2 évig tart egy társasház felépítése, ezért a 2016-2017 új lakások átadását a KSH Lakásépítések, építési engedélyek gyorstájékoztatóiból előre lehet látni.

2013-as KSH jelentés címe „Tovább tart a visszaesés a lakásépítésben” pontosan előre jelezte, hogy 2015 nem fog változást jelenteni a pangó újlakáspiacon.

2014-től viszont az építési engedélyekben fordulat következett be (még ha nagyon óvatosan is), ami mai napig kitart. Ez azt jelenti, hogy 2016-ban már a bázis alapú statisztika (az előző év azonos időszakához képest) már örömmel fogja konstatálni, hogy az újlakáspiacon több lakás épül meg, mint előtte.

A trendet zöld vonallal jelöltük a grafikonon, ami mellett az is kiolvasható, hogy 2011-2012 is jobb évek voltak, mint amilyen 2016-2017 lesz az átadott új lakások számát tekintve.

Nem kell hozzá sem kristály gömb, vagy jóstehetség, jövőbe látás, a trend iránya egyszerű mint a szög. 2016 2. negyedévében, nyárra, örömhírben fog úszni a média, hogy több új lakás épült. Az is érdekes jelenség, hogy a lakásépítési engedélyek és az átadások száma is ciklikusan minden év második félévében erőteljesebb az elmúlt időszakok elemzése alapján. Ezt azonnal össze fogják kötni a CSOK-kal, az 5% ÁFA-val, miközben látható, hogy a fejlesztők még akkor hozták meg a döntést a lakások építéséről, amikor erről még szó sem volt.

2016 első és második negyedévében kiadott építési engedélyek számát viszont már az újlakáspiacot élénkítő állami intézkedések fényében lehet majd megítélni.

Mivel 2 évnél előbb nem igazán tudunk társasházakat építeni, legyen az kisebb vagy akár nagyobb, a fejlesztőknek gyorsan kell reagálni, így az elkövetkező félévben ki fog derülni, hogy hány fejlesztő és milyen mennyiségben fog új lakásokat építeni 2018-ra, a választások évére. Az is előre vetíthető, hogy bizonyára többet, mint 2016 és 2017 között. A bázis alapú statisztika így kormány propaganda részeként tudja majd támogatni az aktuális politikai erőt a választási kampány hajrájában. A kampány 2015-ben már elkezdődött és a lakáspiac félreérthetetlenül az újraválasztás céljának tudatos eszközévé vált.

Ehhez viszont gyors és látványos kínálat bővülésre van szükség, pezsgő újlakáspiacra, mert hiába a  kihirdetett új családi otthonteremtési kedvezményrendszer, ha még nincs is mit megvenni és az öröm mámorból kijózanodva még jó ideig nem is lesz.

Azzal, hogy a külföldi munkaviszony sem kizáró ok, a hazacsábítás helyett, a hétvégi/nyaraló lakások iránt érdeklődőket segítik leginkább. Kimondhatjuk azt is, hogy minden olyan pár, aki 3 gyereket vállal, a megadott feltételek szerint, szerezhet Magyarországon egy 60 nm-es új lakást bizonyos önerővel és eladósodhat 20-25 évre. Az önerő lehet nem kevés is, de kitörési pontot jelenthet, ha valakinek a saját lakás jelenti az önerőt. Ezek a lakóingatlanok elvileg elég likvidek ma ahhoz, hogy a tulajdonosaik elgondolkodjanak a lakáscserén. A használt lakások piacán friss kínálatra lehet számítani és türelmetlenebb eladókra, így javuló alkupozíciókra kèszülhetnek a vevők.

Az eladósodás kockázata, ilyen bizonytalan kamatkörnyezetben kockázatosnak kockázatos, ahol a kérdés az, hogy Magyarországon lehet-e bízni az államban 20-25 évre előre? Mert a 3% kamat csak az első 5 évben garantált, utána 3%-kát fogja átvállalni az állam a piaci kamatozású hitelnek. Ez pedig nem játék!

Mivel az állam azt sem tudja milyen költségeket jelenthet ez számára – főleg úgy, hogy növekvő kamatkörnyezet lesz 2016-tól – ami külön gazdasági és politikai kockázatot jelenthet, mert akár utólag fel is rúghatja egy másik helyzetben az aktuális kormányzat a kamattámogatást, ha az túlzó terheket jelentene a költségvetésre.

" Az e  § szerinti otthonteremtési kamattámogatás mértéke a  10.  § (1)  bekezdése szerint meghatározott ügyleti  kamat 3 százalékponttal csökkentett mértéke."

A lakásvásárlás jelenleg is a megyeszékhelyeket, üdülőövezeteket és természetesen Budapestet érintette leginkább. A kérdés továbbra is az, hogy milyen árú 60 nm-es új lakások építési engedélyét fogják kiadni 2016-ban. Az új lakások az egész ország frekventált elhelyezkedésein mindig is drágák voltak, most az 5%-os új lakásokat érintő ÁFA-val mindenki vadul számolhat, hogy ezeken a lokációkon hogyan tudnak biztosan és könnyen eladható 60 nm-es új lakásokat építeni, amiket a külföldön élők holiday home-nak, de legalábbis befektetésnek megvásárolhatnak, de hazajönni ezért kevesen fognak.

Még egy kérdés

Mivel az önerőről nem szabad elfeledkezni, ha a most már korlátlan árhatárt figyelembe vesszük (új lakásra eltörölték a maximum árat), akkor Budapesten pl. már elgondolkodtató, hogy biztosan megéri-e majd bárhol megvenni egy elméletben létező, de gyakorlatilag még „fogalmunksincsmileszholésmikorésmennyiért” lakásra (ki)várni szemben, a már létező (használt lakás) alternatívákkal.

Nem biztos ugyanis, hogy minden esetben egy új lakás jobb alternatíva, ha „ingyen pénzt” is adnak majd hozzá. Akinek van jelentős megtakarítása, az mindenképpen gondolkodjon előtte egy kicsit és nem árt, ha majd komolyabban számol.

Akinek nem áll rendelkezésre jelentős önerő, az persze minden lehetőséget meg akar majd ragadni, de 20 milliós 60 nm-es új lakásokról még álmodni sem túl szerencsés, még a megyeszékhelyeken sem igazán, bár érdekes lendületet adhat a frekventált elhelyezkedésektől nem túl távoli települések spekulatív beruházásainak. Egy fejlesztő, ha csak ennek az otthonteremtési támogatásnak rendeli alá a beruházást, akkor sok esetben muszáj lesz neki kockáztatni. 20 millió forintot ugyanis bárki megkaphat, ami nem büntetett előéletű és rendelkezik munkaviszonnyal és papíron vállal 3 gyereket. A fejlesztőt nem kell, hogy érdekelje milyen visszaélésekkel fogják párok, házastársak kicsalni az államtól azt a bizonyos 20 milliót. Ha ő azt gond nélkül megkaphatja, akkor a fizetőképes kereslet 20 millióig szinte korlátlan lehet – egy magyar fejlesztői szemmel nézve, hiszen mi inkább kicsiben gondolkodunk, amire a szabályozás is kényszeríti a beruházót – ami kreativitásra sarkalhat minden jó és rossz szándékú fejlesztőt.

Egy biztos, a cél szentesíteni fogja az eszközöket. Fix méret, fix árak mellett az elhelyezkedés részletkérdéssé válhat, miközben sokan a nemzetközi standardok alapján (location-location-location perspektíva) ezt tartják egy ingatlan legfontosabb értékének. A hazai minden értelemben új lakás piac 2016-ban szembe kell, hogy menjen ezzel az ingatlanpiaci axiómával, ami még nem tudjuk, hogy milyen kockázatokat (kompromisszumokat) rejt, de mindenképpen nagyon sok kérdőjelet hordoz számunkra legyünk akár fejlesztők, potenciális itthon vagy külföldön élő és dolgozó nagy családot tervező párok.

Semmilyen ideológia vagy gazdasági érdek nem rendelheti alá beláthatatlan kockázatoknak a tudatosan gyermeket vállaló családokat.

Nincs ingyen ebéd, még ha a hazai ingatlanközvetítő hálózatok ezzel hitegetik ügyfélkörük egyik felét, a vevőket. Olyan betegesen ragaszkodnak ehhez a szlogenhez, amiért kivétel nélkül ma minden ingatlanközvetítő, legyen az teljesen friss, vagy már régi motoros, szemrebbenés nélkül kínálja az ingyen ebéd illúzióját.

Érdekkonfliktus

Az ingatlanközvetítő a legmagasabb eladási árban érdekelt, mert minél magasabb az ár, annál több a jutalék. A jelenlegi piaci hangulatban így könnyen megérthető az, hogy az ingatlanközvetítők koránt sem barátai a vevőknek, csak szimpla vérszívás folyik. Az esetlegesen sarokba szorított vevőknek az eladókon kívül csak az ingatlanközvetítők örülnek, akiknek semmi sem lehet elég drága, ha vérszemet kapnak. A lakáspiaci híreket pedig ezek a cégek adják még inkább bebetonozva azt a status quo-t, ami számukra a legelőnyösebb és természetesen a legjövedelmezőbb. Sőt, az eladók sokszor pont az ingatlanközvetítő gátlástalanságára építve keresik meg őket, hogy még magasabb árat érjenek el, mint ha maguk hirdetnék. Ha egy eladó még is egyedül próbálja meg hirdetni az eladó lakását, sorra fogja kapni a hideghívásokat a zaklató ingatlanközvetítőtől, hogy ő futószalagon fogja szállítani a vevőket a jutatékával megnövelt áron, de még a felfelé licit lehetőségét is meglebegteti. A pénz nagy úr, sok eladó elcsábul, hiszen neki mindegy ki veszi meg és mennyiért, a lényeg, hogy csak kevesebb ne legyen az adásvételi ár, mint amit ő megálmodott. Ilyenkor a legvallásosabb eladóban sem merül fel az „extra profit” erkölcstelensége, nem fog habzó szájjal kígyót és békát kiálltani, hogy a „magyarokat mindenki csak lehúzza, kiszipolyozza”. Ááá, dehogy, vámpírként a vérszívás ősi mesterévé avanzsál és az ingatlanközvetítővel karöltve a nagy nyereség reményében várja a gyanútlan vevőket, akik nem is értik, hogy őket miért tálcán szolgálják fel és miért nem kiszolgálják, ahogy azt a pénzükért el is várják.

All-in, avagy mindent a vevő fizet

A vevő fizet ugyanis mindent, a szó legszorosabb értelmében. Kifizeti az eladó álmát, az ingatlanközvetítő minden díját, a vámpírvacsora borravalóját is. A vevő a jelenlegi lakáspiacon a legkiszolgáltatottabb préda, ami űzött vadként menekül cseberből vederbe. A lakáspiac pénzéhsége a vámpírpiac sajátos mikroklímáját eredményezte. A vevők érdekei tizedrangúak lettek, nekik meg kell elégedni azzal, hogy a lakáspiaci árak éppen a gödörből kúsznak felfelé. Arrogáns vagy sem, de mit akarhat ennél többet ma egy vevő? Még jóáron és értelmes ár/érték arányt keresve mer esetleg előre gondolkodni, tervezni, nem pedig szociális alapon vért adni? Még jó hogy le nem köpik a vevőt, aki nem érzi magát a táplálkozási lánc alacsonyabb rendű zsákmányállatának. A mostani lakáspiacon leginkább az tud vevőként érvényesülni, aki elfogadja a vámpírpiac megalázó feltételeit, ahol semmi sem elképzelhetetlen, még az sem, hogy egy áron hirdetett lakás egyik pillanatara még sem annyiért eladó, hanem többért – a feltételeknek semmilyen írott vagy íratlan szabály nem szab határt. Az ilyen vámpírpiac lép át 2016-ba, fűtve az új CSOK egyelőre még bizonytalan feltételeitől, hát ha ez újabb szintre emelheti a vámpírok lehetőségeit. A vámpírpiacon az a legérdekesebb, hogy a vevők nem csak a pénzükkel fizetnek túl, de még vérüket is adják (ha még csak képletesen is), mert stresszes, időigényes és egyre körülményesebb lakásokat vásárolni. A személyes és közvetlen konfrontáció már alig elkerülhető, ami távol áll az isztambuli Nagybazár fűszeres illatú, füstős, forró teás, fekete kávés, színházi előadásokat megszégyenítő drámai alkudozási jeleneteitől. A hazai ingatlanközvetítő szakma még mindig csak egy vámpír és nem kereskedő. Idézet egy ártatlannak tűnő vérszívó hirdetéséből, aki vevőkre vadászik…vagyis a pénzükre és a vérükre:

Jogosan várhatják el tőlünk, hogy legalább azt mondjuk tisztelet a kivételnek. De a kérdés ma az, hogy az ingatlanközvetítők sikeressége mennyiben múlik azon, hogy vámpírok vagy sem? A tapasztalat az, hogy a csúcsragadozók vannak versenyelőnyben, mert az ingatlanközvetítő a vevőknek csak depressziós piacon a társa, ahol a helyzet éppen fordítottja a mainak. Akkor a vevők a vámpírok, ők szívják az eladók vérét, de az ingatlanközvetítőnek akkor is vérszívó szerep marad, csak nem a vevőét, hanem az eladó vérét szívja jobban.

A magyar lakáspiac, mint ha mindig csak a vámpírokról szólna, csak éppen a (vadász és vad) szerepek cserélődnek időről időre, miközben az ingatlanközvetítő szerepe változatlan.

A lakás akkor is befektetés, ha otthonnak vesszük. Döntésünk súlyával csak akkor szembesülünk, amikor szeretett otthonunkat el szeretnék adni, hogy egy másikat vegyünk. A lakáspiac ciklikus, amiért nem árt tisztában lenni, hogy mire is számíthatunk, ha „ma nem is, de holnap” lakáseladásban gondolkodunk. A budapesti lakáspiac bipoláris . Hirtelen és nagy érzelmi hullámok váltják egymást. Most éppen öröm mámorban úszik, elhitetve másokkal és saját magával, hogy ez már mindörökre így is marad.

Pedig van valami a levegőben, ami ha nem is 2016-ban fogja éreztetni hatását, de 2017 vízválasztó hatású lehet a lakáspiaci viszonyok hosszabb távú emocionális állapotára.

Miért 2017?

Ha valamit nem tudunk elmagyarázni egyszerűen, akkor azt nem is értjük igazán. Ezért nézzük meg ezt az érdekes grafikont, amit a KSH és az MNB hivatalos adatiból készítettünk. 2013 negyedik negyedévében történt egy komoly változás a hazai makrogazdasági környezetben.A gazdasági növekedésünk a modern Magyarország történetében először meghaladta az alapkamat és az infláció szintjét. Ezt nevezzük alacsony kamatkörnyezetnek.

Ilyenkor a bankbetétek kamatai érdektelenül alacsonyak, de ezzel együtt a hitelkamatok is azokká válnak. Néhány éve is még elképzelhetetlen „olcsón” vagy legalábbis annak tűnő feltételekkel juthatunk fogyasztási hitelekhez, jelzáloghitelhez, stb. A nullás infláció, más néven a pénzromlás megállása azt jelenti, hogy a pénzünkért nem egyre kevesebbet, hanem ugyan annyit kapunk. Legalábbis papíron ezt jelenti. De azt is magában hordozza, hogy a fizetés/béremeléseink valóságos váráslóerő-növekedést jelentenek, mert a több pénzért valóban több terméket és szolgáltatást kaphatunk. Ezt a magyar társadalom még egyáltalán nem élte át még. Igazából nem is fogta fel, hogy milyen történelmi pillanatot él meg. Így most ismét visszakanyarodunk a lakáspiachoz, mert a jövője ezeken az alapokon nyugszik most. A lakáspiac 2014-ben indult be, aminek a miértjére, már választ adtunk. A budapesti lakáspiac elértéktelenedett, miközben egyre könnyebben lehetet lakáshoz jutni. 2014-ben, a bankban már nem érte meg pénzt tartani (alacsony kamatkörnyezet), a lakásárak is padlón voltak (2013 a lakáspiac fekete éve volt), így teljesen érthetően a megtakarítások egy jelentős része a lakáspiac felé fordult. Nem kell óriási számokra gondolni. A sötét időkben 90 ezer darab éves lakásértékesítés 2014-ben 105 ezerre nőtt. Ha mind a 15 ezer plusz adásvételt ilyennek tekintjük, akkor is 15 ezer emberről beszélhetünk, de természetesen ez túlzó. Ez 2015-ben további 45-55 ezer ilyen célú vásárlást jelenthet az előzetes becslések alapján. A gyors újra érékesítés (lakásspekuláció) mellett az 5 éves és 5+5 éves befektetési tervekkel érkeznek a piacra, ami hosszabb távú elkötelezettségre/érdekeltségre utal.

A grafikon jól mutatja, hogy milyen kedvező környezet is volt 2014-ben ahhoz, hogy a miértekre adott fundamentális alapokkal együtt kijelenthessük, nem véletlen az, hogy a lakáspiac jelene és jövője is makrogazdasági tényezőkkel függ vagy fog összefüggeni már középtávon is.

Idén, már az infláció növekedési pályára állt, az alapkamat csökkenése megállt, a gazdasági növekedés üteme lassult. Ha a görbék elhelyezkedése megváltozik, azzal együtt már minden megváltozhat. 2016-ban mind a három görbe irányt fog változtatni, a kérdés az, hogy merre?

Azt láthatjuk, hogy az infláció és az alapkamat viszonya egyértelmű. Az alapkamat csak rövid ideig lehet megegyező szinten az inflációval. Ha az infláció 1% fölé gyorsul 2016-ban, akkor az alapkamat emelés lassan, de biztosan nyomás alá helyezi a monetáris tanácsot.

2016 második felére, a második és harmadik negyedév között, már látszódni fog, hogy az inflációs pálya stabil, lassú vagy éppen gyorsan növekvő. Erre fog reagálni a Nemzeti Bank. Bizonyára lassú emelést terveznek, ahogy ez a lassú csökkentésre is jellemző volt. De az infláció, ha egyszer erőre kap, akkor nehezen fékezhető meg. Látható a novemberi inflációs görbén, hogy az energia- és üzemanyagárak tartják alacsonyan az inflációt. Mint a nemzetközi olajár pozitív következményét, fontos megjegyezni, hogy az olajár várható növkedése komoly inflációs feszültséget hordoz magában. A maginfláció a KSH szerint is növekszik, ami inflációs nyomás alá helyezi az egész gazdaságot, beleértve a lakáspiacot is.

A lakáspiacon már több mint egy évtizede elfelejtették azt, hogy milyen az, amikor a lakásárak az infláció felett nőnek.

Ilyen alacsony kamat- és inflációs környezetben, minden néhány % lakásárnövekedés már reálnövekedést jelent. Ez kézzel fogható valódi növekedés, mert nincs pénzromlás. 2015 negyedik negyedévére a pénzromlás szelleme újra kísért. 2016-ban ez várhatóan még erősebb lesz, így a pénzromlás egy része meg fogja keseríteni, mind a vásárlók, mind pedig az eladók életét. De sem a bérlők, sem pedig a bérbeadók nem alhatnak nyugodtan, mert hathat a bérleti szerződésekre is, ahogy tette ezt előtte.

A nullás inflációt nagyon könnyű megszokni, de annál sokkal nehezebb újra együtt élni az inflációval. 2016-ban fogunk választ kapni, hogy mennyire is lesz harmonikus ez az új kapcsolat.

Ha az alapkamat növekedésre kényszerül, akkor ezzel a bankbetétek és a hitelek kamatai is nőni fognak. Ez az eladóknak és vevőknek is üzenetet hordoz, még pedig azt, hogy a jelenlegi kedvezőnek mondott lakáshitelezés nem feltétlenül fenntartható már 2017-ben. Az Otthon Centrum 3. negyedéves lakáspiaci monitorjában szereplő hitelezési ábra jól szemlélteti, hogy azért egész komoly kis élet alakult már ki a lakáshitelek piacán. Ez nem is csoda, hiszen a jelenlegi feltételek azokra a bizonyos svájci frankos időkre emlékeztetnek. Azóta nem látott senki ilyen törlesztőrészleteket és kamatokat. Amíg ott árfolyamkockázattal kellett szembenéznie mindenkinek, most a kamatkockázattal. Mert a növekvő infláció, a növekvő alapkamat bizony növekvő törlesztőrészletet is jelent, mert a fix kamatozású hitel nálunk ritkán a futamidő végéig fix, csak a kamatperiódus végéig, ami lehet 3-6-12-60 vagy éppen 120 hónap is (nagyon speciális hitel, valószínűleg nem sokakat érint). A változó kamatozásúnál pedig akár havonta más törlesztőrészlettel is szembesülhet az adós.

2017 lesz az első év, amikor ezzel sokan szembe fognak nézni.

De miért érdekes még 2017?

Addigra fog igazán kiderülni, hogy a lakásprojektek mennyire indulnak be az 5%-os ÁFA és az új CSOK-nak köszönhetően. Az újlakáspiac felpörgése mindig katalizátorként hat a lakáspiacra, ahogy ezt történt 2002-2008 között a nagy lakásépítések korszakában. Banki finanszírozás nélkül elképzelhetetlen az újlakáspiac. Viszont a már említett, infláció, alapkamat, gazdasági növekedés triumvirátus kapcsolata rányomhatja a bélyegét a finanszírozásra. Ha egy bank 2016-ban úgy dönt, hogy beszáll a fejlesztő projektjébe, akkor azt ilyen változó környezetben kell tennie. Nem lenne ezért meglepetés, hogy ha lakásprojektekről a végső döntések elhúzódnának akár 2016 második és harmadik negyedévéig. De legalábbis sok projektet fenyeget az a veszély, hogy a bank kivár és megnézi milyen kamat- és inflációs környezettel számoljon, ezzel együtt milyen hitel- és bankbetéti kamatokkal. A növekvő kamatkörnyezet ugyanis a lakásprojektekről elvonhatja a figyelmet, mert felértékelődnek, más kevésbé kockázatos befektetési formák.

Az államadósság finanszírozása is drágábbá válik, mert az államkötvények hozama akarva-akaratlanul is ilyenkor megnő, még több megtakarítást bevonzva. De újra megjelenhetnek az 5% vagy a fölötti bankbetéti kamatok, amik a biztonságot kereső megtakarítások mekkája.

A választási évet megelőzően tudhatjuk, hogy az állam mindent meg fog tenni azért, hogy a gazdaságot felpörgesse, stimulálva a számokat. De az inflációs veszéllyel nem tud mit kezdeni, mivel a jelenlegi alacsony kamatkörnyezet a nemzetközileg is alacsony kamatkörnyezet eredménye.

A magyar alapkamat ezért együtt kell, hogy növekedjen a nemzetközi kamatokkal. 2016 a világban a lassan, de biztosan növekvő kamatok éve lesz.

Ez már önmagában inflációt gerjesztő hatású, mert az alacsony infláció az alacsony kamatoknak volt köszönhető. 2017-ben ez már egészen más szinteken fog mozogni, mint most. Ezért a gazdasági növekedés bár államilag akár befolyásolható lesz, az alapkamat, az infláció és a banki kamatok már nem. Ott a nemzetközi elvárásoknak kell megfelelni, mert az államadósság finanszírozhatósága sajnos a mindenkori kormányok elsődleges feladata és csak másodsorban szolgálják egy ország más érdekeit is.

A kecske és a káposzta esete 2017-ben a magyar monetáris és fiskális politika szlogenje is lehet majd, ha már nem előbb, a nyomás alatt tartott (kórosan) bizonytalan forintárfolyam árnyékában.

De látszik, hogy az állam nem ül tétlenül és várja a csodát. Ha a budapesti olimpia lángja 2024-ben tényleg felgyulladhat, akkor arról már 2017 nyarán tudni fogunk. Ha Budapest elnyeri az olimpia megrendezésének jogát, az tovább fűtheti a gazdaságot, óriási spekulációs nyomás alá helyezve az egész gazdaságot, beleértve a lakáspiacot is. A lakáspiac 2017 második negyedévére olyan válaszokat fog kapni, amire akár a további 7 évét is megalapozhatják a vevők, vásárlók, bérlők, bérbeadók, befektetők és otthont keresők. Amíg 2016 a kivárás éve lesz, addig 2017 sorsdöntő fordulatot hozhat. A nemzetközi befektetők térképén Budapest ott van a Colliers nemzetközi ingatlantanácsadó cég legfrissebb ingatlanpiaci előrejelzése szerint. Ha olimpiát rendezhet ez a város, akkor még nagyobb szerepet fognak vállalni és ez további árfelhajtó hatású lehet. Budapest még mindig nagyon olcsó, ami a város legnagyobb problémája. Túl olcsó már nekünk is, nevetségesen, de inkább kockázatosan olcsó nemzetközi szemmel is. A nemzetközi kozckázatvállalási hajlandóság/éhség egyre csökken, ahogy a hazai is fog. A budapesti ingatlanpiacról hiányzik a tartós és kiszámítható likviditás – ez az olcsóság/értéktelenség velejárója a korlátos és ad hoc fizetőképes kereslet miatt - amiért a következő másfél évben még mindig egy erős kérdőjel lebeghet a város felé vezető út felett.

A lakásépítőknek az állam egyik kezével ad, a másikkal elvesz. A Növekedési Hitel Program(NHP) eddig támogatta a lakásépítéseket. Mivel a vállalati hitelfelvételek felét ez a program adta, így nem tűnik egyszerű spekulációnak az, hogy ha ez nem érhető el a fejlesztők számára 2016-tól, akkor ez hatással lesz a lakásberuházások finanszírozására.

A lakásépítések kivétel nélkül banki támogatással történnek. Nincs olyan tőkeerős fejlesztő Magyarországon, aki képes saját zsebből egy akár hány milliárdos projektet megfinanszírozni. De a bankok és a fejlesztők kapcsolata nem nevezhető barátinak. Sokan és sok féle módon vesztek össze, vagy romlott meg annyira a kapcsolatuk, amiért a szóba jöhető bankok itthon messziről kerülik a lakásprojektek támogatását.

A KPMG finanszírozási előrejelzése szerint nálunk a bankok az egész ingatlanpiacra nem néznek jó szemmel. Ettől függetlenül a 2016-os év már arról fog szólni, hogy új alapokra helyezzék a bankok és a "hiteles" fejlesztők a kapcsolatukat, mert állami segítségre nem számíthatunk. Reméljük ez piaci tisztulást fog vezetni és nem lesznek olyan kamu beruházások, amiknek a célja a tervezőasztalról eladott lakások után az azonnal csőd. Ez egyelőre még a jövő zenéje, de az újlakáspiac a vállalati hitelezés beindulásától is függ, mert az teljesen elmarad az elvárt szinttől.

Az állami lakáspolitikával az új NHP viszont összhangban van, mert a bérházak építését továbbra is támogatja. Erről is írtunk már, hogy több lobbi évek óta azon dolgozik, hogy újra legyenek bérházak Magyarországon és ne erőltessük rá senkire a sajátlakás vásárlását. Szükség van bérházakra, amiről a piac egyre világosabb és érthetőbb üzeneteket küld az állam felé. Az államnál ezek meghallgatásra is találtak. Így továbbra is kedvezményes finanszírozással lehet bérházakat építeni, amik új színfoltjai lehetnének a magyarországi ingatlanpiacnak. Feszültség van ugyanis az albérletek piacán. Egyre többen kiszorulnak a piacon és a lakhatásuk kerül veszélybe, mert már piaci alapon nem fognak tudni elfogadható lakásokat bérelni. Az állami szerepvállalás a bérházépítések piacán egyre megkérdőjelezhetetlenebb. Nem csak a lakásvásárlást kell ösztönözni, hanem a bérlést is, mert tömegesen nem lehet mindenkit sajátlakáshoz juttatni. Az élethosszig tartó bérlakásprogramoknak már meg vannak a társadalmi szükségletei, még ha a társadalom a bérlést csak átmeneti és rövid távú megoldásnak is gondolja. Tömegeknek már mai is ez az egyetlen lehetőség a hajléktalansággal szemben, mert a saját tulajdon megszerzése nem, hogy közelebb, hanem egyre távolabb kerül az életükben.

A lakáspiac legnagyobb ellensége az infláció. Alattomos, úgy kúszik be a küszöb alatt, mint egy gumiember, de a félelmet hamar elfelejtjük és hozzá szokunk. Nyáron jelent meg az ELTINGA és a Magyar Tudományos Akadémia Közgazdasági- és Regionális Tudományos Kutatóközpont Közgazdaság-tudományi Intézetének egy rövid, de annál izgalmasabb elemzése a budapesti lakásárakról a portfolio.hu oldalán. Nem vert nagy port és talán nem is véletlenül. Egyszerűen nem illet bele a mai miliőbe, nem volt média barát. Az elmúlt 25 év adatait mutatták be négy grafikonon, ami leplezetlenül szemléltette a meztelen igazságot, hogy a budapesti lakások 25 év távlatában nem hogy drágábbak, elérhetetlenebbek ma, hanem pont ellenkezőleg. Az infláció úgy megtépázta a budapesti lakásárakat, mint semmi mást.

Nem árnövekedés, csak korrekció!

A budapesti lakáspiacot 2015-ben az a legfontosabb hír lengte körbe, hogy megőrült, az árak felrobbantak és égbe akarnak emelkedni. A vevők egymásra licitálnak, az eladók el vannak kényeztetve és minden a kényük-kedvük szerint történik. Ezek persze költői túlzások, mert bár vannak érdekes jelenetek, általánosításra nem alkalmas. Ahány lakás annyi történet és nem koránt sem igaz az az egyik lakásra, ami a másikra. A lakások nominális, egyszerűen fogalmazva készpénzben kifejezett ára tény és való elindult egy bizonyos irányba.

Ezt mutatja be az a grafikon. Nem kell hozzá tudományos végzettség, hogy belássuk, készpénzben a budapesti lakásárak nagy ívet jártak be az elmúlt 25 évben, de 2008 és 2013 között még is meredek árcsökkenés indult be. 2014-2015 leginkább arról szólt, hogy a lakások készpénzben kifejezett árai legalább elérjék azt a bizonyos 2008-as árszintet. Ha csak egy kicsit is elgondolkodunk ezen, akkor érthetővé válik az elmúlt 2 év, amikor a lakáspiac lehetőséget látott meg az árak visszakapaszkodására. Nem árnövekedés van a lakáspiacon csak korrekció.

Devalvált érték

A második grafikon az inflációs és a lakáspiac kapcsolatát mutatja be.

Meg kell végre érteni és el is kell tudni fogadni, hogy a lakásnak van egy ára és van egy értéke. A kettő akkor sem ugyan az, ha egymás szinonimájaként használja a köznyelv.

Ez a grafikon tökéletesen bemutatja, hogy mennyit is ér egy budapesti lakás. Magyarul az a pénz, amit kapunk érte, annak milyen a vásárlóereje.

Mert a pénz értékét is az infláció tünteti el – képletesen. Egyre kevesebb terméket és szolgáltatást kapunk a pénzünkért. Így ha a lakásunk értékét vizsgáljuk, akkor nem elégséges azt pénzben kifejezni, meg kell határozni a reálértékét. Tehát ma egy budapesti lakás annyit ér mint 15 éve. Ez egy általános kijelentés, nem szabad elfelejteni, hogy lehetnek ellenpéldák, mert minden lakás más és más. De a budapesti lakáspiac jelenéhez hozzá tartozik ez is. Aki szerint tehát a budapesti lakásárak elszálltak az egekbe, az még mindig nem érti azt, hogy a ingatlanvagyon olyan mértékben elértéktelenedett, ami még mindig csak kapaszkodik felfelé a sötét verem mélyéből. Keresi azt az utat, hogy újra értékes vagyona legyen mindenkinek, aki birtokoljaPersze 15 év devalvációs folyamatát nem lehet egyik pillanatról a másikra megfordítani/elfeledtetni, de 2 éve Budapest erről szól, semmi másról.

Újlakáspiac múltja a lakáspiac sötét oldala

Ezt a grafikont talán azért szúrták be, mert szépen ábrázolja a lakáspiac lejtmenetét, ami a 2000-es évek elején tapasztalt tiszavirág életű boom után, lassú de biztos lecsengés követett. Annyira lassú volt, hogy sokan észre sem vették még az intő jeleket sem.

Egy boom után, a recesszió annyira nehezen elfogadható/felismerhető, mint ennek az inverze.

2015-ben is többen lufiról beszéltek, hogy az árak olyan mértékeket öltenek, amik elfogadhatatlanok. Miközben az eddig megismert két grafikon pont az ellenkezőjét támasztja alá.

Fundamentális alapjai vannak a jelenlegi piaci hangulatnak és az árainak.

De nálunk hagyományai van annak, hogy mindenről intuícióból beszélünk, csak belső késztetést érzünk rá. Nem vagyunk tisztában egy iparág történetével, helyzetével, még is ösztönösen fogalmazunk meg állításokat. Ez akár ugyan úgy igaz lehet egy gazdasági újságra, mint egy hétköznapi ember hangos gondolkodására. A budapesti lakáspiacról általában úgy szeretünk beszélni, hogy közben fogalmunk sincs mi történt itt az elmúlt 25 évben. De szerencsére 2015 arról is szólt, hogy ettől a rossz szokástól végre valahára megszabaduljunk. Na nem lesz olyan könnyű, mert az nem kattintás barát. Nem lehet olyan szalagcímet ráaggatni, média hecckampányt indítani, drámázni és kelteni a hangulatot. A lakáspiac tényleg egyik pillanatról a másikra őrült meg, de nem a szó szoros értelmében.

Olcsó a budapesti a lakás

Mondjuk ki végre, hogy soha ennyire olcsó nem volt még a budapesti lakást, mint most. Bár ezzel a kijelentéssel inkább bizalmat rombolhatunk, mint bizalmat építenénk. Ez a grafikon a bérekhez viszonyítja az átlagos négyzetméter árat. Természetesen ez is egy átlag, ami nem igaz minden lakásra. De összeségében bemutatja azt a tényt, hogy az elmúlt 25 évben nem hogy nehezebb volt egy budapesti lakáshoz hozzá jutni, hanem egyre könnyebb lett. Szeretjük sajnáltatni magunkat, a politikusainkat hibáztatni mindenért, még a kákán is csomót keresünk. Olyan szentimentálisak és teátrálisak tudunk lenni, hogy észre sem vesszük a valóságot.

Ha így nézzük a budapesti lakáspiac elmúlt 2 évét, az árkorrekciót, akkor ismét megérthetjük azt, hogy az otthonaink, albérleteink értéke a hozzáállásunktól is függ, nem csak az inflációtól.

Pedig 2015 már újra az erősödő inflációs várakozások éve is volt. Ismét fenyegeti az ingatlanjainkat, de ha tiszteljük és megbecsüljük az ingatlanvagyont, legyen az a megtakarításunk fontos része vagy az a hely, ahol békét és nyugalmat találunk, akkor a felértékelődés helyessége és jogossága egyértelmű. Senki sem akarhatja azt, beszélhet őszintén arról, hogy a lakóingatlanvagyonunk elértéktelenedjen, mint valami karácsonyi giccs.

Az ingatlan.com az év második felére eszmélt fel igazán, hogy lépést kell tartania a lakáshirdetések piacán. Nyár közepén jelentek meg a hirdetések alatt a BKK megállok a közelben tájékoztató panel, ami a közvetlen tömegközlekedési lehetőségekről ad biztos információkat. A hirdetők sokszor elfelejtik, vagy éppen túlzásokba esnek és szerintük minden a kerületben járó eszköz csak egy „karnyújtásnyira” van.

Félinformációk

Az eladó lakásoknál emelett még egy újabb panel került fel, az eladó lakás átlagárak a környéken. Ezen mutatja a kerület, a városrész átlagos négyzetméter árát és a hirdetett lakás négyzetméter árát. Tudjuk, hogy ez az otthonterkep.hu kezdeményezése volt. Bár ott más megközelítést alkalmaznak, bemutatva az országos, a budapesti és az adott kerület négyzetméter árainak az időbeni változásait egy grafikonon. Az adott lakás négyzetméter ára sajnos nincs rajta, mert azt nem akarják időben ábrázolni. Pedig hasznos információ lenne, hogy mikortól hirdetik és időközben milyen árváltozások voltak az árakban. Mert sok lakás van már, amit akár évek óta megpróbálnak eladni, de nem tudnak és játszanak az árakkal is, úgy hogy hol felemelik, hol pedig éppen csökkentik. De a hirdetési oldalak titkolják a hirdetés megkezdésének az időpontját, ezzel is teret engedve a hirdetők fantáziájának, akik majd mindig azt mondhatják a potenciális bérlőknek és vásárlóknak, hogy még csak most kezdték hirdetni lakást.

Hirdetésfigyelő

Az ingatlan.com további újítása, hogy ha beállítunk magunknak albérlet hirdetésfigyelőt, ott már jelöli, hogy ha az adott lakás bérleti díjának változását. Ha emelik, akkor piros nyíllal, hogy ha csökkentik, akkor zöld nyíllal. De ez is csak a hirdetésfigyelőben látható, az ingatlan.com oldalán sajnos nem. Pedig nagyon hasznos információ lenne ez minden bérelni vágyó számára, nem csak annak, aki hirdetésfigyelőt állít be magának, a napi gyakoriságú hirdetésszűrésre.

Licitálás

Az ingatlan.com egy gordiuszi csomónak tűnő problémát oldott meg azzal, amikor a licitálás lehetőségét engedélyezte a hirdetőknek. Ezzel a hirdetők egymással versenyezve határozhatják meg a hirdetésük elhelyezkedését a szűrési listákban. A kezdeti időkben, még a 2000-es évek első felében ezt sok hirdető úgy oldotta meg, hogy letörölte, majd újra feladta a hirdetést. Ez akkor nem tiltott funkció volt. De rájött a hirdetési oldal, hogy a hirdetések feladása – frissítése – milyen fontos a hirdetőknek, ezért letiltotta a hirdetés törlésének és újra felrakásának a lehetőségét, és fizetős szolgáltatássá tette azt, úgy hogy hetente újra frissült a hirdetés, mint ha akkor adták volna fel. Szeretnénk ezzel visszautalni arra a tényre, hogy miért nem láthatják a hirdető és bérlők/vevők sem azt, hogy egy hirdetés mikortól aktív. De ez nem volt túl hatékony megoldás, bár hosszú évekig így működött. Mire rájöttek, hogy a hirdetések sorrendje, az, hogy milyen hirdetések vannak az első oldalon, amikor egy potenciális bérlő és vevő keresgél a szűrt listájában, az előnyökkel jár a hirdetőknek. Ez az előny pedig ismét pénzzé tehető üzleti megoldást szült és megszületett a licitálási lehetőség néhány éve. A pontos dátumra nem emlékszünk, de körülbelül 2 éve élhet ez a megoldás.

Ez azt jelenti, hogy a hirdető licitálhat, hogy napi hány plusz forintot szán a hirdetés hatékonyabb elhelyezésére a listában. Ezt csak a hirdetők látják és tudják, az egyszerű felhasználók (bérlő és vevő) nem. Ezért ne lepődjön meg senki, hogy amikor listázva látja a hirdetéseket, azok sokszor alig változnak. Ez a licitek miatt van, amik az első és még gyanútlan bérlővel és vásárlóval azt hitetik el, hogy ezek a legfrissebb hirdetések. Majd amikor már egy ideje mindig ugyan azt és ugyan ott látja, akkor lehet gyanakodni is fognak már. De a hirdetések piacán is sok minden a látszatról szól, az első benyomásról. Arra a licit nagyon okos megoldás, mert a hirdetők látják azt, hogy melyik helyért mennyit is kell fizetniük, hogy ők birtokolják. így együtt versenyeznek a magánhirdetők a céges hirdetésekkel is, mert itt már nem számít az, hogy ki milyen havi előfizetési csomaggal rendelkezik. Csak az számít, hogy naponta még hány forintot szán a hirdetés pozíciójának a megőrzésére. Ez olyan méreteket tud ölteni egy-egy frekventált kerületben, hogy akár 2 tucat oldalon keresztül is csak licites lakásokat láthatunk. Mert aki nem licitál, annak a hirdetése megragad azon a napon, amikor feladták, nem frissül, szinte alig található meg, és csak is a legalacsonyabb licites hirdetés után található meg, kivéve, ha valaki nagyon részletesen szűr.

A hirdetések szűrése

Az ingatlan.com 2 napja küldte a linket egy marketing anyaghoz. Ebben van néhány tájékoztató jellegű információ, de igazából haszontalan ömlengés. Egy információ viszont igen érdekes, mert bemutatja, hogy a bérlők és vásárlók csak 4%-a szűr részletesen, egyébként 50% az ár alapján szűrök aránya. Ebből is látszik az, hogy a licites hirdetéseknek milyen óriási szerepe van abban, hogy ha valaki valójában ki akarja adni a lakását vagy éppen el az ingtalan.com-on. A hirdetések szűrése egyébként is egy unalmas és fárasztó dolog. Ezzel még minden hirdetési oldal adós a bérlőknek és vásárlóknak. Sokkal egyszerűbb és gyorsabb megoldásra van szükség, mert ez a hirdetők igénye is. Ugyanis hiába hirdetünk az ingatlan.com-on, vagy az otthonterkep.hu-n, ha a potenciális érdeklődőknek bonyolult megtalálni azt. Az internet korában, a digitalizáció evolúciós folyamatában ez nem elvárás, hanem a cég digitális jövőét is befolyásolhatja. Az otthonterkep.hu abból indult ki, hogy mindent hely alapján akarunk megkeresni, de ez az ingatlan.com szerint is kevesebb mint a keresők egy harmadát érinti. A térképes elhelyezés hasznos és fontos, de nem elégséges.

Ló helyett a szamár

Ma egyik oldalon sem könnyű lakásokra szűrni. Hiába számháborúznak a hirdetési oldalak egymással, hogy kinél van több hirdetés, kinél van havi több látogatottság, vagy éppen kit ajánlanának jobban a látogatók ismerőseiknek, ha a mai igényeknek megfelelő – szinte már gondolatolvasó – egyszerű, még egyszer hangsúlyozzuk, egyszerű szűrési módszerekkel egyik oldal sem rendelkezik, ezért az adatbázisaik nehezen átláthatóak, amiért bonyolult az értelmezésük. Egyáltalán nem ügyfélbarát, miközben a BIG DATA őket is érinti. Vagy lépést tartanak a digitális gazdasággal, vagy létrejönnek olyan cégek, akik az ilyen hirdetési oldalak adatait úgy dolgozzák fel, amiért a potenciális vásárlók és vevők inkább őket fogják látogatni, nem pedig a drága és értékes szabadidejüket hirdetések szűrésére pazarolni. Attól, hogy a ló helyett a szamár is jó a hirdetési oldalak szerint, a piaci versenyben ez a hirdetőket és látogatókat is sértő hozzáállás.

A KSH II. negyedéves lakáspiaci árak összefoglalója szerint az új lakások az értékesítések 1,6%-át tették ki és az új lakásoka árai 2,1 %-kal voltak magasabbak az egy évnél korábbiaknál. Egy passzív piacról beszélünk. De a 2016-tól 5%-os ÁFA kulcs miatt ez módosulhat, mert az alacsonyabb ÁFA kulcs érvényesíthető lesz a 2016. január 1-től fizetett vételár részletekre, feltéve, hogy ha az eladó ezt engedélyezi. Az állam szerint az adásvételben megállapított ÁFA módosításhoz kétoldalú megállapodás szükséges. ha az eladó nem ad kedvezményt a vételárból 2016 után, akkor a vevő bírósághoz fordulhat. Ez kevesebb mint 2000 vásárlót érinthet és csak azokat, akik 2015-ben nem fizették ki 100%-ban a vételárat.

Így biztosra vehető, hogy az év utolsó néhány hetében már nem fognak adásvételi szerződést aláírni új lakásokra, az eladókat nyomás alá helyezve. Miközben az eladók tervezett cash-flow-jában az ÁFA bevételek fontos tényezőt jelenthetnek. Azzal biztosan számolhattak az értékesítés során, mivel azt késleltetve kell kifizetni, így azzal gazdálkodhat.

Ilyen táptalajt adni a konfliktusoknak és vitát generálni, bizonytalan jogi helyzetet teremtve az eladó és vevő között, nem túl elegáns megoldás.

Érdekes helyzetekre számíthatunk és biztosan lesznek tanulságos történetek ezzel kapcsolatban. Legyen eladó vagy vevő, akinek van vagy lesz érdekes története, bátran ossza meg velünk. Az újlakáspiac izgalmas idők előtt.

A CSOK első ránézésére nagy felfordulást okozhatna, de a valóság ennél sokkal árnyaltabb. Budapesten a 35 milliós ingatlanok nem feltétlenül alkalmasak 3 gyerekes családoknak. Főleg nem az újak, amikre az új állami támogatás irányulna. A zsúfoltság nálunk eddig is egy kényszer megoldás volt. Nálunk már csak Romániában élnek zsúfoltabban a családok az EU-n belül. Ez pedig elég lehangoló tény, megint nincs miért tapsolnunk örömünkben. Budapesten, aki igénybe akarja majd venni ezt a kedvezményt túl nagy új lakásra nem nagyon számíthat. De majd elmondhatja, hogy könnyebben jutott hozzá, mint ha ezt a támogatást nem kapta volna meg. Aztán majd elférnek benne valahogy, végülis sok jó ember kis helyen is elfér. De a remény is csalfa, hogy 10 év alatt kell vállalni a 3 gyereket, addig pedig sokan azt is elhihetik, hogy sokkal jobb helyzetben lesznek és már könnyedén nagyobb lakásba költözhetnek, ha a kisebb már szűkösnek bizonyul. A lakás megszerzésének a vágya egy nagyon erős emberi érzés. Olyan „must have” önkívületi állapotba kerülhet valaki, aki karnyújtásnyira kerül a saját lakástól, hogy képes mindent megtenni azért, hogy megszerre. Semmilyen kockázattal nem számol, csak az motiválhatja, hogy kiposztolhatja saját lakást vesz, hogy arról beszéljen reggeltől estig, hogy éppen milyen sok munkája van a lakás megvásárlásának teendőivel, hogy milyen sok idő hogy kitalálja milyen lesz belülről, hogy milyen legyen a konyha, fürdő. Magazinokat vesz, lakberendezési oldalakat nézeget, állandóan ötletel, erről Facebook oldalán hangot is ad. Lakberendezőkkel levelezget és persze Mr. vagy éppen Ms. fontosnak érzi magát. Egy saját lakás megszerzésének izgalma plusz adrenalin szintet jelent, felpörget és vidámmá varázsol, mint a kokain.

Pedig ez az állami döntés a családokat a felelősségteljes családtervezésre próbálja sarkallni. A saját lakás megvásárlása és a családtervezés pedig két különböző fogalom. Ez a kampányfogás, legyen bármilyen jóindulattal is kikövezve, mégis egy másik út felé tereli azokat a tömeget, akik az új lakás megszerzésétől megrészegülnek. A majd csak lesz valahogy mentalitás miatt ismét lehetnek sokan, akik 19-re húznak lapot, ahogy a kiszámoló blog erre rá is világit.

De nem szabad elfelejteni, hogy ezek az új lakások még nem is léteznek és az új CSOK részleteit sem ismerjük. Az állam lehet megpróbálja valahogy kiszűrni a kalandorokat, bár 10 millió forintért és a plusz 10 milliós állami támogatású hitelért sokan a csillagokat is le fogják hazudni az égről.

A fejlesztők/beruházok lehet tegnap szembesültek azzal, hogy milyen lakásokat kell majd építeniük. Ha valaki gyorsan és biztosan akar értékesíteni az hálószobaszámot fog maximalizálni a lehető legkisebb területeken, hogy az állami támogatással összhangban instant fizetőképes keresletet teremtsen a lakásaira. Ha 50 nm-ből már kihozható a 3 szoba (klasszikus panellakások), 60-65 nm-en pedig már lehet 4 szobás lakást is tervezni. Ebből persze egy közös tér van (nappali), de ha a cél szentesíti az eszközt, a tervező akár visszatérhet a 70-es 80-as években divatos étkezőkonyhás tervekre, ahol az volt a közös tér és minden más hálószobaként funkcionált. 35 millió forint egy bűvös határ még ma, ha az állam ezen az értékhatáron nem változtat. Elképzelhetetlen, hogy az új lakások várható dömpingje előtt ezt ne vennék számításban azokban a bizonyos Excel táblákban, ahol most mindenki vadul számolgat és alaprajzokat tervezget.

Miközben lassan de biztosan növekő kamatkörnyezettel szembesül minden érintett, az állam, a vevők, eladók, fejlesztők és a kivitelezők is. Ez azt jelenti, hogy a bankbetétek és a hitelek kamatai folyamatosan nőni fognak a következő években (=kamatkockázat), mert az USA-ban vége a nullás kamatkörnyezetnek 2015. december 16-a óta. Ezzel együtt a világon szinte mindenhol vége az alacsony kamatok korszakának. Újra komolyan számításba kell venni az inflációt is, ami ezzel együtt jár, mert pár évre sokan kihagyhatták a képletből.

Egy biztos, a zsúfoltság továbbra is sajátos jellemzője maradhat a magyar lakásviszonyoknak. Az új lakások alaprajzai országosan megváltozhatnak. Az állami lakáspolitikával összhangban 10nm per emberrel számolhatunk egy lakásban. Szerintük 50 nm-en elfér 5 ember. Ha az állam szerint ez jó, akkor a beruházó és fejlesztő miért lenne már szociálisan érzékenyebb?

Az építőipar a mezőgazdasághoz hasonlóan ki van szolgáltatva, csak éppen nem az időjárásnak, hanem az állami megrendeléseknek. Azért ott is tudjuk, hogy az állami támogatások rendszere tartja életben az ágazatot. Szinte együtt lógnak ezen a lélegeztetőgépen, mint ha nélküle a biztos pusztulás várna rájuk. Szentimentalizmus vagy sem, de irónia az biztosan van benne, amikor egy ágazat annyira önállótlan és átpolitizált, mint az építőipar. A teljesítménye annyira szezonális, hogy ember legyen a talpán, aki a különböző építőipari statisztikákkal kezdeni tud valamit. A hogyan teljesít kérdésre, sokkal egyszerűbb lenne azt kérdezni, hogy éppen mit és hol épít az állam, máris megtudjuk, hogy az építőipar mit csinál.

Érezhető volt, hogy ha a közvetlen állami építkezések üteme csökken, muszáj lesz további segítséget nyújtani az építőiparnak. Így a lakásépítések jövőbeni tervei egy újabb lökést adhatnak ennek a szegmensnek. Ha máshol nem is, de legalább a megrendelésállomány volumenén már rövidebb távon is éreztetheti hatását, ha fejlesztők és beruházok tényleg kedvet kapnak az 5%-os ÁFA kulcs bevezetésétől a munkához.

De itt ég az olimpia reményének lángja is. Másfél éven belül az is kiderül, hogy rendezünk-e olimpiát vagy sem. Ha igen, az egy óriási lehetőség lesz magyar építőipar számára. Talán az első és utolsó alkalom egy vissza nem térő lehetőségre - amiből szó szerint - majd senki sem akar kimaradni.

2017 nyarán Limában (Peru fővárosa) dönt a NOB a 2024-es olimpiai játékok házigazdájáról. A dátum nagyonis közeli, így már a rövid távú hatásai is érezhetőek lehetnek. Budapestre gyakorolt hatása jelenleg vita téma. A biztos eladósodás veszélyei versus a közvetlen és közvetett pozitív hatások állnak szemben egymással. A kérdést most a teljesen felhevült ingatlanpiac szemszögéből érdemes megvizsgálni, mert az infrastrukturális fejlesztések mellett, a dominó elve ingatlanfejlesztéseket is generálhat. Ezek első körben telekspekulációkat jelentenek, mert szükség lenne új területek beépítésére. A poszt-krízis állapotban lévő ingatlanpiac megkapta a zöld lámpát az 5%-os lakóingatlan ÁFA-val. A telekspekulációk már kezdetét is vették. Az eddig eladhatatlannak és hasznosíthatatlannak tűnő telkek akár egyik pillanatról a másikra többszörös áron kerülnek meghirdetve. A tervezett olimpia hatása detto ugyan ilyen. Vannak tervek, látható, hogy a város mely részei lennének közvetlenül érintve, de közvetve szinte az egész város. Szállásokra is szükség, ahol a jelentős embertömeg elfér. De ugyan úgy irodákra is, ahol a megaprojekteket irányítók a munkájukat végzik. Logisztikai épületekre, szállodákra, irodákra és lakásokra is szükség van. Egy olimpiára való felkészülés nagyon látványos és nagyon intenzív munka, főleg ha komolyan is veszik. A jelenlegi állami szerepvállalás a sport területén bár sokakban kiválthat ellenérzést – de legyünk őszinték, egyébként mi nem – de az biztos, hogy jelenlegi politika a sportot, annak közvetlen és közvetett gazdasági és társadalmi hatásait politikai tőkének használja. Egy olimpia megrendezése nem csak propaganda, nem ígéretek halmaza, mert egy esetleges fiaskó akár választást eldöntő is lehet. Nagy hát a tét, hogy aki Magyarországon olimpiát akar rendezni, az legyen is rá képes, különben addig kikezdhetetlen politikai karrierje bánhatja. A jelenlegi kormánypolitika pedig egységes e tekintetben. A 2017-es döntés megelőzi a 2018-as választásokat. Tehát ha Budapest rendezheti az olimpiát 2024-ben, akkor azt a jelenlegi kormány szeretné megrendezni, így politikai stabilitásra van szükség, hogy 2018-ban és 2022-ben is ugyan az a kormány tudhassa magáénak az olimpia katalizátor szerepét, tetszeleghessen az ezzel járó nemzetközi figyelemben.

Elképzelhetetlenül nagy, addig rejtettnek hitt erőforrásokat mozgósíthat ez meg egy gazdaságban, káprázatosan rövid idő alatt. Az új lakásokat építtető beruházók, fejlesztők 2017 nyarán már számtalan telken álló daruk látványával kell, hogy várják majd a házigazdáról való döntést. Ha a daruk állnak már addigra szerte szétszórva a város különböző részein, nagyon sok üzleti és természetesen politikai érdek fog hozzá fűződni, hogy Budapest elnyerje a rendezés jogát. A lakáspiac és vele együtt az egész ingatlanpiac jelenleg az olimpia árnyékában hevül tovább, fűtve a már amúgy is forró hangulatot, gerjesztve az árakat, bevonzva a tőkét és a megkérdőjelezhetetlenül krízis utáni állapotban új korszak elé néz. A budapesti olimpia biztosan drága lesz, ha megrendezhetjük. De pénzt csak pénzből lehet csinálni. Kitörölhetnénk már végre örökre a pénz keresés fogalmát- milyen ironikus, ahogy „nyelvében él a nemzet” - inkább érdemeljük meg…Lássuk, mennyit is érünk valójában!

Az OTP Értéktérkép elemzése nem kap olyan publicitást, mint más lakáspiaci elemzések. Pedig már évek óta alapos munkát végeznek és tényleg kitesznek magukért, hogy az ország lakáspiacát egyben és részletiben jól átlássuk. Mindenkinek csak a figyelmébe tudjuk ajánlani, akit érdekel egy érthető és precíz áttekintés a jelenlegi helyzetről.

Elhalasztott eladások

Mi inkább néhány érdekességre hívnánk fel a figyelmet. Az adatok elemzéséhez nincs mit hozzáfűzni. De van egy állandóan visszatérő gondolat, ami ebben is megjelenik már az elején. Ez pedig az elhalasztott, vagy ahogy itt írják „normál életvitelből származó” kereslet fogalma. Első hallásra ez úgy tűnik, mint ha azt jelentené, hogy valaki kivár és nem vásáról másik lakást pedig szüksége lenne rá. Ez a valóságban azért nem egészen így van. Nem része még a statisztikáknak – de reméljük ez is csak idő kérdése – viszont a jelenlegi vásárlók egy jelentős része maga is a vásárlás előtt elad. Tehát a piacon egyszerre két szerepet is betölthet ilyenkor valaki. Azt meg mindenki tudja, hogy 2013 végéig nem nagyon volt könnyű eladni egy lakást. Így az elhalasztott vásárlások igazából elhalasztott eladásokon alapulnak, amit csak most tudtak realizálni. Így aki ki tudott szállni az előző lakásából, az most vásárolni tud egy másikat. Természetesen nem tudni, hogy ez jelenleg hány %-ot jelent bizonyosan, de az biztos, hogy jelentős azon eladók aránya, akik azonnal másik lakást vásárolnak az eladott lakás árából (plusz hitel vagy megtakarítás, esetleg mind a kettő).

„Early bird” jelenség

Maga a piaci körkép is említi, hogy több olyan lakás került értékesítésre 2014-2015 között, amit előtte nem tudtak eladni. Most viszont már magasabb áron is vevőre talált. Ez továbbra is azt erősíti, hogy a jelenlegi piaci hangulathoz, az árak látványos emelkedéséhez az is kellett, hogy az ingatlanok eladói végre vásárlók lehessenek. Az új vásárlók jelentős része – a média szerint 35%-40% - megtakarítási és pénztermelő képessége miatt vásárol ingatlant. Reményektől vagy vágyaktól vezérelve, az teljesen mindegy, de a friss tőke lakáspiacra áramlása is meghatározó. Emiatt már sokan aggódnak is, hogy túlfűtött lett hirtelen a lakáspiac, ahol 2 éve ilyenkor még a félelem és a bizonytalanság volt a jellemző. Ezt most hirtelen felváltotta a spontán optimizmus. A piaci elemzések, az OTP Értéktérkép is már óvatosan fogalmaz a jövőt illetően. Pedig akkor még nem volt biztos, hogy 2016-ban már 5% lesz az új lakások ÁFA-ja. Bár elsősorban árcsökkenést remélnek ettől a piacon, pl. azért mert az újlakáspiac kínálata mérsékli a nyomást a használt lakások árain. De sokkal inkább valószínűbb egy komplex spekulációs piaci jelenség, amikor az új lakások árait hasonlóan spekulatív célok és szándékok fogják irányítani. Megvenni és azonnal újra értékesíteni régen is divat volt az újlakásokat. Voltak akik ebből éltek, hogy „early bird” – ként lecsaptak az újlakások egy részére, amit utána felárral értékesítettek még a ház/lakás átadása előtt. Ez kockázatokat hordoz magában, de azonnal tudja érzékeltetni a hatását a piacon. Ha egy társasház nagy részét – a jobb elosztású és adottságú lakásokat – felvásároljak kimondottan újraértékesítés céljából, ott a statisztikák csak a magasabb árakat fogják kimutatni. A spekulatív szándék rejtve marad. A használt lakások piacán is él ez a jelenség. Ma feltűnően sok a „felújítom és eladom” lakás a piacon, amihez mindenféle fedősztorit ki tudnak találni, azok, akik inkognitóban szeretnének maradni. Persze vannak olyanok is, akik „újlakásként” árulják a felújított lakást és saját magukat kivitelezőnek/beruházónak tartják.

A lakáspiac sokszínű és jelenleg hangos a vevők és eladók egymással való viaskodásaitól.

A lobbi győzött, a propaganda része lett az 5%-os ÁFA. Most már csak ülünk és várunk, mit indít ez el az újépítésű lakások piacán. Vannak, akik szerint még a bürokratikus akadályok is fontosabbak az ÁFA-nál. Mások már eleve munkaerőhiányról beszélnek, de legalább is dráguló munkaerőről. A pár éve készített számítások már biztosan használhatatlanok, a telkek már így is sokat drágultak, de most már telekspekulációs hullám is elindulhat. Ahogy a sablonszerű építkezések sem olcsók már. De még a bankok sem ugrálnak örömükben, ha egy fejlesztő azzal kopogtat be ajtón, hogy neki már csak pénz kellene a társasház megépítéséhez.

Nálunk az egyik legalacsonyabb ugyanis a bankok hajlandósága lakóingatlan fejlesztések finanszírozásához. Talán nem véletlenül. Az elmúlt 10 évben, és azon belül is 2005-2010 között finoman szólva is belenyúltak a tutiba. Finanszírozás nélkül, önerőből nem túl sok beruházó tud piacra lépni és gyorsban értékesíteni. Hol vannak már azok a szépidők, amikor tervező asztalról adták el a lakásokat  egy kapavágás nélkül. Ma már a vevők is óvatosabbak és látni akarják a kész termékeket. Persze ismerjük a régi trükköket. Fogja a fejlesztő/beruházó és xy kapcsolt vállalkozással felvásároltatja a lakásokat. Ezzel mindjárt be lehet pipálni a hangzatosan elnevezett projekt weblapján, hogy a lakások x %-ka már eladva, a lakáslistában is minden jobb lakás persze már el lesz adva. Ezzel mindig meg lehetett vezetni a vevőket, de még a bankokat is. Most az a kérdés, hogy ez a fajta beruházói magatartás mennyit változott az elmúlt években. Az építkezések minősége is kérdéses. Aki járt már társasházak építésén, az bizonyára sosem felejti el. Nem csak benne, de szinte mindenki másban felmerülhet a kérdés, hogy miért csak olyan emberek építenek, akikre legszívesebben még a kutyánkat sem bíznánk, nem hogy az otthonunk megépítését? A kérdés továbbra is csak költői, de hát ha a közel jövőben megválaszolják majd.

Albérletek adózásáról mindent megtudhattunk tegnap, de most a legérdekesebb kérdésekre adjuk meg a választ összefoglalónkban a NAV Adózói Fórumon elhangzottaknak megfelelően, amiről real time már számot adtunk.

Külföldön bérlelt lakás bérleti díja itthon kiadott lakásunk bevételeivel szemben tényleg elszámolható?

IGEN, a NAV állásfoglalása szerint ország megkötés nélkül, aki külföldön él, ott dolgozik, lakást bérel hosszú távon, az ott számlával igazoltan megfizetett bérleti díjat, az itthon kiadott lakásának bevételeivel szemben, költségként elszámolhatja. Tehát költözzünk bárhová a világban, a teljes külföldön fizetett bérleti díjról mindig kérjünk számlát, így itthon biztosan nem lesz adófizetési kötelezettségünk, mert a külföldön fizetett bérleti díj, meg fogja haladni az itthon kapott bérleti díjat. Mielőtt sokan arra gondolnának, hogy akár egy nyaralás is költségként elszámolható, felhívjuk mindenki figyelmét, hogy a bérlési időszaknak meg kell haladnia a 90 napot. A NAV annál rövidebb külföldön tartózkodást költségként nem fog elfogadni.

Ha mégis rosszul fizettünk eddig adót (SZJA és EHO), van önrevízió és mégis meddig?

IGEN, van. 5 évre visszamenőleg önrevíziót végezhetünk, ha eddig információk hiányában rosszul adóztunk. A feleslegesen befizetett adót a NAV visszautalja. Meg tudjuk erősíteni, hogy ez működik, mert mi saját ügyfelünknek idén is igényeltünk vissza adótúlfizetést, amit még évekkel ezelőtt fizetett be.

Az adóelőleget magánszemélyként mindig negyedévenként kell megfizetnem?

NEM, a NAV szerint ha a negyedéves adóelőleg nem éri el a 10 ezer forintot, akkor magánszemélyként, amikor mi magunk fizetjük be az SZJA előleget, akkor nem kell befizetnünk a negyedévet követő hónap 12-ig. Az EHO esetében, ha nem vagyunk biztosak abban, hogy lesz EHO kötelezettségünk sem kell befizetni negyedévente az előleget. Ha viszont már egyértelműen látszik, hogy az éves jövedelmünk (=összes bevétel – összes elszámolható költség) meghaladja az 1 millió forintot, akkor a negyedévet követő hónap 12-ig EHO előleget is kell fizetnünk.

Hogyan számoljam a költségeket és az adóelőleget évközben?

A NAV szerint évközben a fix 10%-os költséghányaddal és a tételes költségelszámolással is számolhatunk, akár felváltva. Nincs megkötés. A végső döntést az adóbevallásban kell meghoznunk, amikor véglegesítjük az adófizetési kötelezettségünket. Ha ott a fix 10%-os költságátalányt választjuk, akkor utána már nincs lehetőség önrevízióra. Erre kérünk mindenkit, hogy figyeljen oda.

A társasházi közös költség elszámolható költség?

IGEN, a NAV állásfoglalása szerint félreértésre adhat okot, hogy minden olyan költség, ami akkor is felmerül, ha a lakás nincs bérbeadva, az nem elszámolható, de a gyakorlatban a közös költség ezalól kivételt képez. A közös költség ugyan úgy a rezsi díjak része, mint más közüzemek, miközben azokat is meg kell téríteni (alapdíjak) havonta bérlőtől, bérbeadástól függetlenül is. A közös költség elszámolásához fontos, hogy legyen kimutatásunk a közös képviselettől, figyelmeztetett a NAV.

Amortizáció(Értékcsökkenés) vásárlás és öröklés után is 2% ?

IGEN, a NAV az ingatlan adásvételi szerződése és a hagyatéki végzés szerint megállapított forgalmi érték alapján, a bérlési időszak alatt 2% amortizáció elszámolását fogadja el, időarányosan. Vagyis ha nincs kiadva az év 365 napjában a lakásunk, akkor napokra pontosan kell azt leosztanunk.

Számlatömb, adószám nélkül hogyan tartsuk nyilván a bevételeinket?

A NAV szerint „kockás füzetben” is nyilvántarthatjuk a bevételeinket, de aki magánszemélyként nem igényel adószámot, mert a bérlője nem igényel számlát, akkor bármilyen átlátható és érthető nyilvántartást a NAV tolerál. Kihangsúlyozta a NAV is, hogy az adószám kiváltása inkább egyszerűsíti a bérbeadást, nem jár adófizetési kötelezettséggel és a számla adása vagy a számla nem adása a bérbeadás körüli adminisztrációt sem nem teszi egyszerűbbé és nem is bonyolítja meg. Bármikor kiválthatjuk, nem befolyásolja az adófizetési kötelezettséget, az adóbevallást.

Garázsok, teremgarázs-beállók bérbeadása csak adószámmal/számlával történhet?

NAV állásfoglalás szerint, aki a garázsát, parkolóját a lakással együtt adja ki (akkor is, ha lakása is van és azt is bérbeadja egy bérlőnek egy másiknak a parkolóját), akkor nem kell kiváltani adószámot és számlaadási kötelezettsége sincs. Ha viszont csak parkolóhelye az adott társasházban, vagy társasházakban, akkor a parkolót csak adószámmal és számlával adhatja bérbe.

A garázsok, parkolóhelyek ÁFA köteles bevételek?

IGEN, de 6 millió forintig (éves szinten) alanyi mentesek. Így csak olyan magán bérbeadókat érinthet, akik kimondottan parkolóhelyeket halmoznak fel és adnak bérbe. Egyébként egy-két darab parkolóhellyel egyelőre még a 6 milliós határ közelébe sem érünk.

Óvadékot (kauciót) ki kell számlázni, mint bevétel?

NEM, a NAV szerint a bérlési időszak alatt az óvadékot csak nyilvántartjuk, de nem mint bevételt. Az óvadék csak akkor lesz bevétel, ha azt elszámoljuk pl. azért mert a bérlő szerződést szeg és elveszíti bánatpénzként.

Adózni kell elszámolás vita esetén a ki nem fizetett számlák után is?

A NAV szerint, ha bizonyítható, hogy peresítve vannak a számlák, akkor méltányosságból eltekint az adókötelezettségtől. Ezért fontos az, hogy a nyilvántartásaink és a bérbeadás aktuális helyzete/állapota mindig fedjék egymást. Ha gond van a bérlővel, elszámolási vita van, ez derüljön ki a nyilvántartásunkból is. Ne féljünk segítséget igénybe venni, legyen szó ügyvédről, közjegyzőről. Legyen hivatalos nyoma annak, hogy a bérlő tartozást halmozott fel és kárt okozott nem csak nekünk, de az államnak is.

Ingatlan értékesítésnél mire kell odafigyelni, ha adófizetési kötelezettséggel kell számolnunk?

Ha 5 éven belül értékesítjük az ingatlanunkat, akkor a NAV oldalán van kalkulátor, amivel kiszámolhatjuk az ezzel járó adót. Itt a legfontosabb az értéknövelő beruházás fogalmával tisztában lenni. A NAV ugyanis csak azt a 2 éven belül történt költségráfordítást veszi figyelembe, ami az eladási ár legalább 5%-át eléri. Ez egyértelműen jelzi, hogy csak komolyabb felújításokat jelent, kisebb javítások, festések, karbantartásokra már nem. Az is egyértelműen látszik, hogy azoknak kedvez ez a szabályozás, akik értékesítési szándékkal vásárolnak. Tehát azoknak, akik megveszik, felújítják és 2 éven belül értékesítik az ingatlant. Itt meg kell jegyezni, hogy ha a lakást bérbe adjuk, ott a felújítások, javítások, karbantartási költségek vagy egy az egyben elszámolhatók, ha a bevételeink erre lehetőséget adnak (az elszámolható költségek mértéke nem haladhatja meg a bevételeinket), vagy pedig amortizációban évenként elszámolhatók.

A NAV a közel jövőben nem tervez semmilyen komoly átalakítást a lakások bérbeadását és értékesítését érintő szabályozásban. Egyelőre csak az biztos, hogy 2016. január 1-től az SZJA 15%.

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

A Nemzeti Eszközkezelő Zrt. (NET) a Világgazdaság cikke szerint büszke arra, hogy a bérlőinek 89%-a pontosan és időben fizet. A fennmaradó 11% nagyobb része is csak „technikainak” tekinthető 1-2 hónapos késedelemben van. A nagyságrendeket is érdemes tudni. A NET-es lakások Budapesten és az agglomerációban 25 millió forintnál nem érhetnek többet. Máshol pedig nem haladhatják meg a 20 millió forint forgalmi értéket. A lakásbérleti szerződés megkötésének évében az Ingatlannak a jelzáloghitel-szerződés megkötésekor megállapított forgalmi értéke 1,5%-ának az egy tizenketted része.

10 nm/ember

Jól látható, hogy ha valaki ilyen összegekkel marad el az mennyire lehet kiszolgáltatott helyzetben. Az is sok kérdést felvet, hogy a NET honlapja szerint 126 alkalmazott foglalkozik a már hivatalosan is több mint 27500 lakás bérlőivel. Ez olyan leterhelést jelenthet, ami mellett a több ezer késedelemben lévő bérlő ügyeinek a kezelése komoly kihívásokat jelenthet. Már csak azért is, mert minél alacsonyabb jövedelmű és bizonytalanabb anyagi hátterű a nemfizető bérlő, annál körülményesebb. Inkább problémakeresők, mint problémamegoldók. Az is érdekes kérdés, hogy miért csak 20 ezer ingatlannal számol a NET, amikor ennél több lakás van a tulajdonában. A tartalék ingatlanokra kiírt pályázatban összesen 4 ingatlant hirdettek meg, ami a kezelt vagyonhoz képest nagyon elenyésző. Itt is felhívjuk a figyelmet, hogy a piaci alapon történő bérbeadással ellentétben sokkal több embert engednek bezsúfolódni adott négyzetméteren. A NET 10m2/ember alapon számol, ami a szokásosnál is zsúfoltabb ingatlanokat jelent. Ennyien az albérletek piacán biztosan nem tudnának beköltözni egy lakásba, mert nagyon kevés bérbeadó hajlandó ma már erre. Egyértelmű üzenet hordoz az a bérlők jövedelmi lehetőségeiről, hogy mennyien akarnak egy térben élni. A bérlőszűrés egyik alapja az erre való odafigyelés. Az albérletpiac nem szociális alapon működik, de ezt a kiszolgáltatott emberek nehezen veszik tudomásul és csak az ösztöneik hajtják őket, önzőbbek, mint bárki más, a bérlők között. A tűzzel játszik az, aki a racionális érvek helyett emocionális alapon ad bérbe például az ünnepek közeledtével.

116 ezer bérlő

Ennyi ember lakhatását biztosított eddig a NET, ami a jelenleg bérlakásban élő emberek több mint 10%-a. A 35 ezer lakásban maximalizált keret, amit 25 ezer lakásról emeltek meg, előre vetíti, hogy ez az arány tovább fog nőni. A NET Magyarország legnagyobb bérbeadója és lakóingatlan tulajdonosa. A visszavásárlás aránya, az ilyen helyzetbe került emberek kilátásait tökéltesen tükrözik. 40 lakóingatlant tudtak a bérlőik újra megvásárolni, amiért kár lenne azt gondolni, hogy a NET csak átmeneti megoldás. Úgy néz ki, a 90-es években történt lakásprivatizáció után, a 2012-től újra az államosításé a főszerep. Fizetésképtelen tömegek saját tulajdonban való lakhatása megoldhatatlan, nem csak most, hanem talán örökre. A saját lakás vágya, álma nem mindenkinek és nem minden áron elérhető. Az állam szerepe a lakásviszonyainkban újra megkérdőjelezhetetlen. További bérházépítési tervekkel és további distressed lakóingatlan eszközök felvásárlásával az állam a NET-en keresztül akarva akaratlanul is új lakáspolitikát teremtett.

Újratöltve reneszánszukat élik a sokáig alulértékelt panellakások, miközben a hátrányaik a társasházi létforma kritikája csak. Csak panelprobléma nincsen. Ami zavar valakit egy panellakásban, az minden más lakástípusban is meg fogja találni azt a rejtett hibát.

Lakótelep vagy lakópark

A panellakások az eredetileg szánt tömegek helyzete miatt jó tömegközlekedési kapcsolatokkal rendelkeznek Budapesten. A környezetük parkosított, a házak között annyi hely van, hogy azt ma sok városrendezési terv is megirigyelhetné. Minden szoba ablaka szabad térre néz, nincs olyan, hogy „udvari kilátás”. Ezért a panellakások fényviszonyai jók. Több panellakásból akár szép kilátás lehetséges, ami a magasabb emeleteken akár már értékkel is bírhat. A magas emelet fura kritikája is egy idejét múlt gondolat, mert az elmúlt 15 évben épült lakásoknál a magasabb emelet mind előnyt jelentett. A panellakásoknál mégis szeretik kritizálni, hogy ki akar 10.-en lakni? A Marina Parton a 9. emeleten meg egy vagyon a lakás. A példa persze talán túlzó, de a panellakások, és a mai társasházi lakások pontosan ugyan azokat a célokat szolgálják ki, ugyan úgy. Tömegigényt elégítenek ki a maguk módján. Attól, hogy lakóparkra neveztük át a lakótelepeket, attól még semmi sem változott. A legnagyobb különbség a teremgarázsok megjelenése. De nincs panelház lift nélkül, ahogy egy mai ház is elképzelhetetlen ma már e nélkül.

Valóságshow hősök

A panellakásokról az első degradáló gondolat az, hogy jobb mint egy valóságshow. A szomszédok életét könnyedén lehet hallani. Erre sajnos szinte bármilyen társasház képes, mert a magyar hangszigetelési kultúra olyan amilyen. Így lehet venni Duna-parti luxuslakást vagy egy panelt, a szomszédokat pontosan ugyan úgy lehet hallani ezekben is sajnos. Lehet az 100 éves régi ház a belvárosban, budai villalakás, egy vadonatúj társasházi lakás Budán vagy Pesten, a hangszigetelés kérdése szinte sehol sem megoldott. Az, hogy valahol csendesek a szomszédok, nem jelenti azt, hogy ott jó a hangszigetelés. A társasházi létforma egyik komoly kihívása, amikor akarva akaratlanul valóságshow hősök leszünk. Egy lakás megvásárlásával a szomszédokat is megvesszük. Nem csak azokat, akik most ott élnek, hanem mindazokat, akik ott fognak élni még. A lakóközösségi nehézségek sem csak a panelházak sajátosságai. Nagyon sok probléma lehetséges újházakban is. A lakóközösség minősége sajnos, nem a lakásáraktól függ. A hülyeség, ostobaság, rosszhiszeműség nem anyagi helyzet függő. Nagy meglepetést is tud okozni, amikor egy elitházban több kockázat van, mint egy panelházban. A soklakásos forma sem a panelházak egyedisége. Sok lakóparkban pontosan ugyan úgy, ha nem több lakás és annak tulajdonosa él együtt társasházi formában.

„Panelprolik” likvid és jól hasznosítható vagyona

Idén lett igazán hangos a média, amikor újra felfedezte magának a panellakásokat. Egy valamit magára adó portál már többször is lehozta, hogy a panellakások gyorsan értékesíthetők, nagy rájuk a kereslet és az áraik is legdinamikusabban változtak az elmúlt másfél évben. Ez is csak azért van, mert az a 780 ezer panellakás, ami Magyarországon épült, évtizedekig alulértékelt volt. Mert megvetett lakhatási forma, lenézett. Panelben élni szinte a szegénységi bizonyítvány kiállításával volt egyenlő. Panelprolinak is csúfolt lakástulajdonosok és azokban élők, ma mégis a lakáspiac csúcsán érezhetik magukat. Kiderült a 21. századi lakáspiac sokkal komolyabban veszi a panellakásokat. A ló túloldalára nem érdemes átesni. Mert lehet látni sok dupla áron kínált panellakást. Amivel nincs semmi baj, más lakástípusoknál is elő-előfordul az ilyesmi. Egy duplaáron kínált téglalakásnál senki sem veri ki a biztosítékot. Bezzeg a sz@r panel tulajdonos nehogy már bepróbálkozzon, hiszen neki erre még joga sincs – olvasni néha a felháborodott kommenteket. Pedig egy panellakás nagyon jó térkihasználású, jó elosztású és egyben jól átalakítható, modernizálható a mai kornak megfelelően. Sokan már temették a panelházakat, miközben egy kívül belül felújított panelház igenis vonzó termék a piacon. Egyre több panelház szépül meg. A lakások is egyre szebbek benne. Ideje lenne már új szemmel nézni a panellakásokra és panelházakra, nem azokkal az évtizedes előítéletekkel, amik olyan régiek, hogy talán igazak sem voltak soha.

A mennyiség helyett a minőség fontosabb lenne a lakáshirdetési oldalakon. Ebben jelenleg egyik oldal sem tud versenyezni a másikkal. Pedig milyen jó lenne, ha valahogy lehetne szűrni csak jó minőségű hirdetésekre is. Sőt sokaknak az is megváltás lenne, ha ugyan azt a hirdetett lakást is csoportosítaná a hirdetési oldal. Amikor egy lakást több értékesítési vállalkozás több értékesítője egyszerre hirdet meg, az leginkább csak zavarja a lakáskeresőt. Arról nem is beszélve, hogy mennyire torzítja a hirdetett lakások számát. A hirdetett lakások száma ma még inkább arra hasonlít, hogy ki tud messzebbre pisilni. Egyáltalán nem mond semmit sajnos. Hiszen nem duplikációról, hanem permutációról beszélhetünk a lakáshirdetések piacán. Kombinatorikai magasságokba tudják emelni a hirdetési oldalak ezt a kérdést.

Sokakban felmerülhet a kérdés, hogy ennek mi az értelme?

1. Tulajdonosi felelősség

A kérdést két oldalról érdemes megközelíteni. Az egyik a tulajdonosi felelősség. Az a lakás, amit fű fa hirdet, de még maga a tulajdonosa is, azonnal érezhető, hogy a tulajdonos azt hiszi, hogy több az esélye a lakás értékesítésének, ha mindenkire rábízza, akire csak tudja. Közben mindenki ugyan ott hirdeti meg, mert a piac kicsi, a hirdetési oldalak száma is véges és mindent mindenhol hirdetni sem jelent több esélyt a gyorsabb értékesítéshez. Egyik értékesítőnek sincs vevője, a lakásokat ezért kell nekik is meghirdetni. De az eladókat általában azzal vonzzák be, hogy „az adatbázisunk tele van vevőkkel”. Ha bekapta a csalit a tulajdonos, akkor akár még ki is visznek pár embert azonnal, akiket persze nem fog érdekelni a lakás, de legalább bizonyították, hogy ők milyen elszántak. Ez már régi trükk. Elég olcsó és elég szánalmas, de működik. Így a reménykedő tulajdonos reményeit fejezi ki az a sok hirdetés a lakásáról. Még az is inkább megnyugtatja, hogy a sok cég mindent megtesz a lakása értékesítésért. Az sem zavarja, ha az ő hirdetésének az esélyeit is rontják, mivel teljesen véletlenszerű, hogy amikor egy vevő sok egyforma lakáshirdetést lát melyikre fog kattintani vagy éppen felhívni. Lehet többre is kattint és azt fogja felhívni, amelyik neki valamiért szimpatikus. Ez lehet a képek sorrendje, alaprajz, a hirdetési szöveg és más részletek a lakásról.

2. A franchise átka

Sokan nem tudják, hogy a franchise hálózatoknál egy lakás értékesítése nem csak attól függ, hogy ki értékesíti a lakást, hanem az is, hogy ki vette fel, vitte be a rendszerbe. Mivel minden franchise irodának szinte külön tulajdonosa van, így az iroda is részesül a jutalékból, aki felvette a lakást és az is, aki eladja. Az értékesítők így a végén már szinte csak a „csontot” kapják meg. De igen nagy a marakodás az ilyen csontokért is, így a franchise hálózaton belül aki csak fantáziát lát az adott lakásban, hirdetni fogja. Az is fontos, hogy az értékesítőket kötelező lakáshirdetés szám is nyomás alatt tartja. Akkor is hirdetnie kell x számú lakást, ha annak amúgy nincs értelme. A franchiseok ezért lehetnek sikeresek, mert az értékesítőket egyrészt érdekelté teszik a lakások, felvételében (ami elvileg az egyszerűbb feladat), a lakások közös hirdetésében (ami egy versenyhelyzet) és a lakások értékesítésében is (ami sokszor már inkább csak szerencse kérdése). A franchiseok csapatmunkája visszacsatolva a tulajdonosi felelősséghez, látható, hogy mennyire beleillik abba a képbe. A tulajdonos elsőszámú igényét elégíti ki : sok ember egyszerre foglalkozik a lakásával, így reményt adva neki a gyors sikerhez.

3. Variációk lakáshirdetésre

Számtalan példát kiválaszthattunk volna, de most erre a lakásra esett választásunk, mert nagyon szépen bemutatja, hogy mennyire másképp lehet meghirdetni ugyan azt a lakást. Az is jól látható, hogy az elvileg megbízhatóbb, szakértőbbnek tűnő név mennyire amatőr. A két különböző franchise hirdetése nézzük csak miben tér el:

-jó állapotú vs. közepes állapotú

-gázkonvektoros vs. távfűtéses

- 2 szoba vs. 1,5 szoba

- nincs alaprajz vs. van alaprajz (hirdetést azonosító első kép)

- nincs közös költség megadva (mesedélután) vs. közös költség a hirdetési szövegben (rövid tömör)

- ismétlődő képek mind a kettő hirdetésben vannak

Látható, hogy a két cég teljesen máshogyan közelíti meg a lakás hirdetését. Az egyikről látszik, hogy szinte teljesen mellébeszél. Jó állapotúnak nevezi azt, ami igazából nem az. Konvektoros fűtés inkább figyelmetlenség, de miért nem nézi meg utólag? A félszoba vs. szoba állandó dilemmája is arra vall, hogy inkább füllent a szoba méretéről, mert úgy sincs alaprajz, nem tűnik fel annyira. Az alaprajz hiánya egy eladó lakásnál nagy hiba. Sokkal fontosabb információkat hordoz, mint egy mesedélután, vagy egy semmitmondó kép pl. a tv és virágok csendélet. Jöhetne a kérdés, hogy mégis, miért nézik idiótának a vásárlókat? A válasz megint a tulajdonosi felelősségben és a franchiseok átkában keresendő. A tulajdonosok egy jelentős része többre értékeli azt az értékesítőt, aki több érdeklődőt visz a lakáshoz, még ha azok általában becsapva is érzik magukat egy-egy lakásbemutató után. A franchise iroda is az alapján értékeli az értékesítőt, hogy hány embert vitt ki a lakáshoz. Nem pedig az alapján, hogy valójában hánynak volt értelme megmutatni. A hatékonyság nem fontos. Az idő úgy néz ki senkinek sem elég drága ahhoz, hogy jobban megbecsüljék (egymást is)!

4. Az ismétlődő képek problematikája viszont egy állandó hiba

Nagyon sok hirdetésben egy lakás bemutatásánál alkalmazzák. Az oka az lehet, hogy a képek száma is hatással lehet a potenciális vevők kattintási hajlandóságára. Több képpel hirdetett lakáshirdetésekre szívesebben kattintanak. De itt is mennyiség helyett a minőség a fontosabb. A kevesebb lehet több is!

Mindezek miatt viszont a lakáshirdetések böngészése nagyon fárasztó, unalmas és rövid időn belül frusztráló lesz mindenkinek. A hirdetési oldalaknak ezeket a problémákat kellene tudni kezelni, hogy a lakáskeresőket normálisan ki tudják szolgálni. A jelenlegi formában még mindig nagyon sok időt emészt fel a hirdetések minden értelemben vett szűrése. Szinte csak halászunk a zavarosban, nem érezzük úgy potenciális vásárlóként, hogy ki akarnak minket szolgálni. Isten áldásának tartjuk már azt is, hogy ha találunk valamit, amivel érdemben foglalkozhatunk.

Az pedig, hogy valamit kritizálunk, még nem azt jelenti, hogy jobban értünk hozzá. Egyszerűen csak jobban odafigyelünk a részletekre.

Sztranyák József, a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara ingatlanosztályának elnöke az Info Rádiónak elmondta , hogy a most készült felmérésük szerint, a fiatalok itthonmaradásában a lakhatása kérdése kulcskérdés. A vásárlás helyett, a bérlakások felértékelődnek számukra, viszont a piaci alapú bérlakások egyre komolyabb terhet jelentenek számukra. A munkahelyet és jó fizetést biztosító városokba áramló fiataloknak elérhető árú bérlakásokra van szükségük.

A kereslet a kínálat reciproka

A bérlakáspiacon az önkormányzati lakások egy szűk rétegnek jelentenek megoldást, amik legtöbbször nem is fiatal pályakezdők. Az állam jelenleg a Nemzeti Eszközkezelővel nemzeti bérlakáspiacot épít , ami szintén egy másik rétegnek jelent megoldást. Az Első Magyar Bérlakásépítő Klaszter már évek óta lobbyzik azért, hogy elinduljon a bérlakásépítési program, piaci alapú bérlakások piacán lakáshiány van abban a kategóriában, ahol a bérlők döntő többsége a lakásokat keresi. Ez Budapesten azt jelenti, hogy a bérlők kb. 90%-a a havi 100e Ft/hó bérleti díj alatti piacon keresgél, miközben a budapesti albérletek 90%-a 100e Ft/hó bérleti díj kategória feletti ársávban vannak. Ezek már most is komoly feszültséget okoznak bérlők és bérbeadók között.

1,1 millió bérlakásban élő

Az interjúban kiemeli Sztranyák József, a jóminőségű bérlakásokat, amik az említett kategóriában már egyre kevésbé megtalálhatóak. A minőségi albérletek egyre inkább áttolódnak a 100e Ft feletti kategóriába . A lakásbérleti piacon a kereslet nagyon árérzékeny és egyben árkorlátos is. Ezt nagyon helyesen ismerik fel szervezetek. Látszik, hogy a GKI Digital és Jófogás.hu ingatlanpiaci kitekintése szerint 1,1 millió ember él bérlakásokban. Ez a szám pedig folyamatosan nő. A kérdést csak a piaci alapú magánalbérletek nem fogják tudni kezelni.

7% „egyetemista”

Az 1,1 millió bérlőből az anyag szerint alig 80 ezer az egyetemisták és főiskolások aránya. Ez alig 7%-ot jelent. Egyértelmű, hogy városi legenda az, hogy a diákok komolyan befolyásolhatnák a bérlakások keresletét és kínálatát. Az albérleti piac 93%-a nem diák, városi legenda ezért, egyfajta piaci klisé, amit évente mindig újra és újra meg kell hallgatnunk, hogy a diákok „ mindent” kibérelnek. Egyrészt a diákok még inkább árkorlátosak, más részt, a számuk is kevés arra, hogy felszívja a kínálatot. Elöregedő társadalomban pedig a súlyuk/arányuk még inkább elenyésző lesz a jövőben. A külföldi diákok egy másik kategória, ők egy olyan alpiacot jelentenek, akik adott esettben fel tudják kavarni az álló vizet, de ők is egy szűk területen keresnek leginkább lakásokat, ők pedig erősen lokáció függők. Amikor lakást vásárolunk, hogy kiadjuk őket, fontos tudnunk bérbeadóként, hogy a lakásunkat hogyan pozícionáljuk , mert különben nem fogunk találkozni a kereslet igényeivel. A lakásunkat pedig nem hirdetni szeretnénk, hanem kiadni. Így a bérleti díj precíz meghatározása (lakás minőségét figyelembe véve) a kiválasztott célcsoport igényeihez igazítva ma egyre inkább a sikeres bérbeadás alapja.

A kényszerértékesítések mindig is mozgatták a lakáspiac szereplőinek fantáziáját. Kis túlzással állíthatjuk, hogy vevők tömegei készültek rá, hogy a tömegesen piacra kerülő bedőlt lakásokat majd felvásárolják. A valóság ezzel szemben az, hogy a bankok és pénzintézetek által értékesített ilyen lakások nagyon lassan érkeznek a piacra. Látható, hogy havonta alig 1-2 ilyen ingatlanról beszélhetünk, ami szinte semmi. Sokkal jelentősebb, hogy az adós maga értékesíti az ilyen lakását. Nem is nagyon olvasni róla semmit, mert ebből nagy üzletet a tömegek nem fognak csinálni.

Ezzel szemben a Nemzeti Eszközkezelő (NET) már közel 27500 ilyen ingatlant vásárolt fel 2012. január 1-től 2015. szeptember 30-ig. A 2015. 3. negyedéves jelentés szerint a NET idén a fedezeti ingatlanok 73%-át szívta fel (a nehéz helyzetbe került adósok közel 23%-ot értékesítetek piaci alapon), ezzel megkérdőjelezhetetlen a szerepe a banki portfoliók tisztulásában. Új nemzeti lakáspiac épül , ahol az állami tulajdonú lakások száma évről évre növekszik, ezzel a legnagyobb lakóingatlan vagyonnal rendelkező szereplő a lakáspiacon és egyben a legnagyobb bérbadó a NET. A bérlakások építése hiányzik ma, de az ilyen állami tevékenységgel is tízezrek életét menti meg az állam.

Ma még nem tudni, hogy hol vannak a NET korlátai/határai, meddig képes további ingatlanok ezreit felvásárolni. Arról nem is beszélve, hogy a NET-be kerülésnek is szigorú feltételei vannak. Ha az adósságspirálba került ingatlan tulajdonos már bérlőként sem tudja vállalni a lakásbérleti szerződés feltételeit, akkor a NET sem tud segíteni rajta. A bedőlt lakáshitelek tisztulása pedig egyre inkább azt is jelenti, hogy a problémásabb és kockázatosabb eszközök és adósok maradnak a végére. Így még nem tudni, hogy mit hoz a jövő a lakáshitelezés egyik sötét korszakának a feldolgozásában. Akármi is fog történni, örökre bevési magát a hazai hitelezés történetébe. Reméljük a bankok, az állam és az adósok is levonják a számukra megfelelő tanulságot.

A lakásbérleti szerződés fontos eleme az óvadék, amit sajnos még mindig kauciónak hív a köznyelv. Ez a piaci norma sok vitára ad okot, amiért most nyilvánosan is leszámolunk vele. A Ptk. és a Lakástörvény helyes alkalmazására már felhívtuk a figyelmet, most az óvadékkal foglalkozunk, ami nem kaució.

Ptk. 6:343. § [A bérleti díj biztosítéka]

“Ha a felek megállapodása alapján a bérlő a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítékául a bérbeadó részére meghatározott pénzösszeget köteles fizetni, és ez az összeg meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti.” A törvény egyértelműen fogalmaz, amikor a bérleti díj biztosítékának jelöli meg. Ez bérleti díj előleget jelent, mert a bérlő elsődleges szerződéses kötelezettsége a bérleti díj rendszeres megfizetése, amit semmilyen módon nem tagadhat meg. Ha megteszi, azzal törvénysértő magatartást tanúsít. Azért a bérleti díjat helyezi a törvény a középpontba, mert a bérlő a lakóingatlan használatáért, annak birtokjogáért fizet díjat. Ez a bérleti díj, vagy lakbér a Ptk. 336. § (1) és a Lakástörvény 12. § (1) szerint.

A rezsi = meghatározott külön szolgálatatások díja

A lakóingatlan használatával kapcsolatos más költségek nem kapcsolódnak a birtokjoghoz, azok csak a szerződésben foglalt feltételek szerinti egyéb szerződési kötelezettségeket jelentenek( rezsi díjak megfizetése, az ingatlan rendeltetésszerű használatától eltérő költségek bérlői megtérítése), meghatározott külön szolgáltatást a Lakástörvény 35. § (1) szerint.

Óvadék = maximum 3 havi bérleti díj

Az is látható, hogy a törvényalkotó meghatározza, hogy óvadék nem lehet több 3 havi bérleti díjnál. Ezzel tudatosítva a bérlőkben és a bérbeadókban azt a tényt, hogy az óvadék a lakásbérleti jogviszony törvényes eleme, annak meghatározása a bérbeadó joga, megfizetése pedig a szerződés jogos követelménye. Még ma is élő városi legenda ugyanis, hogy óvadékot a bérbeadók nem kérhetnének, az csak a bérlők törvénytelen “lehúzása”.

Óvadék felhasználása vagy visszafizetése

Mivel előre megfizetett bérleti díjról beszélünk, ezért bérleti díjat nem fizető bérlő esetén kerül igazán reflektorfénybe. A törvényalkotó itt is prúdens, mert jóhiszeműen azt feltételezi, hogy a bérleti díjat nem fizető bérlő szerződéses kötelezettségből eredő díjakat sem fizethet meg. Igazán akkor lesz forró téma az óvadék, ha a lakásbérleti szerződésben az óvadék elvesztése a kétoldalú megállapodás része. Ugyanis az óvadék el is veszíthető, ha a bérlő szerződésszegő magatartást gyakorol, amiért a bérbeadó a szerződéstől egyoldalúan eláll, azt felmondja. Tudjuk, hogy az esetek döntő többségében a bérleti díj nem fizetése más konfliktusokhoz is vezethet, de önmagában a bérleti díj fizetésének a megtagadása minden más problémának az alapja. A késedelembe, elmaradásba esett bérlő az óvadékot a szerződéses kötelezettségeinek teljesítéséig nem is jogosult követelni, mert azok a szerződés megszűnése után sem évülnek el. A nyomást gyakorló és fenyegetőző bérlő csak olyan mint az ugatós kutya: ugat, de nem harap. Nem kell tőle félni, azonnal fel kell lépni ellene!

Óvadék mint bánatpénz

Fontos, hogy ez a lakásbérleti szerződésben egyértelműen rögzítve legyen, mivel a Ptk. 6:213. § (2) bekezdése szerint ezt a jogot a bérbeadó gyakorolhatja és bánatpénzként megtarthatja. A szerződésben rögzített feltételek szerint az óvadékon felül jogosan követelheti a bérlőtől az elmaradt bérleti díjat és más költségeket. A lakásbérleti szerződés egyértelmű és precíz megfogalmazása elengedhetetlen, hogy a bérlő is legyen tisztában azzal, hogy milyen kockázatot vállal azzal, ha szembemegy a szerződés szellemével és megtagadja azt. A felmondási jog kizárása semmis a Ptk. 6.213. § (3) szerint, ezért olyan szerződést szegő bérlő, aki semmisnek tekinti a bérbeadó felmondását, nem kell komolyan venni. A jogalkotó tisztában van a rosszhiszemű szerződésszegők első számú hozzáállásával: semmivel sem értenek egyet, mindent vitatnak, ami számukra előnytelen.

A lakásviszonyokat az európai statisztikai hivatal is vizsgálja, nem csak a KSH. A legfrissebb Eurostat jelentésből kiderül, hogy bár cinikusan, de még mindig büszkék lehetünk a 89%-os saját tulajdonban lakók arányára, addig igazából ezen kívül már semmi másra.

A saját tulajdonhoz még erősen ragaszkodunk, egy erős társadalmi elvárás, ami csak egy narratíva, ettől a helyzet nem lesz jobb.

Mi sem bizonyítja ezt jobban, mint az, hogy Románia után nálunk élnek legtöbben zsúfolt lakóingatlanban. Ez annyit jelent, hogy kevés a hálószobák száma, kicsik az ingatlanok alapterülete. A többiről akkor még nem is beszéltünk, mint az egynél több fürdőszobák és wc-k száma egy lakóingatlanban, vagy az igazi közös terek hiánya (nappali, terasz, kert). A lakóingatlanok életszínvonaláról már nem is beszélve. A lakhatási költségek is EU átlag szintjén jelentenek nekünk terhet.

Magyarország = 11% bérlő

Kiderül az is, hogy nem is vagyunk elégedettek a lakásviszonyainkkal. Tisztában vagyunk a minőségi problémákkal (életszínvonal), még is a saját lakásba menekülést inkább választjuk a bérlakások helyett. Az ablakon kidobott pénz érzése még mindig sokkal erősebb (alig 11% a bérlők aránya ma Magyarországon), mint a kényelmetlen és szűk lakásoké. Aki ma is teheti inkább megveszi az első és hosszú évekre akár az utolsó lakását. Hosszú időre eladósodik vagy egyszerűen feléli minden tartalékát. Fiatalok csak szülői támogatás mellett tudnak első lakáshoz jutni vagy másodikhoz manapság. Egyedül nagyon szűk réteg tud érvényesülni. Az első lakást vásárlók pedig kompromisszumot kompromisszum hátán tudnak megkötni, csak azért, hogy pénzükből valahogy kijöjjenek. Ha jobb minőségű lakást vesz, akkor csak kisebbre futja. Ha nagyobb, de alacsonyabb életszínvonalút, akkor pedig nem tudja felújítani. De akkor is a saját lakás biztonsága mindenért kárpótolja őket „három napig”, amig a csoda tart. Utána már elégedetlenkedik és vágyik az álom otthonra, ami úgy néz ki, hogy nagyon sok ember számára egyelőre álom is marad. „A találja meg álmai otthonát” szlogen a hirdetési oldalakon, vagy értékesítési hálózatok marketing felületein ezért is elég cinikus. Hiszen mindenki ott él, ahol tud. Nem pedig ott, ahol igazából szeretne. Ez igaz a bérlőkre is, akik ma azzal szembesülnek, hogy már az albérlet sincsenek elérhető közelségben. A kiadó lakások többsége elérhetetlen a bérlők számára. Minden jel arra mutat, hogy a kiadó lakások piaca Budapesten a 100e Ft alatti kategóriában szinte láthatatlanná válik, mert olyan súlytalan arányt fog képezni a jövőben.

Elérhető valóság

Ez a jelenlegi piaci trendek szerint úgy néz ki, hogy még inkább így is lesz. A jobb és élhetőbb lakások nagyon drágák tudnak lenni – legyen akár eladó vagy kiadó -  ezzel drasztikusan szűkítve a lehetséges vásárlók és bérlők körét. Lakások kategóriái között lépkedni nem is olyan egyszerű. Bérlőként növekvő bérleti díjjal és óvadékkal (kaució = a bérleti díj biztosítéka) kell számolni. Komoly hitelben kell annak gondolkodni, aki az álmainak él, ha az önerőt a jelenlegi lakásának az eladása jelentheti. Pedig sokan csak egyik ingatlanból tudnak elmenni egy másikba. Az árak mozgásai pedig nem egyformán érintik a különböző kategóriák tulajdonosait. A lakások modernizálása pedig komoly plusz teher még az ingatlan vételárán felül, a berendezéséről nem is beszélve. A budapesti lakáspiac igazán 20 millió forintig nagyon élénk. Ahogy eltávolodunk ettől az összegtől, úgy csendesedik el. Amíg 20 millió forint alatti eladó lakásból ma jól ki lehet szállni, addig már egy 30 milliós lakásból már nem ilyen egyértelmű. És pont ott kezdődik a probléma, amikor értékhatáron van az ingatlanunk, aminek az eladása (időben és pénzben kifejezve) attól is függ, hogy hogyan árazzuk be. Legyünk ezért óvatosak, mert a budapesti lakásviszonyok még inkább a zsúfolt és kisméretű ingatlanokról szólnak. Ha lakást akarunk értékesíteni, esetleg vásárolni (de úgy, hogy közben már azt tervezgetjük, hogy el is szeretnénk adni), kiadni vagy bérelni, akkor figyeljünk oda az árkategóriák közötti éles különbségekre.

Sikert sikerre halmozó törtető cég megijedt saját árnyékától, ami mellett el lehet menni néhány szóval is, hogy csak a szokásos IPO komédia, de ha már pontos válaszokat nem is, néhány fontos kérdést azért érdemes feltennünk. Ez az a cég ugyanis, ami az elmúlt években a Duna House Barométerrel havonta tudott legalább egyszer hangot adni magáról. A lakáspiacon pedig ennek nincs versenytársa. Az információéhségünk így csak ők tudják kielégíteni havonta, amire a média azonnal vevő. Ez az a cég, amelyik először beszélt arról 2014-ben, hogy trendforduló van a lakáspiacon és 100 ezer darab felett lesz az éves tranzakció szám. Ez az a cég, amelyik Kamarás Ivánnal hívta fel a figyelmét az eladóknak, hogy a lakáspiacon érdemes megjelenni újra eladóként.

Ez az a cég, ami úgy rákapcsolt 2015-ben, hogy egészen a Budapesti Értéktőzsde parkettjének előszobájáig jutott.

Ez idáig szinte mindenki a felfutó lakáspiac néha erős túlzásokba eső hullámainak meglovaglását magyarázta bele a Duna House nagyratörő terveibe. A cég renoméja kiállta az idők próbáját, de nem hagyta nyom nélkül. Az erős bizalmatlanság a vállalkozással szemben mindig is kézzel fogható volt. Ott van állandóan a levegőben, hol halkan, hol sokkal hangosabban énekel a fülünkben. Ez a Duna House Fantomja. A jelenség, az árnyék, ami végül a Duna House külföldi terjeszkedési fiaskó utáni második drámáját okozta. A vállalkozás pénztermelő képességei nem vonhatók kétségbe. A homályos üzleti tervei, a tulajdonosi háttér nagyravágyósága és talán a nem túl szimpatikus mohósága mindig is árnyékot vetettek a Duna House-ra. Nehéz ugyanis elképzelni azt a vállalkozásról, hogy mit sem tudott a hitelközvetítés szabályozásáról. Ugyan el lehet hinni, hogy az utolsó pillanatig nem volt államilag eldöntött a kérdés, de mégis a Duna House maga jelentette be elsőként az állam ez irányú terveit, mint egy bennfentes információt. Pontosan ezért érthetetlen az, hogy tette ezt a legnagyobb meglepetéssel az arcán, miközben már a részvényeinek a jegyzése folyt. Nagyobb összegben lehetne fogadni, hogy nem akkor tudta meg, lehettek információi az előkészítéséről is. Ha pedig így van, és még is ilyen kockázatok mellett vállalta az egyértelműen túlárazott észvényeinek az értékesítését, akkor a hazai IPO-k körüli botrányok megismétlődésének lehettünk ismételten a szemtanúi. Ha csak pár héttel előbb lép a Duna House, akkor úgy is megtehette volna, hogy a piac mit sem tud az állam terveiről az árnyék bankrendszerrel kapcsolatban (ahogy szakmai körökben a hitelközvetítőket hívják), és ezzel együtt a cég jövedelmezőségének hiperérzékenységről, megkopasztva a befektetőket. Nem kell hozzá jóstehetség, hogy a részvényárfolyam beszakadt volna azonnal, szinte már a névértéki mélységekbe zuhanva.

A céget ingatlanközvetítőnek ismeri a nagyérdemű, miközben egy pénzügyi szolgálató inkább, ez az üzleti modelljének a sikere. Nem a lakáspiac felfutása az igazán érdekes számára, hanem a hitelpiacban rejlő további lehetőségek. Abban a hitelpiacban, ahol a hitelközvetítők és köztük a Duna House, úgy öntötte a devizahiteleket a lakásvásárlókra és tömte tele a zsebét, hogy az már megérne egy hosszabb egyházi szertartást is. A felfüggesztett részvényjegyzés ugyanis felhívta megint a figyelmet arra a városi legendára, amit ma már tényként kezelhetünk: a hitelközvetítők az ügyfeleknek nem a legkedvezőbb, hanem a legnagyobb banki jutalékkal kecsegtető hitelt ajánlották (tehát a számukra legkedvezőbbet). A Duna House pedig ingatlanközvetítőbe csomagolt hitelközvetítő, ami olyan hirtelen fordított hátat és amortizálta ezzel a cégértékét, vele együtt növelve a céggel szembeni teljesen egészséges piaci bizalmatlanságot.

A cég visszavonulót fújt, terel és csendben elvonul a barlangjába. Hogy néhány év múlva erre hogyan fog a piac majd visszaemlékezni? – még nem tudni. Folyamatosan hallani, hogy az üzleti környezet megtisztul. Lehet, hogy ez a fiaskó is csak egy szerencsétlen véletlen műve, vagy a gondviselésé, de mindenképpen jó azt látni, hogy a Duna House úgy vetkőzött előttünk szinte teljesen meztelenre, hogy közben az álarcát felejtette el csak levenni.

A bérlakáspiac, vagy hétköznapi nevén albérletpiac szereplői egymásra utaltságáról már sok szó esett eddig is. Ők a kenyér és a vaj, csak együttműködve segíthetnek egymáson, nyerhetik el értelmüket. A bérlők értékes tényezők, pl. kiváló szolgálatot tettek az infláció elleni ádáz harcban, amikor a lakásárak reálértékének csökkenését bizonyos szintig ellensúlyozni tudták. Ma újra hallani az infláció szelleméről, így a bérlők, az általuk fizetett bérleti díj, a bérbeadók olyan partnere az ingatlanok hasznosításában és egyben olyan bevételi forrás, ami az üzleti vizualizáció alapja. De ez a partneri viszony új kihívások elé néz. 2005-től 2013 végéig a bérleti díjak jóformán semmit sem változtak. De 2014 elejétől kezdve csipkerózsika álmából felébredve a magyar albérletpiac új megvilágításba került és a bérleti díjak új szinteket keresnek azóta is. Az emelkedés ilyen hosszú álom után nem fejezi ki azt, ami valójában történik: újra árazza magát a piac, ami hatással van a lakás- és bérlőkeresésre fordított időre is. A bérlők és a bérbeadók is keresik a partneri kapcsolatra még nem káros bérleti díj szinteket. Ezt persze egyöntetű média értetlenség fogadja, mint ha az a 9 év változatlanság meg sem történt volna. Ez a vörös hering, ami eltereli a figyelmet valami igazán fontosról: elkerülhetetlen és racionális üzleti folyamat, még ha a gyors piaci átrendeződés, egyelőre a bizonytalan bérbeadók és nem kevésbé megszeppent bérlők tömegeit feszülté és igazából még bizalmatlanabbá teszi.

Albérlet = Ki tudja meddig..?

Az albérletre azért tekint a társadalom kényszer/átmenti megoldásként még ma is, mert szinonimája a bérbeadó kiszámíthatatlan viselkedésének, a kiszolgáltatottságnak. Eladás miatt, vagy a család valamelyik tagjának szüksége lett a lakásra váratlan helyzet sok bérlő rémálma. Egyszer csak jön a bejelentés, a hideg zuhany és a bérlőnek menni kell. Bérlőként nehéz így tervezni, ha ott leng „a bizonytalan jövő” kardja a feje felett. Igen, létezik, növekszik azért a tartós albérletek száma, ahol sem az eladás sem pedig az ingatlan tulajdonosainak családtagjai nem jelentenek fenyegetést a bérlőre, de még túl szűk réteg ez. A tartós albérletek piaca, hivatásos és szakmailag sokkal felkészültebb bérbeadókat kíván meg. Van rá bérlői igény, ehhez semmi kétség nem fér. De a bizalmatlanság káros gondolata a bérbeadókat is fenyegeti, hiszen a bérlők piaca is felhígult. Komoly feladat egy hosszú távú megbízható partnert találni bérlőnek, mert a jó bérlők inkább előbb mint utóbb saját lakást vesznek. Így a bérlő azért bizalmatlan, mert nem bízik a bérbeadó hosszú távú megbízhatóságában (Ki tudja meddig akar bérbeadó lenni?) és a bérbeadó szintén ugyan ezért bizalmatlan a bérlővel szemben (Ki tudja meddig akar bérlő lenni?).

Számoljunk és gondolkodjunk, csak ezután döntsünk

Mindig legyen élő szerződésünk, aminek az ideje alatt csak meghatározott esetben pl. 1 év után változhat a bérleti díj. Ha bérlőként tudjuk, hogy közeledik a fordulónap, akkor időben kössük újra a szerződést, ne hozzuk magunkat olyan kellemetlen helyzetbe, amikor egy határozatlan lakásbérleti jogviszonyban a bérbeadó egyszer csak új bérleti díjjal áll elő. Ha valaki ma vagy holnap azzal szembesül, hogy a bérbeadó bérleti díjat akar emelni, az előbb számoljon és gondolkodjon, ne sértődjön meg azonnal.

Romantikus bérlők figyelem!

Továbbra is óva intünk mindenkit a kamu és csalogató hirdetésektől, amik talán soha nem mennek ki a divatból. Egyszerűen meg kell érteni, hogy nincs olyan, hogy valami nagyon szép és nagyon jó és pont ugyan annyiba kerül, mint a nagyon csúnya és nagyon rossz. Az álmodozó és romantikus bérlők hiszékenységére épülnek ma is olyan érdekes hirdetések, amiket messziről el kell kerülni, egy e-mailt vagy telefonhívást sem érnek meg. Ne áltassuk magunkat, mert be fognak csapni bennünket és közben a drága időnket is vesztegetjük. Ha ilyet látunk, azonnal jelentsük be a hirdetési oldalnak, hogy másokat se tudjon megtéveszteni a csaló hirdető. Az internetes bűnözés a lakáshirdetéseket sem kíméli. Legyünk óvatosak és körültekintőek, a címeket eladni próbáló hirdetőkkel szemben is. Ne álljunk velük szóba, ne fizessünk senkinek azért, mert egy lakást meg szeretnénk nézni. A hebegő és habogó, esetleg értelmetlen és összefüggéstelen blabla a hirdető részéről semmi jót nem jelent. Azonnal szakítsuk meg vele a kapcsolatot.

Erkölcsi kockázatok

Minden pénzügyi kapcsolatnak része ez a kockázat, ami a bizalmatlanság szinonimája. Bérlőként erkölcsi kockázat az, hogy a bérbeadónak átadott kaució (jogilag óvadék) ugyan olyan könnyen kerül vissza hozzánk, mint ahogy átadjuk. Erkölcsi kockázat még, hogy a bérbeadónak átadott rezsi díjakat valójába a rezsi számlák megfizetésére használja-e fel. Egyszóval egy olyan kockázat, amikor valakinek átadunk egy összeget, de nem lehetünk benne 100%-ig biztosak, hogy felelősséget vállal-e az átvevő. A bérleti szerződés ezért fontos, annak tartalma, megszerkesztettsége, aktuális jogi alkalmazhatósága a jóhiszemű bérlő érdeke is. Bérlőként olyan lakást béreljünk, ahol a szerződéses kapcsolat elfogadható. Minden kényes részt pontosan érintsen, ne legyen felületes, vagy ami még rosszabb, teljesen hiányos. Bérlőként legyenek benne azok a garanciák, amik a pénzügyi kapcsolatot minden kétséget kizáróan szabályozzák. Az erkölcsi kockázatokat egy bérlő így tudja leginkább a helyén kezelni.

Piaci frusztráció

Az albérletet keresők 90%-a Budapesten 100e Ft alatti piacon keres lakást. Olyan árérzékeny itt a piac, hogy egy 80e Ft és 100e Ft havi bérleti díjért meghirdetett hasonló minőségű és életszínvonalú lakásra tízszeres lehet az érdeklődők száma között a különbség. Sem bérlőként sem pedig bérbeadóként ezt a helyzetet nem igazán örömteli átélni. A kezelhetetlen számú jelentkezőket ki-ki a maga legjobb belátása és tudása szerint kezeli, pl. a bérlő szűrés módszerénél alkalmazott késleltetett lakásbemutatás technikájával. Bérlőként pedig türelmesnek kell maradnunk, különben az ilyen túlkeresletben a jó bérlő csak azért nem jut lakáshoz, mert nem tud élni a lehetőséggel. A bérbeadónak nem az agresszív, zavaróan rámenős, e-mail kaméleon (több e-mail címről újra és újra próbálkozók) bérlők fogják megdobogtatni a szívüket. De a telefonközpontosnak képzelő bérlők sem, akik reggeltől estig hívják telefonon óránként többször is.

Rokon lelkek: bizalom és biztonság

Belátható, hogy 2015-ben is a bérlők és bérbeadók is ugyan azt keresik a másikban, ugyan azok az elvárásaik. A változó környezet, az új kihívások ellenére is a jóhiszemű partnerség alapját jelentő értékekre nincs hatással. A bizalom és biztonság, a kölcsönös előnyökön alapuló együttműködés, jóban és rosszban általános albérletpiaci sarokpontok szerepektől függetlenül. A mai albérletpiac is fejlődik, tisztul, egyre nehezebb a kóklereknek és simlis arcoknak. Az ilyen bérlők és bérbeadók sarokba szorítva érezhetik magukat, mert nem tudnak már olyan könnyedén partnert váltani. TOVÁBB…

Az igazi pezsgő hangulathoz az új lakások látványosan hiányoznak a piacról. Egyik oldalon hallani az állami ösztönzés várható eszközeiről a mérsékelt áfáról és lakásépítések finanszírozásának a jobb feltételeiről. A másik oldalról már sokkal kevesebb szó esik, hogy maguk a fejlesztők is hiányoznak. Azok a beruházók mind tiszavirág életűnek bizonyultak, ha egynél több projektet sikerült is megvalósítaniuk, akkor is csak egy projekt cégként végezték. Sorban tűntek el a nevenincs vállalkozók és cégeik egymás után, hol hazai, hol nemzetközi nevekkel együtt. Az akkori új lakások piacának nem egyszerűen a nemzetközi pénzügyi hangulat vetett véget, hanem a beruházók életképtelen üzleti modelljei is. A szükséges műszaki előírások minimális betartásával, a kivitelező cégek rövid pórázon tartásával, az új lakások minősége számtalan esetben megkérdőjelezhető volt. A vevők többsége, aki ma éppen el akarja adni ilyen lakását, jól emlékszik a sok furcsaságra, ami abban a világban teljesen megszokott volt: minden a látszatra épült, társasházi problémákkal, tartozásokkal, stb.

Kevesen gondolhatják ezért komolyan, hogy bárki is szeretné ezt újra viszontlátni Budapesten. Pedig ha valamit ennyire erőltetünk, akkor könnyen előfordulhat, hogy ismét a szélhámos és ügyeskedő mumusok/beruházók/fejlesztők keresik majd a kiskapukat és persze a lehetőségeket, hogy hangzatos életérzések mögé bújtatott projektekbe kezdjenek. Az új társasházak fantázia nevei ugyanis mind erről szóltak csak. Eladni valami nem létező csodát, szép látványfotókkal, mert még a prémium kategóriás lakások belső anyaghasználata sem különbözött igazán a legegyszerűbb lakásokétól. Enyhe túlzással bármi eladható volt, csak jól kellett prezentálni és ügyesen kellett pozícionálni a felszínes laikusoknak. Az új lakások piaca persze nem egyszerűen teátrális lett, de egyben önhitt és álszent is. Az új lakások vásárlás-ösztönzésének viszont hagyományai vannak nálunk. Az állam mindig megtalálta a módját az elmúlt közel 15 évben, hogy csábítóvá tegye a vásárlóknak a már "megépült" lakásokkal szemben. Sok ezer ember csalódott, aki végül mind lenyelte a békát, mert a nagy elvárásokat nem teljesítették ezek a lakások. Ha valaki jót akart magának és megtehette, akkor az új lakást már azonnal fel is újította. Vitázni, vagy akár pereskedni ilyen tiszavirág életű projekt cégekkel nem sok értelme volt. Ezért alapították őket, hogy minden jogi felelősség nélkül tudjanak majd megszűnni. Ki nem fizetett kivitelező, de legalább teljesen kivéreztetett, vagy olyan alvállalkozók, akik már szinte mindenen spóroltak és embertelen körülmények között dolgoztattak, silány anyaggal, szakszerűtlen/korszerűtlen technológiákkal, hogy valahogy életben maradjanak, ha egyáltalán életbe tudtak maradni.

A 21. századi lakásberuházások története olyan sötét és hátborzongató világ Magyarországon, amiről ritkán olvasni. Az építőiparban jellemző körbetartozás, amivel családok ezreit képesek voltak tönkretenni, mint mindig az állami beruházásokból él. A lakáspiac kapóra jött, néhányan talán még örültek is neki, de aki teheti messziről elkerüli még ma is. Ez a múlt nem túl jó ómen. Az állam becsvágya, a lakásépítések mesterséges felpörgetése – mert úgy néz ki magától nem lesz valódi trendforduló – kevés jóval kecsegtet. A szerencsevadászok a magyar gazdaság sötét lovagjai gyorsan jönnek, mindent feláldoznak tisztességesnek nagyon nehezen nevezhető céljaikért, majd hirtelen eltűnnek. Elnézve egy-egy ma is futó beruházást, elgondolkodik az ember, hogy tényleg nem lesz már itt soha semmilyen hagyománya és kultúrája a valódi értékteremtő lakásépítésnek?

A vásárlókon múlik minden! Nem kell semmit sem csak azért megvenni, mert eladó. Életérzést sem kell venni „tegnap” alapított kft-éktől, mindenféle fura nevű ügyvezetőkkel az élén, ügyvédi irodás kézbesítési megbízottal, a „biztonság kedvéért”.

A szálláshely-szolgáltatás nem bérbeadás. A bérbeadás pedig nem szálláshely-szolgáltatás. A lakóingatlan-hasznosítás merőben különböző formáit hajlamosak vagyunk összekeverni, csak azért, mert a köznyelvben így él. Viszont ha valakit komolyan érdekel a szálláshely-szolgáltatás, az csak akkor várhat helyes válaszokat a kérdéseire, ha a kérdéseiben használt fogalmak is helyesek. A szálláshely-szolgáltatás egy üzletszerű gazdasági tevékenység jogilag, üzletileg/gazdaságilag, pénzügyileg és adózási szempontokból is. Sokkal szigorúbban szabályozott, egzaktan meghatározott szolgáltatás, mint ahogy azt a laikus gondolná.

Vagyis aki turistáknak szeretne szálláshely-szolgáltatást nyújtani, az

- nem bérbeadó

- nem bérlőt keres

- nem bérleti díjat kap

- nem ad ingatlant bérbe kizárólagos birtoklási joggal

- nem köt bérleti szerződést

Az ilyen szolgáltatást nyújtó magánszemély:

- szolgáltató = szállásadó

- vendégeket = ügyfeleket keres, akikről vendégkönyvet vezet

- szolgáltatási díjat kér = szállásdíj

- komplex szolgáltatást nyújt, aminek a lakása az alapja, de nem a szolgáltatása egyetlen eleme

- szolgáltatási szerződés alapján szolgáltat, a lakás használata nem egyenlő a birtoklási jog gyakorlásával

Hogy miért fontos ez?

Azon kívül, hogy a már említett szabályozási környezet helyes megismeréséhez a megfelelő fogalmak helyes használata elengedhetetlen, egy másik nagyon érdekes, de annál inkább vitatott kérdésre is megkaphatjuk a választ. Legyünk bérlők vagy bérbeadók, az egymással szembeni elvárásaink sokszor alapulhatnak félreértésen. A bérlők sokszor tévesen szolgáltatást várnak el a bérbeadótól a bérleti díj fejében miközben a bérleti szerződés nem szolgáltatási szerződés. Jogilag a bérbeadás és bérleti díj nem szolgáltatás vagy szolgáltatási díj, annak egyetlen egy célja és feladata, a bérlőnek a lakás 24 órás állandó és kizárólagos használata/birtoklása. A bérleti díj csakis a lakáshasználati díjat jelenti, semmi többet. A lakás használata során felmerülő egyéb költségek (tipikusan rezsi díjak) pontosan ezért nem képezik részét a bérleti díjnak általában, szemben pl. a szálláshely szolgáltatásnál, ahol ez evidensen a szolgáltatási díj része, beleértve egyéb kényelmi szolgáltatásokat is. Amikor mégis konfliktus támad a bérlő és a bérbeadó között, mert sajnos valami műszaki probléma van a lakásban (tipikusan hibásan működik/elromlik és javítani kell), a bérlő semmilyen módon nem tagadhatja meg, késleltetheti a bérleti díj fizetést, vagy egyszerűen mondhatja azt, hogy „a pénzemért vannak elvárásaim”. Pontosan azért, mert a lakásbérleti jogviszony egyetlen tárgya a lakás használata és birtoklása, azért pedig a Lakástörvény 12. § (1) és a Ptk. 6:336. § (1) szerint havonta bérleti díjat köteles fizetni a bérlő. A Lakástörvény 35. § (1) szerint kell a rezsi díjakat is megfizetnie és a Ptk. 6:343. § miatt fizet egyébként óvadékot (=kaució) vagy veszítheti el azt szerződésszegés miatt a Ptk. 6:213. § (2) szerint. A bérbeadó és a bérlő nem áll szolgáltató és ügyfél kapcsolatban, ezért olyan fontos, hogy amikor bérbeadásról és lakásbérleti jogviszonyról beszélünk, a szálláshely-szolgáltatás semmilyen üzleti koncepcióját és adózási aspektusát, jogi hátterét ne értsük alatta.

Saját érdekében kérünk mindenkit, hogy a turistáknak ma Budapesten elsősorban online kínált szálláshely-szolgáltatást, az Airbnb lakásokat - amit évtizedekkel ezelőtt egyszerűen csak IBUSZ lakásoknak hívtunk - kezelje helyén minden értelemben. A felületes, hanyag és pongyolán fogalmazott információk sokakat félrevezethetnek, becsaphatnak, és olyan színben tűntethetik fel ezt a gazdasági tevékenységet, mint ha semmi különbség nem lenne abban, hogy ha napi szintű vagy ellenkezőleg, éves alapon történő lakóingatlan-hasznosítást tervezünk.

A képességeink helyett a döntéseink határoznak meg minket, befolyásolják sikereinket vagy ellenkezőleg, a kudarcaink valódi okai. Hiába sikeres valaki más területen, az ingatlan ingoványos talaján sokan újra amatőrnek érezhetik magukat, mert ki kell lépniük a komfort zónájukból. Ők a szerencsésebbek, mert felismerik és elismerik, hogy van amihez még ők sem értenek. Ahhoz, hogy jó döntést hozzon ilyenkor az ember, a képességek mellett, hasznos információkra is szükség van.

Az lakóingatlanok bérbeadásánál a top 3 kérdések egyike, hogy adószámmal, számlával vagy ezek nélkül érdemes/kell-e/jobb-e kiadni. A válasz nagyon egyszerű. Ismételten ne pénzkérdést akarjunk ebből is csinálni, mert az ingatlannál nagyon sok kérdés ugyanis nem az. Koncentráljunk az átlátható és könnyen kezelhető adminisztrációra, ami bérbeadóként az egyik legfőbb szempont legyen. A szabályozások szerint, ha a bérlő nem kér számlát, akkor a bérbeadónak nem is kötelessége adni. Így sokan elintézik az adószám+számla kérdését azzal, hogy felesleges bürokrácia helyett, aki tudja, az mind kerülje el. Pedig ezzel leginkább csak megbonyolítja minden bérbeadó az életét. Az adószám igénylése nagyon egyszerű feladat, de az ismeretlentől hajlamosak vagyunk félni. A félelem pedig a hibás döntések alapja lehet sajnos. Akkor is jó vele élni és számlázni, ha a bérlő ezt nem igényli. Mert nem a bérlő miatt tesszük első sorban, hanem magunk miatt. Az adószám segítségével, a számlázásnak köszönhetően egyszerű és a NAV által is érthető és elfogadható nyilvántartást tudunk végezni a bevételeinkről. Ez bizony elkerülhetetlen, akkor is, ha nincs adószámunk. A papírmunka ilyen értelemben nem elkerülhető, nincs valódi alternatívája. Ne is akarjuk feltalálni a spanyolviaszt, még ha erre amúgy lehetőséget biztosítanak az adótörvények. Nincs egyszerűbb nyilvántartás a bevételekre a számlázásnál, történjen az számlázó szoftverrel vagy számlatömbbel. Egy esetleges adóellenőrzésnél, amikor be kell mennünk előre egyeztetett időpontra Budapesten pl. a Gvadányi utcába egy 2 órás NAV-os elbeszélgetésre, akkor a korrekt számlázásnál nincs is nagyobb segítség. Az adóellenőrzés pedig bármilyen bérbeadót utolérhet, amitől nem félni kell, hanem tudatosan felkészülni rá. Úgy kell minden nap a bérbeadással kapcsolatos adminisztrációt intézni, mintha minden nap adóellenőrzésre készülnénk. Ahogy mondani szokás, a jó munkához idő kell, a rosszhoz pedig még több. Ne legyünk önmagunk ellenségei!

Összefoglalva, röviden tömören az adószám igényléséről:

- csak egy egyszerű technikai művelet

- nem jár azonnali és állandó adófizetési kötelezettséggel

- az önbevallás adószám nélkül pont ugyan úgy történik mint adószámmal

- az adószám igénylése és a számlázás nem jelent gazdasági tevékenységet és nem válik tőle senki egyéni vállalkozóvá

- az adószámos magánszemély ÁFA-mentesen végezheti a lakáskiadást

- díjmentes és kényelmesen elintézhető ma már online is

 A folyamat dióhéjban:

Az adószám igényléshez a 15T101 jelű nyomtatványt kell kitölteni és továbbítani az adóhatóságnak 2 példányban.

Ehhez első lépésben a www.nav.gov.hu honlapon a bal oldalon található „Nyomtatványkitöltő programok” menüpontban le kell tölteni a keretprogramot: Általános Nyomtatványkitöltő (ÁNYK) program telepítése. Majd ugyanebben a menüpontban kell kiválasztani a 15T101-es nyomtatványt és letölteni. A nyomtatványban az A01-es melléklet 2. pontjában „Telephely”-nek a kiadott ingatlan címét kell beírni. A 7. pontban Főtevékenység: 682001 Lakásbérbeadás, albérlet. Ezeken kívül ezen a lapon 6-os és 9-es pontot szükséges kitölteni. Az F01-es melléklet 6. pontjában az 1. pontot kell választani („Kizárólag közérdekű, vagy egyéb sajátos jellegére tekintettel adómentes tevékenységet folytatok”).

A kitöltött nyomtatvány automatikusan továbbítható a NAV-nak ügyfélkapun keresztül is a www.magyarorszag.hu oldalon, vagy leadható az ügyfélszolgálatokon.

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

Uborkaszezon van, de bizony a közműszolgáltatók nem tétlenkedhetnek. Még minket is meglepett, hogy mennyire komolyan lehet venni a pontos elszámolás fogalmát. Történt ugyanis, hogy pár napja egy lakásra ugyanazon a napon 19 darab számlalevelet küldött ki a Díjbeszedő. A képek is mutatják, hogy ez bizony sok papír, összesen 168 nyomtatott oldal (nem minden lap duplaoldalas) és összesen 617 gramm (borítékok nélkül).

Ez nem vicc, kérjük véresen komolyan venni. A Díjbeszedő úgy gondolhatta, hogy most már tiszta vizet önt a pohárba, és rendet tesz az érintett lakás számlázásában. Ez egyébként egy üresen álló lakás, a tulajdonosa és annak családja, barátai használják évente pár hetet összesen. Bajba is volt ezzel a Díjbeszedő, amikor a lakáshoz tartozó 2 darab mellékvízórát kellett rendszeresen számláznia, ahol a fogyasztás ritkán látott vendég volt. Most így a nyár második felében időt, energiát és költséget nem kímélve egyszer és mindenkorra naprakésszé tette a rendszerében a számokat, és mindent ki is nyomtatott az esetlegesen elbizonytalanodó ügyfélnek.

Minden bérlő és bérbeadó tudja, hogy a közüzemi számlák átláthatósága néha nem olyan egyszerű feladat. Mi sem fogjuk terhelni azzal az ingatlan tulajdonosát, hogy elküldjük számára a 168 oldalnyi számlát szkennelve. Inkább csak felhívjuk a figyelmét, hogy 3.080 (háromezernyolcvan) forint túlfizetésben van, nincs miért aggódni a lakás víz- és csatornadíjaért. Pont ezért a túlfizetésért gondoljuk úgy, hogy a Díjbeszedő talán egy picit most túl komolyan is vette a feladatát. Érthető, hogy mindig az ügyfél az első, ilyenkor semmi sem számít, de legalább környezettudatosabbak lehettek volna, mielőtt ezt a rengeteg papírt kipostázzák…valljuk be, teljesen feleslegesen.

Könnyen legyinthetnénk a témára, és ki-ki személyes vérmérséklete, és persze stílusa mellett, azonnal karakteres véleményt tudna formálni az általában előítéletektől és a köznyelvben gúnyosan megvetett értékesítési hálózatokról. Ezért most egy teljesen másik megvilágításba helyezzük ezt a vitatott témát, mert azt senki sem tudja megkerülni, hogy amit a lakáspiacról hall és lát a médiában, ahhoz ezeknek a hálózatoknak általában köze van. Így akkor is véleményformálók, ha egyébként már a puszta említésük is dühkitörési rohamot okozhat az arra hajlamosaknál. A lakásértékesítés egyébként is szinte mindenkinél kiveri a biztosítékot, hiszen a káosz egyik szinonimája is lehetne. Olyan rendszernélküliség van benne, hogy alig elképzelhető ebben egy igenis szigorúan szabályozott és merev szolgáltatás, mint az ingatlan franchise. A magyar lakáspiac megszületésével egy időben és természetesen külföldi mintára alakultak meg. De nem ez az igazán érdekes bennük. Sokkal inkább az, hogy miközben két jelentős ingatlan franchise tulajdonos van ma a lakáspiacon, nem nagyon beszélünk a mögöttük lévő teljesítményről, vagy a magyar lakáspiac változásának, átalakulásának bennük manifesztálódó tükörképeiről. Ha semleges valaki a témában, ha nem, ez is egy üzlet. Az üzletet pedig ha máshonnan nem is, de a pénz oldaláról könnyen meg lehet közelíteni. A pénzcsinálás könnyűnek tűnhet, de lehet legalább olyan nehéz is, ami pont arra hívja fel a figyelmet, hogy ugyanazon a piacon, ugyan olyan körülmények között is születhetnek merőben különböző eredményességű franchiseok. A látszatra épültek fel, ezzel sokakban megkérdőjelezve egyáltalán a létezésük értelmét, habár a látszat a 21. századi szolgáltatások és termékek értékének egyik meghatározó eleme.

Lakáspiac ? Franchise

A jelenség azért is aktuális, mert a Duna House (DH) látványosan erős pr kampányt folytat 2015-ben, így nagyon könnyű felőlük hallani, vagy találkozni velük. A héten megjelent utolsó hír, de hívjuk mélyinterjúnak - mert nem jellemző, hogy a DH vezetői nyilatkoznak - még az is előfordulhat, hogy ennyire hosszasan, részletesen együtt nem is álltak a nyilvánosság elé. Feltehetjük a kérdést azonnal, hogy de mi a helyzet az Otthon Centrummal (OC), akik csendben teszik a dolgukat, mint ha mi sem történt volna. Hasonló érzése lehet az embernek a csapból is folyó otthontérkép.hu és az ingatlan.com érdekes versenyétől, ahol úgy tűnhet az ingatlan.com tudomást sem vesz a szintén hypeolt konkurenciáról. Véletlenül egy OC hír is megjelent, hogy ők a tőzsdei bevezetés helyett még mindig a franchise hálózat bővítésén dolgoznak. Adta magát, hogy a két céget összehasonlítsuk és megnézzük a lakáspiac miképpen hatott rájuk, és vannak-e valódi fundamentális okai annak, hogy az egyik ennyire ambiciózus, míg a másik egyre szűkebbnek érezheti a zakót. TOVÁBB…

Ha Ön bérbeadó, tulajdonosként az adófizetés előnyei mellett, az adóoptimalizálás a bérleti díjból származó nettó jövedelem alapját jelenti. A személyi jövedelemadó bár egykulcsos (15% 2016. január 1-től), a kiszámítása nem egyenlő az éves bérleti díjra vetített arányával, ahogy az 1 millió forintot meghaladó éves jövedelem esetén még 14% egészségügyi hozzájárulás is (EHO) további adóterhet jelenthet. Az adók alapja, a jövedelem, ugyanis a bevételek és elszámolható tételek különbsége, de az EHO esetében további tudnivalókra is felhívjuk a figyelmet. Ezért egyáltalán nem részletkérdés, hogy milyen nyilvántartást vezet ezekről, milyen tudatosan őrzi meg az ehhez szükséges bizonylatokat, és milyen számításokat végez, amikor értékeli a nettó jövedelmét. Bérbeadóként egyáltalán nem jelent adóelkerülést, adócsalást a hatályos jogszabályok figyelembevétele, amire sokszor maga az adóhatóság hívja fel a figyelmet. A dezinformáltság, az adózási környezet hiányos ismerete viszont félelmet kelthet a laikus adóalanyban, akinek a tájékoztatása most elsődleges célunk. Az adófizetési morál javítása egy olyan gazdaságélénkítő és piac megtisztító hatású profit driver, amivel egy tudatos bérbeadónak érdemes számolnia. Ma már nem csak a bérleti díjak mértéke, a lakások minősége, hanem a triviálisnak tűnő adózás is versenyelőnyt jelent a bérlők körében. A mobilitást elősegítő lakhatási támogatás (bérlők ösztönzése) vagy másik településen saját lakását bérbeadó, majd máshol bérlő tulajdonosi kedvezmény (tulajdonos ösztönzés) olyan piaci jelenségek, aminek szinergiáit az adózás biztonsága eredményezheti. A valódi biztonság, a hosszú távú kiszámíthatóság a jóhiszemű bérlők számára legalább olyan fontos kérdések, mint a jóhiszemű bérbeadóknak. Az adózás előnyei nem csak kézzel foghatóak, de sokszor kockázatcsökkentőek is, ami egy befektetésnek tekintett lakóingatlannál, a jövedelmezőségi kilátások és befolyásoló folyamatainak a vitalizálása is egyben. Rejtett energiák szabadulhatnak fel, ami a megfizetett adókötelezettség mértékével szemben stabil jövedelem-növekedést és költségcsökkentést jelenthet hosszú távon.

Az alapelvek megismerése és megértése csak rövid és tömör áttekintést ad a bérbeadást érintő adózási környezetről. Az adózási irányelvek nélkülözhetetlenek az adózási szabályok jogszerű és biztos értelmezéséhez. Mindezeket külön érdemes kezelni és csoportosítani, mert más-más egyedi szabályozás vonatkozhat Önre, ha a bérlője pl. vállalkozás vagy amikor magánszemély. De ugyanolyan fontos körülmény az is, hogy Ön itthon élő és dolgozó tulajdonosa az ingatlannak, vagy más országba költözött. Az is lényeges különbség lehet, hogy ilyen esetben a két ország között van-e bármilyen adóegyezmény pl. a kettős adóztatás elkerüléséről. Hasonlóan érdekes a több ingatlantulajdonosból eredő adózási kötelezettségek témakör, vagy a több ingatlantulajdonnal rendelkező tulajdonosok adózása a bérbeadott ingatlanuk után. A törvényalkotó szinte minden helyzetre egyértelmű megoldást kínál, így külön ösztönzi az adózási irányelvek alaposabb megismerését és szélesebb körű alkalmazását.

Az ingatlan bérbeadás adózásához alapelveinek és irányelveinek ismerete lehetőséget nyújt Önnek, hogy a lakingatlanának kiadása során a nyilvántartási kötelezettsége mellett, az adóelőleg kiszámítása, megfizetése, a túlfizetés visszaigénylése is szabályosan történjen. Az adóbevallás elkészítése külön feladat, ehhez egy példával szemléltetjük az önbevallás folyamatát, így Ön hibamentesen készítheti el saját adóbevallását, vagy ellenőrizheti azt. TOVÁBB…

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

Évek óta látni ezt a talán sokaknak nem túl érdekes vállalkozást a Mammut 2-ben . Egy ideig elsősorban floridai ingatlan-befektetéseket kínáltak. Már egy ideje a brazíliai és houstoni lehetőségekre is felhívják a figyelmet. A nyilvános adatok alapján mégis sok érdekes kérdést vet fel a hangsúlyozott 1996-ban alapított holland múlt. Hogy mire gondolunk?

1. A cégnek nincs holland sem pedig holland nyelvű honlapja.

2. A .com oldalt 2008-ban  regisztrálták yahoo.com e-mail címmel.

3. A .hu oldalt 2009-ben regisztrálta a Holland Toner Kft., ami jelenleg felszámolás alatt van (2006-ban alapították).

4. Bric Hungary Kft-t 2012-ben alapították , ebben tulajdonos a Maximack Kft. (2007-ben bejegyzett), amiben viszont van egy Máltán bejegyzett cég (Maximack Holding Limited).

Holland kapcsolatot csak a Holland Toner Kft. nevében találtunk először. De egy másik .com domain nevet  2009-ben regisztrálták, amiben előkerült egy hollandnak tűnő név. Ő visszatérő személy, mert egy reklámozott projekt domain nevét is ő regisztrálta, amiben megint látható magyar vonatkozás. De jobban utána nézve még másfél tucatnyi .com, .info és .de domain név lett regisztrálva 2009 és 2014 között általa.

A FB oldalán egy spanyol cím van megadva, a Linkedin egy londoni címet találunk, de londoni irodáról nincs egyébként máshol megjegyzés.

A 2008-as domain név regisztráció a legrégebbi információ, amit találtunk annak ellenére, hogy a kommunikációjának része az 1996-ban alapítás. Nem is feltétlenül érthető, hogy a holland gyökerek és az alapítás éve miért ilyen hangsúlyos a cég bizalmat építő eszközeiben.

Ha van valakinek közvetlen kapcsolata a céggel, az kérjük ossza meg velünk, mert eddig mi csak a figyelmfelkeltő online hirdetésivel találkoztunk. Mi csak arra hívjuk fel a figyelemet, hogy az országkockázati besorolásokra  figyeljünk oda.

A lakossági követeléskezelésnek, a  kényszerértékesítéseknek eddig semmi sem kedvezett igazán. A kényszerértékesítési kvóta  bevezetése óta hiába növelték évente 1%-kal, érdemben semmilyen hatása nem volt.  2014 végével a kvóta megszűnt , mert a bankok a számok alapján nem éltek a lehetőséggel. Viszont a jelzáloghitel-szerződések értékesítése folyamatos volt. A NET program  a követeléskezelt ingatlanok számával hasonló jelzálogkövetelésekkel tudta megtisztítani a banki portfóliókat. Ez 10000-14000 ingatlant jelent évente. Jelenlegi becslések szerint pedig még mindig 180000 a banki mérlegekben a nem teljesítő jelzáloghitelek száma. Így nem olyan meglepő, hogy a követeléskezelők olyan szabályozásért és jogi környezet mellett lobbiznak, hogy sokkal nagyobb mennyiségben képesek legyenek ilyen ingatlanok kezelésére. Ehhez még a Növekedési hitelprogram segítségét is igénybe vennék, hogy a saját tőkeképességüket javítsák, miközben nemzetközi hedge fundok és nyudíjalapok követeléscsomag vásárlását is szívesen látnák -  mondja a Portfolio-nak adott interjúban az Intrum Justitia ügyvezető igazgatója, Felfalusi Péter.

Nem akarunk sem pénzügyi sem pedig szociális kérdést csinálni ebből. A moral hazard, az erkölcsi kockázatok minden aspektuásától eddig is távol tartottuk magunkat, most sem foglalunk állást. Viszont egy érdekes jelenségnek gondoljuk, ahogy a bankok lakossági hitelportfóliójának a problémáit a pénzügyi szakma hogyan szeretné kezelni. Kevés szó esik erről nyilvánosan, mert lakáspiaci szempontból az ingatlanszakma pedig aggodalommal tekint erre a lakásmennyiségre, ami ha hirtelen kerülne piacra, akkor beláthatatlan hatásokat gyakorolhatna. Amellett, hogy vannak olyan szereplői a lakáspiacnak is, akik olyan kényszerértékesítési dömpingre várnak, ahol piaci ár alatt juthatnak hozzá értékes ingatlanokhoz a kilakoltatási moratórium feloldásával. A pénzügyi szakma úgy tűnik, hogy maga szeretne profitálni a felpörgő hitelpiac és a nagyobb számú követelesértékesítések együttes kombinációjával.

Az állam nem csak a lakossági, hanem az üzleti/ipari vagy más néven problémás projekt hitelek felvásárlásával és hasznosításával is a pénzügyi szakmát segíti. A bankok hitelkihelyezési hajlandóságát próbálja ösztönözni a MARK Zrt. megalapításával az MNB, ami az idei év második felében tervezi a követelésfelvásárlások megkezedését a bankoktól.

A lakásbérleti piacot szavakban bárki meg tudja erőszakolni, de a valóságban nem. A kiadó lakások piaca tele van kockázatokkal. Az irreális jövedelem-elvárások azt a kockázatot hordozzák magukban, hogy az annyira vágyott és szeretett lakás végül sokkal kevesebb bérleti díjon talál bérlőre. Elsőnek persze minden tulajdonos ilyenkor makacsul ragaszkodik az elképzeléséhez. A bérleti díj dilemma az egyik legfontosabb kisbefektetői kérdés ma. Aki nem tudja mennyiért kiadható a lakása, az mindent vagy semmit alapon játszik. Olyan „all-in” módon betol mindent az asztal közepére és bízik a vak szerencsében – de elsősorban magában - hogy nyer. Az esetek többségében természetesen veszít. De legalább annyira veszélyes, ha valamikor már így nyert valaki, majd később újra és újra veszít, nem tanulva a tapasztalataiból. A makacs és önfejű kisbefektető sokat kockáztat a bizonytalanért. Még sem arról olvasni, hogy hogyan ne vegyen senki lakást kiadásra. Csak azt, hogy milyen egyszerű ma vásárolni lakást és kiadni jó áron. Ez pedig az egyik legtorzabb információ, mert nem minden lakás ajánlott kiadásra, sem jövedelmezőség, sem pedig üzleti alapon. Vannak kerülendő lakás típusok, amit nem szabad semmilyen körülmények között megvenni, akármilyen csábító is. Aki sokat kockáztat, az bajba sodorhatja magát, mert a kiadó lakások piaca egy ismeretlen világ, még a sokat látott franchise irodák komfort zónáján is kívül esik. Ezért beszélnek róla olyan felületesen és egyszerűsítik le. A valóságban a kiadó lakások piacának saját törvényei vannak. Aki nem tartja ezeket tiszteletben, az a piac akaratával megy szembe, általában sikertelenül.

Budapest egységes piacnak tekinthető, ahol  városi legenda az, hogy csak és kizárólag a belvárosi kerületek a kiadó lakások valódi piaca. Ez csak egy újabb torzító jelenség, a belvárosi kerületek lakáspiaca túlértékelt, túl sok a kiadó lakás, ahol a minőség helyett még mindig az elhelyezkedés alapján értékelnek a bérbeadók. Nem ellentmondás, hogy bár sok a kiadó lakás, de a kiadható annál kevesebb. Ahol sok a kiadó lakás, nem feltétlenül jelenti azt, hogy ideális környezet vár az új belépőre, de ahol kevés a kiadható lakás, ott minőséggel versenyelőnyhöz juthatunk. A több hálószoba kisebb méretben egy komoly kincs, ahogy a megfizethető áron kínált elvárható életszínvonal is. Ha ezzel tisztában vagyunk, hogy a hálószobák száma fontosabb kérdés mint az, hogy a lakás hol van, akkor az a vásárlóknak is adhat segítséget, hogy mit érdemes ma megvenni, ha kimondottan a lakásbérleti piacon szeretnének megjelenni egy olyan termékkel, amit a bérlőknek kínálnak. Ha van olyan felújításra/átalakításra alkalmas kis lakás, amiből kihozható a két hálószoba, akkor arra mindig érdemes odafigyelni. A hálószobaszám jelentőségét nem lehet eléggé hangsúlyozni, szemben az elhelyezkedés mítoszával, ami ismét egy torzító jelenség a lakáspiacon – csak azért, mert a lakások adásvételi piacának a sajátosságait, a kiadó lakások piacára is rá akarják erőszakolni a szereplők.

Egyértelműen kijelenhető, Budán nem érhető el ma benchmark jövedelem, azt a pesti piac jobb ár/érték aránya miatt, a bérlők csak ott fizetik meg. A lakás vételárak Budán negatív hatással vannak a jövedelmekre, ami miatt a budai lakáspiac továbbra sem igazán versenyképes befektetői szempontból. Ezzel együtt viszont Budapest egyre nyilvánvalóbban azt üzeni a befektetni vágyóknak, hogy ne elhelyezkedés alapján döntsenek, hanem jövedelmezőség szerint. Ha egy ingatlan pénztermelő képessége a kérdés, akkor nem az a fontos, hogy hol van, hanem hogy mennyit kell befektetünk ahhoz, hogy a lehető legjobb bérleti díjat tudjuk elérni. Ez ma az említett okok miatt 5%-10% között mozog éves szinten a befektetett összeghez viszonyítva (vételár+kisebb és nagyobb felújítások, dekoráció/berendezés). A drágább, prémium lakások vannak a mérleg könnyebbik oldalán és az olcsóbb kis lakások nyomják a nagyobb súlyt. Érdekes az elhelyezkedés paradoxon, hogy minél inkább drágább környéken vásárolunk, annál kisebb jövedelemre számíthatunk.

Ha valaki ma lakást vásárol kiadási szempontból, az a bérlőknek kell, hogy vásároljon, ne magának. A bérlői igényeket, aki előre figyelembe veszi, az nem fog csalódni. Még az is jól kiolvasható, hogy az olcsóbb lakások – tehát a relatíve minimum befektetés – tudja kezelni a jövedelmezőség és a likviditás kockázatát. Aki azt gondolja, hogy lakóingatlan piacon ma minden a pénzről szól és csak az tud elérni eredményeket, aki nagyon nagy összeget kockáztat, az egyszerűen nem igaz. Kis értékű lakásokkal nyerheti ma a kisbefektető a legtöbbet. Ahogy emeli az árat, átlépi a bűvös 100e Ft/hó bérleti díj piacot, úgy nőnek a kockázatok.

Viszont ha befektetésről beszélünk, a jövedelmezőség nem elhanyagolható kérdés. Az új és prémium lakások általában biztosabban kezelik az értékcsökkenés kockázatát – ha nem eszement/értelmetlen áron vásárolták - de a jövedelmezőségük a legalacsonyabbak között van. Pontosan azért, mert a bérlők azt a prémium felárat bérleti díjban már nem hajlandóak úgy megfizetni, mint amennyire a lakás vásárlója hajlandó volt. A bérlői racionalitás egyébként is jellemzőbb mint a vásárlói ezen az alpiacon. Ebből van a legtöbb félreértés, hogy a bérlő nem vevő. Részletek itt!

.

A lakásbérleti szerződés fontosságával már foglalkoztunk. Akkor az adózás biztonságára hívtuk fel a bérlők és bérbeadók figyelmét egyaránt. Most olyan terültre merészkedünk, ami a lakásbérleti jogviszony alapját jelenti. Ezt pedig nem tehetjük meg úgy, hogy nem ismerkedünk meg a Lakástörvénnyel és a Polgári törvénykönyv (Ptk.) erre vonatkozó részeivel. Ha most valaki arra gondol, hogy száraz és unalmas jogértelmezés következik, akkor azonnal felfvidítjuk. A Lakástörvényt pár perc alatt át tudjuk olvasni. Aki most találkozik vele először, az talán meg is lepődik, hogy mennyire rövid szabályozásról van szó. Ennek minden fél örülhet, mert ma már elvárás ennek a törvénynek az ismerete, ha lakásbérléshez bármilyen szempontból közünk van. Gyorsan és könnyen belátható, hogy egyszerű szövegről van szó, nem kell hozzá jogi segítség, hogy megértsük. Ha valaki mégis bizonytalan, természetesen kérhet „telefonos” segítséget. A Polgári törvénykönyvtől sem kell félni. Néhány oldal olvasmányt jelent 6:331-6:348. § között.

Négy sarokpontja van a lakásbérleti szerződésnek és ennek a speciális jogviszonynak. Ezeket kell, hogy keressük a törvényben. Tudnunk kell mindenképpen, hogy milyen jogi környezet áll rendelkezésünkre ahhoz, hogy a fizetési kötelezettség teljesítése elvárható legyen. A lakás műszaki állapota és annak karbantartása milyen szabályok szerint történjen (hogy elkerüljük a „számlagyáros” bérlőket, akik mindent észt nélkül javítanak, aztán rajtunk követelik). A kiadott lakást kik használhatják (hogy ne azzal szembesüljünk, hogy a lakásunk munkásszálló vagy éppen diákotthon lett). Végül pedig arra a kulcskérdésre is keresni kell a választ, hogy biztos a rosszhiszemű bérlőt védi-e a törvény, ha lakásfoglalástól tartunk. Előre szeretnénk leszögezni, hogy a törvény egyáltalán nem védi a rosszhiszemű bérlőt ilyen esetben. Ezzel szeretnénk kedvet teremteni ahhoz, hogy minden bérbeadó legyen tisztában a jogaival. Ehhez természetesen a Ptk. más részét is érdemes ismerni, ahogy a bírósági végrehajtási törvény (Vht.) néhány pontját is. De ezekről majd később. A tudatlan bérbeadó ki van szolgáltatva a „bátor” bérlőknek, ezért nem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy jogállamban és jogrendszerben a tudatos jogismeret és alkalmazása nem csak a törvény őreinek a feladata. Bérbeadóként saját magunknak ártunk azzal, ha városi legendák, média botrányok a bérleti jogviszonyról alkotott fogalmunk alapjai.

A jogi környezet: határozott vs. határozatlan idejű bérleti jogviszony

A két jogviszony között alapvető különbség van. A Ptk és a Lakástörvény is megkülönbözteti őket. Lakástörvény 23. § (2) A határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg. Ha határozott idejű lakásbérleti szerződést kötünk, akkor a szerződés kezdeti és lejárati napja meg van határozva, ahogy feltétleket is szabhatunk a szerződésben, amik miatt a szerződés megszűnik. Ha most hiretelen össze kellene hasonlítani a határozatlan idejű lakásbérleti jogviszonnyal, akkor azzal pont az a „határozatlan” jelző a legnagyobb baj, mert bizonytalan időre és bizonytalan feltétlelek bekövetkezésekor felmondással kell élni valamelyik félnek ahhoz, hogy a lakásbérleti jogviszony megszűnjön. Amíg a határozott idejű lakásbérleti szerződésben a megszűnés időben és feltétlelek szerint is kódolva van felmondás nélkül, addig a határozatlan lakásbérleti jogviszonynál a felmondás kényszere van kódolva a szerződésben. Így egy példával szeretnénk bemutatni, hogy mit is jelent ez a valóságban. Mind a két esetben a havi fizetendő bérleti díj 100.000 Ft.

- Ha határozott idejű jogviszonyról beszélünk (1 év), akkor a szerződés pillanatában mi 12x100.000 Ft bevétel biztos tudatában írjuk alá a szerződést. A bérlő azt vállalja, hogy nekünk 1 év alatt egyenlő részletekben fizeti meg a bérleti jogviszony idejére meghatározott bérleti díj-részleteket. Ebben az esetben a meghatározott bérleti díj az 1.2 millió forint. A bérlő ha megszegi ezt a vállalását, hogy havonta „törleszt” – ez a feltétel – akkor a bérleti jogviszony megszűnik, mert a határozott jogviszony alapfeltétele nem teljesül.

- Ha határozatlan idejű jogviszonyról beszélünk (nincs elvárt bérlési idő), akkor a szerződés pillanatában mi 1x100.000 Ft bevétel biztos tudatában és „majd meglátjuk” x 100.000 Ft reményében írjuk alá a szerződést. A bérlő azt vállalja, hogy nekünk bizonytalan ideig de minium egy hónapig 100.000 Ft bérleti díjat fizet havonta a határozatlan lakásbérleti jogviszony idejére. A bérlő ha megszegi ezt a vállalását, hogy havonta fizet bérleti díjat, akkor okot ad a szerződés felmondására, de a szerződés nem szűnik meg, csak azért mert nem fizet.

Egyértelmű, hogy a határozott lakásbérleti jogviszony biztosítja azt a keretet számunkra, ami a törvény erejével a bérbeadót egzaktan védi. Részletek itt!

De eladóként is jó tudni, hogy a vevők első körben egy árat határoznak meg, hogy mennyiért szeretnének körül belül vásárolni. Aztán abban az árban talált kínálat alapján szűkítik a lehetséges megvásárolni kívánt lakásokat. Így nem szabad meglepődni, ha a potenciális vásárlókkal beszélgetve, elsőnek az az érzésük, hogy a kedves vásárló még nem igazán tudja, hogy mit akar. Ez egy elég tipikus vásárlói magatartás manapság, amikor az ingatlanpiacon az ár inkább okozat, nem pedig ok, a lakáspiaci kínálat szélesedő palettáján. Mert végülis, arra keressük a választ, hogy az eladók mennyire lépnek újra piacra. Az ingyenes felületek költséghatékonnyá tehetik az értékesítést. Ma a költséghatékonyság pedig igen fontos kérdés, mert bár az árak mozognak, ezek most tényleg nagyon változatos képet mutatnak pl. Budapesten. A fő oldalon most sem véletlen a kiválasztott kép. Tessék jól megnézni és megszámolni, hogy az eddigi adatok alapján Budapest 23 kerületében 11-ben az árak inkább csökkentek, 11-ben inkább nőttek és egy kerületben nem változott az átlagos lakásár. Ez az igazi stagnáló piac a 13. kerület. Sőt ha még jobban megnézzük, akkor Pest és Buda lakáspiaca is ketté szakadt. Pesten az árak inkább nőttek, amíg Budán, az 1. kerület kivételével minden más kerületben az árak csökkentek. Ilyen számok mellett nem szabad általánosítani, ha valóban tisztában akarunk lenni akár eladóként, akár vevőként a piaccal. Jól látható, hogy Pesten az 5., 6. és 7. és 8. kerületek árai nőttek, de felsorolás szerint csökkenő mértékben. A 8. kerületben annyira minimális árváltozás mutatható ki, hogy inkább stagnálásnak nevezhetnék. Addig pl. a 9. kerület árai tovább csökkentek. Ezért fontos nézni a grafikonokat és ezért fontos a számok mögé látni és nem egy újságcikk főcímét elolvasni vagy felületes információinak a lényegtelenségéből lényeges következtetéseket levonni.

Azt már most látni, hogy végre valami történik, amiről lehet beszélni, ami akár döntést elősegítő adatokat is hordozhat. Csökkenhet a bizonytalanság, ami tényleg több fundamentális alapot nyújthat a lakáspiaci bizalom tartós megerősödéséhez, a kínálat élénküléséhez és az ingatlan, mint befektetési forma eszközértékének a jobb piaci megítéléséhez.

Vásárlóként könnyen azt érezhetjük még ma is, hogy sok idő egy jó lakást megvásárolni. A kínálat bővülése sokat segíthetne azon, hogy a vásárlók megfelelő kínálatból tudjanak válogatni és ne az legyen az érzésük, hogy csőre töltött puskával, állandó készenlétben kell már szó szerint vadászniuk az olyan lakásra, amit érdemes megvenni. A már visszatérő vásárlók, akik az elmúlt években szembesültek a lakáspiac kihívásaival, tudják miről beszélünk. Nem csak egy jó lakást nehéz megtalálni, hanem az adásvételt is meg kell tudni szervezni. Rengeteg rejtett probléma lehet, ami miatt akár hónapokig is húzodhat a végleges adásvétel. A lakáspiaci elemzések erről sem szólnak. Így az ilyen árváltozást mutató görbe a szívritmus „zavarainkat” is szemléltetheti, amikor kiderül, hogy nem várt nehézségek kerültek képbe a kiválasztott lakásokkal kapcsolatban. Legyen az csak egy egyszerű végrehajtás, társasházi jelzálog a tulajdoni lapon. De fokozható a gond több tulajdonos esetén, akik közül elég egy is, ha hanyag és temtörődik az értékesítéssel. Egy külföldi tulajdonos, aki nem adott érvényes meghatalmazást az értékesíthez és lassan tudja beszerezni a szükséges papírt vagy egyszerűen nehezen elérhető. De lehet ügyvédi mulasztás, nem várt eladói betegség, szinte bármi, ami drámaivá teheti a helyzetet. Mindenki el tudná mesélni az ő történetét, amikor lakást vett. Ezekre mind fel kell tudni készülni és tisztában kell vele lenni. Sőt, vásárlóként, a kínálat bővülése magával hozhatja a jól ismert túlárazást. Mindig vannak meglepő lakáshirdetések, teljesen elrugaszkodott árakkal. De az általánosítások miatt, ilyenkor még bátrabbak tudnak lenni az olyan eladók, akik egyetlen lakás eladásával szeretnék kompenzálni az eddigi költségeiket. Az a tulajdonosi magatartás, ami a leendő vásárlók tudatlanságára épít, az sosem lesz jó hatással a lakáspiacra.

Most is látható, hogy milyen kétarcú a budapesti lakáspiac. Mégis azt olvassuk róla, hogy aki eddig nem vett Budapesten lakást, most már csak drágábban teheti meg. Féligazság, vagy talán még annyira sem az. De a lényeg, hogy alátámasztható, mert valami történik a piacon. De ahhoz, hogy egy ingatlanról, amit kiválasztottunk vásárlásra, döntést hozzunk, azt még véletlenül se ilyen féligazságok alapján tegyük. Eladóként is ma az az egyik legfontosabb, hogy a piaci folyamatokkal összhangban árazzunk és kínáljuk az ingatlanunkat. Ha valaki abból indul ki, hogy most már fellendült a piac, akkor vegye azt figyelembe, hogy a változó környezet ellenére is csak kezd a lakáspiac kapaszkodni egy 2010 környéki szintre és azt sem egységesen teszi, hanem egyelőre csak részterületenként.

Az egészséges kínálat bővüléshez egészségesen informált eladókra is szükség van. A tudatlan vásárlótól már csak a tudatlan eladó hordoz több piaci kockázatot. Azt nem kell magyarázni, hogy mennyire szubjektív piac ez, ahol magánemberek hoznak döntéseket, legyen eladó vagy vevő. A racionalitás, a valódi üzleti folyamatok és döntés mechanizmusok nem általánosan észrevehető jellemzői sajnos. Egy fejlettebb ingatanpiaci kultúrához fejlettebb üzleti magatartásra és tudatosabb szereplőkre lenne szükség. Amíg azt látni, hogy sem az eladó sem pedig a vevői oldal nem veszi elég komolyan az ingatlanpiacot – egyszerű pénzkérdést csinált belőle – addig sok kockázattal szembesülhetnek a szereplők. Azt hinni, hogy mert van pénzem, akkor mindent (jól) tudok és nem lesz gond vásárlni, vagy mert van ingatlanom, akkor azt el is tudom (jól) adni, már értek hozzá, ezek mindig elég amatőr megközelítések. Az ilyen amatőr ingatlanpiac viszont fejlődőképes. Részletek itt!