Minden csak idő kérdése, mondják a biztosítók. A társasházi lakástulajdonosok tudják, hogy ez zárt „kényszer” közösségekben mennyire igaz. Mégis, a lakásbiztosítások aránya évről évre csökken Magyarországon, annak ellenére, hogy a költsége nem igazán magas. Havi kb. 1000-5000 Ft plusz ráfordítást jelenthet, lakástól, társasháztól és ingóságoktól függően. A csökkenő lakásbiztosítások mögött meghúzódhat egy érdekes és meglehetősen bosszantó jelenség. Nevezetesen, nekünk kell sokszor megvívni a csatát a biztosítóval, ha káresemény történik. Nem lehetünk 100%-ig biztosak abban, hogy a biztosító nekünk a legjobbat akarja. Van egy fajta érdekellentét a biztosító és ügyfelei között. A biztosítók szeretik előre megtervezni azt a kárösszeget, amit évente kifizetnek. Lesznek jobb és rosszabb éveik. Ha a mi káreseményünk pechünkre egy biztosítót éppen túlterhelő évben történik, biztosak lehetünk benne, hogy jönnek majd a kárszakértői kifogások és a mellébeszélés.

A víz az úr

Társasházi lakásoknál a legtöbb káresemény vízzel kapcsolatos. Ezek származhatnak csőtörésekből, tető problémákból, dugulásból és néha gondatlanságból is. Egy érdekes probléma forrás tud lenni a fürdőszoba és ezen belül is a kád környéke. A kád alatt sokszor nincs burkolat. Ezért ha a kád körüli szilózás sérül, elöregszik, akkor vizet engedhet maga mögé. Apró problémának tűnhet, de egy idő után a szomszéd mennyezetén megjelenik a folt. A fürdőkád persze még rejthet további meglepetéseket is. A túlfolyónál, ha éppen nincs jól rögzítve a kádhoz (kilazulhat, vagy a gyerek játszik, esetleg sosem rögzítették jól), akkor mellette/körülötte is leszivároghat a víz a kád alá, újra foltot eredményezve az alsó szomszédnál. Ma már egyre ritkább, hogy a biztosítók „foltokra” állapítanának meg kárösszeget. Ilyenkor ugyanis az egész helyiség kifestésének költségét figyelembe kell venniük. Azért vannak trükkös kárszakértők, akik el akarják bagatelizálni ezt a kérdést, ha úgy érzik megtehetik. Nem szabad elfogadnunk a kárszakértő által ajánlott arrogánsan alacsony javítási költséget, érdemes úgy megállapodni, hogy számla szerin, utólag térítse azt meg a biztosító. A kárfelvételnél is oda kell figyelni arra, hogy minden kár és annak javítási módja – pontos költségek megnevezése nélkül – rögzítésre kerüljenek. Erre tudunk utólag hivatkozni, hogy a számlán szereplő tételek, miért indokoltak.

A trükközések persze nem érnek itt véget, mert ma egy konyha+nappali elég nagy tér ahhoz, hogy baj történjen benne. Ha pl. itt történik ázás, előfordulhat, hogy a parketta vagy a fali csempe sérül. Laminált parkettát sem lehet „foltban” javítani, csak egyszerre kicserélni az egészet. Ilyenkor egy komplett parkettázás költsége fogadható csak el a biztosítótól. Ha elázott a konyhafal, csempék hullottak le, bontani kell a fürdőszobában, akkor azokat „kókány” módon már nem raghatjuk vissza, ha még a kárszakértő így is gondolja.  Csempét csak egyszer teszünk falra. A biztosítók persze minden ilyen esetben (csempe és parketta) törekszenek a költségek minimalizálására, mert a sérüléshez képest nagy a kár szakszerű javításának a költsége. De még véletlenül se hagyjuk magunkat megvezetni azzal, hogy elfogadjuk a kárszakértő érvelését és aláírjuk a jegyzőkönyvet. Ha úgy érezzük, hogy be akarnak csapni minket, akkor annak adjunk hangot. Ezek különösen akkor égető kérdések, ha nincs saját lakásbiztosításunk és a társasház tömbbiztosítása fedezné a károkat. Ilyenkor ugyanis előszeretettel „spórolnak” a biztosítók, megosztva a károk költségeit a károsultak között. Lehetnek nyertesei és vesztesei a történteknek, minden azon múlhat, hogy ki hogyan képviseli a saját érdekét. Akit kihasználhatnak, azt ki is fognak használni a biztosítók.

Társasházi biztosítás

Ma már szinte alapkövetelmény, hogy minden társasháznak legyen saját biztosítása. Leggyakrabban, a lakások is biztosításra kerülnek egyúttal, nem csak a közös területek. Erről érdemes minél előbb tájékozódni, amikor egy társasházban lakást vásárolunk. Néha a lépcsőházban is ki vannak függesztve a társasház biztosításának adatai, a biztosító nevével, a kapcsolattartó elérhetőségeivel és a kötvényszámmal együtt. Minden biztosítási részletet, szolgáltatásokat, jobb minél előbb alaposan megismerni és ezek alapján dönteni, hogy milyen típusú saját otthonbiztosítást kössünk. Az ilyen társasházi biztosításoknál, a lakások között nem tesznek különbséget, így alulbiztosított lehetett az ingatlanunk, ha átlagon felüli állapotban (minőségű) van.

Önálló otthonbiztosítás

Először annál a biztosítónál ajánlatos érdeklődni önálló lakásbiztosításról, ahol a társasház is biztosítva van, mert kedvezményekkel hálálhatják ezt meg. Illetve, ha káresemény történik, nem csak a társasház biztosítása alapján számíthatunk kártérítésre, hanem, a saját lakásbiztosításunk alapján is. Ez nem azt jelenti, hogy ugyan azt a kárt kétszer is megtérítik, hanem csak azt, hogy egy tejes hideg vagy meleg burkolatcsere költségét együtt a társasházi és önálló biztosításunk már állni fogja. Ha a társasházi biztosítás nem fedezné az összes költséget, a mi biztosításunk a különbségre nyújtana fedezetet. Ez kimondottan üditő lehet, ha egy frissen felújítot lakásban történik baj a szomszéd gondatlanságából, vagy a társasház műszaki hibájából. A mi biztosításunk emellett a mi lakásunk által okozott károkat térítheti meg másnak. Például egy víznyomás alatt lévő sarokcsap, vagy egy flexicső elreped, eláztatva a mi lakásunkat, illetve a szomszédét, mert pl. nyaralunk és akár ez több napig tartó folyamatos ázást jelent. A társasházi biztosítás az általunk, lakásunk gépészeti/műszaki hibáira nem terjed ki. Ha pedig baj történik, a szomszéd be is perelhet minket, ha kárát nem tudjuk megtéríteni. A lakásbiztosítás ezért elsősorban, nem a lakásról szól, hanem leginkább a mi felelősségünkről, amivel egy közösségben mindig számolunk kell.

Játék az egész világ

Sajnos azonban, a biztosítók törekednek „játék elméletben” (Game Theory) ismert „látszat” win-win megoldásokra, mert akinek nincs lakásbiztosítása, az a társasházi biztosítás minden egyes forintját „ajándéknak” tekintheti, függetlenül attól, hogy a havi közös költségeben, minden tulajdonos/lakó, kiveszi a részét a társasházi biztosítás költségeiből. Ilyenkor a károsult is könnyen úgy érezheti, hogy a kevesebb kárösszeg is jobb a semminél. A biztosító fizet is és nem is, hiszen fizet annyit, hogy a károsult elfogadja, de nem fizet annyit, amennyi a kár helyreállításának valódi költsége lenne.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A konya egy lakás egyik legfontosabb helyisége. De nem mindig volt ez így. A zárt főzőfülkék korában, egyszemélyes helyiségről beszélhettünk, ami jobb estben világos volt, rosszabb esetben elég sötét. A zárt konyhák fejlettebb szintje az étkező-konyhák. Ezekben mérettől függően, akár már kényelmesen is el lehet férni. Jókat lehet ott enni, beszélgetni, központi részéve válhat a lakásnak.

A nyitott konyák felé tett első lépések itthon a 80-as évektől már széles körben megtalálhatók családi házakban és lakásokban is. Ajtó nélkül, de jól láthatóan elszeparálva a nappalitól, mégis szorosan mellette találjuk ezeket a konyhákat. Ez a megoldás a mai napig divatos és több modernnek nevezett épületben is megtalálható, mert nagyon praktikus tud lenni.

A nyitott konyhák egy fura megoldása, amikor azt folyosón, közlekedőben, előszobában helyezik el. Ezek talán a legrosszabb megoldások. Sokszor csak azért vannak ott, hogy a lakásban minden szoba hálószobaként funkcionáljon. Egyáltalán nem elegáns, vagy kényelmes, mert a zárt konyhák érzését adják ennek ellenére. Étkező asztal székekkel nagyon ritkán fér el ilyen kényszerből elhelyezett konyhákban. Az előszobába jellegzetesen pici garzonlakások esetében kerül a konyha, mellettük a fürdőszobával és wc-vel. A lakásokba belépve ilyenkor azonnal a konyhában vagyunk, amit talán a legkevesebben választanának tudatosan.

Amerika mánia

A teljes nyitott konyha a nappali szerves része. Ezt szeretik teljesen tévesen „amerikai” konyhának nevezni. Annyira a köznyelv része lett, hogy egyelőre mi sem gondoljuk azt, hogy holnaptól mindenki nyitott konyhának fogja majd hívni. Az „amerikai” jelzőt talán a rendszerváltáskori amarika mániának köszönheti. Eleinte sokkal inkább „minőségi” jelző volt, mint sem a konyha lakáson belüli elhelyezésére utalt volna. A nyitott konyha „open plan kitchen” az angol szász nyelvjárásokban is ismert. A valódi, minden értelemben amerikai konyha, egy hatalmas ház, hatalmas méretű szobája, egy hatalmas konyhabútorral, nem túl ritkán egyben az étkezővel is, ahol az asztal körül elfér egy 8-12 fős család is. Az „amerikai” konyha egy lakásban nem igazán tudna elférni, mivel önmagában egy kisebb lakás méretével vetekszik. Nem teszünk be róla képet sem, mert mi még itthon  nem jártunk "amerikai" konyhában.

Nappali + konyha

A társasházi lakások nappali+konyha megoldását lehet szeretni vagy nem szeretni. A helykihasználás miatt a konyhákat egybe nyitják a nappalival, különben sötét lukak lennének. A nyitott konyha másik oka, hogy a konyhában főzéshez a nappali egy plusz életérzést ad, hiszen a tér sokkal nagyobb, sokkal otthonosabb, barátságosabb. A nappali ma már a lakások igazi társasági központja, a konyhában dolgozó családtag (anya, apa, vagy éppen a gyerekek) nem érzik magukat kirekesztve, szívesebben töltik a konyhában az időt, mert így is és úgy is együtt tudnak lenni.

A nyitott konyhát pont az nem kedveli, aki inkább „egyedül” szeret lenni a konyhában, vagy nem szereti a sütés és főzés „illatait”. A jó minőségű és hatékony pára/szagelszívók drágák. A legtöbb nyitott konyhában használatos ilyen berendezés, csak világításra jó, az illatok az egész lakást bejárják, ami egyeseket zavarhat. Mindenkinek egyformán tetsző, kényelmes megoldás nincs, csak figyeljünk a saját és családunk igényeire, majd válasszunk ez alapján.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Az új és újszerű lakások tipikus problémája a repedező festék és vakolat. Ezek a lakás megépítését követő első 10 évben igen gyakoriak (bosszantóak) és nagyon látványosak tudnak lenni. Sokszor nagyon ijesztőek is, mert úgy néz ki, mint ha ránk akarna omlani a „fal”.

Mi az oka?

Két közismert választ szoktak rá mondani. Ezeknek persze különböző variációi is egyszerre fennállhatnak:

• 1.  Természetes jelenség: az épület mozog, gyorsabban, mint egy régi, amiért falfelütek megrepednek, a vakolat a tégláig elválhat

• 2. Építés technológiai hiba: a gyors építkezéséknél, nem várnak megfelelő időt, a különböző anyagok egymásra építésénél, ezért azok idő előtt elválnak egymástól

• 3. Statikai problémák: ilyen esetben a falak ketté repednek két tér között, akár hidegburkolattal együtt (fürdőszákban/wckben a csempék is eltörhetnek ilyenkor)

Az első két esettel együtt lehet élni, időközönként érdemes leverni, lekaparni a sérült részeket. Ilyenkor igen nagy falfelületek is lehullhatnak, amire érdemes lelkileg felkészülni. Ezek nem egyszerű festési munkálatok, hanem konkrét vakolás, glettelés (fal csiszolással), hálózhatják is (üvegszövet tapéta), hogy jobban összetartsa a festés alapját. Ezek után lehet majd csak festeni. Sokat segíthetünk magunkon (mert kellemetlen néhány évente ezt átélni), hogy ha gondolunk erre a problémára előre, és olyan falfelütetet hozunk létre (speciális falkezelés, festhető üvegszövet tapétákkal, nem általános diszperzites festékkel festve) a lakásvásárlás után, hogy ne kelljen rettegnünk a repedésektől. A normál, egyszerű diszperiztes falaknál ez szinte elkerülhetetlen. Érdemes egyeztetni olyan belsőépítészekkel, festőkkel, akik nem rutinból dolgoznak, hanem ismerik a mai technológiákat és alkalmazni is tudják őket. Ezt egy általanos beruházó nem fizeti meg, még a prémium kategóriás lakások esetében sem Magyarországon. Ott spórolnak, ahol csak tudnak. Egy beruházó, kivitelező vagy az értékesítő azt mondhat amit akar, a falak egy idő úgy is mutatni fogják az igazságot.

Hazárdőrök előnyben

Ha megveszünk egy nem túl régen épült lakást, számíthatunk ilyen jelenségre. Ma ez azért is aktuális, mert az új építésű lakások piacán hirtelen nagy mennyiségű építkezést várnak el. A kapkodás, a piaci nyomás pedig a minőségi kockázatokat drasztikusan növeli. Mindent meg lehet úgy csinálni, hogy az éppen az átadás pillanatában még pont jó legyen. Garanciális javításban 3 évig szokták javítani olyan fejlesztők, akik még 3 év után is léteznek. Így nem mindegy kitől vásárolunk. A kereslet oldaláról nézve ma még mindenkit újra a mennyisége foglalkoztat. „Hányan vásárolhatnak majd?” – vizsgálgatják nagyító alatt a hírekben, szinte naponta. Az már kevésbé foglalkoztatja a médiát, hogy ez a kereslet nem „lakást vesz a lakás boltból”. A lakás az nem egy fix és egzakt „tárgy” a valóságban. Nem lehet mindenki hazárdőr és vásárol új lakást csak azért, mert az eladó. Pont az a legfontosabb axióma a lakáspiacon, hogy a kínálat, nem azt jelenti, hogy valami eladó, hanem azt, hogy érdemes megvenni (piacképes, likvid, forgalomképes = értékes). A valódi kínálat nem az eladó lakások számával egyenlő. A kereslet és a kínálat együttes vizsgálata, nem mennyiségi kérdés ezért, hanem minőségi, minden esetben. A lakásvásárlók minőségi szempontok alapján határozzák meg az igényeiket. Ha a kínálat nem igazodik ehhez, akkor „muszájból”, a vásárlók elég ritkán vásárolnak. Bár a lakásvásárlás mindig a kompromisszumokról szól (anyagi értelemben), a minőség összességében sohasem lehet kompromisszum tárgya.

A repedező, omladozó beltéri falak, az újlakáspiac egyik igazán beszédes hírnökei. Ómen, hogy a döntéseinknek súlya van és következménye.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Mi sem tudtunk eddig erről, de ma olyan kéretlen tájékoztatót kaptunk, amiben több neves és ismert ingatlanos cég adatbázismegosztásán alapuló szolgáltatást kínálnak. A lényege nagyon egyszerű. A franchiseok a háttérben, a tulajdonosok tudta és beleegyezése nélkül, a lakásaik képét, adatait átadják az együttműködő irodáknak. Ezzel létrehozva egy közös „titkos adatbázist”, amit utána úgy használnak fel, ahogy csak tudnak. Meghirdethetik, mutathatják vevőiknek pl. az irodájukban, mint ha a saját adatbázisuk része lenne. Ezek után nem olyan meglepő, hogy ha a hirdetési portálokon a variációk lakáshirdetésre egy tipikus probléma. Minden lakásvásárló tudja, hogy ugyan azzal a lakással nagyon könnyű találkozni akár többször is. A képek is néha ugyan azok. Most már legalább tudjuk, hogy miért. Egy lakáslátogatásnál is megjelenhet egyszerre több különböző cég értékesítője is, anélkül, hogy a tulajdonos előre tudna.

Kartellező ingatlanosok

Már beszéltünk róla sokszor, hogy ha ingatlanértékesítő céggel akarunk eladóként dolgozni, akkor eggyel dolgozzunk csak. Nem csak azért, mert könnyebb egy céggel tartani a kapcsolatot, hanem azért is, mert a piac olyan kicsi, hogy a többi céggel való együttműködés inkább hátrány. Ha együtt akar működni egyik cég a másikkal, ahhoz úgy sem fognak engedélyt kérni tőlünk, eleve azt mondják majd, hogy a mi érdekünk, hogy a lakás el legyen adva. A lakás lehet az egyik cégnél, a vevő egy másik cégnél, a végén pedig osztozkodnak a jutalékon. A tulajdonosnak meg azt mondják, hogy neki ez úgy sem kerül többe, így ne is érdekelje.

Csali és megtévesztő hirdetések

Arról nem is olyan régen írtunk, hogy a hazai lakáspiac digitalizálódik. Az ügyfelek egyre „okosabbak”, és egyre „okosabb” eszközöket és szolgáltatásokat akarnak igénybe venni. A „buta” ügyfelekre épülő ingatlanos szolgáltatásokon alapul a jelenlegi hazai lakáspiac. Ennek pedig meg vannak a történelmi hagyományai. Sokan nem emlékeznek a kezdetekre, csak azt tudják, hogy itt „külföldi” mintára született meg az ingatlanértékesítő szakma. Ez azért költői túlzás, mert máshol az ingatlanértékesítők szerves részét képezik az ingatlan értékesítési és hasznosítási folyamatoknak. Ez nálunk nem volt így sem előtte, sem közben, sem pedig most. Mostohagyerekként született és nőtt fel az ingatlanos szakma és úgy is tekint rá a társadalom. Ezt a szolgáltatást a „buta” ügyfelek kényszere szülte Magyarországon. Ha visszamegyünk a 90-es évekbe, amikor inkább még vezetékes telefont használtunk, újsághirdetéseket olvasgattunk, az értékesítő szakma sok trükkel hergelte a piaci szereplőket. Az ingatlanirodáknak az volt a feladata, hogy újsághirdetéseket adjon fel. Ők voltak a vevő, az eladó, a bérlő és bérbeadó egy személyben. Drága volt hirdetni és sűrűn jelent meg az Expressz, így mindig újra és újra fel kellett adni a hirdetéseket. Így építettek adatbázisokat a látszatra, hogy kiadták magukat „mindenkinek”. Azt mondják olcsó és nevetséges trükk? De működött. Jöttek a telefonok a nem létező eladó lakásokra, kiadó lakásokra, lakást szeretnék venni és lakást szeretnék bérelni hirdetésekre. Ezek voltak a csali hirdetések. Ma is vannak ilyenek, az internet korában, ezen sem változott semmi. Eladókat és bérbeadókat azzal, hogy vezetnek meg azzal, hogy nekik milyen sok bérlőjük és vásárlójuk van, aztán persze csak hirdetés útján tudják kiadni vagy eladni a lakást.

A meggyőzés művészete

A csali nyomtatott hirdetések mellett, mentek a hideghívások is. 90-es évek hirdetéseiben alig néhány infó és egy vezetékes telefonszám volt. Kerület,ár, néha városrész, szoba szám, méret és telefonszám, illetve hogy általában munka után hívják. Rövid, tömör volt minden, nem úgy mint ma egy online hirdetésben. Bár azért néha lehet még ma is találni kísértetisen hasonló internetes hirdetéseket is. Akkor lehet tudni róla, hogy a hirdető nem ma kezdte a szakmát, de sajnos semmit sem fejlődött. Képről meg álmodozni sem lehetett. Majd személyesen kiderült, hogy miről is van szó pontosan. Az ingatlanértékesítők ekkor kezdték el alkalmazni a hideg hívásokat, hogy nekik van bérlőjük, vevőjük, érdekli-e az eladót vagy bérbeadót. Persze ez csak blöff volt leginkább. Már akkor is működött az, hogy az irodából két értékesítő kiment, az egyik volt a vevő vagy a bérlő. Ma is használatos trükk. Ha belement az ügyfél, akkor gyorsan meghirdették a lakást, mint egy tulajdonos. A még trükkösebb ingatlanértékesítők már akkor is specializálódtak és állandó csali hirdetésekkel dolgoztak figyelve a tulajdonosi hirdetéseket, illetve a vevők és bérlők hirdetéseit, mert abban az időben, mint egy fajta „társkereső” szolgáltatás volt az újsághirdetés. Ezen keresztül tudtak, nagyon lassan, nagyon körülményesen találkozni a piaci szereplők. A közvetítők ezt a környezetet jól ki tudták használni, mert ők egész nap tudtak hívásokat fogadni és kezdeményezni. Akkor még call center szerűen is dolgoztak az irodák. Voltak ahol ültek bent egész nap és fogadták a hívásokat. Mások meg mentek lakásokat mutogatni, megnézni. A sok bérlő, vevő, tulajdonos és bérbeadó, így nagyon könnyen találta magát szembe egy ingatlanossal a 90-es években. Adathalászat ment minden szinten és így próbálták magukat elfogadtatni. Ekkor alakult ki minden ma ismert sztereotípia az ingatlanosokkal szemben, mert egy nemkívánatos, direkt a megtévesztésre épülő szolgáltatásnak tekintették, ahol az ingatlanirodák tudatosan titkolták, hogy ők irodák. Ha ezt most így végig gondoljuk, akkor azt mondhatnánk, hogy szinte semmi sem változott azóta. A lényeg legalább is nem igazán. Ebben pedig sok igazság lenne

A mobiltelefon huszárok

Még is haladjunk tovább, mert a 90-es évek végére, a 2000-es évek elejére minden felgyorsult. Az internet egyre inkább elfogadottabb lett és megjelentek az online hirdetések. Még mindig inkább kép nélkül és leginkább csak azért, mert ingyen voltak. A drága offline újsághirdetések mellett, az internet az ingyenességet jelentette akkor. Továbbra is az ügyfelek tudatlanságára építettek az ingatlanértékesítők, sok kamu és csali hirdetéssel. A képek hiánya miatt bármit le lehetett írni, a lakás élőben úgy sem úgy nézett ki. Ez még ma is így van nagyon gyakran így van. Ma inkább az a menő, hogy több lakás képét keverik össze, vagy teljesen más lakásnak a képeivel hirdetnek. Esetleg alig tesznek fel valamit a lakásból, inkább utca képek vannak egyéb lényegtelen fotókkal. Viszont ez folyamatosan változott. A 2000-es évek elején még mindig jellemző volt az, hogy vevők és bérlők is hirdettek. Ma már egyre kevésbé. De akkor még ebből is éltek az ingatlanosok, akik náluk is próbálkoztak, hogy beszervezzék őket. Nekik ügye minden ingyen volt. Persze akkor is és ma is mindent a vevő és bérlő fizet, hiszen náluk van a pénz, az eladónál és a bérbeadóknál a lakások. Sokkal könnyebbé vált elérni mindenkit a mobiltelefonok térnyerésével. E-mailt még nem nagyon használt ilyenkor senki. A telefon volt az első számú eszköz, abból is már senki sem volt helyhez kötve, így a szereplők egyre könnyebben tudták megtalálni egymást.

Bizalmatlanság a lakáshirdetésekben és lakásbemutatásokon

A vezetékes telefon korszakában, amikor sokan utcai fülkékből telefonáltak, a 2000-es évek közepére egyre inkább megszűnni látszott. A világ pedig felgyorsult, az e-mailes kommunikáció mellett, megjelent a közösségi média, megjelentek az egyre mobilabb eszközök, a mobil internet is egyre gyorsabb és stabilabb lett. 2005 és 2010 között gyakorlatilag minden megváltozott, ami a technológiát illeti. Az ingatlanértékesítők persze még mindig azon dolgoztak, hogy a piaci szereplők ne akarják megtalálni egymást, inkább hozzájuk forduljanak. A mobiltelefont pedig még mindig telefonálásra használják. A 90-es évektől a 2000-es évek közepéig kialakult egy réteg, aki ezt a szolgáltatást elfogadta. De nem szívesen, inkább muszájból. Ezért állandósult a lakáspiacon a bizalmatlanság. Az ingatlanértékesítők még most is attól szenvednek, hogy nehogy az ügyfelek megkerüljék őket. Ezért volt az, hogy sokszor még a utcát sem adják meg pontosan (csak a környéket), a házat sem szívesen fotózzák kívülről, nehogy a vevő vagy a bérlő könnyen felismerje és elmenjen a címre a postaládában üzeneteket hagyva, hogy a házban lakást venne vagy bérelne. Különböző nyilatkozatokat kezdtek el aláíratni, miután a vevő vagy a bérlő a találkozó után visszament a tulajdonossal külön megállapodni.

"Okos" ügyfelek vs. ingatlanosok

Az együttműködő ügyfelek számát, és ami még fontosabb, a bizalmat az elmúlt 10 évben sem tudták növelni, egymástól vették el inkább az ügyfeleket. Megerősödtek a 90-es években indult cégek, vagy abból váltak ki „klón cégek” és más néven folytatták az ingatlanértékesítést, de a piaci részesedésük nem nőtt. Ezt jelezték is azzal, hogy ingatlanértékesítés helyett inkább pénzügyi közvetítőnek álltak. Azt látták, hogy több ügyfelet nem tudnak szerezni, akkor a meglévőkből csinálnak több pénzt. Ez pedig abból a szempontból érdekes, hogy az elmúlt 5 évben a világ még inkább a technológiáról szól. A piaci szereplők nagyon könnyen tudnak tájékozódni és kapcsolatot teremteni online. Visszagondolva, hogy mi volt 20 éve és mi van ma, akkor azonnal látjuk, hogy elmennek az online piacra a szereplők és találkoznak. Ez már nem egy virtuális valóság, a mindennapok része. Ez az online piac lehet egy hirdetési oldal is. De 2016-ban már a jobb hirdetési oldalak nem hirdetési oldalak akarnak lenni, hanem értékesítő oldalak, amik a vevők-eladók, bérlők-bérbeadók könnyű kapcsolatteremtése mellett, a szereplők folyamatos tájékoztatása (egy fajta képzése) is folyik. Ezek a szolgáltatások már nem az ingatlanértékesítők privilégiumai, akik még ma is azt hangoztatják, hogy ők jobban tudnak hirdetni, jobban ismerik a piaci árazást, jobban tudnak értékesíteni, mint a tulajdonos. Ez néha lehet igaz is, de a gyakorlatban minden megtanulható. Nem kell hozzá jós tehetség, hogy belássa mindenki, az online tér olyan, mint egy normál piac. Kimennek az árusok (bérbeadó, eladó, új lakások fejlesztői) és ott várják a vevőket és bérlőket. Ahhoz már nincs szükség ingatlanértékesítőre, hogy a felek találkozzanak. Az alap koncepció, amire még ma is felépítik a szolgáltatásukat, az az, hogy a szereplők rajtuk keresztül találkozzanak.

De tudomásul kellene venni 2016-ban, hogy a technológiai fejlődés miatt a digitális lakáspiac ma más szolgáltatásokat kíván meg. Ezekről most szándékosan nem írunk. Csak azt mondjuk, hogy az „okos” ügyfelekkel számolni kell az ingatlanértékesítő szakmának, ahogy az „okos” hirdetési oldalak sem csak hirdetési oldalak már. Sokkal többek annál. Hogy melyik hirdetési oldal fog először komolyabban nyilvánvaló és félreérthetetlen lépéseket tenni ebbe az irányba, még nem tudni. Az viszont már most biztos, hogy a magánszereplők a klasszikus látszatra épülő, csalihirdetéseket alkalmazó, adathalászó, hideghívó, kartellező ingatlanosokban nem látják a jövőt. Az ingatlanosok azt szokták meg, hogy így tudtak csak érvényesülni az elmúlt 20-25 évben.  Viszont az ingatlanos trükkök helyett, ingatlanos technológiákra van már ma is szükség, ami a magánszereplőknek olyan értéket ad, amiért szívesen fizetnek és amiért kétségek nélkül meg is tudnak bennük bízni. A magánszereplők kontakt adataira már nem érdemes ingatlanos vállalkozást építeni. Ez a múlt. A jövő valami egész másról szól Magyarországon, még ha az ingatlanosok szívesen tekintik az amerikai lakáspiacot mintának. Ez nem Amerika és sosem lesz az, még ingatlanos szemmel sem.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Egy mély gödör aljáról nézve, minden olyan magasnak tűnik. A félelmek ellenére, pont ezért nem olyan könnyű lufit fújni a hazai újlakáspiacon. Mire alapozzuk ezt a feltevést? Arra, hogy a 2000-es években sem sikerült. Beszéltünk már a láthatatlan kéz  elvéről ami valahogy minden folyamatot kézben tud tartani. Ez a grafikon, amit a Költségvetési Felelősségi Intézet Budapest (KFIB) készített és jelentett ma meg, mindent elmond a lakáspiacról, ahol minden mindennel összefügg.

Arról az érdekes jelenségről is írtunk már, hogy a használt lakások piaca az új lakások piacával teljesen összhangban él és mozog. De ez a grafikon pontosan azt mutatja, amit mutatni kell. A hazai lakáspiac 2003-ban volt a csúcson. Sokan abban a tévhitben éltek, hogy akkor kezdődött a lufi fújása, pedig a lufi már addigra nem nőtt, hanem elkezdett leereszteni. Az új lakások építése is onnantól kezdve évről évre csökkent, ahogy a használt lakások piacán a forgalom is mérséklődött. Ezzel együtt az árak sem tudták követni az inflációt, elindult a leértékelődés folyamata, csak éppen senkit sem érdekelt ez 2008 őszéig.

2001-2004, a lakásépítések aranykora

Ez a 3-4 év az első Magyarországi lakás boom ideje. Állami eszközökkel, keresletösztönzés volt mindennek az alapja. Pontosan ugyan úgy, mint ma. A kettő között a különbség a szintekben keresendő. Hol tartottak 2001-ben és hol most a lakásépítések? Két és félszer több lakás épült négyzetméterben mérve, mint manapság. A gödör aljáról mászik fel az építkezések volumene. Munkaerő hiánytól hangos az építőipar. Ha pedig nincs ember, akkor építkezés sincs. Az építőiparban 2015-ben rekord mennyiségű céget számoltak fel, 17%-kal többet, mint 2014-ben - jelentette be az Opten múlt héten. Az építőipari megrendelések sem a lakásépíteskről szólnak, derült ki az utolsó KSH kiadványban. Az építőipar teljesítménye is korlátos, sőt le is köti magát előre. 12 év után most újra azt várják ettől az iparágtól, hogy pörögjön fel vezényszóra. Már már Uri Geller híres „Mukodj” hipnotikus erejére emlékeztető gazdaságpolitikai elvnek tűnik.

A tervező asztalról vásárlók reneszánsza?

Arról is írtunk, hogy a 2016-ban elkészülő új társasházak építési engedélyét már 2014-ben kiadták. 2 évvel előbb adják ki az építési engedélyt, így az új lakások száma könnyedén megbecsülhető. Az idén kiadásra kerülő engedélyek fogják megmutatni, hogy 2018-ban hány új lakásra számíthatunk. A gödör aljából senki sem fog tudni lufit fújni, maximum nem rágja tovább a rágót, hanem fújni kezdi. A lakásépítések száma a 2001-2004 közötti szinteke egy rugalmasabb és növekvő (nem pedig zsugorodó) építőpar tudná elérni . Hogy több lakás fog épülni? Persze, de ez látszik az 5% ÁFA csökkentést, az új CSOK bejelentése előtt már kiadott építési engedélyek számából. Az otthonteremtési támogatásnak és az 5% új lakás ÁFA-nak a hatásai inkább hosszabb távon lennének eredményei. De az állam egyelőre 2018-ig gondolkodik előre (választás éve) . Ez pedig azt jelenti, hogy 2016-ban építési engedélyt szerzők fogják csak tudni tartani a határidőt. Tervező asztalról elméletileg 2017-ben és 2018-ban is lehet majd venni lakásokat, ahogy ez jellemző lesz már 2016-ban is. A tervező asztalról történő vásárlás nem a vásárlók álma. Főleg nem egy ilyen országban, ahol senkiben és semmiben nem is bízunk. Kétséges is, hogy a vásárlók kivárnak-e és inkább megfizetik egy készülő vagy már kész lakás felárát.

Olimpia a „nagy lóvé”

Azok a beruházók járnak most jól, akik építési engedélyt kértek vagy kérnek 2014-2016 között. Ebből nagy varázslat lenne lufit fújni. Az új  lakások áraiban lehetséges egy érdekes rally, de ez mennyiségben nagyon kevés ingatlant érinthet csak. Lehet róla érdekes cikkeket írni, hogy ki, hol és mennyire emelt árat, de az éves lakás adásvételek számában marginális marad. A lufi veszélye, akkor lesz aktuális, ha a lakásépítések száma eléri a 2001-2004 közötti szintet és az állam újabb intézkedésekkel tovább pörgeti az eddig soha nem látott szintű új lakás mennyiség építését eredményezve ezzel Magyarországon. Erre ma még nagyon kevés az esély, mert nincs hozzá építőiparunk, se Hókuszpókusz vagy Bibírcsók, aki "az építőipari törpékből" óriást varázsolhatna. Ha pedig ne talán tán 2017-ben kiderül, hogy Budapesten lesz a 2024-es olimpia, akkor félő, hogy mindenki a jobb profittal kecsegtető presztízs beruházásokra, infrastruktúra építkezésekre helyezné a hangsúlyt 2018-tól. A lakásépítés nem olyan jó üzlet. A ló helyett a szamár is, tartják az építőiparban. Az olimpiai vonatra  pedig mindenki fel akar majd szállni, mert egy soha vissza nem térő alkalom lesz. Az a „nagy lóvé”, lakásokat lehet építeni majd bármikor „aprópénzért”.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Ha tél, akkor penész. A probléma forrása a korszerűtlen és vagy a rossz fűtési eljárások, szokások elsősorban. Ne rutinból fűtsünk és ne is rutinból építsünk fűtésrendszert. A szellőztetés szinte semmit sem segít, ugyanis a penészesedéshez hideg falfelületek szükségesek. Pára az mindig lesz egy lakásban, de a hideg felület elkerülhető, ha erre odafigyelnének a fűtés tevezésekor. Természetesen a penészesedés egy több ismeretlenes egyenlet eredménye. A penészgomba spórája minden lakásban ott tud lenni, csak a kedvező felételekre vár. Régi, nem vagy rosszul hőszigetelt, rossz nyílászárókkal rendelkező, rossz fűtésű és rosszul fűtött lakásokban a leggyakoribb. Sajnos elég sok esetben spórolnak a társasházi lakások felújításánál a nyílászárókkal, ami miatt szellőztetés nélkül is állandóan mozog a levegő, de a hő is elvész. Nem körbe járja a szobát, a lakást, hanem az ablakoknál, ajtóknál gyorsan távozik.

Hol lehet számítani szinte biztosan penészesdésre?

Idős társasházi lakásoknál a legalsó és legfelső emeleti lakások a legveszélyeztettebbek, mert náluk több lehet a hideg felület. A hidegebb falak a penészesedés alapjai. A lakások felújítást, korszerűsítést persze mindenki fűtési szezonon kívül végzi. Nem foglalkoznak azzal, hogy vizsgálják egy lakás gyenge pontjait fűtés szempontból. Úgy kellene tervezni a fűtés rendszert, hogy a hideg falak problémája orvosolva legyen. De sok lakástulajdonos azt sem tudja, hogy van olyan, hogy „hideg fal” a lakásában. Falfűtés és padlófűtés kombinációja (ha szükséges) mind jobb megoldások a radiátoroknál ilyen lakásoknál. A radiátorokat rutinból nyílászárók alá helyezik, nem ritkán alulkalibrálva a térhez szükséges méretet. Kiderülhet gyorsan (első télen) a hideg falat vagy falakat az a radiátor nem fogja annyira felmelegíteni, hogy a levegő páratartalma ne csapódjon le. Családi házaknál is könnyedén előfordulhatnak ilyen gondok, hiába van „hőszigetelésnek nevezett valami” a házon. A nem jól fűtött hőszigeteltnek nevezett lakóingatlanokban is megjelenhet a penész a lakótér leghidegebb pontjain, mert ez egyszerű fizika. Harmatpontot számolva lehet tudni, hogy hány fokosnak kell lenni a falnak ahhoz, hogy lecsapódjon a levegő relatív páratartalma. 60%-os páratartalomnál, 21 fokos belső hőmérsékletnél, a 13 fok alatti falon, már lecsapdóik a pára.  Lehet mérni és csökkenteni a páratartalmat is ma már „kütyükkel”. De ez is inkább arra jó, hogy csak lassítsuk a folyamatot. A hőmérséklet emelése és a légmozgás együtt fontos a lakásban. A levegőt pedig sokkal könnyebb felmelegíteni mint a falat. A „nem szeretem” a meleget a lakásban, meg „nem fűtök”, ha nem vagyok otthon” hozzáállás, a hőingadozások nagy kockázatokat hordoznak a penészesedésre hajlamos lakásokban. Aki küzd a penésszel, az próbálja meg a hőmérsékletet egyformán tartani a lakásban, minimális ingadozással. Ilyen lakásokban nem érdemes spórolni a fűtéssel, mert vagy a fűtés számla lesz magas, vagy a vérnyomásunk a penésztől.

Állandó hőmérsékletre törekedjünk

A fűtési szokásainkra egyébként is külön oda kellene figyelni. Mindenhol ki kell tapasztalni, hogy mi a még elfogadható alacsony hőmérséklet télen. Rutinból nem ajánlott fűteni. Ami még jó az egyik lakásban, simán okozhat bajt egy másikban. Ha folyik a (tetőtéri) ablakokról a víz a falakra, akkor ott valami nagyon nem stimmel. Magasabb hőmérsékletre, jobb légmozgásra lesz szükség az adott lakásban, akármihez is szoktunk hozzá eddig.

A pontszerű fűtés és a penész

A gázkonvektor és (hőtárolós) villanykonvektor (pontszerű) fűtési megoldások egy külön fejezetet érdemelnek. Tipikus budapesti probléma, az „egy konvektoros” kislakások sorsa. Az ilyen lakásoknál sokszor a szobában van fűtés, az előtérben, konyhában, fürdőszobában pedig semmi. Ezért óriási hőmérséklet különbségek alakulnak ki. Ilyen lakásoknál a nyílászárók (ablak, bejárati ajtó) körül nagyon könnyen találkozhatunk penésszel, durva páralecsapódással. A fa bejárati ajtó megvetemedhet, annyira átázhat a sok lecsapódott páratól. A nyitott lépcsőházak árny oldalai ezek, amikről nem beszélünk szívesen. Aki lakást vásárol vagy bérel, az mindig vegye ezt számításba. Az ilyen lakásoknál a penész könnyebben megjelenhet. Nem egyértelmű, hogy minden ilyen lakásban lesz penész. Egy jól körbefűtött lakás, kevés üvegfelülettel és nyílászáróval, minőségibb nyílászárókkal, jó minőségű külső hőszigeteléssel (pl. felújított ház) még az egy konvektoros fűtéssel is lehet penészmentes. Az ilyen pontszerű egy konvektoros lakásoknál a folyamatos fűtés fontos még fontosabb és ajánlatos, mert a korszerűtlen fűtés rossz hőérzettel párosul és nagyon hideg falakkal.

A hideg falat nem ajánlott „bútorozni”, tapétézni vagy takarni

A hideg fal nem csak a fűtésnél jelent majd gondot, hanem a lakberendezésnél is. Ha nem vesszük figyelembe a lakás, ház hideg falait és „bebútorozzuk”, akkor a bútorok mögött a penész megjelenhet. Többszörös csapást jelenthetnek tehát a hideg falak. Az ilyen falaknál mozognia kell a meleg levegőnek, amire oda kell figyelni, akármilyen kényelmetlen is tud ez lenni. Nem csak nyáron, télen is használhatunk ventilárot, vagy légkondit (ventilátorként), amivel mozgathatjuk a lakásban a levegőt, lehetőség szerint bekapcsolt fűtés mellett.

Pince effekt, salétromos házak Pesten és Budán

A penészesedésnek van egy extrém formája, ami a családi ház és a társasház rossz alapjaiból adódik. Ahol a ház ázik alulról, nedvesek a falak és jön a salétrom, jön a penész, jön a „pince effektus”, ami szörnyű tud lenni. Különleges esetekben egy társasház egész magas emeletein is gondot okoz a salétrom. Leginkább mocsaras, lápos területre épült házaknál (Budán és Pesten egyaránt, hegybe vájt, rosszul szigetelet házaknál is) sírógörcs törhet ránk és az őrületbe tudnak kergetni. Az ilyen házak sem vásárlóknak, sem bérlőknek nem ajánlottak. A salétromos házaknál már sokszor a ház külső salétromosodása mellett, a lépcsőház is árulkodó lehet. Mi már tapasztaltunk olyan „kész átverés show” műsort, ahol úgy akartak ilyen házban egy lakást értékesíteni, hogy a társasház lakás felöli részét egy kicsit rendbe tették, a lakást belülről teljesen begipszkartonozták, hogy a penészesedés és salétromosdás gondját eltakarják/késleltessék. Az ember bárhová is ment a lakásba, mindenhol gipszkarton volt. Az ilyen trükkökre nagyon figyeljünk oda, mert a „fertőzött” házaktól nagyon nehéz megszabadulni, miközben állandó költséget fog jelenteni a tüneti kezelés.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Az ingatlanközvetítők kora lejárt? Az internet 2016-ban már nem egy virtuális világ, hanem maga a valóság. A negyedik ipari (technológiai) forradalom zajlik napjainkban. Amelyik lakáshirdetési oldal a magánhirdetőket nem tekinti VIP ügyfélnek és szembemegy az online tér digitalizált logikájával, az ma már üzleti harakiri .

Olyankor lehetünk biztosak benne, hogy a lakáspiac tényleg lekerült a lélegeztetőgépről, amikor a lakáshirdetési portálokról egyre több szó esik. Egy aktív lakáspiacon nem csak a kielégíthetetlen kereslet látványosan feltűnő, hanem az újhullámos kínálat is. Csak ma már nem 2006 van, nem rohannak újsághirdetéseket feladni. De még az ingtlanközvetítők irodái sem kényelmes számukra. Az online tér az alapértelmezett találkozó helye a 21. századi kereslet és kínálat számára. Aki él és mozog, az interneten hirdet, keres és tájékozódik a technológia segítségével. Erről a piaci körülményről még 2014 novemberében írtunk egy hosszabb áttekintést. Ma aktuálisabb mint valaha, derült ki egy napja érkezett e-mailből. Egy hirdetési oldal (vagy hívhatjuk hirdetésközvetítőnek is) úgy akarja magára felhívni a figyelmet, hogy betámadja a legsikeresebb (legrégebbi is egyben) hazai szereplőt. Olyan Dávid és Góliát „ízű rágógumi” az e-mail, de annál sokkal tragikomikusabb. Ez a hirdetési oldal egyenlőség jelet tesz maga és az ingatlan szakma között. Bátor és meggondolatlan kijelentés, egyben arrogáns is. Egyik hirdetés(közvetítő) oldal sem mert még ilyet mondani. Sőt egyik oldal sem értelmezte ennyire félre a piaci verseny fogalmát. Az ár kérdésén lépjünk túl azzal, hogy egy hirdetés(közvetítő) oldalnak inkább hirdetőket kell szerezni és örülnie kellene, ha szolgáltatása versenyképesebb a konkurenciánál. Ilyen értelemben neki a versenyelőnyöktől hemzsegő piacvezetőt nem árcsökkentésre kellene sarkallnia. Azzal ennek a hirdetési oldalának csak rosszabb lenne (az összes többinek is), jobb semmiképpen sem. Felelőtlen és elhamarkodott volt ez a petíció 2016 januárjában – állapítottuk meg, amikor meg akartuk érteni. Egy hirdetésközvetítő úgy értelmezte a digitális kor technológiai kihívásait, hogy a magánhirdetőknek semmi keresnivalójuk nincs ebben. A kirekesztő álláspont rávilágít arra a  fontos kérdésre, hogy ha a kereslet(vevő, bérlő) és kínálat(eladó és bérbeadó)  az online térben (hirdetési oldalak) tud és akar is találkozni a technológia korában, akkor mi szükség van az ingatlanközvetítőkre? Igen, a felesleges harmadik fél  jogosan érzi veszélyben a piaci szerepét. A sok kicsi ingatlanközvetítő, a nagy franchise hálózatok mind azzal szembesülnek az új lakáspiaci boom hajnalán, hogy szerepük súlytalanná válik. A digitális evolúciónak köszönhetően a klasszikus ingatlanközvetítés egyre inkább háttérbe szorul.

Az e-mailben (petíció) a magánhirdetőket az „ingatlan szakma” ellenségének tekinti. Ilyen nyilvánosan még senki sem ment szembe aktuális piaci trendekkel. Vissza is utalnánk arra a több mint 1 éves műhelymunkánkra, amiben a magánhirdetők újra definiált szerepét és a lakáshirdetési piacot pragmatikusan elemeztük. Az ingatlan szakma tényleg nem tud mit kezdeni a rohamosan digitalizálódó ingatlan értékesítési folyamatokkal. Még mindig csak "hirdetési" felületnek, marketing eszköznek tekinti, nem az új világnak, a digitális lakáspiacnak.  Egyértelműen kiderült az eltelt időben, hogy a magáhirdetők és a hirdetési oldaldalak szimbiózisban tudnak élni egymással. A hirdetők mellett a hirdetési oldalak a látogatókat is egyre jobban ki akarják és ki tudják szolgálni. A hirdetési oldalak a klasszikus ingatlanközvetítők és hitelközvetítők szerepére törnek számtalan más plusz szolgáltatásaikkal együtt. Jelenleg a domináns oldal nevét ki sem mondjuk, annyira ismertek, ezért csak hívjuk „Sötét Nagyúrnak”. Az otthhonterkep.hu komoly médiahadjáratba kezdett 2015 elejétől kezdve. A csapból is ők folytak reggeltől estig. A tv2-n magazin műsort is indítottak, az index.hu-val pedig egyértelműen láthatóvá is vált a hazai online médiában. Ez a petíció az otthonterkep.hu-ról nem szól, pedig ott is lehet hirdetni és a magánhirdetőknek ingyen is van. Ez az oldal is a digitális lakáspiacon dolgozik. Különböző extra kiemelő szolgáltatásokért fizethetnek ott is a magánhirdetők, mint a Sötét Nagyúrnál.  Az FHB bankkal együtt pedig pénzügyi szolgáltatásokat  kínál. A jofogas.hu is hasonlóan ingyenes a magán lalakáshirdetők számára, ami szintén komoly szerepet szán magának a digitalizálódó lakáspiacon. A sokkal felhasználó barátabb olx-et bedarálta Magyarországon – amiről olvashatták az említett műhelymunkában, hogy sokkal népszerűbb felület volt - és azóta sem tudta betölteni a tátongó űrt utána. Talán 2016-ban ez is sikerülni fog. Na őket sem piszkálja ez a hirdetés(közvetítő) oldal. Bennük nem lát konkurenciát. De miért lehet az, hogy a Sötét Nagyúr szerinte egy monopolpiac egyetlen szereplője? Egyrészt azért, mert nem tudja mit jelent az ilyen piac. A lakáspiac nem ilyen. Az egy sokszereplős versenypiac. Senki sincs rákényszerítve, hogy a Sötét Nagyúrnál hirdessen. Főleg, hogy a magánhirdetők a jofogas.hu és az otthonterkep.hu oldalain is megkülönböztetett figyelmet kapnak. Az ingatlan szakma sincs rákényszerítve, hogy a Sötét Nagyúrnál hirdessen. Petíció helyett foghatná mindenki és máshol hirdethetne, mert jelentkező az akad bőven, még ha a magyar lakáspiacon egyébként túl sok hirdetési oldalnak a hatékonysága kétséges. A szerencse az az egészben, hogy a vevők, eladók, bérlők, bérbeadók, fejlesztők, ingatlanértékesítők és hasznosítók legalább választhatnak, hogy hol is akarnak találkozni.  Az online tér is már csak ilyen, egy világ, ahol oda mennek a szereplők, ahol mások is vannak . Szinte korlátlan szabadságot ad mindenkinek, még az ifjú titánoknak is, akik piaci részesedésért küzdenek.  A magánhirdetőket ma senkinek sem érdemes bűnbaknak beállítani. Ennek ellenére, vagy éppen pont ezért, az ingatlanközvetítőknek „Magánhirdető, hideghívó” szolgáltatást kínálnak. Ezzel a sajátságos ingatlanközvetítői magatartással már foglalkoztunk év elején. A magánhirdetők rémálma a „hideghívás"  , a lélektani hadviselés. A digitalizálódó lakáspiac továbbra is kételkedve áll   az online folyamatokat tudatosan lassító üzletpolitika piacformáló szerepjátéka előtt.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Lakásvásárlásnál az ügyvédre a legtöbbünk legutoljára gondol. A vevőknek az első dolga kellene, hogy legyen egy megbízható és szakmailag is kifogástalan, tapasztalt ügyvédhez fordulni, ha otthont vagy ingatlanmegtakarítást (befektetést) tervez a közel jövőben.

Miért fontos az ügyvéd és miért kötelező?

A lakásvásárlásban a hirdetések böngészésén, fárasztó emberekkel való találkozáson túl az a legbosszantóbb, ha kiderül vannak nem várt komplikációk. Az ilyen derült égből villámcsapást leggyakrabban egy jó ügyvéddel könnyen lehet kezelni. De most kezdjük az elején.

A vevőnek az ügyvéd kötelező „tartozék”. Kis túlzással ki lehet jelenteni, hogy lakóingatlant el lehet adni ügyvédi segítség nélkül, de venni, csak ügyvéddel lehet. A magyar ingatlanjog (hívjuk így), nem engedi meg, hogy a vevő és eladó ügyvéd (lehetne közjegyző is, de nem gyakori, még ritkábban speciális esetekben jogász) közreműködése nélkül kössön adásvételi szerződést, végezze el a földhivatali eljárást, a tulajdonjog bejegyzést. Ha vevőként tisztában vagyunk azzal, hogy ügyvéd nélkül nincs lakásvásárlás, már jó úton járunk.

De mi a baj az „ingyen” ajánlott vagy nagyon kedvezményes extra költségért kínált (kapcsolt) ügyvédi szolgáltatásokkal?

Az ügyvéd legyen független az eladói oldaltól. Ma az eladói oldalon, az ingatlan tulajdonosán kívül, az ingatlanközvetítőt, bankot és beruházót/fejlesztőt (új építésű ingatlanoknál) is értjük. Ha ők ajánlanak nekünk ügyvédi szolgáltatásokat, azokat jobb ha visszautasítjuk. Az ügyvédünk ugyanis pont ő ellenük véd. Lakásvásárlók alapszabálya: Nekünk nem kell érteni az ingatlanjoghoz, ahhoz értsen az ügyvédünk. A vevő nem fogalmaz adásvételi szerződéseket, nem is kell tudnia, hogy mik a kötelező elemei, mire kell odafigyelni. Még elolvasnia sem kell. Az ügyvéd mindezért van. A vevő ügyvédje, az ő füle, szeme és "feje". Olyan ez mint az orvoslás. Vakon kell bíznunk benne és ez így van rendjén. Ehhez viszont olyan ügyvédet is kell választanunk, akinél ez nem lehet kérdés. Nem az ismerősök körében keresünk „szívességet” jó magyar szokás szerint. Nem, ezért bizony érdemes fizetni. És ahogy írtuk, nem az adásvételi szerződés megkötése előtt, hanem már a lakáskeresés megkezdésekor.

Miért jó ez nekünk?

Az ügyvéd sok apróságra felkészíthet minket, főleg, ha megtudja milyen területen nézelődünk. Vannak a használt és új lakásoknak is speciális velejárójuk. A használt lakásoknál az elővásárlási jogok okozhatnak kellemetlenségeket. Ez azt jelenti, hogy az eladónak az összes tulajdonostárstól lemondó nyilatkozatot kell beszereznie, mielőtt a lakást meghirdeti. Na most ezt inkább akkor szokták megtenni, amikor kiderül, hogy a társasházi alapító okiratban ez szerepel, vagy éppen az ügyvéd rákérdez. Ki lehet játszani, ha elég nagy a társasház. Van erre joggyakorlat, hogy mire kell ilyenkor hivatkozni. De kisebb társasházakban ez elkerülhetetlen tud lenni. Ez pedig akár néhány héttől több hónapig tartó papírmunkát is jelenthet, mire beszerezhetők lehetnek. Ha ezt tudjuk vevőként, akkor már erre rá is tudunk kérdezni lakásnézéskor. A tulajdoni lap mellett, ezeknek a lemondó nyilatkozatoknak kellene lenni a másik kötelező iratnak, nem az energetikai tanúsítványnak. A használt lakások másik jellegzetes problémája az egynél több tulajdonos. Az is hasonlóan időigényes tud lenni, ha nincs előkészítve az eladói oldalon. Egyik fél kitalálja, hogy eladja a lakást, a másik pedig erről nem is tud. Ha vita van az eladói oldalon, az sem szép történet. Ha kiskorú van az eladói oldalon, akkor pedig külön érdekes időrabló csikicsuki helyzetbe kerülhetünk. Az ügyvéddel üljünk le és ezért beszéljünk át mindent, hogy mire figyeljünk, mit kérdezzünk, mit ne tegyünk egy adásvételt megelőzően.

Az új lakások világa pedig még inkább tiszta aknamező

Aki még nem vett sosem teljesen új lakást, az nem is tudja, hogy mire vállalkozott. A tulajdoni lap (gyakran csak széljegy) és a tulajdonosi jog ott egész mást jelent, mint a használt lakásoknál, mert ezek jogilag még nem létező külön önálló (albetétesített) lakóingatlanok. Aki még nem is hallott ilyesmiről, az azt sem tudja, hogy eszik vagy isszák ezeket a kifejezéseket. Különösen izgalmas a kérdés, ha még nem is fejeződött be az építkezés (vagy el sem kezdődött) és felmerülnek a kötbér kérdések. Új lakásoknál gyakoribb kérdés ez, mint a használt lakásoknál. De ott is érdemes vele kalkulálni, mert kötbért fizethet a vevő azért, mert a vételárat nem tudja megfizetni határidőre és az eladó, hogy ha a lakást nem tudja átadni időben. Az új lakásoknál ez mégis azonnal az első megbeszélendő kérdések között szerepel. Napi díjazás van és nem filléres kérdésekről beszélünk. Az ügyvéd elmagyarázhatja, hogy miről tárgyalunk személyesen, még az adásvételi szerződés konkrét átbeszélése előtt.

Nagyon nagy tévedés ugyanis az, hogy alapvető szerződéskötési feltételekről, csak egy szerződéstervezet kézhezvétele után foglalkozunk. A lakáslátogatások, tárgyalások, bemutatók során, igenis mindenről érdemes beszélni. Fizetési ütemezések, átadások, kötbérek, esetleges műszaki és pénzügyi problémák kezelése. Egy hitellel terhelt ingatlan megvásárlása csak majd nem olyan, mint egy tehermentés például, ezért egyáltalán nem mindegy, hogy vevőként mire készülünk fel, mielőtt igent mondunk és asztalhoz ülünk szerződést kötni. Ha már komolyodik a helyzet, akár kérhetjük azt is, hogy az ügyvéd jelenlétében történjen egy előzetes szóbeli átbeszélés, mielőtt kezet rázunk, foglalót fizetünk és abba a bizonyos nagy fába vágjuk a fejszénket. Az írásos szerződés mellett, a ráutaló magatartás fogalma is létezik történjen az szóban, vagy elektronikus formában (e-mail). Jogi hatálya akkoris, csak (minőségi okiratban) írásban tett nyilatkozatnak van. Ezt fogja tudni kezelni a földhivatal.

Egy jó ügyvéd nagyon sokat segíthet nekünk, vevőknek a kezdeti lépésektől a tulajdonjog bejegyzésig. Az illetékről, a kedvezményekről és illetékmentességről röviden már szóltunk. Abból is világosn kidrült, hogy inkább ügyvéddel kössünk megbízási szerződést már a kezdetek kezdetén, mint sem egy ingatlanközvetítő karjaiba rohanjunk. A lakáskölcsönök útvesztőjében is sokat segíthet, mert a bankok és velük dolgozó közjegyzők, "megérnének egy misét". Érdekes tapasztalataikat nyugodtan osszák meg velünk. Mások is sokat tanulhatnának belőle.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakásvásárlásról sokaknak a fiatalok jutnak eszünkbe először. Ezért fogtuk a rendelkezésre álló ilyen típusú adatokat és megnéztük mit is jelent ez valójában Budapesten. A Duna House Barometer  2011 szeptembere óta külön vizsgálja a vásárlói profilt. A statisztikai elemzésének legegyedibb és leginkább figyelemre méltó része. A grafikonon azt ábrázoljuk, hogy Budapesten 2011-2015 között milyen arányban vásároltak 20-30 évesek és a 30-40 éves korosztály, illetve az első lakást vásárlók. Ezek a potenciális lakásvásárlók gerincét adják. A mai lakáspiacon is érdemes rájuk odafigyelni, ha másért nem is, a CSOK miatt ők lesznek most a legaktívabbak. A statisztikákból majd ki fog derülni, hogy mennyire. De most nézzük, hogy mennyire jellemezték ők a budapesti lakáspiacot az elmúlt években.

Az arányuk érdekes trendet mutat. 2011-2013 között fixen stabil 60% körül uralták a budapesti lakáspiacot. Tudni kell, hogy az adásvételek száma is stagnált ebben az időszakban.  2014-2015 között viszont a növekvő adásvételek száma mellet az arányuk csökkent egészen 52%-ig. Drámai visszaesésnek nem nevezhető. Ha valaki komolyabban az adatok mögé néz, akkor láthatja, hogy az arányok eltolódása elsősorban a nem saját célra vásárolt lakások vásárlása miatt történt. Megtakarítások lettek átcsoportosítva 2014-2015 között a lakáspiacra (=befektetések). Pont azért készítettük el ezt a házi feladatot, hogy 2016-ban már évközben figyelni tudjuk, megfordul-e a trend és újra a valódi otthonkeresők fognak-e erősebben dominálni Budapesten vagy sem. A keresletösztönző és otthonteremtést segítő intézkedések ebben a korcsoportban előre hozott vásárlásokat okozhatnak. A kérdés most az, hogy mennyire és mit jelent ez hosszabb távon a lakáspiacon. Az albérletpiaci kockázatokra már felhívtuk a figyelmet. Ez a korosztály a bérlők piacán is a legfontosabb célcsoport.

Az első lakást vásárlók külön figyelmet igényelnek. Fejlett lakáspiacokon speciális szolgáltatásokkal és megkülönböztetett figyelemmel jutalmazzák őket. Nálunk szinte senkit sem érdekelnek, már amennyire ez a statisztikákból kiderül. Pedig nem egyszerűen arról van szó, hogy „eggyel több” adat van a táblázatban. Egy jól működő lakáspiacon demográfiai alapon előre vizsgálják a lakáspiacon a várható keresletet. Az első lakást vásárlók ebben mindig új és friss mennyiséget jelentenek. Egy bizonyos korban, jellemzően 20-40 év között megvásárolják első lakásukat az emberek. Így ezt a korcsoportot vizsgálva látni lehet, hogy éppen ki vett már lakást és ki nem. Lehet külön „első lakást vásárlóknak” lakásokat építeni pl. olyan területeken, ahol sokan élnek, és fizetőképes keresletet jelenthetnek. Ezt a korosztályt nálunk az elmúlt 15 évben bizonyos értelemben több hatás is érte. A kivándorlás miatt egy generáció nem rohant lakást venni. De ahogy a külföldi jövedelmük engedte, a megtakarításukból bizony hazajöttek lakást venni. Ők leginkább Budapesten kerestek a megtakarításaiknak megfelelő helyet. A hazatelepültek pedig akár házakat is építhettek abból a pénzből, amit külföldön megkerestek szerte az országban. Akár milyen irányból is közelítjük meg a témát, ez az otthonáért és megtakarításaiért sokat dolgozó és hiperaktív korosztály mindig keresi a számára legjobb megoldásokat.

Szolgáltatást szinte semmit nem kapnak. Az 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről szabályozza az állam az illetékmentesség és kedvezményes ingatlanszerzési illeték szabályait, ami az egyetlen igazi említésre méltó, ha különböző otthonteremtési támogatásokat nem vesszük figyelembe. De ezek nincsenek első lakáshoz kötve általában, amíg az illetékkedvezmények már igen:

Új lakás

• 26. § (1) f) szerint az új lakás 15 millió forintig illetékmentes

• Ugyan ebben a bekezdésben szabályozzák, hogy 30 milliós értékhatárig egy új lakás illetéke 15 millió forint feletti részre fizetendő

Ezért ahol tudják, pl. a lakás vételárát megkülönböztetik a különböző ingóságok vételárától egy adásvételi szerződésben. Egy 17 milliós lakánál 15 millió a lakásár és 2 millió forint lehet az ingóság értéke, hogy ezzel az illetékkedvezménnyel tudjon élni a 35 év alatti lakásvásárló. Az előző példánál maradva, 15 millió forint után 600 ezer forint lenne a 4% illeték. Az 50% kedvezmény miatt ez már csak 300 ezer forintra mérséklődik.

Részletfizetési kedvezmény

Az első lakást megvásárló az adóhatóságnál (NAV) kérelmezheti, hogy 12 hónap alatt egyenlő részletekben fizesse meg az ingatlanszerzési illetéket.

• 26. § 12) szabályozza a pontos részleteket. A legfontosabb tudnivaló mégis az, hogy ezt már az adásvétel során a vevő ügyvédje intézi a B400 NAV nyomtatványban. Ha el is felejtették ezt, az illetékfizetési felszólítást megkapva, 15 nap áll rendelkezésére a kedvezményre jogosult tulajdonosnak, hogy a NAV-nál bejelentse részletfizetési igényét. Ha elmulasztja, akkor már később nem jogosult rá.

Itt is nagyon fontos, hogy a kedvezmények nem járnak automatikusan, azt a vásárló ügyvédje intézi. Nem is lehet elégszer hangsúlyozni, hogy ha valaki lakásvásárlában gondolkodik – első lakást vásárlóként – akkor ne a bankba menjen, ne a családot, barátokat riassza és kezdjen el órákig hirdetési oldalakat nézegetni. Először ügyvédet kell választani, átbeszélni minden fontos részletet, ami az adott vevőnél érdekes lehet. Időt lehet megspórolni, ha az ügyvéd segítsége mellett megtanulja, hogy mivel nyerhet időt és szabhat gátat az adásvételi kálváriáknak.

Ki minősül első lakást vásárlónak?

• 26. § 9) pontosan meghatározza ezt. Egyértelmű és félreérthetetlen, a józan paraszti ésszel összhangban lévő szabályozás

De nem csak arányukra, hanem a fizetőképes keresletük nagyságrendjére is kíváncsiak voltunk az adatok elemzésnél. Kiderült ugyanis, hogy 2011-2013 között szinte ugyan olyan átlagáron egyre nagyobb lakásokat tudtak megvásárolni az első lakásukat megszerzők. Addig 2014-2015 között ez a trend annyiban módosult, hogy egyre nagyobb átlagos lakásméret mellett egyre komolyabb összegeket is áldoztak az ilyen vásárlók. A számok önmagukért beszélnek, nagyon nincs mit magyarázni rajtuk. 2013-hoz képest, 2015-ben azért a plusz 3 négyzetméterért plusz 5 és fél millió forintot voltak hajlandóak rááldozni az első lakásukat megszerzők. Ez persze nem négyzetméter felárat jelent, hanem azt, hogy a lakások négyzetméter ára 2015-re drasztikusan megváltozott, amit a vásárlók toleráltak. A képletben benne lehet az is, hogy egyre többen és egyre több lakáshitelt is vettek fel 2013-hoz képest. Azt is lehet mondani összefoglalva, hogy az első lakást vásárlók egyelőre tartják a tempót, felvették a ritmust. Egyre többet és egyre nagyobb lakásokra költenek, ami 2016-ban minden bizonnyal folytatódik.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Amikor a bérlő vevő

Az új év új bérleti díjakat is jelenthet. De biztosan ilyen egyszerű kérdés ez? Amikor a forint alapú lakáshitelek kamata és havi törlesztőrészlete a devizahitelek sikerének kulcsát jelentő szinteket érték el, a tehetősebb bérlők egyre inkább a saját lakás mellett döntöttek. Ez 2014-től már komolyan éreztette hatásait a piacon, mert a jó minőségű és magasabb kategóriás otthonok üresen állási ideje lassan, de biztosan nőni kezdett hetekről hónapokra.

A biztonságos anyagi háttérrel, megtakarítással rendelkező bérlők látva a jobb adásvételi lehetőségeket, léptek és elhagyták a bérlakáspiacot. A bérleti szerződések lejárata idején tapasztalható újrakötés helyett, a bérlők költöztek és nem ritkán saját tulajdonba. Ezt a bérbeadók nem élték meg katasztrófának, mert a hírek arról szóltak, „dübörög” az albérletpiac, lehet szemérmetlenül emelni. Ez persze nem volt igaz, a 100e Ft feletti lakások piacán. Egy 50e Ft-os átlagos vagy az alatti állaptú lakásból lehetett gond nélkül csinálni 75e Ft-osat pillanatok alatt. De az egy kínálathiányos szegmens, nagyon komoly túlkereslettel. De egy 100e Ft-osból 150e Ft-os bérleti díjat varázsolni már nem megy magától. Vagy éppen egy 150e Ft-os lakást sem lehet egyik pillanatról a másikra 225e Ft/hó lakbérért kiadni. A lakásbérleti piac ennél sokkal rugalmatlanabb, a bérlők árérzékenyebbek. Olyan lakásoknál, ahol a bérbeadó az emelés előtt nem is akart javítani a lakás életszínvonalán (kisebb, nagyobb felújítások, légkondi, a bútorok kicserélése, ha már elhasználódtak), azok még inkább erősítették a „bérlők pénzén akar meggazdagodni” piaci sztereotípiát. A bérlő, ha azt tapasztalja, hogy hiába szól a bérbeadónak, hogy a lakásnak vannak javítandó problémái, aki a  feladatok megoldása helyett, csak egyszerűen bérleti díjat akar emelni, az általában bérlővesztést okozhat. Ez bérbeadói butaság és könnyelműség, mert a biztosat kockáztatja a bérbeadó a bizonytalanért.

Sok bérlőnek sok az alja

A saját otthon egyébként is státusz szimbólum Magyarországon. Amikor a bérlakáspiac nyomás alá helyezi a bérlőket, akkor először mindig a prémium bérlők döntenek a lakásvásárlás mellett. A prémium bérlő nem kényszerből él albérletben, hanem azért, mert megéri neki, előnye származik belőle. Például jobb lakást bérelhet, mint amit tulajdonol, vagy közlebb élhet a munahelyéhez. Ezek a bérlők akár évekig egy helyen bérelnek és semmi gond nincs velük. A bérleti díj és a rezsi díjak fizetése nem jelent nekik semmilyen terhet. Nem egyik napról a másikra élnek, tudatosak és szervezettek. 2015-ben még több ilyen hazai bérlő távozott a piacról, mint 2014-ben. Az üresen állási idő, így drasztikusan megnőtt a 100e Ft feletti (átlagon felüli állapotú lakások) kategóriában. 2014-ben ez inkább 4-12 hét volt. Mára ez megduplázódott és 12-24 hét körül mozog. Könnyen lehet 3 hónapot is várni egy jó bérlőre, de félévig igazából még nem is panaszkodhat egy bérbeadó sem. A bérlakáspiac szezonális hatásairól sem szabad elfeledkezni. Tavasztól őszig költöznek a bérlők, télen ritkábban. Így, aki a lakását novemberben hirdette meg,  könnyen előfordulhat, hogy csak áprilisra találkozik tárgyalóképes bérlővel. 2016-ban ez a trend tovább folytatódik. Főleg, ha azt is figyelembe vesszük, hogy ezeknek a bérlőknek nagy része éppen családalapítás előtt áll. Az ilyen harmincasokat és korai negyveneseket célozza a CSOK is. A dráguló albérleti díjak mellett teljesen racionális döntés számukra, hogy elhagyják a bérlési piacot a saját lakás miatt.

Ez pedig nem egyszerűen attól függ, hogy a bérleti díj magasabb vagy a havi törlesztőrészlet. Tudjuk azt, hogy nem árt az önerő, a relatíve magas megtakarítás, mert egy lakásnak a költsége nem csak a vételára:

• jogi költségek: illeték, ügyvédi és földhivatalai eljárás díjai

• lakberendezés költsége (főleg, ha komplett új konyhát tervezünk)

• lehetnek átalakítási költségek is (ha saját ízlésünkre szeretnénk szabni)

Lokális felmelegedés

A prémium bérlő megtakarításokkal rendelkezik. Nem is olyan ritkán van saját lakása, csak nem abban él, mert az már nem felel meg az igényeinek. Az ilyen bérlők egyszerűen kezelni akarják a kockázatokat, igazi biztonsági játékosok. Ha azt látják, hogy kockázatos a bérlakáspiac, mert hosszú évek kiszámíthatósága után, most minden évben attól kell rettegni, hogy a bérbeadó mennyit is akar emelni, akkor inkább kilépnek, mert megtehetik. Igen, sokan nem tudják, de gyakorlatilag 2005 után az albérleti piacon befagytak az albérleti díjak forintban. Sok prémium bérlő, aki 2005 után jelent meg a piacon 2015-ben szembesült először a lokális felmelegedéssel a jégkorszak után. Ezt megélheti egyszerű rizikófaktornak, hogy nem értékelik tovább a „hűségét”. De a bérlők fenyegetve is érzhetik magukat. A prémium bérlő ilyenkor menekül, mert keresi a biztonságot.

Tévhit a diákok szerepe

A bérleti díjak drasztikus emelése kockázatos lehet minden bérbeadó számára. Évek óta egyre rosszabb a budapesti bérlők minősége. Nagyon felhígult a piac. A bizonytalan hátterű, szerencsevadászok egyre jellemzőbbek, akik nem megbízhatók, inkább felelőtlenek. Nem hogy évekre nem tudnak előre tervezni, de hónapról hónapra is alig. Az ilyen bérlők nem tudják helyettesíteni a prémium bérlőket. A lakásbérleti piacon a minőség hiányát sem helyettesíti a mennyiség. A média híreivel ellentétben nem a diákok a bérbeadók álmai és a fő célcsoportja. A diákok az albérletpiac 7%-át teszik ki, kár is lenne rájuk fogni mindent. A diáklakásoknál a külföldi diákok kereslete lehet érdekes, akik a töredékét képezik  a hazai diákoknak. Rájuk is lehet építeni bérbeadói stratégiát, legalább IKEA-val berendezett, jó minőségű otthonokkal, átlagon felüli áron.

CSOK-hatás

A jóhiszemű és minőségi bérbeadók a prémium bérlőket keresik. De ők egyre kevesebben vannak és egyre kevésbé vannak megbecsülve is. Az ilyen bérlő a fegyelmezett és kiszámítható (=önkontroll) bérbeadót részesíti előnyben, különben jön a „B” terv. A kiszolgáltatott, antiszociális bérlők nem jelentenek „B” tervet a bérbeadóknak. A CSOK miatt friss prémium bérlők jelenhetnek meg - merülhet fel sokakban a kérdés, az elmúlt hetek hisztériáját átgondolva -  akik átmenetileg segíthetik a bérlőhiányt. Az ilyen bérlők eladják saját lakásukat, hogy másikat vegyenek, házat építsenek az elkövetkező 2-3 évben, de addig bérelnek. Az ilyen  bérlőkre minden bérbeadó külön odafigyelhet és szakmai döntést hozhat (bérbeadónak lenni is egy hivatás). A biztos anyagi háttér egy bérlő kiválasztásánál döntő szempont. Az ilyen bérlő előre gondolkodik, aminek nem lehetnek rossz következményei. Sokkal előbb bérel, mint ahogy a saját otthonát meghirdetné, értékesítené. Megéri felismerni az ilyen bérlőt és partnert keresni benne. 

Az első számú bérbeadói szabály: A jó bérlő értékes és értéket képvisel, de a rossz bérlő egy fillért sem ér. Az angol okató videó groteszk angol humorral mutatja be a "jó bérlőnek lenni jó" gondolatot. Elengedthetetlen része természetesen a bérbeadó szerepének misztifikálása. 

Számkivetett bérlők

A jó bérlő jó bérbeadót keres és fordítva. A hazai albérletpiac fejletlensége 2016-ban sok bérbeadónak okozhat majd fejfájást. A rossz minőségű lakások, 100e Ft feletti piacon, a túlárazás mellett, a minőségi problémákkal is távol tarthatják a megbízható bérlőket, és vonzhatják a nemkívánatos keresletet. A rossz bérlők lakhatása egyre több kérdést vet fel ma már, ami miatt számítani lehet több konfliktusra. A rossz bérlő csak rossz bérbeadóval tudja érvényesíteni akaratát,  egy rossz, elavult lakásban. A rossz bérbeadó tudja, hogy vonzza a bajt a lakása,  de másképpen üresen állna. De fogynak ezek a bérbeadók, tűnnek el ezek a lakások a piacról. A rossz bérlők száma viszont évről évre nő, akik egyre inkább kirekesztve érzik magukat. A megfizethető albérlet ma már egész mást jelent, mint néhány éve. A legérzékenyebben a rossz bérlők reagálnak az ilyen helyzetre, számukra a lakhatásra fordított minden egyes forint csak ablakon kidobott pénz. Hamarabb konfrontálódnak, provokálnak, nem fizetnek, nem költöznek.  A szorult helyzetük miatt egyre agresszívebbek és anitszociálisabbak lehetnek.  Aki ilyen helyzetben van, az időben tegye meg a szükséges lépéseket, mert egy rossz bérlő nem fog elköltözni csak azért, mert arra megkérjük, vagy felszólítjuk. A bérleti díj emelési szándékunkat pedig egyenesen kiröhögi. Inkább ki fog találni valamit, hogy miért kellene árat csökkenteni.  Egyre több lehet a bérlő-bérbeadó jogvita. Ez a jelenség 2016-ban akár rekordot is dönthet  ilyen értelemben, rávilágítva a lakhatás kérdésének rendezetlenségére, a szociális bérlakások és a hozzájuk kapcsolódó szolgáltatások teljes hiányára. A sajátlakáshoz jutás mellett a bérlés is társadalmi kérdés ma már Magyarországon.  Több figyelmet érdemelne.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Avagy a kamatkockázat antropológiája

A kölcsönfelvételek lehetőségéről ma egyre többet hallani újra, miközben nem is olyan régen még adósmentéstől volt hangos a média. Egy banknak, nem csak az adott pillanatban mérhető hitelképességet kellene vizsgálnia, hanem azt is, hogy az adós ezt a döntéseivel mennyire és milyen irányba képes befolyásolni. Közismert, hogy a kiszolgáltatottabb emberek kockázatvállalóbbak. Pl. aki teljesen önerőből fogyaszt (vásárol ingatlant) sokkal tudatosabb és kockázatkerülő (biztonsági játékos), mint az, aki a bank pénzét költi. Az élet iróniája, hogy pont az kockáztatja a legtöbbet, akinek a legnagyobb vesztenivalója van. Aki képzettsége, lakóhelye, érzelmi és szellemi intelligenciája miatt kockázatokat hordoz, azt ma még nem szűrik ki egy kölcsönigénylésnél. Pedig komoly szükség lenne a pszichológiai vizsgálatra és a munkahelyi, valamint életkörülmények hatástanulmányozására. Bonyolultnak tűnik, de koránt sem az ma már. Könnyedén beskatujázhatóak vagyunk, ha még különlegesnek és megismételhetetlennek, egyedinek is érezzük magunkat, sorsunkat. A jelenlegi banki bürokrácia – legyen szó akár a hitelközvetítő „árnyékbankrendszerről” is - feleslegesen pazarolja erőforrásait lényegtelen tűnő iratok beszerzésére. E helyett odafigyelhetne a kölcsönt igénylők valódi megismerésére és kockázatai feltérképezésére (kockázatértékelés = risk mapping)

Beszéljük meg

A magánszféránkat, az intim lelki világunkat nagyon féltjük már a legapróbb fenyegetéstől is. Miközben másoknak hazudni kifizetődő lehet, addig önmagunknak öngyilkosság. Az önismeretünk és az önképünk nem igazán attól függ, hogy mi mit gondolunk magunkról. Vannak azok a kivételes pillanatok, amikor igenis számításba kell venni, hogy egy erre specializálódott szakember milyennek ítél meg minket legjobb tudása szerint. Túlértékeljük az előnyeinket és lebecsüljük, vagy figyelmen kívül hagyjuk a hibáinkat. Attól az egyszerű gondolattól vezérelve, hogy senki sem egyforma és senki sem tökéletes. Ez persze csak egy közhely (egyszerű kifogás), mert hasonlóak vagyunk, típusokra kategorizálhatók. Valójában még sem különbözünk annyira, mint amennyire hiszünk ebben. A tökéletlenségünk is hasonlóan korlátozhat minket a sikereinkben, vagy lehet oka a kudarcainknak.

Az emberi tényező

Egy kölcsön visszafizetése viszont az eddig leírtaktól függ leginkább: az emberi tényezőtől. Ez a kockázati faktor nehezen beárazható. A kamatkockázat, csak a megelőlegezett fogyasztásunk ára. Az emberi tényező az a kockázat, amikor előre iszunk a medve bőrére és nem tudjuk majd visszafizetni a kölcsönt. A banknak az az üzlet, ha jó adósok vagyunk, nincs velünk probléma. Ettől függetlenül a hitelezés nem működik tökéletesen, a bank az emberi tényezőt nem veszi elég komolyan. Az emberi tényezőt, a fizetésképtelenség kockázatát elvileg a kamataink tartalmazzák, hallhatnánk, ha egy bank véleményét kérdeznénk. Elvileg, mert ez gyakorlatilag nem igaz. Senkit sem boldogít, amikor aláír egy kölcsönszerződést a jövőbe vetett hit optimista reményétől vezérelve, és utána évekkel később viszont már még sem tudja teljesíteni a szerződéses kötelezettségeit. A kamatkockázatok ismét csak elvileg azok a felárak, amik növelik a fizetésképtelenség lehetőségét, a magáncsődöt. Jól érzi mindenki, hogy ha növekednek a kockázatok, mert megváltozik a kamatkörnyezet - egyre drágább az előrehozott fogyasztás finanszírozása, nőnek a bankbetéti kamatok, ezzel együtt nőnek a hitelkamatok is, növekvő inflációs pálya mellett , így egyre többe kerül ugyan azt a fogyasztási szintet fenntartani, finanszírozni - a kiszolgáltatott adós egyik pillanatról a másikra kerülhet bajba. A bank pedig nem kezeli ezt a kockázatot, hanem ahogy nőnek az esélyei/valószínűsége, a pénzpiaci és makrogazdasági környezet minden terhével együtt az adós felelősségének tekinti. Ez nem kockázatkezelés, mert a kamatok és költségek növelésével nem kezelik a bajt, hanem ellenkezőleg, bajt okoznak. Manapság ez azért égető kérdés, mert minden jel arra mutat, hogy növekvő kamatokkal kell számolnunk az elkövetkező években, növekvő infláció mellett. Vékony jég amin járunk most. A kamataink mindig magasabbak az inflációnál. Jelenleg 0,9% a „mért” infláció - a trend növekvő, a Nemzet Gazdasági Minisztérium is 2% körüli inflációval számol 2016-ban - és 1,35% az alapkamat (még stagnál, de inflációs nyomás alatt van). Ilyen környezetben a bankok 6% körül jelzáloghiteleznek (ezért a kamatkockázat valós, számolni kell vele). A kamatkockázat még sincs elég határozottan kommunikálva, sem a bankok részéről, sem a médiában. Az árfolyamkockázatot egy életre megtanulhattuk, elhitetve, hogy a forint kölcsön nem is veszélyes. De ez tévedés, mert nincsen kockázatmentes banki kölcsön. A kamatkockázattal inkább előbb kellene megismerkednünk, mint utóbb. A havi törlesztőrészlet a növekvő kamatok miatt is kihúzhatja a lábunk alól a biztosnak hitt talajt. Ugyanis ilyenkor nem csak a törlesztőrészlet lesz magasabb általában, hanem minden más kiadásunk is megnövekszik, mert egyre drágábbá válhat a „megszokott” életünk. Miközben van az a szint, ami alatt már nem lehet spórolni. Ha a jövedelmünk ezt nem teszi lehetővé, akkor gyorsan csődbe fogunk menni.

A CSOK kölcsön is kockázatos

Az új családtámogatási rendszerben az állam ezt úgy próbálja kezelni, hogy a kamatkockázatot átvállalja azoktól a házasoktól, akik élnek a maximum 3%-os, kamattámogatott, 10 milliós kölcsönnel, akár 25 éves futamidővel is. Hogy a „túlfogyasztást” tovább fékezze, meghatározta, hogy 30 millió forintnál magasabb árú lakást nem vehetnek maguknak ezek az elvileg nagycsaládot tervező házaspárok (már arról szólnak a hírek, hogy ezt hamarosan módosítják). A piaci kamat ma inkább 6% körül van, ami már most egy 100%-os kamattámogatást jelent. Ha változni fognak a kamatok (25 év alatt bármi ma még elképzelhetetlen is megtörténhet), az adóst ez nem érinti, az államot viszont igen. Ez még egyelőre nem tudni milyen költségvetési terhet jelent majd nekünk adófizetőknek. Az állam egyik kezével ad, a másikkal elvesz, mint mindig, tehát ez sem „ingyen ebéd” senkinek, mert közösen fizetjük a számlát. De ez egy gesztus, egy lehetőség, amivel talán pont a kiszolgáltatottabb (=kockázatvállalóbb) emberek akarnak majd leginkább élni. Az biztos, hogy ennél kiszámíthatóbb módon kölcsönhöz nem juthatnának piaci körülmények között, és a 10 millió forint önerő is elérhetetlennek tűnhet sokuknak (vissza nem térítendő támogatás). Újra célkeresztbe kerül az emberi tényező, amiről már sokat beszéltünk. Ezt az állam sem tudja kezelni. Hiába nem lesz 3%-nál magasabb a kamat, ha maga az adós lehet önmaga ellensége, vagy a környezetének az áldozata is időközben. Tehát ez az állami támogatású kölcsön sem kockázatmentes, bármivel is hitegetnek majd minket a mentalisták a médián keresztül. Ezek sem „ingyen milliók”, ezek miatt is utcára kerülhet majd bárki, vagy veszítheti el a sajátnak hitt - de közben a bank tulajdonában lévő – otthonát. Vegyük komolyan a ránk leselkedő veszélyt és segítsünk magunkon. Ismerjük meg a kockázatainkat és döntsünk legjobb belátásunk szerint. A tévedésünk végzetes lehet egy életre.

Segíts magadon, különben isten sem segít

A kamattámogatott kölcsön maximum 15 millió forint lehet, de ekkor már nincs meg a 3% kamatlimit. Ilyenkor már az állam sem vállalja át a teljes kamatkockázatot, csak csökkenti a kamatterhet. Biztosan lesznek olyanok, akik ezzel a lehetőséggel is élni fognak - a magasabb kölcsön más/jobb adottságú lakást jelenthet – szembesülve a kamatkockázat dilemmájával. Minden ilyen család vagy jegyes inkább kérjen megbízható segítséget, mielőtt bármit is aláír a bankkal:

• modellezék le a futamidő végéig, hogy mi az a kamatszint, aminél bajba kerülhetnének és azt is nézzék meg, hogy ennek mik a feltételei, lehetőségei (pl. mekkora infláció kell ehhez, milyen gazdasági növekedés, milyen MNB alapkamat): ne az induló törlesztőrészlet alapján döntsenek

• ha a bank nem segít, akkor forduljanak pénzügyi szakemberhez, akár családi és baráti körön belül: az igazságot keressék, ne a biztonságot a szavaikban

• legyenek tisztában azzal, hogy a válások aránya 60% Magyarországon, ami óriási kockázati tényező egy kölcsönfelvétel előtt (= könnyen válunk, főleg anyagi problémák miatt, de ez a bankot nem fogja érdekelni)

• ne a lakásra gondoljanak, amit megvehetnek, hanem arra, hogy biztosan képesek-e a kölcsön feltételeit teljesíteni a futamidő végéig, mert a lakás csak akkor lesz az övék, ha a bankot ki tudják fizetni: a bank lakásában fognak lakni, nem a sajátjukban

• ismét fordulhatnak szakemberhez, ahol kérhetnek pszichológiai vizsgálatot (stressz-tesztet), hogy mégis mik a személyes korlátaik, határaik, milyen kockázatot hordoz az életvitelük, a munkájuk, a környezet, amiben élnek

• a környezet visszajelzései legalább annyira becsaphatnak mindenkit, mint a saját önhittsége: ismét az igazságra legyenek kíváncsiak, ne arra, amit hallani szeretnének

• ne higgyék azt, hogy bármire képesek és bármit meg tudnak oldani, mert ez csak a filmekben van így, az élet sokkal igazságtalanabb

• ha olyan információkat kapnak, amik azt mondják, hogy ne vegyenek fel lakáskölcsönt, mert az vállalhatatlanul kockázatos számukra, akkor senki ne is vegye fel csak azért, mert a bank még azt mondja, hogy hitelképesek

Nem az a fontos, hogy ki a hitelképes, hanem az, hogy ki mennyire „kockázatképes”. Tudnunk kell felelősséget vállalni nem csak a saját, hanem a bank pénzéért is. Mindenkinek érdemes megtanulni - aki kölcsönben gondolkodik - hogy a bank lehet felelőtlen, de mi nem.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Kerestünk egy korai műhelymunkát, de nem találtuk a blogon. Kiderült, hogy egy 2010 novemberi munkánknak szőrén szálán nyoma veszett. Most változatlanul újra feltesszük. Sok érdekesség van benne, mert a "nagy boom" utáni első évek hangulatát idézi fel. Hasznos lehet mindenki számára, aki kételkedik vagy csak szkeptikus a mainstream média kommunikációjával szemben.

Az, aki hirtelen felindulásból most meg szeretné tudni, hogy mégis hogyan alakultak a budapesti ingatlanárak az elmúlt 10 évben, az komoly falakba ütközik. Sehol egy egyszerű grafikon. De mindenhol ellentmondásos híreket és elemzéseket olvashat, hogy akkor most éppen csökkenek, vagy már nem az árak. Esetleg nem sokára nőni fognak, vagy megállnak, vagy tovább csökkennek. Minden hétre jut egy hír, ami gond nélkül mond ellent a másiknak. Az már csak hab a tortán, amikor ugyan az a szakértő mondja tavasszal, hogy most azonnal lakást kell venni, mert nőni fognak az árak, aki félévvel később már kivárásról beszél és az árak stagnálásáról.

Annak jártunk utána, hogy mi ennek az oka és hogy mi az igazság, ami a budapesti ingatlanárakat illeti. Részletek...

A józan ész eredményének értékeljük, amikor egy tulajdonos az eladási stratégiáját finomhangolja. Mivel mi minden olyan lakáspiaci szereplő előtt megemeljük a kalapunkat, aki a változtatás kényszere mellett lépéseket tesz a hirdetésének újragondolásával. A hirdetési piac is egy kicsit jobbá válhat ezért.

Belátta ugyanis, hogy egy panellakásnak is meg vannak a maga korlátai, így nem nevezhetjük luxusnak, akármennyire is érzi annak. Ennek egyszerű magyarázata van és nem mulatságos, sokkal inkább elgondolkodtató. A lakásviszonyaink elavult, rossz minőségű, lepusztult ingatlanokról szólnak Magyarországon. Sok magyar számára egy ilyen szintű és adottságú panellakás életszínvonala már tényleg elérhetetlen. A luxus igazából a „nehezen elérhető” köznyelvi használatának is tekinthető. Polgárpukkasztó vagy sem az indokolatlanul gyakori jelző, ha tehetjük csak nagyon indokolt esetben használjuk, de ha van rá mód, akkor inkább kerüljük.

A kezdő képet még január 13-án lecserélte, bár szerintünk teljesen feleslegesen. Az előző kezdőkép sokkal jobban megfoghatja az embert a lakáslistából. Az árat valamelyest csökkentette még akkor, de annak csak az iránya pozitív a mértéke csak a szándékot fejezi. Viszont a szándékot is értékeljük. Ezért több javaslatot is bátorkodtunk küldeni a hirdetőnek. Felajánlottuk, hogy szívesen átírjuk a hirdetési szöveget úgy, hogy a vevőjelölteket inkább kíváncsivá tegye és kapcsolatteremtésre késztesse, mint sem bosszankondjanak rajta, vagy kinevessék a hirdetését.

Tudjuk, hogy általában részletkérdésnek tekintik a szöveget, miközben a tárgyilagos és informatív tartalom megírása külön szakma is lehetne (legalább is tanítani kellene). De amikor egy eladó panellakás toronymagas árral van hirdetve, ott a szokásos „ingatlanos klisékkel” teletűzdelt hirdetési szöveg sajnos vevőtaszító. Egy eladónak az az érdeke, hogy minden potenciális vevő megkeresse azonnal, ahogy meglátja a hirdetését. Egy ingatlanos már megteheti, hogy vágja maga alatt a fát, mert az megfelel az ingatlanosokkal szembeni sztereotípiának. Illetve nagyobb hálózatok esetén a vevőjelölteknek inkább felhívják a figyelmét egy-egy lakásra, amikor egy másikra jelentkeznek. Így a vevők sokszor nem is látják a hirdetés szövegét, csak az ingatlanos elmondja, hogy szerinte mennyire „puhítható” meg a tulajdonos komolyabb érdeklődés esetén. Ahogy mondani szokás szakmai körökben:

„Annyiért úgy sem tudja eladni, amit még nem tud, de majd rájön. A lényeg, hogy mi vigyük neki a vevőt, ne ő találjon magának egyet, mert az nem üzlet nekünk”

– klasszikus ingatlanos trükk. Ez a tulajdonos is nagyon őszintén adta elő, hogy neki azt mondták még magasabb áron is eladható. A kétszínű ingatlanos kommunikáció egy nagyon egyszerű ingatlanos trükk, még is nagyon jól működik. Az eladót hátrányos helyzetbe kell hozni, ami az ingatlanosok számára azonnal piaci előnnyel jár. A vevők előtt pedig fényezheti magát az ingatlanos, hogy milyen jó áron meg tudta nekik szerezni a lakást. Eladóként azért jobb ha odafigyelünk, amikor az árazásban kérünk tanácsot ingatlanosktól.

A hirdetési szövegben ennél a lakásnál is fontos lenne olyan árral kapcsolatos megjegyzéseket tenni, amiért a vevők nem hogy csak irányárnak nézzék azt, hanem egyértelműen érezzék az eladó rugalmas az ár tekintetében. Bár még mindig egyszerűbb/egyenesebb lenne egy reális(abb) árral történő hirdetés.

Egy jó hirdetés szinte elad egy piacképes lakást. Ezért eladóként igen is vegyük komolyan, gondolkodjunk a vevők fejével a megírásakor. Egy rossz hirdetés viszont akár meg is hiúsíthatja az eladói terveket és drámaian lelassítja az értékesítést. Ne legyünk önmagunk ellenségei eladóként sem.

Az Ingatlanműhely a hazai lakáspiac, annak szereplőinek és egymáshoz való viszonyaiknak önkritikus manifesztációja. Piaci bizalmat építünk egy bizalmatlan piacon. Azért csináljuk, hogy közvetlen kapcsolatteremtés nélkül is egyre többen gondolkodjunk és cselekedjünk felelősséggel a lakáspiacon. Tudjuk, mi sem vagyunk tökéletesek, bármikor vállaljuk a kritikát, de legalább érdemben teszünk érte minden nap, hogy egyre közelebb kerülhessünk hozzá.  A blogot az élet írja, nem mi. Ez a kísérleti projekt egy társadalmi felelősségvállalás, mert az ingatlan az életünk egyik legértékesebb vagyona. Az ingatlanpiac maga mégis egy teljes káosz, ahol partnerek helyett szinte csak vámpírokkal találkozhatunk.

Az alapgondolatunk az, hogy attól, hogy valami úgy működik ahogy, még nem kell vele egyetértenünk, elfogadnunk és bólogatós kutyát játszanunk, mert egy egész részei vagyunk. Enyhén szólva is széllel szemben pisil a blog, mert az ingatlanpiac bár tisztában van az őt érő vádak, kritikák jogosságával, azt még tolerálni sem tudja elegánsan, nemhogy kezelni és megoldani. A változtatás szavak szintjén nagyon erős, de a paradigmaváltástól még nagyon messze vagyunk. A jól megszokott rossz dolgokon, pedig egyenesen elképzelhetetlen jelenleg, hogy a piac változtasson.

Az olvasóink észrevehették, hogy cenzúráztak minket a január 7-én megjelent Ingatlan dotkom bejegyzésünk miatt, majd végül január 13-án reggelre töröltek is a Portfolio Blogger oldaláról. Magyarázatot azóta sem kaptunk (a bejegyzés megjelenése előtt 15 órával lehetőséget biztosítottunk rá, mert elérhetővé tettük számukra). Na nem a bejegyzésben szereplő első számú hirdetési oldal vette zokon a szokásos kritikus, de fegyelmezetten szigorú hangvételt, aki kérhette volna, hogy na most azonnal „hallgatassátok el a kis pondrót”. Ellenkezőleg, ők megértették miről beszélünk és egész komoly érdeklődést mutatnak műhelymunkáink iránt – derült ki egy személyes egyeztetésen, ahol nem ellenségként fogadtak minket, nem akartak felakasztani a bejegyzéseink miatt. Hogy egy fecske csinál-e nyarat majd a lakáspiacon, még nem tudjuk. De az már bizonyos, hogy jelenleg van egy média ökoszisztéma, ahol a döntéshozók gyomra sokkal kényesebb, az önérzetük pedig talán még annál is különlegesebb, mint sem, hogy az elméleti és gyakorlati lakáspiaci összefüggéseket úgy hasznosítsák, ahogy azt mi tesszük. Koránt sem gondoltuk volna, hogy egy microblog a maga egyszerűségével, de érthető gondolatmeneteivel, ilyen válaszlépésre kényszeríthet egy egész médiabirodalmat. Azt tudjuk, hogy ma van egy erős kezdeményezés, pozícióharc a lakáspiacon, de azt már nem, hogy az ingatlanmédia stratégiájukra a mi porszemnyi jelenlétünk is ártalmas lehetne. Ez azért mindenképpen meglepetés, de annál inkább elkeserítő. Attól, hogy valamiről nem akarnak tudomást venni, még létezik.

Félreértés ne essék, nem minket büntetnek, hanem az objektív piaci szemléletet, ami nálunk fejlettebb piacgazdaságokban legalább annyira a verseny része, mint az üzleti érdekektől túlfűtött, kézi vezérlésű operatív működés. A magyar ingatlanpiac még sincs azon a szinten, hogy a szereplői ne azt és ne úgy csinálják, mint eddig. Nem vagyunk avantgardok, ahogy nincs új a nap alatt sem. Úgy beszélünk a lakáspiacról, ahogy egy Európai Uniós tagországban arról kell(ene). Attól, hogy nálunk az ingatlanos vállalkozások a látszatra épültek fel, amiért egyre vállalhatatlanabbra amortizálják magukat már itthon is, nem hogy nemzetközi szintéren, nem a mi hibánk, hanem az ingatlanszakmáé. Nem is nagyon van olyan igazán hazai (lakó)ingatlanos cég, amely labdába tud rúgni a határokon túl, mert ott a piac nem kíváncsi arra, amiből még itthon egyelőre jól meg lehet élni. A kicsinyes és rövidlátó szemlélet gátolja a fejlődést sajnos.

Az ingatlanos teljes joggal egy szitokszó ma. Az Ingatlanműhely pont ezért született, hogy megmutassa, lehet másról és máshogyan is beszélni az ingatlanpiacon és viszonyulni a piachoz, mint ahogy azt a magyar ingatlankultúra jelenlegi fejlettségi szintje megkívánja. Na most ezért kapunk hideget és meleget is. Nem is készültünk másra, mert az érdekellentétek ugyan úgy vezethetnek megoldáskereséshez, mint konfliktushoz. Ha mellébeszélnénk, vagy elkurvulnánk, akkor sokkal több barátunk lenne. Ezt nagyon hamar megtanulja az ember, hogy az őszinteség és az igazságérzet inkább az ellenségkeresés eszközei, barátokat nehéz így szerezni. Ingatlanosnak titulálnak minket is, degradálva és persze pejoratív értelemben. Na pont ezért él a blog és ad munkát a piac minden nap, hogy bizonyítsuk, az ingatlanszakmának is van becsülete, ha nem is attól, hogy valaki ebből él. Képesnek kell lenni hatni a piacra, és a piaci "worst practice-ket" egyszerűen nem fogadhatjuk el, akkor sem, ha lekötöznek és kényszerítenek rá. Nekünk is hányingerünk van a sok ingatlanos mágustól, mentalistától, hamiskártyástól és ügyeskedőtől. Tegnap is meg kellett hallgatnunk egy igazán vevőbarát tulajdonostól, hogy az ingatlanosok szerint az ő lakása még annál is többet ér, mint amennyiért hirdeti. Az igaz, hogy gyakorlatilag még vevőt nem látott a lakásnál, de elméletben már többször is eladta ingatlanosok segítségével a lakását, akikkel egyébként nem működik együtt. A skizofrén lakáspiac egy szép példája ez, ahol a bizalmatlanság és zavarodottság kéz a kézben járnak. Szinte mindenkit potenciális ellenségnek tekinthetünk, amíg az ellenkezőjét nem bizonyítja. De láthatják, hogy nem csak Önöket érintheti ez hátrányosan, hanem az Ingarlanműhelyt is. A "felebarátainkban" félelmet keltünk, ami nem célunk. Félni csak attól kell, amit/akit nem ismerünk vagy a bűneinktől. Tőlünk és a gondolatainktól senkinek sem kell tartania, már ha valóban nincs félnivalója (önmagától). De legalább nem jön értünk fekete autó, nem ítélnek el minket prekoncepciós perekben és zárnak ártatlanul börtönbe csak azért, mert bántjuk az aktuális ingatlanpiac „erősembereinek” szemét és fülét.

Kritizáljuk együtt az ingatlanszakma szereplőit, amikor az egyik kutya a másik eb. Vigyázzunk az ingatlanvagyonukra, vigyázzunk egymásra!

A nyomás nagy, de ennyire? A főnök kiadja, hogy CSOK funkció kell a hirdetési oldalra, akkor lesz CSOK funkció. Nem baj, hogy ha téved. A lényeg, hogy a főnök elégedett legyen, a „médiapiaci haverok” meg linkelhetik a jónépnek. Az ingatlan.com elsőként esett bele ebbe a verembe január 7-én. Vártuk az otthonterkep.hu reakcióját, hogy hát ha ők már óvatosabbak lesznek és majd szem előtt tartják, hogy amit „szabad a nagyökörnek, nem szabad a kisökörnek”. Látva a „nagyökör szolgáltatását”, január 12-én ők is feltették a nem tévedhetetlen szűrőjüket és be is promotálták. Nagyon valószínű, hogy ők ennél sokkal többre képesek, csak az akaratos főnök és a gyorsan pergő idő miatt most ennyi jött össze. De vagy jót vagy semmit alapon azért lehet, hogy meggyőzhették volna a főnököt, hogy nem eszik olyan forrón a kását, érdemes tényleg minőségi szolgáltatással piacra lépni. Hát ha az tényleg hoz is konyhára, nem csak visz. Nem minden esetben működőképes a rossz marketing. A vásárlókat már így is kiveri a víz a lakáshirdetési káosztól.

A hiba forrása ugyan az. Az adatbázis nem megbízható, mert a hirdetők szándékosan nem mondanak igazat. A lakáspiac már csak ilyen faramuci. A vásárlók hamar megtanulják, hogy a lakáshirdetésekben semmi sem az, aminek látszik A hirdetési oldalak viszont csak most kezdenek feleszmélni, hogy a mennyiség helyett még is csak a minőség számít. Nagyon nehéz úgy szolgáltatásokat nyújtani a kedves vásárlóknak, ha az adatbázis adatai nem valósak.

Mit tehetnek?

Ez egy komoly kérdés, ha figyelembe vesszük az időtényezőt. A hirdetőket fel lehet szólítani, hogy ne hazudozzanak már össze-vissza. De a hirdetési kultúra ilyen drasztikus és gyors megváltoztatása nem megy vezényszóra. Ez egy régi beidegződés, aminek az okai egyszerűek. Mindent egy kicsivel (vagy éppen nagyon) jobbnak kell feltűntetni, mint amilyen valójában. Az új építésű kifejezés a köznyelvben nem azt jelenti, amit a valóságban. Amit 10-15 éve építettek, az mind új építésű. Ez ilyenkor komoly dilemma, mert hirdetések tömegét kellene egyenkét ellenőrizni, hogy az most tényleg friss épülő vagy éppen csak megépített lakás vagy sem. Ugyan ez a probléma a felújított lakásokkal is. A hirdető, hogy jobban felkeltse az érdeklődést a lakására inkább újnak hirdeti meg, célzottan azok számára, akik eleve új lakást keresnek. Belülről igazából nem nagy különbség tud lenni. Sőt, sokszor egy jól felújított lakás mutatósabb és jó alternatíva lehet. Tehát van abban valami, hogy a hirdető a minőségibb lakásokat ilyen szándékkal és ennyire célirányosan helyezi el a hirdetési oldalakon. A felújított szó úgy is annyira elcsépelt, mint a luxus. Bármire ráaggatják, csak azért, mert jól hangzik. De a simán direkt rosszul beállított ingatlan állapot is azért menő még mindig, hogy jobban észrevegyék az adott lakást. A látszat mindenek felett, mondhatnánk, de a lakásmarketing már csak ilyen. A hirdetési oldalak eddig tudomást sem vettek erről. A hirdetők szabadon garázdálkodhattak. Most viszont bajban vannak, mert az adatbázisaik nem jól szűrhetőek. Ez nem egyszerű versenyhátrány, hanem egy komoly kihívás a lakáshirdetési portálok számára. Akár valami egész jó is kisülhet belőle, így várjuk újragondolt CSOK funkciókat és a minőségibb adatbázisokat.

Egy új lakás megvásárlása koránt sem mentes a kockázatoktól. Olyan hasznos tanácsokat szeretnénk adni, amiket az előző újlakás boom idején már megtapasztalunk. Mivel az újlakáspiac is mindig a mennyiségről és nem a minőségről szólt, meggondolatlanul nem érdemes belevágni. Három típust különböztetünk meg.

• 1. Tervező asztalról kínált még nem létező lakás
• 2. Építés alatt álló lakást
• 3. Szinte már elkészült vagy már teljesen befejezett lakást

Amikor egy építkezés még nem kezdődött meg, olyan látvány tervekkel dolgoznak a beruházók, amit a nyomdafesték csak elbír. Kozmetikázott környezet, különleges design, modern kert, high-tech belsőépítészet és lakberendezés. Egy teljesen elkészül ház értelemszerűen jobban kézzelfogható, a kockázatok jobban kezelhetőek, mint egy építés alatt álló esetében. Egy meg sem kezdett lakásprojekt pedig maga lehet a kockázatok tengere.

Ne marketing tervek alapján döntsünk!

Ezekre a tervekre tényleg igaz, hogy csak „afféle útmutatók”. Komolyan venni nem szabad őket. Inkább menjünk ki a tervezett területre, nézzük meg a telket, a szomszédos épületeket, az utcákat, a környezetet. A marketing tervekről minden zavaró tényező ki lesz kozmetikázva. Az egyik legnehezebb dolog minél előbb átlátni egy lakásprojektet és tudni azt, hogy mely elhelyezkedésű, alaprajzú (adottságú) lakás számunkra a legmegfelelőbb.

A társasház egészét megismerve döntsük el melyik a számukra ideális lakás

Tipikus hiba lehet a különböző listákból válogatás, ami emelet, méret, szobaszám, erkély méret megadásáról szól. Jobb esetben lesz hozzá egy alaprajz is esetleg, de akkor sem látni, hogy az pontos az emeleten belül hol is van, vagy az egész épületet nézve pontosan hová is esik. A fényviszonyok, zaj, adott esetben a kilátás is igen különböző lehet. Típus lakásokat építenek egy társasházban. Ez azt jelenti, hogy lesz néhány alaprajzú lakás, ami között válogathatunk, de ezek különböző módon lesznek szétszorva az emeletken. Lehetnek persze nagyon hasonló emeletek is, de nem feltétlenül kell elhinni addig, amíg ezt nem látjuk. Ez különösen akkor igazán izgalmas kérdés, amikor az épület bizonyos alakú teret fog közre (pl. U-alakú) és nem biztos, hogy éppen sarokban szeretnénk lakni. Arra is kell vigyázni, hogy lehetnek külön extra épületek is (szomszédos társasház, irodaház, másik telek), aminek a közelsége, látványa rossz hatással van a lakás értékére. Van még egy ritka probléma, ez olyan egyedi problémák, mint a garázslejáró, garázskapú, speciális épület (valamilyen központi klíma, központi fűtésrendszer), amik extra zajokkal és/vagy kellemetlenségekkel járhatnak.

Adásvételi szerződés ne marketing, hanem műszaki tervek alapján írjunk alá a lakás pontos alaprajzával!

Ha döntöttünk és az adásvételi szerződés a következő lépés, nagyon fontos, hogy körültekintően válasszuk ki a mellékleteket és ellenőrizzük a szöveget. A beruházó folyamatosan trükközik és a figyelmetlenségünkre játszik. Ne ő irányítson, hanem mi. Ha nem bízunk magunkban, a képességeinkben, akkor legyen saját ügyvédünk. Ne fogadjuk el a beruházó, lakásértékesítő „ingyenes” ügyvédi segítségét. A lakásvásárlás nagy felelősséggel jár. Ha tényleg úgy érezzük, hogy ez már túl sok nekünk, hogy minden részletre körültekintően figyeljünk, akkor ne legyünk túl büszkék ahhoz, hogy ezt bevalljuk és szakmai segítséget kérjünk olyantól, akinek a hozzáértésében és lojalitásában 100%-ig megbízunk.

Ne írjunk alá semmit addig, amíg nem győződtünk meg, vagy győztek meg minket (jó értelemben) arról, hogy minden rendben!

Az új építésű lakásoknál négy nagyon fontos kihagyhatatlan a szerződésből:

• 1 .kötbér mértéke, ha nem tudják határidőre átadni a lakást
• 2. lakás adottsága, ami nem térhet el jelentősen a műszaki tervektől (nettó és bruttó méret)
• 3. szavatosság, garanciák vállalása a minőségi problémákra, azok javítására akár évekig
• 4. a tulajdonjog bejegyzés, albetétesítés, társasházzá alakulás eladói kötelezettsége

Akinek eddig bármilyen kétsége volt, hogy az ügyvédi segítség csak ablakon kidobott pénz, az most már talán meggyőzte saját magát is, hogy ez egyedül nagyon kockázatos. Az adásvételi szerződések nyaktekert megszövegezése, a szövegértelmezés még a sokat gyakorlott szemeket és szellemet is próbára teszik. Vevőként viszont be kell biztosítani magunkat a beruházói kötelezettségekkel szemben. Ha nem vagyunk tisztában fogalmak, a jogi szabályozással, aki simán bevisznek majd minket a málnásba a szépen mosolygó, mindin segítőkész és kedves beruházók. Résen kell lennünk, hogy az általában fix fizetési ütemezés (amikor részletekben fizetjük ki a teljes vételárat, a lakás teljes elkészültéig) ne úgy nézzen ki, hogy a beruházó minden kockázat nélkül késhet, követhet el műszaki hibákat, végezhet silány munkát, nekünk még is mindent ki kelljen fizetnünk. Az is fontos, hogy egy új lakás gyakorlatilag nem létezik. Jogilag a teleken, osztatlan közös tulajdonostársak leszünk, amit egy úgy nevezet széljegyen jegyeznek be a földhivatalnál először. Ez nem egy szép látvány és nem is egy jó érzés, amikor szembesülünk vele, hogy nem lakást vettünk, hanem egy földdarabon lettünk tulajdonostársak. Az még inkább fájdalmas lehet, amikor látjuk, hogy a projektet hitelező banknak a jogai erősebbek mint a miénk. Ez egy elég jogbizonytalan helyzet – bárki bármit is mondjon – ezért nem mindegy, hogy kitől vásárolunk és mennyire tudunk benne megbízni a megköthető adásvételi szerződés alapján. A tipikus projektcéges lakásépítési konstrukciókkal pont ez a baj. Ha nincsenek társasházi referenciái (múltja), honnan higgyük el, hogy ő majd 3 évig garanciát vállal a minőségi problémákra és nem fog eltűnni addigra? További kérdés lehet, hogy képes-e albetétesíteni a lakásokat (?), ami azt jelenti, hogy minden lakás önálló helyrajzi számot kap. Addig ugyanis nincs lakásunk, amíg ez meg nem történik. De a társasház megalapítása is a beruházó feladata, amik körül azért akadnak botrányok. Ezek ugye már a végső lépések, amik csak és kizárólag költséget, terhet, időt jelentenek a beruházónak. Mondjuk úgy, hogy „elfáradhat” addigra és kevésbé lehet érdekelt abban, hogy minden a lehető leggyorsabban és legprofibban megtörténjen. Ebből aztán lehetnek olyan helyzetek, amikor néhány évig is eltarthat, amíg végül tényleg lesz egy saját lakásunk. Olyan apróságok, mint állandó lakcím és lakcím kártya igénylése is problémás lehet, mert nem lesz benne a címjegyzékben a társasház. Ha volt ott már előtte társasház, akkor meg idő, amíg lecserélik az új társasházra (több emelet, más ajtószám, stb.).

Minden út a bankba vezet

Végére hagytuk, mert minden beruházás mögött általában áll egy bank. Nem árt, ha találkozunk a bank képviselőjével, aki ismeri a projektet. Egyedül vagy jogi segítséggel, további részleteket tudhatunk meg a beruházóról, a lakásprojekt biztonságos hátteréről. Sokszor ugyanis nem közvetlenül a beruházó kapja tőlünk a vételár-részleteket, hanem egy elkülönített, zárolt számlára, amihez beruházónak nincs is hozzáférése. Vagyis nem árt megismerkedni azzal, akinek végülis fizetünk. A beruházó nem feltétlenül fogja ezt így kommunikálni. A hitelben gondolkodunk, akkor is a finanszírozó banknál érdemes először érdeklődni, mert lehetnek külön csak arra az adott projektre szabott hitelkonstrukciók.

A lakás utolsó vételár-részlete csak akkor legyen fizetési kötelezettség, amikor a lakás műszakilag kifogástalanul elkészült

Ezt legalább kétszer kell ellenőrizni. Először biztos, hogy egy hibalistát kell felvenni. Lehetnek üdítő kivételek, de ritkán fordul elő. Ha ismét nem tartjuk magunkat igazi hibakeresőnek, akkor kérjünk segítséget. A hibalista ugyanis nagyon fontos. Lehetnek sérült szaniterek, hideg- és melegburkolatok, hibás nyílászárók, ajtók, hiányos berendezések. Olyan szintig néha el kell menni, hogy van-e áram a vezetékekben (pl. kérjük azt, hogy minden hol legyen égő, ahol lámpának van hely), a konnektorokban ellenőrizni kell, hogy van-e bennük áram. A látszatra épülő építőipar sok furcsaságra képes, saját tapasztalatink alapján írunk le mindent. Láttunk már falból lógó (vak)vezetéket, a falba vésett, de kábelezés nélküli konnektorokat/csatlakozókat. Ha fontos számunkra a kábelszolgáltató (internet miatt pl.) akkor jobb ha előre tudjuk, hogy ki és mikor fog szolgáltatni a házban. Ilyen apróságokon bosszankodhatunk később. Ha megnevezik, akkor keressük meg minél előbb, hogy kiderítsük tényleg így van-e. Ha nem nevezik meg, akkor aggódhatunk. A mellébeszélés a lakásértékesítés elkerülhetetlen velejárója. Vegyük észre, ne hagyjuk magunkat becsapni!

Az ÁFA-t 5%-ra nem azért csökkentették, hogy a új építésű lakások olcsóbbak legyenek, hanem azért, hogy egyáltalán építsenek. Amikor a médiában azon tanakodnak, hogy az új lakások árai csökkenni fognak-e, akkor ezt mint ha teljesen elfelejtenék. Ma ugyanis nem az a kérdés, hogy nőni fognak-e az árak, hanem csak az, hogy mennyivel? Az új lakások piaca mindig egy alpiac volt. A használt lakások piacához képest még a csúcsidőszakban sem érte el 20-25%-nál nagyobb arányt. A mai 2% alattihoz képest ez persze több mint tízszeres különbség, vagyis van hová fejlődni onnan, ahol most vagyunk. És ismét ott tartunk, hogy a találgatások helyett meg kell nézniük, hogy mi volt a múltban, ahhoz, hogy a jövőt az elbulvárosodott gazdasági média hírei között keressük.

Amikor a budapesti lakáspiac jövőére kerestük a választ néhány hete, ez a grafikon talán akkor nem volt olyan érdekes. Most kristály tisztán mutatja, hogy a lakásépítések száma az átlagos lakásárakkal szinte tökéletesen együtt mozgott a múltban. Ha abból indulunk ki, hogy az újlakások árai magasabbak is voltak mindig a használt lakásokénál, akkor is jól reprezentálja, hogy a használt lakások nominális árai is az építkezések függvényében változtak. Ahogy beindultak a lakásépítések, az átlagárak magasabbak lettek, ahogy lassult az újlakások volumene, azonnal lekövették a lakásárak. Kimondhatjuk, hogy a kínálat bővülése árfelhajtó, a kínálat csökkentése pedig árcsökkentő hatású.

Ma mi a helyzet?

Nincsenek csodák. A használt lakások árai jelentős mértékben kapaszkodnak fel 2014 eleje óta. Az építkezések száma is növekszik, mutattuk be a várható lakásépítések grafikonon. A használt lakások piaca ismét együtt mozog a lakásépítések növekvő számával. Ilyen értelemben a múlt igazolja a jelent, vagy fordítva, a jelen újra igazolja a múltat, kinek mi tetszik jobban. Nem valószínű, hogy ilyen háttérrel a használt lakások árai eltérnének ettől az elkövetkező években. Felesleges is találgatni, nem is érdemes arra spekulálni, hogy ha az építkezések lendülete szépen kitart a növekvő pályán, akkor a lakásárak azt ne követnék le. A puszta tények nem változnak meg csak azért, mert „szakértők” a médiában hangoskodnak.

De mindenki új lakást akar venni, nem?

A válasz az, hogy gyakorlatilag nem. Az ingatlan elhelyezkedése több szempontból számít. Ha már család és gyerekek, akkor a bölcsőde, óvoda, iskola közelsége döntő szempont lehet. A használt lakások egyszerűen sok esetben jobb helyen vannak, mint ahol az újak lesznek – állapíthatják meg azok is, akiket a lakásbefektetés vonz. Persze tudja mindenki, hogy a lakóingatlan életünk egyik legnagyobb kompromisszuma. Ritkán lakunk csak ott, olyan térben és méretben, olyan elosztásban, olyan környezetben, amiről tényleg álmodozunk. Keveseknek adatik csak meg ez a kiváltság, a többség pont addig álmodozhat, ameddig az anyagai korlátok gátat nem szabnak. Aki ma is megteheti, az elhelyezkedés szerint hajlandó megfizetni azt a felárat, ami ezzel együtt jár. Másodsorban, pedig idén és 2017-ben sem lesz átütő az újlakások száma. Tervező asztalról majd lehet vásárolni, de az megint nem olyan, mint bemenni egy lakott és rendezett ház kész lakásába, amit azonnal megvehetünk. Látunk mi is hirdetéseket, akik 12 hónapos átadási határidővel hirdetnek lakásokat. De legyünk őszinték, miért kellene azt nekünk elhinni, csak azért mert büntetlenül ma bármi leírható egy lakáshirdetésbe?

Összefoglalva, aki 2016-ban vagy 2017-ben szeretne költözni, az a vadonatúj lakások még szűkös kínálatával, nem feltétlenül ideális elhelyezkedésével – akármit is írjanak a hirdetésekben erről - fog találkozni. A használt lakások piaca továbbra is csábító marad a sokkal szélesebb kínálati paletta miatt, a kedvezőbb adottságokról (szélesebb igénynek tudnak megfelelni) nem is beszélve. A lakáspiac várhatóan ezért 2016-ban és 2017-ben sem fog leállni, mert hirtelen tízezrek újlakásokra fognak várni 2018-ra, ami az első jelentős év lehet ebből a szempontból. Az élénkülő kereslet, a felfokozott hangulat a beruházók étvágyát is meghozza, akik építeni biztosan fognak, de egyre drágábban. Akár hónapról hónapra változni fognak az árak, ahogy azt látják értékesítők, hogy a szűkös kínálat miatt a bőséges kereslet pont olyan árakat tud eredményezni, amin a lakások többsége gond nélkül gazdára találhat. Így lehet feszegetni a határokat és borzolni a kedélyeket. A használt lakások piaca pedig pont a szűk kínálatú újlakáspiac miatt marad továbbra is kedvező helyzetben, ahol szó szerint készlakások vannak, jobb adottságokkal és időbeli korlát nélkül csábíthatják a vásárlókat.

Akárhogy is nézzük, a 3 gyerek erőltetése udvariatlan gesztus. Tisztában kell lenni a realitásokkal egy olyan országban, ahol már 30 éve kevesebb gyerek születik a szükségesnél. A rövid bejegyzés célja, most nem ezeknek az okoknak a mélyebb feltárása és a megoldáskeresés, mert nem egyszerű magyar jelenségről van szó. Az új lakásszerzési támogatás jelenleg irreális elvárások elé állítja a társadalom egy jelentős részét. Könnyű azt mondani, hogy ahol elfér 2 gyerek, ott már a harmadiknak van hely, de ez nem a helyről szól elsősorban.

Ha 2 gyerek vállalását támogatná az állam a 10+10 milliós opcióval, minden más feltétel változatlansága mellett, akkor garantált siker lenne. Így viszont a média sajátságos hecckampányán kívül, a hirdetési oldalak gyors reakciói mellett a vaslóság már sokkal árnyaltabb, mint az, hogy itt röpködni fognak a tízmilliók a levegőben és a bankoknál, illetve az újépítésű társasházaknál kígyózó sorok állnak majd. Arról nem is beszélve, hogy mindenhol családi házakat fognak építeni Magyarországon, ahol csak hely lesz és hirtelen a 3 gyerekes családok úgy élhetnek itthon, mint még előtte soha. A vágyak és az igények sokszor nem találkoznak egymással, ahogy erősen valószínű most sem fognak.

A biztosabb anyagi helyzetben élőknél elve kevesebb gyermeket vállalnak, mint a bizonytalanabb helyzetben élők. Ezen is lehet elmélkedni, hogy miért van így, a világon szinte minden hol. Szociológiai kérdés és tudományosan megközelítve valamilyen erősebb/ősi (túlélési) ösztön lehet a mögöttes motiváló tényező. Minél biztosabb körülmények között él az ember, annál kevésbé enged teret az ösztöneinek, ami viszont már a pszichológia vizeire evez minket. De a család fogalma a pszichológiai aspektusok sokasága, ahogy az otthon fogalma is az. A bizonytalan helyzetben élőket a jelenlegi otthontámogatási rendszer kirekeszti, amiért az állam már erős kommunikációba is kezdett. A kiszolgáltatottabb helyzetben élők bármire képesek azért, hogy csak fedél legyen a gyerek feje fölött, a többi már sokkal kevésbé számít. Igen, ők hajlamosabbak nagyobb kockázatot vállalni és nem riadnak vissza a szélsőségektől sem. A biztosabb helyzetben élőknél ez pont fordítva van. Ők minden mást tartanak szem előtt, nem azt, hogy éppen van hely vagy nincs hely egy következő gyerek számára, és leginkább biztonsági játékosok.

A jelenlegi csiki-csuki helyzet legalább olyan jó politikai fogás, mint amilyen arrogáns is egyben. Megsérti azokat, akiket célozza, sérti azokat, akiket kirekeszt és közben minden szempontból egy erőltetett kísérlet arra, hogy sokasodjunk és népesítsük be ezt az országot prédikátorok hangos szavára.

Figyelem, hibás az ingatlan.com CSOK 10+10 milliós szűrője. január 7-én késő délután jött a hírlevél a .com-tól, hogy örömmel jelentik be az új szűrési lehetőséget, ami nagyon hasznos az eladóknak és vevőknek egyaránt. De csalódást okozott a kipróbálása, mivel csak a méret (társasházi lakás 60 nm felett, családi ház 90 nm felett) és az ingatlan állapota alapján (új építésű) faék egyszerű adatbázis szűrést alkalmaztak. Ez a kapkodás egy szakmai hiba és szolgáltatói tévedés is egyben (= verseny és üzleti hátrány),  az adatbázis minőségével nyilvánvalóan gond van, mert nem minden új építésű, amit annak hirdetnek. Új építésűnek csak az minősülhet, amit még sosem adtak el eddig. De több olyan ingatlant is hirdetnek, amit az elmúlt években építettek és most újra értékesítsenek, de már használt ingatlannak minősülnek, nem új építésűnek. Sőt, vannak olyan felújított lakások is, amit újként hirdetnek. Ennek a kockázatnak a felelősséget ezzel együtt a vevőre hárítaná át a szolgáltató. Nem túl elegáns megoldás. Pedig illene tisztában lenni a saját adatbázisának a gyenge pontjaival, amire nem mentség, hogy felhívja a figyelmet, mindig egyeztessünk az eladóval.

Akkor mi értelme az egésznek? Az ingatlan.com-nak kellene egyeztetnie a hirdetőivel, hogy a vevőknek már ne kelljen.

Ahol nem valósak az adatok, ott téves eredményt adhat a szűrés. Ezt vegye figyelembe mindenki, aki használja majd a szűrőt. Bízunk benne, hogy a .com jól használja majd fel a hátralévő időt. Ezzel talán elindulhat a saját adatbázisának a valódi megismerése, a hirdetések valódi minősítése, mert addig nehezen feldolgozható és túl sok hibára derülhet még fény. Pl. arra, hogy az ingatlanok mérete sem mindig valós.

Ismét egy újabb kérdés, hogy hogyan tudja majd rábírni a hirdetési oldal a hirdetőket, hogy valós és pontos adatokat adjanak meg.

A hirdetőkkel van a baj, nem vevőkkel. Igenis, a hirdetők feladata az, hogy végre elinduljon a hirdetésekben a valódi információk megosztása, a sok félrevezető, becsapó, megtévesztő bugyuta stílus helyett.

Itt derül ki ugyanis, hogy hiába tűnt egyszerűnek a szűrés két paraméter alapján, a valóságban az adatbázis sajnos tele van hibákkal és téves adatokkal. Erre a vevők is képesek lettek volna (méret és állapot alapján szűrni) a plusz egy gomb inkább a tehetetlenség jelének tűnik, nem a megoldás keresésé. Először meg kellene tisztítani, rendet kell tenni, különben semmi értelme így a szűrésnek. Várjuk, hogy mit lép a .com, mert ez elég "dekadens és polgárpukkasztó új funkció".

A lakáshirdetés mindig marginális kérdés maradt a hazai ingatlanpiacon. Azt gondoljuk, hogy mindenki ért hozzá születésétől fogva és nem kell hozzá semmilyen segítség, útmutató. Akik követik nálunk a lakáshirdetésekkel kapcsolatos  rövidebb és hosszabb munkáinkat, azok már tudják, hogy ez akkor tűnik csak igazán mélyvíznek, amikor fejest ugrunk bele.

A hazai lakáshirdetési piacról néha vannak hírek. Ezek többsége üres fecsegés, vagy ne adj isten szentimentális melodráma. Itthon kétség kívül egyetlen egy szereplős a piac. Nem kell elhinni azt, hogy egy ekkora piac egyáltalán elbír több hirdetési felületet ennél. Voltak kezdeményezések és talán lesznek is, de önmagában az, hogy egy üzlet mögött van pénz, talán még szakértelem is és tenni akarás, az sem garancia a sikerre. A nagy hirdető óriás az Expressz már a múlté. Kisebb, nevenincs oldalak minimális szinten életben tudnak maradni, de gyakorlatilag életképtelen a modelljük, konkurenciát sem jelentenek. Általában ennek az egyetlen egy oldalnak a hirdetéseiből tudnak klónozni/másolni hirdetéseket minimális bevételek mellett. A hirdetők még lehet, hogy ismerik őket, de a látogatók már annál kevésbé. A látogatók pedig gyűlölik ugyan azt nézegetni mindenhol.

Egy új oldalnak csak akkor lesz jövőképe, ha hirdetőket tud elvenni a ma egyetlen hirdetési felülettől, akik kizárólag csak nála hirdetnek.

Ha a hirdetés csak náluk jelenik meg, akkor van értelme ott nézelődni. Ha nem, akkor teljesen felesleges. Ami viszont nincs az elsőszámú és minden szempontból egyetlen hirdetési oldalon, az jelenleg Magyarországon nem is létezik. Így hiába vannak oldalak, ha csak mai szójárással élve „copy-paste” folyik, vagy szakmai körökben "áttöltésnek" nevezik.

A lakáshirdetésnek nem az a lényege, hogy minél több helyen legyen elérhető, hanem csak ott, ahol valóban keresik.

A legtöbb agonizáló hirdetési oldalnak az a baja, hogy ezt igazából fel sem fogja, át sem látja és még akkor sem fogja megérteni, hogy ha az arcába ordítjuk. Az online tér szinte mindenhol erről szól. Van egy domináns weboldal és az visz mindent. Az óriási dominanciát lehet, hogy el lehet veszíteni, de ebben a térben mindig is csak és kizárólag egy „mindent visz” szereplő lehet mindent vagy semmit alapon. Vagyis aki ma Magyarországon valóban lakáshirdetési oldalt akar üzemeltetni, annak vagy elsőnek kell lenni mindenben, vagy csak az utolsók között fog kullogni. A két nagy ingatlanos franchise már mind bepróbálkozott, nagy kudarc lett a vége. Az egyik látványosan ki is vonult az elsőszámú oldalról egy időre, de amikor látta, hogy ezzel gyakorlatilag azt érte el, mint ha nem is hirdetne egy lakást sem, visszament.

Mert az ingatlanközvetítőknek nincsenek vevőik és bérlőik, ők is hirdetnek miattuk.

Mert a saját honlap semmit sem ér – áruljuk el mindenkinek a titkot. Akármit is mondjanak a franchise hálózatok. Jó, hogy van, de semmi több. Nem helyettesíti a fő hirdetési oldalon való szereplést. Amit ott nem hirdetnek, az nem is létezik a vevők és bérlők számára.

Ha a többi hirdetési oldal mind megszűnne, semmilyen hatással nem lenne az első számú oldalra gyakorlatilag, de még a hirdetett egyedi ingatlanok száma sem változna érdemben.

Ezt a békát nagyon nehéz lenyelni és még mindig vannak „gólyák”, akiknek torkukon akadt ez a nagy falat. Most éppen az FHB bank komoly anyagi, az ELTINGA szakmai, az index.hu csoport ökoszisztémájának online támogatásával az otthonterkep.hu vívja éppen szélmalomharcát ezért a szerepért.

Ha az otthonterkep.hu is csak klón hirdetésekből akar megélni, nem egyedi hirdetésekből, akkor a sorsa meg van pecsételve. Nem vesz el piacot az első számú oldaltól.

A bankon fog múlni, hogy mennyi pénzt öl még bele ebbe az üzletbe és idő kérdése, hogy mikor lesz vége. Vagy a bank annyira felbosszantja magát, hogy piszkosul magas árat mond a vezető oldalért, amit szeretnénk nyilvánosan is megjegyezni, hogy sokkal, de sokkal okosabb döntés lenne pénzügyileg és üzletileg is, mint ablakon szórni a pénzt így, ahogy most teszik.

A vezető oldal minden hirdetésből proftál/nyer, amíg ugyan azok a hirdetések csak másolatok, más oldalakon igazából semmire sem jók, csak statisztikai értékük van, üzleti nincs.

Összefoglalva, nincs öldöklő verseny ezen a piacon. Csak vannak azok, akik másolják a hirdetéseket az egyetlen hirdetési oldalról, ahol kivétel nélkül, szinte minden eladó és kiadó magyar lakás megtalálható egyetlen egy helyen. A többi oldal csak ezekből szemezgethet. Sem hirdetőként, sem pedig látógatóként nem sok értelme van egynél több oldalra áldozni a drága időnket. A jofogas.hu pedig önmagában egy katasztrófa. Felfoghatatlan gagyi vállalkozás, ha lehet az ilyesmit így nevezni. Pénzük van, de mint az elefánt a porcelánboltban, tör és zúz. Ez együtt még is veszélyes, mert romból és nem épít, ami demoralizál ma a hirdetési piacon. Az oldaluk hatékonysága erősen kérdéses, meg az is, ami mögötte van. A káosz enyhe kifejezés, ami ott van. Amíg lehet szórni a pénzt, addig szórni is fogják, de azon a piacon jöhetne már valami racionális cég is.

Gyűlöljük az ismétlődő hirdetéseket még ugyan azon az oldalon is, nem hogy átmenni egy másikra és ugyan azt nézegetni előről újra.

Az ingatlan.com-ot mindenki ismeri, mint hirdetési oldalt, de sokkal kevesebben ismerik a történetét. Érdemes megnézni ezt a videót, ami 2013-ban készült és instant bepillantást nyerhetünk a színfalak mögé.

Mészáros Dávid (long version) from Bridge Budapest on Vimeo.

A tökéletes domain választás, a tökéletes időzítés, az internet hazai bimbózó vállalkozásaink egyik mai őskövülete, egy generációnak szinte érthetetlen lesz, mert akkor még sem index.hu nem volt, sem Google, nem hogy közösségi oldalak. Betárcsázós internet, amikor perc alapon netezhettünk, azt is jó lassan, e-mail is csak dísznek volt, a mobiltelefont is bunkofónnak hívták és ki is nézték az ember kezéből. A hazai .com (dotkom) vállalkozás lehet profán sikertörténet, lehet a kezdők szerencséje, de lehet egy életforma is. Mindenesetre, ha a tulajdonos jó üzletet akar majd egyszer kötni, akkor az az érdeke, hogy a cég egyre többet érjen. Ehhez fejleszteni kell, még nagyon-nagyon sokat, mert a hirdetések szűrésének problematikája csak egy a sok közül.

Egy dotkom cég folyamatai hiába digitálisak már az első pillanattól kezdve, ma már sokkal mélyebben és összetettebben várják ezt el a felhasználók, lásd az airbnb villámnyors globális sikerét.

Többnyelvűnek kell lenni, azt is profin és nem amatőr szinten (az angol és német változat nagyon kezdetleges, nem is érteni, hogy miért nem telik legalább egy fordítóirodával elvégeztetni a pontos fordítást), ami azonnal ismerje fel, hogy milyen nyelvű látogató érkezik az oldalra.

Az adatbázis önmagában kutyagumi, ha az nincs jól megtisztítva már alapból, hogy s vevők és a bérlők azt kapják, amire vágynak és nem azt, amit a hirdetők sokszor értelmetlenül rájuk akarnak erőltetni.

Az ingatlan.com elsőszámú feladatának kellene lenni, hogy a lakáspiac átláthatóságában is társadalmi felelősséget vállal, ha már ebben az iparágban egy megkerülhetetlen szereplő Magyarországon.

A lakásbefektetés egyre súlyosabb műfaj Budapesten. Mi sem bizonyítja ezt jobban, mint ez a lakás, aminek a segítségével megint sokat megtanulhatunk a lakáspiac örökzöld sztárjáról, a panellakásról. Manapság nagyon könnyű belefutni panellakásba árkategóriától függetlenül. Ezért most együtt gondolkodásra hívunk mindenkit, mielőtt hangos nevetésbe, vagy esetleg dühkitörésbe kezdene a kedves olvasó, ha meglátja a hirdetést.

Alapinformációk

Azt azonnal megtudjuk, hogy magánhirdetésről van szó. Meg is kéri az értékesítő szakma képviselőit, hogy ne keressék. Bár halkan megjegyeznénk, hogy rajtunk kívül talán Önök is kíváncsiak lennének, hogy egy ilyen hirdetésre ki jelentkezik „komolyan”. 10 emeletes panel 9. emeletén van, egy kis erély tartozik hozzá, nem panelprogramos ház. Itt álljunk meg egy szóra. Azért az árazást itt először érezhetjük úgy, hogy talán egy picit, de tényleg csak egy icipicit, mintha elhamarkodta volna a tulajdonos. De még mielőtt teljesen elbizonytalanodnánk, a budapesti luxus már végtelenszer megrágott rágóját itt most újra a szánkba vehetjük, mert a tulajdonos azonnal luxusról beszél. Ezzel ismét megnyugtat minket, hogy 26,9 millió forintért egy 49 nm-es lakás már ezt a világot jelenti. Bár a garázs hiánya és a fizetős parkolási övezet együttes hatása egy picit keserű utóízt hagy maga után. Viszont ne keseredjünk el, mert felkészít minket a képekre, a felújított jelzővel.

„Tulajdonostól eladó”

Ügye már tűkön ülnek, hogy lehet-e ezt még egyáltalán fokozni?!? Biztosít minket, hogy egy bombaüzlet kapujában állunk, hiszen tulajdonostól eladó. Itt ismét elidőznénk egy pillanatra, mert ez is egy klisé. Sokszor, ha nem is mindig, de a jó árazás szinonimája a lakáshirdetésekben. Mindenki használja, még néha ingatlanközvetítők is, mert végülis a lakás „tulajdonostól eladó”, nem tőlük. Most ha megint elnevetnék magukat, akkor is kérjük szépen vegyék halál komolyan. Most mondják azt, hogy nincs igaza!?! Hasonlóan megtévesztő, amikor – és egy árnyalatnyit most közelebb kerülünk megint egy lépéssel a mélyebb piaci ismerethez – „csak megveszi és felújítja” majd azonnal eladó magánszemélyek hirdetnek így. Ezzel csak leplezni akarják azt, hogy természetesen a munkáért megkérik az árat, mert konkrétan ebből (is) élhetnek. Elég sokan és elég nagyban is tudják ezt művelni Budapesten. Összefoglalva ez a mondat nem jelent általában semmi jót, vagy legalábbis nem azt, ami le van írva. Gondolom Önök is úgy érzik most már, hogy az a fránya déja vu érzés újra magával ragadhat minket.

Részletek, ahol az ördög lakik

Megtudjuk, hogy örökpanorámás és első osztályú módon felújított. Már miért is kételkednénk, és szinte a lélegzetünket visszafolytva várjuk végre, hogy a képekig eljussunk. De csak lassan a testtel, nem eszik olyan forrón azt a kását. Fontos információk vannak elrejtve. Olvashatjuk, hogy 2015 júniusra készült el (tegyük fel, hogy így van, a lakást még nem láttuk, ezért vakon kell megbízni a hirdetőben), vadonatúj. Kár, hogy a CSOK nem ismeri a felújított luxus panellakás fogalmát, mert akkor az is benne lenne hirdetési szövegben. A már ismert „világos mert jobbra és balra is néz” klisé itt is elmaradhatatlan része a hirdetési szövegnek.

Panoráma

A luxus agyon csépelt és teljesen porig alázott kifejezése mellett a másik nagy klasszikus a panoráma. Nálunk már szinte minden az, ami nem konkrétan a szemben lévő házra néz. Így ha a 9. emeleti panoráma leírása már a szinte csak karnyújtásnyira lévő Marina sétány közvetlen Duna-parti lakásainak életérzését ígéri és mindezt sokkal kedvezőbb áron. A „karnyújtásnyira” kifejezés szerepel is a hirdetésben, ahol ismét lehet, de nem biztos, hogy túlzásokba esik a sétatávolsággal kapcsolatban. Végülis a Nyugati pályaudvar sincs onnan gyalog messze, ha úgy nézzük, mint ő.

Befektetésnek is kiváló az ingatlan

Az elmaradhatatlan csattanó a végére. Nem is értjük, hogy az airbnb lehetősége miért nincs megadva a Vizesvb mellett. De ha nem veszik meg idén, már jövőre biztosan benne lesz a hirdetésben a rövid távú szálláshely-szolgáltatási lehetőség is, vagy akár az olimpia üzleti lehetőségeit is meglebegtetve. De még akkor is "júniusában" felújított lakásként, hiszen a szöveg időtálló.

Képek, ami rajtuk van és ami nincs

A képeket érdemes a szöveg elolvasása és értelemzése után megnézni, mert úgy sokkal több finom részletet észrevehetünk rajtuk, hiszen fel vagyunk készülve egy méregdrága panellakásra, ahol minden hibáért büntetni fogjuk a hirdetőt. Eleve a 20 kép (ennyi a maximum az ingatlan.com-on) helyett csak 15 van. Ez már feketepont. Első benyomásra amúgy tényleg kitett magáért a tulajdonos, eye-candy a kicsike. A tolóajtós hálószoba (Végre egy tolóajtó és nem gardróbszekrény!) a kezdő képen nagyon jó kezdet. Plusz pont az alaprajzért, az ablakos konyháért (ez néz keletre). Külön csillag jár az erkélyért. Látszik, hogy új hidegburkolat, műfű is van. Tényleg kis bájos, hozzáad a lakáshoz. Eddig azt mondhatnánk, hogy tudatos és sok részletre, apóságra odafigyelő a tulajdonos. Mint ha nem ma kezdte volna a „szakmát” (de ez csak egy hangsúlytalan halk fülbemászó dallam a mi részünkről, semmi komolyan vehető). A hálószobáért viszont kár. Az az alap IKEA ágykeret nagyon illúzió romboló, a beerőltetett használhatatlan(csak porfogó) éjjeli szekrényekkel együtt. Egy luxus lakásba nem teszünk ilyen vacak ágyat. A wc is nagyon puritán. Az a tartály, a wc csésze és a kézmosó hiánya mind együtt nagyon zavaró. Ez itt már nagyon panelos, semmi luxusról nincs szó, inkább átlagon aluli. Meg lehetett volna oldani sokkal igényesebben is. Ez itt a kapkodás jele, de legalábbis valaki spórolni akart. Egy ilyen áron kínált panellakásnál a spórolás végzetes hiba. Az örökpanorámában gyönyörködve a wc pechjére nem használható. Mert legalább lenne ablakos a wc a Duna felé. Így viszont végső elkeseredésünkben megnézzük a többi hét képet, ami továbbra is tetszetős. Vitathatatlanul van egy fajta kellemes hangulata a lakásnak, de természetesen nem ilyen áron.

Eladó vagy hirdető (?), ezt döntse el mindenki maga.

Kérem, ingatlanközvetítők ne keressenek! - jelenik meg a magánhirdetésekben, de minden ilyen hirdető arról panaszkodik, hogy zaklatják őket ennek ellenére is. Sokan nem értik az okát és csak bosszankodnak emiatt. Pedig egyszerű a titok nyitja: minden ingatlanértékesítő munkájának a része a hideghívás. Ezt külön oktatják házon belül, de léteznek külön tréningek is, ahol csodákat ígérnek a résztvevőknek.

Hideghívás

A hideghívásoktól mindenkit kiráz a hideg. A jelenlegi hirdetési oldalak egyelőre nem tudják megvédeni a magánhirdetőket ettől, mivel a telefonszámok nyilvánosak. Ezt pl. egy regisztrációs rendszerrel azért jól lehetne kezelni, ahol mindenki regisztrált lenne, még a vevő és bérlő jelölt is. Ha a regisztrált ingatlanértékesítő, akkor a telefonszámok pl. rejtve maradhatnának. Persze ki lehetne játszani, de az meg ellenőrizhető lenne, hogy milyen regisztráltak nézték meg a magánhirdető telefonszámát, így utólag büntethető is lenne az az értékesítő, aki zaklatja a magánhirdetőket. Erre egyelőre még várni kell, de mégis mit kezdjünk a hideghívásokkal addig?

Pszichológiai hadviselés

Elsőnek érdemes tisztában lenni, hogy valójában mire is megy ki a játék. Főleg most, amikor év elején mindenki nagy lelkesen és nagy tervekkel vág bele a munkájába, a hideghívásokat kezdeményező értékesítők is. Első sorban az intelligenciánkra építenek. Ez azt jelenti, hogy abból indulnak ki, a legtöbb ember nem egyszerűen le fogja tenni a telefont, hanem megpróbálja megértetni, hogy miért nem akar együttműködni ingatlanközvetítővel:

• 1. Ne keressünk kifogásokat, ne beszélgessünk, tegyük le a telefont azonnal, a számot pedig mentsük el!

De a hideghívás lényege, hogy minél előbb meleggé tegyék. Ez most tudjuk, hogy furán hangzik, de azt jelenti, hogy az értékesítő minél később fogja felfedni, hogy értékesítő. Ez megint az intelligenciánkra épít, mert akivel már jól elbeszélgettünk akár csak egy rövid ideig is, az agyunk nem igazán engedi, hogy egy pillanat alatt letegyük a telefont, mert kíváncsivá válunk. Ez az emberi psziché, ez ellen nagyon nehéz tudatosan védekezni, mert annyira ösztönös, hogy észre sem vesszük, mennyire jól működik ez a valóságban:

• 2. Ha kapunk egy hívást a hirdetésünkre, ott mi irányítsunk, ha nem tudunk irányítani tegyük le a telefont!

Az első pillanattól kezdve a hívó félre legyünk kíváncsiak és minél előbb derítsük ki mi a valós szándéka. Ha a hívó fél irányítja a beszélgetést már meg is van az esélye, hogy bevigyen minket a málnásba, mert az ember sajnos gyenge és befolyásolható. A hideghívó a tréningek és a képzések miatt fel van készülve minden kifogásra, ami ilyenkor elhangzik. Ezekre kár is egy másodpercet is pazarolni.

• 3. Ne keressünk semmilyen kifogást, észérvet, hogy miért nem, csak tegyük le a telefont!

Már harmadszor írjuk le, hogy tegyük le a telefont, de bármilyen egyszerű és nyilvánvaló lépés, a legtöbb ember nem teszi le, hanem lehetőséget lát abban, hogy most minden ellenérzését, előítéletét, múlt béli valós és vélt sérelmét az értékesítőkkel kapcsolatban ott és adott pillanatban megossza a hideghívóval. A hideghívó pedig erre van kiképezve, semmi másra. Ha nem beszélgetünk vele, csak letesszük a telefont, akkor nincs az a képzés, ami ezt kezelni tudja. A kommunikáció alapja ugyanis egy másik fél létezése. Ha nincs másik fél, az értékesítői trükkök sem működnek.

• 4. Magánhirdetőként minden esetben arra készüljünk, hogy hideghívást kapunk és találjunk ki kérdéseket, amivel a hívót azonosíthatjuk, vagyis a nyulat kiugraszthatjuk a bokorból!

A hideghívó legnagyobb ellensége az, hogy a magánhirdető teljes mértékben fel van rá készülve. Akit meglepetésként ér egy hideghívó, az össze is zavarodhat és hibát hibára halmozhat. Irányítani biztosan nem fog tudni, amit a hideghívó kegyetlenül ki is fog használni és már azt veszi észre a magánhirdető, hogy behálózták, mint pók a zsákmányát. A meggyőzés technikájáról számos könyv született már és még ma is fizetnek értékesítők és az üzleti életben mozgók azért, hogy ilyen előadásokat hallgassanak. A meggyőzés ereje leginkább személyesen működik, pont ezért fogja minden hideghívó a kötetlen és minden költségtől (veszteni valótól) mentes személyes találkozóra biztatni a magánhirdetőt.

• 5. A meggyőzés ereje viszont egy szerepjáték, ezt sose felejtsük el, csak tegyük le a telefont!

Az értékesítőknek azért van szükségük hideghívásra, mert sokkal kevesebb olyan eladó keresi meg, akiknek piacképes az eladó ingatlana. Aki magánhirdető, annak legtöbbször pont olyan lakása van, amit az értékesítő keres. Ezért elsősorban ők vannak kitéve a hideghívásoknak az eladó lakások piacán. Ilyenkor sokszor konkrét vevő ígértetővel indítanak. Aki nagyon aljas, az csak időpontot egyeztet és a személyes találkozón, a bemutatón derül ki, hogy a valódi vevő nem egyedül, hanem az értékesítő társaságában érkezik. Ilyenkor sem szabad kétségbeesni. A lakást be lehet mutatni – úgy is komolytalan általában az ilyen vevő, sokat alkudó, azonnal készépénzt ígérő és szerződő – de utána meg lehet kérni a vevőt, hogy keressen meg minket külön. Ha kényszerhelyzetbe hoz minket egy értékesítő:

• 6. Semmit nem írunk alá, senki mással és semmi másról nem beszélgetünk, csak a konkrét vevővel és csak a lakásról.

A bérbeadó lakásoknál már más a helyzet. Ott sajnos egyszerűen lelopják a hirdetéseket a hideghívások mellett. A Photoshop világában sok vízjelet el tudnak távolítani és a tudtunk nélkül hirdetik meg a lakásunkat ugyan ott, ahol mi is hirdetjük. Pont ez az az üzenet, ami azt jelenti, hogy minek hirdesse egy cég, ha azt én is tudom? A kiadó lakásokkal foglalkozó cégeknél pedig a nagy számok törvénye működik. Ez azt jelenti, hogy számukra nagyon fontos, hogy sok legyen a kiadó lakások száma. Ezzel azt üzenik, hogy milyen sok ügyfél bízik meg bennük, ezzel serkentve a többi még velük együtt nem működő bérbeadókat, hogy lépjenek velük kapcsolatba. A kinek van több hirdetése egyébként is ingatlanértékesítői betegség. Kivétel nélkül minden cég ettől szenved. Maximalizálni kell a hirdetések számát, mert attól fontosabbnak, hatékonyabbnak, sikeresebbnek érzik magukat. Ezt előszeretettel kommunikálják is, mert ha már mást nem is tudnak felmutatni, akkor mit csináljanak a szerencsétlenek! Szánalomra méltó, de a lakáspiac, az értékesítési szakma nagyon sok régi hibás és téves sztereotípiától nem tud megszabadulni, ami szerintük a siker kulcsa.

Magánhirdetőként ezen tanuljunk meg egyszerűen átlépni, mint a kutyapiszkon az utcán.

A befektetésnek is jó hirdetési szlogen bár igen népszerű, a valóságban minden ilyen lakás általában alkalmatlan rá. A hirdetők előszeretettel ezt az elhelyezkedéssel indokolják, hozzá téve, hogy nagyon gyorsan és könnyedén bérbeadható. Nem szabad elfeledkezni a bérlős lakásokról sem, amiket mint csiszolatlan gyémántokat hirdetnek. Lássunk is egy-egy ilyen példát, ami már sok bosszantó hirdetői szokásra felhívja a figyelmet, amivel jó előre érdemes tisztában lenni. Az év kezdetével sokan nagy lelkesedéssel fognak a hirdetések böngészésébe belekezdeni. A hirdetéseknek külön nyelvezete van, amivel jobb ha tisztában vagyunk, ezzel is időt spórolunk meg, mert nem végig olvasni kell, csak szavakat, kifejezéseket keresni benne, amiket nagyon gyakran tálcán kínálnak fel, nem kell fárasztani magunkat.

Minden mást jelent

A belváros az örök sláger, még akkor is, ha az egyik legveszélyesebb része a lakásbefektetésnek. Miért veszélyes? Egyszerűen azért, mert a belváros a szinonimája a lakásbefektetésnek, amit jobb ha tudunk, hogy nem igaz.

1. A belváros nem (mindig) jó befektetés. Sőt, inkább nagyon ritkán.

A befeketéseket megtérülésük alapján értékeljük és likviditásuk alapján. A belváros pedig ritkán kínálja a jó megtérülést, hiszen a lakások állandóan túlértékeltek. Főleg a drága, felső(ár)kategóriás lakások aknamezők. Még ma is igaz az, hogy inkább 4 db 25 milliós lakás, mint egy 100 milliós. A magas árú lakások likviditása is erősen kétséges tud lenni, az árnövekedési potenciáljuk sem feltétlenül követi a piaci trendet. A bérleti díjak pedig egy lakás árával sokkal ritkábban egyenesen arányosak, mint azt a hirdetők nekünk bevallanák. Erre jó példa kiszemelt lakás is. A bérleti díjról egy szó sincs benne. Nem olyan meglepő. A lakás árát nem valószínű, hogy igazolná. Úgy meg értelmét vesztené az egész belváros=jó befektetés séma. Majd hogy nem eladhatatlanná tenné a lakást, így azt szépen ki kell hagyni a hirdetésből. Most jöhetne a kérdés, hogy úgy is rá fog kérdezni az érdeklődő, akkor ki fog derülni, nem?

2. A lakáshirdetések első sorban nem arról szólnak, hogy hiteles és valós képet adjanak a lakásról, hanem hogy kapcsolatteremtésre csábítsák a gyanútlan vásárlót a félinformációk.

Ez egy olyan fontos alapinformáció hirdetéseket nézegetőknek, hogy talán sokkal több energiájuk lesz így már a sok fárasztó hirdetést úgy néz ki, ahogy azt kell. Egy speciális szemüvegen, ahol nem bosszankodunk, nem engedjük meg, hogy energiavámpírként elszívják az idegesítő hirdetők az energiáinkat. Semmi ilyesminek nem szabad teret engedi. Higgadtan, nyugodtan, olvasva a sorok között, nem foglalkozva azzal, hogy komplett idiótának néznek minket. Mi csak keresünk és kutatunk, odafigyelve a részletekre, helyén kezelve minden hirdetőt és hirdetést. Attól még semmi sem igaz, mert leírják, vagy elmondják.

3. Csak abban a lufiban bízz, amit te fújsz!

Ökölszabálynak is hívhatnánk és a lakásbefektetések piacán szinte jolly joker gondolat. Balu kaputány Disney rajzfilm karakter egyik epizódjában hallható ez a bölcs gondolat egész más élethelyzetben természetesen. De a jótanács összefoglalja mindazt, amit a hirdetések szövege és a tengernyi klisé mindig is jelentett. Olyan adathalmazt, ami téves, félrevezető, nem valós információkat tartalmaz. Becsapja a célszemélyt, a vevőt, aminek elsődleges célja az ingatlan gyorsabb eladása, annak a vevőnek, akit leginkább vakká tud ez tenni:

• teljes körűen igényesen felújított: nem igényes és legalább 15 éves munka, már az a zöld gázóra sok mindent elárul a konyhában

• rendkívül világos: észak-nyugati fekvés és az egész nap besüt a nap ellentmond egymásnak, de nézzen bármerre is, a hirdetési szövegek nagy része előre megírt, így csak egy picit kozmetikáznak rajta, még ha nem is fedi a valóságot, de legalább jól hangzik

• a környék: látszik, hogy zajos és szinte mindent felsorolt, pedig nincs is a közelben (Duna és 4/6 villamos), miközben az egyik gyorsan másik utcában is hirdeti, hogy a zajos út annyira ne legyen nyilvánvaló (elég tipikus jelenség több utcában hirdetve látni ugyan azt)

• házközponti fűtés és melegvíz: ez egyenlő azzal, hogy nagyon drága fix költséggel kell számolni télen nyáron, amit szeretnek elhallgatni, mert jelentős tétel, megzavarhatja az olvasót

• (nagy)családoknak is jó: ez egy elég aljas hirdetői trükk, mint ha valaki már attól tisztességes/hiteles és becsületes, mert vallásosnak/hívőnek tartja magát. Miközben pont ugyan úgy megbocsáthatatlan és szánalmat ébresztő megközelítés, egy lakást csak azért túlárazni, mert családoknak is alkalmas. Ha már 2 szoba van benne, onnantól kezdve családoknak jó alapon, állandóan visszatérő jelenség lakáshirdetésekben. Ne bosszantsuk magunkat, ha ezt sértőnek és gorombának érezzük is.

• fürdőszoba: az egyik hirdetésben van róla kép, nem is nevezi jacuzzisnak, mint a másik, amiben nincs (idejét múlt, nem igényes)

• konyha: ebben a lakásban szinte nincs is, pedig az ár indokolná, de nagy valószínűséggel irodának használják, ezért a jelenlegi tulajdonosa spórolni akart, amit persze az eladásnál, már elfelejt levonni az árból

A fenti pontokban röviden összeszedtük, hogy mire érdemes figyelni egy hirdetésben minden esetben. Ha nincs kép a fürdőszobáról, konyháról, de dicsérik, azt mindig kezeljük fenntartásokkal, mert legtöbbször csak hazudnak. Ami szép, azt miért nem fényképezték le? Ha vannak képek, akkor érdemes figyelni minden részletre és összevetni a leírásokkal.

4. Viszont fontos, hogy ha tudunk, akkor keressük meg a hirdetés klónját és próbáljunk meg több információt, képet megszerezni a lakásról.

A választott példánk, most két hirdetést tartalmaz, de ha tovább keresnénk, más hirdetési oldalon, akkor ott lehet még többet találnák. Ha egy lakást érdekesnek tartunk, akkor arra szánjunk több időt, a többivel ne foglalkozzunk. De legalábbis jól osszuk be az időnket és ne menjen a mennyiség a minőség rovására.

5. Végül is, jobb esetben egyszerre csak egy lakást akarunk megvenni, ezért minden hirdetést nézzünk úgy, mint ha az a hirdetett lakás pont az lenne. Ha nem az, akkor azonnal menni kell tovább. Ha van benne fantázia, akkor ne sajnáljuk tőle a rá szánt időt.

A hirdetések eredményes szűréséről előadásokat lehetne tartani, mert ahány vásárlói szempont, annyi technika és trükk alkalmazható a gyorsabb siker érdekében. De a türelem minden esetben fontos elvárás lesz. Türelmesnek kell lennünk, mert ritkán találja meg valaki azt a lakást, amit keres már az első néhány napban, vagy akár egy hónapon belül. Komoly kihívás lehet mindenkinek, így készüljünk fel rá, mert egy felkészületlen vásárló nem csak sok időt fog elveszíteni, de talán még kedvét is szegheti a lakásbefektetések piacán.

Budapesten semmi sem arany, ami fénylik, mert az árazás a minőségtől független.

Az 2015 4. negyedéves adóelőleget most január 12-ig kell átutalni a NAV-nak bérbeadott lakásunk után. 2016 1. negyedévi adóelőlegét már 15% SZJA-val kell számolnunk és majd 2016. április 12-én kell megfizetnünk. NAV állásfoglalás szerint tudjuk, hogy az adóelőleget akkor kell megfizetnünk határidőre, ha az eléri a 10e Ft-ot. Ilyen értelemben több negyedéves adóelőleget is fizethetünk egyszerre.

Ha az adóelőleget kifizető (a bérlőnk gazdasági társaság) köteles közvetlenül havonta a NAV-nak megfizetnie, akkor a 2016 januári adóelőleget 2016. február 12-ig kell majd megfizetni a vállalkozásnak, szintén 15%-os SZJA-val számolva. Erre érdemes emlékeztetni a vállalkozást, nehogy rutinból történjen az adóelőleg elszámolása. A 2015. évi adóévről a kifizető a befizetett adóelőlegről 2016. január 31-től adja ki az M30-as igazolásokat. Addig nem is érdemes kérni azt. Az SZJA bevallás beadásának határideje továbbra is 2016. május 20-a. Hamarosan el is készítjük a 1553-as nyomtatvány kitöltését, ahogy ezt történt a 1453-as esetében is. Így a bérbeadásból származó bevételek, költségek, adóelőlegek és adókötelezettség elszámolása félreértések nélkül, könnyen érthetővé válik. Az adóoptimalizálás továbbra is fontos kérdés marad 2016-ban is, ezért mindenkinek felhívjuk a figyelmét, hogy tájékozódjon és vegyen igénybe segítséget, hogy ha bizonytalan vagy egyáltalán nem látja át a bérbeadott lakások adózását. Az albérletek adóelkerülő magatartása továbbra is az adózási szabályok nem ismerésén alapszik.

Az adóelkerülő bérbeadók sokszor nincsenek tudatában azzal, hogy minden szempontból megéri adózni.

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak