Ne a turisták miatt vegyünk ingatlant a Balaton körül!

Balaton turizmus vendégéjszaka vendéglátás ksh ingatlan ingatlanhasznosítás 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Ahol az ingatlan árát nagyban befolyásolja az üzleti értéke, mindig nagyobb kockázatot vállalunk vevőként. Ahol nincs turizmus, ahol nem merül fel kérdésként, hogy kiadható vagy üzemeltethető-e az ingatlan, ott az árakat sem befolyásolja ez. Ez az üzleti érték elég bizonytalan. Gondoljunk csak bele abba, hogy mennyire nem kiszámítható, mennyire nem biztos, közben viszont az ingatlan árában vastagon benne van. Ezt az üzleti értéket könnyebb túlértékelni, mint bármilyen más tulajdonságát egy ingatlannak. Az elvárás és a valóság nem mindig van szinkronban adásvétel után.

Egy dolog biztos, ahogy nőnek az ingatlanárak, úgy az ingatlan pénzcsinálási képessége csökken

Nem ellentmondás. Az árnövekedést ebben az esetben nem tekintjük üzleti értéknek vagy pénzcsinálási képességnek, csak a hasznosítást. Minél drágábban vásárolunk, például egy hosszabb árnövekedési időszakban, abban az egyben lehetünk biztosak, hogy az ingatlan hasznosításával egyre kisebb %-ban tudunk pénzt csinálni az ingatlan vételárához képest. Ezt hívjuk egyszerűen hozamcsökkenésnek, az ingatlanáremelkedés legkézelfoghatóbb következményének.

Az ingatlan egyre kevésbé üzlet, amikor nő az ára. Akinek az árnövekedés az üzlet, az más. Az árnövekedés nekik benne van az árakban. Az árnövekedés annál gyorsabb minél többen gondolják úgy, hogy az árnövekedés az üzlet és nem az ingatlan hasznosítása.

Balaton turizmus vendégéjszaka vendéglátás ksh ingatlan ingatlanhasznosítás 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A balatoni ingatlanok üzleti értéke egyre nagyobb kérdőjel

Ez a félreértés az ingatlanpiacon lehet egészséges és lehet nagyon nem az. Az egyik elképzelhetetlen véglet az, hogy az ingatlan ára akkor is nő, amikor nem is lehet hasznosítani, tehát valójában nincs üzleti értéke. Ilyenkor az árnövekedést az árnövekedés fűti. Csak az, hogy abban a tudatban vásárolunk, hogy biztosan drágábban tudjuk majd eladni „már holnap”. A másik véglet viszont az, hogy az ingatlanárak szinte változatlansága mellett a hasznosításukkal szerezhető jövedelem csak egyre nő. Az ilyen hozamnövekedés nagyon csábító, mert a magas hozam mindig a vételárhoz lesz viszonyítva. Ha időközben az ingatlan ára nőni kezd "papíron", az is öröm lesz a tulajdonosnak, de mégis csak a magas hozam lesz a szíve csücske. Az ingatlan ára így is úgy is nő idővel. De a magas hozamot elérni nem olyan könnyű. Kell hozzá szerencse is, meg jó időzítés és nem hátrány egy jó ingatlan, jó üzleti értékkel. Az árnövekedéshez meg leginkább csak türelem és hidegvér kell.

A balatoni ingatlanpiac üzleti értékének a turizmus az alapja, elsősorban a belföldi turizmus. A belföldi turizmus viszont 2016 óta stagnál a Balaton körül a KSH szerint. Az ingatlanárak viszont nem stagnálnak. Szóval ne a turisták miatt vegyünk ingatlant a Balaton körül.

Balaton turizmus vendégéjszaka vendéglátás ksh ingatlan ingatlanhasznosítás 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Nekünk a Balaton a Balaton és nem a riviéra.

Kép: Instagram

Forrás: ksh.hu 

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kakukk, kakukk, kakukk!

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ksh ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A kakukk hangja kedves. A kakukk kinézete bájos. A kakukk szavunkról semmi rossz nem jut eszünkbe. A kakukk bizony egy aljas parazita, egy igazi élősködő. Más madár fészkébe teszi a tojását, persze előtte a fészek eredeti tojásait kilöki a fészekből. Biztosra megy, nem kockáztat. A kakukkfiókáról elhiszi a nevelő madár, hogy az ő fiókája. Sajátjaként neveli, eteti, óvja, félti…szereti. A kakukk nagyon gonosz madár, rosszabb mint egy ragadózó. Az igazi ellenség az, akiről fel sem tételezzük, hogy az, akitől nem is félünk , akiben megbízunk. Nagyon őrült világban élünk! A lakáspiacon már nem kakukktojás van, hanem kakukkfióka, úgy hívják Budapest. Nem győzzük hangoztatni, hogy a budapesti központú ingatlanszolgáltatók mennyire függő és kiszolgáltatott helyzetben vannak. De a kakukk becsapta őket.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ksh ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Budapest nem Magyarország, Magyarország nem Budapest

A budapesti lakáspiac 2014-2018 közötti időszaka lakáspiaci történelem már, de sokaknak évekre lesz még szükségük, hogy megértsék, mi is történt valójában. Lezárult, nincs több kérdés. Elgondolkodtató számok, összefüggések és folyamatok. A budapesti lakásárak a kakukk hangja, a kakukk meg a mohó és éhes budapesti lakáspiac, ami nem ismer határokat. Dübörgő, mindent elsöprő lakáspiacról és vásárlói aktivitásról beszéltek évekig nekünk. 2018-ban mégis kevesebb használt lakást adtak el, mint 2014-ben. 2018 IV. negyedéve már a 2013-as lakáspiac bizonytalanságára emlékeztet. A budapesti lakásárak viszont csak száguldanak, mintha nem is lenne holnap. 2019 viszont új lakáspiaci ciklus kezdetét vetíti előre Budapesten, ami nem „most nyáron” kezdődött.

Nem a lakásárak irányváltása jelenti a lakáspiaci ciklusok közötti határt. A kakukknak sem a hangja a gonosz, hanem a természete, a viselkedése, mint az olyan félreérthető kommunikáció, hogy Magyarországon egyre több ingatlant adnak el, ezért biztosan Budapesten is. Az is gonosz gondolkodás, hogy a csökkenő használt lakások adásvételét majd ellensúlyozzák az új lakások értékesítése Budapesten. Hamis állítások, megtévesztő terelés, de milyen sokan elhitték!

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ksh ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A külföldi lakásvásárlók nem felelősek sem az országos sem pedig a budapesti lakásárakért

2016 óta énekel a kakukk Budapesten, de szeretjük a hangját, mennyire szeretjük! Élősködik a magyar lakáspiacon, parazitaként használja ki a látványos vásárlói érdeklődést a kistelepüléseken és a kisvárosokban. A községek az egyetlen olyan településtípus ma Magyarországon, ahol több lakást adtak el 2018-ban, mint 2007-ben vagy 2008-ban. A lakásárai nem is a kakukk hangján szólalnak meg ott. 2019-ben Budapesten kívül mindenhol több adásvételre lehet számítani. Közben a megyeszékhelyeken is nagy az óvatosság, a vásárlók mérlegelnek, gondolkodnak, számolnak. A kisvárosok és a községek viszik a hátukon a magyar lakáspiacot, ami 2019-től nagyon érdekes helyzetet teremthet Magyarországon. 2019-ben minden van a magyar lakáspiacon, csak optimizmus nincs. Ez a lakáspiaci ciklusok közötti váltások alapja.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ksh ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2014-2018 között lezárult egy korszak Budapesten

Az optimista időszak 2018-cal végleg lezárult. Nem beszélhetünk már csodavárásról. Előtérbe kerülnek a problémák, több hangot kapnak a panaszkodók, gyorsabban terjednek a rosszindulatú pletykák. Hirtelen minden olyan relatív lesz. Mondjuk tényleg az a legfontosabb Magyarországon, hogy milyen magas egy épület és nem az, hogy mennyire van szükség rá, mennyire táj- vagy életidegen. A zsúfoltság meg csak nő ott, ahol nem kellene. Amióta a betont elnevezték térkőnek, a betont is zöld felületnek, parknak látjuk. De nemcsak ettől lehet még érdekes 2019.

Az elmúlt években is gyorsan ráfogták a lakásárak növekedését a külföldiekre. 2018-ban egész Magyarországon a 163 700 db adásvételből összesen 7286 db volt köthető külföldihez. Ebben benne van minden EU-n belüli és kívüli állampolgár is. De mi teli torokból tudjuk tolni, hogy mindenről a külföldiek tehetnek, többek között a lakásárakról is. A KSH szerint majdnem 42%-uk Budapesten vásárolt. Az sem igaz tehát, hogy a külföldiek inkább Budapesten vásárolnak lakóingatlant. 2018-ban Budapesten kb. 12%-a volt a vásárlóknak külföldi állampolgár. A belsőbb kerületekben a KSH szerint a külföldi vásárlók aránya 2018-ban 26% volt. Tényleg nem a 88% vagy a belső kerületek 74% magyar vásárlójának van felelőssége a budapesti lakásárak szintjében? Kakukk, kakukk, kakukk!

Kép: Instagram

Forrás: ksh.hu , Frissítve: 2019. július 26.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A társadalmi egyenlőtlenség (lakás)ára

ingatlanpiac lakáspiac pénz vagyon társadalmi egyenlőtlenség ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Pénzcsinálókkal ingatlanról beszélgetni olyan, mint kurvával szexről. A viszonyunkat nagyban meghatározza az élet dolgaihoz, hogy mivel keressük a kenyerünket. A munkánk átformál minket, megváltoztat. A pénzcsinálás az nem bűn. Erkölcstelen, etikátlan, jogsértő még lehet bizonyos nézőpontokból. Nincs éles határ a tisztességes és tisztességtelen pénzcsinálás között, erre épül a ma ismert világunk. Mondhatni ez az alapja.

Ezért, aki a pénzcsinálást és pénzcsinálókat kritizálja, támadja, az végülis a ma is létező világunkat kérdőjelezi meg

A pénzcsinálás vagy másnéven a vagyonfelhalmozás megosztó téma. A vagyonosok szerint csak irigylik a sikerüket, a vagyonukat, a kiváltságos helyzetüket azok, akiknek esélyük sincs közéjük tartozni, amikor társadalmi egyenlőtlenségekről beszélnek. Most teljesen mindegy mennyire vagyonos valaki, ép ésszel felfoghatóan vagy felfoghatatlanul. A társadalmi egyenlőtlenséget eddig az ember nem tudta megoldani, de valószínűleg nem is akarja.

Az egyenlőtlenség jó pénzcsinálási lehetőség ugyanis = üzlet

Ha nem lennének társadalmi egyenlőtlenségek, akkor pénzt sem lehetne úgy csinálni, ahogy azt ma ismerjük. A vagyonosoknak nem érdeke a vagyoni egyenlőség, mert pont az ellenkezőjéből élnek meg. Nem kell ehhez filozófia szakon végezni, még komoly tanulmányokra sincs szükség vagy világlátottságra. Az egyenlőtlenség és ennek állandó fenntartása az emberiség Földi létének egyelőre a célja - üzenjük azoknak, akik még mindig keresik az élet értelmét. Valószínűleg, ha más bolygót hódítanánk meg, az egyenlőtlenség lenne az első, aminek megteremtenénk az alapját.

Bárhová is mennénk a Földről, ingatlanra másik bolygón is szükségünk lenne

A pénzcsinálók hívnák elsősorban így, a többség otthonra szeretne lelni. A pénzcsinálók építenék, adnák el vagy adnák bérbe, növelnék tovább így a vagyonukat, ügyesen figyelve arra, hogy ezt a status quo-t semmi se fenyegesse. Az ingatlant pont ezért szeretik a pénzcsinálók, mert az emberek többsége érzelmileg kötődik hozzá, így az ára is érzelmi alapú lehet. Lakni kell valahol, kerül, amibe kerül. Jól látszik, hogy az elmúlt években Magyarországon a pénzcsinálásról és pénzcsinálókról szól(t) az ingatlanpiac. A pénzcsinálók érdeke és akarata érvényesült.

Az ingatlannal általában mindig lehet pénzt keresni, csak nem mindegy milyen gyorsan és mennyit

A pénzcsinálók sem egyformák, vannak a türelmesebbek/kifinomultabbak és a türelmetlenebbek/szerencsevadászok. Az elmúlt években mind a kettő élvezte a fotelben ülve a mozit. El is ismételték sokszor nekünk, hogy a lakásárak iránya egyértelmű és megkérdőjelezhetetlen – ugyanis ki kommunikálna velünk a médián keresztül, ha nem a pénzcsinálók. A média is a pénzcsinálóké vagy a barátaiké, a támogatóiké – ne felejtsük el. Azt se feledjük, hogy nem ahhoz kell ész, hogy tudjuk a lakásárak nőnek, mert azok mindig nőnek, csak néha nem beszélünk róla.

Az az igazi mágus, aki tudja mikor és hol nőnek nagyon gyorsan és tudja mindezt realizálni is, mert nem csak beszél róla, hanem egyben kockázatot is vállal

A kockázatvállalás önmagában nem pénzcsinálás! Az aktív pénzcsinálók az elmúlt években építettek, vettek, eladtak, kiadtak = kockáztattak Magyarországon. A lakásárak gyorsabban is nőttek minden korábban elképzelt szinttől és továbbra is nőnek, mert ez a pénzcsinálás és ez a pénzcsinálók érdeke.

A pénzcsinálók nézik a fotelből a mozit a pénzcsinálásról

Nem szeretnének csatornát váltani. A pénzcsinálás nem az otthonteremtésről szól, a pénzcsinálónak a lakás nem otthon. Számok, pénz és kockázat. Ennyi. Azokból él és azokból növeli a vagyonát, akiknek az ingatlan otthont jelent, biztonságot, érzéseket, érzelmeket, emlékeket, vágyakat. Azokból csinál pénzt, akinek az ingatlan nem kockázatot jelent, hanem biztonságot. A biztonságért bármit megad az ember. Amire vágyik az ember, azért is bármit megtesz.

Ha az emberből valami ki tudja váltani az irracionalitást, akkor az az ingatlan

A pénzcsinálók meg csak egyre gazdagabbak, egyre csak nőnek a társadalomban a vagyoni különbségek, mert a kisebbség él meg a többségből - uralkodik rajta - máshogyan nem is működhetne ez a képlet. A lakásárak is csak nőnek, mert a kisebbségnek ez a pénzügyi érdeke, a többség meg kiszolgáltatott helyzetben van, gyenge ahhoz, hogy ne fizesse meg mindig mindennek az árát, amit „alattvalóként” mindig megfizet az ember. A pénzcsinálás és a pénzcsinálók alapjaiban véve megtestesítenek mindent, amiért lehet szeretni és nem szeretni az ingatlanpiacot.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Metafizika az ingatlanvilágban

lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac otthon otthonteremtés albérletpiac ingatlan infláció 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Hallottunk már olyat, hogy az ingatlanok olcsók? Voltak már arról hírek, hogy az albérletek milyen megfizethetők és milyen jó bérlőnek lenni? Egyáltalán létezik olyan, hogy tökéletes ár a lakáspiacon? Természetesen minden kérdésre nem a válasz. Az ingatlan alaptulajdonsága, hogy az adottságaihoz képest mindig drága. A bérleti díjak esetében is így van ez, mert egy lakóingatlan bérleti díja az ingatlan árától függ, nem a bérlők elvárásától. Ha a vevőknek egyre nagyobb anyagi áldozatvállalás mellett lehet csak vásárolni, akkor a bérlőknek is bérelni.

A lakhatás költségei mindig terhet jelentenek

A múlt lakhatási költségeit értelmezni a jelenben nincs értelme, de gyakran megtesszük. A jelen lakhatási költségeit a jövő lakhatási költségeivel tudnánk értelmesen összehasonlítani, amit viszont ritkán veszünk figyelembe. Ha a lakhatási költségek a jelenben mindig nyomják a vállunkat, akkor miért mindig a lakásáraktól várjuk a lakhatási költségeink megoldását? Miért gondoljuk azt, hogy a múlt lakhatási költségei jönnek el a jövőben? Utópisztikus gondolkodás, mert bár egyáltalán nincsenek jó tapasztalataink a társadalmi és gazdasági utópiákról, ettől még elméletben mindenki olyan szép és tökéletes világban tudna élni.

A valóságban a lakásáraknak az a feladata, hogy egy ingatlant minél megfizethetetlenebbé tegye

Egy ingatlan minél megfizethetőbb, az annál kevesebbet ér. A megfizethető ebben az esetben is azt jelenti, hogy minél több ember meg tudja azt vásárolni, de nem azt, hogy mindenki. A világ ingatlanpiacának mozgatórugója tud lenni a drágulás, a felértékelődés, amikor a gyakorlatban nem történik más, mint az ingatlanok egyre megfizethetetlenebbé válnak. Egyre szűkül a piacképes kereslet és közben egyre jobban nő az ingatlan ára – amit hallva, legyintünk, hogy milyen nagy ostobaság már. 

Aki még hisz abban az utópiában, hogy az ingatlanpiacon az árak a kereslet növekedése miatt nőnek, az alapjaiban nincs tisztában az ingatlanpiacok határokon átívelő, nemzetiségtől, bőrszíntől, vallástól és mindenféle politikai berendezkedéstől független globális tulajdonságával.

Az ingatlanpiacok mérete minden országban relatíve kicsi az országok méretéhez képest. Ez Magyarországon azt jelenti, hogy nem 10 millió magyar lakáspiaca a magyar lakáspiac. Nemcsak azért, mert már nem vagyunk 2010 óta 10 millióan. A lakáspiac természeténél fogva diszkriminatív, ez adja az ingatlan árát és értékét. Ez egy igen erős negatív diszkrimináció, ami a folyamatos megfizethetetlenséget fenntartja az országok lakáspiacán. Ez igen erős belső folyamatokat is jelent. Ezek a belső folyamtok külső tényezők hatására alig, vagy egyáltalán nem befolyásolhatók, de mi rendre azt gondoljuk, hogy egy ország lakáspiaca külső hatásokkal könnyen irányítható.

A lakáspiacnak nem a megfizethetetlen árak az alapvető problémája, hanem az, hogy félreértjük és félremagyarázzuk

Szinte kivétel nélkül külső tényezőkkel magyarázzuk a lakáspiaci folyamatokat, teljesen elfeledkezve, hogy a lakáspiac elég önműködő, önjáró, örökmozgó, öntörvényű világ. A lakáspiac belső folyamatainak nem ismerete, ezen folyamtok nem helyénvaló kezelése ingatlanos vállalkozások kudarcát jelentheti, de még az állam is csúfos kudarcot vallhat. Alapvető lakáspiaci folyamat, hogy a kereslet és a kínálat, tehát az eladó lakások száma és a vevők száma mögött vannak minőségbeli különbségek is. Egyszerűen állandóan változik az eladó lakások és a vásárlók összetétele is. Nem azt árulják, amit keresnek és nem azt keresik, amit árulnak. Az eladó lakásokat és a vevőket sem kilóra vagy darabra mérjük, de gyakran így gondolkodunk róluk.

Nem is tudjuk felfogni micsoda jelentősége van annak, amikor a kínálatban az állandóan változó eladó lakások egy része egyre távolabb kerül az állandóan változó vevői igényektől

Az elég egyértelmű, hogy hiába nő a kínálat ott, ahol a vevők száma fogy. A növekvő kínálatnak van vevővonzó képessége, de nem változtatja meg a vevők döntését, ha ők már eldöntötték, hogy máshol vásárolnak. A kínálat nem a kereslethez igazodik földrajzilag és minőségileg sem, a vevők ezért általában nagyobb vásárlási idővel számolnak, mint az eladók eladási idővel. Ez az állandó piaci egyensúlytalanság a kereslet és kínálat összetételének változása mellett hol enyhe, hol súlyosabb következményekkel járhat, beleértve akár egy hirtelen áremelkedést is rövidebb távon.

Az már kevésbé ismert magyar lakáspiaci jelenség, hogy szinte minden 2000-es években épített lakást újnak nevezünk. Ez egyébként azért van, mert igen nagy különbség van a korábbi évtizedekben épített lakóingatlanokhoz képest. Ezek a lakások idővel egyre nagyobb számban jelennek meg használt lakásként a kínálatban, ésszerű alternatívát kínálva az aktuális új építésű lakásoknak. Olyan nagy különbség ugyanis nincs már a 2000-es években épített lakóingatlanok között, amiért komoly versenytársat jelentenek az újlakáspiacnak. Az újlakáspiac eleve egy kicsi piac, a 2000-es években épült lakások száma évről évre csak nő, növelve így az ilyen lakások számát a használt lakások piacán. Az újlakáspiac kínálata ezzel a lakáspiaci folyamattal egyelőre nem számol kockázatként.

A kizárólag új építésű ingatlant lehet pozitívan diszkriminálni, de annyira sosem lehetséges, hogy ez alapjaiban befolyásolja a használt ingatlanok jobb ár/érték arányát a teljesen új építésű ingatlanokhoz képest. A jelenlegi újlakáspiac már érzi ennek a belső folyamatnak a hatását, ahol nagy felelőtlenség azzal takarózni, hogy a vevőket az új építésű lakások áfája (de)motiválja. A vevőket Magyarországon sohasem érdekelte mennyi az új építésű lakások áfája. A jó ár/érték arány a lakáspiacon viszont legalább annyira fix belső mozgatóerő, mint a megfizethetetlenség állandó piaci környezete - ahol az árnövekedés szintén örök elvárás.

Az ingatlanárak növekedésében akkor is hiszünk, amikor az árak megfizethetőségéről álmodozunk

A lakáspiac belső folyamatairól összeségében elmondható, hogy nem ellenséggé teszi a vevőket és az eladókat, hanem érdekközösségbe kovácsolja őket. Az állandó megfizethetetlenség és lakásárnövekedés miatt vannak eladók és vevők és van ára, illetve értéke az ingatlannak. A használt ingatlanok állandó jó ár/érték aránya az eladók és vevők közös érdeke az új építésű ingatlanokkal szembe, amiért a használt ingatlanok piaci dominanciája külső tényezőkkel nem befolyásolható.

Nemcsak azért akarunk ingatlant, hogy legyen otthonunk, hanem azért is, mert tudjuk egyre többet fog érni idővel. Ez az emberi vágy az állandó megfizethetetlenség hajtóereje. Álmainkban, vágyainkban szeretnénk nem piaci alapon ingatlanhoz jutni, de értékesíteni már mindenképpen piaci alapon kívánjuk. Minél olcsóbban szeretnénk hozzájutni - lehetőleg "ingyen" - viszont ha már a miénk, akkor a lehető legdrágábban akarjuk eladni. Utópisztikus gondolatok, amikre vannak ilyen és olyan nemzetközi és hazai példák is, amik mindig lázban tarthatnak minket, okod adhatnak az álmodozásra.

A lakásárak növekedése gazdasági értelemben az infláció csoportjába tartoznak, de ez a mai napig nem elfogadott

A gazdaságot is sok olyan belső tényező mozgatja, aminek egyetlen célja az áremelkedés. Mindennek csak nő az ára idővel. Pénzromlásnak nevezik az inflációt, amikor egyre több pénzt kell fizetni ugyan azért. Mennyibe kerül most egy kiló vöröshagyma? 500 forint körül? A lakásárak lehet nem is nőttek annyit, mint a hagyma ára az elmúlt években. A vöröshagyma árnövekedése infláció, ahogy a lakásárak emelkedése is pénzromlás, viszont mi Magyarországon egyáltalán nem tekintjük annak. Azért nem, mert ingatlantulajdonosként úgy tűnhet az ingatlan árnövekedése bevételt jelent a számunkra, nem plusz költséget. Vevőként már nem ilyen egyértelmű a helyzet, bérlőként meg pláne.

Bár hangsúlyozzuk, hogy az árakat nem a vevők és a bérlők határozzák meg a magyar lakáspiacon, de ők fizetik meg a folyamatosan változó árakat

A rugalmatlan magyar lakáspiac szintén egy fontos belső tulajdonság, kívülről nem befolyásolja semmi sem. Ilyen környezetben a külső tényezők hatását nem szabadna túlértékelni, de sajnos igen gyakran túlértékeljük.

Különleges lakáspiaci tulajdonság például az is, hogy a vevőket elsősorban az otthonteremtés motiválja. Az ettől eltérő célok mindig kisebbségben vannak a lakáspiacon, nagyon nagy kisebbségben.

Ez nemcsak Magyarországon igaz. Más államokhoz hasonlóan, a magyar állam is az otthonteremtés támogatásával tud hatni a lakáspiac belső folyamataira, de nem tudja azokat megváltoztani. Ilyen belső folyamat az, hogy a már megszületett gyerekeknek van valódi hatása a lakáspiacon. Minden olyan állami támogatás, ami már a megszületett gyerek után jár, az mérhető hatással bír, addig sajnos az otthonteremtési támogatást új gyerek vállalásához kötni már szembemegy a lakáspiac belső folyamataival.

A szülőket lehet értékelni a lakáspiacon is, de nem lehet az otthonteremtés döntése és a gyerekvállalás döntése közé egyenlőségjelet tenni

Ez egy nagyon markáns külső tényező, nyomás a lakáspiacon, irreális elvárás, anélkül, hogy tisztában lennénk a lakáspiac belső folyamataival. Mégis ilyen és ehhez hasonló külső tényezőket tudunk túlértékelni, amik nem az otthonteremtést szolgálják, hanem valami teljesen mást. A lakáspiacra alig hatnak a nem otthonteremtési céllal érkező vásárlók. A számuk annyira kevés a magyar lakáspiac egészét nézve, ennek ellenére az átlagosnál kicsit nagyobb megjelenésük csodavárást indít el ( = például azért, mert nagyobb kockázatot is vállalnak és olyat is és annyiért is megvesznek, amit és amennyiért más nem), az átlagosnál alacsonyabb számuk viszont már lakáspiaci katasztrófának van kommunikálva ( = pontosan azért, mert a rosszabb ár/érték arányú ingatlanok értékesítése megállhat). Az ok elég prózai. A lakáspiaci híreket általában ingatlanos vállalkozások jegyzik, akik az átlagosnál viszont jóval inkább függnek a nem otthonteremtési céllal vásárlóktól.

De ami gondot jelent az ingatlanos vállalkozásoknak, még nem feltétlenül jelent bajt a lakáspiacon

Kezeljük erős fenntartásokkal, amikor ingatlanos vállalkozások vagy vállalkozók kongatják a vészharangot. Az ő kínálatuk tele van mindenféle rossz ár/érték arányú és a gyakorlatban szinte eladhatatlan ingatlannal, annál az egyszerű oknál fogva, hogy ilyen eladó lakások tulajdonosai kérik inkább a segítségüket.

Az is egy megváltoztathatatlan belső lakáspiaci folyamat, hogy az ingatlan önmagát adja el, nem az eladó vagy egy ingatlanos. Közben az is igaz, hogy nem minden eladható csak azért, mert árulják. Egy vevő sem fog csak azért vásárolni azonnal, mert eldöntötte, hogy vásárol. Ha nem találja, amit keres, akkor kivárja és keresi azt az eladó lakást, amit végül megvehet. Vevőnek lenni mindig kompromisszumokkal jár, de van amiben egy vevő sem köt kompromisszumot. Ezek mind olyan belső folyamatok, amik állandóan jelen vannak a lakáspiacon, de nem mindig egyformán érzékeljük őket vagy vesszük komolyan.

Kép: Ingatlanmúhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A racionális vevők alkalmazkodóképessége

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Talán 2019 lesz az első év, amikor komolyan vesszük, hogy a magyar nagyvárosok lakáspiacától egyre jobban elfordulnak a vevők. 2016 óta tart a folyamat, gyakorlatilag úgy, hogy eddig a kutyát sem érdekelte. Csak azért, mert a lakásárak növekedését akár Budapesten, akár a megyeszékhelyeken azzal magyarázták a „szakértők”, hogy a kereslet hajtja őket. Magyarországon a lakásárakat a kínálat határozza meg általában. A rugalmatlan magyar lakáspiacról  már beszéltünk, ahol egyetlen egy kivételt találtunk, a községek és falvak lakáspiacát. Nem meglepő, hogy a kereslet ebbe az irányba indult el 2016-tól kezdve. A városi vagányok meg nagy mellénnyel nyomták a sódert, hogy lakáspiaci boom így, lakáspiaci boom úgy, dübörög a lakáspiac, minden a legnagyobb rendben.

Időközben viszont olyan lakáspiaci helyzet alakult ki, amiről tudni lehet, hogy nyomás alá helyezi nagyvárosokból élő ingatlanpiaci szereplőket

Nyomás alatt egyesek jobban, mások rosszabbul teljesítenek. A laikus azt gondolná, hogy ahol nincs elég vevő, ott ezt a lakásárak fejezik ki leghamarabb. Az elmélet és a gyakorlat itt sem találkozik. Az sem segíti a helyzet jobb megértését, hogy az elmúlt években letagadták ezt a jelenséget, erős keresletről beszéltek, ami bármit és bármi áron képes megvásárolni. Új építésű lakások hiányáról álmodoztak, amikor antiurbanizációs folyamatok zajlanak Magyarországon. Meg befektetői rohamról terjesztettek pletykákat, amikor Magyarország és a magyar társadalom nem az a befektető fajta. Van egy szűk réteg, de nem ők mozgatják a lakáspiacot és sosem ők mozgatták. Kb. olyanok a lakásbefektetők, mint a diákbérlők: jóval kevesebben vannak a valóságban, mint elméletben, de ettől még hihető, hogy minden tőlük függ.

„Lehetünk sikeres értékesítők, befektetők, fejlesztők a lakáspiacon igazmondás nélkül. Ezért a legnehezebb megtanulni igazat mondani a szereplőknek = nincsenek rákényszerítve...egyelőre.”

írtuk még egy 2016. december 30-i Facebook jegyzetünk alá. 2019-ben már ez a mondat értelmet nyer. A piaci szereplők egyre jobban rá vannak kényszerülve, hogy igazat mondjanak, már ha képesek rá. Az elmúlt éveket végig hazudták. Változtatott volna valamit, ha igazat mondanak? Sosem tudjuk meg.

A lakásárakat nem a vevők fűtötték vagy fűtik, hanem a piaci szereplők nagyon optimista szavaitól megrészegült kínálat, ami pont úgy igaz a nagyvárosi használt lakások tulajdonosaira, mint az új társasházak fejlesztőire.

Az alacsonyabb árú lakások erős hatása a KSH lakásárakat vizsgáló indexeiben nemcsak azt jelenti, hogy a városokban a garzonok és a panellakások iránt van olyan kereslet ( Megjegyzés: Ez a két legolcsóbb nagyvárosi lakóingatlan típus), hogy nem kell az értékesítésükhöz ingatlanközvetítő segítségét igénybe venni. Ez sokkal inkább jelenti azt, hogy az alacsonyabban árazott területekre helyeződik át az adásvételi piac 2016-tól kezdve évről évre egyre jobban. 2019-ben pedig jóval látványosabban, mint előtte bármikor. A teljes árváltozás – használt és új lakások esetében is - 2014 óta most először mutat alacsonyabb szintet 2019 első negyedévében, mint 2018 hasonló időszakában. Nem történt még ilyen, a számok nem is véglegesek. Kíváncsiak is vagyunk, hogy mennyire fog ez változni később.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiacon jelenleg még csak a vevők gondolkodnak, az eladók vakon hisznek az álmaikban

Történjen bármi is, nagyon nagy csoda kellene ahhoz, hogy ne azt a jelenséget támassza alá, amikor a vevők a kisvárosok és falvak, illetve községek lakáspiacain aktivizálódnak, mindeközben viszont a nagyvárosok piacán egyre passzívabbak.

2019 sem a nagyvárosi lakáspiac éve lesz, amiről már évek óta folyamatosan beszélünk, csak azt hiszik, hogy valami tudatmódosító pszichoaktív szert szedünk. A valóságnál nincs keményebb drog! Ha valaki a valóság függőségében él, az legalább olyan abszurd azoknak, akik álmokat kergetnek. Az újlakáspiacon 2018-ban érezhetően és láthatóan megjelentek a nagyvárosi, köztük a budapesti társasházi lakások árai. 2017-hez képest nagyon szembetűnő a grafikon kilengése. 2019-ben a nagyvárosi új építés társasházi lakások árait tovább fűtheti a hazudozás és az ezzel együtt járó spekuláció vagy hűtheti az igazmondás. Az utóbbira nagyon kevés esély van, mert a lakásfejlesztők a legnagyobb hirdetők a lakáspiacon, így a pénzük többet ér másoknak, mint az őszinteségük.

A lakásárak változásában is látjuk, hogy 2016-tól kezdve a használt lakások árváltozása egy U-alakot vesz fel. A 2019 I. negyedéves adat ne tévesszen meg minket. Még csodálkozunk is, hogy nem tálalta senki sem szenzációként.

Egy ével ezelőtt a KSH már közölt egy hasonlóan megtévesztő adatot, vagyis statisztikai paradoxont, amivel részletesen foglalkoztunk. Biztosan nem ennyivel nőttek az árak, ezt szögezzük le gyorsan. A tavalyi 12,3%-os I. negyedéves adat „már csak” 7,7%-on áll, mert az egész 2018-as év lezárásig az adat nem fix/végleges.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Nem 13,4%-kal nőttek a használtak lakások árai 2019 I. negyedévében!

Idén, az eddig mért "13,4%-os használt lakások árváltozása" igen erős adat, jól mutatja, hogy mennyire igaz az a feltételezés, hogy „ahol lakásokat adnak el, ott biztosan nőnek a lakásárak”

Akár több, akár kevesebb lakást adnak el az adott településen, a lakásárak mindentől függetlenül egyelőre csak nőnek Magyarországon. Ez azért még véletlenül se tévesszen meg senkit. Továbbra sem mindegy hol és mit akarunk eladni. A vevők nem a KSH információi alapján döntenek, de a KSH viszont utólag a vevők döntéseit méri. A KSH szerint a vevőknek egyre többe kerül a lakásügyeik intézése. De ott vásárolnak elsősorban, ahol az árak emelkedése ellenére a pénzük a legtöbbet éri és nem ott, ahol a lakásárak a leggyorsabban nőnek. Ezt a lakáspiaci jelenséget nyugodtan hívhatjuk a racionális vevők alkalmazdóképességének is.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: ksh.hu , Frissítve: 2019. június 28.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Lakásviszonyok Magyarországon

Fontos a véleményük

Ezért Facebook kommentelésre váltottunk, hogy együtt hangosabban gondolkodjunk.

Budapest Real Estate Research