5200 magyar szállásadó összesen 8300 lakást kínál szálleshelyként az AirBnB-n, tudhattuk meg ma a NAV sajtótájékozatóján. De sajnos a NAV-vezető megfogalmazása nem pontos, mert bérbeadónak nevezte a szállásadót és bérbeadásnak az egyéb szálláshely-szolgáltatást.

Legyinthetnének sokan, hogy nem tök mindegy!

Egy éve írtunk erről, hogy egyáltalán nem mindegy, hogy mit és hogyan nevezünk. A blog bejegyzést akkor egy NAV ügyfélszolgálton történtek ihlették. Történt ugyanis, hogy a Dob utcai különleges adózok ügyfélszolgálatán várakoztunk, amikor hallottuk, hogy az egyik ablaknál egy külföldi úr egy magyar nő társaságában a „rövid távú bérbeadás” adózásáról és ügyintézéséről kért felvilágosítást.

A NAV alkalmazott pedig a „bérbeadás” szó hallattán azonnal be is vitte őket a málnásba és arról beszélt, amit az adótörvények, a Lakástörvény és a Ptk. is bérbeadás alatt ért. A bérbeadás Magyarországon csak és kizárólag a  bérbeadást jelenti pénzügyileg, jogilag és adózásilag is. Nincs olyan, hogy "rövid és hosszú távú".

Pár percig hallgattuk az egyoldalú beszélgetést és odamentünk az ablakhoz, ahol udvarisan közbeszóltunk, hogy egyéb szálláshely-szolgáltatásról érdeklődnek nem pedig bérbeadásról. Az ügyfélszolgálatos hölgy mindjárt át is kapcsolt a „másik üzemmódba”, miközben az érdeklődök nem győztek hálálkodni, hogy ők nem is tudták, hogy így hívják, csak turistáknak szeretnék legálisan és tisztességesen kiadni a lakásukat.

Akkor ismét közbevágtunk, hogy nem, nem szeretnék kiadni, hanem szállásadóként szolgáltatni akarnak és szálláshelyet kínálni a vendégeiknek és nem pedig a bérlőknek.

Hány olyan eset lehet viszont, ahol a jóhiszemű érdeklődő adózó a téves szóhasználat miatt kerül bajba?

Például ma azt is megtudtuk a NAV-tól, hogy 5200 szállásadóból 1300 engedély nélkül próbált szolgáltatni. Igen, szolgáltatni és nem pedig bérbeadni. A szolgáltatás ugyanis gazdasági tevékenység, a bérbeadás viszont nem.

A NAV-vezető persze továbbra és félreérthetően kommunikált és nem tudni, hogy az 1300 szállásadóból hányan voltak azok, akik azt hitték bérbeadóként bérbeadhatják a lakásukat pár napra is, hiszen a bérbeadás az bérbeadás. Bizony a bökkenő ott van, hogy a köztudatban a lakások bérbedását hosszú és rövid távban különböztetik meg.

Ha még a NAV-vezető is hibásan fogalmaz, akkor hogyan várhatják el az adózóktól, hogy ők maguk viszont tudják, hogy nem lehet rövid távra bérbeadni ma Magyarországon lakásokat, mert a jogrendszerünk nem ismeri ezt a fogalmat, csak a köznyelvben él!

Hogy kijátszható-e, vagy belemagyarázható-e a bérbeadásba az, hogy napokra, hetekre, vagy éppen hónapokra is lehetne lakásbérleti szerződést kötni bérlőkkel az egy másik kérdés. Felmerülhet ugyanis sokakban ez a megoldás, hogy ha valaki nem akar szolgáltató lenni és egyéb szálláshely-szolgáltatást nyújtani.

Maradhat-e szimplán tényleg bérbeadó az adótörvények, Lakástörvény és a Ptk. alapján?

A napi, heti és havi alapon történő bérleti díj fizetést a jogrendszerünk ismeri. Tehát nem attól bérbeadás a bérbeadás, mert havonta fizethet a bérlő bérleti díjat, hanem attól, hogy a lakásbérleti jogviszony szabályai és keretei között teszi ezt bérlőként. Viszont a lakásbérleti jogviszony egy sokkal kötöttebb és sokkal szigorúbb kapcsolat, mert ott birtokjogot kap a bérbeadótól a bérlő. A birtokjog azt jelenti, hogy annak van joga az ingatlanban kizárólagosan tartózkodni, akié ez a jog. Bérbeadásnál ez a jog a bérlőé, a lakbért ezért a jogért fizeti. A birtokjogot nem lehet elvenni egyik pillanatról a másikra sem jogilag sem pedig önkényesen.

Egyéb szálláshely-szolgáltatásnál a vendégnek nincs birtokjoga, az továbbra is a szállásadónál marad.

A NAV-nak is egyértelműen kellene kommunikálnia a kérdésben, és nem pedig keverni a fogalmakat, mert jelenleg az egyéb szálláshely-szolgáltatás és a bérbeadás keveredik a héktöznapokban, és úgy néz ki a „NAV fejében” is tisztázatlan kérdésről van szó.

Mert olyan nincs, hogy rövid távú bérbeadás, csak bérbeadás van és nincs különbség, hogy milyen időközönkét kell bérleti díjat fizetni. Minden esetben bérbeadásnak hívjuk és nincs köztük jogilag és adózásilag sem különbség, hogy a bérbeadónak a bérlő naponta, hetente vagy havonta fizet lakbért.

Ezt ugyanis a lakásbérleti szerződésben rögzíthetjük és a bérbeadó, ill. a bérlő szabad választásán alapul, hogy milyen gyakran kell lakbért fizetni. A szálláshely-szolgáltatás ezért nem bérbeadás, mert ott se bérbeadó, se bérlő, se bérleti szerződés, se lakbér nincsen és birtokjoga sincs a vendégnek.

A bérbeadás valójában a lakóingatlan birtokjogának kizárólagos átadásáról szól, amíg az egyéb szálláshely-szolgáltásnál erről szó sincs.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakáshiteleink még sem annyira olcsóak, mint amennyire mi azt kommunikáljuk saját magunk felé. Ismét becsapjuk magunkat, ha a viszonyítási alapunk nem megfelelő. A nemzetközi kitekintés a lakásáraink értelmezése mellett, most éppen a lakáshiteleinket helyezi más megvilágításba. Kiderül, hogy mégis csak nálunk a legdrágább a hitelezés a régiónkban, hogy valami akkor sincs itt rendben, amikor éppen arról beszél mindenki, hogy jó úton haladunk.

Az út a fontos, nem a cél

Összeesküvés-elméletek kedvelői a marxista antikapitalista gondolatok alapjain keresztül magyaráznák az itthoni jogszerű uzsorát. A portfolio.hu cikke viszont szakmailag keresi a magyarázatot a drága magyarországi hitelezésnek.

Olcsó hitelezés nálunk csak akkor van, ha az állam, a befizetett adónkból ahelyett, hogy oktatásra, egészségügyre, esetleg bármilyen hasznos beruházásra költené, a bankoknak adja. Ezt hívják államilag támogatott hiteleknek.

Ami első hallásra nagyon jól hangzik, mert az állam pénzét nem érezzük annyira sajátunknak – pedig az – végső soron mégis csak hatékonyabb piacra utalna, ha nem lenne a hitelezésnek Magyarországon felára, amit így vagy úgy, de megfizettetnek velünk.

A felár mögött szakmai érv kimondatlanul is, hogy az OTP Bank hegemóniája, dominanciája az árazásban is tettenérhető. A magyar bankrendszer - amiben tudjuk, hogy évek óta a magyar jelzőn van a hangsúly – nem egy igazi versenypiac. Az OTP befolyása olyan elképzelhetetlenül erős, hogy miért lepődnénk meg azon, hogy a bank vezetője az ország leggazdagabb embere. A bank pedig polipszerűen öleli át az országot és mint egy igazi monopólium, céljainak oltárán áldozza fel az országot. Teheti ezt azért, mert a bank, a hitel szinonimája a magyar nyelvben az OTP. Nem bízunk másban, nem ismerünk más bankot, meg egyébként is magyar. Aztán kiderülhet, hogy a protekcionista gondolkodás, a minden mögött meghúzódó divatnacionalizmus, a hazai lakáshitelezés versenyképességét negatív irányba is befolyásolhatja, de legalabbis többet árthat, mint segít.

Lovas nemzet vagyunk, csak sosem a lovon ülünk, hanem egyik oldaláról esünk át a másikra – ismételhetjük újra és újra ezt a metaforát.

A devizahitelezést ellenségnek kiáltottuk ki az ilyen hiteleket nyújtó bankokkal együtt. A forinthitelezés hirtelen az ismeretlenből ismerős barátunk lett, hiszen magyar és nincs árfolyamkockázat, de van kamatfelár és van kamatkockázat, ami akkor sem a barátunk, ha forintban mérik.

Az ellenség nem tűnt el, csak átalakult és nemzeti színbe öltözött, mert a marketing már csak ilyen egyszerű.

Ha a fiatalság a jövő, akkor a miénk fogy

A hitelfelvételi hajlandóságunk folyamatosan nő, a kockázatvállalási hajlandóságunkkal együtt. Nyugalommal tölt el minket, hogy a béreink nőnek közben, még ha halljuk és látjuk a közvetlen környezetünkben, hogy ennek az oka inkább a kivándorlásban keresendő, a népességfogyásban, az elöregedő magyar társadalomban. Nem dolgozunk jobban, nem ér többet a munkánk, csak a munkáltatóink rá vannak kényszerülve, hogy emeljenek, nehogy mi is külföldre menjünk dolgozni vagy másik céghez, ami többet ajánl. Hol érdekel minket, hogy az ilyen bérnövekedés nem fenntartható, esetleg káros. A lényeg, hogy többet tudunk a tejbe aprítani. A rövid távú előnyökért bármit fel tudunk áldozni sajnos. A gazdasági növekedésünket is az EU pénzek „két kézzel történő esztelen” szórásának köszönhetjük, amivel jól el tudjuk fedni ideig óráig, hogy a pénzköltés nem egyenlő a termeléssel, a termelékenység, a hatékonyság növelésével. Más pénzét költjük, mint a bankhitelek esetében, de közben gazdagabbnak és sikeresebbnek hisszük magunkat. Ennek pedig ára van, felára, amit a lakáshitelpiacunk is tükröz.

A magyar gazdaság látszatgazdaság, amit a bankok beáraznak rövid és hosszú távon is hiteleikben. A gazdasági mutatóink önbizalmat ébresztők, jól kommunikálhatók, de olyan ez mint a vihar előtti csend.

Ha egy pókerasztalnál ülnénk, akkor azt is mondhatnánk, hogy túl sokat blöffölünk, de pl. az OTP átlát rajtunk és még mindig túl kockázatosnak ítéli meg a hazai piacot, meg is kéri a bank az ő pénzének az árát. Ez pedig lehet önbeteljesítő is. Ugyanis amitől félünk az irányítja a döntéseinket. Minél inkább el akarjuk kerülni, miközben mindig úgy érezzük, hogy az úton felé tartunk.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A hazai és az európai lakáspiac (kölcsön)hatásai a friss statisztikák szerint egyelőre és minden kétséget kizáróan az árnövekedést erősítik. A lakásárainkat szavakban többször hasonlítjuk más országokéhoz mint számokban. A Deloitte legfrissebb európai lakáspiac elemzése és az Eurostat 2016 júliusi lakásárindexei olyan kontextusba helyezik a lakáspiacunkat, amiről ritkán beszélünk egyszerre.

Miért fontos a nemzetközi összehasonlítás?

Azért, mert a lakásáraink, a lakáspiacunk, a lakásviszonyaink más országok  alapvető lakáspiaci tényezői alapján (is) működnek. Teljesen más aspektusba helyezhető a hazai üzleti alapú bérlakáspiac, az eladósodottság és a saját tulajdon megszerzésének a körülményei. Végső soron ma is sokan keresik a választ arra, hogy a lakásaink árai drágák vagy olcsók. Esetleg kivárnak, hogy majd biztosan olcsóbbak leszenk, mert a "próféta" szól hozzájuk a médián keresztül.

Sokkal helyesebb és célravezetőbb a  válaszkeresés, ha viszonyítjuk, mihez képest drágák vagy éppen  olcsók a lakásaink ma Magyarországon.  Mindenképpen tudni érdemes, hogy mi mozgatja a lakásárakat és milyen irányba hatnak.

A bérlakáspiac erős hatása a saját tulajdon esélyeire/árára

Arra már felhívtuk a figyelmet, hogy a piaci alapú albérletpiacunk 3%. Ez viszont nem csak a kiadó lakások és a bérlők kapcsolatára hat, hanem a lakásárakra is. A bérlakáspiac mérete és a sajátlakáshoz jutás között Európában fordított arányosság figyelhető meg. Ott élnek legtöbben saját tulajdonú lakásban, ahol nehezebb a saját otthon megszerzése. Az alábbi grafikonon mi most külön Németországot emeltük ki, mely a külföldre költöző magyarok kiemelkedő célpontja. Jól látható, hogy a német piaci alapú bérlakáspiac 40%-ot tesz ki, és egy átlagos 70 nm-es új lakás megszerzése kevesebb mint fele annyi erőfeszítésbe kerül, mint Magyarországon, ahol a bérlakáspiac csak 3%.

A sajátlakás, mint a levegő

Magyországon a sajátlakás megszerzése sosem volt könnyű. Mindig is nagyon drágák voltak a lakások a jövedelemhez képest. Bár 2005-től egy erőteljes leértékelődés volt megfigyelhető a hazai lakáspiacon, ami 2013-ig tartott, de látható, hogy a lakásáraink a jövedelemi viszonyainkhoz képest továbbra sem nevezhetőek kedvezőnek. Hiába állítják azt, hogy ma könnyebb sajátlakáshoz jutni, mint 10 vagy 15 éve, de még akkor is sokkal rosszabb eséllyel indul egy magyar Magyarországon, mint egy cseh Csehországban (pedig kb. kétszer olyan drágák az új lakások Csehországban a hazai árakhoz képest), egy lengyel Lengyelországban. Egy német számára pedig szinte azt is mondhatnánk, hogy gyerekjáték a sajátlakás megszerzése, ahhoz képest, amivel egy magyarnak szembe kell néznie itthon.

Más szavakkal azt is lehet mondani, hogy ahol a saját otthon vágya nagyon erős, ott a lakásárak bármilyen magas szintet elérhetnek, a kereslet meg fogja fizetni azt.

Ez pedig jól leírja a magyar viszonyokat, ahol hiába alacsonyak a jövedelmek, a sajátlakáshoz ragaszkodunk, ezért a lakásáraink magasak a saját lehetőségeinkhez képest.

Az az érvelés, hogy a lakásáraink a régióban is alacsonynak számítanak, mind igazak,  csak a lakáshoz jutás feltételei viszont sokkal kedvezőtlenebbek.

Ezért  nem relatív, hanem abszolút értékben érdemes nemzetközi összehasonlításokat végezni.

Túlértékeljük a saját tulajdont sokkal jobb helyzetben lévő európiai országokhoz képest, így általánosíthatunk, hogy a magyar lakások nekünk nagyon drágák, de ha belepusztulunk, akkor is veszünk legalább egyet.

Levegőnek tekintjük a sajátlakást, a levegőnek pedig mennyi lenne az ára, ha fizetni kellene érte? Bármit megadunk érte, mert nélkülözhetetlennek gondoljuk a sajátlakást, mással nem helyettesíthetőnek.

Azok a hangok, akik arra hivatkoznak, hogy a lakásárak azért nőnek, mert a béreink reálértékben már évek óta nőnek, azok csak azt állítják, hogy minden megtakarításunkat, extra jövedelmet hajlandóak vagyunk csak sajátlakásra költeni. Nem is marad nagyon más lehetőségünk, ha sajátlakásban szeretnénk élni Magyarországon.

Tévhit a lakáshitel népszerűsége itthon, mi kp-ra vásárolunk

Ahol magas a saját tulajdonban élők aránya, látható, hogy az eladósodottság alacsonyabb. Nem áltanásíthatunk, mert észrevehető, hogy nem teljesen egyértelmű a fordított arányosság az eladósodottság és a saját tulajdonban élők aránya között. De a trend jól kiolvasható, hogy ahol többen élnek bérlakásban, ott saját tulajdont inkább hitelre vásárolnak.

Az első grafikonról leolvashatjuk, hogy nálunk pl. 19% volt a hiteles lakások aránya 2014-ben és 70% teljesen hitelmentes volt.

Németországban fele-fele arányban 26-26% körül alakult a hitelre vásárolt lakásban élők és a hitelmentes lakások aránya. Észak-Európában pedig extrémnek tűnhet a magyar viszonyokhoz képest, hogy szinte mindenki hitelre vásárol csak lakást.

A magyar lakosság eladósodottsági ábrája miatt, sok bank és több pénzügyi közvetítő dörzsölheti a markát, hogy ilyen alacsony eladósodottság mellett, nem csak a lakásárak növekedésére lehet számítani – a klasszikus lakáspiaci szemlélet szerint – hanem arra, hogy majd nálunk is megfordulnak az arányok és sokkal többen vesznek majd igénybe lakáshitelt. Hogy hosszú távon mire számíthatunk, nehéz megjósolni, de a magyar lakáspiac ebből a szempontból talán még mindig jobban ellenáll a csábításnak. Ömlik ránk a reklám, hogy „olcsó a hitel”, vegyünk fel hitelt most, mert vissza nem térő alkalom.

Ennek ellenére a magyar jelzálogpiac még mindig szerénynek nevezhető, mert a lakosság egyszerűen tradicionálisan kp-ra vásárol. A hitelpiac növekedése viszont a lakásárak növekedésének irányába mutat.

Tehát ha egyre többen „nyújtóznak tovább, mint a takarójuk ér” vagy mondjuk úgy, hogy előre fogyasztanak, a lakásárakon ez látszódni fog.

A lakáshitelesek +/- hatása:  a  lakáshitelezés bővülése árfelhajtó

A magyar lakáspiac közelmúltja számokban sokkal kifejezőbb, mint az emlékeinkben. Nézzük csak meg ezt a táblázatot.

Látszik, hogy 2008-2013 között súlyos veszteségeket szenvedett a magyar lakáspiac. 2014-től viszont, mintha „segberúgták” volna.

Az igazi rali 2015-ben szembetűnő, amikor 2014-hez képest minden negyedévben kétszámjegyű növekedést produkált.

2016 első negyedévében az árak éves alapon 15,2%-ot nőttek

Európában a legmagasabb növekedést érte el a magyar lakáspiac éves alapon 2016 első negyedévében. Még az előző negyedéves alapon számolt lakásárnövekedés is növekvő trendet mutat az Eurostat adatai szerint. A lakáshitelpiac be is indult, hallhatjuk havonta akár többször is.

A hitellel vásárlók Magyarországon tradicionálisan magasabb árat fizetnek, így a lakáspiacon nem a kp-s vevő a „tuti”, hanem a hiteles, mert megfizeti a lakás mesterséges felárát.

A kp-s vevőknek pedig nincs mit tenni, ha vásárolni akarnak, akkor elfogadják a magasabb és jelenleg növekvő árakat.

Összefoglalva kézzelfogható, hogy a parányi albérletpiacunk, az alacsony eladósodottságunk, a lakás mint levegő, a hitelpiac bővülése mind a lakásárak növekedésének irányába mutatnak.

A lakásárak növekedése Magyarországon felülről nem korlátos, mert „levegőnek” tekintjük a sajátlakást, bármit megér számunkra.

A lakásárak csökkenését csak a jövedelmi viszonyaink árnyékában lehetne valahogy értelmezni. Viszont a növekvő bérek is a lakásárak növekedési oldalán fejtik ki jelenleg a hatásukat.

Minden abba az irányba mutat, hogy hiába tűnik drágának a sajátlakás Magyarországon a bérekhez viszonyítva, és bicskanyitogató szinteket csapkodhatnak a népszerű/likvid lakáspiac árai, a hazai vásárlók mentalitása és gondolkodása szerint, a lakások minden forintot megérnek számukra.

2015-ben 11,6 % volt az éves lakásárnövekedés Magyarországon

Hiába nő a jövedelmünk, a sajátlakáshoz jutás még nagyon sokáig nem lesz olyan „egyszerű” mint egy németnek Németországban, még az is lehet, hogy talán soha. Addig viszont biztosan nem, amíg a bérlakpiacunk 3%-on stagnál és lakáshitelre vásárlók a bank pénzét az eladók kénye-kedve szerint "szórják". Az újlakáspiac árfelhajtó hatásával már  foglalkoztunk januárban. Az építkezések, az újlakások marketingje idén indul be igazán, ami az elkövetkező 2 évben tovább fűti a lakásárakat és borzolhatja a kedélyeket az elképesztő magasságokba szökő áraival. Ez pedig az urbanizáció lakáspiaci folyamatait  gyorsítja fel,  erősítve az amúgy is "szokatlanul intenzív" árnövekedés irányába ható nyomást a lakáspiacon.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A budapesti belvárosról elmondható, hogy nem igazán élhető, mégis a Budapestre költözők elsőszámú célpontja, ha vásárlásról vagy éppen bérlésről van szó. Ez kimondottan igaz a városba tanulni érkezőkre, akiknek a szülei a legjobbat szeretnék gyereküknek. A szülők piaci klisék és már több évtizedes sztereotípiák alapján keresik a legjobb lakást gyereküknek. Most nekik szeretnénk segíteni azzal, hogy a pénzükért jobb értéket kapjanak, mert a belvárost nekik már évek óta el kellene kerülni, de ha addig nem is tették meg, most már itt az ideje úgy beszélni a kérdésről, hogy azt mindenki megértse.

Miért nem az egyetem mellett kell lakni?

Több irányból közelítjük meg az erre adható választ, mert mint mindenben, gondolkodjunk itt is hosszú távon.

1. Élhető lakásban gondolkodjunk, amiben a gyerek jól érezheti magát, amiben felnőtté válhat,  amit otthonának érez, ami inspirálja a tanulmányait, segít olyan barátokat szereznie, és igazi párkapcsolatot élhet, amik együttesen később valóban segítik a karrierjét. Figyeljünk oda, hogy alacsony lég- és zajszennyezés legyen a környéken, csendes és nyugodt legyen, világos és vidám.

Ilyen lakás az egyetemek közvetlen közelében nagyon ritkán van. A régi „bérházak” ódon hangulata, sötét lakásai nem felelnek meg ezeknek a szempontoknak. Ha ki tudunk lépni ebből a régi beidegződésből Budapest teljesen más arcát ismerhetjük meg.

A legnagyobb baj a fejekben van ma is. Sok szülőnek Budapestről egyáltalán nem az jut eszébe, hogy ez egy élhető város, ami csak azért van, mert nem ismerik.

Ha ismernék tudnák, hogy Budapest ezerarcú, egy „kis Magyarország”, ahol 23 kerültben találhatja meg mindenki a magának elérhető és elfogadható életfeltételeket.

2. A belváros és főleg az egyetemek környéke mesterségesen túlértékelt, ahol az árakban nem az életminőség van beárazva, hanem a lakások hasznosítási lehetősége.

Ha mi otthont keresünk a gyerekünknek, akkor a pénzünkért tényleg sokkal jobb életminőséget bérelhetünk vagy éppen vásárolhatunk a belvároson kívül.

3. Budapest egész területén kiváló a tömegközlekedés, nem csak metró mellett lehet élni.

Az egyik tévhit, hogy azért kell közel laknia a gyereknek az egyetemhez, hogy gyorsan beérjen az iskolába. Ez is csak azért van, mert nincsenek tisztában azzal, hogy Budapesten egyáltalán nem nagy ügy 1 órát utazni a városban csak azért, hogy oda jussunk otthonunkból ahová szeretnénk. Az utazás a budapesti élethez hozzátartozik. Nincs az a pici hegyi utcácska, vagy az az eldugott  pesti külvárosi ház, ahonnan max. 10 perc alatt ne találnánk egy buszmegállót, ami bevisz minket a belvárosba. És most direkt két extrém példát hoztunk, hogy elmondhassuk Budapestnek nincs olyan része, ahol ne lenne a belvárosba tömegközlekedési lehetőség.

Budapesten a tömegközlekedés teljesen mást jelent mint Magyarország más részein. Aki ezzel sincs tisztában, könnyen azt hiheti, hogy körülményes és nehézkes lehet a közlekedés annak a több mint másfél millió embernek, aki nem a belvárosban él Budapesten.

4. Biztonság! A belváros Budapest legveszélyesebb része, a legtöbb veszély ott leselkedik a gyerekünkre és bajba is ott kerülhet.

Budapest sajátosssága, hogy a veszély ott lapul, ahol a legkevésbé számítanánk rá. A belvárosban a bűnügyi statisztikák sokkal „színesebbek”. A szórakozóhelyeken, a főbb tömegközlekedési útvonalakon sokkal hamarabb érheti inzultus a gyerekünket, mint a bérleti díjakból vagy a lakásárakból erre következtetni lehetne. Sok aggódó szülő top három kérdése az eladó vagy a bérbeadó felé, hogy „biztonságos-e a környék”. A 8. kerületnek rossz híre van, úgy érkeznek a szülők is, hogy azt mondták, „csak a 8. kerületbe ne” – amiért az orvosi egyetemisták mindjárt azzal szembesülnek, hogy már az egyetemük rossz hírű kerületben van.

A 8. kerületben mégis kevesebb baj érheti a gyerekünket, mint az 5. vagy 6. kerületben. Budapest prostinegyede sem a 8. kerületben van, hanem az 5-ben, de ez annyira már nincs „reklámozva”.

A fiatal fiainkat rosszszáándékú úrak és hölgyek szólíthatják le vagy csábíthatják be olyan helyekre az 5. kerületben, amik máshol nagyon ritkán fordulhatnak elő a városban. Fiatal lányainkra is itt „vadásznak a szépfiúk és széplányok” és hamarabb kerülhetnek bajba este, mint a város más részein.

Mielőtt valaki azon gondolkodna, hogy nem misztifikáljuk-e túl a budapesti belváros veszélyeit, csak annyit tennénk hozzá, hogy Budapesten a turisták vonzzák a bajt. Ahol a legtöbb a turista, ott van a legtöbb veszély és rosszándékú ember is. A budapesti turizmus minden előnye és hátránya koncentrálódik a belvárosban, amiért erre nem csak a budapesti taxishiénák építették ki hálózatukat, hanem más „üzleti érdekek” is.

A turisták által ismert és gyakran látogatott útvonalakon (1. kerület a Várnegyed és Gellérthegy, az 5. kerület Váci utca környéke), ha vásárolunk vagy bérlünk minden szépet és jót el fognak mondani csak azt nem, hogy a budapesti alvilághoz ennél közelebb már nem is élhetnénk…

5. Budapesten nem csak a belvárosi ingatlannak van értéke. A várost nem ismerők számára a belváros a jolly joker, amiért az elmúlt években drasztikusan át is lett árazva, persze élhetőbb ettől még nem lett. Szülőként nem lakásba kell(ene) befektetünk, hanem a gyerekünkbe, aminek része (egyik eleme) lehet egy lakás is. Csak egyáltalán nem mindegy milyen budapesti lakásról beszélünk.

Azt is mondhatnánk, hogy az egyszerű ember egyszerűen is gondolkodik, ezt pedig a budapesti lakáspiac kegyetlenül ki is használja.

Budapesten igazán a belvároson kívül van élet

Ha Budapestre költözik a gyerek, akkor azzal segíthetünk neki gondos szülőként, hogy ha először is mi magunk megismerjük a várost, időt szánunk rá, hogy olyan kompromisszumot találjunk, amivel a gyerekünk jövőjét valójában segítjük és ezt ő is így gondolja. Akinek van jelenleg kerete egy belvárosi albérletre vagy saját lakásra, az könnyen találhat alternatívát a város nem ennyire fűtött és sokkal élhetőbb részeiben is. A gyerek pedig könnyen bejuthat az egyetemhez a város bármelyik pontjából, miközben valódi értelemben minőségi élhetet élhet, ahol szülőként is szívesen látogatjuk meg és kevésbé aggódhatunk azon, hogy „hogyan is tud élni „abban a koszos, büdös és zajos” városban.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A bérlők megszűrése nagyon fontos, de még a vendégeké is egyéb szálláshely-szolgáltatók esetében, mert bajba sodorhatják magukat a lakástulajdonosok. A szexlakásokról már írtunk februárban, ahol létező piaci szegmens, amikor szerelmi légyottokra is kínálnak lakásokat. Ez viszont bűncselekmény, még ha az interneten kiemelt Google hirdetései között is találni ilyen  fizetett hirdetéseket.

Olyan bajba kerülhet a lakás tulajdonosa, mint a police.hu-n ma megjelent hírben. Ilyen lakásokkal tele van a város, ahogy írtuk, általában a tágan értelmezett belvárosban. A 8. kerületi leleplezés csak egy csepp a tengerben. Csak arra jó, hogy így is felhívjuk a különböző legális szexoldalak hirdetőit, vagy akár még a Google hirdetési szolgáltatásokat ilyen célokra használókat, hogy a rendőrség figyelmét is felkelthetik a nyilvános hirdetéseikkel.

Ez az utcai akció is valószínűleg nem a „vak szerencse műve”, mert a lakáspiac rekflektorfénybe kerülése a hatóságok figyelmét is felkelti. A rendőrség mellett az adóhatóság álruhás embereivel is szembetalálhatja magát váratlanul minden hirdető. Ez a bajba került tulajdonos is valószínűleg nem „számlára” kért anyagi ellenszolgáltatást a lakásért, magyarul adóelkerülő is volt. Az adóelkerülés is bűncselekmény, amit sokkal könnyebb leleplezni manapság, hiszen a legtöbb lakás megjelenik valamilyen online felületen. Arról nem is beszélve, hogy a házban elég csak egy „jóakaró”, ami a jelenlegi történetben sem elképzelhetetlen, hogy együttműködött a rendőrséggel.

Aki sokat kockáztat, az lehet, hogy sokat nyerhet, de sokat is bukhat a lebukáskor. A lebukás veszélye manapság pedig sokkal nagyobb már.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A Budapest Pride  mai felvonulásának alkalmából nem mehetünk el szó nélkül a lakáspiacra is gyakorolt   LMBT  hatásról. Angolszász nyelvterületeken egyszerűen csak pink money-t, az LMBT közösség vásárlóerejét vizsgálják, figyelik és erre épülő pink marketinggel  hívják fel a különböző termékek és szolgáltatások magukra a figyelmet. Sokat költő, nagyfogyasztó az LMBT közösség világszerte, akik a fogyasztói társadalom legfelső rétegeibe tartoznak.

City Life

Budapest, az egyetlen magyar város, ami vonzza az LMBT közösséget, nem csak a határokon belülről, hanem kívülről is. A „city life”, a nagyvárosi életérzést semmilyen más magyar város nem képviseli és ez az egyelten város, ahol minden értelemben létező fogalom az LMBT közösség, ahol teljsebb életet élhetnek. A Budapestre érkező LMBT fiatalok az albérletpiacon jelennek meg, akik a jobb minőségű belvárosi lakásokat keresik. Az LMBT közösség koncentrálódik a pesti és budai belvárosi részeken. A 13. kerületben nem Angyalföldön, hanem Újlipótvárosban, Budán nem a zöldövezetben, hanem Krisztinavárosban, de mindenképpen a Dunához közelebb eső részeket preferálják. Ez pedig magasan árazott városrészek, ahol hajlandók és képesek is a drágább albérleteket megfizetni. Természetesen szépen, ízlésesen és igényesen berendezett újszerű lakásokat keresnek, ami jól kifejezi a fogyasztási szokásaikat, a prémium életminőséget.

Az LMBT lakásvásárló is ezeket a belvárosias utcákat, kerületeket részesíti előnybe, szintén megfizetve a lakások elhelyezkedési árprémiumát. Nem ritka, hogy több lakással is rendelkeznek, amiből egy mindenképpen egy belvárosi lakás, ami könnyen megközelíthető a budapesti éjszakában is. Hiszen az LMBT közösség sokat szórakozik, sokat utazik, széles szociális hálóval rendelkezik és nem is igazán szeret egyedül lenni. A nyűzsgés, a vibráló városi élet a lakásválasztásában is tudatosan látszik.

LMBT turizmus Budapesten

De Budapest nem csak a hazai LMBT közösség mágnese, hanem európai szinten is meghatározó LMBT turizmussal is rendelkezik. A nemzetközi LMBT közösség az airbnb-s lakások vendégkörének biztos törzsközönségét adják, ismét hangsúlyozva, hogy a drágább és prémium lakások körében. De vannak nemzetközi LMBT lakásvásárlók is, akik nem kifejezetten befektetés céljából vásárolnak lakást Budapesten, hanem azért, mert olyan sok időt töltenek itt a városban, hogy sokkal gazdaságosabb számukra egy saját lakás fenntartása. Ha nem ők, akkor a barátaik, a családjuk utazik ide és erősíti a budapesti bohém LMBT közösséget. Kulturális, kulináris/gasztronómiai, zenei rendezvények miatt érkeznek, nem kocsmaturisták. Drága éttermek, bárok és szórakozóhelyek vendégei inkább, ahol a minőség számukra fontosabb mint a mennyiség. Sok szolgáltatást vesznek igénybe Budapesten, amiért már Budapesten is létezik, de csak elvétve ad hoc jellegű, LMBT közösségre épülő szolgáltató.

Általánosságában, a budapesti prémium lakáspiacon - albérlet, airbnb (egyéb szálláshely-szolgáltatás), lakásvásárlás - az LMBT közösség egy komoly katalizátor, akik magas vásárlóerővel rendelkeznek és hozzájárulnak Budapest világvárosi életstílusához és életszínvonalához egyaránt.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A Lánchíd Rádióban kérdeztek ma reggel minket kisgyerekes családok bérlési nehézségeiről. A téma bizonyos tapintatosságot igényel, de egyben racionálisan is kell néznünk a kérdést. Egyrészt le kell számolni azzal a tévhittel, hogy a gyerek lenne a probléma. Egyáltalán nem az és nem is toleráljuk azt, hogy a gyerekre akarják hárítani a szülők felelősségét.

Mert az első és legfontosabb dolog, amit itt tisztázni kell, hogy a nehéz anyagi körülmények között élők, a kiszolgáltatottabb családok pusztán anyagi lehetőségeik miatt keltenek riadalmat a bérbeadók körében:

1. A lakásbérlés alapvető feltétele a biztos egzisztencia. Amikor azt látja egy bérbeadó, hogy szorongó, zavart, nem kiegyensúlyozott, nagyon zaklatott családok akarnak lakást bérelni, akkor nem olyan meglepő az ha nemet mond:

Ha megértjük azt, hogy a piaci alapú albérletpiacon a bérlők anyagi háttere kulcsfontosságú, akkor a következő téma a változó lakhatási normákban keresendő.

A 21. században a gyerekszoba már egy alapfeltétel. A bérbeadók, a lakásaikba bérlő típusokat keresnek. Családokat nem kicsi lakásokba keresnek, hanem nagyba, értsd több szobásba.

2. A modern szemlélet szerint a lakás hálószoba száma határozza meg, hogy milyen és mennyi lakót várnak a lakásukba a bérbeadók. Amíg a klasszikus hozzáállás szerint – amit általában még a nehezebben élő bérlők a mai napig is előszeretettel hangoztatnak – a lakásokat méret alapján döntötték el, hogy hányan lakhatnak benne.

Ma a Családi Otthoteremtési Támogatásban is 60 nm van meghatározva 3 gyerekre, mint minimum lakásméret. Őszintén bevallhatja mindenki, hogy alkalmatlan a mai értelemben egy ekkora lakás egy öttagú családnak.

Persze a saját tulajdonú lakásban annyian laknak ahányan csak akarnak. A bérelt ingatlanoknál, már a bérbeadó joga ezt meghatározni. Így eljutunk a következő témához, ami szintén az elmúlt 15 évben lett látványosan hangsúlyos a bérlakások piacán.

3. A bérlők választanak lakást, a bérbeadók viszont bérlőt. Egyre inkább az a jellemzőbb, hogy a bérlő lakásbérlési szándéka csak egy feltétel a sok közül.

Hiába gondolja, vagy hangosan kommunikálja azt a bérlőjelölt, hogy "mit érdekli a bérbeadót hányan laknak a lakásba, ha mindent ki tudnak majd fizetni", addig a bérbeadók évről évre egyre inkább megválogatják, hogy kit engednek be a lakásukba és kit nem.

Ez a családokat fokozattan súlytja, ha olyan lakást akarnak kibérelni, ami családoknak alkalmatlan, mert nincs benne gyerekszoba.

4. A gyerekszoba kérdését, csak azért most hozzuk előtérbe, mert csak az előző három téma megértése után válik igazán érthetővé.

A bérbeadók válogatnak és nem azért mert nincs jobb dolguk, hanem azért, mert a lakáshoz illő legjobb bérlőt keresik. Igen, a lakáshoz illő bérlőt, aki abban elfér, jól is érzi magát és gond nélkül ki is tudja fizeni. 

Az albérlet hirdetésekben is egyre gyakoribb, hogy megjelölik ki számít ideális bérlőnek a lakásba. Családoknak kiadó lakásnál a gyerekek száma is olvasható egy-egy hirdetésben ma már.

 A családos bérlők minden gond nélkül tudnak bérelni a 3 szobás lakások piacán, ahol van 2 hálószoba és egy közös tér (nappali a konyhával például). Az egyik szoba a szülők hálószobája, a másik szoba pedig a gyerekszoba, amiben  méretétől függően 1 vagy 2 kisebb gyerek kényelmesen elférhet. Akinek erre nincsen anyagi kerete, az ma egyre nehezebben érvényesül a bérlakáspiacon. A nappali + hálószobás, tehát a 2 szobás lakásoknál még előfordulhat, hogy egy-egy bérbeadó a lakás más adottsága miatt – mert van benne egy közös tér pl. egy étkező-konyha – még kiadja 1-2 gyermekes családoknak is. De az ilyen bérbeadó is egyre ritkább az albérletpiacon.

Az egyszobás garzonok tulajdonosai nem az egy gyerekes családokat, vagy a gyereküket egyedül nevelő szülőket tartják a célközönségüknek, a közös tér, a külün gyerekszoba és a privát szülői hálószoba hiánya miatt (= egészséges lakásviszonyok)

Még egyszer hangsúlyozzuk, a szülők felelőssége az, hogy milyen anyagi feltételeket tudnak teremteni a családjuk számára, nem a gyereké.

Az egészséges lakásviszonyok a bérlakáspiacon jobban érvényesülnek ma, mint a sajáttulajdonú lakásokban, ahol még mindig nagy a zsúfoltság.

A gyerek csak szenvedő alanya ennek a történetnek. A szociális bérlakáspiac egyre sürgetőbb téma nálunk is, mert a piaci/magán vagy verseny alapú albérletpiac megteheti azt, hogy egyszerűen nem áll szóba a számára nem megfelelő bérlőkkel, kizárja őket, nem vesz tudomást a keresletükről. Fél, joggal, és itt elidőznénk most egy másik tévhitnél, amit a rádióműsorban az ügyvéd hangsúlyozott:

5. Nem igaz az, hogy a gyerekes bérlőket a bíróság nem tesz ki a lakásból, vagy jobban védi őket a törvény.

Ez tényleg így van. Ha jogvita van, per, végrehajtás és lakáskiürítés, akkor a kiskorúval a gyámhivatal foglalkozik. A folyó jogi ügyben a bíróság rá is fog kérdezni, hogy van-e kiskorú az ingatlanban. De innentől kezdve nincs semmilyen különbség, nincs pozitív diszkrimináció az eljárásban, mert kiskorú is él az albérletben.

Ismét – talán nem is utoljára hangsúlyozzuk – hogy a gyerekekre áthárított felelősség egy társadalmi előítélet az albérletpiacon. Nem a gyerekektől fél a bérbeadó, hanem a szüleitől. Még hozzá teljes joggal.

Az ügyvéd úr elmondta azt is, hogy a Lakástörvény 21. § (1) szerint a bérlő kiskorú gyermekét a bérbeadó hozzájárulása nélkül is befogadhatja.

6. Az viszont igaz, hogy ha a bérlő eltitkolja, hogy van kiskorú gyermeke, azzal a bérbeadó az ég világon semmit sem tud kezdeni, mert a bérlőnek joga van a saját kiskorú gyermekével együtt élni a lakásban.

Hangsúlyozzuk, hogy ez csak a kiskorú gyermekére vonatkozik. Nagykorúra, házastársra, más rokonra egyáltalán nem. Csak önkormányzati lakásoknál van az, hogy a bérlő a teljes családjával együtt jogosult a bérleményt használni a bérbeadó hozzájárulása nélkül a Lakástörvény 21. § (2) szerint.

A szegény embert az ág is húzza, sóhajthatnak fel most sokan. A népi bölcsességekben rejlő igazságok örök érvényűek. A bérlakáspiacon is jól látszik, hogy a társadalom leszakadó rétegei, vagy akik a szakadék szélén egyensúlyoznak, egyre inkább úgy érezhetik magukat, mint a kivert kutyák. De a túlélés ösztöne, az élniakarás, a jobb életben való remény, a család fogalmához erősen hozzátartozó otthon megteremtése is összetett és nagyrészt összefüggő szociológiai kérdések. A bérbeadók csak azt tapasztalják, hogy ahol családokkal kerülnek vitába,  ott  sokkal időigényesebb és akár veszteségesebb/költségesebb is lehet a helyzet rendezése.

7. Az albérletpiacon, ha családok nem fizetnek és nem is mennek el, a bérbeadónak sokkal több idejébe, energiájába és természetesen költségébe kerül az ügy rendezése, mert a családok nehezebben költöznek.

Egyedülálló személy, vagy egy pár, ha vitába kerül, tartozást kezd el felhalmozni, legtöbbször eltűnik az albérletből, mert egyáltalán nem érzi azt otthonának. Ha családok kerülnek bajba és vitás helyzetbe, az otthon = családi fészek nagyon erős ellenállásra, sokszor irracionális viselkedésre sarkalhatja az érintett szülőket, akik oroszlánként védelmezik a családot és az otthonukat, amit annak is éreznek.

Visszautalva a jogi útra, ahol nincs különbség családok és nem családok kilakoltatásában, a valóságban a családok miatt inkább kell bírósághoz fordulnia a bérbeadónak, mint gyerek nélküli bérlők esetében.

A lakhatás joga, a lakásban élés joga nem alanyi jog, de megkérdőjelezhetetlenül emberi jogunk. Az már egy másik kérdés, hogy a magánbérbeadókat nem lehet és nem is szabad összekeverni a szociális alapon bérbeadókkal (pl. önkormányzatok). Két külön kereslet és két külön kínálat van jelen a magyar bérlakások piacon. 8% a szociális és egyéb alapon, de ezzel szemben  csak 3% a magánbérbadóktól bérlők száma ma Magyarországon . Egyértelmű, hogy a szociális bérlakáspiac mérete és kereslete jóval nagyobb, ahol ha nem találnak maguknak lakást a kiszolgáltatott helyzetben élő családok, akkor megjelennek a magánbérbeadók piacán, viszont ott nem látják őket szívesen.

Összefoglalva a szociális bérlakáspiac kínálalathiánya és a magán bérlakáspiac racionalitása vívja ádáz csatáját nap mint nap.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely