Közhely, amikor azon bosszankodunk, hogy az agyonadóztatott jövedelmünkből vásárolt lakás után is adót fizetünk (illeték) és még ha ki is adjuk tovább adóztatnak minket.

Ezt a feszültséget enyhítendő már évek óta hangoztatjuk, hogy minél inkább tisztában vagyunk az adózási környezettel, annál kevésbé érezzük olyan súlyos tehernek, hogy inkább nagyot kockáztassunk és elkerüljük.

De mindezek mellett az ingatlanadó, már csak hab a tortán, amivel tovább lehet borzolni a kedélyeket. Ez egy helyi adó, az önkormányzatok által kiszabott adó általában építményadó álnéven fut. Az ingatlanadó imidzse nem olyan jó fényt vetne erre a teherre, miközben teljesen mindegy hogyan hívják, ha egyszer ígyis-úgyis ki kell fizetnünk. Budapesten elsőként a 12. kerület 1997-ben vezette be.

Építményadó garázsra és tárolóra is

Település válogatja, hogy ki és hogyan számolja, de általában négyzetméter alapú. Budapesten pedig akár két különböző mértékű is lehet kerülettől függően. Fizethetjük csak azért, mert miénk az ingatlan és fizethetünk egy magasabbat, mert hasznosítjuk (bérbeadjuk vagy egyéb szálláshely-szolgáltatást nyújtunk). Előfordulhat olyan is, hogy a lakás méretétől függően sávos adóval fogunk találkozni, tehát minél nagyobb annál magasabb adót számolva. Ha teremgarázshellyel rendelkezünk, arra is külön építményadót fognak számolni négyzetméter alapon, illetve a tárolók után is. Ezeket mind külön építményadó bevallásban kell bevallanunk. Az építményadót félévenként, két egyenlő részletben az adóév március 15-ig, és szeptember 15-ig késedelmi pótlék mentesen lehet megfizetni. A szabályozása teljes mértékben az adott önkormányzattól függ, így nem érdemes kiindulni egyikből sem, mert mindenhol vannak különbségek, hogy kik és miért minősülnek tárgyi és alanyi adómentesnek. Újabb adóbevallást az adó alanya csak akkor köteles tenni, ha adófizetési kötelezettségét érintő változás áll be. Az építményadót az önkormányzati adóhatóság az adózó bevallása alapján kivetéssel állapítja meg ezekután teljesen automatikusan.

Önbevallás alapján

Lehetőség szerint minél előbb egyeztessünk az önkormányzatnál erről, mert az építményadó bérbeadott lakásunk esetében elszámolható költség, ezzel csökkentve az adóalapot, ami után az SZJA kötelezettségünket számoljuk. Figyeljünk oda, mert évekre visszamenőleg is kivethetik és az elszámolása így sokkal nehézkesebbé válik, mert adott pénzügyi év adott költségei számolhatók csak el hivatalosan. Így az ingatlan megvásárlását követően, ha tehetjük, akkor 30 napon belül intézzük el az építményadó kérdést. Adott esetben megkezölítőleg egy lakás havi bérleti díja, de általánosságban is félhavi bérleti díj adóval kell számolnunk, amiért fontos, hogy ezt költségként el tudjuk számolni.

Jó tanács bérbeadóknak:

A lakásbérleti szerződésben - ha lakáskezelőre bízzuk a lakásunkat akkor az ingatlankezelési szerződésben - érdemes feltüntetni, hogy a bérleti díj az adókat tartalmazza, pl. így:

A Bérleti díj bruttó bérleti díj, ami a jövedelem-, ingatlan- és építményadókat tartalmazza.

Ezzel a témával zárjuk a nem túl közismert adózás részlétkérdéseit. Reméljük, hogy sokaknak tudtunk segíteni, míg mások egyre közelebb kerültek ahhoz, hogy bevallják a kiadott lakásuk után a jövedelmüket.

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Az adóbevallás tudatos elkészítése nagyon hasonlatos ahhoz, ahogy ezek a kecskék dióért másznak fára Marokkóban (A kép az Instagramról van: natgeocreative Photo by @deannefitzmaurice). Nekünk is meg kell dolgoznunk minden egyes törvényes kedvezményért, ha mással nem, akkor azzal, hogy egyáltalán időt fordítunk arra, hogy mindenről időben tudjunk és a lehetőségekkel élni is tudjunk.

Főleg az első adóbevallás előtti időszak lehet izgalmakkal teli. Előfordulhat az, hogy sosem foglalkoztunk a saját adóbevallásunkkal, a munkahelyünk készítette. Arról nem is beszélve, hogy még sosem adtunk ki lakást, nem volt ilyen bevételünk és azt sem tudjuk, hogy ennek az adózása hogyan történik. Az általános vélekedés az, hogy ilyenkor a legtöbben inkább adóelkerülők vagy éppenséggel félve az ismeretlentől ki sem adják a lakásukat, inkább hagyják üresen állni. Tegnap az öröklés és az ajándékozás  útján szerzett ingatlanok egyik hátrányára hívtuk fel a figyelmet. Ma azokhoz szólunk elsősorban, akik külföldre költöznek. Az oka és célja teljesen mindegy. A lényeg, hogy az addig legintimebb szférájukat, az otthonukat szeretnék bérbeadni és jöhet a kérdés, hogy mit érdemes nekik erről tudni.

Ha külföldön bérlek lakást annak elszámolható a bérleti díja az itthon kiadott lakásom után?

Igen, elszámolható, ha van bérleti szerződésünk és a bérleti díjat megfizetett igazolásunk, számviteli bizonylatunk. Itt fontos megjegyezni, hogy ezt sem egészben, sem pedig részben nem téríthetik meg nekünk, pl. a külföldi munkahelyünk. Erre azért figyeljünk oda, nehogy büntetés legyen a vége. Bevallást ugyan úgy kell készítenünk és évközben az adóelőleget ugyan úgy meg kell kell fizetnünk. Ilyenkor a befizetett SZJA-t visszautalják a bevallásunk szerint.

A külföldre költözésnek van egy másik komoly előnye, az pedig az EHO mentesség, ami leginkább elriasztja a bérbeadókat az adózástól.

Tényleg nincs 14% egészségügyi hozzájárulás, ha külföldre költözöm és itthon bérbeadom a lakásom?

Csak akkor mentesül valaki az EHO fizetési kötelezettségtől itthon – még ha a bevételeinek és a költségeinek a különbsége több is mint 1 millió forint éves szinten – ha a külföldi országban biztosított (társadalombiztosítás) és az adott ország és Magyarország között van kettős adóztatást elkerülő egyezmény. Az EU-n belül bárhová megyünk dolgozni elfelejthetjük az EHO-t.

Aki először szembesül ezekkel a kedvezményekkel talán meglepődik, hogy micsoda gáláns gesztusok ezek, amikkel adott esetben az itthon adófizetési kötelezettség lenullázható. Köszönhető ez annak, hogy a külföldön bérelt lakás költsége általában sokkal nagyobb lesz, mint az itthoni jövedelmünk (=bevétel - elszámolható költségek). Nekik igenis érdemes bérbeadni, mert ilyen adómentes jövedelemtől esnének el, ha lakásukat üresen hagynák.

De nem mindenki bérel külföldön, ahogy nem mindenki lesz biztosított sem, mert pl. nem dolgozik külföldön. Esetleg olyan országba költözik, amivel nincs kettős adóztatást elkerülő egyezményünk. A kedvezmények sorát folytatva meglepő lehet nem csak nekik, de másoknak is, hogy az adókedvezményeket is lehet érvényesíteni a bérleti díj jövedelemmel szemben, pont úgy mint a normál munkabérrel szemben. A külföldre költözés egyik sajátossága, hogy igen gyakran Magyarországon nem kell számolnunk más bevétellel, mint a kiadott lakásunk bérleti díjával.

Ha külföldre költözöm a családommal (gyerekekkel), a családi adókedvezményt továbbra is tudom érvényesíteni itthon?

Nem, a családi adókedvezmény feltétele, hogy itthon éljünk és dolgozzunk.

Magánnyugdíjpénztári befizetés után járó 20%, de maximum 130 ezer forint SZJA jóváírás bérleti díj SZJA fizetési kötelezettséggel szemben is érvényesíthető?

Igen, teljes mértékben. Ez azt jelenti, hogy van fizetendő személyi jövedelemadó az adott évben. Ahhoz, hogy mind a 20% adókedvezményt érvényesítsük, ahhoz legalább 130 ezer forint fizetendő SZJA-nak kell lennie bérbeadás után. Ilyenkor az adókedvezményt a magánnyugdíj számlákon fogják jóváírni, nem kaphatjuk vissza készpénzben.

Az Egészségpénztári (EP) 20%-os, maximum 150 ezer forint adókedvezményt is igénybe vehetek, ha csak bérleti díjból van jövedelmem Magyarországon?

Igen, pontosan ugyan úgy, mint a magánnyugdíj esetében, itt is ugyan olyan feltételekkel tudjuk érvényesíteni a kedvezményt. Így a bérleti díj után fizetendő SZJA-ból akár éves szinten 150 ezer forint is a saját egészségpénztári számlánkra kerülhet.

Továbbra is azt mondjuk, hogy adózástól nem kell félni, mert ha ismerjük a feltételeket, tisztában vagyunk az adózási környezettel, akkor egyre inkább adózás előnyei mellett lehet érvelni. Mondjuk ezt azoknak az először bérbeadáson és ennek adózási szabályaival ismerkedőknek, akiknél eddig még fel sem merült ez a kérdés, hiszen nem kiadásra vásároltak ingatlant, hanem otthonnak. Az adóbevallás határideje május 20-a. Pénteken reggel, így meg egy utolsó nem igazán ismert kedvezményről fogunk írni. Garantáltan elsők leszünk abban, akik ezt nyilvánosan és egyértelműen teszik közé. Annyit elárulhatunk, hogy egy adó, amivel legalább az adóalapunkat (=jövedelem) tudjuk csökkenteni.

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Az első adóbevallás elkészítésekor egy bérbeadott lakás után nagyon sok kérdéssel a határidő közeledtével szembesülhetünk. Kapkodni nem érdemes, mert sok múlhat a megfelelő információkon. Az alapjait az elmélettől a gyakorlatig már egyszer összefoglaltuk, ami minden kezdő adózónak ajánlott olvasmány. De ennek ellenére is rengeteg a részletkérdés, amik közül néhánnyal az adóbevallás végső határideje előtt most foglalkozunk. Első izgalmas kérdés:

Örökölt és ajándékba kapott lakás után is számolható el értékcsökkenés?

2015. január 1-e óta már NEM. Az ember életében általában egyszer örököl ingatlant, de így hiába van a kezükben a hagyatéki végzés az örökléskori értékkel, 2015 óta ezzel már semmit sem kezdhetünk, amiről a NAV állásfoglalás a következő:

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A Skype forradalmasította a videókommunikációt, a YouTube a videómegosztást és ezzel együtt a videó tartalomfogyasztást is. A rövid, alig több mint félperces videók világa az Instagramon hódít és persze a Facebookon. De a videós lakáshirdetések forradalma még várat magára. Annyira igaz ez, hogy a főbb hirdetési oldalakon még esélyünk sincs beágyazni egy YouTube videót. Még azt sem mondhatjuk, hogy a tárhely igény lenne a probléma – mint pl. a képes hirdetéseknél ez igen komoly feladat tud lenni a hirdetési oldalaknál – de csak az ingatlanközvetítők saját oldalukon tudnak videókat beágyazni, mint pl. ezt a RE/MAX  is megtette az alábbi videóval.

Reméljük több hirdetési oldal vezetője is elgondolkodik majd ezek után az egyszerű videó beágyazásának a lehetőségén, mert legyünk őszinték: imádjuk a videókat és sokkal kellemesebb időtöltésnek érezzük, mint a képek nézegetését 2016-ban. A hirdetési piacunk teljesen online, de a hirdetésekre sok offline (=újsághirdetés) betegség jellemző még ma is. Jó lenne már végre valahára kinőni és haladni a korral.

A lakáshirdetések legtöbb problematikája kiküszöbölhető lenne egyszerű videókkal. Percek alatt mutathatjuk be a házat, a környékét, a lakást, a különböző belső tereket, teraszt, a kilátást. Feliratozhatjuk a képet, hogy mit is látunk pontosan vagy narrátorként alámondhatjuk, amit egyébként leírnánk. A képekkel mindig csak kompromisszumokkal lehet bemutatni egy lakást, de egy videóval minden korlát megszűnhetne.

Drónokat minden lakásba

Ezek a távirányításos „kopterek” (ahogy magyarul hívják őket) egyre inkább elterjednek. Az utóbbi időben sokszor látni a videófelvételeken, hogy ilyennel készültek. A videós lakáshirdetéseknél is kiaknázatlanok még ennek a technikai megoldásnak lehetőségei. Ezen a videón mutatjuk be, hogy egy hozzáértő kéz nagyon kellemes eredményt tud elérni. Fantasztikus lenne, ha sok unalmas kép és szöveg helyett vagány videók jellemeznék a hazai hirdetési piacot. Meglátjuk, hogy még mennyit kell várni és melyik hirdetési oldal lesz az első, aki ajánlani fog ilyen funkciót a hirdetőknek.

Ezzel együtt az energetikai tanúsítvány mellett talán minőségi videókészítő szolgáltatásokat is ajánlani fognak az oldalok, hogy az ingatlanunkat gyorsan és látványosan tudjuk bemutatni egy pár perces videóval.

A jövő pedig a 3D VR ( = virtuális valóság), amikor már saját magunk sétálhatunk körbe egy ház körül, a házban és persze az egész lakásban anélkül, hogy kimozdulnánk otthonról. Ma az egyik legnagyobb gond a hirdetésekkel, hogy időrablók és kevésbé segítik a döntést és a választást. De az is lehet az érzésünk, hogy tudatosan az a céljuk, hogy minél előbb találkozzunk a hirdetővel (ingatlanos vagy a tulajdonos). Mindenki ki akar citálni minket a lakáshoz, hogy a hirdető a személyes „varázsával” befolyásoljon minket. Az időnknél pedig semmi sem drágább, de sajnos a lakáspiac egy igazi idővámpír ilyen szempontból. A lakáshirdetési piacon a hatékonyság teljesen mást jelent a hirdetési oldal, a hirdető és természetesen a vevők és a bérlők oldaláról nézve is. Ameddig ez így van, addig az érdekellentétek fognak dominálnak a lakáspiacon és kész harc marad az ingatlanértékesítés, legyen szó adásvételről vagy bérbeadásról.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A látványképeken mindig sok a „zöld”. Épülő lakásprojekteket nézegetve – ami ismét kezd divatba jönni – a szép és rendezett kertek fontos látványelemek. A valóságban már nagyon ritkán köszön vissza mindez, vagy akár sok évig is eltarthat, mire valami hasonlót láthatnak majd a lakások tulajdonosai. De ez nem csak nálunk van így. A természet kicsiny szigetei minden tervező valamilyen módon becsempészi a renderelt képekre.

Néhány inspirációt mutatnánk az egészen egyszerűtől az egész merész megoldásokig, amik végül valósággá is váltak. Nálunk is jó lenne, ha a valódi zöld felületek nagyobb szerepet játszanának a lakó-, köz- és üzleti inagatlanok építésénél is. Ne csak a látványtervek legyenek a zöldek, hanem a városi építészetünk is. A kert ne csak a földszintes házak, lakások kiváltsága lehetne, főleg ha szabályoznák is ezt. Parkolót kötelező építeni/biztosítani minden új lakáshoz Budapesten, de zöld felület még mindig nem.

1. A legegyszerűbb megoldás, a szinte teljesen zöld környezetbe elképzelt épület

2. Egy szintet lépve, már megjelenik a minimál kert a fával a teraszon

3. Itt már több szintet lépve, de még mindig minimalistán jelenik meg a zöld felület

4. A zöld környzet mellett valódi zöld teraszok jelennek meg

5. A város közepén egy "kertes ház"

6. Kertkapcsolat a magasban

A képek az instagram.com-ról vannak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Azt hinnénk már minden őrültséget kitaláltak Dubaiban és csak a felhők fölé törnek. Most az úszó házakkal, „tengeri akvárium” hálószobákkal, éppen a mélységet kívánják meghódítani. Ezek a lebegő otthonok, amiket egyszerűen lebegő csikóhalaknak becéznek, a látvány videón még csak-csak jól mutatnak, de azért van oka annak, hogy szárazföldön építkezünk.

Úszó házak nálunk is vannak a Dunán és a mellék ágain, de azért nem összehasonlítható az élmény. Tavaly ősszel még „bulvár hír” számba mentek ezek a „száz milliós” Dunán úszó házak, amiket Vági Oszkár jegyzett. De ahogy a cikkben is írják, nem is a tervezés és kivitelezés a kemény dió, hanem az engedélyeztetés. Bár azért kíváncsiak lennénk, hogy milyen kereslet lenne ilyen áron a Dunán lebegő házakra.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakásépítések körüli mizéria miatt muszáj volt újra statisztikákkal foglalkoznunk. El is készítettük saját grafikonunkat a KSH adatai alapján. Amiből azonnal megtudjuk, hogy miért kommunikálják félre az épített lakások számát.

Kezdjük azzal, hogy a KSH szerint minden lakóingatlan lakás. Az új építésű lakóingatlanok így egyben jelentenek társasházi lakásokat, családi házakat, nyaralókat.

Ezért van az, hogy más lakáspiaci statisztikákban az új építésű lakások száma alatt egy abszolút értéket értenek, nem a valódi épített társasházi lakásokat. Ebből aztán komoly kavarodás lehet a fejekben – azokban is, akik ezeket a statisztikákat kész tényként használják – mert ha kíváncsiak vagyunk mennyi új társasházi lakás épült, akkor igen csak el kell merülnünk a KSH számaiban és számolnunk kell. Az igazán érdekes még is az, hogy a KSH külön megkülönbözteti a saját részre és az értékesítésre épített ingatlanokat. A lakáspiac szempontjából az értékesítésre épült lakóingatlanok a fontosak %-osan látszik a két különböző oszlopból, hogy az értékesítésre épült lakások aránya mindig kevesebb. Valójában pedig ez mutatja meg mennyi új építésű lakóingatlant építettek adott évben, amit meg is lehetett venni a lakáspiacon. A többi bizony nem számít. Még ezekből sem tudjuk meg, hogy mennyi a társasházi lakás és mennyi a nyaraló, családi ház. Csak azt tudjuk, hogy eladásra hány lakóingatlan épült.

Ebbe a csapdába esett bele az FHB lakásár index  is. Amikor rákérdeztünk a félreérthető tájékoztatásra a következő választ kaptuk:

"Az FHB Index megjelenéseibe legtöbbször konjunkturális szempontból kerül be a lakásépítések volumene, és ezért ezekben nem csak az értékesítésre épített lakásokat, hanem az összes lakást jelenítjük meg, azaz a saját célra építetteket is."

A kitérő válasz természetesen nem magyarázat, mert ha megnézzük a grafikonhoz kapcsolódó értelmezést, abból ez már nem derül ki. Minden évnél jelölt építési számot gyakorlatilag új lakásnak tekint, ami becsap mindenkit, aki olvassa. De az FHB mellett, az MNB friss lakáspiaci jelentése is ugyan ezt a hibát követi el. Feltételezzük, hogy a statisztikát készítők direkt teszik ezt, akár még úgy is, hogy saját magukat csapják be ezzel. Figyelmetlenség, vagy csak egyszerű kapkodás az oka, de az biztos, hogy a számok nem igazak és nem mutatják be a lakáspiacon megjelenő új építésű ingatlanokat, amiket azért építettek, hogy eladjanak.

Ezért van az, hogy amikor például lakáspiaci jóslásokra merészkedik az MNB, mindenki ugyan azt fogja mondani utána: ennyi lakás fog épülni és majd ennyit is lehet megvenni. A %-os arányok miatt pedig tudjuk, hogy ez nem igaz, ahogy azt is, hogy nem csak társasházi lakásokat, hanem nyaralókat és családi házakat is építenek eladásra.

Külön említésre méltó még, hogy épülnek bérlakások is, amik bár %-osan igen kicsi részt képviselnek, de jól jelzik, hogy relatív értelemben kell kezelni a KSH számait, nem csak úgy kiragadni őket a szövegkörnyezetből és félretájékoztatni vele egy egész országot.

A valódi új lakások és házak piaca pici, 3000-3500/év volt 2012-2015 között. Ez pedig egész más képet mutat és más jövőt vetít előre, mint éppen az otthonterkep.hu heti bejegyzése az újlakáspiacról. Ha nem vagyunk tisztában a múlttal sem a jelent sem pedig a jövőt nem érthetjük.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakásvásárlási hype gyors és látványos lakásármelekedést hozott a likvid lakáspiacon. A magyar lakáspiacra jellemző hirtelen árnövekedés másodszor következett be. Utoljára ilyet 2000-es évek elején tapasztalhattunk, ami persze ennél sokkal látványosabb volt. Egymás után jelentek meg erről a hivatalalos adatok. A KSH 2015. 4. negyedévi lakáspiaci jelentése és az FHB Lakásárindex szinte egyszerre debütált április végén. Az MNB Lakáspiaci jelentése május 2-től lett letölthető.

A lakásárnövekedés lassúlására mindegyik elemzés felhívja a figyelmet. Ez is természetes jelenség és szinte pontosan ugyan az zajlik a szemünk előtt, mint 14 éve. Mint akkor, most is az időzítésen múlik minden. Akik 2013 év végéig vásároltak, most nagyon örülnek. Azok már egyre kevésbé, akik 2015 végén vásároltak vagy 2016-ban fognak, mert a nagy lakásárnövekedésnek vége. Most már sokkal kisebb lépésben fog haladni a piac.

De van még egy említésre méltó jelenség a lakáspiacon. A lakásárak növedését a bérleti díjak csak részben követték le. Az albérletek áraiban is volt egy látványos és hirtelen árváltozás 2014-2015-ben, aminek mára vége. Ez pedig azt is jelenti, hogy az így elérhető hozam bizony pont úgy csökken mint a lakáshitelek kamatai. Sőt, aki idén vagy jövőre vásáról egyre kisebb számmal számolhat. 2013-ig vásárlók könnyedén számolhatnak ma is 8-10% körüli éves bruttó hozammal, az akkori vételárakat és a mostani bérleti díjakat alapul véve. Akik már tavaly vásároltak, ők már inkább 6%-kal terveznek. 2016-ban, ez bizony átlagosan inkább már csak 5% körül lesz. Folyamatosan csökkenő hozammal érdemes számolnia mindenkinek, amikor a vételár alapján akarja majd meghatározni az éves vagy éppen a havi elvárható bérleti díjat a lakása után.

Ne bérelj, vásárolj!

Az a kommunikáció miszerint vegyen mindenki magának lakást, aki csak tud és ne béreljen, az ilyenkor üt vissza igazán. Két vasat nem tarthatunk a tűzben. Egyik oldalon arról beszélni, hogy jó lakást kiadni, a másikon pedig „hülye” mindenki, aki bérel és nem vásáról, az a bérlakáspiacunk méretén, a fizetőképes keresleten jól tettenérhető. A sajátlakásban élésnek az az ára, hogy a bérlakáspiacunk erősen korlátozott, ahová nem lehet bérbeadóként minden gond nélkül belépni. A csökkenő hozamok mellett, megnövekedett bérlőkeresési idővel is számoljunk. Nem lehet mindent, mindenhol bármennyiért kiadni…és főleg nem gyorsan. Kivételek mindig lesznek, de ne abból induljunk ki, mert annyira becsaphatjuk magunkat, mint amikor nem foglalkozunk a reálérték veszteséggel, csak a nominális árnövekedéssel.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Muszáj róla beszélni, mert nálunk is sok az üresen álló lakás, nagyon sok. A 2011-es KSH felmérés szerint Budapesten is 14% körüli volt, ami nőtt 2001 óta.

Sőt a 2001 után épült lakások egy harmada állt üresen Budapesten 2011-ben.

Nem kockáztatunk sokat, ha kijelentjük, az arányok inkább nőttek mint csökkentek azóta.

A teljesen üres lakásoknál Budapesten meglepően a kisebb, 50 nm alatti lakások adják a felét , miközben tudjuk, hogy ezekre komoly igény lenne a bérlakások piacán.

Miért nem adják ki őket?

Mert nálunk nyűg a bérbeadás, a bérlővel foglalkozni, főleg ha valaki nem is él Budapesten. Távolról intézni a dolgokat szinte lehetetlen. Családtagtól, baráttól szívességet kérni sem sokan szeretnek. Inkább nem foglalkoznak vele, mert az a legegyszerűbb. A bérlakáspiacunk egyébként is nagyon kicsi. Nézzük csak meg ezt az ábrát és abban azt a piros pöttyöt.

Na az a magyarországi albérlet piac, amiben már benne van a feketepiac is. A szociális bérlakáspiacunk sokkal de sokkal nagyobb. Elgondolkodtató számok, ha ezeket együtt próbáljuk értelmezni, mert feltehetünk több kérdést is, amire senki nem tud pontos választ adni ma:

Azért állnak üresen a lakások mert nem bírja el a piaci alapú bérlakáspiac?

A bérlakáspiacon a piaci alapú bérlők száma inkább állandó, mint nő?

A szociális bérlakásokra sokkal nagyobb szükség van mint piaci alapú bérlakásokra?

Elmélkedni nem fogunk egyik kérdésen sem, mert nem tudjuk rájuk a válaszokat. De nagyon fontos, hogy ha pl. lakásbefektetésben gondolkodunk akkor legyünk tisztában azzal, hogy valamit attól ne fognak kibérelni, mert kiadó.

A albérletek piaca állandó torz kínálati problémával küzd, vagyis nem azt kínálják, amire fizetőképes kereslet van. Nem az a fontos hány darab kiadó lakás van, hanem, hogy milyen árú lakásokat kínálnak kiadásra.

A már sokat emlegetett budapesti albérletpiacon pl. 100 ezer forint havi bérleti díj alatt már alig találni értelmes albérletet, miközben a bérlők nagyjából itt keresnek leginkább. Nevezhetjük szociálisan érzékenyebbnek ezt a 100 ezer forintig igen aktív fizetőképes keresletet, amiért a piaci alapú bérlakáspiac jól mutatja a szociális igényeket is. Tehát a kínálat hiába bővül a 100 ezer forint feletti piacon, ami intő jel is lehet sok lakásvásárló számára, aki kiadni szeretné most vásárolt lakását.

Budapestre bár inkább bevándorolnak, tudjuk, hogy sokan el is hagyják a várost, akiknek az ingatlanai nem a 100 ezer forint alatti piacon kerülhetnének a kiadó lakásokat hirdető oldalalakra. Az országban Budapest és az Ausztria melletti környék mely igazán mágnesként működik. Látványos a Győr, Sopron, Szombathely háromszög, ahol nem csak (meg)élni költöznek emberek, hanem láthatóan az új építésű lakások miatt is. Ezzel is mutatva azt, hogy a saját tulajdonban élés még ilyen esetben is sokkal fontosabb szempont mint a bérlés, ami csak átmeneti megoldás lehet. Az országon belüli vándorlás is a lakáspiac adásvételi oldalán csapódik le, nem is az albérletek piacán, mint azt sokszor és sokan elképzelik. Olyan erős a saját tulajdonban élés vágyunk, hogy ahová a munka/megélhetés miatt költözünk, ott vásárolunk is.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Ez az utcai hirdetés ihletett meg minket, hogy utána nézzünk, mégis milyen 2 szobás lakások vannak 75e Ft-ért ma Budapesten. Azt kimondhatjuk az elején, hogy az esélytelenek nyugalmával indultunk el az online hirdetési oldalakon böngészni, mert ismerjük a helyi ingatlan marketinget. Amit találtunk az egy nagy rakás…szemét.

Az ingatlanbazar.hu-n szinte minden hirdetés ilyen árban lakáskép nélküli. 1db fantáziakép vagy még az sem. Ha nézelődünk rájövünk, hogy néhány hirdető, ugyan azzal a szöveggel több budapesti kerületben ad fel kamuhirdetést. Hogy mire jó ez? Elsősorban a címeladás működik ezzel az elvvel. Ez azt jelenti, hogy felhívjuk és azt mondják, hogy x ezer forintért megadják tulajdonos nevét, elérhetőségét és a lakás pontos címét. Garanciát nem vállalnak semmiért. Miért vagyunk ebben annyira biztosak?

Az ingatlalantajolo.hu erre fel is hívja a figyelmünket. Több esetben ugyan az a hirdetés, mint az ingatlanbazar.hu-n, de itt a hirdetési oldal legalább már figyelmeztet minket. De még is mi a baj a címeladással? Csak annyi, hogy 99,99%-ban a nagy semmiért fizet az ilyen hiszékeny bérlő jelölt, aki utolsó reményként próbálkozhat ilyeneknél, amikor semmit sem talál egyedül.

Tényleg nincs kiadó 2 szobás lakás 75e+rezsiért Budapesten?

Igen, el kell fogadni ezt a tényt, hogy ha van is, akkor se számítsunk semmi jóra. A jofogas.hu oldalon inkább lakáskeresők fogadnak minket, mint lakáshirdetések ebben az árkategóriában. Itt fényképes albérlő hirdetések is vannak, amik teljesen egyedivé teszik a hangulatot, főleg lakáskeresőként.  Még külön azzal is bosszanthatnak minket, hogy sokkal drágább hirdetéseket is kevernek a leszűrt listába. Ezt tapasztaltuk az ingatlantajolo.hu oldalon is, ami egyáltalán nem egy udvarias gesztus. A sokkal drágább alatt pedig a konkrétan 800-1000 Eurós lakáshirdetésekre gondolunk. Ez pedig még véletlenül sem az a kategória, hogy ha nem találok semmit magamnak 75e Ft-ért, akkor majd bánatomban négyszer drágább ársávban fogok nézelődni. Normális? – kérdezhetnék sokan. A lakáshirdetési oldalak gyermekbetegsége ez. Az otthonterkep.hu oldalon is, ha véletlenül 75e Ft/hó bérleti díjú lakásokat szeretnénk látni, nem lesz egyszerű feladatunk. Lassú, nagyon komoly erőforrásigényes az oldal (egy komolyabb PC vagy laptop kell hozzá, különben a pizzafutár hamarabb kiér a rendeléssel, mint ahogy meglátnánk a találati listát), miközben körülményes a keresés is. És ha már nagy nehezen eljutunk a szűrt listához,  ilyen vidám ajánlatokkal, mint ez a társbérlet egy szobában, vigasztalódhatunk . A találatok a hibás hirdetési ár megadása miatt is bosszantóak lehetnek. A hirdető is összekavarodik, hogy mikor 75 és mikor 75000 a jó megoldás. Így jöhetnek velünk szembe ezek a 2-4 Ft/nm/hó hirdetések  az otthonterkep.hu-n.

Wc nélküli lakás vagy csak egy ágy

Ebben a kategóriában aztán találni mindent. A wc nélküli lakás is határozottan kompromisszum 2016-ban, de vagy két szóba van vagy 1 szoba + WC – morbid, de ez van. Mindenki maga dönti el, melyik a fontos(abb). Reméljük a nem régen meghalt nagyit nem a lakásban tárolják egy urnában...Elnézést a kreténségünkért, de valahogy nehezen veszi be a gyomrunk, hogy egy ilyen lakás is felértékelődhet az idő múlásával.

Szoba egyedül vagy társaságban, de nem kilátással

Szobákat találunk nagyrészt, nem lakásokat az ingatlan.com-on is ilyen árban, ha 2 szobás lakásra szűrünk. A szobák most nagyon menők, már ha bérbeadóként van valakinek ehhez türelme, hogy szobáztasson. A lakás tulajdonosa is néha hasznosítja a másik szobát és inkább egy bérlővel él együtt (anyagi okokból). Valahol külön fürdővel, valahol az is közös. A legelgondolkodtatóbb az ágybérlet. 4 és 6 ágyas szobákban heti 15e Ft/ágy. Bomba ajánlat, mert már a rezsi is benne van.  Akár jölhet néha egy kis társaság is. Ahhoz képest az a két személyes szoba 8000 Ft/nap áron, már komoly felár a privát életért.

Sanax nélkül ne is próbáljuk meg

Ha egy ilyen árú lakáshirdetésben fenhangon hirdetik, hogy gyerek és kisállat nem akadály, az csak a túl szép, hogy igaz legyen kategória. Így akarják kicsalni azt a pár ezer forintot a pénztárcánkból a nemlétező lakásért..  Gyerekkel, kisállattal szinte a lehetetlen vállalja az, aki ilyen áron tud csak bérleti díjat fizetni. Azt is mondanánk, hogy Sanax nélkül meg se próbáljon érdeklődni erről a hirdetőknél. És ha már a hirdetőknél tartunk. Honnan tudjuk még, hogy egy hirdetés kamu a kép-en kívül? A szövegen. Az ilyen e-mailre nem válaszolok hirdetőket sem kell felhívni. Higgyék el nekünk, nem azért nem e-maileznek, mert írástudatlanok, hanem azért, hogy nyoma se legyen annak, hogy kivel, mikor és miről beszéltek. Csak hát a sok ilyen lakást kereső is kerülő az e-mailt, így az orruknál fogva is tudják vezetni az ilyen hirdetések. Még lehet a szöveget sem olvassák el, pedig anyagilag jobban járnának. Tényleg igaz, hogy a szegény embert még az ág is húzza, mert ebben az árban, nem lakásokat fogunk találni, hanem kalózokat, akik ki akarnak minket zsebelni, hogy fizessünk, nevekért, címekért, meg telefonszámokért. Nem kell felülni az ilyen hirdetésnek, akár milyen

reménytelennek is érezzük az egészet. Mert tényleg reménytelen. Ne akarjunk 75e Ft-ig 2 szobás lakást bérelni Budapesten. Mert az utolsó forintjainkat is fogják csalni belőlünk az olyan hirdetők, akik hemzsegnek ebben a kategóriában és a hiszékenyekből élnek - még hozzá nem is olyan rosszul -  vagy külföldiekből, akiknek biztosan illatosabb a pénze.  Budapesten ma 80e Ft-tól kezdődnek a 2 szobás lakások és még havi 100e Ft bérleti díjig is vért izzadva lehet csak elfogadható lakást találni. De legalább van választék a normálisabb hirdetésekből és folyamatosan bővül a kínálat, ki lehet várni és ki lehet fogni egy-egy jobb hirdetést. De 75 ezer forintért szinte csak csalihirdetés az összes, ami javarészt átverés és megrövidítenek minket. Ha 12x5e forinttal, mert annyiszor bekapjuk a cumit, akkor már inkább 80e Ft/hó bérleti díjat kellene megcéloznunk, mert a végén kiderül, hogy az olcsóbb lakás a drágább. Viszont kijelenthetjük 2016-ban a 80 ezres bérleti díj az, amit sokáig az 50 ezer forintos havi bérleti díj jelentett Budapesten.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely