„Varga Mihály a Figyelő konferenciáján kijelentette, hogy tavaly megalapozták a lakáspiaci fordulatot: sikerült lezárni a konszolidációt és növekedési pályára állítani a gazdaságot meg a lakáshitelezést.

Ehhez persze az otthonteremtés összehangolt támogatására, a reáljövedelmek emelkedésére és az alacsony kamatkörnyezetre is szükség van - húzta alá Varga Mihály. Főként e tényezőknek tudható be, hogy múlt év végére az előző évi több mint két és félszeresére, 31,5 ezer fölé nőtt a kiadott új lakásépítési engedélyek száma, sőt, már kis híján 10 ezer új otthon épült tavaly, ami harminc százalék feletti növekedés a 2015-ös mélyponthoz képest. Ráadásul 2017-ben a 10 ezret is jelentősen meghaladja majd az újonnan átadásra kerülő lakások száma, illetve a miniszter szerint a kiadott építési engedélyek száma az említett magas szintről még tovább nőhet, stabilan előre jelezve az építési kedvet a következő évekre is.”

Ezeket a kijelentéseket érdemesebb közelebbről is megvizsgálni, így közben rövid áttekintést is adunk a lakáspiacon történt állami beavatkozás időzítéséről és közvetlen hatásairól. De mielőtt ezt megtennénk, idéznénk magunkat, amikor összefoglaltuk a magyar építőipar kiszolgáltatottságát:

"Az építőipar a mezőgazdasághoz hasonlóan ki van szolgáltatva, csak éppen nem az időjárásnak, hanem az állami megrendeléseknek. Azért ott is tudjuk, hogy az állami támogatások rendszere tartja életben az ágazatot. Szinte együtt lógnak ezen a lélegeztetőgépen, mint ha nélküle a biztos pusztulás várna rájuk. Szentimentalizmus vagy sem, de irónia az biztosan van benne, amikor egy ágazat annyira önállótlan és átpolitizált, mint az építőipar. A teljesítménye annyira szezonális, hogy ember legyen a talpán, aki a különböző építőipari statisztikákkal kezdeni tud valamit. A hogyan teljesít kérdésre, sokkal egyszerűbb lenne azt kérdezni, hogy éppen mit és hol épít az állam, máris megtudjuk, hogy az építőipar mit csinál."

Egyet biztosan kijelenthetünk, nem tavaly alapozták meg a lakáspiaci fordulatot, amiről készítettünk egy ábrát. Ezt az ábrát 2015. december 31-én rajzoltuk át először. Már akkor felhívtuk a figyelmet az állami beavatkozás várható kommunikációjára:

„Nem kell hozzá sem kristály gömb, vagy jóstehetség, jövőbe látás, a trend iránya egyszerű mint a szög. 2016 2. negyedévében, nyárra, örömhírben fog úszni a média, hogy több új lakás épült. Az is érdekes jelenség, hogy a lakásépítési engedélyek és az átadások száma is ciklikusan minden év második félévében erőteljesebb az elmúlt időszakok elemzése alapján. Ezt azonnal össze fogják kötni a CSOK-kal, az 5% ÁFA-val, miközben látható, hogy a fejlesztők még akkor hozták meg a döntést a lakások építéséről, amikor erről még szó sem volt.

2016 első és második negyedévében kiadott építési engedélyek számát viszont már az újlakáspiacot élénkítő állami intézkedések fényében lehet majd megítélni.

Mivel 2 évnél előbb nem igazán tudunk társasházakat építeni, legyen az kisebb vagy akár nagyobb, a fejlesztőknek gyorsan kell reagálni, így az elkövetkező félévben ki fog derülni, hogy hány fejlesztő és milyen mennyiségben fog új lakásokat építeni 2018-ra, a választások évére. Az is előre vetíthető, hogy bizonyára többet, mint 2016 és 2017 között.”

De még egy nagyon fontos előrejelzést tettünk, amiért akkor finoman szólva kinevettek minket (a háttérben több kritikát kapunk, mint nyilvánosan):

„A trendet zöld vonallal jelöltük a grafikonon, ami mellett az is kiolvasható, hogy 2011-2012 is jobb évek voltak, mint amilyen 2016-2017 lesz az átadott új lakások számát tekintve.”

2012-ben több új lakóingatlant építettek Magyarországon, mint 2016-ban. Nem lenne meglepetés, ha 2017-ben szintén valamennyivel kevesebb lakóingatlan épülne, mint 2011-ben épült.

Nincsenek csodák az építkezésekben sem, ami itt családi-, ikerházak és természetesen társasházak építését is jelentik egyben. A magánberuházások is jelentősek, amit sosem szabad elfelejteni. A számok sohasem hazudnak – bizonygathatnánk az igazunkat, de itt nem nekünk, hanem a lakáspiacnak van igaza, ahol jellemzően mindent túlértékelnek. Így nem mehetünk el szó nélkül emellett a prezentáció mellett sem. Látható a képen a CSOK igénybevételének célja 2016-ban kördiagram (jobb felső sarok)

70% - használt lakás/ház vásárlás

2% - meglévő lakás/ház bővítés

21% - új lakás (= családi ház) építése

7% - új lakás/ház vásárlás

Erről mi is készítettünk egy kördiagramot még január közepén az  OTP Bank adatai alapján. Nincs benne igazán jelentős eltérés. Az OTP Bank  gyakorlatilag  leképezése az országos CSOK felhasználásnak.

Itt és most újra kijelenthető, hogy a CSOK elsősorban a használt lakások piacára van hatással és az új családi házak építésére.

2017-ben mennyire fog ez változni, még nem tudni. De elképzelhetetlen az, hogy az új lakás/ház vásárlásához igénybe vett CSOK radikálisan felülírná a lakáspiac alapvető játékszabályát.

A lakáspiac mindig és minden körülmények között a használt lakások piacáról szól:

1. mind az adásvételek

2. mind a lakáshitelek

3. mind az otthonteremtési (ex-szocpol) támogatás

szempontjából.

Ez egyben azt is jelenti, hogy az állami beavatkozás az újlakáspiac felélesztését szolgálta (CSOK és 5% ÁFA), de az csak részben hat rá. A társasház és családi ház építések beindultak, de – nagyon fontos hangsúlyozni – a 2015-ben és 2016-ban tapasztalható építkezési számoknak semmi közük az állami ösztönzéshez. Ilyen szempontból 2017-ben vizsgázik az állam hatása, aminél szintén meg kell jegyezni kettő fontos tényt:

1. Látható módon a lakáspiac felívelő szakaszában avatkozott be. Ezt jól bizonyítják a 2016-ban épített új lakóingatlanok számai.

2. 2015 decemberében lettek nyilvános az 5% ÁFA és a CSOK 1.0 tervei is, így 2017-es lakóingatlan-átadások előkészületei, tervei és akár az építkezés is 2015 december előtt kezdődött meg = az állami intézkedések hatása elenyésző.

Ezért nem is olyan meglepő módon, a grafikont elnézve, az állami beavatkozás 2018-ban lesz valójában értelmezhető, amiről még egyelőre mi sem mernénk nyilatkozni. Elég sok a kérdőjel ugyanis az építési engedélyek magas számában és a valódi építkezések megindulásának késlekedésében van egyfajta kockázat:

1. Ezt egyrészről lehet magyarázni az építőipar kapacitásainak korlátaival.

2. Másrészt a lakáspiac alapvető játékszabálya (a használt lakás mindenek felett) is például spekulatív az új építésű társasházak keresletének (túl)értékelése.

A társasházak tömeges építéséhez banki háttértámogatás kell. Ahhoz a nemlétező lakásokat tervezőasztalról el kell tudni adni. Addig a bank nem hitelez, amíg az előértékesítés egy bizonyos szintet el nem ér. Ezt 2015 decemberében, az 5% ÁFA bejelentésekor, így fogalmaztuk meg:

"Nálunk az egyik legalacsonyabb ugyanis a bankok hajlandósága lakóingatlan fejlesztések finanszírozásához. Talán nem véletlenül. Az elmúlt 10 évben, és azon belül is 2005-2010 között finoman szólva is belenyúltak a tutiba. Finanszírozás nélkül, önerőből nem túl sok beruházó tud piacra lépni és gyorsban értékesíteni. "

Sőt, ma már azt is tudjuk, hogy a bankok nem is hiteleznek a végtelenségig minden lakásprojektet, csak annyit, amennyit előre elterveznek egy évben. Ami még inkább lassítja az építési engedélyek számának valósággá válását.

A bankok maguk lassítják az építkezéseket, tehát a gyors felfutást. Ezért a 2016-ban kiadott építési engedélyek 2018-2019 között realizálódhatnak. Az is kérdés, hogy pontosan hány %-ban, mert biztosan nem 100% lesz megépítve. Jóval kockázatkerülőbb lett a magyar bankrendszer, tanulva a 2009 előtti rossz lakásprojekt hitelezési gyakorlatból.

Mindig megkapjuk, hogy valakinek vagy valaminek az érdekében elemzünk és értékelünk. Miközben a lakáspiac nem fekete-fehér és minden esetben csak erre hívjuk fel a figyelmet. Igenis nagyon színes és nagyon izgalmas iparág ez is. Mi csak azt szeretnénk, hogy egyre többen és egyre többet gondolkoznának a lakáspiacról úgy, ahogy a lakáspiac egyébként megkívánja. Mégis csak mindenki legértékesebb vagyonáról van szó, nem vehetjük félvállról. A felületes információk, a tévhitek, a mellébeszélés, mind a lakáspiac és végső soron a mi ellenségeink. Ártani mindenki tud, segíteni nagyon kevesen – ami pont ugyan úgy igaz az ingatlanpiacon, mint a hétköznapokban.

Még több részlet a lakáspiac alapjairól:

Képek a Figyelő konferenciáról: figyelo.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Lassan vége 2017 első negyedévének és feltehetjük a kérdést magunknak, mitől lehetünk biztosak abban, hogy a lakásárak csökkenésére miért ne várjunk? Az elmúlt egy évben megtanulhattuk, hogy mik azok a piaci jelenségek, amiért a lakásárak mindig nőnek. Ezek arra jók, hogy a lakáspiaci mellébeszélést könnyedén el tudjuk engedni a fülünk mellett. Ha tudunk összefüggésekben gondolkodni és mindig emlékeztetjük magunkat a lakásárakat befolyásoló legfontosabb törvényszerűségekre, akkor nagy meglepetés nem érhet minket. Most foglaljuk össze őket egymás után, hogy bármikor rá tudjunk nézni, ha mégis bizonytalanok lennénk. Nőnek a lakásárak,

1. Ha nő a lakáspiaci forgalom = adásvételek száma

Ez azt jelenti, hogy akkor vásárolunk több lakást, amikor nőnek a lakásárak. A paradoxonról részletesen beszeltünk, amikor 2016 december elején ezzel a kérdéssel foglalkoztunk.

2. Ha nő az új építésű lakások száma = több új társasházi lakást és családi házat építenek

Az újlakáspiac mindig stimulálja a használt lakások árait. Ha egyre több új lakás épül, akkor egyre drágábbak lesznek a használt lakások is. Az újlakáspiac mindig magasabb árakkal operál, ami egyszerűen húzza fel a használt lakások árait is. Az újlakáspiaci fordulatot 2016 novemberében elemeztük és 2017 februárjában újra felhívtuk rá a figyelmet.

3. Ha egyre több lakáshitelt vesznek fel = nő a lakáshitelpiac

A lakáshitel egyben azt is jelenti, hogy tovább nyújtozkodunk, mint ameddig a takarónk ér. Ezt a magasabb fizetőképességet a vevők bátrabban használják ki, amiért könnyebben elfogadják a lakásárak növekedését. A bank pénzét nem feltétlenül felelőtlenül költjük, de nem érezzük úgy a magunkénak, mint a megtakarításainkat. A lakáshitelpiac bővülése mindig megfinanszírozza a lakásárnövekedést. 2016 július közepén alaposan elemeztük a lakásárnövekedés tényezőit, többek között az alacsony eladósodottságot is. Minél alacsonyabb az eladósodottság egy lakáspiacon annál nagyobb lakásárnövekedési potenciál van benne.

Ha ezekben a folyamatokban trendforduló előtt állunk, tehát stagnálás majd csökkenés történik, akkor biztosak lehetünk benne, hogy az a lakásárakon is látszódni fog.

4. Ha csökken a munkanélküliség = minél magabiztosabb a munkaerőpiac és a jövedelmi kilátások

*: 2016-os lakáspiaci forgalom még nem ismert, de 100%, hogy több lesz, mint 2015-ben volt.

Ez egy új elem. Eddig erről nem beszéltünk, de természetesen mint minden mást, ezt is megfigyeltük. 10 év távlatában jól ábrázolható a jelenség. Nézzük csak meg 2007-2009 közötti munkanélküliségi növekedést és a lakáspiaci forgalom drámai csökkenését. Utána figyeljük meg a 2010-2012 közötti stagnáló munkaerőpiacot és lakáspiacot. 2013-ban a munkaerőpiac feléledt, ahogy a lakáspiac is 2013 utolsó negyedévétől már új lendületet vett és 2014-től kilőtt. Azóta a munkanélküliség történelmi mélységekben van, ahogy a (nominális) lakásárak pedig történelmi csúcsokat döntenek akár új akár használt lakások piacáról is beszélünk.

A munkaerőpiaci folyamatok is látványosan együtt mozognak a lakáspiaci folyamatokkal – a lakáspiaci forgalom, újlakáspiac és a lakáshitelezés mellett - amiket érdemes lesz a jövőben figyelni, mert három a magyar igazság és egy a ráadás.

Kép: Társasház , S. Myndrul. (1972), Moszkva (Oroszország), Forrás: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Hallhattunk olyan (ál)híreket, hogy egymásra licitáltak a lakásvásárlók 2014-ben. Senki sem látott még ilyet, de találkozott olyannal, aki már igen. A lakáspiacon elképesztő szinteket ölt a mellébeszélés köszönhető ez annak, hogy következmények nélkül lehet állítani bármit. Ezt a piaci szereplők gátlástalanul ki is használják, hogy a lakásárakat befolyásolják, a lakáspiaci forgalmat stimulálják.

A nagy lakásvásárlás láz egyik magyarázata az volt, hogy az alacsony bankbetéti kamatok miatt tömegek veszik ki a pénzüket a bankból.

Így kapva  kaptunk az alkalmon, hogy egy friss grafikont egy picit átrajzoljunk. A fekete terület azt mutatja, hogy mennyi bankbetét hagyta el a bankokat 2013 január és 2017 január között. Az U-alakú görbe jól mutatja azt, hogy a banbetétek 2013-2014 közötti csökkenő trendjét 2015-től kezdve a bankbetétek ismét gyarapodó trendje váltotta. 2016 második felétől kezdve újra látványosan megindult a pénzeszközök felhalmozása a bankokban. Hiába az alacsony kamat, a pénz bankbetétekben „alszik” és szebb időkről „álmodozik”.

Ha közben megnézzük a 2013-2015 közötti lakáspiac forgalmat, akkor azt látjuk, hogy az majdnem megduplázódott. A csökkenő bankbetétek hatása mégis erősen kétséges. Bár jól hangzik a forgalom megduplázódása, de ez banbetétekben mérve már egész mást jelent. A lakáspiacunk a bankbetétekhez képest is kicsi. Ez azt is jelenti egyben, hogy ha valóban tömegek választották volna a lakáspiacot a banbetétek helyett, az sokkal nagyobb forgalmat kellett volna, hogy generáljon.

- 2013-as lakáspiaci forgalom kb. 1 hónapnyi bankbetétkivonással volt egyenlő.

- Ez 2014-ben is csak kicsivel több mint egy hónap alatt kivont bankbetét összege körül mozgott.

- 2015-ben sem volt több az éves lakáspiaci forgalom, mint 2 hónap alatt kivont pénz a bankbetétekből.

2015 második felétől meg inkább nőtt a bankbetétállomány, ami tovább árnyalja azt a képet, hogy bankbetétek helyett pl. a lakáspiac felé fordultak a megtakarításokkal rendelkezők.

2016-ban pedig úgy nőhetett a forgalom, hogy közben a bankbetétek is hónapról hónapra nőttek. A lakáspiaci forgalmat a bankbetétek változásával biztosan nem lehet magyarázni. Ha pedig befektetőnek tekintjük azokat a vásárlókat, akik a bankbetétben tartott megtakarításaikat helyezték át lakásokba, nagyon úgy néz ki, hogy a lakáspiaci hírekkel ellentétben az ő számuk sem lehet olyan jelentős, mint amilyennek azt beállította több lakáspiaci szereplő. Elsősorban az ingatlanközvetítők „szeretik” a befektetőket emlegetni.

Nem tudja senki sem, hogy pontosan hányan vásároltak azért lakást, mert egy másik befektetési formából lakásba tették a pénzüket. A valóságban a töredéke lehetett azoknak a vásárlóknak a szerepe 2013-tól a lakáspiacon, akik megtakarításaikat csoportosították át a lakáspiacra.

De mégis miért beszélhetnek olyan sok befektetőről, ha egyébként nincsenek is annyian?

A válasz nagyon egyszerű. Hívó szó, hogy minél többen vásároljanak, mert „jó befektetés” a lakás. De a lakáspiac nem így működik, a kereslet pedig főleg. A lakáspiaci kereslet nagyon racionális, egyáltalán nem beszélhetünk tömeges lakásvásárlásról, amikor a lakáspiaci forgalom, a lakások darabszámát nézve 2013-2015 között úgy néz ki, hogy csak 50%-kal tudott nőni.

Az 50%-kal több eladott lakás egy évben lehet, hogy jól hangzik, de kár lenne a befektetőkre fogni.

Biztosan van szerepük a lakásforgalom növekedésben, de csak a bankbetétek nagyságából kiindulva nem lenne meglepő, ha 10 vásárlóból csak 1 lett volna befektető, szemben a 3-4-gyel, amit hangsúlyoz a média és természetesen az ingatlanközvetítők. A 2016-os év a bankbetétek növekedése mellett az adásvételek számának növekedését is elhozhatta.

Ebben egyedül csak a Duna House kételkedik.Fábián Gergely, a Magyar Nemzeti Bank Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóság igazgatója szerint tavaly 150 ezer körül alakult a lakáspiaci forgalom. Az Otthon Centrum már 2 éve várja, hogy 150 ezer legyen az adásvételek száma. Lehet, hogy most sikerül neki eltalálni. Még nem tudjuk. Az ingatlan.com a legoptimistább mindenkinél, mert ők 150 ezernél több adásvételt várnak. Ők egyedül mondták ki a 160 ezres számot, mint egy elméleti maximum. Közben pedig 2017 januárjában azt is megtudhattuk, hogy 140 ezer db energetikai tanúsítványt adtak ki. Ez a szám azért lehet érdekes, mert elméletileg enélkül nem lehet eladni egy lakást sem. Röpködnek a számok, találgat mindenki, de pontos és végleges adatunk csak 2017 július végén lesz. Addig még számtalanszor meghallgathatjuk, hogy a lakáspiacon a befektetők aránya milyen magas és milyen sokan „menekülnek” a lakásvásárlásba, mert nem tudják hová tenni a pénzüket és egyébként is a lakás jó üzlet. A személyes meggyőződésen semmilyen tény nem tud változtatni. Ha valaki erősen hisz ebben, az továbbra is így fog gondolkodni. Aki eddig is kételkedett a lakáspiac tőkevonzó képességében, az talán mától meg is tudja magának magyarázni, hogy miért. A lakáspiacunkat még mindig az otthont vásárlók irányítják, rajtuk múlik a lakáspiac jövője, nem a túlmisztifikált befektetőkön.

Kép: Családi ágy , Giovanni Marsocci & Stefano Messore

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Bérlőként nem csak a bérleti díjak változása állíthat kihívások elé, hanem a társasházi lakóközösség is. A bérlőket kevés házban fogadják tárt karokkal. A bérlők mindig hangosak, nem tisztelik a szomszédokat, szemetelnek, rendetlenek és csak a baj van velük – gondolják az „állandó lakók”. A bérlőkkel szemben mindig sokkal nagyobbak az elvárások. Nem ritka, hogy azt kérik járjanak lábujjhegyen, suttogjanak, ne éljenek társasági életet és ha lehet, éjszaka se nagyon mászkáljon. Láthatatlan szellemként úgy éljen ott a bérlő, mint ha nem is élne ott. A bérlőkkel szembeni előítélet és ellenszenv elég általános.

Aki bérlőként nem tud egy lakóközösségbe beilleszkedni, az tulajdonosként sem fog. Az idióta bérlők idióta tulajdonosok is.

A társasházban élők a bérlőket valami egész másért szapulják, közösítik ki, ellenségesekednek velük akár. Még ennyi idő után is, a tulajdonostársak irigyek azokra a tulajdonostársakra, akiknek van egy felesleges lakásuk, amit kiadhatnak, pénzt csinálhatnak belőle. Az irigység csak az érem egyik oldala. Minden olyan tulajdonostársat kapzsinak, pénzéhesnek és persze felelőtlennek is tartanak, aki csak úgy bárkinek kiadja a lakását, csak és kizárólag a pénz miatt. Az irigység mellett a (lakó)közösség ellenségének is tekintik a bérbeadó tulajdonosokat a házban. Mivel a tulajdonos nem él ott, elég jó indok a bérlőt büntetni és hibáztatni mindenért. Vannak társasházak, ahol diszkriminálják a bérlős lakásokat például úgy, hogy bevezetik a 13. havi közös költséget a bérlős lakásokra. Igen, csak azért kell plusz egy havi közös költséget fizetnie a tulajdonostársnak, mert kiadja a lakását és nem él ott. Az indok és a magyarázat nagyon egyszerű. A bérlők amortizálják jobban a társasházat, nem az ott élők. Ahol kevesebb a bérlős lakás – ami a társasházak többsége – ott könnyen pénzeszsáknak nézik a bérbeadó tulajdonostársakat.

Fizessenek a gazdagok!

Akinek egynél több lakása van, az már gazdagnak számít Magyarországon. A fekete bárány albérletpiac pedig további indokkal is szolgál. Ha már úgy sem fizetnek adót a bérbeadók, akkor fizessenek többet a társasháznak. Miközben az albérletpiac szépen lassan fehéredik. Nagyon lassan, de az adózás az albérletpiacon sem tabu téma már. A társasházak mégis könnyedén meggyanúsítják a bérbeadókat a feketén kiadással. Rágalmazzák a bérbeadót, a bérlőt és az egész albérletrendszert. A lakóközösség mellett a közös képviseletek sem túl bérlőbarátok. Nekik a bérlő/bérlős lakás a nemfizető vagy nagyon késve fizető közös költséget jelenti általában. A lakóközösség a közös képviselettel összefogva igen kellemetlen helyzetbe hozhat bérbeadókat és bérlőket egyaránt.

Egy friss történet...

...egy olyan társasházból, ahol nem nagyon élnek bérlők. Sok a fix lakó, akik a bérlőre úgy néznek, mint ha egy hajléktalan költözött volna be a házba. A bérlő egy fiatal pár. A beköltözésük után kiderül, hogy a kaputelefon néha nem működik, amiért a házba kapukóddal nem lehet bejutni. Kapukulcs nincs. Egyszerű a megoldás, kérjünk kulcsot a gondoktól. A ház gondnoka évtizedek óta él ott és intézi a ház operatív ügyeit. De az idő eljárt felette és már nem olyan segítőkész, mint volt, derült ki utólag. A bérlő segítséget kér, de kap hideget-meleget, csak kulcsot nem. Akkor segítséget kér tőlünk. Mi a közös képviselőhöz fordulunk, szintén segítség helyett kioktatást kapunk. Pár másodperc után már kiabál velünk a telefonban, hogy minek akarunk kulcsot, biztosan elhagytuk, vessünk magunkra. Félórás beszélgetésből az derül ki, hogy a közös képviselőnek sincs kulcsa a házhoz - legalábbis ezzel akar lerázni minket. Volt ő is kint a házban, tudja, hogy gond van a kaputelefonnal, javítják hamarosan, de a kulcs mivel a bérlőnek kell, ezért szerinte az nem a közösség érdeke. Ő pedig a közösség érdekét védi. Segítséget kértünk a Franciországban élő tulajdonostól, hogy beszéljen már a „kedves gondnokkal”, aki egyébként mindig segítőkész volt előtte. Kimennénk és fizetnénk a kapukulcsért, amit sosem kaptunk a házhoz. A tulajdonos sem azzal a gondokkal beszélt telefonon, akit akkor ismert meg, amikor 15 éve megvette a lakást. Idézet az emailből, miután a gondokhoz fordult:

"Hát igen, az ellenségesség megvolt, Mirtill felhívta a Kovács bácsit, aki félórán keresztül szapulta. És nem hajlandó segíteni, csak azt hajtogatja hogy kaptunk kulcsot (15 éve, amikor vettük a lakást) és magunkra vessünk, ha elvesztettük. Úgyhogy ez zsákutca. Ami viszont a jó hír, hogy a jövő héten jönnek ki megjavítani a kaputelefont. Persze a lakónak addig is be kellene jutnia, de nagyon más megoldast nem tudok kínálni, minthogy próbáljon egy lakóval egyezkedni (de ne a Kovács bácsival :-) hogy kölcsönkérje a kapukulcsot egy másolás erejéig. Esetleg, ha sikerül, kettőt is csináltathatna egyúttal.”

Így muszáj volt kimennünk a házba napközben. A félórás közösképviselővel folytatott szájkarate egyetlen konstruktív eredménye az volt, hogy adott egy tippet kit kereshetnénk, aki általában mindig otthon van, mert otthon dolgozik. Egyenesen hozzá mentünk. Először elzárkózott a segítségnyújtás elől. Majd bemutattuk a lakás adásvételi szerződésének a másolatát, a tulajdonossal kötött szerződésünket, igazoltuk magunkat. Magyaráztuk, hogy az itt lakó bérlő esetenként nem jut be, áll a ház előtt és várja, hát ha valaki kijön a házból.  Mi sem hittük el, de kulcsot kaptunk végül és kedves mosolyt is. 10 perc alatt le tudtuk másolni, a bérlőnek a postaládában hagytuk az ő másolatait, az eredetit gyorsan visszaadtuk. Ez pedig csak egy kulcs története 2017-ben, amiben lehet a mogorva gondokot bűnbakként beállítani, vagy a csakazértis a "közösség érdekében" konfrontálódó közös képviselőt. El lehetnek mind a ketten keseredve, felesleges lenne beléjük rúgni még egyet. Egy korszak jelmezét viselik ők, a „fizessenek meg mindenért a gazdagok” világában élnek, amiben felnőttek, szocializálódtak, amit igaznak és helyesnek tartanak. Ez nem az ő hibájuk, ők is csak áldozatok.

Albérletet nem csak kiadni, de eladni is lehet:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánkFacebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Ritkán születik valaki úgy, hogy ingatlanos akar lenni. Valamilyen véletlen folytán kerül bele és azért marad benne, mert sikereket ér el. Nem a szokásos hogyan legyünk ingatlanosok kérdéskört feszegetjük most. Egész másik oldalról indulunk, de azt mindenképpen leszögezhetjük már az elején, hogy nem tisztelt munkáról beszélünk. Így ugrunk egy szintet és most azokról az ingatlanosokról beszélünk először, akiket nem azért tisztelnek az eladók, vevők, bérlők és bérbeadók mert ingatlanosok, hanem mert ügyvédek.

Ingatlanos ügyvédek

Akik mozognak az ingatlanpiacon tudják azt, hogy ügyvéd nélkül nincs adásvétel. Azok az ügyvédi irodák, melyek kimondottan ingatlanjogi kérdésekre specializálódtak, nem ritka, hogy ingatlanügynöki tevékenységet is folytatnak. Nem, ők nem hideghívással szereznek ügyfeleket. Nem is ragasztgatnak és még nem is dobálnak szórólapokat a postaládába. Még nem molinózzák tele a várost, hogy ők a tökéletes ingatlanosok. Utcafrontos irodáik sincsenek, amit telepakolnak eladó és kiadó hirdetésekkel és franchise hálózatot sem indítanak. Egyszerűen azokra az ügyfelekre építenek, akik velük intézik első körben az ingatlanok adásvételét. Aztán felmerül a kérdés, hogy a tulajdonjog bejegyzésen és az esetleges más adásvételt támogató jogi tanácsadáson és felügyeleten kívül mit tud segíteni akár a vevőnek akár az eladónak. Kiderül, hogy pl. tud bérlőt keresni.

Egy lakás tulajdonosának még is csak bizalomgerjesztőbb egy ügyvéd ingatlanos, mint egy hasonszőrű OKJ vizsgával rendelkező.

De a bérlők mellett vevőt is tud találni, ha arról van szó és már kész is az ingatlanos ügyvéd profilja. Az ügyvédi iroda hirdet, mutat, elad és kiad. A bizalom erős, sőt jól megteremthető. Gondoljunk csak bele, amikor vevőként, esetleg bérlőként azzal szembesülünk, hogy az ingatlaniroda nem is ingatlaniroda, hanem egy ügyvédi iroda. Az ügyvédszakma elismertebb és tiszteletreméltóbb, mint az egyszeri ingatlanos. A végzettség, a presztízs és persze a jog, mint bűvös szó nagyon jól kamatoztatható az ingatlanpiacon.

Az ingatlanozás jogalapjai

Akár adásvétel, akár bérbeadás a jog megkerülhetetlen. Bérlőként is szívesebben kötünk bérleti szerződést egy ügyvédi irodában. Nem csak a formaság miatt, hanem mert megjelenik a képben a bizalom. Az pedig minden szerződéskötésnél egy nagyon fontos tényező. Bizalmat nem lehet pénzért venni – hangsúlyoztuk már ezidáig is nagyon sokszor.

Az ügyvéd szerepe, az ügyvédi iroda háttere minden különösebb erőlködés nélkül biztosítja a feleknek, hogy megbízzanak egymásban. Az ingatlanozó ügyvédi irodák pont azok a szereplők a mai bizalmatlan ingatlanpiaci környezetben, akik profitálni tudnak a lakáspiac fellendüléséből:.

1. Az ingatlanközvetítők többsége szenved, kínlódik, kapar az ügyfelekért, akik közben egyre inkább elfordulnak az ingatlanközvetítéstől.

2. A jelenség elég látványos, sem a nagyobb városokban, sem Budapesten, sem országosan a közvetítők nem bővülő, hanem szűkülő piaccal szembesülnek, mert a vevők és az eladók is elfordulnak tőlük!

3. Így egyre rámenősebbek, egyre zavaróbbak tudnak lenni, amit az eladók és bérbeadók megtapasztalhatnak, ha feladnak egy hirdetést.

4. Amikor ezt a laikus megjegyzi, akkor is csak azzal jönnek, hogy „Minek hirdeti meg a tulajdonos a lakását, ha nem számol a közvetítők akaratos és számító világával!”.

5. Arrogáns vagy sem, de nem ez a magatartás az, amivel meggyőzhető a mai magyar társadalom, hogy ne lenne jobb az élet sokkal kevesebb ingatlanossal.

6. A kulcsszó nem csak a mennyiségen van, hanem a minőségen is.

Itt újra visszacsatolnánk az ügyvédi irodák előtt álló lehetőségre. Nem úgy megy senki sem a jogi egyetemre, hogy utána ingatlanos akarna lenni. De nem biztos, sőt talán itt lenne az ideje nyíltan és egyértelműen beszélni arról, hogy az ingatlanozás egy jogi pálya is. Aki itt dolgozik nem ügyvédként, annak is tisztában kell lennie a jogi hátérrel. A felületes jogi tudás, már nem megengedhető egy ingatlanosnak sem, miközben a többségük, a jelentős többségük elégségesnek tartja az OKJ-s vizsgával megszerezhető nagyon általános jogi tudást.

Nem tűnik ördögtől való gondolatnak az, hogy komolyabb, a jövőt tervező ingatlanos cégek nem OKJ-s ingatlanosokat keresnek majd, hanem a jogi egyetemek hallgatói között vadásszák majd le a jövő ingatlanosait. Az sem elképzelhetetlen, hogy egy életképes jövőképpel rendelkező ingatlanos cég nem más ingatlanos cégeket akar majd felvásárolni, hanem már jól működő, ingatlanozó ügyvédi irodákat.

Ez persze a javadalmazásokban és az ingatlanos életpálya modellben is átalakulást hozhat. Az ügyvédi iroda és az ingatlaniroda egybeolvadása egy járható út azoknak a ma sok kérdést feszegető és állandó kétségek között dolgozó tőkeerős, de legalábbis stabil és növekvő cashflowval (folyamatos bevétellel) rendelkező ingatlanos vállalkozásoknak, akik nem hisznek a franchise rendszerben, az „amerikai álomban” (= az USA-ban a legelterjedtebb és a legelfogadottabb az ingatlanos szakma).

A „magyar álom” egyre inkább afelé mutat, hogy az ingatlan körüli szolgáltatások komplexek legyenek, főleg adó- és ingatlanjogi értelemben. Az pedig nem azt jelenti, hogy az ingatlanos rá tudjon beszélni egy hitelre, lakástakarékra vagy egy életbiztosításra, mint egy lókupec vagy egy vásári kofa.

A bizalomromboló pénzügyi szolgáltatások élesen el fognak válni a valódi ingatlanos szolgáltatásoktól. Ma több ingatlanos cég előtt több út áll. Pénzügyi szolgáltató lesz vagy ingatlanos, esetleg túlél amíg csak tud. Ha ingatlanos akar maradni, akkor teljesen át kell alakulnia és meg kell teremteni a bizalom (lég)körét a professzionális jogi és adózási szakértelmével. A bizalom az egyik legnagyobb érték minden tekintetben. A jövő azoké az ingatlanosoké, akik a bevételeiket és a piaci részesedésüket, az ügyfeleik számát úgy tudják növelni, hogy közben a velük szembeni bizalom is nő. A rablógazdálkodás és a vadkapitalizmus csillagai leáldozóban vannak a magyar ingatlanpiacon.

További érdekesség az ingatlanszakma nehéz napjairól:

Kép: capamagmazi, Instagram.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Sok szó esik ma az okos otthonokról, ami egyelőre csak a kényelemről szól és a sci-fi filmek életérzésére hajaz. Az energiahatékony és a környezetbarát megoldások nem feltétlenül okosak. Attól, hogy különböző otthoni készülékeink tudnak kommunikálni egymással és velünk, attól még a lényeg nem változik.

Split klímák hűtésre és fűtésre

A lakásaink hűtése és fűtése továbbra sem túl hatékony és környezetbarát. Első sorban azért, mert ma még a kettő élesen el van választva egymástól. Alig épül olyan új társasház, ahol a kettő alapból megoldott. Az elmúlt 15-20 évben is nagyon kevés olyan családi ház és társasház épült, ahol a kornak megfelelő korszerű, energia- és költség hatékony hűtés-fűtés rendszer lett kiépítve. A split klímák megjelentenek külön egységként a lakásokban és házakban. Hűtünk velük elsősorban. Az igazán merészek és bátrak akár fűthetnek is vele. Évek óta téma már a gázalapú fűtésrendszereket kiváltják vele és a lakás hűtés-fűtése a klíma feladata. Így egyesítve a hűtés-fűtés rendszert. De ez nem általános megoldás és nem is túl elterjedt. Az oka valószínűleg egyszerű: a klímának van hangja, ami sok embert zavar. Az sem szeretjük, ha fúj ránk valami. A fűtés az legyen hangtalan és ne mozogjon tőle úgy a levegő, mint ha állandóan egy ventilátor mellett élnénk – gondolja a magyar, nagyon helyesen.

Fan-coil rendszerek

Az elmúlt 15-20 fűtés-hűtés rendszer a fan-coil, ami akkor is zúg, amikor hűt és akkor is, amikor hűt és persze fújja is a levegőt. Ez pedig egyáltalán nem túl felhasználóbarát megoldás. Nem lehet hozzá szokni. Az első pillanattól kezdve idegesítő és aki már lakott ilyen lakásban, az nem sírja vissza ezt a hűtés-fűtés típust. Az ilyen lakásoknál inkább azt szeretik a lakók, hogy általában jó hőszigeteltek, így keveset kell fűteni télen, egész jó idő van a lakásban. Ha éppen valamit elrontott a kivitelező, akkor meg zúghat a fan-coil.

Geotermikus és hőcserélő megoldások társasházakban és családi házakban

Az elmúlt egy-két évtizedeben nem csak a fan-coil rendszerek és a split klímák jelentek meg, de még ritkább vendég lett a geotermikus hűtés-fűtés. Aki még nem volt ilyen lakásban vagy házban, annak úgy lehet ezt legegyszerűbben érzékeltetni, hogy a falakban-mennyezeten és a padlóban futnak a fűtés-hűtés csövek, amikben télen melegvíz, nyáron hidegvíz kering. Magyarul a lakás (fal)felületi hűtik és fűtik a lakást. Az egyik legjobb, ha nem a legjobb hőérzetet biztosító hűtés-fűtés rendszer. Azt nem mondanánk, hogy a legolcsóbb, mert egy geotermikus hűtés-fűtés rendszernek állandó fenntartási költségei vannak. Az igaz, hogy nincs gázszámla, de van helyette egy fix villanyszámla és rendszert is karban kell tartani, be kell állítani, ellenőrizni kell évente legalább egyszer, aminek az árát csak az tudja, aki ilyen házban vagy lakásban él.

Mi magyarok ebben is mások vagyunk

Egyelőre olyan hűtés-fűtés rendszer nincs, aminek ne lennének jelentősek a beruházási és/vagy a fenntartási költségei. Legalábbis a magyar hétköznapokban biztosan nincs ilyen. Már csak azért is, mert mi magyarok nem 19-20 fokos lakásokban szeretünk élni télen sem, hanem inkább 24 fokosban. Annak meg ára van. Sőt nyáron is azt szeretjük, ha kb. ilyen hőfok van a lakásban. Igazából azt szeretnénk, ha 23-24 órában az év 365 napjában ilyen hőfok lenne a lakásban. A hőigandozásokat rosszul viseljük akár a meleg akár a hideg irányából nézzük. A jövő Magyarországán sem fogunk úgy gondolkodni a fűtésről, mint Észak-Európában Írországtól, Skócián át Norvégiától Svédországig. Valljuk be, a 23-24 fok nagyon kellemes hőérzetet biztosít, az a se nem túl meleg se nem hűvös. De ne szaladjunk ennyire előre, mert egyelőre nálunk a fűtés elég komoly társadalmi probléma. Az egyik legnagyobb légszennyező, ami egyben pusztít is minket. A fűtéssel nem csak fűtjük az utcát, de mérgezzük is.

A távfűtés szerepe az "okos" Magyarországon

Ezért és talán nagyon helyesen a távfűtésrendszer széleskörűbb bevezetésén dolgoznak. A távfűtésről a többség a drága fűtés jut eszébe és persze a panellakások és nem a bécsi belváros, ahol csak távfűtéssel fűtenek. Erre hívta fel figyelmet a Hungarian Energy Investment Forum 2017 rendezvényen Orbán Tibor, a Főtáv Zrt. műszaki vezérigazgató-helyettese:

"Jelentős fejlesztéseket hajt végre a Főtáv Zrt., ezek következtében kialakulhat a bécsihez hasonló távfűtési rendszer. Hosszú távon az a cél, hogy eltűnjenek a kémények a belvárosból - köszönhetően a zöldülő és olcsóbbá váló távfűtésnek"

A városiasodás, a városok fejlődésével nem az egyedi fűtésrendszereké a jövő. A távhő attól tud költséghatákonnyá és környezetbaráttá válni, ahogy eléri a méretgazdaságosságot. A magyar távhőrendszer fejleszthető, összekapcsolható, a fogyasztók száma drasztikusan növelhető, amivel nem csak hatékonnyá, de kevésbé környezetet megterhelővé is válhat a fűtés. A napi.hu cikkében is erre céloznak, amikor a távhő jövőbeni szerepét írják körbe.

"A budapesti belváros - az V., VI. és VII. kerület - jelenleg teljesen távhőmentes, szemben Béccsel, ahol a város teljesen lefedett távfűtéssel. A bécsi tapasztalatok azt bizonyítják, hogy a távhő olcsón fenntartható, ráadásul zöld - ezért folyamatosan bővül ott az ügyfélkör. Ezzel szemben a budapesti távhőrendszerek szigetszerűen működnek, távvezetéki összeköttetés nélkül. Így viszont egy rendszerben csak egy energiatermelő van - vagyis monopolhelyzet alakult ki -, más szóval a hőtermelői verseny hiányzik a rendszerből."

Kéménymentes Budapest? Lehetséges!

A távhő, nem csak fűtést, de melegvíz szolgáltatást is jelent. Így a különböző villany és gáz vízmelegítő készülékek is kikerülhetnének olyan lakásokból, ahol a távhő szolgáltatás megjelenne. Első körben a pesti belváros a célpont, de ezzel együtt ugyan úgy célpont lehet belbuda is. Szépen lassan pedig egész Budapest, mert a távhő hálózat az egész várost behálózza. Egész Budapestet rá lehet kötni, így csökkentve a hőveszteséget, csökkentve a felesleges költségeket, a fenntartási költségek sokkal több lakáson oszlanának szét, magyarul igen olcsóvá válhatna hosszú távon. Milyen érdekes lenne, ha Budapesten tényleg eltűnnének a kémények. Jó lenne már búcsút inteni a CO-mérgezésnek, és a gáz csak a gáztűzhelyekhez maradna a lakásokban, házakban.

Távhűtés? Miért ne!

Sőt, merjünk nagyon álmodni és legyen a távhő mellett távhűtés is. Az elve ugyanaz. Nyáron hidegvizet kellene keringeni a lakásokban. Na persze nem radiátorokban, mert a radiátorokat is szépen lassan el kellene felejteni. A hűtés és a fűtés falakban menjen. Milyen jó lenne az okos otthonokról úgy beszélni, ha nekik köszönhetően télen-nyáron 23-24 fok lenne otthon és még jóval olcsóbb is lenne, mint a mai megoldások. Egy okos hűtés-fűtés rendszerrel ez tényleg elérhetővé válhatna Magyarországon, fenntartható költségek mellett, sokkal inkább környezettudatosan, mint ma, mert a környezetünk szennyezésével mi magunkat is pusztítjuk. Nem akarjuk mi állítgatni a fűtést és a hűtést, nem akarunk vele kommunikálni, még érteni sem akarjuk hogyan működik. Mi csak azt akarjuk, hogy télen nyáron jó idő legyen otthon.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Új vagy felújított használt lakás. Az új lakás mellett leginkább a modern környezete szól, a rendezett társasház, a lift, a teremgarázs a ház alatt. De a felújított használt lakásoknak meg jobb hangulata van, több „lélek” van bennük. Viszont a környezetükkel szemben minden hátrány elmondható, ami az új társasházaknál nem merül fel kérdésként. Nehéz a választás, ezért most egy olyan lakásbemutatással folytatjuk, ami pont egy új ház mellett van. Így sokkal szembetűnőbb a különbség és az, hogy valójában miről is beszélünk. A kezdő kép bal oldalán van egy Corvin-negyedben épült új társasház, Práter utca 41-43.. A jobb oldalon pedig az a ház, ahol a felújított lakás eladó, Práter utca 39. Vágjunk is mindjárt a közepébe és nézzük meg együtt mit is tanulhatunk ebből a lakáshirdetésből.

Az Otthontérkép Facebook oldala hívta fel erre a lakásra a figyelmet néhány napja. Egy hónapja már beszámoltunk egy másik felújított egyszobás galériás lakásról, amit szintén ezen a hirdetési oldalon találtunk meg először. Meg is állnánk egy pillanatra. Ez a hirdetés egyelőre csak ezen a hirdetési oldalon van. Igazi egyedi hirdetésről beszélhetünk, mert sem a Jófogáson sem pedig az ingatlan.com-on nincs még rajta.  Ahogy az előző felújított lakás is egy lakásbefektető munkája, ez is az. Az előző lakásnál már ismertettük, hogy ezt honnan lehet tudni. Itt most folytatnánk a történetet. A lakásfelújítással foglalkozó lakásbefektetők néha fedősztorikat találnak ki, hogy miért árulják a lakást.

1.Itt most az a történet van, hogy „családi okok miatt” eladó. Nem fontos, hogy nem igaz. Ha például igaz lenne, akkor nem írnák le. Senkinek semmi köze hozzá, hogy miért árulnak egy lakást. Ezt ebben az esetben azért érezhette fontosnak a lakásbefektető, mert így akarja elterelni a vevő figyelmét, hogy a lakás vételárában (extra) profit van. Ahogy az előző lakásnál is a lakásbefektető megvette+felújította és költségein felül végül haszonnal akarja értékesíteni, ez ebben az esetben is így van. Ott ezt nyíltan, nem titkolva teszi, addig itt egy kicsit „szégyenlős” az eladó és terel.

2. A hirdetés szövegéből az derül, ki, hogy kondenzációs kazán biztosítja a fűtést és a meleg vízet. Az ilyen kislakások kritikus pontja – a fűtésrendszer – ezért nagyon bíztató. Az előző kislakásnál maradt a konvektor és a külön villanybojler. Szépen befotózták a lakást, méghozzá profik. Ezt a lakást a tulajdonosa fotózta talán a mobiljával. Abban a hirdetésben nem hangsúlyozták a fűtésrendszert, mert az maradt a nem túl hatékony konvektor. Kicserélhették új konvektorra, de a lényegen, a fűtésrendszer elavultságán nem segít. Itt viszont korszerű cirkós fűtés van, de nem túl jó fotók.

3. A jóminőségű nyílászáróknak és a lakás belső szigetelésének köszönhetően B kategóriás energetikai tanúsítványról beszél a hirdető, ami már egy érdekes pont. Aki nem ismeri az energetikai tanúsítványokat, annak mondanánk, hogy elsősorban a társasház energetikai besorolása határozza meg a lakások energetikai tanúsítványának a minősítését. Egy ilyen rossz minőségű és teljesen elavult, lepusztult házban elképzelhetetlen a B kategória. B kategóriás lakások új társasházak esetében vannak, nem egy ilyen omladozó, nulla szigetelésű házban. A nyílászárók kicserélése, a lakás belső szigetelése, a fűtésrendszer korszerűsítése csak részben tudja ellensúlyozni a ház rossz energiafelhasználását. Itt szerintünk az eladó ismét füllent. Pénzért ma szinte bármi elintézhető ebben az országban. Biztosan van az a cég, aki olyan tanúsítványt ad a megrendelőnek, amit kér, de azért ez árnyalja a hirdető szavahihetőségét és megbízhatóságát. És ne felejtsük el, még fel sem hívtuk, nem is találkoztunk vele, csak a hirdetését elemezzük.

4. „Ingatlanos trükk”, hogy nincs az a lepukkant ház a városban, ahol ne terveznének felújítást és liftet. Ez az eddigi hirdetéselemzés alapján csak annyit jelent, hogy a hirdetés végén olvasható mondat sem lehet több üres fecsegésnél. Felelősség és minden kötelezettség nélkül lehet kijelenteni, hogy biztosan megújul az egész ház „hamarosan”. Miközben első ránézésre ez a ház pont úgy néz ki, mint amiket lebontottak azért, hogy a helyükre új házakat építsenek. Ezek miatt az új házak miatt nevezték el a környéket Corvin-negyednek, előtte ez csak a budapesti Harlem volt, a gettó, a dzsumbuj, ahová inkább kényszerből költöztek emberek, nem akartak itt élni.

Az alapgondolat adott. Új lakás vagy felújított használt lakás. Az új lakásoknál, ha egyedivé akarjuk tenni a teljesen alap lakást, akkor nekünk kell „felújítani”. Úgy még drágább lesz az eredeti árához képest is. Itt vannak viszont a felújított használt lakások, amik körül mindig van valami zavaró tényező. Az előző lakásnál az ára, a konvektoros fűtése és persze az, hogy Peterdy utcában van egy unalmas környéken. Ez bizonyos szempontból „izgalmasabb” elhelyezkedésű, de a ház rémésztő kívülről is – belülről még ennél is rosszabb lehet. Az előző lakásnál legalább az eladó nem játszik Pinokkiót, itt viszont féligazságokra épül a hirdetés, amitől az még nem lesz igaz. Az ára barátibb az előző lakáshoz képest, de mind a kettőt csak személyes megtekintés után lehet 100%-osan véleményezni. A hirdetés alapos elemzése ettől függetlenül elengedhetetlen. Ha csak felületesen átfutunk rajta, akkor nem biztos, hogy feltűnnek benne az árulkodó jelek. Az előző lakásnál a profi fotók elvonhatják a figyelmet minden másról. Ezért is van profin fotózva. Ez a lakás nincs jól fotózva. Kár érte, hogy nem lett teljesen kiürítve. Jobban is be lehetett ez rendezve előtte és csak az van a képen, amit még nem vittek el. De az is lehet, hogy a lakásbefektető időközben meggondolta magát és nem fejezte be a berendezését, inkább már eladná a lakást. A vevők szempontjából lényegtelen is az igazság, csak a hirdetésben zavaróak a lakás hangulatát elrontó bútorok és kiegészítők. Az előző lakásnál figyeltek mindenre, hogy egy kész terméket áruljanak. Ez a lakás viszont egy olyan termék, aminek a „csomagolása” nem sértetlen. Pro és kontra lehetnek érvek és ellenérvek az üzletszerűen felújított és épített új lakások választása mellett. A mit kapok a pénzemért minden lakásvásárló elsőszámú kérdése. Az új építésű és a felújított használt lakások piaca egyvalamiben teljesen egyforma: elsősorban álmokat és életérzést árulnak és csak másodsorban lakásokat.

Egy másik felújított lakás története:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Akik társasházban élnek legalább egyszer már biztosan hallottak veszekedést a szomszédból. De legalábbis, ha velünk még nem történt meg, valamelyik ismerősünktől már biztosan hallottunk bizarr történeteket. Ajtócsapkodás, kiabálás, törés és zúzás, akár tetlegesség. A társasházi élet félig meddig egy nyitott könyv. Úgy élnek egymás mellett az emberek, hogy közben akarva akaratlanul együtt is élnek. Vannak csendes és egyáltalán csendesnek nem nevezhető szomszédok. Most az teljesen mindegy, hogy egy lakó bérlője a lakásnak, szívességi lakáshasználó vagy éppen a tulajdonosa. A zajos vagy hangos életet élő embereket nem az különbözteti meg egymástól, hogy milyen jogviszonyban állnak a lakással.

A zajos szomszédokra, ha az elég zavaró már, biztosan ki fogják hívni a rendőröket. Most nem arra gondolunk, hogy valakit az zavar, hogy a szomszéd lakásban milyen hangosan szól a tévé, mikor megy a mosógép vagy éppen mennyire hallgatnak hangosan zenét. A zajos szomszéd alatt most családi veszekedéseket, ordenáré vitákat értünk. Persze egy kontroll nélkülivé váló, féktelen házibuliban is váratlan vendégek lehetnek a rendőrök. A veszekedő szomszédok viszont gyakoribb jelenség egy társasházban, mint a bulizó fiatalok. A családon belüli erőszak legtöbbször nőket, gyerekeket érint. A családi veszekedések egy újabb fejezetére hívta fel a figyelmet a police.hu tegnap este, amit ma délelőtt az origo.hu is megírt, igaz jól elrejtve a többi hír között. A „nő verve jó” morbid humor a magyar társadalomban. De az, hogy egy családi veszekedésben valaki egy kölyökkutyát bántalmazzon, mert éppen szentimentális tájfun csapott le a párkapcsolatára, az azért elég szokatlan.

A mindennapos családi veszekedésekre kiérkező rendőrök, nem bántalmazott gyereket vagy nőt találtak a lakásban, hanem egy 2 hónapos husky kölyköt. Az ember fel is teszi magában a kérdést, hogy mit véthetett a kiskutya, amiért rajta vezetett le a dühét a férfi?!? Biztosan a nőé volt, így bűntette a párját a valamiért nagyon csalódott férfi. Sosem fogjuk megtudni, csak a helyzet pikantériáját adja meg. Érzelmi zsarolás áldozata tud lenni legtöbbször a gyerek is a családban. Most éppen a kutya volt a kisgyerek, mert sok kutyatartó a saját gyerekeként viszonyul a kedvencéhez, családtagnak teknti. Egyszerű támadási pont, így könnyen áldozattá is válhat. De nem is akár hol történt. Nem a dzsumbuj közepéből látunk életképet, ahol az állatkínzás akár jó hecc lehet néhány frusztrált alaknak. Ez bizony Budapest közepén, a klasszikus belvárosban, az 5. kerületben történt, ami a legdrágább budapesti kerület, ha ott akarunk valamiért élni.

A pénz nem boldogít és nem szűri meg a szomszédokat sem. Drága környéken sincs nyugalom vagy biztonság, ha még  a lakáshirdetésekben ezt az illúziót is hirdetik.

Kutyatartók mindenhol vannak, zajos és veszekedő szomszédok is. Egyesek szerint a lakásban kutyát tartani már önmagában állatkínzás. Egy kis védtelen kutyakölyköt bántalmazni viszont mindenki szerint az. A belváros drága utcái és házai lehetnek ugyan úgy elérhetetlenek egyeseknek, mint visszataszítóak másoknak. A falak viszont tudnak beszélni az ott élőkhöz, akik a lakásárak giccses csillogásán túl tragikus emberi történetekről és sorsokról hallhatnak a körfolyosós társasházak zárt világában.

Kép: woodworking_art

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A történet azzal indult, hogy a bérlő szólt „Az éjszaka 2-3 óra magasságában a bojler elkezdett csöpögni…” Volt egy helyszíni ellenőrzés is és kiderült „Mindenképpen cserélni kell…”. A villanybojler cseréje vasárnap reggel 9-re lett leszervezve. Eddig is Hajdu volt és ezután is Hajdu maradt, csak friss 120 literes típusra lett cserélve a régi. Nem a legenergiatakarékosabb, nem is a legmodernebb és legszebb, de hosszú távon megbízható, könnyen javítható.

A szerelők időben érkeztek és fel is hozták a harmadik emeletre gyalog az új bojlert.

A lakás kicsi, a fürdőszobája is az. Inkább hívjuk zuhanyfülkének egy kis mosdóval, nem fürdőszobáról van szó. Meg is nézték közelebbről, hogy mégis hogyan lehetne levenni, de ott kezdődtek a nehezségek.

A kisebb létráról kényelmetlennek tűnt, a nagyobb létra meg nem fért be a zuhanyzóba. Így maradt a kislétra.

Elindult a leszerelés, aminél vörösiszap áradás történt. Innen látszódik csak igazán, hogy milyen régi darab volt és mennyire nem figyeltek oda rá. 2-3 évente a villanybojlereket is érdemes karbantartani, tisztítani. Ha átlátszó lenne, akkor mindenki értené, hogy miért. A vízkő lerakódás nem hangzik olyan csúnyán, mint ahogy kinéz. Inkább egy sárszerű anyag lepi el a bojlert belülről. Itt a rozsdás lé öntötte el a tusolót.

De komplikációk mindig vannak, ne lepődjünk meg semmin. A csatatérré változott helyszínen kívül nagyobb baj nem történt.

Lekerült a rég, sőt ki is a lakásból. Fel lehetett készíteni az új bojlert a bekötésre. Na az sem ment olyan simán.

Kellett egy kis barkácsolás, hogy beférjen.

Ahhoz is két ember kellett, hogy lekerüljön a régi és ahhoz is, hogy felkerüljön az új bojler. Az egyszermélyes tusolóban kész akrobatika volt ezt elintézni, de sikerült. Szerencsére a szerelők inkább „srácok” voltak, nem pocakos urak, így befértek bojlerestől a kicsi és szűk térbe. 2. generációs bojler- és villanyszerelő. Elemesélte, hogy az édesapjától vette át az üzletet, aki tűzoltóként ment nyugdíjba, de valamiből meg kellett élnie.

Baj azért történt, egy ujj megsérült, azonnal fertőtlenítést kért a „sérült” szerelő. Jól jött a vodka a hűtőből, egy kis vatta és már meg is volt az elsősegélynyújtás.

Szépen be lett kötve, beüzemelve, ellenőrizve és már boldog volt a bérlő és persze a szerelők is. El is mondták, hogy ennyi idő alatt két bojlert szoktak beszerelni nem egyet. Az élet már csak ilyen, főleg egy hűvöskés márciusi vasárnap reggel.

A végén maradt a garancia érvényesítése, céges pecséttel, hivatalosan, ahogy azt illik, illetve az elmaradhtatlan számla. A jó munkához nem csak idő kell, de papírok is arról, hogy ki és mikor végezte.

Majd fájó búcsút vettünk a régi a bojlertől.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A környék, ahol élünk, lehet állandó és lehet természetesen változó. Sosem lehet az ember elég biztos abban, hogy az az utca nem tartogathat kellemes vagy kellemetlen meglepetéseket a számára. Egy csapásra megváltozhat az élet, a hangulat. Most pedig nem egy filmről beszélünk, hanem a hétköznap valóságáról. Az otthonaink értékénél szinte elsőszámú tényezőnek az elhelyezkedést, a közvetlen környezetét határozzuk meg. Viszont van ebben azért jócskán ellentmondás is. A tiszta és rendezett utcákat már kevésbé érezzük olyan fontosnak. A szemét, a „nyilvános wc”, a kutyagumi főleg a belváros problémája Budapesten. Na jó, nem a problémája, mert a lakásárakra ez nem hathat. Problémának meg csak azt lehet tekinteni, ami erre kihatással van, gondolhatják mind az eladók-vevők és bérbeadók-bérlők. A drága, mások szerint túlértékelt pesti belvárosnak nem csak az árait nehéz megszokni. Mindig a lábunk elé kell nézni, ehhez hozzá lehet szokni, és azt is meg lehet tanulni, mikor veszünk levegőt az orrunkon és mikor nem, ha kellemetlen szagokat érzünk. Beárazta ezt már a város, vagy inkább egyszerűen nem vesz róla tudomást. Kukabűz, fekália, vizelet, hányás és a szemét, lehetne a város szexepilje. Nem kell ehhez sötét sikátorokba elmenni, vagy csak a budapesti éjszakában elmerülni, a legmenőbb belvárosi környékeken fényes nappal is részesei lehetünk az élménynek. A hajléktalanok, az általuk elfoglalt közterületek, vagy amikor felszállnak a tömegközlekedési eszközökre, már csak hab a tortán. Hozzá tartozik ez az igazi budapesti hétköznapokhoz. Szemet hunyunk és orrot befogunk, amikor és ahol kell.

De nem kell ehhez a belvárosban élni, hogy a problémát kizártnak tekintsük az életünkből. Nyugodt kertvárosi utca, valahol Budán, drága telkekkel és házakkal. A nyugalom szigete, elitista, átlagon felüli lakásárakkal. Aztán mégis csak a lábunk elé kell nézni, mert az utcában helyi szintű gerillaháború folyik. Úgy néz ki, hogy a környékbeli kutyatartók pikkelnek pont erre az utcára. Azt azért nem olyan nehéz észrevenni, hogy lépten nyomon kutyapiszok van a járdán és a mellette lévő kisebb kertek és fák alatt is. Feltűnt ez az ott élőknek is, akik megteszik a tőlük telhetőt, de folyamatos az utánpótlás. Talán még ők sem hiszik el, hogy ez pusztán a véletlen műve, esetleg a történet passzív alanyainak,  a kutyusoknak, ez lenne a „kedvenc” utcája. Lusta és sznob gazdikról sem beszélhetünk, akik fittyet hánynak, hogy a kedvencük éppen hol és mit csinál. Tudatos, megtervezett és megszervezett akcióról van szó. Az utca fáin plakátok jelzik a háborút. Nyers és egyértelmű a propaganda. Pótolni is kell őket, mert bizony néha valahogy elfújja őket a szél. Biztosan a szél az, hát ki más lenne képes arra, hogy csak úgy letépje őket! Idillinek koránt sem nevezhető helyzet bármelyik csendes kis utcácskában bekövetkezhet. Ugyanis ilyen ez a város. Változnak az ott élők, a szomszédok. A pörgő lakáspiac a környékeken általában gyorsabban frissülő lakókat is jelent. Az ár pedig nem szűr meg különösebben semmit. Még nem is árfüggő az, hogy ki és milyen módon szennyezi az utcát vagy zavarja a szomszédait. Nem válogatnak a vevők között az eladók, mindenkinek minden eladó. Az emberi gonoszság meg tudjuk, hogy nem ismer határokat, ami akár a kutyát is használhatja fegyverként a hétköznapokban. Nálunk elvileg nincs általános fegyverviselési engedély, pedig a háziállatok tartása bizonyos szintig az. Fenyegetést jelenthetnek – ha a gazdi szándéka ez – a szomszédokra és a környékre. Az ugatós és nyüszítős kutyák egy társasház életét meg tudják fűszerezni. Na de visszatérve, mit szóljon egy egész utca, ahol a kutyagumi nem fecseg, de annál zavaróbban tudatja az ott élőkkel, hogy sz@rnak rájuk – szó szerint.

A gazdik felelősségéről itt olvashat még:

Kezdőkép: NaroPinosa

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Hol fogunk élni? - merültünk egy színes kérdés egyáltalán nem fekete-fehér válaszkeresésében karácsonykor. Most azt is megnézhetjük, hogy meddig fogunk élni. Az életünket sokáig olyan végtelennek éljük meg. Mindent megteszünk azért, hogy minél többen emlékezzenek ránk, mert elvileg annál tovább élünk. Legalábbis ezt gondoljuk, vagy inkább ebben hiszünk. Aztán ott a kegyetlen valóság, hogy az időnk években mérhető, egyszerűen puszta másodpercekben. Ketyeg mindenki órája, ha tetszik ha nem, és el is jön a pillanat, amikor az a bizonyos óra megáll.

A hol, hogyan és miben élünk hatással van arra, hogy mennyi időnk is van hátra. A lakásviszonyaink és a életminőségünk között a várható életkorunk a közös nevező. A fejlődő régiók nem csak jobb életminőséget, jobb körülményeket jelentenek az ott élőknek, hanem hosszabb életet is. A városellenességről és annak történelmi okairól már beszéltünk. Ma mégis városiasodik az ország, urbanizálódunk, de nem országosan, hanem csak szűk régiók értelmében. Ezt jól kifejezi a KSH várható életkor térképe. Nézzük csak meg hol lehet több mint 79 évet élni „elvárhatóan” Magyarországon. Budapest, Győr-Moson-Sopron, Hajdu-Bihar, Vas és Zala megye. Három részre szakadt ország, középen Budapestttel, keleten Debrecennel és tág vonzáskörzetével, nyugaton pedig Győr, Sopron és Szombathely tág vonzáskörzetével. Nyugat- és Észak-Nyugat-Magyarországot már Bécs és Pozsony vonzáskörzetének is tekinthetjük, nem csak Magyarországon belüli folyamtok hatnak rá. Ausztria és Szlovákia megkerülhetetlen tényezői az ország ezen területének. Vonzza az új lakókat, nem csak a jobb jövedelem, hanem a minőségibb és hosszabb élet reményében is. Patetikus életérzés mások gondolatában örökké élni. A realitás mégis csak azt mutatja, hogy a magasabb várható életkor motivál , mobilissá tesz minket nőként és férfiként egyaránt Magyarországon. Hosszabb életet, boldog nőnapot kívánunk!

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Lázban ég a média, hogy micsoda horderejű változás várható a végrehajtási törvény ad hoc módosítása miatt. De ahogy szokott lenni, semmi sem az, aminek látszik. Más olvasható a hírekben, mint ami a törvényjavaslatban benne van. Abban szinte mindenki egyetért, hogy a végrehajtási törvényünk finoman szólva sem 21. századi. Nem toldozgatni foldozgatni kellene, hanem teljesen új alapokra kellene helyezni, ha modern Magyarországban gondolkodunk.

Különösen az ingatlanvégrehajtásokat éri sok kritika. A kritikáknak engedve, különösebb szakmai egyeztetés nélkül, új gumiszabály van születőben. Nem egyedi, mondhatni, elég általános jogalkotói magatartás Magyarországon, hogy semmit sem egyértelműen szabályozunk, hanem csak úgy, hogy mindenkinek igaza lehet, de vita esetén majd a bíróságok így vagy úgy is ítélhetnek, éppen attól függően, hogy ki, mit és hogyan tud belemagyarázni.

A módosítás röviden tömören elsősorban azt próbálja késlelteni, hogy az ingatlant minél előbb féláron hirdessék meg. Jelenleg ugyanis ez nem is olyan nehéz. A kikiáltási ár kezdésnek mindjárt 70%-a  a lakóingatlan becsült értékének. Itt megállhatnánk egy pillanatra és tiszta vizet önthetnénk a pohárba:

1. Nincs az a végrehajtási törvény, ami szabályozni tudja azt, hogy egy lakóingatlannak mennyi is valójában a valós értéke.

2. A magyar ingatlanértékelés egy katasztrófa. Nemzetközileg teljesen értelmezhetetlen a magyar lakások értékelése. Az értékbecslők bármilyen árhoz tudnak egy módszertant készíteni és szép hosszú oldalakon keresztül beszélni a nagy semmiről.

3. Hogy egy lakásnak, háznak mennyi lesz az értékbecslő szerinti ára, az az értékbecslést megrendelőtől jobban függ, mint magától az értékbecslőtől.

4. Pontosan azt kell mondania az értékbecslőnek, amit a megrendelő hallani akar. Az lehet egy bank, követeléskezelő, de lehet egy végrehajtó is.

5. Az értékbecslők Magyarországon egyáltalán nem függetlenek, az értékbecslések ezért teljesen szubjektívek, amik már önmagukban teret engednek a visszaélésre.

6. Az új törvénymódosítás csak arra lesz jó első sorban, hogy az értékbecslők még inkább nyomás alá kerüljenek és még alacsonyabbra értékeljék, az amúgy általában sem túlértékelt árverés alá kerülő lakóingatlanokat.

Emiatt épült erre egy üzletág, ahol a lakóingatlan árverésekre nagy erővel hajtják fel a potenciális vásárlókat, hogy licitverseny alakuljon ki. Olyan komoly licitversenyek is vannak, ahol a lakóingatlanokat piaci ár felett értékesítik, mert időközben mindenki elfeledkezik arról, hogy a licitálásnak ez is lehet a vége.

Az új szabályozás szerint, ha egy évig nem sikerül vevőt találni a kikiáltási áron – ez a becsült érték 100%-a – akkor egy év után 80%-os becsült értéken lehetne értékesíteni, magyarul érvényes vételi ajánlatot tenni a lakóingatlanra. (Frissítve: 2017. március 7-en magszavazták, de már a becsült érték 90%-ra emelték az érvényes vételi ajánlat értérhatárát egy év sikertelen árverés után!)

Ha elfogadják, akkor majd az új 100% lesz egyenlő a régi 70%-kal. Az értékbecslés eddig is és ezek után is meg fog tudni felelni a bankok, követeléskezelők és a végrehajtók elvárásainak. Ez a szabály pillanatok alatt kijátszható, semmin sem változtat, csak papíron úgy fog kinézni, mint ha minden rendben lenne.

De ez így egyáltalán nem helyes irány és nincs is miért tapsolni.  Ameddig a magyar ingatlan értékbecslés nincs úgy beszabályozva, hogy az nemzetközi standardok alapján 100%-ban transzparens legyen és 1000%-ban független és megkérdőjelezhetetlen, addig időpazarlás minden ilyen gumitörvény.

De van a módosításnak is egy kritikus pontja, ami a guminál is gumibb törvényt akar alkotni. Ártatlannak tűnő, nem is túlságosan bonyolult mondat kerülne bele. Mivel erről szerintünk még sokat fognak vitatkozni, ha nem pontosítják, ezért most szó szerint idézzük:

"4. § A Vht. 156. §-a a következő(5) bekezdéssel egészül ki : „(5) A végrehajtó a lakóingatlan árverezése során a legalacsonyabb érvényes vételi ajánlat összegét a felek kívánságára az általuk meghatározott értékre lecsökkenti."

Van hozzá jogalkotói magyarázat is, ami ad egy kis támpontot, hogy miért is fontos ez az ártatlan mondat:

„4. §-hoz

A módosítás lehetőséget biztosít arra, hogy a lakóingatlan fogyasztóval kötött szerződésen alapuló követelés behajtása iránt indult végrehajtási eljárásban a becsérték összegénél alacsonyabb értéken kerüljön értékesítésre. Ebben az esetben a felek mindegyike, tehát az adósnak és a végrehajtást kérőnek, több végrehajtást kérő esetén pedig mindegyik végrehajtást kérőnek bele kell egyeznie a meghatározott érték összegébe, illetve kérniük kell, hogy a meghatározott érték legyen az árverésen a legalacsonyabb érvényes vételi ajánlat .”

Ha még mindig nem értenék, hogy miért borzolja ez majd a kedélyeket, akkor idéznénk a hirado.hu híréből Soltész Miklós szavait:

„Hozzátette, a felek közös megállapodása esetén ettől a kikötéstől el lehetne térni, azaz meg lehetne állapodni alacsonyabb árban is, ám ezután nem maradhat fenn több adósság. Így nem fordulhat elő többé az, hogy egy család elveszíti a lakását és még tartozása is marad – magyarázta Soltész Miklós. Kikötés – közölte -, hogy csak egy ingatlana lehet a családnak, és a végrehajtást megelőzően legalább hat hónapig folyamatosan abban a házban vagy lakásban kellett lakniuk.”

Sem a törvénymódosítás mondatából, sem a hozzá fűzött magyarázatból nem derül ki az, amit Soltész Miklós mond. Ha ezt szeretnék, akkor miért nem ezt írják bele a törvénybe?

A magyarázat szerint, nagyon beleképzelve, a képviselő arra gondol, hogy ha a felek, beleértve az adóst is, 100%-ban közös megegyezéssel az ingatlan értékét a törvényi szabályozásban foglaltak szerint alacsonyabb áron akarják árverezni, akkor ott a hitelezők, a tartozást behajtók kvázi lemondanak az ingatlan árán felüli tartozás további követeléséről.

Ma még könnyedén előfordul az, hogy elveszik a ház, de közben a tartozás megmarad. Az adósrabszolgaságot talán, hangsúlyozzuk, hogy talán nem gumitörvényekkel kellene megpróbálni felszámolni. Azzal igen nehéz lesz.

Induljunk ki abból, hogy ki és milyen indokból fog lemondani majd a követeléséről a másik javára:

7.  Eleve sorrend van, hogy kik és milyen módon kaphatják meg a követelésüket.

8. Aki a legelső, ő örül majd minden forintnak, a többieknek meg semmi érdekük nem fűzödik ahhoz, hogy lemondjanak a tartozás további követeléséről.

9.  Az ingatlan értékesítése így lassítható, a visszaélés részben kezelhető, hiszen elég csak alulértékelni az ingatlant, azt utána legalább 80%-os értéken egy év után értékesíteni és már adósrabszolga marad minden ilyen helyzetbe került adós.

10. Ha pedig még 100%-os áron vagy a fölött is elmegy az ingatlan egy éven belül, akkor meg főleg adósrabszolga marad az adós, ha nem fedezi a tartozásait az ingatlanárverésből befolyó vételár.

Itt nincs olyan megoldás, hogy a káposzta is megmaradjon és a kecske is jóllakjon. A kecske eddig is megette a káposztát és ezután is meg fogja enni, csak egy kicsit lassabban.

"Bárki kerülhet még bajba, érezheti magát egérfogóban, csak azért, mert az ingatlan ára és értéke nem szakmai alapon van meghatározva és szigorúan külön választva, hanem éppen ki-ki PILLANATNYI ÉRDEKÉT fejezi csak ki." (2015. május 28., Ingatlanműhely):"

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Jön a tavasz, több bérbeadóban motoszkál a hang, hogy a lakást el kellene adni. Ha bérlő van a lakásban, határozott idejű bérleti szerződéssel, akkor azért érhetik meglepetések a bérbeadókat. Egyrészt a bérlő nem egy dísztárgy, amit megununk és kidobunk lomtalanításkor. Másrészt minden indok nélkül, csak úgy felmondani egy érvényes szerződést, az bizony egyszerű szerződésszegést jelent. Azt szinte mindenki tudja, hogy 1 éves szerződéseket kötnek a bérlőkkel és elvárják, hogy még véletlenül se legyen rövidebb ez az idő. Ez vált teljesen általánossá az albérletpiacon. Ha a bérlő el akar menni előbb – tehát szerződést szeg- akkor a kauciója (óvadék = a bérlet díj biztosítéka) elveszik. De az ingatlan tulajdonosa, bérbeadója is tud szerződést szegni, ha csak úgy rendre utasítja a bérlőt és megkéri, hogy költözzön el a szerződéses határidő előtt.

Gondolkodjuk előre

Amikor kiadjuk a lakásunkat, azért gondoljunk bele abba, hogy mi magunk képesek vagyunk-e betartani legalább azt a minimális elvárást, hogy ha egy éves szerződést íratunk alá a bérlővel, akkor az egy évet is jelentsen, ne pedig kevesebbet.

Nagyon sokan nem gondolnak bele. Úgy vannak vele, majd lesz, ami lesz, a lakás úgy is az enyém, azt csinálok vele, amit akarok. Nehogy már egy bérlő mondja meg nekem, hogy mihez van jogom és mihez nem a saját tulajdonomnál?!? Ez egy buta és meglehetősen felelőtlen hozzáállás.

A lakhatás lehet, hogy nem alapjog, de a jogrendszerünk védelmet nyújt azoknak, akik lakóingatlanokban élnek, legyenek ők bérlők vagy legyen az a saját tulajdonuk. A jogi védelem, mind a két félnek jár. Egy adott ingatlannál – tehát egy albérletnél – azt védelmezi a jog, aki a lakásban él, azt használja életvitelszerűen. Ez pedig nagyon is logikus és nagyon is érthető. Máskülönben egy nagyon jobizonytalan helyzetről beszélhetnénk, ahol a kiszolgáltatottság csak egy enyhe kifejezés lenne a valódi helyzetre. Lehet rajta vitatkozni, hogy ezzel a bérlő vissza is élhet. Az egy másik történet, azokra a vizekre most nem evezünk.

Határozott idejű szerződés = tervezhető

Itt és most az a fontos, hogy van egy rendes, jólfizető bérlő, aki aláírta az egy éves szerződést, megfizette az óvadékot, minden rendben van. Csak egy napon a lakás tulajdonosa, a bérbeadó azzal kopogtat az ajtón, hogy ő eladja a lakást és jobb lenne innen elköltöznie. A valóságban ez lehet több körös esemény is. Beindul a bizonytalankodás, hogy „Lehet eladom a lakást, még nem biztos, csak lehet”. Aztán folytatódik azzal, hogy „Megmutatnám csak egy ismerősnek, mert lehet érdekli.”. Végül kicsúcsosodhat abban, hogy „Sürgőssé vált, minél előbb el akarom adni, de nem kell elmenni, csak majd jönnek nézni a lakást hetente egyszer.” Aztán ez nem így lesz és elindul a bérlő „zaklatása”, hogy „Most azonnal mutatni kell, mert ilyen és olyan érdeklődők jönnének”, amivel elindul a bérlő ellehetetlenítése. Nem történik más, mint egy lassú elűzése a jó bérlőnek, aki hirtelen azt sem tudja mit csináljon. Lehet balhézni, befeszülni, mert erre a jog egyébként teljes mértékben lehetőséget is ad a bérlőnek. De a legtöbb esetben jobb a békés elválás, meg a kellemetlenségek tűrése, amíg muszáj. A "rendsebb" bérbeadók valamilyen kedvezményt, kompenzációt ajánlanak fel ilyenkor a bérlőknek, de legalábbis nem mutatják addig a lakást "ingatlanosokkal", amíg benne lakik, csak az elköltözése után.

Ha a bérlő fizet rendesen, minden együttélési szabály betart a házban, akkor a határozott idejű bérleti szerződés végéig ottmaradhat. Akkor is, hangsúlyozzuk, akkor is, ha a lakást időközben eladják. A tulajdonjog változás sem írja felül a bérlő ezen jogát.

Még a lakás új tulajdonosa sem jöhet azzal, hogy nem vele kötötte a bérleti szerződést, mert a jog itt igen ésszerű és folytonos, védi a jóhiszemű felet, aki betartja a szerződést és fizet a lakás mindenkori tulajdonosának. Aki határozott idejű lakásbérleti szerződést kötött a bérlőjével, az egy olyan fix szerződést kötött, amiben a mindenkori tulajdonos felelősséget vállal a szerződés betartásáért a határozott idő lejártáig.

Határozott idejű szerződés = biztonságos

Erről teljesen megfeledkeznek sokan, de több mint valószínű, hogy nem is tudják és a bérleti szerződésben sem pontosítják. A bérlők is sokat beszélnek arról, hogy milyen rossz a határozott idejű bérleti szerződés, mert „röghöz köti őket, nem is tudhatják, hogy mi lesz velük 1 éven belül”. A határozott idejű lakásbérleti szerződés első ránézésre olyan, mint a szolgáltatóknál a hűségidővel kötött szerződés. Közben minden hátrány – ami csak egy egyszerű félelem a bizonytalanságtól – lehet egyben előny is.

Csak az a bérlő lehet biztos abban, hogy a bérbeadója egyik napról a másikra nem teheti ki az utcára, akinek határozott idejű bérleti szerződése van.

A határozatlan idejű ettől kockázatosabb, még ha sok bérlő ennek örülne inkább a legjobban. Ott felmondhatja mind a két fél bármikor és menni kell, ha menni kell, mert nincs időbeli korlát. Ezért határozatlan és ezért jelent bizonytalanságot is. A lakhatásban – ha jóhiszemű és rendes bérlőről beszélünk – a legritkább esetben szereti az ilyen bizonytalan helyzetet.

A hosszú távú albérlet nem 1 évet jelent

Az albérlet nem feltétlenül átmeneti megoldás és a szónak nem is abban az értelemben, ahogy ma gondoljuk. Évekig, de ma már vannak bérlők, akik akár két évtizede albérletben élnek. Nem költöznek évente, akár 5-10 évig is egy lakásban laknak. Leginkább csak akkor költöznek, ha elküldik őket, pl. a lakás eladása miatt. Otthonuknak érzik és legkevésbé sem örülnek a váratlan helyzeteknek, a kiszolgáltatottságnak. A saját lakás melletti egyik érv pont az, hogy „Élj saját lakásban, mert az albérletből bármikor kidobhatnak, nem lehet vele hosszú távon tervezni”. Lehet, már hogyne lehetne. Egyelőre még hiány van az olyan bérbeadókból, akik így gondolkodnak és valóban hosszú távú bérbeadók, mert a bérlő is ember és az albérlet is otthon.

Budapesti albérletpiacról itt olvashat még:

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Egy kis segítség azoknak, akik elbizonytalanodtak a NAV tájékoztató levele után. Nem mondható média hecc kampánynak, ami az idei adóbevallási tervezet körül folyik, de mint ha kampányolna az adóhatóság idén azért, hogy jóval május előtt már a figyelem középpontjába kerüljön az éves adóbevallás.

Nem kell tőle félni!

Ez az egyik legfontosabb, főleg bérbeadóként, ahol magára van utalva a lakás tulajdonosa, hogy se nem több se nem kevesebb adót ne fizessen, mint amennyit kell. Nem létezik már fix adó, amit ki lehet számolni könnyedén egy alapművelettel a bérleti díj bevételek után. Egy nem túl bonyolult Excel tábla szinte ma már elengedhetetlen a pontos számításhoz. Ott vannak a különböző adózási szabályok ismerete, ami egyben a különböző kedvezmények ismeretét is jelenti. Bizony, ma már bérbeadóként igen jól kell ismernünk az adózási környezetet, ha számít az, mennyi is marad a végén a zsebünkben.

Az is számít, mennyi marad a zsebünkben!

A NAV a lakásbérbeadóknak tudja a legkevesebbet segíteni jelenleg. Pontosan az adózási szabályok miatt. Nem mondjuk, hogy bonyolult, de az adóhatóságnak az adóbevételek maximalizálása az érdeke, amíg a bérbeadóknak meg az adóoptimalizálás. A kettő nem összeférhetetlen, csak a NAV-nak nem érdeke, hogy nekünk ebben segítségen.

Magánszemély vs. Céges bérlő

Ha mégis kérünk egy tervezetet, akkor azzal már foglalkoznunk kell, szükségszerűen módosítani kell, vagyis javítani a NAV előzetes számításait. Ha ezt elmulasztjuk és félvállról vesszük, akkor kevesebb maradhat a zsebükben. De ami igen fontos, hogy bérbeadóként nem igazán érdemes ezt igényelnünk. A NAV ugyanis csak azoknak a bérbeadóknak tud majd tervezetet készíteni, akiknek céges bérlőjük van. A céges bérlőknél ugyanis kötelező – adózási szabály – hogy ők havi rendszerességgel SZJA bevallást készítsenek és adóelőleget fizessenek a tulajdonos nevében. Ezt úgy kell elképzelni, mint a bérszámfejtést. A céges bérlőnél a tulajdonos, mint egyfajta munkavállaló van nyilvántartva, ahol a bérleti díj, havi munkabér és azután kell fizetni SZJA előleget. Emiatt tud a NAV számolni vele, hiszen látja a havi „munkabért” és a befizetett adót. De nem látja az elszámolható költségeket és persze a kedvezményeket. Azoknál, ahol magánszemély a bérlő, a NAV semmit sem lát, így ők egyáltalán nem tudnak jelenleg élni ezzel a NAV szolgáltatással. Nekik marad a klasszikus önbevallás. Nem is lehet elégszer hangsúlyozni, hogy az önbevallás nem a csalásról, adóelkerülésről szól. Az önbevallás lényege pont az, hogy annyi adót fizessünk, amennyire az adójog erre kötelez minket. Ezért a NAV tervezetét tényleg kezeljük fenntartásokkal. Egy nagylelkű ajánlat, de nem lakásbérbeadóknak.

A könyvelő sem mindegy

A bérbeadás sikere, jövedelmezősége múlhat azon, hogy mit és hogyan számolunk ki. Felületes ismeretekkel, a vak szerencsében bízva nem ajánlatos az adótörvények birodalmába belépni. Legyen legalább könyvelőnk, aki ért a lakásbérbeadás adózásához. Ez sem olyan egyértelmű, mert egy külön szakterület, amihez csak azért, aki ezzel foglalkozik. Nem minden könyvelő tudja kapásból, hogy milyen módon is optimalizálható egy bérbeadó bevétele, az elszámolható költségekkel és kedvezményekkel együtt. Ha a könyvelő ismerete is felületes a bérbeadás adózásával kapcsolatban, akkor adtunk a sz@rnak egy pofont.

Albérletpiac, a feketebárány

A lakásbérbeadásról azt mondják, olyan feketepiac mint a korom. Nem csak azért fekete, mert minden bérbeadó adócsaló. Azért olyan fekete, mert nem ismerik az adókörnyezetet, ezért félnek tőle.

Pedig nagyon sok bérbeadónak megérné adózni, amivel nem csak nyugodtabban lehet otthon aludni.

1. A nyugalom csak egy dolog.

2.  A másik egy sokkal fontosabb előny. Jobb bérlőket is lehet találni, ami viszont hosszú távon jobb bevételekkel és több zsebben maradt pénzzel kecsegtet.

Aki azt hiszi, hogy feketén bérbeadni mindig több pénzt jelent a zsebben, az óriásit téved. Ez az buta tévhit, ami táplálja a koromfekete lakásbérleti piacot.

Emiatt tudnak ma még lakáscsalók lenni az albérletpiacon, akik lakásokat foglalhatnak el, bérbeadókat fenyegethetnek. De ugyanez a koromfekete albérletpiac fenyegeti a tisztességes bérlőket is, akik a feketén kibérelt lakásokban nincsenek olyan biztonságban.

A feketepiac csak és kizárólag a rosszhiszemű feleknek jó, amivel károkat okozhatnak és okoznak is a jóhiszemű feleknek. A lakásbérleti piac kifehérítése minden jóhiszemű fél érdeke, legyen az bérlő és bérbeadó.

A fehérebb albérletpiaccal nem a NAV nyerne igazán, hanem „MI”, akik attól rettegnek, hogy áldozatul esnek a rossz és veszélyes bérlőknek vagy éppen bérbeadóknak. A koromfekete albérletpiac ára ez a félelem ma. Nem adunk számlát, nem kérünk számlát. Nem valljuk be, nem írunk alá hivatalos szerződést, vagy akár több szerződést is írunk, de egyik sem hivatalos. Bizalmatlanok vagyunk, bujkálunk, eltitkolunk, hazudunk, mellébeszélünk, beleőszülünk, belebetegszünk és csak minduntalan rettegünk és félünk…a következményektől, az emberektől. Nem kellene, hogy így legyen. Rajtunk is múlik, hogy változtatunk-e rajta, nem csak a NAV-on.

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely