Boldog Új Konfliktust!

A KSH II. negyedéves lakáspiaci árak összefoglalója szerint az új lakások az értékesítések 1,6%-át tették ki és az új lakásoka árai 2,1 %-kal voltak magasabbak az egy évnél korábbiaknál. Egy passzív piacról beszélünk. De a 2016-tól 5%-os ÁFA kulcs miatt ez módosulhat, mert az alacsonyabb ÁFA kulcs érvényesíthető lesz a 2016. január 1-től fizetett vételár részletekre, feltéve, hogy ha az eladó ezt engedélyezi. Az állam szerint az adásvételben megállapított ÁFA módosításhoz kétoldalú megállapodás szükséges. ha az eladó nem ad kedvezményt a vételárból 2016 után, akkor a vevő bírósághoz fordulhat. Ez kevesebb mint 2000 vásárlót érinthet és csak azokat, akik 2015-ben nem fizették ki 100%-ban a vételárat.

lakáspiac újlakáspiac 5%_ÁFA

Így biztosra vehető, hogy az év utolsó néhány hetében már nem fognak adásvételi szerződést aláírni új lakásokra, az eladókat nyomás alá helyezve. Miközben az eladók tervezett cash-flow-jában az ÁFA bevételek fontos tényezőt jelenthetnek. Azzal biztosan számolhattak az értékesítés során, mivel azt késleltetve kell kifizetni, így azzal gazdálkodhat.

Ilyen táptalajt adni a konfliktusoknak és vitát generálni, bizonytalan jogi helyzetet teremtve az eladó és vevő között, nem túl elegáns megoldás.

Érdekes helyzetekre számíthatunk és biztosan lesznek tanulságos történetek ezzel kapcsolatban. Legyen eladó vagy vevő, akinek van vagy lesz érdekes története, bátran ossza meg velünk. Az újlakáspiac izgalmas idők előtt.

Tovább

Az ördög CSOKja?

csok nagycsalád lakáspiac újlakáspiac 10_millió_forint_állami_támogtás állami_támogatás_hitelA CSOK első ránézésére nagy felfordulást okozhatna, de a valóság ennél sokkal árnyaltabb. Budapesten a 35 milliós ingatlanok nem feltétlenül alkalmasak 3 gyerekes családoknak. Főleg nem az újak, amikre az új állami támogatás irányulna. A zsúfoltság nálunk eddig is egy kényszer megoldás volt. Nálunk már csak Romániában élnek zsúfoltabban a családok az EU-n belül. Ez pedig elég lehangoló tény, megint nincs miért tapsolnunk örömünkben. Budapesten, aki igénybe akarja majd venni ezt a kedvezményt túl nagy új lakásra nem nagyon számíthat. De majd elmondhatja, hogy könnyebben jutott hozzá, mint ha ezt a támogatást nem kapta volna meg. Aztán majd elférnek benne valahogy, végülis sok jó ember kis helyen is elfér. De a remény is csalfa, hogy 10 év alatt kell vállalni a 3 gyereket, addig pedig sokan azt is elhihetik, hogy sokkal jobb helyzetben lesznek és már könnyedén nagyobb lakásba költözhetnek, ha a kisebb már szűkösnek bizonyul. A lakás megszerzésének a vágya egy nagyon erős emberi érzés. Olyan „must have” önkívületi állapotba kerülhet valaki, aki karnyújtásnyira kerül a saját lakástól, hogy képes mindent megtenni azért, hogy megszerre. Semmilyen kockázattal nem számol, csak az motiválhatja, hogy kiposztolhatja saját lakást vesz, hogy arról beszéljen reggeltől estig, hogy éppen milyen sok munkája van a lakás megvásárlásának teendőivel, hogy milyen sok idő hogy kitalálja milyen lesz belülről, hogy milyen legyen a konyha, fürdő. Magazinokat vesz, lakberendezési oldalakat nézeget, állandóan ötletel, erről Facebook oldalán hangot is ad. Lakberendezőkkel levelezget és persze Mr. vagy éppen Ms. fontosnak érzi magát. Egy saját lakás megszerzésének izgalma plusz adrenalin szintet jelent, felpörget és vidámmá varázsol, mint a kokain.

Pedig ez az állami döntés a családokat a felelősségteljes családtervezésre próbálja sarkallni. A saját lakás megvásárlása és a családtervezés pedig két különböző fogalom. Ez a kampányfogás, legyen bármilyen jóindulattal is kikövezve, mégis egy másik út felé tereli azokat a tömeget, akik az új lakás megszerzésétől megrészegülnek. A majd csak lesz valahogy mentalitás miatt ismét lehetnek sokan, akik 19-re húznak lapot, ahogy a kiszámoló blog erre rá is világit.

De nem szabad elfelejteni, hogy ezek az új lakások még nem is léteznek és az új CSOK részleteit sem ismerjük. Az állam lehet megpróbálja valahogy kiszűrni a kalandorokat, bár 10 millió forintért és a plusz 10 milliós állami támogatású hitelért sokan a csillagokat is le fogják hazudni az égről.

A fejlesztők/beruházok lehet tegnap szembesültek azzal, hogy milyen lakásokat kell majd építeniük. Ha valaki gyorsan és biztosan akar értékesíteni az hálószobaszámot fog maximalizálni a lehető legkisebb területeken, hogy az állami támogatással összhangban instant fizetőképes keresletet teremtsen a lakásaira. Ha 50 nm-ből már kihozható a 3 szoba (klasszikus panellakások), 60-65 nm-en pedig már lehet 4 szobás lakást is tervezni. Ebből persze egy közös tér van (nappali), de ha a cél szentesíti az eszközt, a tervező akár visszatérhet a 70-es 80-as években divatos étkezőkonyhás tervekre, ahol az volt a közös tér és minden más hálószobaként funkcionált. 35 millió forint egy bűvös határ még ma, ha az állam ezen az értékhatáron nem változtat. Elképzelhetetlen, hogy az új lakások várható dömpingje előtt ezt ne vennék számításban azokban a bizonyos Excel táblákban, ahol most mindenki vadul számolgat és alaprajzokat tervezget.

Miközben lassan de biztosan növekő kamatkörnyezettel szembesül minden érintett, az állam, a vevők, eladók, fejlesztők és a kivitelezők is. Ez azt jelenti, hogy a bankbetétek és a hitelek kamatai folyamatosan nőni fognak a következő években (=kamatkockázat), mert az USA-ban vége a nullás kamatkörnyezetnek 2015. december 16-a óta. Ezzel együtt a világon szinte mindenhol vége az alacsony kamatok korszakának. Újra komolyan számításba kell venni az inflációt is, ami ezzel együtt jár, mert pár évre sokan kihagyhatták a képletből.

Egy biztos, a zsúfoltság továbbra is sajátos jellemzője maradhat a magyar lakásviszonyoknak. Az új lakások alaprajzai országosan megváltozhatnak. Az állami lakáspolitikával összhangban 10nm per emberrel számolhatunk egy lakásban. Szerintük 50 nm-en elfér 5 ember. Ha az állam szerint ez jó, akkor a beruházó és fejlesztő miért lenne már szociálisan érzékenyebb?

Tovább

Építőipari víziók

business építőipar kshAz építőipar a mezőgazdasághoz hasonlóan ki van szolgáltatva, csak éppen nem az időjárásnak, hanem az állami megrendeléseknek. Azért ott is tudjuk, hogy az állami támogatások rendszere tartja életben az ágazatot. Szinte együtt lógnak ezen a lélegeztetőgépen, mint ha nélküle a biztos pusztulás várna rájuk. Szentimentalizmus vagy sem, de irónia az biztosan van benne, amikor egy ágazat annyira önállótlan és átpolitizált, mint az építőipar. A teljesítménye annyira szezonális, hogy ember legyen a talpán, aki a különböző építőipari statisztikákkal kezdeni tud valamit. A hogyan teljesít kérdésre, sokkal egyszerűbb lenne azt kérdezni, hogy éppen mit és hol épít az állam, máris megtudjuk, hogy az építőipar mit csinál.

Érezhető volt, hogy ha a közvetlen állami építkezések üteme csökken, muszáj lesz további segítséget nyújtani az építőiparnak. Így a lakásépítések jövőbeni tervei egy újabb lökést adhatnak ennek a szegmensnek. Ha máshol nem is, de legalább a megrendelésállomány volumenén már rövidebb távon is éreztetheti hatását, ha fejlesztők és beruházok tényleg kedvet kapnak az 5%-os ÁFA kulcs bevezetésétől a munkához.

business építőipar ksh

De itt ég az olimpia reményének lángja is. Másfél éven belül az is kiderül, hogy rendezünk-e olimpiát vagy sem. Ha igen, az egy óriási lehetőség lesz magyar építőipar számára. Talán az első és utolsó alkalom egy vissza nem térő lehetőségre - amiből szó szerint - majd senki sem akar kimaradni.

Tovább

Budapesti olimpiai láng

business budapest_2024 budapest_olimpia PwC_megvalósíthatósági_tanulmány2017 nyarán Limában (Peru fővárosa) dönt a NOB a 2024-es olimpiai játékok házigazdájáról. A dátum nagyonis közeli, így már a rövid távú hatásai is érezhetőek lehetnek. Budapestre gyakorolt hatása jelenleg vita téma. A biztos eladósodás veszélyei versus a közvetlen és közvetett pozitív hatások állnak szemben egymással. A kérdést most a teljesen felhevült ingatlanpiac szemszögéből érdemes megvizsgálni, mert az infrastrukturális fejlesztések mellett, a dominó elve ingatlanfejlesztéseket is generálhat. Ezek első körben telekspekulációkat jelentenek, mert szükség lenne új területek beépítésére. A poszt-krízis állapotban lévő ingatlanpiac megkapta a zöld lámpát az 5%-os lakóingatlan ÁFA-val. A telekspekulációk már kezdetét is vették. Az eddig eladhatatlannak és hasznosíthatatlannak tűnő telkek akár egyik pillanatról a másikra többszörös áron kerülnek meghirdetve. A tervezett olimpia hatása detto ugyan ilyen. Vannak tervek, látható, hogy a város mely részei lennének közvetlenül érintve, de közvetve szinte az egész város. Szállásokra is szükség, ahol a jelentős embertömeg elfér. De ugyan úgy irodákra is, ahol a megaprojekteket irányítók a munkájukat végzik. Logisztikai épületekre, szállodákra, irodákra és lakásokra is szükség van. Egy olimpiára való felkészülés nagyon látványos és nagyon intenzív munka, főleg ha komolyan is veszik. A jelenlegi állami szerepvállalás a sport területén bár sokakban kiválthat ellenérzést – de legyünk őszinték, egyébként mi nem – de az biztos, hogy jelenlegi politika a sportot, annak közvetlen és közvetett gazdasági és társadalmi hatásait politikai tőkének használja. Egy olimpia megrendezése nem csak propaganda, nem ígéretek halmaza, mert egy esetleges fiaskó akár választást eldöntő is lehet. Nagy hát a tét, hogy aki Magyarországon olimpiát akar rendezni, az legyen is rá képes, különben addig kikezdhetetlen politikai karrierje bánhatja. A jelenlegi kormánypolitika pedig egységes e tekintetben. A 2017-es döntés megelőzi a 2018-as választásokat. Tehát ha Budapest rendezheti az olimpiát 2024-ben, akkor azt a jelenlegi kormány szeretné megrendezni, így politikai stabilitásra van szükség, hogy 2018-ban és 2022-ben is ugyan az a kormány tudhassa magáénak az olimpia katalizátor szerepét, tetszeleghessen az ezzel járó nemzetközi figyelemben.

Elképzelhetetlenül nagy, addig rejtettnek hitt erőforrásokat mozgósíthat ez meg egy gazdaságban, káprázatosan rövid idő alatt. Az új lakásokat építtető beruházók, fejlesztők 2017 nyarán már számtalan telken álló daruk látványával kell, hogy várják majd a házigazdáról való döntést. Ha a daruk állnak már addigra szerte szétszórva a város különböző részein, nagyon sok üzleti és természetesen politikai érdek fog hozzá fűződni, hogy Budapest elnyerje a rendezés jogát. A lakáspiac és vele együtt az egész ingatlanpiac jelenleg az olimpia árnyékában hevül tovább, fűtve a már amúgy is forró hangulatot, gerjesztve az árakat, bevonzva a tőkét és a megkérdőjelezhetetlenül krízis utáni állapotban új korszak elé néz. A budapesti olimpia biztosan drága lesz, ha megrendezhetjük. De pénzt csak pénzből lehet csinálni. Kitörölhetnénk már végre örökre a pénz keresés fogalmát- milyen ironikus, ahogy „nyelvében él a nemzet” - inkább érdemeljük meg…Lássuk, mennyit is érünk valójában!

Tovább

Őrület a lakáspiacon

lakáspiac otp_értéktérképAz OTP Értéktérkép elemzése nem kap olyan publicitást, mint más lakáspiaci elemzések. Pedig már évek óta alapos munkát végeznek és tényleg kitesznek magukért, hogy az ország lakáspiacát egyben és részletiben jól átlássuk. Mindenkinek csak a figyelmébe tudjuk ajánlani, akit érdekel egy érthető és precíz áttekintés a jelenlegi helyzetről.

Elhalasztott eladások

Mi inkább néhány érdekességre hívnánk fel a figyelmet. Az adatok elemzéséhez nincs mit hozzáfűzni. De van egy állandóan visszatérő gondolat, ami ebben is megjelenik már az elején. Ez pedig az elhalasztott, vagy ahogy itt írják „normál életvitelből származó” kereslet fogalma. Első hallásra ez úgy tűnik, mint ha azt jelentené, hogy valaki kivár és nem vásáról másik lakást pedig szüksége lenne rá. Ez a valóságban azért nem egészen így van. Nem része még a statisztikáknak – de reméljük ez is csak idő kérdése – viszont a jelenlegi vásárlók egy jelentős része maga is a vásárlás előtt elad. Tehát a piacon egyszerre két szerepet is betölthet ilyenkor valaki. Azt meg mindenki tudja, hogy 2013 végéig nem nagyon volt könnyű eladni egy lakást. Így az elhalasztott vásárlások igazából elhalasztott eladásokon alapulnak, amit csak most tudtak realizálni. Így aki ki tudott szállni az előző lakásából, az most vásárolni tud egy másikat. Természetesen nem tudni, hogy ez jelenleg hány %-ot jelent bizonyosan, de az biztos, hogy jelentős azon eladók aránya, akik azonnal másik lakást vásárolnak az eladott lakás árából (plusz hitel vagy megtakarítás, esetleg mind a kettő).

lakáspiac otp_értéktérkép

„Early bird” jelenség

Maga a piaci körkép is említi, hogy több olyan lakás került értékesítésre 2014-2015 között, amit előtte nem tudtak eladni. Most viszont már magasabb áron is vevőre talált. Ez továbbra is azt erősíti, hogy a jelenlegi piaci hangulathoz, az árak látványos emelkedéséhez az is kellett, hogy az ingatlanok eladói végre vásárlók lehessenek. Az új vásárlók jelentős része – a média szerint 35%-40% - megtakarítási és pénztermelő képessége miatt vásárol ingatlant. Reményektől vagy vágyaktól vezérelve, az teljesen mindegy, de a friss tőke lakáspiacra áramlása is meghatározó. Emiatt már sokan aggódnak is, hogy túlfűtött lett hirtelen a lakáspiac, ahol 2 éve ilyenkor még a félelem és a bizonytalanság volt a jellemző. Ezt most hirtelen felváltotta a spontán optimizmus. A piaci elemzések, az OTP Értéktérkép is már óvatosan fogalmaz a jövőt illetően. Pedig akkor még nem volt biztos, hogy 2016-ban már 5% lesz az új lakások ÁFA-ja. Bár elsősorban árcsökkenést remélnek ettől a piacon, pl. azért mert az újlakáspiac kínálata mérsékli a nyomást a használt lakások árain. De sokkal inkább valószínűbb egy komplex spekulációs piaci jelenség, amikor az új lakások árait hasonlóan spekulatív célok és szándékok fogják irányítani. Megvenni és azonnal újra értékesíteni régen is divat volt az újlakásokat. Voltak akik ebből éltek, hogy „early bird” – ként lecsaptak az újlakások egy részére, amit utána felárral értékesítettek még a ház/lakás átadása előtt. Ez kockázatokat hordoz magában, de azonnal tudja érzékeltetni a hatását a piacon. Ha egy társasház nagy részét – a jobb elosztású és adottságú lakásokat – felvásároljak kimondottan újraértékesítés céljából, ott a statisztikák csak a magasabb árakat fogják kimutatni. A spekulatív szándék rejtve marad. A használt lakások piacán is él ez a jelenség. Ma feltűnően sok a „felújítom és eladom” lakás a piacon, amihez mindenféle fedősztorit ki tudnak találni, azok, akik inkognitóban szeretnének maradni. Persze vannak olyanok is, akik „újlakásként” árulják a felújított lakást és saját magukat kivitelezőnek/beruházónak tartják.

A lakáspiac sokszínű és jelenleg hangos a vevők és eladók egymással való viaskodásaitól.

lakáspiac otp_értéktérkép

Tovább

5% ÁFA Propaganda

áfacsökkentés ingatlanadózás újlakáspiac 5%_ÁFAA lobbi győzött, a propaganda része lett az 5%-os ÁFA. Most már csak ülünk és várunk, mit indít ez el az újépítésű lakások piacán. Vannak, akik szerint még a bürokratikus akadályok is fontosabbak az ÁFA-nál. Mások már eleve munkaerőhiányról beszélnek, de legalább is dráguló munkaerőről. A pár éve készített számítások már biztosan használhatatlanok, a telkek már így is sokat drágultak, de most már telekspekulációs hullám is elindulhat. Ahogy a sablonszerű építkezések sem olcsók már. De még a bankok sem ugrálnak örömükben, ha egy fejlesztő azzal kopogtat be ajtón, hogy neki már csak pénz kellene a társasház megépítéséhez.

Nálunk az egyik legalacsonyabb ugyanis a bankok hajlandósága lakóingatlan fejlesztések finanszírozásához. Talán nem véletlenül. Az elmúlt 10 évben, és azon belül is 2005-2010 között finoman szólva is belenyúltak a tutiba. Finanszírozás nélkül, önerőből nem túl sok beruházó tud piacra lépni és gyorsban értékesíteni. Hol vannak már azok a szépidők, amikor tervező asztalról adták el a lakásokat  egy kapavágás nélkül. Ma már a vevők is óvatosabbak és látni akarják a kész termékeket. Persze ismerjük a régi trükköket. Fogja a fejlesztő/beruházó és xy kapcsolt vállalkozással felvásároltatja a lakásokat. Ezzel mindjárt be lehet pipálni a hangzatosan elnevezett projekt weblapján, hogy a lakások x %-ka már eladva, a lakáslistában is minden jobb lakás persze már el lesz adva. Ezzel mindig meg lehetett vezetni a vevőket, de még a bankokat is. Most az a kérdés, hogy ez a fajta beruházói magatartás mennyit változott az elmúlt években. Az építkezések minősége is kérdéses. Aki járt már társasházak építésén, az bizonyára sosem felejti el. Nem csak benne, de szinte mindenki másban felmerülhet a kérdés, hogy miért csak olyan emberek építenek, akikre legszívesebben még a kutyánkat sem bíznánk, nem hogy az otthonunk megépítését? A kérdés továbbra is csak költői, de hát ha a közel jövőben megválaszolják majd.

Tovább

NAV Állásfoglalás

ingatlanadózás albérlet_adózása nav_állásfoglalás ingtlaneladás_adózása nav_adózói_fórum adóbevallás Magyarország IngatlanműhelyAlbérletek adózásáról mindent megtudhattunk tegnap, de most a legérdekesebb kérdésekre adjuk meg a választ összefoglalónkban a NAV Adózói Fórumon elhangzottaknak megfelelően, amiről real time már számot adtunk.

Külföldön bérlelt lakás bérleti díja itthon kiadott lakásunk bevételeivel szemben tényleg elszámolható?

IGEN, a NAV állásfoglalása szerint ország megkötés nélkül, aki külföldön él, ott dolgozik, lakást bérel hosszú távon, az ott számlával igazoltan megfizetett bérleti díjat, az itthon kiadott lakásának bevételeivel szemben, költségként elszámolhatja. Tehát költözzünk bárhová a világban, a teljes külföldön fizetett bérleti díjról mindig kérjünk számlát, így itthon biztosan nem lesz adófizetési kötelezettségünk, mert a külföldön fizetett bérleti díj, meg fogja haladni az itthon kapott bérleti díjat. Mielőtt sokan arra gondolnának, hogy akár egy nyaralás is költségként elszámolható, felhívjuk mindenki figyelmét, hogy a bérlési időszaknak meg kell haladnia a 90 napot. A NAV annál rövidebb külföldön tartózkodást költségként nem fog elfogadni.

Ha mégis rosszul fizettünk eddig adót (SZJA és EHO), van önrevízió és mégis meddig?

IGEN, van. 5 évre visszamenőleg önrevíziót végezhetünk, ha eddig információk hiányában rosszul adóztunk. A feleslegesen befizetett adót a NAV visszautalja. Meg tudjuk erősíteni, hogy ez működik, mert mi saját ügyfelünknek idén is igényeltünk vissza adótúlfizetést, amit még évekkel ezelőtt fizetett be.

Az adóelőleget magánszemélyként mindig negyedévenként kell megfizetnem?

NEM, a NAV szerint ha a negyedéves adóelőleg nem éri el a 10 ezer forintot, akkor magánszemélyként, amikor mi magunk fizetjük be az SZJA előleget, akkor nem kell befizetnünk a negyedévet követő hónap 12-ig. Az EHO esetében, ha nem vagyunk biztosak abban, hogy lesz EHO kötelezettségünk sem kell befizetni negyedévente az előleget. Ha viszont már egyértelműen látszik, hogy az éves jövedelmünk (=összes bevétel – összes elszámolható költség) meghaladja az 1 millió forintot, akkor a negyedévet követő hónap 12-ig EHO előleget is kell fizetnünk.

Hogyan számoljam a költségeket és az adóelőleget évközben?

A NAV szerint évközben a fix 10%-os költséghányaddal és a tételes költségelszámolással is számolhatunk, akár felváltva. Nincs megkötés. A végső döntést az adóbevallásban kell meghoznunk, amikor véglegesítjük az adófizetési kötelezettségünket. Ha ott a fix 10%-os költságátalányt választjuk, akkor utána már nincs lehetőség önrevízióra. Erre kérünk mindenkit, hogy figyeljen oda.

A társasházi közös költség elszámolható költség?

IGEN, a NAV állásfoglalása szerint félreértésre adhat okot, hogy minden olyan költség, ami akkor is felmerül, ha a lakás nincs bérbeadva, az nem elszámolható, de a gyakorlatban a közös költség ezalól kivételt képez. A közös költség ugyan úgy a rezsi díjak része, mint más közüzemek, miközben azokat is meg kell téríteni (alapdíjak) havonta bérlőtől, bérbeadástól függetlenül is. A közös költség elszámolásához fontos, hogy legyen kimutatásunk a közös képviselettől, figyelmeztetett a NAV.

Amortizáció(Értékcsökkenés) vásárlás és öröklés után is 2% ?

IGEN, a NAV az ingatlan adásvételi szerződése és a hagyatéki végzés szerint megállapított forgalmi érték alapján, a bérlési időszak alatt 2% amortizáció elszámolását fogadja el, időarányosan. Vagyis ha nincs kiadva az év 365 napjában a lakásunk, akkor napokra pontosan kell azt leosztanunk.

Számlatömb, adószám nélkül hogyan tartsuk nyilván a bevételeinket?

A NAV szerint „kockás füzetben” is nyilvántarthatjuk a bevételeinket, de aki magánszemélyként nem igényel adószámot, mert a bérlője nem igényel számlát, akkor bármilyen átlátható és érthető nyilvántartást a NAV tolerál. Kihangsúlyozta a NAV is, hogy az adószám kiváltása inkább egyszerűsíti a bérbeadást, nem jár adófizetési kötelezettséggel és a számla adása vagy a számla nem adása a bérbeadás körüli adminisztrációt sem nem teszi egyszerűbbé és nem is bonyolítja meg. Bármikor kiválthatjuk, nem befolyásolja az adófizetési kötelezettséget, az adóbevallást.

Garázsok, teremgarázs-beállók bérbeadása csak adószámmal/számlával történhet?

NAV állásfoglalás szerint, aki a garázsát, parkolóját a lakással együtt adja ki (akkor is, ha lakása is van és azt is bérbeadja egy bérlőnek egy másiknak a parkolóját), akkor nem kell kiváltani adószámot és számlaadási kötelezettsége sincs. Ha viszont csak parkolóhelye az adott társasházban, vagy társasházakban, akkor a parkolót csak adószámmal és számlával adhatja bérbe.

A garázsok, parkolóhelyek ÁFA köteles bevételek?

IGEN, de 6 millió forintig (éves szinten) alanyi mentesek. Így csak olyan magán bérbeadókat érinthet, akik kimondottan parkolóhelyeket halmoznak fel és adnak bérbe. Egyébként egy-két darab parkolóhellyel egyelőre még a 6 milliós határ közelébe sem érünk.

Óvadékot (kauciót) ki kell számlázni, mint bevétel?

NEM, a NAV szerint a bérlési időszak alatt az óvadékot csak nyilvántartjuk, de nem mint bevételt. Az óvadék csak akkor lesz bevétel, ha azt elszámoljuk pl. azért mert a bérlő szerződést szeg és elveszíti bánatpénzként.

Adózni kell elszámolás vita esetén a ki nem fizetett számlák után is?

A NAV szerint, ha bizonyítható, hogy peresítve vannak a számlák, akkor méltányosságból eltekint az adókötelezettségtől. Ezért fontos az, hogy a nyilvántartásaink és a bérbeadás aktuális helyzete/állapota mindig fedjék egymást. Ha gond van a bérlővel, elszámolási vita van, ez derüljön ki a nyilvántartásunkból is. Ne féljünk segítséget igénybe venni, legyen szó ügyvédről, közjegyzőről. Legyen hivatalos nyoma annak, hogy a bérlő tartozást halmozott fel és kárt okozott nem csak nekünk, de az államnak is.

Ingatlan értékesítésnél mire kell odafigyelni, ha adófizetési kötelezettséggel kell számolnunk?

Ha 5 éven belül értékesítjük az ingatlanunkat, akkor a NAV oldalán van kalkulátor, amivel kiszámolhatjuk az ezzel járó adót. Itt a legfontosabb az értéknövelő beruházás fogalmával tisztában lenni. A NAV ugyanis csak azt a 2 éven belül történt költségráfordítást veszi figyelembe, ami az eladási ár legalább 5%-át eléri. Ez egyértelműen jelzi, hogy csak komolyabb felújításokat jelent, kisebb javítások, festések, karbantartásokra már nem. Az is egyértelműen látszik, hogy azoknak kedvez ez a szabályozás, akik értékesítési szándékkal vásárolnak. Tehát azoknak, akik megveszik, felújítják és 2 éven belül értékesítik az ingatlant. Itt meg kell jegyezni, hogy ha a lakást bérbe adjuk, ott a felújítások, javítások, karbantartási költségek vagy egy az egyben elszámolhatók, ha a bevételeink erre lehetőséget adnak (az elszámolható költségek mértéke nem haladhatja meg a bevételeinket), vagy pedig amortizációban évenként elszámolhatók.

A NAV a közel jövőben nem tervez semmilyen komoly átalakítást a lakások bérbeadását és értékesítését érintő szabályozásban. Egyelőre csak az biztos, hogy 2016. január 1-től az SZJA 15%.

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

Tovább

Lakáspolitika

lakáspolitika lakáspiac netzrt.hu tartalék_ingatlanA Nemzeti Eszközkezelő Zrt. (NET) a Világgazdaság cikke szerint büszke arra, hogy a bérlőinek 89%-a pontosan és időben fizet. A fennmaradó 11% nagyobb része is csak „technikainak” tekinthető 1-2 hónapos késedelemben van. A nagyságrendeket is érdemes tudni. A NET-es lakások Budapesten és az agglomerációban 25 millió forintnál nem érhetnek többet. Máshol pedig nem haladhatják meg a 20 millió forint forgalmi értéket. A lakásbérleti szerződés megkötésének évében az Ingatlannak a jelzáloghitel-szerződés megkötésekor megállapított forgalmi értéke 1,5%-ának az egy tizenketted része.

lakáspolitika lakáspiac netzrt.hu tartalék_ingatlan

10 nm/ember

Jól látható, hogy ha valaki ilyen összegekkel marad el az mennyire lehet kiszolgáltatott helyzetben. Az is sok kérdést felvet, hogy a NET honlapja szerint 126 alkalmazott foglalkozik a már hivatalosan is több mint 27500 lakás bérlőivel. Ez olyan leterhelést jelenthet, ami mellett a több ezer késedelemben lévő bérlő ügyeinek a kezelése komoly kihívásokat jelenthet. Már csak azért is, mert minél alacsonyabb jövedelmű és bizonytalanabb anyagi hátterű a nemfizető bérlő, annál körülményesebb. Inkább problémakeresők, mint problémamegoldók. Az is érdekes kérdés, hogy miért csak 20 ezer ingatlannal számol a NET, amikor ennél több lakás van a tulajdonában. A tartalék ingatlanokra kiírt pályázatban összesen 4 ingatlant hirdettek meg, ami a kezelt vagyonhoz képest nagyon elenyésző. Itt is felhívjuk a figyelmet, hogy a piaci alapon történő bérbeadással ellentétben sokkal több embert engednek bezsúfolódni adott négyzetméteren. A NET 10m2/ember alapon számol, ami a szokásosnál is zsúfoltabb ingatlanokat jelent. Ennyien az albérletek piacán biztosan nem tudnának beköltözni egy lakásba, mert nagyon kevés bérbeadó hajlandó ma már erre. Egyértelmű üzenet hordoz az a bérlők jövedelmi lehetőségeiről, hogy mennyien akarnak egy térben élni. A bérlőszűrés egyik alapja az erre való odafigyelés. Az albérletpiac nem szociális alapon működik, de ezt a kiszolgáltatott emberek nehezen veszik tudomásul és csak az ösztöneik hajtják őket, önzőbbek, mint bárki más, a bérlők között. A tűzzel játszik az, aki a racionális érvek helyett emocionális alapon ad bérbe például az ünnepek közeledtével.

116 ezer bérlő

Ennyi ember lakhatását biztosított eddig a NET, ami a jelenleg bérlakásban élő emberek több mint 10%-a. A 35 ezer lakásban maximalizált keret, amit 25 ezer lakásról emeltek meg, előre vetíti, hogy ez az arány tovább fog nőni. A NET Magyarország legnagyobb bérbeadója és lakóingatlan tulajdonosa. A visszavásárlás aránya, az ilyen helyzetbe került emberek kilátásait tökéltesen tükrözik. 40 lakóingatlant tudtak a bérlőik újra megvásárolni, amiért kár lenne azt gondolni, hogy a NET csak átmeneti megoldás. Úgy néz ki, a 90-es években történt lakásprivatizáció után, a 2012-től újra az államosításé a főszerep. Fizetésképtelen tömegek saját tulajdonban való lakhatása megoldhatatlan, nem csak most, hanem talán örökre. A saját lakás vágya, álma nem mindenkinek és nem minden áron elérhető. Az állam szerepe a lakásviszonyainkban újra megkérdőjelezhetetlen. További bérházépítési tervekkel és további distressed lakóingatlan eszközök felvásárlásával az állam a NET-en keresztül akarva akaratlanul is új lakáspolitikát teremtett.

Tovább

Panelprogram

társasház lakótelep panelház lakópark panelprogram lakáspiac panellakásÚjratöltve reneszánszukat élik a sokáig alulértékelt panellakások, miközben a hátrányaik a társasházi létforma kritikája csak. Csak panelprobléma nincsen. Ami zavar valakit egy panellakásban, az minden más lakástípusban is meg fogja találni azt a rejtett hibát.

Lakótelep vagy lakópark

A panellakások az eredetileg szánt tömegek helyzete miatt jó tömegközlekedési kapcsolatokkal rendelkeznek Budapesten. A környezetük parkosított, a házak között annyi hely van, hogy azt ma sok városrendezési terv is megirigyelhetné. Minden szoba ablaka szabad térre néz, nincs olyan, hogy „udvari kilátás”. Ezért a panellakások fényviszonyai jók. Több panellakásból akár szép kilátás lehetséges, ami a magasabb emeleteken akár már értékkel is bírhat. A magas emelet fura kritikája is egy idejét múlt gondolat, mert az elmúlt 15 évben épült lakásoknál a magasabb emelet mind előnyt jelentett. A panellakásoknál mégis szeretik kritizálni, hogy ki akar 10.-en lakni? A Marina Parton a 9. emeleten meg egy vagyon a lakás. A példa persze talán túlzó, de a panellakások, és a mai társasházi lakások pontosan ugyan azokat a célokat szolgálják ki, ugyan úgy. Tömegigényt elégítenek ki a maguk módján. Attól, hogy lakóparkra neveztük át a lakótelepeket, attól még semmi sem változott. A legnagyobb különbség a teremgarázsok megjelenése. De nincs panelház lift nélkül, ahogy egy mai ház is elképzelhetetlen ma már e nélkül.

Valóságshow hősök

A panellakásokról az első degradáló gondolat az, hogy jobb mint egy valóságshow. A szomszédok életét könnyedén lehet hallani. Erre sajnos szinte bármilyen társasház képes, mert a magyar hangszigetelési kultúra olyan amilyen. Így lehet venni Duna-parti luxuslakást vagy egy panelt, a szomszédokat pontosan ugyan úgy lehet hallani ezekben is sajnos. Lehet az 100 éves régi ház a belvárosban, budai villalakás, egy vadonatúj társasházi lakás Budán vagy Pesten, a hangszigetelés kérdése szinte sehol sem megoldott. Az, hogy valahol csendesek a szomszédok, nem jelenti azt, hogy ott jó a hangszigetelés. A társasházi létforma egyik komoly kihívása, amikor akarva akaratlanul valóságshow hősök leszünk. Egy lakás megvásárlásával a szomszédokat is megvesszük. Nem csak azokat, akik most ott élnek, hanem mindazokat, akik ott fognak élni még. A lakóközösségi nehézségek sem csak a panelházak sajátosságai. Nagyon sok probléma lehetséges újházakban is. A lakóközösség minősége sajnos, nem a lakásáraktól függ. A hülyeség, ostobaság, rosszhiszeműség nem anyagi helyzet függő. Nagy meglepetést is tud okozni, amikor egy elitházban több kockázat van, mint egy panelházban. A soklakásos forma sem a panelházak egyedisége. Sok lakóparkban pontosan ugyan úgy, ha nem több lakás és annak tulajdonosa él együtt társasházi formában.

„Panelprolik” likvid és jól hasznosítható vagyona

Idén lett igazán hangos a média, amikor újra felfedezte magának a panellakásokat. Egy valamit magára adó portál már többször is lehozta, hogy a panellakások gyorsan értékesíthetők, nagy rájuk a kereslet és az áraik is legdinamikusabban változtak az elmúlt másfél évben. Ez is csak azért van, mert az a 780 ezer panellakás, ami Magyarországon épült, évtizedekig alulértékelt volt. Mert megvetett lakhatási forma, lenézett. Panelben élni szinte a szegénységi bizonyítvány kiállításával volt egyenlő. Panelprolinak is csúfolt lakástulajdonosok és azokban élők, ma mégis a lakáspiac csúcsán érezhetik magukat. Kiderült a 21. századi lakáspiac sokkal komolyabban veszi a panellakásokat. A ló túloldalára nem érdemes átesni. Mert lehet látni sok dupla áron kínált panellakást. Amivel nincs semmi baj, más lakástípusoknál is elő-előfordul az ilyesmi. Egy duplaáron kínált téglalakásnál senki sem veri ki a biztosítékot. Bezzeg a sz@r panel tulajdonos nehogy már bepróbálkozzon, hiszen neki erre még joga sincs – olvasni néha a felháborodott kommenteket. Pedig egy panellakás nagyon jó térkihasználású, jó elosztású és egyben jól átalakítható, modernizálható a mai kornak megfelelően. Sokan már temették a panelházakat, miközben egy kívül belül felújított panelház igenis vonzó termék a piacon. Egyre több panelház szépül meg. A lakások is egyre szebbek benne. Ideje lenne már új szemmel nézni a panellakásokra és panelházakra, nem azokkal az évtizedes előítéletekkel, amik olyan régiek, hogy talán igazak sem voltak soha.

Tovább

Lakáshirdetések

business lakáshirdetés ingatlan.com ingatlan_franchiseA mennyiség helyett a minőség fontosabb lenne a lakáshirdetési oldalakon. Ebben jelenleg egyik oldal sem tud versenyezni a másikkal. Pedig milyen jó lenne, ha valahogy lehetne szűrni csak jó minőségű hirdetésekre is. Sőt sokaknak az is megváltás lenne, ha ugyan azt a hirdetett lakást is csoportosítaná a hirdetési oldal. Amikor egy lakást több értékesítési vállalkozás több értékesítője egyszerre hirdet meg, az leginkább csak zavarja a lakáskeresőt. Arról nem is beszélve, hogy mennyire torzítja a hirdetett lakások számát. A hirdetett lakások száma ma még inkább arra hasonlít, hogy ki tud messzebbre pisilni. Egyáltalán nem mond semmit sajnos. Hiszen nem duplikációról, hanem permutációról beszélhetünk a lakáshirdetések piacán. Kombinatorikai magasságokba tudják emelni a hirdetési oldalak ezt a kérdést.

Sokakban felmerülhet a kérdés, hogy ennek mi az értelme?

1. Tulajdonosi felelősség

A kérdést két oldalról érdemes megközelíteni. Az egyik a tulajdonosi felelősség. Az a lakás, amit fű fa hirdet, de még maga a tulajdonosa is, azonnal érezhető, hogy a tulajdonos azt hiszi, hogy több az esélye a lakás értékesítésének, ha mindenkire rábízza, akire csak tudja. Közben mindenki ugyan ott hirdeti meg, mert a piac kicsi, a hirdetési oldalak száma is véges és mindent mindenhol hirdetni sem jelent több esélyt a gyorsabb értékesítéshez. Egyik értékesítőnek sincs vevője, a lakásokat ezért kell nekik is meghirdetni. De az eladókat általában azzal vonzzák be, hogy „az adatbázisunk tele van vevőkkel”. Ha bekapta a csalit a tulajdonos, akkor akár még ki is visznek pár embert azonnal, akiket persze nem fog érdekelni a lakás, de legalább bizonyították, hogy ők milyen elszántak. Ez már régi trükk. Elég olcsó és elég szánalmas, de működik. Így a reménykedő tulajdonos reményeit fejezi ki az a sok hirdetés a lakásáról. Még az is inkább megnyugtatja, hogy a sok cég mindent megtesz a lakása értékesítésért. Az sem zavarja, ha az ő hirdetésének az esélyeit is rontják, mivel teljesen véletlenszerű, hogy amikor egy vevő sok egyforma lakáshirdetést lát melyikre fog kattintani vagy éppen felhívni. Lehet többre is kattint és azt fogja felhívni, amelyik neki valamiért szimpatikus. Ez lehet a képek sorrendje, alaprajz, a hirdetési szöveg és más részletek a lakásról.

2. A franchise átka

Sokan nem tudják, hogy a franchise hálózatoknál egy lakás értékesítése nem csak attól függ, hogy ki értékesíti a lakást, hanem az is, hogy ki vette fel, vitte be a rendszerbe. Mivel minden franchise irodának szinte külön tulajdonosa van, így az iroda is részesül a jutalékból, aki felvette a lakást és az is, aki eladja. Az értékesítők így a végén már szinte csak a „csontot” kapják meg. De igen nagy a marakodás az ilyen csontokért is, így a franchise hálózaton belül aki csak fantáziát lát az adott lakásban, hirdetni fogja. Az is fontos, hogy az értékesítőket kötelező lakáshirdetés szám is nyomás alatt tartja. Akkor is hirdetnie kell x számú lakást, ha annak amúgy nincs értelme. A franchiseok ezért lehetnek sikeresek, mert az értékesítőket egyrészt érdekelté teszik a lakások, felvételében (ami elvileg az egyszerűbb feladat), a lakások közös hirdetésében (ami egy versenyhelyzet) és a lakások értékesítésében is (ami sokszor már inkább csak szerencse kérdése). A franchiseok csapatmunkája visszacsatolva a tulajdonosi felelősséghez, látható, hogy mennyire beleillik abba a képbe. A tulajdonos elsőszámú igényét elégíti ki : sok ember egyszerre foglalkozik a lakásával, így reményt adva neki a gyors sikerhez.

3. Variációk lakáshirdetésre

Számtalan példát kiválaszthattunk volna, de most erre a lakásra esett választásunk, mert nagyon szépen bemutatja, hogy mennyire másképp lehet meghirdetni ugyan azt a lakást. Az is jól látható, hogy az elvileg megbízhatóbb, szakértőbbnek tűnő név mennyire amatőr. A két különböző franchise hirdetése nézzük csak miben tér el:

-jó állapotú vs. közepes állapotú

-gázkonvektoros vs. távfűtéses

- 2 szoba vs. 1,5 szoba

- nincs alaprajz vs. van alaprajz (hirdetést azonosító első kép)

- nincs közös költség megadva (mesedélután) vs. közös költség a hirdetési szövegben (rövid tömör)

- ismétlődő képek mind a kettő hirdetésben vannak

Látható, hogy a két cég teljesen máshogyan közelíti meg a lakás hirdetését. Az egyikről látszik, hogy szinte teljesen mellébeszél. Jó állapotúnak nevezi azt, ami igazából nem az. Konvektoros fűtés inkább figyelmetlenség, de miért nem nézi meg utólag? A félszoba vs. szoba állandó dilemmája is arra vall, hogy inkább füllent a szoba méretéről, mert úgy sincs alaprajz, nem tűnik fel annyira. Az alaprajz hiánya egy eladó lakásnál nagy hiba. Sokkal fontosabb információkat hordoz, mint egy mesedélután, vagy egy semmitmondó kép pl. a tv és virágok csendélet. Jöhetne a kérdés, hogy mégis, miért nézik idiótának a vásárlókat? A válasz megint a tulajdonosi felelősségben és a franchiseok átkában keresendő. A tulajdonosok egy jelentős része többre értékeli azt az értékesítőt, aki több érdeklődőt visz a lakáshoz, még ha azok általában becsapva is érzik magukat egy-egy lakásbemutató után. A franchise iroda is az alapján értékeli az értékesítőt, hogy hány embert vitt ki a lakáshoz. Nem pedig az alapján, hogy valójában hánynak volt értelme megmutatni. A hatékonyság nem fontos. Az idő úgy néz ki senkinek sem elég drága ahhoz, hogy jobban megbecsüljék (egymást is)!

4. Az ismétlődő képek problematikája viszont egy állandó hiba

Nagyon sok hirdetésben egy lakás bemutatásánál alkalmazzák. Az oka az lehet, hogy a képek száma is hatással lehet a potenciális vevők kattintási hajlandóságára. Több képpel hirdetett lakáshirdetésekre szívesebben kattintanak. De itt is mennyiség helyett a minőség a fontosabb. A kevesebb lehet több is!

Mindezek miatt viszont a lakáshirdetések böngészése nagyon fárasztó, unalmas és rövid időn belül frusztráló lesz mindenkinek. A hirdetési oldalaknak ezeket a problémákat kellene tudni kezelni, hogy a lakáskeresőket normálisan ki tudják szolgálni. A jelenlegi formában még mindig nagyon sok időt emészt fel a hirdetések minden értelemben vett szűrése. Szinte csak halászunk a zavarosban, nem érezzük úgy potenciális vásárlóként, hogy ki akarnak minket szolgálni. Isten áldásának tartjuk már azt is, hogy ha találunk valamit, amivel érdemben foglalkozhatunk.

Az pedig, hogy valamit kritizálunk, még nem azt jelenti, hogy jobban értünk hozzá. Egyszerűen csak jobban odafigyelünk a részletekre.

Tovább

NAV Adózói Fórum

adozoi_forum_SRA3__2015dec_1.jpg_907x1276

A kérdések, amikre biztosan választ kapunk csütörtökön a NAV Észak-budapesti Adóigazgatósága által szervezett Adózói fórumon:

- Teremgarázs helyek, parkolók pontos adózása, amikor lakóingatlannal együtt adjuk bérbe vagy teljesen függetlenül.

- Értékcsökkenés pontos számítása, amikor az lakóingatlant megvesszük, örököljük, felújítjuk, értékesebb berendezésekkel látjuk el (bútorozzuk, gépesítjük).

- A külföldre költöző és az ott bérlő magyar ingatlantulajdonos elszámolhatja-e költségként az itt bérbeadott lakásának a bevételeivel szemben, az ott fizetett bérleti díjat? Egyáltalán nem, vagy mikor igen?

- Aki magánszemélyként közvetlenül magánszemélynek adja bérbe a lakóingatlanát, milyen bevételi nyilvántartást vezessen, ha nem akar adószámot kiváltani és számlázni a bérlője felé? Mik az adóhatóság elvárásai pontosan ilyen esetben?

- Mi történik akkor, ha  a bérbeadó elszámolási vagy jogvitába keveredik a bérlővel és a bérlőtől bekért bevételeit kiszámlázta/számviteli bizonylaton bekérte, a nyilvántartásában mégis, mint kintlevőség/követelés szerepel, de valójában nem kapta még meg a bérlőtől? Ha fizetési meghagyásban már érvényesítette, esetleg polgári peres, büntető eljárás folyik az ügyben, az adó előleget be kell  fizetni? Az adóbevallásban is szerepeltetni kell? Ilyen esetekben a jogi/peres költségek is elszámolható költségek?

- Milyen változások (szabályozási és ellenőrzési) várhatóak a közel jövőben egy ilyen felfokozott lakáspiaci környezetben?

Az adózói fórumon mások által feltett kérdésekre is rögzítjük a választ, így minél több aspektusból körbe fogjuk járni a témát. Ha bárkinek van speciális, egyedi kérdése, nyugodtan írja meg nekünk és mi megkérdezzük.

Tovább

Bérházépítési tervek

albérlet inforádio bérház budapesti_kereskedelmi_és_iparkamara Jófogás.hu bérházépítés első_magyar_bérlakásépítő_klaszter sztranyák_józsef gkidigial ingatlanpiac_magyarországonSztranyák József, a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara ingatlanosztályának elnöke az Info Rádiónak elmondta , hogy a most készült felmérésük szerint, a fiatalok itthonmaradásában a lakhatása kérdése kulcskérdés. A vásárlás helyett, a bérlakások felértékelődnek számukra, viszont a piaci alapú bérlakások egyre komolyabb terhet jelentenek számukra. A munkahelyet és jó fizetést biztosító városokba áramló fiataloknak elérhető árú bérlakásokra van szükségük.

A kereslet a kínálat reciproka

A bérlakáspiacon az önkormányzati lakások egy szűk rétegnek jelentenek megoldást, amik legtöbbször nem is fiatal pályakezdők. Az állam jelenleg a Nemzeti Eszközkezelővel nemzeti bérlakáspiacot épít , ami szintén egy másik rétegnek jelent megoldást. Az Első Magyar Bérlakásépítő Klaszter már évek óta lobbyzik azért, hogy elinduljon a bérlakásépítési program, piaci alapú bérlakások piacán lakáshiány van abban a kategóriában, ahol a bérlők döntő többsége a lakásokat keresi. Ez Budapesten azt jelenti, hogy a bérlők kb. 90%-a a havi 100e Ft/hó bérleti díj alatti piacon keresgél, miközben a budapesti albérletek 90%-a 100e Ft/hó bérleti díj kategória feletti ársávban vannak. Ezek már most is komoly feszültséget okoznak bérlők és bérbeadók között.

1,1 millió bérlakásban élő

Az interjúban kiemeli Sztranyák József, a jóminőségű bérlakásokat, amik az említett kategóriában már egyre kevésbé megtalálhatóak. A minőségi albérletek egyre inkább áttolódnak a 100e Ft feletti kategóriába . A lakásbérleti piacon a kereslet nagyon árérzékeny és egyben árkorlátos is. Ezt nagyon helyesen ismerik fel szervezetek. Látszik, hogy a GKI Digital és Jófogás.hu ingatlanpiaci kitekintése szerint 1,1 millió ember él bérlakásokban. Ez a szám pedig folyamatosan nő. A kérdést csak a piaci alapú magánalbérletek nem fogják tudni kezelni.

7% „egyetemista”

Az 1,1 millió bérlőből az anyag szerint alig 80 ezer az egyetemisták és főiskolások aránya. Ez alig 7%-ot jelent. Egyértelmű, hogy városi legenda az, hogy a diákok komolyan befolyásolhatnák a bérlakások keresletét és kínálatát. Az albérleti piac 93%-a nem diák, városi legenda ezért, egyfajta piaci klisé, amit évente mindig újra és újra meg kell hallgatnunk, hogy a diákok „ mindent” kibérelnek. Egyrészt a diákok még inkább árkorlátosak, más részt, a számuk is kevés arra, hogy felszívja a kínálatot. Elöregedő társadalomban pedig a súlyuk/arányuk még inkább elenyésző lesz a jövőben. A külföldi diákok egy másik kategória, ők egy olyan alpiacot jelentenek, akik adott esettben fel tudják kavarni az álló vizet, de ők is egy szűk területen keresnek leginkább lakásokat, ők pedig erősen lokáció függők. Amikor lakást vásárolunk, hogy kiadjuk őket, fontos tudnunk bérbeadóként, hogy a lakásunkat hogyan pozícionáljuk , mert különben nem fogunk találkozni a kereslet igényeivel. A lakásunkat pedig nem hirdetni szeretnénk, hanem kiadni. Így a bérleti díj precíz meghatározása (lakás minőségét figyelembe véve) a kiválasztott célcsoport igényeihez igazítva ma egyre inkább a sikeres bérbeadás alapja.

Tovább

Nemzeti Lakáspiac

lakáspiac magyar_nemzeti_bank nmb nemzeti_eszközkezelő kényszerértékesítés fedezeti_ingatlan netzrt.hu bedőlt_ingatlan hiteles_lakásA kényszerértékesítések mindig is mozgatták a lakáspiac szereplőinek fantáziáját. Kis túlzással állíthatjuk, hogy vevők tömegei készültek rá, hogy a tömegesen piacra kerülő bedőlt lakásokat majd felvásárolják. A valóság ezzel szemben az, hogy a bankok és pénzintézetek által értékesített ilyen lakások nagyon lassan érkeznek a piacra. Látható, hogy havonta alig 1-2 ilyen ingatlanról beszélhetünk, ami szinte semmi. Sokkal jelentősebb, hogy az adós maga értékesíti az ilyen lakását. Nem is nagyon olvasni róla semmit, mert ebből nagy üzletet a tömegek nem fognak csinálni.

Ezzel szemben a Nemzeti Eszközkezelő (NET) már közel 27500 ilyen ingatlant vásárolt fel 2012. január 1-től 2015. szeptember 30-ig. A 2015. 3. negyedéves jelentés szerint a NET idén a fedezeti ingatlanok 73%-át szívta fel (a nehéz helyzetbe került adósok közel 23%-ot értékesítetek piaci alapon), ezzel megkérdőjelezhetetlen a szerepe a banki portfoliók tisztulásában. Új nemzeti lakáspiac épül , ahol az állami tulajdonú lakások száma évről évre növekszik, ezzel a legnagyobb lakóingatlan vagyonnal rendelkező szereplő a lakáspiacon és egyben a legnagyobb bérbadó a NET. A bérlakások építése hiányzik ma, de az ilyen állami tevékenységgel is tízezrek életét menti meg az állam.

Ma még nem tudni, hogy hol vannak a NET korlátai/határai, meddig képes további ingatlanok ezreit felvásárolni. Arról nem is beszélve, hogy a NET-be kerülésnek is szigorú feltételei vannak. Ha az adósságspirálba került ingatlan tulajdonos már bérlőként sem tudja vállalni a lakásbérleti szerződés feltételeit, akkor a NET sem tud segíteni rajta. A bedőlt lakáshitelek tisztulása pedig egyre inkább azt is jelenti, hogy a problémásabb és kockázatosabb eszközök és adósok maradnak a végére. Így még nem tudni, hogy mit hoz a jövő a lakáshitelezés egyik sötét korszakának a feldolgozásában. Akármi is fog történni, örökre bevési magát a hazai hitelezés történetébe. Reméljük a bankok, az állam és az adósok is levonják a számukra megfelelő tanulságot.

Tovább

Albérlet & Kaució = Óvadék, Ptk. 6:343. §

albérlet óvadék kaució bérleti_szerződés lakástörvény Ptk. lakásbérleti_szerződés lakásbérleti_jogviszony polgári_törvényköny ingatlanműhelyA lakásbérleti szerződés fontos eleme az óvadék, amit sajnos még mindig kauciónak hív a köznyelv. Ez a piaci norma sok vitára ad okot, amiért most nyilvánosan is leszámolunk vele. A Ptk. és a Lakástörvény helyes alkalmazására már felhívtuk a figyelmet, most az óvadékkal foglalkozunk, ami nem kaució.

Ptk. 6:343. § [A bérleti díj biztosítéka]

“Ha a felek megállapodása alapján a bérlő a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítékául a bérbeadó részére meghatározott pénzösszeget köteles fizetni, és ez az összeg meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti.” A törvény egyértelműen fogalmaz, amikor a bérleti díj biztosítékának jelöli meg. Ez bérleti díj előleget jelent, mert a bérlő elsődleges szerződéses kötelezettsége a bérleti díj rendszeres megfizetése, amit semmilyen módon nem tagadhat meg. Ha megteszi, azzal törvénysértő magatartást tanúsít. Azért a bérleti díjat helyezi a törvény a középpontba, mert a bérlő a lakóingatlan használatáért, annak birtokjogáért fizet díjat. Ez a bérleti díj, vagy lakbér a Ptk. 336. § (1) és a Lakástörvény 12. § (1) szerint.

A rezsi = meghatározott külön szolgálatatások díja

A lakóingatlan használatával kapcsolatos más költségek nem kapcsolódnak a birtokjoghoz, azok csak a szerződésben foglalt feltételek szerinti egyéb szerződési kötelezettségeket jelentenek( rezsi díjak megfizetése, az ingatlan rendeltetésszerű használatától eltérő költségek bérlői megtérítése), meghatározott külön szolgáltatást a Lakástörvény 35. § (1) szerint.

Óvadék = maximum 3 havi bérleti díj

Az is látható, hogy a törvényalkotó meghatározza, hogy óvadék nem lehet több 3 havi bérleti díjnál. Ezzel tudatosítva a bérlőkben és a bérbeadókban azt a tényt, hogy az óvadék a lakásbérleti jogviszony törvényes eleme, annak meghatározása a bérbeadó joga, megfizetése pedig a szerződés jogos követelménye. Még ma is élő városi legenda ugyanis, hogy óvadékot a bérbeadók nem kérhetnének, az csak a bérlők törvénytelen “lehúzása”.

Óvadék felhasználása vagy visszafizetése

Mivel előre megfizetett bérleti díjról beszélünk, ezért bérleti díjat nem fizető bérlő esetén kerül igazán reflektorfénybe. A törvényalkotó itt is prúdens, mert jóhiszeműen azt feltételezi, hogy a bérleti díjat nem fizető bérlő szerződéses kötelezettségből eredő díjakat sem fizethet meg. Igazán akkor lesz forró téma az óvadék, ha a lakásbérleti szerződésben az óvadék elvesztése a kétoldalú megállapodás része. Ugyanis az óvadék el is veszíthető, ha a bérlő szerződésszegő magatartást gyakorol, amiért a bérbeadó a szerződéstől egyoldalúan eláll, azt felmondja. Tudjuk, hogy az esetek döntő többségében a bérleti díj nem fizetése más konfliktusokhoz is vezethet, de önmagában a bérleti díj fizetésének a megtagadása minden más problémának az alapja. A késedelembe, elmaradásba esett bérlő az óvadékot a szerződéses kötelezettségeinek teljesítéséig nem is jogosult követelni, mert azok a szerződés megszűnése után sem évülnek el. A nyomást gyakorló és fenyegetőző bérlő csak olyan mint az ugatós kutya: ugat, de nem harap. Nem kell tőle félni, azonnal fel kell lépni ellene!

Óvadék mint bánatpénz

Fontos, hogy ez a lakásbérleti szerződésben egyértelműen rögzítve legyen, mivel a Ptk. 6:213. § (2) bekezdése szerint ezt a jogot a bérbeadó gyakorolhatja és bánatpénzként megtarthatja. A szerződésben rögzített feltételek szerint az óvadékon felül jogosan követelheti a bérlőtől az elmaradt bérleti díjat és más költségeket. A lakásbérleti szerződés egyértelmű és precíz megfogalmazása elengedhetetlen, hogy a bérlő is legyen tisztában azzal, hogy milyen kockázatot vállal azzal, ha szembemegy a szerződés szellemével és megtagadja azt. A felmondási jog kizárása semmis a Ptk. 6.213. § (3) szerint, ezért olyan szerződést szegő bérlő, aki semmisnek tekinti a bérbeadó felmondását, nem kell komolyan venni. A jogalkotó tisztában van a rosszhiszemű szerződésszegők első számú hozzáállásával: semmivel sem értenek egyet, mindent vitatnak, ami számukra előnytelen.

Tovább

Lakás álom, álom otthon - Eurostat

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszonyA lakásviszonyokat az európai statisztikai hivatal is vizsgálja, nem csak a KSH. A legfrissebb Eurostat jelentésből kiderül, hogy bár cinikusan, de még mindig büszkék lehetünk a 89%-os saját tulajdonban lakók arányára, addig igazából ezen kívül már semmi másra.

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

A saját tulajdonhoz még erősen ragaszkodunk, egy erős társadalmi elvárás, ami csak egy narratíva, ettől a helyzet nem lesz jobb.

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

Mi sem bizonyítja ezt jobban, mint az, hogy Románia után nálunk élnek legtöbben zsúfolt lakóingatlanban. Ez annyit jelent, hogy kevés a hálószobák száma, kicsik az ingatlanok alapterülete. A többiről akkor még nem is beszéltünk, mint az egynél több fürdőszobák és wc-k száma egy lakóingatlanban, vagy az igazi közös terek hiánya (nappali, terasz, kert). A lakóingatlanok életszínvonaláról már nem is beszélve. A lakhatási költségek is EU átlag szintjén jelentenek nekünk terhet.ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

Magyarország = 11% bérlő

Kiderül az is, hogy nem is vagyunk elégedettek a lakásviszonyainkkal. Tisztában vagyunk a minőségi problémákkal (életszínvonal), még is a saját lakásba menekülést inkább választjuk a bérlakások helyett. Az ablakon kidobott pénz érzése még mindig sokkal erősebb (alig 11% a bérlők aránya ma Magyarországon), mint a kényelmetlen és szűk lakásoké. Aki ma is teheti inkább megveszi az első és hosszú évekre akár az utolsó lakását. Hosszú időre eladósodik vagy egyszerűen feléli minden tartalékát. Fiatalok csak szülői támogatás mellett tudnak első lakáshoz jutni vagy másodikhoz manapság. Egyedül nagyon szűk réteg tud érvényesülni. Az első lakást vásárlók pedig kompromisszumot kompromisszum hátán tudnak megkötni, csak azért, hogy pénzükből valahogy kijöjjenek. Ha jobb minőségű lakást vesz, akkor csak kisebbre futja. Ha nagyobb, de alacsonyabb életszínvonalút, akkor pedig nem tudja felújítani. De akkor is a saját lakás biztonsága mindenért kárpótolja őket „három napig”, amig a csoda tart. Utána már elégedetlenkedik és vágyik az álom otthonra, ami úgy néz ki, hogy nagyon sok ember számára egyelőre álom is marad. „A találja meg álmai otthonát” szlogen a hirdetési oldalakon, vagy értékesítési hálózatok marketing felületein ezért is elég cinikus. Hiszen mindenki ott él, ahol tud. Nem pedig ott, ahol igazából szeretne. Ez igaz a bérlőkre is, akik ma azzal szembesülnek, hogy már az albérlet sincsenek elérhető közelségben. A kiadó lakások többsége elérhetetlen a bérlők számára. Minden jel arra mutat, hogy a kiadó lakások piaca Budapesten a 100e Ft alatti kategóriában szinte láthatatlanná válik, mert olyan súlytalan arányt fog képezni a jövőben.

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

Elérhető valóság

Ez a jelenlegi piaci trendek szerint úgy néz ki, hogy még inkább így is lesz. A jobb és élhetőbb lakások nagyon drágák tudnak lenni – legyen akár eladó vagy kiadó -  ezzel drasztikusan szűkítve a lehetséges vásárlók és bérlők körét. Lakások kategóriái között lépkedni nem is olyan egyszerű. Bérlőként növekvő bérleti díjjal és óvadékkal (kaució = a bérleti díj biztosítéka) kell számolni. Komoly hitelben kell annak gondolkodni, aki az álmainak él, ha az önerőt a jelenlegi lakásának az eladása jelentheti. Pedig sokan csak egyik ingatlanból tudnak elmenni egy másikba. Az árak mozgásai pedig nem egyformán érintik a különböző kategóriák tulajdonosait. A lakások modernizálása pedig komoly plusz teher még az ingatlan vételárán felül, a berendezéséről nem is beszélve. A budapesti lakáspiac igazán 20 millió forintig nagyon élénk. Ahogy eltávolodunk ettől az összegtől, úgy csendesedik el. Amíg 20 millió forint alatti eladó lakásból ma jól ki lehet szállni, addig már egy 30 milliós lakásból már nem ilyen egyértelmű. És pont ott kezdődik a probléma, amikor értékhatáron van az ingatlanunk, aminek az eladása (időben és pénzben kifejezve) attól is függ, hogy hogyan árazzuk be. Legyünk ezért óvatosak, mert a budapesti lakásviszonyok még inkább a zsúfolt és kisméretű ingatlanokról szólnak. Ha lakást akarunk értékesíteni, esetleg vásárolni (de úgy, hogy közben már azt tervezgetjük, hogy el is szeretnénk adni), kiadni vagy bérelni, akkor figyeljünk oda az árkategóriák közötti éles különbségekre.

ksh eurostat bérlő lakáspiac tulajdonos lakásviszony

Tovább

A Duna House Fantomja

business ipo budapesti_értéktőzsde duna_house hitelközvetítés portfolioblogger hitelközvetítők property_management budapest_propertySikert sikerre halmozó törtető cég megijedt saját árnyékától, ami mellett el lehet menni néhány szóval is, hogy csak a szokásos IPO komédia, de ha már pontos válaszokat nem is, néhány fontos kérdést azért érdemes feltennünk. Ez az a cég ugyanis, ami az elmúlt években a Duna House Barométerrel havonta tudott legalább egyszer hangot adni magáról. A lakáspiacon pedig ennek nincs versenytársa. Az információéhségünk így csak ők tudják kielégíteni havonta, amire a média azonnal vevő. Ez az a cég, amelyik először beszélt arról 2014-ben, hogy trendforduló van a lakáspiacon és 100 ezer darab felett lesz az éves tranzakció szám. Ez az a cég, amelyik Kamarás Ivánnal hívta fel a figyelmét az eladóknak, hogy a lakáspiacon érdemes megjelenni újra eladóként.

Ez az a cég, ami úgy rákapcsolt 2015-ben, hogy egészen a Budapesti Értéktőzsde parkettjének előszobájáig jutott.

Ez idáig szinte mindenki a felfutó lakáspiac néha erős túlzásokba eső hullámainak meglovaglását magyarázta bele a Duna House nagyratörő terveibe. A cég renoméja kiállta az idők próbáját, de nem hagyta nyom nélkül. Az erős bizalmatlanság a vállalkozással szemben mindig is kézzel fogható volt. Ott van állandóan a levegőben, hol halkan, hol sokkal hangosabban énekel a fülünkben. Ez a Duna House Fantomja. A jelenség, az árnyék, ami végül a Duna House külföldi terjeszkedési fiaskó utáni második drámáját okozta. A vállalkozás pénztermelő képességei nem vonhatók kétségbe. A homályos üzleti tervei, a tulajdonosi háttér nagyravágyósága és talán a nem túl szimpatikus mohósága mindig is árnyékot vetettek a Duna House-ra. Nehéz ugyanis elképzelni azt a vállalkozásról, hogy mit sem tudott a hitelközvetítés szabályozásáról. Ugyan el lehet hinni, hogy az utolsó pillanatig nem volt államilag eldöntött a kérdés, de mégis a Duna House maga jelentette be elsőként az állam ez irányú terveit, mint egy bennfentes információt. Pontosan ezért érthetetlen az, hogy tette ezt a legnagyobb meglepetéssel az arcán, miközben már a részvényeinek a jegyzése folyt. Nagyobb összegben lehetne fogadni, hogy nem akkor tudta meg, lehettek információi az előkészítéséről is. Ha pedig így van, és még is ilyen kockázatok mellett vállalta az egyértelműen túlárazott észvényeinek az értékesítését, akkor a hazai IPO-k körüli botrányok megismétlődésének lehettünk ismételten a szemtanúi. Ha csak pár héttel előbb lép a Duna House, akkor úgy is megtehette volna, hogy a piac mit sem tud az állam terveiről az árnyék bankrendszerrel kapcsolatban (ahogy szakmai körökben a hitelközvetítőket hívják), és ezzel együtt a cég jövedelmezőségének hiperérzékenységről, megkopasztva a befektetőket. Nem kell hozzá jóstehetség, hogy a részvényárfolyam beszakadt volna azonnal, szinte már a névértéki mélységekbe zuhanva.

A céget ingatlanközvetítőnek ismeri a nagyérdemű, miközben egy pénzügyi szolgálató inkább, ez az üzleti modelljének a sikere. Nem a lakáspiac felfutása az igazán érdekes számára, hanem a hitelpiacban rejlő további lehetőségek. Abban a hitelpiacban, ahol a hitelközvetítők és köztük a Duna House, úgy öntötte a devizahiteleket a lakásvásárlókra és tömte tele a zsebét, hogy az már megérne egy hosszabb egyházi szertartást is. A felfüggesztett részvényjegyzés ugyanis felhívta megint a figyelmet arra a városi legendára, amit ma már tényként kezelhetünk: a hitelközvetítők az ügyfeleknek nem a legkedvezőbb, hanem a legnagyobb banki jutalékkal kecsegtető hitelt ajánlották (tehát a számukra legkedvezőbbet). A Duna House pedig ingatlanközvetítőbe csomagolt hitelközvetítő, ami olyan hirtelen fordított hátat és amortizálta ezzel a cégértékét, vele együtt növelve a céggel szembeni teljesen egészséges piaci bizalmatlanságot.

A cég visszavonulót fújt, terel és csendben elvonul a barlangjába. Hogy néhány év múlva erre hogyan fog a piac majd visszaemlékezni? – még nem tudni. Folyamatosan hallani, hogy az üzleti környezet megtisztul. Lehet, hogy ez a fiaskó is csak egy szerencsétlen véletlen műve, vagy a gondviselésé, de mindenképpen jó azt látni, hogy a Duna House úgy vetkőzött előttünk szinte teljesen meztelenre, hogy közben az álarcát felejtette el csak levenni.

Tovább

Albérlet - Budapest 2015 - Erkölcsi kockázat

albérlet bérbeadás bérlő bérbeadó budapesti_kiadó_lakasok_piaca ingatlanműhelyA bérlakáspiac, vagy hétköznapi nevén albérletpiac szereplői egymásra utaltságáról már sok szó esett eddig is. Ők a kenyér és a vaj, csak együttműködve segíthetnek egymáson, nyerhetik el értelmüket. A bérlők értékes tényezők, pl. kiváló szolgálatot tettek az infláció elleni ádáz harcban, amikor a lakásárak reálértékének csökkenését bizonyos szintig ellensúlyozni tudták. Ma újra hallani az infláció szelleméről, így a bérlők, az általuk fizetett bérleti díj, a bérbeadók olyan partnere az ingatlanok hasznosításában és egyben olyan bevételi forrás, ami az üzleti vizualizáció alapja. De ez a partneri viszony új kihívások elé néz. 2005-től 2013 végéig a bérleti díjak jóformán semmit sem változtak. De 2014 elejétől kezdve csipkerózsika álmából felébredve a magyar albérletpiac új megvilágításba került és a bérleti díjak új szinteket keresnek azóta is. Az emelkedés ilyen hosszú álom után nem fejezi ki azt, ami valójában történik: újra árazza magát a piac, ami hatással van a lakás- és bérlőkeresésre fordított időre is. A bérlők és a bérbeadók is keresik a partneri kapcsolatra még nem káros bérleti díj szinteket. Ezt persze egyöntetű média értetlenség fogadja, mint ha az a 9 év változatlanság meg sem történt volna. Ez a vörös hering, ami eltereli a figyelmet valami igazán fontosról: elkerülhetetlen és racionális üzleti folyamat, még ha a gyors piaci átrendeződés, egyelőre a bizonytalan bérbeadók és nem kevésbé megszeppent bérlők tömegeit feszülté és igazából még bizalmatlanabbá teszi.

Albérlet = Ki tudja meddig..?

Az albérletre azért tekint a társadalom kényszer/átmenti megoldásként még ma is, mert szinonimája a bérbeadó kiszámíthatatlan viselkedésének, a kiszolgáltatottságnak. Eladás miatt, vagy a család valamelyik tagjának szüksége lett a lakásra váratlan helyzet sok bérlő rémálma. Egyszer csak jön a bejelentés, a hideg zuhany és a bérlőnek menni kell. Bérlőként nehéz így tervezni, ha ott leng „a bizonytalan jövő” kardja a feje felett. Igen, létezik, növekszik azért a tartós albérletek száma, ahol sem az eladás sem pedig az ingatlan tulajdonosainak családtagjai nem jelentenek fenyegetést a bérlőre, de még túl szűk réteg ez. A tartós albérletek piaca, hivatásos és szakmailag sokkal felkészültebb bérbeadókat kíván meg. Van rá bérlői igény, ehhez semmi kétség nem fér. De a bizalmatlanság káros gondolata a bérbeadókat is fenyegeti, hiszen a bérlők piaca is felhígult. Komoly feladat egy hosszú távú megbízható partnert találni bérlőnek, mert a jó bérlők inkább előbb mint utóbb saját lakást vesznek. Így a bérlő azért bizalmatlan, mert nem bízik a bérbeadó hosszú távú megbízhatóságában (Ki tudja meddig akar bérbeadó lenni?) és a bérbeadó szintén ugyan ezért bizalmatlan a bérlővel szemben (Ki tudja meddig akar bérlő lenni?).

Számoljunk és gondolkodjunk, csak ezután döntsünk

Mindig legyen élő szerződésünk, aminek az ideje alatt csak meghatározott esetben pl. 1 év után változhat a bérleti díj. Ha bérlőként tudjuk, hogy közeledik a fordulónap, akkor időben kössük újra a szerződést, ne hozzuk magunkat olyan kellemetlen helyzetbe, amikor egy határozatlan lakásbérleti jogviszonyban a bérbeadó egyszer csak új bérleti díjjal áll elő. Ha valaki ma vagy holnap azzal szembesül, hogy a bérbeadó bérleti díjat akar emelni, az előbb számoljon és gondolkodjon, ne sértődjön meg azonnal.

Romantikus bérlők figyelem!

Továbbra is óva intünk mindenkit a kamu és csalogató hirdetésektől, amik talán soha nem mennek ki a divatból. Egyszerűen meg kell érteni, hogy nincs olyan, hogy valami nagyon szép és nagyon jó és pont ugyan annyiba kerül, mint a nagyon csúnya és nagyon rossz. Az álmodozó és romantikus bérlők hiszékenységére épülnek ma is olyan érdekes hirdetések, amiket messziről el kell kerülni, egy e-mailt vagy telefonhívást sem érnek meg. Ne áltassuk magunkat, mert be fognak csapni bennünket és közben a drága időnket is vesztegetjük. Ha ilyet látunk, azonnal jelentsük be a hirdetési oldalnak, hogy másokat se tudjon megtéveszteni a csaló hirdető. Az internetes bűnözés a lakáshirdetéseket sem kíméli. Legyünk óvatosak és körültekintőek, a címeket eladni próbáló hirdetőkkel szemben is. Ne álljunk velük szóba, ne fizessünk senkinek azért, mert egy lakást meg szeretnénk nézni. A hebegő és habogó, esetleg értelmetlen és összefüggéstelen blabla a hirdető részéről semmi jót nem jelent. Azonnal szakítsuk meg vele a kapcsolatot.

Erkölcsi kockázatok

Minden pénzügyi kapcsolatnak része ez a kockázat, ami a bizalmatlanság szinonimája. Bérlőként erkölcsi kockázat az, hogy a bérbeadónak átadott kaució (jogilag óvadék) ugyan olyan könnyen kerül vissza hozzánk, mint ahogy átadjuk. Erkölcsi kockázat még, hogy a bérbeadónak átadott rezsi díjakat valójába a rezsi számlák megfizetésére használja-e fel. Egyszóval egy olyan kockázat, amikor valakinek átadunk egy összeget, de nem lehetünk benne 100%-ig biztosak, hogy felelősséget vállal-e az átvevő. A bérleti szerződés ezért fontos, annak tartalma, megszerkesztettsége, aktuális jogi alkalmazhatósága a jóhiszemű bérlő érdeke is. Bérlőként olyan lakást béreljünk, ahol a szerződéses kapcsolat elfogadható. Minden kényes részt pontosan érintsen, ne legyen felületes, vagy ami még rosszabb, teljesen hiányos. Bérlőként legyenek benne azok a garanciák, amik a pénzügyi kapcsolatot minden kétséget kizáróan szabályozzák. Az erkölcsi kockázatokat egy bérlő így tudja leginkább a helyén kezelni.

Piaci frusztráció

Az albérletet keresők 90%-a Budapesten 100e Ft alatti piacon keres lakást. Olyan árérzékeny itt a piac, hogy egy 80e Ft és 100e Ft havi bérleti díjért meghirdetett hasonló minőségű és életszínvonalú lakásra tízszeres lehet az érdeklődők száma között a különbség. Sem bérlőként sem pedig bérbeadóként ezt a helyzetet nem igazán örömteli átélni. A kezelhetetlen számú jelentkezőket ki-ki a maga legjobb belátása és tudása szerint kezeli, pl. a bérlő szűrés módszerénél alkalmazott késleltetett lakásbemutatás technikájával. Bérlőként pedig türelmesnek kell maradnunk, különben az ilyen túlkeresletben a jó bérlő csak azért nem jut lakáshoz, mert nem tud élni a lehetőséggel. A bérbeadónak nem az agresszív, zavaróan rámenős, e-mail kaméleon (több e-mail címről újra és újra próbálkozók) bérlők fogják megdobogtatni a szívüket. De a telefonközpontosnak képzelő bérlők sem, akik reggeltől estig hívják telefonon óránként többször is.

Rokon lelkek: bizalom és biztonság

Belátható, hogy 2015-ben is a bérlők és bérbeadók is ugyan azt keresik a másikban, ugyan azok az elvárásaik. A változó környezet, az új kihívások ellenére is a jóhiszemű partnerség alapját jelentő értékekre nincs hatással. A bizalom és biztonság, a kölcsönös előnyökön alapuló együttműködés, jóban és rosszban általános albérletpiaci sarokpontok szerepektől függetlenül. A mai albérletpiac is fejlődik, tisztul, egyre nehezebb a kóklereknek és simlis arcoknak. Az ilyen bérlők és bérbeadók sarokba szorítva érezhetik magukat, mert nem tudnak már olyan könnyedén partnert váltani. TOVÁBB…

Tovább

Újlakáspiac mumus - "A biztonság kedvéért"

lakáspiac újlakáspiacAz igazi pezsgő hangulathoz az új lakások látványosan hiányoznak a piacról. Egyik oldalon hallani az állami ösztönzés várható eszközeiről a mérsékelt áfáról és lakásépítések finanszírozásának a jobb feltételeiről. A másik oldalról már sokkal kevesebb szó esik, hogy maguk a fejlesztők is hiányoznak. Azok a beruházók mind tiszavirág életűnek bizonyultak, ha egynél több projektet sikerült is megvalósítaniuk, akkor is csak egy projekt cégként végezték. Sorban tűntek el a nevenincs vállalkozók és cégeik egymás után, hol hazai, hol nemzetközi nevekkel együtt. Az akkori új lakások piacának nem egyszerűen a nemzetközi pénzügyi hangulat vetett véget, hanem a beruházók életképtelen üzleti modelljei is. A szükséges műszaki előírások minimális betartásával, a kivitelező cégek rövid pórázon tartásával, az új lakások minősége számtalan esetben megkérdőjelezhető volt. A vevők többsége, aki ma éppen el akarja adni ilyen lakását, jól emlékszik a sok furcsaságra, ami abban a világban teljesen megszokott volt: minden a látszatra épült, társasházi problémákkal, tartozásokkal, stb.

Kevesen gondolhatják ezért komolyan, hogy bárki is szeretné ezt újra viszontlátni Budapesten. Pedig ha valamit ennyire erőltetünk, akkor könnyen előfordulhat, hogy ismét a szélhámos és ügyeskedő mumusok/beruházók/fejlesztők keresik majd a kiskapukat és persze a lehetőségeket, hogy hangzatos életérzések mögé bújtatott projektekbe kezdjenek. Az új társasházak fantázia nevei ugyanis mind erről szóltak csak. Eladni valami nem létező csodát, szép látványfotókkal, mert még a prémium kategóriás lakások belső anyaghasználata sem különbözött igazán a legegyszerűbb lakásokétól. Enyhe túlzással bármi eladható volt, csak jól kellett prezentálni és ügyesen kellett pozícionálni a felszínes laikusoknak. Az új lakások piaca persze nem egyszerűen teátrális lett, de egyben önhitt és álszent is. Az új lakások vásárlás-ösztönzésének viszont hagyományai vannak nálunk. Az állam mindig megtalálta a módját az elmúlt közel 15 évben, hogy csábítóvá tegye a vásárlóknak a már "megépült" lakásokkal szemben. Sok ezer ember csalódott, aki végül mind lenyelte a békát, mert a nagy elvárásokat nem teljesítették ezek a lakások. Ha valaki jót akart magának és megtehette, akkor az új lakást már azonnal fel is újította. Vitázni, vagy akár pereskedni ilyen tiszavirág életű projekt cégekkel nem sok értelme volt. Ezért alapították őket, hogy minden jogi felelősség nélkül tudjanak majd megszűnni. Ki nem fizetett kivitelező, de legalább teljesen kivéreztetett, vagy olyan alvállalkozók, akik már szinte mindenen spóroltak és embertelen körülmények között dolgoztattak, silány anyaggal, szakszerűtlen/korszerűtlen technológiákkal, hogy valahogy életben maradjanak, ha egyáltalán életbe tudtak maradni.

A 21. századi lakásberuházások története olyan sötét és hátborzongató világ Magyarországon, amiről ritkán olvasni. Az építőiparban jellemző körbetartozás, amivel családok ezreit képesek voltak tönkretenni, mint mindig az állami beruházásokból él. A lakáspiac kapóra jött, néhányan talán még örültek is neki, de aki teheti messziről elkerüli még ma is. Ez a múlt nem túl jó ómen. Az állam becsvágya, a lakásépítések mesterséges felpörgetése – mert úgy néz ki magától nem lesz valódi trendforduló – kevés jóval kecsegtet. A szerencsevadászok a magyar gazdaság sötét lovagjai gyorsan jönnek, mindent feláldoznak tisztességesnek nagyon nehezen nevezhető céljaikért, majd hirtelen eltűnnek. Elnézve egy-egy ma is futó beruházást, elgondolkodik az ember, hogy tényleg nem lesz már itt soha semmilyen hagyománya és kultúrája a valódi értékteremtő lakásépítésnek?

A vásárlókon múlik minden! Nem kell semmit sem csak azért megvenni, mert eladó. Életérzést sem kell venni „tegnap” alapított kft-éktől, mindenféle fura nevű ügyvezetőkkel az élén, ügyvédi irodás kézbesítési megbízottal, a „biztonság kedvéért”.

Tovább

Airbnb = Egyéb szálláshely-szolgáltatás

vendégkönyv airbnb szállásadó ingatlanműhely egyéb_szálláshely-szolgáltatás szállásdíjA szálláshely-szolgáltatás nem bérbeadás. A bérbeadás pedig nem szálláshely-szolgáltatás. A lakóingatlan-hasznosítás merőben különböző formáit hajlamosak vagyunk összekeverni, csak azért, mert a köznyelvben így él. Viszont ha valakit komolyan érdekel a szálláshely-szolgáltatás, az csak akkor várhat helyes válaszokat a kérdéseire, ha a kérdéseiben használt fogalmak is helyesek. A szálláshely-szolgáltatás egy üzletszerű gazdasági tevékenység jogilag, üzletileg/gazdaságilag, pénzügyileg és adózási szempontokból is. Sokkal szigorúbban szabályozott, egzaktan meghatározott szolgáltatás, mint ahogy azt a laikus gondolná.

Vagyis aki turistáknak szeretne szálláshely-szolgáltatást nyújtani, az

- nem bérbeadó

- nem bérlőt keres

- nem bérleti díjat kap

- nem ad ingatlant bérbe kizárólagos birtoklási joggal

- nem köt bérleti szerződést

Az ilyen szolgáltatást nyújtó magánszemély:

- szolgáltató = szállásadó

- vendégeket = ügyfeleket keres, akikről vendégkönyvet vezet

- szolgáltatási díjat kér = szállásdíj

- komplex szolgáltatást nyújt, aminek a lakása az alapja, de nem a szolgáltatása egyetlen eleme

- szolgáltatási szerződés alapján szolgáltat, a lakás használata nem egyenlő a birtoklási jog gyakorlásával

Hogy miért fontos ez?

Azon kívül, hogy a már említett szabályozási környezet helyes megismeréséhez a megfelelő fogalmak helyes használata elengedhetetlen, egy másik nagyon érdekes, de annál inkább vitatott kérdésre is megkaphatjuk a választ. Legyünk bérlők vagy bérbeadók, az egymással szembeni elvárásaink sokszor alapulhatnak félreértésen. A bérlők sokszor tévesen szolgáltatást várnak el a bérbeadótól a bérleti díj fejében miközben a bérleti szerződés nem szolgáltatási szerződés. Jogilag a bérbeadás és bérleti díj nem szolgáltatás vagy szolgáltatási díj, annak egyetlen egy célja és feladata, a bérlőnek a lakás 24 órás állandó és kizárólagos használata/birtoklása. A bérleti díj csakis a lakáshasználati díjat jelenti, semmi többet. A lakás használata során felmerülő egyéb költségek (tipikusan rezsi díjak) pontosan ezért nem képezik részét a bérleti díjnak általában, szemben pl. a szálláshely szolgáltatásnál, ahol ez evidensen a szolgáltatási díj része, beleértve egyéb kényelmi szolgáltatásokat is. Amikor mégis konfliktus támad a bérlő és a bérbeadó között, mert sajnos valami műszaki probléma van a lakásban (tipikusan hibásan működik/elromlik és javítani kell), a bérlő semmilyen módon nem tagadhatja meg, késleltetheti a bérleti díj fizetést, vagy egyszerűen mondhatja azt, hogy „a pénzemért vannak elvárásaim”. Pontosan azért, mert a lakásbérleti jogviszony egyetlen tárgya a lakás használata és birtoklása, azért pedig a Lakástörvény 12. § (1) és a Ptk. 6:336. § (1) szerint havonta bérleti díjat köteles fizetni a bérlő. A Lakástörvény 35. § (1) szerint kell a rezsi díjakat is megfizetnie és a Ptk. 6:343. § miatt fizet egyébként óvadékot (=kaució) vagy veszítheti el azt szerződésszegés miatt a Ptk. 6:213. § (2) szerint. A bérbeadó és a bérlő nem áll szolgáltató és ügyfél kapcsolatban, ezért olyan fontos, hogy amikor bérbeadásról és lakásbérleti jogviszonyról beszélünk, a szálláshely-szolgáltatás semmilyen üzleti koncepcióját és adózási aspektusát, jogi hátterét ne értsük alatta.

Saját érdekében kérünk mindenkit, hogy a turistáknak ma Budapesten elsősorban online kínált szálláshely-szolgáltatást, az Airbnb lakásokat - amit évtizedekkel ezelőtt egyszerűen csak IBUSZ lakásoknak hívtunk - kezelje helyén minden értelemben. A felületes, hanyag és pongyolán fogalmazott információk sokakat félrevezethetnek, becsaphatnak, és olyan színben tűntethetik fel ezt a gazdasági tevékenységet, mint ha semmi különbség nem lenne abban, hogy ha napi szintű vagy ellenkezőleg, éves alapon történő lakóingatlan-hasznosítást tervezünk.

Tovább

Adószám ingatlan bérbeadáshoz

magyarorszag.hu adószámos_magánszemély NAV ingatlanadózás nav.gov.hu adószám_igénylés adószám_ingatlan_bérbeadáshoz adóbevallás Magyarország IngatlanműhelyA képességeink helyett a döntéseink határoznak meg minket, befolyásolják sikereinket vagy ellenkezőleg, a kudarcaink valódi okai. Hiába sikeres valaki más területen, az ingatlan ingoványos talaján sokan újra amatőrnek érezhetik magukat, mert ki kell lépniük a komfort zónájukból. Ők a szerencsésebbek, mert felismerik és elismerik, hogy van amihez még ők sem értenek. Ahhoz, hogy jó döntést hozzon ilyenkor az ember, a képességek mellett, hasznos információkra is szükség van.

Az lakóingatlanok bérbeadásánál a top 3 kérdések egyike, hogy adószámmal, számlával vagy ezek nélkül érdemes/kell-e/jobb-e kiadni. A válasz nagyon egyszerű. Ismételten ne pénzkérdést akarjunk ebből is csinálni, mert az ingatlannál nagyon sok kérdés ugyanis nem az. Koncentráljunk az átlátható és könnyen kezelhető adminisztrációra, ami bérbeadóként az egyik legfőbb szempont legyen. A szabályozások szerint, ha a bérlő nem kér számlát, akkor a bérbeadónak nem is kötelessége adni. Így sokan elintézik az adószám+számla kérdését azzal, hogy felesleges bürokrácia helyett, aki tudja, az mind kerülje el. Pedig ezzel leginkább csak megbonyolítja minden bérbeadó az életét. Az adószám igénylése nagyon egyszerű feladat, de az ismeretlentől hajlamosak vagyunk félni. A félelem pedig a hibás döntések alapja lehet sajnos. Akkor is jó vele élni és számlázni, ha a bérlő ezt nem igényli. Mert nem a bérlő miatt tesszük első sorban, hanem magunk miatt. Az adószám segítségével, a számlázásnak köszönhetően egyszerű és a NAV által is érthető és elfogadható nyilvántartást tudunk végezni a bevételeinkről. Ez bizony elkerülhetetlen, akkor is, ha nincs adószámunk. A papírmunka ilyen értelemben nem elkerülhető, nincs valódi alternatívája. Ne is akarjuk feltalálni a spanyolviaszt, még ha erre amúgy lehetőséget biztosítanak az adótörvények. Nincs egyszerűbb nyilvántartás a bevételekre a számlázásnál, történjen az számlázó szoftverrel vagy számlatömbbel. Egy esetleges adóellenőrzésnél, amikor be kell mennünk előre egyeztetett időpontra Budapesten pl. a Gvadányi utcába egy 2 órás NAV-os elbeszélgetésre, akkor a korrekt számlázásnál nincs is nagyobb segítség. Az adóellenőrzés pedig bármilyen bérbeadót utolérhet, amitől nem félni kell, hanem tudatosan felkészülni rá. Úgy kell minden nap a bérbeadással kapcsolatos adminisztrációt intézni, mintha minden nap adóellenőrzésre készülnénk. Ahogy mondani szokás, a jó munkához idő kell, a rosszhoz pedig még több. Ne legyünk önmagunk ellenségei!

Összefoglalva, röviden tömören az adószám igényléséről:

- csak egy egyszerű technikai művelet

- nem jár azonnali és állandó adófizetési kötelezettséggel

- az önbevallás adószám nélkül pont ugyan úgy történik mint adószámmal

- az adószám igénylése és a számlázás nem jelent gazdasági tevékenységet és nem válik tőle senki egyéni vállalkozóvá

- az adószámos magánszemély ÁFA-mentesen végezheti a lakáskiadást

- díjmentes és kényelmesen elintézhető ma már online is

 A folyamat dióhéjban:

Az adószám igényléshez a 15T101 jelű nyomtatványt kell kitölteni és továbbítani az adóhatóságnak 2 példányban.

Ehhez első lépésben a www.nav.gov.hu honlapon a bal oldalon található „Nyomtatványkitöltő programok” menüpontban le kell tölteni a keretprogramot: Általános Nyomtatványkitöltő (ÁNYK) program telepítése. Majd ugyanebben a menüpontban kell kiválasztani a 15T101-es nyomtatványt és letölteni. A nyomtatványban az A01-es melléklet 2. pontjában „Telephely”-nek a kiadott ingatlan címét kell beírni. A 7. pontban Főtevékenység: 682001 Lakásbérbeadás, albérlet. Ezeken kívül ezen a lapon 6-os és 9-es pontot szükséges kitölteni. Az F01-es melléklet 6. pontjában az 1. pontot kell választani („Kizárólag közérdekű, vagy egyéb sajátos jellegére tekintettel adómentes tevékenységet folytatok”).

A kitöltött nyomtatvány automatikusan továbbítható a NAV-nak ügyfélkapun keresztül is a www.magyarorszag.hu oldalon, vagy leadható az ügyfélszolgálatokon.

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

Tovább

Díjbeszedő - A túlfizetés számlázása

dijbeszedo_tulfizetes_szamlazasa1.jpgUborkaszezon van, de bizony a közműszolgáltatók nem tétlenkedhetnek. Még minket is meglepett, hogy mennyire komolyan lehet venni a pontos elszámolás fogalmát. Történt ugyanis, hogy pár napja egy lakásra ugyanazon a napon 19 darab számlalevelet küldött ki a Díjbeszedő. A képek is mutatják, hogy ez bizony sok papír, összesen 168 nyomtatott oldal (nem minden lap duplaoldalas) és összesen 617 gramm (borítékok nélkül).

dijbeszedo_tulfizetes_szamlazasa2.jpgEz nem vicc, kérjük véresen komolyan venni. A Díjbeszedő úgy gondolhatta, hogy most már tiszta vizet önt a pohárba, és rendet tesz az érintett lakás számlázásában. Ez egyébként egy üresen álló lakás, a tulajdonosa és annak családja, barátai használják évente pár hetet összesen. Bajba is volt ezzel a Díjbeszedő, amikor a lakáshoz tartozó 2 darab mellékvízórát kellett rendszeresen számláznia, ahol a fogyasztás ritkán látott vendég volt. Most így a nyár második felében időt, energiát és költséget nem kímélve egyszer és mindenkorra naprakésszé tette a rendszerében a számokat, és mindent ki is nyomtatott az esetlegesen elbizonytalanodó ügyfélnek.

Minden bérlő és bérbeadó tudja, hogy a közüzemi számlák átláthatósága néha nem olyan egyszerű feladat. Mi sem fogjuk terhelni azzal az ingatlan tulajdonosát, hogy elküldjük számára a 168 oldalnyi számlát szkennelve. Inkább csak felhívjuk a figyelmét, hogy 3.080 (háromezernyolcvan) forint túlfizetésben van, nincs miért aggódni a lakás víz- és csatornadíjaért. Pont ezért a túlfizetésért gondoljuk úgy, hogy a Díjbeszedő talán egy picit most túl komolyan is vette a feladatát. Érthető, hogy mindig az ügyfél az első, ilyenkor semmi sem számít, de legalább környezettudatosabbak lehettek volna, mielőtt ezt a rengeteg papírt kipostázzák…valljuk be, teljesen feleslegesen.dijbeszedo_tulfizetes_szamlazasa3.jpg

Tovább

Lakás: Státusz vagy Szimbólum?

Státuszszimbólum-

önkormányzati_lakás napi.hu nemzeti_eszközkezelő bérlakáspiacAz önkormányzatok bérbeadó szerepe közismert. Bár évekig folyamatosan csökkent az ilyen ingatlanok száma, még ma is pl. Budapesten az egész bérlakáspiac fele még mindig önkormányzati, másik fele csak a piaci alapon működő. De megjelent egy harmadik szereplő is, akiről már írtunk áprilisban. A Nemzeti Eszközkezelő az ország egész területén vásárolja fel az ingatlanokat és adja azokat bérbe előző tulajdonosaiknak. Olvasható, hogy 100 ezer ember sorsa függ már ettől a programtól, ami kapacitásainak a végét jelenti, a jelenlegi szabályossal. De persze az is kérdés, hogy emberileg és szakmailag is hogyan tud megbirkózni a feladattal, ha végül még is csak többszörösére duzzad az a ma már 25 ezer lakásban maximált szám, amit eredetileg célul tűztek ki. Az állam is érzi és látja, hogy többet kellene vállalnia, de a kérdés az ügye, hogy mégis mennyivel?

Olvashatjuk, hogy az erre elköltött minden egyes költségvetési forint több mint 2 forint hitelt fizet vissza. Hatékonynak hatékony - az kétségtelen - a pénzek ilyen elköltése. Ha üzletileg megnézzük is elmondhatjuk, hogy a vagyon értéke és az értük fizetett ár jó arányban van. Nagyon érdekes kérdést vet fel ettől függetlenül, hogy mit fog kezdeni ennyi ingtannal majd az állam?

Az önkormányzatok tudjuk, hogy nem piaci alapon adnak bérbe. El sem lehetne képzelni mi történne akkor, ha ez mondjuk megváltozna. Képes lenne-e ma a szinte a nevetségesnek tűnő bérleti díjakat piacosítani az önkormányzat? A kérdés azért is releváns, mert ha ma valaki lakásvásárlásban gondolkodik, annak nem túl nehéz önkormányzati lakások bérleti jogát árusító hirdetéseket találni. Akár zavarba ejtő is lehet, hogy árulhatja egy lakás „bérleti jogát” valaki, pedig létező és jogszerű egyelőre, annak ellenére, hogy komoly morális kérdéseket vet fel és megkérdőjelezi az önkormányzati bérlakásrendszer céljait.

Ezzel szemben az Eszközkezelő sokkal tudatosabb, szervezettebb és felkészültebb a társadalmi hasznosságát tekintve. Olvashatjuk, hogy a nemfizetések kezelése is előre meghatározott és az állam törekszik a tartozások minél hatékonyabb és célravezetőbb rendezésére az adósokat szociálisan segítő programmal. De az üzleti érdekek sem sérülnek, mert az ingatlanvagyon felhalmozása egyre jobb áron van biztosítva törvényileg és a feltételek mostani változásával a kör is szélesedik. Az állam úgy néz ki, hogy akár az önkormányzatoknál is nagyobb bérbeadó lehet. A sokat hangoztatott szociális alapú bérlakásrendszer alapjait fektették le 2012-ben. Azóta elmondható, hogy havi 1000 lakást vásárolt és adott bérbe az Eszközkezelő. A szám végét pedig még senki sem tudja megjósolni, csak azt, hogy sokkal többre van igény, amiért az állami szerepvállalás reméljük, hogy egy modern bérlakásrendszer része lehet, segítve ezzel azt a folyamatot, amivel a magyar társadalomnak végre szembe kell néznie.

Százezrek élhetnek örökre bérlakásban és nem kellene ezért szégyenkezniük, csak azért mert a többségi társadalom alapjaiban elítéli ezt a lakhatási formát. A saját tulajdon erőltetése nem helyes. A bérlakás és a vétel nem szembeállítható döntések sorozata, ahogy ez időről időre újra és újra felmerül a médiában és szinte eldöntendő kérdést akarnak belőle csinálni. Teljes életet lehet élni nem saját tulajdonban is, ha adottak hozzá a megfelelő jogi és társadalmi viszonyok. A nálunk idegenkedő társadalom meg kell, hogy értse, nem mindenki tudhat és akarhat saját lakást, csak azért mert az egy fajta „státuszszimbólum” a mai magyar társadalom szemében, miközben lehet egyeseknek csak státusz, másoknak pedig csak szimbólum.

Tovább

Ingatlan franchise - A pénzcsináló?

business ingatlanpiac otthon_centrum lakáspiac duna_house ingatlan_franchiseKönnyen legyinthetnénk a témára, és ki-ki személyes vérmérséklete, és persze stílusa mellett, azonnal karakteres véleményt tudna formálni az általában előítéletektől és a köznyelvben gúnyosan megvetett értékesítési hálózatokról. Ezért most egy teljesen másik megvilágításba helyezzük ezt a vitatott témát, mert azt senki sem tudja megkerülni, hogy amit a lakáspiacról hall és lát a médiában, ahhoz ezeknek a hálózatoknak általában köze van. Így akkor is véleményformálók, ha egyébként már a puszta említésük is dühkitörési rohamot okozhat az arra hajlamosaknál. A lakásértékesítés egyébként is szinte mindenkinél kiveri a biztosítékot, hiszen a káosz egyik szinonimája is lehetne. Olyan rendszernélküliség van benne, hogy alig elképzelhető ebben egy igenis szigorúan szabályozott és merev szolgáltatás, mint az ingatlan franchise. A magyar lakáspiac megszületésével egy időben és természetesen külföldi mintára alakultak meg. De nem ez az igazán érdekes bennük. Sokkal inkább az, hogy miközben két jelentős ingatlan franchise tulajdonos van ma a lakáspiacon, nem nagyon beszélünk a mögöttük lévő teljesítményről, vagy a magyar lakáspiac változásának, átalakulásának bennük manifesztálódó tükörképeiről. Ha semleges valaki a témában, ha nem, ez is egy üzlet. Az üzletet pedig ha máshonnan nem is, de a pénz oldaláról könnyen meg lehet közelíteni. A pénzcsinálás könnyűnek tűnhet, de lehet legalább olyan nehéz is, ami pont arra hívja fel a figyelmet, hogy ugyanazon a piacon, ugyan olyan körülmények között is születhetnek merőben különböző eredményességű franchiseok. A látszatra épültek fel, ezzel sokakban megkérdőjelezve egyáltalán a létezésük értelmét, habár a látszat a 21. századi szolgáltatások és termékek értékének egyik meghatározó eleme.

Lakáspiac ? Franchise

A jelenség azért is aktuális, mert a Duna House (DH) látványosan erős pr kampányt folytat 2015-ben, így nagyon könnyű felőlük hallani, vagy találkozni velük. A héten megjelent utolsó hír, de hívjuk mélyinterjúnak - mert nem jellemző, hogy a DH vezetői nyilatkoznak - még az is előfordulhat, hogy ennyire hosszasan, részletesen együtt nem is álltak a nyilvánosság elé. Feltehetjük a kérdést azonnal, hogy de mi a helyzet az Otthon Centrummal (OC), akik csendben teszik a dolgukat, mint ha mi sem történt volna. Hasonló érzése lehet az embernek a csapból is folyó otthontérkép.hu és az ingatlan.com érdekes versenyétől, ahol úgy tűnhet az ingatlan.com tudomást sem vesz a szintén hypeolt konkurenciáról. Véletlenül egy OC hír is megjelent, hogy ők a tőzsdei bevezetés helyett még mindig a franchise hálózat bővítésén dolgoznak. Adta magát, hogy a két céget összehasonlítsuk és megnézzük a lakáspiac miképpen hatott rájuk, és vannak-e valódi fundamentális okai annak, hogy az egyik ennyire ambiciózus, míg a másik egyre szűkebbnek érezheti a zakót. TOVÁBB…

Tovább

Ad hoc értékbecslés?

Pillanatnyi érdekek vesztesei

business értékbecslés lakáshitelezés hitelezési_kultúraA magyar hitelezési kultúráról nem sokat beszélünk. 2011 decemberében volt egy Zrínyi féle kirohanásunk, amikor felháborítónak tartottuk az egyik ismert értékesítő hálózat nyilatkozatát a témában. Akkor is leginkább az motivált minket, hogy mennyire sértő és arrogáns az értékesítő hálózatok viszonya a magyar hitelezési kultúrához, amiből ők csak profitáltak, mert minden felelősség a bank és a hitelfelvevő között nyert értelmet. Minden látszatott fenn lehetett tartani, hogy az értékesítőknek semmihez semmi közük.

Pedig a helyzet ma is változatlan. Hemzsegnek a hirdetésekben olvasható hitelközvetítési ajánlatok, az „ingyenes és banksemleges” szolgáltatásuk hangsúlyozása. Annak ellenére, hogy a mai hitelezés sem kockázatmentes. A forint hitel is kockázatos. Az alacsony kamatkörnyezet kamatkockázatot hordoz magában. Ugyanis bármikor és bármiért megváltozhatnak a forint kamatok is (leginkább külső hatásra, mert megváltozhat a nemzetközi kamatkörnyezet is, mint pl. az amerikai nullás alapkamat időszaka, ami 2008 óta tart - bár sokaknak ez egy örökkévalóság tűnhet ma már, elfelejtve a változás lehetőségét), mert ez is benne van a pakliban, mint ahogy az árfolyamkockázat benne volt a devizahitelekben. Arra is az volt a flegma válasz, hogy ki hitte volna, hogy ennyire megváltozhatnak. Aztán tudjuk, hogy hinni hol kell, mert a pénz világában biztosan nem egy életbiztosítás.

Arról írtunk, hogy mennyire komoly dilemma egy ingatlan likviditási kérdése, amikor a vásárló a biztonságos árat akarja eldönteni vagy a bank, mennyire és mit kockáztat, amikor fedezetként fogadja azt el. Ma azt olvasni, hogy pont az ingatlanfedezet értéke és a forintosítás utáni hitel értéke között milyen szakadék tátong, és emiatt miért nincs „kedvezményesebb” hitel mindenki számára. Azt is olvashatjuk, hogy mennyire szigorúan veszik a késedelmes fizetés következményeit is a bankok és hiába minden más feltétel, a bank elutasíthat. Azt is mondhatnánk, hogy minden milyen más lett, mennyire máshogyan értelmezik ma a kockázatokat. Az értékesítő hálózatok ki is vannak zárva törvény szerint a forintosításból. Ezt is hívhatnánk változásnak, bár legyünk őszinténk, ezt nem biztos, hogy büntetésnek élik meg.

Elgondolkodtató viszont, hogy a látszat üzenetek (jöjjön hozzánk, mert mi sokkal jobb ajánlatot adunk, mint a jelenlegi bankja; vagy éppen segítünk és megmentünk a „gonosz bankoktól”) megint csak arra jók, hogy az ingatlanról (a probléma alapjáról) ne kelljen felelősséggel beszélni és annak árát úgy megállapítani, hogy az valamilyen szinten ne legyen kiszolgáltatva a piaci körülményeknek. Nálunk ugyanis még az értékbecslés (látható, hogy értékbecslésnek hívják, nem is árbecslésnek, pedig nálunk a kettő között a piac jelenleg nem tud különbséget tenni, bár minden félnek érdekében állna) is szubjektív, ahány bank annyi megoldás. Amíg nem jutunk egy tisztességes európai vagy akár világszínvonalú érték (és nem ár) alapú ingatlanértékelési sémához amit nem csak ad hoc, bankonként, hanem nemzetközileg is értelmezni lehet, addig a hitelezési kultúránk kockázatai egy százalékkal sem fognak csökkeni. Bárki kerülhet még bajba, érezheti magát egérfogóban, csak azért, mert az ingatlan ára és értéke nem szakmai alapon van meghatározva és szigorúan külön választva, hanem éppen ki-ki PILLANATNYI ÉRDEKÉT fejezi csak ki.

Tovább

Lakásspekuláció

"banki titok"

lakáspiac lakáshitelezés budapesti_lakáspiac lakásspekuláció likviditási_dilemmaA hitelezés és a lakáspiac kapcsolata nálunk sosem volt felhőtlen. Érdekes, hogy ezt a penzcentrum.hu-n megjelent cikk úgy próbálja előadni, mint ha a lakáspiaci kockázatokat egy banknak titokban kellene csak figyelembe vennie. Az elmúlt évek tapasztalata jól mutatja, hogy mit is jelenthet az, ha egy lakáspiacon az ingatlanok értékelése nagyon szubjektív. Értékbecsléssel adtak eddig is hitelt és láttuk mi lett belőle. Ma is fontos része a hitelnyújtásnak az értékbecslés, miközben egy ilyen változó időben, a jó kilátásoktól táplált optimizmus és a reményekkel teli hype között szinte alig tudunk különbséget tenni. Láthatóak a hirdetések sokszor igen meglepő túlárazásai is, ami sokkal több mint az a bizonyos „banki titok” 20%.

likviditási dilemma = egy lakóingatlan jövőbeni piacképes ára

Érdemes lett volna a cikkben legalább megemlíteni, hogy mennyire relatív egy ingatlan forgalmi értéke, vagy értékbecslő által megadott értéke Budapesten, mert a piacon minden annyit ér, amennyiért éppen megveszik. A bank mellett a vásárló is sokat kockáztat, ha olyan aktuális forgalmi áron vásárol, ami lehet, hogy általa elfogadott, de a piac nem biztos, hogy tolerálja, akár még hosszabb távon sem. Könnyen áldozatul lehet esni egy hibás döntésnek ma is, amiben a bankok szerepe megint jelképes. Ugyanis azt hallani és tapasztalni, hogy egyre nagyobb méreteket ölt a spekulatív ingatlanvásárlás. Ennek valaki örül és még akár zavartan kérdezhetné, hogy mi ezzel a baj? Leginkább csak az, hogy a spekuláció minden esetben lufihoz vezet. Nálunk pedig így is elég ideges és feszült a lakáspiac és azért még sokkos állapotban van. Ha túl sok ilyen rövid távon és gyorsan csak árnövekedésre játszó lakásvásárló „garázdálkodik”, akkor a lakások forgalmi értéke komoly bizonytalan tényezőt jelenthet újra. A spekulációnak van egészséges szintje, de ha átlépi azt, úgy könnyen dominóként borulhatnak a tervek.

Senki sem örülne ugyanis annak, hogy ha a lakása kevesebbet érne a hitel felvétele után, mint előtte. Pedig a lakásspekulációnak ma ez a legnagyobb veszélye. A legtöbb spekuláns készpénzes, a hitelkonstrukciók őket nem hatják meg, így könnyedén ki tudnak szállni, ha pánik van. De van ma egy olyan réteg, akinek viszont egyáltalán nem mindegy, hogy orosz rulettet játszanak vele vagy sem. Az egyik legfontosabb vagyontárgy az életünkben az ingatlan. Talán több tiszteletet érdemelne, ha ma a bankokat még mindig ellenségnek tartjuk, miközben ők legalább annyira ki vannak a szolgáltatva a bipoláris depresszióban szenvedő budapesti lakáspiacnak, mint mi magunk.

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Lakásviszonyok Magyarországon

Fontos a véleményük

Ezért Facebook kommentelésre váltottunk, hogy együtt hangosabban gondolkodjunk.

Budapest Real Estate Research