„az eddig pörgő és folyamatosan dráguló területek továbbra sem lettek olcsóbbak. Ezt tökéletesen alátámasztják a tiszta árváltozás számai. De a teljes árváltozás és a rendkívüli összetételhatás már mutatja, hogy összességében a nagyon alacsony bázisról induló, nem különösebb likvidnek nevezhető "vidéki" lakáspiaci forgalom „torzítja” az országos lakáspiaci átlagárakat. Ezért kétféle lakásárral fogunk találkozni nem csak a 2016-os évet összesítő későbbi számokban, hanem 2017-ben is. Egyesek a lakásárak csökkenését fogják ebből kiolvasni Magyarországon. Tudjuk, van olyan közvetítő, aki 2 éve a lakásárak csökkenésről beszél szinte folyamatosan, miközben az árak meg nőnek ott, ahol azok tudnak.”

– mondtuk ezt 2017. január 10-én az Őszinte ingatlanosok címmel megjelent műhelymunkánkban, amivel túl sok új barátot nem szereztünk magunknak, hiszen az embernek vagy véleménye van vagy barátai. Az Ingatlanműhelynek inkább véleménye van.

Tegnap megjelentek a KSH friss, ropogós 2017 1. negyedéves lakásárindex számai. Nézzük meg őket tüzetesebben a szokásosnál, úgy ahogy ritkán tesszük, vagy talán még sohasem tettük:

A használt lakások árai 8,1%-kal voltak magasabbak a KSH szerint 2017. 1. negyedévében, mint 2016 1. negyedévében. Magyarul ennyit nőttek a lakásárak egy év alatt,  fogjuk majd olvasni a médiában.

Csak hát a lakáspiacunk nem ilyen egyszerű lélek, szereti túráztatni a piaci szereplők mellett a laikusokat is. Azt látjuk a görbéken, hogy az árnövekedésnél van tiszta és teljes is. A tiszta pont azt jelenti, amit gondolunk róla. Egy megtisztított, steril szám, amiből kiszűrik a minőségi és az ingatlanoknál elsősorban az elhelyezkedésből adódó különbségeket, hatásokat. A használt lakások piacán a teljes árváltozás azt mutatja már, hogy van élet a nagyvárosokon kívül is.  A KSH már a 2016-os évet értékelő (de még nem lezárt) statisztikáiról is elmondta, hogy a lakáspiac eltolódott a nagyobb városokon kívülre. Ez pedig akarva akaratlanul csökkenti a teljes piaci átlagárakat. Ennek az összetételhatásnak a kiszűrésére szolgál a tiszta árváltozás, ami ugyan jól hangzik - például mutatja, hogy Budapesten továbbra sem lettek olcsóbbak a lakások 2017 első három hónapjában, hanem nőttek - de az országos lakáspiaci folyamatokra nem értelmezhető. Mi pedig, ha akajuk ha nem, egy lakáspiacot a saját közvetlen környezetünkben élünk meg, ami nem csak Budapest és a megyeszékhelyeket jelenti. Ha valahogy ezzel meg tudunk barátkozni - a lakásárak trükkös értelmezésével és magyarázatával - akkor érdemes megnézni az új lakások árváltozását is.

A KSH szerint 2017. 1. negyedévében majdnem 6%-kal voltak drágábbak az új építésű lakások, mint egy évvel korábban.

Ismét tiszta árváltozásról beszélünk, de látható is, hogy az új lakások tiszta és teljes árváltozása pozitív, addig a használt lakásoknál már nem így van. Az új lakások építése és értékesítése területeg igen meghatározott, általában várásokban és azon belül is nagyobb városokban jellemző. Ott az irány, már mint az alacsonyabb teljes árváltozás a tiszta árváltozáshoz képest egy lassuló újlakáspiacra utal. Egy olyan lassuló újlakáspiacra, ahol most nagy hangsúlyt kap a vásárlók megtalálása. Szembesülhettek az értékesítők azzal, hogy a médiában elhíresztelt és az unalomig ismételt "mindenki új lakást akar venni" blöff a lakáspiacot nem hatotta meg.  Valami nem stimmel, amit nézzünk meg kicsit közelebbről.

Ez a grafikon a negyedévről negyedévre változó árakat mutatja, tehát azt, hogy az előző negyedévhez képest hogyan változtak az árak.

A használt lakások tiszta árváltozása stabilan nő 2014 óta mind a mai napig.

A használt lakások teljes árváltozása már nem ilyen stabil, de azt mutatta eddig, hogy mindig az év elején történik a legnagyobb árváltozás a használt lakások piacán az előző negyedévhez képest.  Ez 2017 1. negyedévében már nem így volt, és inkább árcsökkenésről beszélhetünk 2016 utolsó három hónapjához képest. De nem csak a használt lakások piacán látható ez, hanem az új lakások áraiban is. A tiszta és teljes árváltozás is egyelőre árcsökkenést mutat az új lakások árában a tavalyi év végéhez képest. Az új lakások árai negyedévről negyedévre igen változatosak, de ha nem az egy évvel ezelőtti árakhoz viszonyítjuk vagy nézzük a piaci árakat, akkor azt láthatjuk, hogy az új lakások árnövkedése megtorpant. Most egyelőre nem lehet még kijelenteni, hogy vége, ennyi volt és arra kell spekulálni, hogy minden olcsóbb lesz "holnaptól" és fejlesztők akciózni fognak. Nem valószínű, viszont az már inkább, hogy az új lakásokra a kereslet korlátos és az ártolerancia meg főleg. 2017 nem indult túl jól az újlakáspiac szempontjából, elnézve a negyedéves változásokat mutató görbét. Aki el akarja adni fejlesztőként az új építésű lakását, az nem biztos, hogy az évvel ezelőtti árakhoz képest történt változást veszi figyelembe.

2010-hez képest a használt lakások tiszta árváltozása egyértelmű és félreérthetetlen még 2017 első három hónapjában is.

A használt lakások teljes árváltozása 2016 1. negyedévétől kezdve már mutatja a piaci folyamatok megváltozását, az országos lakáspiacon az eddig nem likvidnek hitt Budapest és megyeszékhelyeken kívüli adásvételek hatását.

2010-hez képest az új építésű lakások árindexe 2016 4. negyedévében érte el a csúcsot és 2017 1. negyedévében már csökkent.

A negyedévről negyedévre történő árváltozásból is ezt lehetett kiolvasni, így nincs ebben semmi meglepő. Csak annyi, hogy amíg a használt lakások tiszta árváltozása még az év első három hónapjában is tovább tudott nőni, addig az új lakások tiszta árváltozása már nem volt képes 2016 utolsó három hónapjának árszintjeit megtartani. 

Sokan és sokféle módon fogadtak arra, hogy ez pont fordítva lesz. Arról beszéltek és beszélnek ma sokan, hogy az új építésű lakások árai csak nőnek és nőnek, a használt lakások árainak meg most már itt a vége. 2017 első három hónapja erre rendesen rácáfolt a KSH szerint. Lehet huhogni, meg rikácsolni és fröcsögni, megpróbálni manipulálni a lakáspiacot. Higgyék el, kár a gőzért, nem fog menni.

Kép: Párizs, Franciaország - Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Ma reggel több számot is megtudhattunk a minden kétséget kizáróan, az eddigi legdrágább budapesti társasházról:

- 70-80 db, kb. 150 nm-es lakás (Megjegyzés: eredetileg 100 db lakással terveztek)

-  összesen 20 milliárd forint fejlesztési költségből

- ez azt jelenti, hogy kb. 280-285 millió forint/lakás fejlesztési költséggel számol a beruházó haszon nélkül

- ez négyzetméterárban azt jelenti, hogy kb. 1,7 és 1,9 millió forint/nm bekerülési költség a kiindulás és erre jön rá a fejlesztő haszna

Majdnem bomba üzletnek tűnik ez így első hallásra. De érdemes elolvasni az épület történetét. Azért az sosem mindegy, az ingatlanpiac már csak ilyen babonás. Rossz ómen a múlt, de nézzük meg közelebbről, hogy mi árnyékolhatja be ennek a fejlesztésnek a sikerét és az épület hosszú távú sorsát, amit akkor is SZOT-szállónak fognak hívni, ha majd felépül.

Kezdjük azzal, hogy Budán nem szeretik a drága és soklakásos társasházakat

A drága itt egy picit mást jelent, mint úgy általában. Ez alatt most már Budán az 1-2 millió forintos négyzetméterárakat értjük. Budán és főleg a 2. kerületben, tipikusan a kevés lakásszámú társasházak jelentik a prémium lakások világát.

Az igazán különleges társasházakban egy lakás van szintenként és természetesen a társasház nem is magasabb földszint + 2 emeltnél = 2  vagy 3 lakásos társasház

Ennek esett áldozatul a 2000-es évek elején szintén Budán és szintén egy különleges elhelyezkedésű telken épített társasház, ami először lépte át a bűvös 1 milliós négyzetméterárat kb. 15 éve, amikor meghirdették. Őrült sok pénznek tűnt az akkor egy lakásért, amikor még 500 ezer forintos négyzetméteráron is alig árultak új lakásokat. Az I. kerületben, a Várnegyedben felépült Anjou-ház ugyan elkészült, de a lakások értékesítése nagyon elhúzódott és talán még a mai napig sem adta el az összes lakást a beruházó.

A kutyának sem kellett, mert a soklakásos társasházak nem vonzóak olyanoknak, akik drága, vagyis nagyon magasan árazott társasházi lakásban gondolkodnak.

Bár tudjuk, hogy az olvasóink többsége el sem tudja képzelni, ki az az állat, aki csillagászati vagyonokért vesz inkább egy lakást, mint egy jobb házat szép kerttel, de vannak ilyenek. Viszont elég kényesek mindenre és nagyon válogatósak is.

A soklakásos társasházak alapelve még Budán is, hogy azt vonzóvá kell tenni szélesebb tömegeknek.

Újabb budai lakótelep épül?

A pár napon belül elkezdődő építkezés előtt viszont úgy tűnik, hogy ez az újabb budai lakótelep méregdrága lesz és pont azokat célozza meg, akiknek eddig is felfordult a gyomra az ilyen szállodaházaktól. Nekik a lakópark egyenlő a lakóteleppel. A környéken töredék áron lehet vásárolni kisebb társasházakban lakást, ha valaki arra a kilátásra vágyik, amit ez a ház nyújtani fog. Tehát a kilátása nem egyedi, azért felárat fizetni nem éri meg.

Annyi új ház épült a környéken az elmúlt 15-20 évben, hogy van kínálat bőven, aki újszerű lakásban gondolkodik és számít neki az ésszerű piaci ár.

Mert legyünk őszinték. Egy ingatlan ára bármennyi lehet. Mint láthatjuk 2 milliós négyzetméteráron is lehet fejleszteni társasházat (+ haszon), a kérdés mindig az ilyenkor, hogy van-e ennek értelme.

Budán az igazán prémium vevők úgyis önálló házban gondolkodnak

Nincs az a társasház, ami fel tudja venni a versenyt egy vadonatúj családi házzal ebben az árkategóriában. Ott is röpködhetnek a százmilliók, de a végén az embernek van egy saját telke és rajta egy értékes háza.

Nem is tudjuk igazán, hogy sírjunk vagy nevessünk, amikor a magabiztos szavakat olvassuk, hogy

„Úgy tervezzük, hogy körülbelül két év múlva, 2019 júniusában adjuk át a lakásokat.”

Már ha lesz kinek átadni. Nehogy úgy járjon, mint az Anjou-ház, aminek a fejlesztésére volt pénz, de a lakásokra kereslet már nem igazán.

Bár ott tudható, hogy nagyon szerencsétlen lakásokat terveztek, kicsi és használhatatlan erkéllyel vagy éppen erkély nélkül és még igazán kilátás sincs a házból. A Várnegyed északi sarkára építeni olyan lakásokat, ahová soha sem süt be a nap, igen meggondolatlan döntés volt.

Azt hihette a fejlesztő, hogy a hely mindent kompenzál és mindent el is ad. Azt mondhatnánk, hogy ez ebben az esetben is így lehet. Túlértékelik az épület elhelyezkedését egy amúgy is zsúfoltan lakott és zsúfoltan beépített környéken.

Az Anjou-házban terveztek kétszobás, kisméretű lakásokat is, mint tömegtermék, addig ebben a házban csak nagylakások lesznek. Azt mindenki tudja a budapesti lakáspiacon, hogy a nagylakások értékesítése lassú, sokkal lassabb, mint a kicsiké, mert azok vásárlói már az önálló kertes házakat tekintik alternatívának.

Beszéltünk már más aspektusban, hogy szükség lenne nagyméretű tömeglakásokra is. Ez a ház viszont nem a tömegeknek épül. Biztosan vannak akiknek az jut eszébe, hogy jöhetnek a külföldi vásárlók, akiknek itt minden olcsó, csak őket általában hidegen hagyja Buda. Annyira meg ostobának ne nézzük őket, hogy ne látnák azt mennyibe kerül a környék és mennyibe majd itt egy lakás.

A külföldiek inkább vásárolnak valami különlegeset az 5. kerületben, mint itt és még spóroltak is.

Ha nem vagyunk naivák és nem esünk hasra a ház elhelyezkedésétől, akkor még inkább elgondolkodtató számunkra a fejlesztő következő szavai, miszerint

„Amikor elkezdjük majd árulni a lakásokat, az ebből származó pénz is befolyatható az építkezésbe.”

Az értékesítés sikeressége a ház befejezését is befolyásolja. Ez kockázati tényező egy ilyen eleve kockázatos lakásprojektnél. Ez késedelmet, elhúzódó építkezést és átadást jelenthet.

Azt pedig szintén tudja mindenki, hogy aki nem adja át 2019 végéig a lakásait, az már 5%-os Áfa helyett 27%-os Áfa-val kalkulálhat. A lakások értékesítési árairól még nincs hír. De talán most először látszik az, hogy igen komoly megtérüléssel számolhat a fejlesztő már előzetesen is. Az már egy másik kérdés, hogy a lakáspiac és azon belül is a kerület vásárlóközönségének kockázataival vajon számol-e? A fejlesztő az mondja

„Azt gondoljuk, hogy az ingatlanprojektekbe korlátlanul lehet önteni a pénzt.”

,ami kísértetesen emlékeztet egy olyan mentalitásra, amiben kódolva van a fiaskó.

Sokan nyergelnek át az ingatlanpiacra más területről, mert azt hiszik, ha sikeresek ott, sikeresek lehetnek itt is. Az ingatlanpiac viszont más világ. Kezdőknek nem ajánlott, mert itt mindenki amatőrként kezdi és csak saját kárán tanulhat.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Egyszerűen azért, mert azt hisszük jó. Vevőként el sem tudjuk képzelni, hogy rossz döntést hozunk. Mint az élet többi területén, hiába akarjuk a legjobbat magunknak, azért az nem mindig sikerül, mert mások viszont rosszat akarnak nekünk. Ennek súlyos következményei lehetnek.

A lakáspiac miért lenne kivétel?

Megmagyarázzuk minden döntésünket utólag, amiért meggyőzzük magunkat a saját igazunkról. De még mielőtt valaki azt hinné, hogy egy személyes véleményről lenne szó, azért van ennek egy nagyon szemléletes Nobel-díjas közgazdasági háttere. Az aszimmetrikus információ közgazdaságtana és az Akerlof tragacspiaca modell teljesen életszerű és a lakáspiacon is nagyon jól alkalmazható. A lakáspiacon is vannak jó és rossz minőségű lakások, ahogy az autópiacon is. A vevők legalább annyira nem tudják eldönti mindig mi a jó és rossz minőség között a különbség a lakáspiacon, mint az autók piacán. Az eredeti modellt csak és kizárólag a használt autók piacára értelmezték.

A lakáspiac annyiból érdekes, hogy itt még az új lakás sem feltétlenül jó. Bár, szeretik velünk ezt elhitetni.

A kockázatok egyik legismertebb típusa új lakásnál, hogy nem készül el, a projekt bedől, a befizetett összeg vagy visszajön vagy elveszik. De új házaknál lehetnek komoly jogi viták, társasházkezelő problémák, súlyos műszaki hibák is, amit nem lehet érvényesíteni mert eltűnik mind a kivitelező mind a beruházó a ház átadása után.

A lakásvásárlás lehet jó és rossz döntés, ha nagyon leegyszerűsítjük a kérdést, akár új akár használt lakást is választunk. A tragacs használt és új lakások piaca úgy veszik el a lakáspiac kínálatában, mint a használt autók piacán a sok totálkáros múlttal rendelkező, órát átforgatott, minden féle módon megmachinált autó a jó autó között.

"Tragacs" lakáspiac

George Akerlof amerikai közgazdász, a California Egyetem professzora 1970-ben nem egyszerű dilemmaként vizsgálta a döntéshelyzetet jó és rossz minőség között. Felhívta még a figyelmet a kínálat viselkedésére, ami a vásárlók félelmeitől és bizalmatlanságától is függ. Ha a vásárlók egyre bizonytalanabbak a piacon, akkor egyre alacsonyabb áron hajlandóak vásárolni, így bevállalva azt a kockázatot, hogy rossz döntést hoznak. De ez egy olyan ördögi kör, ami önbetelejesítő és egyre gyakrabban lehet rossz döntést hozni, mert a jó minőséget áruló eladók elhagyják a piacot. Magyarul megnő a rossz minőség aránya a piacon. A miért vásárlunk, ha nőnek a lakásárak kérdést ismét elő tudjuk venni.

A lakáspiacon, ha nőnek a lakásárak, a kínálatban megnő a jó minőségű lakások aránya, javul a vevők esélye jó lakást venni = jó döntést hozni. A vevőknek ugyan úgy érdeke a magasabb ár Akerlof tragacspiac modelljében, mint a lakáspiacon. A rossz, megtévesztő, félrevezető információktól szenvedő lakáspiacon a rossz lakások eladói erre építik fel az értékesítési stratégiájukat a jelenlegi piaci környezetben.

Minden vevő jó döntést akar hozni a lakáspiacon

Senki sem akar rossz lakást venni, de ettől még vásárol. Egy jónak tűnő használt autóról a vásárlás után kiderülhet, hogy becsaptak vele. Egy lakásnál szintúgy megtörténhet ez minden vevővel. Rejtett műszaki hibák a lakásban, házban, szomszédok kérdése, pénzügyi problémák a házban, stb. Új lakásoknál az átvételnél legtöbbször csak a látható hibákra figyelünk.

Az új házaknál is lakva/beköltözve derülhetnek ki akár kicsit bosszantó vagy egészen az őrületbe kergető hibák.

Azt már mindenki tudja, hogy nézzük meg minden csap szürőjét, mert hiányozhat belőle, szándékosan elveszik. Azt már nem, hogy a munkálatok folyamán több szándékos hibát is csinálnak a "melósok". Eldugítják a wc-t és más lefolyókat, akár még a mosógépét is. Ezt egy lakás átvételekor ritkán ellenőrzünk. De láttunk már olyan heccet is, hogy kifúrták a mosógép szifont (= falba épített mosógép kiállást), hogy ezzel törjenek borsot a lakástulajdonos orra alá. A legdurvább műszaki probléma új házban egy hibásan megépített szennyvízelvezetés volt. A hiba miatt egy lakást évente akár többször el tudott önteni a szennyvíz a konyhán keresztül. Abban pedig volt minden, mert nem csak konyhák voltak rákötve. A megoldás az lett, hogy lekötötték azt a lakást arról a szennyvízcsőről, bár valószínűleg azóta egy másik lakást önthet el a szennyvíz, mert elvileg minden lakást külön kellett volna bekötni a házban szintenként és nem egybe, egy csövön.

Várunk minden extrém történetet új házak esetében, amik elkészültek, de idővel kiderült róluk, hogy sok rejtett hibával. Nem csak azért jó erről beszélni erről, mert jól esik kibeszélni minden problémát. Azért is, mert ezek egyfajta bizalmas információk, ami csökkenti a kockázatvállaló képességünket.

A lakáspiacon csak attól nem félünk, amit nem ismerünk

Ezért ismerjünk minél több trükköt/átverést és hibát, amire a máshogyan nem is, de legalább lelkiekben fel tudunk készülni. Ki látott már olyan új vagy használt lakás hirdetést, amiben leírják, hogy mik egy lakás hibái. Már pedig vannak, alig van tökéletes lakás, az is csak ideig óráig. Valami gond úgy is van vagy lesz vele. Mondjuk egy rossz fűtés rendszer miatt lehet tök hideg a lakás egyik szobája, hiába építették 10 éve. A tulajdonosa nem fogja azt mondani, hogy télen villanyradiátorral segít rá az 50 milliós 2 szobás lakás hálószobájában a fűtésre. Az nem fér bele az 50 millióba. Ha lakást nyáron veszünk, majd fűtési időszakban tudjuk meg, hogy baj van. A penészesedik, ázik, vizesedik a lakás problémákat hasonlóan el lehet rejteni az adásvételig.

Vannak olyan hibák, amiket nem lehet kideríteni, amit az eladók kegyetlenül ki is használnak. Kockázatos a lakásvásárlás. Tudjuk és nagyon is tisztában vagyunk vele. A legnagyobb elővigyázatosság mellett mégis aknára léphetünk.

Akerlof tragacspiaca modell

A közgazdasági modell a kockázatokra hívja fel a figyelmet eladó és vevők közötti bizalmatlanság miatt = a vevők nem hiszik el, amit az eladók állítnak, miközben  a jó döntéshez nem rendelkeznek biztos információkkal. Ez az egyensúlytalanság megnehezíti mind a vevők mind az eladók életét.

Azért hozunk rossz döntést vevőként , mert vannak olyan eladók a lakáspiacon, akiknek érdeke, hogy mi rossz döntést hozzunk.

El kell adni az olyan lakást is és leginkább olyan áron, amit egy vevőnek sem kellene megvenni.

Egy lakás látható hibái nem hibák, ami a szemnek láthatatlan amiatt aggódjunk.

Tudják ezt az eladók is, főleg a rossz lakásokat árulók, akik a rossz lakásaikat, minden árketegóriában sokkal jobb áron tudják értékesíteni, vagy egyáltalán vevőt találni rá manapság. Ez rontja a jó lakások eladóinak értékesítési esélyeit és egyben torzítja a lakáspiaci ár/érték arányt és növeli a bizalmatlanságot.

A lakáspiacon ilyen árak mellett bőséges a kínálat jó lakásokból, amit megtalálni vevőként még az is nehezít, hogy egy jó lakás mást jelent egyik és mást egy másik vevőnek. De egy rossz lakás minden vásárlónak egy rossz döntést jelent és meg is bánja később. Jó lakásokat ilyen, tehát növekvő lakásárak mellett lehet vevőként könnyebben találni, mert ilyenkor eladók. Rossz lakást viszont bármikor találhatunk.

Kontraszelekció

A vevők mégis kevesebb lakást vásárolhatnak, így kezelve a kockázatokat, ha annyira bizonytalanok, hogy nem tudnak döntést hozni. El lehet halasztani egy költözést azért, mert nem találjuk a megfelelő ingatlant sem árban sem minőségben = túl kockázatosnak érzi a vevő a vásárlást.

A bizonytalanság  a lakáspiacon egyszerre hat a vevőkre és eladókra is. Egész egyszerűen, ha olyan nehéz döntést hozni, ami döntésképtelenséghez vezet, akkor vevőként és eladóként is távol maradhatunk a lakáspiactól.

Ez egy lassú folyamat, a tragacspiac modellből kontraszelekciónak nevezhetjük. Minél inkább felgyorsul a kontraszelekció, a lakáspiacon egyre kevesebb lesz a piacképes ingatlan (=vevőre talál), csökken az adásvétel, a csodával határos módon lesznek kitartó vevők és eladók, akik ilyen körülmények között is imádkoznak, a (kezelhetetlen) kockázatok meg csak nőnek. Egy rossz lakást eladni mindig és mindenkor jó döntés minden eladónak.

A lakáspiac szempontjából is az lenne az előnyös/hasznos, ha csak jó lakások lennének piacképesek és azokat is vennék meg, mert minden vevő tudná, hogy melyik a jó és melyik a rossz lakás. De nem tudja, legalábbis nem biztos benne. Ez lenne a vevők és a korrekt eladók érdeke is. Viszont vannak inkorrekt, de mézesmázas/behízelgő eladók és vannak rossz lakások jó lakásnak becsomagolva is a lakáspiacon.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

...mert csak a vevőnek eladó! Egy ingatlan eladás vagy bérbeadás leggyakrabban hirdetéssel jár együtt. Nem minden esetben, ami különösen érdekessé teszi nem csak a hirdetési oldalak munkáját, de a hirdetőkét is. Mindenki a vevőkre és bérlőkre vadászik. Sok a vadász, de még mennyire, ha ahhoz viszonyítjuk az ismert számokat, amihez kell. Ez pedig nem más, mint a valódi adásvételek száma.

A lakáshirdetések világában a sikert azok élik meg igazán, akiknek elsősorban jelentkeznek a hirdetésére, másodsorban pedig azok, akik végül el vagy ki tudják adni a lakásukat.

Keressük a boldogságot a lakáspiacon is, de nem mindig találjuk

A jelentkezők száma túl van értékelve, mondjuk ezt úgy, hogy szinte alig van olyan lakástulajdonos és ingatlanértékesítő, aki türelmesen tudna várakozni vagy ne értené félre azt, amikor nem csörög a telefon. Nem biztos ugyanis, hogy a lakás árával van a gond, mint azt a legtöbben először gondolják ilyenkor. Ha tisztában vagyunk végülis mennyi lakást adnak el országosan vagy akár csak Budapesten egy adott évben, akkor ez pont annyi sikeres adásvételt, boldog eladót és egyben vevőt is jelent.

A lakáshirdetések egyik alapvető problematikája, hogy abban a tévhitben ringatjuk magunkat, hogy minden lakás eladható, csak megfelelő ár kérdése az egész. A valóságban meg a lakáspiacunk olyan kicsi, hogy természetesen  léteznek nem piacképes ingatlanok, még Budapesten is.

"Hívjál fel " koncepció

Van az az ár, amin az eladó úgy gondolja, hogy biztosan lesz már rá vevője, majd egyszerűen kiderül, hogy még sem ott található, mint amire ő gondolt.

Ezzel csak azt akarjuk mondani, hogy ha meghirdetünk egy eladó vagy kiadó ingatlant, nem kell rögtön pánikolni, ha nem csörög a telefon.

A kiadó lakások piacáról szinte nem tudni semmi biztosat. Csak azt, hogy ott sem állnak sorba a bérlők, mint azt a bérbeadók annyira szeretnék. Egy kiadó lakásról is kiderülhet, hogy nem is kiadható, mert senki sem akarja kibérelni. Lehet játszani az árával, de egy idő után nem a jelentkezők számával, hanem a minőségével akadhat problémája a hirdetőnek.

Csiki-csuki helyzet tud az lenni, amikor kiderül egy lakásról, hogy nehezen talál gazdára vagy bérlőre. De benne van a pakliban és talán jóval gyakrabban, mint azt a pálya széléről szemlélődő újságíró barátaink és ingatlanos haverjaik a médián keresztül érzékeltetik.

Dübörög a lakáspiac, mint a magyar gazdaság szokott. Szóval ott tartunk, hogy a hirdetés pillanatában álmodozhatunk ameddig egy képzeletbeli bilibe a kezünk bele nem ér. Az álmodozók még véletlenül se olvassák tovább, ők éljenek csak boldogan a fantázia világukban. Akiket érdekel az, hogy mit jelent a mai magyar lakáspiac adásvételek szintjén, mert hirdetnek vagy hirdetni szeretnének, ők megnézhetik mennyire kispályás a magyar lakáspiac.

4 405 000 db magyar lakóingatlanból 2016-ban valamennyivel több mint 150 ezer db cserélt gazdát. A gyengébb idegzetűek kedvéért ez kevesebb, mint az ingatlanok 4%-a. Jól hallották. Több mint  96%-át a magyar ingatlanoknak nem érinti a jelenlegi dübörgő lakáspiac.

A túl optimistáknak annyit mondanánk, hogy egészen 180 ezer db adásvételig nem is lépi át azt a bizonyos 4%-ot. Tehát van még tér bőven, hogy azt állítsuk 2017 június második felében, hogy még mindig reális ez a szám. Ilyen piaci és ennyire nem likvid (eladható = pénzé tehető) eszköz, mint az ingatlan, igen kevés van.

Erre mondják azt, hogy mi túl kevésszer adunk és veszünk ingatlant. Az lehet, csak akkor ezzel legyünk tisztában hirdetéskor is.

Például a hirdetési oldalak értékesítési és marketing vezetőinek sem az az információ, hogy hányan böngészik az oldalukat. A számaikat, ha wc papírra nyomtatnák annak még lehetne gyakorlati haszna, de az eladók és akár az ingatlanközvetítők szempontjából teljesen haszontalan.

Biztosan Budapesten sokkal jobb a helyzet, ott úgy dübörög a piac, csoda, hogy még nem okozott földrengést a városban. 908 ezer lakóingatlanból kevesebb, mint 40 ezer cserélt gazdát Budapesten. Ez, képzeljék több mint 4%. De még mindig a 4% körüli számról beszélünk, nem sokkal jobb, mint az országos szám. A budapesti lakóingatlanok kicsit kevesebb mint 96%-a pont ugyan úgy a lakáspiacon kívül van, mint amit az országos adat is mutat. Ha még azt is hozzá tesszük, hogy 2016-ban kevesebb mint 40 ezer budapesti lakóingatlan cserélt gazdát, amíg 2015-ben még több mint 40 ezer, akkor meg pláne van hírértéke ennek egy hirdető számára.

A lakáshirdetési oldalak azzal nyugtatják magukat, hogy nekik jók a statisztikáik. Boldog boldogtalan nézegeti az ingatlanos hirdetési oldalakat. Az már más kérdés, hogy nagyítóval kell keresni köztük a vásárlókat.

2016-ban kevesebb mint 40 ezer olyan potenciális vevő volt Magyarországon, aki budapesti lakást vásárolt. A többi nézelődő, lakásturista és ki tudja még kicsoda, akik a budapesti lakáspiac szempontjából nem számítanak. Arra a 40 ezer emberre vadászott a sok ingatlanos franchise, magánzó ingatlanos, kisebb ingatlanos irodák és még a magánhirdetők is. Azt senki sem tudja, hogy abból a 39 és 40 ezer közötti vásárlóból mennyi nem online hirdetés alapján vásárolt. Milyen hasznos információ lenne akár a hirdetőknek akár a hirdetési oldalaknak. Mert a piac az tényleg egyre digitálisabb, de azért még messze van a 100%-os lefedettség. Országosan pedig pláne. Miközben online hirdetünk, főleg Budapesten. Egyre drágábban, tegyük hozzá, mert sem egy magánhirdetőnek nem olcsó sem az ingatlanosoknak, ha versenyben akarnak maradni.

Sok a vadász, nagyon sok és kevés a vevő. Ahhoz, hogy  vevőt fogjon az eladó és az ingatlanos, az azért komoly költségekkel jár. Néha egészen horribilis több száz ezer forintos hirdetési költséggel is járhat egy ingatlan eladása, amit a hirdetési oldal zsebel be.

Fel is lehetne tenni a hirdetési oldalaknak a kérdést, hogy a vevőkről ők mit tudnak? Mert szerintünk nem túl sokat. Őket kielégítik a látogatottsági statisztikák. Ha egy oldal azzal jön, hogy őt havonta ennyi százezer vagy annyi millió egyedi látogató nézi, az eladóként és ingatlanosként nekünk semmit sem jelent.

Hány %-a a vevő annak a sok látogatónak? – ez itt a kérdés! Minden hirdető azért hirdet, mert értékesíteni akar és nem a hirdetés öröme élteti. Egy hirdetési oldalnak még akár érdeke is fűződhet ahhoz, hogy minél tovább hirdessenek és minél tovább tartson az értékesítés folymata, mert az bevételt jelent. Ez egy érdekellentét, amit vagy fel tudnak oldani idővel vagy nem.

De ma, amikor azt látjuk, hogy a látogatottsági statisztikák semmit sem érnek egy hirdetőnek, akkor bizony nő az elégedetlenség.

És megint eljutunk oda, hogy nem csörög a telefon. Nem is kell annak mindig csörögnie. Az hívja csak fel a hirdetőt, akit komolyan érdekel a lakás.

"Csak a vevőknek hirdessünk" koncepció

De még mindig él az a rossz hirdetési szokás, hogy csak az érdeklődők figyelmét keltsük fel, majd a helyszínen minden részletre fény derül. Ezért kevés a kép, vagy éppen teljesen haszontalanok, mert minden látszik ratjuk, csak a lényeg nem. A leírás hossza sem számít, mert lehet hosszú vagy rövid, ha minden van benne, csak éppen hasznos információ nincs.

Az ilyen rossz hirdetésekre több hívást lehet kapni, mert nem lehet eldönteni, hogy az a lakás most érdekes vagy sem. A jó hirdetés paradoxona az, hogy abból több érdeklődő rájön, hogy az a lakás nem az ő lakása. A jó hirdetés szűri az érdeklődőket, kevesebben fognak rá eleve jelentkezni. Ezzel el is árultuk a jelenleg sokszor kritizált lakáshirdetési szokásaink okát. Azért olyan hitványak a lakáshirdetések, mert a „Hívjál fel” koncepció így működőképes.

Ha egy ingatlanos nem kap hívást egy hirdetésére egy héten keresztül, már letolja, aki csak letolhatja, legyen az az eladó, vagy az ingatlaniroda vezetője. Hozni kell a számokat. Nem úgy van az, hogy csak várjuk a sült galambot.

A hirdetésnek olyannak kell lenni Magyarországon, amire feleslegesen is hívjanak fel. Még a végén azt hiszik az ingatlanosról, hogy nem csinál semmit.

Sok magánhirdető meg is lepődik, hogy minél informatívabb egy hirdetése annál kevesebben keresik meg az ingatlanosokon kívül. De még az ingatlanosok sem szeretik az olyan magánhirdetőket, akik egy ingatlant nagyon jól beazonosíthatóan és szinte a hirdetés alapján eldönthető módon hirdetik. Egy pontos cím, képek a házról kívül és belül, még akár egy társasházi lakás emelet és ajtószámig is azonosítható. Az ilyentől őket is leveri a víz, hogy nem tudnak vele versenyezni, mert a vevők túl könnyen felvehetik vele a kapcsolatot.

Jó tanács magánhirdetőknek: Nem azt kell beleírni, hogy ingatlanosok ne keressenek. Kis túlzással úgy kell hirdetni, hogy a vevők még a tulajdoni lapot is le tudják kérni a hirdetés alapján anélkül, hogy felhívnák. Az ilyen lakáshirdetés az ingatlanos-riasztó. Aki úgy hirdet, mint egyébként egy átlagos ingatlanos hirdetne = félreérthetően, ott ne lepődjön meg senki, hogy „Hívjanak fel az ingatlanosok” koncepció fog érvényesülni.

Ha magánhirdetőként vevőket keresünk, akkor hirdessünk is úgy: csak a vevőknek. Minimalizáljuk a felesleges érdeklődök számát.

Ezt megszívlelhetik az olyan kizárólagos szerződéssel dolgozó ingatlanosok is, akiknek nincs mitől félni. Nekik is csak a vevőknek kellene hirdetni és nem a „kollégáknak”, meg a lakásturistáknak. A hirdetés és a lakásmutatás sok idő. Minél több ingatlannal foglalkozik valaki egyszerre, akkor számít csak igazán az, hogy a vevőkre és bérlőkre koncentráljon, ne a sok ostoba hívogatóra. Akinek nem fontos az ideje, extrovertált és imádja, ha feleslegesen hívogatják, nekik továbbra is „Hívjál fel” koncepció lesz a szimpatikusabb. Bár idővel rá fognak jönni, hogy csak a drága idejüket pazarolják és nem lesz idejük fejleszteni a szolgáltatásaikat, nem lesz idejük tanulni és fejlődni. Egy helyben fognak toporogni, kiégnek és elmondják a végén, hogy milyen szar az élet.

A lakások értékesítése látható módon elsősorban idő kérdése. Lehet nem lesz rá sem vevő sem bérlő belátható időn belül. Nem szabad emiatt aggódni. Ha tisztában vagyunk a piac méretével, akkor belátható az a nyilvánvaló tény, hogy egy lakáspiacnak mindig vannak nyertesei és vesztesei. Ez hangulattól és piaci folyamatoktól független tény. Mindig többen akarnak lakást eladni és kiadni, mint amennyi embernek valóban sikerül is. Egy lakást nem a szándék tesz eladhatóvá és kiadhatóvá. Egy lakás vagy eladja/kiadja önmagát, vagy ezen senki sem tud változtatni…inkább csak rontani tud a helyzeten, lassítani a sikeres értékesítést egy gyenge ingatlanos és akár még egy türelmetlen és makacs lakástulajdonos is.

Kép: Joe Sartore  

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Megéri. Hosszabb távon kifizetődő, de mindenképpen költséghatékony.  Az elővigyázatosság elvét szem előtt kellene tartani.

Átmenetileg bérlők

Az átmentileg bérlők csoportja a legtipikusabb élethelyzetek miatt bérelnek. Tanulás vagy munka miatt még nem biztos, hogy az adott városban hosszabb távon is elképzelik az életüket. Átmeneti bérlő lehet az is, aki eladta a saját lakását és még nem tudott másikat vásárolni. Hasonló élethelyzet az is, amikor építkezik valaki és előtte eladja a saját otthonát, de az építkezés ideje alatt valahol laknia kell. Felújítás miatt is valaki kényszerülhet albérletbe, mert olyan lakást vásárolt, amibe nem tud beköltözni. Átmentileg bérelnek azok is, akiknek még nincs saját lakásuk, de vásárlás előtt állnak. Első lakásukat vásárlók leginkább fiatalok és a szülők anyagi helyzetén múlik az, hogy meddig maradnak a fiatalok bérlők.

De miért fontos azt tudni, hogy ki és miért bérel átmentileg?

A bérbeadók sokszor a hosszú távú bérlőkben érdekeltek. A bérlőcsere/bérlőváltás egy nagy nyűg, költség és idő. Egy bérbeadó annak örül, ha évekre letudhatja egy bérlővel a kérdést, akivel minden rendben. Az átmenetileg bérlők néhány hónaptól akár pár évig is  bérelhetnek. Ha a bérbadó hosszabb távban gondolkodik, akkor jobb ha tudja, hogy mire is számíthat. Egy lakásvásárlás előtt álló vagy éppen építkezővel évekre előre nem lehet tervezni. Egy diák bérlő sem biztos, hogy időközben nem kap egy lakást „ajándékba”.

Lehet sorolni az élethelyzeteket, de mind abban közös, hogy a bérbeadónak nem biztos, hogy megéri olyan bérlőt választani, aki bizonytalan bérlő.

Tipikus az egy évre előre tervező bérbeadó, ilyen határozott idejű szerződést várnak el igen gyakran.

Sok bérlő még amiatt is háborog, hogy ő honnan tudja mi lesz vele a következő egy évben. Pont az a baj, hogy ilyen kérdések foglalkoztatják és elhiszi, hogy mindenki úgy él, ahogy ő: egyik napról a másikra.

Bérbeadóként a minimum egy év sem túl hosszú idő

Egy jól megválasztott bérlő nem egy évig marad, egy rosszul megválasztott meg lehet egy évig sem marad a lakásban. A bérlő kiválasztása nem attól függ, hogy a bérlő ki akarja-e bérelni a lakást, hanem leginkább a bérbeadó döntésétől, hogy elfogadja-e a bérlőt. Ez lehet nagyon tudatos is. A bérbeadó előre eldönti, hogy mire és kire figyel oda igazán, főleg, ha a lakása akár évekig is jól lakható. Most külön nem érdemes olyan lakásokkal foglalkozni, ahol senki sem szeretne tovább élni egy évnél. Még ilyen lakásokba is élhetnek évekig, de a nem túl élhető lakásoknál a bérbeadóknak is tisztában kell lenniük azzal, hogy ott már annak is örülni kell, ha évente kell új bérlőt keresni.

Hosszabb távra rossz lakásoknál nem érdemes tervezni. Viszont a jó lakásoknál, olyan bérlőt érdemes keresni, amit tartósan albérletben élők keresnek.

De semmi sem lehet fekete vagy fehér

A tartósan albérletben élők között vannak azok a bérlők, akiket jobb elkerülni. Ez már a bérbeadó döntése, hogy mennyire fogadja el a kockázatokat.

Két igen rossz minőségű tartós albérlőnek lehet tekinteni a bűnözőket/illegális életet élőket, illetve a vállalkozó hazárdőröket.

A bűnözők és illegális életet élők

Nem szeretnek a nevükön vagyont felhalmozni.

A lakásvásárlás elsősorban vagyonfelhalmozást jelent és csak másodsorban szolgálja a lakhatást.

Aki rosszban sántikál, az szereti gyakran változtatni a lakhelyét, állandó lakcímén nem lesz elérhető. Az ilyen emberek tartósan bérelnek, az életük aktuális szakaszának megfelelően. Egyszer fent és egyszer lent is lehetnek, de mindig rejtőzködnek.

Itt nem csak magányos farkasokat kell elképzelni, hanem már komplett családokat is.

Lehetett vagy akár most is lehet felhalmozott vagyon a család legfiatalabb tagjainak a nevén. Ezeket idővel értékesítették vagy értékesítik. Olyan lakásban nem élnek, amihez közünk van, mert az nem felel meg nekik. Akár még kiadhatják albérletbe is. A lényeg itt az, hogy gyakran költözzenek, mert úgy élnek, hogy jobb ha mindig mások a szomszédaik és nem maradnak egy környéken sokáig.

A vállalkozó hazárdőrök

Abban különböznek, hogy ők nem törvényen kívüli életet élnek. Nekik az ingatlanvagyon nem a törvények miatt terhes, hanem csak azért, mert abban hisznek, hogy ők sokkal jobban meg tudják forgatni a lakásuk árát, mint ha csak egyszerűen élnék az egyszerű és unalmas bérből és fizetésből élők életét abban a lakásban. Nekik a saját lakásuk a tőke. Eladják és elkezdik felélni egy üzleti vállalkozás keretein belül. Hangoztatják is, hogy mennyire hülyeség ülni annyi millión, azt forgatni kell és megtöbbszörözni.

Annyiban hasonlítanak a bűnözőkhöz, hogy ők is könnyedén lehetnek egyszer fent és egyszer lent. Erős vágyuk a sikerre egyben kiszolgáltatottá teszi őket, mert ők teljesen más világban tudnak élni.

Ahogy a bűnözők és illegális életet élők is fantáziálgatnak, az ilyen vállalkozók is pont azzal tudják leginkább felhívni magukra a figyelmet, amiről és ahogyan beszélnek. Ezek az emberek felismerhetők. Pont az teszi őket édessé és csábítóvá, ami egyben a legnagyobb veszélyforrás is. Ez pedig az, hogy tartós bérlők. Csak az ilyen emberekkel sok a baj. Kezelhetetlenek és öntörvényűek. Vannak becsületes bűnözők és illegális életet élők. De még akad olyan megcsúszött vállalkozó is, aki inkább kifizeti az albérletét de az ügyfeleit már nem biztos. Erre azért nem érdemes építeni bérbeadóként, ha felismerjük a bérlőjelölt a sötét oldallal cimborál.

A tartósan albérletben élők jóval megbízhatóbb csoportja

Tudatosan bérel és ehhez megfelelő anyagi háttérrel is rendelkezik. Azért bérelnek, mert olyan lakást bérelhetnek, amit megvenni nem tudnának. Tipikusan ellentétes elv vezérli őket, mint azokat a lakástulajdonosokat, akik képesek lakásokat felhalmozni, mert nekik a vagyon számít, nem az, hogy hol és hogyan élhetnek.

Itt olyan bérlők is vannak, akiknek van saját lakásuk

Viszont abban már nem akarnak élni és eladni sem akarják. Ők is kiadják albérletbe és bérelnek egy általában jobb és drágább lakást valahol egészen máshol a városban.

Ez is egy mentalitás és nehezen fogadják el azok, akik szerint inkább éljünk egy kisebb és rosszabb saját lakásban, mint hogy bárkinek is lakbért kelljen fizetni.

A tartósan albérletben élőket pont az inspirálja, hogy a lakás birtoklása nélkül is sokkal jobb környéken és sokkal magasabb életszínvonalon élhetnek, mint amit a vagyonuk és anyagi hátterük alapján lakástulajdonosként megengedhetnék maguknak.

Bérelni kevesebb ráfordítással lehet, mint vásárolni

Akinek nem számít a vagyon, de fontos az életminőségük, azok megjelenthetnek az albérletpiacon bérlőként és bérbeadóként egyaránt.

A tartósan bérlők másik csoportjánál megváltozik az élethelyzetük, ami miatt minden átértékelődik. Dönteniük kell, hogy bérlők lesznek, vagy olyan lakást vásárolnak maguknak, amiben nem élnének szívesen. Válás után előfordulhat, hogy az addig megszokott életminőség nem fenntartható. Vagyonmegosztás történik és a pénz kevés ahhoz, hogy megfelelő ingatlant vásároljon a potenciális bérlő. Itt pénzvagyonnal rendelkezik a bérlő, nem ritkán sok tízmillió forinttal is. Ugyanakkor nem elégséges ahhoz, hogy magasan pozícionált ingatlant vásárolhasson, de számára nagyon fontos az ingatlan, amiben él.

Nem tud és nem is akar kompromisszumot kötni az életformájában. Pénze van kibérleni, de nincs pénze megvásárolni. Kibérelheti azt, amit megvásárolni nem tudna.

Olyanok, akik ezt soha sem tudnák magukról elképzelni, azok ezt meg sem érthetik. De az ingatlan tényleg elsősorban vagyon. Akinek a lakhatása, az életkörülményei fontosabbak, mint pusztán a birtoklás és annak minden előnye, ők tartós albérlők lehetnek annak minden hátrányával is. Emberek vagyunk, emberi léptékkel élhetünk. Mi választunk.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Kösse fel a gatyáját előtte! Hányszor, de hányszor kellett már meghallgatni, hogy az új építésű lakások miatt, majd csökkeni fog a használt lakások ára. Első hallásra logikusnak is tűnik, másodiknak meg egy akkora marhaságnak, hogy nehéz eldönteni, sírjunk vagy nevessünk rajta. Olvasóink könyökén jön már ki, hogy az új és használt lakások ára együtt mozog. Ha egyre több új lakást építenek, akkor bizony a használt lakások ára is az egek felé indul el. Most mutatunk egy újabb ábrát, amivel még meg is érthetjük, hogy miért. A válasz nagyon egyszerű. Ahogy a használt lakások kínálata sem foglalkozik a kereslettel, csak piacra lép, úgy az új lakások építői is ott építenek, ahol tudnak. Kereslet meg majd lesz rá valahogy.

A lakáspiac kínálata általánosságban véve teljesen torz. Túlkínálatos, mert többségében nem azt és nem ott árulják, amit és ahol keresnek.

Attól, hogy egy lakás eladó, még nem fogja megvenni senki. Olyan hely a lakáspiac, ahol pont úgy járhat egy lakás, mint egy termék a boltok polcain: lejár a szavatossága. A különbség annyi, hogy amíg a boltok polcairől leveszik a „romlott” árut, a lakáspiacon ott marad. Ahogy az áruknál is történik, a lakásokat is néha szeretik „átcsomagolni”, hát ha úgy kelendőbbek lesznek. Az új építésű lakások piacán sincs ez másképp.

A budapesti használt lakások piacát mennyire fenyegeti az új építésű lakások piaca?

Budapesten minden második új lakást 13. vagy a 11. kerületben építik. A 13. kerület dominanciája olyan súlyos, hogy az új lakások harmadát abban a kerületben építik.

Az ilyen koncentrált kínálat miatt Budapest nagyobb részén az új lakások elaprózódott kínálata egyáltalán nem tudja befolyásolni a használt lakások piacát.

Budapest 21. és 22. kerületeiben például nem is tervezik új lakások építését. De sok kerületben alig épül új lakás, ami annyira kevés, hogy észrevétlen marad ennyi új ingatlan a kerületek lakáspiacán. Ez a torz újlakáspiaci kínálat a használt lakások kínálatára nem tud hatással lenni. Csak annyi történik, hogy egymás árait növelik. Bár érdekes kérdés, hogy mi fog történni a 11. és 13. kerületekben. Biztosan van-e igény ennyi új lakásra ebben a két kerületben. A jelenlegi új építésű lakások "érdekes" kínálata mellette az átadás időpontja is nagyon érdekes.

Most vagy soha?

Már most látszik, hogy a piaci bizonytalanságok miatt - például ott építenek új lakást, ahol arra nincs szükség és ott nem, ahol lenne - több lakásprojekt sem fog megépülni. De ami megépül, az készen lesz a következő másfél évben.

Ez az instant kínálat gyors fellendülést és egy gyors összeomlást vetít előre.  Ha az újlakáspiac bezuhan, akkor a használt lakások piaca is be fog zuhanni.

A jelenlegi újlakáspiac nem a kínálatával fenyegeti a használt lakások piacát, hanem az ad hoc jellegével. Egyik nap van újlakáspiac, a másik nap  meg nem lesz. Beteg az új lakáspiac és az beteggé teszi a használt lakások piacát is.  A káröröm a legszebb öröm, de 2017-ben a kárörvendőknek is van egy rossz hírünk. Ők fogják megszívni a legjobban, amikor a lakáspiac tiszavirágzása után, nem csak a lakások ára fog elsősorban változni, hanem a kínálata. Amikor a lakáspiacon baj van, azt a szűkülő kínálat jelzi először. Budapesten már 2016-ban kevesebb lakást adtak el, mint 2015-ben. Előfordulhat, hogy 2017 és 2018 között a trend tovább folytatódik, miközben az árak nőni fognak.

Több jel mutat arra, hogy 2018 után egész más lakáspiacra kell készülnünk, mint amiben jelenleg élünk. 

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakásvásárlások, a költözések mögött, a lakások szobaszáma egy bűvös tényező. Eggyel több szobára mindig szükség lenne. Ez leggyakrabban nagyobb lakást is jelent egyben. Életünk során egyre nagyobb lakásokba vágyunk. Az egy egészen másik kérdés, hogy végül megengedhetjük-e magunknak. A szobaszám nem csak egyszerűen több hálószobát jelent. Szeretnénk több wc-t, több fürdőszobát, több tárolót, gardróbot is. Ezért Magyarországon a lakások mérete és a szobaszám között egy szintig nem túl sok összefüggés van.

Három - a magyar igazságtalanság

A bűvös szobaszám egyik legbűvösebb száma a 3. 3 szobás lakás valamiért a családok, de még egy életcél szimbóluma is lett. A 3 szobás lakás a siker, a jólét, a hátradőlünk és már csak élvezzük az életet jelenti Magyarországon. Ebben azért van egy nagy adag irónia is. 3 szobát találunk 60 nm-nél kisebb és 120 nm-nél nagyobb lakásokban is. Ez a 3 szoba annyira bűvös szám lett a lakások építésénél és felújításánál, hogy tovább nem is nagyon látunk. De ez igen nagy baj és nagyon valószínű, hogy a modern Magyarország egyik olyan problémája, amivel nehéz lesz megküzdenie. Sokat változott a világ itthon is. Az 50-es években születettek még elmondhatják, hogy az egész család „egy szobában” élt és nőtt fel. Majd amikor ők elköltöztek, a „Kádár-kockák” korszakában, a 3 szobás házaikba/lakásaikba és családot alapítottak, a gyerekek száma a több szobával csökkenni kezdett. Csökkenni, mert a 3 szobából 2 gyerek szoba volt, a harmadik a szülők szobája.

A nappali nem hálószoba

A 80-as és 90-es években tovább kényelmesedtünk és megjelent a nappali a magyar családok életében, csökkentve a hálószobák számát. Pedig a hálószobák száma és a családok mérete között lehet keresni összefüggést. Van az a régimódi szemlélet, hogy a gyerek elfér bárhol egy lakásban, nem foglal sok helyet. Így akár 1 vagy 2 szobás lakásban is vállalnak gyereket vagy gyerekeket.

Van a másik, a modernebb szemlélet, amiben 3 szobába vállalnak egy gyereket. A nappali nem hálószoba a modern és kényelmes életben. Ha pedig több gyereket vállalunk mint egy, megjelenik az igény a 4 vagy annál több szobás lakásokra. Igen ám, de nem csak több szobára vágyunk, hanem olyan helyekre költözünk, ahol kényelmesen tudunk dolgozni és élni is. Ez a városok és azok közvetlen környezetét, az agglomerációt jelentik. Budapestet sokan élhetetlen városnak tartják. Most megmutatjuk számokban, hogy mitől lehet ez az amúgy élhető is lehetne város tényleg kihívás minden olyan családnak, aki több, mint 3 szobás lakásban szeretne benne élni.

Amikor azt látjuk, hogy egy városban a lakások háromnegyede kisebb, mint 80 nm, akkor már arra lehet következtetni, hogy túl sok szobára ebben a városban ne számítsunk.  A bűvös 3 szobás lakások már megjelennek 40-59 nm-es méretben is, pl. az 53-55 nm-es 1+2 félszobás panellakásokban, vagy akár újabb építésű és felújított lakásokban is. A 3 szobát már 50+ négyzetméteren megtaláljuk Budapesten. A baj az, hogy nagyon sokáig a lakások mérete nő, de a szobák száma változatlan marad. 4 szobás lakásokat 80 négyzetméter felett találunk. 

Budapest egyáltalán nem kedvez azoknak a lakásvásárlóknak, akik 4 szobás vagy annál nagyobb lakásban gondolkodnak. Pedig a több gyerekhez több szoba is kell. 

Az állam pénzt ad ma már szinte minden családnak, támogat minden szülőt, aki gyerekben gondolkodik vagy gyereket vállal. Egyre nem gondol csak, hogy nincsenek olyan méretű és szobaszámú lakások, amik elérhetőek a tömegek számára. A lakáspiac kínálata szobaszám szerint elég fix. Semmi köze ahhoz, hogy a vásárlók mit keresnek.  A 4 szobás lakások Budapesten a felsőbb árkategóriába tartozó lakásokat jelentik. Tehát a többségnek elérhetetlen vagy irracionálisan drága, ezért nagyon kevés van belőle.  A társasházakban 4 vagy annál több szobás lakásokat nem is igazán éri meg építeni. A beruházó jóval többet keres egy beruházáson, ha elaprózza sok kisméretű és kevés szobaszámú lakással a társasházat.

Ahol a profit az úr, ott nem lehet elvárni azt, hogy társadalmi igényeket vegyenek figyelembe.

Ha rossz májúak akarnánk lenni, Magyarországon lassan már a gyerek is luxus és csak az vállalhat normálisan, 21. századi színvonalán gyereket, aki gazdag. Miközben szinte világjelenség az, hogy pont nem a gazdagok a legaktívabb gyerekvállalók egy társadalomban.

1. Ha Magyarországon több gyereket vár el az állam, ezt hangsúlyozza, akkor ehhez több szobás lakásokra van szükség. Ne akarjon senkit se meggyőzni arról a lakás- és gyerektámogatási politika, hogy 3 szobás lakásokban 3 gyerekkel lehet élni.

Pedig ma erről van szó, mert még maga a 10 milliós CSOK támogatás is a 3 szobás lakást jelöli meg alapfeltételnek. Egy olyan lakástípust, amiben már évtizedek óta, inkább 1 gyereket vállalnak a szülők. Ez már inkább egy fajta arrogancia az állam részéről, ami miatt újra azon gondolkodnak hogyan lehet népszerűbbé tenni a CSOK-ot. A bankokban látják a hibát, hogy nem veszik annyian igénybe, mint amekkora keretet szánnak rá. 

2. Azt a kérdést a honatyák már nem teszik fel, hogy mégis, hogyan vállaljanak az emberek 2 vagy 3 vagy még több gyereket, ha a 21. században már nem úgy élünk, mint az 50-es és 60-as évek Magyarországán. Politikailag akár lehet párhuzamot vonni a jelenkor és ezek között az évtizedek között, de társadalmilag aligha.

Budapest nem egy családbarát város. Ahol ilyen kevés a 4 vagy annál több szobás lakás - magyarul ahol 2 vagy több gyereket lehet normálisan vállalni - az ne lepődjön meg azon, hogy jobban néptelenedik el, mint maga az ország. 

Budapestről a közvetlen közelébe, az agglomerációba elköltözni, egy bizonyos szobaszám felett teljesen racionális döntés. Mivel nincs olyan ingatlan elérhető árban, ahol 2 vagy annál több gyerekkel kényelmesen el lehessen férni, akkor költözni kell.  Az sem véletlen, hogy a társasházi lakásban 1 gyerekkel még el lehet élni a fővárosban. 2 gyerektől már nagy nyomás alá kerülnek a szülők és családi/kertes házban kezdenek el gondolkodni akár Budapesten belül, akár a közvetlen környezetében.

A családi és kertes ház tényleg családi, mert minél több gyereket vállal valaki, annál racionálisabb döntés házba költözni és nem próbálkozni társasházi lakásokban zsúfolódni.

Oda lehet költözni és ott lehet családként élni, ahol van ingatlan családoknak. Pest megyében a legnagyobb átlagos alapterületű ingatlanok vannak egész Magyarországon. Budapest közvetlen vonzáskörzetében sokan építkeznek, sokan vásárolnak újszerű vagy teljesen új építésű házat. Pest megyében pont fordítva van, mint Budapesten.  Alig több mint egynegyede a lakásoknak 1 vagy 2 szobás, addig Budapesten meg a duplája.

Budapest a szinglik, az egyedül élők és gyerek nélküli párok városa, ha a lakott lakások szobaszámát  és méretét nézzzük. Még egy gyerekkel lehet élni Budapesten, kettővel már igen költséges, hárommal meg csak olyan ingatlanokban, ami nem alkalmas három gyerekes családoknak.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

...ne higgyünk vakon. Kételkedjünk. Bármiben is sántikálnak, legyünk okosabbak náluk. Ha vagyon, akkor befektetés. Ha befektetés, akkor ingatlan. De biztosan így van ez? Márciusban azt írtuk meg, talán először a lakáspiac történetében, hogy a befektetők hatása nem megalapozott. Akkor a bankbetétek változását viszonyítottuk a lakáspiaci forgalomhoz. A lakáspiac mérete annyira pici, hogy szinte összehasonlíthatatlan a bankbetétek mértékével:

1.  2013-as lakáspiaci forgalom kb. 1 hónapnyi bankbetétkivonással volt egyenlő.

2. Ez 2014-ben is csak kicsivel több mint egy hónap alatt kivont bankbetét összege körül mozgott.

3. 2015-ben sem volt több az éves lakáspiaci forgalom, mint 2 hónap alatt kivont pénz a bankbetétekből.

4. 2016-ban pedig úgy nőtt a lakáspiaci forgalom, hogy közben a bankbetétek is hónapról hónapra nőttek.

A lakáspiac megnövekedett forgalmát, az alacsony betéti kamatokkal és a bankbetétek változásával biztosan nem lehet magyarázni.

Áprilisban, a csendes többségről beszéltünk, akik megtakarítók Magyarországon. Újra odafigyeltünk a bankbetétekre:

Kiderült, hogy a bankbetétek állománya 2010-2016 között nőtt és csökkent is, de a végére markáns változás nem történt.

A Magyar Nemzeti Bank tegnap jelentette meg szokatlanul részletes és teljeskörű tanulmányát  Átfogó statisztika a háztartási megtakarításokról  címmel.  Egyre gazdagabbak vagyunk, foglalhatnánk össze. Viszont két grafikont kiemelnénk belőle, hogy a magunk módján értelmezzük őket. Ez megnyugtathat minket és sokat megtanulhatunk közben magunkról, hogy még is, milyen fából faragták Magyarországot.

Az első grafikon a lakáspiaci ciklusokat ábrázoltuk. Mutatja, hogy milyen fontos összefüggés van az ingatlanhitelek és a lakáspiaci folyamatok között.

Tökéletes egyezés van az MNB grafikonja és a lakáspiaci ciklusokat ábrázoló grafikonunk között. Mindannyiunk felelőssége, hogy tisztában legyünk a lakáspiac ciklikusságával és az azokat befolyásoló tényezőkkel.  Például a "túlhitelezés" a lakáspiacon káros, amit jól mutat 2004 és 2008 közötti lakáspiaci ciklus és lakáshitelezés. A következménye még ma is érezhető, de a mélypont 2009 és 2013 között volt.

A lakásbefektetők hatása a lakáspiaci ciklusokban nem látszik, miközben a lakásbefektetők elsősorban és szinte csak és kizárólag készpénzre vásárolnak.

Ezért újabb lépést tehetünk afelé, hogy megkérdőjelezzük egyáltalán a szerepüket a lakáspiacon. Erre a következő grafikon ad lehetőséget. A lakásvagyon az ábra szerint 1995 és 2007 között nőtt, 2008 és 2010 között stagnált, 2011-től pedig folyamatosan csökken.

Most elővennénk egy másik táblázatot, amit a hitek és tévhitek témakörben vizsgáltunk a KSH 2016-os mikrocenzusa alapján. Rávilágít, hogy 2001 és 2011 között a saját tulajdonban élők aránya nőtt Magyarországon. Azóta viszont csökken.  A  saját tulajdonban élés és a lakásvagyon aránya között lehet összefüggés.

Ez azt is jelentheti egyben, hogy a saját részre vásárlóknak jóval nagyobb hatása van a lakáspiacra, mint a kompetitívnek hitt lakásbefeketőknek.

A lakáskiadásra vásárlók esetében a bérlők száma kell, hogy nőjön, ami egyébként országos szinten nőtt is.

Itt külön érdemes mefigyelni, hogy 2001 és 2011 között országosan csak 6 ezerrel több bérelt lakás lett, de Budapesten pont ennyivel  lett kevesebb.

2011 óta mind országosan mind pedig Budapesten is több lett a bérlő. Itt megjegyeztük már, hogy 50%-ban a magánszemélyek vagyona az államhoz került a Nemzeti Eszközkezelőnek köszönhetően, akik a lakásukat visszabérelhetik az államtól.

A hitelkárosultak a 2004 és 2008 közötti lakáspiaci ciklus és lakáshitelezés áldozatai. De úgy néz ki, hogy a lakásvagyon is áldozatul esett, amiért reálvagyonban a lakásállomány aránya 2011-től csökken Magyarországon.

Ha a lakásbefektetők aránya valóban olyan jelentős lenne 2014-től, az új lakáspiaci boom ciklus kezdetétől, akkor a lakásvagyon arányának inkább nőnie kellett volna a Magyar Nemzeti Bank friss elemzése szerint. De nem nőtt, hanem csökkent. Nem egészen érthető továbbra sem, hogy miért beszélnek még mindig olyan sokat a lakásbefektetőkről és lakásbefektetésekről 2017-ben is.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A hol éri meg lakást venni kiadásra Budapesten kérdést még február elején jártuk körbe a magunk módján. A válaszkeresés közben kiderült, hogy a 8. kerületnél 11 kerületben hosszabb és 11 kerületben rövidebb idő alatt várják el a bérlőktől, hogy megfizessenek egy négyzetmétert a lakás árából. Nem hiába kerül a vásárlók középpontjába ez a kerület.

Gyakorlatilag a város közepén van. Kevés kerület büszkélkedhet azzal, hogy ennyi metrómegállója legyen, beleértve az új M4-es metró 4 állomását is. A kerületen átmegy a Nagykörút egyik szakasza (József körút), így az éjjel-nappal járó 4-es és 6-os villamos vonala is átszeli a kerületet.

Tömegközlekedés szempontjából kiváló elhelyezkedés jellemzi. De hírhedt hírneve továbbra is elbizonytalanító.

Olyannyira igaz ez, hogy a kerületet két nagy részre lehet osztani. Az egyik a Múzeum és József körút közötti rész, amit Palotanagyednek hívnak. Ez sosem volt az a „Józsefváros”, amitől féltek és félnek még ma is. A József körút nem egyszerűen elválaszt negyedeket a VIII. kerületben, hanem mindig fontos szerepe volt a lakások árazásában, az adásvételek számában. Akik nem akartak nagyon kockáztatni, de csábították a kerület árai, azok a József körút közvetlen közelében vásároltak.

2016-ban Budapest egészén csökkent az adásvételek száma 2015-höz képest, tudhattuk meg az OTP Lakóingatlan Értéktérkép héten megjelent friss számából. A hivatalos adásvételi adatok alapján készített lakáspiaci elemzést most külön a 8. kerület szempontjából vizsgáljuk. Látszik ugyanis, hogy a kerület nem egységes. A József körút körül például nőtt a forgalom még 2016-ban is. E körút mellett van a kerület nagy sikernek örvendő Corvin negyed új társasházak, pláza és irodaházak által határolt része is. Nem ezzel indult a kerület megújulása, de kétség kívül az elmúlt 10 évben teljesen átalakította a kerület életét és lakáspiacát. Még a metróállomás nevét is átnevezték miatta. 

A kerületben az elmúlt évtizedekben sok új ház épült. Az új házak mindig a kockázatkerülő vásárlókat vonzották. Ez ma is így van. Aki ebben a kerületben gondolkodik el, abban a teljesen új vagy újszerű társasházak jelentik az „A” tervet.

A klasszikus gangos és körfolyosós vagy panelházak még mindig elég bizonytalan terepnek tűnhet. Be is kell férfiasan vallani, hogy az még mindig egy kemény dió.

A kerület lehet, hogy sokat változott, de még mindig nem annyit, hogy minden áron itt lakást lenne érdemes vásárolni.

Az árak lehet, hogy vonzóak, de a házakat egyenként kell megvizsgálni. A rendezetlen társasházak még mindig a magas kockázatokat vállalók terepe. A kívül belül jó vagy kiváló állapotú, jól működő társasházakat nagyítóval kell keresni. Egy jó házban lehet venni egy rosszabb lakást, amit utána fel lehet újítani. De egy lepusztult, leépült házban venni egy szép lakást már nem ugyan azt jelenti. Egy vásárló a lakás állapotát bármikor befolyásolhatja, de sem a lakóközösségre sem pedig a társasház állapotára nem tud már ilyen hatást gyakorolni.

Bár elnézve a negyedek és a kerület átlagos árváltozásait, mint ha nem is lennének kockázatok a VIII. kerületben. Pedig vannak, nem is akár mekkorák.

Ezek azok az árak, amit bármikor félre lehet magyarázni és bárkivel el lehet hitetni, hogy a kerületben mindenki győztes, nincsenek vesztesek:

Budapesten a VIII. kerület árai tovább nőhetnek, miközben a kerületben a lakásokkal kapcsolatos kockázatok egy százalékkal sem csökkennek.

Ne csak az árak alapján  hozzunk döntést, figyeljünk oda és vegyünk számításba minden más tényezőt is, ha ebben a kerületben vásárolni tervezünk.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Az ingatlanos cégek évek óta törekednek a nevük, a márkájuk, a brandjük iránti bizalom növelésére. Nem kis összegeket fordítanak az ismertségük és az elismertségük minél szélesebb körben történő terjesztésére. A sikert sokmindenben ki lehet fejezni. Most közelítsük meg a lehető legegyszerűbb oldalról és nézzük meg a médiából és akár a közvetlen környezetünkből ismertebb brandek pénzügyi teljesítményét. Az biztos, hogy erről az oldalról nézve minden egész más értelmet nyer. Nem lehet kijelenteni, hogy egy cég nettó árbevétele és adózott eredménye teljes körű információt ad egy vállalkozás teljesítményéről. De arra mindenképpen jó, hogy lássuk a cégek mennyire tudnak együtt növekedni a lakáspiaccal. Az már biztos, hogy a lakáspiac 2015 után 2016-ban is mind forgalomban, mind árakban jelentősen növekedni tudott. A lakáshitelpiac is ennek megfelelően alakult. Ha több lakást adnak el, akkor a lakáshitelezés is mindig jelentősebb. Ez a lakáspiacon egyben egy árnövekedési tényező is. Az ingatlanos cégek is tudják ezt. Ezért külön megnézzük azt is, hogy a két ismert ingatlanos brand hitelközvetítője hogyan is muzsikált 2015-ben és 2016-ban is. A nagy ingatlanos vállalkozások számára a hitelközvetítés jelenti az éltető energiát. De először nézzük meg, hogy a nettó árbevételeik hogyan alakultak.

A magát piacvezetőnek tekintő Duna House, az ingatlanközvetítők piacán rosszabbul teljesített 2016-ban, mint 2015-ben. A számok alátámasztják az ingatlan brand szokatlanul negatív kommunikációját 2016 nyarától kezdve. 2017 elején bátran jelentették ki, hogy a lakáspiacon kevesebb adásvétel történt 2016-ban, mint 2015-ben. Azóta már tudjuk, hogy a cég tévedett. A piaci részesedése csökkent, amit alátámaszt a nettó árbevétele is. Mind a nagy rivális, az Otthon Centrum, az annyira nem is ismert OTP Ingatlanpont, de még a Balla Ingatlan is tudta növelni a nettó árbevételét. A "piacvezető" ingatlanos brand viszont már nem.  Ha most hirtelen arra gondolnak, hogy a kistestvérnek tekinhető Smart Ingatlan biztosan jobban teljesít, akkor igazuk is van és egyben tévednek is. A Smart Ingatlan sokak szerint egy teljesen felesleges Duna House klón. Sok más piacon is  vannak brandek, amik jóárasítják magukat és elérhetőbb árakon kínálják a terméküket és a szolgáltatásukat. A Duna House valami ilyesmit csinál a Smart Ingatlan név alatt.

Látható, hogy bár az árbevétele jócskán nőtt 2016-ban, a Smart Ingatlan eredménye továbbra is masszívan negatív. Fel van tőkésítve, tehát égeti a pénzt a cég. Egyelőre még nem érte el a méretgazdaságossági szintet. Nem olyan olcsó mulatság az ingatlanpiac, ha nagyban játszák. A kérdés itt és most az, hogy képes lesz-e, az amúgy a 2014 utáni lakáspiaci hullámot meglovagolni a Duna House cégcsoport legeredménytelenebb tagja akár idén, akár a következő években? Ez egy nagy talány. 2016 eredményét elnézve, nagyon kétséges, hogy 2017 hozná meg a cégnek az áttörést. De ki tudja! Az eredményesség terén a nagyobb brandek is nagyon szórtan teljesítettek.

A legnagyobb árbevételt elérő OTP Ingatlanpont is fel van már tőkésítve. 2017 januárjában kapott egy kis tőkeinnyekciót, hogy képes legyen elviselni ezt a masszív veszteséget.  Nem semmi látni, ahogy a sok bevételhez olyan költségszintek párosulnak már évek óta, amivel az OTP Ingatlanpont nyereséget nem tud termelni. Az életben maradását az OTP cégcsoport biztosítja. Ebből is látszódik, hogy az ingatlanozás nagyon költséges üzlet. Veszteséges évet zárt a Balla Ingatlan is. Az ő negatív hangnemjük is érthető ezért. A Duna Househoz hasonlóan a Balla Ingatlan a másik olyan cég, aki ellentmond a piaci folyamatoknak.  Teszi ezt azért, mert nem eredményes egy olyan lakáspiacon, ahol mind az árak, mind pedig a forgalom nőtt 2016-ban.  A legeredményesebb ingatlan brand az Otthon Centrum volt 2016-ban. A "piacvezető" Duna House sem árbevételben sem pedig adózott eredményben nincs az első helyen.

Viszont a hitlközvetítésből jelentős eredményt tudott realizálni a Duna House. Most látszik csak igazán, hogy mennyire inkább hitelközvetítő már a Duna House, mint sem ingatlanközvetítő. Sokkal jövedelmezőbb ágazata a hitelközvetítés. Emlékszik talán még mindenki amikor a hitelközvetítési díjak várható csökkentése miatt halasztotta el a tőzsdére lépést.

Árbevétel szinten a két rivális ingatlanos brand a hitelpiac egyre feljebb csapó hullámait nem tudta meglovagolni. Látszódnak a korlátaik és érződik, hogy az ingatlanos brandek a piaci folyamatokkal teljesen ellentétesen tudnak nőni vagy éppen csökkenni.  A Duna House legjobb évei akkor voltak, amikor az Otthon Centrum még a létéért küzdött.

Bár csökkenő eredmények vannak a Duna Housenál és az Otthon Centrumnál is, viszont a cégek pénztermelő képessége ebben rejlik. A jövőjük nagyban függ attól, hogy a csökkenő trend tovább folytatódik-e a hitelközvetítésben.

De nem csak az ingatlan- és hitelközvetítő brandek küzdenek egymással, hanem a két ingatlanhirdetési oldal is. Bár a számok alapján azt mondhatnánk, hogy nem is igazi versenyről van szó.

Az ingatlan.com és az otthonterkep.hu egyaránt növekedni tudott. Az otthonterkep.hu növekedése jelentősebb %-osan. De az ingatlan.com árbevétele így is hatszorosa a valódi konkurenciának nem tekinthető otthonterkep.hu-nál. Az ingatlan.com piaci ismertsége nagyon erős  ingatlanos brandé teszi Magyarországon. A legértékesebb ingatlanos brand címre is pályázhatna, de azt majd az idő fogja eldönteni.

Az ingatlan.com adózott eredménye csökkent. Ez több cégnél, nem csak nála, elsősorban a bérköltségek és fejlesztések eredménye, amik bár rontották az adott év eredményességét, azért hajtották végre, hogy később már jobb eredményeket érjenek el.  De ha egy cégnek nem egyszerűen csak csökken az adózott eredménye, hanem masszívan veszteséges is, az nem jelent sosem semmi jót. Az OTP Ingatlanponthoz hasonlóan, az otthonterkep.hu is jól fel van tőkésítve, égetheti a pénzt, amíg el nem fogy.

Az ingatlanos brandek a lakáspiaci folyamatokkal nem mindig tudják tartani a tempót. A vesztesek mindig provokatívabb módon hívják fel magukra a figyelmet, mint a jelenlegi lakáspiac győztes vállalkozásai. Legyünk ezért óvatosak, amikor a vesztesek hangja hangosabb, hízelgőbb és néha pont arról beszél, amit annyira de annyira szeretnénk elhinni, hogy igaz. Gyorsan kiderülhet, hogy a negédes szavak marketing csupán, ahol az ingatlanos brandek tovább építik vagy rombolják a piac - ergó a vevők, eladók, bérlők, bérbeadók - bizalmát.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Egy lakás aktuális árának meghatározása több szempontból fontos. Egyrészt az eladónak azért, hogy feleslegesen ne hirdesse a lakását és ne is ringassa magát elérhetetlen álmokba. A vevőnek azért fontos, mert őt mindenki át akarja vágni, le akarja húzni. Egy vevőnek csak olyan árat szabad elfogadni, amit minden más vevő is elfogadna a piacon. Máskülönben kockáztatja a lakás likviditását, azt, hogy legalább annyiért vagy még többért eladható legyen, mint amennyiért vásárolta. A jó ár elvileg minden fél érdeke. Még a banknak is, ha lakáshitelről van szó. A bank legalább annyira kiszolgáltatott, mint egy vásárló. Főleg a magyar lakáspiacon, ahol az ingatlanoknak csak az aktuális árát lehet megmondani, a jövőbenit nem. A lakásárak kérdésével több éve foglalkozunk most már folyamatosan.

A likviditási dilemma

Amikor 2 éve ezt a kérdéskört jártuk körbe nagyon röviden, a vevők kiszolgáltatottságát helyeztük a középpontba. Már akkor az optimista lakáspiac veszélyeire hívtuk fel a figyelmet. 

Egy lakás árát pont akkor kihívás jól meghatározni, ha az árak közben folyamatosan nőnek.

Ez pedig még manapság is tart. A növekvő ár, nem csak egyre magasabb adásvételi árakat jelent, hanem egyre magasabb irányárakat is láthatunk a hirdetési oldalakon. A vevők döntő többsége a kínálati árakkal szembesül először. De nem csak ők, az eladók, az ingatlanközvetítők, az értékbecslők, de maguk a bankok is. Mindenki a hirdetési oldalakat tekinti kiindulási alapnak.

Ingatlan reality

Ezt neveztük mi el egy reality shownak, ahol buzgón folyik az árak összehasonlítása. Percek alatt mindenki azt hiszi, hogy ő már mindent tud a lakásárakról vagy a lakása áráról. Mivel nem adásvételi árakról beszélünk, ezért a hirdetési oldalakról tájékozódók inkább csak azt tudhatják, hogy még mindig nem tudnak semmit.

A hirdetési árak egy alapvetőleg hónapról hónapra dráguló lakáspiacon is legalább annyira megfoghatatlanok, mint maguk az adásvételi árak. Egy jó döntéshez viszont meg kell tudnunk különböztetni őket.

Ad hoc értékbecslés

Ezt már csak tetézi az értékbecslésnek álcázott árbecslés szakma Magyarországon, ami éppen ki-ki pillanatnyi érdekét fejezi csak ki. Az értékbecslők is kb. azt tudják megmondani a megrendelőnek, hogy ma éppen mennyit érhet neki a lakása. Ha a megrendelő egy vevő, akkor annak megfelelően. Ha egy eladó, akkor megint egy kicsit másképpen. Ha egy bank, követeléskezelő vagy egy végrehajtó, akkor megint más árakat fognak megadni. Nagyon szörnyű érzés az, hogy az értékbecslők bárkinek azt mondanak, amit hallani akarnak.

Gumiszabályok

Az ingatlan a legértékesebb vagyonunk (az időnkön kívül általában), de mégis istenverte gumiszabályok és nevetséges módszertanok alapján akarjuk meghatározni a pénzben kifejezhető pillanatnyi árát. Tényleg csak a pillanatnyit, mert más egy lakást akkor árazni, amikor nőnek a lakásárak és más, amikor megállt az árnövekedés és megint nagyon más, amikor éppen csökkenő trend van.

Ugye milyen érdekes, hogy a lakás aktuális ára kizárólag a piaci trendektől vagy a lakáspiaci ciklusoktól függ csak igazán?

Az értékbecslés itt vall kudarcot, mert nincs értelme szinte sosem, csak egy statikus, tehát befagyott árakkal rendelkező lakáspiacon lehetne használni. Elavul néhány hónap alatt, akkor is ha nőnek a lakásárak és akkor is ha csökkennek. Egy lakás eladása viszont nem mindig néhány hét. Hónapokig is tarthat, de a legrosszabb esetben egy évnél is hosszabb lehet.

Miért vásárolunk, ha nőnek a lakásárak?

Tettük fel ezt a nyilvánvaló kérdést még 2016-ban. 2017-ben is aktuális kérdés és egyelőre úgy néz ki, hogy 2018 lakásárai is a növekedés irányába mutatnak. A lakáspiac sajátossága, hogy csak növekvő árak mellett van rajta igazán élet. Ha az árak statikusak lesznek és csökkenésbe fordulnak idővel, akkor az adásvételek száma visszaesik, nem pedig nő.

Teljes ellentmondásnak tűnik, hogy olyan ostobák a vevők, hogy növekvő árakon vásárolnának és nem akkor, amikor csökkennek a lakásárak?

Itt újra visszakanyarodhatunk a lakásárakhoz, a lakások beárazásához. Az árak csökkenése és növekedése is elsősorban az eladókra hat. A csökkenő ár távolmaradásra készteti az eladókat. Azt mondják, hogy köszönik szépen, de ennyiért inkább nem eladó. Növekvő áraknál meg egyre többen gondolkodnak el, hogy élnének a lehetőséggel és van az az ár, amennyiért eladó a lakásuk. Az árak a kínálatot és annak a mennyiségét, illetve, ami még fontosabb, a minőségét befolyásolják.

Itt egyben ez már azt is jelenti, hogy az eladók egy bizonyos eladási ár elképzelés mellett lépnek piacra. Ez többségében túlárazott kínálatot jelent az eladó lakások piacán, de ez a túlárazás az árnövekedés alapja is. Nem nőhetnének a lakásárak sem, ha a kínálati árak maguk nem nőnének.

Ez csábít egyre több eladót a lakáspiacra legyen az használt lakás vagy teljesen új építésű. A vevők ebből a bőséges kínálatból válogatnak, pechjükre jóval magasabb áron. De a vevők többségét nem is a lakásárak motiválják, hanem a kínálat bősége. A színes és változatos kínálat ára a magasabb lakásár. Olyan lakások jelennek meg a piacon, amik előtte nem voltak elérhetők.

A növekvő ár – legyen az lassú, moderált vagy gyors – növeli a vevők vásárlási esélyeit, azt, hogy megtalálják azt a lakást, amit meg szeretnének venni.

Adásvételi árak vagy Lakásspekuláció?

A lakáspiac valódi árait késleltetve látjuk. Félévvel késve tudjuk meg, hogy 6 hónappal ezelőtt mi volt a lakáspiacon. Ez egy növekvő áraktól stimulált piacon már késő. Minket az érdekelne, hogy most mennyit ér a lakás, amit el akarunk adni vagy meg akarunk venni. A hirdetési oldalak árai a jövőt vagy a nagyon távoli jövőt mutatják, nem a jelent. Az ingatlanközvetítők árai és árazási szokásai, már tisztelet a ritka kivételeknek, megint igen bizonytalanok. Az eladókkal úgy kell beszélniük, hogy „Álmodozni szabad, csak nem éri meg”, a vevőkkel meg úgy, hogy „Hát ezen a környéken ennyibe kerülnek a lakások”. Ez a kettős kommunikáció fel is őrli őket. Az ingatlanközvetítők nagy része is a hirdetési oldalak ingatlan reality showjában statiszta, már ami a lakásárakat illeti. Másokat közben szeretnének elhallgatatani, hogy az ő lakásárakról alkotott  véleményük legyen a hangosabb.

De akkor hogyan lehet beárazni egy lakást?

1. Kb. 10%-os értékhatáron belül lehet egy lakás minimum és maximum árát behatárolni

2. Egy lakás végső ára a vevőn és az eladón múlik.

3. Az eladók túlárazott lakása növekvő árak piacán ezért bizonyos szintig „tolerálható”. Az eladók számolnak a növekvő árakkal, csak vannak akik elrugaszkodnak ilyenkor. Ők csak hirdetnek, eladni nagyon nehezen fognak, vagy egyáltalán nem. Erre jó példák a hirdetési oldalakon egy lakás hirdetésének ismétlődése.

Minél többen próbálnak egy lakást eladni, az minden kétséget kizáróan durván túl van árazva.

4. Azok az eladók tudnak eladni, akik a mindenkori piaci árakhoz képest benne tudnak maradni abban a bizonyos 10%-os ársávban. Ezt el lehet úgy is érni, hogy valaki idővel visszavesz az álmaiból, amikor a szemével nem is, de „ jól csak a szívével lát az” eladó ember is.

5.  A vevők visszajelzését minden tulajdonos megérti egy idő után, ha el akar adni. Az okosabb eladók hamarabb, az álmodozók később.

6. Az okos eladók a lakás elérhető piaci árának maximumán kezdik a hirdetését. Azt ugyanis a vevők sem érzik sértő túlárazásnak és áralkut kezdeményeznek.

7. A vevőknek nem csak jó szívük, de jó szemük is van általában az árakhoz. Nekik minden túl drága, de egyáltalán nem mindegy, hogy mennyire.

8. Okos eladóként nem kerülhetünk annyira kellemetlen helyzetbe, hogy egy tucatszor kelljen árat változtatni. Okos eladóként leginkább azt fogjuk tapasztalni, hogy árváltoztatás nélkül is jönnek a vevők és vételi ajánlatokat tesznek. Ha a lakás minimum-maximum ára (=10%-os ársávon belül van) között vannak a vételi ajánlatok, akkor azok közül akár választhatunk is.

Eladóként a maximum árhoz szeretnénk minél közelebb kerülni, vevőként inkább a lakás minimum ára felé alkudozunk.

9. Ezért gyakran úgy hirdet a bátor eladó, hogy kevéske alkuval is a maximum árat érje el. Ezzel a mentalitással veszi kezdetét a túlárazás, aminek a mértéke szinte végtelen lehet a mai magyar lakáspiacon.

10. Akadhatnak olyan balga vevők, akik vevők erre, de a többség azt fogja mondani, hogy inkább „ne bántsuk meg egymást”.

 Hoppá-hoppá, összefoglalva, az az eladó, aki tiszteli a vevőket, az a lakásának árával is a vevők egyértelmű tudomására tudja ezt hozni – hirdessen és értékesítsen teljesen egyedül vagy akár egy kis segítséggel.

Magát az örökkévaló és univerzális lakásárak igazságát keresők sem találhatják meg egykönnyedén a választ. Mindentudás helyett, minden lakásnak meg van a maga története (ára).

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Ma már gyakrabban költözünk, mint évtizedekkel ezelőtt. Amíg előtte egy ingatlanban leéltük az életünket, ma már koránt sincs így. A 70-es évek nagy társasház és családi ház építési lázában sokan egész fiatalon költöztek be első és sokszor utolsó ingatlanukba. Még ma is ott élnek és könnyedén előfordulhat, hogy onnan már csak a „temetőbe fognak költözni”.

A gyerekeik és unokáik már nem így gondolkoznak az ingatlanról. Egyrészt nem társadalmi munkában építünk társasházakat és családi házakat sem, mint 40-50 évvel ezelőtt. Társasházak leendő tulajdonosai álltak össze és szervezték meg, illetve vezényelték le a munkát. De a családi házakat is a szó legtágabb értelmében vett családok építették meg. Minden családban akadtak olyan emberek, akikre lehetett számítani. Ma már ez sincs így, ezért az építkezés sem megy olyan könnyen.

Teljesen más világ van ma és teljesen máshogyan lehet saját lakáshoz jutni is. Sok értelemben nehezebb, nagyon komoly anyagi áldozatvállalást kíván, így a költözés elsődleges oka mögött a fokozatosságot érdemes meglátni.

Lépésről lépésre juthat el oda egy egyedülálló, egy pár vagy éppen egy család, hogy hosszabb távon is abban az ingatlanban képzelje el az életét, amit birtokol.

A betondzsungel szindróma

A szerencsésebb fiatalok ma is a szüleikre számíthatnak. Az első saját lakásuk, amit ajándékba kapnak, biztosan nem az lesz, ahol gyökeret vernek. Egy fiatalnak még mások a saját lakással kapcsolatos elvárásik. Ez mozgatja az albérletpiacot is. Ezért is olyan túlértékelt egy város központibb része, mert oda akarnak költözni az „otthonról először elköltözők”. Ez egyébként részben igaz is, mert mindig mindenki arra vágyik, amit még nem próbált ki.

A csendben és nyugalomban, általában szép természetes környezetben felnővő gyerekek vágynak a „betondzsungelbe”.

A szórakozás és a szórakozóhelyek motiválják őket, mert ilyenkor még buli az élet. Aztán pár év alatt nagyot fordul a többségükkel a világ. Érzékenyebbek lesznek a zajra, a tömegre, a rossz levegőre, az utcaképre, de még a szomszédokra is. Már nem minden annyire buli és annyira vicces, mint korábban. Elindul egy folyamat, amit nevezhetünk otthonkeresésnek.

Otthonkeresés

Az otthonkeresés - lakjunk albérletben vagy saját lakásban -  egy hosszabb folyamat ma. Lakásról lakásra járunk, aki albérletben él, az általában egy kicsit gyakrabban, mint akinek előtte el kell adnia ahhoz, hogy egy másik lakásba költözzön. De költözünk, mert ahogy idősödünk, úgy vágyunk valami másra. Nem egyformán, nem ugyan úgy, de vágyunk. Jobban megismerve azt a várost, ahol hosszabb távon is elképzeljük az éltünket, rájövünk, hogy hol vannak a számunkra élhető részei. Ebben segíthet minket a munkánk és a munkahelyünk is, de még a barátaink is. Ahol mozgunk, ahol dolgunk van, ott természetesen jobban kiigazodunk, egyre inkább biztonságban érezzük magunkat.

Igen, az otthonkeresés arról szól, hogy érzelmek alakulnak ki bennünk egy adott városrész iránt.

Elkezdünk kötődni. Lehet elköltözünk onnan egy hirtelen felindulásból, de a szívünk vissza húz, állandóan eszünkbe jut, hogy ott valamiért jobban éreztük magunkat, szívesebben mentünk haza. De ez idő kérdése. Amit imádtunk huszonéves korunk elején, pont annyira vethetjük meg a harmincas éveink elején. Aztán egyre inkább egy város vagy annak közvetlen környezetének (agglomeráció) élhető részei felé indulunk el.

Ez az albérletben élőknek nem olyan könnyű, mert az albérleteknél a kínálat ritkán veszi figyelembe a kereslet igényeit. Viszont nagyon érdekes az, hogy a fővárosban, az élhetőbbnek tekintett és általában jóval magasabban árazott Budán van albérletből kínálat, amíg a pesti külkerületekben viszont nincs.

Egyrészt az albérlet csak átmeneti megoldás lehet – gondolják még maguk a bérbeadók, de még sok bérlő is. Aztán rá kell jönnije ma már mindenkinek, hogy van egy olyan generáció már ma, aki soha sem fog saját tulajdonban élni. Az életvitelszerű vagy élethosszig tartó albérletekről a döntő többség még hallani sem akar.

Az egyik legnagyobb sértésnek hangozhat azt mondani valakire ma, hogy örökre bérlő marad.

A realitás hiába ez, az álmaiban mindenki lakástulajdonos akar lenni. Az álmokkal addig nincsen semmi baj, amíg egyre közelebb kerülünk a megvalósításukhoz. Ha távolodunk, akkor képesnek kell lenni elengedni.

Az ember életének annyira része az ingatlan, az ingatlan birtoklása, hogy ez a vágy egy bérlő álmaiból sem hiányozhat. Ez az álom hajtja az otthonkereső bérlőt, hogy egyre inkább otthont keressen magának és ne egy albérletet.

Egy albérlet is lehet otthon

Egyre fontosabb és értékesebb szempontokat vesz figyelembe. Az a bérlő, aki egyre többet költ albérletre és nem is sajnálja rá, az biztosan otthonkereső. Az álmodozók, legyenek reálisak vagy irreálisak az álmaik, határt szab az albérleti költségeknek és megmondja, hogy mennyit hajlandó fizetni egy albérletért és mennyit nem. De ezzel pont az otthonkeresés folyamtát állítja meg. Nem fogja jól érezni magát abban a lakásban, amiben egyébként semmilyen más körülmények között nem élne, ha nem lenne bérlő. Minél jobban megerőszakolja magát a bérlő az idő múlásával, annál nagyobb kompromisszumot kell kötnie. Lehet, a végén tényleg tud venni egy saját lakást, de az is lehet, hogy sohasem.

Viszont az ingatlan életünk mindig legnagyobb kompromisszuma. Ritkán élhetünk abban az ingatlanban, amiben igazán szeretnénk, mert mindig jobbra vágyunk.

Az első lakás

Ha meg van egy saját lakás, legyen az egy kemény spórolós időszak gyümölcse vagy csak „megszületni volt nehéz” családban egy ajándék, az első lakást követi a második. Aki ajándékba kapja a lakást, ott sokkal gyakoribb a "rossz vagy meggondolatlan" lakásvásárlás, mint annál, aki önszorgalmából teremti elő az ehhez szükséges anyagi fedezetet. A hátrányos helyzetű lakások tulajdonosai imádják is az ilyen ajándékozó szülőket és az elkényeztetett gyerekeiket, akiknek szinte mindent el lehet adni.

A második lakás

A második saját lakás általában nagyobb. Ez egy olyan közös tulajdonság minden második lakást vásárlónál, ami egyben a motivációt is meghatározza a váltásra. Pl. amíg az első lakásnál legyen az tényleg albérlet vagy saját tulajdon még nagyon számít az iskola vagy a munkahely közelsége. A második lakásnál már ezek a szempontok teljesen eltűnnek.

Nem azért költözünk második lakásba egy városban vagy annak a környékén, hogy közelebb legyünk a munkahelyhez. A második lakás már jóval inkább az otthonunk, mint az első.

Ha pedig otthon, akkor abban azok a tényezők számítanak, amit egy lakást mindenki otthonának érez. Békés legyen, pihenésre alkalmas, kellemes környezetben, ahol elfér a nagyobb család is, a barátok is, a gyerek vagy gyerekek is a játékaikkal együtt.

A nagyobb élettér és az ingatlan közvetlen és közvetett minőségibb/élhetőbb/emberközelibb környezete az otthonkeresőket a lakáspiacon az egyre értékesebb lakások irányába tereli.

Pontosan ugyan úgy, mint a bérlőknél, az otthonkereső lakásvásárló is egyre drágább lakást vásárol. Jóval hamarabb kezd el rajta gondolkodni és jóval később lépi meg, mint egy bérlő, de meglépi, aki csak tudja. Ez ugyanis már sokszor csak pénzkérdés. Kategóriákat lépni a lakáspiacon nem olyan könnyű, idő kérdése, de ha eljön az idő, akkor semmi sem állíthat meg minket.

Költözzunk el dilemma manapság

De például manapság, aki az elmúlt néhány évben költözött be a saját lakásába, könnyedén elgondolkodhat azon, hogy lehet megérné belőle kiszállni. Egy kellemes kis csendes utcácskában még felújítással együtt sem került többe neki az átalakított alaprajzú nappali+2 hálós kislakás 18 millió forintnál. Most lehet el tudná adni 25 millióért is, hiszen a környék jó, a ház és a környezete rendezett.

Felmerül az 50 milliós ingatlan gondolata, mert jól fizető állása van, mondjuk egy szép karriert felépített mérnök, így a második lakáshitel is komolyabb lehet, mint amilyen az első volt. Bátrabb és magabiztosabb lett az elmúlt évkben, nagyobbat is mer álmodni és közben gondolkodik, hogy lehet eddig nem akart három gyreket, de az a 10+10 milliós otthonteremtési támogatás azért jól jönne, ahhoz az 50 milliós lakáshoz.

Ilyenkor jobban ki van erre hegyezve érzelmileg, hallja a barátoktól, ismerősöktől, munkahelyen, hogy költöznek. Benne is elindul egy folyamat, főleg amikor hazaér és látja, hogy amiben most élnek, már kicsi, nem csak neki és a feleségének, de annak az egy gyereknek is, akinek a játékai ellepik az egész lakást.

Fotnos megjegyzés: A 10+10 milliós állami otthonteremtési támogatás valójában már saját lakással rendelkező, de nagyobba/jobba költözni akaró családoknak jelent segítséget. Az első lakásukról álmodozóknak inkább csak illúzió a CSOK.

Ha megtehetjük, akkor meg is tesszük

Minden esélye meg van rá, hogy nagyobb és egyben jobb lakásba is költözzön a 30-as évei közepén járó mérnök és családja. Teheti meg ezt azért is, mert a saját lakás vásárlásának egyik nagy előnye a felértékelődés tud lenni. Ha jó időben vásárolunk és hasonlóan jó időben adunk el, akkor a lakás több milliós árnövekedését nem zsebre rakjuk, hanem egy másik, jobb lakásra tudjuk fordítani.

Az első saját lakásnak ezért van nagy jelentősége. Minél előbb jutunk hozzá, annál valószínűbb, hogy több esélyünk van eladni és vásárolni másik lakást = költözni. A lakáspiac, ha pedig eközben éppen kegyes hozzánk, akkor még inkább motiváltak leszünk a költözésben.

A mostani lakáspiacon többen vannak ilyen dilemmában, mint akik az árcsökkenésről álmodoznak.

Egy lakás ára mindig csak akkor fontos, ha elérhetetlennek tűnik. Ha elérhető közelségbe van, akkor már az előnyeit nézzük, az értéket, amit kapunk a pénzünkért.

Például ha kedvelünk egy környéket, annyira, hogy már onnan nem nagyon költöznénk el messzire, csak másik utcába, akkor a másik utca előnyeit tesszük fel arra a láthatatlan mérlegre, nem a lakás árát vizsgálgatjuk patikamérlegen.

A lakásárak növekedése mögött az érzelmek, az ember és az ingatlan elválaszthatatlan kapcsolata, dominálnak, nem a racionális érvek.

A javuló anyagi helyzet, a növekvő jövedelem, minden emberben természetszerűleg ébreszti fel a jobb ingatlanba való költözés vágyát. A magyar lakáspiacon ezek az érzelmek és vágyak motiválják a fizetőképes és egyben piacképes keresletet. A lakáspiac sem az álmodozókból él, hanem azokból, akik az álmukat meg tudják valósítani.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Fogyunk, amiről van olyan vélemény is, hogy egyáltalán nem olyan nagy baj. Az sokkal fontosabb, hogy egészséges legyen a korösszetétel. Csak nálunk a demográfiai folyamatokban, a népességfogyás egyenlő az elöregedéssel. Egyre több az eltartott és egyre kevesebb az eltartó. Ez pedig a lakáspiacon is nagyon érdekes képet mutat.

Hiába csökkent a lakosság száma 1990-2016 között 5,5%-kal, a lakásállomány közben több mint 14%-kal nőtt Magyarországon. Egyre kevesebben, egyre több ingatlanban élünk. Ez már a társadalmi folyamatokat is kifejezi, a csonkacsaládok növekedését és az egyedül élők számának az emelkedését.

Bizonyos szempontból kijelenthető az, hogy hiába fogyunk, ha egyébként egyre több ingatlanra van szükségünk családi- és párkapcsolati szokásaink megváltozása miatt.

De természetesen nem csak erről van szó. Láthatjuk ,hogy nem csak a lakásállomány nőtt ez elmúlt 26 évben, hanem a nem lakott lakások száma is 47%-kal lett több. Itt már azért érezhető, hogy a társadalmi folyamatok az ingatlanpiacon is komolyan éreztetik a hatásukat. Viszont vannak még itt további érdekességek is.

Ha a használati jogcím szerint nézzük meg a lakott lakásokat, akkor azt láthatjuk, hogy a saját tulajdonosa által lakott lakások száma 2001-2011 között nőtt, de 2011-2016 között viszont már csökkent. Ez már nem írható mind a népességfogyás és az elvándorlás számlájára. Ebben benne van a hitelválság következménye és a Nemzeti Eszközkezelő hathatós tevékenysége is. Közel 28 ezer lakás volt tulajdonosa lett bérlője a saját lakásának 2012 és 2016 között a Nemzeti Eszközkezelő segítségével. Tehát a 105 ezerrel csökkent tulajdonosi lakásszámnak a negyedét jelenti ez az állami adósmentés. A bérlők által lakott lakások száma pedig értelemszerűen 15 éve folyamatosan nő Magyarországon.

A 2011 és 2016 közötti időszakban 45 ezerrel több lett a bérelt lakás ,amiből már viszont több mint a felét a Nemzeti Eszközkezelő bérlői jelentik.

A téma nagyon kényes, tudjuk, hogy nem szívesen beszél erről nagyon senki. A médiában is csak néha-néha hallani félinformációkat erről. Így viszont már érthető, hogy mennyire pici a magyarországi bérelt lakások piaca és arra milyen közvetett hatással tud lenni maga az állam vagy éppen közvetlenül az önkormányzatokon keresztül. A piaci alapú albérletpiac az elmúlt 5 évben nem tudott olyan mértékben növekedni, mint az állami bérlakáspiac – jelenthetjük ki most már a számok alapján teljesen biztosan.

Azt is lehet néha hallani, hogy bár Magyarország egésze fogy és elnéptelenedik, bezzeg Budapest él és virul. Ezért nézzük meg a számokat közelebbről. Ugyanis a számok soha sem hazudnak, hanem csak mi emberek magyarázzuk őket félre. Az országos negatív folyamatok (nagyobb) részben Budapestet is érintik. 1990 és 2016 között Budapest lakossága több mint 14%-kal csökkent.

Még mindig nem élnek annyian Budapesten, mint éltek 15 évvel ezelőtt. 2011 és 2016 között 35 ezerrel nőtt Budapest lakossága.

Ezt nem lehet nevezni erős belső migrációnak. Budapest is szenvedett az elvándorlástól és szenved még ma is. Ezt az elmúlt 5 év minimális növekedése is nagyon jól mutatja. Az országos jelenséggel teljes harmóniában Budapest 14 %-os népességcsökkenése (Megjegyzés: Budapest jobban fogyott, mint az ország!) mellett 14%-kal nőtt a lakásállomány. A növekvő lakásállomány mögött az az országos folyamat is jól látható, hogy egyre kevesebben élünk egyre több lakásban Budapesten is.  Miközben a nem lakott lakások száma még mindig több mint volt 2001-ben. A nem lakott lakások száma csökkent 2011 és 2016 között. Budapest fénye lehet még a régi, de a dicsősége egyelőre még a múlt homályába vész.

A tulajdonosai által lakott lakások száma 2001 és 2016 között nőtt, de 2011 és 2016 között viszont már az országos folyamatoknak megfelelően itt is csökkent. A hitelválság Budapestet is érintette. Közben a bérelt lakások száma is nőtt, de nem úgy mint országosan. Nagyon érdekes, hogy a nagy hitekkel és tévhitekkel ellentétben az elmúlt 15 évben csak 15 ezzerrel lett több a bérlők által lakott lakások száma Budapesten.

2001 és 2011 között a bérelt lakások száma csökkent. Erről sem nagyon lehetett hallani, mert az a tévhit járja, hogy Budapesten a bérelt lakásokra mindig nagy szükség van és erős, növekvő a kereslet.

Ehhez képest ezt a képet árnyalják a számok. Amíg országosan folyamatosan nőtt a bérelt lakások száma az elmúlt 15 évben, ez Budapestről már aligha mondható el. 2011 és 2016 között 21 ezerrel több lett a bérelt lakás.

Jól mutatja azt, hogy a budapesti bérelt lakások piaca is inkább kimászott a gödörből az elmúlt években, de 2001 óta a bérelt lakások aránya az összes lakáshoz képest 13% alatt stagnál.

Egyben ez pedig nagyon szépen mutatja, hogy a kereslet nagyon is korlátos. Ha azt vesszük figyelembe, hogy 117 ezer volt a piaci és nem piaci bérelt lakások száma összesen Budapesten és közben több mint 104 ezer lakás állt üresen 2016-ban ugyan ebben a városban, akkor ennek üzenet értéke van.

Azt üzeni Budapest, hogy itt sem lehet mindent kiadni, nem csak az ár miatt, hanem azért is, mert nincs rá bérlői igény.

Budapesten az állami/önkormányzati és piaci alapú bérlakáspiac a lakásállomány kevesebb mint 13%-át érinti már 15 éve. Ebből pedig az önkormányzati/állami bérlakáspiac a jelentősebb. Érdekes elgondolkodni a különböző módon felhergelt tömegeknek azon, hogy ha Budapest sem tudja magát kivonni a demográfiai folyamatok káros hátása alól, akkor mi várható itt később?

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely