Monológ: A lakásárak látványos emelkedése „doom and gloom” azoknak a bérlőknek, akik hiába tesznek félre havonta, mégis úgy érzik soha sem lesz saját lakásuk Budapesten. Havi fizetésből lakásra félretenni sosem volt egyszerű feladat, de legalább kivitelezhető volt. 35 év alatt első saját lakás! - ugyan már...

Létezett Budapesten 10 millió alatti lakáspiac, ami az igazi első lakást vásárlók terepe volt. Emlékszünk még rá? Nem volt olyan régen, még 3 éve is könnyedén vásárolhattunk ezen a nagyon aktív és nagyon izgalmas piacon, ahol a bérlőkből lett lakástulajdonosok felülreprezentáltak voltak.

Itt vettek lakást a szülők a gyereknek is, aki tanulni jött Budapestre. Friss házasok is, akiknek „gyorsan” saját lakás kellett. 10 millió alatt még a belvárosban is vásárolhattunk, ahol 7-8 milliós 20-30 nm-es garzonlakásokat vehetünk.

Budapesten 15 millió alatt ma már nem lehet vásárolni lakást, a belvárosban ez inkább 18 millió körül alakul.

3 év nem olyan hosszú idő, hogy fel lehessen dolgozni azt az érzést, hogy elég volt 4-5 millió önerő az első saját lakás vásárlásához. Ma ez 8-10 millió, ami dupla akkora megtakarítást jelent, akárhogy is nézzük. Nőnek a bérek, de nem ilyen ütemben és az élet minden más területen is egyre drágább lett. Ha egy éltszínvonalat fent akarunk tartani bérlőként elég könnyen úgy érezhetjük, hogy érezhetjük nincs az a fizetés, amit ne tudnánk könnyedén felélni. Megtakarítunk, ahogy bevásárláskor mindenből a lehető a legolcsóbbat vesszük. Spórolunk, mert nem járunk el szórakozni vagy csak nagyon ritkán. Keveset költünk külsőségekre (ruha, cipő, stb.), minden forintot megfogunk, ahol csak tudunk.

Nő a megtakarításunk, de a saját lakást egyre távolabbinak érezzük. Telnek múlnak az évek és számoljuk, hogy ha végig szenvedjük a következő hosszú éveket, akkor talán összejön…talán. Rámegy-e az egészségünk, nem tudjuk. Az olcsó kaja nem a hosszú élet titka, az biztos. Halljuk, hogy náluk a várható életkor már nemzetgazdasági kérdés. Számolunk és az jön ki, hogy ha sikerül is az első lakást megvenni, a "fiatal évek" elröpülnek nélkülözésben. Albérletre lehet többet, de legalább annyit fogunk költeni, mint megtakarítani – elmélkedhetünk a szerencsénkről. Elgondolkodhatunk, hogy már eddig mennyit fizettünk ki…milliókat, lehet többet, mint a jelenlegi megtakarításunk. Gáz, mi! Lakni valahol kell, hajléktalanok nem lehetünk. Ha nem vagyunk egyedül és meg tudjuk osztani a költségeket, szerencsésebbnek érezzük magunkat, de a lakásárak attól még aggasztanak minket.

Mennyibe fognak kerülni pont akkor, amikor olyan összeg lesz a zsebünkben, amivel már magabiztosan tudunk lakáshirdetéseket nézni?

3 éve is minden első lakását megvásárló nagyon drágának érezte a lakásokat. Nem is tudták még milyen szerencsések voltak, hogy akkor vásárolhattak. Mi lesz velünk, akik saját lakás akarnak, de nem „ilyen áron” ? Elmegyünk talán külföldre, ahol hamarabb összejön egy itthoni lakásra vagy akár már házra is.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Egy visszautasíthatatlan ajánlatot kap a családfő és a család költözik, az otthon itthon marad. Sokunknál ismerős helyzet, amikor egyszerre vagyunk büszkék a karrierünkre, ennek ellenére mégis egy megmagyarázhatatlan érzés kerít hatalmába. Elindul a szervezkedés, a kiköltözés lassan de biztosan halad előre. Eljön az a pont, amikor döntést kell hoznunk a lakásunkról. Lehet csak néhány évig laktunk benne, de akár évtizedeket is eltölthettünk benne. Minden részéhez köthetnek emlékek, mindent hosszú ideig tervezgettünk, most mégis el kell engednünk. Ez még sem olyan egyszerű.

Egy ideig ragaszkodunk

Amikor munka miatt külföldre költözik a család, a lakások legnagyobb része "gazdátlan" marad.

Annyi mindennel kell foglalkozni, hogy a lakás lesz a legutolsó a listában. Ha mégis eszünkbe jut, első körben a baráti társaságban, családon belül szeretnénk megoldani a kérdést. Érdeklődni fogunk, hogy szeretne-e valaki a lakásunkban lakni „baráti áron”, esetleg csak szívességi lakáshasználóként. Ez nem is igazi bérbeadás, mi magunk sem gondolunk rá így. Inkább csak arra, hogy egy jó ismerősnek, barátnak, családtagnak adjuk a lakást egy kis időre. Na igen, az idő. A külföldi munkalehetőséget nem egyformán éljük meg. Kisgyerekesek főleg. Első kérdés, hogy hol fog a gyerek majd iskolába járni! Addig jó lenne hazajönni, mert vonzódunk a magyar oktatáshoz. Mások meg kimondottan örülnek, hogy ha nemzetközi környezetben szocializálódik a gyerekük és több nyelvű környezetben nő fel, a magyar oktatási rendszertől a lehető legtávolabb.

A külföldre költözéskor már felmerül az a kérdés, hogy mikor jövünk vissza. A bizonytalanság azonnal meghatározza a viszonyunkat az otthonunkhoz.

Minél inkább úgy megyünk el, hogy biztosak vagyunk abban 1-2 éven belül újra itthon leszünk, annál kevésbé gondolkodunk hasznosístásában. Nem akarjuk, hogy más használja az otthonunkat. Ha mégis, az csak általunk jól ismert ember legyen, idegeneket nem akarunk a házunkba.

Idő kérdése csupán

Aztán telnek az évek, nem jövünk haza, a lakásunk vagy csak porosodik, vagy ismerősök, családtagok váltják egymást. Minél több időt töltünk kint, a viszonyunk az eredeti otthonunkkal megváltozik. Már nem is otthonként gondolunk rá, hanem egy lakásra, ami Magyarországon van. Nem is foglalkoztat már minket igazából, hogy ki fog benne lakni és eszünkbe jut, itt az ideje, hogy pénzt csináljunk belőle. Ez kinél mikor történik meg, nem lehet megjósolni. Csak azt, hogy a lakásunk hasznosítása biztosan fontos kérdés lesz. Hogy mire érdemes figyelni, függetlenül attól, hogy már az első pillanattól kezdve az otthonunkat albérletbe akarjuk adni, vagy csak évekkel később, az a lényegen nem változtat:

1. Üresen adjunk ki, ne a saját berendezéseinkkel

Akik úgy költöznek külföldre, hogy visznek magukkal mindent, ott ez fel sem merül. De jellemzőbb az, hogy minden marad, hiszen ha nekünk jó volt a bérlőnek is jó lesz.

Régi sztereotípia az is, hogy a bútorozott lakásokat könnyebb kiadni és még magasabb bérleti díjat is kaphatunk érte. Csak ez nem igaz. Annyira nem igaz, hogy inkább nehezebb kiadni a berendezett lakásokat és ezért nem több bevételre, hanem hosszabb üresen állási időre kell számolnunk.

Minél nagyobb a lakásunk ez annál inkább jelent majd komoly fejtörést. Nagy lakásokat, esetleg házakat berendezve majd hogy nem lehetetlen kiadni. A bérlakáspiacunk is változik. A jó bérlők üres lakásokat keresnek, saját berendezésük van és ők sem akarnak „más ágyában aludni”. Ha nem visszük magunkkal a berendezést, a lakás kiürítése legyen az első feladat, amikor albérletbe adjuk a lakásunkat.

2. Kiadásra készen

Egy lakásban mindig vannak problémák, amiket minket tulajdonosokat lehet nem zavarnak, de a bérlőket igen. Lógó konnektor, csöpögő csap, hibásan vagy egyáltalán nem működő berendezések és nyílászárók (ajtó és ablak), gond az internet és kábeltv kábelekkel, stb.

Mindent érdemes javítani, kicserélni mielőtt bérlőben gondolkodunk.

A kiköltözés után a falakon is látszódhat, hogy „ott éltünk”, ezért festésre is szükség lehet, alapos takarításról már nem is beszélve. Ahány ház/lakás, annyi megoldandó feladat, amivel ne várjuk meg a bérlő beköltözését.

3. A bérlő

Kevesen vannak, de előfordul, hogy a kiköltözésük előtt akarják az otthonukat kiadni. Meghirdetik maguk és vagy segítséget vesznek igénybe. Ilyenkor a lakás se nem üres, sem pedig nincs készen a bérlőre. Nem túl szerencsés megoldás ez a fajta kapkodás és versenyfutás az idővel. Az sem biztos, hogy előrébb jut bárki azzal, hogy néhány hónappal a kiköltözése előtt bérlőt keres. Átadni hamarabb nem tudja, mint ahogy ő kiköltözik, így ezekről a bérlőkről lemarad. Közben állandóan magyarázni kell, hogy mi marad a lakásban és mi nem, hiszen a lakás biztosan nem úgy lesz kiadó, ahogy azt a bérlő megnézi. Ez kényelmetlen és kellemetlen minden fél számára.

Mindig úgy jó bérlőt keresni, ha azt a lakást látják a bérlők a fotókon, amit mi át akarunk nekik adni.

Ha már nem élünk itthon, a családtagjaink, barátaink segítségére számítunk a bérlőkeresésben, a lakás bemutatásánál. Ez is tud kényelmetlen és kellemetlen lenni, mert szívességről van szó. Aztán ott van a felelősség kérdése, amit ki vállal, ha egy „bérlőválasztás nem jól sül el”! Egy kellemetlen tapasztalat és családon, baráti körön belüli komoly feszültségeket szülhetnek az ilyen lakásügyek.

Egy jó érv: adómentesen is kiadhatjuk

Nem hiába áll sokunk lakása üresen, akik külföldön élnek. Macerás az egész, ha ki kell ürítenünk. Néha haza jövünk, akkor legalább van hová mennünk. A bérleti díj sem feltétlenül olyan nagyon csábító erő, mert van vele munka. De a bérlés kockázatos, mert rémtörténetek keringenek el nem költöző vagy a lakást durván lelakó bérlőkről. Senkinek sem hiányzik az ilyesmi, annyit nem ér az egész, hogy aggódjunk, álmatlan éjszakáink legyenek.

Megbecsülhetetlen mennyi otthon áll üresen, mert idő és energia ezeket távolról teljes biztonságban hasznosítani. Az állam viszont jelenleg is a kiadásra ösztönöz minket.

Ha külföldön élünk és ott is bérlünk, akkor az itthon kiadott otthonunk bérleti díjával szemben a külföldön fizetett bérleti díj teljes mértékben elszámolható költségként. Külföldön pedig biztosan többet fizetünk albérletre, mint amit itthon kapunk a kiadott lakásunkért. Így adómentesen adhatjuk ki otthonunkat, ha külföldön dolgozunk (és bérlünk). Ez is lehet egy érv, hogy elgondolkozzunk a lehetőségeinken.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tépjük a hajunkat, amikor kiderül a kábelszolgáltatók pont a mi lakásunkban nem tudják azt nyújtani, amit szeretnénk. Bérlők vagyunk és hűségidő miatt nem mindegy milyen szolgáltató területére költözünk? Most vettünk új lakást? A felújítás végére értünk és akkor jutott eszünkbe netet rendelni? Na igen, az internet sokunknak olyan alapszolgáltatás az életében, mint az, hogy van a lakásban wc, meleg víz, fűtés és áram. Miközben a helyzet ennél sokkal hektikusabb. Annyira, hogy a témát nem is tudjuk teljes körűen lefedni, csak belekapunk és felhívjuk rá a figyelmet mennyire fontos előre gondolkodni és nem pedig utólag.

A szolgáltató csak egy kérdés, a szolgáltatás meg egy másik

Magyarország nagy részén a vezetékes internet elsőszámú szolgáltatója a Telekom. Ennek oka a "jó öreg Matáv  telefonvezeték", ami majdnem mindenhol elérhető. Nem fogunk szakszavakat használni, hogy mindenki értse. A telefonvezetéken csodák nincsenek, miközben a Telekom nagyrészt így tud szolgáltatni. Ha tévé szolgáltatást is kérünk akkor azzal fognak jönni, hogy „dupla érpár kell”, ami azt jelenti, hogy 2 telefonvezetéket húznak be a lakásba. Itt utalnánk arra vissza, hogy ha a lakást most vettük vagy újítottuk fel, nem nagyon fogunk örülni, hogy a kábelek a falon kívül fognak menni. A társasházépítők nem nagyon gondolkodnak előre. Láttunk mi már olyan „prémium luxus házat”, ahol a Telekom ajánlatán elsírtuk magunkat. Jönnek azzal, hogy ha majd lesz „optikai kábel”, ami bizonytalanabb kérdés, mint a lottó 5-ös megnyerése, sajnos. Ott van a koaxiális kábel, amit mindenki „antennakábelnek” ismer, aminél jobb esetben jobban járunk a telefonkábelnél. Ott inkább olyan problémák vannak, hogy ha a lakásban eleve rossz minőségű kábelt használtak és azt is rosszul (nem csatlakozásonként van egy külön kábel a falban, hanem csak egy kábel van szétosztva, ami miatt a jel gyenge lesz az egész lakásban) vagy megsérült valahol a falban a kábel beépítéskor, akkor megint falon kívül kell kábelezni.

Téphetjük a hajunkat, ha nem tervezünk vele

Mondjuk azért, mert kockásodik a digitális tévéadás, megszakad, nem tud felvenni a beltéri egységünk és ha már a netnél vagyunk, akkor az sem hozza az elvárt sebességet. Téphetjük majd a hajunkat, hogy valami nem stimmel, szidjuk a kábelszolgálatót, majd kiderül az új/felújított lakásban nem jó a kábelezés. Érdekel valakit komolyabban a kérdés?

Ha lenne egy kérdőív, hogy egy új lakás vásárlásánál vagy egy lakás felújításánál hol szerepel a lakás belső, szolgálatókra szabott, szabványos és minőségi internet kábelezése, akkor azt a választ kapnánk, hogy senkinek eszébe sem jut.

Tervezni kell vele és egyáltalán nem mindegy, hogy melyik szolgáltatónak mire van szüksége ahhoz, hogy a falon kívül kábel ne menjen.

A bérlők és a bérbeadók dilemmája

Egy lakás tulajdonosa még csak-csak azt mondja, hogy jól van, akkor ezt most be kell nyelni és akár vések, ha kell, újra kábelezek, vagy hagyom az egészet a francba. A bérlő meg mehet engedélyt kérni a tulajdonostól, hogy a szolgálató be akar fúrni ide-oda, kábeleket akar rögzíteni így és úgy, stb. A tulajdonos meg jön azzal, hogy miért nem jó a falban lévő kábel? A bérlő meg mondhatja, hogy az úgy igazából semmire sem jó, felesleges ott. Annak már örülni kell, ha pl. az „antennakábel”-csatlakozót csak úgy letépi a szolgáltató.

Kábelnetnél ez az első, amit láthat egy egyszerű felhasználó, hogy jön a szerelő, lekapja a szépen kiválaszott és beszerelt fali csatlakozót és kidobja, a kábelt lecsípi és saját csatlakozót tesz fel. Jöhetne a kérdés, hogy akkor eleve miért nem úgy van minden lakásban?

A válasz: Mert az "analóg világra" készítjük fel a lakásainkat még 2016-ban is, miközben már nincs is ilyen szolgáltatás igazából. A "digitális kábelezés" egyelőre még nem jutott el a köztudatba.

Mert senkit sem érdekel

Nem úgy építünk és újítunk fel, hogy együttműködünk a helyi kábeltv és internet szolgálatókkal. Egy ingatlanfejlesztőt a legkevésbé sem érdekli ez.

Egy új ház reklámjában sem olvasható az, hogy bizony „Nálunk optikai kábelen internetezhet és minden lakásunkba optikai kábel van behúzva és minden helyiségben több helyen szépen kiépítve, a szolgálatóval együttműködve, hogy ezzel ne kelljen foglalkoznia”. A most divatos "okosházak" kifejezés sem a professzionális internet-szolgáltatásról szól - lepődhetnek majd meg sokan, amikor megveszik őket.

Ha elég nagy az új ház inkább valami alternatív szolgálatót is kapunk a nyakunkba, ami a helyi nagyobb szolgáltatóra épül rá és jó drágán juthatunk csak hozzá. Név nélkül mondjuk azt, hogy vannak olyan fejlesztők, akiknek van „internet” cégük, de ha nekik nincs a „barátaiknak” biztosan van.

Térerők háborúja - Mobilinternet és tv?

Vannak már megoldások és ha a lakásunknak jó az elhelyezkedése, még mázlink is lehet és süvít majd a 4G, nem lesz gond a streameléssel.

Ma sem olyan ritka már, hogy a bérlők a lakások megnézése közben ellenőrzik a mobilinternet szolgálatás minőségét a telefonjukkal. A lakáson belüli minőség ugyanis nagyon változó.

A ház előtt lehet, hogy minden rendben, bent meg annál kevésbé. De még lakáson belül sem mindegy, hogy hol tartózkodunk, ami ismét csalódást okozhat. Elő is fordulhat, hogy a bérlők a rossz „térerőre” hivatkozva nem bérlik ki a lakásunkat. A vevőket ez még sokkal kevésbé érdekli ma. Aztán később jön a „sírás és a szentségelés”, hogy miért nem lehet sem telefonálni rendesen a lakásban és a mobilnetnek is annyi. Az elméleti maximális sávszélességet minden mobilszolgálató büszkén hirdeti, a 4G+-t meg már 5G-t, miközben a garantált minőség szerződés szerint egy nagy nulla. Azt kell aláírnia minden kedves felhasználónak, hogy a mobilszolgálatás sajátossága miatt nulla sebességet tudnak garantálni. Pedig kit érdekelnek a gigabites reklámok, ha stabil de normális mobilnetet szerződésben nem tudnak garantálni. Viszont kényelmes, saját tapasztalatból tudjuk mondani, hogy a streamelés nagyon kellemes. Mobil a kézben, kapcsolgatjuk a tv csatornákat rajta, állítjuk a hangerőt, kiválasztjuk a filmet/sorozatot a telefonos appban, zenét streamelünk, a mobil router és modem az ablakban valahol, wifi atomstabil (5 GHz, ha tudják a kütyük otthon – mert a wifi sem egy magától értetődő dolog és van különbség közöttük) kábel sehol és minden működik, ha működik. Mindezt a Tv-re és otthoni hangrendszerre  „átküldve”, természtesen.

A kütyük elkommunikálnak egymással, IoT (= a dolgok internete) nem a jövő, hanem a jelen.

Közben pedig  a családban egyikünk valami kütyün néz tv műsort, hallgat zenét, a másik meg közben a tévén teszi ugyanezt kábelek és vezetékek nélkül, mobilinternet és mobilszolgáltatások segítségével a telefonját, tabletjét, laptopját használva távirányítóként. A hangsúly persze a „működiken” van, mert nem minden lakásban lehetséges ez, még Budapesten sem sajnos.

Nem kiszolgálva, hanem kiszolgáltatva vagyunk

Sokkal jobb lenne komolyabban venni az internetet, mint „basic need” (= alapszükséglet) az otthonainkban. A lakáspiacunkra még nagyon minimális hatással van az internet-a-lakásban kérdéskör, de csak azért, mert a lakásunk (albérlet vagy saját lakás) kiválasztásánál minden más még egyelőre sokkal fontosabb. Aztán óriási (kellemetlen) meglepetés tud lenni, és csak dühösen hívogatjuk a szolgálató(kat), hogy most akkor jól értjük-e, amit mondani akarnak nekünk. A szolgáltatási területek fel vannak osztva, nem minden szolgáltató elérhető mindenhol és a szolgáltatók hálózata sem egyforma, egy budapesti kerületen belül is teljesen eltérhet. Van, aki az egyik és van, aki a másik szolgáltatónak örül jobban. Valakit csak az ár érdekel. Viszont a bekötés körüli mizériák mindenkit foglalkoztatnak előbb vagy utóbb.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakáspiacot a Nemzeti Bank is figyeli 2016 május óta. Két lakáspiaci elemzést adtak ki eddig. A Közgazdász Vándorgyűlésen 2016 szeptemberében Fábián Gergely foglalta össze előadásában a Nemzeti Bank szakértőjekénét a lakáspiacról alkotott véleményüket.

