A szálláshely-szolgáltatás nem bérbeadás. A bérbeadás pedig nem szálláshely-szolgáltatás. A lakóingatlan-hasznosítás merőben különböző formáit hajlamosak vagyunk összekeverni, csak azért, mert a köznyelvben így él. Viszont ha valakit komolyan érdekel a szálláshely-szolgáltatás, az csak akkor várhat helyes válaszokat a kérdéseire, ha a kérdéseiben használt fogalmak is helyesek. A szálláshely-szolgáltatás egy üzletszerű gazdasági tevékenység jogilag, üzletileg/gazdaságilag, pénzügyileg és adózási szempontokból is. Sokkal szigorúbban szabályozott, egzaktan meghatározott szolgáltatás, mint ahogy azt a laikus gondolná.

Vagyis aki turistáknak szeretne szálláshely-szolgáltatást nyújtani, az

- nem bérbeadó

- nem bérlőt keres

- nem bérleti díjat kap

- nem ad ingatlant bérbe kizárólagos birtoklási joggal

- nem köt bérleti szerződést

Az ilyen szolgáltatást nyújtó magánszemély:

- szolgáltató = szállásadó

- vendégeket = ügyfeleket keres, akikről vendégkönyvet vezet

- szolgáltatási díjat kér = szállásdíj

- komplex szolgáltatást nyújt, aminek a lakása az alapja, de nem a szolgáltatása egyetlen eleme

- szolgáltatási szerződés alapján szolgáltat, a lakás használata nem egyenlő a birtoklási jog gyakorlásával

Hogy miért fontos ez?

Azon kívül, hogy a már említett szabályozási környezet helyes megismeréséhez a megfelelő fogalmak helyes használata elengedhetetlen, egy másik nagyon érdekes, de annál inkább vitatott kérdésre is megkaphatjuk a választ. Legyünk bérlők vagy bérbeadók, az egymással szembeni elvárásaink sokszor alapulhatnak félreértésen. A bérlők sokszor tévesen szolgáltatást várnak el a bérbeadótól a bérleti díj fejében miközben a bérleti szerződés nem szolgáltatási szerződés. Jogilag a bérbeadás és bérleti díj nem szolgáltatás vagy szolgáltatási díj, annak egyetlen egy célja és feladata, a bérlőnek a lakás 24 órás állandó és kizárólagos használata/birtoklása. A bérleti díj csakis a lakáshasználati díjat jelenti, semmi többet. A lakás használata során felmerülő egyéb költségek (tipikusan rezsi díjak) pontosan ezért nem képezik részét a bérleti díjnak általában, szemben pl. a szálláshely szolgáltatásnál, ahol ez evidensen a szolgáltatási díj része, beleértve egyéb kényelmi szolgáltatásokat is. Amikor mégis konfliktus támad a bérlő és a bérbeadó között, mert sajnos valami műszaki probléma van a lakásban (tipikusan hibásan működik/elromlik és javítani kell), a bérlő semmilyen módon nem tagadhatja meg, késleltetheti a bérleti díj fizetést, vagy egyszerűen mondhatja azt, hogy „a pénzemért vannak elvárásaim”. Pontosan azért, mert a lakásbérleti jogviszony egyetlen tárgya a lakás használata és birtoklása, azért pedig a Lakástörvény 12. § (1) és a Ptk. 6:336. § (1) szerint havonta bérleti díjat köteles fizetni a bérlő. A Lakástörvény 35. § (1) szerint kell a rezsi díjakat is megfizetnie és a Ptk. 6:343. § miatt fizet egyébként óvadékot (=kaució) vagy veszítheti el azt szerződésszegés miatt a Ptk. 6:213. § (2) szerint. A bérbeadó és a bérlő nem áll szolgáltató és ügyfél kapcsolatban, ezért olyan fontos, hogy amikor bérbeadásról és lakásbérleti jogviszonyról beszélünk, a szálláshely-szolgáltatás semmilyen üzleti koncepcióját és adózási aspektusát, jogi hátterét ne értsük alatta.

Saját érdekében kérünk mindenkit, hogy a turistáknak ma Budapesten elsősorban online kínált szálláshely-szolgáltatást, az Airbnb lakásokat - amit évtizedekkel ezelőtt egyszerűen csak IBUSZ lakásoknak hívtunk - kezelje helyén minden értelemben. A felületes, hanyag és pongyolán fogalmazott információk sokakat félrevezethetnek, becsaphatnak, és olyan színben tűntethetik fel ezt a gazdasági tevékenységet, mint ha semmi különbség nem lenne abban, hogy ha napi szintű vagy ellenkezőleg, éves alapon történő lakóingatlan-hasznosítást tervezünk.

A képességeink helyett a döntéseink határoznak meg minket, befolyásolják sikereinket vagy ellenkezőleg, a kudarcaink valódi okai. Hiába sikeres valaki más területen, az ingatlan ingoványos talaján sokan újra amatőrnek érezhetik magukat, mert ki kell lépniük a komfort zónájukból. Ők a szerencsésebbek, mert felismerik és elismerik, hogy van amihez még ők sem értenek. Ahhoz, hogy jó döntést hozzon ilyenkor az ember, a képességek mellett, hasznos információkra is szükség van.

Az lakóingatlanok bérbeadásánál a top 3 kérdések egyike, hogy adószámmal, számlával vagy ezek nélkül érdemes/kell-e/jobb-e kiadni. A válasz nagyon egyszerű. Ismételten ne pénzkérdést akarjunk ebből is csinálni, mert az ingatlannál nagyon sok kérdés ugyanis nem az. Koncentráljunk az átlátható és könnyen kezelhető adminisztrációra, ami bérbeadóként az egyik legfőbb szempont legyen. A szabályozások szerint, ha a bérlő nem kér számlát, akkor a bérbeadónak nem is kötelessége adni. Így sokan elintézik az adószám+számla kérdését azzal, hogy felesleges bürokrácia helyett, aki tudja, az mind kerülje el. Pedig ezzel leginkább csak megbonyolítja minden bérbeadó az életét. Az adószám igénylése nagyon egyszerű feladat, de az ismeretlentől hajlamosak vagyunk félni. A félelem pedig a hibás döntések alapja lehet sajnos. Akkor is jó vele élni és számlázni, ha a bérlő ezt nem igényli. Mert nem a bérlő miatt tesszük első sorban, hanem magunk miatt. Az adószám segítségével, a számlázásnak köszönhetően egyszerű és a NAV által is érthető és elfogadható nyilvántartást tudunk végezni a bevételeinkről. Ez bizony elkerülhetetlen, akkor is, ha nincs adószámunk. A papírmunka ilyen értelemben nem elkerülhető, nincs valódi alternatívája. Ne is akarjuk feltalálni a spanyolviaszt, még ha erre amúgy lehetőséget biztosítanak az adótörvények. Nincs egyszerűbb nyilvántartás a bevételekre a számlázásnál, történjen az számlázó szoftverrel vagy számlatömbbel. Egy esetleges adóellenőrzésnél, amikor be kell mennünk előre egyeztetett időpontra Budapesten pl. a Gvadányi utcába egy 2 órás NAV-os elbeszélgetésre, akkor a korrekt számlázásnál nincs is nagyobb segítség. Az adóellenőrzés pedig bármilyen bérbeadót utolérhet, amitől nem félni kell, hanem tudatosan felkészülni rá. Úgy kell minden nap a bérbeadással kapcsolatos adminisztrációt intézni, mintha minden nap adóellenőrzésre készülnénk. Ahogy mondani szokás, a jó munkához idő kell, a rosszhoz pedig még több. Ne legyünk önmagunk ellenségei!

Összefoglalva, röviden tömören az adószám igényléséről:

- csak egy egyszerű technikai művelet

- nem jár azonnali és állandó adófizetési kötelezettséggel

- az önbevallás adószám nélkül pont ugyan úgy történik mint adószámmal

- az adószám igénylése és a számlázás nem jelent gazdasági tevékenységet és nem válik tőle senki egyéni vállalkozóvá

- az adószámos magánszemély ÁFA-mentesen végezheti a lakáskiadást

- díjmentes és kényelmesen elintézhető ma már online is

 A folyamat dióhéjban:

Az adószám igényléshez a 15T101 jelű nyomtatványt kell kitölteni és továbbítani az adóhatóságnak 2 példányban.

Ehhez első lépésben a www.nav.gov.hu honlapon a bal oldalon található „Nyomtatványkitöltő programok” menüpontban le kell tölteni a keretprogramot: Általános Nyomtatványkitöltő (ÁNYK) program telepítése. Majd ugyanebben a menüpontban kell kiválasztani a 15T101-es nyomtatványt és letölteni. A nyomtatványban az A01-es melléklet 2. pontjában „Telephely”-nek a kiadott ingatlan címét kell beírni. A 7. pontban Főtevékenység: 682001 Lakásbérbeadás, albérlet. Ezeken kívül ezen a lapon 6-os és 9-es pontot szükséges kitölteni. Az F01-es melléklet 6. pontjában az 1. pontot kell választani („Kizárólag közérdekű, vagy egyéb sajátos jellegére tekintettel adómentes tevékenységet folytatok”).

A kitöltött nyomtatvány automatikusan továbbítható a NAV-nak ügyfélkapun keresztül is a www.magyarorszag.hu oldalon, vagy leadható az ügyfélszolgálatokon.

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

Uborkaszezon van, de bizony a közműszolgáltatók nem tétlenkedhetnek. Még minket is meglepett, hogy mennyire komolyan lehet venni a pontos elszámolás fogalmát. Történt ugyanis, hogy pár napja egy lakásra ugyanazon a napon 19 darab számlalevelet küldött ki a Díjbeszedő. A képek is mutatják, hogy ez bizony sok papír, összesen 168 nyomtatott oldal (nem minden lap duplaoldalas) és összesen 617 gramm (borítékok nélkül).

Ez nem vicc, kérjük véresen komolyan venni. A Díjbeszedő úgy gondolhatta, hogy most már tiszta vizet önt a pohárba, és rendet tesz az érintett lakás számlázásában. Ez egyébként egy üresen álló lakás, a tulajdonosa és annak családja, barátai használják évente pár hetet összesen. Bajba is volt ezzel a Díjbeszedő, amikor a lakáshoz tartozó 2 darab mellékvízórát kellett rendszeresen számláznia, ahol a fogyasztás ritkán látott vendég volt. Most így a nyár második felében időt, energiát és költséget nem kímélve egyszer és mindenkorra naprakésszé tette a rendszerében a számokat, és mindent ki is nyomtatott az esetlegesen elbizonytalanodó ügyfélnek.

Minden bérlő és bérbeadó tudja, hogy a közüzemi számlák átláthatósága néha nem olyan egyszerű feladat. Mi sem fogjuk terhelni azzal az ingatlan tulajdonosát, hogy elküldjük számára a 168 oldalnyi számlát szkennelve. Inkább csak felhívjuk a figyelmét, hogy 3.080 (háromezernyolcvan) forint túlfizetésben van, nincs miért aggódni a lakás víz- és csatornadíjaért. Pont ezért a túlfizetésért gondoljuk úgy, hogy a Díjbeszedő talán egy picit most túl komolyan is vette a feladatát. Érthető, hogy mindig az ügyfél az első, ilyenkor semmi sem számít, de legalább környezettudatosabbak lehettek volna, mielőtt ezt a rengeteg papírt kipostázzák…valljuk be, teljesen feleslegesen.