Szép lakásokat könnyű hirdetni. Az átlagos lakások is kis odafigyeléssel fotogének lehetnek. Na de mi a helyzet a kifejezetten ronda lakásokkal? Ha el akarjuk adni, beszéljünk vevőül.

A „home staging” nem minden esetben jöhet szóba. Erre pedig mutatunk egy példát is, mert ez a lakás jól nem fotózható. Annyira nem, hogy itt megint igaz lehet, a kevesebb több elv alkalmazása. Induljunk ki akkor a hirdetés szövegében olvasható filozofikus kijelentésből:

"A lakás egészére a nyugalom jellemző."

A zsúfoltság, a rendezetlenség, a káosz nem megnyugtató. Ezt kár volt lefotózni. Ha egy lakást „kinőttek” – maradjunk tapintatosak - nem kell ezt a tároló hangulatot bemutatni, mert a lakásból úgy sem fogunk látni semmit. Mások személyes tárgyaira, családi fotókra és egy élet munkájának „gyűjteményére” nem igazán vagyunk kíváncsiak. Mégis mit tehetünk?

A választ ismét megkapjuk a hirdetés szövegéből, ami némileg ellentmond a „zen” lakáshangulatnak, de legalább összhangban van a képeken látottakkal:

"Jellemzően az egész lakás felújításra szorul,"

Erre lehet hamarabb rájön a hirdetést nézegető a képek alapján, mint sem a szöveget idáig elolvassa. Ha egy lakás felújítandó, tudjuk, hogy nem szeretik ezt nyilvánvalóan hangsúlyozni, mert az olyan, mint ha az eladó magával alkudozna – írtuk ezt nem is olyan régen, amikor a Mennyit ér a lakásom? kérdésre kerestük a választ. Az online hirdetésnél ilyenkor fontos, hogy ne akarjunk mellébeszélni, mert nagyon kínos, a képek borzalmasak lesznek és ezer szó is kevés lenne kimagyarázni bármelyiket is:

1.Fotózni a konyhát, fürdőszobát és az előszobát érdemes

2.Pontos és méretarányos alaprajz legyen (méretekkel)

3. A házat fotózzuk le kívül-belül

4. A hirdetés szövegében pedig tényleg elég a gondolat folytatása:

"de ezáltal számtalan átalakítási lehetőséggel is bír."

Mivel tényleg egy nehezen eladható pénznyelőről beszélünk, ami a képeken lehet, hogy jobban néz ki, mint a valóságban, ezért tényleg ne stresszeljünk senkit ilyen ártatlannak tűnő gondolatokkal, mint

"Kimagasló lehetőség befektetők, vagy több gyermekes családok számára egyaránt!"

Ez tudjuk, hogy nem igaz. Egy ilyen lakás egy életre szóló kaland lehet. A felújítása, modernizálása, átalakítása óriási összegekbe kerülhet és sok időbe is. Ha mindenképpen kedvet akarunk hozni a megnézéséhez, akkor olyanokat írjunk inkább, hogy

- a lakást a tulajdonosa teljesen kiürítve, üresen adja át

- tehermentes, egy tulajdonosa van és a lakás bármikor birtokba vehető

Na igen, mondhatják sokan, az tuti, hogy egy ilyen lakásból nem egyik napról a másikra mennek el. Ha fürdőszoba képet megnézzük, konkrétan életveszélyesnek is nevezhetjük ezt a lakást. Ha a Fővárosi Gázművektől ezt valaki meglátja, az kimegy és leszereli a gázórat, mert azokat a gázkészülékeket már nem lenne szabad használni.

Az is lehet, hogy még azt sem tudja a tulajdonosa, hogy hová fog innen költözni. Ilyenkor sokminden átfuthat az ember fején, mert az adásvételek több hónapra, de akár félévig is könnyedén elhúzódhatnak, ami sem a vevőnek sem az eladónak nem jó. Mivel nincs miről beszélni egy felújítandó lakás esetében, beszéljünk inkább a lakás birtokbaadásának lehetséges forgatókönyvéről. Egy biztos, a digitális lakáspiacon ma már kifizetődőbb racionálisan és logikusan hirdetni a lakásokat. Ne akarjuk erőltetve eladni a lakást, sokkal inkább hozzuk meg a vevők kedvét, hogy meg akarják venni. A fényképek száma helyett, sokkal fontosabb a valódi hasznos információkkal bíró vizuális élmény. A képek legalább annyira segíthetik mint ronthatják is az eladási esélyeket. Gondolkodjunk a vevők fejével, ha felújítandó lakást kell eladnunk.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A mai napon Budapesten a 2. kerületben a  Pasaréti úton, a Gábor Áron utca és Pasaréti tér között gyakorlatilag sehol sem vitték el a szemetet. Betelefonáltunk, rákérdeztünk, hogy ez a sztrájk része-e már. Persze azt mondták, hogy „ilyesmiről” nem tudnak, miközben az úton több kilométeren keresztül a kukák ürítése elmaradt a mai napon. Mivel a jelenség tömeges, a szándékosság nem kizárható, a véletlen viszont igen…

A kukásautó végigment. Találomra pár háznál ürítettek kukát,  de a kukák többsége értintetlen.

Jelentse be mindenki 06 40 353-353 számon, aki hasonlót észlel Budapesten, mert így a többlethulladékot – ami a kukába nem fér – a következő ürítési napon díjmentesen elszállítják a „kollégák” – erősítette meg az FKF ügyfélszolgálata. Elvilg csak azt szállítják el, ami a kukában van.

De ilyen esetben az ügyfélszolgálat elmondása szerint, a kuka mellé helyezett szemeteszsákokat is el fogják vinni. A következő szemétszállítás napja október 1-e. Tűkön ülünk, hogy lássuk, tényleg elviszik-e szemetet, vagy ez sztrájk első jele Budapesten!

FRISSÍTVE 2016. szeptember 29-én 10:38-kor:

A szemtanúnk a kukásautót kb. egy órával ezelőtt látta a környéken. Két fotót készített. Akik kint hagyták a kukákat, azoknak a kukáit ma - egy nappal a később - kiürítették. Nagy valószínűséggel a bejelentésünk alapján.  A szemtanú elmondása szerint ilyen gyorsan és halkan kukásokat még nem látott dolgozni. Alig tudta őket lefotózni.

Sajnos nem mindenki hagyta kint a kukáját, hogy a kukázó hajléktalanok ne dobálják szét a szemetet a házuk előtt.

Látják, néha van értelme panaszt tenni és már be is indulnak, azok a bizonyos fogaskerekek.

A képek 2016. szeptember 28-én 16 óra körül készültek, miközben a kukásautó reggel 9 óra után járt a környéken. Az FKF Zrt. Ügyfélszolgálatával 15:30 körül beszéltünk a mai napon.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Néha érdemes kikapcsolódni, elkalandozni, erőt meríteni.Kezdjük a sort ezzel a városi bringával, ami biztosan nem kényelmes, jobb nézni, mint tekerni.

Kalandozzunk a fantáziánk világában ezzel az irodaház előterével és a lépcsőjével. Minden részlete ki van találva a térnek. Méghogy a munkakörülmények nem számítanak!

A pokolós/tárolós megoldások mindig kínálnak új megoldást. Miért ne lehetne a polcrendszer létra is egyben, ha magas! Persze, hogy lehet, csak meg kell építeni.

Ha már otthon vagyunk, a kézmosás élményét mindig lehet fokozni. A „keverő csap” új szintre emelése, a klasszikus és a modern gondolkodás tüzijátéka ez a design ötlet.

Ha pedig kimegyünk az erkélyre, miért kellene úgy éreznünk, hogy elhagytuk a lakást. Egy ilyen beépített erkély, mint egy nyári konyha, igazán különleges élmény. Ja, és nem kell óriási terasz ahhoz, hogy ügyesen berendezkedjünk rajta. Az otthonos erkély ezt is jelentheti.

Nem akarunk hangulatrontók lenni,  amikor emlékeztetünk mindenkit „Winter is coming." Otthont így is tervezhetünk, ami a téli tájban is jelzi az ember nem a Föld ellensége. A télnek is van értelme és annak is, hogy emberek vannak a Földön.

Szép napot mindenkinek!

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A belváros Budapest legveszélyesebb része – mondtuk egy nyári műhelymunkában, amikor felhívtuk a figyelmet a biztonság kérdésére, ha lakásvásárlásban vagy bérlésben gondolkodunk. Nem vagyunk naivak, tudjuk, hogy senkit sem érdekel. Mindentől és mindenhol jobban fogunk valamitől félni, mint a belvárosban. Aztán jön egy nagy nyilvánosságot érdeklő bűncselekmény és azonnal a szemünket újra a budapesti belvárosra vetjük. Nem ez az első eset és tudjuk, hogy nem is az utolsó. Alig emlékszünk már, hogy milyen hátborzongató bűncselekmények történtek a belvárosban eddig.

1998. február 11. – Fenyő gyilkosság a Rózsadomb kapujában, a Margit utca és Margit körút sarkánál, ahol ma egy posta van. Az ott sétálóknak már nem jut eszébe, hogy milyen brutálisan végeztek ki ott mindenki szeme láttára a nyílt utcán egy „vállalkozót”. Bizony, ott az utcatáblára is az van írva, hogy „Rózsadomb”, nem az, hogy Józsefváros.

1998. július 2. – Aranykéz utcai robbantás, ahol ma már senki sem úgy sétál, hogy „jaj, itt merénylet történt”. Az 5. kerület sokáig volt a „legbűnösebb” kerület, a budapesti alvilág „szórakozóhelye”. A lakásárakon ez látszik? Sosem látszott, mintha teljesen mindegy lett volna mi folyik az utcákon, mert az 5. kerület menő és kész. Pornó, prostitúció, drog, leszámolások, védelmi pénzek, sosem árnyékolták be a környéket.

2000. július 4. – Az oktogoni mészárlás. Rémlik még valakinek egyáltalán mi történt ott 16 éve? Úgy sétálunk az Oktogonnál, megyünk be a McDonaldsba, hogy ott azért ölt meg két embert az ámokfutó, mert irritálta őket. Ma is úgy mondanánk, hogy „csak nem tetszett a pofájuk, a hangjuk” és lelőtte őket, mint a kutyákat. Az Oktogonra is Terézváros van írva, nem Józsefváros! Ott sem árnyákolt be senki semmit. Hajléktalanok, kéregetők, fura arcok, majd újra lövöldözés 2003 decemberében, amikor éppen törökök balhéztak össze. Persze nem a Józsefvárosi piacon, hanem az Oktogonon, mert hol máshol, ha nem a gyros és kebab "sugárúton".

2011. január 16. – Budapest legszörnyűbb diszkógyilkossága. Ne hívjuk balesetnek azt, amikor 3 fiatal lányt megöltek Budapest közepén, a 4-es 6-os villamos vonalán. A Nyugatinál mai napig az aluljáróban stricik, kurvák, drogdílerek, hajléktalanok, sötét arcok vesznek el a tömegben. Érdekel ez valakit? És még valahogy mindig nem a Józsefvárosban vagyunk.

2016. szeptember 24. – Robbantás, na nem a Józsefvárosban, hanem megint a Nagykörút mentén, Terézvárosban. Egyelőre halálos áldozatról nem tudni, de rendőrök lehettek a célpontok – rebesgetik. (Módosítva 18:34-kor: "A rendőrőköket ki akarták végezni" - erősítette meg Papp Károly Országos Rendőrfőkapitány. Mi hozzá is tennénk, hogy ez alvilági módszer, 90-es évek stílusában.)

Így megy ez Budapesten, ahol újra és újra felteszik a kérdést nem a belvárosban, hogy bizontságos-e a környék. A belvárosban meg soha senkinek nem jut eszébe ezt megkérdezni. Ki érti ezt!

Valahogy a Nagykörút egy elátkozott hely, a belváros a veszélyzóna. A police.hu oldalon (Java beállításokra figyeljen - mert nem azonnal elérhető)  a bűnügyi térkép is jól alátámasztja, hogy bajba a belvárosban kerülhetünk a legkönnyebben. A belváros ettől még nem lesz olcsóbb sem a bérlőknek, sem a vásárlóknak. Senkit nem érdekel – hangsúlyozzuk – mi folyik az utcán. Kirabolnak, belénkkötnek, megvernek vagy csak megaláznak – rá se ránts, mert jó a tömegközlekedés és közel vannak a szórakozóhelyek, éttermek, romkocsmák, jó lehet AirBnB-zni. A lakásárak is az egekben vannak, de örüljünk, hogy a bulinegyed Erzsébetvárosba költözött – részletkérdés, hogy ez a Körúthoz még közelebb hozta a budapesti éjszakai élet sötét lovagjait is. Prostikat és drogokat fuvarozó taxisok a belvárosban, ugyan már...Azt hisszük az alvilág a 90-es évekkel együtt már csak nosztalgia? Mintha újra kezdene divatba jönni a 90-es évek "stílusa".

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A digitalizálódó lakáshirdetési szokások gordiuszi csomója az ismétlődő hirdetések kiszűrése, csoportosítása. Az elmúlt 15 évben az egyre zavaróbb problémát a hirdetési oldalak nem kezelték. Nekünk vevőknek és bérlőknek pedig égnek áll a hajunk, amikor a listában ugyanarról a lakásról több hirdetési variációt találunk. Ha pedig a lakást tulajdonosként hirdetjük - eladó vagy kiadó, teljesen mindegy – milyen fárasztó kutatni és keresni, hogy biztosan mi hirdetjük egyedül és nem foglalkozik a lakásunkkal olyan ingatlanközvetítő, akivel nem is kötöttünk megállapodást.

A legismertebb lakáshirdetési  portál csendben bevezette a „Minden ingatlan egyszer” szolgáltatását, ami az azonos lakás eladó és kiadó lakáshirdetésinek csoportosítását jelenti. Szabó Laura,  a hirdetési oldal termék és szolgáltatásfejlesztés vezetője kérdésünkre megerősítette a hírt :

"Egyébként a szolgáltatás most már éles és aktív, csak nem írtunk róla még a keresőknek, és nem reklámozzuk. Bejelentkezve bárki elérheti, ez jelenleg a látogatók 10%-a, aki így használja az oldalt"

A "bejelentkezve" azt jelenti, hogy regisztrált lakáskereső - aki eladó vagy kiadó lakások szűrt listákat kér  (hirdetésfigyelő) a hirdetési oldaltól - illetve a regisztrált hirdetők (magánszemélyek és ingatlanközveítők).  Szabó Laura még hozzátatte:

"Eddig csak Office partnereknek jeleztük a változást."  - Mi azonnal kiemeljük ez  azt is jelenti, hogy a hirdetők  már egy hete ismerkednek az új szolgáltatással.

Hmmm, kaphatják fel néhányan a fejüket. Kétkedve, gúnyosan megjegyzéseket mormolva, hogy „Hisszük, ha látjuk!”. Ezért nézzük meg közelebbről, hogy mit tud most és milyen hatással lehet ez az online lakáshirdetési piacra rövid és hosszabb távon.

Azonnal látjuk az ismétlődő hirdetések számát

Az ismétlődő hirdetések nem feltétlenül károsak, mert extra információt hordozhatnak számunkra:

Nem csak az az információ, hogy kik és hányan hirdetik a lakást, hanem a különböző lakásleírásokból, képekből akár többet tudhatunk meg így. Egymás után átnézve őket, mindjárt tájékozottabbak lehetünk a lakásról. Az összes hirdetést átnézve dönthetjük el, kivel vesszük fel a kapcsolatot.

Kit érdekel a drágább hirdetés?

A képet megnézve láthatja mindenki, hogy ugyanazt a lakást 13% árkülönbséggel, 2,1 millió forint felárral is hirdetik:

Együtt látva a hirdetéseket  azonnal tudjuk, hogy a lakás kínálati árát milyen szinten határozzuk meg.

Az óriási árkülönbségek most a hitelességet – a hirdető hitelességét – kérdőjelezik meg. Biztosak lehetünk benne, hogy ha ez a szolgáltatás a szélesebb nyilvánosság előtt is ismert lesz, akkor az ilyen árkülönbségeket nem lesz hirdető, aki fel meri vállalni.

Az árösszehasonlító oldalak évek óta borzolják a kereskedők idegeit. A lakáshirdetések csoportosítása is hatni fog az árakra.

Tulajdonostól eladó és kiadó

A magánhirdetésekre jó ideje már külön lehet szűrni. De mennyivel jobban esik együtt látni a tulajdonos és az ingatlanközvetítők hirdetéseit. A példánkban a tulajdonos hirdetése a legolcsóbb. Ez erősíti azt a sztereotípiát, hogy az „ingatlanosok manipulálhatják az árakat":

Arra a piaci hiedelemre, hogy az ingatlanközvetítők a jutalékukat nem a lakás árába, hanem árára teszik rá, sajnos találni példát.

Nincs ez így minden esetben, de amíg előfordul, addig minden vevőnek van miért aggódnia, ha a lakást a tulajdonosa nem hirdeti.

A hirdetésben többször is szerepel, hogy a tulajdonos ingatlanközvetítő segítségét nem kéri, ennek ellenére láthatjuk, hogy nyolc kéretlen lakáshirdetője is van. Tudhat róla? Egyáltalán nem biztos:

Minden magánhirdetőnek segíthet ez a szolgáltatás átlátni, hogy valójában kik hirdetik a lakását és mennyiért.

A kiadó lakás példáján is látszik, hogy a tulajdonos árához képest vannak olyan ingatlanközvetítők, akik 25%-kal magasabb áron is hirdetik a lakást. Ez százezres különbségeket jelent egy év alatt - ami egy átlagos bérlési időszak. Az eset nem egyedi sajnos:

A példa mutatja, hogy a csoportosítás jó hatással lesz az albérleti árakra is. A felelősség nélküli hirdetéseknek vethet véget ez a szolgáltatás, mert ma még könnyen meg lehet téveszteni a gyanútlan érdeklődőket, akik nem ismerik a lakás összes hirdetését az oldalon.

Eladó vagy kiadó

Nem akarunk eladó lakást kibérelni, pedig ma tipikus, hogy a lakást egyszerre hirdetik vevőknek és bérlőknek is.

A bérlőknek azonnali üzenetet hordoz a csoportosított hirdetésekben az eladó lakáshirdetések megjelenése. A hirdetésszűrő szolgáltatás a lakás mind a két típusú hirdetését csoportosítja. Megjósolható ennek a következménye:

A bérlők nem fogják felhívni a kiadó lakás hirdetőjét, ha a lakás eladó is.

A lakás eladó hirdetéseit nézegető vásárlók pedig azonnal információt kaphatnak arról, hogy a lakás kb. mégis mennyiért meghirdethető kiadó lakásként.

Megjegyzés: A hirdetési oldal megerősítette, hogy jelen pillanatban nem csoportosítja a rendszer az eladó és kiadó lakások hirdetéseit egybe. Viszont hamarosan az eladó lakások adatlapján jelölni fogják, hogy kiadó is a lakás és természetesen a kiadó lakások adatlapján is jelölve lesz, hogy eladó.

A lakás „befektetésnek is jó” szlogen így egész másképp is értelmezhető. Hiszen, ha üresen áll és nincs benne bérlő, akkor nem biztos, hogy az „jó befektetés”. Igen, tudjuk, az eladó lakásokból a bérlők akár ki is költöznek és nem költözik be addig új bérlő, amíg az adásvétel meg nem történik. Sőt azt is tudjuk, hogy akár visszaéléshez is vezethet az ilyen csoportosítás, mert az eladó direkt olyan bérleti díjat állít be, amin senki nem bérli ki a lakást, de a vevőt megtévesztheti vele. Ezt az idő fogja eldönteni, hogy milyen kölcsön- és ellenhatások fogják erősíteni vagy éppen kioltani egymást.

A csoportosítás még nem tökéletes

Az albérleteknél egyelőre gyakoribb a téves csoportosítás, amire rákérdeztünk, hogy mi lehet az oka. Szabó Laura elmondta:

"A kiadó lakások valószínűleg azért hibásabbak sokszor, mert gyorsan pörögnek, és ha első körben volt tévedés a csoportosításban, akkor előbb kiadják, mint az javításra kerülne.  A párosítás kézzel történik, hogy kizárjuk az automata által fel nem ismert hibázási lehetőségeket."

Az eladó lakásoknál is előfordulnak hibás hirdetésösszevonások, de eddigi tapasztalataink alapján nagyon ritka:

Sokkal jobban működik a párosítás, miközben az eladó lakásoknál a hirdetések ismétlődése sokkal gyakoribb jelenség.

A hirdetők néhol egész elképesztő hirdetési számokat produkálnak egy lakásra. Az alábbi képen minden csoportosítás tökéletes, a megadott számú ismétlődések helyesek. Semmi jót nem jelent az ilyen irreális számú ismétlődés. Ez is üzenetet hordoz, ami alapjaiban változtathatja meg a hirdetési szokásokat A magas hirdetésszám a vevőket sokkal jobban fogja inspirálni az alkura, mint bármi más:

Felhívás lesz keringőre, ha a vevők ilyen „elkeseredett próbálkozást” fognak látni a hirdetési oldalon. A tulajdonosnak nem lesz érdeke bizonyos számú hirdetés fölé engedni a lakáshirdetések számát.

Ez az önkontroll kihathat a lakástulajdonosok és a közvetítők kapcsolatára, de még a közvetítők egymás közötti együttműködésére (keresztértékesítésre) is.

Ezzel együtt csökkenhet a hirdetési oldalon a lakáshirdetések abszolút értéke. Nem kevesebb eladó vagy kiadó lakás lesz, hanem csak kevesebb lakáshirdetés és lakáshirdető:

A hirdetési portál így közelebb kerül a valósághoz. Az egyedi hirdetésszám - az eladó és kiadó lakások „pure”, tiszta mennyisége – már ma is sokkal fontosabb információ, mint az, hogy hány aktív hirdetés van az oldalon.

A jövőben pedig a lakáshirdetési piac tisztulása felé vezető út alapkőletételének ünnepélyes eseménye az ilyen fokú átláthatóságot elősegítő szolgáltatás.

Szabó Laura  a hiánypotló újításról lelkesen nyilatkozott:

"Sokat dolgoztunk rajta, és bízom benne, hogy a keresőknek és hirdetőknek is tetszeni fog - ezzel lerövidíthető a keresési idő, minőségibb érdeklődés tud menni a hirdetőnek is, ha a kereső már a teljesebb piac ismeretében telefonál. Várjuk mi is az első eredményeket, több érdeklődésre számítunk. Jelenleg csak regisztrált felhasználónak elérhető és Budapesten."

A  digitalizálódó hazai lakáspiac folyamatait gyorsíthatja fel, eddig elképzelhetetlen szintre emelve az eladók-vevők, bérbeadók-bérlők és az ingatlanközvetítők közötti kapcsolatot - új status quo-t teremve  - ez a benchmark szolgáltatás.

FONTOS!  Az utcai fényképek 2016. szeptember 19-én készültek Budapest 2. kerületben. Az ingatlan.com szűrési listái a 2016. szeptember 20-i pillanatokat mutatják, a vizualizáció kizárólag arra vonatkozik.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Róma ma visszalépett. Budapest pedig mindenkinél jobban akarja az olimpiát. Ma este azt is megtudhattuk, hogy miért. Az építőipar nem a lakásépítésekre vár, hanem az olimpiára. Ma este, a mézesmadzag a Magyar Közlönyben lett nyilvános. A sok infrastrukturális beruházás terve az építőipar álma. Alig egy hete mutattuk be, hogy az építőipar a mélyben van. Papíron, tervezőasztalon sokan építkeznek, a valóságban egyelőre ennek a gyakorlati hatásai kevesek. Ősz van, jön a tél, ahol eddig nem kezdtek el építkezni, idén már nem is fognak.

Az építőipar egy év múlva fogja megtudni, hogy Budapest rendez-e olimpiát vagy sem. Ha igen, beindul az olimpiai örvény, ami az egész iparágat be fogja szippantani. Ki akar majd házakat építeni, amikor már most is munkaerőhiánytól szenvednek az építési vállalkozások? A kapacitásaik is végesek. Az állami presztízsberuházások sokkal jobb megtérüléssel kecsegtetnek, mint a társasházak építése. 2 új híd a Dunán, autópályák, vasút, budapesti tömegközlekedés, úthálózat fejlesztések. Budapest ma este előrelépett és egyértelműen üzent. Nem csak a NOB-nak, Párizsnak és Los Angelesnek, hanem az építőiparnak is. Az építőipar legnagyobb megrendelője mindig az állam. Most is számíthatnak rá, ha minden  a tervek szerint alakul. A társasházak meg majd megépülnek valahogy.

Fotó: Birinyi Krisztián, facebook.com/krisztianbirinyiphotograhpy

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Ingatlanos trükkökről naponta olvasni az albérletpiacon. Na de trükkös bérlőkről? Az albérletpiac homogénnek tekinti a lakáskeresőket, akik ki vannak szolgáltatva a „pénzéhes” tulajdonosoknak és a velük dolgozó „ingatlanosoknak”. Panasztenger, feszültség és sok-sok ingerült érintett, amivel szőnyeg  alá lehet söpörni a tisztességes bérbeadókra leselkedő veszélyeket.

Az alaptörténet egyszerű és bárkivel megeshet, aki a lakását nem maga hirdeti.

A bérlők szemében első ránézésre mindig valamilyen kényszerként élhető meg, hogy ha a bérbeadónak segítségre van szüksége a bérlő megtalálásához.

De nem mindenki van ezzel így. Vannak régóta működő megbízható kapcsolatok, ahol a lakás tulajdonosa nem vesz részt a bérlőkeresésben. Ilyen ritka pillanatok egyikéről van szó most is, ahol egészséges a bizalom a tulajdonos és a lakás hirdetője között. Ezt azért fontos leszögezni, mert a trükkös bérlők pont arra alapozzák a „hátsó szándékaikat”, hogy nincsenek tisztában a lakáshirdető és a lakástulajdonos különleges kapcsolatával. Általános vélekedés, hogy aki nem lakástulajdonosként hirdet, ott csak  felesleges  az „ingatlanos”, egy púp a bérlők és a tulajdonosok hátán. Jobb azt gyorsan megkerülni, kikerülni, közvetlenül a tulajdonossal felvenni a kapcsolatot, még ha ehhez az "ingatlanoson" át  is vezet az út közvetve vagy közvetlenül.

A lakáshirdetéseknél egyre gyakoribb, hogy pontos címmel, a lakást képekről teljesen azonosíthatóan hirdetik.

Egy lakáskezelő vagy a tulajdonosnak évek óta megbízható bérlőket kereső ingatlanos  még bátrabban és nyugodtabban hirdethet így. Pontosan úgy tehet, mint ha maga a lakás tulajdonosa hirdetne, mert a hirdetés nincs duplikálva, csak ő egyedül és kizárólagosan keres bérlőt a lakásba.

A segítőkész szomszédok

A bérlők elől sem a lakás sem a ház nincs eltitkolva, mert a lakás tulajdonosa a lakáskezelőt vagy a megbízott ingatlanos partnerét nem akarja megkerülni, nincs mitől tartania az együttműködő feleknek. A trükkös bérlők viszont a hirdetés alapján már ki tudnak menni a házhoz és a lakáshoz, pl. anélkül, hogy a hirdetővel időpontot egyeztetnének. Ott becsengetve a szomszédoktól érdeklődhetnek, hogy mi az elérhetősége a hirdetett lakás tulajdonosának. És akármilyen hihetetlen, szinte minden esetben bejutnak a házba és mindig lesz egy lakó, aki tudja a tulajdonos elérhetőségét és meg is adja akárkinek, aki kéri.

A "nyomulós" bérlők

Az a trükkös bérlő, aki szerencsés és telefonszámot kap, az telefonálni is fog a tulajdonos nem kis meglepetésére. Azt gondolja a trükköző, hogy a tulajdonosnak ezzel bearanyozza a napját, pedig inkább csak gyanakvást ébreszt, ha tudja, hogy a bérlők kiválasztása éppen folyamatban van.  Szinte minden esetben azzal magyarázzák a váratlan hívást, hogy nem érik el a hirdetőt. Az érdeklődőt a megbízottjához irányítja a tulajdonos, hogy ő nem foglalkozik ezzel, a bérlőjelölt így nem ér el eredményt, csalódott lesz. A lakás után már nem is érdeklődik olyan hevesen, mert pont azért akarja megkerülni a hirdetőt, hogy ne kelljen még véletlenül se olyan emberrel találkoznia, aki „válogat” a bérlők között. Ő a tulajdonosra szeretne közvetlenül és személyesen hatni. Egy ilyen bérlő duplán üzen a tulajdonosnak és a bizalmasának is. Egyrészt a rámenőssége és az ügyeskedése nem impnonáló, hanem riasztó. Másrészt, ha jó bérlő és nincs mit rejtegetnie, akkor időpontot egyeztet és megnézi a lakást az „egyenes úton” és a maga természetességével éri el, hogy ő legyen a kiválasztott bérlő.

A „nyomulós bérlőket csak a nyomulós tulajdonosók” kedvelik. Zsák a foltját – tartja a mondás.

A Pokolba vezető út

A pontos cím és a lakás beazonosítása egyeseknek kevés, mert a tulajdonossal a lakásnál szeretnének találkozni már az első alkalommal. Ilyenkor időpontot egyeztetnek vagy csak érdeklődnek a lehetséges lakásnézésről a hirdetőnél. Na nem azért, hogy megnézzék a lakást, hanem azért, hogy biztosan találkozzanak a lakás tulajdonosával. Azt nem tudják, hogy nem lesz ott, ezért hoppon maradnak, de maga a trükk évek óta ugyanaz. Két különböző megközelítés, de ugyanaz a cél:

1. A lehetséges időpontokból kiderül számára, hogy valószínűleg mások is nézik akkor a lakást. Így nem egyeztet pontos időpontot, csak eljön „titokban”. A ház bejáratától nem messze várakozik, hogy lássa és hallja, hogy mi történik. Időközben azonosítja az „ingatlanost”, be is jöhet a házba és ott várhat, amíg az "ingatlanos" elhagyja a terepet. Ilyenkor jön el az ő ideje és már megy is fel a lakáshoz, keresi a tulajdonost, szomszédokat háborgathatja és ha nem kap közvetlen elérhetőséget a lakás tulajdonosához, akkor a lakásajtón üzenetet hagy.
2. Annyiban különbözik az 1-es típustól, hogy ő leegyezteti az időpontot, abban a reményben, hogy  a tulajdonos biztosan ott lesz. Eleve úgy szervezi tervezi a találkozót, hogy tudja előtte és utána is hányan jönnek kb. Nem ritkán utolsónak hagyja magát, hogy még jobban kézben tudja tartani az eseményeket. Vannak akik szólnak, hogy baj-e ha késnek és ha igen meg tudják-e őket várni. Van aki arra vár, hogy felhívják „mikor jön”. Esetleg csak csendben figyelnek, hogy megunja-e az „ingatlanos” a várakozást a ház előtt és elmegy. Csak az „ingatlanost akarják elűzni” egy félórás késéssel, a körülményeskedéssel, vagy csak azzal, hogy nem is elérhetők. Ha tiszta a terep már indul is az akcióterv és le akarnak csapni a magára maradt lakástulajdonosára. De mivel nincs ott, akire számítanak, ők is hoppon maradnak. Szomszédok vagy segítenek vagy nem, ilyenkor marad a papírfecnire írt üzenet a lakás bejárati ajtajához tűzve.

Ezek a trükkök nem csak bérlői csínytevések a „felesleges és lehúzós ingatlanosokkal” szemben. Néha akár háborút is folytathatnak „csoportok”, akik kinéztek maguknak egy lakást és a csoport - legyen az egy család, egy pár egy "baráti társaság" vagy  „vállalkozás” - egyes tagjai egymás után nézik meg így vagy úgy a lakást, hát ha az egyikük lesz a szerencsés bérlő. Ezt tudni kell észrevenni és tudni kell kezelni is.

Az „ én bérlőm” kiszűrése a többi közül

A bérbeadók első számú szabálya, hogy nem bérlőt keresünk, hanem az „én  bérlőmet”. A bérlőválasztás jogát mindig tartsuk fenn!

Ha a lakás jó, az ára rendben van, a hirdetés a valóságot tükrözi, a képek szépek, a leírás informatív, akkor az alternatív megoldásokat kedvelő bérlők sokkal ritkábbak. Rávágják most sokan, hogy jó-jó, tisztelet a kivételnek, de a bérbeadó tulajdonosok csak örülhetnek, ha „ingyen” beesik az utcáról egy bérlő, mert azzal csak spórolhatnak, akár egy havi bérleti díjat is ( = általános bérlőközvetítési díj). Tehát akár még a tulajdonos érdekét is szolgálhatják az ilyen "ingatlanosokat megkerülő bérlői huncutságok". És valljuk be, ebben is van valami – miközben halkan hozzátehetjük, hogy a Pokolba vezető út is jóindulattal van kikövezve.

A bizalom sem pénzkérdés. Aki pénzzel akar bizalmat "venni" tőlünk,   abban soha se bízzunk meg. A bizalmunkat ingyen adjuk, vagy sehogy!

Manapság persze már a jól kiadható lakások tulajdonosai, akik személyesen is részt vesznek a lakások kiadásában, leginkább maguk hirdetik meg a lakásukat, nem vesznek igénybe semmilyen segítséget.

Az ingatlanközvetítők a sok „nyomulós” tulajdonos nehezen kiadható lakását kínálják: sok a komprosszum, túlárazott, amire még „trükkös kereslet” sincs.

A jó ár/érték arányú albérletek kínálata nagyon szűk, a kereslet szinte végtelen, ahol néha veszélyes alakok is akadhatnak. Jó áron hirdetni lakást ma komoly kockázatokkal jár, akár tulajdonosként tesszük, akár megbízott bizalmasként. A bérlők megszűrése elkerülhetetlen, mert sokkal könnyebb beengedni valakit, mint utána kitenni, ha baj van vele. Ha ismerjük az emberi természetet, nem mi fogjuk szűrni a bérlőket, hanem ők fogják megszűrni saját magukat. Nekünk csak tudnunk kell kit keresünk és észrevenni, amikor megtaláltuk.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Mindig nagyon sok az eladó lakás – a piaci hangulathoz képest – de mindig hiány van azokból, amit érdemes megvásárolni. A mai lakásvásárló sincs könnyű helyzetben. Mélyen a zsebébe kell nyúlnia, ha lakást vásárol és előtte még át kell élnie a vásárlás kínszenvedéseit. Telefonján pötyögve, gépe előtt gubbasztva órákon, napokon, heteken és hónapokon át hirdetéséket nézeget, szervez, tervez. Hol fent, hol lent érzi magát, bosszankodik, elfárad, kiábrándul, majd a végén újra lelkes lesz és kezdődik előről minden.

Keresi és kutatja az alternatív lehetőségeket, hogy jobb ajánlatokhoz jusson. Akár online lakásárverési oldalakat nézeget, hát ha szembe jön valami alkalmi vétel. Kapcsolatokat próbál keresni, bankokkal, követeléskezelőkkel is, reményekkel kecsegtető ingatlanközvetítőkkel, akik „tuti tippeket” adhatnak.

Majd rájön a lakásvásárló, hogy egyedül van, mint a kisujja és csak magára számíthat, mert végülis minden „segítőnek” a pénzére fáj a foga és minél előbb döntésre akarják bírni, hogy vegyen már valamit.

Türelem, türelem és türelem

Mikor hirdetik meg azt a lakást, amit meg is tudunk venni, nem tudni. Az sem biztos, hogy megtaláljuk a végtelennek tűnő lakáskínálatban. A tudatos lakásvásárló viszont a végére annyira meghatározza a várva várt lakást, hogy ha csak erre figyel, használja a hirdetési oldalak szűrőit, napi szinten értesülhet a friss hirdetésekről. Kerületeket, városrészeket, esetleg akár már csak utcákat fog figyelni, hogy mikor bukkan fel az ő eladó lakása. A reális árú lakások megtalálják a vevőjüket idővel. A keresett, közkedvelt jóárú lakások meg főleg, mert őket nagyítóval kell keresni mindig. Amilyen szerencsénk van, mi is olyan lakást szeretnénk vásárolni, mint 10 vásárlóból 9. Így az idő, időzítés és reakcióidő nagyon fontos lehet, mert könnyen lemaradhatunk egy olyan piacon, ahol kevés a fóka (= keresett lakás) és sok a vadász (lakásvásárló).

Az újlakáspiac dilemmája

A meg nem épült lakások piaca viszont sok magabiztos vásárlót elbizonytalaníthat. A sok alapkérdés, hogy mikor kezdik az építkezést, mikorra fejezik be, mi lesz, ha késik az átadás, becsődöl a beruházó, mert nem tudja eladni a lakásokat (?) , nem megválaszolható. A tervező asztalról kínált lakások, látványtervei alapján nem lehet dönteni. A marketing „bullshit” sem segít nekünk. Az ingatlan egyik alaptulajdonsága, hogy kézzelfogható. A még nem létező lakás bizony zavarbaejtő, felemás érzés. A legtöbb esetben 20% előleget kell befizetnünk, majd várhatunk másfél-két évet, hát ha lesz belőle valami. Na igen, nem csak a lakásvásárlásban, de mindenben azt szeretjük, ha azonnal megkapjuk. Bármilyen terméket inkább megvesszük azonnal akár egy kicsit drágábban, mint olcsóbban megrendeljük. Ilyenek vagyunk, legalábbis a többség, mindig mindent azonnal akar, nem tud várni.

Az újlakáspiacon a vevőknek várniuk kell és nem utolsó sorban hinni a beruházóban, hogy a még gazos, vagy teljesen üres/csupasz telken olyan házat épít, mint a látványterveken. Ha kimegyünk a helyszínre – már pedig menjünk ki – vagy el tudjuk ott képzelni a házat vagy nem.

Néha ezért a beruházók külön kis „bemutató termeket” nyitnak, ahol a vevők a valóságtól elzárva dönthetnek, írhatják alá a még nem létező lakásra az adásvételi szerződést. Mosoly, öröm, klimatizált tér, kávé, ásványvíz és persze marketingpornó. Az új lakások értékesítése ugyan azokra az érzékeinkre hat, mint minden más termék és szolgáltatás értékesítése. Életérzést akarnak nekünk eladni, nem lakást.

Elnézve a KSH friss építőipari jelentését, a lakásépítések elvesznek a grafikonon. A megkötött új szerződések volumene 3,1%-kal kisebb volt az előző évinél, ezen belül az épületek építésére kötött szerződéseké 88,2%-kal emelkedett.

Hurrá, kiabálhatják néhányan, de csak ismételni tudjuk magunkat, hogy sosem a lakásépítések húzzák az építőipart.

A ló helyett a számár is elvén „ráfanyalodnak”, ha muszáj. Ez meg még inkább elgondolkodtathat minket, hogy biztos belevágjunk-e olyan lakás megvásárlásába, ami nem létezik és az építői sem „szívesen” építik majd meg.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Élj úgy, mint a helyiek – hirdeti az airbnb.hu. Foglalj otthonokat helyi házigazdáktól több mint 191 országban, és tapasztald meg, milyen helybeliként élni utazás közben – csábítja a potenciális érdeklődőket, hogy vessék bele magukat a hirdetések tengerébe.

9 Euró/éjszaka? Még a Margitszigeten is!

Budapesten már 2800 Ft/éjszakától lehet aludni, igaz hostelekben, amit magyarul tömegszállásként, nem hivatalosan kollégiumként fordíthatnánk. Még a Margitszigeten is alduhatunk ennyiért több ágyas szobákban. A hostelek még az AirBnB hajnalán hódítottak Budapesten, amikor akár nagyméretű belvárosi lakásokat alakítottak át a szomszédok és a lakók legkisebb örömére. A hostelek persze azóta is virágoznak és leginkább az áraikkal vonzzák a legolcsóbb szálláshelyeket keresőket. A rutinos szállásadók ezért sok átlagos vagy átlagon aluli lakást hirdettek meg és váltak akár a vendégek nagy kedvenceivé. A rugalmas és végtelenül türelmes szállásadó mentalitás ennek a szolgáltatásnak az elsőszámú elvárása. A lakások elhelyezkedése és állapota mellett, aki egyedül - mindent a saját kezében tartva akar - szállásadó lenni, vagy erre születik, vagy sosem lesz ebben sikeres.

De elkalandozva a hirdetések listájában mindenki jól látja, hogy az AirBnB-s lakások többsége már felújított és kiváló állapotú.

A friss belépők egy ilyen telített piacon csak akkor lesznek versenyképesek – ha éppen nem a hosteleknek akarnak konkurenciát jelenteni – amikor a lakások elhelyezkedése mellett csilivili házak és lakás enteriőrök várják a vendégeket.

A felújítások és berendezések után ezeknek a megtérülése (hosszú) évekig is eltarthat. A kiélezett versenyben a magazin lakások néha akár szürreális megoldásokat is jelenthetnek. Itt egy kiváló gyöngyszem a budapesti lakások közül, ami egyedileg hívja fel magára a figyelmet:

Amerikai konyhás fürdőszobás telefonfülke kiadó

Valószínűleg egy tárolót alakítottak át olyan szálláshellyé, amiben helyiek előtte nem nagyon élhettek. Egyelőre még élő tapasztalat nem olvasható az „újnak” jelzett hirdetésben, de a helybeliek azért nem így élnek a 12. kerületben, az biztos. Majd figyeljük a hirdetést, hát ha lesz valaki olyan bátor és elvetemült, hogy éjszakát akar ott tölteni. Az ára szerintünk túl magas ehhez, mert ennyiért már bárhol a belvárosban lehet vendégeskedni. A szállásadók sikere vagy kudarca a véleményekből kiderül. Akinek jól megy, ott sok tucatnyi visszajelzés olvasható. Amik üresen állnak ott alig vagy egy sem.

A fizető vendéglátás nem könnyű pénzkereset. Már csak azért sem, mert az általánosan alacsony életminőségű budapesti lakásoknál nem lehet figyelmen kívül hagyni a lakásfelújítás és berendezés költéségét. Az eddig simán bérbeadók jelentős része nem engedheti meg ezt magának.

Sok rossz állapotú lakásra bérlőt lehet még találni, de vendéget már aligha, elhelyezkedéstől függetlenül.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakáspiacot az irreális árazás mozgatja. Ez indítja be az eladók fantáziáját és teremt bőséges választási lehetőséget a vevőknek. A több eladó lakás több vevőt, a több vevő több eladót is vonz, manipulálva egyik vagy éppen a másik fél elvárásait. A túlárazás a lakáspiaci manipuláció szerves része, mondhatni lételeme. Ez pedig egy valóságshow, egy igazi reality, ahol az árazás a casting. A szereplőválogatást a magas árak biztosítják, mert itt a főszerepet mégis csak az eladó lakások játszák. Legyen most épült, vagy csak éppen tervezőasztalon lévő új, esetleg teljesen lelakott vagy csodásan felújított használt lakás, kisebb vagy nagyobb, átlagos vagy nagyon különleges, a lakáspiaci árak befolyásolják a kínálat mennyiségét és minőségét is. A vevők szeme meg csak káprázik az egyre színesebb választéktól, ami a növekvő áraknak köszönhető, és beindul a nagy ingatlan reality show.

Mennyit ér a lakásom?

Mennek-e még feljebb az árak? - kérdezik az eladók. Kivárjak még, hát ha lejjebb mennek az árak? -  elmélkednek közben a vevők. Abnormális, ami történik - közvetíti a média a vevők és eladók élet-halál harcát és a  feloldhatatlannak tűnő ellentétét. Szóval dráma van, mint a Való Világ 8 és a  Star Academy „villájában”.

Ma már a „villa” szó hallattán kevésbé asszociálunk valami különleges lakóépületre, hiszen hamarabb jut eszünkbe a valóságshowk így nevezett stúdiója. Szóval villa ide vagy oda, mindegy, hogy boom vagy válság van,  minden vevő magasnak érzi és minden eladó alacsonynak az árakat. Ez az állandó hangos konfliktus a dráma alapja a média nagy örömére. A szereplők egymásra utaltságát csak tetézi, hogy nincsenek egyedül, hiszen a showműsort az ingatlanközvetítők és ingatlanhirdetési oldalak teszik még érdekesebbé. Az ingatlanpiac körül kialakult szolgáltatói szektor a maga módján szól bele a kereslet és kínálat egymásra találásába. A lakásárakra közvetlenül és közvetve is mind tudnak hatni. Megkülönböztetett figyelem övezi a lakáshirdetési oldalakat. Ártatlan nézegetésükkel az eladók és a vevők is az árösszehasonlításon keresztül ismerkednek meg és alkotnak véleményét a lakáspiacról.

A lakáshirdetési oldalak az ingatlan reality "villája".

Lakáshirdetések összehasonlítása

Ami régen az volt, hogy a „szomszéd mennyiért adta el a lakását”, az ma az online lakáshirdetési oldal. Azt nézegeti mindenki, aki él és mozog, lakásturistáktól kezdve, újságírókon át. Azok is azt nézik, akik csak gondolkodnak, hogy a mostani lakásukat eladják és másikat vesznek…esetleg építenek. Figyelik azok is, akik már bevásároltak, de mindig tudni akarják éppen mi történik a lakáspiacon. Természetesen az „ingatlanosok” is állandóan rajta lógnak.

De még a bankok és az értékbecslők is a lakáshirdetési oldalak alapján értékelik a hitelfedezeteket, annak ellenére, hogy a lakáshirdetések összehasonlítása alapján történő árazás nagyon szubjektív:

• Relatív, hogy mihez képest magas, jó vagy éppenséggel alacsony(abb) egy eladó lakás ára - de kit érdekel ez, ha pl.  az  ingatlan.com kínálata alapján gondolkodik mindenki a lakáspiacról.

Elhelyezkedés, mint státuszszimbólum

A kiválasztott környéken lévő eladó lakások árait nézegeti a vevő és az eladó is először. Ha nem tetszik nekik, amit találnak, akkor körülnéznek az egész kerületben.

De a kerület vagy egy városrész árazását hogyan lehet levetíteni egy darab eladó lakásra, amikor még az utcában, de akár az adott házban is merőben más ára lehet egy-egy lakásnak? - az értékéről már nem is beszélve...

Természetesen sehogy, de az eladókat vagy csak a kíváncsi lakástulajdonost ez  egy pillanatig sem fogja zavarni. A vevők is cumiként cuppannak rá, mint egy kisgyerek. A kerületi (átlag)árak hiába üres üzenetek, mégis ezek alapján fogják beárazni a lakásokat. Ez is egy örökségünk azokból az időkből, amikor a lakásoknak tényleg annyi volt az ára, amennyiért "a szomszéd eladta a sajátját". Kellett egy viszonyszám, hogy eldönthessük jó áron vásároltunk vagy adtunk el:

1. Az ingatlan értékbecslési szokásaink is nagyrészt ezen alapulnak még ma is.
2. Ezért hívjuk mi ezt árbecslésnek, mert a lakások értékével senki sem foglalkozik, csak az árakkal...cinikus vagy irónikus, de még az értékbecslő sem :)

Az elhelyezkedés legendája egyébként is külön megérdemel egy kis extra figyelmet. Az ingatlanoknál ez a „márka” (brand), aminek különleges szerepe van. Ugye bárkivel előfordult már, hogy márka alapján vásárolt vagy hozott döntést?  A mit és hol kérdések egybeolvadnak ilyenkor, ha bármilyen termék - a lakás is az - vásárlását márka/elhelyezkedés alapján döntjük el. Miközben mindenki tudja, hogy a márkák vásárlása a marketing stratégák álma, addig a lakáspiacon vevőként nem érezzük át ennek a kockázatát.

Sőt, sokkal hamarabb hozunk döntést egy lakás elhelyezkedéséről, mint magáról a lakásról. A lakások elhelyezkedésében rejlő árazást úgy használják ki az eladók, mint a menő márkák a logójukat.

Elhelyezkedés és a szomszédok, ill. környezet (ellentmondásos) viszonya

Ha státuszszimbólumot jelképez egy lakás elhelyezkedése, akkor a választásunkat leegyszerűsíthetjük, kizárva így minden más lokációt. Ezzel nem is lenne semmi baj, ha nem akarnának az eladók minden mást is kompenzálni egy lakás elhelyezkedésével. Ilyen esetben az egész kerület neves épületeit, utcáit, szórakozási lehetőségeit említik, mint szomszédok. Az nem derül ki egy hirdetésből sem, hogy kik laknak a házban, vannak-e hajléktalanok a környéken. A koszos és szemetes utcakép nem lesz lefotózva, ahogy a gondozatlan keretek, kapuk sem. A nyáron bűzlő kukákról sem fogunk olvasni, ahogy a balhés szomszédokról, vagy a társasház gondjairól. De a bűnűgyi statisztikákkal sem fognak dicsekedni az eladók. A zaj- és légszenyezettség a  budapesti lakáspiacra vajmi keveset hat, ha pusztán a kínálati árakat nézzük. Sok presztízs ingatlan a pesti és budai Duna-parton nem a legcsendesebbek közé tartoznak. A szélcsatorna miatt itt sokat fúj a szél és a város szmogja is szépen körül tudja őket zárni, ha éppen szélcsend van.

A kerület vagy a lakópark nevével minden szomszédot és  a környezetet is idealizálni akarnak az eladók.

A vevők is könnyedén abba a hibába eshetnek, hogy egy lakás elhelyezkedése megmagyarázhatatlan elvárásokat ébreszt bennük. Az nem megmagyarázhatatlan, ha valaki a munkája, a gyerek kiválasztott óvodája és iskolája, családi okok miatt kötődik egy környékhez. Arról nem is beszélve, ha nem is akar környéket váltani csak lakást a költözéssel. De manapság sokszor felmerül a lakásbefektetés kérdése. Elvileg egy lakásbefeketőnek mindegynek kellene lenni, hogy hol vásáról. Az lenne a fontosabb számára, hogy mi hozza a legtöbbet a konyhára.

HOL vásároljon valaki befektetésre lakást fontosabb kérdés ma is, mint az, hogy MIT vegyen:

• Pedig a lakások árnövekedése nem a státuszszimbólumtól függ.
• A lakások bérbeadhatósága (hozama) sem elhelyezkedésfüggő.

Sokkal fontosabb az a kérdés a hosszú távú értékállóság, árnövekedés és hasznosíthatóság esetében is hogy:

Piacképes kereslet van-e a lakásra?

Minden környéknek meg vannak a piacképes lakásai. Ha azzal tisztában vagyunk, hogy hol és mit érdemes megvásárolni, akkor befektetőként gondolkodunk.

Ha csak a helyre fókuszálunk, akkor megvehetünk olyan lakást, ami nem forgalomképes sem az eladó sem pedig a bérbeadó lakások piacán, mert pl. az ára jobban motivál minket, mint a lakásban rejlő vagy éppen hiányzó piaci érték.

A lakásunkra van vagy nincs vevő/bérlő, sokszor csak az elhelyezkedése alapján értelmezhető kérdésnek gondoljuk. El sem tudjuk képzelni, hogy a lakásunkat nem is akarja megvenni/kibérelni senki, legalabbis egymást letaposva, nem fognak toporzékolni az ajtónk előtt. Már eleve abból indulunk ki, hogy ha olcsóbban adnánk, mint amennyiért elvileg el szeretnénk adni/kiadni, már azonnal meg is vennék/kibérelnék.

Elkalandozva ki közelebb és ki távolabb kerül a valóságtól és szembesülhet azzal a ténnyel, hogy az eladó és kiadó lakás még nem vonzza a vevőket/bérlőket csak úgy magától. Ha jönnek is az érdeklődök nem biztos, hogy kapunk ajánlatot, mert a lakás még sem olyan piacképes, mint amennyire azt gondoltuk függetlenül az árától.

Régi vagy új?

Az ingatlan kora megint nagyon relatív. Az új nem mindig jobb, de az idő sem tudja helyettesíteni a lakásfelújítást:

Egy társasház vagy egy lakás kora, nem csak az építés évétől függ, hanem attól, hogy mennyire felel meg a mai kor igényeinek.

Ha lepusztult, ütött-kopott, elhanyagolt, akkor hiába vannak rejtett értékei a háznak és a lakásnak, azt kihívás lesz beárazni.

• És bizony hány olyan régi ház van és lakás, akár a belvárosban, akár a pesti vagy a budai zöldövezeben, amiben kompenzálni akarják a ház és a lakás valódi állapotát valamilyen jelzővel, hogy „villa”, „bauhaus”, „nagypolgári”, „exkluzív”, főleg ha az épület elhelyezkedése erre még lehetőséget is ad.
• A legtöbb lakást annak valamilyen értéke miatt érdemes megvásárolni, mert az biztosítja a forgalomképességét és hasznosíthatóságát.

Itt újra megállnánk egy pillanatra, mert a lakáspiacon az elhelyezkedés beárnyékol minden más tényezőt, amiért hajlamosak vagyunk azt gondolni, hogy a jobb elhelyezkedésű ingatlan értékesebb. Ez persze megint relatív:

1. Drágábbnak drágább lesz, de az elhelyezkedés alapján nem biztos, hogy jobb üzlet kiadni.
2. A várható árnövekedés sem csak a presztízs  elhelyezkedés kiváltsága , vagyis egy olcsóbb környéken is nőhetnek az árak (lásd a lakótelepek felértékelődését az elmúlt 2 évben)

Az 5. kerületben érte-e meg vásárolni lakásokat 2 éve vagy lakótelepeken, azt mindenki döntse el maga. Egy biztos, a lakótelepi vásárlók sem panaszkodhatnak, ha az árnövekedést és a lakások kiadhatóságát kell mérlegre tenniük a magas presztízsétékkel bíró 5. kerület lakásárnövekedésével és hozamaival szemben.

A 20. századi lakáspiac örökségének másik példája:

A belvárosmánia az ingatlan reality egyik különc figurája, az igazi reality celeb,  akiről megdönthetetlen tényként állítják, hogy a legjobb hozamok és a leggyorsabban kiadható lakások főszereplője.

A belváros a budapesti albérletpiac szinonimája, ami mindig meg is látszik a lakások árain. A hozamokról meg csak azt a statisztikát hisszük el, amit mi "hamisítunk". Önöknek is ezt javasoljuk :)

A különleges extrák felára

Van, aki értékeli és van aki szerint felesleges részletkérdés, pedig az elhelyezkedés mellett ezek még a leginkább vitatható, de legalábbis vitára okot adó árazási tényezők. Vannak esetek, amikor van hozzáadott értéke egy-egy átlagon felüli vagy értékes adottságnak:

• Terasz
• Kilátás/panoráma
• Duna-part vagy annak közelsége
• Zöld felület/park közelsége
• Őrzött/védett ház
• Házon belüli szolgáltatások: medence, szauna (akár a lakáson belül is) stb.
• Teremgarázs a ház alatt
• Lift

Pl. egy fizető parkoló övezetben a teremgarázsbeállási lehetőség komoly érték. Ha nincs is a lakáshoz eladó parkolóhely, de legalább van a házban lehetőség vásárolni, óriási előnyt jelent az olyan házakkal szemben, ahol soha sem lesz megoldva a modern és biztonságos parkolás a ház alatt.

A kisebb társasházakba divat volt nem tenni liftet Budapesten. A kisebb 2 emeletes társasházakat kedvelőknél a lift kérdése döntő lehet vásárláskor, de ugyan így a belvárosban sem evidens, hogy minden házban van lift.

Fel is tehetnénk a kérdést, hogy mennyit ér egy lift a lakás árában?

Mit számít az állapot és adottság?

A hirdetési oldalakat nézegetve azt mondanánk, hogy nem sokat. Ízlések és pofonok, mondhatnánk, de a sok felújítandó lakást miért hirdetik felújítottnak vagy jó állapotúnak? Attól, hogy sokszor ismétlik, még nem lesz igaz! A beköltözhető és átlagos állapot a felújítandó egyéb szabatosan értelmezett szinonimái, de  polgárpukkasztó/erkölcstelen villalakónak is becézhetnénk:

• Felújítandónak azért nem „illik” meghirdetni, mert az olyan, mint ha az eladó saját magával alkudozna.

Az eladók már csak a nagyon kritikus állapotú lakásokra írják rá, hogy felújítandó:

• A felújítandó csak akkor érték egy eladó lakásnál, ha már csak ez az egyetlen indoka maradt az eladónak, hogy a vevő miért vásárolja meg.

Pedig a felújítandó lakások mind a lakásbefektetések után érdeklődőknek mind a tudatosabb vásárlóknak jelenleg is a leginkább ajánlott lakás-kategóriája:

• Egy jól átalakítható teljesen lepusztult lakóingatlan nagyon komoly árnövekedést rejt magában.
• Vevőként annál drágább lakás nincs, mint a teljesen új és a frissen felújított lakás.

"Mindenkinek, aki szereti"

Vevőként a felárat ritkán éri meg kifizetni a „kész lakásokért”, de a még éppen „lakható” lakások árai sem fejezik ki a korszerűsítésük és néha a teljes felújításuk költségét sem. A teljesen felújítandó lakások az igazi befektetők Mekkája  már évtizedek óta. Jól keresnek velük és akár még meg is élnek belőle. Aki az árak mögé nézve értékben gondolkodik, továbbra sincs jobb lehetőség a piacon, mint az ilyen lakások között keresni a csiszolatlan gyémántokat. Mert nem az a kérdés ma, hogy a manipulált valóságshowban nőnek-e még a lakásárak, hanem, hogy mi magunk a saját lakásunk esetében mennyire tudjuk ezt befolyásolni döntéseinkkel.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakásépítkezések árnyoldaláról csak az építési telek szomszédai tudnának mesélni. Akinek a szomszédjában építkeznek azonnal tudja miről beszélünk. Akinek még nem építkeznek, de nagy rá az esély, mert üres telek van a házuk mellett, az jobb ha felkészül. Kellemetlen úgy ébredni, hogy az ablakból munkagépeket látunk az addig csendes és békés területen. De az sem jó, az épületünket ilyen kár éri, mint egy hete ezt a ferencvárosi társasházat, ami nem bírta a plusz terhelést.

Előjel az üres telek

Az építkezést csak akkor jelölik előre, ha maga a marketing gépezet előbb indul be, mint a valódi munkánk. Olyankor nagy transzparens jelzi, hogy itt házat fognak építeni. Ez ilyenkor leginkább azt jelenti, hogy a kivitelezőnek a kevés az önereje és előre megpróbál eladni lakásokat, hogy a banki finanszírozást megszerezze. Ma már nem ritka, hogy a bankok nem finanszíroznak lakásépítéseket, ha a felét nem adják el tervezőasztalról. Az meg még ma sem olyan könnyű. Az önfinanszírozó kivitelezők viszont azonnal nekilátnak a munkának és csak utána fogják kitáblázni, hogy ott mi is épül valójában. Ők pont úgy kívánják a vevők bizalmát megnyerni, hogy a munka már folyamatban van az értékesítéssel egyidőben.

Eladni és kiadni is nehezebb

Már egy üres és nyugalmas építési telek is kihathat viszont a lakásunk eladási árára és bérleti díjára. A leendő vevők és bérlők mind rá fognak kérdezni, hogy mit tudunk a telekről, mikor fognak rajta építkezni. Szóval már maga az építési telek alku pozíciót fog jelenteni és fel kell készülnünk erre már az árazásban vagy pedig lelkileg. Építkezés mellett senki sem szeret élni.

Ha pedig már folyik az építkezés, akkor ezt muszáj előre tudatni a leendő vevőkkel és bérlőkkel, mert bizony lesznek olyanok, akik ki sem fognak jönni megnézni.

De mennyire befolyásolja az árakat egy szomszédos építkezés?

A kérdésre nincs konkrét válasz. Ez attól függ, hogy az építkezés mennyire érinti az adott lakást. A legrosszabb esetben akár teljesen eladhatatlanná és kiadhatatlanná is teheti az építkezés befelyezéséig. Az első egy év viszont a legrosszabb/legnehezebb időszak. De ha húzódik az építkezés minden hónap egy örökkévalóságnak tűnhet. Tehát ha pont ebben az időben szeretnénk eladni vagy kiadni a lakásunkat az épülő új társasház mellett, akkor azt csak veszteséggel tehetjük meg. Jobban nyitottnak kell lennünk az árajánlatokra és figyelni, hogy mégis ki és mennyiért szeretne a lakásunkat megvenni vagy kibérelni.

Különösen akkor nehezíti meg egy lakástulajdonos életét egy építkezés, ha

- ezzel változnak a lakás fényviszonyai (sötétebb lesz)

- kilátása (egyszerre több tucat lakás ablaka fog ránézni)

- de már az építkezés közben a falrepedések sokkal gyakoribbak lehetnek

Ezek nem csak igazán bosszantóak, hanem még magyarázkodhatunk is miattuk, hogy ez nem jelent semmi problémát. Sem a vevő sem a bérlő nem akarja, hogy az ott élése alatt valakik majd javítsák és fessék a lakást egyszer majd valamikor. Ők olyan lakást akarnak, amiben nyugodtan élhetnek. Ez vonatkozik már a kiadott lakásra is. Veszíthetünk csak emiatt bérlőt, hogy elköltözik, mert nem bírja az építkezést. Nem biztos, hogy kedvezményes bérleti díjjal ott tudjuk tartani és új bérlőt sem fogunk könnyen találni.

Kártérítés?

Az ilyen típusú kárunkat viszont senki sem téríti meg. Már az nagy dolognak számít, hogy a kivitelező az építkezés előtt kompenzálja magát a szomszédos társasházat valamivel (akár pénzösszeg, akár valamilyen ingyenes munka a társasházban) és természetesen felméri a lakásokat az építkezés ideje alatt. Hiszen ha az építkezés miatt repedeznek a falak, azt helyre kell állítania. De ez minket nem fog boldogítani és csak fájhat a fejünk, hogy micsoda peches vagyunk.

Budapesten készüljön fel ismét minden üres telek mellett lakó, hogy lehet pont róla írtunk.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely