A nagyobb ingatlanközvetítők a forgalmukat üzleti titoknak tartják. Ha olyan jól menne nekik, akkor valószínűleg nem titkolnák. De a magyar ingatlanközvetítő szakma csak szenved, a piaci részesedését nem tudja növelni. Azt gondolhatják sokan, hogy 2014 után eljött a közvetítők kora, hiszen dübörög a lakáspiac. Csak van egy bökkenő, erről a lakáspiacnak elfelejtettek szólni és a közvetítők egyre jobban kiszorulnak a lakáspiacról.

A legnagyobb magyarországi ingatlanközvetítőként ismert Duna House gyakorlatilag katasztrofális évet zárt 2016-ban Magyarországon. A néhány napja megjelent utolsó, 2016-os évet összegző negyedéves jelentése lesújtó képet festett   a piaci szereplő tavalyi teljesítményéről, ennek köszönhetően az egyik legalacsonyabb áron zártak részvényei a Budapesti Értéktőzsdén. Ő maga arra fogja, hogy csökkent a forgalom azokon a területeken, ahol a franchise irodák működnek. Azt már talán mindenki tudja, hogy ezért ők ki is jelentették még január elején, hogy az egész magyarországi értékesítési szám csökkent 2015-höz képest. A KSH adatai és semmilyen piaci folyamat ezt nem igazolja vissza, sőt egyenesen cáfolja. Csak annyi történt, hogy a piacvezető értékesítő piacot veszített.

A kérdés az, hogy az egész ingatlanközvetítő szakma zsugorodott 2016-ban?

Nagy rá az esély, hogy az ingatlanértékesítés nem hogy növekedni nem tud Magyarországon, de egyre nehezebb évek elé néz. Főleg a drága, nem túl költséghatékony franchiseok vannak bajban, amelyek eddig is mindent megtettek azért, hogy az ingatlanközvetítésen kívül minden mással is foglalkozzanak. Ez az egész közvetítő szakmára igaz. Bő tíz éves múltja van annak, hogy a hitelközvetítés az ingatlanközvetítők egyik profit drivere lett, egy fajta menekülési útvonal.

A piacvezető ingatlanközvetítő a lakáspiaci forgalom hullámait nem tudja meglovagolni, de a hitelpiac növekedését viszont igen.

A lakáshitelek mellett a másik nagy kedvenc a lakástakarékok közvetítése. Érdekes látni, ahogy az ingatlanközvetítők gyakorlatilag pénzügyi közvetítővé alakulnak át. Ha nem megy az ingatlanközvetítés, nem adják fel, átnyergelnek az árnyék bankrendszerbe, mert így hívják a bankokra épülő pénzügyi közvetítőket.

Az is egy lehetséges forgatókönyv, hogy a nagyobb szereplők a lakásépítésekben keresnek menedéket. Az Otthon Centrum egy nagyobb ingatlanos csoport, a BigGeorge ingatlanközvetítője. Ők nagy vesztesei az elmúlt 15 évnek. A Duna House a tőzsdéig jutott, az Otthon Centrum meg a túlélésért küzd. Még szerencse, hogy az újlakáspiacon a BigGeorge mindig is komoly szerepet vállalt, így az Otthon Centrum életben tud maradni. A Duna House is lakásokat épít a cégcsoporton belül. Teszik ezt azért is, mert ma nagyon nehéz ingatlanközvetítőként megcsípni egy-egy új társasház kizárólagos értékesítését. Maguk a beruházók és fejlesztők sem olyan szívesen dolgoznak már együtt közvetítőkkel, mint tették azt korábban. Inkább maguk hirdetnek és egyedül értékesítenek, amiben például partnerre találnak az ingatlan.com új lakópark oldalában is. Nincs mit tenni, úgy néz ki, hogy ma már az ingatlanközvetítést több oldalról szorongatják.

Mi lesz a sok franchise irodával Magyarországon?

Ahogy a bankok is fiókokat zárnak be, mert a 21. században az online bankolás a jelen és a jövő, úgy a franchise irodák számát maximalizáló stratégia is a végóráit éli. Látszódik a Duna House irodáinak számából is, 4 saját irodát nyitottak tavaly és 2-t be is zártak ebből Budapesten. 2017-től további irodabezárásokkal lehet számolni, nem csak a Duna Housenál, de a jelentősebb szereplőknél is. A költséghatékonyság kulcsfontosságú kérdés lehet a nagyobb szereplők jövőjében. A lakáspiac nem tud és nem is akar ennyi ingatlanközvetítőt eltartani. Profitálhatnak a kisebb, helyi, bizonyos városrészekre specializálódó irodák és a magányos farkasok.

Nem városi legenda az, hogy két okból lesz valaki sikeres ezen a piacon általában:

1. Az egyik az, hogy az eladó lakását a jutalékkal megnövelt áron is el tudja adni.

2. A másik az, amikor nem egyszerűen a jutalékkal tudja az árat növelni, hanem további milliókkal is.

Az ingatlanközvetítők elsősorban azért tudtak gyökeret verni Magyarországon, mert az eladók legalább annyit vagy még magasabb árat is megkaphattak a lakásukért, mint amennyivel eredetileg tervezték az értékesítést.

„Nehogy már elkótyavetyélje a lakását” – hangozhatott el számtalanszor már eddigis. A vevők erről sokáig csak suttogtak, hogy a közvetítők csak megdrágítják a lakáspiacot. Ma viszont olyan magasak az árak a pezsgő lakáspiacokon, hogy nem nagyon fér bele a további „túlárazás”, amivel a sikeres értékesítőnél egymás után kopogtattak a kapzsi eladók. Ingatlanközvetítő nélkül is igen magas kínálati árak vannak. Már-már olyan magasak, amik nem csak elméletileg, de gyakorlatilag is egyre inkább kizárják a közvetítőket az értékesítési folyamatból. Nem véletlen az, hogy a Duna House mellett azért akadnak még hangadók, akik szívesen beszélnek arról, hogy ezekhez a lakásárakhoz nem szívesen alkalmazkodnának. Ha a közvetítők szempontjából nézzük, akkor őket sokkal inkább sokként érhette az a lakáspiaci fellendülés, ami 2014-től történt. A Duna House szerint is 2015 túl jól sikerült év volt, amiért 2016-ban már nem tudták megismételni a sikert. Még a honlapján most is a 2015. évi értékesítési szám olvasható. Akkor 12 ezer ingatlant közvetítettek - hirdeti büszkén. Vajon 2016-ban mennyit?

 A lakásárak 2016-ban olyan szinteket értek el, ahol egyre kevesebb eladó gondolja úgy, hogy értékesítővel dolgozna együtt. 2017-ben is csak azok rohannak közvetítőhöz, akik nem tudják eladni a lakásukat. Azt gondolják – mert általában minden ingatlanközvetítő ezt az üzenetet közvetíti magáról – az ingatlanközvetítők el tudják adni a lakásukat. Nem ritkán az addigi x áron hirdetett lakás a közvetítés miatt x + jutalék áron lesz hirdetve. Ha nem kellett senkinek x áron, akkor hihető az, hogy majd a jutalékkal növelt ár csodákat fog tenni. A lakáshoz visznek gyakran érdeklődőt, de vásárlót nem. Igazából semmi sem változik, azon kívül, hogy az eladó fülét néha-néha azért rágják, hogy ha ő is úgy gondolja, csökkenthetne az áron.

Az árcsökkenésre várás a lakáspiacon ma inkább az ingatlanközvetítők álma, nem is feltétlenül a vevőké. A vevők most is vásárolnak, ha találnak valami kedvükre való normális ár/érték arányú lakást. A közvetítőknek viszont napról napra nehezebb.

Az elmúlt 20 évben azzal hitegette magát az ingatlanközvetítő szakma, hogy az lesz itt, mint az USA-ban vagy Nyugat-Európában, ahol széles körben használják ezt a szolgáltatást. De Magyarország ebben is más, nem lehet átültetni egy az egyben szolgáltatásokat csak azért, mert máshol működik. Nálunk nem működik jól, nem tud a lakáspiac szerves részévé válni az ingatlanközvetítés. Olyan ez, mint az orvosi piócák esete. Biztosan hatásos és felvilágosult gyógymód volt a maga korában, de ma már nem nagyon örülnénk, ha az orvosok piócákat aggatnának ránk. Az ingatlanközvetítők a lakáspiac "orvosi"  piócái – már ami a degradáló előítéleteket és a híresen rossz megítélésüket illeti.

Az ingatlanközvetítő piacról itt olvashat még:

Első kép: rocky byun

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

2016-ban 5193 db új társasházi lakás épült és további 17620 db társasházi lakásra adtak ki építési engedélyt. 2016 novemberében alátámasztottuk számokkal az újlakáspiaci fordulatot, amikor kiderült, hogy az értékesítési célra épült lakások (társasházi lakások) aránya megnőtt az építési engedélyekben és a megépített lakások számában is. Az újlakáspiac 2016-ban új szintre lépett erősítette meg a KSH a mai gyorstájékozatójában.

Két szempontból fontos ez a KSH jelentés. Egyrészről jól mutatja azt, hogy tavaly még egyáltalán nem épült olyan sok társasházi lakás.

Ez pedig azt is jelenti, hogy az újlakáspiacon a kínálat csak fokozatosan és lépésről lépésre bővül. Ez megerősíti azt a számítást is, hogy 2016-ban biztosan több lakást értékesítettek, mint 2015-ben az egész lakáspiacon.

Így a Duna House lakáspiaci forgalom csökkenésre vonatkozó 2016 júniusa óta tartó állandó rémhíresztelése csak egy piaci kacsa.

Még 2017 januárjában is forgalomcsökkenésről beszélt az ingatlanközvetítő, ami egyszerűen nem igaz.

I. Ha az újlakáspiacon a kínálat nő, akkor a lakáspiaci forgalom is nő. Ez egy lakáspiaci törvény, amit jó figyelembe venni minden lakáspiaci forgalom becslés esetében.

A másik fontos szempont, hogy az új társasházi lakásokra vonatkozó építési engedélyek száma nem azt jelenti, hogy 2017-ben ennyi lakást fognak megépíteni.

Ez azt jelenti, hogy 2017-2019 között várhatóan ennyi lakást meg fognak építeni ebből.

Bár felhívtuk a figyelmet arra, hogy az újlakáspiacon uralkodó farkastörvények ezt mennyire befolyásolhatják.

A bankok hozzáállásától is függ az, hogy mennyi lakás épül Magyarországon, nem csak a fejlesztőkön és beruházókon.

Nagyon óvatosak a bankok, realistán optimisták és szándékosan fékezik az újlakáspiaci kínálat bővülését. Ezért az újlakáspiacon 2017-ben se várjunk csodákat, ami a megépített új építésű lakások számát illeti. Várhatóan továbbra is 10 ezer társasházi lakásnál kevesebb fog megépülni idén. Ami pedig ennél is fontosabb, az újlakáspiacon 2016-ben nagyon sok fejlesztő és beruházó előre hozta az építési engedélyek beszerzését. Magyarul szinte mindenki építési engedélyt kért, aki az elkövetkező néhány évben társasházat akar építeni. Nagy a kérdőjel az építési engedély trendjében. Egyáltalán nem biztos, de legalábbis igen nagy a bizonytalanság, hogy 2016-hoz képest idén több társasházra kérnének építési engedélyt. Igen valószínű, hogy tiszavirág életű fellendülésről beszélhetünk, ami viszont már az egész lakáspiacra hatással lehet.

II. Egy nem optimista újlakáspiac mindig beteggé teszi az egész lakáspiacot. Ez is egy lakáspiaci törvény, amit jó figyelembe venni mindenkinek, aki a lakáspiac jövőjéről beszél.

Idén már ki fog derülni, hogy 2018-tól milyen lakáspiacra készüljünk fel. Talán a vihar előtti csend éve lesz ez, amikor szépen sütni fog a nap, de közben a távolból már látható lesz a beboruló égbolt. Az újlakáspiac többet árul el a lakáspiaci folyamatokról, mint azt, hogy hány új lakást építenek Magyarországon.

A 2017-es lakáspiaci folyamatokról itt olvashat még:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Amikor arról beszéltünk, hogy a lakásárak mennyire elszakadtak a bérnövekedéstől, már akkor arra gondoltunk, hogy beszélünk a lakásérverésekről is. Ez akkor elmaradt, mert megér egy nagyobb lélegzetvételű áttekintést. Az viszont igaz, hogy az árverezett ingatlanok azért mozgatják meg sokak fantáziáját, mert a piaci lakásárakat nem tartják elfogadhatónak.

Árcsökkenésre nem érdemes várni, bár mindig lesznek olyan piaci szereplők, akik azt mondják, amit a vevők egy jelentős része hallani szeretne. Ezt azért érdemes kihangsúlyozni, mert az árverezett lakásoknál az elmúlt időszakban megjelent egy hasonló jelenség.

Magyar Bírósági Végrehajtói Kar

Sokan azt sem tudják, hogy hol keressék az ilyen ingatlanokat. Pedig online elérhető szinte az összes, így kényelmesen, egy számítógép előtt ülve böngészgethet mindenki a Magyar Bírósági Végrehajtói KAR (MBVK) oldalán. Lehet szűrni megyékre és csak Budapestre is.

A mai napon 302 db lakóingatlan elérhető online árverésen Budapesten. Ezek egyszerű putriktól, igen szép családi házakig minden megtalálható.

Részletes adatlapja van minden ingatlannak, így minden részletet megtudunk:

-  a tartozások összegétől

- a tulajdonos személyén át

- az ingatlan pontos címével együtt (helyrajzi számmal együtt)

-  a lakóingatlan minimális vételáráig

1. Azt is láthatjuk, hogy a kikiáltási ár 10%-át minden esetben előre be kell fizetni, ha ajánlatot akarunk tenni.

2. A minimális érvényes ajánlat is meg van adva. Ez az ingatlan árának 50%-a vagy 70%-a.

3. Ez azt jelenti, hogy ha ennyit ajánl valaki és rajta kívül senki más nem tesz ajánlatot, akkor ezen az áron biztosan megvásárolható.

"Árnyék" ingatlanosok akcióban

Erre a minimális vételi ajánlatra épült ki itthon egy „árnyék” ingatlanos kör. Az ő feladatuk az, hogy:

- minél szélesebb körben megismertessék az árvezett ingatlanokat

- az ingatlan.com oldalon is mindig változó kínálat mellett van néhány eladó lakás és ház. „Árverés” szóra szűrve lakások és házak kínálói között könnyen lehet találni ismétlődő „vállalkozásokat”.

- aki ilyenekkel beszél, az könnyen bekerül egy körbe, ahol elhúzzák az orra előtt a mézesmadzagot. Ez a hirdetésekben is olvasható minimális árat jelenti.

4. Na de az ilyen ingatlanosoknak az a célja, hogy ennyiért senki se tudja megvenni az adott ingatlant.

5.  Fel kell hajtaniuk az érdeklődőket, akik minél több és minél magasabb vételei ajánlatokkal licitálják túl egymást.

6. Így nem ritkán a kikiáltási ár fölé mennek a licitálok, mert azt gondolják, hogy a kikiáltási árnál is többet ér az ingatlan. Ez néha igaz és néha egyáltalán nem.

7. Az „árnyék” ingatlanosok pedig ebből jutalékot kapnak %-os alapon.

8. Az árverésen vásárolt ingatlan így lehet éppen sokkal drágább is, mint egy piaci alapon értékesített.

9. Csak aki belekerül az árverések bűvöletébe, elveszítheti a realitásérzékét, mert egyszerűen olyan erősen hisz abban, hogy minden árvezett ingatlan az olcsóbb a valós piaci értékénél.

10. A manipuláció jól működik és sok ügyvéd meglepődve meséli, amikor meglátja az adásvételi szerződéseket, hogy az árverezett ingatlanokat milyen magas áron veszik meg.

Az „árnyék” ingatlanosok jól végzik a dolgukat, a bírósági végrehajtókkal együttműködve dolgoznak és mindent megtesznek azért, hogy a potenciális vásárlók minél magasabb áron jussanak hozzá például budapesti ingatlanokhoz.

Többet ésszel!

Azt tudjuk ezért tanácsolni, hogy a MBVK oldalán látható ingatlanoknál a licitálásnál ne veszítse el a fejét senki. Igenis tudnia kell abbahagyni a licitet is kiszállni egy bizonyos árszintnél. Ezt eldönteni nem is mindig olyan könnyű, mert az ingatlant belülről nem látni. Sok esetben benne lakik a tulajdonosa, akivel bár lehet egyeztetni időpontot, de ne higgye el senki, hogy bármilyen valós esély lenne ilyenkor egy bejárásra. Az is veszélyes és kockázatos játék – amit szintén sokan elkövetnek – hogy a bent lakó tulajdonossal külön próbálnak megegyezni. A legtöbb esetben az ilyen tulajdonos rosszhiszemű, de legalábbis nagyon egoista és nem szavahihető. Belemegy a játékba, úgy csinál, mintha elfogadná akár egy közjegyző előtt hitelesített irat aláírásával, hogy milyen összeg ellenében milyen dátummal hagyja el az ingatlant. Majd visszalép az aláírás előtt és elkezd licitálni felfelé, mert vérszemet kap. Beindul a fenyegetés, hogy a lakásban milyen károkat fog okozni, ha nem tudnak megegyezni. Ez a zsarolás nem egyszerűen fenyegető, hanem azt is jelentheti, hogy a lakás értéke csökken. A már kialkudott és kifizetett ingatlan ára így a valóságnál jelentősen több lehet mire valóban beköltözhetővé válik. A liciten kifizetett vételár egy része csak a költségeknek. Egy árverésen vásárolt lakóingatlan sosem annyiba kerül, mint amennyi a vételára, amit nem lehet elégszer hangsúlyozni, ha valaki ezt az utat választja a saját tulajdon megszerzésének.

Lakottan árvezett lakóingatlanról itt olvashat további részleteket:

Első kép: David Moreno, Barcelona, Spanyolország

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Ha megpróbálunk odafigyelni a részletekre, mindig sokkal többet tudhatunk meg, mint ha csak felületesen nézzük a lakáshirdetéseket. „A blogot az élet írja”, amire jó példa lesz ez a lakásfelújítás, amire teljesen véletlenül bukkantunk rá. Az Otthontérkép Facebook oldala ajánlotta a lakást. Ránézve azonnal láttuk, hogy egy profi lakásfelújító befektető munkája a lakás. A lakásbefektetőkről egy éve írtunk, amikor az ilyen befektetőket így írtuk körbe:

„3A A vállalkozó: Az életvitelszerűen vásárló, tudatosan felújító és a kész terméket azonnal eladó vásárlók. Ők nem reklámozzák, hogy hány milliót akarnak vagy tudnak keresni ezzel.”

Úgy fedte fel magát a befektető, hogy megköszönte a hirdetési oldal Facebook oldalán a hirdetés kiemelését. Ott pedig három képet is láthattunk a lakásról, miközben készült.

Nem lehet belőle „Előtte és utána” sztorit írni, de azért sejteni lehet, hogy mekkora átalakuláson ment át ez a földszinti udvari és tűzfalra néző kislakás. A történet pedig nem csak ebből a szempontból izgalmas. Bár való igaz, hogy azt lehet minden értelemben felújításnak nevezni, amikor egy lakás teljesen átalakul és nem felismerhető. Ennél a lakásnál is megszűntek azok a stílusjegyek, amelyek az ilyen belvárosi földszinti lakásokra jellemzők. Úgy néz ki, mint egy új építésű lakás inkább.

Az ember a hirdetést először megnézve még zavarba is jöhet, hogy akkor most miről is van szó. Főleg az ára miatt. Ha már az ára, akkor itt jön a történet tanulsága. Az ilyen befektetőt a felújítással megszerezhető hozzáadott érték motiválja.

Olyan lakást vesz meg, amiben meglátja a lehetőséget. Ezek lepusztult, a legtöbb ember számára értéktelen lakások, amivel a többség tényleg nem is tudna mit kezdeni. A felújításuk nem kis munka. Egy jó csapattal és nem elhanyagolható a vele született tehetség sem, amivel az elvárható szakmai munka mellett, a plusz kreativitás teszi igazán piacképessé a kész lakást.

Ősszel a lakások beárazását, a „Mennyit ér a lakásom?” kérdéskör vizsgálatánál külön kitértünk arra is, hogy még egyelőre továbbra is a lakásfelújítás számít a legjobb befektetésnek:

„Pedig a felújítandó lakások mind a lakásbefektetések után érdeklődőknek mind a tudatosabb vásárlóknak jelenleg is a leginkább ajánlott lakás-kategóriája:

Egy jól átalakítható teljesen lepusztult lakóingatlan nagyon komoly árnövekedést rejt magában.”

„Az ilyen vásárlók egyedi tulajdonsága, hogy a bérbeadás hidegen hagyja őket. Ők csak felújítják a lakást és azonnal eladják.” – írtuk a lakásbefektetőknek erről a csoportjáról egy éve.

Ez pedig nem azt jelenti, hogy kisebb haszonnal érnék be. Sőt, ők az idővel versenyezve, általában sokkal jobb megtérüléssel dolgoznak, mint az olyan hozamvadász befektetők, akik évekig a bérbeadásból, majd a lakáspiacnak kiszolgáltatva, az esetleges felértékelődésből remélnek hasznot. Elnézve a lakás mostani árát, a képzeletbeli vételárát és felújítás költségét, azt mondhatjuk, hogy itt is nagyon komoly haszont remél a befektető a lakás eladásából.

Ez pedig még véletlenül sem azt jelenti, hogy bármilyen szinten is elítélnénk az ilyen befektetői stratégiát.

Csak és kizárólag a piac mondhat ítéletet egy ilyen lakásról: mindennek annyi az ára, amennyit fizetnek érte. Ha egy befektető jó munkát végez – beleértve a lehetséges kockázatok kezelését is – akkor a siker biztos.

Ki fog derülni, hogy ez a munka mennyire váltja be a hozzá fűzött reményeket. Az előző lakását is gyorsan adta el, olvashatjuk a Facebook oldalán, ha egy kicsit több időt szánunk rá és böngészgetünk rajta figyelmesen. Ha valaki kedvet kapna hasonló befektetési formához, nem árt ha tudja, hogy azért ez nem olyan egyszerű világ. Kell hozzá egy fajta érzék, tehetség és olyan kockázatvállaló képesség, ami képes a kockázatok felismerése mellett az üzleti kockázatok profi kezelésére is. Nem egy történetet ismerünk, ahol egy nagyobb szerencse után elvakítja a siker a befektetőt és olyat kockáztat, amibe beletörik a bicskája és évekig állhat a pénze egy lakásban, mert nem tudja eladni. A lakáspiac nagyon speciális ismerete, a vásárlói igények bensőséges, már-már empatikus teljesítése nem lehet a szerencse műve. Aki a lakáspiacon a szerencsére bízza magát, az egy kibiztosítás nélküli kötéltáncos.

Megjegyzés: Ennél a lakásnál is van egy komoly kockázat, az pedig az idejétmúlt és teljesen illúzióromboló konvektoros fűtés. A képeken nem látszik - nem véletlenül - csak a leírásból derül ki. Ilyen (ár)szinten ez egy komoly támadási felület, miközben a lakás hosszú távú értékét is negatívan befolyásolja a korszerűtlen fűtésrendszer.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Az újlakáspiac körüli irreális elvárásoknak több oka van. Az egyik az, hogy maguk a bankok sem azt mondják, mint amit valójában gondolnak a magyar ingatlanpiacról. 2016-ban, ha megkérdeztek egy magyar bankot, akkor az rendre azt állította, hogy nem látott mennyiségben növeli az ingatlanfinanszírozást. Az interjúkban mindenki nagyon vidám és optimista általában. Az ellentmondásos kommunikációra és az újlakáspiac fenyegetettségére még 2015 decemberében felhívtuk a figyelmet. Az állam a kedvezményes vállalatfinanszírozásból (NHP) 2016-ra kivette a lakásépítések támogatását. Erre mondtuk azt, hogy az egyik kezével ad, a másikkal elvesz az állam. Lehet, hogy van új CSOK és 5% ÁFA, de hitel, a projektek finanszírozása kulcsfontosságú.

A bankok komolyabb szerepvállalása nélkül nem létezhet újlakáspiac Magyarországon. Ez egy olyan lakáspiaci törvény, amit semmi sem tud felülírni, még a létező kereslet az új építésű lakásokra sem.

2015-ben a  KPMG Property Lending Barometer 2015 elemzésében  látható volt, hogy 2016-ra Magyarországon a bankok valódi előrelépésre nem számítanak az ingatlanfejlesztési hitelezésben. Sőt, csökkenést jósolt a KPMG, a magyar bankokat megkérdezve. Ezért nem is olyan nagy meglepetés történt, amikor tegnap a portfolio.hu közölte, hogy 2016-ban további 14%-kal csökkent az ingatlanfinanszírozás. Szomorú tény ez, akik várják a csodát az újlakáspiactól.

Semmi jót nem jelent ez. Főleg, hogy olyan irreális elvárások fogalmazódnak meg, mint ha minden ott folytatódna, ami 2008-2009 körül abba maradt. 2008-hoz képest a banki szerepvállalás még jelentősebben csökkent a maga 45%-jával. Minden kétséget kizáróan kijelenthető, hogy az ingatlanfinanszírozás Magyarországon még nem mászott ki a gödörből. Ez pedig fékként hat az újlakáspiacra. Arról már nem is beszélve, hogy a bankok komolyan megégették magukat az újlakásokkal korábban. Az eladatlan újlakások száma több mint 20 ezer volt 2016 januárjában.

A KSH. 2016-os III. negyedéves lakáspiaci jelentésében is azt írta, hogy a tavaly eladott újlakások többsége 2015 előtt épült.

Van egy jelentős láthatatlannak tűnő kínálat, amiről nem szívesen beszélnek a beruházók, fejlesztők, de még maguk a bankok sem. A bankok óvatossága ezért teljesen érthető. Őket nem nagyon érdekli az, hogy kinek milyen nagy elvárásai vannak az újlakáspiaccal szemben. Az ő pénzükre megy a játék, így sokszor is meggondolják, hogy mit finanszírozzanak, amikor az eladatlan újlakások számából látni lehet, hogy az újlakáspiac sem kockázatmentes, sőt!

Ezért megnéztük, hogy a 2016 októberi KPMG Property Lending Barometer mit jelez előre Magyarországon, mégis mire számítsunk.

Vannak pozitív jelek. Negatívból, legalább pozitívba fordult a bankok ingatlanfinanszírozási kedve. Viszont még mindig nem nevezhető prioritásnak az ingatlanhitelezés Magyarországon. Kockázatos országnak számítunk, ami további nehézségeket és kihívást jelent mindazoknak a fejlesztőknek és beruházóknak, akiknek bizonytalan jelenleg még a projektjük finanszírozása.

Látszik az is, hogy még mindig az irodaépítéseket favorizálják a bankok itthon. A lakásépítések 24%-os aránnyal szerepelnek a finanszírozási terveikben. Így az alacsony prioritás mellett még így is az ingatlanhitelezés kevesebb mint negyedét tehetik ki a lakásprojektek banki támogatása. Úgy is lehetne fogalmazni, hogy ez egy kvóta, amivel megszűrik az induló lakásprojekteket. Nem fognak támogatni mindent, csak azért, mert meg akarják építeni.

Az egyik talán leglátványosabb elvárás egy olyan kockázatosnak ítélt országgal szemben, mint Magyarország, hogy milyen szinten tudja a lakásfejlesztő a lakásait előértékesíteni. Ez az egyik legnagyobb délibáb az újlakáspiacon.

A magas elvárásait szinte mindenki rendre az alapján fogalmazza meg, hogy mennyi lakást hirdetnek és mennyi építési engedélyt adtak ki. A banki elvárások miatt fontos látni azt, hogy mindent meg kell hirdetni, még azt is, ami mögé bank nem állt be.

A lakásvásárlók ezzel vagy tisztában vannak vagy nincsenek. Leginkább minden hirdetési oldal, köztük az ingatlan.com külön lakópark oldala sem tájékoztatja a potenciális vásárlókat arról, hogy a projekt mennyire életképes szakaszban van már. A nem kiemelt, csak a hirdetési oldalon új lakásként hirdetett ingatlanoknál sem lehet tudni, hogy valójában megépítik-e a társasházat vagy még egyelőre kérdőjel lebeg a projekt felett. Az újlakások hirdetési szokásainak megfelelően mindig azt a látszatot akarják kelteni, hogy nagyon nagy rájuk az igény. Így a már x % lakás el van adva marketing eszköz csupán, sosem fedi a valóságot. 2017-ben az újlakáspiacot továbbra is féken tartja a realistán optimista magyar bankszektor.

Az újllakáspiacról itt olvashat még:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakáspiacon nem jellemző a technikai elemzés, mint a tőzsdéken, ahol grafikonokat elemezve, azok folytatását jósolják meg historikus módszerekkel. Nem történik más, mint a trendekre, azon belül is a trendfordulókra keresik a pontos választ. Ez a mikor vegyünk és mikor adjunk el egyszerű kérdéskör befektetői szemmel nézve. Akkor kell venni, amikor a legolcsóbb és akkor kell eladni, amikor a legdrágább. Nagyon logikus stratégia, de a valóságban semmi sem az, aminek legtöbbször látszik.

Értékalapú szemlélet

A magyar lakáspiac mégis valamilyen szinten kiszámítható. A kiszámíthatóság nem azt jelenti, hogy ha értjük és átlátjuk a folyamatokat, akkor ebből azonnal meg fogunk gazdagodni, mint a tőzsdén. Ez azért sem lehetséges, mert ott specifikusan egy adott cég részvényét vizsgálják. A lakáspiacon nem lehet kiválasztani grafikonok alapján lakásokat, majd megmondani, hogy ők  jelentős diszkonttal (=alulértékelten) megvásárolhatók, bombaüzlet a hasznosításuk  és idővel az újraértékesítésük. Az értékalapú szemlélet (value investing), azt hogy el tudjuk dönteni, mi értékes és mi nem, a  lakáspiac folyamatainak tudatos kutatása, a lakáspiac viselkedésének bizonyos szintű tudományos ismerete, mind támogathatnak bennünket a sikeres döntésben.  Magyarul nyugodtan aludhatunk, amikor tornyosulnak a fejünk felett a viharfelhők, és nem kell arrogánsnak lenni akkor sem, csak egészségesen magabiztosnak, amikor éppen süt a nap.

Infláció a nevető harmadik

2015 decemberében rajzoltuk fel ezt a három vonalat együtt. A kritikusai szerint semmi értelme nincs, mert a különböző mutatóknak semmi közük egymáshoz, így csak a málnásba visznek minket. Csak mi nem azért rajzoltuk fel, mert az egymáshoz való viszonyukat vizsgáljuk, hanem a lakáspiacot képzeltük a vonalak mögé. Kiderült, hogy 2013 utolsó negyedévében minden megváltozott Magyarországon. A lakáspiac 2014-ben és 2015-ben rá is lépett a gázra. Az ábrán látszik, hogy a vonalak ezt miként mutatják.

Ideális lakáspiaci környezet :  Infláció < Alapkamat < GDP

2016-ban már arról szóltak a hírek, hogy ez az ideális makrogazdasági környezet megváltozik.

2016 utolsó negyedévére a reláció így is nézett ki: Alapkamat < GDP < Infláció

Ha megnézzük, hogy időközben mi történt a magyar lakáspiacon, akkor azonnal látjuk, hogy az adásvételek számában a dinamikus növekedés lassult. Olyannyira lelassulhatott, hogy éves alapon 10% alatt is maradhatott 2016-ban.

A vezető ingatlanértékesítő hálózat, a Duna House, egyenesen forgalomcsökkenést vízionált 2016-ra, amiről már januárban beszéltünk, hogy miért téves. A lassulást a használt lakások teljes árváltozásának folyamatos csökkenése 2015 januárjától mutatja. 2016 utolsó negyedévében - 2013 után először – valószínűleg ismét negatív értékkel fogja a figyelmet felhívni magára. Ez az, amit a Duna House megérzett 2016-ban.

A teljes árváltozás 2016-ban a II. negyedévtől stagnál és csökken (negatívba hajlik), miközben a lakáspiaci forgalom biztosan nőtt.

- Csak a lakáspiac szempontjából egyáltalán nem mindegy, hogy hol adták el az lakóingatlanokat.

-  A likvid lakáspiacon az árak magasak és folyamatosan erősödnek.  Ezt mutatja a tiszta árváltozás.

- A teljes árváltozás negatívba fordulása pedig azt üzenné, hogy a nem likvid lakáspiacon a forgalom nőtt, addig a likvid lakáspiacokon a forgalom inkább stagnált 2016-ben. Ez lehet a trend 2017-ben is.

- Abszolút értékben több lakóingatlant adtak el 2016-ban, de relatív értelemben ezek az ingatlanok az olcsóbb magyarországi lakáspiacon cseréltek gazdát.

-Ha ezektől „megtisztítják” a statisztikákat, úgy jön ki a tiszta árváltozás, ami az elmúlt évek nagyon aktív lakáspiacán, megyeszékhelyek és Budapest árváltozásait mutatják.

A tiszta árváltozás nagyon stabil és nagyon erős növekedést mutat. Ezért lehet nyugodt szívvel kimondani, hogy 2017-ben se számítson senki árcsökkenésre ott, ahol eddigis erőteljesen nőttek a lakásárak. Arra viszont igen, főleg eladóként, hogy a vevők kockázatéhsége (kockázatvállaló képessége) 2017-ben tovább csökken.

Ennek pedig köze  van az ideális makrogazdasági környezet megváltozásához. 2017-ben a GDP és az Infláció fog egymással versenyezni, hogy melyik lesz a nagyobb. A csapból is az folyik, hogy a GDP 3-4 % között lesz idén. Ha az infláció is ilyen szintre gyorsul , arra még nem készült fel itt senki. Látható, hogy az alapkamat nálunk eddig csak nagyon rövid ideig maradt az infláció alatt. A kamatemelés nem prioritás itthon, gyakorlatilag senkinek sem érdeke, de szinte biztosan hatással lesz rá a GDP és az Infláció 2017-es csatája. Képzeljük újra a lakáspiacot a vonalak mögé.

2017-ben a lakáspiac még bizonytalanabb környezetebben kell, hogy helyt álljon, mint amilyennel 2016-ban szembe került.

A bizonytalanság évével állunk szembe, amikor nem az a kérdés a 2016-os csökkenő dinamika után, hogy 2017-ben tovább fogy-e a lakáspiacban lévő erő, hanem inkább az, hogy kitart-e egyáltalán vagy már trendfordulóra készüljünk 2018-tól:

1. A lakáspiacon a (kedvezőtlen)  trendfordulót az adásvételek számának stabilizálódása, akár stagnálása vetíti előre.

2. A lakásárak növekedése lelassul, az árak stabilizálódnak (évekre).

3. A likvid lakáspiac árainak csökkenése (tiszta árváltozás) nem a trendforduló előjele, hanem a trendforduló több éves következménye, nagyon kedvezőtlen gazdasági környezetben.

4. A lakásárak csökkenése már az utolsó csepp a pohárban, így a lakásárakért 2017-ben még nem kell aggódni.

+

5. Az újlakáspiaci forgalom, a lakásépítések a trendfordulóról el tudják vonni a figyelmet, mint az történt 2004-2005 körül.

A lakáspiaci bizonytalansághoz ma hozzátartozik az újlakáspiac körüli bizonytalanság is, mert 2004-2005 éveiben sokkal magabiztosabb volt az újlakáspiac jövőképe, mint manapság.

A lakáspiaci folyamatokról részletesen itt olvashat még:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánkFacebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Egy ideje nem hallani erről a konstrukcióról, mert nem váltotta be a hozzá fűződő reményeket. 2005-ben a HILD életjáradék program indult el, ami 2008 végére ki is fulladt. 2009-ben még a GVH is megbüntette HILD-et, a félreérthető reklámjai miatt. Az OTP Bank és az FHB Bank lépett még piacra ilyen termékkel. Az FHB 2014 végén adta el a Nemzeti Eszközkezelőnek az ilyen ingatlanait. 2015. január 1-től pedig már csak biztosítok nyújthatnak ilyen szolgáltatást. 2 év telt el, nagy a csend a téma körül. Egyelőre mindenki ódzkodik ettől intézményi háttérrel. Magánhirdetéseket az utcán ettől függetlenül még lehet találni.

Életjáradék lakásért

Ez egy időseknek, legalább 65 év felettieknek szóló ajánlat, amiben a tulajdonjogukról lemondva, halálukig tartó haszonélvezeti joggal rendelkezhetnek. Ezért cserében a lakásuk aktuális piaci értékének egy bizonyos %-át kapják meg egyösszegben + havi életjáradékot, ami kb. egy havi nyugdíjnak felelhet meg, egy jobb helyen lévő, értékesebb budapesti lakás esetében. Emellett még az ingatlan karbantartásának a költségeit is tulajdonos fizeti részben vagy teljes egészben, ami már szerződés függő. Olyan idősek voltak a célpontok, akiknek nem voltak örököseik, vagy ha voltak is, ő rájuk nem szívesen hagyott volna semmit. Ezért jól jött a kp és a plusz egy havi nyugdíj szép korukra. Az benne az üzlet, hogy a „féllábbal a sírban” lévő embereknek a lakásuk árát sosem kell kifizetnie a tulajdonosnak járadékban. Így ez egy hosszú távú befektetés, amivel szemben kétség kívül megfogalmazhatók erkölcsi aggályok, de ha a járadékot fizető szándéka tisztességes, akkor egy win-win szituációról beszélhetünk.

Igen ám, de az utcán hirdetők nem intézményi háttérrel rendelkeznek és több közöttük a szélhámos, mint a becsületes.

Ez azt jelenti, hogy megtéveszthetik az idős áldozatot, akit kimondottan lebeszélnek arról, hogy drága pénzen felesleges ügyvédet fogadjon magának. Ilyenkor a vásárló állja a jogi kötségeket, behízelgi magát, hogy elég az ő ügyvédje, aki majd képviseli az eladót is.

Az ilyen magánjellegű életjáradék vagy eltartási szerződések - itt már elmosódhatnak a határok -  sok veszélyt jelenthetnek a gyanútlan és naiv időseknek.

A szerződésből akár kimaradhat a haszonélvezeti jog, ami nem törvénysértő, hiszen a felek abban állapodnak meg, amit aláírnak. Az ügyvéd azt mondja, hogy minden rendben, benne van a szerződésben minden, amit megbeszéltek, és kiderül, hogy ennek még a fele sem igaz. Lakásmaffiaszerűen, teljesen jogszerűen lehet így kisemmizni idős embereket még ma is. Kp-s fizetések lesznek a szerződésben. Sőt, arról fogják meggyőzni az idős urat vagy hölgyet, hogy nem érdemes utaltatni bankszámlára semmit, minden legyen kp-ban, hiszen „csak az a biztos”. Így köthetnek olyan adásvételi szerződést, amit a gyanútlan áldozat aláír, a kp-t átveszi és arról átvételi nem születik, majd kiderül, hogy az ingatlanon haszonélvezeti joga nincs, onnan kirakható és még életjáradékot sem fog kapni.

Prevenció

Ha ilyen életjáradékos papírt látunk az utcán, azzal segítjük a legtöbbet, ha letépjük.

Az ilyen utcai hirdetések inkább a sötét oldal „cukorbácsiainak cukorkás papírjai”. A környéken általában egyedül élő időseire vadászik, akiknek jól esik minden törődés és figyelem. Hiszékenyek, reménykednek és nem utolsó sorban csak jót akarnak maguknak. Egy jól öltözött ügyvéd egy szép irodában, egy kedves és udvarias fiatalember, aki érte jön, fuvarozza, nem tűnik első ránézésre túl veszélyesnek. Aztán mindig ott lapul a baj, ahol a legkevésbé számít rá az általában teljesen kiszolgáltatott áldozat.

A kép 2017. február 10-én készült Budapesten!

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Az elmúlt egy-két évtizedben az otthonaink és más épületeink hőszigetelésére helyeztük a hangsúlyt. A légszennyezés kérdésével nem foglalkoztunk. Azt ráfogtuk a közlekedésre, az iparra. Azt gondoltuk, hogy mi „nem szennyezzük a levegőt” épületeinkkel. A légszennyezé kérdését le is egyszerűsítettük a városaink problémájára. Csak a városokban lehet „rossz a levegő”, mert ott nagy a közlekedésből eredő légszennyezés – gondoltuk naivan. Ezt erősíti az is, hogy csak a városainkban mérnek légszennyezettséget, így olyan helyeken, ahol nem ismert a levegő minősége, ott azt hiszik minden rendben van.

Nincs vidéki friss levegő sem

Generációk nőttek fel úgy, hogy a városokban, főleg nagy városokban azért nem jó élni, mert ott élhetetlen a levegő. Magyarországon a gáz aránya csökkent a fűtésben. Helyette nőtt a fa és a szén aránya, melyek környezettszennyezőbbek. A fa és a szén tüzelése pedig pont nem a nagyobb városokban jellemzők. Ez érezhető is a levegőn a fűtési időszakban. Fuldokolni lehet a szagtól, és ha bemérnék a levegőt mérgezőbb is lenne, mint a nagyobb városokban.

Az emberi élet védelme

De miért foglalkoznánk ezzel, mikor azt fontosabb kérdésnek ítéljük meg, hogy senki se fagyjon meg. Az mindig hírértékkel bír, hogy sokaknak komoly teher a fűtés. Az is hírérték, hogy ehhez kevés az állami támogatás és az önkormányzatok segélykiáltásai mellett azt hallani, hogy milyen kényszermegoldásokkal próbálnak túlélni emberek a fűtési időszakban.

Az emberélet miatt emelik fel a szavukat a riporterek, újságírók, hogy milyen szégyen, amikor a 21. századi Magyarországon emberek fagynak meg fűtetlen otthonaikban. A levegő minőségének romlása miatt, hogy többen halnak meg évente, mint a fűtés hiánya miatt, az nem bír hírértékkel.

A szőnyeg alá seperjük a problémát, mert az láthatatlan, nem is annyira személyes. Ki lesz beteg (vagy betegebb) és hal meg a rossz levegőtől, az nem olyan kézzelfogható, mint ha valaki a saját otthonában megfagy. Kemény szavak ezek és a kritika kritikája. Nem lehet és nem is szabad mérlegre tenni, hogy melyik a fontosabb. De a közös nevező az emberi élet. A ne fagyjon meg senki és ne szennyezzük mérgezőre a levegőt ugyanúgy az emberi élet védelméről szól.

A legnagyobb lényszennyezők Magyarországon

A számok nem hárítják át senkire sem a felelősséget. A számok csak azt mutatják, hogy hiába lenne nulla a közlekedés, ismét lóháton közlekednénk, ez csak 10%-kal csökkentené a légszennyzési tevékenységünket. Ha még szigorúbbak lennének az ipari szabályok és teljesen környezetkímélővé tennénk, akkor további 7%-kal tudnánk javítani a levegő minőségét. Azt látjuk, hogy a háztartási levegőszennyezés 70%, ami elképesztő arány. A szmogról is az autók jutnak az eszünkbe itthon, pedig a környezetszennyező fűtés okozza. Aztán ha baj van, akkor korlátozzák az autós forgalmat a nagyobb városokban, ami nem ér semmit.

Nem is attól javul a levegő minősége a városokban, mert kevesebb autó közlekedik, hanem azért, mert „elfújja a szél”, ha végre feltámad. Az olyan településen élők, ahol nincs szmogriadó, ott pedig büszkén dőlnek hátra, hogy a szmog az a nagyvárosok problémája csak. Az egész országban rossz a levegő, nem nagyon dőlhet hátra senki. Inkább mindenkinek félnivalója van, mert évi 10-15 ezer magyar hal meg a rossz minőségű levegő miatt, mert megrövidíti az amúgy sem túl hosszú várható magyar életkort. Átgondolva, hogy mennyire fogyunk és rohanunk a demográfiai katasztrófa felé, a levegő szennyezésével olybá tűnik, mintha ezt még gyorsítanánk is. Erre az Európai Unión belül is felfigyeltek. Nem úgy tűnik, hogy meg fogjuk ezt a kritikát hallgatni, hiszen államilag még kevesebb költséget szánunk rá, nem priorítás, hogy a légszennyezettség csökkenjen Magyarországon. 2016 októbere óta folyik egy nem túl hangos országos kampány, hogy "Fűts okosan!" a tisztább levegőért. Fel is tennénk a provokatív kérdést, hogy ennyit ér 10-15 ezer ember élete évente, hogy komolyabban vegyük a levegő minőségének javítását?

Nem csak az emberi élet nem számít, de még az sem, hogy ezen felül körülbelül 1500 milliárd forint kár is éri Magyarországot. Két év alatt annyi kár ér minket, mintha megspórolva simán építhetnénk belőle teljesen önerőből egy újabb paksi atomerőműt. A ma divatos olimpiai kérdést is el lehet intézni vele. 3 évi kárösszegből simán megrendezhetnénk egy olimpiát is.

A légszennyezés csökkentéséről nem fog indítani senki sem népszavazást, tudjuk. Csak mégis érdemes lenne belátni, hogy mennyire ellenségei vagyunk saját magunknak, ha évi ennyi ember élet és ilyen mértékű károkozás sem érdekel minket, csak egyszerűen elmegyünk mellette szó nélkül.

Egy olimpia vagy egy új atomerőmű azt mondják, hogy eladósít minket egy életre. Ez a becslések szerint négy-öt évnyi légszennyezéssel okozott károk összegével egyenlő, nem számítva a plusz 40-60 ezer ember életét.

Ezen lenne érdemes elgondolkodni, amikor a pazarló Magyarországgal szemben fogalmazunk meg kritikát. A légszennyezés az valójában nem csak pazarlás, az nem csak a pénzről szól, mert embereket is megöl , illetve  rövidíti meg az életüket.

Tudja mennyire fogyunk?

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Még 2015 karácsony előtt kerestük a választ a lakáspiac jövőjére, amikor 2016 mellett, már 2017-ről is beszéltünk. Az árnövekedés megállíthatatlannak tűnt. 2016 július közepén mindezt további képeken, grafikonokon és számokon keresztül bizonyítottuk. Ősszel minden kétséget kizáróan a lakásárak további növekedésére utaló biztos jeleket foglaltuk össze.

Fájnak az új árak, fájdalmas az áremelkedés. Nézzük meg közelebbről, hogy miért is. A bérek növekedéséről sokat beszéltek és beszélnek, talán még beszélni is fognak. Lássuk be, az árak növekedése jócskán meghaladja a nettó bérek növekedését. Ebben a táblázatban foglaltuk össze mi is történt az elmúlt négy évben.

Átalgokról van szó, ne vegyük készpénznek, csak és kizárólag az irányt mutatják, amiért hirtelen népes tábora lett azoknak, akik már napi szinten imádkoznak, hogy legyen vége az áremelkedésnek. Bizonyos szempontból érthető, hogy miért. A számok igazán akkor szembetűnőek, ha ábrázoljuk őket. Hiába nőttek a nettó fizetések, az átlagos négyzetméterár olyan mértékben elszaladt, hogy évről évre egyre kevesebbet ér a nettó fizetés a lakáspiacon. Úgy is fogalmazhatnánk, hogy hiába keresünk többet, egyre kevesebbet kapunk érte, ha lakást akarunk vásárolni. Ezen pedig nem csak joga, hanem egyenesen kötelessége is háborogni mindenkinek. Le kell vezetni a feszültséget. Nem szabad, hogy bennünk maradjon, mert minden betegség alapja lehet a stressz és a lelkiteher. A lakásárak és a nettó bérek kapcsolata lelkibeteggé tehet minket. A legjobb gyógyír az lenne, ha azt lehetne mondani, hogy az áremelkedéseknek vége, de bérnövekedés folytatódik. Hazudni viszont nem lenne tisztességes,még ha népszerű is azt mondani, amit mások hallani akarnak.

Inkább helyezzük az egész lakásárváltozást el egy idősíkon, amin az 1990-es lakásárak jelentik a 100%-ot reálértékben. Úgy már egészen mást jelent a mostani idegtépő áremelkedés. Azt tartják sokan, hogy a lakás hosszútávon biztonságos és időtálló. Ha így nézzük a folyamatokat, akkor az derül ki, hogy az elmúlt 26 évben a lakások reálértéke nem, hogy nőtt, hanem gyakorlatilag lezuhant és azóta is csak keresi a lehetőséget minduntalan, hogy visszakapaszkodjon.

Mi a fészkes fene történt itt?

Annyi történt, hogy a lakásárak elértéktelenedtek. Na most azt képzeljék el mit érez az, aki 1990-ben vett egy lakást és még meg van neki. Na ő mit gondol? A lakás értéke 76%-a az 1990-es értékének a pénz vásárlóerején kifejezve. Igen, ez pontosan azt jelenti, amire gondolnak. Kevesebb terméket és szolgáltatást lehet venni a lakás mostani árán, mint amennyit lehetett 1990-ben. A mostani piaci árak reálértéken ott tartanak, mint 2006-ban. Népszerű ma, hogy csak válságig, tehát 2008-ig mérjük a változást. Ezért optimistán azt lehet mondani, hogy a válság előtt veszteséget már leküzdöttük. 2003-2005 között is többet értek a lakások reálértékben, mint ma. Szóval az árnövekedésnek van egy ilyen vetülete is. A legtöbbünknek pedig a lakása az egyetlen igazán komoly vagyona. Senki sem gondolhatja azt komolyan, hogy nem tűri, tolerálja tovább a lakásárak olyan emelkedését, aminek jelenleg az a célja, hogy ott tartsunk, mint amikor beléptünk az EU-ba. 15 elvesztegett év. Az igazán pesszimisták szerint 26 év veszett kárba. Ezt a lakások reálértéke nagyon jól kifejezi az alábbi ábrán. Azonnal hozzá is tehetjük, hogy 2017-től újra infláció csökkenti és lassítja a reálértéknövekedést. Azt is  fontos látni, hogy az országosan épített lakóingatlanok (=családi- és ikerházak, társasházak) száma mennyire együtt mozog a budapesti lakásárakkal. Aki több új lakóingatlannal számol a következő években, annak dráguló (felértékelődő) budapesti lakásárakkal is számolnia kell.

Mikor fogunk ott tartani, mint 1990-ben?

Ma sokan azért imádkoznak, hogy soha de soha ne történjen ez meg. Biztosan jó hazafik, istenfélő emberek. De ha egyszer ez megtörténne, akkor az legalább olyan nemzetegyesítő, büszkeségre és összetartozásra okot adó esemény lenne, mint egy olimpia. Sokkal kevesebb köze van a többségnek az ötkarikás játékokhoz, mint a lakások reálértékváltozásához. Egy olimpia megrendezése, hogy fájdalmas vagy örömteli pillanat lehet-e, mindenki maga belátása szerint döntheti el. A lakásaink, az életünk legfontosabb vagyontárgyának az értékállósága, egy igazi nemzeti ügy. Isten minket úgy segéljen!

Érdeklik a lakáspiaci összefüggések? Érdemes elolvasni ezt is:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Erős színek, hangsúlyos minták a falakon, a padlón, nappalikban, konyhákban, fürdőkben, de még a hálókban is. Figyelemfelkeltő kiegészítő lehet bútor is. A szó nem biztos, hogy helyes, mert nem a figyelmet akarjuk rá felhívni. A környezet, amiben élünk vagy dolgozunk, sok célnak kell, hogy egyszerre megfeleljen. Szórakoztat, megnyugtat, kikapcsol, inspirál és végső soron az sem árt, ha tele van számunkra hasznos és praktikus tárgyakkal. A forma és a funkcionalitás teljes mértékben elválaszthatók egymástól, de minek tennénk ilyet, ha együtt el is tudják kápráztathatni, nem egyszerűen csak kiszolgálni az igényeinket.

A gyerekbútor is lehet egyszerű és nagyszerű. Játékosságával úgy hathat, amiért a „Pakolj össze, tegyél mindent a helyére” gyerekjátéknak tűnhet.

Nem mindig óriási és világmegváltó ötletekre kell gondolni. Az egyszerűség még mindig szinte végtelen lehetőséget tartogathat számunkra.

A lakásokon belüli tárolás örök kihívás. A terek behatárolják a szóba jöhető megoldásokat, de a sarkok sem kell, hogy unalmasak maradjanak.

Ötletes és vidám polcok a padlóra állítva vagy a falon mind hatásosak lehetnek, ha a hétköznapi unalom leküzdése a cél.

A könyvek egyre ritkább vendégek a lakásokban, de még ma is számtalan megoldással hangsúlyozhatjuk, hogy olvasni nem csak az internetet jó, hanem a könyveket is.

A könyvespolc is lehet egy fal központi eleme, a lakás fő attrakciója, ha szerejük a könyveket ha nem.

Kevés a zöld növény még mindig a magyar otthonokban. De őket is el lehet úgy helyezni, hogy ne terhet jelentsenek, hanem öröm legyen rájuk nézni.

Érdekes lakberendezés ötletek:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Az önkormányzati lakás bérleti joga elméletileg nem eladható,  az csak cserélhető másik önkormányzati bérlakás bérleti jogára. Olyan sincs, hogy örök bérleti jog, mint ahogy az ilyen hirdetésekben nem is olyan ritkán olvasható. Az ingatlan.com-on attól függetlenül, hogy illegális az önkormányzati lakások bérleti jogának értékesítése, külön rá lehet szűrni.

Nem sok van, ezért összesítettük, hogy mindenki lássa a jelenlegi kínálatot. Nem olyan könnyű találkozni velük. Csak az talál rá, aki egy kerületen belül a legolcsóbb vagy alkalmi vételeket keresi. Egy önkormányzati lakás bérleti jogát megvásárolni nem egyenlő a lakásvásárlással. De van ennél egy sokkal érdekesebb megközelítése, mert az önkormányzati bérlakásrendszer hiányáról és szükségességéről a lakhatási problémák kapcsán gyakran hallani. Több önkormányzati bérlakásra lenne szükség, mert a lakhatási szegénység piaci alapon aligha kezelhető.

Tudják hány önkormányzati lakás van Budapesten?

A KSH utoljára 2011-ben vizsgálta a kérdést és akkor 63 714 db önkormányzati lakóingatlan volt lakott és 6426 állt üresen Budapesten. 101 790 db lakásban laktak (piaci és önkormányzati) bérlők Budapesten, ami azt jelentette, hogy 2011-ban a szociális bérlakásokban többen laktak, mint piaci alapú bérlakásokban.

Tudják mekkora a kereslet az albérletpiacon?

2011-ben 38 ezer lakott albérlet volt Budapesten. Az önkormányzati bérlakásrendszer 2011-ben és valószínűleg ma is nagyobb mint a piaci alapú albérletpiac. A nagysága mutatja azt, hogy mennyire komoly szerepe van ma is a lakhatásban az önkormányzati bérlakásoknak. Sokkal több, mint azt egy laikus gondolja, vagy amikor egy jogvédő a bérlakások építése mellett érvel. Nem csak, hogy nagyobb a kereslete az önkormányzati bérlakásoknak, de a bérlők kétharmada él bennük.

Ha valahol szükség van az állam segítő kezére, az biztosan a lakhatás jogának biztosítása. Az önkormányzati lakásrendszer leépítése egyszerre volt nagy öröm és lassú méreg. Sokan nagyon könnyen jutottak az ingatlan valódi értékének töredékéért saját tulajdonú ingatlanokhoz. Virágzott az önkormányzati lakások bérleti jogának értékesítése 20-25 éve. Egyszer nagy hopp aztán meg nagy kopp. Budapesten egyedül a 13. kerületnek van bérlakáspolitikája, amit folyamatosan fejleszt. Azért a félkomfortos, komfort nélküli és szükséglakás jelzők ma is létező és hátborzongató lakhatási körülmények. Vannak történetek, amik néha előkerülnek, de nem biztos, hogy bárki szívesen olvas ilyesmiről.

Érdemes beszélni a bérlők és a bérlakáspiac ilyen aspektusáról is, mert egyáltalán nem közismert tény az, hogy az albérlők piaci kereslete fele az önkormányzati bérlakások keresletének. Az albérletpiacot gondolja mindenki sokkal nagyobbnak és befolyásosabbnak, ami egyáltalán nincs így a valóságban. Az önkormányzati bérlakásrendszer az állami otthonteremtési támogatás egyik nagyon erős pillérje még ma is. Sokkal több figyelmet és még több anyagi támogatást igényelne. Romantikus álom, hogy mindenki saját lakásban élhet. Az albérletpiac számukra nem alternatíva, üzenik a makacs tények.

Érdemes lehet ezt is elolvasni:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakáshirdetési oldalakat nézegetve keresi sok bérbeadó és bérlő a választ, hogy hol mennyiért lehet kiadni és kivenni egy lakást. Az összehasonlításon alapuló árazás már-már hagyomány a lakáspiacon és nagyrészt ez befolyásolja a kiadó és eladó lakásokról alkotott véleményt is. Az árakat máshogyan is össze lehet hasonlítani, ami arra ad választ, hogy az adott kerület átlag bérleti díja az átlag négyzetméterárakhoz hogyan viszonyul. Úgy is megfogalmazhatnánk, hogy hány hónap alatt fizet ki egy bérlő egy négyzetmétert. Ez egy tájékoztató szám, nem lehet rá befektetést alapozni és nem jelent többet, mint hogy a bérlők mennyire hajlandóak általában megfizetni az adott kerület lakásárait. De ez is egy irány, ami segíthet a válaszhoz közelebb kerülni.

Mivel kínálati átlagárakon alapul a számítás, természetesen része a túlárazás is mind a bérleti díjakban mind pedig a kínálati árakban. De az összehasonlító árazásnak ez elengedhetetlen része. A hirdetéseket nézegetve is ezt látni. Hogy az eladó vagy a kiadó lakások vannak jobban túlárazva az adott kerületen belül azt nehéz lenne megmondani. Nem lehet azt sem kimondani minden kétséget kizáróan, hogy minél kevesebb havi bérleti díj kell egy kerületi négyzetméterárhoz, a kiadó lakások árai annál inkább összhangban vannak az eladó lakások árával és fordítva. Csak tájékozódik az ember és utána mérlegel, majd dönt.

Az eladó és a kiadó lakások árai között köztudottan van valamilyen kapcsolat, amit elfogadnak a bérlők és bérbeadók is csak éppen különböző mértékben. Vannak drága és nagyon drága kerületek is, ahol egy bérbeadó a lakás vételárában a felárat teljes mértékben elfogadja, addig a bérlők már csak részben. A grafikonok ezt a kérdést feszegetik, mert nem csak az számít, hogy egy kerületben milyen magasak vagy nem a bérleti díjak. Fontos, hogy lehessen őket mihez viszonyítani.

Két budapesti kerületben több mint 5 hónap átlag bérleti díj ér egy négyzetméternyi lakást. Az 5. és 1. kerületek a legdrágábbak a vevőknek (későbbi bérbeadók), de a bérlők itt fizetik ki leglassabban egy átlag lakás négyzetméterárát. A bérlők ezekben a kerületekben a vevőkkel ellentétben rugalmatlanabbak az árazásban, így lassabb a megtérülés. A 11. és 7. kerületek kínálati árai arra engednek következtetni, hogy drága ott vásárolni és a bérlők is megérzik a lakáspiaci árakat. 12., 13., 6. és 2. kerületek lakásárai és bérleti díjai már jobb kapcsolatot mutatnak. Igazán érdekes ebben a sorrendben, hogy 6. és 2. kerületekben a lakásárak a bérleti díjakkal ilyen jól megértik egymást. Ebben a két kerületben jelentős a kínálat az albérletpiacon, a 2. kerületben van a legnagyobb albérletpiac Budapesten, amíg a 6. kerület a dobogó harmadik fokán áll. A presztízs budai kerületek közül a 2. kerület a legdrágább a bérlőknek átlag havi 170 ezer forintos bérleti díjjal, mert nem csak a bérleti díjak magasak, de 4,1 hónap alatt várják el tőlük egy átlag lakás négyzetméterárának a megfizetését. A 6. kerületben 155 ezer forint az átlagos bérleti díj és a bérlőktől, ahol 4,2 hónap alatt várják el a lakás egy négyzetméterének megtérülését. Érdekességképpen az 5. kerületi átlag bérleti díja megegyezik a 2. kerületi átlagos bérleti díjjal, de a 2. kerületben alacsonyabb az átlag négyzetméterár, mint az 5. kerületben.

A ma még mindig sok ellentmondástól sem mentes 8. kerület van a budapesti kerületék árazásának közepén. A 8. kerületnél 11 kerületben hosszabb és 11 kerületben rövidebb idő alatt várják el a bérlőktől, hogy megfizessenek egy négyzetmétert a lakás árából. A grafikont elnézve a bérlők és bérbeadók közti ellentétet lehet kiolvasni. Ahol rövidebb idő alatt várják el egy bérlőtől a négyzetméterár megfizetését, az a bérlőknek drágább (a lakásárakhoz képest), de a bérbeadóknak meg pont az a jobb. Ilyen például a 3. 9. és 14. kerületek, amelyekben a lakásárakhoz képes a bérleti díjak nagyobb terhet jelentenek a bérlőknek. Ahol hosszabb idővel számolnak, ott a bérlőknek olcsóbb bérelni a nagyon drága lakásárakhoz képest. Ez pedig az ott vásárlóknak nem túl jó hír.

Az ilyen játék a számokkal más megvilágításba tudja helyezni a budapesti albérletpiacot, ahol a bérlők és bérbeadók között mindig árháború van. A bérleti díj, mint hiteltörlesztő, újra és újra előkerülő téma. Hozzátéve gyorsan, hogy csak akkor érdemes vele így számolni, ha van mellé megfelelő önerő is. A bérlők az ilyen számokkal azt tudják meg, hogy ahol élnek, milyen gyorsan és milyen sok pénzt költenek el egy lakásra, ami nem az övék. A vevők, bérbeadók azt láthatják be, hogy a lakások vételára és a bérleti díj elvárások között nem feltétlenül egyenes arányosságról beszélhetünk. Erre jó példa a 3. és 9. kerületek, ahol majdnem fele annyi megtérülési idővel számolhatunk jelenleg, mint az 1. és 5. kerületekben. A százalékos alapú hozamszámításról nem lehet azt mondani, hogy a múlté, de csak utólag érdemes vele kalkulálni, nem előre. A kerületek között vannak különbségek, még hozzá nem is elhanyagolható mértékben. Lakásvásárlóként érdemes számolgatni, nem csak nézegetni a hirdetéseket.

Érdemes ezt is elolvasni:

Kép: storyofbudapest, instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely