenntartása nem történhetne szociális alapon. A szociális lakbéreknek minden költséget fedeznie kellene. A társasházakban van olyan költség, hogy közös költség, amiben néha van felújítási alap. Tudjuk, hogy ez mire elég és mire nem. Egy társasház azzal nem sokra megy általában. Egy bérház esetében a lakásokra is külön-külön költeni kell, tehát a lakbéreket úgy lehetne csak meghatározni, hogy azok stabil alapot adjanak az igényes állami bérlakásrendszernek. Kiszámolta már ennek a költségét valaki?

Csak azt hallani, hogy mennyi bérlakásra lenne szükség, de azt nem teszik hozzá, hogy ez milyen fenntartási költséget jelentene. Biztosan olcsóbb lenne a piaci alapú bérlakásoknál? Biztosan? Tényleg?

Már csak azért is nyomatékosítjuk a kérdést, mert az államot sajnos mindig le akarják húzni, mindent túlárazva akarnak neki eladni. Ha már eleve túlárazottan építik meg az állami bérlakásokat, majd utána túlárazottan üzemeltetnék, karbantartanák és felújítanák, akkor tényleg versenyképesebb lehetne a piaci alapú albérletpiacnál?

Ezeket a kérdéseket messziről kerülik azok, akik bérlakásépítést szorgalmaznak vagy a magán bérlakások piacát kritizálják, elsősorban az áruk és nem a minőségük miatt.

Végezetül pedig, ha megemésztjük a költségeket, ha tudomásul vesszük, hogy a bérházaknak nemcsak építési költségei vannak, ahogy az „öröklakásnak” sem csak vételára, akkor szembesülünk a következő komoly kérdéssel. A magán bérbeadók is válogatnak a bérlők között, az állam is válogatna, mert ma is válogat és ma sem érezzük feltétlenül mindig jól alátámasztottnak a döntését.

Az állami bérlakásokról ma leginkább az jut eszünkbe, hogy valahogy magántulajdon lesz belőle a végén. Tehát végső soron, lehetséges, csak azért beszélünk arról, hogy legyen újra nagyszabású új állami bérlakásépítés, mert a jövőben kell az utánpótlás, eladható állami lakásvagyon.

Nem is biztos, hogy bérlakásrendszert akarunk, csak olyan lakásokat, amiket megszerezhetünk az államtól, kizárólag „szociális” rászorultság alapján. Lehetséges, ezért nem szabad elmenni szó nélküli az ilyen megközelítés mellett sem, mert láthatóan a bérlakáskérdést, a bérlők aktuális kihívásainak a megoldását - ilyen hátsó szándéktól vezérelve - egyelőre nehéz szívvel lehetne az államra bízni.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Don't worry, be happy, be happy now

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Nőnek a lakásárak, „Don’t worry”. Továbbra is nőnek a lakásárak, „be happy”. Akárki akármit is mondhat, egyre csak nőnek a lakásárak, „be happy now”.

Nem akarunk olyan helyen élni, ahol nem nőnek a lakásárak, de azért beszélünk róla

Ez a világ összes ingatlanpiacának a jelszava és nem attól függ az igazságtartalma, hogy ehhez éppen kinek milyen érdeke fűződik. Ember felett álló igazság ez, nem lehet ellene érvelni, csak hazudni lehet róla.

Aki tiszteli a magántulajdont, aki tényleg tiszteli, az soha nem vár vagy beszél lakásárcsökkenésről. Soha. Azt mondják soha ne mondjuk, hogy soha, de mindig vannak kivételek. A magántulajdon értéke és ára a létbiztonságunk értéke és ára. A létbiztonság nem játék.

Tudjuk, hogy mindig lesznek, akik játékszernek tekintik, akik szerint a létbiztonság valamilyen átmenetileg fontosabb cél érdekében feláldozható. De mindig tévednek. A létbiztonság semmiért sem áldozható fel, ahogy az hazugság sem tudja helyettesíteni az igazságot.

Tudjuk, hogy mindig lesznek olyanok, akik csak tagadnak, tagadnak és tagadnak. Olyan sosem lesz, hogy valaki ne akarná a létbiztonságunkat fenyegetni. Mi, emberek, nem tudunk békében élni, állandóan háborúzunk, csatába hívunk, harcolunk.

Újfent már számítógépekkel a világhálón. A világháló meg pont annyira megbízható, mint maga az ember. Az ember meg köztudottan hazudós.  A világháló meg tele van hazugságokkal, többek között a magyar lakáspiacról is.

Eljutottunk oda, hogy már nem az a fontos, hogy ki beszél a lakáspiacról, hanem csak az, hogy mit mond. A megbízhatóság már nem személyhez kötött, a megbízható információ sem. A 2014 utáni magyar lakáspiac legfontosabb tanulsága ez. Ne becsüljük le ennek a jelentőségét vagy a fontosságát a jövőt illetően.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Aki tiszteli a magántulajdont, aki tényleg tiszteli, az soha nem vár vagy beszél lakásárcsökkenésről

A lakáspiac jövője a mi jövőnk, a létbiztonságunk jövője

Védekezhetünk a fenyegetések ellen. Most például azzal, hogy a legfrissebb KSH adatokat olvassuk el, nyugodtan értelmezzük egy csésze tea vagy éppen kávé társaságában, akár közben zenét is hallgathatunk. A lényeg, hogy nyugodtan, nagy nyugalomban gondolkodjunk az otthonunkról, a létbiztonságunkról. Ha kicsit feszültebbek vagyunk, akkor előtte inkább sportoljunk egy kicsit, kertészkedjünk, a lényeg, hogy eresszük ki a fáradt gőzt. Az intimitás, a kényeztetés, egy kis romantika is sokat segíthet.

Ha készen állunk rá, akkor hamar világossá válhat számunkra, hogy a nyár végével a varjak egyre hangosabb kárognak csak. A varjak már csak ilyenek, végülis ez a dolguk. De miért hallgatnánk mi a varjakat? A négyévszak amúgy is azt jelenti, hogy az évszakok váltják egymást, de nem azt, hogy bármi is más lenne, mint eddig volt. Az élet megy tovább:

„So don't worry, be happy

Don't worry, be happy now”

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A világháló meg tele van hazugságokkal, többek között a magyar lakáspiacról is

Kép: Instagram

Forrás: ksh.hu Lakáspiaci árindex, Frissítve: 2019. szeptember 27.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakás és politika, nem lakáspolitika

lakáspolitika lakás politika ingatlanpiac lakáspiac ingatlan disputa ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Újra itt vagyunk, témánál, amit azt gondolnánk, hogy nem lehet tovább ragozni. Mivel Magyarország annyira átpolitizált, hogy nincs élesen különválasztható üzleti és politikai elit, teljes az összefonódás, ezért akinek fáj az igazság, az, hogy a magyar ingatlanpiac sem kivétel, az ezt ne is olvassa tovább.

Akit érdekel az ideológiamentes gondolkodás, hogy mit is jelent az átpolitizált magyar lakáspiac, akkor annak talán még lehet újat mondani.

2014-2018 között elméletileg és gyakorlatilag minden ingatlanpiaci mozgást és jelenséget állami beavatkozásokkal magyaráztak meg.

Milyen érdekes az, hogy 2016-tól a magyar lakáspiac teljesen másképpen működött, mint ahogyan arról beszéltek, de mivel nem volt olyan állami intézkedés, amire hivatkozni lehetett, hogy mi, miért van, ezért nem is beszéltek róla.

Mire gondolunk konkrétan?

Arra, hogy idén születtek olyan állami döntések, amire már elő lehet venni olyan témát is, amiről minden szempontból lehetett volna már beszélni 2016 nyara óta. Ehhez képest csak 2019 nyara óta van hivatkozási alapja a véleményvezéreknek, hogy kimondják, most éppen a lakáspiactól azért fordulnak el a vevők, mert az állam jobb alternatívát kínál nekik.

2014-2018 között megszokhattuk, hogy az állami intézkedés mindig Jolly Joker, bármit rá lehet fogni, mindegy, hogy az bizonyított tény vagy sem

A lakásárak azért nőnek, mert az állam ezt és azt tette. Szándékosan nem nevezünk semmit sem a nevén, mert nincs a világon olyan ország, ahol van ingatlanpiac, de az állam ne akarna hatni rá. Az egy másik kérdés, hogy az hat-e rá vagy sem, vagy a hatását mennyire értékelik reálisan vagy értékelik túl, értik vagy teljesen félreértik.

Most éppen az árnövekedés lassulását vagy éppen a teljes stagnálást várják szintén bizonyos állami intézkedésektől, egyszerűen csak azért, mert az ingatlanközvetítők és az ingatlanhirdetési oldalak a 2016 nyara óta tartó ingatlanpiaci folyamatokat csak most tudják megmagyarázni.

Előtte akár pont az állammal „mindig ápoljunk jó kapcsolatot” hozzáállás miatt talán még óvatosabbak is lehettek, simán öncenzúrázhatták magukat. 2019 nyarára viszont már úgy láthatták, hogy az állam sem bánja, ha a lakáspiacon hűtik a kedélyeket. Igaz, 2016 óta már nem olyan forrófejű, mint amilyennek mondják, mert minden másképpen alakult 2016 januárja után, mint azt a piaci szereplők akkor még az állami intézkedésektől várták.

2019 őszén például arról beszélni, hogy „hirtelen” Budapest már nem is olyan érdekes hely lakásvásárlás szempontjából, egy elég megkésett véleményt jelent

2015 volt az utolsó jó éve Budapestnek, már ami a vásárlói érdeklődést illeti. 2016 óta évről évre egyre kevesebb vásárlót vonz a főváros. Sem a hazai sem a külföldi vásárlók nem esnek hasra Budapesttől, elég nagy fenntartásokkal kezelik a város lakáspiacát az állami intézkedések vélt és valós hatásaitól teljesen függetlenül is.

Amit csak tetéz, hogy ezzel párhuzamosan egyre kevesebben vesznek igénybe ingatlanpiaci szolgáltatásokat, amiről igazából elég félénken és önbizalomhiányosan, de egy éve mernek egyre hangosabban beszélni  az ingatlanosok.

A sikerorientált ingatlanmédia nem tud mit kezdeni a nyavalygó ingatlanosokkal, hiszen, aki az elmúlt években nem volt sikeres az ingatlanpiacon, annak elméletileg nincs helye ezen a piacon szerintük.

Gyakorlatilag a vevők, eladók, bérlők és bérbeadók elég gyakran megoldják maguk az ingatlanügyeiket, hol ingatlanközvetítő nélkül, hol akár még hirdetési oldal segítsége nélkül is

Csak 2016-ban, 2017-ben és 2018-ban is minden állami eszközt keresletnövelőnek ítéltek meg a véleményvezérek, igazi lakáspiaci sikernek, bomba üzleti lehetőségként tálalva. Bár országosan ez igaz volt, de egyre kevésbé volt igaz vagy egyáltalán nem, ahol a lakáshirdetési oldalak és az ingatlanközvetítők működnek, a magyar nagyvárosokban.

Emlékszünk-e még arra a több hónapos média hecckampányra, amikor egy nagy ingatlan franchise 2016-ban országosan forgalomcsökkenést mért és vizionált? Tévedett? Nem is kicsit, mert a saját piacszűkülését mérte, nem a lakáspiac csökkenését. 2019-ben megint forgalomcsökkenésről beszél, meg is magyarázza, ahogy akkor is megmagyarázta. Akkor sem volt igaza. Idén igaza lehet?

Úriember biztosra nem fogad, ezért teljes nyugalommal kijelentjük, hogy idén sincs igaza, csak fogy a levegő egy nagy szereplő körül. A magyar lakáspiac nem lassul 2019-ben és nem is fékez, országosan biztosan nem, nincs rá semmi oka.

A magyar nagyvárosokról meg 2016 óta tudjuk, hogy bajban vannak, a kereslet máshol vásárol, ezért 2019-ben ezt kár új jelenségként eladni

A bátor és tökös véleményvezérek megtaláltak megint egy vagy több állami intézkedést 2019-ben, amivel utána meg akarják magyarázni a 2019-es magyar lakáspiacot. Kár, hogy a véleményvezérek gondolatai is átpolitizáltak, nincs önálló véleményük és annyira sem tisztelik a lakáspiacot, hogy azt gondolják nincsen saját akarata, saját szabályai és saját működése sem.

Nem kell mindenhez újabb és újabb állami intézkedés, hogy a lakáspiacról beszélni lehessen, vagy megmagyarázni a működését

Nagyon egyszerű gondolkodásra vall az, ha valaki ma azt hiszi Magyarországon, hogy csak azért, mert minden átpolitizált, ezért a lakáspiacot csak és kizárólag néhány állami intézkedés tarthatja lázban vagy hűtheti le. Ennyire irányíthatónak ne nézzük már a vevőket, eladókat, bérlőket és bérbeadókat. Nem droidok vagyunk, hanem hús-vér emberek!

A fejlesztők, beruházók és az építőipar 2016 után évről évre felismerte, hogy az állam nem mindenható a lakáspiacon. Az állam lehet keresletvezérelt, nagyon sikeres gazdasági szereplő, amivel elsősorban politikai tőkét kovácsol, ami egészen mást jelent a lakáspicon az államnak, mint a többi piaci szereplőnek.

A fejlesztők, beruházók és az építőipar már 2018-ra teljesen megértették, hogy a lakáspiacon is lehet destabilizálni, újraírni a játékszabályokat, lehet játszani a csodálatos megmentőt, csak a lakáspiac ezért nem lesz hálás, egyszerűen tudomásul veszi és tovább él, megy a saját feje után = alkalmazkodik.

Az ingatlanközvetítők és a hirdetési oldalak egyelőre továbbra is hisznek az állam mindenhatóságában a lakáspiacon és napi szinten tudatják velünk, hogy az állam mindig jó hozzánk, jót tesz, jó irányba haladunk, mindig tudja mi jó nekünk = a lakáspiac úgy táncol, ahogy az állam fütyül

Évek óta beszélnek ezt-azt, már lassan politikai aktivisták lesznek és nem lakáspiaci szakemberek, ha így folytatják. Bár Magyarországon élünk, ahol a kettő között már tényleg nem sok különbség van, igaz, ami igaz. A hitelesség szempontjából sem tűnik előnyösnek, ha valakiről nem tudják egyértelműen eldönteni, hogy ő most politizál vagy üzletel a lakáspiacon. A legrosszabb, ha már ő maga sem tudja eldönteni magáról, hogy kit vagy mit képvisel, ki ő valójában.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ez nem kívánságműsor

ingatlan disputa lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Talán 2019 lesz az első év, amikor komolyan vesszük, hogy a magyar nagyvárosok lakáspiacától egyre jobban elfordulnak a vevők.

– hívtuk fel a figyelmet a racionális vevők alkalmazkodóképességére.

De ami gondot jelent az ingatlanos vállalkozásoknak, még nem feltétlenül jelent bajt a lakáspiacon. Kezeljük erős fenntartásokkal, amikor ingatlanos vállalkozások vagy vállalkozók kongatják a vészharangot.

árnyaltuk a romló lakáspiaci hangulatot, az ingatlanpiac metafizikáját helyezve inkább a középpontba.

Az optimista időszak 2018-cal végleg lezárult. Nem beszélhetünk már csodavárásról. Előtérbe kerülnek a problémák, több hangot kapnak a panaszkodók, gyorsabban terjednek a rosszindulatú pletykák. Hirtelen minden olyan relatív lesz.

foglaltuk össze a 2014-2018 utáni új lakáspiaci ciklus aktuális benyomásait, amit már 2018 decemberében kozmopolita lakáspiaci ciklusnak neveztünk el.

A falusi CSOK-ot már 2016-ban bevezették, írtuk még februárban, aminek a bankok örülhetnek a legkevésbé. Őket a nagyvárosi új építésű ingatlanok érdekelnék. A vásárlókat viszont a nagyvárosi ingatlanpiac érdekli egyre kevésbé. 2019-ben ez már olyan érdekkonfliktust jelent Magyarországon, ami már meglátszik a lakásépítési statisztikákban is.

– jegyeztük meg, ismételve mindazt, amit egyszerűen nem akar elfogadni a magyar ingatlanszakma, nyomás alá helyezve a magyar bankrendszert.

Egyébként rendes, tisztességes, becsületes, tiszteletre méltó emberek a lakáspiacon már egyáltalán nem biztos, hogy úriemberek maradnak. A lakáspiac bárkiből ki tudja hozni a legrosszabbat. Az újlakáspiac különösen.

– állapítottuk meg a kételkedőknek szánt gondolatébresztőben.

2019 nem kellene, hogy arról szóljon, ki mit vár a lakásáraktól, az adásvételek számától, a lakásépítésektől, mert láthatóan nem ezek a gondolatok viszik előre a lakáspiacot, nem ettől fognak a szereplői tisztábban látni és gondolkodni.

Még mi magunk is csapdába kerülhetünk, ha a lakáspiachoz úgy közeledünk, amilyen szerepet betöltünk rajta

Mert a hajléktalanokon kívül, mindenki valamilyen szerepet játszik a lakáspiacon azzal, hogy valamilyen ingatlanban él vagy birtokolja. Mondhatjuk, hogy minket nem érdekel a lakáspiac, nincs ránk hatással, de az nem lesz igaz. Azt is mondhatjuk, hogy minket csak a szűk környezetünk lakáspiaca érdekel, a többi úgy sincs ránk hatással, de ez sem igaz. Mondhatjuk azt, hogy minket nem érdekelnek az új építésű társasházi lakások, így azok ezért nincsenek is ránk hatással, és persze ez sem lesz igaz. Mondhatjuk, hogy mi csak felújítunk, már miért hatna ránk az adásvételek piaca, és közben ez is egy téves állítás lesz. Azzal is jöhetünk, hogy mi építkezünk, a vevők és eladók kölcsönhatásai, kihívásai, esetleges problémái ránk semmilyen hatással nem lehetnek, miközben ez is egy óriási tévedés. Az albérletpiacot tarthatjuk csak a bérlők problémájának, miközben az mindenki problémája, ha bérlő, ha nem, csak máshogyan hat rá. Igen, a lakáspiacon is minden mindennel összefügg és nagyon nem éri meg leegyszerűsíteni, vagy félreérteni az összefüggéseket.

A lakáspiacunkat mégsem érezzük komplexnek

Tényleg le tudjuk egyszerűsíteni a lakásárak és más eladási statisztikákra egészen addig, amíg végül eljutunk ahhoz az egy vagy több ingatlanhoz, amihez valamilyen közünk van. Meglepődnénk, de még maguk a nagy lakáspiaci szereplők is így gondolkodnak. Egy építőipari vállalkozás is annyit tapasztal meg mindenből, amit hall és amihez fizikailag is köze van. Így van ezzel egy ingatlanértékesítő is.

De még az ingatlanhirdetési oldal is csak annyit lát a lakáspiacból, amennyit a hirdetéseiből le tud szűrni, pedig nincs ma olyan hirdetési oldal, ami látja az egész magyar lakáspiacot. Sőt, az ingatlanhirdetési oldalak egyre kevesebbet látnak az ingatlanpiacból, pont úgy, mint az ingatlanértékesítők, mert a szerepük évről évre egyre súlytalanabb az egész magyar lakáspiac életében. Viszont közben egyre hangosabban erőlködnek, hogy komolyan vegyék őket és az elemzéseiket, szeretnének a figyelem középpontjában maradni, amiért bármire képesek, tényleg bármire.

A bankok a lakáshitelezésen keresztül jutnak számukra fontos információkhoz és levonják abból azokat a következtetéseiket, amik nem biztos, hogy igazak az egész lakáspiacra, hiszen a lakáshitelt mi kényszernek éljük meg, ezért csak végső esetben fordulunk a bankhoz.

Ott van az állam is, ami intézményrendszerén keresztül gyűjti az adatokat és végezteti el az elemzéseket, de nem biztos, hogy figyelembe veszi a tényeket, inkább céljainak rendeli alá döntéseit, még ha ezzel tudja sokat kockáztat és kárt okozhat. Az állam tévedéseit ugyanis mi fizetjük meg, nincs igazán vesztenivalója, a felelősség nem az övé. Egy magánvállalkozás legalább a saját bőrét viszi a vásárra, a létét kockáztatja, amikor felületesen áll hozzá a lakáspiachoz, esetleg mindent vagy semmit kockáztatva játssza az istenkomplexusos manipulátort. Sose felejtsük el, hogy az ilyen emberek úgy gondolkodnak és beszélnek, hogy rájuk semmilyen szabály sem vonatkozik, de közben rajtunk minden szabályt szigorúan számonkérnek. A lakáspiac szabályai viszont mindenkire vonatkoznak és a lakáspiac mindenkin kíméletlenül számonkéri, ez nem kívánságműsor.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Szeretett otthonunkat kinőttük

ingatlanmarketing áralku lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

, ezért ősztől nagyobb lakásba költözünk – írja egy saját otthonát hirdető. Lehet tudatos áralkura felhívás. Eladóként rosszabb érzés nincs, mint amikor saját magunkkal alkudozunk. A hirdetési ár csökkentése önmagában inkább csak az eladó türelmetlenségét fejezi ki, hogy pánikban van, sima tűzoltás egy égő házban.

Sokkal célravezetőbb, ha a hirdetés felhívja a lehetséges vásárlók figyelmét arra, hogy az ár bizony nincs kőbe vésve. Az irányár, mint bűvös kifejezés használata nem mindig elég. Szükség lehet a sürgősséget kifejező apró utalásokra is. A vevőket sem ejtették a fejükre. Egy olyan lakás, amit nem lakottan hirdetnek szinte mindig azt üzeni, hogy az eladónak van ideje eladni, nincs miért kapkodni, kivárhat. Ha benne él a tulajdonos, az bizony az eladó lakás végső adásvételi árára is hatással lehet.

Ha valaki a legmagasabb áron szeretné eladni a lakását, akkor az ne lakjon benne, amikor meghirdeti – egy olyan jó tanács, amit nem lehet elégszer hangsúlyozni. Persze könnyebb ezt mondani, mint kivitelezni.

Szerencsések azok, akik úgy tudnak egyik otthonból egy másikba költözni, hogy akár két ingatlant is birtokolhatnak egyszerre, nem kell a korábbi lakást eladni a másik megvásárlása előtt. A magyar lakáspiacon nagyon gyakori helyzet az egyik lakásból másikba költözés, amikor az eladás és a vásárlás egymástól függ. A vevő egyszerűen nem tudja megvenni a másik lakást addig, amíg a jelenlegi otthonában áll a pénze. Ezek a vevő-eladók komoly kockázatot vállalhatnak, ha nem jól mérik fel az eladási időt, a várható reális eladási árat és egyáltalán a valódi érdeklődést az eladó otthonuk iránt. Például hiába hívja szeretett otthonának egy hirdetésben, ha már a képeken látszik, hogy elhanyagolta, nem költött rá eleget az évek során, megspórolt minden komolyabb felújítást, aminek a költségét az eladási árból láthatóan nem is akarja levonni.

A szeretet nem helyettesíti a pénzt a lakáspiacon sem. Az eladó túlcsorduló érzelmeivel, émelyítő érzelgősködésével csak a vevők alkupozícióját növelheti, nem az eladási árat. Kár elragadtatni magunkat és saját magunk hatása alá kerülni egy ilyen kiszolgáltatott helyzetben. Végső soron az eladás sikerén múlhat az új otthonunk sorsa.

Nem érdemes túl nagy rizikót vállalni. Vevő-eladóként egész másképp élhetjük meg a lakáspiacot, mint azt a médiában szó szerint hirdetik. A hiszékenységünk, a tudatlanságunk hamar bajba sodorhat minket. A fizetett lakáspiaci hirdetések nem Az igazmondó juhász népmese értékein alapulnak. Érdekvezérelt lakáspiaci hírekről beszélünk, amiben mindenki benne van, mindenki haszonélvezője, akik mind abból élnek, hogy mi eladók vagy vevők vagyunk a lakáspiacon. Ők mindenáron pénzt akarnak csinálni belőlünk, lehetőség szerint minél többet.

A pénzköltés a lakáspiacon is sokkal könnyebb, mint a pénzcsinálás. A média a hirdetésekből és a hirdetőkből él, nem az igazmondó juhászokból. Ami a hirdető és a hirdetés érdeke, az a média érdeke is egyben. Ha irányíthatók vagyunk, irányítani is fognak minket. Ha engedelmesek vagyunk, engedelmeskedni is fogunk.

A kérdés az, hogy mi is haszonélvezői leszünk-e végül ennek a lakáspiacnak vagy a vesztesei közé tartozunk majd. Nincs olyan játék, ahol mindenki győztes, vesztesekre is szükség van.

Elkerülhetetlen veszteségek helyett mi most az elkerülhető veszteségeket emelnénk ki. Értékek vagy érdekek mentén éljük az életünket – mi választunk. Legalábbis tartsuk meg ezt a jó szokásunkat, ragaszkodjunk ehhez a jogunkhoz. Ne engedjük meg, hogy elvegyék tőlünk. Az otthonaink elsősorban értéket képviselnek. Tulajdonosként, eladóként jobban járhatunk (= kockázatkezelő), ha mi is értéket képviselünk. Ne higgyük el, hogy értékvezéreltnek lenni szűklátókörűség.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáspiac bárkiből kihozza a legrosszabbat

újlakáspiac lakáspiac lakásépítés ksh ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Mit tehetünk, ha kételkedünk, amikor nem vagyunk biztosak abban, hogy reális képünk van a lakáspiacról. Reális? Aki a lakáspiacból él, számára a reális inkább azt jelenti, hogy ami érdekében áll, az feltétel nélkül reális. Ami viszont nem, az minden esetben nonszensz. De mást feltételez és fogad el egy vevő és egy eladó is. Másban hisznek a bérlők és a bérbeadók is, mert nekik még kevesebb releváns információjuk van. Ellentmondásba bármilyen lakáspiaci szereplő keveredhet.

Kell egyfajta gátlástalanság, ha valaki a lakáspiacon aktív

Ez igaz mindenkire, vevő-eladó , bérlő-bérbeadó párosokra, ahogy igaz az ingatlanközvetítőkre, a hirdetési oldalakra, a beruházókra, az építőipari vállalkozásokra, az építőanyagbeszállítókra, az államra és láthatóan a lakáspiaci statisztikákat készítőkre, a lakáspiaci adatokat szolgáltatókra is. Attól, hogy minden törvényes, attól az még lehet erkölcstelen. A kettőt nem érdemes összekeverni. Kár is lenne moralizálni a lakáspiac esetében, ahol mindenki ott és úgy ügyeskedik, ahol és ahogy csak tud. Mindenki a maga céljainak megfelelően befolyásolja vagy éppen manipulálja a lakáspiacot.

Egyébként rendes, tisztességes, becsületes, tiszteletre méltó emberek a lakáspiacon már egyáltalán nem biztos, hogy úriemberek maradnak. A lakáspiac bárkiből ki tudja hozni a legrosszabbat. Az újlakáspiac különösen.

A társasházak minősége általában csak a marketingterveken felel meg a vevők igényeinek. A valóságban már, amit a vakolat el tud takarni, azt el is eltakarja. Manapság már néha a vakolat is kevés a látszathoz. Az örökzöld sláger, hogy mikor és mennyi új lakást adnak el pedig egyre kínosabb téma a lakáspiacon. Vannak a beruházók, akik szerint ők mindent eladnak, mire a projektjük befejeződik. Olyan gyors és nagyszámú az előértékesítés, hogy általában pillanatok alatt reklámoznak nagy %-ban már értékesített fejlesztéseket is. Az igazán bátor beruházók „már csak néhány darab lakást” hirdetnek, és még az sem zavarja őket, ha évekig.

Közben nyílt titok, hogy milyen legális visszaélések vannak az új lakások értékesítése körül

A valójában el nem adott, csak „lepapírozott” új lakások száma ismeretlen. A beruházók statisztikái egyáltalán nem megbízhatóak. Az adatszolgáltatásukat az érdekeik vezérlik, így azt mondják, amit ők a saját fülükkel hallani szeretnének. Nem tudni, hogy valójában hány új építésű lakás lesz végül csak használt lakásként értékesítve, mert nem közvetlenül a beruházótól veszik meg, hanem lesz egy „közvetítő” személy vagy cég a képben. Hívhatjuk egyszerűen strómannak, mindennapos ez a magyar üzleti életben, így a lakáspiacon is. Ez az újlakáspiacon úgy csapódik le, hogy az új építésű lakások adásvétele teljesen átláthatatlan lesz tőle. A zavarosban halászóknak ez az érdeke. Kinek jó az, ha mindent mindenki jól lát és ért? Az ügyeskedőknek, trükközőknek egyáltalán nem.

újlakáspiac lakáspiac lakásépítés ksh ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A részletekért kattintson a képre!

Olyan szereplők is áldozatul eshetnek ennek, mint a KSH

Nem tudják megmagyarázni, hogy miért van ellentmondás az általuk között statisztikákban. Az nem magyarázat, hogy az új építésű lakások adásvételét a KSH késleltetve érzékeli, például miután használatbavételi engedélyt kapnak, vagy miután illetéket szab ki a vevőre a NAV.

A KSH 2007 – 2018 között már lezárt éveiből jól látszik, hogy nem látja a KSH az eladott új építésű lakásokat. Azt látja pontosan, hogy mennyit építenek eladásra például. Azt is látja, hogy mennyi új építésű lakást vesznek hitelre. De azt már nem látja, hogy egyébként mennyi új lakást és mikor adtak el valójában. Az ellentmondás egyértelmű a grafikon alapján.

Főleg a 2007-2014 közötti adatokban értékelhető „statisztikai feszültség”. Nem az a baj, hogy az adatbázis, amivel a KSH dolgozik, valószínűleg annyira megbízhatatlan, mint maguk a beruházók adatbázisai, hanem az, hogy ezt a KSH minden kifogás vagy feltétel nélkül veszi ezt tudomásul.

Ez az a közöny – a megbízhatatlansággal szembeni közöny – az, ami a magyar lakáspiac átláthatóságát kérdőjelezi meg újra és újra

Kiben bízzunk, ha senki sem megbízható? Kinek higgyünk, ha mindenki közönyös és hirtelen politikusként kezd el velünk beszélni, amikor ellentmondásokkal szembesítjük? Nem hihetünk senkinek és semminek, csak kételkedhetünk minden(ki)ben. Kételkedjünk 2019-ben, ez a legcélravezetőbb, amit tehetünk, ha nem fűződik semmilyen érdekünk a zavarosban halászni. Az érdekemberek úgyis mindent megmagyaráznak, még a megmagyarázhatatlan is.

Forrás:

- KSH Lakásépítések, építési engedélyek, 2018. I-IV. negyedév (Megjegyzés: 2019. február 22-e óta nyilvános, hogy hány új lakást építettek értékesítési céllal 2018-ban)

- KSH Lakossági lakáshitelezés, 2018 ( Megjegyzés: 2019. április 15-e óta ismert, hogy hány új építésú  lakást vásároltak hitelre 2018-ban)

- KSH Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2019. I. negyedév ( Megjegyzés: 2019. július 26-a óta tudjuk, hogy hány új építésű lakást adtak el 2018-ban Magyarországon)

Kép:Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A bankok bizalmatlanok

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak növekedése 2019-ben már nem pozitív hír. Az alacsony hitelkamatokkal sem lehet tömegpszichózist elérni, mert a vasárlókat az alacsony önerő motiválja igazán.

Az önerő a fék, nem a lakásárak, amikor a bankok és a vevők közti árazási különbség növeli az önerőt a lakáshitelezésben Magyarországon. Az olyan lakásárnövekedés, amit a bankok nem tartanak reálisnak ma, azt olyan egyszerűen oldják meg, hogy több önerőt kérnek, kvázi kevesebb hitelt adnak.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A bankok bizalmatlanok, ezért az építkezések kilátásai is romlanak

Az alacsony kamatkörnyezet a lakáspiacra egyáltalán nincs jó hatással, ha nem tekintjük annak, az ingatlanok építésének és vásárlásának költségeinek és terheinek a növekedését. A törlesztőrészlet lehet, hogy alacsony ma, de az önerővel kapcsolatos elvárások egyáltalán nem azok.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapesten már nemcsak az adásvételek száma csökken

A bankok már nem igazán finanszírozzák meg az ingatlanszerzés körüli költségek indokolatlan árszintjét. Nehezen számszerűsíthető, hogy mi indokolt és mi nem, de a mai lakáspiaci árakat a bankok megkérdőjelezik és ehhez joguk is van, ha egy vevő vagy társasházat építő pénzt kér tőlük. A félreértett ingatlanlufit  is maximum a média érti félre, a bankok nem. Valahol Magyarországon lehet építeni családi házat 100 millióért, ha a bank azt csak 50 millióra fogja értékelni, például.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A családi házak építésén áll vagy bukik minden Magyarországon

A bankok a devizahitelezés után a lakásárak felelősségét is a vásárlókra hárítják. Igaz, ami igaz, legalább ez komolyabb hitelbírálati feltétel vagy hitelezési szigorítás, mint bármi más. A saját családi ház építése, új társasházak építése jóval inkább függ a lakáshitelezéstől, mint például a használt ingatlanok körüli adásvételek, felújítások. Így nem csoda, hogy 2019-ben a lakóingatlanok építése körül nő a bizonytalanság.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2019-ben már nem a nagyvárosi lakásépítések határozzák meg a piaci hangualtot

Tavaly még nagy reményekkel várták ezt az évet, de kiderült, hogy a lakáspiaci költségek növekedése kockázatokat is növeli. A túl drága nem azt jelenti, hogy nem fizetnénk meg, ha lenne rá pénzünk, hanem csak azt, hogy nincs rá pénzünk és még a bank sem ad rá. Az építkezésekről sem lehet egyértelműen pozitívan beszélni. A falusi CSOK-ot már 2016-ban bevezették, írtuk még februárban, aminek a bankok örülhetnek a legkevésbé. Őket a nagyvárosi új építésű ingatlanok érdekelnék. A vásárlókat viszont a nagyvárosi ingatlanpiac érdekli egyre kevésbé. 2019-ben ez már olyan érdekkonfliktust jelent Magyarországon, ami már meglátszik a lakásépítési statisztikákban is.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Nem minden új ingatlant építenek új házban - példuál ilyen a tetőtér ráépítés -  ezért a KSH megkülönbözteti egymástól az "épített" és az "új építésű" lakóingatlanokat egymástól

2019-ben tényleg új lakáspiaci ciklus kezdődött, 2018 után máshogyan nézzük, hallgatjuk és értelmezzük a lakáspiacról szóló híreket.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac lakáspiac építőipar családi ház ingatlan bank lakáshitel ksh 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ha a bankok bizalmatlanok, a lakáspiaccal szemben is nő a bizalmatlanság

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: ksh.hu, Frissítve: 2019. július 31.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kakukk, kakukk, kakukk!

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ksh ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A kakukk hangja kedves. A kakukk kinézete bájos. A kakukk szavunkról semmi rossz nem jut eszünkbe. A kakukk bizony egy aljas parazita, egy igazi élősködő. Más madár fészkébe teszi a tojását, persze előtte a fészek eredeti tojásait kilöki a fészekből. Biztosra megy, nem kockáztat. A kakukkfiókáról elhiszi a nevelő madár, hogy az ő fiókája. Sajátjaként neveli, eteti, óvja, félti…szereti. A kakukk nagyon gonosz madár, rosszabb mint egy ragadózó. Az igazi ellenség az, akiről fel sem tételezzük, hogy az, akitől nem is félünk , akiben megbízunk. Nagyon őrült világban élünk! A lakáspiacon már nem kakukktojás van, hanem kakukkfióka, úgy hívják Budapest. Nem győzzük hangoztatni, hogy a budapesti központú ingatlanszolgáltatók mennyire függő és kiszolgáltatott helyzetben vannak. De a kakukk becsapta őket.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ksh ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapest nem Magyarország, Magyarország nem Budapest

A budapesti lakáspiac 2014-2018 közötti időszaka lakáspiaci történelem már, de sokaknak évekre lesz még szükségük, hogy megértsék, mi is történt valójában. Lezárult, nincs több kérdés. Elgondolkodtató számok, összefüggések és folyamatok. A budapesti lakásárak a kakukk hangja, a kakukk meg a mohó és éhes budapesti lakáspiac, ami nem ismer határokat. Dübörgő, mindent elsöprő lakáspiacról és vásárlói aktivitásról beszéltek évekig nekünk. 2018-ban mégis kevesebb használt lakást adtak el, mint 2014-ben. 2018 IV. negyedéve már a 2013-as lakáspiac bizonytalanságára emlékeztet. A budapesti lakásárak viszont csak száguldanak, mintha nem is lenne holnap. 2019 viszont új lakáspiaci ciklus kezdetét vetíti előre Budapesten, ami nem „most nyáron” kezdődött.

Nem a lakásárak irányváltása jelenti a lakáspiaci ciklusok közötti határt. A kakukknak sem a hangja a gonosz, hanem a természete, a viselkedése, mint az olyan félreérthető kommunikáció, hogy Magyarországon egyre több ingatlant adnak el, ezért biztosan Budapesten is. Az is gonosz gondolkodás, hogy a csökkenő használt lakások adásvételét majd ellensúlyozzák az új lakások értékesítése Budapesten. Hamis állítások, megtévesztő terelés, de milyen sokan elhitték!

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ksh ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A külföldi lakásvásárlók nem felelősek sem az országos sem pedig a budapesti lakásárakért

2016 óta énekel a kakukk Budapesten, de szeretjük a hangját, mennyire szeretjük! Élősködik a magyar lakáspiacon, parazitaként használja ki a látványos vásárlói érdeklődést a kistelepüléseken és a kisvárosokban. A községek az egyetlen olyan településtípus ma Magyarországon, ahol több lakást adtak el 2018-ban, mint 2007-ben vagy 2008-ban. A lakásárai nem is a kakukk hangján szólalnak meg ott. 2019-ben Budapesten kívül mindenhol több adásvételre lehet számítani. Közben a megyeszékhelyeken is nagy az óvatosság, a vásárlók mérlegelnek, gondolkodnak, számolnak. A kisvárosok és a községek viszik a hátukon a magyar lakáspiacot, ami 2019-től nagyon érdekes helyzetet teremthet Magyarországon. 2019-ben minden van a magyar lakáspiacon, csak optimizmus nincs. Ez a lakáspiaci ciklusok közötti váltások alapja.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ksh ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2014-2018 között lezárult egy korszak Budapesten

Az optimista időszak 2018-cal végleg lezárult. Nem beszélhetünk már csodavárásról. Előtérbe kerülnek a problémák, több hangot kapnak a panaszkodók, gyorsabban terjednek a rosszindulatú pletykák. Hirtelen minden olyan relatív lesz. Mondjuk tényleg az a legfontosabb Magyarországon, hogy milyen magas egy épület és nem az, hogy mennyire van szükség rá, mennyire táj- vagy életidegen. A zsúfoltság meg csak nő ott, ahol nem kellene. Amióta a betont elnevezték térkőnek, a betont is zöld felületnek, parknak látjuk. De nemcsak ettől lehet még érdekes 2019.

Az elmúlt években is gyorsan ráfogták a lakásárak növekedését a külföldiekre. 2018-ban egész Magyarországon a 163 700 db adásvételből összesen 7286 db volt köthető külföldihez. Ebben benne van minden EU-n belüli és kívüli állampolgár is. De mi teli torokból tudjuk tolni, hogy mindenről a külföldiek tehetnek, többek között a lakásárakról is. A KSH szerint majdnem 42%-uk Budapesten vásárolt. Az sem igaz tehát, hogy a külföldiek inkább Budapesten vásárolnak lakóingatlant. 2018-ban Budapesten kb. 12%-a volt a vásárlóknak külföldi állampolgár. A belsőbb kerületekben a KSH szerint a külföldi vásárlók aránya 2018-ban 26% volt. Tényleg nem a 88% vagy a belső kerületek 74% magyar vásárlójának van felelőssége a budapesti lakásárak szintjében? Kakukk, kakukk, kakukk!

Kép: Instagram

Forrás: ksh.hu , Frissítve: 2019. július 26.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A társadalmi egyenlőtlenség (lakás)ára

ingatlanpiac lakáspiac pénz vagyon társadalmi egyenlőtlenség ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Pénzcsinálókkal ingatlanról beszélgetni olyan, mint kurvával szexről. A viszonyunkat nagyban meghatározza az élet dolgaihoz, hogy mivel keressük a kenyerünket. A munkánk átformál minket, megváltoztat. A pénzcsinálás az nem bűn. Erkölcstelen, etikátlan, jogsértő még lehet bizonyos nézőpontokból. Nincs éles határ a tisztességes és tisztességtelen pénzcsinálás között, erre épül a ma ismert világunk. Mondhatni ez az alapja.

Ezért, aki a pénzcsinálást és pénzcsinálókat kritizálja, támadja, az végülis a ma is létező világunkat kérdőjelezi meg

A pénzcsinálás vagy másnéven a vagyonfelhalmozás megosztó téma. A vagyonosok szerint csak irigylik a sikerüket, a vagyonukat, a kiváltságos helyzetüket azok, akiknek esélyük sincs közéjük tartozni, amikor társadalmi egyenlőtlenségekről beszélnek. Most teljesen mindegy mennyire vagyonos valaki, ép ésszel felfoghatóan vagy felfoghatatlanul. A társadalmi egyenlőtlenséget eddig az ember nem tudta megoldani, de valószínűleg nem is akarja.

Az egyenlőtlenség jó pénzcsinálási lehetőség ugyanis = üzlet

Ha nem lennének társadalmi egyenlőtlenségek, akkor pénzt sem lehetne úgy csinálni, ahogy azt ma ismerjük. A vagyonosoknak nem érdeke a vagyoni egyenlőség, mert pont az ellenkezőjéből élnek meg. Nem kell ehhez filozófia szakon végezni, még komoly tanulmányokra sincs szükség vagy világlátottságra. Az egyenlőtlenség és ennek állandó fenntartása az emberiség Földi létének egyelőre a célja - üzenjük azoknak, akik még mindig keresik az élet értelmét. Valószínűleg, ha más bolygót hódítanánk meg, az egyenlőtlenség lenne az első, aminek megteremtenénk az alapját.

Bárhová is mennénk a Földről, ingatlanra másik bolygón is szükségünk lenne

A pénzcsinálók hívnák elsősorban így, a többség otthonra szeretne lelni. A pénzcsinálók építenék, adnák el vagy adnák bérbe, növelnék tovább így a vagyonukat, ügyesen figyelve arra, hogy ezt a status quo-t semmi se fenyegesse. Az ingatlant pont ezért szeretik a pénzcsinálók, mert az emberek többsége érzelmileg kötődik hozzá, így az ára is érzelmi alapú lehet. Lakni kell valahol, kerül, amibe kerül. Jól látszik, hogy az elmúlt években Magyarországon a pénzcsinálásról és pénzcsinálókról szól(t) az ingatlanpiac. A pénzcsinálók érdeke és akarata érvényesült.

Az ingatlannal általában mindig lehet pénzt keresni, csak nem mindegy milyen gyorsan és mennyit

A pénzcsinálók sem egyformák, vannak a türelmesebbek/kifinomultabbak és a türelmetlenebbek/szerencsevadászok. Az elmúlt években mind a kettő élvezte a fotelben ülve a mozit. El is ismételték sokszor nekünk, hogy a lakásárak iránya egyértelmű és megkérdőjelezhetetlen – ugyanis ki kommunikálna velünk a médián keresztül, ha nem a pénzcsinálók. A média is a pénzcsinálóké vagy a barátaiké, a támogatóiké – ne felejtsük el. Azt se feledjük, hogy nem ahhoz kell ész, hogy tudjuk a lakásárak nőnek, mert azok mindig nőnek, csak néha nem beszélünk róla.

Az az igazi mágus, aki tudja mikor és hol nőnek nagyon gyorsan és tudja mindezt realizálni is, mert nem csak beszél róla, hanem egyben kockázatot is vállal

A kockázatvállalás önmagában nem pénzcsinálás! Az aktív pénzcsinálók az elmúlt években építettek, vettek, eladtak, kiadtak = kockáztattak Magyarországon. A lakásárak gyorsabban is nőttek minden korábban elképzelt szinttől és továbbra is nőnek, mert ez a pénzcsinálás és ez a pénzcsinálók érdeke.

A pénzcsinálók nézik a fotelből a mozit a pénzcsinálásról

Nem szeretnének csatornát váltani. A pénzcsinálás nem az otthonteremtésről szól, a pénzcsinálónak a lakás nem otthon. Számok, pénz és kockázat. Ennyi. Azokból él és azokból növeli a vagyonát, akiknek az ingatlan otthont jelent, biztonságot, érzéseket, érzelmeket, emlékeket, vágyakat. Azokból csinál pénzt, akinek az ingatlan nem kockázatot jelent, hanem biztonságot. A biztonságért bármit megad az ember. Amire vágyik az ember, azért is bármit megtesz.

Ha az emberből valami ki tudja váltani az irracionalitást, akkor az az ingatlan

A pénzcsinálók meg csak egyre gazdagabbak, egyre csak nőnek a társadalomban a vagyoni különbségek, mert a kisebbség él meg a többségből - uralkodik rajta - máshogyan nem is működhetne ez a képlet. A lakásárak is csak nőnek, mert a kisebbségnek ez a pénzügyi érdeke, a többség meg kiszolgáltatott helyzetben van, gyenge ahhoz, hogy ne fizesse meg mindig mindennek az árát, amit „alattvalóként” mindig megfizet az ember. A pénzcsinálás és a pénzcsinálók alapjaiban véve megtestesítenek mindent, amiért lehet szeretni és nem szeretni az ingatlanpiacot.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Metafizika az ingatlanvilágban

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac otthon otthonteremtés albérletpiac ingatlan infláció 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Hallottunk már olyat, hogy az ingatlanok olcsók? Voltak már arról hírek, hogy az albérletek milyen megfizethetők és milyen jó bérlőnek lenni? Egyáltalán létezik olyan, hogy tökéletes ár a lakáspiacon? Természetesen minden kérdésre nem a válasz. Az ingatlan alaptulajdonsága, hogy az adottságaihoz képest mindig drága. A bérleti díjak esetében is így van ez, mert egy lakóingatlan bérleti díja az ingatlan árától függ, nem a bérlők elvárásától. Ha a vevőknek egyre nagyobb anyagi áldozatvállalás mellett lehet csak vásárolni, akkor a bérlőknek is bérelni.

A lakhatás költségei mindig terhet jelentenek

A múlt lakhatási költségeit értelmezni a jelenben nincs értelme, de gyakran megtesszük. A jelen lakhatási költségeit a jövő lakhatási költségeivel tudnánk értelmesen összehasonlítani, amit viszont ritkán veszünk figyelembe. Ha a lakhatási költségek a jelenben mindig nyomják a vállunkat, akkor miért mindig a lakásáraktól várjuk a lakhatási költségeink megoldását? Miért gondoljuk azt, hogy a múlt lakhatási költségei jönnek el a jövőben? Utópisztikus gondolkodás, mert bár egyáltalán nincsenek jó tapasztalataink a társadalmi és gazdasági utópiákról, ettől még elméletben mindenki olyan szép és tökéletes világban tudna élni.

A valóságban a lakásáraknak az a feladata, hogy egy ingatlant minél megfizethetetlenebbé tegye

Egy ingatlan minél megfizethetőbb, az annál kevesebbet ér. A megfizethető ebben az esetben is azt jelenti, hogy minél több ember meg tudja azt vásárolni, de nem azt, hogy mindenki. A világ ingatlanpiacának mozgatórugója tud lenni a drágulás, a felértékelődés, amikor a gyakorlatban nem történik más, mint az ingatlanok egyre megfizethetetlenebbé válnak. Egyre szűkül a piacképes kereslet és közben egyre jobban nő az ingatlan ára – amit hallva, legyintünk, hogy milyen nagy ostobaság már. 

Aki még hisz abban az utópiában, hogy az ingatlanpiacon az árak a kereslet növekedése miatt nőnek, az alapjaiban nincs tisztában az ingatlanpiacok határokon átívelő, nemzetiségtől, bőrszíntől, vallástól és mindenféle politikai berendezkedéstől független globális tulajdonságával.

Az ingatlanpiacok mérete minden országban relatíve kicsi az országok méretéhez képest. Ez Magyarországon azt jelenti, hogy nem 10 millió magyar lakáspiaca a magyar lakáspiac. Nemcsak azért, mert már nem vagyunk 2010 óta 10 millióan. A lakáspiac természeténél fogva diszkriminatív, ez adja az ingatlan árát és értékét. Ez egy igen erős negatív diszkrimináció, ami a folyamatos megfizethetetlenséget fenntartja az országok lakáspiacán. Ez igen erős belső folyamatokat is jelent. Ezek a belső folyamtok külső tényezők hatására alig, vagy egyáltalán nem befolyásolhatók, de mi rendre azt gondoljuk, hogy egy ország lakáspiaca külső hatásokkal könnyen irányítható.

A lakáspiacnak nem a megfizethetetlen árak az alapvető problémája, hanem az, hogy félreértjük és félremagyarázzuk

Szinte kivétel nélkül külső tényezőkkel magyarázzuk a lakáspiaci folyamatokat, teljesen elfeledkezve, hogy a lakáspiac elég önműködő, önjáró, örökmozgó, öntörvényű világ. A lakáspiac belső folyamatainak nem ismerete, ezen folyamtok nem helyénvaló kezelése ingatlanos vállalkozások kudarcát jelentheti, de még az állam is csúfos kudarcot vallhat. Alapvető lakáspiaci folyamat, hogy a kereslet és a kínálat, tehát az eladó lakások száma és a vevők száma mögött vannak minőségbeli különbségek is. Egyszerűen állandóan változik az eladó lakások és a vásárlók összetétele is. Nem azt árulják, amit keresnek és nem azt keresik, amit árulnak. Az eladó lakásokat és a vevőket sem kilóra vagy darabra mérjük, de gyakran így gondolkodunk róluk.

Nem is tudjuk felfogni micsoda jelentősége van annak, amikor a kínálatban az állandóan változó eladó lakások egy része egyre távolabb kerül az állandóan változó vevői igényektől

Az elég egyértelmű, hogy hiába nő a kínálat ott, ahol a vevők száma fogy. A növekvő kínálatnak van vevővonzó képessége, de nem változtatja meg a vevők döntését, ha ők már eldöntötték, hogy máshol vásárolnak. A kínálat nem a kereslethez igazodik földrajzilag és minőségileg sem, a vevők ezért általában nagyobb vásárlási idővel számolnak, mint az eladók eladási idővel. Ez az állandó piaci egyensúlytalanság a kereslet és kínálat összetételének változása mellett hol enyhe, hol súlyosabb következményekkel járhat, beleértve akár egy hirtelen áremelkedést is rövidebb távon.

Az már kevésbé ismert magyar lakáspiaci jelenség, hogy szinte minden 2000-es években épített lakást újnak nevezünk. Ez egyébként azért van, mert igen nagy különbség van a korábbi évtizedekben épített lakóingatlanokhoz képest. Ezek a lakások idővel egyre nagyobb számban jelennek meg használt lakásként a kínálatban, ésszerű alternatívát kínálva az aktuális új építésű lakásoknak. Olyan nagy különbség ugyanis nincs már a 2000-es években épített lakóingatlanok között, amiért komoly versenytársat jelentenek az újlakáspiacnak. Az újlakáspiac eleve egy kicsi piac, a 2000-es években épült lakások száma évről évre csak nő, növelve így az ilyen lakások számát a használt lakások piacán. Az újlakáspiac kínálata ezzel a lakáspiaci folyamattal egyelőre nem számol kockázatként.

A kizárólag új építésű ingatlant lehet pozitívan diszkriminálni, de annyira sosem lehetséges, hogy ez alapjaiban befolyásolja a használt ingatlanok jobb ár/érték arányát a teljesen új építésű ingatlanokhoz képest. A jelenlegi újlakáspiac már érzi ennek a belső folyamatnak a hatását, ahol nagy felelőtlenség azzal takarózni, hogy a vevőket az új építésű lakások áfája (de)motiválja. A vevőket Magyarországon sohasem érdekelte mennyi az új építésű lakások áfája. A jó ár/érték arány a lakáspiacon viszont legalább annyira fix belső mozgatóerő, mint a megfizethetetlenség állandó piaci környezete - ahol az árnövekedés szintén örök elvárás.

Az ingatlanárak növekedésében akkor is hiszünk, amikor az árak megfizethetőségéről álmodozunk

A lakáspiac belső folyamatairól összeségében elmondható, hogy nem ellenséggé teszi a vevőket és az eladókat, hanem érdekközösségbe kovácsolja őket. Az állandó megfizethetetlenség és lakásárnövekedés miatt vannak eladók és vevők és van ára, illetve értéke az ingatlannak. A használt ingatlanok állandó jó ár/érték aránya az eladók és vevők közös érdeke az új építésű ingatlanokkal szembe, amiért a használt ingatlanok piaci dominanciája külső tényezőkkel nem befolyásolható.

Nemcsak azért akarunk ingatlant, hogy legyen otthonunk, hanem azért is, mert tudjuk egyre többet fog érni idővel. Ez az emberi vágy az állandó megfizethetetlenség hajtóereje. Álmainkban, vágyainkban szeretnénk nem piaci alapon ingatlanhoz jutni, de értékesíteni már mindenképpen piaci alapon kívánjuk. Minél olcsóbban szeretnénk hozzájutni - lehetőleg "ingyen" - viszont ha már a miénk, akkor a lehető legdrágábban akarjuk eladni. Utópisztikus gondolatok, amikre vannak ilyen és olyan nemzetközi és hazai példák is, amik mindig lázban tarthatnak minket, okod adhatnak az álmodozásra.

A lakásárak növekedése gazdasági értelemben az infláció csoportjába tartoznak, de ez a mai napig nem elfogadott

A gazdaságot is sok olyan belső tényező mozgatja, aminek egyetlen célja az áremelkedés. Mindennek csak nő az ára idővel. Pénzromlásnak nevezik az inflációt, amikor egyre több pénzt kell fizetni ugyan azért. Mennyibe kerül most egy kiló vöröshagyma? 500 forint körül? A lakásárak lehet nem is nőttek annyit, mint a hagyma ára az elmúlt években. A vöröshagyma árnövekedése infláció, ahogy a lakásárak emelkedése is pénzromlás, viszont mi Magyarországon egyáltalán nem tekintjük annak. Azért nem, mert ingatlantulajdonosként úgy tűnhet az ingatlan árnövekedése bevételt jelent a számunkra, nem plusz költséget. Vevőként már nem ilyen egyértelmű a helyzet, bérlőként meg pláne.

Bár hangsúlyozzuk, hogy az árakat nem a vevők és a bérlők határozzák meg a magyar lakáspiacon, de ők fizetik meg a folyamatosan változó árakat

A rugalmatlan magyar lakáspiac szintén egy fontos belső tulajdonság, kívülről nem befolyásolja semmi sem. Ilyen környezetben a külső tényezők hatását nem szabadna túlértékelni, de sajnos igen gyakran túlértékeljük.

Különleges lakáspiaci tulajdonság például az is, hogy a vevőket elsősorban az otthonteremtés motiválja. Az ettől eltérő célok mindig kisebbségben vannak a lakáspiacon, nagyon nagy kisebbségben.

Ez nemcsak Magyarországon igaz. Más államokhoz hasonlóan, a magyar állam is az otthonteremtés támogatásával tud hatni a lakáspiac belső folyamataira, de nem tudja azokat megváltoztani. Ilyen belső folyamat az, hogy a már megszületett gyerekeknek van valódi hatása a lakáspiacon. Minden olyan állami támogatás, ami már a megszületett gyerek után jár, az mérhető hatással bír, addig sajnos az otthonteremtési támogatást új gyerek vállalásához kötni már szembemegy a lakáspiac belső folyamataival.

A szülőket lehet értékelni a lakáspiacon is, de nem lehet az otthonteremtés döntése és a gyerekvállalás döntése közé egyenlőségjelet tenni

Ez egy nagyon markáns külső tényező, nyomás a lakáspiacon, irreális elvárás, anélkül, hogy tisztában lennénk a lakáspiac belső folyamataival. Mégis ilyen és ehhez hasonló külső tényezőket tudunk túlértékelni, amik nem az otthonteremtést szolgálják, hanem valami teljesen mást. A lakáspiacra alig hatnak a nem otthonteremtési céllal érkező vásárlók. A számuk annyira kevés a magyar lakáspiac egészét nézve, ennek ellenére az átlagosnál kicsit nagyobb megjelenésük csodavárást indít el ( = például azért, mert nagyobb kockázatot is vállalnak és olyat is és annyiért is megvesznek, amit és amennyiért más nem), az átlagosnál alacsonyabb számuk viszont már lakáspiaci katasztrófának van kommunikálva ( = pontosan azért, mert a rosszabb ár/érték arányú ingatlanok értékesítése megállhat). Az ok elég prózai. A lakáspiaci híreket általában ingatlanos vállalkozások jegyzik, akik az átlagosnál viszont jóval inkább függnek a nem otthonteremtési céllal vásárlóktól.

De ami gondot jelent az ingatlanos vállalkozásoknak, még nem feltétlenül jelent bajt a lakáspiacon

Kezeljük erős fenntartásokkal, amikor ingatlanos vállalkozások vagy vállalkozók kongatják a vészharangot. Az ő kínálatuk tele van mindenféle rossz ár/érték arányú és a gyakorlatban szinte eladhatatlan ingatlannal, annál az egyszerű oknál fogva, hogy ilyen eladó lakások tulajdonosai kérik inkább a segítségüket.

Az is egy megváltoztathatatlan belső lakáspiaci folyamat, hogy az ingatlan önmagát adja el, nem az eladó vagy egy ingatlanos. Közben az is igaz, hogy nem minden eladható csak azért, mert árulják. Egy vevő sem fog csak azért vásárolni azonnal, mert eldöntötte, hogy vásárol. Ha nem találja, amit keres, akkor kivárja és keresi azt az eladó lakást, amit végül megvehet. Vevőnek lenni mindig kompromisszumokkal jár, de van amiben egy vevő sem köt kompromisszumot. Ezek mind olyan belső folyamatok, amik állandóan jelen vannak a lakáspiacon, de nem mindig egyformán érzékeljük őket vagy vesszük komolyan.

Kép: Ingatlanmúhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A racionális vevők alkalmazkodóképessége

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Talán 2019 lesz az első év, amikor komolyan vesszük, hogy a magyar nagyvárosok lakáspiacától egyre jobban elfordulnak a vevők. 2016 óta tart a folyamat, gyakorlatilag úgy, hogy eddig a kutyát sem érdekelte. Csak azért, mert a lakásárak növekedését akár Budapesten, akár a megyeszékhelyeken azzal magyarázták a „szakértők”, hogy a kereslet hajtja őket. Magyarországon a lakásárakat a kínálat határozza meg általában. A rugalmatlan magyar lakáspiacról  már beszéltünk, ahol egyetlen egy kivételt találtunk, a községek és falvak lakáspiacát. Nem meglepő, hogy a kereslet ebbe az irányba indult el 2016-tól kezdve. A városi vagányok meg nagy mellénnyel nyomták a sódert, hogy lakáspiaci boom így, lakáspiaci boom úgy, dübörög a lakáspiac, minden a legnagyobb rendben.

Időközben viszont olyan lakáspiaci helyzet alakult ki, amiről tudni lehet, hogy nyomás alá helyezi nagyvárosokból élő ingatlanpiaci szereplőket

Nyomás alatt egyesek jobban, mások rosszabbul teljesítenek. A laikus azt gondolná, hogy ahol nincs elég vevő, ott ezt a lakásárak fejezik ki leghamarabb. Az elmélet és a gyakorlat itt sem találkozik. Az sem segíti a helyzet jobb megértését, hogy az elmúlt években letagadták ezt a jelenséget, erős keresletről beszéltek, ami bármit és bármi áron képes megvásárolni. Új építésű lakások hiányáról álmodoztak, amikor antiurbanizációs folyamatok zajlanak Magyarországon. Meg befektetői rohamról terjesztettek pletykákat, amikor Magyarország és a magyar társadalom nem az a befektető fajta. Van egy szűk réteg, de nem ők mozgatják a lakáspiacot és sosem ők mozgatták. Kb. olyanok a lakásbefektetők, mint a diákbérlők: jóval kevesebben vannak a valóságban, mint elméletben, de ettől még hihető, hogy minden tőlük függ.

„Lehetünk sikeres értékesítők, befektetők, fejlesztők a lakáspiacon igazmondás nélkül. Ezért a legnehezebb megtanulni igazat mondani a szereplőknek = nincsenek rákényszerítve...egyelőre.”

írtuk még egy 2016. december 30-i Facebook jegyzetünk alá. 2019-ben már ez a mondat értelmet nyer. A piaci szereplők egyre jobban rá vannak kényszerülve, hogy igazat mondjanak, már ha képesek rá. Az elmúlt éveket végig hazudták. Változtatott volna valamit, ha igazat mondanak? Sosem tudjuk meg.

A lakásárakat nem a vevők fűtötték vagy fűtik, hanem a piaci szereplők nagyon optimista szavaitól megrészegült kínálat, ami pont úgy igaz a nagyvárosi használt lakások tulajdonosaira, mint az új társasházak fejlesztőire.

Az alacsonyabb árú lakások erős hatása a KSH lakásárakat vizsgáló indexeiben nemcsak azt jelenti, hogy a városokban a garzonok és a panellakások iránt van olyan kereslet ( Megjegyzés: Ez a két legolcsóbb nagyvárosi lakóingatlan típus), hogy nem kell az értékesítésükhöz ingatlanközvetítő segítségét igénybe venni. Ez sokkal inkább jelenti azt, hogy az alacsonyabban árazott területekre helyeződik át az adásvételi piac 2016-tól kezdve évről évre egyre jobban. 2019-ben pedig jóval látványosabban, mint előtte bármikor. A teljes árváltozás – használt és új lakások esetében is - 2014 óta most először mutat alacsonyabb szintet 2019 első negyedévében, mint 2018 hasonló időszakában. Nem történt még ilyen, a számok nem is véglegesek. Kíváncsiak is vagyunk, hogy mennyire fog ez változni később.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiacon jelenleg még csak a vevők gondolkodnak, az eladók vakon hisznek az álmaikban

Történjen bármi is, nagyon nagy csoda kellene ahhoz, hogy ne azt a jelenséget támassza alá, amikor a vevők a kisvárosok és falvak, illetve községek lakáspiacain aktivizálódnak, mindeközben viszont a nagyvárosok piacán egyre passzívabbak.

2019 sem a nagyvárosi lakáspiac éve lesz, amiről már évek óta folyamatosan beszélünk, csak azt hiszik, hogy valami tudatmódosító pszichoaktív szert szedünk. A valóságnál nincs keményebb drog! Ha valaki a valóság függőségében él, az legalább olyan abszurd azoknak, akik álmokat kergetnek. Az újlakáspiacon 2018-ban érezhetően és láthatóan megjelentek a nagyvárosi, köztük a budapesti társasházi lakások árai. 2017-hez képest nagyon szembetűnő a grafikon kilengése. 2019-ben a nagyvárosi új építés társasházi lakások árait tovább fűtheti a hazudozás és az ezzel együtt járó spekuláció vagy hűtheti az igazmondás. Az utóbbira nagyon kevés esély van, mert a lakásfejlesztők a legnagyobb hirdetők a lakáspiacon, így a pénzük többet ér másoknak, mint az őszinteségük.

A lakásárak változásában is látjuk, hogy 2016-tól kezdve a használt lakások árváltozása egy U-alakot vesz fel. A 2019 I. negyedéves adat ne tévesszen meg minket. Még csodálkozunk is, hogy nem tálalta senki sem szenzációként.

Egy ével ezelőtt a KSH már közölt egy hasonlóan megtévesztő adatot, vagyis statisztikai paradoxont, amivel részletesen foglalkoztunk. Biztosan nem ennyivel nőttek az árak, ezt szögezzük le gyorsan. A tavalyi 12,3%-os I. negyedéves adat „már csak” 7,7%-on áll, mert az egész 2018-as év lezárásig az adat nem fix/végleges.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Nem 13,4%-kal nőttek a használtak lakások árai 2019 I. negyedévében!

Idén, az eddig mért "13,4%-os használt lakások árváltozása" igen erős adat, jól mutatja, hogy mennyire igaz az a feltételezés, hogy „ahol lakásokat adnak el, ott biztosan nőnek a lakásárak”

Akár több, akár kevesebb lakást adnak el az adott településen, a lakásárak mindentől függetlenül egyelőre csak nőnek Magyarországon. Ez azért még véletlenül se tévesszen meg senkit. Továbbra sem mindegy hol és mit akarunk eladni. A vevők nem a KSH információi alapján döntenek, de a KSH viszont utólag a vevők döntéseit méri. A KSH szerint a vevőknek egyre többe kerül a lakásügyeik intézése. De ott vásárolnak elsősorban, ahol az árak emelkedése ellenére a pénzük a legtöbbet éri és nem ott, ahol a lakásárak a leggyorsabban nőnek. Ezt a lakáspiaci jelenséget nyugodtan hívhatjuk a racionális vevők alkalmazdóképességének is.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: ksh.hu , Frissítve: 2019. június 28.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Albérletellenesség Magyarországon

albérletpiac lakáspiac ingatlanmarketing ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Ha nyár, akkor albérlet vagy mégsem? Az utóbbi időben a lakásvásárlás uralja a lakáspiaci híreket. Az albérlet inkább „hozamként” jelenik meg a lakásvásárlókat célzó marketing anyagokban. Azt ugyanis nem szabad elfelejtenünk, hogy a lakáspiaci hírek 99%-a, igen, annyi, ha nem több, reklám. A lakásvásárlásban van az üzlet, ezért reklámozzák azt. Az albérlet nem üzlet az ingatlanközvetítőknek, a hirdetési oldalaknak sem, mert minimális bevételük származik belőle. Nekik az adásvételek piaca a fő célpont, az a fejőstehén. A reklámok meg pénzbe kerülnek, még sokszor azért is így vagy úgy, de fizetni kell, hogy terjesszék is. Szóval, ha már annyi energiát befektetnek a lakások adásvételéből élők, akkor inkább abba fognak pénzt tolni, ami pénzt hoz nekik a konyhára.

A lakásvásárlás és a lakásbérlés ezért előre eldöntött kérdések a magyar közbeszédben

A bérlés sohasem jöhet ki jól ebből a történetből. Megkockáztatjuk, hogy a hirdetőknek még nem is céljuk, hogy az albérletpiac fejlődjön, valóban komolyabb szerephez juthasson Magyarországon. Legyen csak inkább az a fekete bárány, ahol minden bérbeadó kapzsi, utálatos, adócsaló, ostoba, bérlősanyargató. Meneküljön az albérletpiacról mindenki, aki csak tud, mert nincs ott semmi látnivaló. Túl drága, túl nagyok benne a kompromisszumok és hosszútávon tervezhetetlen.

Persze, ha azokat a nehéz helyzetű honfitársainkat kell megszólítani, akiknek mindig van annyi fölösleges pénzük, hogy gyötri őket az álmatlanság és a készpénz tartásának a rémálma, akkor nekik az albérletpiacot is fejőstehénnek kell reklámozni.

Micsoda dráma, hogy hová tegyék ezek a szegény magyarok – mert elsősorban magyarok gondolkodnak magyar lakásokban, még Budapesten is – a tízmillióikat, nem ülhetnek rajta vagy alhatnak vele, a bankban sem porosodhat. Kész katasztrófa számukra, hogy ha azok a milliók nincsenek „befektetve”.

A reklámszakemberek bajban is vannak, hogyan lehet egy fenékkel ezt a két lovat megülni. Egyik ló a vegyen mindenki még egy lakást, mert az albérlet szó úgy értelmetlen elméletben, mint a gyakorlatban. Bérlők csak a lúzerek akarnak lenni, akik élvezik, ha az ördöggel cimboráló bérbeadók játékszerei lehetnek. A győztesek a lakástulajdonosok, szögezik le a gyengébbek kedvéért is.

A másik ló ( = az igazi paripa) szerint viszont azért jó lakást birtokolni, mert lakhatunk benne mi vagy a pénzünk. Mindegy melyik eset áll fenn, a lakással csak pénzt kereshetünk. Ha felmegy az ára, azért járunk jól, ha közben még ki is adjuk, akkor meg azért is. Ha az állam még pénzt is ad erre, akkor meg az az igazi lúzerség, ha ezt nem használjuk ki.

A lakástulajdon maga a főnyeremény, reklámozzák éjjel-nappal

A lakásvásárlást reklámozók érdekcsoportja állami hátszéllel, jó kapcsolatot ápolva, hazafias, nemzeti, magyar. A magyar nem bérlő. A magyar nem lakik albérletben. A magyar az lakástulajdonosnak lett teremtve! Pedig a magán bérlakásoknak van értelme elméletileg és gyakorlatilag is. De ilyen állami és üzleti környezetben, ilyen érdekellentétek mentén, ilyen komoly előítéletekkel szemben, az üzleti alapú albérletekről valódi vitát folytatni nem lehet.

Az nem lehet konstruktív vita alapja, hogy jön az egyszeri ingatlanos, aki már ott is azonnal 100%-os állami bérlakásrendszert akar, mert szerinte a magántulajdon nem alkalmas erre.

Mindjárt vissza is repülhetünk az időben, ahol egyszer ezt már kipróbálták nagyban és nem jött be.

Az üzleti alapú és állami bérlakásrendszer nem vagy-vagy kapcsolatban áll egymással, szögezzük le mi is a gyengébbek kedvéért, mert a reklámszakemberek a lakáspiacról szóló közbeszédet is egybitessé teszik a saját kedvükért. A mi kedvünkért és a mi érdekünkben meg nyomják tovább, hogy aki magyar lakást vesz, mert az adásvételi szerződések nemzeti színűek, de a bérleti szerződéseket a „bérlők vérével” írják.

Az albérletpiacunk ezért is olyan amilyen, egyszerűen rossz a marketingje

A marketing meg már a 20. század olyan gyilkos eszköze lett, amivel a 21. században is bármiről el lehet hitetni, hogy egy csoda vagy azt, hogy tűzrevaló. A lakáspiacon az albérletpiac egyfajta karaktergyilkosság áldozata lett, amit az állam sem bán, meg a hirdetők sem.

Azok már sopánkodhatnak, akik még mindig számítanak a bérleti díjakra is, mert azért is vettek lakást, a reklámok hatására. De arról nincs reklám, hogy a bérbeadás esélyeit miként és hogyan csökkentik a hirdetők ellenkampányai, kvázi albérletpiacot lejárató hirdetései, az albérletellenes agitáció. Az albérletpiacnak semmilyen érdekszervezete nincs, nincs senki, aki megvédje, vagy kiálljon mellette. Ha lenne sem biztos, hogy szóhoz jutna, mert az albérletpiac a magyar lakáspiac prostituáltja!

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A félreértett ingatlanlufi

lakáspiac lakáshitelezés családpolitika lakáspolitika demográfia eurostat ingatlan 2019 EU Magyarország Ingatlanműhely

Azt tudjuk, hogy mennyi gyerek születik a lakáspiac állami stimulálása után, de azt nem tudjuk, hogy mennyi nem születik meg pont emiatt. Lakáspiaci befolyásolástól demográfiai fordulatot várni szakmailag és minden értelemben több, mint egyszerű kockázatvállalás. Nézzük meg sorban, hogy mit tudhatunk eddig olyan nyilvánvaló lakáspiaci jelenségekről, amit mindnyájan megéltünk, de lehet, közben annyira nem is tudatosult bennünk.

Annyit biztosan tudunk, hogy 2014 után a költségek nőttek meg a lakáspiacon

A lakásárak, az építőanyagok, a telkek ára, egy ház építése, egy lakás felújítása, különböző szakmunkák ára mind elszálltak. A lakáspiacon a kereslet el is maradt a várttól. Hiába a sok mellébeszélés, kevesebb családi ház épül, kevesebb társasház épül, kevesebb a felújítás és kevesebb lakást adnak-vesznek, mint azokban az időkben, amihez az elmúlt éveket, vagy akár a jelent hasonlítani szokás.

Mindezekhez még az is hozzátartozik, hogy kevesebb gyereket vállalnak statisztikai bűvésztrükkökkel, és úgy teljesen valóságosan és kézzel foghatóan is.

A jelenlegi lakáspiaci jelenséget nevezhetjük minden értelemben egy lufinak, mert a jelen (kvázi szülők) és a jövő (a gyerekek) vásárlói negatív válaszokat adnak a lakáspiac impulzusaira.

lakáspiac lakáshitelezés családpolitika lakáspolitika demográfia eurostat ingatlan 2019 EU Magyarország Ingatlanműhely
Európa ingatlanpiacát a metropoliszok határozzák meg és az urbanizáció

Ezt az egyensúlytalanságot, lakáspiaci feszültségeket az állam is érzékeli, amit az általa vezérelt hitelezés, az eladósodás ösztönzésével kíván enyhíteni

Bár tisztában lehet a modern világ azon tapasztalatával, hogy egy társadalom minél inkább el van adósodva, ott egyre inkább csökken a gyerekvállalási hajlandóság. Ezért próbálja meg a hitelterheket a vállalt gyerekek számának növelésével csökkenteni. Bizonyos összegű hitelelengedés például, vagy egy állami „gyorskölcsön” vissza nem térítendő (= ajándék) is lehet, ha három vagy több „új” gyereket vállalunk.

Amit az állam ad pénzt, a piac beépíti valamilyen módon. Ha nem a lakásárakban, telekárakban, akkor megjelenik az építőanyagokban és munkadíjakban. 

lakáspiac lakáshitelezés családpolitika lakáspolitika demográfia eurostat ingatlan 2019 EU Magyarország Ingatlanműhely
A gyerek nélküli háztartások az ingatlanpiacon máshogyan viselkednek, mint a gyereket vállalók

Az ingatlanlufit az állam egyelőre tovább fújja

Amiben talán még az a legérdekesebb, hogy 2008-ban nem volt ingatlanlufi Magyarországon. 2004-2008 között az ingatlanárak alig változtak, a lakbérekkel sem történt szinte semmi. Sokkal nagyobb élet volt az ingatlanpiacon, nem volt gond a telekárakkal, az építőanyagokkal, a munkaerővel vagy a munkaerőköltséggel. A lakáspiac úgy tűnt egyensúlyban van, mert a hatalmas kínálat hatalmas kereslettel találkozott. Mondhatnánk úgy is, hogy nem panaszkodott senki, nem kiabált állami segítségért, nem siránkoztak a lakásáfa miatt és még sorolhatnánk. A piac működött.

A méreg akkor a devizahitelezés volt. A devizahitelezés viszont nem a lakásárakat, a lakbéreket, a telekárakat, az építőanyagok árát, a felújítási költségeket, a szakmunka árát mérgezte vagy fűtötte. Nagyon különleges ebbe, így utólag belegondolni, kimondani és leírni. Akkor hitellufi volt Magyarországon, ami mögött pont úgy ott állt teljes vállszélességgel az akkori MNB, az akkori állam, az akkori pénzügyi és üzleti élet is. Azt se felejtsük el, hogy a devizahitelezés „torz”szülöttje az úgynevezett pénzügyi tanácsadás, a hitelközvetítés is. Sok „mai öreg róka”, a devizahitelezésből szedte meg magát és „ma is osztja az észt”.

lakáspiac lakáshitelezés családpolitika lakáspolitika demográfia eurostat ingatlan 2019 EU Magyarország Ingatlanműhely
A metropoliszok és az urbanizációs hatások Európa ingatlanpiacán egyelőre erősebbek, mint a demográfia negatív folyamatai - de ez nem igaz Magyarországra

A mai lakáspiacon pont az államtól félnek a legkevésbé a szereplők , hangsúlyozva újra és újra, hogy az (állami) hitelezés milyen egészséges és biztonságos

Családpolitika és lakáspolitika néven az állam a demográfiai cél érdekében tehet egyelőre bármit, ingatlanlufi lesz belőle.

Az ingatlanlufi nem egyenlő a lakásárak egészségtelen szintjével, az annál sokkal több és pont ez benne a valódi kockázat.

Az európai demográfiai folyamatokat elnézve a magyar helyzet nem kirívó. A gyerek nélküli háztartások száma döntő. A gyereket vállaló háztartások között pedig (sors)döntő az 1 gyerekes család. Az állam a gyereket vállaló háztartások miatt vállalhatja az ingatlanlufi minden kockázatát. Jelenleg azt hiheti, hogy kézben tartja a folyamatokat a bankokon keresztül, beleértve az MNB-t is.

Az egyébként a magyar lakáspiacról tudható, hogy a gyerekeknek nagyon nagy hatása van rá

A gyerekvállalás önmagában növeli a lakásigényeket, ami a vásárláson, építésen és felújításon keresztül megjelenik a piacon. A gyerek miatt inkább döntenek a szülők több lakás vásárlásán, takarékoskodnak a gyereknek lakás(ok)ra. Akinek van gyereke, sokkal nagyobb eséllyel lesz lakásfelhalmozó Magyarországon. Ez igaz a nagyszülőkre is. Akinek unokája van, az inkább lesz lakásvásárló vagy segíti az unoka lakáshoz jutását (feltéve, ha itt születik és él).

Ha tehát nem születnek gyerekek, az sokkal nagyobb hatással bír a lakáspiacon, azon kívül is, hogy a kevesebb gyerek eleve kevesebb lakásvásárlót jelent a jövőben. Sokkal kevesebb adásvétel történhet, mert egy gyerek meg nem születése, nem egy adásvétellel, építéssel, felújítással csökkenti a lakáspiacot.

Az állam által gerjesztett ingatlanlufi és az ehhez párosuló negatív demográfiai folyamatok egy különösen kockázatos kombinációt jelentenek ma Magyarországon. Első ránézésre lehet, hogy nem tűnik annyira veszélyesnek, mint egy mérgező hitellufi, de máshogyan is fogja kifejteni a negatív hatásait.

lakáspiac lakáshitelezés családpolitika lakáspolitika demográfia eurostat ingatlan 2019 EU Magyarország Ingatlanműhely
Magyarországon a demográfiai folyamatok már erősen éreztetetik a hatásukat az ingatlanpiacon

Kép: Instagram

Statisztika: Eurostat, Megjelenés: 2019. június 1.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ahol nincs verseny, ott nőnek az árak

ingatlanos ingatlanközvetítés ingatlanmarketing ingatlanhirdetési oldal ingatlanpiac lakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Mondhatná ezt két ingatlanos is. Az egyik már 20+ éve ingatlanozik. Látott már ezt azt, de még őt is meg lehet lepni. A másik „tagnap” kezdte, neki még minden újdonság. Az ingatlanosokat lehet, hogy nem szeretjük, de sokan látnak benne fantáziát, üzletet, pénzt. A pénz a világon az egyetlen igazi közös nevező. Ott nincsenek elvek, nem léteznek filozófiák, megszűnnek a világnézeti különbségek. A pénz elméletben egyenlővé teszi az emberekkel még az ingatlanost is. Nem véletlenül beszélnek annyit a pénzről az ingatlanosok. Ők így adják el magukat. Egy igazi született ingatlanosnak pénz volt ez első szava – így mondják ezt a csúcson lévők. Náluk már csak a világmegváltó ötleteik a sikeresebbek. Hiába kicsi ország ez, kicsi ingatlanpiaccal, ők nagyban gondolkodnak. Megcsinálják a 999. ingatlan franchise-ot olyan életvezetési és pénzügyi tanácsadóként. Kiváló friss példa erre a Fundamenta. Multifunkciós ingatlanosok lesznek ők is. Versenypiac helyett majd ők is szembe nézhetnek a kis magyar valósággal. Ahol nincs verseny ott viszont áremelkedés van. Régi szabály ez.

Az ingatlanpiacon meg úgy általában nincs verseny

Láttunk mi már eladókat versenyezni? Árkartelleznek az eladók is, nem versenyeznek. Akkor miért ne kartelleznének az ingatlanosok is. Együttműködés ez jogilag, az nem törvénysértő. Ha nem a 999. ingatlan franchise a nagy ingatlanos ötlet, akkor a 99. magyar ingatlanhirdetési oldal. Nem is! A 21. században ezt már startupnak hívják. Még beleteszik a mondatba, hogy proptech és akkor már kész is van a minden értelemben modern ingatlanos üzletember. Szoftveres ingatlanosok ők. Nekik már szerverparkok kellenek, iroda kilátással az ingatlanozáshoz és rendszergazdák, illetve programozók. Virtuális ingatlanozás ez.

Az elmúlt időszakban egymás után bukkantak fel a magyar ingatlanos forradalmárok. Forradalmat azt nem csináltak.

Az ingatlanpiacnak is van bulvár része. Hozzá vagyunk szokva a tiszavirág életű sztárokhoz. Vannak persze állanadó ingatlanos celebritások is. Aranyosak, kedvesek, szórakoztatóak. Mókás emberek és olyan szépen beszélnek. Szeretjük is őket nagyon. Egy rossz szavunk nem lehet, megbocsátunk nekik mindent ellentmondást, tévedést. Mindig változnak, mindig mást mondanak, de mindig őszinték. Ők megjelennek itt ott néhány csodálatos ingatlanos kezdeményezés körül. Lehet kapnak érte valamit. Nem tudni. Mivel a többségük menő értékesítőnek tartja magát, már miért adná el magát ingyen. Olyanok is akadhatnak, akik maguk fizethetnek a nagyobb megjelenésért. Valamit valamiért.

Új ingatlanos üzleti vállalkozás az elmúlt 5 évben nem futott be ennek ellenére sem. Régi motorosok uralják a piacot.

Ez továbbra is egy kicsi ország, egy kicsi ingatlanpiaccal

A hirdetések is csak ismétlődnek a számtalan hirdetési oldalon. A hírek is ismétlődnek a híroldalakon, de vannak azért egyedi szempontok, hozzáállás. Ingatlant nem lehet csak és kizárólag szőke és kék szeműeknek hirdetni, vagy fekete hajú fekete szeműeknek külön-külön, megideologizálva. Az ingatlanosok között tegyen különbséget a földi halandó, ha tud. Azok sem specializálódnak szem- és hajszín alapján és üzletpolitizálnak, építenek támogatatottságot. Mindenkinek szolgáltatnak. Mindegyik profi, ezt állítják magukról. Olyan ingatlanost még nem láttunk, aki úgy hirdeti magát, hogy kezdő amatőr, egy kétbalkezes balfék.

Appok, mindenféle digitális megoldások, de ingatlant a hardveres ingatlanosok adnak el Magyarországon

20+ éve akarjuk másolni az USA ingatlanpiacát, de ahhoz először Magyarországnak USA-vá kellene válnia. Az ingatlanosok még nem tettek le róla, hogy egyszer Amerika lesz itt, olyan Magyar Egyesült Államok, ingatlanpiaci értelemeben persze.

Az a mindent elsöprő virtuális világ és mesterséges intelligencia még olyan messze van, hogy nem kell tartania az ingatlanosoknak a szoftveres konkurenciától sem.

Milyen érdekes, hogy az ingatlanpiacon gyakorlatilag semmi sem változott az elmúlt 5 évben. A szereplők változatlanok, új belépő nem fenyegeti a jelenlegi magyar ingatlanpiaci status quo-t.

Nem fogja a közeli jövőben senki és semmi sem felforgatni a magyar ingatlanos világot. A szoftveres és hardveres ingatlanosok, celebjeik a közéletünk részévé váltak, megszoktuk őket. Nem hiányoznak nekünk új arcok. Ha eddig jó volt így, miért lenne szükség változásra? Talán a verseny hiánya miatt. Ahol nincs verseny, ott nőnek az árak.

Képhez:

"- Charlie Brown: We only live once, snoopy.

- Snoopy: Wrong! we only die once. We live every day!"

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspiaci komédia több felvonásban

kritika szatíra lakáspiac újlakáspiac albérletpiac építőipar önkormányzati bérlakás ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Amikor a lakáspiacra gondolunk, valami nagy és megfoghatatlan jut az eszünkbe. Pedig ha tudnánk, hogy alig néhány száz adásvétel történik egész Magyarországon naponta éves átlagban, akkor meglepődnénk, hogy mennyire kézzel fogható a magyar lakáspiac. Képzeljük el, hogy az a pár száz aktuális üzletkötés jelenti a napi szintű lakáspiacot. Azt a napi szintű lakáspiacot, amiről utána napi szinten beszélünk. 500-nál is kevesebb lakást adnak-vesznek naponta még mostanában is, 2019 májusában. Ezeknek az adásvételeknek - az elenyésző számuk ellenére - óriási hatásuk van.

Mit gondolnak, érdemes befolyásolni, kicsit megcinkelni a lakáspiac lapjait?

Minél kisebb egy piac, az annál könnyebben befolyásolható, akár még irányítható is bizonyos szinten. Na nem mindig jön össze az elmélet. Gondoljunk csak bele abba, hogy mi történt itt az elmúlt években. Már képzeljék, 2009 óta azzal jöttek a lakásépítő „nagyvállalkozók”, hogy áfacsökkentés kell. Majd végül megkapták, de nagy köszönet nem lett belőle. Mint a saját farkába harapó kígyó. Olaj volt az, nem víz a tűzre. Az elmélet az volt, hogy az új építésű társasházi lakásokra óriási a kereslet. Piackutatás? Minek az! Ha nincs igény rá, majd megteremtjük - gondolták ezt is „okosban megoldják”!

Közben, igen gyorsan átárazta/beárazta magát az egész lakásépítő „szakma” az alacsonyabb áfához. Olyan gyorsan és olyan nagy mértékben, hogy azt sem tudják elképzelni, hogy újra lehet magasabb az áfa. Annyira lefoglalta a lakásépítőket az áfamizéria, hogy közben elfelejtettek valódi igényeket teremteni az épülő lakásaikra. Az üzletpolitika kimerült abban, hogy napi szinten ismételték a lakáspiacon, hogy a lakásépítések nem tudják tartani a tempót a vásárlói igényekkel. Félig igaz is. Olyan keveset nem tudnak építeni, mint amennyire szükség lenne valójában.

Hiba csúszott a képletbe

Az elmélet az volt, hogy Magyarországon az új építésű társasházi lakásokra végtelen a kereslet, tehát végtelen lehet az áruk is. A vásárlók száma elég véges, az árukat meg már a nem erős idegzetűek nem is kísérik figyelemmel. Horror. A lobbi látja, hogy a társasházépítés kudarcba fullad és nem az áfán múlik, de rá kell fogni az áfára mindent. A bizonytalanság az áfa körül mindenre jó magyarázat. Igaz, annyi építési engedélyt igényeltek 2018 november 1-ig, hogy jó ha 2025-ig megépítenek annyi lakást, de nem baj.

Már most sírni kell, sírni és ríni, mert az áfacsökkentéses bulinak vége

Új ötlet kell. Valami igazán húsbavágó. Valami olyan, ami mögé lehet tenni védhető társadalmi érdeket. Ez az, megvan! Lakhatási válság van. Elméletben az új lakások végtelen keresleténél már csak a bérlakások iránt „végtelenebb” a kereslet.

Építsünk új társasházakat, amit ha a piac már úgy sem akar megvenni, akkor vegye meg maga az állam, úgy is inkább miatta építünk, nem a vevőkért. Az állam egyébként is az építőipar monopol vásárlója. 80%-ban az állam veszi meg azt, amit Magyarországon építenek. Lehetne az 95% is, hogy még piacgazdaságnak és versenypiacnak tudjuk csúfolni az építőipart és ami mögötte van. Mekkora ötlet már! Mi építjük, az állam megveszi, kiadja, az emberek meg boldogak. Win-win.

Bérlakások kellenek, mert lakhatási válság van. Zseniális. Mondom én, hogy nagyszerűek vagyunk. Mindig tudunk változni a piaccal. Igaz, igaz, valahogy a piac nekünk az államot jelenti és neki súgjuk meg a vágyainkat, de semmi sem lehet tökéletes. Ha szép építőipari statisztikák kellenek, akkor az állam megnyitja a pénzcsapokat és a KSH kimutatja, hogy az éptőipar jobban teljesít. Túlpörögtünk egy kicsit. Na és, mi van akkor? Kinek fáj ez! Az irigyeinknek. Feléljük a jövőt? Milyen jövőt, mi a mának élünk, ember! Pörögjenek azok a számok, adjunk neki. Szóval, ott tartottunk, hogy sírunk, mert a lakásépítések szép számai veszélyben vannak – hivatalosan az áfa miatt. Nem hivatalosan, meg nem jött be az elmélet, nincs annyi vevő.

Állambácsi (Államnéni, ha valakinek így szimpatikusabb), gyere segíts. Ha azt akarod, hogy sok társasházat építsünk és pörgessük a statisztikákat, akkor rendelj tőlünk társasházakat. Kell a sok bérelt lakás a lakhatási válság miatt. Nem kell ezt ragozni, drágák a városi albérletek. Jó, lehet, hogy az albérletpiachoz még annyira sem értünk. Fogalmunk sincs róla mennyi ilyen lakásra lenne szükség. De mégis nem mindegy? Sosem építettünk még úgy, hogy tudjuk miből mennyi kell. Építjük és kész, a statisztika miatt, meg a GDP miatt, mert mi a gazdaságot, a magyar gazdaságot tesszük világszínvonalúvá, zárkózunk fel az EU-hoz, az EU-ban, az EU pénzéből.

Bérlakás, ez az új jelszó

Erről kell beszélni mindenkinek. A médiánk, akarom mondani, a független média is szakértőkkel támassza alá, hogy micsoda gondoskodó az az állam, ami állami bérlakásrendszert épít. Valaki azt kérdezi itt a hátam mögött, hogy nem lehet-e ebből gond. Kérdeztem is tőle, hogy mégis mire gondol, milyen gond? Az állami bérlakásrendszer nagyszerű dolog, a társadalmi szolidalitás kézzel fogható megvalósulása. Ki akarna és tudna ebbe belekötni? Még az irigyeink is csak még irigyebbek lesznek ettől az ötlettől. Kivesszük a kezükből még ezt is. Mi még állami bérlakásrendszert is építünk.

Na szóval, mi a fészkes fene baj lehet ebből? Mi, micsoda, a nagyvárosi lakások árában a lakások kiadhatósága ármeghatarozó tényező? Mit akar ez jelenteni? Ja, hogy azt, hogy olyan kicsi a nagyvárosokban a bérlakáspiac, és az állami bérlakásrendszer pillanatok alatt átírhatja az erőviszonyokat? Ja, hogy mi lesz akkor, ha mondjuk egy nagyvárosban a lakások már nem lesznek kiadhatók, mert az állami bérlakásrendszer a bérlők nagy részét elviszi? Ma sem azok, már ma sem azok egyáltalán, de kit érdekel, engem biztosan nem! A lakásáraktól is kivan mindenki. Pont az érdekli a többséget legkevésbé, hogy egy lakás bérbeadhatósága mennyire oszt vagy szoroz. Ők saját lakásban akarnak élni. Ők még örülhetnek is. Nehogy már a bérlőknek árazzák be még az eladó lakásokat is? Mennyire nem normális már. Milyen világban élünk már, ahol a sajáttulajdont és annak az árát alárendeljük a bérlőknek. Véget kellene ennek vetni.

Szerinted, ki sajnál egy bérbeadót ilyen albérletárak mellett? Most komolyan!

Olyan támadási felület az albérletpiac, hogy pont mi hagynánk ki ezt a ziccert? Jó, lehet mondasz valamit, lehetnek áldozatok, szükséges veszteségek. Ez minden üzletben benne van. Nem lehet mindenki nyertes, csak az a lényeg, hogy mi mindig a nyertesek oldalán álljunk! Érted, remélem? Most jut eszembe, hogy kollégiumokat és munkásszálót is építünk ezerrel. Sokat, kell, nagyon kell. Támogatják is, csak ez számít. Építjük. Ne is mond, két rendesen dolgozó villanyszerelőnek alig találtunk albérletet. Komolyan mondom, két prostituáltnak sokkal könnyebb volt. Ez ám a diszkrimináció az albérletpiacon! Na még jó hogy építünk bérlakásokat. Majd ott nem lesz diszkrimináció. A bérbeadók már azt hiszik, mindent lehet nekik. Na majd megmutatjuk nekik, hogy kinek és mit ér itt a szava!

Lakhatási válság van – add ide a telefonom légy szíves, telefonálnom kell, az MNB-be is, hogy a lakáspiaci jelentésükbe is írják még bele

Gyorsan, gyorsan, lapzárta előtt meglegyen. Az MNB is írogat itt össze-vissza mindent. Gondolkoznak. Nem kéne nekik, elég lenne, ha csak azt csinálnák, hogy jók legyenek a statisztikák és pörögjön az a GDP. A pénzből élünk, nem a gondolkodásból. Bankárok, csak a baj van velük. Mindegy, hogy magyar vagy sem, nemzeti vagy külföldi, egykutya mind. Mohó, kapzsik…de legalább a pénzből értenek ők is…

Szia, szia, örülök, hogy hallom a hangod. Figyelj már, lakhatási válság van, tudod, mondtam a múltkor. Bérlakásokat beleírtátok, legalább? Olvastuk az előző pár változatot, de azokban még nem volt benne ilyen egyértelműen. Egyébként nem nagyon tetszik ez az új irány. Tavaly is mondtam egy párszor, tudod emlékszel? Érteni értem, szakma, szakma, meg az igazat mondó számok, de figyelj ide, nem egészen világos ez nekem. Most akkor az építőipari és a lakásépítési statisztika, meg a GDP már nem olyan fontos? Szerinted milyen visszhangja lenne, ha nem lennénk sztahanovisták és nem 24 órában betonoznánk? Mi munkahelyeket teremtünk! Ezt legalább már beleírtátok, mert a múltkor mondtam. De ezt is nekem kellett külön megjegyezni. Mit gondolkodtok annyit, ha még ez is nekem jut eszembe! Figyelj jól, az irigyeink alig várják, hogy fogást találjanak rajtunk. Kinek lenne az jó? Ez a beszéd, tudtam én, hogy értjük egymást. Akkor így jó lesz, bérlakásokat fogunk építeni hamarosan, most készítjük elő a terepet. Köszi a segítséget! Szevasz, szevasz…

Feri, mehet a köremail a „szakértőknek”, bérlakásépítés lesz Magyarországon. Mikortól? Nem mindegy! Ahogy a statisztika és a GDP megkívánja.

Na végre, ma sem hiába keltem fel: Segíts magadon, Isten is megsegít!

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A Gazdasági Versenyhivatalra nagy szüksége van a lakáspiacnak

Gazdasági Versenyhivatal GVH lakáspiac adattudomány ingatlanmédia ingatlan kritika 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Minek a lexikális tudás az internet korában, amikor bármilyen kérdésre könnyen megtalálhatjuk a választ? Minek tudni annyi adatot, a fejünkben tartani eseményeket? Ha érdekel, majd utána nézünk. Minek érteni a számok, események között az összefüggéseket, ha első ránézésre semmilyen haszna nincs? A 21. század adatvezérelt, amikor adatokat elemeznek éjjel és nappal. Az adatokat értelmezik, értelmet adnak nekik, amivel nemcsak a múltat értik meg, hanem a jelent és a jövőt is (át)alakítják. Az adatvezérelt gondolkodás már szinte mindennek az alapja, az adattudomány az információtechnológia újabb evolúciós fejlettségi szintje.

A vállalkozások és az állam is így működik már. Cégek piaci mérete és profitja, népszavazások, önkormányzati és parlamenti választások sorsa dőlhet el az adatvezérelt rendszerek és stratégiák hatékonyságán. Az adat erőforrás és nyersanyag , a digitalizálódó világunk kincse. Adatvezérelt a lakáspiacunk is, ahol elsősorban a vásárlókat próbálják befolyásolni a piaci szereplők és már maga az állam is (hiszen ő is aktív lakáspiaci szereplő).

Feltűnt már, hogy a lakáspiacról a kínálati oldal képviselői beszélnek?

Nem a vevők hangját halljuk a lakáspiacon, hanem azokét, akik a vevőknek szolgáltatnak. A vevőket egyszerű információkkal, könnyen megérthető adatokkal, szögegyszerű lakáspiaci összefüggésekkel, ők kívánják az üzleti érdekeiknek megfelelően irányítani.

Vannak nagyon aktív szereplői ennek a munkának, mások inkább csak nagyon ritkán kerülnek reflektorfénybe. Olyanok is vannak, akik tudatosan kerülik a nagy média felhajtást. Teszik a dolgukat, ritkán hallatják a hangjukat. Nem biztos, hogy szeretnék, ha őket is azonosítanák azzal a lakáspiaci környezettel, amit manapság magyar lakáspiacnak nevezünk. Többek között azért, mert a többségük Budapest központú.

Az adatvezérelt budapesti lakáspiaci vállalkozások látják, hogy a fővaros lakáspiaca már nem alma, hanem körte a magyar lakáspiacon

Lakáspiaci elemzések hosszú sora után kimondhatjuk, hogy ezeknek azért van létjogosultsága, mert attól még nem hasonlítható össze két lakás, mert Magyarországon van. Egy ingatlant az elhelyezkedése abban az értelemben határoz meg, hogy milyen lakáspiaci környezet vonatkozik rá, mik mozgatják és befolyásolják például a keresletét. A budapesti lakásokról kiderült az elmúlt években, hogy földrajzilag Magyarországon vannak, de lakáspiaci értelemben nincsenek a magyar lakáspiacon.

A médiában viszont Budapestről, a budapesti lakáspiaccal „keltik a hangulatot és borzolják a kedélyeket”

Mennyire lehet ez a vásárlók, a fogyasztók megtévesztésére alkalmas? A Hatóságok általában az ingatlanközvetítők körmére néznek és büntetik őket a tisztességtelen piaci magatartásuk miatt.

A Gazdasági Versenyhivatal most az elmúlt évek lakáspiaci híreinek főszereplőjét vette elő. A hirdetési oldal a vevők figyelmét keresi, saját szempontjából egyszerűbben megfogalmazva és mérhetően, a hirdetési oldal látogatottságának növelése a célja és a hirdetői számának a maximalizálása. Ez nem tisztességtelen üzleti érdek, de a célja szentesítheti-e az eszközeit?

Sokat beszél a hirdetési oldal a lakáspiacról, de beszélni és tájékoztatni nem ugyanazt jelenti. Az ingyen reklám, a cég vagy személy ismertségének a növelése, felülírhatja a mondanivalót, a tartalom minőségét és megbízhatóságát. A hirdetési oldal néha még azt is érezteti, hogy ő maga a lakáspiac, kapcsolati tőkéjét így kamatoztatva, bár Budapest központú és elsősorban a nagyvárosi, főleg a budapesti lakáspiac teljesítménye határozza meg a bevételeit. A magyar lakáspiac meg nem is Budapest és nem is nagyváros központú évek óta. Az elmúlt évek ingatlanmédiájában, ez mennyire derült ki a hirdetési oldal közszerepléseiből?

A „budapesti ingatlanszakértők” nem fogják vágni maguk alatt a fát. Egyrészt, akik átlátják, hogy mi történik Budapesten, inkább csendben vannak, mert néha bölcsebb csendben maradni. Akik viszont beszélnek, mert kérdezik őket, ők meg azért nem fogják azt mondani, hogy Budapest egy körte, hiszen egyáltalán nem áll üzleti érdekükben. A fogyasztók, a vevők érdekét ez nem sérti?

A GVH egyszer talán majd ezt az üzleti magatartást is értékelni fogja

A lakáspiacnak előnyére válhatna a szigorúbb ellenőrzés, mert az kevés, hogy a zsebünkben nyílik a bicska egy-egy bicskanyitogató „lakáspiaci hír” hallatán. A „pesti stílus” már régóta bicskanyitogató, onnan szeretik osztani az észt és megmondani a frankót. A magyar történelem nagy kudarcainak is Budapesten ágyaztak meg, akkor sem látták be, hogy Budapest sok értelemben körte. Az almát a körtével pedig nem hasonlítjuk össze. Budapest nem Magyarország – mondja egy vendégszerető vendéglátó az idelátogató turistáknak. A felelősségtudattal rendelkező lakáspiaci szakértő is így gondolkodik és beszél már.

Forrás: Gazdasági Versenyhivatal - Vj-3/2018/71 , Megjelenés: 2019. május 6.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nem az ingatlan az első és legfontosabb az életünkben

lakásárak likviditás adásvételek száma piacképes kereslet lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak csökkenéséről beszélni, azt várni, előre vizionálni, Magyarországon csak egy rossz szokás. Egyszerűen azért lehet mindig téma, mert a lakásárakat sohasem érezzük olcsónak. Sőt, mindenki tudja, hogy egy lakást nem megvenni nehéz, hanem eladni. A pénzt pillanatok alatt be lehet váltani lakásra, de a lakást pénzzé tenni már körülményesebb lehet.

Amikor nőnek a lakásárak – és általában nőnek – ilyenkor nem kérdés sokaknak, hogy eladni is könnyű

Ez csak akkor igaz, ha az adott környéken a vevőket vonzza a lakásárak emelkedése is. Ha nem így történik – és már miért ne lenne így – akkor az eladás esélye nem nő. Probléma nincs, jöhet a felismerés tulajdonosként. Majd addig csökkentem az árat, amíg vevőt nem találok. A "fejben vevő" erre nagyon helyesel is és azt mondja, hogy a lakáspiacon a kereslet és a kínálat határozza meg az árakat. Biztosan így van ez?

Magyarországon a lakásárak rugalmatlanok

Ezt azt jelenti, hogy az eladók, a kínálat döntenek az árakról és a kereslet csökkenése, visszaesése esetén sem kerülnek pánikhangulatba. Kényszerhelyzetek lehetnek, de a lakáspiac számai szerint az eladók inkább elfogadják, hogy egy évben kevesebben adnak el, de az árazási szokásukon nem változtatnak. A valóságban a kereslet csak alkalmazkodik a lakásárakhoz, azt nem igazán befolyásolja.

lakásárak likviditás adásvételek száma piacképes kereslet lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Magyarországon a lakásárak alig csökkennek a kereslet hiánya esetén 

Ezért történhet az, hogy az adásvételek száma jóval nagyobb mértékben tud visszaesni kedvezőtlen piaci viszonyok között, mint maguk a lakásárak.

A rugalmatlan lakásárak az eladók magatartását tükrözik és nem a vevők elvárásait

Amiről eddig beszéltünk, az a likviditás kérdése. Magyarországon a likviditást feláldozták a stabil és a stabilan növekvő lakásárakért. Nem az a fontos, hogy minél több lakást adjanak el minden körülmény között, hanem az, hogy a lehető legmagasabb áron, a vevői érdeklődéstől függetlenül.

Ez különösen igaz Budapesten, ahol a lakásárak szintén rugalmatlanok, az árcsökkenés nem valódi kockázat

Az inflációt lehet, hogy nem követik a budapesti lakásárak sem, ha baj van, de hogy nem zuhannak be, omlanak össze, az is biztos. Az inflációval meg nagyon kevesen foglalkoznak. Budapesten jól látható, hogy az adásvételek száma, a piaci kereslet, az ingatlanok likviditása már most sok kérdést felvet. Lehet csak a magas árnövekedésre fogni az alacsony adásvétel számot? Nagy butaság és felelőtlenség lenne. Az is felületes hozzáállás lenne, ha nem gondolnánk azt, hogy ilyen lakáspiaci környezetben nem egyre több és több eladó szeretne eladni a fővárosban is. A szeretnének eladni és el tudnak-e adni az a kockázat, amiről Budapest kapcsán időről időre beszélni kell. Budapest hangos a befektetések keresésétől. Hol van az a sok befektető, miért nem tolong, hogy tízezerszám lakást vegyen, amikor a  felértékelődés ilyen erős?

lakásárak likviditás adásvételek száma piacképes kereslet lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A budapesti lakások árában nincs "hiba", korrekcióra nem lehet számítani

Csodás időknek nevezik ezt az időszakot, a budapesti adásvételek száma mégsem ezt igazolja

Hol vannak a vevők és miért lépnek piacra? Budapestről inkább elvándorolnak, mit bevándorolnának. Budapesten a legrosszabb a gyerekvállalási arány, tehát Budapest lakossága nem csak fogy, de még öregszik is. Budapesten legtöbb a kicsi ingatlan. Ha valaki elér a 70 nm körüli lakásig, onnantól felfelé már komoly áldozattal járhat a lakáscsere. Ezért sem halmozzák a budapestiek a gyerekeket. A biztos jólétét kockáztathatja ma az, aki nagyot mer álmodni és azt mondja, hogy akkor nagyobb és szebb lakásba akar költözni Budapesten. Most nincs adóssága, de van egy szép lakása, megfelelő megtakarítása. Jól él a magyar viszonyokhoz képest. Pár évente új autót vesz, sokat utazik, boldog, megéli az életet. Nem akar eladósodni, sok gyereket sem akar, gondolkodik még az elsőn is. Ezt kockáztassa egy ingatlanvásárlással, hogy számára rosszabb környékre költözzön vagy azzal, hogy túlságosan eladósodjon, közben meg vissza kellene venni a fogyasztási szokásaiból = az életszínvonalából? Szándékosan egy jobb, tehetősebb budapestit írtunk le, aki akár megtehetné, hogy vásároljon. A hirdetési oldalakat még nézegeti, rákattint a lakáspiaci hírekre is, gondolkodik is rajta, ill. a vásárláson is. Közben mindig eszébe jut, hogy szereti a lakást, amiben él, jól él, minek kockáztasson? De nem csak ilyen látens vevők vannak, hanem olyanok is, akinek több lakásnyi készpénzük is lehet, de nem rohannak belőle lakást venni Budapesten. Ők is elég sokan vannak Budapesten. Jóval többen, mint amennyi adásvétel egy évben történik Budapesten. Biztosan van Budapesten lakásuk, talán nem is egy. Minek vegyenek még egyet? Máshonnan van pénze, nem érdekli a lakásárak emelkedése, meg az sem, hogy mennyiért lehet kiadni. Majd vásárol, ha késztetést érez rá.

lakásárak likviditás adásvételek száma piacképes kereslet lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A megyeszékhelyeken sem a lakások likviditása fűti a lakásárakat

A lakásvásárlás nem része a túlfogyasztó társadalmunknak

Lakásból mindig kevesebbet fogyasztunk. Akinek nincs meg az anyagi háttere hozzá, az azért nem fér hozzá. Másoknak meg nem az ingatlan az első és legfontosabb az életükben. A jólétben élő emberek nem feltétlenül akarnak több ingatlant venni.

Több ingatlant több ember vásárol. Budapesten lehet, hogy többen dolgoznak, mint pár éve, de nem élnek itt többen. Budapesten nincs lakáshiány sem. Ezért a budapesti ingatlanok likviditása, eladhatósága, az az esély, hogy pénzzé tegyük, az manapság is elgondolkodtató. Rosszabb kilátásokkal Budapesten az adásvételek száma milyen szinten mozoghat majd?

A rugalmatlan árak védelmet adnak a lakásárak csökkenése ellen, de egyben csökkentik az ingatlan likviditását is

Ezt látjuk a megyeszékhelyeken és a kisvárosokban is. Budapest extrém eset, mert a likviditás annyira nem része a lakásáraknak, ami jóval nagyobb kockázati tényező a fővárosban, mint azon kívül. A községek, a falvak az egyetlen kivétel – ami erősíti a szabályt – mert ott rugalmas lakásárak vannak. Ennek ára is van. Ott tényleg fenyeget árcsökkenés, az elértéktelenedés és ezzel együtt az inflációt egyáltalán nem követő lakásárak. 2007 óta érdekes világot éltek meg ezen a piacon. Ez az egyetlen lakáspiaci szegmens, ahol 2008-ban látványosan több ingatlant adtak el, mint 2007-ben. Olyan ez a világ, mint ha nem is Magyarországon lennénk, megnézve a többi grafikont.

lakásárak likviditás adásvételek száma piacképes kereslet lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Minél közelebb kerülünk a "magyar valósághoz" a likviditás kérdése annál inkább megjelenik a lakásárakban

A községekben az eladók kiszolgálják a vevőket

A községek lakáspiac mérete és szerepe Magyarországon láthatóan a tömegek kiszolgálását képviseli.

Az állam ambíciói ezen a piacon tovább növelhetik a likviditást, az adásvételek számát, de a lakásárak biztonságát nem tudja ezzel javítani.

Itt viszont láthatóan a lakástulajdonosok ezzel együtt tudnak élni. A községekben biztosan nem a lakásárak az első. Az állam lakásvásárlási ösztönzői ezen nem fognak tudni változtatni, emiatt sem kell aggódni. Magyarországon annyira nem kell félni a lakásárak csökkenésétől, mint a falvakban az elszálló ingatlanáraktól.

lakásárak likviditás adásvételek száma piacképes kereslet lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A rugalmas lakásárak - ahol a kereslet és kínálat határozza meg az árat - nem egészen olyan, mint amilyennek képzelik azok, akik erről beszélnek

Kép: Instagram

Forrás: ksh.hu - Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2018. IV. negyedév, Megjelenés: 2019. április 30.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kérem vigyázzanak, az ajtók záródnak!

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„A használtlakás-piacon tovább csökkent Budapest súlya. 2018-ban Budapesten és a megyeszékhelyeken jött létre az összes adásvétel 42%-a, ugyanakkor a kisebb települések részesedése 58%-ra emelkedett. 2015 óta folyamatosan csökkent Budapest részesedése a használtlakáspiac forgalmából. 2018-ban az összes ismert adásvétel 22%-a realizálódott a fővárosban, szemben a három évvel korábbi, 30%-os aránnyal. A megyeszékhelyek összesített forgalma ezalatt csupán kismértékben változott, általában 21% körül alakult. A kisebb városok részesedése a korábbi években tapasztalt emelkedés után 2018-ban az előző évivel azonos volt, miközben a községeké még ekkor is emelkedett: 2018-ban minden negyedik tranzakció a községekben jött létre. Az adatok megfigyelésének kezdete (2007) óta csak 2009-ben volt ennél magasabb a községek részesedése a használtlakás-piacon”- írja a KSH a 2018-as lakáspiaci év előzetesen összesített adataira hivatkozva.

A számok még nem véglegesek, de nagy meglepetésekre már nem lehet számítani. Ez a lakáspiac tele van ünneplésre okot adó információval. Biztosak vagyunk benne, hogy sokan és sok féle módon örülnek is ennek. Nehéz ilyenkor ünneprontónak lenni.

Miért nem lehet csak úgy örülni, hogy Budapesttől a legkisebb falvakig, mindenhol nőnek a lakásárak, egyre több új lakóingatlan épül szerte az országban?

Miért kell olyan lényegtelennek tűnő dolgokon fennakadni, hogy a vevők láthatóan egyre távolabb maradnak a nagyvárosok forró ingatlanpiacától? Kit érdekel ez ilyenkor, amikor a lakásárakon ez nem látszik? Savanyú csak a szőlő mindazoknak, akik mindenbe csak belekötnek, moralizálnak és nem tudnak örülni mások örömének – jön azonnal a kritika. Hadd lehessünk már egyszer felhőtlenül boldogok, amikor a lakáspiac igazából mindenkit boldoggá tesz, aki részese - kérik udvariasan.

A lakásárak növekedése korábban teljesen elválaszthatatlan volt a vele együtt növekedő kereslettől. 2015 után Magyarországon a lakásárak viszont mindenhol nőnek, még ott is, ahol nem egyre több ingatlant adnak el. Ez különösen a magyar nagyvárosok ingatlanpiacán tapasztalható meg, ahol ez az eladási idő megnövekedésével jár együtt, illetve egyre inkább nő az el nem adás kockázata is.

Egy adott környéken mindenki hasonló árakon számol és akar eladni, de nem mindenkinek sikerülhet. Erről beszélni kell, szembe kell vele nézni. A nagyvárosi lakásárak, főleg a budapesti lakásárak, egyre kevesebb eladónak okoznak örömet.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak növekedése nem mindenhol jelent több vevőt Magyarországon

Budapesten 20%-kal nőttek a lakásárak 2018-ban, miközben az adásvételek száma már biztosan a 2014-es szinteken stagnál

Ennek csak az örül, aki el tudott adni 2018-ban eladóként és nem az, aki el akart adni, de nem sikerült. Az sem biztos, hogy örülni tud, aki idén tervezi a budapesti lakása eladását, de meglátja, hogy nem egyre több vevővel számolhat, hanem inkább egyre kevesebbel.

Becsapva érezhetjük magunkat, hogy akkor miért nőnek a lakásárak, ha a vevők száma az árakkal együtt nem tudja tartani a lépést? Hogyan fordulhat ez elő, hogy a nagyvárosok - köztük a budapesti lakáspiac -mellékszereplője tud csak lenni a magyar lakáspiacnak és nem a főszereplője, amikor a magyar lakáspiaci boomtól hangos a hazai és a nemzetközi média?

Baráti beszélgetések állandó témája, hogy ki mit vett, adott el, vagy hallotta kollégájától, barátjától, családban és ismerősöktől, hogy milyen könnyű ma eladni és milyen sokat lehet keresni ma ingatlannal. Magyarországon egyre többen részesei a lakáspiac által boldoggá tett embereknek. Könnyen összeakadhatunk velük vagy hallhatunk olyanról, aki jól járt és boldog most.

Magyarországon az adásvételek száma egyre több, csak az erőviszonyok, a centrális erőtér elmozdult a kistelepülések felé

A nagyvárosokban is vannak adásvételek, csak nem egyre több, mint az országban. Az eladni nem tudó eladók nem beszélnek a kudarcukról. Már miért beszélnének?

Manapság nem túl jó ötlet bevallani, ha nem a tömeg után megyünk. A maintstream azt is jelenti ma, hogy aki a lakáspiacról beszél, az csak sikerorientált lehet, szociálisan érzékeny, kritikus, elemző, előrelátó és óvatos már nem. Az ilyen véleményét és gondolatait fojtsa el, tartsa magában, öncenzúrázza magát, mert a lakáspiacon sem tűrik az ellenvéleményt, árulásnak tekintik.

Jöhet lassan a feketelista és a listázás, ha még nincs a lakáspiacon is. Az beszélhet, aki azt mondja, amit hallani szeretnének, hogy mondjon és gondoljon. Az önállóság túl nagy kockázatot jelent a lakáspiacon is, majd „felülről” megmondják, hogy mit kell gondolnunk a lakáspiacról.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac szereposztó díványa lehet, hogy Budapesten van, de Budapest hátrányos helyzete a lakáspiacon egyre nyilvánvalóbb

Most éppen azt az időszakot éljük, amikor a helyzetben lévők, az őket követők nem kíváncsiak másokra a lakáspiacon, a lakáspiacot éppen a saját képmásukra akarják formálni

Számukra - a velük egyet nem értőkön kívül - nem léteznek kockázatok a lakáspiacon vagy aggasztó folyamatok, elemezni érdemes adatok. Számukra csak egy irány van, a felfelé és csak egy szót hallanak meg, a növekedés jelszavát. Magabiztosabbnak, sikeresebbnek és mindenkinél okosabban érzik magukat. Nekik csak az a segítség, ha dicsérik őket, ha méltatják a hozzáállásukat, a nagyszabású terveiket és ötleteiket, akár még az irreálisakat is. Számukra a múlt értelmezhetetlen a jövő szempontjából, időpazarlás még rá gondolni is, nemhogy megérteni, tanulni belőle. Irreleváns nekik bármilyen múltból levont következtetés, mert a jövőben akkor is szerencsésebbnek érzik magukat, ha a múltban nem is voltak igazán azok. A lakáspiacra ezek az emberek jóval kevésbé figyelnek oda, de a lakáspiacról alkotott véleményt ők akarják befolyásolni, iránytani, alakítani. Ők a saját hangjukat szeretik hallgatni, még akkor is, amikor mások beszélnek a lakáspiacról.

A lakáspiacon csak azok számára nem léteznek kockázatok, akik a lakáspiac felett állónak képzelik magukat. Akik „benne vannak a buliban”, azoknak a kockázat nem hit kérdése.

Nincs alternatív valóság, csak egy ország van, egyetlen egy lakáspiaccal, amire vigyáznunk kellene, nem szívni a vérét.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A budapesti lakaspiacon a vevőkön kívül minden más téma. A vevők egy lakáspiacon csak egy ideig hagyhatók figyelmen kívül, örökre biztosan nem.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: ksh.hu - Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2018. IV. negyedév, Megjelenés: 2019. április 30.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magyarország nem üzlet

munkaerőpiac foglalkoztatottság munkanélküliség EU lakáspiac CSOK családpolitika ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Akik jobban élnek, általában tesznek azokra, akik nem. Ezért ciklikus a gazdaság. Ezért vannak jó és rossz időszakok. A válságok a fellendülésbe vannak kódolva. Elkerülhetetlenek. Az emberi természet miatt a gazdasági válságok váltják egymást. A válságokat emberek okozzák, emberek, akik jobban élnek, mint mások. Ezek valamilyen formában mind üzletemberek. A közvélekedés szerint a válságokért a politika a felelős, a politikusok. Ezzel az üzletemberek védve is vannak. A balhét mindig elviszik a politikusok. Sok tanult ember sem érti ma még ezeket az egyszerű összefüggéseket, pedig egy jó adag paraszti ésszel megérthető az a világ, amiben élünk. A politikusok gyakrabban váltják egymást, mint az üzletemberek.

Még itthon, Magyarországon is, így mennek a dolgok. Ha csak a lakáspiaci szereplőket nézzük, mi változott itt az elmúlt bő 10 évben? Azok az üzletemberek diktálnak, akik a lakáspiacot válságba vezették. A lakáspiaci válság ezért elkerülhetetlen.

Az állam mit tehet?

Gyakorlatilag a mögötte lévő üzleti elitre támaszkodik. Az meg kapzsi és mohó. A világ összes pénze sem lenne neki elég. Nem gazdag akar lenni, hanem szupergazdag. Nem forintban akar lenni milliárdos, hanem euróban és dollárban. Az üzleti elit már bevezette az eurót, főleg amióta az EU-s pénzek magánvagyonok felhalmozását szolgálja és nem Magyarország széles társadalmi fejlődését.

Mi köze ennek a lakáspiachoz? Nagyon egyszerű. Azt mondják, a lakáspiaci boomhoz jó gazdasági környezetre van szükség. Ez a jó gazdasági környezet az egyik oldalról nézve ma azt jelenti, hogy nagyon sok pénzt kapunk ajándékba az EU-tól és azt „okosba magánosítjuk”. Igen, az EU-s pénzek privatizációját jó gazdasági környezetnek nevezik Magyarországon.

Azért ez megint könnyedén belátható, hogy nem egy életbiztosítás. Ez a társadalmi egyenlőtlenségeket növeli, felgyorsítja és hamarabb, még fájdalmasabb gazdasági válságba kerülhetünk miatta. A magyar gazdaság és a mögötte lévő üzleti elit olyannyira EU-s pénz függő lett, hogy EU-s drognak kellene már nevezni és nem támogatásnak.

munkaerőpiac foglalkoztatottság munkanélküliség EU lakáspiac CSOK családpolitika ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A magyar tőzsdét nem kellene összekeverni a magyarok hálószobájával /Ingatlanműhely/

Az EU-s pénzek drogként hasznosítása a lakásárak  növekedését is okozták

Ez azért nem egy biztos alap, nem egy szép jövőkép az lakáspiacon. De az EU-s pénzek felhasználása nincs foglalkoztatottság növelése nélkül. Politikai alkunak is tekinthetjük ezt. Valamit valamiért alapon. A foglalkoztatottságot és a munkanélküliséget gyakran keverik össze nálunk. Ez a grafikon most olyan kérdéseket tesz fel, amikre eddig is sokan gondolhattak már.

1998-hoz képest, 2019 első negyedévében közel 800 ezer emberrel dolgoztak többen Magyarországon. Viszont 1998-hoz képest, idén év elején a munkanélküliek száma nem 800 ezerrel lett kevesebb. Dehogyis. A magasabb foglalkoztatás nem jelent mindjárt hasonlóan csökkenő munkanélküliséget Magyarországon.

Ha megnézzük, 2015-ben és 1998-ban azonos számú munkanélküliről beszélhetünk, de a 2015-ben kb. 500 ezerrel dolgoztak többen, mint 1998-ban. De vannak még itt furcsaságok. A foglalkoztatottság 2011 óta töretlenül nő, addig a munkanélküliek száma pl. 2012-ben nőtt. Olyan évre is van példa, hogy a csökkenő munkanélküliség csökkenő foglalkoztatottsággal járt együtt (2007). Az is előfordulhat, hogy a növekvő munkanélküliség mellett nő a foglalkoztatottság (2002,2003,2005,2006,2012).

A lakásárakat a munkaerőpiaci folyamatokkal is magyarázzák, főleg a biztosabb munkahellyel és a munkanélküliségtől való félelem minimalizálódásával

Pedig láthatóan a munkanélküliség és a foglalkoztatottság között elég sok a kérdőjel. Évek óta halljuk az elvándorlás problémáját, hogy több százezer magyar él és dolgozik tartósan ( = telepedik le) külföldön. A magyar elvándorlás nem látszik a foglalkoztatottsági adatokban. Legalább ennyire hangosan tudják ismételgetni a munkaerőhiányt is.

munkaerőpiac foglalkoztatottság munkanélküliség EU lakáspiac CSOK családpolitika ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a nagyobb képért!

Azt látni - a foglalkoztatottság bővülését nézve - munkaerőhiányról ismét nagyon nehéz beszélni. Vagy mégis? A foglalkoztatottsági adatok furcsa és érdekes növekedését - a munkanélküliek számához viszonyítva - egyrészt a fehéredő magyar gazdasággal lehet magyarázni. Egyre több embert jelentenek be, akit előtte feketén alkalmaztak. Ezek az emberek anyagilag jobban nem járnak, előtte is dolgoztak, az állam viszont annál jobban jár velük. Az államnak nő a bevétele minden bejelentett munkavállaló után és még a statisztikákkal is villoghat.

A feketén alkalmazottak kifehérítésével egyrészt lehet igazolni a foglalkoztatottság számainak egy részét. 2014-ben 208 ezer fővel nőtt a foglalkoztatottság egy év alatt, a munkanélküliek száma "csak" 98 ezer fővel lett kevesebb.  De 2015 és 2019 első negyedéve között 140 ezerrel csökkent a munkanélküliek száma és a foglalkoztatottak száma kis túlzással 290 ezerrel nőtt. 150 ezer plusz ember majdnem annyi, mint az aktuális munkanélküliek száma.

A gazdaság fehéredése, a munkanélküliek száma mellett a magyar gazdaságban megjelent az import munkaerő is

Keletről az olaj és a gáz mellett, munkaerő is érkezik Magyarországra. A foglakoztatottsági adatokban - a magyar viszonyokhoz képest - van egy jelentős  külföldi munkaerő is, amivel a munkaerőhiányt és a bérek gyorsabb növekedését kezelik az üzleti szereplők. Eljutottunk hirtelen oda, hogy az állam importálja a pénzt és privatizálja. Közben az üzleti elit a gazdaságot fehéríti, csökkenti valamelyest a munkanélküliséget és a foglalkoztatottságot turbózza fel a külföldi munkaerő importálásával.

A demográfiai problémáinkat az állam+üzleti elit paktuma láthatóan nem oldja meg.

Először 2016-ban várták a csodát a CSOK-tól, most 2019-ben is ettől várják még, miközben a demográfiai számokkal még nem lehet úgy villogni, mint a gazdasági indexekkel

Felháborodva és már-már dühösen teszik fel a kérdést a gazdasági elit urainak szociálisan érzékeny feleségei, hogy a magyar miért nem vállal gyereket ilyen "gazdasági csoda" láttán?

A gazdaság kifehérítése és az EU-s pénzek privatizálása nem csökkenti az egyenlőtlenségeket Magyarországon, hanem növeli. A magyar tőzsdét nem kellene összekeverni a magyarok hálószobájával.

A teljes foglalkoztatottság ma munkaperőimportot jelent valójában. Szépen csendben válunk bevándorló országgá, mert a legális bevándorlás a gazdasági elit üzleti érdeke. Ha teheti, akkor a magyar munkaerőt külföldire cseréli a magyar mezőgazdaság és ipar, mert költségkímélő, hatékony és rugalmas megoldás. A szolgáltatói szektort sem kell félteni. A magyar munkaerő lassan és biztosan szembesül azzal, érzi meg, hogy a legális bevándorlók (vendégmunkások polkorrekten) az ő munkahelyét is átvehetik, ahogy a magyar munkavállalók más országok munkaerőpiacán jelentenek konkurenciát.

A munkaerő szabad áramlása Magyarországnak demográfiai deficitet jelent egyelőre. A lakásárakban viszont egyik kockázat sincs beárazva.

A lakáspiaci szereplők meg továbbra is várják a csodát az államtól és nem a piactól, miközben teljesen elfelejtik, hogy csak nekik üzlet Magyarország, a társadalomnak nem.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: portfolio.hu - A nettó EU-transzferek alakulása

Forrás: ksh.hu - Közzététel: 2019. április 29.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nemzeti hitelezés

lakásárak lakáshitelezés lakáspiac ingatlanpiac CSOK ingatlan demográfia 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Az államilag támogatott lakáshitelezésnek van történelme, de nem tudjuk, hogy van-e jövője Magyarországon. A 2000-es évek elején az állam olyan kamattámogatást talált ki, amiért a bankban tartott megtakarításokra a bank több kamatot fizetett, mint amennyit a banknak kellett fizetni a lakáshitelek után. Ez egy vissza nem térő lehetőségnek tűnt és sok jómódú embert arra ösztönzött, hogy akkor is kamattámogatott lakáshitelt vegyen fel, ha egyébként két fillérre nem lett volna szüksége a banktól lakásvásárláshoz. Sőt, akkor is vett lakást, amikor egyébként szándékában sem állt. Ma a bank nem fizet semmit a pénzünkért. A magyar társadalom egy jelentős részének ez nem probléma. Lehet nem is tudnak róla. Akinek van készpénze és nem a párnájában tartja, annak viszont a bank egyre kényelmetlenebb megoldás. A folyamatosan leértékelődő, elinflálódó forint miatt a bank már nem is biztonságos készpénztartási forma. Régi probléma ez.

Ma is annak érheti meg eladósodni, akinek egyébként komoly tartalékai vannak

Aki ma is ingjét és gatyáját is elkölti, hogy lakást vegyen/építsen és közben el is adósodik, annak a jelenlegi magyar lakáshitelezés nem üzlet. Az állam ezért 15+ év után újabb üzletet ajánlott fel. Hogy minek nevezi, az most a mi szempontunkból teljesen mindegy.

Az eladósodás ma is lehet üzlet. Ma is lehet több pénzt keresni azzal, ha banktól veszünk fel hitelt és közben a pénzünket máshol kamatoztathatjuk. A kamatkülönbözet ma is lehet pozitív és ma is érzhetjük úgy, hogy megéri eladósodni. Csakis akkor és csakis annak, aki bármikor előtörleszthet, amikor a kamatkülönbözet nullázódna vagy negatív lenne. Akinek nem áll rendelkezésésre egyösszegben a felvett lakáshitel összege a zsebében, az ma is rengeteget kockáztat.

lakásárak lakáshitelezés lakáspiac ingatlanpiac CSOK ingatlan demográfia 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak változása Magyarországon nem jelent inflációt a KSH szerint, amivel a lakásárak növekedését könnyebb pozitívan értelmezni, a barátunknak tekinteni

A lakáshitelezési környezet megváltozásával a lakáshitel folytogató tud lenni

Kár, hogy pont azok és pont úgy biztatnak a háztartások eladósodására, akik a lakáshitelezés negatív hatásaitól védve vannak. Még az állam is azt duruzsolja a fülünkbe, hogy adósodjunk el.

A változó kamatozást is alternatív módon értelmezi. Pedig csak egy értelmezése van. Az a fix törlesztő, ami a törlesztési idő alatt egyszer sem változhat. A magyar állam, a Magyar Nemzeti Bank és a KSH meg minden hitelt fixnek hív, aminek a kamatát 1 évnél ritkábban változtathatják meg. Hogy mit jelenthet a valóságban 3, 5 vagy 10 év után egy kamatváltoztatás, azt sem az állam, sem az  MNB, de még a KSH sem tudja, viszont mindenki ránk, hitelfelvevőkre terheli ennek a felelősségét. 

Vannak itt problémák a fejekben. Az ilyen mentalitás már egyszer hitelválságot okozott Magyarországon.  Ez az a mentalitás, amiért az eladósodás kockázatait állami érdekből relativizálták. Az államnak ugyanis jó, ha mi túlfogyasztunk és hitelt halmozunk fel. Ezt egyszerűen csak gyorsabb fogyasztásnak nevezik. Dörzsölik a kezüket és várják, hogy GDP-ben realizálódjon a felvett hitelünk. Ennek csak az tud örülni, aki az orránál tovább alig lát.

Magyarországon a hitelezés az alacsony gazdasági fejlettségi szint miatt túlságosan kockázatos

Az elmaradottabb országok csapdája a hitel és az erre épülő pénzügyi rendszer. Magyarul babakocsit gyorskölcsönből, uzsorakamatra, "életérzés".

Az állam ezért akar ismét nagyobb szerepet vállalni és szinte a lakáshiteleken át a személyi kölcsönökig, mindent állami támogatással kíván irányítani. Az állami lakáspiac  után az állami hitelpiac is értelmet nyerhet. Főleg elnézve a számokat, amik azt mutatják, hogy 2018-ban a lakáshitelezés megtorpant. Az állam a szívéhez kaphatott, és a számokat már korábban ismerve készíthette elő a 2019-es kommunikációját. 

lakásárak lakáshitelezés lakáspiac ingatlanpiac CSOK ingatlan demográfia 2019 Magyarország Ingatlanműhely
2018-ban várhatóan 165 ezer adásvétel történt Magyarországon, aminek a további növekedéséhez - az állam szerint - nemzeti hitelezésre van szükség

A nemzeti hitelezés rendszere gazdaságpolitika és nem demográfiai segélycsomag

A GDP százalékos növekedése még mindig fontosabb, mint a népességnövekedés. Az állam is könnyebb utat választja leggyakrabban, nem csak mi. Akármit is mond, akármivel is magyarázza, Magyarországon egyelőre a GDP növekedésért bármit fel tudunk áldozni. Igen, még a jövőnket is.

Nem az a fontos, hogy mikor lesz ebből baj, hanem hogy addig a lehető legtöbbet hozza ki ebből a helyzetből a magyar állam. A piac nem mindenható - mondják azok, akik elfelejtik közben, hogy az állam sem az.

Ha baj lesz, akkor majd ráfogják valami gonoszra. Ellenségcsinálásból elég jók vagyunk. A lakáspiac most a barátunk, mert az állam mindent megtesz a lakásárak növekedése érdekében. 

A lakásárak növekedése a KSH szerint konjunktúra, pedig igazából csak infláció

Csak Magyarországon a lakásárak változását nem tekintik inflációnak. Marhaság? Elég nagy marhaság. A Nemzeti Bank szerint a lakásárak növekedése elengedhetetlen a pozitív jelen és jövő aggitácója mellett. A lakás- és hitelpiacon azért vannak már repedések. A hitelezés számait lehet az elinflált forintban és lehet a hitelek számában is nézni. Az adásvételek száma és a lakáshitelek száma között van összefüggés.

A népességfogyás hatásait nem lehet ellensúlyozni hitelezéssel egy országban sem, a lakáspiacán keresztül pláne!

A lakáshitelpiac belassult annyira 2018-ban, hogy 2019-re az állam ide is erőteljesebben belépjen az MNB teljes támogatása mellett. Az állam saját sikerét, pozitív visszacsatolást lát(tat) a lakásárak és a lakáshitelek növekedésében.

lakásárak lakáshitelezés lakáspiac ingatlanpiac CSOK ingatlan demográfia 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A hitelezést nagyobb fokozatba kapcsolná az állam, mert mohó és türelmetlen

A lakásárakat meg az államilag támogatott lakáshitelezéssel kívánja növelni. Úgy érzi a lakásárak addig nőhetnek, ameddig a GDP. Ha a lakásárak növekedése megáll, akkor vége lehet a világnak itt – gondolhatja az állam és félelemmel tölti el a lassuló lakás- és hitelpiac. Gyorsítani akar mindent, pörgetni, hajtani előre. Ahogy mondtuk, ez lehet egy kiváló üzleti lehetőség azoknak, akiknek van mit a tejbe aprítani. Nekik nagy öröm minden ilyen lehetőség. Másoknak meg csak rulett asztal. Talán pont az ilyen hazárd játékok miatt, csak és kizárólag a fogyasztás befolyásolható államilag Magyarországon, a gyerekvállalásra kimondottan mérgező mellékhatású. Bort inni és vizet prédikálni üzletileg megtérülhet, de társadalmilag pont annyira káros, mint eddig bármikor a magyar történelemben.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: ksh.hu, Lakossági lakáshitelezés 2018, Megjelent: 2019. április 15.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A feloldhatatlan ellentmondások lakáspiaca álomszerű

családi ház újlakáspiac építési engedélyek lakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Az elmúlt évek áremelkedése csak akkor érdekes egy lakástulajdonos szemével nézve, ha az ember nem akar venni egy másik lakást az árából. Jelentős ár/érték romlásról/csökkenésről beszélhetünk, ha vevőként gondolkodnunk ugyan azon a településen, ahol most ingatlant akarunk eladni. Ilyen szempontból nem biztos, hogy jól járunk, ha ott adunk el, ahol később vásárolni akarunk. A kistelepülések felé fordulás az elmúlt évek jóval izgalmasabb lakáspiaci jelensége, mint a nagyvárosi lakásárak ellentmondásos emelkedése. Aki csak tartja a lakást, annak ebben nincs semmi ellentmondás. Örül, mint majom a farkának – ahogy mondani szokás. De a lakáspiacon sem vezet sehová az ilyen egyoldalú gondolkodás. A lakáspiacot sem azok mozgatják, akik tartják a lakásukat, hanem azok, akik eladják és persze azok, akik vásárolnak. Az eladók és a vásárlók száma jelentősen kevesebb a lakástulajdonosoknál, akik csendben, vagy a pálya széléről tét nélkül bekiabálva szurkolnak és várják a meccs végeredményét.

Az egyik ilyen részeredmény a használt és az új családi házak piacának egyre erősödő szerepe a magyar lakáspiaci folyamatokban

A nagyvárosi ingatlanok piaca ellentmondásos, ha azon aktívak vagyunk. Ellentmondásos, mert az árak és a kereslet nem azonos irányba mozognak. 2016 óta a jelenség gyorsul, amire az állami is felfigyelt és 2019-től mindent megtesz ennek a folyamatnak a gyorsítása érdekében.

A nagyvárosi lakáspiac csapdában van. A nagyvárosi társasházak építése kétségessé vált. Az elmúlt években a lakóépületek építési engedélyeinek számában fejezték ki a várható építési boomot. A kevésbé előrelátó és felelősen gondolkodó szereplők még ma is erre építik kommunikációjukat. Pedig az építési engedélyek számánál van egy jóval fontosabb mutató, az pedig a megépítendő össz. alapterület. Ez fejezi valóban, hogy mennyi lakóingatlant terveznek megépíteni. Például azért is, mert az építési engedélyek számánál egy 50 lakásos társasház is egy darab lakóépületnek számít, mint az egy darab családi ház, amit meg akarnak majd építeni.

családi ház újlakáspiac építési engedélyek lakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A kiadott új lakóépületek építési engedélyeit lehet így is úgy is nézni

A kiadott építési engedélyek számának változása helyett, ezért érdemes nézni a megépíteni tervezett terület nagyságát. Az alapterület nagysága 2017-ben érte el a csúcsot és 2018-ban már enyhén csökkent. 2018 január-február-hoz képest 2019 január-február össz. alapterület adatai további csökkenést mutatnak. Újra igazolja azt a feltételezést, hogy 2018-tól kezdve egyre kevesebb társasházi lakás építését tervezik. A pálya széléről figyelőknek ez nem biztos, hogy feltűnt. Pedig ez is részeredmény. 2016-tól új családi ház építési lázról beszélhetünk és 2018-tól már a jövőben megépíteni kívánt társasházi lakások száma is csökken.

A családi ház építési láz a kistelepüléseknek kedvez, a csökkenő társasház építés viszont a nagyvárosok lakáspiacának káros

A nagyvárosi lakáspiacok sajátságos működésében a negatív kilátásokkal terhelt újlakáspiac fékként működik. A lakásárak nőnek, kiabálják be a szurkolók a pálya széléről. Ezt a pályán játszó eladók és vevők is jól tudják. A nagyvárosok lakáspiacát az újlakáspiac mellett az országos lakáspiaci folyamatok is befolyásolják. A kistelepülések lakáspiacát a vevők mellett az állam is célkeresztbe vette.

Az nagyvárosi lakásárak ellentmondásához az is hozzá tartozik, hogy azért is nőnek, mert a kistelepüléseken egyre több ingatlant vesznek és építenek

Igen, nem feltétlenül attól nőnek a nagyvárosi lakásárak, mert ott egyre többen vásárolnak. Ezt a pályán játszó vevők és eladók jobban tudják, mint a pálya széléről szurkoló passzív lakástulajdonosok. Ők még mindig vakon hisznek abban, hogy a nagyvárosi lakásárakban nincs semmi ellentmondás, azt az erős és növekvő kereslet hajtja.

családi ház újlakáspiac építési engedélyek lakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A megépítésre váró lakóépületek össz. alapterülete csökkenést mutat

A pozitív illúziók korában ezen ne is csodálkozzunk. A gondolat teremtő erejére államok épülnek fel, majd omlanak össze, amikor kiderül üres fecsegés volt csupán minden szó. A családi házak kedvező és optimista piaci kilátásába egyelőre utolsó szalmaszálként kapaszkodhat az egész magyar lakáspiac. Egyelőre. Ha már olyanok is a családi házakról beszélnek – pozitív illúziókat kergetve - akiknek semmilyen érdeke nem fűződik ehhez, akkor a pálya széléről szurkolók már a harmadik részeredményt is megkapták. A kérdés az, hogy ezzel tisztában vannak-e. Ha igen, akkor megértették-e ennek a pontos üzenetét. A magyar – államvezérelt - lakáspiactól 2019-ben sem tartunk, mert egyelőre csak az előnyeit élvezzük, ki így, ki úgy.

Kép: Instagram

Forrás: ksh.hu, Kiadott új építési engedélyek, Frissítve: 2019. április 3.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A személyi kölcsönök új dimenziója a lakásárakban

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés személyi kölcsön ingatlan ksh 2019 Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak növekedése már jóval több embert bosszant, aggaszt, mint amennyi boldogan tud róla beszélni. Az emberek dühösek, mert nem ott és nem azt tudják megvenni vagy építeni, amit szeretnének. Ma már jóval nagyobb kompromisszumra kényszerülnek, hiába nő a jövedelmük. Visszanézve, 2008 előtt többen tudtak vásárolni és építeni, leginkább ott, ahol szerették volna. Hiába mondják, hogy ma minden sokkal könnyebb, elérhetőbb, a hétköznapokban nem ezt tapasztalni. Az akkori lakáspiacon óriási lakáshitelezési boom volt. Ismeri, tudja mindenki, hogy igen alacsony önerővel lehetett könnyedén hitelhez jutni. Ma az alacsonyabb önerő és a jelentős hitel csak azoknak jár, akiknek eleve alig lenne szükségük hitelre. A prémium ügyfélnek, a felső 10%-ba tartozó fizetéssel, ma is jól lehet eladósodni. A tömegeknek marad a magasabb kamat, a jóval szigorúbb értékbecslés és alacsonyabb maximális hitelösszeg meghatározása.

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés személyi kölcsön ingatlan ksh 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Ahol ingatlant adnak el, ott az árak nőnek Magyarországon

A lakásárak növekedését már a lakáshitelezés sem tudja finanszírozni, mert az önerőt a nem prémium ügyfelek egyre nagyobb kockázatokat vállalva tudják csak előteremteni

Régi trükk a személyi kölcsönök felvétele és azt beszámítani az önerőbe. Az elmúlt évek nem is a lakáshitelezés új korszakát teremtették meg, hanem a személyi kölcsönök új dimenziójába léptünk át.

Olyan összegeket kínálnak ma már a bankok személyi kölcsön formájába, amit korábban lakáshitelként vettünk fel. Mindezt fedezet nélkül és persze komoly kamatra. A személyi hitelek felfutása mögött a lakáspiaci folyamatokat is látnunk kell. A lakáshitelezés önmagában a mai lakáspiacon már kevés.

A vevők és a házat építők eladósodhatnak családon és a baráti tarsaságokon belül, majd felvehetnek személyi kölcsönt, lakáshitelt és az összes megtakarításukat is felélhetik egy ingatlan projekt miatt. Remélhetőleg ez a mondat mindent elmond a jelenlegi lakáspiac helyzetéről. A személyi kölcsönökkel a bankok mellett a hitelközvetítők is ügyeskednek, agresszíven ajánlják a kevés önerővel rendelkező ügyfeleik számára. Ez megint csak stresszeli a vevőket és a házat építőket, akik mind tudják, hogy bajba is kerülhetnek, ha túlvállalják magukat. Már eleve stresszeli őket a sok újratervezés, amit a lakáspiac kényszerít ki. A nagyvárosok ingatlanpiaca sok vevőt és házat építőt rekeszt ki az áraival. Lakni kell valahol, és ilyenkor marad a nagyvárosok mellé költözés, ami már trendnek nevezhető. Majd ezek után tegye fel valaki a kérdést, hogy ha nem érti, miért olyan feszült az átlagember. Elméletileg jobban élünk, mint 2008 előtt, de az ingatlanügyeink miatt már akkor is igen sokat kockáztattunk. Akár mindent feltettünk egy lapra, tényleg egyetlen egy lapra.

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés személyi kölcsön ingatlan ksh 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáshitelezés már nem tudja finanszírozni a lakásárak növekedését

2018-ban erős országos lakásárnövekedés volt, akár 9%-10% között nőhettek az eladott használt ingatlanok árai, a legfrissebb KSH adatok szerint

A nagyvárosokon kívüli lakáspiacon most már biztosan nőnek az árak. 2017-hez képest jóval erősebb áremelkedés volt 2018-ban egész Magyarországon. Ez dühíti a többséget és még inkább eladósítja a vevőket és a házépítőket. Január elején beszéltünk a KSH akkori számairól. Az eladók az árnövekedést látva továbbra sem kételkednek, hogy nincs megállás, csak emelni kell az árakat.

Aki figyeli a lakáspiacot, láthatja, hogy nem olyan ritka az eladó használt lakásoknál sem az, ami az új építésű lakásoknál teljesen bevett gyakorlat: minél tovább van piacon, annál inkább megy fel az ára.

A KSH számait és a grafikonokat elnézve lehetnek kérdéseink. Biztosak vagyunk benne, hogy nincs közötte az, hogy a munkahelyünkön mikor lesz létszámleépítés, vagy hogyan fogunk megélni egy fizetésből, ha párként a másik kiesik a munkából. Az első számú kérdés mindig az, hogy meddig nőnek a lakásárak, pedig hamarabb történhet velünk olyan életesemény, ami után a lakásárak fognak minket a legkevésbé érdekelni. A lakásárak csak akkor foglalkoztatnak minket, ha venni vagy építeni akarunk. De nem biztos, hogy mindenáron megéri erőltetni ezt. A lakáspiacon is tudni kell nemet mondani.

Kép: Instagram

Statisztika: ksh.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Lakásviszonyok Magyarországon

Fontos a véleményük

Ezért Facebook kommentelésre váltottunk, hogy együtt hangosabban gondolkodjunk.

Budapest Real Estate Research