Van annak egyfajta diszkrét bája, amikor a bérlőről Magyarországon a többségnek a diákok, az egyetemisták jutnak az eszébe. Az #1 bérlő, akire a bérbeadó gondol, akiért befektet. Majd ránézünk az első grafikonra és (be)láthatnánk igazán már végre így 2018 közepén, hogy a diákbérlők száma is biztosan fogy, nem csak a hallgatóké.
A diákoknak kiadó bérbeadók száma is fogy?
A kérdésre ebben a formában az lenne a határozott válasz, igen. Viszont egyre többen szeretnének kiadni lakást, többek között diákoknak is, az is biztos. Paradoxon az albérletpiacon. Szóval növekszik a csalódásfaktor, tovább állhat a lakás üresen, mert ilyen számok mellett a diákokra várni nem feltétlenül kifizetődő hozzáállás.
Annak is van egyfajta diszkrét bája, amikor a diákbérlők dominanciájától félve, még manapság is gyakran hivatkoznak nem diákbérlők rájuk. Például, azért nem találnak jó kiadó lakást, mert az egyetemisták mindet kibérelték. Esetleg ők még az egyetemisták rohama előtt akar lakást találni, nehogy lemaradjon a jobb lehetőségekről.
A diákbérlők erős, biztos és stabil kereslete a kiadó lakások piacán egyelőre mind a bérbeadók mind a bérlők gondolkodását úgy befolyásolja, mintha minden a régi lenne. Csak 10 év alatt 100 ezer hazai hallgatóval lett kevesebb Magyarországon. Egy laza 50%-kal több magyar egyetemista volt 10 évvel ezelőtt a felsőoktatásban.
Hahó bérbeadók! Jó reggelt bérlők!
Azt is láthatjuk, hogy a külföldi diákok egyáltalán nem tudják kompenzálni a magyar demográfiai folyamatokat. Összeségében fogynak Magyarországon az egyetemisták, főiskolások. Méghozzá elég látványosan. A jó hír, hogy a külföldi diákokra specializálódó bérbeadók egyelőre még örülhetnek. A külföldi hallgatók száma majdnem megduplázódott az elmúlt 10 évben. Ez főleg olyan egyetemvárosokban jelent levegőt bérbeadóként, mint Debrecen, Pécs, Szeged. Külföldi diákok nélkül biztosan jobban fuldokolnának ott is. A külföldi bérlők nem minden bérbeadónak jelentenek megoldást. Egyrészt tudni kell velük kommunikálni, de nálunk meg a nyelvtudás nem a magyar wirtschaft része. Másrészt egy magyar diáknak szánt lakás, már nem biztos, hogy egy külföldi diáknak is elég lesz. Nehogy már egy kiadó lakás, egy albérlet jobb minőségű legyen, mint a bérbeadó saját otthona! Ez viszont már a magyar wirtschaft része. És akkor még nem is beszéltünk a szomszédokról, akik a magyarul nem beszélő bérlőket mennyire tudják kedvelni. Az a híres, világhíres magyar vendégszeretet…Olyan kérdések, mint vallás, nemzetiség és bőrszín…Hajaj, már ingoványos talajra is léptünk, ha nem magyar bérlőkről beszélünk.
Az elöregedő és elfogyó magyar nemzet nagy sorskérdése ez a hétköznapokba sűrítve
Budapest függ legkevésbé a diákbérlőktől
A mindennapokba, ahol így vagy úgy, de szembesülünk az idők szavával. Az egy teljesen másik kérdés, hogy figyelmen kívül hagyjuk – ameddig csak lehet – vagy legalább elgondolkodunk rajta. Mi lesz azokkal az egyetemvárosi bérbeadókkal, akiknek a külföldi diákok az utolsó lehetőségük, a mentsváruk, hogy bérbe adjanak. Ha a külföldi diákok is elkezdenek fogyni… mert ez is benne van a pakliban, akár a jelent és akár a jövőt vizslatjuk.
Csak józan paraszti ésszel is könnyen belátható, ha öregszik a társadalmunk, úgy fogy el a bérlőutánpótlás is. Hiszen, ha kevesebb a gyerek, akkor kevesebb a diák és az egyetemista is. Ezért majd így lesznek egyre kevesebben a fiatalok, a párok, a pályakezdők is, na meg a friss házasok. Annak is lesz egyfajta diszkrét bája, amikor a bérlőkről nem a fiatalok, hanem a 40-50 évesek jutnak majd eszünkbe Magyarországon.
Forrás: Bucsky Péter - Már minden nyolcadik egyetemista külföldi, nem is működne nélkülük a magyar felsőoktatás /2018. június 26/, g7.24.hu,
Kép: Ingatlanműhely
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Miközben az ember életében számtalan hosszú távú döntést kell meghoznia, köztük ilyen egy ingatlan megépítése vagy megvásárlása, a hitelfelvétel is, ebben az országban előre látni, kiszámítható jövőt élni átlagon felüli erőfeszítésekkel járhat. Változnak az idők és nagyon hirtelen egész más körülményekkel szembesülhetünk. Most olyan szemszögből közelítjük meg a témát, ami először unalmasnak tűnhet, szakbarbárnak. Tényleg sok minden változik, de a lényeg nem.
Ilyen lényeges tény, hogy egy országot, annak államadóssága teljes mértékben a markában tartja
Ezt minden állam, politikai és világnézetétől függetlenül elég liberálisan közelíti meg. Ez azt jelenti, hogy az államadóssággal szemben nagyon megengedő, elnéző. Az államadósság ezért riktán csökken, jóval jellemzőbb, hogy csak nő és nő.
Tényleg sok minden változik, de a lényeg nem
Ezt pedig minden eladósodott államnak folyamatosnak finanszíroznia kell. A növekvő államadósság főleg komoly feladat. Az állam adósságát újabb és újabb adósságokkal fizeti ki, de nem fizeti meg. Mindig tartozik, így mindig ki is van szolgáltatva, kényszerhelyzetben van. A magyar állam a magyar államadósság terhe alatt hoz döntéseket már évtizedek óta, hogy még véletlenül se fenyegesse az államcsőd, ami egyébként nagyon leegyszerűsítve csak annyit jelent, hogy nem veszik meg az államkötvényeket, nem bíznak abban, hogy az állam azt kamatostól vissza tudja fizetni. Az államnak ezért fontos az, hogy még növekvő kamatok mellett is (az államadósság nem csak a tartozás mértékétől, de még a kamatoktól is függ), de mindig megvegyék az államkötvényeit.
Ezzel úgy civilként, vagy civilben nem nagyon foglalkozunk
Elvagyunk a kis világunkban, a kis életünkkel. Azt gondoljuk, hogy minket ez nem is nagyon érint. Minket elsősorban az érdekel, hogy legyen jó munkánk, jó fizetésünk, legyen rendben a magán- és családi életünk, az anyagi helyzetünk, az egészségünk. Eközben az állam döntései - részben és egészben az adósságkezelés stratégiája miatt - nagy hatással tudnak lenni a mindennapjainkra. Ha az állam optimista, akkor többet ad nekünk, de ha pesszimista, akkor viszont többet elvehet tőlünk. Ez utóbbit úgy éljük meg, hogy a pénztárcánkban turkál, adókat emel, eddigi kedvezményeket von meg, szigorít olyan szabályokon, mint a hitelfelvétel, de még a munkahelyünket is veszélybe sodorhatja az állam az ilyen döntéseivel.
Azt gondoljuk, hogy minket ez nem is nagyon érint
A munkanélküliség sosem megy nyugdíjba
A manapság divatos munkaerőhiány jóval inkább jelenti azt, hogy hiány van az alacsony bérért, kulimunkát végző, sokszor fárasztó és időigényes, nem is túl kreatív és inspiráló munkakörülmények között dolgozni vágyókból. Ez azért elég természetes, valahol egy ország fejlődési történetében ide is el kell jutni, hogy nem akarunk mindenáron mindenféle munkát elvégezni. Ezt egyszerűen munkaerőhiánynak nevezni nagy butaság lenne. Ahogy az is elég felelőtlenségnek tűnhet, ha a munkaerőhiányra hivatkozva nem féltjük az állásunkat.
Jellemző - szintén elég liberális gazdasági szermlélet az is - hogy a vállalkozások munkaerőfelhalmozók tudnak lenni. Ez annyit tesz, hogy feleslegesen is vesznek fel újabb és újabb munkaerőt, még akkor is, ha az nem racionális döntés, ha azzal a cég jövedelemtermelő képessége nem nő. Nem csak az állam tud túl sok munkaerőt alkalmazni, hanem a versenyszféra is.
A túl sok elég relatív, de bizonyára sokan vannak olyanok most is, akik azért a saját munkahelyükön lehet, hogy simán meg tudnák felezni a munkaerőt. A sok felesleges feladatmegosztás (delegálás), a felelősségek átgodolatlan szétaprózása, a bürokratikus munkahelyi viszonyok, ahol egy 10 perces döntést nem lehet meghozni napok alatt sem - még ma is él és virul.
Ha az állam optimista, akkor többet ad nekünk, de ha pesszimista, akkor viszont többet elvehet tőlünk
Amikor optimista az állam, optimista a versenyszféra is és szereti növelni a munkaerőt. Ha meg pesszimistává válik a hangulat, akkor meg csökkenti a munkaerőt.
Most éppen a magyar állam pesszimista hangulatba került, a korábbi optimista hangulatához képest
Pár hónap alatt annyira megváltozott az államadósság finanszírozhatósága, a világgazdasági környezet, hogy úgy néz ki a rosszabb forgatókönyvre készül a magyar állam. Olyan szavakat hallani újra, hogy válság, növekvő infláció, növekvő kamat. A hitelfelvételek ösztönzése helyett elindult a hitelezés fékezése, ami meg tudható, hogy éppen kedvezőtlen hatással van a gazdasági növekedésre, így a növekvő államadósság kezelésére is. Ezzel összefüggésben úgy néz ki, hogy az elkölthető jövedelmünkből is többre vágyik az állam, mert minden forintra szüksége van, hogy az államadósság kezelése ne lehessen még kérdés sem. Már nem annyira bízik a fogyasztás növekedésében, ilyenkor ott vesz el, ahol és ahonnan csak tud, maximlaizálva a bevételeit a kedvezőtlenebb kilátások ellenére, vagy pont azért.
Olyan szavakat hallani újra, hogy válság, növekvő infláció, növekvő kamat
A béren kívüli juttatások, a cafeteria rendszer a munkabéreket terhelő munkaadói és munkavállalói terhek miatt különleges
Nem csak bruttó bér van, a munkahelyünk ezen felül még fizet utánunk az államnak „fejpénzt”. Igen, többe kerülünk, mint a bruttó bérünk. A béren kívüli juttatások azt a célt szolgálják, hogy az államnak megéri az, hogy ha többen dolgoznak, a vállalkozásoknak meg az éri meg, hogy nem csak a relatíve magas plusz terhekkel járó nettó munkabért fizethetik ki, hanem kedvezményes ,akár adómentes juttatásokat is adhatnak.
Ez most veszélybe került, mert úgy néz ki, hogy 2019-től az eddig ismert béren kívüli juttatások eltűnnek.
Az állam kommunikációja szerint azért, hogy mindenki több munkabért kaphasson. De a cafeteria rendszer és minden béren kívüli juttatás lényege volt az, hogy a nem túl versenyképes magyar munkabér adóztatást részben kompenzálni tudja, a foglalkoztatottságot ösztönözze.
Ezt azért meg fogjuk érezni
Hirtelen minden béren kívüli juttatást a nettó bérbe beépíteni nem fog sikerülni. Ez azt jelenti számunkra, hogy lesznek akiknek 2019-től ugyan nőni fog a nettó bére, de az elkölthető jövedelme már nem biztos. Ha szerencsés, a cége mindent meg fog neki adni 2019-től is a nettó bérben, de többet nem költhet mint eddig. Például, aki kapott lakbér-támogatást a cégétől eddig adómentesen, az 2019-től majd a fizetéséből fizetheti a bérleti díjat. Ha megkapja a korábbi támogatást a bérében, akkor nem jár rosszabbul. Ha nem kapja meg, akkor nőni fognak a havi kiadásai. Ha fiatal és a cége fizette a havi diákhitel törlesztőjét adómentesen, de 2019 januártól már neki kell a nettó fizetéséből, akkor az is plusz teher lesz. De nem fizetheti a cég a lakáshitelt sem tovább adómentesen, nem adhat önerőt a hitelhez adómentesen. Aki eddig máshogyan tervezett, mert nem gondolta, hogy akár az idén bevezetett új, friss cafeteria elemek jövőre minden mással együtt megszűnnek, az bizony most vakarhatja a fejét. Ha cég, akkor lehet újra kell gondolnia az alkalmazottak számát és juttatásait. Egy racionális cég minél kisebb csapattal , de minél magasabb jutalmazás mellett működik hatékonyan. Ez azt is jelentheti ,hogy jövőre nem csak béremeléssel lehet számolni, hanem azzal is, hogy a cégek a legjobb alkalmazottakat kényeztetni fogják, a többit viszont büntetni, akár úgy is, hogy megválnak tőlük. A magyar bérek még a földön járnak és a munkáltatók a saját versenyképességük megőrzése és erősítése érdekében be kell hódoljanak az állam akaratának. Ha az állam elvesz, a cégek sem tudnak többet adni. Az sem kizárt, hogy pár hónap múlva még sötétebb fellegek miatt az állam újra írja a jelenlegi terveit is. Látható, hogy akár 3 hónap alatt is mindenről máshogyan gondolkodhat. Egy dolog nem változik csak, az államadósságnak finanszírohatónak kell maradnia, annak ellenére is, hogy az utóbbi egy évben mintha újra szintet akarna lépni az állam, megcélozva a 30 ezer milliárd forintot (!!!).
Jól látható, hogy az államadósság optimizmustól és pesszimizmustól függetlenül csak nő Magyarországon, rendre befolyásolva ezzel a mi hétköznapi, civil életünket, vágyainkat, döntéseinket, lehetőségeinket.
Úgy néz ki, hogy 2018-cal lezárul egy korszak Magyarországon és valami teljesen új kezdődik 2019-től
A magyar társadalom és a magyar gazdaság sem liberális az adóssággal és az eladósodottsággal szemben. Sem civilként, tehát magánemberként, sem cégként nem szeretünk eladósodni, tartósan pedig pláne nem. A magyar állam viszont ennek a megszállotja, mert az eladósodottság a gazdaság növekedésével bizonyos keretek között kordában tartható, kezelhető – mondják már egy jó ideje.
Az GDP arányos eladósodottság mögé bújva az állam azzal nyugtatja magát, hogy az eladósodottság kinőhető azzal, hogy egy ország jóval gyorsabban gazdagodik (nő a gazdasága), mint amilyen mértékben növeli az államadósságát. Ez persze az idők folyamán bebizonyosodott, hogy téves, csak az államadósság az országok drogja, nem tudnak róla leszoni, elvonóra meg nem küldi őket senki. A boldogság illuzióját jelenti számukra és néha nekünk is, amikor éppen az állam ad. Ha már elvesz tőlünk - mert egyre több és több pénzre van szüksége az államnak ahhoz, hogy a növekvő államadósságot újra és újra hitelesen és megbízhatóan tudja kezelni – akkor újra felébredünk és szembesülünk civilként, civilben, magánemberként is az alárendelt szerepünkkel. Úgy néz ki, hogy 2018-cal lezárul egy korszak Magyarországon és valami teljesen új kezdődik 2019-től. Egy lakáspiaci ciklus is lezárulhat idén, 5 év után, a lakáspiaci boom ciklusa. 2019-től megkezdődhet a stagnáló, a bizonytalan lakáspiac új időszaka.
Kép: Ingatlanműhely
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Egy rendes országban annyit keresnek hetente, mint nálunk egy hónapban. A Magyar Nemzeti Bank nagy lakossági hitelezési programja egyelőre úgy néz ki, hogy hiú ábránd marad ezért. Tavasszal még arról szóltak a hírek, hogy ledobja a hitelbombát az MNB Magyarországra és mindenkit hitel felvételére és persze hitel nyújtásra/közvetítésre ösztönöz. Eltelt két hónap, beköszöntött a nyár és úgy tűnik, hogy bekapcsolták a klímát az MNB-nél. Érzik ők is, hogy a hitelezés izomból erőltetése ilyen „vihar előtti csend” időkben nem túl jó ötlet. Elő kell készíteni a kamatemelésnek a terepet. Lesz kamatemelés. Mikor? Sokkal hamarabb, mint eddig többen gondolták. A bankok már emelgetik a kamatokat. Az infláció is szépen lassan egyre nagyobb szerepet kap abban a bizonyos többismeretlenes „képletben”. A forint árfolyama is egyre bizonytalanabb, idegesebb. Jót tenne neki egy kis MNB háttértámogatás, egy kis pici iránymutatás. Egy icipici kis kamatemelés, lépésenként. Csak módjával, óvatosan. Előjátékszerűen, hogy izgalomba hozza a piacokat, kedvet csináljon, ne pedig elvegye a kedvüket az egésztől. Ma meg is jött az első egyértelmű és semmilyen szempontból sem félreérthető MNB iránymutatás.
Előrehozott vásárlásokra lehet számítani a lakáspiacon a következő hónapokban
A hivatalos kommunikáció szerint a biztonságos és a hosszú távon is kiszámítható, a teljes futamidő alatt fix kamatozású hitelek felé terelnék a tömegeket. Csak mégis milyen tömegeket? A változó kamatozású hitelek elsősorban annak a piaci igénynek felelnek meg, hogy bár nagyon kockázatosak, a hitelképessége és fizetőképessége múlhat valakinek azon, hogy ilyet vesz fel vagy semmi mást. Egyszerűen nincs másra lehetősége. Be is lehetne tiltani Magyarországon, hogy csak és kizárólag olyan hiteleket lehessen felvenni, aminek legyen bármilyen hosszú a futamideje, a kamata csak fix lehet az egész futamidő alatt. Csak, ha ez megtörténne, akkor bezuhanna a hitelezés. Ez a szomorú valóság, amit tudnak a bankok és jól tud az MNB is, mert a nettó bérek olyanok amilyenek Magyarországon. Így nem tiltják be, de korlátozzák a havi nettó bérek alapján, hogy ki mennyire adósodhat el. Bár biztonságosabbá teszi a hitelezést, egyben egy fék is a hitelpiacon, a magyar jövedelmi viszonyokat figyelembe véve.
...még több potenciális vásárló lesz kevésbé hitelképes és fizetőképes, tovább szűkítve így a keresletet, a mozgásteret a lakáspiacon
Emiatt arra lehet számítani, hogy a következő szűk négy hónapban sokan előre hozzák a lakáshitelszerződés aláírását, hogy még a szigorítás előtt tudjanak felvenni lakáshitelt. Előrehozott vásárlásokra lehet számítani a lakáspiacon a következő hónapokban.
A hitelközvetítők, de még akár maguk a bankok is sürgetik majd az ügyfeleket, hogy ha nem írják alá a szerződést október 1-ig, utána már kevésbé lesznek hitelképesek, már kevesebb hitelt kaphatnak csak és lehet nem tudják megépíteni a házat vagy megvenni a lakást. Többen akartak hitelt felvenni vagy több hitelt már eddig is, mint amennyit a bankok engedtek. Eddig sem volt olyan könnyű hitelhez jutni, lakáshitelhez meg főleg, mert ahhoz az átlagkereset édes kevés .
Ez egyre inkább azt is jelenti, hogy 2019-re a lakáspiacról hiányozni fog az a kereslet, ami inkább 2018-ban fog vásárolni és hitelt felvenni. De hiányozni fog az is, aki 2018. október 1-től már csak kevesebb hitelt kaphat. Ha pedig még azt is figyelembe vesszük, hogy 2019. július 1-től tovább szigorodnak ezek a feltételek, akkor még több potenciális vásárló lesz kevésbé hitelképes és fizetőképes, tovább szűkítve így a keresletet, a mozgásteret a lakáspiacon.
Egy rendes országban annyit keresnek hetente, mint nálunk egy hónapban
A lakáshitelezés szigorítása egyben a lakáspiac lehűtését is jelenti
Jaj új lakások, jaj használt lakások, jaj hiteles vásárlók! Az MNB mégsem engedi, hogy ész nélküli hitelezés történjen a lakáspiacon, mert a kamatemelés előtt ez egy figyelmeztetés mindenkinek, hogy most már nyugodjanak le. Vége van a jó világnak! Egy lakásnak pont annyi az ára, mint amennyit a vevő képes kifizetni. Ha a bankok nem finanszírozzak tovább a lakásáremelkedést, akkor a lakásárak nem tudnak tovább nyújtózkodni, mint ameddig a lakáspiac takarója ér. Addig viszont még a lakáshitelezés tovább fűtheti a lakáspiacot. Változnak az idők...
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Beszélhetünk, csak előtte érdemes megértenünk a magyar lakáspiac sajátságos, de annál szorosabb kapcsolatát az újlakáspiaccal. Bérlőként akkor is hatással van ránk az egész ingatlanpiac, ha foglalkozunk vele, ha nem. Még értenünk sem kell hozzá. Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is „optimisták”. Ha pedig pesszimista, akkor bérlőként meg nekünk áll a zászló. Ha bérlők vagyunk, akkor semmilyen érdekünk nem fűződik egy jó hangulatú lakáspiachoz. Igen ám, csak a bérlőknek körülbelül beleszólási lehetőségük sincs a magyar lakáspiac alakulásába. Bár azt gondolnánk, hogy a bérlők, mint kereslet, hatást tudnak gyakorolni a bérbeadókra, a kínálatra, ez a valóságban Magyarországon koránt sincs így. A kereslet és kínálat törvénye a bérbeadók és bérlők között nem működik. A kínálat öntörvényű, maga alá rendeli a keresletet. Ha nem találják egymást, a bérbeadók a bérlőket az albérletpiacon, inkább nem adják ki a lakásukat, hagyják üresen állni.
A magyar lakáspiacon sok minden teljesen másképp működik, mint gondoljuk
Kicsi és kiszolgáltatott. Mint ilyen piac, jó terep az államnak, ami rendszerint bele is avatkozik. Általában mindig akkor, amikor nem kellene. Tényleg, komolyan mondjuk, hogy ha az állam a lakáspiacba beavatkozik, annak semmi jó vége nincsen. Bérlőként meg pláne nem nagyon örülhetünk az állami beavatkozásnak, mert az biztosan a bérleti díjak emelkedéséhez fog vezetni.
Mindig az újlakáspiacon keresztül. A magyar lakáspiacon belül az újlakáspiac nagyon parányi, de a hatása mindenek felett álló. Elképesztő ereje és befolyása van. Azzal, hogy Magyarországon most már kimondhatjuk évtizedek óta az állam az új lakások és családi házak építésével akar pirospontot szerezni a lakosság körében, azzal évtizedek óta a lakásárakra is hatást gyakoról.
Az állami beavatkozás vásárlás és építés ösztönző eszközöket jelent. Ez pillanatok alatt áremelkedéshez vezet a lakáspiacon, kifulladáshoz. a lakáspiac kiégéséhez. Igen, az egész lakáspiacon és nem csak az új ingatlanok piacán.
Ha tehát az új építésű ingatlanok ára bármiért nő, a használt ingatlanok piaca azt szépen követi csakugyan áremelkedéssel.
Azt fogjuk látni, hogy ha az ingatlanpiac optimista, akkor a bérleti díjak is "optimisták".
Az új lakások vásárlását és családi házak építését ösztönzi ma is az állam a családi otthonteremtési támogatással (CSOK). A piac azonnal be is árazta például. A társasházi építkezéseket az 5%-os kedvezményes lakásáfával próbálta felgyorsítani. Akkor még lehetett olyat hallani, hogy azért lenne jó a kisebb ÁFA, mert attól versenyképesebbek lehetnek az új építésű társasházi lakások árai = értsd úgy, hogy olcsóbb.
A lakáspiacon minden állami ösztönző áremelkedést okoz. Ez egy alaptörvény. Ha 0% lenne az ÁFA holnaptól, akkor is nőnének tovább az új társasházi lakások árai. A lakásáfa lakásárnövekedési időszakban történő csökkentése nem jó döntés. Kivezetése csak lakásárnövekedési időszakban nem lenne túl drámai.
Már ma is látni és hallani, hogy a társasházakat építők nem kötnek előszerződéseket a vevőkkel, inkább kivárnak, mert szerintük az építkezések végére akár 20-25%-kal magasabb áron tudják értékesíteni a lakásaikat. Mások hetente emelik az eladó új lakások árait. Vannak, akik meg „pofára” áraznak.
Teljes a káosz az újlakáspiacon, az árazás tekintetében, ahol az 5% ÁFA kivezetését azelőtt kellene megkezdeni, mielőtt ezt még a tisztességes lakáspiaci szereplők is megszenvednék.
És ez a lényeg, amit bérlőként mindig értenünk és látnunk kell. Ha valami árnövelő hatású, akkor az a bérleti díjakat is emeli. A bérleti díjak nem a bérlőktől függnek, a keresletüktől vagy a fizetőképességüktől. Ebben ne is higgyünk és ne is reménykedjünk. Az állami beavatkozás mindig rontja a bérlők helyzetét, mert az a vevőknek akar segíteni elsősorban, a könnyebb új vagy használt lakáshoz jutáshoz, de valójában az eladóknak kedvez.
Tovább is mehetünk, újra szintet léphetünk, mert azt már látjuk, hogy az állam nem biztos, hogy jól időzített ismét, hiszen pont akkor avatkozott be, amikor már eleve elindult felfelé a lakások ára.
Az állami beavatkozás csak mindent felgyorsított.
A lakásárak új CSOK és 5% lakásáfa nélkül is nőttek volna. A lakásárakkal együtt meg a bérleti díjak is emelkedtek volna. Az állam csak bekapcsolta a lakáspiac rakétáit.
Bérlőként mi csak annyit láthatunk ebből, hogy a bérleti díjak összehasonlíthatatlanok a 2014 előtti szintekkel. Így van ez a lakásárakkal is, ha éppen az eladó lakások árát nézegetjük. Ezt hívják dominóelvnek és lavinaeffektusnak. Ismét szintet lépünk, mert bár a lakásárak felfelé tartanak, a lakáspiac ilyenkor inkább már lefelé tart a lejtőn. Miért mondjuk ezt?
A hirdetési oldalakon olyan árakat láthatunk, amik legtöbbször köszönő viszonyban sincsenek a piaci árakkal:
A magyar hirdetési piac úgy alakult, pont a domináns, vezető hirdetési oldal 2010-ben bevezetett szemlélete miatt, hogy azokat a hirdetéseket láthatjuk legkönnyebben és leggyakrabban, aminek a hirdetésére a legtöbbet költenek. A legtöbb pénzt meg pont a túlárazott ingatlanokra költik a hirdetők, eladók.
Ránézünk a hirdetési oldalakra és csak túlárazott meg a túlárazottnál is túlárazott lakásokat láthatunk oldalakon keresztül. Ha nem túrunk bele jobban, ha nem vagyunk résen, még a végén el is hisszük, hogy pont annyiba kerül egy lakás, mint amennyiért hirdetik. Aztán kiderül, hogy nem. Így van ez a kiadó lakásoknál is. A legrosszabb ár/értékű lakások bérbeadói áldoznak a legtöbbet a hirdetésre sokszor. Bérlőként meg rémeket láthatunk egy idő után, mert olyan sokkélmény lehet ezzel szembesülni. Szóval ez egy nagy „kész átverés show” tud ilyenkor lenni, ami mind olyan hirtelen és gyorsan tud történni, amit ép ésszel nagyon is nehéz felfogni. Ez pedig utána már mindenre kihat. Szinte nincs olyan, aki ne hallaná, hogy az új építkezések költségigénye is növekszik. Építőanyagok, munkaerő, telkek, adminisztrációs költségek, csak nőnek és nőnek. Ez is hat az új építésű lakások árára, na meg a családi házak költségvetésére. Aki 2015-2016-ban tervezgetett, az ma erősen újra tervezheti az egész projektet. Emiatt is nőnek a használt lakások árai. De a használt lakásoknál is nőnek a költségek, fel kell őket újítani, javítani, karbantartani.
Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak.
Az ingatlanok birtoklása egyre nagyobb költségekkel járhat, ami mind a használt és mind az új ingatlanok árát felfelé húzza. A bérleti díjak meg értelemszerűen követik a lakásárakat. Nem „rocket science”, hogy ha egy lakásvásárló egyre többet fizet a lakásért, a felújításért, a berendezésért, stb, akkor ezt ne akarná érvényesíteni a bérleti díjakban. Már hogyne akarná! A bérbeadók bérleti díj elvárásai is nőnek, ahogy a lakásárak nőnek.
A bérleti díjak azért nem tudják teljes mértékben tartani a tempót a lakásárakkal
Bár vannak bátor tulajdonosok, akik nem akarják elfogadni ezt, nem tetszik nekik az úgynevezett hozamcsökkenés, továbbra is olyan éves bérleti díj bevétellel kalkulálnak, mint 2014 előtt.
Vissza is utalnánk a hirdetési oldalakon látott kiemelt hirdetésekre:
Azt gondolják a bérbeadó hirdetők, hogy ha minél többen látják a túlárazott hirdetést, akkor csak lesz egy palimadár, aki kifizeti az irreális bérleti díjat is érte. A hirdetési oldalak meg még el is hitetik az ilyen hirdetőkkel, hogy ez lehetséges. Kész kabaré ez egész. Már néha azt sem tudni, hogy ki kit néz ennyire ostobának!
Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár. A bérleti díj bevétele a lakás aktuális, piaci árához képest elmaradhat az elvártaktól. Ez csak az új belépőket, tehát a „most” vásárlókat tudja bosszantani igazán. A korábbi vásárlókat, a hosszú évek óta bérbeadókat már annyira nem. Nekik fejben a bérleti díj viszonyítási alapja az eredeti vételár és költségek (pl. felújítás és berendezés).
Bérlőként már kaphatunk is egy tippet, hogy olyan lakásoknál van több esély a kedvező bérleti díjra, ami már régóta nem cserélt gazdát, de legalább 2015 előtt vásárolták.
Minél frissebb a bérbeadó vásárlási élménye, az elvárt bérleti díja annál magasabb lehet. Legalább annyira üzenet értéke van a frissen felújított lakásnak is egy hirdetésben. Amit most újítottak fel, az biztosan drága mulatság lehetett a bérbeadónak, ami meg magasabb bérleti díjat jelent a bérlőnek.
Furán hangzik, de a lakásárak ilyen hirtelen növekedése nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy bérbeadó jobban jár.
Bérlőként érdemes gondolkodni a bérbeadó fejével is és nem folyton nyavajogni és rinyálni, hogy a bérleti díjak irreálisak
Mihez képest? El lehet menni venni saját lakást és akkor majd ott is lehet hisztizni, hogy jaj minden milyen megfizethetetlen. Ez egy ilyen bringa. Ha bérlők vagyunk, 10-100 ezer nagyságrendeken aggódunk. Ha vevők, akkor meg milliókon-tízmilliókon rágódhatunk.
Ha birtokolni nem tudjuk az ingatlant, akkor marad a bérlés kompromisszuma. De a vásárlás is kompromisszum, mert könnyen lehet, hogy bérlőként jobb lakást tudunk kifizetni/kigazdálkodni, mint lakásvásárlóként.
És itt jön a képletbe a hitel. Bérlőként gyakran ábrándozhatunk, hogy milyen jó lenne a bérleti díj helyett a hitelt törleszteni. Arra nem gondolunk, hogy minél inkább elérhető közelségben vannak a lakáshitelek = értsd minél szélesebb tömeg a bank pénzét is költheti a lakáspiacon, nem a sajátját, az bizony ismét árnövelő hatású.
A kedvezőbb hitelezési környezet megint az egyre magasabb lakásárak irányába mutat. A bérleti díjak emelkedése viszont a lakásárak emelkedésének velejárója.
Ha valaki feltenné nekünk azt a kérdést, hogy meddig nőnek még a bérleti díjak? Válaszoljuk neki azt, hogy pont addig, ameddig a lakásárak fognak. Ha visszakérdez, hogy meddig nőnek a lakásárak? Mondjuk neki azt, hogy pont addig, ameddig az új lakások ára nő. Ha azt kérdezi kíváncsiskodva, hogy az új lakások ára meddig nő? Válaszoljuk azt, hogy ameddig az állam és a bankok el nem engedik az újlakáspiac kezét.
Kép: Ingatlanműhely
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Amikor egy hete végig futott a magyar médiában a Jófogás és a GKI Digital aktuális lakáspiaci kutatása, eszünkbe jutott az a manapság nagyon divatos kifejezés, hogy az adat az új olaj. Ez csak egy félmondat és bár sokan és sokszor ismétlik mostanában, az idézet többi részét már nem teszik hozzá. Hogy ki mondhatta ki ezt először, abban nincs 100%-os egyetértés. Az viszont biztos, hogy Clive Humby, brit matematikus és a Tesco Clubcard hűségprogramjának a megalkotója, 2006-ban széles nyilvánosság előtt beszélt a digitális adattudomány szerepéről, az adatközpontú jövőről :
“Data is the new oil. It’s valuable, but if unrefined it cannot really be used. It has to be changed into gas, plastic, chemicals, etc to create a valuable entity that drives profitable activity; so must data be broken down, analyzed for it to have value.”
Ezt a gondolatot 2006 óta sem igazán tudta a közvélemény magáévá tenni. Csak annyit értett meg belőle, hogy az adat üzlet. Maga az olaj önmagában nem ér semmit, az abból előállított termékek viszont már piacképesek. Ez biztosítja az olaj folyamatos keresletét és az árát. Az adat is használhatatlan, ha nem finomítják, állítanak elő belőle olyan termékeket és szolgáltatásokat, amiknek már mind van értéke. Az adatközpontú termékek és szolgáltatások folyamatos kereslete adja az adat keresletét és árát. Az olaj kézzelfoghatóbb, meghatározhatóbb, szemben az adattal. Honnan tudható, hogy egy adatnak van értéke, van benne valami, ami másoknak értékes lehet, amiért fizetnek is? Ez teszi igazából érthetetlenné, ködössé és homályossá az adatközpontú jelent és persze jövőt is. Az olajnál egyszerű a képlet. Megtalálják az olajmezőt és kitermelik. Nincs mit gondolkodni rajta, mert az egy jól meghatározott természeti kincs. Maximum a különböző kitermelő megoldásokat kellett hozzá feltalálni. Az adattal az a baj, hogy láthatatlan. Kicsit olyan, mint a levegő. Mindenhol ott van, bárki számára elérhető. Pont az benne a tudomány, hogy ki és mit tud kezdeni vele. A hétköznapokban gyakran keveredik az adat és az információ fogalma. Elhamarkodottan, könnyelműen gondoljuk mindenről, hogy információ a számunkra, amit hallunk, látunk, érzünk, érzékelünk. Valójában ezek csak nyersadatok (=nyersolaj). Ott van az információtechnológia, ami megint helyesen adattechnológia lenne, de jól kifejezi az ambivalens viszonyunkat az adat és az információ összekeveredett, zavaros világával. Az információ, az már a „finomított olaj”, a feldolgozott adat. A feldolgozást, a finomítást, az adatok értelmezését a hétköznapokban mi végezzük. Egész egyszerűen annyit jelent, hogy mit gondolunk azokról az adatokról, amik a rendelkezésünkre állnak. Minden másodpercben érnek minket ingerek, amik mind adatok és ezekből a képességeinknek, tudásunknak, lehetőségeinknek, és persze nem utolsó sorban céljainknak megfelelően hol jól, hol pedig rosszul értelmezett információkat nyerünk.
A hírek, a statisztikák, a leírt vagy elmondott vélemények is csak adatok.A közös beszélgetések és eszmecserék, a könyvek, minden nyersadat. Csak az számít, hogy mi mit gondolunk róluk.
Az ingatlanpiacon nyersadat dömping van
Egymásnak ellentmondók, semlegesek és egymást erősítők is. Az adatok lehetnek tévesek is, manipuláltak, a hozzájuk fűzött megjegyzések félrevezetők. Az adattal az is baj, hogy nem biztos, hogy tiszta. Főleg azért, mert eleve embereken keresztül jutunk hozzájuk. Az emberek meg természetüknél fogva hazudósak, vagy finomabban kifejezve érdekemberek. A hétköznapokban meg nem véd minket semmi a megtévesztő adatoktól, az érdekemberektől. Ma már hiába van valami leírva, hiába ismétlik a médiában, jól tudjuk azt, hogy könnyedén lehet az még akkoris téves adat. Attól lesz belőle igaz információ, ha feltétel nélkül elhisszük. Akkor lesz belőle hamis információ, ha egyszerűen feltétel nélkül nem hisszük el. Majd akkor történik a finomítás, az adat feldolgozása, ha kételkedve ugyan, de valamilyen adatfeldolgozás során arra jutunk, hogy az hamis vagy igaz, vagy ami még rosszabb, csak féligazság. Az ingatlanpiaci hírek is lehetnek hamisak, hemzseghetnek a téves adatoktól. A mi felelősségünk eldönteni, hogy mit fogadunk el feltétel nélkül, miben kételkedünk, mit utasítunk el azonnal mérlegelés nélkül. Az adat értéke így lehet egyszerre releváns valakinek és teljesen irreleváns másoknak. Az adattudomány lehet végletekig objektív, ha ezzel szemben a hétköznapokban, a való életben teljesen szubjektív a nyersadatok értéke, értelmezése az emberek számára változatlanul saját értékítelüktől függ.
Az adatokkal nem csak úgy lehet visszaélni, hogy mondjuk ellopják őket, hanem úgy is, hogy szándékosan téves adatokat terjesztenek és osztanak meg.
Az adattudomány, az adatközpontú jelen és jövő ezt egyelőre még csak kihívásnak tekinti, nem pedig egy olyan csapdának, amit akár saját maga áshat meg. A hamis adat, lehet akna és lehet sír is. Nagyon egyszerű példa a hirdetési oldalak hirdetési árai, ami alapján ma minden ingatlanpiaci szereplő áraz. Ha kiadó lakásokról van, ha eladó lakásokról beszélünk, vannak adatok, amik alapján információt szerzünk és döntést hozunk. Majd egyre másra jönnek az ellentmondó adatok arról, hogy a hirdetési oldalak árai és a valódi árak között durva ellentmondás van. Majd jön az a hír, hogy lehet nem is lehet minden lakást olyan könnyedén eladni. Ebből egy eladó nem biztos, hogy azt a következtetést vonja le, hogy az ő eladó lakásának az árával gond lehet. Ő szentül meg lehet győződve arról, hogy csak várnia kell. A növekvő értékesítési időt minden eladó hamarabb tolerálja, mint az árcsökkentést. Főleg, ha drasztikusan eltér az a piacképes ártól. Akinek lakása van, de nem eladó, csak szereti tudni, hogy éppen most mennyit ér a lakása, az ő számára meg teljesen semlegesek az ilyen hírek. Mivel ő nem eladó, őt csak a négyzetméterárak érdeklik. Azt kizárja a képletből, hogy hiába számol fejben, a lakása lehet, hogy nem is eladható annyiért. Mivel nem lép piacra, így nem is cáfolja meg senki ezt az elképzelését, így kvázi igaza van, szerinte. Majd jönnek a vevők, akik meg mindjárt önigazolva érzik magukat, mert szerintük minden eladó ingatlan durván túl van árazva. Ebben a felétel nélküli önigazolásban meg abba a hibába is eshetnek a vevők, hogy nem tudják megkülönböztetni a jól és a rosszul árazott ingatlanokat egymástól. Mert a hírek nem arról szólnak, hogy nem lehet eladni semmit. A hírek azt sugallják, hogy kevesebben tudnak eladni, mint amennyien szeretnének, ami azt is jelentheti, hogy kevesebben is tudnak vásárolni, mint ahányan szeretnének. Majd a hírek azt is erősítik, hogy ebben közrejátszik az ingatlanok hibás árazása. Ha egy ingatlan piacképes áron kerül piacra, az megtalálja a vevőjét. A vevők így le is maradhatnak ezekről a lakásokról, mert valószínűleg ezek az ingatlanok kevesebb ideig vannak a piacon, mint a túlárazottak.
A grafikonon szándékosan nem szerepel a 100% fontosságú ár, hogy továbbra is azt hitessék el velünk, egy ingatlan piacképessége az elhelyezkedéstől jobban függ, mint az árától!
Ha valaki nem tud a helyzetének megfelelő és releváns információkat kinyerni a lakáspiaci hírekből, ő nagyon könnyen bajba kerülhet
Ez lehet egy akna és lehet a sírja is. Egy akna, ha olyan helyzetbe kerül, amit örökre emlegetni fog és tanulópénznek, jó leckének fogja tartani. A sírja is lehet, ha olyan kiszolgáltatott helyzetbe hozza magát, ami miatt az élete kisiklik, olyan pályára kerül, amivel az életét kudarcnak fogja megélni. Az előbbi esetben sokszor helyes adatelemzés történik, a megfelelő tanulságok levonása, a kockázatok realizálása. Az utóbbi esetben gyakran bűnbakot fog keresni a csalódott ember. Rajta kívül mindenki más hibás lesz.
Az ingatlanpiacon a szereplők, attól függően ki milyen célokkal, milyen érdekektől vezérelve van jelen a piacon, az adatokat úgy torzítja, hamisítja meg. Ez adja az ingatlanpiac kockázatát is. Bár minden fél közös érdeke lenne a kockázatok minimalizálása, pláne a felesleges kockázati tényezők gyártása, de az anyagi érdek erősebben érvényesül rövid távon, mint a józan ész hosszú távon.
A kezdő gondolat, a statisztika alapüzenete, elsődleges nyersadata az, hogy Magyarországon a vevők számára az ingatlan ára a legfontosabb tulajdonsága, de szándékosan nem úgy közli ezt az olvasóval, hogy ez nyilvánvalóan kiderüljön, mert az egyszerűen ma érdekeket sért.
Minden vevőnek, eladónak, és a pálya széléről bekiabálónak azt kellene, hogy jelentse, a magyar ingatlanpiacon egy ingatlan ára és az ingatlan likviditása között nagyon szoros az összefüggés. Egy jó elhelyezkedés még nem tesz likviddé egy ingatlant, ahogy egy relatív rossz elhelyezkedés sem jelenti azt, hogy egy ingatlanra biztosan nincsen vevő.
Lehet ma egy budapesti ingatlan eladhatatlan és egy lakáspiacon nem jegyzett településen egy régi ház meg eladható. Minden inkább csak ár kérdése ma Magyarországon.
Ezt támasztják aló az elmúlt évek lakáspiaci folyamatai, amikor 2016-tól kezdve a likvid lakáspiac eltolódott az alacsonyabb árú ingatlanok felé, a drága lokációkon kívülre. Ez akkor még nem igazán érdekelt senkit, mert rossz hír volt az hirdetési oldalaknak és legalább ennyire rossz hír a drágább területeken működő ingatlan franchisoknak is. Ez egyben azt is jelenti, hogy 2016 óta Budapesten évről évre nem csak eladónak, de hirdetési oldalnak és ingatlan franchisenak sem túl jó lenni, hiszen ezen a területen a lakáspiac beszűkült az elmúlt több mint 2 évben. Erről meg nem szívesen beszélnek azok, akiknek ez érdekeit sérti. Ma mégis a legnagyobb biztonságban talán a budapesti ingatlantulajdonsok érzik a magántulajdonukat, miközben a legkevésbé likvid lakáspiaccal ma Budapest rendelkezik a már kockázatnak is nevezhető árazási szokások miatt.
A jó ár, jó likviditást jelent, a rossz ár meg eladhatatlanná teheti könnyedén az ingatlant elhelyezkedéstől függetlenül
A jó árral és a rossz árral megint az a baj, hogy nem lehet forintra megmondani, mert változik, ahogy a piac változik. Az ingatlanpiacon is a nyersadatokat folyamatosan elemezni kell. A helyes árak tekintetében pláne, ami kihívás minden szereplő számára, főleg az erős szubjektivitás és érdek vezérelt gondolkodás miatt. Olyan hírek nincsenek például, hogy a vevők szerint olcsók a lakások, vagy az eladók szerint túl drágák. Általában ez csak fordítva igaz, mert egy vevőnek minden drága, egy eladónak meg minden olcsó. Viszont, amikor döntést hoz, elad vagy vásárol, a döntését mindig úgy támasztja alá, hogy leggyakrabban jó vagy a legjobb döntést hozta a körülményekhez képest.
Az ingatlan életünk legnagyobb kompromisszuma, ha elismerjük, ha nem
Ez az optimista szemlélet szintén kapcsolódik ehhez a statisztikához. Gyakori jelenség, hogy a bevállalt, elfogadott kompromisszumokat a vevők egyik fele nem ismeri el. Ha már döntött egy ingatlan mellett, akkor felnagyítja az előnyeit, megmagyarázva ezzel a döntésének okát. A magasabb ár kifizetése az eredeti elképzeléshez képest a vevők egy részének még inkább örömet is okoz, miközben tudható, hogy az ár elfogadása inkább kényszer. Biztosan meg tudja magyarázni, hogy szerinte a magasabb ár milyen plusz előnyt vagy értéket jelent a számára, ha igaz az, ha nem. A vásárlók kudarckerülő és sikerorientált viselkedésére nem biztos, hogy magyarázatot ad az ingatlanpiac dezinformációs problémája. Jóval inkább olyan emberi viselkedésre utal, ahol az ember anyagi érdeke ismételten rövid távon győzedelmeskedik (ilyen pl. a sikerélmény is) a józan ész felett. Hónapokkal, évekkel később már lehet egészen máshogyan látja az adott ingatlanvásárlást. Ilyen helyzet az is, amikor egy eladó nem mindig őszintén beszél az eladó ingatlanáról. Anyagi érdekből egyszerűen nem teheti. A vevő hasonló anyagi érdekből vezérelve csaphatja be saját magát, amikor a vásárlást kompromisszummentesnek éli meg.
Ha az ingatlanpiac szereplői nem őszinték másokkal és sokszor saját magukkal szemben sem, akkor az általuk kialakított kép a lakáspiacról sokkal több kockázatot hordoz, mint gondoljuk. Az adatközpontú jövő nem érheti el célját addig, amíg leküzdhetetlen kihívást jelent számára az egyelőre dominánsabb anyagi érdek, az ember ösztönös egyéni érdekérvényesítő képessége a közösség, például az ingatlanpiac érdeke felett.
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Nagy kár, hogy a budapesti ingatlanhasznosítás története kevésbé közismert. Hajlamosak vagyunk azt hinni – és nem gondolni – hogy minden 1990 után kezdődött. Mondjuk azért, mert előtte nem is nagyon érdekelt minket az ingatlanokban rejlő üzleti lehetőség, egy ingatlan pénztermelő képessége. Az ingatlanok adásvételében egyébként még ma is könnyebben látunk jó üzletet (megvesszük és gyorsan eladjuk), mint a hosszabb távú hasznosításában. Ennek is az okai valahol a 90-es években keresendő, mert akkor szinte minden arról szólt, hogy olcsón megvettünk és drágábban eladtunk valamit a lehető legrövidebb időn belül és legkisebb energiabefektetéssel. Ez a retro életérzés nem tűnt el, nosztalgiával tölt ez még minket ma is. Egy ingatlan üzemeltetése és hasznosítása macera, az már valódi munkát jelent, időt, plusz költségeket, ez meg ugye csak a látható és láthatatlan kockázatok növeli. Ma is egyszerűbbnek tűnik valamit olcsóbban megvenni (vagy éppen megépíteni) és utána gyorsan realizálni a hasznot az értékesítéssel.
Az ingatlanok hasznosítása nálunk ezért csak átmenti megoldásként él a többség fejében. Milyen érdekes, ugye? Többször meghallgathatjuk, hogy nálunk feltűnően alacsony az ingatlanhasznosítás például a lakhatási viszonyainkban. Nem akarunk hosszú távon bérelni, mert saját tulajdonú lakásban akarunk élni. Közben meg nem akarunk lakásokat hasznosítani sem hosszú távon, hanem el akarjuk őket adni nyereséggel. A kettő között nagyobb az összefüggés, mint azt először gondolnánk. Ez legyen most csak gondolatébresztő megjegyzés, mert az ingatlanhasznosítás sem csak a bérlőkről szól. A nagyobb haszon reményében a bérlőkön kívül is volt és van is élet.
Azért is most vettük elő ezt a témát, mert idén márciusban publikáltak egy nagyon érdekes tudományos kutatást a budapesti magánszálláshelyekről, fizetővendéglátásról. Közben eltelt néhány hónap és beköszöntött a nyár, amikor felmerülhet több lakáshasznosítóban a kérdés, hogy milyen irányba induljon el: bérbeadó legyen vagy vendéglátó. Egyik sem könnyű szerep. Bérbeadónak lenni azért mondjuk ki elfogadottabb. Miközben, és most jön az első igazán hasznos információ a kutatásból, jól látható, hogy 1960-tól kezdve vannak Budapesten nyilvántartott vendéglátók, fizetővendéglátás. Ahogy a szerzőtrió megfogalmazza
„Budapesten a lakásállomány turisztikai hasznosítása nem új keletű, gyökerei az 1960-asévekig nyúlnak vissza (Michalkó [2001]). Miközben a szocialista rendszer igyekezett a magánszektort kiszorítani a gazdaságból, az ingatlanpiac és a turizmus területén kompromisszumokra kényszerült. Az 1960-as években bekövetkező nemzetközi politikai enyhülés és a belpolitikát jellemző konszolidáció általános gazdasági növekedéssel és a turisztikai kereslet bővülésével párosult Magyarországon. A meglévő szerény szállodakapacitás nem tudta kielégíteni az évről évre növekvő igényeket, mivel a beruházásokhoz szükséges erőforrásokkal a szocialista állam nem rendelkezett, így kézenfekvő megoldásnak tűnt a lakásállomány bevonása Budapest turisztikai kínálatába."
1970, 1980, 1990 mind olyan éveknek nevezhető a táblázatban, amikor a vendégéjszakák száma mai értelemben véve is jelentősnek nevezhető a turistáknak üzemeltett lakásokban. Gyakorlatilag is olyan fontosak voltak, mint maguk a szállodák. Ez azért egy olyan infromáció, ami eldöntheti azt a kérdést, hogy van, volt és lesz-e szükség fizetővendéglásásra Budapesten. Aki kacérkodik a vendéglátó szereppel, őt töltse el az az érzés, hogy egy régi hagyományt visz tovább, hagyományőrző és nem pedig Budapest újdonsült ellensége. Korábban is a pénzért csinálták ezt, ahogy ma is. Nincs ebben semmi szégyellni való. Szintén olvashatjuk, hogy
„A bérbeadás során kialakult személyes kapcsolatok az internet kora előtt is arra késztették az érintetteket, hogy a visszatérés, az ismételt bérbevétel, illetve az adott ingatlan rokonoknak, ismerősöknek történő ajánlása a hivatalos közvetítő megkerüléséve történjen (Michalkó [1999]). Így Budapest turizmusában már az 1980-as években működött egy informális lakásbérleti piac, amelynek lényege, hogy a nyugati valuta egy része közvetlenül a lakossághoz áramlott, és a közvetítő megkerülésével kiadott ingatlanok után a bérbeadók nem adóztak.”
Ugorjunk az időben, mert a történelem ismétli önmagát és kiderülhet valami megismétlődött 2010 után, mint ami történt 1960 után. Igény lett több budapesti szálláshelyre, amire egyszerűen nem volt szállodai kapacitás. Még ma is könnyedén meg tud telni a város egy-egy fontosabb, több külföldi vendéget csalogató esemény megrendezésekor. A tudományos kutatás 2014 októberétől kezdve 3 évig figyelte folyamatosan a magyar AirBnB-piacot. Pont abban az időben, amikor talán közismert lett ez a fogalom, pedig korábban létezett az online szálláshely-közvetítés pl. booking.com-on. Mint írják
„Az utóbbi években sajátos átalakulásnak lehettünk tanúi a budapesti szálláshelypiacon. Visszatért egy régi forma, az 1970–1980-as években a piacon domináns helyzetben levőmagánszálláshely-üzemeltetés – igaz, a mai körülmények szinte semmiben nem hasonlítanak az akkoriakra. Mennyiségi tekintetben azonban forgalma elérte az 1980-as évek kimagasló értékeit: számításaink szerint a vizsgált időszak utolsó 12 hónapjában a vendégéjszakák száma 3,9 millió volt. A növekedés különösen abból a szempontból figyelemre méltó, hogy ezzel párhuzamosan a szálloda típusú szálláshelyek vendégéjszakáinak száma is nőtt, éves szinten közel egymillióval. Mindez arra utal, hogy az elmúlt években jelentős általános piacbővülés ment végbe a budapesti turizmusban. Ennek egyik fő hajtóereje a nemzetközi turizmus töretlen fejlődése a vizsgált időszakban: a nemzetközi turistaérkezések száma 2010 és 2015 között a világon mintegy 25 százalékos, az Európai Unióban 24,4 százalékos növekedést mutat (UNWTO [2017]). Magyarország turizmusa ebben az időszakban jóval nagyobb mértékben, 50,5 százalékos mértékben bővült. Eredményeinkből kitűnik, hogy a dinamikusan bővülő kereslet a vizsgált időszakban Budapesten nagyobbrészt a magánszálláshelyeken realizálódott. E szállástípus kimagasló sikerességének több összetevője van.”
A fizetővendéglátás szerepe 60 éve változtatlan Budapesten
Az egyik legfontosabb összetevő az volt, hogy
„ A pénzügyi válság utáni években megélénkülő turisztikai keresletre a budapesti szállodaipar csak viszonylag szerény mértékű kapacitásbővítéssel reagált (a KSH adatai szerint 2010 és 2017 között 10 százalékos mértékben nőtt a szobák száma a szállodákban).
Az igény szülte egyszerűen. A turisták és a számukra üzemeltett lakások kapcsolata immáron 60 éves múltra tekint vissza Budapesten. A budapesti turizmus szerves része. A szállodák és a lakások együtt szolgálják ki a turistákat már olyan régóta, hogy néha talán már el is feledkezünk róla, amiért időről időre fel kell találnunk a spanyol viaszt. 1990 előttről nincsenek hírek, hogy ezek milyen mértékben borzolták a budapestiek kedélyét, milyen hatása volt az albérletekre.
Ma gyorsan ráhúzzák a vizeslepedőt a fizetővendéglátásra, hogy az az oka minden rossznak és bajnak. Közelebbről megnézve egyrészt kiderülhet, hogy nem is az így üzemeltetett lakásokkal akad kihívás, hanem talán az idelátogató célközönség lett nagyon más, a viselkedésük, a szokásaik azok, amik zavarnak minket.
A buli – vagy csípősebb nyelvek szerint az alkohol (A pénznyelő szörnyeteg) – turizmus és ezeknek a káros következményei nem kívánatosak Budapesten, nem pedig a turistáknak üzemeltetett lakások. Aki azért jön ide, hogy vállalhatatlanra igya magát, majd randalírozik, balhézik, aki szerint itt minden megengedhető és elfogadható, valószínűleg rájuk nincs szükség. Ezt is érdemes leszögezni, amikor a vendéglátó szereptől azért tartunk, mert elítélik őket pusztán csak azért, mert turistáknak szolgáltatnak és nem bérbeadók akarnak lenni. Ha erre a típusú rendet zavaró turizmusra a város igényt tart, akkor azt valószínűleg nem a többi, normális turista által is kedvelt és látogatott helyeken kellene engedni. Nem nagyon érthető az, hogy miért nincs erre törekvés.
Az is egy pénzérdek, hogy az ilyen turisták is jöjjenek Budapestre, de az már álszent és aljas, ha ezért a vendéglátó, magánszállásadókat hibáztatjuk egyedül és rajtuk kérjük számon a helyzet rendezését.
A renitens turisták legalább annyira megszállhatnak szállodákban és hostelekben, mint lakásokban. Egyik balhés arc homlokára sincs ráírva, hogy „én magánszállásadónál szálltam meg”, de szeretjük ismét ezt hinni – és nem gondolni – hogy ne a turisták, a turizmus legyen az ellenségkép (az nem pol- és nem is médiakorrekt), hanem a szállásadók (mert ők könnyen kereshetnek sokat a turistákon).
A tudományos kutatás egyik, ha nem a legfontosabb üzenete éppen az, hogy akár büszkék is lehetnénk a magánlakások 60 éve folyamatosan turizmusba integrálásra, amiért egyáltalán nem idegen, hanem természetes részének is tekinthetnénk a fizetővendéglátást Budapesten.
A történelem csak ismétli önmagát, a fizetővendéglátás újra reflekotorfénybe kerül
A magánlakások fontos szerepe vajmi keveset változott az elmúlt 60 évben a budapesti turizmusban, de az idelátogató turistákban azért már jóval nagyobb a különbség. A magánszálláshelyek szabályozását oly sokan sürgetik, ami a Budapestre látogató célközönséget alapjaiban nem tudja megváltoztatni. Miközben a város elemi érdeke pont azt diktálná, hogy egyik turista se botránkoztassa meg a másikat, vagy az itt élőket a látogatásával. Bár az idelátogató turisták száma dinamikusan nő – ezzel együtt a feszültség is - a vendéglátók, a szállásadók nem lehetnek felhőtlenül boldogok. A rentábilis jövedelmezőségre és magas kihasználtságra egyelőre csak a nagyobb szereplők számíthatnak. Ez például biztosan nagy különbség az 1990 előtti szállásadók világához képest. Érdekes olvasni, hogy amíg 2014 óta a köztudatban az él, hogy szállásadónak lenni milyen könnyű pénzcsinálási lehetőség, közben
„Emellett számos olyan üzemeltető van a rendszerben, akiknél a lakáskiadásból származó bevételek legfeljebb szerény jövedelemkiegészítést tesznek lehetővé: bevételeik messze elmaradnak a hosszú távú lakáskiadással jelenleg elérhető jövedelmektől. Mindezek alapján aligha meglepő, hogy a vizsgált hároméves időszakban a rendszerben publikált 19,5 ezer lakásból közel 9,9 ezret visszavontak a piacról (ez 41,1 ezer férőhelyet jelent).”
Például emiatt se higgyük el azt, hogy az albérletpiacon a szállásadók miatt lakáshiány alakult volna ki Budapesten. Ez a gondolat még viccnek is rossz. De szállásadóként így is igen nagy a kudarc lehetősége, még akkor is, ha a sok előítélettel és tévhittel le tudunk számolni magunkban, vagy képesek vagyunk ezt feldolgozni és mindent megtenni azért, hogy a mi vendégeink ne zavarják a Budapestieket és az ideérkező többi turistát sem.
A nagyobb haszon nagyobb kockázatokat is jelent a fizetővendéglátásban
Kép: Ingatlanműhely
Forrás: Jancsik, András and Michalkó, Gábor and Csernyik, Márta (2018) Megosztás megosztottság nélkül – az Airbnb és a budapesti szálláshelypiac átalakulása. KÖZGAZDASÁGI SZEMLE, 65 (3). pp. 259-286. ISSN 0023-4346
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
A Föld túlnépesedése globális, Magyarország elöregedése és népességének folyamatos csökkenése viszont lokális probléma. Mi is sokféle ábrával mutattuk már be ezt a folyamatot, aminek a hatásait ma még felfogni sem tudjuk igazán, de nem is nagyon érdekel minket, mert miért akarunk többen lenni, pont mi, amikor az emberiség már így is feszegeti a Föld határait és erőforrásait, tűrőképességét. Nemzetállamban gondolkodunk, de akkor is a Földön élünk, egy nagy egész apró részeként, ha foglalkozunk ezzel, ha nem.
Akár meg akarjuk ezt érteni akár nem, attól még kérdezhetünk, mert éppen lógunk a neten, mindegy mikor születtünk és vannak-e világmegváltó gondolataink vagy sem
Egy ország tényleg attól és akkor működik jól, ha évről évre vagy negyedévről negyedévre GDP-növekedést tud felmutatni? Tényleg a bérfeszültségek gerjesztése, a vélt és valós bérnövekedések közötti különbségek jelentik egy ország csodáját? A munkanélküliség és a munkaerőhiány, a munkaerőpiac keresletének és kínálatának egyensúlytalansága, a teljes foglalkoztatás egy állam idealisztikus célja? Csak a munkahelyteremtésen, a vállalkozási környezet javításán, adóparadicsomi léten múlik egy ország boldogulása és boldogsága? Egy ország attól jó hely, mert egyre könnyebb hitelhez jutni, mert alacsonyak a kamatok? Valójában megoldja egy ország problémáját a fogyasztás? Egy országnak akkor van tényleg jó állama, ha csak a beruházások érdeklik, a tőkefelhalmozás és a befektetések, a pénzköltés és a pénzcsinálás? Egy ország csak számok és pénz? Semmi több? Egy ország tényleg kerítésekkel, törvényekkel tudja csak biztosítani a jövőjét? Most komolyan, csak ilyen egyszerű lenne? Vagy pusztán elég hinni a szép szavakban és már egy ország jobb hely lesz csak ettől? Egy országot szerethetünk úgy, mert azt parancsolják nekünk, hogy szeressük? Egy országban élhetünk pusztán attól jól, mert azt írják ki minden hol benne, hogy jó ott élni? Tényleg elég csak egy országban beszélni a jó dolgokról és nem beszélni a rosszakról, attól már élhetőbb hely lesz? Lehet úgy élhető egy ország, ha csak azt látjuk és láttatjuk belőle, ami csak bizonyos érdekeket szolgál ki? Attól lehet valami egyáltalán egy ország érdeke, mert azt leírják és elmondják, majd éjjel-nappal ismétlik? Egy ország érdeke lehet teljesen más, mint amit a közbeszédből kiolvashatunk, kihallhatunk, belemagyarázhatunk? Egy ország amúgy képes félreérteni saját magát? Egy ország lehet saját maga ellensége még akkor is, ha egyébként folyamatosan ellenségeket kerget? Egy ország pazarolhatja az idejét, elmulaszthat lehetőségeket? Egy ország megáshatja a saját sírját, vagy mindig van újra, van előre, van esélye? Egy ország mikor öregszik el végleg és fogy el teljesen? Mi az a pont, ahonnan nincs visszaút? Hányan kell lenni, mennyi fiatalnak és milyen kicsi generációknak ahhoz, hogy észre vegye egy ország mi fejezi ki legjobban az út helyességét, amin jár, egy állam munkáját és sikereit?
XYZ generáció milyen országot teremt a következő, "ZS" generációnak?
Ha egy ország fogy (és nem területileg), ha az újabb és újabb generációk egyre kevesebb embert jelentenek, akkor ott az ország jövője, az ideje is fogy, nem csak a népessége
A népességfogyás ellen nincs kerítés és nincs törvény sem, ami védene. Az állam látszólag tehetetlen. Látszólag, mert a népességnövekedésről könnyebb beszélni, mint elérni. A népességnövekedés nem csak egy országnak jönne jól, ahogy más országok meg éppen ez ellen küzdenek. Attól, hogy a Föld népessége és népesedése minden országot érint valamilyen szempontból, egy államot sem ment fel a feladat kezelése alól. Magyarországon az elmúlt 37 évben ölbetett kézzel néztük a népességfogyást, mert minden fontosabb volt nála. Jelenleg két generációt vártunk és még mindig nem vesszük elég komolyan. Mi mindentől jobban félünk, mint a társadalmunk elöregedésétől és a népességfogyástól. Nálunk még ma is van fontosabb kérdés, mint a demográfia. A demográfia alárendelt szerepe nem változott. Alárendelt, mert az államnak jobb és gyorsabban kifizetődőbb üzlet a gazdasági folyamatokat befolyásolni, mint a demográfiára nagy hatással bíró szociális rendszereket. A jóléti állam, annak építése nem egyenlő az egészséges demográfiai folyamatokkal. A jóléti állam sem biztos, hogy azt jelenti az állam számára, mint az állampolgárai számára. De még mi magunk sem biztos, hogy teljes mértékben tisztában vagyunk azzal, hogy a jólét az elsősorban nem anyagi jólétet jelent. Lehet, akár az sem kizárt, hogy félreérthettük a jólét és a pénz kapcsolatát. Lehet, akár az sem kizárt, hogy még ma sem látjuk a jóléti állam fáitól a jóléti társadalom erdejét.
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
Hasonlíthat a kutya a gazdájára? Eszünkbe juthatnak ilyen kósza gondolatok, amikor sétálva látjuk őket együtt. A legtöbb kutyát azért sétáltatnak, mert nekik az utca a wc. Biztosan megvan ennek a biológiája, hogy a macskákkal ellentétben a kutyákat miért kell elvinni otthonról, hogy elvégezhessék a dolgukat. Egyre több hajlongó embert lehet látni a kutyája mellett, hogy összeszedje utána, amit a kedvence az utcán hagyna máskülönben. Ezért tesz ma már az utca is, mert vannak külön erre a célra kihelyezett kukák zacskókkal, amik azért elég nyilvánvalóan felhívják a felelős kutyatartók figyelmét a kötelezettségükre.
A kutya nem tud olvasni, de a gazdájának illene!
Ettől függetlenül még mindig túl sok embert hagy hidegen ez a téma. Létezik még az a kritikus tömeg, ami bosszanthat másokat. Szétszórva élnek, mindenhová jut belőlük néhány, hogy emlékeztessenek minket, amíg a kutyáknak az utca a wc, addig ez a probléma nem szűnik meg. A szándékos és tudatos utcai kutyagumi háború egyik helyszínéről még korábban tudósítottunk.
A kutya nem tudja, hogy az utca nem wc, de a gazdija igen!
Ma egy olyan történetet hoztunk, ami házon belüli. Történetesen vannak olyan kutyatartók, akik még arra is lusták, hogy a kutyát kivigyék sétálni a társasházból és inkább elintézik a kérdést a lépcsőházban. Ők már úgy szeretik sétáltatni nyilvános helyen a kutyát, hogy ne kelljen közben lehajolni. Amikor a lépcsőház a kutya-wc, az azért komolyan ki tudja verni a biztosítékot. De mint minden ilyen esetben, a takarítás természetesen a társasházat takarítóra marad. Ő meg sértve érzheti magát ettől, mert egy társasház lépcsőházának takarításba a kutyaürülék eltakarítása nem biztos, hogy beletartozik. Ilyenkor minden kutyatartó a házban gyanús, potenciális elkövető és természetesen tagadja, hogy köze lenne hozzá. Aztán csodálkoznak, hogy kiutálják őket.
A kutya nem tudja, hogy rosszat csinál, de a gazdija igen!
Már beszéltünk arról, hogy a házikedvencek tartása tárasházakban azért különösen megosztó téma, mert a gazdik igényei és igényessége konfliktusforrás lehet. Ez megjelenhet lakáson belüli gondként, lehet a környék problémája, de ugyanúgy gondot okozhat ez egy társasház lépcsőházában is. Költözzön új tulajdonos vagy bérlő egy házba, egy környékre, aki nem tartja be az állattartás írott és íratlan szabályait, bizony megkeserítheti a közvetlen és közvetett szomszédai életét. Kutyatartó nélküli társasházat alig találni, kutyatartó nélküli környék meg nem is létezik talán, ami egyáltalán nem kellene, hogy állandó fejtörést okozzon egyébként. Csak egyre inkább az lehet az érzésünk, hogy valójában nem a kutya hasonlít a gazdájára, hanem a gazdik hasonlítanak egyre jobban a kutyáikra, amikor állatként viselkednek és nem pedig emberként. Félreértés ne essék, állattá váló emberekről beszélünk most - és nem emberré váló állatokról - akik köztünk élnek.
Képek: Ingatlanműhely
Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.
Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.