A legfontosabb kérdése az volt, hogy „Kell-e aggódnunk?”, amire azt az egyértelmű választ adta, hogy „Prudensen zajlott eddig az élénkülés.”. Bővebben „A lakásárak gyors növekedése egyelőre nem túlzott mértékű.” – tette hozzá az MNB szakértője.

A kérdés mindenki számára adott, csak nem mindegy milyen idősíkban teszi fel. A lakáspiacunk ugyanis eddig csak egyetlen egyszer és igen rövid ideig örvendeztett meg minket. Egyébként sokáig becsapott minket, a legrosszabb esetben pedig a lakások elértéktelendtek.

A kérdést úgy is lehet értelmezni, hogy kell-e aggódnia bárkinek, aki lakásba teszi a pénzét hosszú időre.

1. Az elmúlt 25 éve azt mutatja, hogy igen, hosszú távon kell aggódnunk. A lakásban csak rövid ideig érte meg tartani a pénzünket ezidáig.

2. Egyáltalán nem volt mindegy, hogy mikor vásároltunk és mikor adtunk el. A lakás nagyon bizonytalan befektetés hosszú távon, amit ezzel az ábrával foglaltunk össze.

Az MNB-Lakásárindex egy friss munka eredménye. Ebből nézünk meg két ábrát közelebbről.

Az ábra egyértelmű és a legfontosabb üzenete, hogy a lakásárak növekedése még önmagában az ég világon nem jelent semmit.

Ha nem lennénk hajlamosak túlértékelni, akkor nem is beszélnénk róla. Sajnos a laikus vevő és eladó, csak a piaci árakkal foglalkozik. Manapság is, naponta ezrek írják be a „Googlebe”, hogy mi lesz a lakásárakkal és keresik, kutatják a választ. Döntést akarnak hozni, hogy most megéri-e vásárolni ezeken az árakon vagy sem. „Kisbefektetők” ezrei keresik a választ, hogy ha nem lakást vesz a megtakarításaiból, akkor mit vegyen, ha fél a tőzsdétől, a befektetési alapoktól, a sok pénzügyi szakértőtől és befektetési tanácsadóktól.

Az államkötvény hozamát, aki kevesli, az bajban van és annak is a lakás csak egy kockázatos alternatíva a sok közül.

Ha ránézünk erre az ábrára azonnal megértjük, hogy miért. Szinte olyan, mint a részvény. Ha rosszkor szállunk be, későn kapunk észbe, akkor nagy bukás lehet az egészből.

A lakásárnövekedés misztikája és egyben mágiája motiválja a szereplőket.

A bérleti díj macerás dolog, a bérlőkkel foglalkozni meg pláne. Nem mindenkinek fekszik a bérbeadói szerep és köszöni szépen nem is kér belőle. Megvenni és haszonnal eladni, már annál szimpatikusabb, viszont ott meg az időzítés számít.

Az urbanizáció lakáspiaca

A lakáspiac rövidtávon előnyökkel és hasznokkal kecsegtet, de hosszú távon kiszámíthatatlan.

Ezt azért is fontos hangsúlyozni, mert sokkal több az otthon, mint a lakásbefektetés. Aki megvesz egy lakást, vagy épít magának egy házat, eltelnek az évek, esetleg az évtizedek és azon kapja magát, hogy ideje lenne eladni. A következő ábra azzal szembesítheti már ma is az eladókat és a vevőket, vagy azokat akik csak a pálya széléről figyelik az eseményeket lakás és ház tulajdonosként, hogy 2014-től valami nagyon megváltozott. Budapest a király, ami mellett Pest és Győr-Moson-Sopron megyék tartják az iramot. A lakásaink és házaink csak ott vannak biztonságban, ahol pörög a lakáspiac. Feltehetnénk a kérdést úgy is, hogy kell-e aggódniuk azoknak, akik nem Budapesten, illetve Pest és Győr-Moson-Sopron megyékben rendelkeznek ingatlannal? Bizony, nekik, kell aggódniuk és nem a lakásárak túlzott növekedése miatt, hanem ellenkezőleg, az urbanizáció ingatlanokat amortizáló hatása miatt.

Lakások amortizációja

Az ingatlanok amúgyis amortizálódnak idővel. Ma ez a folyamat is felgyorsult, ami további fejfájást okoz a tulajdonosoknak. Ha valami elavul, kimegy a divatból, nem szeretik sem a vevők sem a bérlők, akkor mihez kezd az ingatlan tulajdonosa? Nem kis költség egy ingatlan állandó amortizációját finanszírozni. Ez nem azt jelenti, hogy csak karban kell tartani, hogy lakható legyen és minden működjön benne.

Mit gondolnak, mennyi időnként kellene modernizálni egy fürdőszobát, konyhát, tereket, színeket, formákat, berendezéseket, hogy mindig „piacképes kereslet” legyen rá? Szerény becslések szerint is 10-15 évente.

Attól, hogy valami lakható, még egyébként lehet teljesen felújítandó lakás vagy ház. Ezeket egyre nehezebb hasznosítani is, kiadni pl. Az ilyen ingatlanok vannak leginkább kitéve a lakáspiac változó hangulatának  és ezeket bünteti először a változó hangulatú lakáspiac. Nekik is kell aggódniuk, és mindazoknak, akiknek az ingatlana felett telik és múlik az idő. A lakásárak egyelőre magabiztosan és megkérdőjelezhetetlenül nőnek ott ahol él és virul a lakáspiac, de nézzük meg az ábrákat és azért gondolkodjunk el egy kicsit rajtuk és ne csak kész válaszokat akarjunk a Google-től.

Kép: BCCL 2015. All Rights Reserved.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A budapesti belvárosban harc folyik, hogy elűzzék az ott élőket és helyette minden lakást üzleti céllal hasznosítsanak. Az AirBnB nem csak az ott élő lakástulajdonosokat zavarja, hanem a bérlőket is. Senki sem szeretne AirBnB-s házakban lakni. A budapesti belváros klasszikusan lakott, az üzleti célok eddig is megkeserítették a lakók életét. Viszont hozzászoktak az éttermek, pubok, szórakozóhelyek és természetesen az üzletekkel járó kellemetlenséghez. A tursiták is sokkal jobban a budapesti belvárost „terhelik”, de ez is teljesen más az utcán, mint házon belül. Egyelőre még nem eldöntött kérdés, hogy legyőzi-e az üzleti érdek a szűk budapesti belvárost. Lehetnének csak AirBnB-s házak, ahol minden lakást így hasznosítanak, de az AirBnB nem így működik. A vegyes használat biztosan nem megoldás a társasházakban, mert az AirBnB önző érdekei minden más lakó érdekével ellentétes.

AirBnB önző érdekei

Az AirBnB-t elsősorban az albérletek megdrágításért hibáztatják, pedig ez nem igaz. Az AirBnB-s lakások az eladó lakások árára hatnak leginkább a pesti belvárosban, nem az albérletárakra. A „Mennyit ér a lakásom?” kérdésben a lakás hasznosítási lehetőségei hatnak az árára. A „befektetésnek is jó” kifejezés is valami válasz akar lenni arra a kérdésre, hogy „miért ilyen drága”. Az AirBnB lakáspiac – mert van ilyen - a normál hasznosítás, tehát az albérlet és a benne élés, mellett magasabb elvárt jövedelemmel kecsegtet, ezért felárral kínál lakásokat. Ez a felár biztat ma minden ott élőt és főleg lakástulajdonost, hogy adja el a lakását és „meneküljön el”. A belvárosi magas lakásárak az AirBnB önző érdekének mézesmadzagja. Az AirBnB igazából egy cukrosbácsi, aki megrontja a belvárost, mert perverz módon kihasználja a tárasházakat.

Egy szállodát mindig külön kell megépíteni és kiépíteni, rengeteg különleges feltételnek megfeleltetni. Az AirBnB-s lakást meg alapvetőleg semmi sem különbözteti meg egy albérlettől vagy egy saját tulajdonú otthontól. Könnyen és gyorsan lehet vele így piacra lépni. Azok, akiknek nincs anyagi lehetőségük szállodát építeni és üzemelteti, ma még könnyedén meglephetik a belvárost.

Új belvárosi lakások „veszélyben”?

20%-a a szobafoglalásoknak már az AirBnB-s lakásokban történik és csak 80% szállodákban. Bár a szállodák hangosan lobbiznak az AirBnB ellen, nem kizárt, hogy több szállodatulajdonos is úgy gondolkozhat, hogy ha ez a „jövő”, akkor bizony ők is belépnek, majd társasházakban vásárolnak lakásokat és üzemeltetnek majd turistáknak szállást.

A szállodák tehetetlenek az AirBnB-vel szemben, ezért ha veresenyezni akarnak, akkor belépnek ők is a piacra.  Ahol ma új társasházat építenek a belvárosban, nem lenne meglepetés, ha akár „apartmanházként” egy szálloda üzemeltesse, teljes egészében.

AirBnB-s lakáspiacon albérletnek vásárolni nem igazán éri meg, otthonnak meg semmi értelme sincs. Ha a szomszéd lakás AirBnB-s, még belvárosi „második” lakásnak sem fogjuk tudni használni saját részre. Lehet, most legyintünk, hogy túlzás, de aki még nem tudja, hogy mennyire hangszigetelés nélküli házakról beszélünk és milyen zavaró vendégekről, akkor az inkább legyen pesszimista a kérdésben.

AirBnB vs. Albérletpiac

Na igen, a kettő teljesen ellenérdekelt lakáshasznosítási forma. Az AirBnB a bérlőket és a tulajdonosokat is el akarja űzni a belvárosból, mert nem tud és nem is akar velük együtt élni.

A bérlők és a tulajdonosok már egy évszázada együtt élnek Budapesten és nem csak a belvárosban. Sőt, sok belvárosi társasház története bérházként kezdődött, amikor egy háznak egy tulajdonosa volt és minden lakója bérlő volt. Az albérletpiac az AirBnB-nek útban van. Ezért lett látványos az albérletpiaci reakció, amit nagyon váratlanul ért az AirBnB-s vásárlók agresszív üzletpolitikája. A drasztikus lakásár-növekedés csak az egyik trükk. A bérbeadók a lakásárak változása miatt a bérleti díjakat is emelték. Van, aki tud érvényesíteni új bérleti díjat, mások lakásai üresen állnak. Az utóbbiak vannak többségben. Ez a másik trükk, mert direkt arra kényszeríti a csalódott albérlet-tulajdonosokat, hogy inkább adják el a lakást, ha nem akarnak AirBnB-zni.

A frekventált AirBnB-s területeken nehéz kiadni albérleteket. Nem csak az árak miatt, hanem azért, mert a bérlők nem akarnak ott élni és bérelni.

Ez a harmadik AirBnB trükk az albérletpiac ellen, hogy a bérlők elkerülik, a bérbeadók hoppon maradnak és kényszerhelyzetbe kerülnek.

AirBnB  a budapesti belvárosban:

• a lakásárakat drasztikusan befolyásolja a pesti belvárosban, hogy adják el a lakásokat a jelenlegi tulajdonosok (=csábító árak eladóknak)
• az albérletek a belvárosban üresen állnak, nehezen kiadhatók az új bérleti díj elvárások miatt (=kényszer alatt a bérbeadók)
• a bérlőket nem a magasabb árak, hanem az AirBnB-s lakások űzik el leginkább, mert nem akarnak ilyen házakban élni ( = albérletpiacellenes)

A pénzéhes belvárosi lakáspiac olyan tudatos és taktikus ellenféllel szembesült az elmúlt években, ami lassan de biztosan bekebelezi.

A kakukktojás, ahogy más madár fészkébe teszi a tojását és a kiskakukk, aki ellentmondást nem tűrően sajátítja ki a fészket. 

Az albérletpiacot kiszorítja az AirBnB, a tulajdonosokat „kilóra veszi meg”, mert mindent vagy semmit alapon játszik a piaci szereplőkkel. Nem fognak megnyugodni a kedélyek, az AirBnB nem egy harmadik szereplő a bérlakások és az otthonok mellett, hanem az egyetlen szereplő akar lenni a szűk pesti belvárosban. A bérlők is vándorolnak a városban és látszanak már az új „kedvencek”, ahol akár magasabb bérleti díjat is fizetnek, ha nyugalomban élhetnek az AirBnB-s házakkal szemben. Az albérlet továbbra is jó üzlet, de nem az AirBnB felségterületén.  A „régi kedvencek” pedig vagy megadják magukat az AirBnB-nek vagy üresen állnak. A szűk belváros már nem egyenlő az albérletpiaccal, az már AirBnB-piac!

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Eltelt 9 hónap, amióta a 2016-os budapesti lakáspiaci trendet felvázoltuk, és megszületett a 21. századi lakáspiacunk 2. gyermeke. Az első 2001-ben született, amikor nagyon hasonló állami beavatkozás helyezte teljesen új alapokra a lakáspiacot elsősorban az újlakáspiacra gyakorolt mesterséges hatással. 2016 őszére a februári számítások valósággá váltak:

1.„2016-ban továbbra is növekvő árakra, drágább lakásokra és bővülő kínálatra lehet számítani. A budapesti használt lakások árai pedig talán átléphetik a 300e Ft-ot is 2016-ban, amit az új lakások piaci ára csak felfelé fog húzni. A budapesti újlakások árai, pedig elképesztően magasan, 600e Ft-os áron mozoghatnak és koránt sem stabil, egészséges árakról beszélhetünk majd itt.”

2016 szeptember végére a budapesti átlagár már 338e Ft volt. Az újlakások árai Budapesten jellemzően 600e Ft felett vannak. Az történt, ami a budapesti lakáspiacunkon mindigis történik. Az újlakáspiac növekvő árai tollják a használt lakások árait is egyre feljebb. A KSH ábrájával igazoljuk, hogy ez nem egyedi eset, a lakáspiacon a használt és az új lakások árai együtt mozognak. Ahhoz, hogy a használt lakások árai megálljanak egy szinten, ahhoz az újlakáspiacon kellene az áraknak megállni. Ez egyelőre elképzelhetetlen elvárás az újlakáspiacon, mert a beruházók maguk sem tudják biztosan, hogy milyen árakon fognak értékesíteni. Puhatolóznak, tesztelnek pl. előregisztrációkkal, amikor egy lakásprojektben az árak nem nyilvánosak. Esetleg be kell mennünk személyesen egy találkozóra, hogy árat kapjunk egy kiválasztott lakásra, mert nem egység/négyzetméter árral dolgoznak, hanem minden lakásnak van egy ára. Ránk néznek és a lakásra, majd megmondják, hogy szerintük nekik ez a lakás ennyit ér. Ez pedig árfelhajtó jelenség, amivel nem csak 2016-ban, de az elkövetkező években is számolnunk kell. Jelenleg nagyon sokan érdeklődnek a lakásárak iránt. A lakásárak csökkenése újra és újra előkerül, de csak azért, mert nem tudják sokan, hogy a lakáspiacon a csökkenő árak óriási bajt és kinálatszűkülést is jelentenek. Ilyenkor az eladók nem akarnak eladni, ezért a vevők száma is csökken, hiszen az eladók jelentős része, kb. fele, mindig vevő is egyben. Senkinek sem érdeke, sem a vevőknek sem az eladóknak a lakáspiacon az árak csökkenése. Egy stabil kiszámítható lakáspiac igen, amikor az árak csak egyszámjeggyel nőnek, sokkal szofisztikáltabb és piacbarátabb módon. A hirtelen változás, mint ami történt 2014 elejétől sokknak érte meg a lakáspiac. Másfél év alatt, 2015 januárjától, Budapesten már százezer forinttal kell többet fizetnünk egy használt lakás négyzetméteréért az átlagár szerint. Természetesen az átlagár mindig csalóka, nem általánosítható, hogy minden lakás esetében igaz, mert lesznek ennél sokkal jobban és sokkal kevésbé is megdrágult lakások a budapesti piacon. De nagyon jól mutatja a trendet, hogy a 2014-es budapesti átlagár duplázódása már nem tűnik irreális árcélnak, ami jelenleg benne van a lakáspiaci folyamatokban.

Miért van növekedési pályán a budapesti lakásár?

Az újlakáspiac 2016 őszére minden kétséget kizáróan feltámadt hamvaiból. Most nem a mainstream számok jönnek, mert a KSH nem könnyíti meg senki munkáját, amikor a részletek érdeklik. Beszéltünk már arról, hogy építési engedélyek körüli mizéria egy félreértésen alapszik:

1. A KSH az építési engedélyekben minden épülettípus, legyen az családi ház, ikerház vagy társasház, egyben ad meg.

2. A KSH ismert és a médiában keringő számai nem mind értékesítési céllal épült új lakások.

3. Az építési engedélyek nem csak új épületekben, legyen az ismét családi ház, ikerház vagy társasház, most készülő lakóingatlanokról szólnak.

Ezért mi a KSH „ördögi” részletei alapján számolunk és mutatjuk meg, hogy miért is érdemes az újlakáspiacban keresni a választ a lakásárakra.

2016-ban újra az értékesítésre szánt új lakóingatlanok vették át a vezető szerepet az újlakáspiacon. Ez az az a szám, ami a valódi újlakáskínálatot jelképezi. Ez fog ugyanis megjelenni a lakáspiacon és nem az a fontos, hogy egyébként a családok maguknak hány házat építettek. Természetesen ez sem lényegtelen információ. De a lakásárak szempontjából, az jelenti az árnövekedést, ha az értékesítési piac nagyobb, mint a magánpiac.

Az eddig ismert építési engedélyek számából egyértelműen látszik a társasházi lakások dominanciája. 2016-ban már 53%-a tervezett új lakóingatlanoknak társasházi lakás. Ez hosszú évek óta most fordul elő először. Az építkezések egészen 2019-ig el fogják húzni a valódi megépülésüket, így a következő három évben az értékesítésre szánt megépült lakások számában egy kiegyensúlyozott növekedésre lehet számolni, mert nem minden fejlesztő lesz képes tartani az iramot.

Nem is olyan meglepő ezért, hogy Budapesten üresen állnak a telkek, építkezésnek kevés helyen van nyoma, de harsányan hirdetik a táblák, hogy itt bizony új lakásokat lehet vásárolni. Az újlakáspiaci folyamatok hatnak a használt lakások piacára is. Ha pl. az újlakásvásárlók egy jelentős része csak akkor tud valódi vevő lenni, ha eladja előtte a használt lakását, akkor az újlakások folyamatos kínálata bővíti a használt lakások kínálatát is. Az újalkáspiac energetizálja a használt lakások piacát, mert és megújuló friss kínálat tartja olajozottan a lakáspiaci „gépezetet”. A használt lakások árnövekedésének a lassulásáról már februárban beszéltünk. Árcsökkenséről szó sincs, csak szépen beáll:

1.” A KSH viszont felhívja a figyelmet, hogy az első félévben tapasztalható árnövekedési trend a harmadik félévre kifulladni látszik. Ez nem azt jelenti, hogy árcsökkenés várható a likvid piacokon, hanem, hogy a megnőtt árak lassan és biztosan elfogadott piaci árak lesznek. Ezek az egészséges piaci folyamatok jelei .”

2.” 2015-ben még arról beszéltek, hogy 150e körül alakul éves értékesítés, de jelenleg úgy néz ki, hogy 130e lesz belőle – ha 15% alatti lesz az éves értékesítési bővülés, akkor még kevesebb is - és még az is kérdéses, hogy 2016-ban, meg lesz-e a 150e darab országos adásvételi szám jelenleg.”

Az értékesítési számokban lassulásról nem beszélhetünk, mert 2015 2. negyedévéhez 2016. 2. negyedévében 24%-os növekedés volt. Ez ismételten a biztos árnövekedés irányába mutat. A lakásárak csökkenésére időpazarlás spekulálni Budapesten. Ha lakást akarunk vásárolni, akkor a drága időnket a megfelelő lakás megtalálásra fordítsuk:

”Az  újlakáspiac árfelhajtó hatásával már foglalkoztunk januárban. Az építkezések, az újlakások marketingje idén indul be igazán, ami az elkövetkező 2 évben tovább fűti a lakásárakat és borzolhatja a kedélyeket az elképesztő magasságokba szökő áraival. Ez pedig az  urbanizáció lakáspiaci folyamatait gyorsítja fel, erősítve az amúgy is "szokatlanul intenzív" árnövekedés irányába ható nyomást a lakáspiacon.”

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely