A lakásbérleti szerződés fontosságával már foglalkoztunk. Akkor az adózás biztonságára hívtuk fel a bérlők és bérbeadók figyelmét egyaránt. Most olyan terültre merészkedünk, ami a lakásbérleti jogviszony alapját jelenti. Ezt pedig nem tehetjük meg úgy, hogy nem ismerkedünk meg a Lakástörvénnyel és a Polgári törvénykönyv (Ptk.) erre vonatkozó részeivel. Ha most valaki arra gondol, hogy száraz és unalmas jogértelmezés következik, akkor azonnal felfvidítjuk. A Lakástörvényt pár perc alatt át tudjuk olvasni. Aki most találkozik vele először, az talán meg is lepődik, hogy mennyire rövid szabályozásról van szó. Ennek minden fél örülhet, mert ma már elvárás ennek a törvénynek az ismerete, ha lakásbérléshez bármilyen szempontból közünk van. Gyorsan és könnyen belátható, hogy egyszerű szövegről van szó, nem kell hozzá jogi segítség, hogy megértsük. Ha valaki mégis bizonytalan, természetesen kérhet „telefonos” segítséget. A Polgári törvénykönyvtől sem kell félni. Néhány oldal olvasmányt jelent 6:331-6:348. § között.

Négy sarokpontja van a lakásbérleti szerződésnek és ennek a speciális jogviszonynak. Ezeket kell, hogy keressük a törvényben. Tudnunk kell mindenképpen, hogy milyen jogi környezet áll rendelkezésünkre ahhoz, hogy a fizetési kötelezettség teljesítése elvárható legyen. A lakás műszaki állapota és annak karbantartása milyen szabályok szerint történjen (hogy elkerüljük a „számlagyáros” bérlőket, akik mindent észt nélkül javítanak, aztán rajtunk követelik). A kiadott lakást kik használhatják (hogy ne azzal szembesüljünk, hogy a lakásunk munkásszálló vagy éppen diákotthon lett). Végül pedig arra a kulcskérdésre is keresni kell a választ, hogy biztos a rosszhiszemű bérlőt védi-e a törvény, ha lakásfoglalástól tartunk. Előre szeretnénk leszögezni, hogy a törvény egyáltalán nem védi a rosszhiszemű bérlőt ilyen esetben. Ezzel szeretnénk kedvet teremteni ahhoz, hogy minden bérbeadó legyen tisztában a jogaival. Ehhez természetesen a Ptk. más részét is érdemes ismerni, ahogy a bírósági végrehajtási törvény (Vht.) néhány pontját is. De ezekről majd később. A tudatlan bérbeadó ki van szolgáltatva a „bátor” bérlőknek, ezért nem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy jogállamban és jogrendszerben a tudatos jogismeret és alkalmazása nem csak a törvény őreinek a feladata. Bérbeadóként saját magunknak ártunk azzal, ha városi legendák, média botrányok a bérleti jogviszonyról alkotott fogalmunk alapjai.

A jogi környezet: határozott vs. határozatlan idejű bérleti jogviszony

A két jogviszony között alapvető különbség van. A Ptk és a Lakástörvény is megkülönbözteti őket. Lakástörvény 23. § (2) A határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg. Ha határozott idejű lakásbérleti szerződést kötünk, akkor a szerződés kezdeti és lejárati napja meg van határozva, ahogy feltétleket is szabhatunk a szerződésben, amik miatt a szerződés megszűnik. Ha most hiretelen össze kellene hasonlítani a határozatlan idejű lakásbérleti jogviszonnyal, akkor azzal pont az a „határozatlan” jelző a legnagyobb baj, mert bizonytalan időre és bizonytalan feltétlelek bekövetkezésekor felmondással kell élni valamelyik félnek ahhoz, hogy a lakásbérleti jogviszony megszűnjön. Amíg a határozott idejű lakásbérleti szerződésben a megszűnés időben és feltétlelek szerint is kódolva van felmondás nélkül, addig a határozatlan lakásbérleti jogviszonynál a felmondás kényszere van kódolva a szerződésben. Így egy példával szeretnénk bemutatni, hogy mit is jelent ez a valóságban. Mind a két esetben a havi fizetendő bérleti díj 100.000 Ft.

- Ha határozott idejű jogviszonyról beszélünk (1 év), akkor a szerződés pillanatában mi 12x100.000 Ft bevétel biztos tudatában írjuk alá a szerződést. A bérlő azt vállalja, hogy nekünk 1 év alatt egyenlő részletekben fizeti meg a bérleti jogviszony idejére meghatározott bérleti díj-részleteket. Ebben az esetben a meghatározott bérleti díj az 1.2 millió forint. A bérlő ha megszegi ezt a vállalását, hogy havonta „törleszt” – ez a feltétel – akkor a bérleti jogviszony megszűnik, mert a határozott jogviszony alapfeltétele nem teljesül.

- Ha határozatlan idejű jogviszonyról beszélünk (nincs elvárt bérlési idő), akkor a szerződés pillanatában mi 1x100.000 Ft bevétel biztos tudatában és „majd meglátjuk” x 100.000 Ft reményében írjuk alá a szerződést. A bérlő azt vállalja, hogy nekünk bizonytalan ideig de minium egy hónapig 100.000 Ft bérleti díjat fizet havonta a határozatlan lakásbérleti jogviszony idejére. A bérlő ha megszegi ezt a vállalását, hogy havonta fizet bérleti díjat, akkor okot ad a szerződés felmondására, de a szerződés nem szűnik meg, csak azért mert nem fizet.

Egyértelmű, hogy a határozott lakásbérleti jogviszony biztosítja azt a keretet számunkra, ami a törvény erejével a bérbeadót egzaktan védi. Részletek itt!