Ugyanaz az érzés foghat el minket, amikor a luxus pontos meghatározását akarjuk megfogalmazni. Igen, az érzés, ami egyszerre olyan egyszerű és közben mégis valamiért többszörösen összetett mondatot facsar ki belőlünk. Még bele is zavarodhatunk, igen, elveszíthetjük a fonalat. Ha már zavarba érezzük magunkat gyorsan rá is vághatjuk, hogy mindenkinek mást jelent. Rébuszokban beszélünk róla, igen, rébuszokban, ezért bármire, bármikor és bármiért ráfoghatjuk. Ismét forogjanak azok a (fogas)kerekek a fejünkben és gyakoroljunk gondolkodni. A magyar lakáspiacon a luxus határozottabb fogalom, mint azt most ebben a pillanatban sokan hirtelen meg tudnák maguktól fogalmazni. Annyira triviális, álmodozunk róla. A magyar lakáspiac sok szempontból egyedi karakterisztikája miatt nehéz falat nem csak egy külföldi gyomornak, de még egy hazainak is. Miért? Mert nem akarjuk megérteni, meg- és kiismerni, csak hazai és nemzetközi sztereotípiákon keresztül megítéljük. Igen, ítélkezünk a lakáspiac felett, mivel rend kell a (lelki)világunkban, hogy képesek legyünk irányítani. A szánkat tátjuk, a fejünket vakarjuk, károgunk, mint az izgága varjak ősszel a gesztenyefa körül. Kapargatjuk a gesztenyét mi is a lakáspiacon ösztönösen, mint a varjak. Lehetnénk tudatosabbak? Igen, igen és igen, már hogyne lehetnénk! Olyan sok kérdésben intelligensen tudunk gondolkodni. Az ingatlan körül sok a zűrzvavar, hiába sokunk egyetlen és kizárólagos igazi vagyona. Ennek ellenére, mégis infantilisen beszélünk és gondolkodunk a lakáspiacunkról. Gyermeteg, naiv és meseszerű világ, ahol Piroska, a farkas, a nagymama és a vadász klasszikusában érezhetjük magunkat. Ha hirtelen nem emlékeznénk pontosan a mesére, olvassuk el újra, főleg, ha kisgyerek van a családban. A mesék világától, igen, azért is nehéz elszakadni, mert egy gondtalan és felelősség nélküli világra emlékeztetnek minket. Ugye, milyen közhely, amikor azzal jövünk, hogy „mi nem akarunk felnőni, vagy az „örök gyerekek vagyunk” gondolkodásmód. A felelősségvállalás ritka gondolkodásmód a lakáspiacon? De miért fontos ez, amikor a luxus fogalmát akarjuk egyértelműen, félreérthetetlenül, rébuszok nélkül meghatározni? A szavaknak súlya van, még akkoris, ha nem érezzük. Igen, ha felelősséget tudunk és akarunk is vállalni azért, amit állítunk az egy hosszútávú gondolkodást jelent. Igen, nem csak túlélni kell a pillanatot, hanem megélni is. A máról holnapra élés, vagy a nem, nem változatatok semmin (nem javítom meg), amíg el nem romlik általánosnak nevezhető életmód, mind közrejátszanak abban, hogy a luxust miért érjük félre olyan könnyedén.

Kompromisszumok nélkül

A hosszú be- és rávezető célja a gondolkodás segítése. Tanuljunk meg gondolkodni és megtanulhatunk élni – különböztet meg minket sok ösztönös állattól. Az otthonaink és a lakhelyünk pedig egyértelműen kiemel minket az ösztönök világából. Az otthonaink általában a kompromisszumokról szólnak. Ha tehát a luxusotthon fogalmán gondolkodunk kompromisszumról nem beszélhetünk. Mit jelent a kompromisszum az otthonnál?

1. Sokunknál az elhelyezkedés jut eszébe legelőször

Nem véletlenül. A hely az ingatlan egy fix adottsága. Az ingatlan „földhöz ragadt”. Magyarországon sem mindegy, hogy hol van az az ingatlan. Na ez nem egyszerűen egy települést jelent, hanem sokkal inkább GPS koordinátákat. Kinek ne lenne kedvenc helye ilyen pontossággal meghatározhatóan. De menjünk tovább.

2. Ha megvan a hely, akkor a második helyen a méret lesz

Egy luxus ingatlan az nem kicsi. Sőt, egy luxus ingatlanról mindenképpen a nagy terek jutnak eszünkbe. Nincs olyan, hogy nem fér el még egy gyerek, vagy nem tudjuk berendezni, mert valamilyen bútor túl nagy lenne benne.

3. Azt már tudjuk, hogy számunkra különleges helyen van, tágas, akkor harmadik helyen ott lenne gyorsan az a gondolat, hogy mi terveznénk meg

Ez az a pont, amikor a luxus érzése igazán magával ragadhat minket. Micsoda ajándék az élettől az, aki a számára kedves helyen egy nagy ingatlant tervezhet. Igen, a tervezés azt jelenti, hogy nem készen veszünk valamit, hanem építtetünk magunknak, még hozzá biztosan építésszel, szép látványos tervek alapján, ismét kompromisszumok nélkül. De akkor eszünkbe jut, hogy nem csak GPS koordináták számítanak, a nagy ház professzionális tervei, de kell hozzá egy telek is.

4. Nagy házhoz nagyon nagy telek is kell.

Itt most meg is állnánk egy pillanatra, mert összefoglaljuk, hogy a luxus ingatlan alapvetőleg továbbra is a föld birtoklásáról szól. Olyan ősi kötődésünk van a földhöz még a 21. században is, ami mára már luxus lett, mert egyre inkább elszakadtunk tőle. Egy kompromisszumok nélküli föld, a ház és annak épített környezete (pl. kert), mindig a luxust jelentették. Semmi sem változott az évezredek alatt. Ez mindig a társadalom felső szűk rétegének adatott meg. Ma is így van ez. A magyar gazdagok nem társasházakban laknak. A szintén sosem meghatározott „felső tízezer” Magyarországon lehet, hogy birtokol társasházi lakásokat – de a luxust a kertes házak különleges darabjai testesítik meg számukra.

Társasház = kompromisszum

A luxus társasház fogalma ezért is ellentmondásos. A kompromisszum nélküli élet egyik tulajdonsága az én házam az én váram életérzése. Egy társasház az a „mi várunk”. Minél nagyobb, ez annál igazabb. A nagyszámú lakásokkal rendelkező tömegházak nem jelentenek ma sem luxust Magyarországon, ha régi, ha új az. Képviselhetnek valamilyen életérzést, amit mindig és mindenkor beárnyékol a társasház kompromisszuma. A társasházi lakás minden kötöttséget megtestesít, ami ellentmond a luxus alapvető fogalmának. Budapesten és Magyarországon is félreértették a világ társasházépítő trendjeit. A társasházépítések elsősorban tömeglakásokat jelentenek. Vannak egyedi elhelyezkedések a világban, ahol csak lakásokban lehet élni. De amely városban lehet saját földünk, amire építkezhetünk, az mindig sokkal magasabb életszínvonalat képvisel. A saját ház, saját kerttel, a saját földünkön, minden városban a luxushoz vezető utat jelképezi, már ahol ez lehetséges. Budapesten és Magyarországon ez pedig lehetséges. Budapest belvárosában is kereshetjük a luxust, de teljesen felesleges. A régi és új társasházakat teljesen kizárhatjuk, egyik sem képvisel semmilyen szinten sem luxust. Összezavarodtunk? Hirtelen mindenkinek csak társasházak vannak a fejében, amikor a budapesti belvárosra gondol. Drága is a belváros, amitől még nem lesz egy ingatlan sem luxus ott. A budapesti gazdagok nem is élnek a belvárosban és eszük ágában sincs odaköltözni. Vannak városok, ahol a belváros a luxus ingatlanok piaca, de Budapest és általában Magyarország nem ilyen. A budapesti belváros is „eltársasházasodott”, alig találni már a 6. kerület villanegyedében önálló, egylakásos villákat. Tömegigényeknek megfelelő, tömegtermék lett a belvárosi lakás, amiknél óriási különbségek lehetnek életszínvonalban, de attól még a luxus szigorú követelményeinek nem felelnek meg. A pesti kerületekben a luxus ezért fehér holló. Budapest a luxus ingatlanok piacát tekintve egyoldalú város, amit az itt élők tudnak és tisztában is vannak vele.

Budán van a luxus házak piaca Budapesten

Budapest még abból a szempontból is egyedi, hogy a különleges elhelyezkedések mind Budán találhatók. Egy saját ház az I. kerület különleges részein, mint a budai várhegyen (igen, vannak ilyenek), egy saját tervezésű családi ház a Gellérthegyen, Naphegyen nagyon keveseknek adatik meg. A 2. és 12. kerület a klasszikusnak nevezhető budai luxus házak terepe.

6. Igen, eljutottunk oda, hogy Magyarországon, a ház a luxus alapja, a saját, önálló ház

A luxus házakat nem nagyon mutogatják magazinokban. A luxus ingatlanokat általában csak a szomszédok látják kívülről. A lakóik sem „túl hangosak”, alig látni őket, nem hívják fel magukra a figyelmet. Az ilyen ingatlanok építése, értékesítése sem óriási csinadrattával történik. Szépen, csendben, nyugodtan. Ettől még néhány körül „zavar lehet az erőben”, mert sokszor, vagy szinte mindig természetvédelmi területen épülnek. Ez pedig magában hordozza a konfliktust. Erre jó példa a Gellérthegy északi oldala, ahol mindig épül egy-egy ház csökkentve így a zöld felületet.

7. A természet közelsége szinte minden luxus lakóházra jellemző

Ez alól nem kivétel Budapest sem, ahol a budai hegyek és dombok között lapulnak meg a különleges házak. Jó, azért van néhány, amit nem nehéz észrevenni. Így eljutunk oda, amiért fontos volt ennyit gondolkodni a luxus fogalmán. Ha jobban megértjük a luxus fogalmát, nem fogjuk mindenre használni teljesen feleslegesen.

8. Világossá válhat számunkra, hogy amire vágyunk, az nem is tartozik a luxus kategóriába

Mint az az „álmaink nője vagy férfije, akivel szívesen eljátszanánk egy kicsit, de nem szeretnénk, ha gyerekeink anyja vagy apja lenne”. Igen, álmodozunk róla, de nem biztos, hogy vágyunk rá. Egy szép, elegáns, nyugodt és kellemes otthon, nem feltétlenül tartozik a luxus világához. Még jó hogy nem! Nagy baj lenne a világgal, ha csak luxus otthonokban lehetne kényelmesen élni. A lakáshirdetések mégis „szenvednek” teljesen indokolatlanul a luxus szó felesleges használatától. Rosszul használjuk, mert mást akarunk vele kifejezni, mint amit valójában jelent. Leginkább az eladó/kiadó lakás vagy ház árát próbáljuk meg vele (ön)igazolni. Szükséges? Tényleg nem tudjuk helyettesíteni a luxus szót olyan kifejezéssel, amivel talán tényleg valódi tartalommal tölthetjük meg azt a bizonyos formát? Ha igen, akkor törekedjünk rá, hogy kerüljük a luxus szó használatát és beszéljünk érthetően egymással a lakáspiacról. Ha meg akarjuk érteni egymást és a lakáspiacunkat is, a gondolkodásmódunkon érdemes lenne változtatni 2017-ben. Inspirálhatna minket ez is az új évben, ami nemcsak egy lehetőség, amivel élhetünk, de egyben felelősség is, ami nyomasztó súlyként húzhatja a vállunkat.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Redőnyt lehúzni, mindent áramtalanítani, fűtést kikapcsolni – hangozhat el jó néhányszor az elkövetkező bő egy hétben. De biztosan jó ötlet?

Valójában nem, mert ezzel hívjuk fel leginkább magunkra a figyelmet és írjuk ki otthonra, hogy hosszabb időre elutaztunk. Hasznosnak hitt szokásaink bajba is sodorhatnak, ezért jobb ha mindent másképp csinálunk, ha nem akarjuk kihívni magunk ellen a sorsot.

1. A redőnyt hagyjuk úgy, mint ha otthon lennénk

Ez fontos, mert nálunk ez egyfajta népszokás, egyetemes jelzés arra, hogy ha napközben a redőnyök le vannak húzva, akkor abban a lakásban nincs senki. A besötétítés „ősi” hagyománya sokmindenre visszavezethető. Vannak, akik szerint az ablakokat védjük a vihartól. Mások szerint ezzel is lassítjuk a lakást a lehüléstől vagy nyáron a felmelegedéstől. Amíg vannak olyanok is, akik szerint ezzel védjük a lakást a betöröktől. Bizonyára mindegyikben van egy kis igazság. Akár lehet tényleg hasznos is néha. Sőt, vannak olyan redőnyök, amik tényleg védelmet nyújtanak és részei lehetnek az otthonunkat védő rendszernek. Na de a redőnyök jelentős része inkább csak árnyékoló, valódi védelmet nem nyújt. Elutazáskor, a lakás hosszabb időre történő üresen hagyásakor jobb ha nem húzzuk le.

2.  A világítás jobban véd, mint a lehúzott redőny

Igen, jobb ha nem áramtalanítunk. Ellenkezőleg, inkább játsszunk a lakásban a világítással. Időzítőre kapcsolhatunk a lakásunk több pontjára lámpákat (álló és éjjeli lámpák erre kivállóak), amikor a nap több szakában órákon át világíthatnak. Igen, este is. A redőnyt ezért sem szabad lehúzni. Tovább fokozhatjuk a „hangulatot”, ha időzítjük az otthoni kis mini-hifinket (ha van), amivel akár több órán át szólhat a rádió vagy valami zene. A lényeg, hogy ne legyen csend a lakásban. Jobb, ha mindent elkövetünk azért, hogy minden úgy tűnjön otthon vagyunk.

3. Forogjon az a gázóra, mert a fűtés nélküli lakás „felhívás keringőre”

Beállítjuk a lakást pl.  20 fokra, de a lényeg, hogy a gázóra forogjon. Sok apró részletre figyelhetnek a betörők, arra is, hogy egy fűtetlen lakás azt jelenti „Nem vagyunk itthon”. Ez is egy rossz szokás, mint a redőny lehúzása. Spórolni akarunk, mert minek fűtsünk, ha nem vagyunk otthon. A rossz fűtési szokásainkról már beszéltünk. A lényeg, hogy a hatékonyság nem egyenlő a spórolással. Nem érdemes a lakást kihűlni hagyni. Többe fog kerülni a felfűtse valószínűleg, mint amennyit spórolunk azzal, hogy hagyjuk lehűlni. Ha forog a gázóra – ami általában a lakásokon kívül van – akkor ez egy újabb játék lehet a betörök becsapható érzékeikkel.

+ még egy tipp

4. Legyen ismerősnél, barátnál, jó szomszédnál pótkulcs

Fő a biztonság. Mindig történhet valami. Nem csak a betörők, de más műszaki probléma is fenyegetheti a lakásunkat, ezért mindig jobb ha van valakinél egy szett kulcs. Persze, akár rá is nézhet a lakásra valaki pár naponta. De ha van egy csőtörés – mert mindig a víz az úr – jó ha nem kell a rendőrségnek feltörni a lakást, hanem van valaki, aki kulccsal könnyedén bejuthat.

A riasztó önmagában kevés. Ha távfelügyeletre van bekötve érdemes azt több helyen kiírni. Akkor is ha nincs bekötve sehová, mert a lényeg mindig a bizonytalanság. A lakásbetörők biztosra szeretnek menni. Ahol nő a kockázat, onnan odébb állhatnak és más lakást választanak, ahol látszik, hogy biztosan nincsenek otthon és nem is védi semmi sem a lakást. Ne keressük feleslegesen a bajt, szabadúljunk meg rossz szokásainktól. Az otthonunk védelme nincs ingyen, számoljunk a költségeivel, ne akarjunk spórolni rajta. Az "okos otthon" megoldások pedig még további trükkök tárházát jelenthetik, amivel a lakásunkat távolról is figyelni tudjuk és egyben védeni is.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Az ünnepi időszakban romantikusabbak, szentimentálisabbak és egy kicsit önzetlenebbek is vagyunk. Nyitottabbak leszünk a környezetünk problémáira, empatikusak az év utolsó hónapjában. Ragadjuk meg hát az alkalmat és beszéljünk olyasmiről, olyan kontextusban, amiről lehet, hogy eddigis beszéltünk, ma mégis új értelmet nyerhet.

36 éve fogyunk és nem csak emberileg

Tudjuk, ismerjük a problémát. Lélekben mégis sokkal nagyobb országban élünk.

Az oktatási rendszerünk alapgondolata és legfontosabb üzenete, hogy mi saját magunkkal vagyunk határosak és sok problémánkat ennek történelmi okaira vezetjük vissza.Közben pedig ez az ország is nagy már a számunkra, nem tudjuk élhetővé tenni.

Nem csak egyszerűen fogyunk, hanem már csak három régióra szűkült az ország, ami egy sokkal kisebb Magyarországot jelent. Nagyrészt Pest, Győr-Moson-Sopron és Hajdu-Bihar megyék jelentik ma az országot. Városállamoknak tekinthetjük, ahol Győr, Sopron, Budapest és Debrecen városok köré épül fel minden, amiért itt éri meg élni, dolgozni, vállalkozni, a gyerekünket óvodába és iskolába járatni, egészségügyi szolgáltatást igénybe venni. Mondjuk ki, itt jó élni ma és úgy néz ki, egyre inkább ebbe az irányba haladunk. Nem Magyarországon, hanem magyar városállamokban fogunk élni.

Ha visszamelékszünk mit is tanultunk, akkor azonnal felrémlik, városállamok voltak a modern értelembe vett emberiség bölcsői is. Létrejöttek ugyan birodalmak, de azok sosem szóltak másról, mint a kizsákmányolásról, a városállamok jólétének a biztosításáról. Évezredekig így működött a világ, hogy voltak fejlett és gazdag városok, amik kizsákmányolták a tartományaikat. Nem volt célja semmilyen fejlesztés, csak a természeti és akár emberi erőforrásainak a kihasználása.

A nemzetállamok megszületésével azt a délibábot kergették "nacionalista" elődeink, hogy az országok majd másképp fognak működni és nem lesznek benne városállamok, amik az ország felett állnak. Ez volt a 20. század nagy illúziója, ami mára nyilvánvalóvá vált, hogy nem volt igaz.

A történelem ismétli önmagát és amiért évezredekig szenvedett az ember, ma kiderült, hogy teljesen felesleges volt. Városállamok korát ma urbanizációnak hívjuk, ami nem ma kezdődött. A nemzetállamok születésében is nagy szerepe volt a városoknak és a városiasodásnak. Ma viszont hiába vannak országok, ha azokon belül koncentráltan, meghatározott területeken van érteleme élni. Ezek pedig mind városokat jelentenek és azok közvetlen környezetét.

Már nem vízfejű az ország

Magyarország történelmi hagyományai miatt szétaprózott települészerkezettel rendelkezik. Nincs mit szépíteni rajta. Okai nagyon egyszerűek, a feudális Magyarország történelmi emlékeire utalnak, amikor a kisebb földbirtokosok és hűbérurak a földjeiken élő emberekből éltek meg és uralkodtak rajtuk.

A városiasodás nálunk nagyon lassan folyt, túl lassan. Annyira, hogy a 2. világháború után a „vas és acél” országa leszünk felhívásra, kényszeriparosítás próbált ezen drasztikusan változtatni. Ezzel elindult az emberek városba kényszerítése, amiért a városokra nálunk még ma is szokás valami „szörnyű és élhetetlen helyként” gondolni.

A kistelepülések romantikája továbbra is él, nosztalgiázgatunk a madárcsicsergős, tisztalevegős helyekről. Aztán az elmúlt 26 évben kiderült, hogy város és város között is nagy különbségek vannak. Nem elég valamit városnak hívni, attól az még lehet pont ugyan olyan mint egy kis falu. Hiába van a településen óvoda, általános iskola, esetleg valamilyen középiskola, a színvonaluk inkább hátráltatja a fejlődést, nem pedig segíti. Butulunk, hallhattuk az elmúlt 1 hétben. Miközben, ha a számok mögé néznénk és az okát keresnénk, kiderülne, hogy ott is oktatnak és olyanok, ahol ez már nem lenne elfogadható és megengedhető. Tudjuk, hogy kényes a téma, de ha nem látjuk be azt, hogy az oktatásban sem a mennyiség a lényeg – az iskolák száma – hanem a minőség, akkor a helyzet tovább fog romlani. Támadják a központosítást, a centralizációt az oktatásban, az állam befolyását, az önkormányzatok felett. Lehet az eszközöket kritizálni, de az iskolák számának drasztikus csökkentése, és tudásközpontok létrehozása a közoktatásban elkerülhetetlen lesz...ami szintén csak centralizációval érhető majd el. Tehát az út adott, csak járni kellene rajta megtanulni.

 Nem segítünk magunkon azzal, hogy olyan helyen tartunk életben oktatási intézményeket, ahol ezeknek semmi értelme sincs. Ártunk a gyerekeinknek és végső soron saját magunknak is. Lehet, hogy közös sorsok mögé bújhatunk, nem látszódnak annyira a különbségek helyi szintén, de kilépve ebből, minden gyengesége kiderül ennek a fenntarthatatlan rendszernek.

Az ország és a társadalmunk nem kettészakadt, hanem egyszerűen koncentrálódik a fejlődő részeire. Debrecennek például már van saját repülőtere és ez jót tesz a városnak és a közvetlen környezetének. Oktatási és egészségügyi intézményei versenyképesek, a város él és fejlődik. Győr és Sopron környéke, Budapest, Bécs és Pozsony háromszögben vonzza a Magyarországon élni vágyókat. Budapest pedig az egyetlen metropolisz Magyarországon, ami Debrecen és Sopron között mindenre és mindenkire kihat, óriási katalizátor, energiájával és pénztermelő képességével. Ezeknek a fejlődő térségeknek mind azzal kell szembesülnie, hogy a náluk beszedett adóknak például csak töredékét kapják meg, ők tartják el az ország olyan részeit, ami vagy vegetál vagy pedig…nem jó ezt kimondani, de haldoklik. Elnéptelenednek vidékek, kihalnak falvak, települések, vagy a sorsuk megpecsételődik. Végig lehet nézni ezek haláltusáját, vagy tudomást sem kell róluk venni, hiszen ez az urbanizáció.

Ma rengeteg adót költünk el olyan önkormányzati és vele együtt oktatási rendszer fenntartására, ami csak egy lélegeztetőgép. Persze, nyílt titok ez az óriási önkormányzati rendszer arra jó, hogy helyi kiskirályok uralkodjanak, a korrupció melegágyai és az urambátyám rendszer alapjai legyenek. A helyi iskolák meg ehhez nevelnek választókat – tudjuk erős gondolat, vitatni lehet, de a leves fekete és mégis nap mint nap ezt esszük.

Az adórendszerünket hibázatjuk, miközben nálunk, a fejlődésünk gátja valójában az adóforintok „nem okos” felhasználása, ezzel csak egyik napról a másikra túlélünk. Ha mindenkinek új házat és új autót adnánk olyan vidékeken, ahol semmi munka nincs, attól azt még nem tudnák fenntartni. Nem lenne pénzük a rezsire, az autó üzemeltetésére, a ház és az autó rendszeres karbantartására. A normális ételről, oktatásról és egészségügyi ellátásról már nem is beszélve. Az emberek ezeken a vidékeken magukra maradtak és csak idő kérdése a sorsuk...

Adományozás időszakát éljük, mert adni jó. Csak azzal nem vátoztatunk meg semmit, a rászoruló még rászoruló marad és januártól tovább szenved. Ahol nem jó élni, ott nincs munka sem. Ahol nincs munka, ott nincs jövedelem.

Átlagok mögé bújva az ország ma úgy néz ki, hogy az Európai Unió egyik legjobb helye, hiszen alig 4,5% a munkanélküliség. Csak ez még elfedi a bajokat, a területi élhetetlenséget, a kilátástalanságot, azt a depressziót, amit nem lehet közmunkával orvosolni. Az elvándorlásról még nem is beszéltünk. Amikor mi magyarok más ország városállamaiba költözünk. Ezért is van szükség itthon is erős és fejlődő városállamokra, mert csak azok vonzóak a 21. században, bármennyire is kegyetlen és fájdalmas következményekkel járnak.

Fogyunk, elnéptelenedik az ország nagyrésze, zsugorodik Magyarország élhető területe. Mert teljesen mindegy egy ország területi nagysága, ha az nem élhető.

Az élhető szó, ma egész mást jelent, mint 100-150 éve. Az is lehet, hogy megint mást fog jelenteni 100-150 év múlva. De, hogy Magyarország nem kinövi a jelenlegi méretét, hanem inkább kínos teherré válik számára a jelenlegi mérete is, az már bizony nem a jövő problémája, hanem a jelené.

A határon belüli egyenlőtlenségeket nem tudjuk kezelni, de még mindig nagy áldozatvállalás mellett megpróbáljuk. Ablakon kidobott pénz vagy humánus felelősségvállalás, nem tudni. Azt viszont igen, hogy ez csak fájdalomcsillapítás, nem megoldás. Rabok legyünk vagy szabadok ? - nemzetállamunk megszületésének 19. századi alapgondolata. Saját országunk rabjai vagyunk, hogyan lehetnénk addig szabadok? - pedig már a 21. századi urbanizálódó Magyarország dilemmája.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Mutasd meg a konyhádat és megmondom ki vagy. Egy lakásban kevés olyan hely van, mint a konyha. Na nem csak azért, mert legyen eladó, kiadó, a hirdetésben elsők között keresik a vevők és a bérlők a konyhaképeket. Hanem azért is, mert ha a környezetünkben, baráti társaságunkban elmegyünk valahová, a konyha pillantok alatt egy lakás központi helye lesz. A konyha, annak berendezése, felszerelése leginkább csak pénzkérdés. Ezért most egy elemet emelnénk ki belőle, amire évtizedek óta költünk, de leginkább teljesen feleslegesen.

Pára- és szagelszívó paradoxon

Legyen a konyha nyitott (nappali) vagy zárt helyiségben (külön konyha), mindenhol ott lesz ez a konyhai berendezés. Sütő, főzőlap ( vagy csak simán tűzhely) fölött mindig ott fog állni egy elszívó. Azon kívül, hogy ha van benne világítás (és általában van), akkor kiváló társ lehet ez a funkciója főzésnél, arra, amire kitalálták, ritkán alkalmas. Ha most hirtelen meg kellene becsülni, hogy hány magyar lakásban van olyan elszívó, aminek értelme is van – tehát nem csak hangosan zúg – akkor ez gyakorlatilag kimutathatatlan lenne. A hagyományos, teljesen egyszerű elszívók - legyenek azok légkivezetésesek (kürtős) vagy csak légkeringetésesek (szűrőbetétes) – a zajon kívül semmilyen szagot nem fognak kivezetni a lakásból. Az otthonra tervezett, álltalában néhány tízezer forintos, de ha tovább megyünk a pár (száz)ezer forintos készülékek sem érnek túl sokat. Egyik másik lehet, hogy szebb lesz és mutatósabb, fel fogja dobni a konyhát, de attól még a főzésből eredő pára és szagok, illatok is a lakásban fognak maradni és ott szétterjedni. A leírásokban és a javaslatokban olvashatunk különböző teljesítményt, hogy mekkora térfogatú térbe ajánlott, de higgyék el, ezek csak üres szavak.

A különbség a be- és kikapcsolt elszívó között az lesz, hogy ha sűrűbben használjuk, a zsírok hamarabb fognak rajta lecsapódni, így a levegőben lévő por is hamarabb fog rátapadni. Igen, egy újabb porfogó, nehezen ( hideg zsíroldás) és sűrűn takarítható haszontalan eszköz az életünkben – összegeznénk röviden és tömören a konyhai elszívókat.

Egy koszos, zsíros elszívó elég lehangoló tud lenni egy konyhában - fűznének hozzá sokan egy utolsó megjegyzést.

Van egyáltalán használható elszívó?

Persze, hogy van, csak ha meglátjuk, hogy milyen áron vannak, akkor nem fogunk rá költeni. A külső motoros elszívók irányába érdemes elindulni. Viszont azt a legtöbb társasházban nehézkes beüzemelni. Nem lehetetlenség, mert a ház külső falán is elhelyezhető, mint egy klíma kültéri egysége. Egy családi háznál a padláson/tetőtérben, teljesen külön és távol a konyhától építhetjük be a motort a légkivezetésbe. Így a konyhában már csak a levegő halk mozgását fogjuk hallani, a motor zúgását egyáltalán nem.

Sokszor már eleve azért sem szeretjük az elszívókat, mert hangosak és zavaróak/idegesítőek főzés közben. Semmit sem lehet tőlük hallani és az ember agyára megy a monoton zaj.

Akit csak a zaj zavar, azoknak már vannak olyan belső keringetésű elszívók, amik úgy vannak tervezve, hogy csendesek legyenek és elnyeljék, a fülünket zavaró frekvenciákat. Az elszívók árkategóriájának felső szegmense ez a perimetrikus elszívó. Páraelszívók esetén ennél a speciális műszaki megoldásnál az elszívás egy ún. zajcsökkentő panel pereme mentén történik, mintegy légfüggönyt képezve a főzőfelület fölött, ezáltal a légsebesség megnő és hatékony légszállítást tesz lehetővé. Hatékonyak, könnyen elhelyezhetők, mint a hagyományos elszívók, csak egyedül annyiba kerülnek, mint egy teljesen gépesített alapkonyha.

Csak azért elszívót ne tegyünk a konyhába, mert szerintünk vagy mások szerint is „muszáj”, vagy azért mert ez a „szokás”.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Az újlakás fogalmát a mai napig nem tisztázza semmi. Tudják a vásárlók egyáltalán mit vásárolnak meg? Dehogy tudják! Megnézik a látványképeket, amik rendszerint csak a lakásban rejlő lehetőséget mutatják be, de nem a kész lakást. Az újlakások vásárlásánál minden vevő kap egy műszaki listát, aminek lehet a felét sem fogja érteni. Olyan látványtervet egy fejlesztő sem készít, ami valójában bemutatja a kész lakásokat. Emiatt általában sokkal magasabb elvárásai vannak a vevőknek az építkezés alatt. Ha pedig szembesülnek a valósággal, abból nagyon komoly csalódás lehet. Elhelyezkedés, tömegközlekedés, épített környezet, presztízs, stb, sorolhatnánk, hogy mi minden beárazza az újlakásokat. De a belső kialakításuk, a valódi életszínvonaluk szinte lényegtelen ma még.

Az újlakást is fel kell újítani

Ha azt gondolja ma egy újlakást vásárló, hogy az újlakás ára tartalmaz mindent, amit ő az újlakásról elképzel, akkor óriási tévedésben van. Teljesen mindegy, hogy 700 ezer forint a négyzetméterár, vagy 1,5 millió, minden újlakás teljesen alap konyhát, fürdőszobát, burkolatokat, térkialakítást, fehér falakat kap. A fejlesztők által kínált „választható” lehetőségek valójában semmit sem jelentenek. Úgy kell elképzelni egy újlakást, amit ha tényleg úgy szeretnénk, hogy kinézzen, mint egy jól kitalált és felújított használt lakás, akkor arra pontosan ugyan úgy költenünk kell. Az új és használt lakás között a társasház és annak környezete lesz a különbség. A lakás belső életszínvonala, korszerűsége nem a kivitelezőtől függ, hanem a vásárlójától. Ha komoly konyhát akarunk bele, akkor azt nekünk kell majd megfizetni. Ha számítanak a színek, formák, a design, a térkihasználás, a kapcsolók, konnektorok, lámpák kiállásai, az bizony mind a vásárló feladata.

Az újlakás nem kész lakás, csak egy jó alap

A használt lakások árait manapság azzal vádolják, hogy azok túl közel vannak a teljesen új lakások áraihoz. A túlárazás és lakáspiaci túlkapás mindennapos jelenség. De ha megnézünk egy kiválóan felújított lakást és egy unalmas újlakást, ami ugyan annyiba kerül, akkor mégis csak kiderül, hogy az újlakás mindig drágább lesz. A lakás belsejét sokszor részletkérdésnek tekintjük, főleg az újlakásoknál, amiért az „új” jelző mindenkiben azt az érzést kelti, hogy az egy kész termék, nem kell rá egy forintot sem költeni. Ez pedig egy óriási becsapás. A „magazin lakásként” árult újlakások szemfényvesztések csupán. Mélyen a zsebébe kell nyúlnia minden vásárlónak, aki az új lakásából tényleg a legtöbbet akarja kihozni.

Szerkezetkészen is vásárolhatunk

A kivitelezőnek érdeke, hogy az alaplakást adja el, mert azzal keresi a legtöbbet. Kifutó termékeket, beragadt raktárkészlekeket építenek be a lakásokba. A márkanév sem a hideg és meleg burkolatoknál nem jelent semmit, ahogy a szanitereknél, szerelvényeknél, konyhabútoroknál és konyhagépeknél sem. A tervezőasztalról vásárlásnak annyi előnye van, hogy meg lehet egyezni a kivitelezővel, hogy a lakást ne fejezze be, és a vevő kérésének és utasításainak megfelelően legyen előkészítve a gépészet a lakásban, minden mást a vevő saját maga intézi. Igen, itt megragadnánk a lehetőséget, hogy kiemeljük, ne a kivitelezőre bízzuk a lakásainkat, ha saját terveink vannak vele. Ma még minden lakásátalakítás arról szól, hogy ott kell lenni valakinek a helyszínen és folyamatosan figyelni kell a munkákat és időben jelezni, ha valami nem úgy történik, mint a terveken. Az építkezési területre bemenni nem mindig könnyű, néha nem is lehet. Minél később vesszük meg a lakást, tehát minél inkább előrehaladottak a munkák, a lakásokat a fejlesztő nem fogja engedni, hogy szerkezetkészen vásároljuk. Hiába nem kérünk burkolatokat, konyhát és szerelvényeket, alig fog ez valamit is jelenti az árban. Ezzel pedig elindulhat egy lavina, ami azt jelenti, hogy nagyon sok pénzt dobunk ki feleslegesen.

Az újlakást is szét lehet verni, mint egy használt lakást

Nem ritka eset, amikor az új, frissen átadott házakban ütvefúrók és flexek hangját halljuk, mert dolgoznak a vevők, az új tulajdonsok. Verik szét az újlakásukat, vésnek, bontanak, akár hónapokig újítják fel, alakítják át a saját igényeiknek megfelelően. Ahogy egy mobilszolgáltató nem garantálja a térerő és mobilinternet minőségét szerződéskötéskor, úgy nem garantálja az otthoni wifi-t sem egy vezetékes internet-szolgáltató, és az újlakásépítők sem garantálják azt, hogy az újlakásunk a marketingtervek alapján fog kinézni. Az újlakásunk úgy fog kinézni, amilyenre mi megcsináljuk. Az újlakás ára, ezért csak egy alapár egy alaplakásért. Ha többre vágyunk – és az új lakások árai alapján sokkal többre vágyik minden vevő – az több millió forint plusz kiadást jelenthet. Egy lakás berendezése pedig további milliókat jelenthet. Az újlakásvásárlók tehát semmivel sincsenek előrébb mint a használt lakásokat megvásárlók. Pénznyelőnek érezheti mindenki a lakásvásárlást, mert bármennyit el lehet rá költeni a beköltözésig, csak az anyagi lehetőségeink szabhatnak korlátot a vágyainknak...látványterveinknek.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Sok kérdés kavaroghat a fejünkben, amikor a jelenlegi lakáspiacot meg akarjuk érteni.

Az egyik legalapvetőbb paradoxon, amivel laikusként találkozhatunk, hogy miért akkor vásárolnak, amikor nőnek a lakásárak?

Erre kapásból rávághatná valaki, azért mert a kereslet nyomja fel az árakat. De biztosan így van ez? A magyarországi és általában a budapesti lakáspiacon a kereslet és kínálat kapcsolata elég speciális. Azt árulják, amit nem keresnek és azt keresik, amit nem árulnak. A lakáspiacon a kínálat és a kereslet nagyon nehezen találkozik egymással. Attól, hogy valamit árulnak, még nem tekinthető piacképes kínálatnak. Attól, hogy valaki lakást akar vásárolni, még nem biztos, hogy piacképes  kereslet lesz belőle. Az a bizonyos „nagy találkozás” a titok nyitja. Csökkenő vagy évekig stagnáló lakásárak esetén a kínálat megtorpan, megreked. Csak az a lakás lesz eladó, amit muszáj eladni. Mivel átlagárakról beszélünk, az alapján látjuk a piac mozgását, az egyedi eseteket nem fogjuk látni. Ez azt is jelenti, hogy még ilyen piaci körülmények között is történnek „átlagon felüli” adásvételek. A piacképes kínálat, azért piacképes, mert van kereslete. A piacképes kereslet, azért piacképes, mert van kínálata. Ez a lakáspiaci kínálat és kereslet metszéspontja, közös halmaza. Minél színesebb a kínálat – az eladó lakások száma nő – a keresletnek annál nagyobb az esélye vásárolni. A kínálatot pedig a magasabb, növekvő árak motiválják. Paradoxon vagy sem, a vevők érdeke a növekvő ár, mert úgy fogják megtalálni a tűt a szénakazalban. A lakásvásárlás idő kérdése, tudja minden vevő. Van, aki pár hét, van aki pár hónap, de vannak akik évekig keresnek. A vásárlási időre, a bőségesebb kínálat jó hatással van, mert könnyebben és gyorsabban lehet megtalálni a megfelelő lakást. Így a sikeres adásvételek száma is nő. A hazai újlakáspiac is ennek ékes példája. Hiába akarunk venni egy számunkra tetsző újlakást, ha nem építenek olyat. Amikor elindulnak az építkezések, megnő a kínálat és máris tudunk belőlele válogatani. De mikor indulnak be az építkezések? Amikor nőnek az újalakások árai. Nem a lakások kereslete, hanem a kínálata határozza meg az árat a lakáspiacon.

Ha megértjük a piacképes kínálat fontosságát, akkor kérdezhetünk a piacképes keresletről is. A piacképesen van a hangsúly, a többi csak „lakásturista”. Mindig sokkal több ember szándékában áll vásárolni, mint ahányan valójában vásárolnak.

A jelenségről már beszéltünk, nagyon érdekes, és pontosan ugyanaz a pszichológiája, mint a kereskedelemben a nézelődő = „window shopping”. A piacképes kereslet és kínálat a piacképes árról szól.

Azok a vásárlók, akik akarnak vásárolni, azok elfogadják a kínálat diktálta árakat. Így jöhet egy másik kérdés, hogy kik és miért hajlandóak egyre többet fizetni a lakásokért?

A piacképes kereslet legfontosabb tulajdonsága, hogy van mögötte anyagi fedezet. Ez lehet egy másik lakás eladásának ára. Igen, nagyon jellemző, hogy az eladók egyben vevők is a lakáspiacon. Így ismét visszautalnánk, hogy megint milyen fontos a piacképes kínálat bővülése, amiben benne van a piacképes kereslet növekedése is egyben. Ezek az eladók adják a vevők gerincét. Minél többen vannak, annál erősebb a piacképes kereslet a lakáspiacon. Nem minden eladóból lesz vevő, de minél több az eladó, a vevők számában ez megjelenik. A piacképes kínálat generálja saját magából a piacképes kereslet egy igen aktív részét. Érdekes lehet ezt olvasni azoknak, akik még eddig bele sem gondoltak, pedig az az eladó, aki vevő is, nagyon elszánt és tudatos és minden körülmény között is vásárolni fog. Az árak növekedése az ilyen vásárlót nem tartja vissza semmiben. A többi vevő sem tehet mást, ha azt akarja megvenni, amire szüksége van. A piacképes kereslet egyben egy (lét)szükséglet, amit azok a vevők fizetnek meg, akik szó szerint mindenáron vásárolnak, ha megtalálják, amit keresnek. Ez nem csak a biztos megtakarítások és havi rendszeres jövedelem miatt van. A növekvő lakásárak mindig jobb hitelpiacot is jelentenek. A bankok is szívesebben vesznek részt a lakáspiacon, amikor a lakások likvid eszközök, az értékük biztosabb. A növekvő lakásárak a hitelezést is beindítják, a hitelezés pedig a piacképes vevők körét erősíti meg. Igen, a hitelezés erősödése mindig a kezdeti lakásárnövekedés következménye, ami később katalizátora tud lenni a folyamatnak, mert a bankok a lakásárnövekedést megfinanszírozzák a vevőknek. Stagnáló vagy csökkenő lakásáraknál a bankok nem túl aktívak a lakáspiacon, ahogy a piacképes kínálat is nagyon szűk, a lakóingatlanok likviditása (pénzé tétele) drámaian csökken.

Ezért a lakásárnövekedés az egyetlen és járható út a vevőknek is, ha azt várják el a lakáspiactól, hogy ne csak eladó lakások legyenek, hanem piacképes kínálat is.

A kiszámítható, biztos, de nem túl magas árnövekedés az egészséges lakáspiac alapja.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Monológ: A lakásárak látványos emelkedése „doom and gloom” azoknak a bérlőknek, akik hiába tesznek félre havonta, mégis úgy érzik soha sem lesz saját lakásuk Budapesten. Havi fizetésből lakásra félretenni sosem volt egyszerű feladat, de legalább kivitelezhető volt. 35 év alatt első saját lakás! - ugyan már...

Létezett Budapesten 10 millió alatti lakáspiac, ami az igazi első lakást vásárlók terepe volt. Emlékszünk még rá? Nem volt olyan régen, még 3 éve is könnyedén vásárolhattunk ezen a nagyon aktív és nagyon izgalmas piacon, ahol a bérlőkből lett lakástulajdonosok felülreprezentáltak voltak.

Itt vettek lakást a szülők a gyereknek is, aki tanulni jött Budapestre. Friss házasok is, akiknek „gyorsan” saját lakás kellett. 10 millió alatt még a belvárosban is vásárolhattunk, ahol 7-8 milliós 20-30 nm-es garzonlakásokat vehetünk.

Budapesten 15 millió alatt ma már nem lehet vásárolni lakást, a belvárosban ez inkább 18 millió körül alakul.

3 év nem olyan hosszú idő, hogy fel lehessen dolgozni azt az érzést, hogy elég volt 4-5 millió önerő az első saját lakás vásárlásához. Ma ez 8-10 millió, ami dupla akkora megtakarítást jelent, akárhogy is nézzük. Nőnek a bérek, de nem ilyen ütemben és az élet minden más területen is egyre drágább lett. Ha egy éltszínvonalat fent akarunk tartani bérlőként elég könnyen úgy érezhetjük, hogy érezhetjük nincs az a fizetés, amit ne tudnánk könnyedén felélni. Megtakarítunk, ahogy bevásárláskor mindenből a lehető a legolcsóbbat vesszük. Spórolunk, mert nem járunk el szórakozni vagy csak nagyon ritkán. Keveset költünk külsőségekre (ruha, cipő, stb.), minden forintot megfogunk, ahol csak tudunk.

Nő a megtakarításunk, de a saját lakást egyre távolabbinak érezzük. Telnek múlnak az évek és számoljuk, hogy ha végig szenvedjük a következő hosszú éveket, akkor talán összejön…talán. Rámegy-e az egészségünk, nem tudjuk. Az olcsó kaja nem a hosszú élet titka, az biztos. Halljuk, hogy náluk a várható életkor már nemzetgazdasági kérdés. Számolunk és az jön ki, hogy ha sikerül is az első lakást megvenni, a "fiatal évek" elröpülnek nélkülözésben. Albérletre lehet többet, de legalább annyit fogunk költeni, mint megtakarítani – elmélkedhetünk a szerencsénkről. Elgondolkodhatunk, hogy már eddig mennyit fizettünk ki…milliókat, lehet többet, mint a jelenlegi megtakarításunk. Gáz, mi! Lakni valahol kell, hajléktalanok nem lehetünk. Ha nem vagyunk egyedül és meg tudjuk osztani a költségeket, szerencsésebbnek érezzük magunkat, de a lakásárak attól még aggasztanak minket.

Mennyibe fognak kerülni pont akkor, amikor olyan összeg lesz a zsebünkben, amivel már magabiztosan tudunk lakáshirdetéseket nézni?

3 éve is minden első lakását megvásárló nagyon drágának érezte a lakásokat. Nem is tudták még milyen szerencsések voltak, hogy akkor vásárolhattak. Mi lesz velünk, akik saját lakás akarnak, de nem „ilyen áron” ? Elmegyünk talán külföldre, ahol hamarabb összejön egy itthoni lakásra vagy akár már házra is.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Egy visszautasíthatatlan ajánlatot kap a családfő és a család költözik, az otthon itthon marad. Sokunknál ismerős helyzet, amikor egyszerre vagyunk büszkék a karrierünkre, ennek ellenére mégis egy megmagyarázhatatlan érzés kerít hatalmába. Elindul a szervezkedés, a kiköltözés lassan de biztosan halad előre. Eljön az a pont, amikor döntést kell hoznunk a lakásunkról. Lehet csak néhány évig laktunk benne, de akár évtizedeket is eltölthettünk benne. Minden részéhez köthetnek emlékek, mindent hosszú ideig tervezgettünk, most mégis el kell engednünk. Ez még sem olyan egyszerű.

Egy ideig ragaszkodunk

Amikor munka miatt külföldre költözik a család, a lakások legnagyobb része "gazdátlan" marad.

Annyi mindennel kell foglalkozni, hogy a lakás lesz a legutolsó a listában. Ha mégis eszünkbe jut, első körben a baráti társaságban, családon belül szeretnénk megoldani a kérdést. Érdeklődni fogunk, hogy szeretne-e valaki a lakásunkban lakni „baráti áron”, esetleg csak szívességi lakáshasználóként. Ez nem is igazi bérbeadás, mi magunk sem gondolunk rá így. Inkább csak arra, hogy egy jó ismerősnek, barátnak, családtagnak adjuk a lakást egy kis időre. Na igen, az idő. A külföldi munkalehetőséget nem egyformán éljük meg. Kisgyerekesek főleg. Első kérdés, hogy hol fog a gyerek majd iskolába járni! Addig jó lenne hazajönni, mert vonzódunk a magyar oktatáshoz. Mások meg kimondottan örülnek, hogy ha nemzetközi környezetben szocializálódik a gyerekük és több nyelvű környezetben nő fel, a magyar oktatási rendszertől a lehető legtávolabb.

A külföldre költözéskor már felmerül az a kérdés, hogy mikor jövünk vissza. A bizonytalanság azonnal meghatározza a viszonyunkat az otthonunkhoz.

Minél inkább úgy megyünk el, hogy biztosak vagyunk abban 1-2 éven belül újra itthon leszünk, annál kevésbé gondolkodunk hasznosístásában. Nem akarjuk, hogy más használja az otthonunkat. Ha mégis, az csak általunk jól ismert ember legyen, idegeneket nem akarunk a házunkba.

Idő kérdése csupán

Aztán telnek az évek, nem jövünk haza, a lakásunk vagy csak porosodik, vagy ismerősök, családtagok váltják egymást. Minél több időt töltünk kint, a viszonyunk az eredeti otthonunkkal megváltozik. Már nem is otthonként gondolunk rá, hanem egy lakásra, ami Magyarországon van. Nem is foglalkoztat már minket igazából, hogy ki fog benne lakni és eszünkbe jut, itt az ideje, hogy pénzt csináljunk belőle. Ez kinél mikor történik meg, nem lehet megjósolni. Csak azt, hogy a lakásunk hasznosítása biztosan fontos kérdés lesz. Hogy mire érdemes figyelni, függetlenül attól, hogy már az első pillanattól kezdve az otthonunkat albérletbe akarjuk adni, vagy csak évekkel később, az a lényegen nem változtat:

1. Üresen adjunk ki, ne a saját berendezéseinkkel

Akik úgy költöznek külföldre, hogy visznek magukkal mindent, ott ez fel sem merül. De jellemzőbb az, hogy minden marad, hiszen ha nekünk jó volt a bérlőnek is jó lesz.

Régi sztereotípia az is, hogy a bútorozott lakásokat könnyebb kiadni és még magasabb bérleti díjat is kaphatunk érte. Csak ez nem igaz. Annyira nem igaz, hogy inkább nehezebb kiadni a berendezett lakásokat és ezért nem több bevételre, hanem hosszabb üresen állási időre kell számolnunk.

Minél nagyobb a lakásunk ez annál inkább jelent majd komoly fejtörést. Nagy lakásokat, esetleg házakat berendezve majd hogy nem lehetetlen kiadni. A bérlakáspiacunk is változik. A jó bérlők üres lakásokat keresnek, saját berendezésük van és ők sem akarnak „más ágyában aludni”. Ha nem visszük magunkkal a berendezést, a lakás kiürítése legyen az első feladat, amikor albérletbe adjuk a lakásunkat.

2. Kiadásra készen

Egy lakásban mindig vannak problémák, amiket minket tulajdonosokat lehet nem zavarnak, de a bérlőket igen. Lógó konnektor, csöpögő csap, hibásan vagy egyáltalán nem működő berendezések és nyílászárók (ajtó és ablak), gond az internet és kábeltv kábelekkel, stb.

Mindent érdemes javítani, kicserélni mielőtt bérlőben gondolkodunk.

A kiköltözés után a falakon is látszódhat, hogy „ott éltünk”, ezért festésre is szükség lehet, alapos takarításról már nem is beszélve. Ahány ház/lakás, annyi megoldandó feladat, amivel ne várjuk meg a bérlő beköltözését.

3. A bérlő

Kevesen vannak, de előfordul, hogy a kiköltözésük előtt akarják az otthonukat kiadni. Meghirdetik maguk és vagy segítséget vesznek igénybe. Ilyenkor a lakás se nem üres, sem pedig nincs készen a bérlőre. Nem túl szerencsés megoldás ez a fajta kapkodás és versenyfutás az idővel. Az sem biztos, hogy előrébb jut bárki azzal, hogy néhány hónappal a kiköltözése előtt bérlőt keres. Átadni hamarabb nem tudja, mint ahogy ő kiköltözik, így ezekről a bérlőkről lemarad. Közben állandóan magyarázni kell, hogy mi marad a lakásban és mi nem, hiszen a lakás biztosan nem úgy lesz kiadó, ahogy azt a bérlő megnézi. Ez kényelmetlen és kellemetlen minden fél számára.

Mindig úgy jó bérlőt keresni, ha azt a lakást látják a bérlők a fotókon, amit mi át akarunk nekik adni.

Ha már nem élünk itthon, a családtagjaink, barátaink segítségére számítunk a bérlőkeresésben, a lakás bemutatásánál. Ez is tud kényelmetlen és kellemetlen lenni, mert szívességről van szó. Aztán ott van a felelősség kérdése, amit ki vállal, ha egy „bérlőválasztás nem jól sül el”! Egy kellemetlen tapasztalat és családon, baráti körön belüli komoly feszültségeket szülhetnek az ilyen lakásügyek.

Egy jó érv: adómentesen is kiadhatjuk

Nem hiába áll sokunk lakása üresen, akik külföldön élnek. Macerás az egész, ha ki kell ürítenünk. Néha haza jövünk, akkor legalább van hová mennünk. A bérleti díj sem feltétlenül olyan nagyon csábító erő, mert van vele munka. De a bérlés kockázatos, mert rémtörténetek keringenek el nem költöző vagy a lakást durván lelakó bérlőkről. Senkinek sem hiányzik az ilyesmi, annyit nem ér az egész, hogy aggódjunk, álmatlan éjszakáink legyenek.

Megbecsülhetetlen mennyi otthon áll üresen, mert idő és energia ezeket távolról teljes biztonságban hasznosítani. Az állam viszont jelenleg is a kiadásra ösztönöz minket.

Ha külföldön élünk és ott is bérlünk, akkor az itthon kiadott otthonunk bérleti díjával szemben a külföldön fizetett bérleti díj teljes mértékben elszámolható költségként. Külföldön pedig biztosan többet fizetünk albérletre, mint amit itthon kapunk a kiadott lakásunkért. Így adómentesen adhatjuk ki otthonunkat, ha külföldön dolgozunk (és bérlünk). Ez is lehet egy érv, hogy elgondolkozzunk a lehetőségeinken.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tépjük a hajunkat, amikor kiderül a kábelszolgáltatók pont a mi lakásunkban nem tudják azt nyújtani, amit szeretnénk. Bérlők vagyunk és hűségidő miatt nem mindegy milyen szolgáltató területére költözünk? Most vettünk új lakást? A felújítás végére értünk és akkor jutott eszünkbe netet rendelni? Na igen, az internet sokunknak olyan alapszolgáltatás az életében, mint az, hogy van a lakásban wc, meleg víz, fűtés és áram. Miközben a helyzet ennél sokkal hektikusabb. Annyira, hogy a témát nem is tudjuk teljes körűen lefedni, csak belekapunk és felhívjuk rá a figyelmet mennyire fontos előre gondolkodni és nem pedig utólag.

A szolgáltató csak egy kérdés, a szolgáltatás meg egy másik

Magyarország nagy részén a vezetékes internet elsőszámú szolgáltatója a Telekom. Ennek oka a "jó öreg Matáv  telefonvezeték", ami majdnem mindenhol elérhető. Nem fogunk szakszavakat használni, hogy mindenki értse. A telefonvezetéken csodák nincsenek, miközben a Telekom nagyrészt így tud szolgáltatni. Ha tévé szolgáltatást is kérünk akkor azzal fognak jönni, hogy „dupla érpár kell”, ami azt jelenti, hogy 2 telefonvezetéket húznak be a lakásba. Itt utalnánk arra vissza, hogy ha a lakást most vettük vagy újítottuk fel, nem nagyon fogunk örülni, hogy a kábelek a falon kívül fognak menni. A társasházépítők nem nagyon gondolkodnak előre. Láttunk mi már olyan „prémium luxus házat”, ahol a Telekom ajánlatán elsírtuk magunkat. Jönnek azzal, hogy ha majd lesz „optikai kábel”, ami bizonytalanabb kérdés, mint a lottó 5-ös megnyerése, sajnos. Ott van a koaxiális kábel, amit mindenki „antennakábelnek” ismer, aminél jobb esetben jobban járunk a telefonkábelnél. Ott inkább olyan problémák vannak, hogy ha a lakásban eleve rossz minőségű kábelt használtak és azt is rosszul (nem csatlakozásonként van egy külön kábel a falban, hanem csak egy kábel van szétosztva, ami miatt a jel gyenge lesz az egész lakásban) vagy megsérült valahol a falban a kábel beépítéskor, akkor megint falon kívül kell kábelezni.

Téphetjük a hajunkat, ha nem tervezünk vele

Mondjuk azért, mert kockásodik a digitális tévéadás, megszakad, nem tud felvenni a beltéri egységünk és ha már a netnél vagyunk, akkor az sem hozza az elvárt sebességet. Téphetjük majd a hajunkat, hogy valami nem stimmel, szidjuk a kábelszolgálatót, majd kiderül az új/felújított lakásban nem jó a kábelezés. Érdekel valakit komolyabban a kérdés?

Ha lenne egy kérdőív, hogy egy új lakás vásárlásánál vagy egy lakás felújításánál hol szerepel a lakás belső, szolgálatókra szabott, szabványos és minőségi internet kábelezése, akkor azt a választ kapnánk, hogy senkinek eszébe sem jut.

Tervezni kell vele és egyáltalán nem mindegy, hogy melyik szolgáltatónak mire van szüksége ahhoz, hogy a falon kívül kábel ne menjen.

A bérlők és a bérbeadók dilemmája

Egy lakás tulajdonosa még csak-csak azt mondja, hogy jól van, akkor ezt most be kell nyelni és akár vések, ha kell, újra kábelezek, vagy hagyom az egészet a francba. A bérlő meg mehet engedélyt kérni a tulajdonostól, hogy a szolgálató be akar fúrni ide-oda, kábeleket akar rögzíteni így és úgy, stb. A tulajdonos meg jön azzal, hogy miért nem jó a falban lévő kábel? A bérlő meg mondhatja, hogy az úgy igazából semmire sem jó, felesleges ott. Annak már örülni kell, ha pl. az „antennakábel”-csatlakozót csak úgy letépi a szolgáltató.

Kábelnetnél ez az első, amit láthat egy egyszerű felhasználó, hogy jön a szerelő, lekapja a szépen kiválaszott és beszerelt fali csatlakozót és kidobja, a kábelt lecsípi és saját csatlakozót tesz fel. Jöhetne a kérdés, hogy akkor eleve miért nem úgy van minden lakásban?

A válasz: Mert az "analóg világra" készítjük fel a lakásainkat még 2016-ban is, miközben már nincs is ilyen szolgáltatás igazából. A "digitális kábelezés" egyelőre még nem jutott el a köztudatba.

Mert senkit sem érdekel

Nem úgy építünk és újítunk fel, hogy együttműködünk a helyi kábeltv és internet szolgálatókkal. Egy ingatlanfejlesztőt a legkevésbé sem érdekli ez.

Egy új ház reklámjában sem olvasható az, hogy bizony „Nálunk optikai kábelen internetezhet és minden lakásunkba optikai kábel van behúzva és minden helyiségben több helyen szépen kiépítve, a szolgálatóval együttműködve, hogy ezzel ne kelljen foglalkoznia”. A most divatos "okosházak" kifejezés sem a professzionális internet-szolgáltatásról szól - lepődhetnek majd meg sokan, amikor megveszik őket.

Ha elég nagy az új ház inkább valami alternatív szolgálatót is kapunk a nyakunkba, ami a helyi nagyobb szolgáltatóra épül rá és jó drágán juthatunk csak hozzá. Név nélkül mondjuk azt, hogy vannak olyan fejlesztők, akiknek van „internet” cégük, de ha nekik nincs a „barátaiknak” biztosan van.

Térerők háborúja - Mobilinternet és tv?

Vannak már megoldások és ha a lakásunknak jó az elhelyezkedése, még mázlink is lehet és süvít majd a 4G, nem lesz gond a streameléssel.

Ma sem olyan ritka már, hogy a bérlők a lakások megnézése közben ellenőrzik a mobilinternet szolgálatás minőségét a telefonjukkal. A lakáson belüli minőség ugyanis nagyon változó.

A ház előtt lehet, hogy minden rendben, bent meg annál kevésbé. De még lakáson belül sem mindegy, hogy hol tartózkodunk, ami ismét csalódást okozhat. Elő is fordulhat, hogy a bérlők a rossz „térerőre” hivatkozva nem bérlik ki a lakásunkat. A vevőket ez még sokkal kevésbé érdekli ma. Aztán később jön a „sírás és a szentségelés”, hogy miért nem lehet sem telefonálni rendesen a lakásban és a mobilnetnek is annyi. Az elméleti maximális sávszélességet minden mobilszolgálató büszkén hirdeti, a 4G+-t meg már 5G-t, miközben a garantált minőség szerződés szerint egy nagy nulla. Azt kell aláírnia minden kedves felhasználónak, hogy a mobilszolgálatás sajátossága miatt nulla sebességet tudnak garantálni. Pedig kit érdekelnek a gigabites reklámok, ha stabil de normális mobilnetet szerződésben nem tudnak garantálni. Viszont kényelmes, saját tapasztalatból tudjuk mondani, hogy a streamelés nagyon kellemes. Mobil a kézben, kapcsolgatjuk a tv csatornákat rajta, állítjuk a hangerőt, kiválasztjuk a filmet/sorozatot a telefonos appban, zenét streamelünk, a mobil router és modem az ablakban valahol, wifi atomstabil (5 GHz, ha tudják a kütyük otthon – mert a wifi sem egy magától értetődő dolog és van különbség közöttük) kábel sehol és minden működik, ha működik. Mindezt a Tv-re és otthoni hangrendszerre  „átküldve”, természtesen.

A kütyük elkommunikálnak egymással, IoT (= a dolgok internete) nem a jövő, hanem a jelen.

Közben pedig  a családban egyikünk valami kütyün néz tv műsort, hallgat zenét, a másik meg közben a tévén teszi ugyanezt kábelek és vezetékek nélkül, mobilinternet és mobilszolgáltatások segítségével a telefonját, tabletjét, laptopját használva távirányítóként. A hangsúly persze a „működiken” van, mert nem minden lakásban lehetséges ez, még Budapesten sem sajnos.

Nem kiszolgálva, hanem kiszolgáltatva vagyunk

Sokkal jobb lenne komolyabban venni az internetet, mint „basic need” (= alapszükséglet) az otthonainkban. A lakáspiacunkra még nagyon minimális hatással van az internet-a-lakásban kérdéskör, de csak azért, mert a lakásunk (albérlet vagy saját lakás) kiválasztásánál minden más még egyelőre sokkal fontosabb. Aztán óriási (kellemetlen) meglepetés tud lenni, és csak dühösen hívogatjuk a szolgálató(kat), hogy most akkor jól értjük-e, amit mondani akarnak nekünk. A szolgáltatási területek fel vannak osztva, nem minden szolgáltató elérhető mindenhol és a szolgáltatók hálózata sem egyforma, egy budapesti kerületen belül is teljesen eltérhet. Van, aki az egyik és van, aki a másik szolgáltatónak örül jobban. Valakit csak az ár érdekel. Viszont a bekötés körüli mizériák mindenkit foglalkoztatnak előbb vagy utóbb.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakáspiacot a Nemzeti Bank is figyeli 2016 május óta. Két lakáspiaci elemzést adtak ki eddig. A Közgazdász Vándorgyűlésen 2016 szeptemberében Fábián Gergely foglalta össze előadásában a Nemzeti Bank szakértőjekénét a lakáspiacról alkotott véleményüket.

A legfontosabb kérdése az volt, hogy „Kell-e aggódnunk?”, amire azt az egyértelmű választ adta, hogy „Prudensen zajlott eddig az élénkülés.”. Bővebben „A lakásárak gyors növekedése egyelőre nem túlzott mértékű.” – tette hozzá az MNB szakértője.

A kérdés mindenki számára adott, csak nem mindegy milyen idősíkban teszi fel. A lakáspiacunk ugyanis eddig csak egyetlen egyszer és igen rövid ideig örvendeztett meg minket. Egyébként sokáig becsapott minket, a legrosszabb esetben pedig a lakások elértéktelendtek.

A kérdést úgy is lehet értelmezni, hogy kell-e aggódnia bárkinek, aki lakásba teszi a pénzét hosszú időre.

1. Az elmúlt 25 éve azt mutatja, hogy igen, hosszú távon kell aggódnunk. A lakásban csak rövid ideig érte meg tartani a pénzünket ezidáig.

2. Egyáltalán nem volt mindegy, hogy mikor vásároltunk és mikor adtunk el. A lakás nagyon bizonytalan befektetés hosszú távon, amit ezzel az ábrával foglaltunk össze.

Az MNB-Lakásárindex egy friss munka eredménye. Ebből nézünk meg két ábrát közelebbről.

Az ábra egyértelmű és a legfontosabb üzenete, hogy a lakásárak növekedése még önmagában az ég világon nem jelent semmit.

Ha nem lennénk hajlamosak túlértékelni, akkor nem is beszélnénk róla. Sajnos a laikus vevő és eladó, csak a piaci árakkal foglalkozik. Manapság is, naponta ezrek írják be a „Googlebe”, hogy mi lesz a lakásárakkal és keresik, kutatják a választ. Döntést akarnak hozni, hogy most megéri-e vásárolni ezeken az árakon vagy sem. „Kisbefektetők” ezrei keresik a választ, hogy ha nem lakást vesz a megtakarításaiból, akkor mit vegyen, ha fél a tőzsdétől, a befektetési alapoktól, a sok pénzügyi szakértőtől és befektetési tanácsadóktól.

Az államkötvény hozamát, aki kevesli, az bajban van és annak is a lakás csak egy kockázatos alternatíva a sok közül.

Ha ránézünk erre az ábrára azonnal megértjük, hogy miért. Szinte olyan, mint a részvény. Ha rosszkor szállunk be, későn kapunk észbe, akkor nagy bukás lehet az egészből.

A lakásárnövekedés misztikája és egyben mágiája motiválja a szereplőket.

A bérleti díj macerás dolog, a bérlőkkel foglalkozni meg pláne. Nem mindenkinek fekszik a bérbeadói szerep és köszöni szépen nem is kér belőle. Megvenni és haszonnal eladni, már annál szimpatikusabb, viszont ott meg az időzítés számít.

Az urbanizáció lakáspiaca

A lakáspiac rövidtávon előnyökkel és hasznokkal kecsegtet, de hosszú távon kiszámíthatatlan.

Ezt azért is fontos hangsúlyozni, mert sokkal több az otthon, mint a lakásbefektetés. Aki megvesz egy lakást, vagy épít magának egy házat, eltelnek az évek, esetleg az évtizedek és azon kapja magát, hogy ideje lenne eladni. A következő ábra azzal szembesítheti már ma is az eladókat és a vevőket, vagy azokat akik csak a pálya széléről figyelik az eseményeket lakás és ház tulajdonosként, hogy 2014-től valami nagyon megváltozott. Budapest a király, ami mellett Pest és Győr-Moson-Sopron megyék tartják az iramot. A lakásaink és házaink csak ott vannak biztonságban, ahol pörög a lakáspiac. Feltehetnénk a kérdést úgy is, hogy kell-e aggódniuk azoknak, akik nem Budapesten, illetve Pest és Győr-Moson-Sopron megyékben rendelkeznek ingatlannal? Bizony, nekik, kell aggódniuk és nem a lakásárak túlzott növekedése miatt, hanem ellenkezőleg, az urbanizáció ingatlanokat amortizáló hatása miatt.

Lakások amortizációja

Az ingatlanok amúgyis amortizálódnak idővel. Ma ez a folyamat is felgyorsult, ami további fejfájást okoz a tulajdonosoknak. Ha valami elavul, kimegy a divatból, nem szeretik sem a vevők sem a bérlők, akkor mihez kezd az ingatlan tulajdonosa? Nem kis költség egy ingatlan állandó amortizációját finanszírozni. Ez nem azt jelenti, hogy csak karban kell tartani, hogy lakható legyen és minden működjön benne.

Mit gondolnak, mennyi időnként kellene modernizálni egy fürdőszobát, konyhát, tereket, színeket, formákat, berendezéseket, hogy mindig „piacképes kereslet” legyen rá? Szerény becslések szerint is 10-15 évente.

Attól, hogy valami lakható, még egyébként lehet teljesen felújítandó lakás vagy ház. Ezeket egyre nehezebb hasznosítani is, kiadni pl. Az ilyen ingatlanok vannak leginkább kitéve a lakáspiac változó hangulatának  és ezeket bünteti először a változó hangulatú lakáspiac. Nekik is kell aggódniuk, és mindazoknak, akiknek az ingatlana felett telik és múlik az idő. A lakásárak egyelőre magabiztosan és megkérdőjelezhetetlenül nőnek ott ahol él és virul a lakáspiac, de nézzük meg az ábrákat és azért gondolkodjunk el egy kicsit rajtuk és ne csak kész válaszokat akarjunk a Google-től.

Kép: BCCL 2015. All Rights Reserved.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A budapesti belvárosban harc folyik, hogy elűzzék az ott élőket és helyette minden lakást üzleti céllal hasznosítsanak. Az AirBnB nem csak az ott élő lakástulajdonosokat zavarja, hanem a bérlőket is. Senki sem szeretne AirBnB-s házakban lakni. A budapesti belváros klasszikusan lakott, az üzleti célok eddig is megkeserítették a lakók életét. Viszont hozzászoktak az éttermek, pubok, szórakozóhelyek és természetesen az üzletekkel járó kellemetlenséghez. A tursiták is sokkal jobban a budapesti belvárost „terhelik”, de ez is teljesen más az utcán, mint házon belül. Egyelőre még nem eldöntött kérdés, hogy legyőzi-e az üzleti érdek a szűk budapesti belvárost. Lehetnének csak AirBnB-s házak, ahol minden lakást így hasznosítanak, de az AirBnB nem így működik. A vegyes használat biztosan nem megoldás a társasházakban, mert az AirBnB önző érdekei minden más lakó érdekével ellentétes.

AirBnB önző érdekei

Az AirBnB-t elsősorban az albérletek megdrágításért hibáztatják, pedig ez nem igaz. Az AirBnB-s lakások az eladó lakások árára hatnak leginkább a pesti belvárosban, nem az albérletárakra. A „Mennyit ér a lakásom?” kérdésben a lakás hasznosítási lehetőségei hatnak az árára. A „befektetésnek is jó” kifejezés is valami válasz akar lenni arra a kérdésre, hogy „miért ilyen drága”. Az AirBnB lakáspiac – mert van ilyen - a normál hasznosítás, tehát az albérlet és a benne élés, mellett magasabb elvárt jövedelemmel kecsegtet, ezért felárral kínál lakásokat. Ez a felár biztat ma minden ott élőt és főleg lakástulajdonost, hogy adja el a lakását és „meneküljön el”. A belvárosi magas lakásárak az AirBnB önző érdekének mézesmadzagja. Az AirBnB igazából egy cukrosbácsi, aki megrontja a belvárost, mert perverz módon kihasználja a tárasházakat.

Egy szállodát mindig külön kell megépíteni és kiépíteni, rengeteg különleges feltételnek megfeleltetni. Az AirBnB-s lakást meg alapvetőleg semmi sem különbözteti meg egy albérlettől vagy egy saját tulajdonú otthontól. Könnyen és gyorsan lehet vele így piacra lépni. Azok, akiknek nincs anyagi lehetőségük szállodát építeni és üzemelteti, ma még könnyedén meglephetik a belvárost.

Új belvárosi lakások „veszélyben”?

20%-a a szobafoglalásoknak már az AirBnB-s lakásokban történik és csak 80% szállodákban. Bár a szállodák hangosan lobbiznak az AirBnB ellen, nem kizárt, hogy több szállodatulajdonos is úgy gondolkozhat, hogy ha ez a „jövő”, akkor bizony ők is belépnek, majd társasházakban vásárolnak lakásokat és üzemeltetnek majd turistáknak szállást.

A szállodák tehetetlenek az AirBnB-vel szemben, ezért ha veresenyezni akarnak, akkor belépnek ők is a piacra.  Ahol ma új társasházat építenek a belvárosban, nem lenne meglepetés, ha akár „apartmanházként” egy szálloda üzemeltesse, teljes egészében.

AirBnB-s lakáspiacon albérletnek vásárolni nem igazán éri meg, otthonnak meg semmi értelme sincs. Ha a szomszéd lakás AirBnB-s, még belvárosi „második” lakásnak sem fogjuk tudni használni saját részre. Lehet, most legyintünk, hogy túlzás, de aki még nem tudja, hogy mennyire hangszigetelés nélküli házakról beszélünk és milyen zavaró vendégekről, akkor az inkább legyen pesszimista a kérdésben.

AirBnB vs. Albérletpiac

Na igen, a kettő teljesen ellenérdekelt lakáshasznosítási forma. Az AirBnB a bérlőket és a tulajdonosokat is el akarja űzni a belvárosból, mert nem tud és nem is akar velük együtt élni.

A bérlők és a tulajdonosok már egy évszázada együtt élnek Budapesten és nem csak a belvárosban. Sőt, sok belvárosi társasház története bérházként kezdődött, amikor egy háznak egy tulajdonosa volt és minden lakója bérlő volt. Az albérletpiac az AirBnB-nek útban van. Ezért lett látványos az albérletpiaci reakció, amit nagyon váratlanul ért az AirBnB-s vásárlók agresszív üzletpolitikája. A drasztikus lakásár-növekedés csak az egyik trükk. A bérbeadók a lakásárak változása miatt a bérleti díjakat is emelték. Van, aki tud érvényesíteni új bérleti díjat, mások lakásai üresen állnak. Az utóbbiak vannak többségben. Ez a másik trükk, mert direkt arra kényszeríti a csalódott albérlet-tulajdonosokat, hogy inkább adják el a lakást, ha nem akarnak AirBnB-zni.

A frekventált AirBnB-s területeken nehéz kiadni albérleteket. Nem csak az árak miatt, hanem azért, mert a bérlők nem akarnak ott élni és bérelni.

Ez a harmadik AirBnB trükk az albérletpiac ellen, hogy a bérlők elkerülik, a bérbeadók hoppon maradnak és kényszerhelyzetbe kerülnek.

AirBnB  a budapesti belvárosban:

• a lakásárakat drasztikusan befolyásolja a pesti belvárosban, hogy adják el a lakásokat a jelenlegi tulajdonosok (=csábító árak eladóknak)
• az albérletek a belvárosban üresen állnak, nehezen kiadhatók az új bérleti díj elvárások miatt (=kényszer alatt a bérbeadók)
• a bérlőket nem a magasabb árak, hanem az AirBnB-s lakások űzik el leginkább, mert nem akarnak ilyen házakban élni ( = albérletpiacellenes)

A pénzéhes belvárosi lakáspiac olyan tudatos és taktikus ellenféllel szembesült az elmúlt években, ami lassan de biztosan bekebelezi.

A kakukktojás, ahogy más madár fészkébe teszi a tojását és a kiskakukk, aki ellentmondást nem tűrően sajátítja ki a fészket. 

Az albérletpiacot kiszorítja az AirBnB, a tulajdonosokat „kilóra veszi meg”, mert mindent vagy semmit alapon játszik a piaci szereplőkkel. Nem fognak megnyugodni a kedélyek, az AirBnB nem egy harmadik szereplő a bérlakások és az otthonok mellett, hanem az egyetlen szereplő akar lenni a szűk pesti belvárosban. A bérlők is vándorolnak a városban és látszanak már az új „kedvencek”, ahol akár magasabb bérleti díjat is fizetnek, ha nyugalomban élhetnek az AirBnB-s házakkal szemben. Az albérlet továbbra is jó üzlet, de nem az AirBnB felségterületén.  A „régi kedvencek” pedig vagy megadják magukat az AirBnB-nek vagy üresen állnak. A szűk belváros már nem egyenlő az albérletpiaccal, az már AirBnB-piac!

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Eltelt 9 hónap, amióta a 2016-os budapesti lakáspiaci trendet felvázoltuk, és megszületett a 21. századi lakáspiacunk 2. gyermeke. Az első 2001-ben született, amikor nagyon hasonló állami beavatkozás helyezte teljesen új alapokra a lakáspiacot elsősorban az újlakáspiacra gyakorolt mesterséges hatással. 2016 őszére a februári számítások valósággá váltak:

1.„2016-ban továbbra is növekvő árakra, drágább lakásokra és bővülő kínálatra lehet számítani. A budapesti használt lakások árai pedig talán átléphetik a 300e Ft-ot is 2016-ban, amit az új lakások piaci ára csak felfelé fog húzni. A budapesti újlakások árai, pedig elképesztően magasan, 600e Ft-os áron mozoghatnak és koránt sem stabil, egészséges árakról beszélhetünk majd itt.”

2016 szeptember végére a budapesti átlagár már 338e Ft volt. Az újlakások árai Budapesten jellemzően 600e Ft felett vannak. Az történt, ami a budapesti lakáspiacunkon mindigis történik. Az újlakáspiac növekvő árai tollják a használt lakások árait is egyre feljebb. A KSH ábrájával igazoljuk, hogy ez nem egyedi eset, a lakáspiacon a használt és az új lakások árai együtt mozognak. Ahhoz, hogy a használt lakások árai megálljanak egy szinten, ahhoz az újlakáspiacon kellene az áraknak megállni. Ez egyelőre elképzelhetetlen elvárás az újlakáspiacon, mert a beruházók maguk sem tudják biztosan, hogy milyen árakon fognak értékesíteni. Puhatolóznak, tesztelnek pl. előregisztrációkkal, amikor egy lakásprojektben az árak nem nyilvánosak. Esetleg be kell mennünk személyesen egy találkozóra, hogy árat kapjunk egy kiválasztott lakásra, mert nem egység/négyzetméter árral dolgoznak, hanem minden lakásnak van egy ára. Ránk néznek és a lakásra, majd megmondják, hogy szerintük nekik ez a lakás ennyit ér. Ez pedig árfelhajtó jelenség, amivel nem csak 2016-ban, de az elkövetkező években is számolnunk kell. Jelenleg nagyon sokan érdeklődnek a lakásárak iránt. A lakásárak csökkenése újra és újra előkerül, de csak azért, mert nem tudják sokan, hogy a lakáspiacon a csökkenő árak óriási bajt és kinálatszűkülést is jelentenek. Ilyenkor az eladók nem akarnak eladni, ezért a vevők száma is csökken, hiszen az eladók jelentős része, kb. fele, mindig vevő is egyben. Senkinek sem érdeke, sem a vevőknek sem az eladóknak a lakáspiacon az árak csökkenése. Egy stabil kiszámítható lakáspiac igen, amikor az árak csak egyszámjeggyel nőnek, sokkal szofisztikáltabb és piacbarátabb módon. A hirtelen változás, mint ami történt 2014 elejétől sokknak érte meg a lakáspiac. Másfél év alatt, 2015 januárjától, Budapesten már százezer forinttal kell többet fizetnünk egy használt lakás négyzetméteréért az átlagár szerint. Természetesen az átlagár mindig csalóka, nem általánosítható, hogy minden lakás esetében igaz, mert lesznek ennél sokkal jobban és sokkal kevésbé is megdrágult lakások a budapesti piacon. De nagyon jól mutatja a trendet, hogy a 2014-es budapesti átlagár duplázódása már nem tűnik irreális árcélnak, ami jelenleg benne van a lakáspiaci folyamatokban.

Miért van növekedési pályán a budapesti lakásár?

Az újlakáspiac 2016 őszére minden kétséget kizáróan feltámadt hamvaiból. Most nem a mainstream számok jönnek, mert a KSH nem könnyíti meg senki munkáját, amikor a részletek érdeklik. Beszéltünk már arról, hogy építési engedélyek körüli mizéria egy félreértésen alapszik:

1. A KSH az építési engedélyekben minden épülettípus, legyen az családi ház, ikerház vagy társasház, egyben ad meg.

2. A KSH ismert és a médiában keringő számai nem mind értékesítési céllal épült új lakások.

3. Az építési engedélyek nem csak új épületekben, legyen az ismét családi ház, ikerház vagy társasház, most készülő lakóingatlanokról szólnak.

Ezért mi a KSH „ördögi” részletei alapján számolunk és mutatjuk meg, hogy miért is érdemes az újlakáspiacban keresni a választ a lakásárakra.

2016-ban újra az értékesítésre szánt új lakóingatlanok vették át a vezető szerepet az újlakáspiacon. Ez az az a szám, ami a valódi újlakáskínálatot jelképezi. Ez fog ugyanis megjelenni a lakáspiacon és nem az a fontos, hogy egyébként a családok maguknak hány házat építettek. Természetesen ez sem lényegtelen információ. De a lakásárak szempontjából, az jelenti az árnövekedést, ha az értékesítési piac nagyobb, mint a magánpiac.

Az eddig ismert építési engedélyek számából egyértelműen látszik a társasházi lakások dominanciája. 2016-ban már 53%-a tervezett új lakóingatlanoknak társasházi lakás. Ez hosszú évek óta most fordul elő először. Az építkezések egészen 2019-ig el fogják húzni a valódi megépülésüket, így a következő három évben az értékesítésre szánt megépült lakások számában egy kiegyensúlyozott növekedésre lehet számolni, mert nem minden fejlesztő lesz képes tartani az iramot.

Nem is olyan meglepő ezért, hogy Budapesten üresen állnak a telkek, építkezésnek kevés helyen van nyoma, de harsányan hirdetik a táblák, hogy itt bizony új lakásokat lehet vásárolni. Az újlakáspiaci folyamatok hatnak a használt lakások piacára is. Ha pl. az újlakásvásárlók egy jelentős része csak akkor tud valódi vevő lenni, ha eladja előtte a használt lakását, akkor az újlakások folyamatos kínálata bővíti a használt lakások kínálatát is. Az újalkáspiac energetizálja a használt lakások piacát, mert és megújuló friss kínálat tartja olajozottan a lakáspiaci „gépezetet”. A használt lakások árnövekedésének a lassulásáról már februárban beszéltünk. Árcsökkenséről szó sincs, csak szépen beáll:

1.” A KSH viszont felhívja a figyelmet, hogy az első félévben tapasztalható árnövekedési trend a harmadik félévre kifulladni látszik. Ez nem azt jelenti, hogy árcsökkenés várható a likvid piacokon, hanem, hogy a megnőtt árak lassan és biztosan elfogadott piaci árak lesznek. Ezek az egészséges piaci folyamatok jelei .”

2.” 2015-ben még arról beszéltek, hogy 150e körül alakul éves értékesítés, de jelenleg úgy néz ki, hogy 130e lesz belőle – ha 15% alatti lesz az éves értékesítési bővülés, akkor még kevesebb is - és még az is kérdéses, hogy 2016-ban, meg lesz-e a 150e darab országos adásvételi szám jelenleg.”

Az értékesítési számokban lassulásról nem beszélhetünk, mert 2015 2. negyedévéhez 2016. 2. negyedévében 24%-os növekedés volt. Ez ismételten a biztos árnövekedés irányába mutat. A lakásárak csökkenésére időpazarlás spekulálni Budapesten. Ha lakást akarunk vásárolni, akkor a drága időnket a megfelelő lakás megtalálásra fordítsuk:

”Az  újlakáspiac árfelhajtó hatásával már foglalkoztunk januárban. Az építkezések, az újlakások marketingje idén indul be igazán, ami az elkövetkező 2 évben tovább fűti a lakásárakat és borzolhatja a kedélyeket az elképesztő magasságokba szökő áraival. Ez pedig az  urbanizáció lakáspiaci folyamatait gyorsítja fel, erősítve az amúgy is "szokatlanul intenzív" árnövekedés irányába ható nyomást a lakáspiacon.”

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A mostani műhelymunka sem nevezhető rendhagyónak. A lakások sokszor lehetnek bűncselekmények helyszínei. A sor végtelen, de mi most a drogtermesztőkre helyezzük a hangsúlyt, őket emeljük. ki. A rendőrség október 26-án egy szépen berendezett szekrényt talált a házkutatáskor.

Bérbeadóként honnan tudhatjuk, hogy valami nem stimmel?

Ha megnézik a fotókat láthatják, hogy a „fű” termesztéséhez nagyon sok égőt használnak, amik között van néhány, ami borzasztó sokat fogyasztanak, hiszen 24 órában világítják és tartják melegen  a növényeket.

Az extrém villanyfogyasztás  otthoni „kertészkedésre” utaló jel lehet.

Egy ilyen lakásban töb tízezer forint a havi villanyszámla, ami a növények számától és a termesztési körülményektől is függ. A szekrény ötletes megoldás, mert nem szembetűnő. Ha bemegyünk a lakásba, nem feltűnő, mert ki nyitogatja a lakó szekrényét! Azt hiszik egyedi esetröl van szó? Sajnos nem. Aki pedig kiskertészt játszik otthon, az bizony nem is fog egy szót sem szólni, amikor a villanyszámlája télen-nyáron 40-50 ezer forint havonta. Ettől vannak vadabb fogyasztók is - aki drogkereskedő is - ott halmozódnak a növények, a termesztés folyamata gyorsabb, ezzel együtt pedig a villanyfogyasztás is drámaian nő.

Nem tudjuk, hogy a rendőrség tisztában van-e ezzel, mert az áram szolgáltatóktól simán kaphatnak bejelentést, hogy „gyanúsan magas a fogyasztás”. A bankoknak is van pénzmosás miatt bejelentési kötelezettségük. Bérbeadóként akár még mi magunk is bejelenthetjük azt, hogy nem tartjuk normálisnak, ha a bérlőnk havi villanyfogyasztása az éves átlagos fogyasztással egyenlő. Persze tudjuk, hogy a legtöbb ilyen esetben jobb valahogy a bérlőt költözésre bírni pl. olyan kegyes hazugsággal, hogy a lakást el fogjuk adni és nem akarjuk, hogy benne maradjon. Azt azért ne várjuk meg, mire a rendőrség keres meg minket, hogy a bérlőt „kiköltöztették” és lenne néhány kérdésük a bérlőnk szokásairól és életviteléről.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Ki mondta, hogy a (képző)művészet csak a műtermek, galériák és múzeumok zárt világának a privilégiuma? Az utcák, a házak maguk is lehetnek a „vászon, a kő vagy a fém”, amit meg lehet munkálni. Az utcák művészetén lehet vitatkozni, de biztosan nem l'art pour l'art. Nézzünk meg most néhányat a boredpanda.com jóvoltából, amik között találunk egy budapesti streetart munkát is.

#1 Athén, Görögország

#2 Juliette Et Les Esprits, Montpellier , Franciaország

#3 3D falfestmény Poznánban, Lengyelország

#4 Renaissance, Le Puy en Velay, Franciaország

#5 Au Fil De Loire, Brives Charensac, Franciaország

#6 Óriás seregély falfestmény Berlinben, Németország

#7 Az egész város újrafestve, Palmitas, Mexikó

#8 Full Moon Hostel, Bristol, UK

#9 Tópart, Király utca és Kazinczy utca sarok, Budapest

Ennek a budapesti munkának 5 éves története van már   és időközben változott is.

#10 Fotórealisztikus falfestmény, Glasgow, Skócia

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A fűtésszezon kezdetével megszaporodnak a hogyan spóroljunk a fűtéssel tanácsok. Igen, a fűtéssel, mert szinte mind arról szól első sorban, hogy ne csináljunk túl meleget a lakásban. Ettől még ugyanúgy pazarló lehet a gázszámlánk, mert egy fűtésrendszer hatásfoka, hatékony működése, nem attól függ, hogy hány fokot szeretnénk a lakásunkban. A fűtésrendszert be kell szabályozni, be kell állítani, karbantartani is kell, amiknek az elmulasztása feleslegesen elhasznált gázban, magasabb gázszámlában fog jelentkezni.

Fűtsünk okosan, hogy a gázt tényleg arra használjuk, amiért fizetünk érte. Máskülönben füstbement terv lesz a spórolás.

Úgy is megfogalmazhatnánk, hogy a gázzal termelt hő hatékonyabb előállítása és felhasználása a kulcskérdés.

A hőveszteség minimillizása (hőszigetés) is nagyon népszerű tanács, de az is csak azt célt szolgálja, hogy a lakásunk lassabban hűljön le, a gázzal előállított hő minél lassabban távozzon a lakásból. A hő előállításának költségére figyelni legalább ilyen fontos. De nézzük meg lépésről lépésre, hogy mivel lehet a komfortérzetünk megváltoztatása nélkül hatékonyabban, ezzel együtt alacsonyabb gázszámlával együttélni télen és nyáron egyaránt.

1.Melegvíz (fürdés, mosogatás, kézmosás) kb. 48 fokra állítása

Igen, a melegvíz helyes beállítása a gázszámlán is látható eredménnyel fog járni. Nem szabad a drágán felmelegített vizet utána a „filllérekbe” kerülő hidegvízzel lehűteni. Úgy érdemes beállítani a melegvíz hőfokát, hogy azt mosogatásnál el tudjuk viselni a kezünkkel. Egyesek még alacsonyabbra állítják, hogy fürdésnél, kézmosásnál egyáltalán ne kelljen hidegvízzel keverni. A víz túlzott felmelegítése a gázszámlára hat, feleslegesen ne hűtsük vissza, mert attól még a gázszámlánk pazarlást fog mutatni. Régi beidegződés a "forró víz" visszahűtése, erről érdemes leszokni a 21. században.

2.Fűtésrendszer üzemi hőfokának kb. 55-60 fokra állítása

A fűtésrendszer is pazarló, ha túl meleg benne a víz. Nem kell 70-80 fokos vízzel fűteni a lakásunkat, mert melegebb nem lesz a lakásban, csak a gázszámlánk lesz feleslegesen magas.

Ezek után jön a fűtésrendszerünk helyes beállítása, ami nagyon-nagyon fontos. Ezt néhány évente meg kell ismételni, miközben 2 évente érdemes a kazánt átnézetni. Az oka egyszerű, mert az előállított hő ha nem járja körbe a rendszert és használjuk fel a lakás felmelegítésére, akkor csak elpazaroljuk a gázt:

3.Radiátorok légtelenítése, a levegősödés ellenőrzése

A legalapabb, hogy megnézzük a radiátorok „pisilnek”-e ha megnyitjuk rajtuk a légtelenítő szelepet. Ha levegős, akkor előbb „sziszeg” a radiátor és utána pisil. A légtelenítés azért fontos, mert a felmelegített víz rendes áramlása a hatékony hőleadás alapja.

4. A radiátorokat ne zárjuk le, ne thermoszeleppel akarjuk befolyásolni a víz áramlását!

Hibás beidegződés az is, hogy a radiátorokon lévő thermoszelepeket csavargatva akarunk „spórolni”. Nem fogunk, mert az áramlást nem ott kell szabályozni hatékonyan. A hidraulikai rendszert úgy kell beállítani, hogy a felmelegített víz a fűtésrendszerben az összes radiátort egyformán és egyforma idő alatt melegítse fel. Mindenkinek vannak tapasztalatai, hogy a lakásában az egyik radiátor pillanatok alatt lesz meleg, a másik meg talán sosem melegszik fel igazán. A víz mindig arra áramlik, amerre könnyebb. A kazántól távolabbi radiátorok lassabban fognak felmelegedeni. Az áramlás során is van hőveszteség: a víz hül az áramlás során, ezért fontos a helyes áramlás, hogy a különböző szobákban is hasonló hőmérsékletű legyen a radiátor. A felesleges hőveszteséget kell minimalizálni, a hőt hatékonyan szállítani a fűtésrendszerben, a lakás minden helyiségébe. A legrosszabb, ha elzárjuk a radiátort a thermoszeleppel, amivel egy forintot sem sprórolunk, mert az előlállított hő ettől függetlenül a lakásban vagy a kéményben vagy a falakban de kikerül a rendszerből. Ezzel még olyan bajt is okozhatunk, amivel nem is számoltunk: beragad a thermoszelep, ha nincs mindig kinyitva. Ez egy tipikus hibajelenség olyan lakásokban, ahol a thermoszelepeket pl. nyárra lezárják.

5. A thermoszelep helyett a visszatérő szelepek beállítása

A kazánhoz közeli radiátoroknál vagy padlófűtésnél, szűkíteni kell az átfolyási keresztmetszetet, hogy a távolabbi radiátorok vagy padlófétésbe (fűtési körökbe) is eljusson a víz. Ez a szelep a radiátor alján van, nem pedig a tetején. Ennek a beállítása hatékonyabbá teszi a keringést és a hőszállítást a lakásban, így nem lesznek túl meleg és hideg szobák/terek, a keringés egyenletes hőmérsékletet teremt a fűtésrendszerben és annak környezetében (lakás).

6. A lakásban 2-3 foknál nagyobb hőingadozás ne legyen

Ismét hibás beidegződés az, hogy csak akkor fűtünk, amikor arra szükség van rá szerintünk és hagyjuk lehülni a lakást és ami még fontosabb, kihűlni a fűtésrendszert. Nagyon fontos, hogy a fűtésrendszer és a lakás se hűljön le, mert nem spórolni fogunk a felfűtéssel, hanem sokkal többe fog kerülni, ha számít a komfortérzet. Nem véletlenül javasolják a programozható vezérlést, amikor előre beállítjuk, hogy mikor legyen minimum hőfok és mikor maximum. Egy általános példa: 19 fokos minimum és 22 fokos maximum, ami kellemes és elfogadható. Ha valaki ennél melegebbet szeret, akkor is figyeljen oda, hogy 21 fokos minimumnál 24 fokos maximumra törekedjen és így tovább. Fűtési szezonban a fűtés legyen mindig aktív, ne kapcsolgassuk ki-be. Nem csak a lakás hűl le, hanem a fűtésrendszer (víz) is, amit újra és újra felmelegíteni sokba kerül.

7. Kazán karbantartása, tisztítása, fogyasztásának beállítása

A kazánt hagytuk utoljára. Sokan úgy gondolják, amíg működik, addig nem foglalkoznak vele. Pedig egy elhanyagolt kazán az elfogyasztott gázzal nem a vizet fogja felmelegíteni, hanem a hő kimegy a füsttel és nem is állít elő annyi hőt, mint amennyit tudna – hogy nagyon egyszerűen fogalmazzunk. A kazánt is be kell szabályozni időnként, hogy annyit fogyasszon, amennyit kell. A pazarló működés csak a gázszámlánkat érinti, mert a fogyasztása nő a kazánnak, de a hőérzetünk közben pedig romlik. A rossz hatásfokkal üzemelő kazán pedig környezettszennyezőbb is ( = Télen a légszennyezettség 2/3-ért a fűtési szokásinak a felelősek!), amit műszerekkel mutatnak ki a füstgázból. Ha optimális az égési folyamat, akkor a jobb hatásfokú égés miatt kevesebb a károsanyagkibocsátás a kémény irányába. Ez pedig megint kimutatható megtakarítást vagy éppen költséget jelenthet a gázszámlában.

8. A radiátorokat, a hidraulikai rendszert át kell mosni

Eddig folyamatosan arról beszéltünk, hogy a gázfogyasztással előállított hőt minél hatékonyabban használjuk fel. Csak a radiátorokban, a csövekben az egész rendszerben „csúnya trutyi” vízkővel keveredve, egyfajta sárszerű  anyag alakul ki az évek során. Ezt vegyszeresen kell eltávolítani, átmosni az egész rendszert, mert ha a felmelegített víz nem a radiátorral érintkezik, hanem ezzel a „trutyival”, akkor nő a hőveszteség, csökken a hatásfok, mi meg csak azt vesszük észre, hogy egyre jobban fel kell „tekerni” a kazánt, hogy ugyanolyan meleg legyen a lakásban.

+1 tipp

Fűtésrendszer rossz tervezésénél előfordulhat, hogy a vezérlőegység (thermosztát, ami lehet manuális és digitális) a lakás legmelegebb pontján vagy ami még rosszabb, egy radiátor fölött van elhelyezve. Ilyenkor érdemes vezetéknélküli vezérlőre cserélni, nem nagy munka és nem is költséges. A vezérlő helyének jó megválasztása is hatékonyságnövelő.

Amikor segítséget hívunk, figyeljünk oda, hogy nem minden kazánhoz és fűtésrendszerhez érthet a gáz- és fűtésszerelő. Az sem árt, ha tisztában vagyunk a fűtésrendszerünkkel valamilyen szinten és attól kérünk segítséget, aki tud is segíteni. Ezt azért írjuk le a végén, mert kijöhet valaki, pénzt fog érte kérni, de ennek ellénére nem fog tudni nekünk segíteni. Ezért nem lesz hatékonyabb a fűtésrendszerünk, a gázfelhasználásunk és egy forintot sem fogunk spórolni, csak továbbra is elfüstöljük a pénzt a kéményen keresztül.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A panellakások felértékelődése mögött nincs semmi titok, ahogy ezt 2015 decemberében össze is foglaltuk. Kérjük olvassa el mindenki mielőtt tovább folytatja a mai gondolatsorunkat. Akik nem értik, hogy miért drágultak a panellakások az elmúlt 2 évben sokkal jobban, mint a téglalakások, azok talán azt sem értették, hogy a panellakások alulértékeltek voltak. Így az árnövekedés bár magas és látványos, addig a lakások értéke csak most kerül a helyére.

A kérdést ezért úgy érdemes feltenni, hogy miért nem értékeltük a panellakásokat korábban?

A válasz több oldalról megközelíthető. Kezdjük ott, hogy a “múlt rendszer” jelképei. Meg voltak bélyegezve a házak és a lakóik, hogy csórók és csak igénytelenek lakják. Tovább erősítette ezt a megvetést, hogy mindenki úgy gondolta, a panelből csak elmenekülni lehet, oda költözni csak végszükség esetén és inkább csak átmenetileg. Igen, a panellakás talán még az albérletnél is jóval lenézettebb lakhatási forma volt. Szitokszó volt a panel, ahol élni szégyen volt, főleg egy olyan társadalomban, ahol generációk nőttek fel egyfajta megfeleléskényszer alatt, hogy „Mit gondolnak rólunk mások?”. A panellakásokban élők tisztában voltak vele, hogy őket sajnálják és egyben le is nézik.

Egy mai cikk is  azt a klisét említi, hogy a panellakások fenntartási költségei drágák voltak. Ez akkor sem volt igaz, amikor állították. A téli hőérzethez képest, az állandó melegvíz szolgáltatással az ára sosem volt kirívó. Ha valaki hasonlót szeretett volna egy családi házban, vagy egy átlagos téglaépítésű társasházban, annak bizony mélyen zsebbe kellett nyúlni. Az "olcsó" gázkonvektoros lakásokban fázni lehet, addig a panellakásban soha sem lehet fázni. Ugye a panellakásokban nincsenek villany és gáz bojlerek, nincsenek cirkók sem. Ezekkel együtt élni sem kellett.

Jegyezzük meg gyorsan, hogy a sok elavult téglalakásban pont a korszerűtlen meleg víz és fűtés rendszerek okoznak sok kellemetlenséget, nem is beszélve a CO-mérgezésről, ami egy panellakásban soha nem fordulhat elő.

Nem keltjük a hangulatot azzal, hogy a CO-mérgezés és a sok életveszélyes gázkészülék a téglalakások sötét oldala – pedig megtehetnénk, ahogy rosszindualtú és gonosz hangulatkeltés igen sértő és durva volt a panellakásokkal szemben évtizedekig.

Sőt, a panellakásokban látták és láttaták sokan a társasházi élet minden kompromisszumát. Miközben már akkor is tudott volt, hogy nem csak a panellakásokban lehet hallani a szomszédot, vagy amikor lehúzzák a wc-t, esetleg a folyó víz hangját, stb. Ez gyakorlatilag minden társasházra jellemző lehet.

De a 2000-es évek tömeges újépítésű lakásai erre még inkább ráébresztették az embereket. A lakótelepeket átnevezték lakóparknak. Soklakásos házakat építettek és pontosan ugyanúgy hiányzott belőlük a hangszigetelés, mint a panelházakból.

A lakóparkok fenntartási költségeiben a közös költség lett egy kritikus elem, ami sokszor irreálisan megdrágítja a lakás fenntartási költségeit.

“Magyar betegség” az is, hogy a fűtést tekintjük kardinális kérdésnek a rezsiben.

Ez meg már réges- régen nem igaz. A panellakások összes rezsije összevetve más lakástípusokkal, kiderült, hogy nem kirívóan magas. Persze vannak jó adottságú házak és lakások, ahol elképesztő alacsony szinten vannak a rezsik, de ez egyáltalán nem általános.

A panellakások az átlagos rezsijükkel, de közben átlagon felüli kényelmükkel és biztonsággal (!!!), egyre inkább felnyitották az emberek szemét, hogy végülis nem is olyan drága panelházban élni.

Hogy olcsóbb lett-e az élet a panelekben az elmúlt években?

Nem hinnénk, mert megjelent a lakások hűtése, mint új rezsielem.

A fűtés mellett a hazai lakásoknál a lakások hűtése az elmúlt 5 évben már egyre elfogadottabb lett.

Amíg előtte valamilyen luxus volt a lakások hűtése, ma teljesen természetes, hogy a fűtési szezon után következik a hűtési szezon. Az is tévhit volt, hogy nyáron csak a panellakás meleg. Meleg egy családi ház és egy téglaépítésű társasház is. Klíma kell mindenhová, ha kellemesen akarjuk átvészelni a füllesztő nyári napokat.

Változnak az idők és és ma már sokkal kevésbé érdekel az valakit, hogy „Mit gondolnak róla?” és a panellakásáról.

2014-től a lakáspiac ébredése a panelmániát hozta el, mert sokkal nagyobb rá az igény, mint a kínálat = újraárazás/felértékelődés.

Paradigmaváltásnak is nevezhetjük azt, amikor a lakáspiacon a panellakás azt a helyet tölti be, amit egyébként mindigis be kellett volna töltenie.

A modern, urbanizált létforma a panellakásokkal kezdődött a 60-as években. 50 évvel később is a városias lakásviszonyaink elvárásai miatt nézünk teljesen más szemmel rájuk.

Mihez képest drága ma egy panellakás Budapesten?

Csak ahhoz képest, amennyiért árulták őket 2013 végéig. Ár/érték arányban még mindig verhetetlenek a panellakások, ezért is drágulnak olyan dinamikusan. A téglalakások és főleg az újlakások piacán ilyen jó ár/érték arányról már egyáltalán nem beszélhetünk. Ott van az a bizonyos presztízs érték, hogy „Mit gondolnak róla?” érzés, az a társadalmi sztereotípia, hogy az új lakás mindenben jobb, a téglalakás meg evidensen jóval elfogadottabb a magyar társadalomban. Ha azt mondja valaki, hogy vettem egy panellakást és azt, hogy vettem egy újlakást, akkor az utóbbit értékeli a többség „jó döntésnek”. Ezért sem fontos az, hogy mit gondolnak mások rólunk és a panellakásunkról. Az utolsókból is lehetnek elsők, a számok szerint az elmúlt években a panellakások tulajdonosai a lakáspiac igazi nyertesei.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Az adóellenőrzésről nem a bérbeadók jutnak eszünkbe először. Pedig őket is megkeresheti a hatóság, hogy egy adott  bérbeadási év (általában az utolsó) adóbevallása rendben volt-e. Eddig ezt a NAV rendszerint az adóbevallás utáni hetekben végezte. Ez azt jelentette, hogy ha május 20-ig beadtuk a bevallást, júniusban levelet kaphattunk a NAV-tól, hogy személyesen fáradjunk be az illetékes adóhivatalba.

Azért volt fontos, hogy júniusban megkeressenek, mert a bérbeadók adóbevallásában rendszerint visszafizetendő adó szerepel. Azt a NAV a visszautalás előtt vitatathatta, utána már nem.

Gondoltuk eddig, mert szeptember végén váratlanul a hatóság egy magánszemély az idén beadott bevallás ellenőrzésével keresett meg minket. Hívjuk Ibolyának a lakás tulajdonosát. Ibolya Ausztráliában él, az adóbevallását nem maga készítette és nem tudja képviselni sem magát az adóhatóság előtt. Erre a hatóság fel is van készülve, eleve lehetőséget biztosít meghatalmazott képviselőre.

Nézzük meg részletesen a levelet, mert olyan hosszú és ijesztő tud lenni. Fel is hívnánk a hatóság figyelmét, hogy újragondolhatná az adózóbarát kommunikációt, mert elveszhet a lényeg a sok teljesen felesleges körülményeskedés között.

A megszólítás, már elég személytelen. Még a bíróság is a nevén szólítja az embert. Itt már egy ilyen levelet soha nem olvasónak összeszorulhat a gyomra és úgy érezheti itt a vég.

Az sem túl szerencsés, hogy mindjárt a jogi környezettel indít a levél. Az pl. mehetne az apróbetűs részbe, hogy milyen (jogi) alapon kerestek meg. Tudjuk, hogy a NAV megkereshet minket, a jogszabályi háttere kevésbé érdekelhet bárkit is.

A mondat megfogalmazása már zavaros. Miért nem képes azt leírni, hogy bérbeadóként a lakásbérbeadás miatti adóellenőrzést tartanak? Minek ez a kacifántos mondat, ami végülis érthető, csak nem egyértelmű.

Pár másodperc alatt felmehet egy átlagember vérnyomása, szaporább lehet a pulzusa és kapkodhatja a levegőt, mire meglátja a „találkozó helyét”, aminek a címe már egy rövidebb levelet megtöltene. Na igen, ha az a cél, hogy valakiben félelmet keltsen a levél első oldala, erre teljesen tökéletes.

Ellenőrzés tárgya

Rébuszokban beszél továbbra is a hatóság. Egy konkrét szava nincs arról, hogy bérbeadással kapcsolatban folytatja le az eljárást.

Ennyire nehéz lenne nem sablonlevelet írni egy lakástulajdonosnak, aki kiadja a lakását?

Ellenőrzés alá vont időszak

Milyen modoros és ismételten teljesen felesleges megfogalmazás.

Miért nem azt írja le, hogy ellenőrzött bérbeadási időszak, hogy egy picit is éreztesse a lakás tulajdonosával, hogy a kiadott lakásáról van szó.

Ha ilyen levelet kapunk, addig ne fordítsuk meg, amíg nem értjük meg az első oldalt. Tipikus hiba, hogy átfutjuk, hogy milyen hosszú és kb. mi van leírva. A második oldal rémisztően tömény és lényegtelen amúgy. Az csak arra jó, hogy sokkot kapjon az egyébként is megrémült „címzett”.

Mielőtt tovább olvassuk, igyunk egy kávét, aki dohányos szívjon el egy szál cigit, aki sportos, az eddzen egy kicsit. A lényeg, hogy nem szabad olyan forrón enni azt a bizonyos kását. Ha ez meg van, adrenalin szint már alacsony, kicsit megkönnyebbülve jöhet a folytatás.

Nagyon trükkös a második oldal, mert csak a tetején és az alján van fontos információ. A többivel csak pszichológiai hadviselés folyik a hatóság stílusában. Aki már tudja, az csak felnevet, hogy szigorú, komoly, de nem azért írják, mert fontos, hanem azért mert így van nekik meghatározva, hogy beszéljenek velünk.

Itt üzennénk, azoknak az embereknek, akik ezeket a sablonleveleket előre megírják és megíratják, hogy több kárt okoznak vele maguknak, mint amennyire segíteni szeretnék a munkájukat.

Reméljük, egyszer eljutunk oda, hogy a hivatalos hatósági levelezés nem elefántcsonttoronyban élők l’art pour l’art huncutsága lesz, ha már nem a sötét középkorban élünk.

Az ellenőrzést végző adóellenőrök neve

Na ezért mondtuk, hogy rá kell pihenni a második oldalra. Ha feszülten és összezavarodottan meglátjuk ,hogy nem is egy, hanem mindjárt kettő adóellenőrre számíthatunk, akkor lehet álmatlan éjszakánk lenne. A többesszám használatától (adóellenőrök) is olyan érzése lehet az embernek, mint ha ezek valamit nagyon keresnének. Aztán városi legenda az, hogy ha a hatóság valamiért nagyon meg akar büntetni, akkor úgyis megbüntet.

De megnyugtatunk mindenkit, hogy szerencsére, vagy hál’ istennek, az adóellenőrökről sokkal több a rossz sztereotípia, mint amennyire rászolgálnak. Ezért itt újra érdemes venni egy mély levegőt, felhívni az ügyintézőt – aki Viven és másodsorban adóellenőr is – és beszélni vele.

Már a telefonbeszélgetésből kiderülhet, hogy másik oldalon is egy ember van és jó hatással lehet ránk, ahogy halljuk a kedves hangját, az előzékenységét, a figyelmességét vagy éppen a rugalmasságát, amikor új időpontot kérünk a személyes találkozóra, mert a levélben megadott találkozási nap pl. nem jó. Kiderül, hogy nem fix az a nap és természetesen alkalmazkodni fognak hozzánk.

Igen, telefonáljunk mindenképpen, mert valahol itt érezhetjük először azt, hogy emberként kezelnek, emberek, akik csak a munkájukat végzik és nem is akarnak semmi rosszat.

Jó, jó, ehhez kell az is, hogy az adóbevallásunk és a mögötte lévő adminsztráció teljesen átlátható, rendezett és precíz legyen. Jelen esetben is erről van szó. Adózásban nincsen tréfa vagy felületes munka, amiről itt olvashatnak részletesen.

Tisztességes adózónak ezért is éri meg lenni, mert mindjárt dupla előnnyel jár. Egyrészt jobban alszunk, mert annyi adót fizetünk és úgy, ahogy azt kell. Másrészt ezt bármikor ellenőrizhetik is, mert a nyilvantartásunk naprakész, NAV-biztos.

Ilyenkor bármikor ellenőrizhetnek minket, nem jövünk zavarba, sőt büszkén mutathatjuk, hogy milyen lelkesek vagyunk a téma iránt. Sem az adózástól, sem pedig az adóellenőrzéstől nem kell félni.

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A magyar családmodell 1 gyerekes. 55% volt 2011-ben az ilyen családok aránya. A családi otthonteremtési kedvezménynek biztosan az a célja, hogy ezen változtasson? A kérdés teljes mértékben idealisztikus, mert egyértelműen nem. Leplezetlenül minden arról szól, hogy aki tud, képes és szándékában áll vásároljon lakásokat, építsen házakat. A gyerek a CSOK-modellben másod vagy inkább harmadlagos kérdés:

1. Hogy minél többen vegyenek új lakást vagy építsenek új házat

2. Egyre kevesebben vegyenek használt lakást és házat és próbálják meg felújítani

3.  Az persze előny, ha azért egy részük családbővítést is tervez mindeközben

Át is nevezhetnénk „újlakásteremtési kedvezménynek” a CSOK-ot, mert minden elemében azt a célt szolgája, hogy a családok a gyerekvállalás helyett, az új lakások és házak vásárlását helyezzék előtérbe.

Számháborúzhatnánk, de a gyerekes családok döntő többsége használt ingatlant vásárol. Aki ezt nem veszi figyelembe, azt nem érdekli a családok érdeke.

Az építkezések ilyen szintű erőltetése, az új házak és lakások pozitív diszkriminációja család- és egyben gyerekellenes.

"Az elmúlt évtizedekben csökkent a kétgyermekes családmodell súlya, egyre több család vállal csupán csak egy gyermeket, ugyanakkor csekély mértékben nőtt a három vagy több gyermeket vállalók részaránya is." - írja a KSH a magyar családmodell számairól.

A CSOK-igénylők kb. 2/3-a nem is vállal új gyereket. Ez előre vetíti, hogy a magyar család-modellt alapjaiban a jelenlegi „otthonteremtési kedvezmény” nem fogja megváltoztani. Pedig Magyarországnak elsősorban új gyerekekre és más családmodellre van szüksége, nem pedig új lakásokra és házakra. Amíg ezt nem látjuk be, addig tovább fogyunk, miközben a saját farkunkkal verhetjük a csalánt és büszkén ordítozhatjuk a fájdalomtól, hogy „pörög az újlakáspiac”.

Az otthonokban pedig a magányosok tábora a legnagyobb. Egyre kevesebben egyre több lakásban élhetünk a jelenlegi népességi trend szerint. "2011-ben a lakások 30 %-ban csak egy személy lakott, öt főnél többen pedig a lakások mindössze 3,2 %-ban éltek." - a KSH hívja fel a figyelmet  a "magyar ember tragédiájára". A most is zajló mikrocenzusból csak 2017 májusában tudhatjuk meg, hogy történt-e jelentős változás a családi- és lakásviszonyainkban az elmúlt 5 évben.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Szép lakásokat könnyű hirdetni. Az átlagos lakások is kis odafigyeléssel fotogének lehetnek. Na de mi a helyzet a kifejezetten ronda lakásokkal? Ha el akarjuk adni, beszéljünk vevőül.

A „home staging” nem minden esetben jöhet szóba. Erre pedig mutatunk egy példát is, mert ez a lakás jól nem fotózható. Annyira nem, hogy itt megint igaz lehet, a kevesebb több elv alkalmazása. Induljunk ki akkor a hirdetés szövegében olvasható filozofikus kijelentésből:

"A lakás egészére a nyugalom jellemző."

A zsúfoltság, a rendezetlenség, a káosz nem megnyugtató. Ezt kár volt lefotózni. Ha egy lakást „kinőttek” – maradjunk tapintatosak - nem kell ezt a tároló hangulatot bemutatni, mert a lakásból úgy sem fogunk látni semmit. Mások személyes tárgyaira, családi fotókra és egy élet munkájának „gyűjteményére” nem igazán vagyunk kíváncsiak. Mégis mit tehetünk?

A választ ismét megkapjuk a hirdetés szövegéből, ami némileg ellentmond a „zen” lakáshangulatnak, de legalább összhangban van a képeken látottakkal:

"Jellemzően az egész lakás felújításra szorul,"

Erre lehet hamarabb rájön a hirdetést nézegető a képek alapján, mint sem a szöveget idáig elolvassa. Ha egy lakás felújítandó, tudjuk, hogy nem szeretik ezt nyilvánvalóan hangsúlyozni, mert az olyan, mint ha az eladó magával alkudozna – írtuk ezt nem is olyan régen, amikor a Mennyit ér a lakásom? kérdésre kerestük a választ. Az online hirdetésnél ilyenkor fontos, hogy ne akarjunk mellébeszélni, mert nagyon kínos, a képek borzalmasak lesznek és ezer szó is kevés lenne kimagyarázni bármelyiket is:

1.Fotózni a konyhát, fürdőszobát és az előszobát érdemes

2.Pontos és méretarányos alaprajz legyen (méretekkel)

3. A házat fotózzuk le kívül-belül

4. A hirdetés szövegében pedig tényleg elég a gondolat folytatása:

"de ezáltal számtalan átalakítási lehetőséggel is bír."

Mivel tényleg egy nehezen eladható pénznyelőről beszélünk, ami a képeken lehet, hogy jobban néz ki, mint a valóságban, ezért tényleg ne stresszeljünk senkit ilyen ártatlannak tűnő gondolatokkal, mint

"Kimagasló lehetőség befektetők, vagy több gyermekes családok számára egyaránt!"

Ez tudjuk, hogy nem igaz. Egy ilyen lakás egy életre szóló kaland lehet. A felújítása, modernizálása, átalakítása óriási összegekbe kerülhet és sok időbe is. Ha mindenképpen kedvet akarunk hozni a megnézéséhez, akkor olyanokat írjunk inkább, hogy

- a lakást a tulajdonosa teljesen kiürítve, üresen adja át

- tehermentes, egy tulajdonosa van és a lakás bármikor birtokba vehető

Na igen, mondhatják sokan, az tuti, hogy egy ilyen lakásból nem egyik napról a másikra mennek el. Ha fürdőszoba képet megnézzük, konkrétan életveszélyesnek is nevezhetjük ezt a lakást. Ha a Fővárosi Gázművektől ezt valaki meglátja, az kimegy és leszereli a gázórat, mert azokat a gázkészülékeket már nem lenne szabad használni.

Az is lehet, hogy még azt sem tudja a tulajdonosa, hogy hová fog innen költözni. Ilyenkor sokminden átfuthat az ember fején, mert az adásvételek több hónapra, de akár félévig is könnyedén elhúzódhatnak, ami sem a vevőnek sem az eladónak nem jó. Mivel nincs miről beszélni egy felújítandó lakás esetében, beszéljünk inkább a lakás birtokbaadásának lehetséges forgatókönyvéről. Egy biztos, a digitális lakáspiacon ma már kifizetődőbb racionálisan és logikusan hirdetni a lakásokat. Ne akarjuk erőltetve eladni a lakást, sokkal inkább hozzuk meg a vevők kedvét, hogy meg akarják venni. A fényképek száma helyett, sokkal fontosabb a valódi hasznos információkkal bíró vizuális élmény. A képek legalább annyira segíthetik mint ronthatják is az eladási esélyeket. Gondolkodjunk a vevők fejével, ha felújítandó lakást kell eladnunk.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A mai napon Budapesten a 2. kerületben a  Pasaréti úton, a Gábor Áron utca és Pasaréti tér között gyakorlatilag sehol sem vitték el a szemetet. Betelefonáltunk, rákérdeztünk, hogy ez a sztrájk része-e már. Persze azt mondták, hogy „ilyesmiről” nem tudnak, miközben az úton több kilométeren keresztül a kukák ürítése elmaradt a mai napon. Mivel a jelenség tömeges, a szándékosság nem kizárható, a véletlen viszont igen…

A kukásautó végigment. Találomra pár háznál ürítettek kukát,  de a kukák többsége értintetlen.

Jelentse be mindenki 06 40 353-353 számon, aki hasonlót észlel Budapesten, mert így a többlethulladékot – ami a kukába nem fér – a következő ürítési napon díjmentesen elszállítják a „kollégák” – erősítette meg az FKF ügyfélszolgálata. Elvilg csak azt szállítják el, ami a kukában van.

De ilyen esetben az ügyfélszolgálat elmondása szerint, a kuka mellé helyezett szemeteszsákokat is el fogják vinni. A következő szemétszállítás napja október 1-e. Tűkön ülünk, hogy lássuk, tényleg elviszik-e szemetet, vagy ez sztrájk első jele Budapesten!

FRISSÍTVE 2016. szeptember 29-én 10:38-kor:

A szemtanúnk a kukásautót kb. egy órával ezelőtt látta a környéken. Két fotót készített. Akik kint hagyták a kukákat, azoknak a kukáit ma - egy nappal a később - kiürítették. Nagy valószínűséggel a bejelentésünk alapján.  A szemtanú elmondása szerint ilyen gyorsan és halkan kukásokat még nem látott dolgozni. Alig tudta őket lefotózni.

Sajnos nem mindenki hagyta kint a kukáját, hogy a kukázó hajléktalanok ne dobálják szét a szemetet a házuk előtt.

Látják, néha van értelme panaszt tenni és már be is indulnak, azok a bizonyos fogaskerekek.

A képek 2016. szeptember 28-én 16 óra körül készültek, miközben a kukásautó reggel 9 óra után járt a környéken. Az FKF Zrt. Ügyfélszolgálatával 15:30 körül beszéltünk a mai napon.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Néha érdemes kikapcsolódni, elkalandozni, erőt meríteni.Kezdjük a sort ezzel a városi bringával, ami biztosan nem kényelmes, jobb nézni, mint tekerni.

Kalandozzunk a fantáziánk világában ezzel az irodaház előterével és a lépcsőjével. Minden részlete ki van találva a térnek. Méghogy a munkakörülmények nem számítanak!

A pokolós/tárolós megoldások mindig kínálnak új megoldást. Miért ne lehetne a polcrendszer létra is egyben, ha magas! Persze, hogy lehet, csak meg kell építeni.

Ha már otthon vagyunk, a kézmosás élményét mindig lehet fokozni. A „keverő csap” új szintre emelése, a klasszikus és a modern gondolkodás tüzijátéka ez a design ötlet.

Ha pedig kimegyünk az erkélyre, miért kellene úgy éreznünk, hogy elhagytuk a lakást. Egy ilyen beépített erkély, mint egy nyári konyha, igazán különleges élmény. Ja, és nem kell óriási terasz ahhoz, hogy ügyesen berendezkedjünk rajta. Az otthonos erkély ezt is jelentheti.

Nem akarunk hangulatrontók lenni,  amikor emlékeztetünk mindenkit „Winter is coming." Otthont így is tervezhetünk, ami a téli tájban is jelzi az ember nem a Föld ellensége. A télnek is van értelme és annak is, hogy emberek vannak a Földön.

Szép napot mindenkinek!

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A belváros Budapest legveszélyesebb része – mondtuk egy nyári műhelymunkában, amikor felhívtuk a figyelmet a biztonság kérdésére, ha lakásvásárlásban vagy bérlésben gondolkodunk. Nem vagyunk naivak, tudjuk, hogy senkit sem érdekel. Mindentől és mindenhol jobban fogunk valamitől félni, mint a belvárosban. Aztán jön egy nagy nyilvánosságot érdeklő bűncselekmény és azonnal a szemünket újra a budapesti belvárosra vetjük. Nem ez az első eset és tudjuk, hogy nem is az utolsó. Alig emlékszünk már, hogy milyen hátborzongató bűncselekmények történtek a belvárosban eddig.

1998. február 11. – Fenyő gyilkosság a Rózsadomb kapujában, a Margit utca és Margit körút sarkánál, ahol ma egy posta van. Az ott sétálóknak már nem jut eszébe, hogy milyen brutálisan végeztek ki ott mindenki szeme láttára a nyílt utcán egy „vállalkozót”. Bizony, ott az utcatáblára is az van írva, hogy „Rózsadomb”, nem az, hogy Józsefváros.

1998. július 2. – Aranykéz utcai robbantás, ahol ma már senki sem úgy sétál, hogy „jaj, itt merénylet történt”. Az 5. kerület sokáig volt a „legbűnösebb” kerület, a budapesti alvilág „szórakozóhelye”. A lakásárakon ez látszik? Sosem látszott, mintha teljesen mindegy lett volna mi folyik az utcákon, mert az 5. kerület menő és kész. Pornó, prostitúció, drog, leszámolások, védelmi pénzek, sosem árnyékolták be a környéket.

2000. július 4. – Az oktogoni mészárlás. Rémlik még valakinek egyáltalán mi történt ott 16 éve? Úgy sétálunk az Oktogonnál, megyünk be a McDonaldsba, hogy ott azért ölt meg két embert az ámokfutó, mert irritálta őket. Ma is úgy mondanánk, hogy „csak nem tetszett a pofájuk, a hangjuk” és lelőtte őket, mint a kutyákat. Az Oktogonra is Terézváros van írva, nem Józsefváros! Ott sem árnyákolt be senki semmit. Hajléktalanok, kéregetők, fura arcok, majd újra lövöldözés 2003 decemberében, amikor éppen törökök balhéztak össze. Persze nem a Józsefvárosi piacon, hanem az Oktogonon, mert hol máshol, ha nem a gyros és kebab "sugárúton".

2011. január 16. – Budapest legszörnyűbb diszkógyilkossága. Ne hívjuk balesetnek azt, amikor 3 fiatal lányt megöltek Budapest közepén, a 4-es 6-os villamos vonalán. A Nyugatinál mai napig az aluljáróban stricik, kurvák, drogdílerek, hajléktalanok, sötét arcok vesznek el a tömegben. Érdekel ez valakit? És még valahogy mindig nem a Józsefvárosban vagyunk.

2016. szeptember 24. – Robbantás, na nem a Józsefvárosban, hanem megint a Nagykörút mentén, Terézvárosban. Egyelőre halálos áldozatról nem tudni, de rendőrök lehettek a célpontok – rebesgetik. (Módosítva 18:34-kor: "A rendőrőköket ki akarták végezni" - erősítette meg Papp Károly Országos Rendőrfőkapitány. Mi hozzá is tennénk, hogy ez alvilági módszer, 90-es évek stílusában.)

Így megy ez Budapesten, ahol újra és újra felteszik a kérdést nem a belvárosban, hogy bizontságos-e a környék. A belvárosban meg soha senkinek nem jut eszébe ezt megkérdezni. Ki érti ezt!

Valahogy a Nagykörút egy elátkozott hely, a belváros a veszélyzóna. A police.hu oldalon (Java beállításokra figyeljen - mert nem azonnal elérhető)  a bűnügyi térkép is jól alátámasztja, hogy bajba a belvárosban kerülhetünk a legkönnyebben. A belváros ettől még nem lesz olcsóbb sem a bérlőknek, sem a vásárlóknak. Senkit nem érdekel – hangsúlyozzuk – mi folyik az utcán. Kirabolnak, belénkkötnek, megvernek vagy csak megaláznak – rá se ránts, mert jó a tömegközlekedés és közel vannak a szórakozóhelyek, éttermek, romkocsmák, jó lehet AirBnB-zni. A lakásárak is az egekben vannak, de örüljünk, hogy a bulinegyed Erzsébetvárosba költözött – részletkérdés, hogy ez a Körúthoz még közelebb hozta a budapesti éjszakai élet sötét lovagjait is. Prostikat és drogokat fuvarozó taxisok a belvárosban, ugyan már...Azt hisszük az alvilág a 90-es évekkel együtt már csak nosztalgia? Mintha újra kezdene divatba jönni a 90-es évek "stílusa".

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A digitalizálódó lakáshirdetési szokások gordiuszi csomója az ismétlődő hirdetések kiszűrése, csoportosítása. Az elmúlt 15 évben az egyre zavaróbb problémát a hirdetési oldalak nem kezelték. Nekünk vevőknek és bérlőknek pedig égnek áll a hajunk, amikor a listában ugyanarról a lakásról több hirdetési variációt találunk. Ha pedig a lakást tulajdonosként hirdetjük - eladó vagy kiadó, teljesen mindegy – milyen fárasztó kutatni és keresni, hogy biztosan mi hirdetjük egyedül és nem foglalkozik a lakásunkkal olyan ingatlanközvetítő, akivel nem is kötöttünk megállapodást.

A legismertebb lakáshirdetési  portál csendben bevezette a „Minden ingatlan egyszer” szolgáltatását, ami az azonos lakás eladó és kiadó lakáshirdetésinek csoportosítását jelenti. Szabó Laura,  a hirdetési oldal termék és szolgáltatásfejlesztés vezetője kérdésünkre megerősítette a hírt :

"Egyébként a szolgáltatás most már éles és aktív, csak nem írtunk róla még a keresőknek, és nem reklámozzuk. Bejelentkezve bárki elérheti, ez jelenleg a látogatók 10%-a, aki így használja az oldalt"

A "bejelentkezve" azt jelenti, hogy regisztrált lakáskereső - aki eladó vagy kiadó lakások szűrt listákat kér  (hirdetésfigyelő) a hirdetési oldaltól - illetve a regisztrált hirdetők (magánszemélyek és ingatlanközveítők).  Szabó Laura még hozzátatte:

"Eddig csak Office partnereknek jeleztük a változást."  - Mi azonnal kiemeljük ez  azt is jelenti, hogy a hirdetők  már egy hete ismerkednek az új szolgáltatással.

Hmmm, kaphatják fel néhányan a fejüket. Kétkedve, gúnyosan megjegyzéseket mormolva, hogy „Hisszük, ha látjuk!”. Ezért nézzük meg közelebbről, hogy mit tud most és milyen hatással lehet ez az online lakáshirdetési piacra rövid és hosszabb távon.

Azonnal látjuk az ismétlődő hirdetések számát

Az ismétlődő hirdetések nem feltétlenül károsak, mert extra információt hordozhatnak számunkra:

Nem csak az az információ, hogy kik és hányan hirdetik a lakást, hanem a különböző lakásleírásokból, képekből akár többet tudhatunk meg így. Egymás után átnézve őket, mindjárt tájékozottabbak lehetünk a lakásról. Az összes hirdetést átnézve dönthetjük el, kivel vesszük fel a kapcsolatot.

Kit érdekel a drágább hirdetés?

A képet megnézve láthatja mindenki, hogy ugyanazt a lakást 13% árkülönbséggel, 2,1 millió forint felárral is hirdetik:

Együtt látva a hirdetéseket  azonnal tudjuk, hogy a lakás kínálati árát milyen szinten határozzuk meg.

Az óriási árkülönbségek most a hitelességet – a hirdető hitelességét – kérdőjelezik meg. Biztosak lehetünk benne, hogy ha ez a szolgáltatás a szélesebb nyilvánosság előtt is ismert lesz, akkor az ilyen árkülönbségeket nem lesz hirdető, aki fel meri vállalni.

Az árösszehasonlító oldalak évek óta borzolják a kereskedők idegeit. A lakáshirdetések csoportosítása is hatni fog az árakra.

Tulajdonostól eladó és kiadó

A magánhirdetésekre jó ideje már külön lehet szűrni. De mennyivel jobban esik együtt látni a tulajdonos és az ingatlanközvetítők hirdetéseit. A példánkban a tulajdonos hirdetése a legolcsóbb. Ez erősíti azt a sztereotípiát, hogy az „ingatlanosok manipulálhatják az árakat":

Arra a piaci hiedelemre, hogy az ingatlanközvetítők a jutalékukat nem a lakás árába, hanem árára teszik rá, sajnos találni példát.

Nincs ez így minden esetben, de amíg előfordul, addig minden vevőnek van miért aggódnia, ha a lakást a tulajdonosa nem hirdeti.

A hirdetésben többször is szerepel, hogy a tulajdonos ingatlanközvetítő segítségét nem kéri, ennek ellenére láthatjuk, hogy nyolc kéretlen lakáshirdetője is van. Tudhat róla? Egyáltalán nem biztos:

Minden magánhirdetőnek segíthet ez a szolgáltatás átlátni, hogy valójában kik hirdetik a lakását és mennyiért.

A kiadó lakás példáján is látszik, hogy a tulajdonos árához képest vannak olyan ingatlanközvetítők, akik 25%-kal magasabb áron is hirdetik a lakást. Ez százezres különbségeket jelent egy év alatt - ami egy átlagos bérlési időszak. Az eset nem egyedi sajnos:

A példa mutatja, hogy a csoportosítás jó hatással lesz az albérleti árakra is. A felelősség nélküli hirdetéseknek vethet véget ez a szolgáltatás, mert ma még könnyen meg lehet téveszteni a gyanútlan érdeklődőket, akik nem ismerik a lakás összes hirdetését az oldalon.

Eladó vagy kiadó

Nem akarunk eladó lakást kibérelni, pedig ma tipikus, hogy a lakást egyszerre hirdetik vevőknek és bérlőknek is.

A bérlőknek azonnali üzenetet hordoz a csoportosított hirdetésekben az eladó lakáshirdetések megjelenése. A hirdetésszűrő szolgáltatás a lakás mind a két típusú hirdetését csoportosítja. Megjósolható ennek a következménye:

A bérlők nem fogják felhívni a kiadó lakás hirdetőjét, ha a lakás eladó is.

A lakás eladó hirdetéseit nézegető vásárlók pedig azonnal információt kaphatnak arról, hogy a lakás kb. mégis mennyiért meghirdethető kiadó lakásként.

Megjegyzés: A hirdetési oldal megerősítette, hogy jelen pillanatban nem csoportosítja a rendszer az eladó és kiadó lakások hirdetéseit egybe. Viszont hamarosan az eladó lakások adatlapján jelölni fogják, hogy kiadó is a lakás és természetesen a kiadó lakások adatlapján is jelölve lesz, hogy eladó.

A lakás „befektetésnek is jó” szlogen így egész másképp is értelmezhető. Hiszen, ha üresen áll és nincs benne bérlő, akkor nem biztos, hogy az „jó befektetés”. Igen, tudjuk, az eladó lakásokból a bérlők akár ki is költöznek és nem költözik be addig új bérlő, amíg az adásvétel meg nem történik. Sőt azt is tudjuk, hogy akár visszaéléshez is vezethet az ilyen csoportosítás, mert az eladó direkt olyan bérleti díjat állít be, amin senki nem bérli ki a lakást, de a vevőt megtévesztheti vele. Ezt az idő fogja eldönteni, hogy milyen kölcsön- és ellenhatások fogják erősíteni vagy éppen kioltani egymást.

A csoportosítás még nem tökéletes

Az albérleteknél egyelőre gyakoribb a téves csoportosítás, amire rákérdeztünk, hogy mi lehet az oka. Szabó Laura elmondta:

"A kiadó lakások valószínűleg azért hibásabbak sokszor, mert gyorsan pörögnek, és ha első körben volt tévedés a csoportosításban, akkor előbb kiadják, mint az javításra kerülne.  A párosítás kézzel történik, hogy kizárjuk az automata által fel nem ismert hibázási lehetőségeket."

Az eladó lakásoknál is előfordulnak hibás hirdetésösszevonások, de eddigi tapasztalataink alapján nagyon ritka:

Sokkal jobban működik a párosítás, miközben az eladó lakásoknál a hirdetések ismétlődése sokkal gyakoribb jelenség.

A hirdetők néhol egész elképesztő hirdetési számokat produkálnak egy lakásra. Az alábbi képen minden csoportosítás tökéletes, a megadott számú ismétlődések helyesek. Semmi jót nem jelent az ilyen irreális számú ismétlődés. Ez is üzenetet hordoz, ami alapjaiban változtathatja meg a hirdetési szokásokat A magas hirdetésszám a vevőket sokkal jobban fogja inspirálni az alkura, mint bármi más:

Felhívás lesz keringőre, ha a vevők ilyen „elkeseredett próbálkozást” fognak látni a hirdetési oldalon. A tulajdonosnak nem lesz érdeke bizonyos számú hirdetés fölé engedni a lakáshirdetések számát.

Ez az önkontroll kihathat a lakástulajdonosok és a közvetítők kapcsolatára, de még a közvetítők egymás közötti együttműködésére (keresztértékesítésre) is.

Ezzel együtt csökkenhet a hirdetési oldalon a lakáshirdetések abszolút értéke. Nem kevesebb eladó vagy kiadó lakás lesz, hanem csak kevesebb lakáshirdetés és lakáshirdető:

A hirdetési portál így közelebb kerül a valósághoz. Az egyedi hirdetésszám - az eladó és kiadó lakások „pure”, tiszta mennyisége – már ma is sokkal fontosabb információ, mint az, hogy hány aktív hirdetés van az oldalon.

A jövőben pedig a lakáshirdetési piac tisztulása felé vezető út alapkőletételének ünnepélyes eseménye az ilyen fokú átláthatóságot elősegítő szolgáltatás.

Szabó Laura  a hiánypotló újításról lelkesen nyilatkozott:

"Sokat dolgoztunk rajta, és bízom benne, hogy a keresőknek és hirdetőknek is tetszeni fog - ezzel lerövidíthető a keresési idő, minőségibb érdeklődés tud menni a hirdetőnek is, ha a kereső már a teljesebb piac ismeretében telefonál. Várjuk mi is az első eredményeket, több érdeklődésre számítunk. Jelenleg csak regisztrált felhasználónak elérhető és Budapesten."

A  digitalizálódó hazai lakáspiac folyamatait gyorsíthatja fel, eddig elképzelhetetlen szintre emelve az eladók-vevők, bérbeadók-bérlők és az ingatlanközvetítők közötti kapcsolatot - új status quo-t teremve  - ez a benchmark szolgáltatás.

FONTOS!  Az utcai fényképek 2016. szeptember 19-én készültek Budapest 2. kerületben. Az ingatlan.com szűrési listái a 2016. szeptember 20-i pillanatokat mutatják, a vizualizáció kizárólag arra vonatkozik.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Róma ma visszalépett. Budapest pedig mindenkinél jobban akarja az olimpiát. Ma este azt is megtudhattuk, hogy miért. Az építőipar nem a lakásépítésekre vár, hanem az olimpiára. Ma este, a mézesmadzag a Magyar Közlönyben lett nyilvános. A sok infrastrukturális beruházás terve az építőipar álma. Alig egy hete mutattuk be, hogy az építőipar a mélyben van. Papíron, tervezőasztalon sokan építkeznek, a valóságban egyelőre ennek a gyakorlati hatásai kevesek. Ősz van, jön a tél, ahol eddig nem kezdtek el építkezni, idén már nem is fognak.

Az építőipar egy év múlva fogja megtudni, hogy Budapest rendez-e olimpiát vagy sem. Ha igen, beindul az olimpiai örvény, ami az egész iparágat be fogja szippantani. Ki akar majd házakat építeni, amikor már most is munkaerőhiánytól szenvednek az építési vállalkozások? A kapacitásaik is végesek. Az állami presztízsberuházások sokkal jobb megtérüléssel kecsegtetnek, mint a társasházak építése. 2 új híd a Dunán, autópályák, vasút, budapesti tömegközlekedés, úthálózat fejlesztések. Budapest ma este előrelépett és egyértelműen üzent. Nem csak a NOB-nak, Párizsnak és Los Angelesnek, hanem az építőiparnak is. Az építőipar legnagyobb megrendelője mindig az állam. Most is számíthatnak rá, ha minden  a tervek szerint alakul. A társasházak meg majd megépülnek valahogy.

Fotó: Birinyi Krisztián, facebook.com/krisztianbirinyiphotograhpy

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Ingatlanos trükkökről naponta olvasni az albérletpiacon. Na de trükkös bérlőkről? Az albérletpiac homogénnek tekinti a lakáskeresőket, akik ki vannak szolgáltatva a „pénzéhes” tulajdonosoknak és a velük dolgozó „ingatlanosoknak”. Panasztenger, feszültség és sok-sok ingerült érintett, amivel szőnyeg  alá lehet söpörni a tisztességes bérbeadókra leselkedő veszélyeket.

Az alaptörténet egyszerű és bárkivel megeshet, aki a lakását nem maga hirdeti.

A bérlők szemében első ránézésre mindig valamilyen kényszerként élhető meg, hogy ha a bérbeadónak segítségre van szüksége a bérlő megtalálásához.

De nem mindenki van ezzel így. Vannak régóta működő megbízható kapcsolatok, ahol a lakás tulajdonosa nem vesz részt a bérlőkeresésben. Ilyen ritka pillanatok egyikéről van szó most is, ahol egészséges a bizalom a tulajdonos és a lakás hirdetője között. Ezt azért fontos leszögezni, mert a trükkös bérlők pont arra alapozzák a „hátsó szándékaikat”, hogy nincsenek tisztában a lakáshirdető és a lakástulajdonos különleges kapcsolatával. Általános vélekedés, hogy aki nem lakástulajdonosként hirdet, ott csak  felesleges  az „ingatlanos”, egy púp a bérlők és a tulajdonosok hátán. Jobb azt gyorsan megkerülni, kikerülni, közvetlenül a tulajdonossal felvenni a kapcsolatot, még ha ehhez az "ingatlanoson" át  is vezet az út közvetve vagy közvetlenül.

A lakáshirdetéseknél egyre gyakoribb, hogy pontos címmel, a lakást képekről teljesen azonosíthatóan hirdetik.

Egy lakáskezelő vagy a tulajdonosnak évek óta megbízható bérlőket kereső ingatlanos  még bátrabban és nyugodtabban hirdethet így. Pontosan úgy tehet, mint ha maga a lakás tulajdonosa hirdetne, mert a hirdetés nincs duplikálva, csak ő egyedül és kizárólagosan keres bérlőt a lakásba.

A segítőkész szomszédok

A bérlők elől sem a lakás sem a ház nincs eltitkolva, mert a lakás tulajdonosa a lakáskezelőt vagy a megbízott ingatlanos partnerét nem akarja megkerülni, nincs mitől tartania az együttműködő feleknek. A trükkös bérlők viszont a hirdetés alapján már ki tudnak menni a házhoz és a lakáshoz, pl. anélkül, hogy a hirdetővel időpontot egyeztetnének. Ott becsengetve a szomszédoktól érdeklődhetnek, hogy mi az elérhetősége a hirdetett lakás tulajdonosának. És akármilyen hihetetlen, szinte minden esetben bejutnak a házba és mindig lesz egy lakó, aki tudja a tulajdonos elérhetőségét és meg is adja akárkinek, aki kéri.

A "nyomulós" bérlők

Az a trükkös bérlő, aki szerencsés és telefonszámot kap, az telefonálni is fog a tulajdonos nem kis meglepetésére. Azt gondolja a trükköző, hogy a tulajdonosnak ezzel bearanyozza a napját, pedig inkább csak gyanakvást ébreszt, ha tudja, hogy a bérlők kiválasztása éppen folyamatban van.  Szinte minden esetben azzal magyarázzák a váratlan hívást, hogy nem érik el a hirdetőt. Az érdeklődőt a megbízottjához irányítja a tulajdonos, hogy ő nem foglalkozik ezzel, a bérlőjelölt így nem ér el eredményt, csalódott lesz. A lakás után már nem is érdeklődik olyan hevesen, mert pont azért akarja megkerülni a hirdetőt, hogy ne kelljen még véletlenül se olyan emberrel találkoznia, aki „válogat” a bérlők között. Ő a tulajdonosra szeretne közvetlenül és személyesen hatni. Egy ilyen bérlő duplán üzen a tulajdonosnak és a bizalmasának is. Egyrészt a rámenőssége és az ügyeskedése nem impnonáló, hanem riasztó. Másrészt, ha jó bérlő és nincs mit rejtegetnie, akkor időpontot egyeztet és megnézi a lakást az „egyenes úton” és a maga természetességével éri el, hogy ő legyen a kiválasztott bérlő.

A „nyomulós bérlőket csak a nyomulós tulajdonosók” kedvelik. Zsák a foltját – tartja a mondás.

A Pokolba vezető út

A pontos cím és a lakás beazonosítása egyeseknek kevés, mert a tulajdonossal a lakásnál szeretnének találkozni már az első alkalommal. Ilyenkor időpontot egyeztetnek vagy csak érdeklődnek a lehetséges lakásnézésről a hirdetőnél. Na nem azért, hogy megnézzék a lakást, hanem azért, hogy biztosan találkozzanak a lakás tulajdonosával. Azt nem tudják, hogy nem lesz ott, ezért hoppon maradnak, de maga a trükk évek óta ugyanaz. Két különböző megközelítés, de ugyanaz a cél:

1. A lehetséges időpontokból kiderül számára, hogy valószínűleg mások is nézik akkor a lakást. Így nem egyeztet pontos időpontot, csak eljön „titokban”. A ház bejáratától nem messze várakozik, hogy lássa és hallja, hogy mi történik. Időközben azonosítja az „ingatlanost”, be is jöhet a házba és ott várhat, amíg az "ingatlanos" elhagyja a terepet. Ilyenkor jön el az ő ideje és már megy is fel a lakáshoz, keresi a tulajdonost, szomszédokat háborgathatja és ha nem kap közvetlen elérhetőséget a lakás tulajdonosához, akkor a lakásajtón üzenetet hagy.
2. Annyiban különbözik az 1-es típustól, hogy ő leegyezteti az időpontot, abban a reményben, hogy  a tulajdonos biztosan ott lesz. Eleve úgy szervezi tervezi a találkozót, hogy tudja előtte és utána is hányan jönnek kb. Nem ritkán utolsónak hagyja magát, hogy még jobban kézben tudja tartani az eseményeket. Vannak akik szólnak, hogy baj-e ha késnek és ha igen meg tudják-e őket várni. Van aki arra vár, hogy felhívják „mikor jön”. Esetleg csak csendben figyelnek, hogy megunja-e az „ingatlanos” a várakozást a ház előtt és elmegy. Csak az „ingatlanost akarják elűzni” egy félórás késéssel, a körülményeskedéssel, vagy csak azzal, hogy nem is elérhetők. Ha tiszta a terep már indul is az akcióterv és le akarnak csapni a magára maradt lakástulajdonosára. De mivel nincs ott, akire számítanak, ők is hoppon maradnak. Szomszédok vagy segítenek vagy nem, ilyenkor marad a papírfecnire írt üzenet a lakás bejárati ajtajához tűzve.

Ezek a trükkök nem csak bérlői csínytevések a „felesleges és lehúzós ingatlanosokkal” szemben. Néha akár háborút is folytathatnak „csoportok”, akik kinéztek maguknak egy lakást és a csoport - legyen az egy család, egy pár egy "baráti társaság" vagy  „vállalkozás” - egyes tagjai egymás után nézik meg így vagy úgy a lakást, hát ha az egyikük lesz a szerencsés bérlő. Ezt tudni kell észrevenni és tudni kell kezelni is.

Az „ én bérlőm” kiszűrése a többi közül

A bérbeadók első számú szabálya, hogy nem bérlőt keresünk, hanem az „én  bérlőmet”. A bérlőválasztás jogát mindig tartsuk fenn!

Ha a lakás jó, az ára rendben van, a hirdetés a valóságot tükrözi, a képek szépek, a leírás informatív, akkor az alternatív megoldásokat kedvelő bérlők sokkal ritkábbak. Rávágják most sokan, hogy jó-jó, tisztelet a kivételnek, de a bérbeadó tulajdonosok csak örülhetnek, ha „ingyen” beesik az utcáról egy bérlő, mert azzal csak spórolhatnak, akár egy havi bérleti díjat is ( = általános bérlőközvetítési díj). Tehát akár még a tulajdonos érdekét is szolgálhatják az ilyen "ingatlanosokat megkerülő bérlői huncutságok". És valljuk be, ebben is van valami – miközben halkan hozzátehetjük, hogy a Pokolba vezető út is jóindulattal van kikövezve.

A bizalom sem pénzkérdés. Aki pénzzel akar bizalmat "venni" tőlünk,   abban soha se bízzunk meg. A bizalmunkat ingyen adjuk, vagy sehogy!

Manapság persze már a jól kiadható lakások tulajdonosai, akik személyesen is részt vesznek a lakások kiadásában, leginkább maguk hirdetik meg a lakásukat, nem vesznek igénybe semmilyen segítséget.

Az ingatlanközvetítők a sok „nyomulós” tulajdonos nehezen kiadható lakását kínálják: sok a komprosszum, túlárazott, amire még „trükkös kereslet” sincs.

A jó ár/érték arányú albérletek kínálata nagyon szűk, a kereslet szinte végtelen, ahol néha veszélyes alakok is akadhatnak. Jó áron hirdetni lakást ma komoly kockázatokkal jár, akár tulajdonosként tesszük, akár megbízott bizalmasként. A bérlők megszűrése elkerülhetetlen, mert sokkal könnyebb beengedni valakit, mint utána kitenni, ha baj van vele. Ha ismerjük az emberi természetet, nem mi fogjuk szűrni a bérlőket, hanem ők fogják megszűrni saját magukat. Nekünk csak tudnunk kell kit keresünk és észrevenni, amikor megtaláltuk.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Mindig nagyon sok az eladó lakás – a piaci hangulathoz képest – de mindig hiány van azokból, amit érdemes megvásárolni. A mai lakásvásárló sincs könnyű helyzetben. Mélyen a zsebébe kell nyúlnia, ha lakást vásárol és előtte még át kell élnie a vásárlás kínszenvedéseit. Telefonján pötyögve, gépe előtt gubbasztva órákon, napokon, heteken és hónapokon át hirdetéséket nézeget, szervez, tervez. Hol fent, hol lent érzi magát, bosszankodik, elfárad, kiábrándul, majd a végén újra lelkes lesz és kezdődik előről minden.

Keresi és kutatja az alternatív lehetőségeket, hogy jobb ajánlatokhoz jusson. Akár online lakásárverési oldalakat nézeget, hát ha szembe jön valami alkalmi vétel. Kapcsolatokat próbál keresni, bankokkal, követeléskezelőkkel is, reményekkel kecsegtető ingatlanközvetítőkkel, akik „tuti tippeket” adhatnak.

Majd rájön a lakásvásárló, hogy egyedül van, mint a kisujja és csak magára számíthat, mert végülis minden „segítőnek” a pénzére fáj a foga és minél előbb döntésre akarják bírni, hogy vegyen már valamit.

Türelem, türelem és türelem

Mikor hirdetik meg azt a lakást, amit meg is tudunk venni, nem tudni. Az sem biztos, hogy megtaláljuk a végtelennek tűnő lakáskínálatban. A tudatos lakásvásárló viszont a végére annyira meghatározza a várva várt lakást, hogy ha csak erre figyel, használja a hirdetési oldalak szűrőit, napi szinten értesülhet a friss hirdetésekről. Kerületeket, városrészeket, esetleg akár már csak utcákat fog figyelni, hogy mikor bukkan fel az ő eladó lakása. A reális árú lakások megtalálják a vevőjüket idővel. A keresett, közkedvelt jóárú lakások meg főleg, mert őket nagyítóval kell keresni mindig. Amilyen szerencsénk van, mi is olyan lakást szeretnénk vásárolni, mint 10 vásárlóból 9. Így az idő, időzítés és reakcióidő nagyon fontos lehet, mert könnyen lemaradhatunk egy olyan piacon, ahol kevés a fóka (= keresett lakás) és sok a vadász (lakásvásárló).

Az újlakáspiac dilemmája

A meg nem épült lakások piaca viszont sok magabiztos vásárlót elbizonytalaníthat. A sok alapkérdés, hogy mikor kezdik az építkezést, mikorra fejezik be, mi lesz, ha késik az átadás, becsődöl a beruházó, mert nem tudja eladni a lakásokat (?) , nem megválaszolható. A tervező asztalról kínált lakások, látványtervei alapján nem lehet dönteni. A marketing „bullshit” sem segít nekünk. Az ingatlan egyik alaptulajdonsága, hogy kézzelfogható. A még nem létező lakás bizony zavarbaejtő, felemás érzés. A legtöbb esetben 20% előleget kell befizetnünk, majd várhatunk másfél-két évet, hát ha lesz belőle valami. Na igen, nem csak a lakásvásárlásban, de mindenben azt szeretjük, ha azonnal megkapjuk. Bármilyen terméket inkább megvesszük azonnal akár egy kicsit drágábban, mint olcsóbban megrendeljük. Ilyenek vagyunk, legalábbis a többség, mindig mindent azonnal akar, nem tud várni.

Az újlakáspiacon a vevőknek várniuk kell és nem utolsó sorban hinni a beruházóban, hogy a még gazos, vagy teljesen üres/csupasz telken olyan házat épít, mint a látványterveken. Ha kimegyünk a helyszínre – már pedig menjünk ki – vagy el tudjuk ott képzelni a házat vagy nem.

Néha ezért a beruházók külön kis „bemutató termeket” nyitnak, ahol a vevők a valóságtól elzárva dönthetnek, írhatják alá a még nem létező lakásra az adásvételi szerződést. Mosoly, öröm, klimatizált tér, kávé, ásványvíz és persze marketingpornó. Az új lakások értékesítése ugyan azokra az érzékeinkre hat, mint minden más termék és szolgáltatás értékesítése. Életérzést akarnak nekünk eladni, nem lakást.

Elnézve a KSH friss építőipari jelentését, a lakásépítések elvesznek a grafikonon. A megkötött új szerződések volumene 3,1%-kal kisebb volt az előző évinél, ezen belül az épületek építésére kötött szerződéseké 88,2%-kal emelkedett.

Hurrá, kiabálhatják néhányan, de csak ismételni tudjuk magunkat, hogy sosem a lakásépítések húzzák az építőipart.

A ló helyett a számár is elvén „ráfanyalodnak”, ha muszáj. Ez meg még inkább elgondolkodtathat minket, hogy biztos belevágjunk-e olyan lakás megvásárlásába, ami nem létezik és az építői sem „szívesen” építik majd meg.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Élj úgy, mint a helyiek – hirdeti az airbnb.hu. Foglalj otthonokat helyi házigazdáktól több mint 191 országban, és tapasztald meg, milyen helybeliként élni utazás közben – csábítja a potenciális érdeklődőket, hogy vessék bele magukat a hirdetések tengerébe.

9 Euró/éjszaka? Még a Margitszigeten is!

Budapesten már 2800 Ft/éjszakától lehet aludni, igaz hostelekben, amit magyarul tömegszállásként, nem hivatalosan kollégiumként fordíthatnánk. Még a Margitszigeten is alduhatunk ennyiért több ágyas szobákban. A hostelek még az AirBnB hajnalán hódítottak Budapesten, amikor akár nagyméretű belvárosi lakásokat alakítottak át a szomszédok és a lakók legkisebb örömére. A hostelek persze azóta is virágoznak és leginkább az áraikkal vonzzák a legolcsóbb szálláshelyeket keresőket. A rutinos szállásadók ezért sok átlagos vagy átlagon aluli lakást hirdettek meg és váltak akár a vendégek nagy kedvenceivé. A rugalmas és végtelenül türelmes szállásadó mentalitás ennek a szolgáltatásnak az elsőszámú elvárása. A lakások elhelyezkedése és állapota mellett, aki egyedül - mindent a saját kezében tartva akar - szállásadó lenni, vagy erre születik, vagy sosem lesz ebben sikeres.

De elkalandozva a hirdetések listájában mindenki jól látja, hogy az AirBnB-s lakások többsége már felújított és kiváló állapotú.

A friss belépők egy ilyen telített piacon csak akkor lesznek versenyképesek – ha éppen nem a hosteleknek akarnak konkurenciát jelenteni – amikor a lakások elhelyezkedése mellett csilivili házak és lakás enteriőrök várják a vendégeket.

A felújítások és berendezések után ezeknek a megtérülése (hosszú) évekig is eltarthat. A kiélezett versenyben a magazin lakások néha akár szürreális megoldásokat is jelenthetnek. Itt egy kiváló gyöngyszem a budapesti lakások közül, ami egyedileg hívja fel magára a figyelmet:

Amerikai konyhás fürdőszobás telefonfülke kiadó

Valószínűleg egy tárolót alakítottak át olyan szálláshellyé, amiben helyiek előtte nem nagyon élhettek. Egyelőre még élő tapasztalat nem olvasható az „újnak” jelzett hirdetésben, de a helybeliek azért nem így élnek a 12. kerületben, az biztos. Majd figyeljük a hirdetést, hát ha lesz valaki olyan bátor és elvetemült, hogy éjszakát akar ott tölteni. Az ára szerintünk túl magas ehhez, mert ennyiért már bárhol a belvárosban lehet vendégeskedni. A szállásadók sikere vagy kudarca a véleményekből kiderül. Akinek jól megy, ott sok tucatnyi visszajelzés olvasható. Amik üresen állnak ott alig vagy egy sem.

A fizető vendéglátás nem könnyű pénzkereset. Már csak azért sem, mert az általánosan alacsony életminőségű budapesti lakásoknál nem lehet figyelmen kívül hagyni a lakásfelújítás és berendezés költéségét. Az eddig simán bérbeadók jelentős része nem engedheti meg ezt magának.

Sok rossz állapotú lakásra bérlőt lehet még találni, de vendéget már aligha, elhelyezkedéstől függetlenül.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakáspiacot az irreális árazás mozgatja. Ez indítja be az eladók fantáziáját és teremt bőséges választási lehetőséget a vevőknek. A több eladó lakás több vevőt, a több vevő több eladót is vonz, manipulálva egyik vagy éppen a másik fél elvárásait. A túlárazás a lakáspiaci manipuláció szerves része, mondhatni lételeme. Ez pedig egy valóságshow, egy igazi reality, ahol az árazás a casting. A szereplőválogatást a magas árak biztosítják, mert itt a főszerepet mégis csak az eladó lakások játszák. Legyen most épült, vagy csak éppen tervezőasztalon lévő új, esetleg teljesen lelakott vagy csodásan felújított használt lakás, kisebb vagy nagyobb, átlagos vagy nagyon különleges, a lakáspiaci árak befolyásolják a kínálat mennyiségét és minőségét is. A vevők szeme meg csak káprázik az egyre színesebb választéktól, ami a növekvő áraknak köszönhető, és beindul a nagy ingatlan reality show.

Mennyit ér a lakásom?

Mennek-e még feljebb az árak? - kérdezik az eladók. Kivárjak még, hát ha lejjebb mennek az árak? -  elmélkednek közben a vevők. Abnormális, ami történik - közvetíti a média a vevők és eladók élet-halál harcát és a  feloldhatatlannak tűnő ellentétét. Szóval dráma van, mint a Való Világ 8 és a  Star Academy „villájában”.

Ma már a „villa” szó hallattán kevésbé asszociálunk valami különleges lakóépületre, hiszen hamarabb jut eszünkbe a valóságshowk így nevezett stúdiója. Szóval villa ide vagy oda, mindegy, hogy boom vagy válság van,  minden vevő magasnak érzi és minden eladó alacsonynak az árakat. Ez az állandó hangos konfliktus a dráma alapja a média nagy örömére. A szereplők egymásra utaltságát csak tetézi, hogy nincsenek egyedül, hiszen a showműsort az ingatlanközvetítők és ingatlanhirdetési oldalak teszik még érdekesebbé. Az ingatlanpiac körül kialakult szolgáltatói szektor a maga módján szól bele a kereslet és kínálat egymásra találásába. A lakásárakra közvetlenül és közvetve is mind tudnak hatni. Megkülönböztetett figyelem övezi a lakáshirdetési oldalakat. Ártatlan nézegetésükkel az eladók és a vevők is az árösszehasonlításon keresztül ismerkednek meg és alkotnak véleményét a lakáspiacról.

A lakáshirdetési oldalak az ingatlan reality "villája".

Lakáshirdetések összehasonlítása

Ami régen az volt, hogy a „szomszéd mennyiért adta el a lakását”, az ma az online lakáshirdetési oldal. Azt nézegeti mindenki, aki él és mozog, lakásturistáktól kezdve, újságírókon át. Azok is azt nézik, akik csak gondolkodnak, hogy a mostani lakásukat eladják és másikat vesznek…esetleg építenek. Figyelik azok is, akik már bevásároltak, de mindig tudni akarják éppen mi történik a lakáspiacon. Természetesen az „ingatlanosok” is állandóan rajta lógnak.

De még a bankok és az értékbecslők is a lakáshirdetési oldalak alapján értékelik a hitelfedezeteket, annak ellenére, hogy a lakáshirdetések összehasonlítása alapján történő árazás nagyon szubjektív:

• Relatív, hogy mihez képest magas, jó vagy éppenséggel alacsony(abb) egy eladó lakás ára - de kit érdekel ez, ha pl.  az  ingatlan.com kínálata alapján gondolkodik mindenki a lakáspiacról.

Elhelyezkedés, mint státuszszimbólum

A kiválasztott környéken lévő eladó lakások árait nézegeti a vevő és az eladó is először. Ha nem tetszik nekik, amit találnak, akkor körülnéznek az egész kerületben.

De a kerület vagy egy városrész árazását hogyan lehet levetíteni egy darab eladó lakásra, amikor még az utcában, de akár az adott házban is merőben más ára lehet egy-egy lakásnak? - az értékéről már nem is beszélve...

Természetesen sehogy, de az eladókat vagy csak a kíváncsi lakástulajdonost ez  egy pillanatig sem fogja zavarni. A vevők is cumiként cuppannak rá, mint egy kisgyerek. A kerületi (átlag)árak hiába üres üzenetek, mégis ezek alapján fogják beárazni a lakásokat. Ez is egy örökségünk azokból az időkből, amikor a lakásoknak tényleg annyi volt az ára, amennyiért "a szomszéd eladta a sajátját". Kellett egy viszonyszám, hogy eldönthessük jó áron vásároltunk vagy adtunk el:

1. Az ingatlan értékbecslési szokásaink is nagyrészt ezen alapulnak még ma is.
2. Ezért hívjuk mi ezt árbecslésnek, mert a lakások értékével senki sem foglalkozik, csak az árakkal...cinikus vagy irónikus, de még az értékbecslő sem :)

Az elhelyezkedés legendája egyébként is külön megérdemel egy kis extra figyelmet. Az ingatlanoknál ez a „márka” (brand), aminek különleges szerepe van. Ugye bárkivel előfordult már, hogy márka alapján vásárolt vagy hozott döntést?  A mit és hol kérdések egybeolvadnak ilyenkor, ha bármilyen termék - a lakás is az - vásárlását márka/elhelyezkedés alapján döntjük el. Miközben mindenki tudja, hogy a márkák vásárlása a marketing stratégák álma, addig a lakáspiacon vevőként nem érezzük át ennek a kockázatát.

Sőt, sokkal hamarabb hozunk döntést egy lakás elhelyezkedéséről, mint magáról a lakásról. A lakások elhelyezkedésében rejlő árazást úgy használják ki az eladók, mint a menő márkák a logójukat.

Elhelyezkedés és a szomszédok, ill. környezet (ellentmondásos) viszonya

Ha státuszszimbólumot jelképez egy lakás elhelyezkedése, akkor a választásunkat leegyszerűsíthetjük, kizárva így minden más lokációt. Ezzel nem is lenne semmi baj, ha nem akarnának az eladók minden mást is kompenzálni egy lakás elhelyezkedésével. Ilyen esetben az egész kerület neves épületeit, utcáit, szórakozási lehetőségeit említik, mint szomszédok. Az nem derül ki egy hirdetésből sem, hogy kik laknak a házban, vannak-e hajléktalanok a környéken. A koszos és szemetes utcakép nem lesz lefotózva, ahogy a gondozatlan keretek, kapuk sem. A nyáron bűzlő kukákról sem fogunk olvasni, ahogy a balhés szomszédokról, vagy a társasház gondjairól. De a bűnűgyi statisztikákkal sem fognak dicsekedni az eladók. A zaj- és légszenyezettség a  budapesti lakáspiacra vajmi keveset hat, ha pusztán a kínálati árakat nézzük. Sok presztízs ingatlan a pesti és budai Duna-parton nem a legcsendesebbek közé tartoznak. A szélcsatorna miatt itt sokat fúj a szél és a város szmogja is szépen körül tudja őket zárni, ha éppen szélcsend van.

A kerület vagy a lakópark nevével minden szomszédot és  a környezetet is idealizálni akarnak az eladók.

A vevők is könnyedén abba a hibába eshetnek, hogy egy lakás elhelyezkedése megmagyarázhatatlan elvárásokat ébreszt bennük. Az nem megmagyarázhatatlan, ha valaki a munkája, a gyerek kiválasztott óvodája és iskolája, családi okok miatt kötődik egy környékhez. Arról nem is beszélve, ha nem is akar környéket váltani csak lakást a költözéssel. De manapság sokszor felmerül a lakásbefektetés kérdése. Elvileg egy lakásbefeketőnek mindegynek kellene lenni, hogy hol vásáról. Az lenne a fontosabb számára, hogy mi hozza a legtöbbet a konyhára.

HOL vásároljon valaki befektetésre lakást fontosabb kérdés ma is, mint az, hogy MIT vegyen:

• Pedig a lakások árnövekedése nem a státuszszimbólumtól függ.
• A lakások bérbeadhatósága (hozama) sem elhelyezkedésfüggő.

Sokkal fontosabb az a kérdés a hosszú távú értékállóság, árnövekedés és hasznosíthatóság esetében is hogy:

Piacképes kereslet van-e a lakásra?

Minden környéknek meg vannak a piacképes lakásai. Ha azzal tisztában vagyunk, hogy hol és mit érdemes megvásárolni, akkor befektetőként gondolkodunk.

Ha csak a helyre fókuszálunk, akkor megvehetünk olyan lakást, ami nem forgalomképes sem az eladó sem pedig a bérbeadó lakások piacán, mert pl. az ára jobban motivál minket, mint a lakásban rejlő vagy éppen hiányzó piaci érték.

A lakásunkra van vagy nincs vevő/bérlő, sokszor csak az elhelyezkedése alapján értelmezhető kérdésnek gondoljuk. El sem tudjuk képzelni, hogy a lakásunkat nem is akarja megvenni/kibérelni senki, legalabbis egymást letaposva, nem fognak toporzékolni az ajtónk előtt. Már eleve abból indulunk ki, hogy ha olcsóbban adnánk, mint amennyiért elvileg el szeretnénk adni/kiadni, már azonnal meg is vennék/kibérelnék.

Elkalandozva ki közelebb és ki távolabb kerül a valóságtól és szembesülhet azzal a ténnyel, hogy az eladó és kiadó lakás még nem vonzza a vevőket/bérlőket csak úgy magától. Ha jönnek is az érdeklődök nem biztos, hogy kapunk ajánlatot, mert a lakás még sem olyan piacképes, mint amennyire azt gondoltuk függetlenül az árától.

Régi vagy új?

Az ingatlan kora megint nagyon relatív. Az új nem mindig jobb, de az idő sem tudja helyettesíteni a lakásfelújítást:

Egy társasház vagy egy lakás kora, nem csak az építés évétől függ, hanem attól, hogy mennyire felel meg a mai kor igényeinek.

Ha lepusztult, ütött-kopott, elhanyagolt, akkor hiába vannak rejtett értékei a háznak és a lakásnak, azt kihívás lesz beárazni.

• És bizony hány olyan régi ház van és lakás, akár a belvárosban, akár a pesti vagy a budai zöldövezeben, amiben kompenzálni akarják a ház és a lakás valódi állapotát valamilyen jelzővel, hogy „villa”, „bauhaus”, „nagypolgári”, „exkluzív”, főleg ha az épület elhelyezkedése erre még lehetőséget is ad.
• A legtöbb lakást annak valamilyen értéke miatt érdemes megvásárolni, mert az biztosítja a forgalomképességét és hasznosíthatóságát.

Itt újra megállnánk egy pillanatra, mert a lakáspiacon az elhelyezkedés beárnyékol minden más tényezőt, amiért hajlamosak vagyunk azt gondolni, hogy a jobb elhelyezkedésű ingatlan értékesebb. Ez persze megint relatív:

1. Drágábbnak drágább lesz, de az elhelyezkedés alapján nem biztos, hogy jobb üzlet kiadni.
2. A várható árnövekedés sem csak a presztízs  elhelyezkedés kiváltsága , vagyis egy olcsóbb környéken is nőhetnek az árak (lásd a lakótelepek felértékelődését az elmúlt 2 évben)

Az 5. kerületben érte-e meg vásárolni lakásokat 2 éve vagy lakótelepeken, azt mindenki döntse el maga. Egy biztos, a lakótelepi vásárlók sem panaszkodhatnak, ha az árnövekedést és a lakások kiadhatóságát kell mérlegre tenniük a magas presztízsétékkel bíró 5. kerület lakásárnövekedésével és hozamaival szemben.

A 20. századi lakáspiac örökségének másik példája:

A belvárosmánia az ingatlan reality egyik különc figurája, az igazi reality celeb,  akiről megdönthetetlen tényként állítják, hogy a legjobb hozamok és a leggyorsabban kiadható lakások főszereplője.

A belváros a budapesti albérletpiac szinonimája, ami mindig meg is látszik a lakások árain. A hozamokról meg csak azt a statisztikát hisszük el, amit mi "hamisítunk". Önöknek is ezt javasoljuk :)

A különleges extrák felára

Van, aki értékeli és van aki szerint felesleges részletkérdés, pedig az elhelyezkedés mellett ezek még a leginkább vitatható, de legalábbis vitára okot adó árazási tényezők. Vannak esetek, amikor van hozzáadott értéke egy-egy átlagon felüli vagy értékes adottságnak:

• Terasz
• Kilátás/panoráma
• Duna-part vagy annak közelsége
• Zöld felület/park közelsége
• Őrzött/védett ház
• Házon belüli szolgáltatások: medence, szauna (akár a lakáson belül is) stb.
• Teremgarázs a ház alatt
• Lift

Pl. egy fizető parkoló övezetben a teremgarázsbeállási lehetőség komoly érték. Ha nincs is a lakáshoz eladó parkolóhely, de legalább van a házban lehetőség vásárolni, óriási előnyt jelent az olyan házakkal szemben, ahol soha sem lesz megoldva a modern és biztonságos parkolás a ház alatt.

A kisebb társasházakba divat volt nem tenni liftet Budapesten. A kisebb 2 emeletes társasházakat kedvelőknél a lift kérdése döntő lehet vásárláskor, de ugyan így a belvárosban sem evidens, hogy minden házban van lift.

Fel is tehetnénk a kérdést, hogy mennyit ér egy lift a lakás árában?

Mit számít az állapot és adottság?

A hirdetési oldalakat nézegetve azt mondanánk, hogy nem sokat. Ízlések és pofonok, mondhatnánk, de a sok felújítandó lakást miért hirdetik felújítottnak vagy jó állapotúnak? Attól, hogy sokszor ismétlik, még nem lesz igaz! A beköltözhető és átlagos állapot a felújítandó egyéb szabatosan értelmezett szinonimái, de  polgárpukkasztó/erkölcstelen villalakónak is becézhetnénk:

• Felújítandónak azért nem „illik” meghirdetni, mert az olyan, mint ha az eladó saját magával alkudozna.

Az eladók már csak a nagyon kritikus állapotú lakásokra írják rá, hogy felújítandó:

• A felújítandó csak akkor érték egy eladó lakásnál, ha már csak ez az egyetlen indoka maradt az eladónak, hogy a vevő miért vásárolja meg.

Pedig a felújítandó lakások mind a lakásbefektetések után érdeklődőknek mind a tudatosabb vásárlóknak jelenleg is a leginkább ajánlott lakás-kategóriája:

• Egy jól átalakítható teljesen lepusztult lakóingatlan nagyon komoly árnövekedést rejt magában.
• Vevőként annál drágább lakás nincs, mint a teljesen új és a frissen felújított lakás.

"Mindenkinek, aki szereti"

Vevőként a felárat ritkán éri meg kifizetni a „kész lakásokért”, de a még éppen „lakható” lakások árai sem fejezik ki a korszerűsítésük és néha a teljes felújításuk költségét sem. A teljesen felújítandó lakások az igazi befektetők Mekkája  már évtizedek óta. Jól keresnek velük és akár még meg is élnek belőle. Aki az árak mögé nézve értékben gondolkodik, továbbra sincs jobb lehetőség a piacon, mint az ilyen lakások között keresni a csiszolatlan gyémántokat. Mert nem az a kérdés ma, hogy a manipulált valóságshowban nőnek-e még a lakásárak, hanem, hogy mi magunk a saját lakásunk esetében mennyire tudjuk ezt befolyásolni döntéseinkkel.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakásépítkezések árnyoldaláról csak az építési telek szomszédai tudnának mesélni. Akinek a szomszédjában építkeznek azonnal tudja miről beszélünk. Akinek még nem építkeznek, de nagy rá az esély, mert üres telek van a házuk mellett, az jobb ha felkészül. Kellemetlen úgy ébredni, hogy az ablakból munkagépeket látunk az addig csendes és békés területen. De az sem jó, az épületünket ilyen kár éri, mint egy hete ezt a ferencvárosi társasházat, ami nem bírta a plusz terhelést.

Előjel az üres telek

Az építkezést csak akkor jelölik előre, ha maga a marketing gépezet előbb indul be, mint a valódi munkánk. Olyankor nagy transzparens jelzi, hogy itt házat fognak építeni. Ez ilyenkor leginkább azt jelenti, hogy a kivitelezőnek a kevés az önereje és előre megpróbál eladni lakásokat, hogy a banki finanszírozást megszerezze. Ma már nem ritka, hogy a bankok nem finanszíroznak lakásépítéseket, ha a felét nem adják el tervezőasztalról. Az meg még ma sem olyan könnyű. Az önfinanszírozó kivitelezők viszont azonnal nekilátnak a munkának és csak utána fogják kitáblázni, hogy ott mi is épül valójában. Ők pont úgy kívánják a vevők bizalmát megnyerni, hogy a munka már folyamatban van az értékesítéssel egyidőben.

Eladni és kiadni is nehezebb

Már egy üres és nyugalmas építési telek is kihathat viszont a lakásunk eladási árára és bérleti díjára. A leendő vevők és bérlők mind rá fognak kérdezni, hogy mit tudunk a telekről, mikor fognak rajta építkezni. Szóval már maga az építési telek alku pozíciót fog jelenteni és fel kell készülnünk erre már az árazásban vagy pedig lelkileg. Építkezés mellett senki sem szeret élni.

Ha pedig már folyik az építkezés, akkor ezt muszáj előre tudatni a leendő vevőkkel és bérlőkkel, mert bizony lesznek olyanok, akik ki sem fognak jönni megnézni.

De mennyire befolyásolja az árakat egy szomszédos építkezés?

A kérdésre nincs konkrét válasz. Ez attól függ, hogy az építkezés mennyire érinti az adott lakást. A legrosszabb esetben akár teljesen eladhatatlanná és kiadhatatlanná is teheti az építkezés befelyezéséig. Az első egy év viszont a legrosszabb/legnehezebb időszak. De ha húzódik az építkezés minden hónap egy örökkévalóságnak tűnhet. Tehát ha pont ebben az időben szeretnénk eladni vagy kiadni a lakásunkat az épülő új társasház mellett, akkor azt csak veszteséggel tehetjük meg. Jobban nyitottnak kell lennünk az árajánlatokra és figyelni, hogy mégis ki és mennyiért szeretne a lakásunkat megvenni vagy kibérelni.

Különösen akkor nehezíti meg egy lakástulajdonos életét egy építkezés, ha

- ezzel változnak a lakás fényviszonyai (sötétebb lesz)

- kilátása (egyszerre több tucat lakás ablaka fog ránézni)

- de már az építkezés közben a falrepedések sokkal gyakoribbak lehetnek

Ezek nem csak igazán bosszantóak, hanem még magyarázkodhatunk is miattuk, hogy ez nem jelent semmi problémát. Sem a vevő sem a bérlő nem akarja, hogy az ott élése alatt valakik majd javítsák és fessék a lakást egyszer majd valamikor. Ők olyan lakást akarnak, amiben nyugodtan élhetnek. Ez vonatkozik már a kiadott lakásra is. Veszíthetünk csak emiatt bérlőt, hogy elköltözik, mert nem bírja az építkezést. Nem biztos, hogy kedvezményes bérleti díjjal ott tudjuk tartani és új bérlőt sem fogunk könnyen találni.

Kártérítés?

Az ilyen típusú kárunkat viszont senki sem téríti meg. Már az nagy dolognak számít, hogy a kivitelező az építkezés előtt kompenzálja magát a szomszédos társasházat valamivel (akár pénzösszeg, akár valamilyen ingyenes munka a társasházban) és természetesen felméri a lakásokat az építkezés ideje alatt. Hiszen ha az építkezés miatt repedeznek a falak, azt helyre kell állítania. De ez minket nem fog boldogítani és csak fájhat a fejünk, hogy micsoda peches vagyunk.

Budapesten készüljön fel ismét minden üres telek mellett lakó, hogy lehet pont róla írtunk.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakáspicon sok közismert sztereotípia él még erősen, amit egyelőre nem lehet megdönteni. Az egyik ilyen a diákbérlők hatása, mint ha diákok nélkül nem is lenne albérletpiac.  Rendszerint a nyári albérletpiacot a média, az ingatlanközvetítők és persze a hirdetési oldalak szerint is a diákok mozgatják. Ez olyan erős tényként hat a piacra, hogy gyakorlatilag mindenki elhiszi. A legszembetűnőbb az „állandósága” - minden évben ugyanakkor ugyanazt kell meghallgatnunk -  mint ha nem is létezne demográfiai hatás és nem lenne sokkal kevesebb diák ma, mint 10-20 éve. De nélkülözi ez a szemlélet azt is, hogy a diákok nem feltétlenül bérlők, hanem vásárlók is tudnak lenni ma már.

A közvélemény sokkal inkább elfogadja a diákokat bérlőként, mint lakásvásárlóként, csak azért, mert évtizedekig elképzelhetetlen volt, vagy legalábbis igen ritka, hogy valaki 18 évesen saját lakásban éljen.

Ma sem önerőből vásárolnak a diákok, hanem a „szüleik erejéből”. Viszont az albérletet is szülők fizetik az elején és később lesznek csak egyre inkább önfinanszírozók a diákbérlők is.

80 ezer diákbérlő Magyarországon

Tavaly a GKI és a Jófogás elemezte a bérlakáspiacot, amiből kiderült, hogy a kb. 300 ezer felsőoktatási hallgatóból 120 ezer ingázik, 40 ezer kollégista és csak 80 ezer a diákbérlők aránya a magyar albérletpiacon. A többi ott él, ahol tanul. 

Ez az információ ettől függetlenül nem rengette meg a diákokról alkotott tévhiteket, miközben a 80 ezer diákbérlő csak kb. 7%-a a magyarországi bérlőknek.

Az okát sokmindenben kereshetnénk, de igazából csak arról van szó, mint általában a legtöbb sztereotípiánál. Egyszerűnek kell lennie, jól érthetőnek és szükség van olyan jelenségre is, amibe bele lehet magyarázni. Erre tökéletes a ponthatárok kihirdetése és az ekörüli mizéria, amivel a diákokat misztifiálni lehet.

Olyan jól sikerült ez, hogy ha albérlet, akkor nagyon sok bérbeadó a diákokra asszociál.

Szinte elsőszámú bérlőként tekintenek a  diákokra, nem is gondolva bele, hogy a diákok kereslete és a fizetőképessége is messze elmarad a budapesti albérletpiac kínálati mennyiségétől és áraitól.

Az egyetemek körül kis szublakáspiacok alakulnak ki, ahol a felárakat mind a diákokkal magyarázzák. Még akkor is, ha olyan árak vannak, ahol diákok már egyáltalán nem vagy csak nagyon ritkán tudnak bérelni.

De miért  pont nyáron "őrül meg" a bérlakáspiac?

Nem csak a bérlakáspiac, de a lakáspiac maga a nyári időszakban igazán aktív. Gondoljunk csak először a felújításokra. Nem télen van a dömping, hanem tavasztól őszig dolgoznak a lakásokon. Általában úgy szeretik időzíteni a felújításokat is, hogy „jó idő legyen”. A lakásfelújítások miatt sok albérlet is a nyári időszakban jelenik meg a hirdetési oldalakon.

De nem csak a kínálat időzít mindent nyárra, hanem a kereslet is, mert ilyenkor költöznek „A-ból B-be” az új és régi bérlők is, köztük a diákok is.

Különleges hónapnak tűnik az augusztus, amikor az albérletek körül forog a világ. Koránt sem a diákok miatt van ez így, hanem azért, mert a nyár első felében a kínálat és a kereslet is „nyaral és pihen”. Augusztusban viszont beindul az élet és jönnek a felköltözők vagy átköltözők pl. Budapestre. Nagy részük dolgozni jön, mert  ősztől nem csak az iskolák nyitják ki kapuikat, hanem a munkakehelyeken is megjelenik a friss és új munkaerő.

Az ősz az újrakezdés ideje

Igen, a cégek a „nyári szünet” után rákapcsolnak, amiért a munkaerő, akik közül Budapesten akadnak jócskán bérlők is, szeptember előtt intézi el lakhatási ügyeit. Nem csak rossz szokás, hogy mindent az utolsó pillanatra hagynak, hanem más oka is van. Ez pedig az, hogy Budapesten nem nagyon lehet előre lakást bérelni. Vagyis lehet, csak fizetni kell érte.

A bérlők és a bérbeadók közötti kapcsolat olyan szokásrendszeren alapul jelenleg, hogy nem lehet „ingyen” kibérelni egy lakást több hónappal előre. Ha valaki csak szeptembertől fog Budapesten élni és dolgozni vagy akár tanulni, az nem akar júniusban vagy júliusban bérelni.

Így a kereslet nagyon racionálisan augusztusra koncentrál és akkor próbál szerencsét a bérlakáspiacon.

Összefoglalnánk, nem csak gyengébbek kedvéért, hogy a bérlakáspiacon a kereslet és kínálat nyáron koncentrálódik. A költözések, a lakásváltások és az új bérlők is mind nyári hónapokban realizálódnak. A kínálat ehhez alkalmazkodik és ezért nő a kiadó lakások száma, mert bérlőt vált az adott lakás, vagy addigra készül el a felújítás, egyszerűen nyáron hirdetik meg albérletnek a lakásokat.

Ha nyár akkor albérlet – mondhatnánk. De ilyen az életritmusunk, a szokásaink, ahol a nyári szünet után augusztusban fokozottan érezhető a bérlők és bérbeadók jelenléte a kiadó lakások piacán.

Nincs benne semmi rendkívüli, mert előre nálunk nem nagyon bérelnek– anyagi okokból – ezért augusztusra az átlagosnál sokkal több bérlő halasztja a ki- és beköltözést, természtesen a diákok is.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A többségnek elsőszámú megoldás a fürdőszoba. Így szoktuk meg és a mosógép is így szocializálódott nálunk. Olvashatjuk, hogy Magyarországon kuriozumként az 50-es évek végétől került be a háztartási gépek listájába. Mivel "vizes" készülékről beszélünk, csak vizes helyiségben lehetet elhelyezni. Az elsőszámú vizes helyiség pedig a fürdőszoba volt, ahol a mosógép mellett még a centrifuga is elfért. A használt vizet a kádba vezették, vagy közvetlenül a csatornába a fürdőszoba „összefolyóba”. A centrifugából még lavórba is ereszthették a vizet. Így „pacsálni” jobb volt a fürdőszobában. A kettő az egyben megoldás volt még a fregoli elhelyezése, amire azonnal fel lehetett tenni a ruhát szárítani. De ez is megváltozott, mint sok minden más is azóta.

Élet a Hajdu mosógép után

A fürdőszoba így évtizedekig a mosógép szinte egyetlen elhelyezése volt Magyarországon. A Hajdú gépeket nagyon máshová nem is lehetett tenni, hiszen felültöltős volt a „keverőtárcsás” és az autotmata is. De a 90-es évektől kezdve az elöltöltős gépek is bekerültek a lakásokba. Ez a mosógép típus pedig már több elhelyezési lehetőséget biztosított a felhasználóknak. A mosógépnek esélye lett kikerülni a fürdőszobából, ahol nem a 90-es évek fürdőszoba sztárja a „pezsgőfürdős” sarokkád kellett, hogy elférjen mindenáron. Na de ez nem egy ilyen egyszerű történet. A megszokás nagy úr és még ma is sokan felkapják a fejüket, hogy a mosógép miért nincs a fürdőszobában, annak szerintük még továbbra is ott van a legjobb helye.

Mikor nem tesszük a mosógépet a fürdőszobába?

1 .Esztétikai okokból, amikor egy fürdőszoba sokkal egységesebb és barátságosabb mosógép nélkül. Egy mosógép nélküli fürdőszobaképen senki sem keresi a mosógépet ösztönösen.

2.Jobb térkihasználás miatt, amiért a nyert helyet plusz mosdónak, egy plusz wc-nek, egy plusz bidének a wc mellé, egy külön tusolónak, extra tárolónak használhatjuk ki.

3. Egyáltalán nem fér be a fürdőszobába a mosógép, mert van ilyen eset is.

Hová tegyük a mosógépet, ha nem a fürdőszobába?

1.Kényszermegoldás a konyha, ami ismét egy vizesblokk, így könnyű bekötni a mosógépet. Az elöltöltős mosógépeknek külön van konyhába beépíthető verziója is, de a sima gépeket is könnyedén lehet installálni a konyhabútorba, ha tervezünk vele. A könnyű bekötés miatt jelent alternatívát a füdőszobával szemben. A fregoli sem túl divatos a fürdőszobákban, így a szárítás sem a fürdőszobában történi, hanem inkább a nappaliban, ahol a konyha is. Viccesen megjegyezhetnénk, hogy a mosógép első hallásra fura lehet a konyhában, de a mai nyitott konyhás lakásokban a mosógép ugyan úgy ott van, ahol a ruhát leggyakrabban szárítjuk.

2. Gardróbszobába építjük be, ahol akár a szennyest tároljuk és ahol a mosott ruhát szárítjuk. Persze nem mindegyik gardróbszoba alkalmas erre, de lakások tervezésénél érdemes elgondolkodni, ha kivitelezhető. Igen kényelmes, praktikus és esztétikus megoldás. Amíg a konyha egy kénszermegoldás, a gardróbszobában a mosógépnek igen komoly létjogosultsága van. Már csak azért is, mert a mosógép mellett, a nálunk még a gyanakvás árnyékában élő szárítógép is a ruhaszárítás egyik megoldása. A mosó- és szárítógép egymásra helyezve jól mutat egy külön gardróbszobában, ahol csak azt szárítjuk külön ruhaszárítón, amit nem akarunk szárítógépben.

3. A külön mosókonyha persze a másik ideális megoldás, ami egy olyan helyiség, ahol csak a mosógép (és szárítógép) van és akár a külön ruhaszárítás is itt történhet. De gyorsan megragadnánk az alkalmat, hogy milyen érdekes a mosókonyha szavunk. Azt mindenki megérti, de egy mosógépet a konyhában látva azonnal megrökönyödnek, de azt mondják, hogy „Hát ez nekem eddig eszembe sem jutott!” 

A lakásunkon belül a háztartási gépek száma csak egyre sokasodik. Főleg a konyhába beépíthető/elhelyezhető gépek miatt a mosógép már onnan is kiszorul. De egy pici odafigyeléssel nem kell azonnal a fürdőszobára gondolni, amikor a mosógép helyét keressük.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Egy éves cikk, de az Uber kivonulásán kívül semmi sem változott. Továbbra is téma a bérleti díjak emelkedése, amiért eláruljuk, hogy nem az AirBnB a felelős. A szállásközvetítő oldal nélkül sem maradtak volna mozdulatlanok a bérleti díjak.

Ha 2005-től kezdve minden évben az infláció mértékével nőttek volna a bérleti díjak 2014 januárjáig - amikortól nulla a mért infláció Magyarországon - sokkal hamarabb és sokkal rosszabbul jártak volna a bérlők.

50%-kal kellett volna, hogy nőjenek a bérleti díjak 2005 és 2013 között

Nőttek ennyit? Gyakorlatilag stagnáltak és ehhez a bérlők hozzá is szoktak. Emlékezzünk csak vissza a klasszikus 50-60 ezer forintos lakásokra. 2005-ben és 2013-ban is az volt még a sláger. Még 2014-ben is lehetett ennyiért budapesti kis garzonokat és 2 szobás panellakásokat bérelni. 2014 közepétől indultak el az albérleti árak, kb. 2 éve. Mindenkit annyira váratlanul ért, hogy el is felejtette már milyen érzés a dráguló albérlet.

Az elhalasztott bérleti díj növekedés hatása

"Tetszettek volna bérelni a 90-es években, de legalábbis 2005 előtt." Azok voltak csak a nem bérlőknek való idők.

Ha jobban megnéznénk kiderülne, hogy 1990-2005 között folyamatosan, évről évre nőttek a bérleti díjak, sokszor az inflációnál is gyorsabban.

Pedig akkor a bérek nem feltétlenül követték le az inflációt, sőt! 2013 első negyedéve óta viszont folyamatos a reálbérnövekedés Magyarországon. A bérnövekedés hat az árakra és ha még nincs is mért infláció jelenleg, az albérleti díjak már ennek köszönhetően sokkal bátrabban pótolják most be az "elhalasztott" bérleti díj növekedést. Naivitiás lenne azt feltételezni, hogy ahol  növekvő életszínvonal és bérek vannak, ott ez ne hatna ki közvetlenül a lakáspiaci árakra, függetlenül attól, hogy valaki bérlőként vagy vevőként érintett. Pedig csak nézzük meg egy település lakáspiacát és megmondhatjuk, hogy van-e ott értelme élni.

Egyre gyakrabban olvashatjuk és hallhatjuk, hogy továbbra is jelentős bérnövekedesére számít itthon minden szakember. Így érdemes számolni a bérfeszültség bérleti díjakra gyakorolt hatásával is. El nem felejtve, hogy az emelkedő bérek miatt az infláció réme ismét fenyeget, ami akár újra a lakásbérleti szerződések állandó szereplője lehet.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Sokan és sokfélenek ismerjük a Balatont. A retro életérzés valahogy mégis túlsúlyba kerülhet, főleg ha a tó körüli épületek színvolát kellene egy szóval jellemezni. Most augusztusban jelent meg egy interaktív térkép a Lechner Központ munkájának köszönhetően, ami bemutatja, hogy valami még is csak történik a tó körül, ami évente 2 millió vendéget fogad, miközben az állandó lakássoga 260 ezer fő. Nem feltétlenül fog mindenki más szemmel nézni erre a 180 települést magába foglaló „kistérségre”, de lehet, hogy a Balaton már koránt sem annyira retro, mint amennyire annak tartja a közvélemény. 

A tó körüli nyári események külön impulzust adnak a fejlődésnek,  amik mind fontos elemei a  balatoni életnek. Balaton Sound helyett Balaton Life - súghatnának össze a hátunk mögött, amikor a tó jövőképét foglalnák össze néhány szóban.

Nyaralók helyett igazi lakások

2005 és 2014 között 9338 lakás és 1511 üdülő épült a térségban.

Így a teljes lakásállomány 7,5%-át tették ki az ebben az időszakban épült lakások. Az országos átlag csak 5,4%. Vagyis a Balatonon a megújulás gyorsabb ütemű volt. Az üdülők építése és azok aránya 2% volt, ami viszont az országos 2,3% átlaga alatt maradt. Azt érdemes tudni, hogy az üdülő egy teljesen más típusú lakóingatlan, amiben pl. nem kell, hogy legyen fűtés és a terület/telek besorolása is sok esetben meghatározza a végül ráépült lakóingatlan típusát. A számok inkább azt jelzik, hogy a Balaton körül nem üdülő telkekre és nem üdülő típusú ingatlanok épültek, hanem valódi értelemben vett lakások, mert ezekre van inkább már igény. Az igazi lakások értéke és értékállósága is magasabb, ezért üdvözítő jelenségről beszélhetünk, hogy a magasabb kategóriájú lakóingatlanok építésére került át a hangsúly a Balaton mellett.

A Balaton megújul

A térkép készítője felhívja a figyelmet, hogy bár a statisztikák szerint úgy néz ki, hogy az északi part az aktívabb – magyarul %-ban kifejezve inkább ott újult meg a lakásállomány ebben a tíz évben – viszont abszolút értékben, darabszámban mérve a déli parton épült több lakás. Az északi parton főleg a kisebb településeken van a méretükhöz képest nagyobb élet, addig a déli parton, a Balaton körüli települések legnépesebb városa, Siófok is, a lakásépítések egyik fő központja. 2546 új lakás és üdülő épült itt 2005-2014 között, ami azt jelenti, hogy minden negyedik ilyen ingatlan Siófokon található a balatoni régióban.

2014 végén Siófok teljes laképületállományának több mint 17%-a épült 2005-2014 között.

Ez azért is tekinthető szép teljesítménynek, mert 2009-2013 között súlyos lakáspiaci válságról, recesszióról beszélhetünk, ami biztosra vehető, hogy lassította és fékezte a lakásállomány megújulását.

Várjuk a 2015-ös év adatait és azok térképes feldolgozását is, mert ezek után nem lenne meglepő, ha 2015-től új lendületet vett volna ez a térség az újlakások építésében és továbbra is országos átlag felett folytatódna a Balaton megújulása és megszépülése. A jobb minőségű ingatlanok kitolhatják ugyanis a Balatoni szezont, amivel a Balatoni turizmus kritikus pontját lehetne orovosolni. Jó lenne, ha nem kellene augusztus 20-a után már utószezonról beszélni a Balatonnál. Ehhez persze nem csak új lakásokra, hanem megújuló szolgáltatásokra és szolgáltatókra is  szükség van. A kettő viszont jobban összefügg, mint azt gondolnánk.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A csótányok nem csak a lakótelepek (panellakások) és a belvárosi, sűrűn beépített, zsúfolt, kevés zöld felülettel rendelkező városrészek életét nehezítik meg. Nem kell hozzájuk lepusztult ház vagy elhanyagolt lakás. A klasszikus „konyhai” csótányok a legismertebbek - városi élet árnyoldalainak hiszik még ma is sokan -  amik a vizes helyiségek nemkívánatos vendégei. Sok budapesti panelházban és belvárosi „nagypolgári” házaiban állandó írtást igényelnek. Vannak házak, ahol mindezt csendben teszik, nem verik nagy dobra, cikinek tartják. Máshol évente többször is tartanak megelőző kezeléseket és állandó írtást. De Budapesten megjelent a "kertvárosi" csótány is 2 éve.

Indián nyár helyett csótány nyár

Két másik- a német és amerikai - csótány fajok leírásával is találkozhatunk a rovarírtok honlapjain, amikor a téma után érdeklődünk. De a nyár végével egy negyedik faj is megjelenik és egyelőre csak a város budai oldalán. Ez a csótányfaj mindenben különbözik a másik háromtól szinte. Nappal aktív és nem is kártevő, hanem egy erdőben élő rovar. 2014-ben találkozhattak az érintettek velük először. Mi magunk is átéltük az első meglepetés riadalmaiat és azóta már tudjuk, hogy minden év júliustól bármikor újra találkozhatunk velük, amikor július végétől, augusztus elejétől meglepik a budai kerületek zöldövezeteit. Azért is írunk róluk, mert nem érdemes rájuk rovarírtókat hívni, mert nem élnek lakásokban, házakban, csak betévednek oda. Kellemetlen kis jószágok, mert repülnek. Úgy jönnek be a lakásba, mint a legyek vagy a szúnyogok: nyitott nyílászárókon. Tehát a védekezés ellenük szúnyoghálóval történhet, ha már 2014 óta találkoztunk velük. Mivel nappal aktívak, ezért napközben fogunk velük találkozni bárhol a lakásban vagy a teraszon. Falakon, padlókon, a lakás bármelyik helyiségében és bútorán ott lehetnek. Pont ezért tudnak nagy riadalmat okozni, amikor azt látják az érintettek, hogy tv-n mászik vagy a fürdőben a tükrön, az étkező asztalon pl. étkezés közben. De a laptopra, tabletre, mobilra is rámegy a fény miatt. A fény teljesen megbabonázza őket, miközben igen gyors mozgású rovarról van szó. A hímek inkább repülnek, a nőstények meg jó nagyot ugranak, ha veszélyt éreznek. Nagyon kíváncsi jószágok - talán ez bennük a legijesztőbb -  így még az emberre is rászálnak, rámásznak, ami főleg ki tudja verni a biztosítékot. Este a lámpafény is „felébresztheti „őket és mozogni fognak a lakásban, vagy pont a nyitott ajtón és ablakon emiatt fognak berepülni.

Lapp erdei csótány 2014 óta "él Budán"

De szeretnénk megnyugtatni mindenkit, hogy ők a zöld budai kerületek fáin, parkokban, erdőkben és a kertekben laknak. Ha az ablakaink, teraszaink/erkélyek előtt fák vannak, akkor könnyedén betévednek ilyenkor a lakásokba. Az okát nem írják le, de valószínűleg a kellemesebb klímájú lakásokat kedvelik. Ahogy hűl az idő a nyár vége felé úgy jelennek meg a semmiből. Egészen a fagyokig láthatók a lépcsőházakban és a lakásokban is, akármennyire nincsenek is hozzászokva ezen környékek lakói a csótányokhoz. Tehát nem csak társasházakban, hanem önálló családi házakban is beszállnak a lapp erdei csótányok. Nem is kártevőként van nyilvántartva és tényleg csak 2014 nyara óta regisztrálták őket. Több rovarírtó sem ismeri még vagy úgy csinál, mint ha nem ismerné, mert az elit budai kerületek lakói mindenféle diszkréciót elvárnak, nehogy kiderüljön „csótányos” a házuk vagy a lakásuk. Ha tudnák, hogy ártalmatlan, de kétségkívül kellemetlen viselkedésű rovarról van szó, akkor nyilvánosabban is ismert lenne.

Nem kell szégyellni és pánikolni sem érdemes. Rohanni a közös képviselőhöz, a szomszédhoz, a lakás bérbeadójához vagy egyenesen a rovarírtóhoz sem kell. A rovarírtó csak le fog gombolni rólunk egy nagyobb összeget a semmiért, mert a lapp erdei csótányok a körülöttünk lévő zöld környezetben élnek. Nem teljes területeket fednek be, inkább foltokban vannak jelen. Így előfordulhat, hogy az egyik kertben ott vannak, amíg a másikban nem. De ahol megjelennek, ott állandó nyárvégi vendégek lesznek. Most van szezonjuk, az elmúlt pár hétben mi már többször találkoztunk velük és szerintünk nem vagyunk egyedül ezzel a város budai oldalán.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

2016. január 1-én kevesebben voltunk magyar állampolgárok, mint 1958-ban. A természetes fogyásunk szinte megállíthatatlannak tűnik 1980 óta. 1961-ben léptük át a bűvös 10 milliót és 2011 óta ismét kevesebben vagyunk 10 milliónál. A demográfiai folyamataink nem csak a jövőnket kérdőjelezik meg, hanem az újlakáspiac állami lélegeztetőgépen tartását is. Magyarországon a természetes népességfogyással együtt az új építésű ingatlanok száma is csökkent. A 70-es évek építési boomja az első modern értelembe vett lakásépítési láz   is állami segítséggel történt. Nem is történhetett volna másképp a „legvidámabb barakkban”, de akkor egy természetes népességnövekedés kényszerítette az államot, hogy segítse a társasház és családi ház építéseket. Gyakorlatilag 25 évre magára is maradt ez a piac és épültek társasházak és családi házak folyamatosan, de évről évre egyre kevesebb. A következő állami beavatkozás 2001-ben történt, amikor már nem a népességnövekedés, hanem sokkal inkább politikai propaganda élesztette újra a lakásépítéseket. Ez egy tiszavirág életű 2001-2004 között tartó hirtelen lakásszám növekedést jelentett, ami után újra egyre kevesebb lakás és ház épült Magyarországon.

Ismételten emlékeztetnénk mindenkit, hogy a lakásépítési láz 2001 után már 2004-re kifulladt, nem pedig a 2008-as válság után. Az csak a kegyelemdöfés volt, semmi más.

Most pedig 2015 végén jelentették be sok év építőipari és ingatlanlobbijának köszönhetően, a lakásépítések 5%-os Áfáját és az újragondolt szocpolt, a CSOK-ot. A témát most azért hozzuk fel újra, mert adja magát a kérdés, hogy minek kell erőltetni az új lakások építését államilag, ha a magyar lakáspiacon a használt lakásokra van inkább igény? Tehát a kérdés adott és ha az állam a piaci igényeket veszi figyelembe, akkor megszünteti az újlakások pozitív diszkriminációját a családok otthoteremtési támogatásában.

CSOK 3.0 a gyerekek nevében!

Igen, mindenki várja a harmadik felvonást, amiben racionális döntés lenne, ha a fogyó Magyarországon, ahol kb. 560 ezer lakatlan ingatlan van  és súlyos probléma az elvándorlás, nem csak azokat támogatjuk jobban, akik új házat építenek vagy új lakást vesznek, hanem mindenkit egyformán, aki gyerekeket vállal és közben saját tulajdonú ingatlant vásárol.

Az újlakáspiac mesterséges ráerőszakolása a magyar lakáspiacra egyedül az ebben érdekelt építőipar, a lakásfejlesztők, ingatlanértékesítők, pénzügyi szolgáltatók (hitelközvetítők  és bankok pl.)  és persze a hirdetési oldalak érdekeltek. Ők mind hazabeszélnek, amikor egy kitalált évi 40 ezer új lakásépítésről ábrándoznak, ami szerintük egészséges és teljesen elfogadható a kiábrándító demográfiai folyamatok ellenére is.

Szerintünk egyáltalán nem lenne egészséges ennyi új lakást építeni és igény sincs rá, mert elnézve a magyar társadalom kor szerinti megoszlását, akkor elgondolkodhatnánk, hogy mégis kinek kellene annyi új lakás Magyarországon?

De az értékesítésre szánt új ingatlanok szolgáltatásigényesek.

Arányaiban sokkal több ilyen ingatlan értékesítésénél fizetnek a hirdetésért, fizetnek az eladásáért, amiért mind a hirdetési oldalak mind pedig az értékesítő cégek tapossák egymás sarkát, hogy ők legyenek a szerencsések, akik a jutalékban részesülhetnek. Nem lenne ezzel semmi baj, ha nem lenne „társadalom- és egyben piacellenes” az újlakáspiac a lakáspiacon belül.

Ezért mi abban bízunk, hogy vannak felelősségteljesen gondolkodó, nem csak hitvány és semmirekellő politikusok, akik belátják az ingatlanlobbinak nincs jövőképe, csak a mának él:

1. Nekik nem számít hány baba születik vagy nem születik a káros lobbijuk miatt.

2. Az sem foglalkoztatja őket, hogy évente egy közepes városnyi magyarral élünk kevesebben.

3. Butaságokat beszélnek a keresletről, miközben az ingatlanlobbi a saját igényeit és vágyait fogalmazza meg még a médián keresztül is, hogy a kínálatot így bővítsék, a keresletre pedig valamilyen hatást gyakorolhassanak.

4.  Az elmúlt 8 évben is sokkal több új lakást építettek, mint ahányra kereslet volt, de ebből nem lesznek headline-ok a gazdasági és politikai lobbiktól erősen irányított digitális és nyomtatott médiában.

Az állandó túlkínálat a lakáspiacon

A lakáspiacra állandóan a túlkínálat jellemző:

1.  Ez a túlkínálat azért fontos, mert a kereslet válogat és nem mindent vesz meg, ami eladó. Ma is évekig állhat eladatlanul egy keresletét nem találó lakás.

2. A lakáspiac élénkülése látványosan mindig kínálatbővülést jelent, ami utána vonzza a keresletet.

3. Ezért van a lakáspiacon súlyos hatása az elhalasztott/késleltett kínálatnak és nem pedig az elhalasztott keresletnek ( = a kínálathiány okozota nem pedig oka).

Úgy is feltehetnénk a kérdést, hogy miért lennének olyan hülyék a vásárlók, hogy magasabb áron akarnánkak vásárolni? Nem is hülyék, hanem a kínálat kényszeríti őket erre, ami viszont csak növekvő árak mellett élénk/aktív.

4. A kínálat növekvő árak mellett bőségesebb választékot jelent a vásárlóknak, amiért ők a több közül jobban tudnak válogatni és végül vásárolni. Ha nincs mit megvenni, akkor nem is vásárolnak a vevők.

5. A kínálat hatása a lakáspiacra ezért óriási, amit udvariasan az ingatlanlobbi általában a keresletnek tulajdonít.

6. A kereslet túlértékelése a lakáspiacon azért általános jelenség, mert a lakáspiaci szolgáltatások úgy vannak kitalálva, amik a vásárlóknak elvileg ingyenesek.

7. De tudja mindenki, hogy a vevők fizetik meg az összes közvetített szolgáltatás díját: reklám, értékesítés, pézügyi szolgáltatás (lakástakarék, lakáshitel).

A vevőknek mindenki hízeleg (ismét hazabeszélnek az értintettek) és csábítják őket a saját „oldalukra”.

Igen, ez azt is jelenti, hogy az újlakásokat sem lehet mindig és mindenkor és mindenáron eladni:

1. Az újlakáspiac is mindig túlkínálatos, 20, 10 vagy 5 éve  is az volt és ma is az és mindigis az lesz.

2. Most pedig egyelőre teljes állami háttértámogatással fog nőni a kínálat a piaci igényektől még inkább elrugaszkodva, miközben 2010 óta kb. 40 ezer magyarral élünk kevesebben évente Magyarországon.

3. A bevándorlás és magyar honosítások  miatt fogyunk kevesebben az összesített számok alapján, de a természetes fogyásnál  (halálozás és születések különbsége) sajnos a kép árnyaltabb.  Ezzel pedig most nem a közelgő bevándorlásról szóló népszavazásra teszünk irónikus megjegyzést. A bevándorlók és honosítások nélkül kevesebben lennénk, ami egyszerű tény már ma is. A társadalom elöregszik, a kivándorlás és a bevándorlás a politikusaink nyakkendőjét is egyre kényelmetlenebbé teszi és a mosoly is kezd ráfagyni az arcukra.

Az ingatlanlobbi viszont lelkesebb mint valaha és úgy kommunikál, mint ha nem is lenne „holnap”.

Összefoglalva, jelenleg csak olyan családi otthonteremtési rendszer hathat a veszélyes társadalmi folyamatokra, ami a keresletre (vásárlókra) bízza, hogy a túlkínálatos lakáspiacon milyen döntést részesít előnyben.

Nagyon sokan halunk meg, amit az egészségügyi szolgáltatásaink és egyáltalán az életviteli szokásainkon (sport, táplálkozás, szűrés, megelőzés, stb.) való változtatással tudunk javítani. Sokkal több baba is születne, ha egészségesebbek lennénk mind testben, mind pedig lélekben. A babák születését támogatni a lakáspiacon keresztül is úgy lehet, ha a babákra helyezzük a hangsúlyt és nem arra, hogy új vagy használt lakásban születnek/élnek.

A babák szülessenek a korházban és nőjenek fel ott, ahol a szülők akarják, hogy felnőjenek:

1. Új vagy használt lakás, nem számít, a lényeg, hogy a babáknak legyenek testvéreik.

2. Legyen ez a CSOK 3.0 célja, mert ha van ma nemzeti érdek Magyarországon, az nem az, hogy egyre több új lakás épüljön, hanem az, hogy kevesebben haljunk meg évente, de sokkal többen szülessünk.

3. Ez politikától, vallástól és nemi identitástól független nemzeti érdek, amit nem írhatna felül semmilyen politikai holdudvar vagy gazdasági érdekközösség, választásoktól és gazdasági válságoktól függetlenül sem.

TIPP: Az Ingatlanműhelyünk szerint az 1 gyermekes családok 25%, a 2 gyeremekes családok 50%, a három vagy több gyeremekes családok 100% illetékkedvezménnyel tudjanak lakásokat vásárolni és építeni Magyarországon a lakás árától, méretétől és típusától függetlenül.

INDOKLÁS: A járulékcsökkentés (=munkavállalói és munkáltatói bérterhek mérséklése) mellett ma a legtöbbünket az zavarja még, hogy az agyonadóztatott jövedelmünket újra megadóztatják. Az otthonunk még sem tekinhető egyszerű fogyasztási cikknek. Ha az otthon a család szimbóluma, akkor legyen szimbolikus a családi otthonteremtés állami illetéke is.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Megvártuk, hogy lecsendesedjen a július végén megjelent KSH adatok körüli hurrá optimizmus. Vártunk és figyeltünk az elmúlt két hétben, hogy a lakáspiaci média lecsap-e a nyilvánvaló és teljesen nyilvános információkra, vagy csak továbbra is a felszínt fogja kapargatni. Sajnos az utóbbi történt és meghallgathattuk, hogy az építési engedélyek drámai növekedése bizony az újépítésű "TÁRSASHÁZI" lakáspiac boom hangulatát támasztja alá. Hónapok óta mondjuk, hogy a KSH adatai első ránézésre bárkit becsaphatnak, ezért vágjunk is bele és számoljunk le az első tévhittel.

1. Családi házépítési boom van

A KSH nyilvános adattábláiból egyértelműen kiderül 5434 lakóépületre adtak építési engedélyt 2016 első félévében. Ennek 78%-a családi ház. Ehhez nem is kell többet hozzáfűzni, csak annyit, hogy a magyar családok házakat építenek vagy építtetnek maguknak. Látványos a családi házak épületeken belüli túlsúlya, egyértelmű a hegemóniája.

A jelenlegi családi otthonteremtési támogatás a családi házépítésre gyakorolja a legnagyobb és egyelőre kézzel fogható hatást.

A témánál maradva említést kell tennünk egy újabb félreértésről. A média és természetesen   a KSH is a 13 236 db építési engedélyt promótálta. A szemfülesek – vagy azok, aki már 5 percnél többet szántak a KSH lakáspiaci statisztikáira - mind tudják, hogy a KSH ezen belül megkülönbözteti az új házban kiadott építési engedélyeket. Ez azt jelenti, hogy pl. egy lakásfelújításnál, átalakításnál, ahol nem születik új lakás, csak a régi lesz nagyobb, szebb – a lényeg, hogy új lakás nem épül, csak egy régi alakul át – az is benne van ebben a számban. A valóság ennél egy picit árnyaltabb, hiszen csak 12 576 db új lakásra adtak építési engedélyt.  A grafikonra ezért külön ráírtuk azokat a bizonyos ördögi részletek, ami segít jobban megérteni a jelenlegi folyamatokat. A KSH nem teljesen konzekvens. Az új építésű lakásoknál csak az egylakásos és a háromnál több lakásos épületekben épült lakásokat különbözteti meg egyes esetekben. Így itt az ikerházakat (vagy két lakásos házakat) a családi házakhoz adtuk hozzá (lásd a következő grafikonnál).

2. Szinte minden második társasházi lakást Budapestre terveznek

Budapesten tervezik megépíteni az új társasházi lakások 41%-át, de szinte minden 5. családi ház ebben a városban fog megépülni.

3. Több mint 20 ezer eladatlan újlakás Magyarországon?

Az a tévhit kering a médiában, hogy nincsen új lakás, már mindent megvettek. A kereslet pedig ki van éhezve az új lakásokra, amit a kínálat egyelőre nem is tud teljesíteni sem most sem pedig a közeli vagy éppen távoli jövőben. Az egyszerű parasztgyerek észjárásával az ember fogta a KSH adatait és összeadta majd számolt.

Kiderült, hogy 63 ezer új lakást építettek 2008 és 2015 között, de csak 42 900 darabot értékesítettek. Mi van a többi 20 100 darab új lakással?

A kérdés egyáltalán nem költői, csak azt bizonygatja, hogy a sok most hirtelen lakáspiaci szakértővé avanzsáló a lakáspiacunk közelmúltjával és számaival sincs tisztában. A 2008-as válság, az újlakáspiacot érintette leginkább. Nézzük csak meg milyen sok lakást építettek értékesítési céllal 2008-ban, 2009-ben és 2010-ben is. 2009 és 2010 teljesen betett ennek a szegmensnek. A sokk olyan súlyos volt, amit még egyébként ma is sok helyen érezni. A lakásokat nem tudták eladni, a kutyának sem kellett, hogy lényegretörően fogalmazzunk. Sok kivitelező próbálkozott bérbeadással, de a bankoknál is felhalmozódott egy részük a bedőlő lakásprojektek miatt. 

Budapesten is voltak házak, amik megépültek, de egy darab lakást nem adtak el bennük.

Ha jobban megnézzük 2015 volt az első év, amikor több új lakást vettek, mint ahányat eladásra építettek, így a felhalmozott készletek léteznek és nem csak "odaát".

4. A lakáspiaci árak bizony még mindig a béka segge alatt vannak

A lakásárak csökkenését mantrázók az elmúlt félévben többször keveredtek ellentmondásba. De kit izgat az egy ilyen happy piacon, mint most a lakáspiac. Vannak a hurrá optimisták, akik szerint itt minden a legnagyobb rendben és rakétaként száguldunk a csillagok felé. Mások már a szakadék szélén állva képzelik magukat és segítségért kiáltoznak, félve a mélység hívó szavától. Aztán ránézünk az elinflált lakásárakra és valahol a két véglet között megtalálhatjuk az arany középutat. 2015-ben az újlakáspiac árszínvonala 17%-kal maradt el a 2008-as árakhoz képest, ha figyelembe vesszük a pénzromlást. A KSH sem olyan bátor, hogy 2005-ös árszínvonalon számoljon,mert akkor még a legnyugodtabbak is szívükhöz kapnának. Azok lennének csak a sokkoló számok, hogy micsoda leértékelődés is történt a lakáspiacon, ami a jelenlegi lakásárnövekedés egyik legracionálisabb oka.

Olyan szinten elveszítette a magyar lakás az értékét az elmúlt évtizedben,  ami után természetes jelenségnek kellene lenni amikor visszakapaszkodunk a NULLÁRA.

Még csak egyelőre jövünk ki a gödörből, látjuk a fényt az alagút végén és még sok érdekességet tartogathat számunkra a vicces kedvében lévő „idő”.

A használt lakásaink még mindig ötödével érnek kevesebbet, mint 2008-ban. Ki lehet akkora bárány, hogy árcsökkenséről bégessen 2016-ban, amikor az otthonaink ilyen szintű amortizációját le- és feldolgozni is sok évbe fog telni és közben nagyon is fog fájni.

Ha a fájdalomtól béget a kis drága, még érthető, a lakáspiaci folyamatok elég fájdalmasak tudnak lenni, mert senki sem gondolhatja azt komolyan, hogy a felértékelődés folyamata bár illatos rózsa, viszont ne lennének szúrósak a tüskéi.

5. 1600 milliárdos szektor a lakáspiac

Folyó áron, már a 2008-as szinteket csapdossa ez a szektor.

Sokaknak fogalmuk sincs, hogy milyen hatalmas összegek vándorolnak és talán jobban megértik azt is, hogy az ingatlanértékesítők miért is lettek annyira „éhesek” 2015-re.

Budapesten főleg, ahol az értékesítők szerepe domináns és ahol a lakáspiaci folyamatok halmozottan érvényesülnek, beleértve a lakásárak országos átlag feletti drasztikus növekedését is. 2008-ban 154 ezer lakás cserélt gazdát, 2015-ben pedig 134 ezer. A 20 ezerrel alacsonyabb értékesítési szám, de közel azonos bevétel. Ezek is csak folyó áron vannak számolva. Látjuk, hogy reálértéken 2000 milliárdnál mondhatjuk majd azt, hogy már ott tartunk, mint ahol 2008-ban voltunk.

Higgyék el, mi sem tudjuk elképzelni sem ezt a számot, csak leírtuk olyan Ctrl-C és Ctrl-V módszerrel, hogy továbbra is mindenkit arra bátorítsunk, hogy merjen kételkedni, kérdezzen bátran. Csak a jó kérdésekre lehet jó válaszokat adni.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A kutyusok és cicák népszerűsége a bérbeadóknak is komoly fejtörést okozott az elmúlt 10 évben. Kutyával és cicával még ma sem olyan könnyű lakásba költözni, mert a kiadó lakások többségében ez még mindig nem megengedett. Most elsősorban a gazdikhoz szólunk, mert a bérbeadónak szíve joga eldönteni, hogy mit enged és mit nem a lakásában.

Tiszta kosz

Nem közismert oka a kisállatoktól való erős félelemnek a takarítási szokásainkban keresendő. Persze, tudjuk, mindenkinek csillog-villog otthon a lakása, steril mint egy műtő és még a földről is enni lehet. A hűtője olyan mint újkorában, a mosógépe sem penészes és sehol por, haj, kosz, zsír, vagy éppen vízkő. Még a feltételezés is sértő lenne, ha máshogy lenne. Közben pedig a valóság teljesen más, sajnos. Egy ilyen környezetben a kis kedvenceink csak habok lehetnek a tortán, mert a szőrük csak hullik, minden irányba és legalább olyan porosak is tudnak lenni, mint maga a lakás levegője. Csak nézzük meg, ahogy megrázza magát a kis drága napfényben és láthatjuk, hogy mi minden hullik ki belőle. Ahol kisállatot tartanak, ott még többet és még komolyabb szerekkel és berendezésekkel kellene takarítani. De, amikor a kutya és cica szőr már a konyhai lefolyóban van, vagy a beépített hűtőben, esetleg már a mikróban, akkor elképzelhetjük, hogy mindenhol megtalálható már. És ki fogja vizsgálni nagyítóval a lakást, hogy biztosan nincs szőr a lakásban, amikor az emberi hajat nem tudjuk rendesen összetakarítani a lakásban, nemhogy a kutya vagy macska szőrt. A rendszeres kutya és macska kozmetika sem helyettesíti a lakás takarítását, kár is rá hivatkozni, hogy az „én kedvencem az ápolt és tiszta”, mert a mi hajunk is állandóan hullik, pont, mint a kedvenceink szőre.

Paradigmaváltás vagy hidegháború?

Nem azon múlik, hogy a lakás bútorozottan kiadó vagy üresen, de mindenképpen a bútorozott lakást még nehezebb takarítani, mert nem csak a bútorokon, de alattuk, mögöttük is sok szőr maradhat. Nem a bútorok megrongálása a legnagyobb veszély ilyenkor sem, de benne van a pakliban, hogy a kis kedvenc éppen terminátornak képzelni magát vagy kis méregzsák lesz belőle. A feszültséget pedig egyszerű a bútorokon levezetni. A bútorozott lakás kisállat utáni kitakarítása – valódi és minden értelemben vett kitakarítása – nem kis munka. Ha cégre bízzuk, akkor meg főleg remeghet a szemkörnyéke és a mimikai ráncok mellett az állandó szarkalábak száma is gyarapodhat.

Már azért is, mert a bérbeadók is ritkán adnak ki patyolattiszta lakásokat. A bérlő már megint úgy érezheti, hogy a bérbeadó jár jobban azzal, ha ő viszont tökéltes állapotban adja vissza a lakását. Tehát végülis eljutottunk oda, ahonnan indultunk. A kiadó lakások tisztaságával vannak problémák. A bérlők és bérbeadók egymásra mutogatnak, hogy ki a hibás. Vannak koszos lakást átadó bérbeadók és bérlők is. A kisállatok pedig áldozatul esnek az emberi képmutatásnak, miközben csak arról van szó, hogy nem tudunk takarítani, vagy nem akarunk takarítani, vagy nem akarunk fizetni sem érte, hogy más takarítsa ki helyettünk.

Kisállattartóknak ezért azt javasoljuk, hogy ha kedvencükkel, kis családtagjukkal szeretnének bérelt lakásba költözni, helyezzenek nagyobb hangsúlyt a takarításra és akár a lakásbérleti szerződésben kössék ki, hogy ők bizony céggel szőrtelenítik és fertőtlenítik a lakást, hogy még allergiás is könnyedén be tudjon utánuk költözni egy lakásba. Mert allergiásból legalább annyi van, mint macska- és kutyatartóból. Nem, nem magunk miatt és nem is a bérbeadóért, hanem a kis kedvencünkért, ha tényleg családtagnak tekintjük.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

5200 magyar szállásadó összesen 8300 lakást kínál szálleshelyként az AirBnB-n, tudhattuk meg ma a NAV sajtótájékozatóján. De sajnos a NAV-vezető megfogalmazása nem pontos, mert bérbeadónak nevezte a szállásadót és bérbeadásnak az egyéb szálláshely-szolgáltatást.

Legyinthetnének sokan, hogy nem tök mindegy!

Egy éve írtunk erről, hogy egyáltalán nem mindegy, hogy mit és hogyan nevezünk. A blog bejegyzést akkor egy NAV ügyfélszolgálton történtek ihlették. Történt ugyanis, hogy a Dob utcai különleges adózok ügyfélszolgálatán várakoztunk, amikor hallottuk, hogy az egyik ablaknál egy külföldi úr egy magyar nő társaságában a „rövid távú bérbeadás” adózásáról és ügyintézéséről kért felvilágosítást.

A NAV alkalmazott pedig a „bérbeadás” szó hallattán azonnal be is vitte őket a málnásba és arról beszélt, amit az adótörvények, a Lakástörvény és a Ptk. is bérbeadás alatt ért. A bérbeadás Magyarországon csak és kizárólag a  bérbeadást jelenti pénzügyileg, jogilag és adózásilag is. Nincs olyan, hogy "rövid és hosszú távú".

Pár percig hallgattuk az egyoldalú beszélgetést és odamentünk az ablakhoz, ahol udvarisan közbeszóltunk, hogy egyéb szálláshely-szolgáltatásról érdeklődnek nem pedig bérbeadásról. Az ügyfélszolgálatos hölgy mindjárt át is kapcsolt a „másik üzemmódba”, miközben az érdeklődök nem győztek hálálkodni, hogy ők nem is tudták, hogy így hívják, csak turistáknak szeretnék legálisan és tisztességesen kiadni a lakásukat.

Akkor ismét közbevágtunk, hogy nem, nem szeretnék kiadni, hanem szállásadóként szolgáltatni akarnak és szálláshelyet kínálni a vendégeiknek és nem pedig a bérlőknek.

Hány olyan eset lehet viszont, ahol a jóhiszemű érdeklődő adózó a téves szóhasználat miatt kerül bajba?

Például ma azt is megtudtuk a NAV-tól, hogy 5200 szállásadóból 1300 engedély nélkül próbált szolgáltatni. Igen, szolgáltatni és nem pedig bérbeadni. A szolgáltatás ugyanis gazdasági tevékenység, a bérbeadás viszont nem.

A NAV-vezető persze továbbra és félreérthetően kommunikált és nem tudni, hogy az 1300 szállásadóból hányan voltak azok, akik azt hitték bérbeadóként bérbeadhatják a lakásukat pár napra is, hiszen a bérbeadás az bérbeadás. Bizony a bökkenő ott van, hogy a köztudatban a lakások bérbedását hosszú és rövid távban különböztetik meg.

Ha még a NAV-vezető is hibásan fogalmaz, akkor hogyan várhatják el az adózóktól, hogy ők maguk viszont tudják, hogy nem lehet rövid távra bérbeadni ma Magyarországon lakásokat, mert a jogrendszerünk nem ismeri ezt a fogalmat, csak a köznyelvben él!

Hogy kijátszható-e, vagy belemagyarázható-e a bérbeadásba az, hogy napokra, hetekre, vagy éppen hónapokra is lehetne lakásbérleti szerződést kötni bérlőkkel az egy másik kérdés. Felmerülhet ugyanis sokakban ez a megoldás, hogy ha valaki nem akar szolgáltató lenni és egyéb szálláshely-szolgáltatást nyújtani.

Maradhat-e szimplán tényleg bérbeadó az adótörvények, Lakástörvény és a Ptk. alapján?

A napi, heti és havi alapon történő bérleti díj fizetést a jogrendszerünk ismeri. Tehát nem attól bérbeadás a bérbeadás, mert havonta fizethet a bérlő bérleti díjat, hanem attól, hogy a lakásbérleti jogviszony szabályai és keretei között teszi ezt bérlőként. Viszont a lakásbérleti jogviszony egy sokkal kötöttebb és sokkal szigorúbb kapcsolat, mert ott birtokjogot kap a bérbeadótól a bérlő. A birtokjog azt jelenti, hogy annak van joga az ingatlanban kizárólagosan tartózkodni, akié ez a jog. Bérbeadásnál ez a jog a bérlőé, a lakbért ezért a jogért fizeti. A birtokjogot nem lehet elvenni egyik pillanatról a másikra sem jogilag sem pedig önkényesen.

Egyéb szálláshely-szolgáltatásnál a vendégnek nincs birtokjoga, az továbbra is a szállásadónál marad.

A NAV-nak is egyértelműen kellene kommunikálnia a kérdésben, és nem pedig keverni a fogalmakat, mert jelenleg az egyéb szálláshely-szolgáltatás és a bérbeadás keveredik a héktöznapokban, és úgy néz ki a „NAV fejében” is tisztázatlan kérdésről van szó.

Mert olyan nincs, hogy rövid távú bérbeadás, csak bérbeadás van és nincs különbség, hogy milyen időközönkét kell bérleti díjat fizetni. Minden esetben bérbeadásnak hívjuk és nincs köztük jogilag és adózásilag sem különbség, hogy a bérbeadónak a bérlő naponta, hetente vagy havonta fizet lakbért.

Ezt ugyanis a lakásbérleti szerződésben rögzíthetjük és a bérbeadó, ill. a bérlő szabad választásán alapul, hogy milyen gyakran kell lakbért fizetni. A szálláshely-szolgáltatás ezért nem bérbeadás, mert ott se bérbeadó, se bérlő, se bérleti szerződés, se lakbér nincsen és birtokjoga sincs a vendégnek.

A bérbeadás valójában a lakóingatlan birtokjogának kizárólagos átadásáról szól, amíg az egyéb szálláshely-szolgáltásnál erről szó sincs.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakáshiteleink még sem annyira olcsóak, mint amennyire mi azt kommunikáljuk saját magunk felé. Ismét becsapjuk magunkat, ha a viszonyítási alapunk nem megfelelő. A nemzetközi kitekintés a lakásáraink értelmezése mellett, most éppen a lakáshiteleinket helyezi más megvilágításba. Kiderül, hogy mégis csak nálunk a legdrágább a hitelezés a régiónkban, hogy valami akkor sincs itt rendben, amikor éppen arról beszél mindenki, hogy jó úton haladunk.

Az út a fontos, nem a cél

Összeesküvés-elméletek kedvelői a marxista antikapitalista gondolatok alapjain keresztül magyaráznák az itthoni jogszerű uzsorát. A portfolio.hu cikke viszont szakmailag keresi a magyarázatot a drága magyarországi hitelezésnek.

Olcsó hitelezés nálunk csak akkor van, ha az állam, a befizetett adónkból ahelyett, hogy oktatásra, egészségügyre, esetleg bármilyen hasznos beruházásra költené, a bankoknak adja. Ezt hívják államilag támogatott hiteleknek.

Ami első hallásra nagyon jól hangzik, mert az állam pénzét nem érezzük annyira sajátunknak – pedig az – végső soron mégis csak hatékonyabb piacra utalna, ha nem lenne a hitelezésnek Magyarországon felára, amit így vagy úgy, de megfizettetnek velünk.

A felár mögött szakmai érv kimondatlanul is, hogy az OTP Bank hegemóniája, dominanciája az árazásban is tettenérhető. A magyar bankrendszer - amiben tudjuk, hogy évek óta a magyar jelzőn van a hangsúly – nem egy igazi versenypiac. Az OTP befolyása olyan elképzelhetetlenül erős, hogy miért lepődnénk meg azon, hogy a bank vezetője az ország leggazdagabb embere. A bank pedig polipszerűen öleli át az országot és mint egy igazi monopólium, céljainak oltárán áldozza fel az országot. Teheti ezt azért, mert a bank, a hitel szinonimája a magyar nyelvben az OTP. Nem bízunk másban, nem ismerünk más bankot, meg egyébként is magyar. Aztán kiderülhet, hogy a protekcionista gondolkodás, a minden mögött meghúzódó divatnacionalizmus, a hazai lakáshitelezés versenyképességét negatív irányba is befolyásolhatja, de legalabbis többet árthat, mint segít.

Lovas nemzet vagyunk, csak sosem a lovon ülünk, hanem egyik oldaláról esünk át a másikra – ismételhetjük újra és újra ezt a metaforát.

A devizahitelezést ellenségnek kiáltottuk ki az ilyen hiteleket nyújtó bankokkal együtt. A forinthitelezés hirtelen az ismeretlenből ismerős barátunk lett, hiszen magyar és nincs árfolyamkockázat, de van kamatfelár és van kamatkockázat, ami akkor sem a barátunk, ha forintban mérik.

Az ellenség nem tűnt el, csak átalakult és nemzeti színbe öltözött, mert a marketing már csak ilyen egyszerű.

Ha a fiatalság a jövő, akkor a miénk fogy

A hitelfelvételi hajlandóságunk folyamatosan nő, a kockázatvállalási hajlandóságunkkal együtt. Nyugalommal tölt el minket, hogy a béreink nőnek közben, még ha halljuk és látjuk a közvetlen környezetünkben, hogy ennek az oka inkább a kivándorlásban keresendő, a népességfogyásban, az elöregedő magyar társadalomban. Nem dolgozunk jobban, nem ér többet a munkánk, csak a munkáltatóink rá vannak kényszerülve, hogy emeljenek, nehogy mi is külföldre menjünk dolgozni vagy másik céghez, ami többet ajánl. Hol érdekel minket, hogy az ilyen bérnövekedés nem fenntartható, esetleg káros. A lényeg, hogy többet tudunk a tejbe aprítani. A rövid távú előnyökért bármit fel tudunk áldozni sajnos. A gazdasági növekedésünket is az EU pénzek „két kézzel történő esztelen” szórásának köszönhetjük, amivel jól el tudjuk fedni ideig óráig, hogy a pénzköltés nem egyenlő a termeléssel, a termelékenység, a hatékonyság növelésével. Más pénzét költjük, mint a bankhitelek esetében, de közben gazdagabbnak és sikeresebbnek hisszük magunkat. Ennek pedig ára van, felára, amit a lakáshitelpiacunk is tükröz.

A magyar gazdaság látszatgazdaság, amit a bankok beáraznak rövid és hosszú távon is hiteleikben. A gazdasági mutatóink önbizalmat ébresztők, jól kommunikálhatók, de olyan ez mint a vihar előtti csend.

Ha egy pókerasztalnál ülnénk, akkor azt is mondhatnánk, hogy túl sokat blöffölünk, de pl. az OTP átlát rajtunk és még mindig túl kockázatosnak ítéli meg a hazai piacot, meg is kéri a bank az ő pénzének az árát. Ez pedig lehet önbeteljesítő is. Ugyanis amitől félünk az irányítja a döntéseinket. Minél inkább el akarjuk kerülni, miközben mindig úgy érezzük, hogy az úton felé tartunk.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A hazai és az európai lakáspiac (kölcsön)hatásai a friss statisztikák szerint egyelőre és minden kétséget kizáróan az árnövekedést erősítik. A lakásárainkat szavakban többször hasonlítjuk más országokéhoz mint számokban. A Deloitte legfrissebb európai lakáspiac elemzése és az Eurostat 2016 júliusi lakásárindexei olyan kontextusba helyezik a lakáspiacunkat, amiről ritkán beszélünk egyszerre.

Miért fontos a nemzetközi összehasonlítás?

Azért, mert a lakásáraink, a lakáspiacunk, a lakásviszonyaink más országok  alapvető lakáspiaci tényezői alapján (is) működnek. Teljesen más aspektusba helyezhető a hazai üzleti alapú bérlakáspiac, az eladósodottság és a saját tulajdon megszerzésének a körülményei. Végső soron ma is sokan keresik a választ arra, hogy a lakásaink árai drágák vagy olcsók. Esetleg kivárnak, hogy majd biztosan olcsóbbak leszenk, mert a "próféta" szól hozzájuk a médián keresztül.

Sokkal helyesebb és célravezetőbb a  válaszkeresés, ha viszonyítjuk, mihez képest drágák vagy éppen  olcsók a lakásaink ma Magyarországon.  Mindenképpen tudni érdemes, hogy mi mozgatja a lakásárakat és milyen irányba hatnak.

A bérlakáspiac erős hatása a saját tulajdon esélyeire/árára

Arra már felhívtuk a figyelmet, hogy a piaci alapú albérletpiacunk 3%. Ez viszont nem csak a kiadó lakások és a bérlők kapcsolatára hat, hanem a lakásárakra is. A bérlakáspiac mérete és a sajátlakáshoz jutás között Európában fordított arányosság figyelhető meg. Ott élnek legtöbben saját tulajdonú lakásban, ahol nehezebb a saját otthon megszerzése. Az alábbi grafikonon mi most külön Németországot emeltük ki, mely a külföldre költöző magyarok kiemelkedő célpontja. Jól látható, hogy a német piaci alapú bérlakáspiac 40%-ot tesz ki, és egy átlagos 70 nm-es új lakás megszerzése kevesebb mint fele annyi erőfeszítésbe kerül, mint Magyarországon, ahol a bérlakáspiac csak 3%.

A sajátlakás, mint a levegő

Magyországon a sajátlakás megszerzése sosem volt könnyű. Mindig is nagyon drágák voltak a lakások a jövedelemhez képest. Bár 2005-től egy erőteljes leértékelődés volt megfigyelhető a hazai lakáspiacon, ami 2013-ig tartott, de látható, hogy a lakásáraink a jövedelemi viszonyainkhoz képest továbbra sem nevezhetőek kedvezőnek. Hiába állítják azt, hogy ma könnyebb sajátlakáshoz jutni, mint 10 vagy 15 éve, de még akkor is sokkal rosszabb eséllyel indul egy magyar Magyarországon, mint egy cseh Csehországban (pedig kb. kétszer olyan drágák az új lakások Csehországban a hazai árakhoz képest), egy lengyel Lengyelországban. Egy német számára pedig szinte azt is mondhatnánk, hogy gyerekjáték a sajátlakás megszerzése, ahhoz képest, amivel egy magyarnak szembe kell néznie itthon.

Más szavakkal azt is lehet mondani, hogy ahol a saját otthon vágya nagyon erős, ott a lakásárak bármilyen magas szintet elérhetnek, a kereslet meg fogja fizetni azt.

Ez pedig jól leírja a magyar viszonyokat, ahol hiába alacsonyak a jövedelmek, a sajátlakáshoz ragaszkodunk, ezért a lakásáraink magasak a saját lehetőségeinkhez képest.

Az az érvelés, hogy a lakásáraink a régióban is alacsonynak számítanak, mind igazak,  csak a lakáshoz jutás feltételei viszont sokkal kedvezőtlenebbek.

Ezért  nem relatív, hanem abszolút értékben érdemes nemzetközi összehasonlításokat végezni.

Túlértékeljük a saját tulajdont sokkal jobb helyzetben lévő európiai országokhoz képest, így általánosíthatunk, hogy a magyar lakások nekünk nagyon drágák, de ha belepusztulunk, akkor is veszünk legalább egyet.

Levegőnek tekintjük a sajátlakást, a levegőnek pedig mennyi lenne az ára, ha fizetni kellene érte? Bármit megadunk érte, mert nélkülözhetetlennek gondoljuk a sajátlakást, mással nem helyettesíthetőnek.

Azok a hangok, akik arra hivatkoznak, hogy a lakásárak azért nőnek, mert a béreink reálértékben már évek óta nőnek, azok csak azt állítják, hogy minden megtakarításunkat, extra jövedelmet hajlandóak vagyunk csak sajátlakásra költeni. Nem is marad nagyon más lehetőségünk, ha sajátlakásban szeretnénk élni Magyarországon.

Tévhit a lakáshitel népszerűsége itthon, mi kp-ra vásárolunk

Ahol magas a saját tulajdonban élők aránya, látható, hogy az eladósodottság alacsonyabb. Nem áltanásíthatunk, mert észrevehető, hogy nem teljesen egyértelmű a fordított arányosság az eladósodottság és a saját tulajdonban élők aránya között. De a trend jól kiolvasható, hogy ahol többen élnek bérlakásban, ott saját tulajdont inkább hitelre vásárolnak.

Az első grafikonról leolvashatjuk, hogy nálunk pl. 19% volt a hiteles lakások aránya 2014-ben és 70% teljesen hitelmentes volt.

Németországban fele-fele arányban 26-26% körül alakult a hitelre vásárolt lakásban élők és a hitelmentes lakások aránya. Észak-Európában pedig extrémnek tűnhet a magyar viszonyokhoz képest, hogy szinte mindenki hitelre vásárol csak lakást.

A magyar lakosság eladósodottsági ábrája miatt, sok bank és több pénzügyi közvetítő dörzsölheti a markát, hogy ilyen alacsony eladósodottság mellett, nem csak a lakásárak növekedésére lehet számítani – a klasszikus lakáspiaci szemlélet szerint – hanem arra, hogy majd nálunk is megfordulnak az arányok és sokkal többen vesznek majd igénybe lakáshitelt. Hogy hosszú távon mire számíthatunk, nehéz megjósolni, de a magyar lakáspiac ebből a szempontból talán még mindig jobban ellenáll a csábításnak. Ömlik ránk a reklám, hogy „olcsó a hitel”, vegyünk fel hitelt most, mert vissza nem térő alkalom.

Ennek ellenére a magyar jelzálogpiac még mindig szerénynek nevezhető, mert a lakosság egyszerűen tradicionálisan kp-ra vásárol. A hitelpiac növekedése viszont a lakásárak növekedésének irányába mutat.

Tehát ha egyre többen „nyújtóznak tovább, mint a takarójuk ér” vagy mondjuk úgy, hogy előre fogyasztanak, a lakásárakon ez látszódni fog.

A lakáshitelesek +/- hatása:  a  lakáshitelezés bővülése árfelhajtó

A magyar lakáspiac közelmúltja számokban sokkal kifejezőbb, mint az emlékeinkben. Nézzük csak meg ezt a táblázatot.

Látszik, hogy 2008-2013 között súlyos veszteségeket szenvedett a magyar lakáspiac. 2014-től viszont, mintha „segberúgták” volna.

Az igazi rali 2015-ben szembetűnő, amikor 2014-hez képest minden negyedévben kétszámjegyű növekedést produkált.

2016 első negyedévében az árak éves alapon 15,2%-ot nőttek

Európában a legmagasabb növekedést érte el a magyar lakáspiac éves alapon 2016 első negyedévében. Még az előző negyedéves alapon számolt lakásárnövekedés is növekvő trendet mutat az Eurostat adatai szerint. A lakáshitelpiac be is indult, hallhatjuk havonta akár többször is.

A hitellel vásárlók Magyarországon tradicionálisan magasabb árat fizetnek, így a lakáspiacon nem a kp-s vevő a „tuti”, hanem a hiteles, mert megfizeti a lakás mesterséges felárát.

A kp-s vevőknek pedig nincs mit tenni, ha vásárolni akarnak, akkor elfogadják a magasabb és jelenleg növekvő árakat.

Összefoglalva kézzelfogható, hogy a parányi albérletpiacunk, az alacsony eladósodottságunk, a lakás mint levegő, a hitelpiac bővülése mind a lakásárak növekedésének irányába mutatnak.

A lakásárak növekedése Magyarországon felülről nem korlátos, mert „levegőnek” tekintjük a sajátlakást, bármit megér számunkra.

A lakásárak csökkenését csak a jövedelmi viszonyaink árnyékában lehetne valahogy értelmezni. Viszont a növekvő bérek is a lakásárak növekedési oldalán fejtik ki jelenleg a hatásukat.

Minden abba az irányba mutat, hogy hiába tűnik drágának a sajátlakás Magyarországon a bérekhez viszonyítva, és bicskanyitogató szinteket csapkodhatnak a népszerű/likvid lakáspiac árai, a hazai vásárlók mentalitása és gondolkodása szerint, a lakások minden forintot megérnek számukra.

2015-ben 11,6 % volt az éves lakásárnövekedés Magyarországon

Hiába nő a jövedelmünk, a sajátlakáshoz jutás még nagyon sokáig nem lesz olyan „egyszerű” mint egy németnek Németországban, még az is lehet, hogy talán soha. Addig viszont biztosan nem, amíg a bérlakpiacunk 3%-on stagnál és lakáshitelre vásárlók a bank pénzét az eladók kénye-kedve szerint "szórják". Az újlakáspiac árfelhajtó hatásával már  foglalkoztunk januárban. Az építkezések, az újlakások marketingje idén indul be igazán, ami az elkövetkező 2 évben tovább fűti a lakásárakat és borzolhatja a kedélyeket az elképesztő magasságokba szökő áraival. Ez pedig az urbanizáció lakáspiaci folyamatait  gyorsítja fel,  erősítve az amúgy is "szokatlanul intenzív" árnövekedés irányába ható nyomást a lakáspiacon.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A budapesti belvárosról elmondható, hogy nem igazán élhető, mégis a Budapestre költözők elsőszámú célpontja, ha vásárlásról vagy éppen bérlésről van szó. Ez kimondottan igaz a városba tanulni érkezőkre, akiknek a szülei a legjobbat szeretnék gyereküknek. A szülők piaci klisék és már több évtizedes sztereotípiák alapján keresik a legjobb lakást gyereküknek. Most nekik szeretnénk segíteni azzal, hogy a pénzükért jobb értéket kapjanak, mert a belvárost nekik már évek óta el kellene kerülni, de ha addig nem is tették meg, most már itt az ideje úgy beszélni a kérdésről, hogy azt mindenki megértse.

Miért nem az egyetem mellett kell lakni?

Több irányból közelítjük meg az erre adható választ, mert mint mindenben, gondolkodjunk itt is hosszú távon.

1. Élhető lakásban gondolkodjunk, amiben a gyerek jól érezheti magát, amiben felnőtté válhat,  amit otthonának érez, ami inspirálja a tanulmányait, segít olyan barátokat szereznie, és igazi párkapcsolatot élhet, amik együttesen később valóban segítik a karrierjét. Figyeljünk oda, hogy alacsony lég- és zajszennyezés legyen a környéken, csendes és nyugodt legyen, világos és vidám.

Ilyen lakás az egyetemek közvetlen közelében nagyon ritkán van. A régi „bérházak” ódon hangulata, sötét lakásai nem felelnek meg ezeknek a szempontoknak. Ha ki tudunk lépni ebből a régi beidegződésből Budapest teljesen más arcát ismerhetjük meg.

A legnagyobb baj a fejekben van ma is. Sok szülőnek Budapestről egyáltalán nem az jut eszébe, hogy ez egy élhető város, ami csak azért van, mert nem ismerik.

Ha ismernék tudnák, hogy Budapest ezerarcú, egy „kis Magyarország”, ahol 23 kerültben találhatja meg mindenki a magának elérhető és elfogadható életfeltételeket.

2. A belváros és főleg az egyetemek környéke mesterségesen túlértékelt, ahol az árakban nem az életminőség van beárazva, hanem a lakások hasznosítási lehetősége.

Ha mi otthont keresünk a gyerekünknek, akkor a pénzünkért tényleg sokkal jobb életminőséget bérelhetünk vagy éppen vásárolhatunk a belvároson kívül.

3. Budapest egész területén kiváló a tömegközlekedés, nem csak metró mellett lehet élni.

Az egyik tévhit, hogy azért kell közel laknia a gyereknek az egyetemhez, hogy gyorsan beérjen az iskolába. Ez is csak azért van, mert nincsenek tisztában azzal, hogy Budapesten egyáltalán nem nagy ügy 1 órát utazni a városban csak azért, hogy oda jussunk otthonunkból ahová szeretnénk. Az utazás a budapesti élethez hozzátartozik. Nincs az a pici hegyi utcácska, vagy az az eldugott  pesti külvárosi ház, ahonnan max. 10 perc alatt ne találnánk egy buszmegállót, ami bevisz minket a belvárosba. És most direkt két extrém példát hoztunk, hogy elmondhassuk Budapestnek nincs olyan része, ahol ne lenne a belvárosba tömegközlekedési lehetőség.

Budapesten a tömegközlekedés teljesen mást jelent mint Magyarország más részein. Aki ezzel sincs tisztában, könnyen azt hiheti, hogy körülményes és nehézkes lehet a közlekedés annak a több mint másfél millió embernek, aki nem a belvárosban él Budapesten.

4. Biztonság! A belváros Budapest legveszélyesebb része, a legtöbb veszély ott leselkedik a gyerekünkre és bajba is ott kerülhet.

Budapest sajátosssága, hogy a veszély ott lapul, ahol a legkevésbé számítanánk rá. A belvárosban a bűnügyi statisztikák sokkal „színesebbek”. A szórakozóhelyeken, a főbb tömegközlekedési útvonalakon sokkal hamarabb érheti inzultus a gyerekünket, mint a bérleti díjakból vagy a lakásárakból erre következtetni lehetne. Sok aggódó szülő top három kérdése az eladó vagy a bérbeadó felé, hogy „biztonságos-e a környék”. A 8. kerületnek rossz híre van, úgy érkeznek a szülők is, hogy azt mondták, „csak a 8. kerületbe ne” – amiért az orvosi egyetemisták mindjárt azzal szembesülnek, hogy már az egyetemük rossz hírű kerületben van.

A 8. kerületben mégis kevesebb baj érheti a gyerekünket, mint az 5. vagy 6. kerületben. Budapest prostinegyede sem a 8. kerületben van, hanem az 5-ben, de ez annyira már nincs „reklámozva”.

A fiatal fiainkat rosszszáándékú úrak és hölgyek szólíthatják le vagy csábíthatják be olyan helyekre az 5. kerületben, amik máshol nagyon ritkán fordulhatnak elő a városban. Fiatal lányainkra is itt „vadásznak a szépfiúk és széplányok” és hamarabb kerülhetnek bajba este, mint a város más részein.

Mielőtt valaki azon gondolkodna, hogy nem misztifikáljuk-e túl a budapesti belváros veszélyeit, csak annyit tennénk hozzá, hogy Budapesten a turisták vonzzák a bajt. Ahol a legtöbb a turista, ott van a legtöbb veszély és rosszándékú ember is. A budapesti turizmus minden előnye és hátránya koncentrálódik a belvárosban, amiért erre nem csak a budapesti taxishiénák építették ki hálózatukat, hanem más „üzleti érdekek” is.

A turisták által ismert és gyakran látogatott útvonalakon (1. kerület a Várnegyed és Gellérthegy, az 5. kerület Váci utca környéke), ha vásárolunk vagy bérlünk minden szépet és jót el fognak mondani csak azt nem, hogy a budapesti alvilághoz ennél közelebb már nem is élhetnénk…

5. Budapesten nem csak a belvárosi ingatlannak van értéke. A várost nem ismerők számára a belváros a jolly joker, amiért az elmúlt években drasztikusan át is lett árazva, persze élhetőbb ettől még nem lett. Szülőként nem lakásba kell(ene) befektetünk, hanem a gyerekünkbe, aminek része (egyik eleme) lehet egy lakás is. Csak egyáltalán nem mindegy milyen budapesti lakásról beszélünk.

Azt is mondhatnánk, hogy az egyszerű ember egyszerűen is gondolkodik, ezt pedig a budapesti lakáspiac kegyetlenül ki is használja.

Budapesten igazán a belvároson kívül van élet

Ha Budapestre költözik a gyerek, akkor azzal segíthetünk neki gondos szülőként, hogy ha először is mi magunk megismerjük a várost, időt szánunk rá, hogy olyan kompromisszumot találjunk, amivel a gyerekünk jövőjét valójában segítjük és ezt ő is így gondolja. Akinek van jelenleg kerete egy belvárosi albérletre vagy saját lakásra, az könnyen találhat alternatívát a város nem ennyire fűtött és sokkal élhetőbb részeiben is. A gyerek pedig könnyen bejuthat az egyetemhez a város bármelyik pontjából, miközben valódi értelemben minőségi élhetet élhet, ahol szülőként is szívesen látogatjuk meg és kevésbé aggódhatunk azon, hogy „hogyan is tud élni „abban a koszos, büdös és zajos” városban.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A bérlők megszűrése nagyon fontos, de még a vendégeké is egyéb szálláshely-szolgáltatók esetében, mert bajba sodorhatják magukat a lakástulajdonosok. A szexlakásokról már írtunk februárban, ahol létező piaci szegmens, amikor szerelmi légyottokra is kínálnak lakásokat. Ez viszont bűncselekmény, még ha az interneten kiemelt Google hirdetései között is találni ilyen  fizetett hirdetéseket.

Olyan bajba kerülhet a lakás tulajdonosa, mint a police.hu-n ma megjelent hírben. Ilyen lakásokkal tele van a város, ahogy írtuk, általában a tágan értelmezett belvárosban. A 8. kerületi leleplezés csak egy csepp a tengerben. Csak arra jó, hogy így is felhívjuk a különböző legális szexoldalak hirdetőit, vagy akár még a Google hirdetési szolgáltatásokat ilyen célokra használókat, hogy a rendőrség figyelmét is felkelthetik a nyilvános hirdetéseikkel.

Ez az utcai akció is valószínűleg nem a „vak szerencse műve”, mert a lakáspiac rekflektorfénybe kerülése a hatóságok figyelmét is felkelti. A rendőrség mellett az adóhatóság álruhás embereivel is szembetalálhatja magát váratlanul minden hirdető. Ez a bajba került tulajdonos is valószínűleg nem „számlára” kért anyagi ellenszolgáltatást a lakásért, magyarul adóelkerülő is volt. Az adóelkerülés is bűncselekmény, amit sokkal könnyebb leleplezni manapság, hiszen a legtöbb lakás megjelenik valamilyen online felületen. Arról nem is beszélve, hogy a házban elég csak egy „jóakaró”, ami a jelenlegi történetben sem elképzelhetetlen, hogy együttműködött a rendőrséggel.

Aki sokat kockáztat, az lehet, hogy sokat nyerhet, de sokat is bukhat a lebukáskor. A lebukás veszélye manapság pedig sokkal nagyobb már.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A Budapest Pride  mai felvonulásának alkalmából nem mehetünk el szó nélkül a lakáspiacra is gyakorolt   LMBT  hatásról. Angolszász nyelvterületeken egyszerűen csak pink money-t, az LMBT közösség vásárlóerejét vizsgálják, figyelik és erre épülő pink marketinggel  hívják fel a különböző termékek és szolgáltatások magukra a figyelmet. Sokat költő, nagyfogyasztó az LMBT közösség világszerte, akik a fogyasztói társadalom legfelső rétegeibe tartoznak.

City Life

Budapest, az egyetlen magyar város, ami vonzza az LMBT közösséget, nem csak a határokon belülről, hanem kívülről is. A „city life”, a nagyvárosi életérzést semmilyen más magyar város nem képviseli és ez az egyelten város, ahol minden értelemben létező fogalom az LMBT közösség, ahol teljsebb életet élhetnek. A Budapestre érkező LMBT fiatalok az albérletpiacon jelennek meg, akik a jobb minőségű belvárosi lakásokat keresik. Az LMBT közösség koncentrálódik a pesti és budai belvárosi részeken. A 13. kerületben nem Angyalföldön, hanem Újlipótvárosban, Budán nem a zöldövezetben, hanem Krisztinavárosban, de mindenképpen a Dunához közelebb eső részeket preferálják. Ez pedig magasan árazott városrészek, ahol hajlandók és képesek is a drágább albérleteket megfizetni. Természetesen szépen, ízlésesen és igényesen berendezett újszerű lakásokat keresnek, ami jól kifejezi a fogyasztási szokásaikat, a prémium életminőséget.

Az LMBT lakásvásárló is ezeket a belvárosias utcákat, kerületeket részesíti előnybe, szintén megfizetve a lakások elhelyezkedési árprémiumát. Nem ritka, hogy több lakással is rendelkeznek, amiből egy mindenképpen egy belvárosi lakás, ami könnyen megközelíthető a budapesti éjszakában is. Hiszen az LMBT közösség sokat szórakozik, sokat utazik, széles szociális hálóval rendelkezik és nem is igazán szeret egyedül lenni. A nyűzsgés, a vibráló városi élet a lakásválasztásában is tudatosan látszik.

LMBT turizmus Budapesten

De Budapest nem csak a hazai LMBT közösség mágnese, hanem európai szinten is meghatározó LMBT turizmussal is rendelkezik. A nemzetközi LMBT közösség az airbnb-s lakások vendégkörének biztos törzsközönségét adják, ismét hangsúlyozva, hogy a drágább és prémium lakások körében. De vannak nemzetközi LMBT lakásvásárlók is, akik nem kifejezetten befektetés céljából vásárolnak lakást Budapesten, hanem azért, mert olyan sok időt töltenek itt a városban, hogy sokkal gazdaságosabb számukra egy saját lakás fenntartása. Ha nem ők, akkor a barátaik, a családjuk utazik ide és erősíti a budapesti bohém LMBT közösséget. Kulturális, kulináris/gasztronómiai, zenei rendezvények miatt érkeznek, nem kocsmaturisták. Drága éttermek, bárok és szórakozóhelyek vendégei inkább, ahol a minőség számukra fontosabb mint a mennyiség. Sok szolgáltatást vesznek igénybe Budapesten, amiért már Budapesten is létezik, de csak elvétve ad hoc jellegű, LMBT közösségre épülő szolgáltató.

Általánosságában, a budapesti prémium lakáspiacon - albérlet, airbnb (egyéb szálláshely-szolgáltatás), lakásvásárlás - az LMBT közösség egy komoly katalizátor, akik magas vásárlóerővel rendelkeznek és hozzájárulnak Budapest világvárosi életstílusához és életszínvonalához egyaránt.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A Lánchíd Rádióban kérdeztek ma reggel minket kisgyerekes családok bérlési nehézségeiről. A téma bizonyos tapintatosságot igényel, de egyben racionálisan is kell néznünk a kérdést. Egyrészt le kell számolni azzal a tévhittel, hogy a gyerek lenne a probléma. Egyáltalán nem az és nem is toleráljuk azt, hogy a gyerekre akarják hárítani a szülők felelősségét.

Mert az első és legfontosabb dolog, amit itt tisztázni kell, hogy a nehéz anyagi körülmények között élők, a kiszolgáltatottabb családok pusztán anyagi lehetőségeik miatt keltenek riadalmat a bérbeadók körében:

1. A lakásbérlés alapvető feltétele a biztos egzisztencia. Amikor azt látja egy bérbeadó, hogy szorongó, zavart, nem kiegyensúlyozott, nagyon zaklatott családok akarnak lakást bérelni, akkor nem olyan meglepő az ha nemet mond:

Ha megértjük azt, hogy a piaci alapú albérletpiacon a bérlők anyagi háttere kulcsfontosságú, akkor a következő téma a változó lakhatási normákban keresendő.

A 21. században a gyerekszoba már egy alapfeltétel. A bérbeadók, a lakásaikba bérlő típusokat keresnek. Családokat nem kicsi lakásokba keresnek, hanem nagyba, értsd több szobásba.

2. A modern szemlélet szerint a lakás hálószoba száma határozza meg, hogy milyen és mennyi lakót várnak a lakásukba a bérbeadók. Amíg a klasszikus hozzáállás szerint – amit általában még a nehezebben élő bérlők a mai napig is előszeretettel hangoztatnak – a lakásokat méret alapján döntötték el, hogy hányan lakhatnak benne.

Ma a Családi Otthoteremtési Támogatásban is 60 nm van meghatározva 3 gyerekre, mint minimum lakásméret. Őszintén bevallhatja mindenki, hogy alkalmatlan a mai értelemben egy ekkora lakás egy öttagú családnak.

Persze a saját tulajdonú lakásban annyian laknak ahányan csak akarnak. A bérelt ingatlanoknál, már a bérbeadó joga ezt meghatározni. Így eljutunk a következő témához, ami szintén az elmúlt 15 évben lett látványosan hangsúlyos a bérlakások piacán.

3. A bérlők választanak lakást, a bérbeadók viszont bérlőt. Egyre inkább az a jellemzőbb, hogy a bérlő lakásbérlési szándéka csak egy feltétel a sok közül.

Hiába gondolja, vagy hangosan kommunikálja azt a bérlőjelölt, hogy "mit érdekli a bérbeadót hányan laknak a lakásba, ha mindent ki tudnak majd fizetni", addig a bérbeadók évről évre egyre inkább megválogatják, hogy kit engednek be a lakásukba és kit nem.

Ez a családokat fokozattan súlytja, ha olyan lakást akarnak kibérelni, ami családoknak alkalmatlan, mert nincs benne gyerekszoba.

4. A gyerekszoba kérdését, csak azért most hozzuk előtérbe, mert csak az előző három téma megértése után válik igazán érthetővé.

A bérbeadók válogatnak és nem azért mert nincs jobb dolguk, hanem azért, mert a lakáshoz illő legjobb bérlőt keresik. Igen, a lakáshoz illő bérlőt, aki abban elfér, jól is érzi magát és gond nélkül ki is tudja fizeni. 

Az albérlet hirdetésekben is egyre gyakoribb, hogy megjelölik ki számít ideális bérlőnek a lakásba. Családoknak kiadó lakásnál a gyerekek száma is olvasható egy-egy hirdetésben ma már.

 A családos bérlők minden gond nélkül tudnak bérelni a 3 szobás lakások piacán, ahol van 2 hálószoba és egy közös tér (nappali a konyhával például). Az egyik szoba a szülők hálószobája, a másik szoba pedig a gyerekszoba, amiben  méretétől függően 1 vagy 2 kisebb gyerek kényelmesen elférhet. Akinek erre nincsen anyagi kerete, az ma egyre nehezebben érvényesül a bérlakáspiacon. A nappali + hálószobás, tehát a 2 szobás lakásoknál még előfordulhat, hogy egy-egy bérbeadó a lakás más adottsága miatt – mert van benne egy közös tér pl. egy étkező-konyha – még kiadja 1-2 gyermekes családoknak is. De az ilyen bérbeadó is egyre ritkább az albérletpiacon.

Az egyszobás garzonok tulajdonosai nem az egy gyerekes családokat, vagy a gyereküket egyedül nevelő szülőket tartják a célközönségüknek, a közös tér, a külün gyerekszoba és a privát szülői hálószoba hiánya miatt (= egészséges lakásviszonyok)

Még egyszer hangsúlyozzuk, a szülők felelőssége az, hogy milyen anyagi feltételeket tudnak teremteni a családjuk számára, nem a gyereké.

Az egészséges lakásviszonyok a bérlakáspiacon jobban érvényesülnek ma, mint a sajáttulajdonú lakásokban, ahol még mindig nagy a zsúfoltság.

A gyerek csak szenvedő alanya ennek a történetnek. A szociális bérlakáspiac egyre sürgetőbb téma nálunk is, mert a piaci/magán vagy verseny alapú albérletpiac megteheti azt, hogy egyszerűen nem áll szóba a számára nem megfelelő bérlőkkel, kizárja őket, nem vesz tudomást a keresletükről. Fél, joggal, és itt elidőznénk most egy másik tévhitnél, amit a rádióműsorban az ügyvéd hangsúlyozott:

5. Nem igaz az, hogy a gyerekes bérlőket a bíróság nem tesz ki a lakásból, vagy jobban védi őket a törvény.

Ez tényleg így van. Ha jogvita van, per, végrehajtás és lakáskiürítés, akkor a kiskorúval a gyámhivatal foglalkozik. A folyó jogi ügyben a bíróság rá is fog kérdezni, hogy van-e kiskorú az ingatlanban. De innentől kezdve nincs semmilyen különbség, nincs pozitív diszkrimináció az eljárásban, mert kiskorú is él az albérletben.

Ismét – talán nem is utoljára hangsúlyozzuk – hogy a gyerekekre áthárított felelősség egy társadalmi előítélet az albérletpiacon. Nem a gyerekektől fél a bérbeadó, hanem a szüleitől. Még hozzá teljes joggal.

Az ügyvéd úr elmondta azt is, hogy a Lakástörvény 21. § (1) szerint a bérlő kiskorú gyermekét a bérbeadó hozzájárulása nélkül is befogadhatja.

6. Az viszont igaz, hogy ha a bérlő eltitkolja, hogy van kiskorú gyermeke, azzal a bérbeadó az ég világon semmit sem tud kezdeni, mert a bérlőnek joga van a saját kiskorú gyermekével együtt élni a lakásban.

Hangsúlyozzuk, hogy ez csak a kiskorú gyermekére vonatkozik. Nagykorúra, házastársra, más rokonra egyáltalán nem. Csak önkormányzati lakásoknál van az, hogy a bérlő a teljes családjával együtt jogosult a bérleményt használni a bérbeadó hozzájárulása nélkül a Lakástörvény 21. § (2) szerint.

A szegény embert az ág is húzza, sóhajthatnak fel most sokan. A népi bölcsességekben rejlő igazságok örök érvényűek. A bérlakáspiacon is jól látszik, hogy a társadalom leszakadó rétegei, vagy akik a szakadék szélén egyensúlyoznak, egyre inkább úgy érezhetik magukat, mint a kivert kutyák. De a túlélés ösztöne, az élniakarás, a jobb életben való remény, a család fogalmához erősen hozzátartozó otthon megteremtése is összetett és nagyrészt összefüggő szociológiai kérdések. A bérbeadók csak azt tapasztalják, hogy ahol családokkal kerülnek vitába,  ott  sokkal időigényesebb és akár veszteségesebb/költségesebb is lehet a helyzet rendezése.

7. Az albérletpiacon, ha családok nem fizetnek és nem is mennek el, a bérbeadónak sokkal több idejébe, energiájába és természetesen költségébe kerül az ügy rendezése, mert a családok nehezebben költöznek.

Egyedülálló személy, vagy egy pár, ha vitába kerül, tartozást kezd el felhalmozni, legtöbbször eltűnik az albérletből, mert egyáltalán nem érzi azt otthonának. Ha családok kerülnek bajba és vitás helyzetbe, az otthon = családi fészek nagyon erős ellenállásra, sokszor irracionális viselkedésre sarkalhatja az érintett szülőket, akik oroszlánként védelmezik a családot és az otthonukat, amit annak is éreznek.

Visszautalva a jogi útra, ahol nincs különbség családok és nem családok kilakoltatásában, a valóságban a családok miatt inkább kell bírósághoz fordulnia a bérbeadónak, mint gyerek nélküli bérlők esetében.

A lakhatás joga, a lakásban élés joga nem alanyi jog, de megkérdőjelezhetetlenül emberi jogunk. Az már egy másik kérdés, hogy a magánbérbeadókat nem lehet és nem is szabad összekeverni a szociális alapon bérbeadókkal (pl. önkormányzatok). Két külön kereslet és két külön kínálat van jelen a magyar bérlakások piacon. 8% a szociális és egyéb alapon, de ezzel szemben  csak 3% a magánbérbadóktól bérlők száma ma Magyarországon . Egyértelmű, hogy a szociális bérlakáspiac mérete és kereslete jóval nagyobb, ahol ha nem találnak maguknak lakást a kiszolgáltatott helyzetben élő családok, akkor megjelennek a magánbérbeadók piacán, viszont ott nem látják őket szívesen.

Összefoglalva a szociális bérlakáspiac kínálalathiánya és a magán bérlakáspiac racionalitása vívja ádáz csatáját nap mint nap.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A hitellel (utólag) csak a baj van. Sokszor és sok féle képpen elmondtuk már, hogy az itthoni lakáshitelezési gyakorlat még csak a tanulás szakaszban van. Egy újabb példán szeretnénk bemutatni, hogy mennyire bosszantó tud lenni, hogy jelzáloghitel és jelzáloghitel között nem csak pénzügyi, de jogi értelemben is nagy különbség tud lenni.

A bama.hu-n jelent meg a 3 gyermekes család története. Röviden annyi történt, hogy utólag tájékoztatták őket arról, hogy szabadfelhasználású jelzáloghitel terheli a jelenlegi lakásukat, akkor ők nem élhetnek a használt lakásvásárláshoz járó családi otthonteremtési támogatással. Ha lakáshitelük lenne, amit lakásvásárláshoz vagy lakásépítéshez vettek volna fel, akkor az nem számítana, így viszont, hiába a 3 gyerek, a fizetőképesség, a megfelelő önerő, a szabály az kérem szabály.

Mielőtt kígyót békát mondanánk az állami bürokráciára, a cikk leírja, hogy az „átkos” szocpol idején is ugyan ez volt a szabály, tehát nem új a szabályozás, csak nem igazán közismert.

Miért vesz fel valaki szabadfelhasználású jelzáloghitelt?

A válasz nagyon egyszerű. Lakásvásárlásnál, ha lakást fel kell újítanunk, általában két út ál előttünk:

1. A lakást kp-ra vásároljuk, mert úgy gyorsabban és gond nélkül juthatunk a kiválasztott lakáshoz és majd a felújítás költségét bankhitelből (szabadfelhasználású jelzáloghitelből) fizetjük.

2. Lakáshitelre vásárolunk  és az így megspórolt kp-t költjük el a lakásfelújításra.

Azt mondaná a laikus első ránézésére, hogy teljesen mindegy melyiket választjuk. A „magyar” családi otthonteremtési támogatás elvei szerint viszont egyáltalán nem. Aki a jövőben gondolkodik a CSOK-ban, az csak a 2. megoldással válik jogosulttá a CSOK bármilyen formájára, a 1. megoldással teljesen kizárja magát a CSOK-ból.

Hozzá is tennénk gyorsan, hogy csak akkor lesz belőle baj, hogy ha a hitelt a lakás eladási árából szeretnénk visszafizetni és közben egy másik lakást szeretnénk vásárolni vagy éppen házat építeni.

Ettől függetlenül szerintünk, ezt a szabályt mégis csak el kellene törölni, mert nincs semmilyen értelmes magyarázata az ilyen erős diszkriminációnak ( a felvett hitelből bármit vehetett, nem csak a lakásra költhette - elég gyenge érv !), ha a Család egyébként fizető- és hitelképes is egyben.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A foci EB és a BREXIT most leköti a médiát, van miről beszélniük. Mi most mégis folytatnánk egy gondolatot, amit még januárban részletesen kifejtettünk. A lakáspiacról is pont annyit tudunk általában, amennyit a médiában látunk, hallunk vagy olvasunk.

A magyar ingatlanmédia egy ökoszisztéma, amiről talán még ma sem tudják elegen, hogy legalább annyira manipulatív, mint amennyire objektív akar lenni.

A téma azért aktuális újra, mert az index.hu birodalom politikai csatározások színhelye lett. Sokan azt sem tudják, hogy mit jelent valójában az index.hu birodalom, ami nem csak egy híroldal. A magyar online tér az index.hu árnyékában él. Így az index.hu-hoz tartozik a gazdasági újságírás két fontos oldala, a napi.hu és a portfolio.hu is. Az utóbbi sok üzleti konferenciát szervez, ingyenes befektetési előadásokat tart, egyszóval igen aktív szereplője a magyar üzleti életnek. A port.hu, az inforadio.hu is az index.hu birodalom része. De nem felejthetjük el az otthonterkep.hu-t sem, ami szintén egy index.hu termék és gyakorlatilag meg is érkeztünk a mai témánkhoz. Bár még előtte egy picit elidőznénk az FHB Banknál, mert végülis, minden szál odavezet. Az index.hu birodalom tulajdonosa az FHB bank jelenlegi vezetője. Direkt nem írjuk ki a nevét, elég róla annyit mondani, hogy bár sokak szerint az index.hu birodalom nem az európia néppárt filozófiáját képviseli, politikailag, a tulajdonosa mégis inkább a jelenlegi magyar kormánypárttal ápol szorosabb kapcsolatot. A téma azért aktuális újra, mert a Figyelő, az Origo és 444.hu már hetek óta tájékoztat arról, hogy az FHB vezér kegyvesztett lett, az index.hu birodalmat pedig komoly nyomás alá helyezte a NAV, hiszen teljes átvizsgálás alatt van. A házkutatás és a politikai nyomás a magyar ingatlanmédiára is hat. Sokkal kevesebb és sokkal szerényebb hírek jelennek meg náluk. Pedig csak így válik igazán érthetővé, hogy miért folyt a csapból is a lakáspiac minden formában az index.hu birodalomban pl. 2015-ben. A jelenlegi magyar kormány újraválasztásának egyik eszköze a lakáspiac befolyásolása.

A pörgő lakáspiac legalább olyan pozitív üzenetet hordoz, mint a magyar gólzápor a foci EB-n.

A szocpolt átnevezték CSOK-ra, majd 3 gyerek után 10 milliót ajánlottak, csökkentették az új lakások ÁFA-ját, amit az index.hu média birodalom napi szinten tálalt, még néha túlzásba is esett, nem is kicsit. Magyarázzuk bele, hogy az index.hu-t nem tartják kormánypártinak, de ha a tulajdonosa mégis az, akkor azért ad az egész történetnek egy fajta utóízt.

Az index.hu birodalom (másnéven a CEMP Csoport) hasábjain az ellenük folyó és a vezetőjük elleni boszorkányüldözésről természetesen mélyen hallgatnak. Erre jó a foci EB és a BREXIT, hogy visszacsatoljunk a kezdő gondolatra. Januárban már megfogalmaztuk, hogy a „magyar modell” cenzúrázza az ingatlanpiaci híreket, csak azt jelenít meg, amihez érdeke fűződik és radíroz mindent, ami számára kényelmetlen. Ez persze általában igaz a média működésére, legalábbis, ami az index.hu birodalmat illeti. A közönség, mi, az olvasók, pedig az ő szemszögükből alkotunk véleményt pl. a lakáspiacról.

Elhisszük azt, hogy milyen könnyű lakásokat kiadni Budapesten pl. Pedig ez nem igaz. Egyre nehezebb a lakáskiadóknak.

Ha most 15 évre visszamegyünk, akkor azt mondanánk, hogy 15 éve nagyon könnyű volt kiadni, 10 éve, könnyű, 5 éve már nehéz, mostanában pedig egyre nehezebb. De miért mondaná ezt bárki nyíltan, amikor az a lényeg, hogy lakásokat adjanak el, mármint az otthonterkep.hu segítségével és persze a lakáskiállításokon, amit a portfolio.hu szervezett először 2015-ben, majd idén tavasszal és már szervezik az őszit. Az ingatlanpiacból mindig mindenki valamilyen formában pénzt akar csinálni. Ami nem baj, ettől üzlet az üzlet. A baj ott kezdődik, amikor szándékosan és tudatosan hallgatunk el információkat, befolyásolva ezzel a szereplők döntéseit. A fizetett hirdetésekben megjelenő ingatlanos vállalkozások is általában a saját maguk képére formálják a piacot. Minden érintett úgy beszél a lakáspiacról, ahogy neki jó. Ha egy cég új lakásokat épít, akkor az ingatlanmédiában az újlakások mint jó befektetések szerepelnek. Ez sem igaz általában. Új lakást ritkán éri meg befektetésnek venni Magyarországon, mert mindig olyan drága – figyelembe véve az aktuális piaci viszonyokat. Ez is egy tévhit, amit bőszen kommunikálnak állandóan. Pedig, aki befektetést keres, annak az új építésű lakások ritkán jelentenek alternatívát. Van ilyen, félreértés ne essék, de csak elvétve.

Az esetek döntő többségében az új lakások rosszabbul teljesítenek, ha befektetésként vizsgáljuk őket. Na pont ezért beszélnek az ellenkezőjéről az ingatlanmédiában.

Végül eljutunk oda, becsapva érezzük magunkat, teljesen kiszolgáltatottnak, hogy akkor most kinek higgyünk, kiben bízunk, ha a lakáspiacról akarunk hiteles és biztos információkat?

A kérdés bizony jogos és nagyon is aktuális. Egyrészt le kell tudnunk vetkőzni a sztereotípiákat.

Amit igaznak tartottak az elmúlt 15 évben, az gyakorlatilag nem volt igaz.

Ilyen a diákbérlők hatása is a budapesti albérletpiacon, ami a gyakorlatban elenyésző. 15 éve például sokkal több diák bérelt lakást Budapesten mint ma. A demográfiai hatások mellett – fogyunk, tehát kevesebb a gyerek és így kevesebb évről évre az egyetemista és főiskolás diák is – aki tud, az inkább lakást vesz a gyerekének, nem bérel neki. 15 éve sokkal inkább béreltek és kevésbé volt alternatíva a vásárlás.

Az egész lakáspiacra - beleértve az albérletpiacot is - hat egyébként is a lakásvásárlás (saját otthon) erős vágya.

2016-ról már írtuk, hogy a kihívások éve az albérletpiacon. De gyakorlatilag az történik, hogy az amúgy nagyon pici albérletpiac – 3%-a lakosságnak él piaci alapú albérletben – keresleti oldala bizony nem túl erős.

Az ingatlanmédia által keltett hírek, miszerint nagyon sokan keresnek albérletet egyszerűen nem igaz.

Kevesebben keresnek kiadó lakásokat, mert aki tud, az vásárol, vagy külföldre megy dolgozni. Az elvándorlás hatása két irányú:

1. Akik már tartósan külföldön élnek, ők megjelennek vásárlóként = a megtakarításukból itthon vásárolnak ingatlant (telket, házat, lakást).

2. Akik viszont mostanában mentek el, ők meg hiányoznak a bérlői piacról, mert jelentős részük bérlő volt, nem lakástulajdonos.

Az albérletpiac összefoglalva mérete miatt nagyon szenzitív 2016-ban:

- a bérlők keresleti oldalára hat a növekvő adásvételek száma = a bérlők egy (nagy) részéből lakástulajdonos lesz

- az albérletpiacra hat az elvándorlás, mert a bérlők nem Budapesten lesznek bérlők, hanem máshol az EU-ban

- az albérletek száma, minősége nő (velük együtt az árak is), miközben a bérlők száma csökken, a bérlők minősége romlik = egyre olcsóbb lakások felé tolódik el a kereslet

- ebből következik az, hogy az albérletpiacon a kínálat sem árban, sem minőségben nem veszi figyelembe a bérlők számának fogyását és árérzékenységét

- ami egy évek óta tartó folyamat és 2016-ban már egyre nyilvánvalóbb, hogy Budapesten 100 ezer forint alatt éri meg lakásokat kiadni, mert arra van valódi kereslet

- miközben a lakások vételárai, felújítási költségei éppenséggel a 100 ezer fölötti albérletpiac felé tolja a befektetőket

A magyar ingatlanmédia pedig mindent meg is tesz, hogy a lakásvásárlók magabiztosan vásároljanak és lépjenek bérbeadóként a piacra, miközben rengeteg félnivalójuk lenne és inkább aggódniuk kellene, hogy az albérletpiac semmilyen szinten nincs összhangban az elvárásaikkal. A bérlők pedig nem állnak sorba, ha még is, akkor is nagyon meg kell gondolni, hogy kit enged az ember a lakásába, annyira sok lett a megbízhatatlan és vállalhatatlan (önjelölt) bérlő.

Örülhetünk a foci EB sikereinknek, izgulhatunk a BREXIT-en és értelmezhetőnek vagy éppen értelmezhetetlennek gondolhatjuk az index.hu médiabirodalom és a magyar belpolitika csatározását, miközben a lakáspiacról alkotott véleményünket, lehet, hogy ideje lenne felülvizsgálni.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Mások nyomorúsága egyeseknek csak üzleti lehetőség. Sokan csak remélik, hogy sosem kerülnek ilyen helyzetbe, vannak akik alig várják, hogy minél több olyan ingatlan kerüljön kézzelfogható közelségbe, amit árvereznek. Az elmúlt héten megjelent posztunk után többen érdeklődtek, hogy milyen módon lehet ilyen lakásokhoz jutni. A válaszok ismertek azok számára, akik már rászánták az időt és utána néztek mire figyeljenek oda. Egy lakásvásárlónak mindig legyen ügyvédje, ez legyen az első, akkoris, ha normál módon a lakáspiacról vásáról és akkoris, ha bírósági végrehajtón keresztül. Ügyvéd legyen az első és ne az utolsó, amire gondolunk vevőként.

A beköltözhető árverezés alatt álló ingatlan is lehet lakott?

A végrehajtás során az ingatlanokat főszabály szerint beköltözhető állapotban kell a nyilvános árverésen kínálni. A félreértés ebből adódik, mert a beköltözhető lakóingatlan nem azt jelenti, hogy nem lakja senki, hanem azt, hogy a végrehajtó feladata gondoskodni a bentlakó személy(ek) kiköltöztetéséről. Tévhit az, hogy ha egy árverezett ingatlan beköltözhető státuszú, de mégis lakják, akkor a végén az új tulajdonosnak kell „nyűglődnie” a lakókkal. Az minden ilyen esetben a végrehajtó kötelessége.

Árvereznek lakottan is (tehát nem beköltözhető) lakásokat is?

Igen, ezt az árverezett lakás státuszánál jelölik. A bírósági végrehajtásról szóló törvény szabályozza, hogy milyen esetekben kell lakottan árverezni a lakóingatlant. Fontos itt megjegyezni, hogy nem attól lakott státuszú egy árverezett ingatlan, mert abban laknak. Az a tény, hogy valaki lakik benne, még nem jelenti azt, hogy lakottan kerül árverezésre, mert ennek más szabályai vannak.

1. Bérlő

Ha érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik benne, akkor lakottan kell árverezni.

2. Haszonélvező

Ha haszonélvező lakik benne, akkor is lakottan árverezik a lakást.

3. Nem adós tulajdonostárs

Lakottan kell árverezni az ingatlan tulajdoni hányadát, ha az ingatlanban nem adós tulajdonostárs lakik.

4. Adós szülei, nagyszülei (= egyenesági felmenője)

Szintén lakottan árverezik, ha a lakásban az adós egyenesági felmenője lakik, és lakóhelye a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt, és az ingatlan tulajdonjogát az adós tőle ingyenesen szerezte. Itt is fontosak ezek a feltételek.

5 .Az adós maga kéri

Nagyon ritkán az adós és a végrehajtást kérő meg is állapodhatnak abban, hogy az ingatlant lakottan kérik árverezni.

A lakott lakások előnyei és hátrányai az árverési vevő szempontjából:

Milyen jogai vannak a bentlakónak?

A bent maradt személy(eke)t olyan jogok illetik meg, mintha az ingatlannak bérlője lenne. A polgárjogi viszonynak köszönhetően az ingatlan használatáért használati díjat kell fizetnie a bentlakónak az új tulajdonos felé. Vigyázzunk viszont arra, hogy természetesen nincs használati díj, ha a bentlakó például haszonélvezeti joga alapján is jogosult az ingatlan használatára. A bentlakó személyét ezért fontos minden esetben tisztázni, nem csak azt, hogy lakott vagy nem lakott az adott ingatlan. Egyáltalán nem mindegy ugyanis, hogy mégis ki lakik az adott ingatlanban.

Mit tehet az új tulajdonos, hogy birtokba vegye a lakását?

Az új tulajdonos ilyen esetben nem élhet a „rendes” felmondás jogával, ami határozatlan idejű bérlet esetén megilletné. A tulajdonos csak úgy szüntetheti meg a bentlakó, - pl. volttulajdonossal fennálló jogviszonyt - ha a bentlakónak cserelakást tud biztosítani vagy pedig a bentlakó a felmondásra okot ad, például: felszólításra nem fizeti meg a használati díjat, rongálja, nem rendeltetésének megfelelően használja az ingatlant. Igen, jól értik ezeket a sorokat. A helyzet elég abszurd, mert egy bérleti jogviszonyról beszélhetünk, ami nem szerződéses alapú. A lakás használatáért használati díjat kell kérni, amit ha nem fizet, akkor ezért már fel kell szólítanunk és csak a fizetés megtagadás után lehet a kérni a lakás kiürítését. Ha pedig a bentlakó például jogi segítséget vesz igénybe, akkor húzhatja az időt és akár elszámolási vitát is provokálhat, mondjuk az elvárt lakáshasználati díj miatt. Ez mindenképpen egy időigényes és idegőrlő lehet.

Hangsúlyozzuk, hogy ilyen védelem csak lakottan való árverezés esetén illeti a bentlakót, akkor nem, ha beköltözhető állapotban árverezik az ingatlant.

A beköltözhető állapotban árverezett lakásban lakó jogai

Egyszerűen ilyenkor a bentlakó nem hivatkozhat arra, hogy őt a bérlő jogai illetik meg. Ilyen esetben arra van lehetőség, hogy az ingatlanban lakó (általában a tulajdonos) a becsérték közlését követően idő húzást (=halasztást) kérjen a bíróságtól az ingatlan elhagyására. Halasztást a bíróság egy alkalommal, legfeljebb 6 hónapra adhat, ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana, lakóhelye is ebben van, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt, valamint az adós az elhelyezését ideiglenesen sem tudja máshol biztosítani. Jogilag arra is van lehetőség, hogy a bentlakó megállapodjon az új tulajdonossal, hogy a jövőben bérleti díj fizetése ellenében bérlőként használhatja az ingatlant - még ha erre az esetek döntő többségében egyáltalán nincs semmilyen reális esély.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Néha van kedvünk a konyhai munkához, néha nem. Valamikor a konyha csak a konfliktus forrása, máskor minden ott töltött perc feledhetetlen élmény marad. A házimunka szerves része a konyhai teendők elvégzése. Vállunkról a terhet a jövőben talán valódi konyhai robotok, nem pedig robotgépek veszik majd le.

Robotoljon a robot a konyhában!

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Néhány napja jelezte a lakás bérlője, hogy egy fura végrehajtós levelet talált a postaládában, ami sem az ő sem a lakás tulajdonosának nem szól, de a cím stimmel. Először azt mondtuk dobja ki nyugodtan, ne foglalkozzon vele. A lakás múltja kalandos, állandóan jönnek idegen nevekre levelek. De még a rendőrség is járt a lakásban nem túl régen, mert egy előző lakót kerestek, amit mi nem ismertünk, természetesen a bérlő sem. Szóval zajlik az élet a lakás körül.

A bérlő tegnap csak kibontotta a levelet és meglepve olvasta, hogy a lakást banki tartozás miatt már árverezik is. A lakás címe pontos, de sem a mérete, szoba száma sem a tulajdonos neve nem stimmel.

Gyors utána járás után kiderült a turpisság. Ez egy földszinti lakás a társasházban. A földszinten nincs sem 1-es, sem 2-es, sem 3-as lakás, hanem 4-sel kezdődik a számozás. Ez eddig senkit sem zavart. A földhivatalnál viszont a lakás ajtók számai 1-sel kezdődnek. Ami a földhivatalban az 1-es lakás, az a társasházban a 4-es lakást jelenti. A végrehajtó pedig le is fotózta a 4-es lakás ajtaját és nyilvánosan meg is hirdette nyilvános árverésre, miközben neki a 7-es lakás ajtaját kellett volna lefotóznia, ami a földhivatalnál a 4-es lakás.

Új társasházak esetében az albetétesítésnél előfordulnak hibák, méghozzá elég gyakran. A földhivatalnál bejegyzett ajtó számok néha köszönő viszonyban sincsenek a társasházban szereplő ajtó számokkal. Ezt érdemes ellenőrizni, mert sokszor csak értékesítésnél derül ki, hogy a földhivatal szerint nem is azt a lakást vettük meg, amiben a társasházban lakunk, vagy amit eddig bérbeadtunk. Téves végrehajtással még mi sem találkoztunk.

Mit szólt a végrehajtó?

Udvariasan és vidáman előadtuk, hogy mindenképpen figyeljen oda a részletekre. Szépen le is lett írva, hogy a lefotózott és árverésre kiírt lakás a valóságban a 7-es lakás a társasház földszintjén és nem a 4-es. Humorosan fogta fel, mert talán ő sem találkozik minden nap ilyen bakival. Természetesen bejelentjük a hibát hivatalos tértivevényes levélben a társasház közösképviselőjének megerősítésével, akik tudják, hogy el vannak számozva a lakások a földszinten. Ha a lakás címe nem is stimmel, a tulajdonos neve és az adottságai alapján egyértelműen azonosítható a társasházon belül.

Ha lesz folytatása ígérjük beszámolunk róla. Addig is nagyon örülünk, hogy időben lett észrevéve a hiba, amit ezutón is köszönünk a bérlőnek. Látszik, hogy mi sem vagyunk tökéletesek és ha ránk hallgat, akkor az hiba lett volna. Látható, hogy már augusztus 2-ra lakáslátogatást szervezett a téves lakáshoz a végrehajtó. Ha valakinek van hasonló története, kérjük ossza meg a kommentekben, vagy akár Facebook oldalunkon.

FRISSÍTVE: Esti hír lett a 2016. június 17-i Tényekben.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Közhely, amikor azon bosszankodunk, hogy az agyonadóztatott jövedelmünkből vásárolt lakás után is adót fizetünk (illeték) és még ha ki is adjuk tovább adóztatnak minket.

Ezt a feszültséget enyhítendő már évek óta hangoztatjuk, hogy minél inkább tisztában vagyunk az adózási környezettel, annál kevésbé érezzük olyan súlyos tehernek, hogy inkább nagyot kockáztassunk és elkerüljük.

De mindezek mellett az ingatlanadó, már csak hab a tortán, amivel tovább lehet borzolni a kedélyeket. Ez egy helyi adó, az önkormányzatok által kiszabott adó általában építményadó álnéven fut. Az ingatlanadó imidzse nem olyan jó fényt vetne erre a teherre, miközben teljesen mindegy hogyan hívják, ha egyszer ígyis-úgyis ki kell fizetnünk. Budapesten elsőként a 12. kerület 1997-ben vezette be.

Építményadó garázsra és tárolóra is

Település válogatja, hogy ki és hogyan számolja, de általában négyzetméter alapú. Budapesten pedig akár két különböző mértékű is lehet kerülettől függően. Fizethetjük csak azért, mert miénk az ingatlan és fizethetünk egy magasabbat, mert hasznosítjuk (bérbeadjuk vagy egyéb szálláshely-szolgáltatást nyújtunk). Előfordulhat olyan is, hogy a lakás méretétől függően sávos adóval fogunk találkozni, tehát minél nagyobb annál magasabb adót számolva. Ha teremgarázshellyel rendelkezünk, arra is külön építményadót fognak számolni négyzetméter alapon, illetve a tárolók után is. Ezeket mind külön építményadó bevallásban kell bevallanunk. Az építményadót félévenként, két egyenlő részletben az adóév március 15-ig, és szeptember 15-ig késedelmi pótlék mentesen lehet megfizetni. A szabályozása teljes mértékben az adott önkormányzattól függ, így nem érdemes kiindulni egyikből sem, mert mindenhol vannak különbségek, hogy kik és miért minősülnek tárgyi és alanyi adómentesnek. Újabb adóbevallást az adó alanya csak akkor köteles tenni, ha adófizetési kötelezettségét érintő változás áll be. Az építményadót az önkormányzati adóhatóság az adózó bevallása alapján kivetéssel állapítja meg ezekután teljesen automatikusan.

Önbevallás alapján

Lehetőség szerint minél előbb egyeztessünk az önkormányzatnál erről, mert az építményadó bérbeadott lakásunk esetében elszámolható költség, ezzel csökkentve az adóalapot, ami után az SZJA kötelezettségünket számoljuk. Figyeljünk oda, mert évekre visszamenőleg is kivethetik és az elszámolása így sokkal nehézkesebbé válik, mert adott pénzügyi év adott költségei számolhatók csak el hivatalosan. Így az ingatlan megvásárlását követően, ha tehetjük, akkor 30 napon belül intézzük el az építményadó kérdést. Adott esetben megkezölítőleg egy lakás havi bérleti díja, de általánosságban is félhavi bérleti díj adóval kell számolnunk, amiért fontos, hogy ezt költségként el tudjuk számolni.

Jó tanács bérbeadóknak:

A lakásbérleti szerződésben - ha lakáskezelőre bízzuk a lakásunkat akkor az ingatlankezelési szerződésben - érdemes feltüntetni, hogy a bérleti díj az adókat tartalmazza, pl. így:

A Bérleti díj bruttó bérleti díj, ami a jövedelem-, ingatlan- és építményadókat tartalmazza.

Ezzel a témával zárjuk a nem túl közismert adózás részlétkérdéseit. Reméljük, hogy sokaknak tudtunk segíteni, míg mások egyre közelebb kerültek ahhoz, hogy bevallják a kiadott lakásuk után a jövedelmüket.

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Az adóbevallás tudatos elkészítése nagyon hasonlatos ahhoz, ahogy ezek a kecskék dióért másznak fára Marokkóban (A kép az Instagramról van: natgeocreative Photo by @deannefitzmaurice). Nekünk is meg kell dolgoznunk minden egyes törvényes kedvezményért, ha mással nem, akkor azzal, hogy egyáltalán időt fordítunk arra, hogy mindenről időben tudjunk és a lehetőségekkel élni is tudjunk.

Főleg az első adóbevallás előtti időszak lehet izgalmakkal teli. Előfordulhat az, hogy sosem foglalkoztunk a saját adóbevallásunkkal, a munkahelyünk készítette. Arról nem is beszélve, hogy még sosem adtunk ki lakást, nem volt ilyen bevételünk és azt sem tudjuk, hogy ennek az adózása hogyan történik. Az általános vélekedés az, hogy ilyenkor a legtöbben inkább adóelkerülők vagy éppenséggel félve az ismeretlentől ki sem adják a lakásukat, inkább hagyják üresen állni. Tegnap az öröklés és az ajándékozás  útján szerzett ingatlanok egyik hátrányára hívtuk fel a figyelmet. Ma azokhoz szólunk elsősorban, akik külföldre költöznek. Az oka és célja teljesen mindegy. A lényeg, hogy az addig legintimebb szférájukat, az otthonukat szeretnék bérbeadni és jöhet a kérdés, hogy mit érdemes nekik erről tudni.

Ha külföldön bérlek lakást annak elszámolható a bérleti díja az itthon kiadott lakásom után?

Igen, elszámolható, ha van bérleti szerződésünk és a bérleti díjat megfizetett igazolásunk, számviteli bizonylatunk. Itt fontos megjegyezni, hogy ezt sem egészben, sem pedig részben nem téríthetik meg nekünk, pl. a külföldi munkahelyünk. Erre azért figyeljünk oda, nehogy büntetés legyen a vége. Bevallást ugyan úgy kell készítenünk és évközben az adóelőleget ugyan úgy meg kell kell fizetnünk. Ilyenkor a befizetett SZJA-t visszautalják a bevallásunk szerint.

A külföldre költözésnek van egy másik komoly előnye, az pedig az EHO mentesség, ami leginkább elriasztja a bérbeadókat az adózástól.

Tényleg nincs 14% egészségügyi hozzájárulás, ha külföldre költözöm és itthon bérbeadom a lakásom?

Csak akkor mentesül valaki az EHO fizetési kötelezettségtől itthon – még ha a bevételeinek és a költségeinek a különbsége több is mint 1 millió forint éves szinten – ha a külföldi országban biztosított (társadalombiztosítás) és az adott ország és Magyarország között van kettős adóztatást elkerülő egyezmény. Az EU-n belül bárhová megyünk dolgozni elfelejthetjük az EHO-t.

Aki először szembesül ezekkel a kedvezményekkel talán meglepődik, hogy micsoda gáláns gesztusok ezek, amikkel adott esetben az itthon adófizetési kötelezettség lenullázható. Köszönhető ez annak, hogy a külföldön bérelt lakás költsége általában sokkal nagyobb lesz, mint az itthoni jövedelmünk (=bevétel - elszámolható költségek). Nekik igenis érdemes bérbeadni, mert ilyen adómentes jövedelemtől esnének el, ha lakásukat üresen hagynák.

De nem mindenki bérel külföldön, ahogy nem mindenki lesz biztosított sem, mert pl. nem dolgozik külföldön. Esetleg olyan országba költözik, amivel nincs kettős adóztatást elkerülő egyezményünk. A kedvezmények sorát folytatva meglepő lehet nem csak nekik, de másoknak is, hogy az adókedvezményeket is lehet érvényesíteni a bérleti díj jövedelemmel szemben, pont úgy mint a normál munkabérrel szemben. A külföldre költözés egyik sajátossága, hogy igen gyakran Magyarországon nem kell számolnunk más bevétellel, mint a kiadott lakásunk bérleti díjával.

Ha külföldre költözöm a családommal (gyerekekkel), a családi adókedvezményt továbbra is tudom érvényesíteni itthon?

Nem, a családi adókedvezmény feltétele, hogy itthon éljünk és dolgozzunk.

Magánnyugdíjpénztári befizetés után járó 20%, de maximum 130 ezer forint SZJA jóváírás bérleti díj SZJA fizetési kötelezettséggel szemben is érvényesíthető?

Igen, teljes mértékben. Ez azt jelenti, hogy van fizetendő személyi jövedelemadó az adott évben. Ahhoz, hogy mind a 20% adókedvezményt érvényesítsük, ahhoz legalább 130 ezer forint fizetendő SZJA-nak kell lennie bérbeadás után. Ilyenkor az adókedvezményt a magánnyugdíj számlákon fogják jóváírni, nem kaphatjuk vissza készpénzben.

Az Egészségpénztári (EP) 20%-os, maximum 150 ezer forint adókedvezményt is igénybe vehetek, ha csak bérleti díjból van jövedelmem Magyarországon?

Igen, pontosan ugyan úgy, mint a magánnyugdíj esetében, itt is ugyan olyan feltételekkel tudjuk érvényesíteni a kedvezményt. Így a bérleti díj után fizetendő SZJA-ból akár éves szinten 150 ezer forint is a saját egészségpénztári számlánkra kerülhet.

Továbbra is azt mondjuk, hogy adózástól nem kell félni, mert ha ismerjük a feltételeket, tisztában vagyunk az adózási környezettel, akkor egyre inkább adózás előnyei mellett lehet érvelni. Mondjuk ezt azoknak az először bérbeadáson és ennek adózási szabályaival ismerkedőknek, akiknél eddig még fel sem merült ez a kérdés, hiszen nem kiadásra vásároltak ingatlant, hanem otthonnak. Az adóbevallás határideje május 20-a. Pénteken reggel, így meg egy utolsó nem igazán ismert kedvezményről fogunk írni. Garantáltan elsők leszünk abban, akik ezt nyilvánosan és egyértelműen teszik közé. Annyit elárulhatunk, hogy egy adó, amivel legalább az adóalapunkat (=jövedelem) tudjuk csökkenteni.

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Az első adóbevallás elkészítésekor egy bérbeadott lakás után nagyon sok kérdéssel a határidő közeledtével szembesülhetünk. Kapkodni nem érdemes, mert sok múlhat a megfelelő információkon. Az alapjait az elmélettől a gyakorlatig már egyszer összefoglaltuk, ami minden kezdő adózónak ajánlott olvasmány. De ennek ellenére is rengeteg a részletkérdés, amik közül néhánnyal az adóbevallás végső határideje előtt most foglalkozunk. Első izgalmas kérdés:

Örökölt és ajándékba kapott lakás után is számolható el értékcsökkenés?

2015. január 1-e óta már NEM. Az ember életében általában egyszer örököl ingatlant, de így hiába van a kezükben a hagyatéki végzés az örökléskori értékkel, 2015 óta ezzel már semmit sem kezdhetünk, amiről a NAV állásfoglalás a következő:

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A Skype forradalmasította a videókommunikációt, a YouTube a videómegosztást és ezzel együtt a videó tartalomfogyasztást is. A rövid, alig több mint félperces videók világa az Instagramon hódít és persze a Facebookon. De a videós lakáshirdetések forradalma még várat magára. Annyira igaz ez, hogy a főbb hirdetési oldalakon még esélyünk sincs beágyazni egy YouTube videót. Még azt sem mondhatjuk, hogy a tárhely igény lenne a probléma – mint pl. a képes hirdetéseknél ez igen komoly feladat tud lenni a hirdetési oldalaknál – de csak az ingatlanközvetítők saját oldalukon tudnak videókat beágyazni, mint pl. ezt a RE/MAX  is megtette az alábbi videóval.

Reméljük több hirdetési oldal vezetője is elgondolkodik majd ezek után az egyszerű videó beágyazásának a lehetőségén, mert legyünk őszinték: imádjuk a videókat és sokkal kellemesebb időtöltésnek érezzük, mint a képek nézegetését 2016-ban. A hirdetési piacunk teljesen online, de a hirdetésekre sok offline (=újsághirdetés) betegség jellemző még ma is. Jó lenne már végre valahára kinőni és haladni a korral.

A lakáshirdetések legtöbb problematikája kiküszöbölhető lenne egyszerű videókkal. Percek alatt mutathatjuk be a házat, a környékét, a lakást, a különböző belső tereket, teraszt, a kilátást. Feliratozhatjuk a képet, hogy mit is látunk pontosan vagy narrátorként alámondhatjuk, amit egyébként leírnánk. A képekkel mindig csak kompromisszumokkal lehet bemutatni egy lakást, de egy videóval minden korlát megszűnhetne.

Drónokat minden lakásba

Ezek a távirányításos „kopterek” (ahogy magyarul hívják őket) egyre inkább elterjednek. Az utóbbi időben sokszor látni a videófelvételeken, hogy ilyennel készültek. A videós lakáshirdetéseknél is kiaknázatlanok még ennek a technikai megoldásnak lehetőségei. Ezen a videón mutatjuk be, hogy egy hozzáértő kéz nagyon kellemes eredményt tud elérni. Fantasztikus lenne, ha sok unalmas kép és szöveg helyett vagány videók jellemeznék a hazai hirdetési piacot. Meglátjuk, hogy még mennyit kell várni és melyik hirdetési oldal lesz az első, aki ajánlani fog ilyen funkciót a hirdetőknek.

Ezzel együtt az energetikai tanúsítvány mellett talán minőségi videókészítő szolgáltatásokat is ajánlani fognak az oldalok, hogy az ingatlanunkat gyorsan és látványosan tudjuk bemutatni egy pár perces videóval.

A jövő pedig a 3D VR ( = virtuális valóság), amikor már saját magunk sétálhatunk körbe egy ház körül, a házban és persze az egész lakásban anélkül, hogy kimozdulnánk otthonról. Ma az egyik legnagyobb gond a hirdetésekkel, hogy időrablók és kevésbé segítik a döntést és a választást. De az is lehet az érzésünk, hogy tudatosan az a céljuk, hogy minél előbb találkozzunk a hirdetővel (ingatlanos vagy a tulajdonos). Mindenki ki akar citálni minket a lakáshoz, hogy a hirdető a személyes „varázsával” befolyásoljon minket. Az időnknél pedig semmi sem drágább, de sajnos a lakáspiac egy igazi idővámpír ilyen szempontból. A lakáshirdetési piacon a hatékonyság teljesen mást jelent a hirdetési oldal, a hirdető és természetesen a vevők és a bérlők oldaláról nézve is. Ameddig ez így van, addig az érdekellentétek fognak dominálnak a lakáspiacon és kész harc marad az ingatlanértékesítés, legyen szó adásvételről vagy bérbeadásról.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A látványképeken mindig sok a „zöld”. Épülő lakásprojekteket nézegetve – ami ismét kezd divatba jönni – a szép és rendezett kertek fontos látványelemek. A valóságban már nagyon ritkán köszön vissza mindez, vagy akár sok évig is eltarthat, mire valami hasonlót láthatnak majd a lakások tulajdonosai. De ez nem csak nálunk van így. A természet kicsiny szigetei minden tervező valamilyen módon becsempészi a renderelt képekre.

Néhány inspirációt mutatnánk az egészen egyszerűtől az egész merész megoldásokig, amik végül valósággá is váltak. Nálunk is jó lenne, ha a valódi zöld felületek nagyobb szerepet játszanának a lakó-, köz- és üzleti inagatlanok építésénél is. Ne csak a látványtervek legyenek a zöldek, hanem a városi építészetünk is. A kert ne csak a földszintes házak, lakások kiváltsága lehetne, főleg ha szabályoznák is ezt. Parkolót kötelező építeni/biztosítani minden új lakáshoz Budapesten, de zöld felület még mindig nem.

1. A legegyszerűbb megoldás, a szinte teljesen zöld környezetbe elképzelt épület

2. Egy szintet lépve, már megjelenik a minimál kert a fával a teraszon

3. Itt már több szintet lépve, de még mindig minimalistán jelenik meg a zöld felület

4. A zöld környzet mellett valódi zöld teraszok jelennek meg

5. A város közepén egy "kertes ház"

6. Kertkapcsolat a magasban

A képek az instagram.com-ról vannak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Azt hinnénk már minden őrültséget kitaláltak Dubaiban és csak a felhők fölé törnek. Most az úszó házakkal, „tengeri akvárium” hálószobákkal, éppen a mélységet kívánják meghódítani. Ezek a lebegő otthonok, amiket egyszerűen lebegő csikóhalaknak becéznek, a látvány videón még csak-csak jól mutatnak, de azért van oka annak, hogy szárazföldön építkezünk.

Úszó házak nálunk is vannak a Dunán és a mellék ágain, de azért nem összehasonlítható az élmény. Tavaly ősszel még „bulvár hír” számba mentek ezek a „száz milliós” Dunán úszó házak, amiket Vági Oszkár jegyzett. De ahogy a cikkben is írják, nem is a tervezés és kivitelezés a kemény dió, hanem az engedélyeztetés. Bár azért kíváncsiak lennénk, hogy milyen kereslet lenne ilyen áron a Dunán lebegő házakra.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakásépítések körüli mizéria miatt muszáj volt újra statisztikákkal foglalkoznunk. El is készítettük saját grafikonunkat a KSH adatai alapján. Amiből azonnal megtudjuk, hogy miért kommunikálják félre az épített lakások számát.

Kezdjük azzal, hogy a KSH szerint minden lakóingatlan lakás. Az új építésű lakóingatlanok így egyben jelentenek társasházi lakásokat, családi házakat, nyaralókat.

Ezért van az, hogy más lakáspiaci statisztikákban az új építésű lakások száma alatt egy abszolút értéket értenek, nem a valódi épített társasházi lakásokat. Ebből aztán komoly kavarodás lehet a fejekben – azokban is, akik ezeket a statisztikákat kész tényként használják – mert ha kíváncsiak vagyunk mennyi új társasházi lakás épült, akkor igen csak el kell merülnünk a KSH számaiban és számolnunk kell. Az igazán érdekes még is az, hogy a KSH külön megkülönbözteti a saját részre és az értékesítésre épített ingatlanokat. A lakáspiac szempontjából az értékesítésre épült lakóingatlanok a fontosak %-osan látszik a két különböző oszlopból, hogy az értékesítésre épült lakások aránya mindig kevesebb. Valójában pedig ez mutatja meg mennyi új építésű lakóingatlant építettek adott évben, amit meg is lehetett venni a lakáspiacon. A többi bizony nem számít. Még ezekből sem tudjuk meg, hogy mennyi a társasházi lakás és mennyi a nyaraló, családi ház. Csak azt tudjuk, hogy eladásra hány lakóingatlan épült.

Ebbe a csapdába esett bele az FHB lakásár index  is. Amikor rákérdeztünk a félreérthető tájékoztatásra a következő választ kaptuk:

"Az FHB Index megjelenéseibe legtöbbször konjunkturális szempontból kerül be a lakásépítések volumene, és ezért ezekben nem csak az értékesítésre épített lakásokat, hanem az összes lakást jelenítjük meg, azaz a saját célra építetteket is."

A kitérő válasz természetesen nem magyarázat, mert ha megnézzük a grafikonhoz kapcsolódó értelmezést, abból ez már nem derül ki. Minden évnél jelölt építési számot gyakorlatilag új lakásnak tekint, ami becsap mindenkit, aki olvassa. De az FHB mellett, az MNB friss lakáspiaci jelentése is ugyan ezt a hibát követi el. Feltételezzük, hogy a statisztikát készítők direkt teszik ezt, akár még úgy is, hogy saját magukat csapják be ezzel. Figyelmetlenség, vagy csak egyszerű kapkodás az oka, de az biztos, hogy a számok nem igazak és nem mutatják be a lakáspiacon megjelenő új építésű ingatlanokat, amiket azért építettek, hogy eladjanak.

Ezért van az, hogy amikor például lakáspiaci jóslásokra merészkedik az MNB, mindenki ugyan azt fogja mondani utána: ennyi lakás fog épülni és majd ennyit is lehet megvenni. A %-os arányok miatt pedig tudjuk, hogy ez nem igaz, ahogy azt is, hogy nem csak társasházi lakásokat, hanem nyaralókat és családi házakat is építenek eladásra.

Külön említésre méltó még, hogy épülnek bérlakások is, amik bár %-osan igen kicsi részt képviselnek, de jól jelzik, hogy relatív értelemben kell kezelni a KSH számait, nem csak úgy kiragadni őket a szövegkörnyezetből és félretájékoztatni vele egy egész országot.

A valódi új lakások és házak piaca pici, 3000-3500/év volt 2012-2015 között. Ez pedig egész más képet mutat és más jövőt vetít előre, mint éppen az otthonterkep.hu heti bejegyzése az újlakáspiacról. Ha nem vagyunk tisztában a múlttal sem a jelent sem pedig a jövőt nem érthetjük.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakásvásárlási hype gyors és látványos lakásármelekedést hozott a likvid lakáspiacon. A magyar lakáspiacra jellemző hirtelen árnövekedés másodszor következett be. Utoljára ilyet 2000-es évek elején tapasztalhattunk, ami persze ennél sokkal látványosabb volt. Egymás után jelentek meg erről a hivatalalos adatok. A KSH 2015. 4. negyedévi lakáspiaci jelentése és az FHB Lakásárindex szinte egyszerre debütált április végén. Az MNB Lakáspiaci jelentése május 2-től lett letölthető.

A lakásárnövekedés lassúlására mindegyik elemzés felhívja a figyelmet. Ez is természetes jelenség és szinte pontosan ugyan az zajlik a szemünk előtt, mint 14 éve. Mint akkor, most is az időzítésen múlik minden. Akik 2013 év végéig vásároltak, most nagyon örülnek. Azok már egyre kevésbé, akik 2015 végén vásároltak vagy 2016-ban fognak, mert a nagy lakásárnövekedésnek vége. Most már sokkal kisebb lépésben fog haladni a piac.

De van még egy említésre méltó jelenség a lakáspiacon. A lakásárak növedését a bérleti díjak csak részben követték le. Az albérletek áraiban is volt egy látványos és hirtelen árváltozás 2014-2015-ben, aminek mára vége. Ez pedig azt is jelenti, hogy az így elérhető hozam bizony pont úgy csökken mint a lakáshitelek kamatai. Sőt, aki idén vagy jövőre vásáról egyre kisebb számmal számolhat. 2013-ig vásárlók könnyedén számolhatnak ma is 8-10% körüli éves bruttó hozammal, az akkori vételárakat és a mostani bérleti díjakat alapul véve. Akik már tavaly vásároltak, ők már inkább 6%-kal terveznek. 2016-ban, ez bizony átlagosan inkább már csak 5% körül lesz. Folyamatosan csökkenő hozammal érdemes számolnia mindenkinek, amikor a vételár alapján akarja majd meghatározni az éves vagy éppen a havi elvárható bérleti díjat a lakása után.

Ne bérelj, vásárolj!

Az a kommunikáció miszerint vegyen mindenki magának lakást, aki csak tud és ne béreljen, az ilyenkor üt vissza igazán. Két vasat nem tarthatunk a tűzben. Egyik oldalon arról beszélni, hogy jó lakást kiadni, a másikon pedig „hülye” mindenki, aki bérel és nem vásáról, az a bérlakáspiacunk méretén, a fizetőképes keresleten jól tettenérhető. A sajátlakásban élésnek az az ára, hogy a bérlakáspiacunk erősen korlátozott, ahová nem lehet bérbeadóként minden gond nélkül belépni. A csökkenő hozamok mellett, megnövekedett bérlőkeresési idővel is számoljunk. Nem lehet mindent, mindenhol bármennyiért kiadni…és főleg nem gyorsan. Kivételek mindig lesznek, de ne abból induljunk ki, mert annyira becsaphatjuk magunkat, mint amikor nem foglalkozunk a reálérték veszteséggel, csak a nominális árnövekedéssel.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Muszáj róla beszélni, mert nálunk is sok az üresen álló lakás, nagyon sok. A 2011-es KSH felmérés szerint Budapesten is 14% körüli volt, ami nőtt 2001 óta.

Sőt a 2001 után épült lakások egy harmada állt üresen Budapesten 2011-ben.

Nem kockáztatunk sokat, ha kijelentjük, az arányok inkább nőttek mint csökkentek azóta.

A teljesen üres lakásoknál Budapesten meglepően a kisebb, 50 nm alatti lakások adják a felét , miközben tudjuk, hogy ezekre komoly igény lenne a bérlakások piacán.

Miért nem adják ki őket?

Mert nálunk nyűg a bérbeadás, a bérlővel foglalkozni, főleg ha valaki nem is él Budapesten. Távolról intézni a dolgokat szinte lehetetlen. Családtagtól, baráttól szívességet kérni sem sokan szeretnek. Inkább nem foglalkoznak vele, mert az a legegyszerűbb. A bérlakáspiacunk egyébként is nagyon kicsi. Nézzük csak meg ezt az ábrát és abban azt a piros pöttyöt.

Na az a magyarországi albérlet piac, amiben már benne van a feketepiac is. A szociális bérlakáspiacunk sokkal de sokkal nagyobb. Elgondolkodtató számok, ha ezeket együtt próbáljuk értelmezni, mert feltehetünk több kérdést is, amire senki nem tud pontos választ adni ma:

Azért állnak üresen a lakások mert nem bírja el a piaci alapú bérlakáspiac?

A bérlakáspiacon a piaci alapú bérlők száma inkább állandó, mint nő?

A szociális bérlakásokra sokkal nagyobb szükség van mint piaci alapú bérlakásokra?

Elmélkedni nem fogunk egyik kérdésen sem, mert nem tudjuk rájuk a válaszokat. De nagyon fontos, hogy ha pl. lakásbefektetésben gondolkodunk akkor legyünk tisztában azzal, hogy valamit attól ne fognak kibérelni, mert kiadó.

A albérletek piaca állandó torz kínálati problémával küzd, vagyis nem azt kínálják, amire fizetőképes kereslet van. Nem az a fontos hány darab kiadó lakás van, hanem, hogy milyen árú lakásokat kínálnak kiadásra.

A már sokat emlegetett budapesti albérletpiacon pl. 100 ezer forint havi bérleti díj alatt már alig találni értelmes albérletet, miközben a bérlők nagyjából itt keresnek leginkább. Nevezhetjük szociálisan érzékenyebbnek ezt a 100 ezer forintig igen aktív fizetőképes keresletet, amiért a piaci alapú bérlakáspiac jól mutatja a szociális igényeket is. Tehát a kínálat hiába bővül a 100 ezer forint feletti piacon, ami intő jel is lehet sok lakásvásárló számára, aki kiadni szeretné most vásárolt lakását.

Budapestre bár inkább bevándorolnak, tudjuk, hogy sokan el is hagyják a várost, akiknek az ingatlanai nem a 100 ezer forint alatti piacon kerülhetnének a kiadó lakásokat hirdető oldalalakra. Az országban Budapest és az Ausztria melletti környék mely igazán mágnesként működik. Látványos a Győr, Sopron, Szombathely háromszög, ahol nem csak (meg)élni költöznek emberek, hanem láthatóan az új építésű lakások miatt is. Ezzel is mutatva azt, hogy a saját tulajdonban élés még ilyen esetben is sokkal fontosabb szempont mint a bérlés, ami csak átmeneti megoldás lehet. Az országon belüli vándorlás is a lakáspiac adásvételi oldalán csapódik le, nem is az albérletek piacán, mint azt sokszor és sokan elképzelik. Olyan erős a saját tulajdonban élés vágyunk, hogy ahová a munka/megélhetés miatt költözünk, ott vásárolunk is.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Ez az utcai hirdetés ihletett meg minket, hogy utána nézzünk, mégis milyen 2 szobás lakások vannak 75e Ft-ért ma Budapesten. Azt kimondhatjuk az elején, hogy az esélytelenek nyugalmával indultunk el az online hirdetési oldalakon böngészni, mert ismerjük a helyi ingatlan marketinget. Amit találtunk az egy nagy rakás…szemét.

Az ingatlanbazar.hu-n szinte minden hirdetés ilyen árban lakáskép nélküli. 1db fantáziakép vagy még az sem. Ha nézelődünk rájövünk, hogy néhány hirdető, ugyan azzal a szöveggel több budapesti kerületben ad fel kamuhirdetést. Hogy mire jó ez? Elsősorban a címeladás működik ezzel az elvvel. Ez azt jelenti, hogy felhívjuk és azt mondják, hogy x ezer forintért megadják tulajdonos nevét, elérhetőségét és a lakás pontos címét. Garanciát nem vállalnak semmiért. Miért vagyunk ebben annyira biztosak?

Az ingatlalantajolo.hu erre fel is hívja a figyelmünket. Több esetben ugyan az a hirdetés, mint az ingatlanbazar.hu-n, de itt a hirdetési oldal legalább már figyelmeztet minket. De még is mi a baj a címeladással? Csak annyi, hogy 99,99%-ban a nagy semmiért fizet az ilyen hiszékeny bérlő jelölt, aki utolsó reményként próbálkozhat ilyeneknél, amikor semmit sem talál egyedül.

Tényleg nincs kiadó 2 szobás lakás 75e+rezsiért Budapesten?

Igen, el kell fogadni ezt a tényt, hogy ha van is, akkor se számítsunk semmi jóra. A jofogas.hu oldalon inkább lakáskeresők fogadnak minket, mint lakáshirdetések ebben az árkategóriában. Itt fényképes albérlő hirdetések is vannak, amik teljesen egyedivé teszik a hangulatot, főleg lakáskeresőként.  Még külön azzal is bosszanthatnak minket, hogy sokkal drágább hirdetéseket is kevernek a leszűrt listába. Ezt tapasztaltuk az ingatlantajolo.hu oldalon is, ami egyáltalán nem egy udvarias gesztus. A sokkal drágább alatt pedig a konkrétan 800-1000 Eurós lakáshirdetésekre gondolunk. Ez pedig még véletlenül sem az a kategória, hogy ha nem találok semmit magamnak 75e Ft-ért, akkor majd bánatomban négyszer drágább ársávban fogok nézelődni. Normális? – kérdezhetnék sokan. A lakáshirdetési oldalak gyermekbetegsége ez. Az otthonterkep.hu oldalon is, ha véletlenül 75e Ft/hó bérleti díjú lakásokat szeretnénk látni, nem lesz egyszerű feladatunk. Lassú, nagyon komoly erőforrásigényes az oldal (egy komolyabb PC vagy laptop kell hozzá, különben a pizzafutár hamarabb kiér a rendeléssel, mint ahogy meglátnánk a találati listát), miközben körülményes a keresés is. És ha már nagy nehezen eljutunk a szűrt listához,  ilyen vidám ajánlatokkal, mint ez a társbérlet egy szobában, vigasztalódhatunk . A találatok a hibás hirdetési ár megadása miatt is bosszantóak lehetnek. A hirdető is összekavarodik, hogy mikor 75 és mikor 75000 a jó megoldás. Így jöhetnek velünk szembe ezek a 2-4 Ft/nm/hó hirdetések  az otthonterkep.hu-n.

Wc nélküli lakás vagy csak egy ágy

Ebben a kategóriában aztán találni mindent. A wc nélküli lakás is határozottan kompromisszum 2016-ban, de vagy két szóba van vagy 1 szoba + WC – morbid, de ez van. Mindenki maga dönti el, melyik a fontos(abb). Reméljük a nem régen meghalt nagyit nem a lakásban tárolják egy urnában...Elnézést a kreténségünkért, de valahogy nehezen veszi be a gyomrunk, hogy egy ilyen lakás is felértékelődhet az idő múlásával.

Szoba egyedül vagy társaságban, de nem kilátással

Szobákat találunk nagyrészt, nem lakásokat az ingatlan.com-on is ilyen árban, ha 2 szobás lakásra szűrünk. A szobák most nagyon menők, már ha bérbeadóként van valakinek ehhez türelme, hogy szobáztasson. A lakás tulajdonosa is néha hasznosítja a másik szobát és inkább egy bérlővel él együtt (anyagi okokból). Valahol külön fürdővel, valahol az is közös. A legelgondolkodtatóbb az ágybérlet. 4 és 6 ágyas szobákban heti 15e Ft/ágy. Bomba ajánlat, mert már a rezsi is benne van.  Akár jölhet néha egy kis társaság is. Ahhoz képest az a két személyes szoba 8000 Ft/nap áron, már komoly felár a privát életért.

Sanax nélkül ne is próbáljuk meg

Ha egy ilyen árú lakáshirdetésben fenhangon hirdetik, hogy gyerek és kisállat nem akadály, az csak a túl szép, hogy igaz legyen kategória. Így akarják kicsalni azt a pár ezer forintot a pénztárcánkból a nemlétező lakásért..  Gyerekkel, kisállattal szinte a lehetetlen vállalja az, aki ilyen áron tud csak bérleti díjat fizetni. Azt is mondanánk, hogy Sanax nélkül meg se próbáljon érdeklődni erről a hirdetőknél. És ha már a hirdetőknél tartunk. Honnan tudjuk még, hogy egy hirdetés kamu a kép-en kívül? A szövegen. Az ilyen e-mailre nem válaszolok hirdetőket sem kell felhívni. Higgyék el nekünk, nem azért nem e-maileznek, mert írástudatlanok, hanem azért, hogy nyoma se legyen annak, hogy kivel, mikor és miről beszéltek. Csak hát a sok ilyen lakást kereső is kerülő az e-mailt, így az orruknál fogva is tudják vezetni az ilyen hirdetések. Még lehet a szöveget sem olvassák el, pedig anyagilag jobban járnának. Tényleg igaz, hogy a szegény embert még az ág is húzza, mert ebben az árban, nem lakásokat fogunk találni, hanem kalózokat, akik ki akarnak minket zsebelni, hogy fizessünk, nevekért, címekért, meg telefonszámokért. Nem kell felülni az ilyen hirdetésnek, akár milyen

reménytelennek is érezzük az egészet. Mert tényleg reménytelen. Ne akarjunk 75e Ft-ig 2 szobás lakást bérelni Budapesten. Mert az utolsó forintjainkat is fogják csalni belőlünk az olyan hirdetők, akik hemzsegnek ebben a kategóriában és a hiszékenyekből élnek - még hozzá nem is olyan rosszul -  vagy külföldiekből, akiknek biztosan illatosabb a pénze.  Budapesten ma 80e Ft-tól kezdődnek a 2 szobás lakások és még havi 100e Ft bérleti díjig is vért izzadva lehet csak elfogadható lakást találni. De legalább van választék a normálisabb hirdetésekből és folyamatosan bővül a kínálat, ki lehet várni és ki lehet fogni egy-egy jobb hirdetést. De 75 ezer forintért szinte csak csalihirdetés az összes, ami javarészt átverés és megrövidítenek minket. Ha 12x5e forinttal, mert annyiszor bekapjuk a cumit, akkor már inkább 80e Ft/hó bérleti díjat kellene megcéloznunk, mert a végén kiderül, hogy az olcsóbb lakás a drágább. Viszont kijelenthetjük 2016-ban a 80 ezres bérleti díj az, amit sokáig az 50 ezer forintos havi bérleti díj jelentett Budapesten.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Talán még mindig van egyfajta felsőbbrendűsége a kádas fürdőszobáknak. Degradáló kifejezés volt nagyon sokáig a tusoló. Ez mára már sokat változott. Ha nincs hely mind a kettőnek, akkor muszáj döntenünk. Ez még egy családon belül is lehet vita tárgya. Aki évente egy kezén megszámolja, hogy hányszor „kívánja” meg a kádat, azt hidegen hagyja a kád. Mások azzal érvelnek, hogy egy kádban is lehet zuhanyozni, de egy zuhanyzóban nem lehet „fürdeni”. Ahol vannak gyerekek, ott a kád lehet preferencia, mert minél fiatalabbak vagyunk, annál nagyobb örömet okozhat a kád. A tusolót egy bizonyos kor felett már sokkal praktikusabb megoldásnak találják. Idősebb embereknek már könnyebb/biztonságosabb tusolni, mint fürdeni. A kérdést úgy is megközelíthetjük, hogy ki fogja használni a fürdőszobát. Hosszabb távon a tusoló előtérbe fog kerülni - így az idő tényezőt sem szabad elfelejteni - amiért ez egy hosszú távú döntés.

Az, hogy többet tusolunk, mint kádban fürdünk, még nem egyértelmű ok a zuhanyzó mellett. A kádat könnyebb takarítani, vagy inkább úgy is mondhatjuk, hogy kevésbé zavaró, ha éppen nem 100%-osan tiszta. Egy vízköves tusoló látványa lehangoló élmény egy fürdőszobában. A kád alakja, formája miatt is gyorsan és könnyen tisztítható  Az egybeépített all-in-one zuhanykabinok nem mindig vannak a takarítás szempontjai szerint tervezve és felbosszanthatnak minket idővel.

Ha a tisztántarthatóság fontos szempont, akkor a kád előnyt élvezhet.

Az épített zuhanyzók - ahol csak az ajtó üveg - ritkán kivitelezhetők. Minél több az üveg, annál több munka takarítani kívülről és belülről. Ha pedig minél több elemből kell összerakni, annál nagyobb az esély a hibás összeszerelésre. Gyakori jelenség, hogy valaki azért utálja meg egy életre a zuhanyzókat, mert csak rossz minőségűt használt. Azokkal meg úgy kell bánni, mint a hímes tojással, különben szétesik, reped, törik, ereszt, penészedik…idő előtt darabjaira hull.

A zuhanyzóknál tipikus hiba a rossz minőségű, nem hozzáértő beépítés/összeszerelés.

Egy kádnál kevesebb a hibalehetőség, addig a zuhanyzónál fontos, hogy olyan emberrel építsük be, aki a legjobbat hozza ki a tusolónkból, nem a legrosszabbat. Ne akarjunk ezen spórolni, mert drasztikusan megrövidülhet a zuhanyzónk élettartama.

Bérbeadóként is felmerülhet bennünk ez a kérdés

A bérlők döntő többsége tusoló párti.

Egy jó minőségű tusolóval a bérlők szívét hamarabb dobogtathatjuk meg, mint egy kádas fürdővel. De arra is gondolni kell, hogy káddal vagy tusolóval könnyebb majd eladni a lakást, ha a bérbeadás csak átmenti hasznosítása a lakásnak. Ezt a kérdést minden lakásnál külön érdemes átgondolni. Vannak fürdőszobák, amik káddal és vannak, amik tusolóval használhatóbbak. Ahol egy tusolóval valamiért lenne felesleges és kihasználatlan holt tér, ott nem érdemes a beépítését erőltetni. Hasonlóan akadnak olyan fürdők, ahol meg túl kicsi kádak építhetők be, ami meg alkalmatlan lehet egy kellemes fürdőzéshez. A részlekre való odafigyelés idővel meghálálja magát, ne zsigerből utasítsunk el valamit, vagy csak úgy érveljünk mellette. A fürdőszobánban is megkerülhetetlen téma a funkcionalitás és design avagy a praktikum és harmónia egészséges egyensúlya.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakáspiac súlyos problémája a dezinformáltság. Döntéseinket a médiában megjelenő hírekre alapozzuk és feltétel nélkül fogadjuk el őket. Néhány online híroldalon lemegy egy hír, esetleg látjuk az esti híradókban, halljuk a rádióban és már kész tényekké válhatnak vélemények, elvárások, de akár még félelmek is.

A lakáspiacunk sok esetben továbbra is egy nagy fekete lyuk, mert az erre épülő vállalkozások érdekeltek abban, hogy a nagyközönség kevésbé legyen tisztában folyamatokkal, előzményekkel és következményekkel, mert így sokkal könnyebb befolyásolni a lakáspiacon az eladókat, vevőket, bérbeadókat, bérlőket, de még magukat a lakásépítőket, de akár még a bankokat is. A lakáspiacon elég a hangulatot befolyásolni és irányítani azt, már sikereket érhet el több szereplő. A befolyásolók általában ingatlanértékesítési vállalkozások, amiről már írtunk. A Balla Ingatlaniroda   2-3 havonta legalább elmondja már, hogy várja a lakásárak csökkenését 2015 nyár óta. Leginkább ezzel moralizál és hívja fel a figyelmet, ülteti el a vásárlókban, vevőkben, hogy készülhetnek a lakásárak csökkenésére. Külön nem indokolja, csak annyit mond, hogy az árak már túl magasak és nincs hová nőniük.

Emlékeztetnénk mindenkit, hogy 2015 őszére jelezte előre az ingatlanértékesítő a piaci árak csökkenését. Ez igaz, hogy elmaradt, de annyit elért, hogy van tényleg egy árcsökkenést váró mentalitás ma a piacon.

Erre már több másik véleményformáló is rájátszik, pl. az ingatlan.com, ami önmagához képest nagyon aktív lett az elmúlt hónapokban. A saját statisztikáira alapozva beszél arról, hogy miként nyugszik meg a lakáspiac. Néha pedig csak szavakon múlik, mit is akarunk kifejezni. Az ingatlan.com a Balla Ingatlaniroda nyomdokain járva grafikonok, táblázatok nélkül, csak szimpla számokkal igazolja, hogy a lakáspiac „hőmérséklete” normalizálódik, nem lázas már. Ez nem jelenti egyébként a lakásárárak csökkenést, de ha akarjuk úgy is közvetíthetjük a médián keresztül.

De előre lehet jelezni a lakásárak csökkenését?

Ahogy már írtuk fiatal a lakáspiacunk, keveset tudni róla, de van benne egy érdekes jelenség, amire most szeretnénk felhívni a figyelmet.

A lakáspiaci forgalom és a lakáspiaci árak között van összefüggés. Ha a forgalom nő, akkor a lakásárak is biztosan nőnek.

Ezt itt jól tudjuk szemléltetni grafikonokkal is. Ahol megragadnánk azt az alkalmat, hogy újra beszéljük a lakásárak két fajtájáról:

Nominális lakásárak, amit látunk

Ez az az ár, amit ténylegesen látunk a piacon. Lehet négyzetméterár vagy egy lakás teljes ára is. Ezt kapjuk a kezünkbe eladóként. Ezt érti a legtöbbünk lakásár alatt. De lakásárakat nem csak így értelmezzük.

Reálnökevedés/csökkenés = nominális árnövedés – infláció

Ezzel kevesebben foglalkozunk és leginkább csak akkor merül fel, ha befektetésként tekintünk a lakásra. A reálérték számítás azért fontos, mert a pénz értéke idővel változik. Volt idő, amikor azt hitte mindenki, hogy a lakás ára pénz értékének romlásával nagyobb ütemben nő. Az egyszerűség kedvéért ezt infláció-biztos befektetésnek gondolták. Volt ennek valami piaci alapja?

1999 és 2000 között az árak robbanásszerűen emelkedtek, két év alatt reálértékben 60 százalékkal.

Ez olyan mély nyomott hagyott a lakáspiacon, ami közel egy évtizedre meghatározta a lakóingatlan, mint biztos befektetés tévhitet. Az ilyen egyedi árváltozás a kínálatra is hatott, ami természetesen bővült 2000-től, és ekkor az áremelkedés üteme is lelassult. Az analógia kicsiben pont olyan, mint ami 2014-2015 között történt most. Van egy hirtelen árváltozás, a kínálat hirtelen és látványosan változik, de az árak  megnyugodnak. 2001-től akkor is volt egy otthonteremtési támogatás/ösztönzés. A támogatási rendszer szigorításának 2004-es bevezetése előtt az előre hozott lakásvásárlások mesterségesen stimulálták a keresletet.

2001-2004 között reálértékben 28 százalékos áremelkedés történt.

Ezután a lakások reálértékében stagnálást, majd 2007-től csökkenést olvashatjuk le.

2005-2008 vége között négy év alatt már 13 százalékkal csökkentek reálértékben a lakásárak.

Viszont 2005-2008 között a lakáspiacon az adásvételek száma is csökkenő trendet mutatott. A nominális árakban alig történt változás, de reálértékben ezt már jól láthatjuk. A mai lakáspiaci helyzet is kísértetiesen hasonlít a 2001-2004 közötti időszakra. Ezért ma inkább az erre az időre jellemző lassulásra lehet számítani 2018 végéig.

Hogy mi lesz utána?

Ha a lakáspiacon a tűz nem is alszik ki, de a lángjai nem lesznek olyan magasak. Ma nincs „mérhető” infláció, de ettől még látjuk azt, hogy sok termék és szolgáltatás ára nő, a béreink is nőnek és ez az infláció irányába mutat. Csak idő kérdése – és most pont erről beszélünk – hogy a nominális árnövekedés mellett újra reálértékkel is számolni kelljen a lakáspiacon.

A lakásárak csökkenése csak egy hosszabb folyamat része lesz, és annak biztos előzménye az adásvételek trendszerű csökkenése.

Erről pedig most még szó sincs. Minden véleményformáló abban egyetért, hogy forgalomcsökkenésről nem beszélhetünk, csak a növekedés üteme kérdéses. Abban a pillanatban ahogy először csökkeni fog a forgalom, onnantól kezdve lesz értelme arról beszélni, hogy mikor fog ez valódi nominális árcsökkenést is jelenteni. Ettől függetlenül a csalódás faktor a bizonytanságra épül, belőle táplálkozik.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tavaly szilveszterkor írtuk azt, hogy „A kampány 2015-ben már elkezdődött és a lakáspiac félreérthetetlenül az újraválasztás céljának tudatos eszközévé vált.”. Tegnap a 2017-es költségvetésben   ezt újra definiálták:

Az állam szerint a saját otthon megléte a polgári berendezkedés legfontosabb előfeltétele.

Ezért a magyar állam 2017-ben 211 milliárd forintot fordít az otthonteremtés támogatására a költségvetésből. A nagy szám mögött a CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény), az államilag támogatott kedvezményes hitel, valamint az áfacsökkentés várható pénzügyi költségvetési hatásait érthetjük. Jövőre már új állami szerepvállalásként a NOK-ok (Nemzeti Otthonteremtő Közösség) is piacra lépnek.

2001-ben  jelent meg kampányelemként a otthonteremtés először. Utólag elkésettnek érezhették, így most már biztosara mehettek és mindent megtesznek, hogy ebből a jól védhető, nemes célból politikai tőkét kovácsoljanak.

De miért lehet hatásos (politikailag) az otthonteremtés támogatása?

89 százalékunk él saját tulajdonú ingatlanban. Azt mondhatjuk, hogy mindenkit érintő kérdésről beszélünk. Ez egyben azt is jelenti, hogy a felhalmozott vagyonunk, megtakarításainkon belül döntő a lakásvagyon aránya. A magyar lakásvagyon megközelíti a teljes vagyonunk 70 százalékát, addig a fejlettebb országokban inkább csak 50 százalék körüli vagy az alatti. Ezért jogosan feltételezik gazdasági szakemberek és egyben politikusok is, hogy a lakáspiac változása domináns hatással lehet a háztartások beruházási és fogyasztási döntéseire. Az otthonteremtés támogatása tehát nem csak „adakozást” jelent politikailag, hanem egyben potenciális bevételi forrás az államnak a makrogazdaságra gyakorolt közvetett és közvetlen vitalizáló hatásain keresztül. Ez természetesen csak az elmélet, a "puding próbája az evés".

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakáspiacon emberi interakciók könnyítik vagy éppen nehezítik meg a piaci szereplők kapcsolatait. Az idővel való bánásmód, a time management, az egyik legnagyobb kihívás sokak számára. Nem is tudják sokan milyen különbözően viszonyulunk a „pontos időhöz” vagy a késéshez.

Egy olyan nagyvárosban, mint Budapest, komoly tapasztalatokkal kell rendelkezni és néha még szerencsénknek is kell lenni, hogy éppen időben érkezzünk meg egy találkozóra. 5-10 perc plusz vagy mínusz benne van a pakliban. A probléma még nem is a sok üres járattal van, hanem azzal, ahogyan ezt kezelik az érintett felek.

Ha késünk, szóljunk időben

Íratlan szabály, hogy az jelzi a késést, aki késni fog. A legudvariatlanabb úgy késni, hogy felvéve a telefont közöljük, úton vagyunk és kb. még….perc mire odaérünk. A kifogáskeresés bár gyakori, hogy ki miért nem tudja a másikat időben értesíteni a késésről, alapvetőleg az esetek döntő többségében hanyagság és másik ember felé mutatott teljes tiszteletlenség jele. A legrosszabb késők természetesnek tekintik, hogy késnek és nem törődnek azzal, hogy a másik félnek rajta kívül talán mással és máshol is van találkozója, ahová időre megy.

Legyünk egyenesek

Rossz megszokás, hogy alulbecsüljük a késési időt. A „pár perc” vagy a „2-3 perc” múlva ott leszek félvállról vett válaszok általában sokkal több időt jelentenek a valóságban.  Inkább célravezetőbb többet mondani mennyit késünk, mint kegyes hazugságokkal hitegetni a várakozó felet. 15 percnél nagyobb késést pedig jó előre illik jelezni, mert ha a késési idő már annyi, amennyi egy lakásbemutatásra szánt idő például, vagy legalábbis jelentős része, akkor azt illik későként figyelembe venni. Az önző késők lehet, hogy a magánéletben több toleranciával szembesülnek majd, mint a lakáspiacon, legyenek bármilyen szerepben is.

Az időutazók

A késés kezelését sokan és sokféle módon gyakorolják hol jobban hol kevésbé. De a késéssel akár komoly gödröt is áshatunk maguknak, amibe a végén mi magunk esünk bele. A tipikusan a forgalomra és a parkolásra építő késők előre olyan közeget teremtenek maguknak, mint ha mindig külső tényező miatt késhetnének. Ilyenkor a mentségek keresése után jön az a helyzet, amivel nem mindig jár sikerrel. A késő fél akaratérvényesítő képességén múlik, hogy a másik fél mennyi időt tud vagy akar a késő félre szánni. Ez olyan időzített bomba is lehet, ami miatt könnyen lehet konfrontálódni és meghiúsulhatnak alapvetőleg jó üzleti kapcsolatok pl. egy lakás adásvétele vagy kiadása. De egy ingatlan tulajdonosa egy notóriusan késő ügyfeleket hozó ingatlanközvetítővel sem szívesen marad kapcsolatban, így olyan fél érdeke is sérülhet, aki nem tehet róla, hogy partnerei késnek. De a késős ingatlantulajdonosok is komoly gondot jelenthetnek az ingatlanértékesítőknek és ügyfeleiknek, mert várni senki sem szeret, addig késésre mindenki fenntartja a jogot.

Hogyan védekezhetünk?

Ne vállaljuk túl magunkat és hagyjunk időt a találkozóink, munkáink között, hogy azok ne tudják egymást befolyásolni. Mindenre annyi időt szánjunk, amennyi időnk van rá. Ha menni kell tovább, akkor menni kell. Ha be vagyunk osztva és tudjuk azt, hogy minden várakozással/késéssel töltött perc a találkozó idejét rövidíti meg, akkor arra előre hívjuk fel a másik fél figyelmét. Hisztizni, jelenetet rendezni nem érdemes. Inkább tudatosítsuk a találkozó másik szereplőjében, hogy x időnk van a találkozóra. Vannak olyan késők, akik ezt sértésnek/fenyegésnek élik meg, ezzel is elhárítva a felelősségüket. Nem jó stratégia és bár lesznek néha megalázkodó várakozók, bérlőként ez például a tulajdonos első benyomása rólunk. A 15-30 percet késő bérlőket kevesen tolerálnak. Az ilyen bérlők azzal szembesülnek, hogy vagy meg sem várják őket, vagy biztosan nem őket fogják kiválasztani a lakás bérlőjének. A késés lehet rossz szokás, vagy csak szerencsétlen véletlen, de későként minél előbb jelezzük, akár egy órával a találkozó előtt is, hogy nem tudunk ott lenni a megadott időben. Ezzel a késő ad időt a várakozó félnek, hogy át tudja szervezni a programjait. De inkább minden hol legyünk ott 5 perccel előbb, mint később és tanuljunk meg nem késni vagy kezeljük a lehető legprofibban a váratlan helyzeteket tisztelve másokat és nem állandóan sajnáltatva saját magunkat.

Tipp: Még akkor is tartsuk mások idejét tiszteletben, ha már a miénket nem tudjuk.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakáshitelezéssel kapcsolatos múlt heti sorozatunk  akarva akaratlanul azt a kérdést készítette elő, hogy végülis saját lakásban tartani a megtakarításainkat mennyire jó ötlet pénzügyileg. Nálunk jelenleg megdönthetetlen status quo, hogy saját lakást tulajdonolni csak pénzügyi előnyökkel jár. Bár erre nem látunk nap mint nap pénzügyi számításokat, csak azért gondoljuk, hogy így van, mert nagyszüleink, szüleink, barátaink és ismerőseink is ezt állítják. Azt is mondhatnánk, hogy hitkérdést csinálunk ebből és mivel mindenki azt hiszi, hogy ez úgy jól van, akkor az így is van.

Viszont az elmúlt években ritkán, de látni grafikonokat, elemzéseket, amik a lakáspiac teljesítményét vizsgálják. A valóság sokszor köszönő viszonyban sincs azzal, amiben hiszünk. Pl. a szüleink és nagyszüleink lakáspiaci tapasztalatai legtöbbször fabatkát sem érnek. Nem akarunk tapintatlanok lenni, csak arra a tényre felhívni a figyelmet, hogy jelenleg 1998-tól vizsgálják a magyar lakáspiacot, mert az adatok olyan hiányosak, és minőségileg annyira használhatatlanok, hogy nincs lehetőség hosszabb idősorokra. Ez pedig 18 évet jelent, ha 2016-ot is beleszámoljuk.

A modern magyar lakáspiac, amiről beszélgethetünk, idén lesz felnőtt korú, de több generáció olyan magabiztosan tesz róla ténymegállapításokat, mint ha 100 éves múltra tekintene vissza.

A portfolio.hu  múlt héten megjelent - a témát boncolgató - cikkjében nem hangsúlyozza ezt annyira, mint amennyire mi most. De rávilágít több olyan fontos lakáspiaci eredményre, amit jobb ha tudunk, amikor saját lakást akarunk vásárolni. Az egyik az, hogy tévhitekkel ellentétben a lakás inkább rövid távon jó üzlet, nem hosszú távon. Hogy ki mikor vesz lakást a magyar lakáspiac kiszámíthatatlan ciklusaiban, nagyban befolyásolja majd a döntésének az eredményességét. A helyes kérdés az, hogy mikor vegyünk saját lakást és mikor nem Magyarországon? Idézet a cikkből:

A saját lakásunkat pedig ritkán vesszük pár évre. Befektetési szempontból a magyar lakáspiac elmúlt 17 évét elemezve azt kell mondani, hogy a felében nem érte meg egyáltalán saját lakást vásárolni pénzügyi szempontokból. Ezt mutatja az alábbi ábra a cikkből, amikor is 2004 és 2012 között nem volt túl jó ötlet abba a lakásba ölni a megtakarításainkat, amiben éltünk.

Ez azt jelenti, hogy a saját lakás megvásárlása veszteségekkel is járhat, amit elviselünk azért, mert a saját lakás a legtöbbünk számára nem üzlet, hanem a biztonságérzetünk egyik fontos alapja. Ezért pedig szinte bármit képesek vagyunk megadni, csak azért, hogy biztonságban érezzük magunkat. Viszont akkor a saját lakástulajdont már nem pénzügyi döntésnek kell tekinteni, hanem egy emberi ösztönnek.

Így oldanánk fel mi is azt a feszültséget, hogy lakásbefektetés és a saját lakásban élés között vannak fontos különbségek, amit számokkal hiába is magyarázunk, ha az érzelmeink irányítják a döntéseinket, az ösztöneink hajtanak minket a saját lakásban élés felé.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakáshitelezéssel foglalkozó sorozatunkat  nem is zárhatnánk mással, mint az örökzöld klasszikussal, a törlesztőrészlet és bérleti díj csontig lerágott témájával.

Rendhagyóan mi nem számolgatni fogunk, csak egy szemléletet szeretnénk meghonosítani ebben a kérdésben. A lakhatásunk ugyanis ugyan olyan alapszükséglet, mint az evés, ivás vagy az alvás. Ahogy tehenet sem tartunk, mert szeretjük a tejtermékeket, vagy tyúkot, mert imádjuk a tojást és a húsát, úgy a lakást sem kell megvennünk, hogy lakjunk benne. A lakásbérlés nem más mint fogyasztás, a lakásvásárlás pedig tőkefelhalmozás (=befektetés). A birtoklási vágyunk már nem alapszükséglet, azt nagyon sok minden befolyásolja, de nálunk elsősorban inkább egy fajta társadalmi elvárás.

A lakásbérlés inkább alternatívája a szállodában élésnek, mint a lakásvásárlásnak. A körtét az almával mégis gyakran próbálják tévesen összehasonlítani.

A magyar narancs

A lakás megvásárlása 100% önerővel lezártnak tekinti ezt a kérdést. Miközben a saját lakás életünk egyik legnagyobb kompromisszuma tud lenni, amellett, hogy a legértékesebb vagyonunk is egyben az ingatlan.

Elméletileg mindenki álmai lakásában él, csak tudjuk, hogy gyakorlatilag ez nincs így.

2015-ös Eurostat adatok szerint a lakásviszonyaink lesújtóak, zsúfolt és kicsi lakásokban élünk. Ez az ára a magas saját lakás aránynak, ami azt jelenti, hogy ma 100 emberből 89 él saját lakásban Magyarországon. Az is sokszor kimarad a számításból, hogy egy saját lakás megvásárlása a legtöbbünk számára óriási teher tud lenni. Minden tartalék kimerülhet, ami a lakás felújításának és berendezésének a minőségén fog csak igazán meglátszódni. A későbbiekben elmaradhatnak a karbantartások, a gyors elavulás költségeit nem akarjuk majd finanszírozni, mert mindig a saját lakás az utolsó, amire költenénk később.

Minden áron

A friss házasok is komoly kockázatot vállalnak 60%-os válási arány miatt. Váláskor az egyik fél marad a lakásban, vagy el kell adniuk a lakást, mert egyikük sem akar már ott élni. A kényszer és feszültség miatt anyagi veszteségeket is el kell viselni néha, ami egy saját lakásnál, amit közösen vettek, újítottak fel és rendeztek be, nem kis összeg. Kiderülhet, hogy a lakásvásárlást nem szabad elkapkodni, mert ha az élet felülírja a számításainkat a lakástulajdon sok probléma forrása is lehet egyben. Nem csak a válás, de munkahelyváltás miatt is kiderülhet, hogy az addig elfogadható otthonunk már nem szolgálja az érdekeinket, gyorsan meg kellene tőle szabadulni. Eladni egy lakást viszont lehet sokkal több idő, mint amennyit rá tudunk szánni. A kapkodás árát végül kamatostól meg kell fizetnünk.

A jelenlegi társadalmi szterotípia, hogy minden áron, minél előbb saját lakásban kell élnünk nem biztos, hogy az érdekinket szolgálja. Érdemes lenne újragondolni ezt.

Bérlők, mint lakásfogyasztók

Egy kellemetlen szomszéd is pokollá teheti az addig meghitt otthonunkat. Iyenkor egy bérlő legrosszabb esetben a bérleti szerződés végén (ha határozott idejű), vagy felmondja a szerződés szerint és utána költözik máshová a felmondási idő leteltével (határozatlan idejű). A lakásbérlés előnyének elsősorban a rugalmasságát emlegetik, hogy a lakhatásunkat az életünkhöz igazítjuk és nem pedig fordítva. Hátrányának a bérbeadó kockázatát, amiért a lakásbérlés az emberek fejében egy kiszámíthatatlan életmód, nem lehet vele hosszú távra tervezni.

Arról ritkán esik szó, hogy a lakásbérlés nem a megtakarításaink felélését jelenti, hanem egy folyamatos megtakarítást (= anyagi biztonság), ami kiszámítható életstílust jelenthet egy jól megválasztott lakással és bérbeadójával.

Egészséges életmód szerves része a lakhatás

Le lehet élni normálisan egy életet bérelt lakásban? A válasz az, hogy a jelenlegi lakáspiac erre egyre inkább alkalmasabb, hiszen a bérbeadók is alkalmazkodank az új kihívásokhoz . Ha olyan lakást bérlünk ki, amit szívesen meg is vennénk, akkor azt inkább érezzük otthonunkat, mint az átmeneti szállásokat. A lakásbérlők jelentős része viszont sajnos az élhetetlenebb lakások piacán keresgél, mert ablakon kidobott pénznek érzik a lakásbérlésre költött minden forintot. Pedig, ha visszautalunk az alapgondolatra, hogy a lakhatás alapszükséglet, a lakásbérlés pedig fogyasztás, akkor az egészséges életmód szerves része az egészséges lakhatás fogalma is.

Az egészségünk megőrzése, a teljesítményünk, egyáltalán az egész életünk függhet attól, hogy hogyan és hol élünk. Ha erre sajnáljuk a pénzt, akár az életünket befolyásolhatjuk ezzel.

Bank: egyik kezével ad a másikkal elvesz

Ha lakásfogyasztók helyett inkább lakástulajdonosok szeretnénk lenni, de az önerőnk ehhez kevés, akkor kerül képbe a jó öreg bank. A képet csak az árnyalja, hogy a lakás igazi és minden értelemben valódi tulajdonosai a lakáshitel futamidejének végén leszünk. De ilyenkor mindig az a válasz, hogy inkább fizetek a banknak havi törlesztőrészletet, mint egy forintot is a kapzsi bérbeadónak. Hogy a bank vagy a bérbeadó a kapzsibb, azt döntse el mindenki maga. De ami még ennél is izgalmasabb kérdés az a hitel aránya a lakás vételárához képest. Minél magasabb ez %-osan, annál többet fizetünk ki a banknak a lakás várható piaci árnövekedéséből. Hogy mit jelent ez pontosabban? Csak azt, hogy a divatos hosszú futamidejű lakáshiteleknél (15+ év) könnyedén a tőke dupláját fizetjük vissza.

Egy lakás többe kerül, mint a vételára

Ha veszünk egy 30 milliós lakást 15 millió hitelből, ez azt is jelentheti, hogy a banknak 30 milliót fizetünk vissza, tehát a lakás nekünk 45 millióba kerül. Plusz amortoizáció = ráfordítások (felújítás, korszerűsítés, karbantartás, javítás), amit a lakásra kell költetnünk tulajdonosként, miközben minden elavul és egyben elértéktelenedik is idővel (=magyarul  a saját tulajdonnál is sok pénzt dobhatunk ki az ablakon)

A hitelből vásárlók ezért rosszabbul járnak, mint azok, akik bank nélkül tudnak vásárolni, hiszen a lakás várható árnövekedésének egy részét vagy akár teljes egészét a banknak adják.

A lakáshitel megdrágítja a lakásvásárlást hosszú távon, amit a lakáspiaci árak kompenzálhatnak, de sosem tudni, hogy mennyire. Lakásvásárlás előtt inkább töltsünk több időt a megtakarításaink gyarapításával, mint hogy idő előtt a bankba rohanjunk kölcsönért.

Lakáshitelezéssel kapcsolatos sorozatunk:

I. Lakáshitelezés - A pünkösdi királyság

II. Lakáshitelezés - A lakáspiac drogja

III. Lakáshitel kalkulátorok

IV. Lakáshitelek a hirdetési oldalakon

V. Lakhatás az egészséges életmód része

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Négy ismert lakáshirdetési oldalt néztünk meg, hogy kiderüljön a lakáshitelezést ki mennyire veszi komolyan. A lakáshitel kalkulátorok mellett ugyanis az online hirdetési oldalakon találkozhatunk legkönnyebben hitelajánlatokkal. Van aki csak felhívja rá a figyelme. Más azonnal lakásonként ajánlottakkal bombáz. És van az óvatos duhaj, amelyik ránk bízza foglalkozunk-e a kérdéssel.

Jófogás.hu és az frix.hu együttműködése

A Jófogás.hu  a domain.hu szerint a tavaly nyáron regisztrált frix.hu  pénzügyi közvetítő oldallal működik együtt és hívja fel a figyelmet azonnal bannerjével. A hirdetéseket böngészve nem bombáz ajánlatottal, így ha nem gondolkodunk hitelben a hirdetési oldal nem is fáraszt minket ezzel. Így a figyelemfelhíváson kívül nem próbálkozik sem finoman sem agresszíven meggyőzni minket, hogy hitelajánlatokat nézegessünk és hasonlítsunk össze. A Jófogás.hu az elmúlt években sokat reklámozta magát, ma már inkább csak az új arculatával keresi a hirdetők kegyeit. Sokkal használhatóbb (felhasználói oldalról nézve) ma már mint volt a nagy reklámkampány idején. A hitelközvetítésben fantáziát lát, de még nem aknázza ki teljes mértékben a benne rejlő lehetőséget. Ez is lehet csak idő kérdése.

ingatlan.com és a bankracio.hu közös ereje

A bankracio.hu sikertörénte 2015-ben lett az ingatlan.com szerves része, amikor felvásárolta őket. Náluk nem együttműködésről van szó, hanem szinergiáról. Az ingatlan.com profit drivert látott a cégben, aminek a szolgáltatásait mára integrálta a hirdetési oldalba. Ha eladó lakásokat nézünk azonnal ajánlatokkal bombáz minket és kéri, hogy vegyük fel a kapcsolatot a bankracio.hu-val. Ügyesen a térképes elhelyezkedés fölé van pozícionálva a hitel promóció. Látszik, hogy biztosra mennek és minden nézelődőt potenciális hitelfelvevőnek tekintenek. A nagy számok törvénye alapján – többször hangsúlyozták már, hogy havonta 1 milliónál is többen nézegetnek az ingatlan.com-on lakáshirdetéseket – az ingatlanhirdetési oldal most már a hitelközvetítési piacból is részedést követel magának.

otthonterkep.hu (ingatlantajolo.hu) és az FHB Bank

Az otthonterkep.hu az FHB Bankkal kéz a kézben járnak, amióta a hirdetési oldal az index.hu cégbirodalmán belül megszületett. Ez az egyetlen a négy közül, ami biztosan nem akar hiteleket ránk sózni, azt meghagyja teljes mértékben az FHB Banknak. A hirdetési oldal csak „Ingatlanhoz kapcsolódó hasznos szolgáltatások” részben informál minket és ránk bízza a döntést. Az oldal koncepciója az index.hu, portfolio.hu és az FHB Bank triumvirátus közötti szoros együttműködésnek a „terméke”. A portfolio.hu-s rendezvényeken és lakáspiaci hírekben van fontos szerepe, hogy az ingatlan.com helyett a saját „lovukat dicsérjék” inkább.

A hitelközvetítés nem prioritás számukra, inkább a tv2-n jelentkeznek magazin műsorral és  saját blogjuk is van. De a 2015 végén felvásárolt ingatlantajolo.hu oldalon a lakáshirdetésekben a vételár alatt találjuk a hitelkalkulátor linket. Ezt szintén az FHB Bankhoz  irányít minket. Bár valamennyivel azért célratörőbb megoldás az Otthontérképhez képest, még ha érdemi különbség nincs is közöttük. Az FHB Bank malmára hajtja mind a kettő a vizet.

ingatlanbazar.hu és a hiteltipp.hu (City Cartel)

Az ingatlanbazar.hu az egyetlen a négy közül, ahol egy ingatlanközvetítő (City Cartel Cégcsoport)  hitelközvetítő vállalkozásával működik együtt. A lakáshirdetésben egy célirányos  hitel törlesztőrészlettel csábít minket erre, nagyon hasonlóan az ingatlan.com és a bankracio.hu megoldásához. Rákattintva  már különböző hitelajánlatokhoz jutunk. A hitelkalkulátorok minden negatívuma elmondható lenne a hiteltipp.hu-ról is, amiről már beszéltünk részletesen. Viszont a több mint havi 500 ezer látogató már komoly célközönség és láthatóan komolyan is veszik a hitelközvetítésben rejlő bevétellehetőséget az ingatlanbazar.hu-nál.

Elmondható, hogy a hirdetési oldalok - az ingatlanközvetítőkkel együtt -  a lakáshitelezési piac  várható növekedéséből profitálni szeretnének. Már csak az a kérdés, hogy mennyi a fóka és mennyi a vadász!

Lakáshitelezéssel kapcsolatos sorozatunk:

I. Lakáshitelezés - A pünkösdi királyság

II. Lakáshitelezés - A lakáspiac drogja

III. Lakáshitel kalkulátorok

IV. Lakáshitelek a hirdetési oldalakon

V. Lakhatás az egészséges életmód része

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakáshitelezéssel kapcsolatos sorozatunkban  most az online hiteltanácsadás első számú eszközeire, a hitelkalkulátorokra vetünk egy pillantást. Ma már minden banknak és hitelközvetítőnek van ilyen népszerű "számológépe". Vannak egész informatívak és nagyon egyszerű megoldások is.  A gyanútlan érdeklődőknek most inkább azt ajánljunk, hogy  a részletekre figyeljenek majd oda. Ugyanis azt látjuk, hogy bár segíteni szeretnének a kalkulátorok, de nem feltétlenül érdek nélkül.

A havi törlesztőrészlet bűvöletében

A mellékelt képen egy hitelközvetítő egyik leglacsonyabb és egy másik legmagasabb havi törlesztőrészletét kínáló ajánlatát hasonlítottuk össze. 20 évre 20 millió forint lakáshitel ajánlatról van szó. Az alacsonyabb törlesztőrészletnél évente változik a hitelkamat, a drágábbnál 10 évente. Bár senki nem látja előre a jövőt, de azt állítani egy évente változó kamatozású hitelről, hogy olcsóbb, az több mint felelőtlenség. Miközben szinte az összes hitelkalkulátor ilyen ajánlatokkal bombáz minket. Nem villog pirosan egy üzenet sem, hogy a legalcsonyabb kezdőrészlet általában a legkiszámíthatatlanabb hosszútávú eladósodást jelenti. A bankok nem ostobák. 20 év alatt elvárják, hogy 100%-ot keressenek egy hitelen. Ezt a magasabb törlesztőrészletű hitel már előrevetíti. Az olcsóbb viszont eltitkolja, ami egy nagy baj. Igaz ott van, hogy „ha a futamidő alatt a kamat nem változik”, de ez így nagyon kevés.

A kamatkockázatot ezek a kalkulátorok nem hangsúlyozzák, sőt inkább a kockázatosabb hitelek felé terelik az érdeklődőket, csak azért, mert először mindenkit a havi törlesztőrészlet érdekel.

Pedig az nem lesz fix 240 hónapra egy 20 éves futamidő alatt, arra mindenki mérget vehet. Változhat félévente, évente, öt évente és tíz évente. Nagyon nem mindegy tehát a hitelkamat változásának gyakorisága, még ha a hitelkalkulátorok el is bagatelizálják a kérdést.

Hitelkamat = BUBOR + kamatfelár

A BUBOR  egy naponta számolt érték, ami az MNB oldaláról letölthető. Nem kell érteni mi ez, elég csak elfogadni azt, hogy milyen kockázatokat jelenthet egy olyan szám alapján számolni a kamatot, ami naponta változhat. Ez ugyanis egy hiperérzékenységet jelent és minden apró és súlyosabb változást beárazhatnak benne. A hitelkalkulátorok mégis olyan természtességgel beszélnek a BUBOR-ról, mint a lottószámhúzásról. Ez egyben találó is, mert legalább annyira nehéz eltalálni, hogy a futamidő alatt éppen akkor - amikor kamatperiódusunk miatt a hitelkamatunk változik - mennyi is lesz a BUBOR, mint a lottószámokat. A kamatkockázat egyik ékes példája a naponta változó BUBOR, de a hiteligénylésnél ezt senki sem hangsúlyozza – hozzá tennénk, hogy nem véletlenül.

Piaci érték > Forgalmi érték > Hitelbiztosítési érték

A kamatkockázat minél jobb kezelése mellett fontos előre tájékoztatást kapni, hogy egy ingatlan után mennyi hitelre is számíthatunk. Sajnos  a weboldak  ezzel nagyon ritkán foglalkoznak. Tehát az, hogy mi mennyit fogunk a lakásért fizetni az a piaci érték. Ez a legmagasabb, mert az értékbecslő által megállapított forgalmi érték annál alacsonyabb lesz:

A mai sokszor túlzó és túl optimista lakásárak miatt, a vevő és az eladó által elfogadott árat nem kell, hogy kiindulási alapnak tekintse. A forgalmi értékből megállapított még alacsonyabb hitelbiztosítási érték lesz a hiteligénylésünk alapja.

Ezt mindenképpen vegyük figyelembe és eleve úgy kalkuláljunk, ha hitelt szeretnénk felvenni. A 40% önerő a lakás piaci értékéhez viszonyítva íratlan szabály, számoljunk vele. Ne reménykedjünk abban, hogy 20 millió forint hitelt kaphatunk 5 millió forint önerővel egy 25 millió forintos piaci értéken vásárolt ingatlanra.

Jövedelem alapján fizethető maximális törlesztőrészlet

A hitel összege nem csak a hitelcélunk, az új vagy használtlakás hitelbiztosítási értékétől függ, hanem a havi rendszeres igazolható jövedelmünktől is. Hiába lehetne magasabb a törlesztőrészelünk, ha az ingatlanra az elvárt hitelnél kevesebbet akar a bank adni. És hiába lehetne magasabb hitellel terhelni az ingatlant a banknál, ha jövedelmünk alapján a maximális törlesztőrészlet alacsonyabb szinten lenne. Ezt alig olvasni a legtöbb oldalon és szinte hidegzuhanyként érhet sokakat, amikor azzal szembesülnek, hogy a hitelfelvételnek szigorú szabályai vannak.

”Akciós hitelek”

Azt is jól lathatjuk, hogy a hitelközvetítők finomabban és néha egyértelműen diszkriminálnak hitel és hitel között. A figyelmünket olyan hitel felé terelik, amivel valamiért ők egy kicsivel jobban is járhatnak. A hitelközvetítők ajándékutalványokkal is ösztönöznek minket, hogy inkább rajtuk keresztül igényeljünk hitelt. Miközben ennek komoly ára van. Ezt a bankok beépítik a lakáshitelek áraiba.

Nincsen ingyen ebéd, még ha a hitelközvetítők ezt még ma is előszeretettel hangsúlyoznak.

Az alábbi képen a 20 milliós hitelnél 320 ezer forint + fenntartási jutalék a hitelközvetítő díja.

A felelősség a miénk - KHR

A kalkulátorokat érdemes a helyükön kezelni. Elsősorban értékesítési eszközök, ezért legyünk óvatosak és körültekintőek, amikor döntéseket alapozunk rájuk.

Ezek a bankok és a hitelközvetítők érdekeit szolgálják még mindig és nem lehet megspórolni azt az időt, amit rá kell szánni egy hitelfelvételre, ha felelősségteljes döntést akarunk hozni.

A  Központi Hitelinformációs Rendszerbe (KHR) kerülve a kockázatokat ugyanis mi ügyfelek viseljük, akkoris ha más visz be minket a „málnásba”.

Lakáshitelezéssel kapcsolatos sorozatunk:

I. Lakáshitelezés - A pünkösdi királyság

II. Lakáshitelezés - A lakáspiac drogja

III. Lakáshitel kalkulátorok

IV. Lakáshitelek a hirdetési oldalakon

V. Lakhatás az egészséges életmód része

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakáshitel nem játék, ami nem csak hosszú időre adósít el minket, de a lakáspiac egészségi állapotát is kifejezi. A lakáshitelezést a lakáspiac üzemanyagának tartják, mások lassú méregnek. A lakáshitel bizonyos esetben viselkedhet drogként. A folyósított lakáscélú hiteles célok szerinti grafikont megnézve kiemelnénk a 2003 és 2008 közötti hasonlóságot. Az igazán meglepő az, hogy amíg 2003-ban országon több mint 270 ezer adásvétel történt, addig 2008-ban 154 ezer (a tegnapi anyagunk grafikonjairól leolvasható). Ez azt jelenti, hogy közel dupla annyian vásároltak hitelre, mint 2003-ban.

2008-ban, 75 ezer használtlakásra és 16 ezer újlakás vásárlására   vettek fel lakáshitelt 154 ezer értékesítésre. Ez 60%-os hitelezést jelentett, tehát 2008-ban 10- ből 6 lakást hitelre vásároltak. 2015-ben, a várható 130 ezer értékesítésből (még nincs meg a KSH végleges jelentése 2015-ös lakáspiaci forgalomról) 49 ezer lakást vásároltak hitelt. 2015-ben 38% körül alakulhat a hitelesek lakások aránya, amiért érthető, hogy miért kezdték el dörzsölni a markukat a hitelközvetítők (weboldalak és ingatlanközvetítők, akik pénzügyi szolgáltatásokat is adnak el).

Hogy mindjárt példát is mondjunk, az ingatlan.com a bankracio.hu-t vásárolta fel 2015-ben, hogy a hitelközvetítő oldal a hitelpiaci növekedés előtt csapjon le és várható növekvő profitjából részesedjen, ne csak a lakáshirdetések növekvő számából.

A Duna House tavalyi tőzsdei fisakója is hitelközvetítés körül forgott. Sőt a cég sikere a pénzügyi termékek közvetítésében rejlik, nem az ingatlanközvetítésben. És mielőtt irigységgel vádolnának meg minket, az OTP vezérigazgatójának szavait szeretnénk tolmácsolni    a hitelközvetítéssel kapcsolatban:

A hitelközvetítői jutalékok csökkentése milyen hatással lehet a piacra? 

Indokolt volt a jutalékok csökkentése, reméljük, ez az igények benyújtásán nem látszik majd. Ha a bankszektor költségei csökkennek, akkor a hitelek kamata is csökkenhet, hiszen ezek a költségek beépültek a kamatokba.

Kimondta azt, amit eddig is tudtunk, hogy a hitelközvetítés feleslegesen drágítja meg az amúgy sem olcsó hiteleket (= rejtett költség). Mégis olyan tévhit kering még ma is a lakáspiacon, a hitelközvetítővel inkább spóroloni lehet a banki költségeken. Az OTP vezetőjének legalább van annyi vér a pucájában, hogy kimondja, a bank minden költséget áthárít az ügyfeleire, a pénzügyi közvetítők meg csak álszenten mosolyognak.

Ha lakáshitelben gondolkodunk közvetlenül a pénzintézettel tárgyaljunk. Ha lakáshitelre van szükségünk, ne  20% önerővel akarjuk lakást vásárolni, mint ahogy ma is olvasni lehet ilyen cikkeket. Vérlázító,  hiszen csak azt hagyja ki, hogy ilyen konstrukcióban még a havi nettó 500-600 ezer forintot keresőknek is érdemesebb kivárni. A lakáshitel a lakás vételárához veszélyes szintet érhet el, ha meghaladja a 50%-ot. Az is veszélyes, ha a futmindőt csak azért növeljük, adósodunk el hosszabb időre, hogy a törlesztő részletünket még éppen „ki tudjuk köhögni”. Egy hitel teljes költségét nem a törlesztőrészlet mutatja meg, még is még mindig azt számolgatjuk, arra építünk és az alapján döntsünk.  Maradjon meg intő jelnek, hogy 2008-ban, nem csak mérgezett hitelezés folyt a lakáspiaci tranzakciók 60%-os szintjén, de a legmagasabb futamidő mellett.

Lakáshitelezéssel kapcsolatos sorozatunk:

I. Lakáshitelezés - A pünkösdi királyság

II. Lakáshitelezés - A lakáspiac drogja

III. Lakáshitel kalkulátorok

IV. Lakáshitelek a hirdetési oldalakon

V. Lakhatás az egészséges életmód része

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

2001-ben az államilag támogatott lakáshitelezéssel kezdődött minden. A modern értelemben vett jelzálogpiac előtte gyakorlatilag nem is létezett Magyarországon.

1999 és 2003 között volt a magyar lakáspiac virágkora, amibe az állam olyankor avatkozott be, amit szakmailag lehet támogatni és kritizálni is:

Egy viszont biztos, az lakáshitelezés robbanásszerű növekedése nem piaci alapon indult meg. A lakáspiaci tranzakciók grafikonról (újra és újra elővesszük, ha kell), az ezredfordulós oszlopok mindent elmondanak a lakáspiaci hangulatról.

Ha hozzá tesszük a lakóingatlan árak és lakásépítések alakulása grafikont is (örökzöld téma ez is), félreérthetetlenül elénk tárul az az ellentmondás, ami a lakáshitelezést övezi.

A lakáscélú hitelek állománya évről évre nőtt, ezzel szemben a lakáspiaci árak, az új építésű lakások száma, a lakáspiaci tranzakciók száma 2004-től kezdve negatív spirálba kerültek.

Ez azt is jelenti, hogy nagyobb kockázatokat vállaló réteg vásárolt egy „beteg lakáspiacon”. A magyar lakáshitelezés első fejezete 7 évig tartott, mégis olyan károkat okozott gazdaságilag és társadalmilag, ami még ma is kísért. Ezért mi sem tehetünk mást, mint hogy újra felhívjuk a figyelmet, hogy az eleinte kinevetett és kigúnyolt Nemzeti Eszközkezelő  több mint 100 ezer ember életét mentette meg, 2015. december 31-ig 20 ezer fedezeti lakás felvásárlásával.

Hogy nem segíthet mindenkin, ez most is kijelenthető. Az a hét év viszont legyen tanulság mindenki számára. Meg kellett tanulnunk, hogy az ingatlan nem biztonságos, mert elértéktelenedhet…hogy nem lehet bármikor és bármennyiért eladni…hogy el is lehet veszíteni…mert nem a miénk, hanem a banké, ha hitelre vesszük. A jelzáloghitelezés nem egyenlő azzal az „otp”-vel, amin legalább két generáció nőtt fel és hitte azt, hogy a törlesztőrészlet, a kamat, a tőke azok fix dolgok…és nem fordulhat elő soha, hogy több lesz a tartozása akkor is ha fizet havonta rendszeresen.

Fedezeti lakóingatlan: a lakáshitel-szerződésből eredő hiteltartozás biztosítására jelzálogjoggal terhelt lakóingatlan, ha a lakáshitel-szerződésből eredő lejárt tartozás megfizetése tekintetében több mint 90 napos késedelem áll fenn.

Lakáshitelezéssel kapcsolatos sorozatunk:

I. Lakáshitelezés - A pünkösdi királyság

II. Lakáshitelezés - A lakáspiac drogja

III. Lakáshitel kalkulátorok

IV. Lakáshitelek a hirdetési oldalakon

V. Lakhatás az egészséges életmód része

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Amikor a lakáspiac és a lakásvásárlás újra „divatba” jött 2014 elejétől, a lakáshirdetési oldalak és az ingatlanértékesítő vállalkozások egyre erősödő érdeklődési áradattal szembesültek. Olyan ez, mint a hömpölygő tömeg a bevásárló központokban "ünnepnapok" előtt. Egy része valóban vásárol is, a többi csak nézelődő érdeklődő. A mai lakáspiac semmiben sem különbözik a zsúfolt plázáktól. A hirdetési oldalak viszont egyáltalán nem tudják szűrni a komoly és valódi szándékkal nézelődőket a „window shopping” bámészkodóktól.

A lakások "ünnepe"

"Divat" ma lakást venni, lakásokról beszélni, lakásba fektetni pénzt, kiadni vagy turistáknak szálláshelyet szolgáltatni. De ez vonzza a csak „nézőket” is, ami miatt a valódi lakáspiaci kereslet növekedése rendre elmarad „a bámészkodó tömeg méretétől”.

Aki azt gondolja, hogy hobbiból senki sem néz lakáshirdetéseket, nem érdeklődik hirdetések után, nem regisztráltatja magát ingatlanközvetítőknél, vagy megy el lakásokat nézni, az téved. Ezek az emberek a lakásturisták.

A búza és az ocsu

A lakásturizmus optimista lakáspiacon, a "lakások ünnepén"  egy veszélyes jelenség, mert becsaphatja a szereplőket. Bankba is elmegy a lakásturista érdeklődni a lakáshitelekről, otthonteremtési támogatásról. Úgy ad elő mindent, mint ha komoly szándékai lennének. Ugyanígy viselkedik online is, böngészi a hirdetéseket, intézkedik, szervez és tervez. A hirdetési oldalak forgalmáról utoljára Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője is azt nyilatkozta, hogy milyen figyelemre méltó. Azt még ő sem tudhatja, hogy az oldal nem képes megkülönböztetni a „búzát az ocsutól”. Azt gondolja az ingatlan.com komoly érdeklődőnek, aki megnézi a hirdető telefonszámát. Ez egy olyan rejtett funkció, ami egy extra műveletet jelent és az ingatlan.com szerint ez már elég ahhoz, hogy minden ilyen kattintást „búzaszemnek” nevezze.

Az „ocsu” sajnos homokszemként működik a gépezetben, teljesen összezavarja az ingatlanközvetítőket, akik minden érdeklődőt nagy örömmel regisztrálnak, ajánlanak nekik lakásokat és viszik ki őket a helyszínre.

Komoly időbe telhet, mire kiderül valakiről, hogy csak a bolondját járatja velük és végső soron az egész lakáspiaccal. Az érdeklődők számából próbálja a piac a keresletet, forgalmat megbecsülni. Ki lehet szűrni, szkennelni és profilozni a lakásturistákat?

A mindenevő, de "finnyás"

A kereskedelemben dolgozók biztosan sok érdekes történetet mesélhetnének  kiről és hogyan lehet megmondani ránézésből, a viselkedéséből, legyenek azok szavak vagy metakommunikáció, hogy kiből lesz vásárló és kiből nem. Az online felületeken is lekövethető egy lakásturista, mert ők meglehetősen szélsőségesen néznek hirdetéseket, nem igazán szűrnek és mindent megnéznek, ami „megtetszik” nekik, mert nincs is konkrét céljuk, így semmilyen anyagi korlát sincs.

Tehát egy online felületen az, aki „mindenevő”, azt mindig fenntartásokkal kellene kezelni. Az online lakásturista sokat „kattint”, sok időt tölt el az oldalon, sok mindent meg is néz, igazi álom „ügyfél”, aki tálcán kínálja fel a jó statisztikát az oldalnak, miközben nem jelent potenciális vásárlót, bárki és bármilyen indokkal, céllal nézelődhet, konkrét vásárlási szándék nélkül.

Az időrabló, de "elfoglalt"

Az ingatlanközvetítők már sokkal szerencsésebb helyzetben vannak, mert a személyes kapcsolatból már érdekes dolgokat lehet észrevenni.

A lakásturista imádja, ha foglalkoznak vele, ő az igazi Mr. vagy Ms. Fontos. Időrabló, szereti ha az ő idejét rabolják és azt is, ha ő rabolhatja másokét.

Az ingatlanértékesítő hasonló mentalitású valódi vásárlókkal is könnyen találkozhat, ezért az ilyen „nyájas” és „körülményeskedő” emberekről még nem tudhatja biztosan, hogy lakásturista. Az első igazi erre utaló jel, amikor a „vevő” nem tudja mit akar és gyorsan lakásokat szeretne nézni, hogy majd „evés közben jön” meg az étvágya. Az online viselkedéshez hasonlóan a „mindenevőség” itt is jól tettenérhető. Az értékesítő magában csak azt kérdezheti ilyenkor:

„Mit variál már?”, de a valóságban a lakásturista nem variál semmit, csak „megnéz és megfog” mindent, amihez közel kerül vagy közel érzi magát, de nem lesz jó neki semmi. Simán eltölthet egy lakásban akár egy órát is, mint ha ez lenne az, amit keres, de utána jön a kifogással majd, hogy miért nem ezt választja. "Sokat gondolkodik".

Barátkozó, de mindenki "ellensége"

Közvetlen, nyitott, társasági emberek, akik szeretnek beszélgetni az „élet tapasztalatukról”. De legalább annyira felszínesnek is tűnhetnek, ha valaki (ki)ismeri őket, mert mindenkivel barátkoznak, de senkinek sem lesznek a barátaik. A tapasztalt értékesítő, mint egy jó „bolti és piaci eladó” ki kell, hogy tudja szűrni néhány hónap alatt, hogy a „kedves vevő” csak szórakozik vele, mert akár havonta más lakástípus és árszegmens lehet a kedvence, a feltételeket is ez alapján változtatja. Ajánlatot is akkor és úgy tesz, amit biztosan nem fogadnak el. Ha később megkeresik - mert végül az a lakás mégsem kelt el és a lakásturista sem talált még semmit - hogy üljenek le és beszéljék meg azt az ajánlatot, addigra már természetesen nem lesz neki aktuális.

„Tegnap még ezt akarta, ma azt, holnap meg valami teljesen mást”. A lakásturisták jelenleg igen felülreprezentált réteg a lakáspiacon.

Minden eladó, értékesítő, hirdetési oldal, bank jobb, ha odafigyel a lakásturistákra, mert csúnyán becsaphatják őket. A lakásturista valódi kockázata, hogy elvakíthat mindenkit, akivel kapcsolatba kerül, mert ők az igazi délibáb jelenség a lakáspiac horizontján.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakásbefektetők misztikus kifejezés, mert senki sem tudja igazából kikre vonatkozik. Általánosan bárkit lehet annak nevezni, vagy magát hívhatja annak. Mi 3 fő csoportra osztjuk őket, amikor találkozunk velük, ahol a közös nevező az, hogy banki hitel ritkán terheli a lakásaikat.

1. A véletlen embere

Örökölt vagy olyan vásárolt lakóingatlan tulajdonosa, aki teljesen véletlenül kerül abba a helyzetbe, hogy a lakását hasznosítsa. A véletlen a hangsúlyos tényező az ilyen tulajdonosoknál, akik nem készülnek tudatosan arra, előre átgondoltan, hogy pl. bérbe is adják a lakást, amit megörököltek. De ugyan olyan véletlen műve lehet, hogy az addig az otthonuknak tekintett lakás, ház, most válás miatt, vagy külföldre költözés miatt, esetleg más városba költözés miatt, lesz egyik napról a másikra „befektetés”. 

Sokszor őket szokás teljesen amatőrnek hívni, mert kényszer hatására lesznek pl. bérbeadók. Ők a bérleti díjat általában felélik, mondhatni "kenyérre" kell nekik. Ez az a csoport, ahol lehetnek hitellel terhelt lakások is.

2. A megtakarító

Ők már kemény évek munkájával vásárolnak ingatlant, amit már tudatosan haszonsítani is szeretnének, kamatoztatni a megtakarításukat.

Az óvatos megtakarítókat érdemes két alcsoportra bontani. Az a közös bennük, hogy nagyon óvatosak, kockázatkerülők és hosszú távban gondolkodnak.Itt már fontos szempont a tudatosan megtakarító magánszemély, aki a pénzét ingatlanban tartja. Az ingatlan itt egy fajta malacperselyt jelent és inkább megtakarítási tulajdonságai dominálnak. A kapott bérleti díjat sem éli fel, megtakarításnak tekinti.

2A Aki a még kicsi gyerekének vásárol:  hogy a gyereke 5-10 év múlva, majd oda tudjon költözni, ha majd tovább tanul, vagy csak kirepül a fészekből.

Jellemző, hogy nagyban befolyásolják a végül megvásárolt lakás méretét, elhelyezkedését ezek a "gondoskodó szülő" érzelmek. A befektetési elvek csak részben érvényesülnek, mert még mindig a személyes érintettség igen erős.

2B A megtakarítások másik formája A „magánnyugdíj előtakarékosság”: Ők is biztonsági játékosok, nem spekulálnak, csak a már meglévő pénzüket lakásba teszik, amit majd akkor akarnak eladni, ha majd nyugdíjba mennek. Itt sem ritka, hogy 10 évnél hosszabb időben gondolkodnak.

A személyes érintettség itt már alig észrevehető, ők az első igazán befektetőnek nevezhető csoport, mert fontos számukra, hogy a lakás nagyon jól kiadható legyen - még ha ők sem maguknak sem a gyereküknek el nem tudják képzelni, hogy ott éljenek.

3. A spekuláns

A spekulánsok azok a befektetők, akik rövid távon a pénzüket úgy teszik be lakóingatlanba, hogy azt onnan minél hamarabb ki is vegyék. A spekulánsok imádják a kockázatot és keresik az alkalmi lehetőségeket, amikre azonnal lecsaphatnak. Az ilyen vásárló rafinált, taktikus, pókerarc, vagy legalábbis annak hiszi magát. Három fő típust érdemes megkülönböztetni ebben az esetben is:

3A A vállalkozó:  Az életvitelszerűen vásárló, tudatosan felújító és a kész terméket azonnal eladó vásárlók. Ők nem reklámozzák, hogy hány milliót akarnak vagy tudnak keresni ezzel. Fedősztorikat találnak ki, hogy a gyereküknek vették és csinálták meg ilyen szépen, de időközben minden máshogyan alakult, stb. Az ilyen spekulánsok egy éven belül akár több lakást is vásárolhatnak és adhatnak el, a tőkéjük forgási sebességétől függően. A lényeg, hogy a lakás minél rosszabb állapotban lehet, csak legyenek olyan rejtett adottságai, amit egy felújítással jól ki lehet hangsúlyozni. Már egy fajta építőipari fővállalkozónak kell felfogni őket, akik alvállalkozóikkal készítik fel a lakásokat eladásra. Budapesten nem nehéz ilyen eladók lakásaival találkozni. A sok nagyon szépen felújított és azonnal eladásra kínált lakás mögött általában ilyen „vállalkozók” állnak, még ha magánszemély is az ingatlan tulajdonosa. Kisebb családi vállalkozások ezek, amiből jól meg lehet élni, ha valakinek van ehhez érzéke. Egy kész lakásért tényleg hajlandóak felárat fizetni a vevők. Aki költséghatékonyan tud felújítani, de minőségi munkát végez, az egy lakással már komoly éves fizetéseket tud megkeresni tisztán.

Az ilyen vásárlók egyedi tulajdonsága, hogy a bérbeadás hidegen hagyja őket. Ők csak felújítják a lakást és azonnal eladják.

3B A gyorsan és könnyű pénzt kereső: A másik csoport már olyan vásárlók, akiket szintén a magasabb áron történő eladás motivál, de előtte rendszerint még azért bérbe is adják. A bérbeadási szempontok akár rövidebb ideig számíthatnak számukra, pl. néhány évig kiadja, ha muszáj, de őket csak az motiválja, hogy majd milliós haszonnal tudja eladni. Figyelik a piacot, de 5 éven belül biztosan ki akarnak a lakásból szállni. Rákölteni nem nagyon szeretnek. Őket az olyan lakások érdekik, amiket relatíve jó áron meg lehet szerezni akár olyan környékeken vagy házakban, ami most még kockázatos, de a jövőben minden jobban alakul - gondolják ők. Ezek azok a vásárlók, akik szinte bármilyen fura lakást meg tudnak venni és óriási kockázatot tudnak vállalni. Számukra inkább a felületesen felújított lakás, vagy inkább csak karbantartott lakás az érdekes. Ha már kiadható, akkor számításba jöhet.  A szép lakások felárát rendszerint nem akarják megfizetni, de felújítani már lusták, vagy nincs is meg hozzá az ismerettségi körük.

Mindenképpen komolyabb munka nélkül, gyorsan és könnyen akarnak pénzt keresni a lakással: megveszem-kiadom-eladom startágiával.

3C Az extrém lakáshasznosító: A spekulánsok harmadik csoportját viszont a lakás hasznosításából szedhető jövedelmek maximalizálása jellemzi. Ők egy speciális csoport ebből a szempontból, mert minden mást fel tudnak áldozni a kiadhatóság oltárán. Az ilyen vásárlót azt különbözteti meg leginkább a többitől, hogy a végletekig helyspecifikus, még ha a befektetések alapszabálya szerint kockázatos "egy helyen" vásárolni. Csak bizonyos házakban és utcákban vásárol és akár több lakást is fel tud halmozni fix lokáció mellett. Csak azt számolja, hogy mennyi jövedelmet termelhet évente. Vannak, akiket a hosszú távú bérbeadás hajt, mások a turisták kegyeit keresik. Esetleg lehetnek kevert stratégiák is, de a fő hangsúly az éves bevétel maximalizáláson van. Ezeket az embereket erős hit hajtja, senki és semmi sem befolyásolhatja a lakáspiacról alkotott véleményüket.

Ők azok a bizonyos főállású bérbeadók, akiknek ez már egy munkahely, még ha általában valamilyen jól menő vállalkozásból tudják finanszírozni a lakásvásárlásokat. Ez nekik nem megtakarítás, hanem egy újabb pénzcsinálási lehetőség (=kihívás, hobbi).

Ők az igazi lakásfelhalmozók, a spekulánsok talán legismertebb képviselői, mert gyakran működnek együtt ingatlanos vállalkozásokkal, építenek kapcsolatot, hogy hirdetés nélkül azonnal őket keresse meg az ingatlanértékesítő, ha egy eladó pont ott akar eladni valamit, ahol és amit ők keresnek.

A képek az instagram.com-ról vannak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Breaking News - Váratlan helyzet?

Az OTP Bank a családi otthonteremtési támogatások kb. 50%-át folyósítja országosan, ezért komoly rálátása van erre a piacra. Pénteken jelent meg a hír, hogy 2015 júliusa óta, amióta a CSOK él, az új szocpol, összesen 9000 esetben vették igénybe, átlagosan kicsit több mint 1 millió forintos támogatási összegben. Hétfőn reggel már a hír kiegészítve újra elérhetővé vált  a penzcentrum.hu-n és estére további ördögi részletek is kiderültek a napi.hu-n, ahol már  Kormos Zoltán, az OTP Bank hitelezési igazgatója nyilatkozott. Rendkívüli adatokat értelmezünk, mert hetek óta mást hallani, mint amit a tények mutatnak. Korai összefüggéseket keresni? Ellenkezőleg, szerintünk legfőbb ideje tiszta vizet önteni a pohárba.

A CSOK 4000-8000 darab új építésű lakóingatlant érinthet 2016-ban

Az OTP Bank 2016-ban, összesen 40000 CSOK igényléssel számol országosan, átlagosan 1,5 millió forint támogatási értékben.

Az új építésű lakóingatlanok iránti kérelem 10%-20%-os lehet. Ez országosan 4000-8000 ilyen célú ingatlanszerzést jelent 2016-ban. Vagyis a feje tetejére biztosan nem fog állni a lakáspiac ettől. A használt ingatlanok piacát a CSOK 2.0 nem fenyegeti, még mindig ez lesz a domináns piac, ahogy ez a magyar lakáspiac történetében mindig is így volt.

2016-ban 400-1600 darab 10+10 milliós CSOK-kérelem várható országosan

Az állam lakáspolitikai propagandát jelképező 10+10 milliós támogatást igénylők száma a várható kérelmek alapján 1%-4% között mozoghat majd, ami 400-1600 darab igénylést jelent országosan. Ennek a lakáspiaci és az otthonteremtési hatása mondhatni elenyésző. Ha 2017-2018 között ez még nő is, akkor sem beszélhetünk drámai hatásról. A hitelezés és a lakásértékesítés jó üzlet tud lenni. Látszik, hogy ha valaki az OTP mellett labdába akar rugni CSOK ügyben, annak komoly erőfeszítéseket kell tenni (magas kockázatvállalás mellett).

Gúnyosan azt is mondhatnánk, hogy az állam többet költ média kampányra (tévében és a rádióban), mint a 10+10 milliós lakástámogatásra. Politikai tőkét lehet belőle kovácsolni, de tömegek lakhatását nem fogja megoldani.

Azt az OTP is megerősítette, hogy náluk 2016 január óta 14 ezren érdeklődtek a CSOK 2.0 után. Ez igéretes számnak tűnik, de most  jön a fekete leves:

Az OTP viszont azt is kiemelte, hogy idén összesen 50 darab (!!!) CSOK-kérelem futott be a bankhoz, amiből 20 darab (!!!) volt 10+10 milliós és természetesen egy forintot sem folyósítottak még.

Az OTP konzerzatívan fog hitelezni

A magasnak mondható érdeklődéshez képest a realitás még köszönő viszonyban sincs ezzel. A média egy része mégis túlértékeli az érdeklődők számát - banki és lakáshirdetési portál "hátszél" támogatással -  amit már az állami propagandával egy szinten képviselnek.

Az OTP Bank szokatlanul azt hangsúlyozza, hogy a bankoknak nagy a felelőssége, és az OTP biztosan konzervatívan fog hitelezni, pl. a CSOK támogatást nem tekinti önerőnek bevállalt gyermek esetén

 -  erősítette meg Kormos Zoltán, az OTP Bank hitelezési igazgatója a napi.hu-nak. A gyermekvállalást nem értékeli az OTP - mondhatnánk - csak a már megszületett gyerekeket. Biztosan lesznek kockázatvállalóbb bankok, hogy nagyobb piaci részesedést érjenek el, de az OTP hozzáállása akkor is mérvadó.

Urbanizáció hatása  az OTP Bank hitelezési politikájában

Pedig nagyon úgy néz ki, hogy az egésznek sokkal nagyobb a füstje, mint a lángja. De inkább csak parázsról beszélhetünk, mert az OTP most lehűtheti azt a felfokozott hangulatot, ami az elmúlt hetekben kialakult a CSOK körül. Olyan domináns szereplő, hogy sok múlhat azon milyen gyakorlattal és feltételekkel hitelez. A nem likvid -  tehát nem forgalomképes - lakáspiacokon az OTP nem kíván hitelezni. Ez a gyakorlatban leszűkíti a magyar lakáspiacot a jelenleg is aktív lakáspiacra, ami kvázi a városokat jelenti.

A 10+10 milliós összeg egy nagyon szűk réteget érinthet, még is erről sokkal több szó esik, mint bármi másról.

Ki kell mondani, hogy a 2016-ban a CSOK 2.0 igénylők 96%-99%-ban nem a 10+10 milliós támogatást veszik igénybe.

Ideje lenne most már világosan és higgadtan beszélni a témáról.

Padlón a vállalati ingatlanfinanszírozás

A CSOK 2.0 már azt is tisztázza, hogy új lakás-projekt esetén 70%-os elkészűltségi szinten vehető igénybe a támogatás. Tehát tervezőasztalról nem lehet eladni CSOK-kal egy lakást sem, ahhoz a vásárlónak megfelelő önerővel kell rendelkeznie - hangsúlyozta Kormos Zoltán, az OTP Bank hitelezési igazgatója.

Egy lakásprojekt kb. másfél év építkezés után lehet ilyen szinten. Így ez ismét egy olyan helyzetet teremt, amiért a lakásépítések nem fogják túlságosan leterhelni az építőipart 2016-ban, mert nem lehet lakásokat majd eladni tervezőasztalról. A KSH legfrissebb jelentése szerint 2015 decemberéről az is kiderült, hogy teljesen más köti le építőipart - a megrendelések szerint - nem a lakóingatlanok építése.

A lakásépítések finanszírozása is egy óriási kérdés. Magyarországon 2015-re a bankoknál az összes típusú ingatlan-projektek finanszírozása 2008 óta 36%-kal, 2014 óta 23%-kal csökkent.

A banki finanszírozás az újlakás-projektek alfája és omegája. Ezek pedig szörnyű adatok, ami az ingatalanügyek banki finanszírozását illeti.

Jelenleg a bankoknak az ingatlan a rossz, bedőlt projekt-hiteleket jelenti leginkább, amiktől szabadulnának.

A CSOK az új építésű ingatlanok piacára akar hatni, de gyakorlatilag inkább minden másra hatott már eddig is.

Ébresztő, a lakhatás nem játék, de ma mégis annak nézik!

A kínálathiányos magyar lakáspiac az állami beavatkozást egyértelműen drasztikus áremelésnek értelmezte csak, amiért mindent CSOK-árfelárral  lehet csak megvásárolni, legyen szó építési telekről, új vagy használt lakóingatlanról. Ez az „ördög CSOK-ja”, ami „beteggé” (CSOK-lázsassá) tette a lakáspiacot és talán pont az OTP a "láz elleni gyógyszer" ?

Az állami beavatkozás közgazdaságilag általában káros folyamatokat indít el - tanítják ma is a klasszikus közgazdasági iskolákban.

Ma szemtanúi is lehetünk, hogy az állam akkor is elvehet, amikor adni akar, amiért az állam "mindenhatóságában" legalább annyira kockázatos hinni, mint a piac tökéletességében.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Szociális igény

A bérházépítések kérdése, ma nem kap olyan hangsúlyt, mint a saját lakás megvásárlása. Miközben nem mindenki akar, vagy valaki nem is tud saját lakást vásárolni. Az albérleti díjat ablakon kidobott pénznek csak az nevezi, aki a lakhatási kérdést saját tulajdonú lakásban tudja megoldani. Akinek nem rohanhat a szülőkhöz, nagyszülőkhöz, hogy kellene egy kis önerő saját lakásra, majd a bankhoz, hogy ki kellene egészíteni ezt a lakás vételáráig, annak a lakhatását jelenti a bérleti díj. A lakhatás kérdését nem szabad leegyszerűsíteni a saját lakás megvásárlására. A fiatalok többsége úgy jut sajátlakáshoz, hogy vagy vesz neki egyet a család, vagy örököl egyet, amit eladhat és másikat vesz. Azoknak a fiataloknak az árnya, akik teljesen nulláról vásároljanak lakást vagy házat a magyar megyeszékhelyeken vagy Budapesten, elég minimális.

Ezért arrogáns az albérleti díjakat a hitelek törlesztő részleteivel összehasonlítani, mert a saját lakásnál a legnagyobb teher az önerő kérdése.

Ha 100% hitellel lehetne vásárolni lakásokat Magyarországon, akkor lehetne azt mondani, hogy önerő nélkül mindenki eldöntheti, hogy elkötelezi-e magát a banknak 20-25 évre, vagy bérel. De 50%-70% önerő megléte nem árt a saját lakásban gondolkodóknak. Akik pedig ezt nem tudjál előteremteni, azoknak marad a bérlakáspiac. Hiszen lakin kell valahol…

Mercedes-Benz Kecskeméten már lépett

Ezzel a kérdéssel is foglalkoztunk már  és még fogunk is. A piaci alapú bérleti díjak is gondot jelentenek egyre több bérlőnek, nem hogy még önerőre tegyen félre. Az önkormányzati tulajdonú lakásokat az elmúlt 25 évben folyamatosan eladták. Az önkormányzati bérlakásprogram szerte az országban ritka mint a fehér holló. De szerencsére hallani kezdeményezéseket, amikor maga a nagyobb munkáltató tesz lépéseket a lakhatási kérdések megoldására. Kecskeméten a Mercedes-Benz 40 lakásos bérlakásprogramot indított, írta a bacsmegye.hu. Ennek keretében a munkavállalóinak egy része ilyen béren kívüli támogatásban is részesülhet. A versenyszféra rá kényszerül az ilyen lépésre, mert a munkaerőhiány összefügg a lakhatási problémákkal.

Nem csak Budapesten, de megyeszékhelyeken sem könnyű a fizetésekhez mérten jó albérletet találni. Ezekben a városokban lehet viszont dolgozni, ahová a munkaerő áramlik, vagy áramlana, ha lenne hol élni is benne. A lakhatás kérdése tehát munkaerőpiaci, egyben gazdasági kérdés is.

Az urbanizálódó Magyarországon, a kisebb települések elnéptelenednek, amíg a nagyvárosaink folyamatosan nőnek. A lakhatás kérdését a saját tulajdonú lakásszerzés támogatásának ösztönzésével csak részben lehet kezelni. Bár egyértelmű, hogy a jelenlegi lakáspolitika cél az, hogy Budapesten kívül vásároljanak és telepedjenek le. De beárnyékolja az az állami elvárás, hogy a lakhatási kérdésekkel küszködők még a gyermekvállalás terheit és felelősségét is viseljék. Egyelőre pedig úgy néz ki, hogy 1-2 gyereknél többet még azok sem mernek bevállalni, akiket az állam megcélzott. Ennek pedig fontos üzenetnek kellene lennie. Nem érdemes erőltetni a 3 gyereket Magyarországon, mert akarásnak mindig csak nyögés a vége. Meg kellene ma már becsülni az 1-2 gyermekes családokat is.

Állami (látszat)intézkedések

Mielőtt kritika érne minket, tudjuk, hogy van lakhatási támogatás is, amikor az állandó lakcímünktől távol bérlünk lakást. Azzal is tisztában vagyunk, hogy vannak munkáltatók, akik átvállalják a lakhatási költségek egy részét, vagy egészét. Azt is tudjuk, hogy a mobilitást is ösztönzi az állam azzal, hogy ha kiadjuk a saját lakásunkat, mert egy másik településen bérlünk egy másikat, akkor költségként elszámolhatjuk az általunk fizetett bérleti díjat, a lakásunk által kapott bérleti díjjal szemben. De az albérletpiac elég fekete ahhoz, hogy ezt ne mindenki tudja igénybe venni a lakhatási támogatást, amikor a számlára nem akarják neki kiadni a lakást. A saját lakás kiadása is olyan településen lehetséges, ahol van albérletpiac. Ha mégis kiadható, általában az a bérleti díj csak töredéke annak, amit fizetnie kell ott, ahová költözik.

A szociális bérlakás programot egyik megoldás sem helyettesíti.

Reméljük, hogy a kecskeméti példa ragadós lesz és az önkormányzatok mellett maga az állam is kedvet kap a bérlakásépítéshez.

Egy ingatlanhoz, legyen az lakás, családi ház, nyaraló, szálloda, étterem, stb. mindig valamilyen szép emlékünk (is) fűződik. Az ételeink és az ingatlanaink sokszor kötődnek egymáshoz, és elválaszthatatlanul egymás részeivé válnak.

Nézhetjük csukott vagy nyitott szemmel, de egy ingatlan az életünk titkos naplója.

A bérlők kiválasztásáról és szűréséről már beszéltünk. A jelöltek egy „arkhé” típusa a szingli lányok, akik a bérbeadók örök kedvencei. Az egyedülálló lányokat ugyan úgy preferálták 20 éve bérlőnek, mint ma. Az újsághirdetések korszakában külön mondatot rájuk szántak, pedig drága mulatság volt akkoriban a hirdetés. Ma már ritkábban olvasni az internetes hirdetéseknél, de néha még is előfordul.

Az egyedülálló lányokat, a Szex és New York című sorozat óta inkább szingliknek hívjuk. Az ilyen lányoknak van egy része, aki nincs is annyira egyedül, mint amennyire állítja. Egy részük a lakásban rendezi be a szolgáltatásainak a „székhelyét”. Mások akár házhoz is mennek, ha szükséges. Az ilyen bérlők egyébként vigyáznak a lakásra, tisztán tartják, mert a szolgáltatásukhoz hozzátartozik a szép és igényes környezet. Ezek a lakások rendezett házakban vannak, jó tömegközlekedési helyeken az 5-6-7-8-9-13 kerületekben, Pesten főként. Ami feltűnő lehet az ilyen bérlőknél, hogy sok vizet tudnak használni havonta. De nagyon diszkrétek és figyelnek arra, hogy a szomszédokat semmi sem zavarja. Már ritkább, de olyan szingli lányok is voltak, akik együtt béreltek ki nagyobb lakást, ahol „közösen dolgoztak”. Ma jellemzőbb a privát nappali+ hálószobás kuckó. Jól fizető bérlőkről beszélünk, de nem biztos, hogy mindenki ilyen lakót szeretne. Mi is jártunk már úgy, hogy egy bérlő jelölt telefonszámát ellenőrizve sokkal többet tudtunk meg róla, mint amit eredetileg szerettünk volna.

Szexlakások az airbnb árnyékában

De léteznek búvóhelyek is, amikor direkt ilyen célokra bérelnek ki lakásokat. Az ilyen bérlők néha ilyen típusú lakásokat „üzemeltetnek”, amiket néhány órára lehet csak kibérelni, esetleg egy teljes hétvégére. Ők havidíjat fizetnek a lakás tulajdonosának, aki mit sem tud erről leginkább. Persze, amióta tudják sokan, mi az az airbnb, adott tulajdonosnak azt is lehet „füllenteni”, hogy ők rövid-távú szálláshely-szolgáltatást nyújtanak. Ezek az igazi szexlakások, amiket pillanatok alatt lehet megkapni, annyi időre, amennyire szükséges, jellemzően a pesti oldalon és a belvárosban, vagy ahhoz nagyon közel. A szomszédoknak az tűnhet csak fel, mint ha mindig más lenne a bérlő. Persze a tulajdonos nyugodt lehet, hogy jól megy az airbnb, ezért olyan nagy a jövés menés. Az is könnyen előfordulhat, hogy akár tényleg fogadnak turistákat is, de a jobb kihasználtság miatt a cég/bérbeadó profilja bővebb ennél. Ezeket a lakásokat szexoldalakon, szexpartnerkereső oldalakon hirdetik, de a Google adwords-öt is használják már az elszántabbak. Szinte állandó igény lehet rájuk, mert egyszerűen nem mennek ki a divatból. Az airbnb-láz  pedig nagyon jó álcát jelent most a számukra.

A turistákra vadászó amazonok - veszélyes egyéjszakás kalandok

Az egésznek van azért egy sötét oldala is,  amit már  szervezetten űznek. Az ilyen lányok jellemzően az utcán, szórakozóhelyeken "vadásznak" leginkább férfi turistákra. Az lányok csak a csalik a horgon, akik megfelelő módon elcsábítják a gyanútlan férfit és felviszik a bérelt lakásba, ahol az egyéjszakás kaland kirabolást fog jelentni csak. Ezek már kimondottan drága környékeken lévő lakások, drága belvárosi szállodák közvetlen közelében. Az ilyen lakástulajdonosok sose felejtsék el, hogy egy-egy ártatlan arc mögött, aki átlagon felüli árakon akar bérelni, de a munkája igazából ismeretlen, az sosem jelent semmi jót. Az 5. kerület a bűnözési térképen „előkelő helyet” foglal el, és bizony nem véletlenül. Az ilyen lányok nem ritkán „barátnőikkel” vagy éppen „ismerősükkel” mennek el lakást nézni. Bizony érdemes odafigyelni a társaságra, akivel érkezik. Ravasz emberekről van szó, akik a legártatlanabbnak tűnő lányt használhatják erre, aki majd elmondja, hogy ő egyedül fog ott élni.

A drága budapesti albérletek egyébként is vonzzák a bűnözőket, ahol erre külön oda kell figyelni, amikor bérlőt választunk.

A bűnözők leginkább úgy bérelnek lakást, hogy nem az fogja használni, aki a bérleti szerződést aláírja - ez évtizedek óta szinte semmit sem változott Budapesten. Ezekre előre fel kell készülni, különben a szingli lányok nagyobb veszélyt hordozhatnak, mint arra bármikor is gondoltunk volna.

A megjelölt képek az instagram.com-ról vannak.  A "Búvóhely" szolgáltatást reklámozó kép pedig egy ismert magyar pornó oldalon látható.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

"Apró betű"

A 40 oldalas szövevényes jogi szöveg  értelmezéséről majd kiad az NGM egy újabb tájékoztatást a csalad.hu  oldalán, mint az tette januárban. Tudható az ugyanis, hogy a szöveget nem az átlagembereknek írták, miközben ezek pontos ismeretét, megértését várják el tőle. Most tényleg nem arról van szó, hogy akkor vállalunk papíron 3 gyereket, kapunk „ajándékba” 10 milliót és 25 évre kapunk még egy 3%-os kamatozású lakáskölcsönt. Ez csak a csontváz, amit könnyű kommunikálni és egyszerűen érthető. Mi ezt egyszerű a beláthatatlan kockázatokat jelentő emberi tényezőnek hívtuk, amikor a lakáskölcsön felvételének veszélyeiről írtunk.

Az már nincs kommunikálva, hogy mit történik akkor, ha még is csak valami közbe jön, amire nem is számítunk. A kölcsönt pontosan kell törleszteni, nem eshetünk késedelembe, mert a késedelemi kamat már nem 3%. Ha pedig szerződésszegünk, akkor akár egyösszegben is követelhetik tőlünk a kölcsönt, visszamenőleg a büntetőkamatokkal együtt. A büntetőkamat pedig tényleg nem 3%. Nézzünk tükörbe és kérdezzük meg magunktól, tényleg 100%-hogy 25 évig mi minden szabályt be tudunk tartani gond nélkül? A kérdés csak költői, mert ezt senki sem tudhatja erre a választ. Ez a lényeg és ezért örülünk annak, hogy a Fogyasztóvédelmi Egyesületek Országos Szövetsége már most azon dolgozik, hogy az óvatosság, a kockázatok értelmezése része legyen a kölcsönszerződés aláírását megelőző időszaknak. Hiú ábrándjai ne legyenek senkinek, a kölcsön csak a szerződési feltételek elfogadása mellett folyósítható, ha értjük azt, ha nem. Ezt aláíratják velünk a bankok akkor is, ha egy betűt sem értünk az egészből.

Utólagos reklamáció nem lehetséges, hogy „én ezt nem is tudtam, nekem ezt nem is mondták”. A bank és az állam is minden felelősséget RÁNK, a kölcsönt felvevőre hárítja, ez a CSOK 2.0-ban sem változott.

A feosz.hu oldalán olvasható felhívást, tájékoztatót, váloztatások nélkül közöljük, csak a fontosabb részéket emelünk ki belőle:

A CSOK nincs ingyen és felelős pénzügyi döntést igényel!

2016-02-10 17:57:26

Fontos tehát, hogy a fogyasztók tájékozódjanak az előírásokról és rendkívül nagy felelősség hárul a hitelintézetek alkalmazottaira is a megfelelő tájékoztatást tekintve. Szigorú határidők, akár ötszörösen felszámított késedelmi kamat, objektív feltételektől függő gyerekvállalásra vonatkozó szerencseelem, elidegenítési és terhelési tilalom: a fogyasztóknak tisztában kell lenniük az esetleges hátrányokkal!

2016. január elsején hatályba lépett az Otthonteremtési Program kiterjesztésével összefüggő egyes kormányrendeletek módosításáról szóló 455/2015. (XII. 29.) Korm. rendelet, amely jelentősen bővítette a családok otthonteremtési kedvezményét (CSOK).

A CSOK nyújtotta előnyök számos olyan célra felhasználhatóak, amelyek találkoznak például a fiatal házaspárok jövőbeni terveivel. Így három vagy több gyerek esetén akár 10.000.000 Ft-os kedvezményt is kínálhat az új lakás építésénél vagy vásárlásánál. Igénybe vehető használt lakás vásárlására vagy éppen bővítésére is, bizonyos feltételekkel. Ehhez kapcsolódik a kedvezmények másik fő típusa, amellyel a fogyasztók otthonteremtési kamattámogatást kérhetnek. Sőt, ha az utóbbit a CSOK-kal együtt igénylik, akkor tízmillió forintos összegnél amellett még további, tízmillió forintos államilag kamattámogatott, azaz kedvezményes kölcsönhöz is jutnak.

A CSOK és az említett akciós kölcsön már számtalan hitelintézetnél elérhető, amelyek egyébként nagyon helyesen külön írásos tájékoztatóval segítik a fogyasztókat. Ugyanakkor a remélt összegek érdekében mindennek az automatikus beikszelése, aláírása és tudomásul vétele és az apróbetűs részek figyelmen kívül hagyása nagy felelőtlenség. A támogatási kérelem benyújtása körültekintést igényel, a hitelintézetek alkalmazottai részéről pedig felelős magatartást és kellőképp részletes, közérthető szóbeli tájékoztatást.

Az a fogyasztó ugyanis, aki az említett részeket figyelmen kívül hagyja, később könnyen olyan helyzetbe kerülhet, amelyben nemhogy neki fizetnek, hanem őt fogja terhelni súlyos fizetési kötelezettség.

Így például, ha valaki három vagy több gyermeke után tízmillió forintos vissza nem térítendő támogatásban részesült, de valamelyik feltételnek nem tud megfelelni és visszafizetési kötelezettsége keletkezik, akkor visszamenőleg az igénybevétel napjától esedékes Ptk. szerinti késedelmi kamat (a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamat nyolc százalékponttal növelt értéke) ötszörösét kell visszafizetnie.

Ha a fogyasztó nincs tisztában az ilyen és ehhez hasonló feltételekkel, akkor később könnyen kerülhet anyagilag súlyos helyzetbe, amennyiben előzetesen nem tájékozódott. A CSOK igényléséhez kapcsolódó nyomtatványok szinte mindegyikében pedig feketén-fehéren ott áll az, hogy az ügyfelek a kiadott, otthonteremtési kedvezményről szóló tájékoztatót és a bank kapcsolódó írásos tájékoztatását is átvették, annak tartalmát megismerték.

A kellően részletes és közérthető szóbeli információk tehát mindenképp szükségesek a felelős döntéshez. Aki előre tájékozódik, azzal is tisztában lesz például, hogy bármikor ellenőrizhető a kedvezmény igénybe vételének jogszerűsége, valamint a felhasználás szabályszerűsége akár az érintett lakásban is közvetlenül. Sőt, lakásvásárlásnál adott esetben a fiatal házaspár kötelezettségvállalása kifejezett szerencseelemet hordoz és az arra is vonatkozhat, hogy a még meg sem született három gyermekük iratait mutatják be az adásvételi szerződés megkötésétől számított tíz éven belül, ezzel igazolva a három gyermek születését. Ha erre nem képesek, bizonyos kivételekkel a kedvezmény összegét kamatostul vissza kell fizetni. Emiatt szintén lényeges az a tájékoztatás, hogy milyen esetekben van mód a mentesülésre.

A kedvezményes hitelnél ugyancsak érdemes azzal tisztában lenni, hogy a megadott teljes hiteldíjmutató (THM) nem tükrözi a későbbi kamatkockázatokat és a hitelkonstrukció is eltér akkor, ha valaki a legnagyobb elérhető, azaz a tízmillió forintos összeget veszi fel. Ez utóbbinál a hitel futamidejéből az első huszonöt évben kaphat csak a fogyasztó kamattámogatást. Önmagában is pedig a hosszú évekre nyúló fizetési kötelezettség súlyos anyagi terheket okozhat nem várt eseménynél a fogyasztónak, aki ilyenkor csak kivételesen mentesülhet az azonnali és egyösszegű visszafizetés alól. Erre akkor kerülhet sor, ha igazolni tudja, hogy az rá mind a családi, jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire tekintettel aránytalanul súlyos terhet jelentene.

A Fogyasztóvédelmi Egyesületek Országos Szövetsége felhívja a fogyasztók figyelmét a körültekintő eljárás fontosságára és arra, hogy megfelelően tájékozódjanak, mielőtt rögtön beleugranának a CSOK igénylésébe. Ugyanakkor nem nélkülözhető a felelős hitelintézeti magatartás sem és az, hogy a fogyasztó által írásban tudomásul vett feltételekről szóban is kellő információt adjanak, egyszerűen és közérthetően.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Egy mai blogbejegyzés   (Már több részét átírták, javították a rövid észrevételünk után.) kérdésére adjuk meg a választ, mert a bejegyzés rendkívüli módon figyelmetlen és felületes volt. A lakás és ingatlan szavak nem szinonimái egymásnak.

Minden lakás ingatlan, de nem minden ingatlan lakás.

Az ingatlanalapok pedig általánosságban véve távol tartják magukat a lakáspiactól, így nem is meglepő, hogy a lakáspiaci folyamatokat nem tükrözi a teljesítményük:

A hasonló cipőben járó megtakarítók többségében felmerülhet egy kérdés: miért is nem látszik az ingatlanalapok árfolyamában az ingatlanárak őrületes emelkedése? (idézet a blogbejegyzésből)

Az almát a körtével még is össze lehetne hasonlítani, ha a blogbejegyzés a lakáspiaci folyamatoknál nem az áremelkedést hasonlítaná az ingatlanalapok hozamával. Már így leírva érezheti mindenki, hogy valami nem stimmel és teljes joggal. Ha a lakásárak változásai ugyanis ilyen módon nem használhatok arra célra, amire a blogot írója használja:

1. A lakásárak változásának az eladók örülnek elsősorban, pl. azért mert jobban jártak azok, akik 2015-ben adták el a lakásukat és nem 2014-ben. A vevők már kevésbé örülhetnek, hogy ők drágábban vásárolhattak 2015-ben, mint tehették volna 2014-ben.

2. A lakásárak változása akkor realizálható - magyarul pénzzé tehető - ha a lakást eladjuk. Addig nem létezik ez a pénz sehol. Ilyen pénzzel pedig racionális befektetőként nem számolhatunk. Hiszen az ingatlan (ismét típustól függetlenül) sajátossága, hogy eladni a legnagyobb feladat és az hordozza önmagában a legnagyobb kockázatot. Megvenni mindent nagyon könnyű, na de pénzzé tenni a végén, az az igazi kihívás. Főleg több pénzzé, mint amennyiért megvettük.

3. Ha különböző típusú ingatlanok teljesítményét hasonlítjuk össze, akkor azt hozamalapon tesszük. A hozam az általában nem más, mint az adott ingatlan típus jövedelemteremlő képessége = éves bérleti díja a vételárához - teljes befektetett tőkénkhez viszonyítva, beleértve még a felújítás költségeit is lakás esetén - viszonyítva %-os alapon. Ez egyre divatosabb a lakáspiacon is, amikor a lakások vásárlásánál „elvárt hozam” alapján döntik el, hogy melyiket vegyék meg.

4. Ebből következik az, hogy ha egy ingatlan típus ára nő (egyre drágább megvenni), a hozama elkezd csökkeni, mert a bérleti díjak általában nem követik le az ingatlan piaci árnövekedést.

Már el is jutottunk a lényeghez:

Az ingatlanalapoknál „az ingatlanok értékelése általában a nettó jelenérték számításon alapul, azaz a jövőben képződő, szabad rendelkezésű pénzmennyiség (jellemzően bérleti díjak) jelenértékét számszerűsítik”.

Tehát ha csökkennek az ingatlanalapok hozamai, az általában jót jelent, mert egyre többet érnek a birtokukban lévő ingatlanok.

A lakáspiacon jelenleg bruttó 5%-8% hozammal lehet még mindig számolni, a növekvő lakásárak miatt csökkenő hozam mellett.

Videó egy körtéről, ami akár sün is lehetne...

A lakáspiaci hozam már azonnal összehasonlítható az ingatlanalapok hozamaival, ha a mérleg két oldalára helyezzük fel őket. Így van csak értelme az almát a körtével összehasonlítani, ahogyan a blog teszi, úgy nem. Ez a vidó egy körtéről szól, ami így akár már egy sünnel is összehasonlítható :)

Tudjunk meg többet az ingatlanalapokról

A magyar ingatlanalapokról egy nagyon jó összefoglaló olvasható netfolio.hu-n. Akit érdekel a téma, az mindenképpen olvassa el, mert alapos, részletes, de közben mégis olvasmányos és érthető is marad. A blogra visszautalva, az mindenképpen dicséretes, hogy alternatívaként hozzák fel az ingatlanalapokat a lakáspiaccal szemben. De valamiről vagy beszéljünk rendesen, vagy sehogy. Az ingatlanalapokról egyébként is azért tudni keveset, mert a már történelmi háttérrel rendelkező ingatlanalapokba bekerülni nem is olyan könnyű. A közel jövőben várható, hogy egyre több próbálkozás lesz ingatlanalapok indítására. A blogban emlegetett Duna House maga is beszélt már saját ingatlanalapról.

De ne feledkezzünk meg arról, hogy a befektetésnél a biztonságkeresés az egyik legfontosasbb kérdés, amit hajlamosak vagyunk „képzeletbeli hozamok” illuzióját igérő oltárokon feláldozni.

A netfolio.hu-s cikkből kivett grafikon is jól mutatja, hogy a több mint 10 éve jelen lévő ingatlanalapokkal szemben, az új alapok mindenképpen komoly kockázatokat rejthetnek, mert

az ingatlanpiac rövid távon kényeztet, de hosszabb távon viszont büntet.

A kép és a video az instagram.com-ról vannak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

1. Tetőtérben is lehet izgalmas egy fürdőszoba

A terek inspirálnak, feltöltenek minket és persze meg is nyugtatnak. Ha fürdőszoba fetisiszták és azt hiszik már láttak mindent, akkor nézzünk meg együtt hét fürdőszobát.

2. Ha szűk a tér, a fa mindig hatásos design elem.

3. Ki felejtene el ilyen helyen kezet mosni?

4. A kézmosás tényleg lehet boldogság.

5. A víz+köves tusoló.

6. Térérzet növelés kreatívan.

7. Nem kell mindent beépíteni, a falon kívül is van „élet”.

A képek az instagram.com-ról vannak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakásárak drasztikusan nőnek, olvashatjuk mindenhol. Ez nem csak a tartalékaink felélését jelenti, hanem komoly kompromisszumok megkötésére is kényszeríthet minket.  Milliókról, sok esetben akár tíz milliós nagyságrendű ártöbbletről is beszélhetünk, amik kizárhatnak minket  a fizetőképes vásárlók köréből. A szándék sajnos a lakásvásárlásnál nagyon kevés, pénz kell hozzá, nagyon sok pénz. Érdemes élelmesnek lenni és nem utolsó sorban kreatívnak, hogy megnézzük az „alternatív piacot”, ha már a lakáspiac egyre kirekesztőbb.

Közeledik Valentin nap is. Ilyenkor általában a férfiak kedveskednek a nőknek. Akár ki is lehet lépni a komforzónából, az ilyenkor megszokott klisékből. Ha valaki nőként a párját szeretné meglepni 5 nap múlva és közben éppen lakáskeresésben is vannak, itt a nagy lehetőség. Igaz, nem egy klasszikus otthon, de a négyzetméter árat nézve, a méretét, a benne rejlő rejlő lehetőséget, na és az elhelyezkedést, akkor azért érdemes figyelembe venni. Jó, jó, van egy kis bökkenő: nem túl napos, de valamit valamiért. 211e Ft/nm áron, 2. kerületben ilyen alkalmi vétel, nem jön az szembe az emberrel minden nap.  Talán még egy kis alku is belefér.

449 nm squash club a Mammut1  4. emeletén 95 millió forintért

3:1 ajándék, befektetés és egyben akár extravagáns otthon is lehetne.

Itt már valóban van értelme a befektetés szónak, nem valami ingatlanos maszlag. Mégis csak több lehetőséget hordoz magában, mint egy „átlagos” lakás. Milyen találékony Valentin napi ajándék ötlet. Romantikus, mert a nő számára a vásárlás "házimunka" lehetne, ki sem kellene mozdulni otthonról. Milyen társasház tudna ezzel versenyezni? A férfinak közben pedig racionális ajándék, mert "életteret" kapna, sportolási lehtőséget, vállalkozói/önkifejező eszközt, hogy megvalósítsa önmagát. Mindezt úgy, hogy még a párkapcsolatukra is jó hatással lehetne, hiszen már ezoterikus magasságokban érvényesül a nő-férfi, yin yang ellentét tökéletes feloldása.

Talán a hosszú házasság titka is részben egy jól megválasztott otthonban rejlik valahol. 

Ki mondta, hogy a plázába csak vásárolni járhatunk? Lehetne ott élni is. Főleg ilyen budai lakásárak mellett.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

2015. december 16-án  jelentették be az „ingyen milliókat”, amiről időközben kiderült, hogy nincs is annyira ingyen.

2015. december 29-én  tovább borzolták a kedélyeket és a „milliókon” kívül, már senki sem értett semmit.

2016. január elejére külön értelmező magyarázatot adott ki az NGM. De még az is tele volt ellentmondással. Közben a lakáspiac ellentmondást nem tűrően reagált: építési telekspekulációk és az új lakások, házak árai beCSOKisokdtak. Egyszerűen megtörtént az állami támogatás beépítése az árakba. Volt CSOK nincs CSOK gondolhatják sokan.

2016. január 21-én  bejelentették, hogy már nem kell sokat aludni és minden tiszta lesz. De ezt ők sem gondolták komolyan, így.

2016. február 1-én már tereltek, hogy majd a hónap végéig minden részlet kiderül.

Közben pedig az árak csak emelkednek…, amit szofisztikáltan „CSOK-láznak” is hívnak. FehérCSOKi, az urbanista kiscica, összefoglalja az elmúlt közel 2 hónap élményeit:

2016. február 8. Újra arról beszélnek, hogy a "héten" most már minden végleges szabályt kihirdetnek, mindenkinek "érthető formában". FehérCSOKi, már feszülten várja:

A képek a cuteanimalshow@hotmail.com-tól  vannak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A Turkish Airlines és a Warner Bros. közösen készített reklám filmet a tegnapi Super Bowlra. A török légitársaság Gotham városát a Budai Vár látványával reklámozza a videó 0:21-0:24-ig, mint Gotham City képzeletbeli Operaháza.

Úgy néz ki a törököknek még mindig fontos jelkép a Budai Vár. Reméljük jogdíjat fizettek érte és nem a 150 közös év emlékére alapoznak :)

A CSOK szabályozása még várat magára. A részleteket még mindig nem ismerjük. Eddig a CSOK-láz csak a lakásárakban jelent meg. Ha már úgy is drágák lesznek az új lakások,  akkor lehetnének már szép házakban is. Egy dubai cég ötleteit mutatjuk meg, amik akár lehetnének Budapesten is, mert nem magas épületekről van szó.

Például nálunk még teljesen hiányzik a tetőteraszok valódi kihasználása, közösségi térré formálása. Elpazaroljuk ezt a jól kiahasználható nagy teret.

A lépcsőházakra is több figyelem kerülhetne. Az elmúlt másfél évtizedben épült tömbházaink lépcsőházai inkább csak funkcionálisak, miközben lehetnének akár ilyen inspirálóak is.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Nem unalmas kép, az már biztos.

Papír és toll. Egyszerű eszközökkel is képesek vagyunk még nagyszerűt alkotni.

Az előzmény itt olvasható.

A kínálat törvénye

Az újlakáspiac segélykiálltásai 2009-től hangosak voltak, de csak 2015 decemberére döntött úgy az állam, hogy áfát csökkent és drasztikusan növeli az újlakásvásárláshoz szükséges állami támogatást. Az időzítés sok szempontból nem volt szerencsés. A lakáspiac hangulatbeteg. Akkor érdemes élénkíteni, ha „szomorú vasárnap” hangulata van. Az ingatlan lobbinak abban igaza volt, hogy valamikor 2011-2012 körül legkésőbb sokat segíthetett volna az, amit csak az elmúlt 2 hónapban jelentettek be. Abban az időben az újlakáspiac drámain zsugorodott 2008-2011 között, az egész lakáspiac recesszióban volt. De 2012-re szinte teljesen súlytalanná vált, ami azt jelentette, hogy az építőipar kivonult ebből a szegmensből. 2015-re egy szűk réteg  és egy nagyon szűk kínálattal tudott jelen maradni. A piac hangualta optimista, az árak növekednek, főleg az új lakásoké, amit az FHB lakásindexe  is alátámaszt. (Megjegyzés: az alábbi grafikont az FHB készítette)

Az állami beavatkozás ilyen helyzetben játék volt a tűzzel, mert a kínálat törvénye szigorú.

A bulvár lakáspiac eleinte óriási örömmel fogadta az állami döntést, azonnal azt számolták, hogy ez milyen óriási lehetőség ez a vásárlók számára. Gyakorlatilag minden állami pénz pumpa a lakásépítők zsebébe megy. Az állami propaganda fiaskója ma még nem olyan egyértelmű. A bulvár hírek még ebből is viccet csinálnak, hogy milyen őrült lakáshirdetésekkel lehet találkozni. Pedig nem őrült meg az újlakáspiac kínálati oldala, csak úgy viselkedik, mint minden piac, ahol akkor és úgy avatkoznak be, amikor és ahogyan nem célszerű. Az újlakások egyre nehezebben elérhetők, az pénz pumpa a lobbinak kedvez, a vevők úgy kaptak segítséget, hogy nem kaptak valójában semmit.

Az áfa csökkentés eredeti oka és célja, a kínálat vitalizálása volt, nem az árak csökkentése.

Igazi látszat intézkedés, mert a felelősség a kínálatra hárul, az állam moshatja a kezét. Az ingatlan lobbi nem a vevők érdekeit képviseli, az elért eredmények sem őket szolgálják. A klasszikus kínálat törvénye szerint a kínálat csak növekvő áraknál nő. Ez alól a lakáspiac sem kivétel. Ha kínálatot akarunk teremteni, ahhoz „magasabb árak és jobb kivitelezői profit/jövedelmezőség” kell. El is telt majd egy hónap, mire a bulvár lakáspiac csúnyán mutogatni kezdett a hirdetési oldalakon a megemelt árú hirdetésekre. Pedig ez csak egy természetes piaci jelenség, válaszul arra, hogy államilag ösztönzik az új lakások építését. Ez pedig csak meredeken növekvő árak mellett történhet. Ha visszautalunk a tegnapi bejegyzésünkre, mindenki láthatja, hogy ha csökken a kínálat, akkor az árak is mérséklődnek, ha nő a kínálat, akkor pedig emelkednek az árak is. Ezek a piac törvényei, nem újságírók és ingatlanközvetítők vagy hirdetési oldalak elemzői befolyásolják ezeket.

Az állam piactorzító hatása

Az új lakások iránti keresletet is mesterségesen befolyásolja az állam, mint mindig.

Eddigi lakáspiaci történetükben, csak állami segítséggel lehetett az újlakáspiacot igazán életre kelteni.

Csak mára ez olyan pici és jelentéktelen lett, hogy arra nem is gondoltak, hogy a következő pár évben, már az is nagy eredmény lesz, ha meg tudják duplázni az épülő lakások számát, nem hogy többszörösére emelni azt. Így a kereslet ösztönzése, a CSOK nem segíti a kereslet és kínálat egysúlyának kedvezőbb kialakulását. Ellenkezőleg, a nagyon korlátozott kínálat miatt, csak azt érte el az állam, hogy még inkább felgyorsítsa az új lakások árnövekedését, megdrágítva ezzel minden új és használt lakást is. A kettő ugyanis elválaszthatatlan egymástól, együtt él és mozog. Ma mégis azt kell hallgatnunk, hogy használt lakások piacáról majd eltolódik a kereslet az újlakások piaca felé. Nem számít az, hogy az új lakások értékesítési aránya, a csúcsidőszakban sem haladta meg a 25%-ot. Ez ma álomnak tűnik a 2%-os szintjével is. Az új lakások árai pedig olyan mértékben drágulnak, hogy mindenki csak pislog és dadog a kínálat gyors reakcióján. A lakáspiac jelenleg is 98%-ban a használt lakásokról szól még. Ha ez változik is valamelyest – mert reméljük, hogy változni fog – akkor sem gondolhatja azt senki, hogy több új lakást fognak valaha is eladni, mint használtat. De nálunk könnyelműen ki lehet jelenteni bármit, meg is jelenhet olvasott oldalakon, mi meg bosszankodhatunk rajta néha, ha a puritán stílusa mellett a bulváros tartalmával sem értünk egyet.

A CSOK a lakásra jár, nem a gyerekért!

Újra visszacsatolnánk a korlátos kínálat jelenségére. Amikor a CSOK-ot bejelentették, mindenki azt akarta megtudni, hogy mekkora a potenciális vásárlók száma. Egymásra licitálva elemezték, hogy itt ennyi tízezer vagy éppen annyi százezer család jelenhet meg látens vásárlóként. Már odáig fajultak a dolgok, hogy a 10 milliós vissza nem térítendő támogatást csak a 3 gyerek vállalásához kötötték. Teljesen kifelejtették a képletből, hogy azt nem a gyerekekért adják, hanem a lakásért. Bárki vállalhat 3 gyereket, de ha nem tud lakást venni, mert nincs mit, akkor nincs állami támogatás sem. Ez itt a legnagyobb félreértés.

Ugyanis a CSOK sikere nem azon múlik, hogy hányan vállalnak 3 gyereket, hanem azon, hogy hány lakást tudnak megépíteni 3 gyerekes családoknak, amit ők meg is tudnak venni.

A kínálat ilyen értelemben nem, hogy lényeges, hanem a legfontosabb ebben a kérdésben, amit jelenleg sem tekint az ingatlan média elég fontosnak. Tudjuk, hogy unalmas a kínálat témája, semmi hangzatos főcím nem hozható ki belőle, így nem is fognak majd rákattani. Csak azt érdemes látni, hogy a feltételeken rágódni, számolgatni az „ingyen milliókat”, hogy mennyire megéri lakást vásárolni így, egy picit idealisztikus, ami csak és kizárólag arra jó, hogy úgy nézzen ki, mint ha valójában történne valami. Bezsogunk a nagy semmin, mert az újlakáspiac nagyon pici, az árai meg minden állami támogatást benyelik. Abban az értelemben igaza van sok hírnek, az állam úgy teremtett keresletet, hogy tökéltesen biztos lehet benne, a kínálat nem fogja tudni kezelni a helyzetet, ezzel egy elképzelhetetlenül torz újlakáspiacot teremtve. Kényszerhelyzetbe kerültek a vevők, harapófogóban vannak és jelenleg bíznak azokban a hírekben, hogy az újlakásoka árai majd tényleg csökkeni fognak, amire eddig Magyarországon csak szűkülő kínálat esetén volt példa. Ha nő az újlakások száma, akkor az biztos út az árnövekedéshez.

Az újlakáspiac az ingatlan franchiseok Mekkája

De az újlakáspiac az ingatlanközvetítők és hitelközvetítők Mekkája, profit divernek tekintik. A kettő pedig igen sokszor egy és ugyan az, mert az ingatlan franchise ma már inkább a pénzügyi szolgáltatásokról szól. Ki ne örülne ilyenkor (ingatlan- és hitelközvetítőként), hogy ha már jutalékokat számolhat „könnyű pénz” reményében, hiszen itt gond nélkül lehet majd eladni bármit és bármilyen áron.

A bulvár lakáspiaci híreket pedig a kontraszelekciónak köszönhető ingatlanos cégek, bankok írják, akiknek csillog szemük, mert az újlakáspiacon kimagaslóan magas a szerepvállalásuk.

Az elkövetkező hónapban nem is fogunk meglepődni, hogy az újlakáspiac magas árai minden érintettet az átlagásnál sokkal jobban fog érdekelni és ezt reklámozni is fogja.

A CSOK árprémium – a negatív hír

Kíváncsian várjuk, hogy 2016-ban milyen piaci klisék fognak terjedni és mennyi idő után fog túllépni a CSOK keresleti oldaláról a kínálati oldalára az ingatlan média. CSOK nélkül is volt élet a budapesti lakáspiacon.

A CSOK-kal pedig minden sokkal bonyolultabb lett, mert valójában nem állami támogatást jelent, hanem egy árprémiumot (felárat), amit azoknak a vevőknek is ki kell fizetni, akik nem veszik igénybe.

A CSOK beépül a piaci árakba és tovább drágítja a lakóingatlanokat. Ezt legalább már egyre többször lehet hallani, csak ez éppen ellentétes az ingatlanértékesítők, bankok és szinte mindenki szándékával. A CSOK pozitív üzenetét, nem formálhatják negatívra, mert azzal a saját üzletüknek ártanak. Az ingatlanosok pedig egyszerűsítenek, mint mindig, a kockázatokat alulbecslik és persze a felelősség is a vevőkre hárul. A hirdetési oldalak is valószínűleg a CSOK-szűrökön túl valami mással is készülnek idén, hogy további bevételekre tegyenek szert a bővülő újlakáspiacból. Az  urbanizálódó Magyarország  pedig nagyváros-központú lakáspiacot teremt, amit a CSOK sem fog tudni befolyásolni, csak még nagyobb anyagi áldozatvállalást/terhet jelent a vevőknek.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakáspiacról felületesen, könnyedén és egyszerűen szeretünk beszélgetni, mint szinte ma már mindenről. A bulvár hatása a hírvilág minden szegmensét érinti. A lakáspiac viszont nem mindig jól dramatizálható, nincsenek benne celebek, látványos „villantások”, szerelmi viszonyok, szaftos sztorik. Itt szeretnénk megjegyezni, hogy egyébként lennének, csak egyelőre erre a lehetőségre a média még nem csapott le. Pedig biztosak vagyunk benne, hogy sokan szeretnék tudni, hogy mik is zajlanak a színfalak mögött. Végülis minden ingatlanos cég mögött is emberek vannak, a maguk bulváros életükkel és kapcsolatrendszerükkel. Kit ne érdekelne, hogy hol él egy vezető ingatlan franchise  tulajdonosa a családjával? Hogyan szerezte ez első "száz millióját"? Vannak-e problémáik, ellenségeik, kik a barátaik? Mennyire elfogultak politikailag? Cégeik sikerében mennyire játszik szerepet világnézetük, hitük? Az ingatlanos cégek mennyire konkurenciái egymásnak és mennyire nehezítik meg egymás életét vagy sem? Kik a legszexibb ingatlanos csajok, vagy hol vannak az igazi szívtipró ingatlanos Casanovák? A külső mit számít az ingatlanos világban? Vonzó nőnek vagy sármos playboynak könnyebb lenni ebben a szakmában? A lakáspiacon a szereplők megszokták, hogy nem igazán kerülnek reflektorfénybe, csak saját üzleti érdekiket kiszolgálva. Ha cégüket vagy az üzleti stratégiájukat kell népszerűsíteni, akkor szívesen nyilatkoznak, reklámozzák cégüket, amiért sokszor fizetni is hajlandóak.

De hogyan is kezdődött minden?

2008-ig a hangulatra koncentráltak a lakáspiaci hírek. Leginkább látványos fejlesztésekről, hogy ki és mit épít, ad át voltak a főcímek. A lakáspiaci folyamatok nem voltak hangsúlyosak, mert minden szépnek és jónak tűnt. Sokan azon a tények is meglepődnek, hogy maga a KSH is 2007-től rendelkezik valódi, statisztikailag is elemezhető, jól összehasonlítható adatokkal a lakáspiacról. Azt is mondhatnánk, hogy 2008-ig „hangulatkeltés” volt az ingatlanmédia célja, ami még nem is volt valóban tudatos média jelenlét, inkább csak érdekességnek tűnt. Volt forgalom, épültek az új házak, pezsgett az élet, még ha egyébként semmi sem volt már rendben, mert a piaci adásvételek száma folyamatosan csökkent, az építkezések is 2003 után évről évre mérséklődtek, az infláció minden árnövekedést „felzabált”. Gyakorlatilag elindult az elértéktelenedés, de ez nem hordozott hírértéket akkor, mert nem elemeztek adatokat akkoriban. Csak beszélgettek a lakáspiacon a szereplők és más ingatlanpiacokon (pláza, irodaházak) is jól látható építkezésekről.

2009-2013, a sötét közelmúlt 2009-től jött a feketeleves az addig jól leplezett problémákról. Előtte csak azt lehetett hallani, hogy éppen milyen új „városközpontot” terveznek, milyen csúcs új irodaházakat fognak építeni, milyen sok a külföldi befektető, és hogy ömlik a tőke az ingatlanpira. A rózsaszín ködnek pillanatok alatt lett vége, és sokan azt hitték, hogy itt egyik pillanatról a másikra változott meg. A valóságban pedig csak az történt, hogy a már évek óta tartó lakáspiaci problémák egyszerre kerültek a nyilvánosság elé. 2013-ig évente hallgathattuk, hogy most már nem csökkenhetnek tovább az árak, mert most már túl alacsonyak ahhoz, elértük a gödör alját. Közben pedig beivódott a köztudatba a „devizahiteles lakások” fogalma, aminek a tömeges megjelenését várták a piacon, további árcsökkenést eredményezve. Ez az egyetlen egy dolog nem változott, mert ezt még azóta is várják néha. Ez eddig sem így történt és nem is hatott a lakáspiacra, de médiabarát, mert elég drámai és szentimentális. A Nemzeti Eszközkezelővel  az állam ebből is kiveszi a részét, egy új „nemzeti lakáspiacot” létrehozva. Ezekben az időkben a jelzáloghiteles kérdésék uralták a híreket, miközben a borús piaci hangulatról szóló híreket, jól áthatotta a kilátástalanság. Az állami szerepvállalás ekkor született meg. A lakáspiaci lobbi gyakorlatilag azonnal az államtól várta a lakáspiac fellendítését, áfa csökkentéssel és vásárlásösztönzéssel. A lakáspiaci hírek nem voltak hozzászokva a negatív hangulathoz, a piaci szereplők nem is igazán tudtak felnőni a feladathoz. Ezért keveredtek sokszor ellentmondásba saját magukkal. Egy lakáspiacon mozgó cég jellemzője, hogy általában mindig nagyon optimista és minden rosszban látja a jót, a lehetőséget. A lakáspiac adatainak igazi elemzése ennek ellenére sem vált jellemzővé az ingatlanpiacon. Mint ha szégyellték volna a piaci szereplők, hogy a lakáspiaci folyamatokat utólagosan bemutassák. Ez valamelyest érthető, mert azokból jól látszódott, hogy 5-6 évig gyakorlatilag az optimista és önbizalomtól duzzadó ingatlanpiaci hírek becsapták a közvéleményt. A lakáspiac időzített bombává vált, amiben nagy szerepe volt mindenkinek, akinek érdeke fűződött ahhoz, hogy minél később derüljön ki, még sincs itt minden rendben. A mellébeszélés, a könnyen érthető kommunikácók, a vagy fekete vagy fehér történetek ekkor lettek csak igazán kedveltek. A lakáspiaci hírek egyre inkább ingatlanértékesítő vállalkozások üzlete lett, akik így próbáltak felszínen maradni. Mivel a látványos beruházások eltűntek, a lakáspiacon a képek helyett, „elemzők” vették át a szerepet, akik mindig megerősítették  a „soha vissza nem térő alkalmat”. Most kell lakást venni, mert csak drágább lesz, örök klasszikus megunhatatlannak bizonyult 2013-ig. 2013 negyedik negyedévére különleges gazdasági helyzetbe csöppentünk, ami mindent megváloztatott.

Budapest karikatúrája

2014 piaci hangulata megváltásként jött a lakáspiacon. 2008 után az első év volt, amikor az optimizmus már nem tűnt cikinek. Bár külön érdekessége volt az akkori piaci helyzetnek, hogy a lakáspiacról egységesen tettek állításokat. A 2014-től kezdődő piaci élénkülés a nagyvárosainkat érintette igazán - mutatták a statisztikák -  ezen belül is Budapest tért magához  Csipkerózsika álmából. 2014-ben egyre több értékesítő vállalkozás egyre hangosabban beszélt a médiában. Az igazi áttörést 2015 hozta, amikor szinte január 1-től fogva naponta jelentek meg a cikkek, hogy „egymást tapossák” a vevők a lakáspiacon, az árak meredeken száguldanak. Túlzó volt, de bulvár módon lehetett a lakáspiacról úgy beszélni, mint előtte még igazából soha. Leginkább az élénkülő budapesti lakáspiac karikatúrája volt ez, nem a magyar lakáspiaci valóságé.

Ha megnézzük ezt a KSH grafikont, jól látjuk, hogy mit jelent az a lakáspiaci jelenség, amit egyszerűen urbanizációnak nevezünk. Ez a folyamat nem ma kezdődött, de a 21. században globálisan egy gyors és látványos folyamatról van szó. El kell fogadnunk, hogy nagy városokban akarunk élni, amit a magyar lakáspiac is egyértelműen üzen a számunkra. De ez unalmas, tudományos, így nem is jelent meg a lakáspiaci hírekben, hogy az urbanizáció a lakáspiacot a nagyvárásokra fogja redukálni. Úgy tekintettek a lakáspiacra, hogy itt újra zajlik az élet és egy országos lakáspiaci fellendülésnek lehetünk a szemtanúi. De 2015-ben már a fehér, optimista hír mellett, megjelentek, a csak fekete hírek, hogy most már nagy lufit fújtak a lakáspiacon és itt az idő az árak csökkenésének. Ez persze akkor igazán zavaró, ha egymás után olvassa az ember a lakáspiaci híreket és nem tudja, hogy akkor most ki és mit akar vele igazából közölni.

Pár napja a KSH legfrissebb lakáspiaci elemzése  megalapozta a most megjelenő lakáspiaci híreket. Kiderült, hogy az urbanizáció azt jelenti, hogy társasházi lakások szerepe erősödik, a nagyvárosok piacán kívül, a többi lakáspiaci eszköz (beleértve a nagyra becsült családi házakat is) az elértéktelenedés fájdalmas útjára léptek – egy kis költői túlzással élve. Tagadhatatlanul az urbanizáció valódi nyertese Budapest, az egyetlen igazi versenyló a lakáspiac ügetőpályáján. A megyeszékhelyek is csak óvatosan követik, mindenki más pedig szépen lassan leszakad. Ezt persze azonnal úgy lehetett feketén kommunikálni, hogy vége a lakásárak növekedésének, csökkenés indult el. Ezért fontos az adatok vizualizációja, a folyamatok nem csak bulváros értelmezése, mert Budapestet és a megyeszékhelyeket ez a csökkenés nem érinti. Az urbanizáció pozitív hatásai ezekre a lokációkra koncentrálódik a következő időszakban. Emellett jól látszik, hogy a "törpe"újlakáspiacon az árak megállíthatatlanul nőnek országszerte.

Az 5% lakásáfa+CSOK gumicsont, mert az állam jól játszik a lakáspiaci szereplőkkel, elég rafinált ahhoz, hogy tudja mit kell a „szájukba adni”. A több éves lakáspiaci lobbi munkája győzött 2015 decemberében. Viszont a kérdés az most, hogy kik lesznek a lobbi áldozatai, a feláldozhatók. Holnap folytatjuk…

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Urbanizáció hatása Magyarországon

Január 29-én jelent meg a KSH 2015. 3. negyedéves lakáspiaci elemzése. Egyértelmű üzenetet hordoz, hogy a lakáspiac a média hírekkel ellentétben nem túlfűtött és higgadtan keresi az új egyensúlyi árakat. Azzal senkit sem szeretnénk untatni, ami egyértelműen kiolvasható. A likvid piacokon van élet(ezek megyeszékhelyek és a főváros), a többi piac pedig szenved. A ketté szakadt ország helyett, mi ezt úgy hívjuk, hogy az urbanizáció hatásai. Világ trend és Magyarország sem kivétel  ez alól. Az emberek nagy városokban akarnak élni és dolgozni, így itt lesz pezsgő ingatlanpiac is.

Egyensúlyi lakáspiac

Az egyensúlyi árakat a legegyszerűbben a klasszikus kereslet és kínálat görbéivel tudjuk ábrázolni. Ez után bárki könnyedén megértheti, hogy mi is történik a lakáspiacon, anélkül, hogy elméleti közgazdaságtan könyveket venne a kezébe. A klasszikus kínálat törvénye szerint, az árak növekedésével nő a kínált termék/szolgálatás ára. A kereslet törvénye szerint pedig a csökkenő árak mellett nő a kínált termék vagy szolgáltatás iránt a kereslet. Az érdekellentét ellenére a piacon még is lesz egyensúlyi ár. Ezt ábrázoltuk mi is ezen az egyszerű ábrán.

Kínálati piac

A végtelenségig van leegyszerűsítve az ábra, mert tudjuk, hogy a lakásokat nem lehet darabra mérni. Viszont nagyon jól kifejezi azt, hogy a magasabb árak a kínálat görbe felsőbb szintjeire helyezik a hangsúlyt, mert egyre több eladó jelenik meg a piacon. Gyakorlatilag ez történik 2013 óta és történik ma is. Jönnek a hirdetési oldalaktól a hírek, hogy egyre több lakást hirdetnek meg náluk és a kínálati árak is folyamatosan felfelé tartanak. A klasszikus kínálat törvénye a lakáspiacon is bizonyosságot nyer.

A kereslet alkalmazkodik

A vevők, a kereslet görbéje viszont kényszer hatására elmozdul évről évre. Ez nem jelent mást, mint a lakásvásárlók alkalmazkodnak az optimista piaci körülményekhez és a piaci egyensúlyra törekedve a grafikonon folyamatosan jobbra tolódnak. Mi felfelé (növekvő) nyíllal jelöltük ezt, de közgazdaságilag a kereslet növekvő egyensúlyi árak mellett nő, a keresleti görbe pedig jobbra tolódik, ezzel magasabb országos értékesítési számot elérve, természetesen magasabb átlagáron. Ezt szeretik sokan lakáspiaci boomnak hívni, mert a kereslet alkalmazkodik és bizonyos szintig tolerálja a kínálat diktálta új piaci feltételeket.

Korlátos fizetőképes kereslet

A KSH viszont felhívja a figyelmet, hogy az első félévben tapasztalható árnövekedési trend a harmadik félévre kifulladni látszik. Ez nem azt jelenti, hogy árcsökkenés várható a likvid piacokon, hanem, hogy a megnőtt árak lassan és biztosan elfogadott piaci árak lesznek. Ezek az egészséges piaci folyamatok jelei . Ez azt is jelenti, hogy 2016-ban a keresleti görbe jobbra tolódása lassul, fékezve az átlagár változást és persze az országos értékesítést is. A KSH arra is figyelmeztet, hogy az első félévben tapasztalható 30%-os értékesítési bővülés, a harmadik negyedévre 17%-ra morzsolódott és az teljes 2015-ös évet nézve, ez még tovább mérséklődhet. Szezonálisan az év utolsó negyedéve elmarad a többitől mindig. Ma már arról tájékoztatott a Duna House, hogy 2016 januárjában az elmúlt másfél év legalacsonyabb értékesítést becsli. 2015-ben még arról beszéltek, hogy 150e körül alakul éves értékesítés, de jelenleg úgy néz ki, hogy 130e lesz belőle – ha 15% alatti lesz az éves értékesítési bővülés, akkor még kevesebb is - és még az is kérdéses, hogy 2016-ban, meg lesz-e a 150e darab országos adásvételi szám jelenleg.

Újlakáspiac: túlkereslet túlfűtött árakkal

Fontos látni, hogy a KSH rávilágít arra, hogy az újlakások árai dinamikusan nőttek 2015 első három negyedévében. Ez már több mint 10%-os árkülönbséget jelent. Az állami ösztönzést megelőzően, ez az alpiac már azt üzente, hogy 2016-ban tovább fog erősödni. Foglalkoztunk már az újlakáspiaccal  . A tervezett lakásprojektek száma növekvő trendet mutatott és előrevetítette, hogy 2016-tól bővülni fog az újlakások kínálata, természetesen drasztikus árnövekedés mellett. Az állam mesterséges eszközei csak azt érték el, hogy természetellenes piaci reakciókat váltson ki, pl. egészségtelen kínálati nyomást az árakban, megrémítve a potenciális vásárlókat. Persze belemagyarázzák, hogy a fizetőképes kereslet jelenleg kivár és az milyen hatással van a használt lakások piacára. Gyakorlatilag tudnunk kell, hogy újlakáspiacunk szinte „nulla” az elmúlt években. A lakáspiac 98%-ban a használt lakásokról szólt 2015-ben. Ezt az arányt nem lehet pillanatok alatt megváltoztatni 2016-ban. Olyan alacsony bázison mozogtak az építkezések és adásvételek az újlakások piacon, hogy akár néhány ezer friss eladó új lakás vagy néhány ezer friss adásvétel is több száz százalékos növekedést fog jelenteni statisztikailag. De a piac egészét nézve ez akkor is csak egy alpiac marad, annak marginális befolyásával. Ettől sokkal fontosabb tény viszont, hogy az újlakások piaca, az újlakások árai együtt mozognak a használt lakások piaci áraival.

Ha tehát növekvő árak vannak és növekvő kínalt az újlakáspiacon, akkor a használt lakások piaca ezt szépen leköveti. 2016-ban továbbra is növekvő árakra, drágább lakásokra és bővülő kínálatra lehet számítani. A budapesti használt lakások árai pedig talán átléphetik a 300e Ft-ot is 2016-ban, amit az új lakások piaci ára csak felfelé fog húzni. A budapesti újlakások árai, pedig elképesztően magasan, 600e Ft-os áron mozoghatnak és koránt sem stabil, egészséges árakról beszélhetünk majd itt. Az újlakások kínálata korlátos térben és időben egyaránt. A fizetőképes keresletet a magas árak és a szűkös kínálat egyszerre korlátozhatják. A szűkös kínálat kockázataira már figyelmeztettünk, mert a magyar építőipar nem a lakásépítésekre van berendezkedve, átállni idő és nem biztos, hogy akkora üzlet, figyelembe véve, hogy az infrastrukturális és presztízs beruházások, az állami közbeszerzések sokkal jobb profitot hozhatnak számukra. Nem feltétlenül köteleződhetnek el, köthetik le szűkös erőforrásaikat az újlakáspiaci elvárásokkal ellentétben. Az a piaci elképzelés, hogy az újlakások kínálata 2-3 év alatt olyan szintre bővülhet, amivel az árak csökkennének, nem sok esélyt látni. Az állami keresletösztönzés túl erős túlkeresleti piacot teremt (ezzel drámai egyensúlyi zavarokat okozva), amit a kínálat semmilyen szinten nem lehet képes kezelni (2%-ról 25%-ra növelni az újlakások adásvételi arányát országosan), figyelembe véve, hogy az építőipar inkább zsugorodik, a figyelmének a központjában pedig nem is lakásépítések állnak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Folyamatban van a Liget projekt, ami hosszú idő után egy hazai méretekben mért gigantikus művészeti és kulturális (ingatlan) fejlesztés Magyarországon. Ritkán hallani róla, de most aktuális a téma egy The Wall Street Journal cikk miatt. Érik ugyanis kritikák a budapesti óriás beruházást, mint minden ilyen nagyszabású vállalkozást, ami évszázadokra kihathat. Nem is szabad elfelejteni, hogy nálunk minden korban mindent kritizáltak. A parlament megépítésének és stílusának sem örültek sokan. Aztán ma mindenki büszkén mutogat rá. Szóval az idő a legnagyobb kritikus, nem a "kortársak".

De miért is érdekes a Modern Művészetek Múzeuma  New Yorkban a mi szempontunkból?

Azért, mert ott odafigyelnek a konstruktív kritikákra és a funkcionalitást helyezik előtérbe a "design" helyett ezek után - derül ki a The Wall Street Journal   részletes cikkéből. Ahogy a múzeum is fogalmaz a látogatóknak és művészeknek alakítják át a múzeumot. Olyan apróságokra figyelnek, hogy a lehető leggyorsabb és legnagyobb kapacitású legyen a ruhatár, mert ismét feltették a kérdést, hogy kit érdekel a "művészet", ha 45 percet kell sorban állni a ruhatárnál? Kíváncsiak vagyunk, hogy nálunk ilyesmire odafigyelnek-e a Liget projektnél. Ismételten felhívva a figyelmet, hogy nem épületeket komoly dolog építeni, hanem tudni kell azokat a kor igényeinek megfelelően üzemeltetni is. Külön figyelmet érdemes a bauhaus lépcső eredeti helyreállítása is, mert félő, hogy nálunk a modern művészet nem azt fogja jelenteni, hogy a gyökereinkből táplálkozunk és napjainkig mutassuk be, mit is jelent a modern építészet és kultúra. A futurizmus jeles képviselői, a design tervezők egymást taposva és lökdösődve nyomulnak, hogy a Városliget „különleges” hely legyen. New Yorkban pedig az ember és a művészet kapcsolata van a központban, lehűtve a sztár építészeket és  megálljt parancsolva az extravertált terveiknek.

Mert mi a modern művészet, ha nem a szabadság korlátainak brutálisan őszinte kifejező eszköze, szemben a végtelennek hitt szabadságunk idealisztikus magasztalásával. New York üdítő példaként állhatna Budapest előtt, mert a modern művészet nem lehet l’art pour l’art semmilyen ideológia és vallás beskatujázó, leegyszerűsítő, de még inkább dobozba zárt céljainak sötét árnyékaként sem.

A felszínesség nem művészet, ahogy a forma sem vonhatja el a tartalomról a figyelmet. Ismét A múzeumba a „nemzetközi tartalom” miatt megyünk el, nem azért hogyan néz ki. A budapesti tervekből jelenleg pont a tartalom hiányzik nagyon, amire az építő kritikusok fel is hívják a figyelmet. A Liget projekt sikere sem a költségvetésen múlik, hanem a művészi tartalmon, amit értékként majd fel tud kínálni mind Budapestnek, mind azoknak, akik idelátogatnak majd.

Alkohol és szex turizmus, tényleg csak erre vagyunk képesek?

A léptéket is érdemes átérezni. Nálunk azon aggódnak a hangadók, hogy már 200 milliárd forint körül mozog a teljes Városliget "modernizálása", addig a Modern Művészetek Múzeuma New Yorkban egymaga 128 milliárd forintos költségvetésből újul csak meg. Halkan jegyezzük meg, hogy Budapestnek kontent kell "tartalom", mert évtizedek óta nincs koncepciója, hogy miért jöjjenek ide a turisták. Az olimpia megrendezése is erről szólhatna, mert adnunk kell valamit ahhoz, hogy kaphassunk.  Az "olcsóság" problematikája miatt a budapesti turizmus is szenved, hiszen kevés időt töltenek és pénzt hagynak itt a turisták . Az alkohol és szex turizmust is lehet a "pesti bohém" életnek lefesteni, de biztosan ezt a szerepet kívánjuk Budapestnek? A belváros egy vörös lámpás negyed, a Váci utca és környéke "table dance" bároktól és utcán sétáló, turistákra vadászó örömlányoktól "hangos", ha nem a bulinegyed megrészegült "vendégei" képzelik a várost egy cirkusz nagyszínpadának. A turizmus jelenleg nem kitörési pont és nem is lesz addig az, amíg kísért a múlt és csukott szemmel, befogott füllel tekintük a jövőbe.

Budapest (sokkal) többre képes

De mi itthon, azt szeretjük hangoztatni, hogy milyen sokan jönnek ide, mennyire népszerűek vagyunk és milyen vendégszeretők. A valóságban semmi sem úgy igaz, ahogy azt állítjuk, becsapjuk magunkat és el is riasztjuk a minőségi turistákat Magyarországtól. Ilyen hozzáállással és "kínálattal" nem vonzzuk, hanem taszítjuk a sokat költő és sok időt eltöltő turistákat Magyarországtól, beleértve Budapestet is.  A mennyiség helyett a minőség felé fordulni "drága mulatság", turisztikai versenyképesség növelése pedig különösen befektetésigényes. A szemléletváltás nem szükséges, hanem kötelező ma már, ha kiemelten fontos ágazatnak tekintjük. Elég a vörös lámpákból! Itt az ideje már zöld lámpát adniuk mindazoknak, akik az orrukig is alig látnak, nem hogy saját magukat a tükörben, mikor otthon begyakorolják a "szentbeszédeiket és prostitúcióra kényszerítik" Budapestet.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Minden csak idő kérdése, mondják a biztosítók. A társasházi lakástulajdonosok tudják, hogy ez zárt „kényszer” közösségekben mennyire igaz. Mégis, a lakásbiztosítások aránya évről évre csökken Magyarországon, annak ellenére, hogy a költsége nem igazán magas. Havi kb. 1000-5000 Ft plusz ráfordítást jelenthet, lakástól, társasháztól és ingóságoktól függően. A csökkenő lakásbiztosítások mögött meghúzódhat egy érdekes és meglehetősen bosszantó jelenség. Nevezetesen, nekünk kell sokszor megvívni a csatát a biztosítóval, ha káresemény történik. Nem lehetünk 100%-ig biztosak abban, hogy a biztosító nekünk a legjobbat akarja. Van egy fajta érdekellentét a biztosító és ügyfelei között. A biztosítók szeretik előre megtervezni azt a kárösszeget, amit évente kifizetnek. Lesznek jobb és rosszabb éveik. Ha a mi káreseményünk pechünkre egy biztosítót éppen túlterhelő évben történik, biztosak lehetünk benne, hogy jönnek majd a kárszakértői kifogások és a mellébeszélés.

A víz az úr

Társasházi lakásoknál a legtöbb káresemény vízzel kapcsolatos. Ezek származhatnak csőtörésekből, tető problémákból, dugulásból és néha gondatlanságból is. Egy érdekes probléma forrás tud lenni a fürdőszoba és ezen belül is a kád környéke. A kád alatt sokszor nincs burkolat. Ezért ha a kád körüli szilózás sérül, elöregszik, akkor vizet engedhet maga mögé. Apró problémának tűnhet, de egy idő után a szomszéd mennyezetén megjelenik a folt. A fürdőkád persze még rejthet további meglepetéseket is. A túlfolyónál, ha éppen nincs jól rögzítve a kádhoz (kilazulhat, vagy a gyerek játszik, esetleg sosem rögzítették jól), akkor mellette/körülötte is leszivároghat a víz a kád alá, újra foltot eredményezve az alsó szomszédnál. Ma már egyre ritkább, hogy a biztosítók „foltokra” állapítanának meg kárösszeget. Ilyenkor ugyanis az egész helyiség kifestésének költségét figyelembe kell venniük. Azért vannak trükkös kárszakértők, akik el akarják bagatelizálni ezt a kérdést, ha úgy érzik megtehetik. Nem szabad elfogadnunk a kárszakértő által ajánlott arrogánsan alacsony javítási költséget, érdemes úgy megállapodni, hogy számla szerin, utólag térítse azt meg a biztosító. A kárfelvételnél is oda kell figyelni arra, hogy minden kár és annak javítási módja – pontos költségek megnevezése nélkül – rögzítésre kerüljenek. Erre tudunk utólag hivatkozni, hogy a számlán szereplő tételek, miért indokoltak.

A trükközések persze nem érnek itt véget, mert ma egy konyha+nappali elég nagy tér ahhoz, hogy baj történjen benne. Ha pl. itt történik ázás, előfordulhat, hogy a parketta vagy a fali csempe sérül. Laminált parkettát sem lehet „foltban” javítani, csak egyszerre kicserélni az egészet. Ilyenkor egy komplett pa