„A használtlakás-piacon tovább csökkent Budapest súlya. 2018-ban Budapesten és a megyeszékhelyeken jött létre az összes adásvétel 42%-a, ugyanakkor a kisebb települések részesedése 58%-ra emelkedett. 2015 óta folyamatosan csökkent Budapest részesedése a használtlakáspiac forgalmából. 2018-ban az összes ismert adásvétel 22%-a realizálódott a fővárosban, szemben a három évvel korábbi, 30%-os aránnyal. A megyeszékhelyek összesített forgalma ezalatt csupán kismértékben változott, általában 21% körül alakult. A kisebb városok részesedése a korábbi években tapasztalt emelkedés után 2018-ban az előző évivel azonos volt, miközben a községeké még ekkor is emelkedett: 2018-ban minden negyedik tranzakció a községekben jött létre. Az adatok megfigyelésének kezdete (2007) óta csak 2009-ben volt ennél magasabb a községek részesedése a használtlakás-piacon”- írja a KSH a 2018-as lakáspiaci év előzetesen összesített adataira hivatkozva.

A számok még nem véglegesek, de nagy meglepetésekre már nem lehet számítani. Ez a lakáspiac tele van ünneplésre okot adó információval. Biztosak vagyunk benne, hogy sokan és sok féle módon örülnek is ennek. Nehéz ilyenkor ünneprontónak lenni.

Miért nem lehet csak úgy örülni, hogy Budapesttől a legkisebb falvakig, mindenhol nőnek a lakásárak, egyre több új lakóingatlan épül szerte az országban?

Miért kell olyan lényegtelennek tűnő dolgokon fennakadni, hogy a vevők láthatóan egyre távolabb maradnak a nagyvárosok forró ingatlanpiacától? Kit érdekel ez ilyenkor, amikor a lakásárakon ez nem látszik? Savanyú csak a szőlő mindazoknak, akik mindenbe csak belekötnek, moralizálnak és nem tudnak örülni mások örömének – jön azonnal a kritika. Hadd lehessünk már egyszer felhőtlenül boldogok, amikor a lakáspiac igazából mindenkit boldoggá tesz, aki részese - kérik udvariasan.

A lakásárak növekedése korábban teljesen elválaszthatatlan volt a vele együtt növekedő kereslettől. 2015 után Magyarországon a lakásárak viszont mindenhol nőnek, még ott is, ahol nem egyre több ingatlant adnak el. Ez különösen a magyar nagyvárosok ingatlanpiacán tapasztalható meg, ahol ez az eladási idő megnövekedésével jár együtt, illetve egyre inkább nő az el nem adás kockázata is.

Egy adott környéken mindenki hasonló árakon számol és akar eladni, de nem mindenkinek sikerülhet. Erről beszélni kell, szembe kell vele nézni. A nagyvárosi lakásárak, főleg a budapesti lakásárak, egyre kevesebb eladónak okoznak örömet.

Budapesten 20%-kal nőttek a lakásárak 2018-ban, miközben az adásvételek száma már biztosan a 2014-es szinteken stagnál

Ennek csak az örül, aki el tudott adni 2018-ban eladóként és nem az, aki el akart adni, de nem sikerült. Az sem biztos, hogy örülni tud, aki idén tervezi a budapesti lakása eladását, de meglátja, hogy nem egyre több vevővel számolhat, hanem inkább egyre kevesebbel.

Becsapva érezhetjük magunkat, hogy akkor miért nőnek a lakásárak, ha a vevők száma az árakkal együtt nem tudja tartani a lépést? Hogyan fordulhat ez elő, hogy a nagyvárosok - köztük a budapesti lakáspiac -mellékszereplője tud csak lenni a magyar lakáspiacnak és nem a főszereplője, amikor a magyar lakáspiaci boomtól hangos a hazai és a nemzetközi média?

Baráti beszélgetések állandó témája, hogy ki mit vett, adott el, vagy hallotta kollégájától, barátjától, családban és ismerősöktől, hogy milyen könnyű ma eladni és milyen sokat lehet keresni ma ingatlannal. Magyarországon egyre többen részesei a lakáspiac által boldoggá tett embereknek. Könnyen összeakadhatunk velük vagy hallhatunk olyanról, aki jól járt és boldog most.

Magyarországon az adásvételek száma egyre több, csak az erőviszonyok, a centrális erőtér elmozdult a kistelepülések felé

A nagyvárosokban is vannak adásvételek, csak nem egyre több, mint az országban. Az eladni nem tudó eladók nem beszélnek a kudarcukról. Már miért beszélnének?

Manapság nem túl jó ötlet bevallani, ha nem a tömeg után megyünk. A maintstream azt is jelenti ma, hogy aki a lakáspiacról beszél, az csak sikerorientált lehet, szociálisan érzékeny, kritikus, elemző, előrelátó és óvatos már nem. Az ilyen véleményét és gondolatait fojtsa el, tartsa magában, öncenzúrázza magát, mert a lakáspiacon sem tűrik az ellenvéleményt, árulásnak tekintik.

Jöhet lassan a feketelista és a listázás, ha még nincs a lakáspiacon is. Az beszélhet, aki azt mondja, amit hallani szeretnének, hogy mondjon és gondoljon. Az önállóság túl nagy kockázatot jelent a lakáspiacon is, majd „felülről” megmondják, hogy mit kell gondolnunk a lakáspiacról.

Most éppen azt az időszakot éljük, amikor a helyzetben lévők, az őket követők nem kíváncsiak másokra a lakáspiacon, a lakáspiacot éppen a saját képmásukra akarják formálni

Számukra - a velük egyet nem értőkön kívül - nem léteznek kockázatok a lakáspiacon vagy aggasztó folyamatok, elemezni érdemes adatok. Számukra csak egy irány van, a felfelé és csak egy szót hallanak meg, a növekedés jelszavát. Magabiztosabbnak, sikeresebbnek és mindenkinél okosabban érzik magukat. Nekik csak az a segítség, ha dicsérik őket, ha méltatják a hozzáállásukat, a nagyszabású terveiket és ötleteiket, akár még az irreálisakat is. Számukra a múlt értelmezhetetlen a jövő szempontjából, időpazarlás még rá gondolni is, nemhogy megérteni, tanulni belőle. Irreleváns nekik bármilyen múltból levont következtetés, mert a jövőben akkor is szerencsésebbnek érzik magukat, ha a múltban nem is voltak igazán azok. A lakáspiacra ezek az emberek jóval kevésbé figyelnek oda, de a lakáspiacról alkotott véleményt ők akarják befolyásolni, iránytani, alakítani. Ők a saját hangjukat szeretik hallgatni, még akkor is, amikor mások beszélnek a lakáspiacról.

A lakáspiacon csak azok számára nem léteznek kockázatok, akik a lakáspiac felett állónak képzelik magukat. Akik „benne vannak a buliban”, azoknak a kockázat nem hit kérdése.

Nincs alternatív valóság, csak egy ország van, egyetlen egy lakáspiaccal, amire vigyáznunk kellene, nem szívni a vérét.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: ksh.hu - Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2018. IV. negyedév, Megjelenés: 2019. április 30.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Akik jobban élnek, általában tesznek azokra, akik nem. Ezért ciklikus a gazdaság. Ezért vannak jó és rossz időszakok. A válságok a fellendülésbe vannak kódolva. Elkerülhetetlenek. Az emberi természet miatt a gazdasági válságok váltják egymást. A válságokat emberek okozzák, emberek, akik jobban élnek, mint mások. Ezek valamilyen formában mind üzletemberek. A közvélekedés szerint a válságokért a politika a felelős, a politikusok. Ezzel az üzletemberek védve is vannak. A balhét mindig elviszik a politikusok. Sok tanult ember sem érti ma még ezeket az egyszerű összefüggéseket, pedig egy jó adag paraszti ésszel megérthető az a világ, amiben élünk. A politikusok gyakrabban váltják egymást, mint az üzletemberek.

Még itthon, Magyarországon is, így mennek a dolgok. Ha csak a lakáspiaci szereplőket nézzük, mi változott itt az elmúlt bő 10 évben? Azok az üzletemberek diktálnak, akik a lakáspiacot válságba vezették. A lakáspiaci válság ezért elkerülhetetlen.

Az állam mit tehet?

Gyakorlatilag a mögötte lévő üzleti elitre támaszkodik. Az meg kapzsi és mohó. A világ összes pénze sem lenne neki elég. Nem gazdag akar lenni, hanem szupergazdag. Nem forintban akar lenni milliárdos, hanem euróban és dollárban. Az üzleti elit már bevezette az eurót, főleg amióta az EU-s pénzek magánvagyonok felhalmozását szolgálja és nem Magyarország széles társadalmi fejlődését.

Mi köze ennek a lakáspiachoz? Nagyon egyszerű. Azt mondják, a lakáspiaci boomhoz jó gazdasági környezetre van szükség. Ez a jó gazdasági környezet az egyik oldalról nézve ma azt jelenti, hogy nagyon sok pénzt kapunk ajándékba az EU-tól és azt „okosba magánosítjuk”. Igen, az EU-s pénzek privatizációját jó gazdasági környezetnek nevezik Magyarországon.

Azért ez megint könnyedén belátható, hogy nem egy életbiztosítás. Ez a társadalmi egyenlőtlenségeket növeli, felgyorsítja és hamarabb, még fájdalmasabb gazdasági válságba kerülhetünk miatta. A magyar gazdaság és a mögötte lévő üzleti elit olyannyira EU-s pénz függő lett, hogy EU-s drognak kellene már nevezni és nem támogatásnak.

Az EU-s pénzek drogként hasznosítása a lakásárak  növekedését is okozták

Ez azért nem egy biztos alap, nem egy szép jövőkép az lakáspiacon. De az EU-s pénzek felhasználása nincs foglalkoztatottság növelése nélkül. Politikai alkunak is tekinthetjük ezt. Valamit valamiért alapon. A foglalkoztatottságot és a munkanélküliséget gyakran keverik össze nálunk. Ez a grafikon most olyan kérdéseket tesz fel, amikre eddig is sokan gondolhattak már.

1998-hoz képest, 2019 első negyedévében közel 800 ezer emberrel dolgoztak többen Magyarországon. Viszont 1998-hoz képest, idén év elején a munkanélküliek száma nem 800 ezerrel lett kevesebb. Dehogyis. A magasabb foglalkoztatás nem jelent mindjárt hasonlóan csökkenő munkanélküliséget Magyarországon.

Ha megnézzük, 2015-ben és 1998-ban azonos számú munkanélküliről beszélhetünk, de a 2015-ben kb. 500 ezerrel dolgoztak többen, mint 1998-ban. De vannak még itt furcsaságok. A foglalkoztatottság 2011 óta töretlenül nő, addig a munkanélküliek száma pl. 2012-ben nőtt. Olyan évre is van példa, hogy a csökkenő munkanélküliség csökkenő foglalkoztatottsággal járt együtt (2007). Az is előfordulhat, hogy a növekvő munkanélküliség mellett nő a foglalkoztatottság (2002,2003,2005,2006,2012).

A lakásárakat a munkaerőpiaci folyamatokkal is magyarázzák, főleg a biztosabb munkahellyel és a munkanélküliségtől való félelem minimalizálódásával

Pedig láthatóan a munkanélküliség és a foglalkoztatottság között elég sok a kérdőjel. Évek óta halljuk az elvándorlás problémáját, hogy több százezer magyar él és dolgozik tartósan ( = telepedik le) külföldön. A magyar elvándorlás nem látszik a foglalkoztatottsági adatokban. Legalább ennyire hangosan tudják ismételgetni a munkaerőhiányt is.

Azt látni - a foglalkoztatottság bővülését nézve - munkaerőhiányról ismét nagyon nehéz beszélni. Vagy mégis? A foglalkoztatottsági adatok furcsa és érdekes növekedését - a munkanélküliek számához viszonyítva - egyrészt a fehéredő magyar gazdasággal lehet magyarázni. Egyre több embert jelentenek be, akit előtte feketén alkalmaztak. Ezek az emberek anyagilag jobban nem járnak, előtte is dolgoztak, az állam viszont annál jobban jár velük. Az államnak nő a bevétele minden bejelentett munkavállaló után és még a statisztikákkal is villoghat.

A feketén alkalmazottak kifehérítésével egyrészt lehet igazolni a foglalkoztatottság számainak egy részét. 2014-ben 208 ezer fővel nőtt a foglalkoztatottság egy év alatt, a munkanélküliek száma "csak" 98 ezer fővel lett kevesebb.  De 2015 és 2019 első negyedéve között 140 ezerrel csökkent a munkanélküliek száma és a foglalkoztatottak száma kis túlzással 290 ezerrel nőtt. 150 ezer plusz ember majdnem annyi, mint az aktuális munkanélküliek száma.

A gazdaság fehéredése, a munkanélküliek száma mellett a magyar gazdaságban megjelent az import munkaerő is

Keletről az olaj és a gáz mellett, munkaerő is érkezik Magyarországra. A foglakoztatottsági adatokban - a magyar viszonyokhoz képest - van egy jelentős  külföldi munkaerő is, amivel a munkaerőhiányt és a bérek gyorsabb növekedését kezelik az üzleti szereplők. Eljutottunk hirtelen oda, hogy az állam importálja a pénzt és privatizálja. Közben az üzleti elit a gazdaságot fehéríti, csökkenti valamelyest a munkanélküliséget és a foglalkoztatottságot turbózza fel a külföldi munkaerő importálásával.

A demográfiai problémáinkat az állam+üzleti elit paktuma láthatóan nem oldja meg.

Először 2016-ban várták a csodát a CSOK-tól, most 2019-ben is ettől várják még, miközben a demográfiai számokkal még nem lehet úgy villogni, mint a gazdasági indexekkel

Felháborodva és már-már dühösen teszik fel a kérdést a gazdasági elit urainak szociálisan érzékeny feleségei, hogy a magyar miért nem vállal gyereket ilyen "gazdasági csoda" láttán?

A gazdaság kifehérítése és az EU-s pénzek privatizálása nem csökkenti az egyenlőtlenségeket Magyarországon, hanem növeli. A magyar tőzsdét nem kellene összekeverni a magyarok hálószobájával.

A teljes foglalkoztatottság ma munkaperőimportot jelent valójában. Szépen csendben válunk bevándorló országgá, mert a legális bevándorlás a gazdasági elit üzleti érdeke. Ha teheti, akkor a magyar munkaerőt külföldire cseréli a magyar mezőgazdaság és ipar, mert költségkímélő, hatékony és rugalmas megoldás. A szolgáltatói szektort sem kell félteni. A magyar munkaerő lassan és biztosan szembesül azzal, érzi meg, hogy a legális bevándorlók (vendégmunkások polkorrekten) az ő munkahelyét is átvehetik, ahogy a magyar munkavállalók más országok munkaerőpiacán jelentenek konkurenciát.

A munkaerő szabad áramlása Magyarországnak demográfiai deficitet jelent egyelőre. A lakásárakban viszont egyik kockázat sincs beárazva.

A lakáspiaci szereplők meg továbbra is várják a csodát az államtól és nem a piactól, miközben teljesen elfelejtik, hogy csak nekik üzlet Magyarország, a társadalomnak nem.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: portfolio.hu - A nettó EU-transzferek alakulása

Forrás: ksh.hu - Közzététel: 2019. április 29.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Az államilag támogatott lakáshitelezésnek van történelme, de nem tudjuk, hogy van-e jövője Magyarországon. A 2000-es évek elején az állam olyan kamattámogatást talált ki, amiért a bankban tartott megtakarításokra a bank több kamatot fizetett, mint amennyit a banknak kellett fizetni a lakáshitelek után. Ez egy vissza nem térő lehetőségnek tűnt és sok jómódú embert arra ösztönzött, hogy akkor is kamattámogatott lakáshitelt vegyen fel, ha egyébként két fillérre nem lett volna szüksége a banktól lakásvásárláshoz. Sőt, akkor is vett lakást, amikor egyébként szándékában sem állt. Ma a bank nem fizet semmit a pénzünkért. A magyar társadalom egy jelentős részének ez nem probléma. Lehet nem is tudnak róla. Akinek van készpénze és nem a párnájában tartja, annak viszont a bank egyre kényelmetlenebb megoldás. A folyamatosan leértékelődő, elinflálódó forint miatt a bank már nem is biztonságos készpénztartási forma. Régi probléma ez.

Ma is annak érheti meg eladósodni, akinek egyébként komoly tartalékai vannak

Aki ma is ingjét és gatyáját is elkölti, hogy lakást vegyen/építsen és közben el is adósodik, annak a jelenlegi magyar lakáshitelezés nem üzlet. Az állam ezért 15+ év után újabb üzletet ajánlott fel. Hogy minek nevezi, az most a mi szempontunkból teljesen mindegy.

Az eladósodás ma is lehet üzlet. Ma is lehet több pénzt keresni azzal, ha banktól veszünk fel hitelt és közben a pénzünket máshol kamatoztathatjuk. A kamatkülönbözet ma is lehet pozitív és ma is érzhetjük úgy, hogy megéri eladósodni. Csakis akkor és csakis annak, aki bármikor előtörleszthet, amikor a kamatkülönbözet nullázódna vagy negatív lenne. Akinek nem áll rendelkezésésre egyösszegben a felvett lakáshitel összege a zsebében, az ma is rengeteget kockáztat.

A lakáshitelezési környezet megváltozásával a lakáshitel folytogató tud lenni

Kár, hogy pont azok és pont úgy biztatnak a háztartások eladósodására, akik a lakáshitelezés negatív hatásaitól védve vannak. Még az állam is azt duruzsolja a fülünkbe, hogy adósodjunk el.

A változó kamatozást is alternatív módon értelmezi. Pedig csak egy értelmezése van. Az a fix törlesztő, ami a törlesztési idő alatt egyszer sem változhat. A magyar állam, a Magyar Nemzeti Bank és a KSH meg minden hitelt fixnek hív, aminek a kamatát 1 évnél ritkábban változtathatják meg. Hogy mit jelenthet a valóságban 3, 5 vagy 10 év után egy kamatváltoztatás, azt sem az állam, sem az  MNB, de még a KSH sem tudja, viszont mindenki ránk, hitelfelvevőkre terheli ennek a felelősségét. 

Vannak itt problémák a fejekben. Az ilyen mentalitás már egyszer hitelválságot okozott Magyarországon.  Ez az a mentalitás, amiért az eladósodás kockázatait állami érdekből relativizálták. Az államnak ugyanis jó, ha mi túlfogyasztunk és hitelt halmozunk fel. Ezt egyszerűen csak gyorsabb fogyasztásnak nevezik. Dörzsölik a kezüket és várják, hogy GDP-ben realizálódjon a felvett hitelünk. Ennek csak az tud örülni, aki az orránál tovább alig lát.

Magyarországon a hitelezés az alacsony gazdasági fejlettségi szint miatt túlságosan kockázatos

Az elmaradottabb országok csapdája a hitel és az erre épülő pénzügyi rendszer. Magyarul babakocsit gyorskölcsönből, uzsorakamatra, "életérzés".

Az állam ezért akar ismét nagyobb szerepet vállalni és szinte a lakáshiteleken át a személyi kölcsönökig, mindent állami támogatással kíván irányítani. Az állami lakáspiac  után az állami hitelpiac is értelmet nyerhet. Főleg elnézve a számokat, amik azt mutatják, hogy 2018-ban a lakáshitelezés megtorpant. Az állam a szívéhez kaphatott, és a számokat már korábban ismerve készíthette elő a 2019-es kommunikációját. 

A nemzeti hitelezés rendszere gazdaságpolitika és nem demográfiai segélycsomag

A GDP százalékos növekedése még mindig fontosabb, mint a népességnövekedés. Az állam is könnyebb utat választja leggyakrabban, nem csak mi. Akármit is mond, akármivel is magyarázza, Magyarországon egyelőre a GDP növekedésért bármit fel tudunk áldozni. Igen, még a jövőnket is.

Nem az a fontos, hogy mikor lesz ebből baj, hanem hogy addig a lehető legtöbbet hozza ki ebből a helyzetből a magyar állam. A piac nem mindenható - mondják azok, akik elfelejtik közben, hogy az állam sem az.

Ha baj lesz, akkor majd ráfogják valami gonoszra. Ellenségcsinálásból elég jók vagyunk. A lakáspiac most a barátunk, mert az állam mindent megtesz a lakásárak növekedése érdekében. 

A lakásárak növekedése a KSH szerint konjunktúra, pedig igazából csak infláció

Csak Magyarországon a lakásárak változását nem tekintik inflációnak. Marhaság? Elég nagy marhaság. A Nemzeti Bank szerint a lakásárak növekedése elengedhetetlen a pozitív jelen és jövő aggitácója mellett. A lakás- és hitelpiacon azért vannak már repedések. A hitelezés számait lehet az elinflált forintban és lehet a hitelek számában is nézni. Az adásvételek száma és a lakáshitelek száma között van összefüggés.

A népességfogyás hatásait nem lehet ellensúlyozni hitelezéssel egy országban sem, a lakáspiacán keresztül pláne!

A lakáshitelpiac belassult annyira 2018-ban, hogy 2019-re az állam ide is erőteljesebben belépjen az MNB teljes támogatása mellett. Az állam saját sikerét, pozitív visszacsatolást lát(tat) a lakásárak és a lakáshitelek növekedésében.

A lakásárakat meg az államilag támogatott lakáshitelezéssel kívánja növelni. Úgy érzi a lakásárak addig nőhetnek, ameddig a GDP. Ha a lakásárak növekedése megáll, akkor vége lehet a világnak itt – gondolhatja az állam és félelemmel tölti el a lassuló lakás- és hitelpiac. Gyorsítani akar mindent, pörgetni, hajtani előre. Ahogy mondtuk, ez lehet egy kiváló üzleti lehetőség azoknak, akiknek van mit a tejbe aprítani. Nekik nagy öröm minden ilyen lehetőség. Másoknak meg csak rulett asztal. Talán pont az ilyen hazárd játékok miatt, csak és kizárólag a fogyasztás befolyásolható államilag Magyarországon, a gyerekvállalásra kimondottan mérgező mellékhatású. Bort inni és vizet prédikálni üzletileg megtérülhet, de társadalmilag pont annyira káros, mint eddig bármikor a magyar történelemben.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: ksh.hu, Lakossági lakáshitelezés 2018, Megjelent: 2019. április 15.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

…, akarni a wc-n - tartja egy régi jó magyar mondás, még azokból az időkből, amikor a hittérítés és a politika gyakorlatilag ugyan azt jelentette. Aki megtért, az az államnak a barátja volt, aki nem, az maradt az ellensége. A hazaszeretet és az államszeretet azóta vált értelmezhetetlenné külön-külön. „Már elegem van a sok belpolitikából” – énekelték 1996 Magyarországán, de énekelhetnék még ma is. A 90-es évek második felében is a kiábrándultságunkra épített élt vissza a hatalom, ahogy ma is. Akkor is ostobának néztek minket és mai is. Ezt teremtette meg annak az alapját, hogy bármilyen logikai ellentmondást verbálisan megoldjanak a vezetőink. Például olyan Magyarországról hallani manapság, ami Európát akarja megmenteni, az Európai jólétet akarja megvédeni. Minket magyarokat Európában egyébként a szerénységünk és alázatunk miatt tisztelnek és szeretnek (ironikus gondolat). Nekünk még mindig a Balaton a Riviéra, és továbbra is Bécset és az osztrákokat érezzük „örökös” történelmi ellenfelünknek.

Olyan Magyarországról hallani Manapság, hogy Ausztriát utolérjük életszínvonalban = gazdasági fejlettségeben. A kettő ugyanis nem elválasztható egymástól. Ehhez gyakorlatilag dupláznia kellene Magyarországnak vagy Ausztriának felezni a gazdasági fejlettségét. Erre kevesebb az esély, mint hogy mi kétszer lottó ötös nyertesek legyünk addig.

Az életszínvonal valódi emelkedése, a gazdaság valódi fejlődése nem egyenlő azzal, hogy felmentek a lakásárak. A 100 ezer leggazdagabb magyarhoz nem kerültek közelebb azok a panellakás tulajdonosok, akiknek az az egy lakásuk van és abban is élnek, de a lakásuk ma sokkal többet ér, mint bármikor előtte.

A magyar gazdasági fejlettség nagyon-nagyon lassan halad előre. Annyira lassan, hogy 2014 óta stagnál gyakorlatilag

Ennyit ér a gazdasági növekedés %-os kifejezése! Bizony, ennyit! 2006-hoz képest sem fejlődtünk túl sokat gazdaságilag. A lakásárak, a bérek viszont sokat változtak.

Amikor fundamentális okokat keresünk arra, hogy miért van a lakásárak és a bérek növekedésének kockázata, akkor csak utalni szoktak rá, de nem mondják ki. A gazdasági fejletlenségünk, a gazdasági elmaradottságunk, nem indokolja sem ezeket a béreket sem ezeket a lakásárakat. Lehet rajta vitatkozni, hogy melyik van előbb, a tyúk vagy a tojás, de ma ez már nem kérdés: a tyúk tojja a tojást.

A lakásárak és a bérek becsapnak minket

Olyannyira, hogy muszáj néhány ország gazdasági fejlettségét is megnézni. Biztosan Ausztria a reális cél? Szlovákia és Lengyelország 2006 óta gyorsabban fejlődött, mint Magyarország. Ez olyannyira igaz, hogy Pozsony gazdaságilag fejlettebb, mint Budapest.

Örülnénk mi már egy Csehországi gazdasági szintnek. Prága gazdasági fejlettsége Budapest számára, ha nem is fényévekre van, de 2030-ig azt sem fogja utolérni

A gazdasági fejlettség nem azt jelenti, hogy ész nélkül szórjuk a pénzt

Az azt jelenti, hogy olyan termékeket és szolgáltatásokat állítunk elő, amit utána jelentős profit mellett tudunk értékesíteni. Nálunk a 90-es években és ma is ez hiányzik a gazdaságból. A pénznek nincs értéke – mondják még ma is olyan idősek, akik nem is üzletemberek.

Annak van értéke, ha a pénzből tudunk csinálni még több pénzt. Ha csak elköltjük, az nem pénzcsinálás. A magyar gazdaság meg inkább csak elnyeli a sok a pénzt, de nem csinál belőle többet.

A lakásárak és a bérek növekedése nem pénzcsinálás

Annak állítják be, annak hisszük el. Közben megmutatjuk Románia gazdasági fejlődését. Bukarest gazdaságilag Budapestnél fejlettebb. Bukarestnek már inkább ciki, ha összekeverik Budapesttel. Románia legtöbb részén nagyobb a gazdasági fejlettség, mint Magyarországon. 2030-ra úgy néz ki, hogy nem Ausztriával fogjuk utolérni gazdasági fejlettségben, hanem Romániát próbáljuk meg majd utolérni kapkodva a levegőt, döbrögis testalkattal, pénzt lobogtatva a kezünkbe, ami még akkor is forint lesz, Romániában meg már euró.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: Eurostat

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Az elmúlt évek áremelkedése csak akkor érdekes egy lakástulajdonos szemével nézve, ha az ember nem akar venni egy másik lakást az árából. Jelentős ár/érték romlásról/csökkenésről beszélhetünk, ha vevőként gondolkodnunk ugyan azon a településen, ahol most ingatlant akarunk eladni. Ilyen szempontból nem biztos, hogy jól járunk, ha ott adunk el, ahol később vásárolni akarunk. A kistelepülések felé fordulás az elmúlt évek jóval izgalmasabb lakáspiaci jelensége, mint a nagyvárosi lakásárak ellentmondásos emelkedése. Aki csak tartja a lakást, annak ebben nincs semmi ellentmondás. Örül, mint majom a farkának – ahogy mondani szokás. De a lakáspiacon sem vezet sehová az ilyen egyoldalú gondolkodás. A lakáspiacot sem azok mozgatják, akik tartják a lakásukat, hanem azok, akik eladják és persze azok, akik vásárolnak. Az eladók és a vásárlók száma jelentősen kevesebb a lakástulajdonosoknál, akik csendben, vagy a pálya széléről tét nélkül bekiabálva szurkolnak és várják a meccs végeredményét.

Az egyik ilyen részeredmény a használt és az új családi házak piacának egyre erősödő szerepe a magyar lakáspiaci folyamatokban

A nagyvárosi ingatlanok piaca ellentmondásos, ha azon aktívak vagyunk. Ellentmondásos, mert az árak és a kereslet nem azonos irányba mozognak. 2016 óta a jelenség gyorsul, amire az állami is felfigyelt és 2019-től mindent megtesz ennek a folyamatnak a gyorsítása érdekében.

A nagyvárosi lakáspiac csapdában van. A nagyvárosi társasházak építése kétségessé vált. Az elmúlt években a lakóépületek építési engedélyeinek számában fejezték ki a várható építési boomot. A kevésbé előrelátó és felelősen gondolkodó szereplők még ma is erre építik kommunikációjukat. Pedig az építési engedélyek számánál van egy jóval fontosabb mutató, az pedig a megépítendő össz. alapterület. Ez fejezi valóban, hogy mennyi lakóingatlant terveznek megépíteni. Például azért is, mert az építési engedélyek számánál egy 50 lakásos társasház is egy darab lakóépületnek számít, mint az egy darab családi ház, amit meg akarnak majd építeni.

A kiadott építési engedélyek számának változása helyett, ezért érdemes nézni a megépíteni tervezett terület nagyságát. Az alapterület nagysága 2017-ben érte el a csúcsot és 2018-ban már enyhén csökkent. 2018 január-február-hoz képest 2019 január-február össz. alapterület adatai további csökkenést mutatnak. Újra igazolja azt a feltételezést, hogy 2018-tól kezdve egyre kevesebb társasházi lakás építését tervezik. A pálya széléről figyelőknek ez nem biztos, hogy feltűnt. Pedig ez is részeredmény. 2016-tól új családi ház építési lázról beszélhetünk és 2018-tól már a jövőben megépíteni kívánt társasházi lakások száma is csökken.

A családi ház építési láz a kistelepüléseknek kedvez, a csökkenő társasház építés viszont a nagyvárosok lakáspiacának káros

A nagyvárosi lakáspiacok sajátságos működésében a negatív kilátásokkal terhelt újlakáspiac fékként működik. A lakásárak nőnek, kiabálják be a szurkolók a pálya széléről. Ezt a pályán játszó eladók és vevők is jól tudják. A nagyvárosok lakáspiacát az újlakáspiac mellett az országos lakáspiaci folyamatok is befolyásolják. A kistelepülések lakáspiacát a vevők mellett az állam is célkeresztbe vette.

Az nagyvárosi lakásárak ellentmondásához az is hozzá tartozik, hogy azért is nőnek, mert a kistelepüléseken egyre több ingatlant vesznek és építenek

Igen, nem feltétlenül attól nőnek a nagyvárosi lakásárak, mert ott egyre többen vásárolnak. Ezt a pályán játszó vevők és eladók jobban tudják, mint a pálya széléről szurkoló passzív lakástulajdonosok. Ők még mindig vakon hisznek abban, hogy a nagyvárosi lakásárakban nincs semmi ellentmondás, azt az erős és növekvő kereslet hajtja.

A pozitív illúziók korában ezen ne is csodálkozzunk. A gondolat teremtő erejére államok épülnek fel, majd omlanak össze, amikor kiderül üres fecsegés volt csupán minden szó. A családi házak kedvező és optimista piaci kilátásába egyelőre utolsó szalmaszálként kapaszkodhat az egész magyar lakáspiac. Egyelőre. Ha már olyanok is a családi házakról beszélnek – pozitív illúziókat kergetve - akiknek semmilyen érdeke nem fűződik ehhez, akkor a pálya széléről szurkolók már a harmadik részeredményt is megkapták. A kérdés az, hogy ezzel tisztában vannak-e. Ha igen, akkor megértették-e ennek a pontos üzenetét. A magyar – államvezérelt - lakáspiactól 2019-ben sem tartunk, mert egyelőre csak az előnyeit élvezzük, ki így, ki úgy.

Kép: Instagram

Forrás: ksh.hu, Kiadott új építési engedélyek, Frissítve: 2019. április 3.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Az ingatlanközvetítés lényegét fogalmaztuk meg. Ezért van gond a szerződéseikkel. Évről évre felbukkannak történetek bírósági perekről, az ingatlanközvetítőt szerződési feltételei miatt elmarasztaló ítéletekről. Alig két napja lehetett olvasni erről utoljára az Ügyészség oldalán. Ezeknek a híreknek a hatása nem mérhető. Az ingatlanközvetítők célja viszont továbbra is változatlan. A tulajdonoson kívül bárki hirdetheti az ingatlant, egy eladó lakás akár több tucat értékesítő neve és telefonszáma alatt futhat. Ebből élnek az ingatlanhirdetési oldalak és reklámozzák, hogy náluk több százezer hirdetés van. Közben egy ingatlanhirdetési oldalon sincs 100 ezer egyedi eladó ingatlan sem. Erre már annyira nem büszkék, ezt nem verik annyira nagy dobra, mert ebben igazából a magyar ingatlanközvetítő „szakmával” vállalnak sorsközösséget. A magyar ingatlanközvetítés az együttműködésen alapul, egyfajta kollegiális szívességen. Bajtársak az értékesítők, akik megosztják eladó lakásaikat egymással. A szerződéseik erre lehetőséget biztosítanak.

Ezért írtuk azt korábban: "Aki egy ingatlanértékesítővel együtt dolgozik, az gyakorlatilag az összessel kapcsolatban van, csak nem tud róla."

Ha van olyan kivételes értékesítő – aki erősíti a szabályt – kizárólagos ügyfelekkel dolgozik, bizalmi alapon, na akkor ő több hideghívást kaphat, mint ha maga a tulajdonos hirdetné a lakást. A miért nem működik együtt örökzöld kérdésre nincs jó válasz. Ha azt mondja az ember, hogy akit érdekel az eladó lakás, az pontosan olyan könnyedén megtalálja a hirdetést, mint az, akivel éppen beszélget a „nem együttműködésről”. Ilyenkor jön az ordas nagy kamu szöveg – Tulajdonosoknak is ezzel jönnek – hogy őket a vevő kereste meg közvetlenül, mert nem ért annyira az ingatlanokhoz és nem akarja egyedül megnézni. Ki veszi ezt be? Nem tudni, de egy ostoba kitalálta ezt a kifogást, a többi ostoba meg ismétli, mint ha attól hihetőbb lenne. A lényeg a lényeg, hogy biztosan a helyszíni találkozó lebeszélése lesz a cél. Elengedi az együttműködést a telefonban, de a helyszínen tovább folytatja. Egy tapasztaltan tulajdonos ebbe simán belemegy. Egy tapasztalt értékesítő viszont elengedi a füle mellett. Ha érdekli a vevőt a lakás, akkor meg fogja keresni a hirdetőt. Lakást nem fog bukni egy vevő sem egy értékesítő két szép szeméért sem.

A bíróságok a vevőket saját tulajdonukként kezelő ingatlanközvetítőket büntetik

Mindhiába sajnos. A kicsik mutogatnak a nagyobbakra, a nagyok hibáztatják a kisebb ingatlanosokat, kontároznak, képzetlen és iskolázatlan barbárokat emlegetnek, felhígult szakmáról beszélnek. Ez mondjuk jó vicc, mert az ingatlanpiac összement, ennek köszönhetően manapság összeségében jóval kevesebben „ingatlanoznak”, mint 10-15 éve. Közben meg a szerződéseik nem felelnek meg a magyar jogi környezetnek, de a nemzetközinek sem.

Ez csak akkor okozhat bajt, ha a tulajdonos is hirdeti az eladó ingatlant. Akad rá példa, nem is kevés. Ezt próbálják minimalizálni, nagyon gyakran el akarják venni a tulajdonos kedvét a hirdetéstől. Kollegiális szívességből egy nap 90-100 kolléga is felhívhatja a hirdetőt, hogy „érezze a törődést”. Ez már zaklatásnak is elmenne, ha kiderülne róla, hogy szervezett, tudatos és igazából csak aljas indokból elkövetett hideghívás. Ha meg valódi vevő hívná a hirdetőt, neki a szám foglalt lesz. De a hirdetőt olyan sokk érheti és annyira belezavarodhat az egészbe, könnyedén elveszhet számára a vevő a sok hívás között.

Ez az ingatlanközvetítés hátsó szándéka: A tulajdonost a vevő ne hívja, ha hívja ne érje el. A tulajdonos minél előbb adja fel a hirdetést és bízza a munkát „szakértőre”.

Ez meg a jelek szerint jól működik, mert a pletykák alapján a legtöbb eladó előbb maga hirdet, utána szerződik le a magyar ingatlanközvetítéssel. A szakértelem meg annyi, hogy az adja el az ingatlant, aki hirdeti. A magyar leleményesség újabb csodálatos példája ez.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: Magyarország Ügyészsége

Tisztességtelen szerződési feltételeket alkalmazott több ingatlanközvetítő  irodahálózat, 2017. június 14.

Pernyertes Ügyészi fellépés  egy ingatlanközvetítő céggel szemben, 2019. április 2.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

A lakásárak növekedése már jóval több embert bosszant, aggaszt, mint amennyi boldogan tud róla beszélni. Az emberek dühösek, mert nem ott és nem azt tudják megvenni vagy építeni, amit szeretnének. Ma már jóval nagyobb kompromisszumra kényszerülnek, hiába nő a jövedelmük. Visszanézve, 2008 előtt többen tudtak vásárolni és építeni, leginkább ott, ahol szerették volna. Hiába mondják, hogy ma minden sokkal könnyebb, elérhetőbb, a hétköznapokban nem ezt tapasztalni. Az akkori lakáspiacon óriási lakáshitelezési boom volt. Ismeri, tudja mindenki, hogy igen alacsony önerővel lehetett könnyedén hitelhez jutni. Ma az alacsonyabb önerő és a jelentős hitel csak azoknak jár, akiknek eleve alig lenne szükségük hitelre. A prémium ügyfélnek, a felső 10%-ba tartozó fizetéssel, ma is jól lehet eladósodni. A tömegeknek marad a magasabb kamat, a jóval szigorúbb értékbecslés és alacsonyabb maximális hitelösszeg meghatározása.

A lakásárak növekedését már a lakáshitelezés sem tudja finanszírozni, mert az önerőt a nem prémium ügyfelek egyre nagyobb kockázatokat vállalva tudják csak előteremteni

Régi trükk a személyi kölcsönök felvétele és azt beszámítani az önerőbe. Az elmúlt évek nem is a lakáshitelezés új korszakát teremtették meg, hanem a személyi kölcsönök új dimenziójába léptünk át.

Olyan összegeket kínálnak ma már a bankok személyi kölcsön formájába, amit korábban lakáshitelként vettünk fel. Mindezt fedezet nélkül és persze komoly kamatra. A személyi hitelek felfutása mögött a lakáspiaci folyamatokat is látnunk kell. A lakáshitelezés önmagában a mai lakáspiacon már kevés.

A vevők és a házat építők eladósodhatnak családon és a baráti tarsaságokon belül, majd felvehetnek személyi kölcsönt, lakáshitelt és az összes megtakarításukat is felélhetik egy ingatlan projekt miatt. Remélhetőleg ez a mondat mindent elmond a jelenlegi lakáspiac helyzetéről. A személyi kölcsönökkel a bankok mellett a hitelközvetítők is ügyeskednek, agresszíven ajánlják a kevés önerővel rendelkező ügyfeleik számára. Ez megint csak stresszeli a vevőket és a házat építőket, akik mind tudják, hogy bajba is kerülhetnek, ha túlvállalják magukat. Már eleve stresszeli őket a sok újratervezés, amit a lakáspiac kényszerít ki. A nagyvárosok ingatlanpiaca sok vevőt és házat építőt rekeszt ki az áraival. Lakni kell valahol, és ilyenkor marad a nagyvárosok mellé költözés, ami már trendnek nevezhető. Majd ezek után tegye fel valaki a kérdést, hogy ha nem érti, miért olyan feszült az átlagember. Elméletileg jobban élünk, mint 2008 előtt, de az ingatlanügyeink miatt már akkor is igen sokat kockáztattunk. Akár mindent feltettünk egy lapra, tényleg egyetlen egy lapra.

2018-ban erős országos lakásárnövekedés volt, akár 9%-10% között nőhettek az eladott használt ingatlanok árai, a legfrissebb KSH adatok szerint

A nagyvárosokon kívüli lakáspiacon most már biztosan nőnek az árak. 2017-hez képest jóval erősebb áremelkedés volt 2018-ban egész Magyarországon. Ez dühíti a többséget és még inkább eladósítja a vevőket és a házépítőket. Január elején beszéltünk a KSH akkori számairól. Az eladók az árnövekedést látva továbbra sem kételkednek, hogy nincs megállás, csak emelni kell az árakat.

Aki figyeli a lakáspiacot, láthatja, hogy nem olyan ritka az eladó használt lakásoknál sem az, ami az új építésű lakásoknál teljesen bevett gyakorlat: minél tovább van piacon, annál inkább megy fel az ára.

A KSH számait és a grafikonokat elnézve lehetnek kérdéseink. Biztosak vagyunk benne, hogy nincs közötte az, hogy a munkahelyünkön mikor lesz létszámleépítés, vagy hogyan fogunk megélni egy fizetésből, ha párként a másik kiesik a munkából. Az első számú kérdés mindig az, hogy meddig nőnek a lakásárak, pedig hamarabb történhet velünk olyan életesemény, ami után a lakásárak fognak minket a legkevésbé érdekelni. A lakásárak csak akkor foglalkoztatnak minket, ha venni vagy építeni akarunk. De nem biztos, hogy mindenáron megéri erőltetni ezt. A lakáspiacon is tudni kell nemet mondani.

Kép: Instagram

Statisztika: ksh.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely